物業(yè)管理條例（匯總15篇）

物業(yè)管理條例1

　　第一章 總則

　　第一條 為規范城市住宅區物業(yè)管理，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng )造和保持安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本省城市規劃區域內相對集中的居住區的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對物業(yè)管理區域內的房屋共用部位、共用設備以及相應配套的共用設施的維修、養護、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應當加強本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第二章 業(yè)主組織

　　第四條 物業(yè)管理區域由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)會(huì )同有關(guān)單位按照居住區域設施共用情況劃定。

　　物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì );業(yè)主人數較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì ))選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主會(huì )是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主會(huì )的辦事機構。

　　第五條 業(yè)主會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定業(yè)主會(huì )章程和業(yè)主公約;

　　(二)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(三)審查物業(yè)管理服務(wù)合同草案;

　　(四)授權業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(五)審議和批準物業(yè)維修基金的預算、決算以及續籌辦法;

　　(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項。

　　第六條 業(yè)主會(huì )通過(guò)的業(yè)主公約和作出的決議，對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主會(huì )的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。

　　第七條 業(yè)主會(huì )的議事方式、表決程序等事項由業(yè)主會(huì )章程規定。業(yè)主會(huì )應當依照本條例和業(yè)主會(huì )章程開(kāi)展活動(dòng)。

　　第八條 已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之六十以上的物業(yè)管理區域，應當召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )及其成員名單應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，報所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　　(一)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì );

　　(二)根據業(yè)主會(huì )的書(shū)面授權，采取招標投標等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　(三)監督物業(yè)維修基金的使用;

　　(四)聽(tīng)取并反映業(yè)主及使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議;

　　(五) 督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(六)業(yè)主會(huì )賦予的其他職責。

　　第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的規定行使權利、履行業(yè)務(wù)。

　　使用人經(jīng)業(yè)主書(shū)面授權，在授權范圍內代表業(yè)主行使權利、履行相應的義務(wù)。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應當自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照之日起三十日內，將營(yíng)業(yè)執照復印件和企業(yè)章程報企業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：

　　(一)根據法律法規和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬訂物業(yè)管理制度;

　　(二)依物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費用;

　　(三)選擇專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù);

　　(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

　　(五)法律、法規規定的其他權利。

　　物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應當經(jīng)業(yè)主會(huì )審議通過(guò)。

　　第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )的監督;

　　(三)接受其業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門(mén)的監督管理;

　　(四)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條 物業(yè)管理區域內房屋開(kāi)始出售至業(yè)主委員會(huì )成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　物業(yè)管理區域內未售出的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)出售單位承擔。

　　第十五條 物業(yè)出售單位應當按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其費用列入開(kāi)發(fā)建設成本，所有權屬全體業(yè)主共有。

　　第十六條 物業(yè)出售單位應當在業(yè)主委員會(huì )成立之日起十五日內向業(yè)主委員會(huì )移交下列物業(yè)資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，共用設施竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施、設備安裝、使用和維修保養技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應當遵守下列規定：

　　(一)按照國家規定的技術(shù)標準和規范以及業(yè)主委員會(huì )審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實(shí)施物業(yè)管理;

　　(二)將物業(yè)管理的注意事項書(shū)面告知業(yè)主、使用人;

　　(三)按照業(yè)主會(huì )審定的預算使用物業(yè)維修基金，六個(gè)月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;

　　(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理區域內的安全保衛工作;

　　(五)發(fā)現物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報修時(shí)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修;

　　(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊;

　　(七)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)措施;

　　(八)發(fā)現違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)向業(yè)主委員會(huì )或者有關(guān)部門(mén)報告;

　　(九)不得擅自改變物業(yè)管理區域內的設施;

　　(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同做好其他服務(wù)事項。

　　第十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，應當遵循合理、公開(kāi)、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主會(huì )的書(shū)面授權與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導價(jià)協(xié)商確定。

　　物業(yè)管理服務(wù)項目和價(jià)格應當公布。

　　第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費由業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同規定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的'，從其約定，但業(yè)主負最終交納責任。

　　第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托，承擔物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍以外的其它服務(wù)事項。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍提供有償服務(wù)的，必須事前征得業(yè)主、使用人同意。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十五日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理全部物業(yè)檔案資料、有關(guān)的財務(wù)賬冊、物業(yè)管理服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他財產(chǎn)的移交手續。

　　第二十二條 通過(guò)物業(yè)管理區域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門(mén)負責;通過(guò)物業(yè)管理區域的公共汽車(chē)道路的清掃保潔，由環(huán)衛部門(mén)負責;物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉站的生活垃圾的清運，由環(huán)衛部門(mén)負責;高層建筑樓供水泵房總計費水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來(lái)水表井以外(含水表井)的供水管線(xiàn)及設備的維修管理，由供水企業(yè)負責;供電線(xiàn)路、消防等公共設施的維護，分別由供電、消防等單位負責。

　　業(yè)主、使用人對前款所列單位和部門(mén)負責的事項有意見(jiàn)和要求的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)單位和部門(mén)反映并協(xié)調處理。

　　第二十三條 物業(yè)管理區域內的水、電、氣、熱、通信、有線(xiàn)電視等費用，由相應管理服務(wù)單位向最終用戶(hù)收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據自愿、有償原則接受相應管理服務(wù)單位的委托，代收有關(guān)費用。

　　第五章 物業(yè)使用與維修

　　第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌;

　　(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);

　　(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設備、共用設施或者擅自移動(dòng)房屋共用設備、共用設施;

　　(四)違章搭建建筑物、構筑物;

　　(五)違反規定設置攤點(diǎn)、集貿市場(chǎng);

　　(六)亂倒垃圾、雜物，向門(mén)窗外拋物;

　　(七)擅自在共用部位、共用設施懸掛、張貼、刻畫(huà)、涂寫(xiě);

　　(八)排放有毒有害物質(zhì)，放置超過(guò)安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲。

　　(九)法律、法規禁止的其他行為。

　　第二十五條 業(yè)主因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，應當符合城市詳細規劃要求，并依法辦理審批手續。

　　第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修的注意事項告知業(yè)主或者使用人。

　　第二十七條 維修房屋共用部位、共用設備、共用設施時(shí)，有關(guān)業(yè)主、使用人應當予以配合。

　　第二十八條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地;確因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘的，應當與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商，并在約定的期限內恢復原狀。

　　第二十九條 利用房屋共用部位、共用設備、共用設施設置經(jīng)營(yíng)性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主會(huì )書(shū)面同意后，按照有關(guān)法律、法規規定辦理相關(guān)手續，并與業(yè)主委員會(huì )簽訂協(xié)議，支付場(chǎng)地租金。

　　按前款規定收取的場(chǎng)地租金應當納入維修基金。

　　第三十條 物業(yè)管理實(shí)行房屋共用部位、共用設備、共用設施維修基金制度。維修基金的籌集按照省人民政府的規定執行。

　　第三十一條 維修基金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款用于物業(yè)管理區域內房屋共用部位、共用設備、共用設施保修期滿(mǎn)后的維修、更新。

　　維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度預算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )提交業(yè)主會(huì )審議批準后實(shí)施。

　　前期物業(yè)管理期間，不得使用維修基金。

　　第三十二條 維修基金明細帳應當按單幢住宅設置，按戶(hù)核算。業(yè)主轉讓房屋時(shí)，其維修基金剩余的部分，隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。

　　第三十三條 物業(yè)管理區域內物業(yè)竣工驗收合格并交付使用后，物業(yè)出售單位應當按照國家有關(guān)規定和合同約定在保修期限內對物業(yè)承擔保修責任。

　　保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用設施維修、更新的費用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤;房屋共用部位、共用設備維修、更新的費用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤。

　　保修期屆滿(mǎn)后，房屋自用部位、自用設備的維修費用，由業(yè)主承擔。

　　第六章 法律責任

　　第三十四條 業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應當承擔相應的違約責任。

　　第三十五條 物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)責令限期改正，可并處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款：

　　(一)未移交物業(yè)管理資料的;

　　(二)未按照要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房的;

　　(三)在前期物業(yè)管理期間動(dòng)用維修基金的。

　　第三十六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中違反其他法律、法規的，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照相關(guān)法律、法規處理。

　　第三十七條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應當建立投訴受理制度，及時(shí)受理并處理業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例規定行為的投訴。

　　第七章 附則

　　第三十八條 本條例所稱(chēng)的共用設施和房屋的自用部位、自用設備、共用部位、共用設備的具體范圍，由省人民政府建設行政管理部門(mén)確定并公布。

　　本條例中業(yè)主公約、為主會(huì )章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的參考文本，由省人民政府建設行政管理部門(mén)制定。

　　第三十九條 城市非住宅區的物業(yè)管理，可參照本條例執行。

　　第四十條 本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

物業(yè)管理條例2

　　車(chē)位不得“只售不租”

　　“小區只規劃了地下停車(chē)位，沒(méi)有地面停車(chē)位。要是不買(mǎi)車(chē)位，車(chē)子將來(lái)在小區根本沒(méi)法停車(chē)。以后只能將自己的愛(ài)車(chē)停在附近的馬路邊上了�！边@是太湖新城一高檔小區業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商對擁有產(chǎn)權的車(chē)位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤(pán)在賣(mài)房時(shí)，為了盡快回籠資金，對車(chē)位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無(wú)奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發(fā)了風(fēng)波。

　　針對這一問(wèn)題，昨天無(wú)錫市物業(yè)管理協(xié)會(huì )負責人表示，剛實(shí)施的新條例給想租車(chē)位的業(yè)主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準執行;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求承租車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購買(mǎi)或者未受贈車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫�！�

