城市綜合體成本控制路徑探討論文
摘要：在秉持可持續發(fā)展理論的基礎上探究城市綜合體建設項目的全壽命周期的成本控制，分階段對城市綜合體的成本控制進(jìn)行了分析研究，并就各階段的成本控制提出了具體措施。把可持續發(fā)展思想運用于各階段，全面考慮成本問(wèn)題，在決策階段，綜合考慮社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，論證項目的可行性，在設計階段充分盡量使用新技術(shù)使用可再生資源，在實(shí)施階段，控制成本的同時(shí)減少對環(huán)境的污染，在運營(yíng)階段，把循環(huán)利用以及節約概念進(jìn)行充分利用。
關(guān)鍵詞：城市綜合體；可持續發(fā)展；全壽命周期；成本控制
１基于可持續發(fā)展理論對城市綜合體項目全壽命周期成本控制的重要性
隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們的生活水平不斷提高，全球正在面臨著(zhù)嚴重的環(huán)境污染和資源短缺的問(wèn)題。為了解決這一問(wèn)題，對以低能耗、低污染為基礎的和自然環(huán)境和諧相處的可持續發(fā)展理論越來(lái)越被人們所認可和重視。對于城市綜合體來(lái)說(shuō)，其本身就是一個(gè)巨大的消費者，它的開(kāi)發(fā)建設將會(huì )給我們賴(lài)以生存的自然環(huán)境帶來(lái)不同程度的負面影響。傳統的建設項目在為人民提供基本功能作用的同時(shí)，占據、毀壞土地，過(guò)度地消耗資源，產(chǎn)生大量對環(huán)境造成嚴重污染的建筑垃圾，而且還不能夠自我維持和更新。所以將可持續發(fā)展理念運用于對城市綜合體的開(kāi)發(fā)對節約資源、保護環(huán)境、保障基本功能、促進(jìn)城市的城市綜合項目的轉型具有重要意義。對于以營(yíng)利為目的的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可持續發(fā)展項目的設計和建造成本增加了但是短期效益不明顯，他們不能從長(cháng)遠的角度來(lái)看待問(wèn)題，從而導致很多項目只側重技術(shù)、環(huán)境和經(jīng)濟分析，而不能從全面的、系統的角度來(lái)考慮，不能夠很好的處理項目的可持續發(fā)展問(wèn)題。結果使得許多項目不能長(cháng)久有效地持續運行從而給社會(huì )和環(huán)境帶來(lái)眾多遺留問(wèn)題，給社會(huì )、政府或者使用者增加負擔。傳統的成本控制只關(guān)注城市綜合體項目的建設階段的成本，而對其運營(yíng)階段的成本控制視而不見(jiàn)，導致其成功率較低、資源浪費嚴重并且對周?chē)h(huán)境造成了巨大的影響，不符合可持續發(fā)展要求，導致許多城市綜合體項目由于資金鏈斷裂、成本超支、項目虧損等原因而形成了“爛尾樓”，或者在運營(yíng)階段由于能耗太大、成本太高等原因而無(wú)法運營(yíng)下去。而基于可持續發(fā)展理論的城市綜合體建設項目雖然在初期的設計和建造成本可能小幅增加，但是在后期其運營(yíng)使用成本可能會(huì )呈大幅降低趨勢［３］。從長(cháng)期看，將達到較好的經(jīng)濟效益和高投資回報率。所以，基于可持續發(fā)展理論對城市綜合體的全壽命周期進(jìn)行成本控制，通過(guò)對城市綜合體全壽命周期內的各個(gè)階段進(jìn)行分析并且系統的實(shí)施成本控制措施。從全壽命周期來(lái)審視城市綜合體項目的成本控制工作，綜合考慮建設項目的全部成本，將實(shí)現城市綜合體項目在全壽命周期內資源消耗最低和經(jīng)濟效益最大。
２基于可持續發(fā)展的全壽命周期城市綜合體
的成本控制具體內容基于可持續發(fā)展理論的全壽命周期成本控制是從項目的整個(gè)壽命周期從可持續發(fā)展的角度去考慮項目的成本問(wèn)題，覆蓋了項目的整個(gè)壽命周期，考慮的時(shí)間更長(cháng)也更加的合理，考慮的方面也更加周全。其要求人們要全面地考慮項目的建造、運營(yíng)和維護成本，進(jìn)行全面地成本控制，保證城市綜合體項目的可持續發(fā)展�，F分階段討論城市綜合體的具體成本控制措施。