　　“人防”車(chē)位最多租三年

　　人防工程汽車(chē)泊位問(wèn)題是社會(huì )普遍關(guān)注的。不少停車(chē)位問(wèn)題突出的小區，不得不臨時(shí)將人防工程的停車(chē)位拿出來(lái)出租給業(yè)主。前不久，無(wú)錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱(chēng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)“買(mǎi)房送車(chē)位”的形式，將依法配建的防空地下室以買(mǎi)房贈車(chē)位形式“送”給了業(yè)主。

　　“開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得人防工程產(chǎn)權的情況下，是無(wú)權這樣做的'。而且按規定防空地下室車(chē)位只能出租，不能出售或變相出售�！毕嚓P(guān)人士解釋說(shuō)，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時(shí)和遭遇突發(fā)災害時(shí)的保命工程，國家有著(zhù)非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設施。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有贈送車(chē)位的權利。

　　現實(shí)生活中，有些開(kāi)發(fā)商為回籠資金，硬性規定停車(chē)位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開(kāi)發(fā)商“逼”業(yè)主簽長(cháng)期租賃合同，新條例要求，人防工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。租賃期限超過(guò)3年且逾期不改正的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。

　　路面停車(chē)位收益歸業(yè)主

　　有關(guān)小區停車(chē)收益的歸屬，在錫城從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)爭論。在不少業(yè)主看來(lái)，根據物權法的相關(guān)規定，小區公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車(chē)位是屬于小區業(yè)主共同所有，那么停車(chē)收益，也理應歸業(yè)主所有。這一爭論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。

　　這次新條例規定，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。相關(guān)人士解釋說(shuō)，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車(chē)收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應該對這部分停車(chē)位的收益進(jìn)行單獨建賬，并附有公示的義務(wù)。也就是說(shuō)，業(yè)主對這筆“公共財務(wù)”收支享有知情權。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì )，由業(yè)委會(huì )出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應積極配合。業(yè)委會(huì )應該將收支情況向業(yè)主大會(huì )匯報。

　　車(chē)子被劃傷物業(yè)可免責

　　家住北塘區一老小區的市民反映，稱(chēng)他的車(chē)子停在小區收費停車(chē)位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時(shí)，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費，而且地上停車(chē)位的費用每月也是按時(shí)繳納的，那么物管就有保障業(yè)主車(chē)輛安全的責任。

　　“愛(ài)車(chē)被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時(shí)接到的投訴也比較多�！毕嚓P(guān)人士表示，包括車(chē)子劃傷、電瓶車(chē)在小區內被盜在內的個(gè)人財產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業(yè)主對停放的車(chē)輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負責人告訴記者，車(chē)子劃傷了物業(yè)可免責，這聽(tīng)上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費是維護小區公共設備，停車(chē)費是停車(chē)位的使用費。并不是業(yè)主交了停車(chē)費，就像交了保險，物業(yè)公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業(yè)公司對業(yè)主的車(chē)輛沒(méi)有保管的義務(wù)。

物業(yè)管理條例3

　　開(kāi)封市物業(yè)管理條例，即開(kāi)封市物業(yè)管理辦法，經(jīng)20xx年8月13日市政府第30次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，自20xx年10月1日起施行，下面是開(kāi)封市物業(yè)管理辦法的全文：

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實(shí)際使用人。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門(mén)監督指導、業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的管理體制。

　　鼓勵物業(yè)管理逐步向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。

　　第五條 市、縣(區)人民政府應當加強對物業(yè)管理監督管理工作的領(lǐng)導，建立物業(yè)管理的協(xié)調機制和物業(yè)管理責任目標管理工作制度。

　　第六條 市、縣(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　規劃、城管、發(fā)改、公安、民政、環(huán)保、園林文物、安監、工商等有關(guān)行政管理部門(mén)應在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第八條 已領(lǐng)取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的買(mǎi)受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

　　第九條 物業(yè)管理區域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 尚未劃分或者確需調整物業(yè)管理區域的，由縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關(guān)規定劃定或調整，并向業(yè)主公告。

　　第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已滿(mǎn)12個(gè)月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿(mǎn)24個(gè)月且業(yè)主總數在30人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應當逐步成立業(yè)主大會(huì )，實(shí)行規范的物業(yè)管理。

　　第十二條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的縣、區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致意見(jiàn)，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第十三條 符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，由縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)。

　　第十四條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會(huì )代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應不少于成員總數的1/2。

　　籌備組組長(cháng)由居民委員會(huì )代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內的公告欄內公告，公告時(shí)間不得少于7日。

　　第十五條 籌備組成立后，應當做好下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(二)擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案和管理規約草案;

　　(三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起45日內，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，將本條第一款規定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十六條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當配合籌備組開(kāi)展工作。

　　建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供物業(yè)管理區域內業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶(hù)建筑面積、共用設施設備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應當協(xié)助籌備組核對房屋權屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

　　第十七條 一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在100人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)3日前就大會(huì )擬討論的事項書(shū)面征求所代表業(yè)主的意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )上如實(shí)反映。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、委托期限等內容。

　　第十八條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約和選舉業(yè)主委員會(huì )成員等事項進(jìn)行表決。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當約定業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項。

　　第二十條 管理規約應當約定下列主要內容：

　　(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求;

　　(二)物業(yè)管理區域內各類(lèi)公共費用的分擔、公共收益的分配;

　　(三)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則;

　　(五)物業(yè)管理爭議的處理方式;

　　(六)違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )成立情況的書(shū)面報告;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規規定的.其他材料。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當于任期屆滿(mǎn)一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，完成換屆選舉工作。

　　無(wú)正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì )自行解散的，由縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業(yè)管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )代表、居民委員會(huì )代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起7日內在物業(yè)管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起30日內組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　自新一屆業(yè)主委員會(huì )備案之日起10日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會(huì )決定。

　　業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布，接受業(yè)主的監督。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會(huì )財務(wù)收支情況進(jìn)行審計。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主大會(huì )名義提供擔保;

　　(三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;

　　(四)在本物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

　　(五)法律、法規規定或者業(yè)主大會(huì )規定的其他情形。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )成員因物業(yè)轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )成員資格終止：

　　(一)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的;

　　(二)連續3次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(五)有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續擔任業(yè)主委員會(huì )成員的。

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當自成員資格終止之日起3日內，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定執行。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十七條 建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標人少于3個(gè)或者多層建筑總建筑面積在3萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十八條 建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當按照以下規定時(shí)限完成招投標工作：

　　(一)現售商品房項目在現售前30完成;

　　(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前90日完成。

　　第二十九條 建設單位在銷(xiāo)售房屋之前，應當參照臨時(shí)管理規約示范文本制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　第三十條 建設單位在物業(yè)銷(xiāo)售前應當將臨時(shí)管理規約向買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應當遵守臨時(shí)管理規約(包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容)并予以書(shū)面承諾。

　　第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗交接。

　　第三十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十五條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積2‰的標準配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于60平方米。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )使用;任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區域內公布維修聯(lián)系電話(huà)。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )聯(lián)系建設單位落實(shí)保修責任。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十七條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，必須具備國家規定的資質(zhì)條件。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十八條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起30日內報縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　第三十九條 業(yè)主大會(huì )依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內容、業(yè)主欠費清交等事項進(jìn)行約定。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十四條規定的資料。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前3個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定是否續約，并將結果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續約的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續約的，應當在合同期滿(mǎn)2個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當告知對方，并提前3個(gè)月在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應當遵守下列規定：

　　(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

　　(四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案;

　　(五)在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)監督電話(huà)，定期聽(tīng)取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見(jiàn)和建議;

　　(六)配合居民委員會(huì )做好社區建設和管理的相關(guān)工作。

　　市、縣(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范和相關(guān)規定的情況進(jìn)行監督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十三條 物業(yè)服務(wù)收費，區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，市、縣(區)價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同同級房地產(chǎn)管理部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì )公布一次。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準。

　　第四十五條 業(yè)主(包括物業(yè)已交付，但尚未居住的)應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費;逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協(xié)議申請仲裁。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位繳納。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十七條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續費等額外費用。

　　第四十八條 物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費用，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔。

　　第四十九條 對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾裝修等方面法律、法規的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第五十一條 市、縣(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應當及時(shí)調查處理，并在10日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會(huì )應當配合縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭議和糾紛。

　　第五章物業(yè)的使用、維護

　　第五十二條 物業(yè)的使用、維護應當遵守規劃、住建、城管、環(huán)保、園林文物、公安、消防等有關(guān)法律、法規、規章的規定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛生、環(huán)境保護、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十三條 建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。

　　建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時(shí)，應當提出有關(guān)共用設施設備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門(mén)予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書(shū)。

　　依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔相應的維修、養護責任。

　　第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。

　　第五十五條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

　　第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶(hù)外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，是否交納車(chē)位占用費，由業(yè)主大會(huì )決定。

　　經(jīng)營(yíng)收入和收取的車(chē)位占用費扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十七條 物業(yè)管理區域內不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結構;

　　(二)未經(jīng)規劃等有關(guān)部門(mén)批準改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業(yè)管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木;

　　(六)亂設攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(八)超過(guò)規定標準排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當予以制止;制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門(mén)舉報或投訴。

　　第五十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十九條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納住宅專(zhuān)項維修資金。

　　住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十條 專(zhuān)項維修資金余額不足首次歸集總額30%的，應當續籌。續籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì )決定，但續籌后的專(zhuān)項維修資金總額不得低于初次籌集的數額。

　　已售出但未建立住宅專(zhuān)項維修資金的房屋，由業(yè)主大會(huì )決定是否補建住宅專(zhuān)項維修資金，決定不補建的，其住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造由相關(guān)業(yè)主負責。

　　第六十一條 專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管的原則。

　　專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的具體管理辦法由市人民政府根據國家有關(guān)規定另行制定。

　　第六十二條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章法律責任

　　第六十三條 違反本辦法的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依據《物業(yè)管理條例》第五十七條之規定，由物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十四條 違反本辦法的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，依據《物業(yè)管理條例》第五十八條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十五條 違反本辦法的規定，不移交有關(guān)資料的，依據《物業(yè)管理條例》第五十九條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十六條 違反本辦法的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，依據《物業(yè)管理條例》第六十條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺詐手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十七條 違反本辦法的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，依據《物業(yè)管理條例》第六十一條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十八條 違反本辦法的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，依據《物業(yè)管理條例》第六十二條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十九條 違反本辦法的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，依據《物業(yè)管理條例》第六十三條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第七十條 違反本辦法的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，依據《物業(yè)管理條例》第六十四條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十一條 違反本辦法的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，依據《物業(yè)管理條例》第六十五條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第七十二條 違反本辦法的規定，有以下行為之一的，依據《物業(yè)管理條例》第六十六條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十三條 違反本辦法規定，各級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)之便，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七十四條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時(shí)管理規約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。

　　第七十五條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第七十六條 違反本辦法的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關(guān)部門(mén)按照其他法律、法規的規定予以處罰。

　　第七章附 則

　　第七十七條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規約、臨時(shí)管理規約的示范文本，由開(kāi)封市住房和城鄉建設局制定。

　　第七十八條 本辦法自20xx年10月1日起施行。

物業(yè)管理條例4

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)行為，保障社會(huì )公共利益，維護業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據國家有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區域內所有的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指全體業(yè)主對物業(yè)共同利益的維護和管理，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)主會(huì )合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養護、維修和管理。

　　第四條 物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的社會(huì )化、市場(chǎng)化管理體制。物業(yè)管理應當遵循公開(kāi)公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競爭、服務(wù)規范的原則。

　　第五條 新建住宅小區和有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理；商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)，根據條件推行物業(yè)管理。

　　第六條 市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責本條例的組織實(shí)施。

　　區、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責對本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　市人民政府其他有關(guān)部門(mén)，按照各自職責，負責相關(guān)的管理、服務(wù)工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主會(huì )、業(yè)主委員會(huì )

　　第七條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。業(yè)主享有下列權利：

　�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主會(huì )會(huì )議，發(fā)表意見(jiàn)，享有表決權；

　�。ǘ�）推選業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會(huì )成員，享有被選舉權；

　�。ㄈ�）監督業(yè)主會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )（以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì )）和業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄋ模┨嶙h召開(kāi)業(yè)主會(huì )會(huì )議；

　�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)；

　�。�六）監督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。ㄆ撸┓�律、法規規定的其他權利。

　　第八條 業(yè)主應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約；

　�。ǘ�）遵守業(yè)主會(huì )通過(guò)的決議和物業(yè)管理制度；

　�。ㄈ�）配合物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；

　�。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄎ澹┌凑找幎ɡU存維修基金；

　�。�六）法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第九條 業(yè)主會(huì )由同一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主會(huì )是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主合法權益的組織。

　　業(yè)主會(huì )行使下列權力：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主會(huì )章程和業(yè)主公約；

　�。ǘ�）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)；

　�。ㄈ�）審定物業(yè)管理服務(wù)合同內容，確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄋ模�審議通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃和物業(yè)管理制度；

　�。ㄎ澹┍O督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）決定維修基金的使用方案，并監督實(shí)施；

　�。ㄆ撸�決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項。

　　第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會(huì )；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì )。業(yè)主代表會(huì )的代表一般不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表會(huì )行使業(yè)主會(huì )的權力。

　　第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主會(huì )會(huì )議：

　�。ㄒ唬┏鍪劢ㄖ�面積達百分之五十以上；

　�。ǘ�）業(yè)主入住率達百分之五十以上；

　�。ㄈ�）首位業(yè)主實(shí)際入住達二年以上。

　　第十二條 首次業(yè)主會(huì )會(huì )議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負責召集。

　　進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)不召集首次業(yè)主會(huì )會(huì )議的，業(yè)主有權要求進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)召集，或者要求區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)督促召集。進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)仍不召集的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導下，由居民委員會(huì )組織召集或者業(yè)主自行召集。

　　第十三條 首次業(yè)主會(huì )會(huì )議應當討論決定下列事項：

　�。ㄒ唬┲贫�業(yè)主會(huì )章程；

　�。ǘ�）修訂業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )；

　�。ㄋ模┐_定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄎ澹�決定物業(yè)管理其他重大事項。

　　第十四條 業(yè)主會(huì )會(huì )議每年至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì )負責召集。業(yè)主會(huì )會(huì )議可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì )和使用人的代表列席。

　　根據業(yè)主委員會(huì )或者五分之一以上業(yè)主的提議，可以隨時(shí)召開(kāi)業(yè)主會(huì )會(huì )議。

　　第十五條 業(yè)主會(huì )應當按照本條例和業(yè)主會(huì )章程開(kāi)展活動(dòng)。業(yè)主會(huì )作出的決議，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　業(yè)主會(huì )作出的決議，必須經(jīng)代表物業(yè)管理區域內二分之一以上投票權數的業(yè)主通過(guò)。投票權按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計算。業(yè)主投票權數的具體計算方法，由業(yè)主會(huì )章程規定。

　　業(yè)主代表行使表決權前，應當事先征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并如實(shí)反映業(yè)主意見(jiàn)。

　　業(yè)主會(huì )作出的決議，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力，并應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　主業(yè)會(huì )簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔民事責任。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主會(huì )的辦事機構。業(yè)主委員會(huì )成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )設主任一名、副主任一至二名、委員三至十一名。主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區域提供管理服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中任職。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主會(huì )會(huì )議；

　�。ǘ�）執行業(yè)主會(huì )作出的決議，定期報告有關(guān)決議執行的情況，提出物業(yè)管理建議；

　�。ㄈ�）根據業(yè)主會(huì )的決定，代表業(yè)主會(huì )簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┍O督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，支持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正當的管理活動(dòng)；

　�。ㄎ澹┞�(tīng)取和反映業(yè)主、使用人的意見(jiàn)，協(xié)調與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；

　�。�六）履行業(yè)主會(huì )賦予的職責；

　�。ㄆ撸┩瓿蓸I(yè)主會(huì )交辦的其他事項。

　　第十八條 業(yè)主會(huì )自成立之日起十五日內，業(yè)主委員會(huì )應當持下列文件向所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理業(yè)主會(huì )備案手續：

　�。ㄒ唬�業(yè)主會(huì )章程；

　�。ǘ�）業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )組成人員的基本情況。

　　第十九條 物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內容不得違反業(yè)主公約和本條例的規定。

　　業(yè)主應當將與使用人的`約定，書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　本條例所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

　　第二十條 業(yè)主會(huì )和業(yè)主委員會(huì )可以在物業(yè)管理服務(wù)費中按照每年不超過(guò)百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費，具體辦法由業(yè)主會(huì )和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)

　　第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

　　第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權利：

　�。ㄒ唬┮勒沼嘘P(guān)規定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄈ�）對造成物業(yè)共用的部位、設施、設備損失的，代表業(yè)主要求責任人停止侵害、恢復原狀、賠償損失；

　�。ㄋ模┓�律、法規規定的其他權利。

　　第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)管理服務(wù)合同，提供服務(wù)；

　�。ǘ�）定期公布物業(yè)管理服務(wù)費和維修基金的使用情況；

　�。ㄈ�）接受業(yè)主、業(yè)主會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的監督；

　�。ㄋ模┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門(mén)的監督管理；

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會(huì )同意，不得將物業(yè)項目整體轉讓給其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以將專(zhuān)項服務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司承擔。

　　第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當配合街道辦事處、居民委員會(huì )工作；協(xié)助公安部門(mén)維護物業(yè)管理區域內治安秩序、制止違法行為。在物業(yè)管理區域內發(fā)生治安案件或者各類(lèi)災害事故時(shí)，應當及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報告，并協(xié)助做好調查和救助工作。

　　政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處和居民委員會(huì )應當支持物業(yè)管理工作，不得干預物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第二十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主會(huì )成立前，開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。

　　第二十七條 新建商品房出售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)合同至首次業(yè)主會(huì )確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之日終止。

　　第二十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新建商品房時(shí)，應當向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同及其內容。購房人購買(mǎi)新建商品房時(shí)，應當對前期物業(yè)管理服務(wù)合同中相關(guān)內容予以書(shū)面確認。經(jīng)購房人確認的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，對購房人具有約束力。

　　第二十九條 購房人購買(mǎi)新建商品房時(shí)，應當簽署業(yè)主公約。業(yè)主公約的內容不得違反法律、法規和社會(huì )公共利益。

　　第三十條 規劃、設計新建住宅小區時(shí)，應當統籌規劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設施，并按照開(kāi)發(fā)建設住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當按照規劃、設計的要求建設物業(yè)管理服務(wù)用房。在物業(yè)竣工驗收合格后三十日內，將建成的物業(yè)管理服務(wù)用房無(wú)償移交物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負責維修、養護，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押；任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。

　　第三十二條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在新建物業(yè)竣工驗收合格后六十日內，向進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供下列文件和資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

　�。ǘ�）物業(yè)竣工驗收資料；

　�。ㄈ�）共用的設施、設備安裝使用和維護保養技術(shù)資料；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保證文件和使用說(shuō)明文件；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理需要的其他資料。

　　第五章 物業(yè)使用和維護

　　第三十三條 物業(yè)在國家規定的保修期限內，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責維修。保修期限屆滿(mǎn)后，自用的部位、設施、設備，由業(yè)主負責維修、養護；共用的部位、設施、設備，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負責維修、養護。

　　當物業(yè)出現危及安全、影響觀(guān)瞻或者影響他人正常使用的情況時(shí)，業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)維修。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設施、設備進(jìn)行維修、養護時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應當給予配合。