�。玻背鞘芯C合體在決策階段的成本控制
�。玻保狈桨高x擇
在可持續綜合體項目設計之前，對綜合體項目進(jìn)行充分的'現場(chǎng)調查后，運用一定的數學(xué)工具對擬建綜合體項目進(jìn)行投資估算，為設計單位和設計方案的選擇及衡量設計方案的經(jīng)濟合理性和成本控制提供重要依據。在進(jìn)行方案選擇時(shí)可以進(jìn)行多目標比選，對整個(gè)綜合體項目的全生命周期的經(jīng)濟成本、社會(huì )成本和環(huán)境成本進(jìn)行有效的規劃。運用定性分析法、運籌學(xué)優(yōu)選法、專(zhuān)家系統優(yōu)選法等方法，秉著(zhù)整體完備性原則、客觀(guān)性原則、科學(xué)性原則、可操作性原則、層次性原則、可持續性等原則對方案進(jìn)行比選。
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對所在地的基地進(jìn)行調研，分析周邊的交通、生態(tài)、文化等環(huán)境，從中尋找對綜合體開(kāi)發(fā)的有利因素，并且分析其將來(lái)的發(fā)展趨勢，結合各方面專(zhuān)家對城市綜合體功能定位的分析，對影響其項目功能定位的因素進(jìn)行系統的、具體的分析�？梢圆捎媚：C合評價(jià)方法和層次分析法相結合，通過(guò)科學(xué)的評價(jià)來(lái)確定最優(yōu)的功能定位方案。其次，在確定了其功能定位模式以后需要進(jìn)一步準確的進(jìn)行內部子功能分析，確定功能的配比，對城市綜合體的功能定位做更為明確的細化。在功能定位的基礎上，進(jìn)一步深化，明確功能業(yè)態(tài)的詳細配比和開(kāi)發(fā)規模。對各種物業(yè)的市場(chǎng)狀況進(jìn)行考察，通過(guò)科學(xué)的計算來(lái)確定適宜的開(kāi)發(fā)規模。最后，結合總體功能定位模式和子功能系統規模的分析，對綜合體的功能定位進(jìn)行調整和優(yōu)化。
�。玻保尺x址定位
應尊重原來(lái)的生態(tài)環(huán)境對場(chǎng)地的資源和能源進(jìn)行充分利用，減少各種對環(huán)境產(chǎn)生不合理影響的建筑活動(dòng)，使綜合體與環(huán)境和諧相處。此外，土地是稀缺的資源和要素，對土地資源合理開(kāi)發(fā)利用是世界上大多數國家的基本國策，而城市綜合體的一大特點(diǎn)就是集約性，因而在選址定位中特別需要注意土地的集約利用，合理提高容積率、綠化率，達到持續發(fā)展的目標［４］。具體可以采用ＡＨＰ層次分析法、模糊綜合評價(jià)方法相結合，對其進(jìn)行定量和定性分析。并且對成本和未來(lái)運營(yíng)進(jìn)行投資效益的財務(wù)分析、敏感性分析來(lái)進(jìn)行功能定位優(yōu)化。然后，從城市綜合體全壽命周期來(lái)考慮，考慮后期的運營(yíng)以及維護等成本因素。選擇出最利于城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設并且滿(mǎn)足城市總體可持續發(fā)展要求的地理位置和功能定位。
�。玻渤鞘芯C合體在設計階段的成本控制
設計單位應該要建立綜合體項目系統的全壽命周期概念，從全方位、全壽命周期考慮，在考慮城市綜合體項目的全壽命周期過(guò)程中，要充分考慮與周?chē)h(huán)境的相互作用。盡可能降低不可再生資源的消耗，控制可再生資源的利用強度，保護資源再生所需的環(huán)境條件。還應該計算綜合體項目在全壽命周期內的運行和維護費用，以尋求最佳平衡，達到真正可持續發(fā)展的目的。因地制宜，結合當地氣候條件，注重對當地可再生能源（如風(fēng)能、地熱能、太陽(yáng)能）的利用。并且按照城市總體規劃的要求，從項目場(chǎng)地的基本條件、地質(zhì)水文、氣候條件、地形地貌等方面分析設計方案的可行性和經(jīng)濟性，對資源、空間、能源進(jìn)行高效利用，主動(dòng)利用自己的專(zhuān)業(yè)知識，提供對可持續發(fā)展有利的設計方案，積極運用新的建造技術(shù)、環(huán)保材料和環(huán)保技術(shù)，并且利用價(jià)值工程進(jìn)行各因素的價(jià)值分析和論證，提升綜合體項目的整體價(jià)值，采用經(jīng)濟與技術(shù)相結合，并且貫穿于每個(gè)階段，形成多層次、全過(guò)程的投資控制，并最終實(shí)現綜合體項目的可持續發(fā)展。