　　第三十四條 業(yè)主使用物業(yè)應當遵守法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀(guān)整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

　　第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門(mén)，應當直接為業(yè)主提供服務(wù)。

　　物業(yè)管理住宅小區內的道路、排水設施、垃圾、綠地、樹(shù)木、綠化設施、路燈照明設施的維修養護責任，以及物業(yè)管理住宅小區內的道路、排水、綠化等設施、設備的大修、更新、改造的具體辦法，由市人民政府另行規定。

　　第三十六條 使用物業(yè)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┎鸶淖≌�房屋的承重結構，在外墻上拆改、增設門(mén)窗，損壞、改變房屋外貌；

　�。ǘ�）占用共用部位和消防通道，損壞共用的設施、設備；

　�。ㄈ�）在屋頂堆放物品或者在陽(yáng)臺、露臺、樓板上超荷載鋪設地面材料、堆放物品；

　�。ㄋ模┻`章搭建建筑物、構筑物；

　�。ㄎ澹┓胖贸�過(guò)安全標準的危險物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標噪音；

　�。�六）亂設攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

　�。ㄆ撸┣终�、毀壞綠地、樹(shù)木和綠化設施；

　�。ò耍╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　�。ň牛┓�律、法規、規章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第三十七條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關(guān)規定。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當對房屋裝飾裝修進(jìn)行監督，對不符合安全要求和影響公共利益的，應當勸阻制止，責令改正。

　　第三十八條 利用物業(yè)共用的部位、設施從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的同意。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主會(huì )收取的相關(guān)收益，應當用于增加維修基金和改善共用的設施、設備。

　　第三十九條 任何單位或者個(gè)人不得隨意占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地。確需占用道路或者場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當征得業(yè)主會(huì )同意。

　　業(yè)主占用道路、場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當交納場(chǎng)地占用費。場(chǎng)地占用費主要用于增加維修基金、改善共用的設施、設備等，具體使用辦法由業(yè)主委員會(huì )確定。

　　機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放，應當遵守物業(yè)管理制度。

　　第四十條 兩個(gè)以上業(yè)主的住宅物業(yè)和與其結構相連的非住宅物業(yè)，應當建立共用的部位、設施、設備維修基金。

　　維修基金管理辦法由市人民政府制定。

　　第六章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十一條 一個(gè)住宅小區應當由一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。

　　第四十二條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應當與業(yè)主會(huì )簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應當載明下列主要內容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主會(huì )和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng)；

　�。ǘ�）物業(yè)管理服務(wù)區域范圍；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)內容；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)標準；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)費用；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)合同期限；

　�。ㄆ撸┻`約責任；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理服務(wù)合同解除條件；

　�。ň牛╇p方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)管理服務(wù)合同報物業(yè)管理項目所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬┓课莨灿貌课缓驮O備的維修、養護、管理；

　�。ǘ�）共用設施和設備的使用、維修、養護、管理；

　�。ㄈ�）電梯、智能系統等設備的運行服務(wù)；

　�。ㄋ模┉h(huán)境衛生清掃保潔和綠地、樹(shù)木、綠化設施的養護、管理；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)裝飾裝修管理；

　�。�六）車(chē)輛行駛和停放秩序的管理、服務(wù)；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區域內秩序的管理、服務(wù)；

　�。ò耍┪飿I(yè)資料的管理和查詢(xún)服務(wù)。

　　第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主會(huì )應當協(xié)商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；不續約的，業(yè)主會(huì )確定其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第四十五條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿(mǎn)不續約或者解除合同的，原物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當在合同終止之日起十日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理下列移交事項：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)費、場(chǎng)地占用費、利用物業(yè)共用設施所得收益等余額和財務(wù)賬冊；

　�。ǘ�）物業(yè)檔案資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)用房、場(chǎng)地和屬于業(yè)主共同所有的其他財物。

　　新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì )應當將前款所列事項移交新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第四十六條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應當遵守下列規定：

　�。ㄒ唬┌凑諊�家和本市規定的技術(shù)標準和服務(wù)規范、物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，提供物業(yè)理服務(wù)；

　�。ǘ�）書(shū)面告知業(yè)主、使用人對共用的部位、設施、設備的使用方法和注意事項；

　�。ㄈ�）對物業(yè)管理服務(wù)區域進(jìn)行全面巡視和檢查，定期對共用的部位、設施、設備進(jìn)行維修、養護；

　�。ㄋ模┌l(fā)現共用的部位、設施、設備損壞時(shí)，立即采取措施，進(jìn)行維修；

　�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維修和處理；

　�。�六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)管理資料；

　�。ㄆ撸┌l(fā)現違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主會(huì )和有關(guān)行政管理部門(mén)報告；

　�。ò耍┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同，做好其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

　　第七章 物業(yè)管理費

　　第四十七條 物業(yè)管理實(shí)行服務(wù)。物業(yè)管理費包括物業(yè)管理服務(wù)費、特約服務(wù)費和代辦服務(wù)費。

　　第四十八條 物業(yè)管理服務(wù)費應當按照與物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則確定。

　　普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主會(huì )、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在政府指導價(jià)格范圍內自主協(xié)商確定；其他住宅和非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主會(huì )、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第四十九條 普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導價(jià)格標準由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定，并向社會(huì )公布。

　　確定和調整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導價(jià)時(shí)，應當采取各種方式聽(tīng)取群眾意見(jiàn)。

　　第五十條 物業(yè)管理服務(wù)費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納。

　　第五十一條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主承擔；開(kāi)發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開(kāi)發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務(wù)費的，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　物業(yè)管理區域內未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開(kāi)發(fā)建設單位交納。

　　第五十二條 個(gè)別業(yè)主或者使用人可以將物業(yè)管理服務(wù)合同以外特約服務(wù)事項委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并支付特約服務(wù)費。

　　第五十三條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)服務(wù)部門(mén)，可以將服務(wù)和收費事項委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費。

　　第八章 法律責任

　　第五十四條 業(yè)主、業(yè)主會(huì )、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請調解；也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第五十五條 業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)受理投訴后，應當及時(shí)進(jìn)行調查、核實(shí)、并依法處理。

　　第五十六條 開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例第三十條第二款規定，未向物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；拒不改正的，暫扣售房許可證，并處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例第三十二條規定，未向前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供文件、資料的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期提供；逾期不提供的，處以一萬(wàn)元以下罰款。

　　第五十七條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，予以警告，降低資質(zhì)等級，并可按照以下規定處以罰款：

　�。ㄒ唬┻`反本條例第二十一條規定，未按照資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第二十四條第一款規定，將物業(yè)項目整體轉讓他人的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第四十二條第三款規定，未辦理合同備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；

　　第五十八條 業(yè)主、使用人違反本條例第三十三條第三款規定，拒絕、阻礙物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設施、設備進(jìn)行維修養護的，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害。造成損失的，業(yè)主或者使用人應當承擔賠償責任。

　　第五十九條 違反本條例第三十六條規定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令改正，并可以按照以下規定處以罰款；給他人造成損失的，應當給予賠償：

　�。ㄒ唬┎鸶淖≌�房屋的承重結構的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

　�。ǘ�）占用共用部位，損壞共用的設施、設備的，處以三萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄈ�）在屋頂堆放物品或者在陽(yáng)臺、露臺、樓板上超荷載鋪設地面材料的，處以一萬(wàn)元以下罰款。

　　當事人逾期不改正的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)下達恢復原狀的決定，并可申請人民法院強制執行。

　　違反本條例第三十六條規定，占用消防通道，放置超過(guò)安全標準的危險物品，違章搭建建筑物、構筑物，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標噪音，亂設攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)，隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，侵占、毀壞綠地、樹(shù)木、綠化設施的，公安、規劃、環(huán)保、市容環(huán)衛、園林等行政部門(mén)按照國家和本市的有關(guān)規定予以處罰。

　　第六十條 當事人對物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第六十一條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作人員玩忽職守、的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章 附則

　　第六十二條 業(yè)主公約和業(yè)主會(huì )章程的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定；物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同市工商行政管理部門(mén)共同制定。

　　第六十三條 未實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅區，參照本條例逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第六十四條 本條例自20xx年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府頒布的《天津市住宅小區物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。

物業(yè)管理條例5

　　一、 檢查：

　　1． 班檢：班長(cháng)依據檢查標準對本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫(xiě)"班檢表"。

　　2． 巡視檢查(包括夜間查崗)：當職人員應配備有保安隊長(cháng)或是值班隊長(cháng)組成的保安隊伍，根據標準對各保安工作進(jìn)行檢查（每周不少于兩次夜間查崗），主要由保安隊長(cháng)或是值班隊長(cháng)。

　　3． 周檢、月檢：物業(yè)公司經(jīng)理分別對保安工作進(jìn)行例行周檢、月檢，并分別填寫(xiě)周檢表、月檢表。

　　4． 訓練季度考核：物業(yè)公司每季度對保安隊進(jìn)行一次訓練考核或會(huì )操比武，填寫(xiě)"訓練考核表"。

　　二、 不合格服務(wù)的處理：

　　1． 輕微不合格服務(wù)的`處理： 班檢、日檢、巡視檢查中發(fā)現的問(wèn)題要即行糾正，關(guān)閉處理，處理結果在檢查表中注明，不需另填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"；周檢、月檢分別由管理辦分管員和物業(yè)公司人員填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"。如果輕微不合格集中在某一服務(wù)區域或超出控制標準，要填寫(xiě)"糾正措施報告"。

　　2． 嚴重不合格服務(wù)的處理： 月檢由物業(yè)公司經(jīng)理填寫(xiě)"糾正措施報告"，并進(jìn)行跟蹤驗證；班檢、日檢、周檢、巡視檢查由管理辦主任制定糾正措施，督促實(shí)施，進(jìn)行驗證。

　　3． 預防措施： 在檢查中發(fā)現潛在不合格原因，要逐級匯報，調查分析隱患原因，由管理員代表組織制定"預防措施"。

物業(yè)管理條例6

　　《物業(yè)管理條例》于20xx年9月1日起正式施行，標志著(zhù)我國的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規范化發(fā)展的新時(shí)期�！稐l例》的頒布對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的深遠意義，明確了物業(yè)管理活動(dòng)中各相關(guān)主體之間的權利、義務(wù)、職責，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了堅實(shí)的法律依據。對比《條例》實(shí)施前后，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的根本性轉變，具體體現在以下幾點(diǎn)：

　　一、明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權�！稐l例》頒布前由于缺乏對業(yè)主委員會(huì )的有效制約和監督機制，民主協(xié)商和平衡機制不能夠充分體現。

　　在不少住宅區，業(yè)主大會(huì )只是名義上的權力機構，業(yè)主委員會(huì )實(shí)際上集決策和執行的職能于一身，少數業(yè)主控制物業(yè)管理的決定權，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益凌駕于業(yè)主共同利益之上，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益，導致矛盾產(chǎn)生。因此，《條例》確立了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )并存，業(yè)主大會(huì )決策、業(yè)主委員會(huì )執行的制度。

　　規定物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，可以在業(yè)主大會(huì )的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的決定必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )2/3業(yè)主同意才能作出。與以往相比較明確了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的權利和義務(wù)；規范了業(yè)主大會(huì )決策程序；給業(yè)主委員會(huì )定位并明確其職責；約束了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)；確定了業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員之間的關(guān)系。從而建立了業(yè)主決策機構和執行機構分離的管理模式。維護了大多數業(yè)主的合法權益，促進(jìn)了物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展。

　　二、規范了物業(yè)管理收費。

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業(yè)主受傳統的福利性管理影響較深，不愿交管理費；還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長(cháng)期閑置，給物業(yè)費的收取帶來(lái)困難。

　　二是收費行為不規范。雖然國家計委、建設部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規定。但是有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權益，巧立名目，多收費，少服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量與收費標準不相符，由此造成了很多的糾紛�！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　《條例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成；根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)。與《條例》頒布前比較一是物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；

　　二是充分考慮不同類(lèi)型、性質(zhì)、特點(diǎn)的物業(yè)，不同的服務(wù)對象以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求也不同，其物業(yè)管理費用的收取標準也不相同。

　　三是費用與服務(wù)水平相適應，以物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，確定不同的收費標準；同時(shí)，針對業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)管理費，影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的問(wèn)題《條例》規定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設公司交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正�；顒�(dòng)，維護了全體業(yè)主的合法權益。

　　三、規范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　相當一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運作上受到制約，缺少獨立性和經(jīng)營(yíng)自主性，影響專(zhuān)業(yè)化水平的提高；有些開(kāi)發(fā)項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問(wèn)題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設施不完善，有的開(kāi)發(fā)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續的管理工作帶來(lái)重大困難。當住宅出現質(zhì)量問(wèn)題或住區環(huán)境問(wèn)題時(shí)，由于建設和管理職責不清，一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權責不清，會(huì )產(chǎn)生很多的混淆，使問(wèn)題難以解決。

　　為了加強開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理的銜接，加強對建設單位的監督《條例》規定，建設單位要在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。同時(shí)對于違反上述規定的《條例》制定了一系列的處罰措施，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款；不移交有關(guān)資料的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期仍不移交有關(guān)材料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷局面，明確了開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制的形成。

　　四、施行了職業(yè)資格管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續穩定的增長(cháng)，人們居住的`硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問(wèn)題基本解決后，自然會(huì )對居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。這就對現有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識和管理水平提出了新的挑戰。但在現實(shí)中受傳統觀(guān)念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理卻沒(méi)有全面的認識，對物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有準確的定位，很多人都認為物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理的主要內容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)，不需要高素質(zhì)的人才。

　　也正是受這些認識左右，在許多小區還保留著(zhù)房管所那個(gè)年代管理員的遺風(fēng)，物業(yè)管理從業(yè)人員普遍學(xué)歷低、年紀大、缺少服務(wù)意識，沒(méi)有把企業(yè)放在市場(chǎng)經(jīng)濟中，位子顛倒，擺不正與業(yè)主的關(guān)系，依然用計劃經(jīng)濟的傳統管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對廣大業(yè)主全心全意的服務(wù)意識，意識不到責任感、緊迫性危機感；只注重管理，甚至說(shuō)一不二，缺乏“用戶(hù)至上，用戶(hù)就是上帝”的服務(wù)觀(guān)念和平等對待業(yè)主的原則；在管理服務(wù)內容上，只是“掃掃地、看看門(mén)、收收費”等，缺乏“精益求精”和為用戶(hù)提供多方面的、綜合性的服務(wù)精神。實(shí)際上，物業(yè)管理不是傳統的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環(huán)境建設。物業(yè)管理是一項專(zhuān)業(yè)性很強的行業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò )等先進(jìn)科技，也需要現代化的企業(yè)管理。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新科技的迅速發(fā)展，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，只有熟悉社會(huì )、經(jīng)濟的基本法律、法規和政策，掌握現代化的信息收集技術(shù)，能及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設施維修養護技能，擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人員，具有先進(jìn)的物業(yè)管理工具及設備，建立科學(xué)、規范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè)，才有能力提供相應的物業(yè)管理服務(wù)。

　　在物業(yè)管理中引入諸多高新科技的設施設備，已經(jīng)是大勢所趨。如果物業(yè)管理人員服務(wù)意識差、管理水平低，觀(guān)念不及時(shí)更新，這樣的企業(yè)在今后市場(chǎng)競爭中將不可避免的被淘汰出局。行業(yè)要發(fā)展需要技術(shù)進(jìn)步和人員素質(zhì)的提高，因此，《條例》對推動(dòng)物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和管理服務(wù)水平，加強物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員管理，都有詳細的規定，國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平；從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書(shū)制度，是貫徹中央部署，規范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)的需要。當前，我國物業(yè)管理行業(yè)尚處在起步階段，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)，根據物業(yè)管理行業(yè)這一特殊性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，只有具備扎實(shí)的物業(yè)管理知識和良好的實(shí)踐經(jīng)驗，具備較強的經(jīng)營(yíng)能力，才能保證物業(yè)的正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險并提高企業(yè)的自身效益。而且，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時(shí)掌握新技術(shù)、新方法。

　　對物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格認證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職人員帶來(lái)壓力，促進(jìn)他們不斷更新知識和增強技能，有利于建設一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專(zhuān)業(yè)人員隊伍，推動(dòng)物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續性發(fā)展。

　　五、施行了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度，規范物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，是一種以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟組織，實(shí)質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共的性質(zhì)。在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權，以維護全體業(yè)主的利益和社會(huì )公共利益。物業(yè)管理企業(yè)具有與業(yè)主長(cháng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。目前，部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門(mén)或單位后勤管理部門(mén)轉制而來(lái)，服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系沒(méi)有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特性被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過(guò)度追求利潤，不按照合同約定的服務(wù)，收費與服務(wù)不符。一些物業(yè)管理公司對于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營(yíng)，但僅僅是一種翻牌公司，與原來(lái)的房管所毫無(wú)兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅妨礙住戶(hù)正常的生活和不利于延長(cháng)物業(yè)的使用壽命，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽(yù)和發(fā)展前途。因此，有必要物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準入和清出制度，為了有利于整頓和規范物業(yè)管理市場(chǎng)，實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度�！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的條件作出了嚴格的限制，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要具備法人資格，還要具備相應的資質(zhì)資格，條例規定，國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，實(shí)行資質(zhì)管理制度，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。規范了企業(yè)行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，凈化了物業(yè)管理市場(chǎng)，使物業(yè)管理行業(yè)踏上良性發(fā)展的軌道。

　　六、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會(huì )在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個(gè)方面，都存在著(zhù)根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會(huì )是代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區建設，尤其在社區服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì )、社區委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng )造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區委員會(huì )的認識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規定，在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受監督。住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。要努力創(chuàng )建物業(yè)管理與社區建設良性互動(dòng)的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )共同努力，只有物業(yè)管理與社區建設共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng )造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化居住環(huán)境。

　　七、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位關(guān)系。

　　長(cháng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費無(wú)償地轉嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費用的不合理現象。而代收代繳費用的過(guò)程中，又存在著(zhù)總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費標準的方法，讓用戶(hù)承擔。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費標準的做法又違反了國家價(jià)格法的有關(guān)規定，屬于亂收費的范疇。

　　這樣就使得這些費用沒(méi)有辦法落實(shí)，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負擔。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來(lái)行使合同的權利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場(chǎng)規律直接提供服務(wù)與收費。向業(yè)主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的權利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費用，也沒(méi)有權利向業(yè)主收取這些費用。費用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費，會(huì )導致交易成本增高，對當事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。

　　如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費用，可以節省當事人的時(shí)間和金錢(qián)，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權益，針對目前物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場(chǎng)規律做出了規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著(zhù)自來(lái)水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　八、建立住房維修資金制度。

　　住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統一建設，住房產(chǎn)權屬政府或單位所有。住房維修養護責任由政府或單位承擔，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不能夠維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或單位負擔。政府和單位背負上了維修費補貼的沉重包袱。