�。玻吵鞘芯C合體在實(shí)施階段的成本控制
實(shí)施階段是投入資金的高峰期，此階段成本控制的主要目標是把綜合體項目的一次性建造費用控制在計劃范圍之內。雖然就綜合體項目的全壽命周期而言，其成本節約的潛力相對較小，但若控制不當，造成的浪費將是最大的［５］。而且城市綜合體項目在實(shí)施過(guò)程中需要使用的建筑材料和機械設備，會(huì )產(chǎn)生大量的粉塵、廢棄、噪音，對環(huán)境會(huì )造成極大的破壞，影響項目的可持續發(fā)展。施工單位應該采用綠色的環(huán)保的施工建造技術(shù)、進(jìn)一步完善施工方法。在此階段應該通過(guò)各種手段來(lái)降低成本，增加各種資源的有效利用，并且在建設的同時(shí)注重保護場(chǎng)地的生態(tài)環(huán)境，嚴格控制施工灰塵、噪聲、大氣污染等。減少因為施工而對環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，在施工用水、材料選擇、廢棄物處理過(guò)程中運用節水、節能、節材的思想。
�。玻闯鞘芯C合體在運營(yíng)維護階段的成本控制
與傳統的全過(guò)程造價(jià)管理模式不同的是，“工程項目全壽命周期成本控制”把運營(yíng)階段并入成本控制內容并且結合前面各個(gè)階段，綜合考慮運營(yíng)階段成本。在運營(yíng)維護階段應該重點(diǎn)加強城市綜合體的維護成本管理，但是由于城市綜合體的特殊性應該對其運營(yíng)成本也多加控制。運營(yíng)維護階段屬于最后一個(gè)階段，城市綜合體的價(jià)值已經(jīng)固定，所以，在這個(gè)階段就是要使城市綜合體保值甚至增值，這個(gè)可以通過(guò)有序的管理體制和節能降碳來(lái)實(shí)現，并且對連環(huán)管理、固體廢棄物收集和處理、室內環(huán)境的管理、環(huán)境衛生管理、節水節能管理等進(jìn)行有效連續的實(shí)行；通過(guò)對綜合體的性能進(jìn)行全方位的診斷，及時(shí)合理的更換建筑材料、設備系統從而提高綜合體的壽命和耐久性；通過(guò)對綜合體及時(shí)進(jìn)行節水節能的改造，合理規劃更換、拆卸下來(lái)的建材，實(shí)現資源的合理化利用，避免對環(huán)境產(chǎn)生不利影響。
３結語(yǔ)
可持續發(fā)展是既能滿(mǎn)足當代人的需求，又不損害后人的發(fā)展模式，其提倡集約型生產(chǎn)模式和消費模式。在城市綜合體項目全壽命周期內加入可持續發(fā)展概念，可以最大限度的節約資源、減少污染和保護環(huán)境，并且能夠在全壽命周期內節約成本，帶來(lái)巨大的成本節約空間。在日益重視環(huán)境問(wèn)題的今天，基于可持續發(fā)展理論的城市綜合體項目能夠降低能源消耗、保護不可再生的土地資源、實(shí)現最佳功能的同時(shí)創(chuàng )造更大的社會(huì )效益，開(kāi)發(fā)商也最大限度地兌現社會(huì )責任的承諾。隨著(zhù)人們生活水平的提高，城市綜合體還在不斷增加，能耗也將保持持續增長(cháng)，城市綜合體的節能刻不容緩。對城市綜合體的可持續發(fā)展研究不僅可以減少建筑能耗、緩解城市能源供給帶來(lái)的緊張局面，還可以借助城市綜合體的廣泛影響力，在全社會(huì )范圍內普及推廣可持續發(fā)展意識。
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