　　同時(shí)，維修資金缺乏，大量公房得不到及時(shí)保養和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶(hù)的居住安全。隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，取消了福利住房分配制度，房屋的權屬發(fā)生了根本性質(zhì)的改變。新建商品房由個(gè)人出資購買(mǎi)，產(chǎn)權歸個(gè)人所有，原有公有住房也通過(guò)房改的辦法，將產(chǎn)權出售給個(gè)人。隨著(zhù)房屋權屬逐步向個(gè)人化轉變，住房產(chǎn)權多元化格局逐漸形成，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個(gè)人來(lái)承擔。因此，建設部和財政部1998年11月聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）規定商品房和公有住房出售后，都應當建立維修基金。但是，有的開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專(zhuān)項維修資金挪做它用，使住宅區的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了業(yè)主的權益，造成了十分惡劣的影響。

　　同時(shí)，由于長(cháng)期受傳統公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對專(zhuān)項維修資金認識不足，不愿意交納專(zhuān)項維修資金，錯誤的認為這無(wú)形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待；有的業(yè)主認為，既然交納了物業(yè)管理費，住宅區的共用部位共用設施設備的維修養護就應該由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔。實(shí)際上，購房款是一次性交納的購買(mǎi)房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專(zhuān)項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　同時(shí)規定：專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。針對專(zhuān)項維修資金挪用的問(wèn)題《條例》規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收非法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。住宅共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會(huì )穩定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例7

　　通過(guò)這段時(shí)間對物業(yè)管理條例的學(xué)習，對物業(yè)行業(yè)管理和相關(guān)法律法規、責任、義務(wù)的界定有了更深刻的理解：

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權�！稐l例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會(huì )上的投票權數的界定；《條例》規定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會(huì )討論和決定，業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成。

　　二、進(jìn)一步規范和明確了物業(yè)管理及糾紛事宜--引入第三方評估公司

　　條例第七條明確寫(xiě)出業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構，開(kāi)展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動(dòng)，此項可以使物業(yè)管理過(guò)程中平衡各方關(guān)系，各項事宜均可落地實(shí)施。

　　三、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區、街道的關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會(huì )在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個(gè)方面，都存在著(zhù)根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理服務(wù)范圍，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )是代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區建設，尤其在社區服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì )、社區委員會(huì )、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng )造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區委員會(huì )的認識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規定，在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受監督。住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的`決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。

　　要努力創(chuàng )建物業(yè)管理與社區建設良性互動(dòng)的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )共同努力，只有物業(yè)管理與社區建設共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng )造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化居住環(huán)境。

　　通過(guò)對物業(yè)管理的條例的學(xué)習，和以往工作經(jīng)驗的進(jìn)行對照總結，能夠深刻的了解自己工作中的不足，進(jìn)行及時(shí)查漏補缺。

物業(yè)管理條例8

　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　行政監督的主體：縣級以上的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

　　一、業(yè)主的資格認定：

　　a.業(yè)主為房屋所有權人

　　b.房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人可以享有業(yè)主資格，并承擔相應的權利義務(wù)。

　　業(yè)主的主要權利：

　�。�1）接受物業(yè)服務(wù)；

　�。�2）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，參加業(yè)主大會(huì )，選舉權和被選舉權，

　�。�3）監督權（對業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)的監督，專(zhuān)項維修基金使用的監督），知情權（物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地）

　�。�4）業(yè)主享有侵害請求權

　　業(yè)主的主要義務(wù)：

　�。�1）遵守管理規約，業(yè)主大會(huì )議事規則，物業(yè)企業(yè)制定的管理制度；

　�。�2）執行業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的決定；

　�。�3）按時(shí)繳納物業(yè)費、專(zhuān)項維修資金及其他約定或法律規定的費用。

　　二、業(yè)主大會(huì )：

　�。�1）一個(gè)物業(yè)區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )；（業(yè)主較少可不成立業(yè)主大會(huì )，業(yè)主可自行管理）

　�。�2）業(yè)主大會(huì )決議事項：

　　a制定或修改議事規則、管理規約；b選舉或更換業(yè)委會(huì )成員；c選聘和解聘物業(yè)企業(yè) d籌集或使用專(zhuān)項維修資金e改建、重建建筑物及附屬設施f其他事項

　�。�3）業(yè)主大會(huì )應當有半數以上業(yè)主參加，業(yè)主可委托代理人

　�。�4）關(guān)于維修資金和改建、重建建筑物及附屬設施需有專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；一般重大事項需經(jīng)總面積過(guò)半數的業(yè)主且人數過(guò)半數的業(yè)主同意；

　　定期會(huì )議：按業(yè)主大會(huì )議事規則確定的時(shí)間召開(kāi)

　　臨時(shí)會(huì )議：20%以上業(yè)主提議召開(kāi)

　　業(yè)主大會(huì )召開(kāi)時(shí)應當提前15日以前通知全體業(yè)主，同時(shí)應告知相關(guān)的居民委員會(huì )。 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉成立之日起30日起，向物業(yè)所在地的房管部門(mén)、街道辦、鄉鎮人民政府備案。

　　議事規則：業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項作出約定。

　　管理規約：應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規約：應當承擔的責任等事項依法作出約定；應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　三、前期物業(yè)管理

　　1、建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面方式簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議；制定臨時(shí)管理規約；

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在銷(xiāo)售之前訂立臨時(shí)管理規約，但不得侵害買(mǎi)受人的合法權益，物業(yè)買(mǎi)受人應當對管理規約予以書(shū)面的承諾。

　　3、國家提倡通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的可以采用協(xié)議方式選聘。

　　4、買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。

　　5、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止

　　6、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　7、在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　8、建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　四、物業(yè)管理服務(wù)

　　1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該具備相應的資質(zhì)，從業(yè)人員有相應的資格證書(shū)，一個(gè)物業(yè)管理區域只能有一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

　　2、物業(yè)企業(yè)違反服務(wù)合同約定導致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的責任。

　　3、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　4、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　6、對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　7、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　8、物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。

　　9、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　10. 專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　11、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　12、業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　五、法律責任

　　1、住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　2、違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　3、違反本條例的規定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　4、違反本條例的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　5、違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　6、違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的'全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　7、違反本條例的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　8、違反本條例的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　9、違反本條例的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　10、違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部

　　門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　�。ǘ�）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

　�。ㄈ�）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　11、違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)管理條例9

　　隨著(zhù)我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶(hù)之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系�！段飿I(yè)管理條例》是根據《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例。

　　第一條

　　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本省行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條

　　物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與依法監管相結合的原則。

　　第四條

　　縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制。鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條

　　縣級以上人民政府住房和城鄉建設或者房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)）負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，履行以下職責：

　�。ㄒ唬�擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

　�。ǘ�）依照職權制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準和技術(shù)規范；

　�。ㄈ�）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作；

　�。ㄋ模┲笇�、監督和管理物業(yè)管理招投標活動(dòng)；

　�。ㄎ澹┍O督、管理專(zhuān)項維修資金；

　�。�六）建立物業(yè)管理誠信檔案制度；

　�。ㄆ撸┓�律、法規規定的其他職責。

　　縣級以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法、民政、財政、環(huán)保、城鄉規劃、城市管理、工商、價(jià)格、質(zhì)監、人防等部門(mén)，應當按照各自的職責，相互配合，做好相關(guān)監督管理工作。

　　第六條

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府履行以下職責：

　�。ㄒ唬┲笇Ш蛥f(xié)助業(yè)主大會(huì )的成立、業(yè)主委員會(huì )的選舉；

　�。ǘ�）指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作；

　�。ㄈ�）協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)之間關(guān)系，調處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

　�。ㄋ模﹨f(xié)調和監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接；

　�。ㄎ澹﹨f(xié)調和監督老舊小區物業(yè)管理。

　　居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當予以協(xié)助和配合。

　　第七條

　　物業(yè)管理協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，規范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平

　　第八條

　　房屋所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主身份的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

　　第九條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權利：

　�。ㄒ唬┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　�。ǘ�）向業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢(xún)；

　�。ㄈ�）推選業(yè)主代表，并享有被推選權；

　�。ㄋ模┮婪ㄊ褂梦飿I(yè)共用部位、共用設施設備的權利，監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用；

　�。ㄎ澹┮�求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反雙方共同利益的行為；

　�。�六）法律、法規規定的其他權利。

　　第十條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行以下義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則，執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　�。ㄈ�）按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

　�。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用；

　�。ㄎ澹┡浜�、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);

　�。�六）法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第十一條

　　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進(jìn)行：

　�。ㄒ唬┬陆ㄗ≌�小區，包括分期建設或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域；

　�。ǘ�）地理上自然連接規模較小的住宅小區，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域；

　�。ㄈ�）規模較大的住宅小區，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業(yè)管理區域；

　�。ㄋ模┳≌�小區內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區域；商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠獨立管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第十二條

　　新建物業(yè)建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照第十一條規定劃分物業(yè)管理區域，向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區域的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第十三條

　　物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構。業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第十四條

　　業(yè)主大會(huì )可以設立業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事，負責監督業(yè)主委員會(huì )的工作，并履行業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　業(yè)主大會(huì )設立業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事的，業(yè)主大會(huì )議事規則應當對業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事的職責、議事規則和工作經(jīng)費，以及監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進(jìn)行約定。

　　第十五條

　　物業(yè)管理區域內，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿(mǎn)三年的，建設單位應當向縣級物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域劃分資料；

　�。ǘ�）房屋等建筑物面積清冊；

　�。ㄈ�）業(yè)主名冊；

　�。ㄋ模┙ㄖ�規劃總平面圖；

　�。ㄎ澹┕灿迷O施設備的交接資料；

　�。�六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認資料；

　�。ㄆ撸┢渌�有關(guān)的文件資料。

　　第十六條

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，成立業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組�；I備組一般由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代表組成，人數應當為單數，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會(huì )組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一�；I備組組長(cháng)由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表?yè)�任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組做好相關(guān)工作。

　　符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件，但未及時(shí)召開(kāi)大會(huì )的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書(shū)面報告之日起四十五日內組建業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公告。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第十七條

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組履行以下職責：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；

　�。ǘ�）草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　�。ㄈ�）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數、所擁有的專(zhuān)有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會(huì )委員選舉辦法，確定候選人名單；

　�。ㄎ澹┮婪ù_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；

　�。�六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，并將首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數和管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì )籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

　　籌備組應當自組成之日起三個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議�；I備組在業(yè)主委員會(huì )成立后自行解散。

　　第十八條

　　業(yè)主大會(huì )決定以下事項：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）制定、修改管理規約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )委員；

　�。ㄋ模┞�(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì )的工作報告；

　�。ㄎ澹└淖兒统蜂N(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　�。�六）決定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的相關(guān)事項；

　�。ㄆ撸┐_定物業(yè)服務(wù)內容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

　�。ò耍┻x聘、續聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　�。ň牛┗I集和使用專(zhuān)項維修資金；

　�。ㄊ�）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ㄊ�一）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

　�。ㄊ�二）法律法規或者管理規約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當制定管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，批準業(yè)主委員會(huì )工作規則等。

　　第十九條

　　業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì )決定其他有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　前款規定的面積和業(yè)主人數，按照下列規定確定：

　�。ㄒ唬�專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權登記的，按照測繪機構的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專(zhuān)有部分面積之和計算。

　�。ǘ�）業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算。業(yè)主總人數，按照兩者之和計算。

　　第二十條

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表的推選、權限由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面或者數據電文委托書(shū)，載明委托事項、委托權限及期限。

　　物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì )。

　　第二十一條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的.形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送達每一位業(yè)主；無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

　　提倡采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì )表決方式。

　　第二十二條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　�。ㄒ唬┙�(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )未按照上述規定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　第二十三條

　　業(yè)主大會(huì )應當建立規范的財務(wù)管理制度。業(yè)主委員會(huì )應當對專(zhuān)項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費按照財務(wù)要求建賬并及時(shí)入賬，并對原始憑證及形成的會(huì )計資料妥善保管，不得損毀。

　　第二十四條

　　不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。成立業(yè)主大會(huì )的條件具備后，應當及時(shí)成立業(yè)主大會(huì )。

　　第二十五條

　　業(yè)主委員會(huì )委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )一般由五至十一人的單數委員組成，每屆任期一般不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )可以聘請執行秘書(shū)，負責處理業(yè)主委員會(huì )日常事務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則以及業(yè)主委員會(huì )組成人員名單等材料報縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)居民委員會(huì )、村民委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )辦理備案手續后，持街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章和業(yè)主委員會(huì )印章。

　　第三款規定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當在三十日內重新備案，并告知相關(guān)居民委員會(huì )、村民委員會(huì )。

　　第二十六條

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┍疚飿I(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；

　�。ǘ�）具有完全民事行為能力；

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主大會(huì )的決定、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，履行業(yè)主義務(wù)；

　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

　�。ㄎ澹┥眢w健康，具有一定的組織協(xié)調能力和必要的工作時(shí)間；

　�。�六）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。

　　第二十七條

　　業(yè)主委員會(huì )履行以下職責：

　�。ㄒ唬﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決定和決議；

　�。ǘ�）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告業(yè)主委員會(huì )工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報告業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況；

　�。ㄈ�）與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹┍O督管理規約的實(shí)施；

　�。�六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

　�。ㄆ撸┙M織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用；

　�。ò耍┱{解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛；

　�。ň牛�業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第二十八條

　　業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置向業(yè)主公開(kāi)下列情況和資料：

　�。ㄒ唬┕芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模�專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；

　�。�六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位的處分情況；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況；

　�。ò耍┢渌麘�當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第二十九條

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時(shí)，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，應當在七日內召開(kāi)。主任、副主任無(wú)正當理由不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過(guò)半數通過(guò)，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主委員會(huì )委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書(shū)面委托的代理人應當列席會(huì )議。

　　第三十條

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自新一屆業(yè)主委員會(huì )履職之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交本屆業(yè)主委員會(huì )。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主或者居民委員會(huì )、村民委員會(huì )可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

　　移交過(guò)程中出現治安事件的，公安機關(guān)應當依法及時(shí)處理。

　　第三十一條

　　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì )以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告：

　�。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的；

　�。ǘ�）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的；

　�。ㄈ�）喪失履行職責能力的；

　�。ㄋ模┍灰婪ㄗ肪啃淌仑熑蔚�；

　�。ㄎ澹┮詴�(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的。

　　第三十二條

　　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì )三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )，可以決定終止其委員資格：

　�。ㄒ唬┦帐芪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；

　�。ǘ�）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當利益的；

　�。ㄈ�）損壞共用設施設備，違法搭建，破壞房屋外觀(guān)和承重結構，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費和專(zhuān)項維修資金，以及違法出租房屋的；

　�。ㄋ模┣趾�業(yè)主合法權益的；

　�。ㄎ澹┮蚱渌�原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)時(shí)，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第三十三條

　　經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議增減或者調整業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。

　　第三十四條

　　管理規約應當包括以下內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)基本情況；

　�。ǘ�）公共場(chǎng)所及共用設施設備狀況；

　�。ㄈ�）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所及共用設施設備的權益；

　�。ㄋ模�業(yè)主參與物業(yè)管理的權利和義務(wù)；

　�。ㄎ澹�業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督權；

　�。�六）物業(yè)的使用、維護、裝飾裝修管理；

　�。ㄆ撸�業(yè)主應當遵守的行為準則；

　�。ò耍┪飿I(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

　�。ň牛┪飿I(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；

　�。ㄊ�）專(zhuān)項維修資金籌集、使用和管理；

　�。ㄊ�一）違反管理規約的責任；

　�。ㄊ�二）其他有關(guān)事項。

　　第三十五條

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就以下事項作出約定：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )的議事方式；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )的表決程序；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間或次數；

　�。ㄎ澹┢渌�有關(guān)事項。

　　第三十六條

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定和管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，應當符合法律、法規的規定，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第三十七條

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費，以及業(yè)主委員會(huì )委員的補貼和執行秘書(shū)的酬金，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì )確定。

　　業(yè)主委員會(huì )應當于每年3月底前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布上一年業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主監督。業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事應當進(jìn)行檢查；發(fā)現問(wèn)題的，應當要求業(yè)主委員會(huì )予以糾正。經(jīng)持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當對經(jīng)費收支情況進(jìn)行審計。

　　推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì )主任離任審計制度。

物業(yè)管理條例10

第一條為規范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《廣東省實(shí)施<中華人民共和國價(jià)格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉建設廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（粵價(jià)〔20xx〕1號）等法律、法規、規章和規范性文件的規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內物業(yè)服務(wù)收費行為。

　　第三條本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條　物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及收費與服務(wù)水平相適應的原則。

　　第五條市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房產(chǎn)主管部門(mén)負責全市物業(yè)服務(wù)收費的管理監督工作。

　　各縣、區價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房產(chǎn)主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的管理監督工作。

　　第六條　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第七條物業(yè)服務(wù)收費根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　業(yè)主大會(huì )成立之前的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權的車(chē)位、車(chē)庫）物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)。別墅、非住宅及業(yè)主大會(huì )成立之后的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權的車(chē)位、車(chē)庫）物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第八條實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，按照屬地管理原則，惠城區、仲愷高新區轄區內由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房產(chǎn)主管部門(mén)根據不同類(lèi)型和服務(wù)內容制定基準價(jià)及浮動(dòng)幅度。其它縣、區由當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房產(chǎn)主管部門(mén)制定本地區的基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，并抄送市價(jià)格主管部門(mén)和市房產(chǎn)主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)應根據物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時(shí)調整。

　　制定或調整物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)應進(jìn)行成本監審。

　　第九條　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行包干制的，根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、不同管理階段、不同服務(wù)方式、不同服務(wù)等級等內容確定。

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )成立之前的物業(yè)服務(wù)收費按下列規定確定：

　　1．新建住宅物業(yè)，建設單位依法通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的前期物業(yè)服務(wù)收費，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷(xiāo)售前根據物業(yè)服務(wù)等級水平在政府指導價(jià)范圍內確定，并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，報當地價(jià)格主管部門(mén)備案。負責前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設單位向物業(yè)買(mǎi)受人交付物業(yè)時(shí)，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　2．新建住宅，前期物業(yè)服務(wù)收費確需超過(guò)政府指導價(jià)水平的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當地價(jià)格主管部門(mén)提出申請，并由當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房產(chǎn)主管部門(mén)核準。

　　3．業(yè)主入住后的住宅小區，物業(yè)服務(wù)收費因成本變化等原因需要調整的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況在政府指導價(jià)范圍內協(xié)商確定，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)補充協(xié)議，報當地價(jià)格主管部門(mén)備案。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )成立之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因成本變化等原因需要調整物業(yè)服務(wù)收費標準的，按照《廣東省物業(yè)管理條例》有關(guān)規定執行。

　�。ㄈ�）別墅、其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　第十條　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行酬金制的，酬金比例或酬金數額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。

　　第十一條　前期物業(yè)服務(wù)合同應載明物業(yè)服務(wù)等級內容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時(shí)間等。新建住宅前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費等內容須在物業(yè)銷(xiāo)售前一天至銷(xiāo)售結束在交易場(chǎng)所醒目位置進(jìn)行公示。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費等內容。

　　第十二條建設單位在物業(yè)銷(xiāo)售前應制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。業(yè)主應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

　　第十三條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　第十四條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區域清潔衛生費用；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區域綠化養護以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節日喜慶等用水用電費用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區域秩序維護費用；

　�。�六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理服務(wù)所需的正常辦公費用；

　�。ò耍┕芾碣M分攤；

　�。ň牛┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　�。ㄊ�）經(jīng)業(yè)主共同決定的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十五條　住宅大樓內走廊通道、樓梯間等業(yè)主共用部位和物業(yè)管理區域內加壓水泵、電梯、照明路燈、消防等共用設施設備產(chǎn)生的水電費用可按約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。物業(yè)管理區域內物業(yè)服務(wù)用房、停車(chē)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等用水用電不得向業(yè)主分攤�？煞謹偟墓灿盟�電需設置獨立計量表，費用單獨列帳，在收取分攤費前及時(shí)向業(yè)主公布共用水電分攤的.用量、總金額以及各業(yè)主應負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業(yè)主自用的水、電費用在政府規定的水、電費標準上加價(jià)混合統收。

　　設置獨立計量表確實(shí)有困難的老住宅小區，經(jīng)測算共用水電費總額后，按約定方式向業(yè)主合理分攤。

　　第十六條物業(yè)服務(wù)收費根據依法確定的物業(yè)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的建筑面積計收。業(yè)主自有產(chǎn)權的車(chē)位、車(chē)庫物業(yè)服務(wù)費按車(chē)位、車(chē)庫數量計收。

　　第十七條物業(yè)買(mǎi)受人應當在建設單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用，逾期不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)產(chǎn)權或租賃權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第十八條物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì )可以聘請依法設立的專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

　　第十九條物業(yè)管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設單位按照該物業(yè)區域同類(lèi)物業(yè)的標準全額交納。

　　第二十條物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)數字電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業(yè)主收取手續費或水電周轉金。

　　第二十一條　業(yè)主（物業(yè)使用人）對物業(yè)進(jìn)行室內裝修，應當按有關(guān)規定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確裝修期間各方的權利義務(wù)及責任等。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（物業(yè)使用人）或裝修企業(yè)收取裝修保證押金。裝修保證押金用于修復裝修期間損壞的共用部位、共用設施設備和承擔違約責任，裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備且無(wú)違約責任的，經(jīng)雙方驗收認可后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在5日內全額退還裝修保證押金。裝修保證押金收取標準按當地價(jià)格主管部門(mén)有關(guān)規定執行。

　　業(yè)主（物業(yè)使用人）裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統一管理為由強制提供清理服務(wù)。

　　業(yè)主（物業(yè)使用人）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝修垃圾、余泥渣土的，清運費收取標準由當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房產(chǎn)主管部門(mén)根據國家和省的有關(guān)規定確定。

　　對裝修人員出入實(shí)行持證管理的，證件押金（或工本費）收取標準按當地價(jià)格主管部門(mén)有關(guān)規定執行。

　　除上述費用外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理費、電梯使用費、樓道維修費、公用設施損耗費、搬運押金等與裝修相關(guān)的各種名目的費用。

　　第二十二條　物業(yè)小區實(shí)行出入證（含IC卡）管理的，應當為業(yè)主免費提供每戶(hù)不少于5張、每部車(chē)輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業(yè)主要求增補出入證（含IC卡）的，可按出入證（含IC卡）的制作成本收取工本費，出入證（含IC卡）制作成本應當在本物業(yè)小區顯著(zhù)位置公示不少于7天，以接受業(yè)主的監督。

　　第二十三條利用物業(yè)管理區域屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車(chē)輛的車(chē)位或者利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第二十四條物業(yè)管理區域內的機動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費按市、縣（區）制定的機動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費管理有關(guān)規定執行。已收取機動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)費的，不得收取車(chē)位、車(chē)庫物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)、單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按規定實(shí)行明碼標價(jià)，將服務(wù)等級內容、服務(wù)標準、價(jià)格誠信承諾以及收費項目、收費標準、收費依據、價(jià)格投訴調處程序、服務(wù)咨詢(xún)電話(huà)和12358價(jià)格舉報投訴電話(huà)等在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置進(jìn)行公示，自覺(jué)按受有關(guān)管理部門(mén)的檢查和業(yè)主監督。明碼標價(jià)方式由各縣、區價(jià)格主管部門(mén)負責監制。

　　第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守價(jià)格法律、法規、規章和政策規定，建立健全內部?jì)r(jià)格管理制度，配備物價(jià)員，加強價(jià)格自律，自覺(jué)規范價(jià)格行為，不斷改善管理服務(wù)。嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，為業(yè)主提供與收費水平相適應的服務(wù)。

　　第二十九條　對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)申請協(xié)商調解。

　　第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依法查處：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)當地價(jià)格主管部門(mén)核定，超過(guò)政府指導價(jià)標準收費的；

　�。ǘ�）擅自設立強制性收費項目的；

　�。ㄈ�）不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的；

　�。ㄋ模┎话匆幎▊浒傅�；

　�。ㄎ澹┎粓绦斜巨k法第九條、第十四條、第十五條規定擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準、擴大有關(guān)費用分攤范圍或提高分攤標準的；

　�。�六）其他違反價(jià)格法律、法規、規章和政策規定的。

　　第三十一條本辦法自20xx年10月1日起執行�！痘葜菔形飿I(yè)服務(wù)收費管理暫行規定》（惠府令第30號）同時(shí)廢止。本辦法有效期5年。

物業(yè)管理條例11

　　第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《民法通則》、《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規及有關(guān)規定，結合我市實(shí)際情況，制定本細則。

　　第二條 本市市區（指崇川區、港閘區、經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，暫不含通州區）內物業(yè)服務(wù)收費及監督管理，適用本細則。

　　第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

　　第四條 市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理主管部門(mén)負責市區物業(yè)服務(wù)收費的管理與監督工作，制定市區物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法及相關(guān)政策規定；區價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同區物業(yè)管理主管部門(mén)負責轄區內物業(yè)服務(wù)收費政策的實(shí)施和監督管理工作。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公開(kāi)、合理及收費項目、標準與服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　第六條 根據物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第七條 實(shí)行政府指導價(jià)的普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理主管部門(mén)，根據物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)標準等因素，制定《南通市市區普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費分項目收費標準》（見(jiàn)附表一，該標準為基準價(jià)，具體執行標準可根據物業(yè)服務(wù)的規模、特點(diǎn)和實(shí)際情況在基準價(jià)的基礎上上浮不超過(guò)20%，下浮不限。）、《南通市市區住宅小區物業(yè)管理停車(chē)服務(wù)收費標準》（見(jiàn)附表二，該標準為最高限價(jià)，下浮不限）。

　　第八條 業(yè)主大會(huì )成立之前的普通商品住房（指除各類(lèi)別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外的商品住房）物業(yè)服務(wù)收費及住宅區停車(chē)服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)。開(kāi)發(fā)建設單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費標準應當經(jīng)區價(jià)格主管部門(mén)核準；通過(guò)招投標競爭方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并向區價(jià)格主管部門(mén)備案。物業(yè)管理主管部門(mén)在辦理《前期物業(yè)管理合同》備案手續時(shí)，應當查驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標準核準、備案證明。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì )或開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在商定服務(wù)項目和收費標準時(shí)，可以根據《南通市市區普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費分項目收費標準》結合住宅小區的特點(diǎn)和實(shí)際情況，進(jìn)行自主選擇和組合，最終確定住宅小區的物業(yè)服務(wù)收費標準。凡《南通市市區普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費分項目收費標準》未涵蓋的服務(wù)內容，或者由于成本因素需須提高物業(yè)服務(wù)標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應公開(kāi)征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)區價(jià)格主管部門(mén)核準后執行。

　　第十條 已具備成立業(yè)主委員會(huì )條件但尚未成立業(yè)主委員會(huì )的普通商品住房，需要調整物業(yè)服務(wù)收費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取公開(kāi)方式征得50%以上業(yè)主同意，并報區價(jià)格主管部門(mén)核準后執行。

　　第十一條 已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì )的普通住宅小區，物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市價(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導價(jià)范圍內協(xié)商議定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定執行。

　　第十二條 拆遷安置房、保障性商品房物業(yè)服務(wù)收費按《關(guān)于進(jìn)一步加強市區社區物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》（通政發(fā)[20xx]59號）文執行。

　　業(yè)主自管物業(yè)的住宅小區，物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主大會(huì )討論確定，并報區價(jià)格主管部門(mén)備案。

　　由居委會(huì )直接管理物業(yè)的住宅小區，環(huán)境衛生、綠化管理等維護費用按市有關(guān)規定執行。

　　第十三條 普通商品住房以外的住宅及各類(lèi)非住宅物業(yè)服務(wù)收費、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第十四條 物業(yè)服務(wù)收費按照房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未進(jìn)行登記的.，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。

　　第十五條 房屋共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造費用，通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十六條 物業(yè)管理區域內的住宅電梯、水泵、中央空調等設備運行電費及公共照明、公共用水等可納入代收代繳交費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，合理分攤，具體分攤辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　業(yè)主、使用人應當按照入住通知書(shū)（符合竣工驗收條件）約定的房屋交付時(shí)間，作為繳交納物業(yè)服務(wù)費的起始時(shí)間。

　　對于前期物業(yè)服務(wù)，企業(yè)可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)（租賃）合同約定分期預收，預收時(shí)間一般不超過(guò)半年。合同另有約定的，從其約定。

　　第十七條 納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額繳納。

　　分期開(kāi)發(fā)建設、分批交付使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按物業(yè)服務(wù)合同約定繳納。

　　因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續、業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用連續空置半年以上的物業(yè)，應按不低于合同約定標準的70%繳納物業(yè)服務(wù)費。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在產(chǎn)權或使用權轉移前及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　物業(yè)出租或以其它方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或使用人繳納，業(yè)主負最終繳納責任。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)成本后，其30%用于補貼物業(yè)服務(wù)費、70%納入住宅專(zhuān)項維修資金。業(yè)主大會(huì )成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)成本后的剩余部分,應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可按業(yè)主大會(huì )決定并合同約定使用。

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取房屋裝修押金、保證金。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。開(kāi)發(fā)建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當向物業(yè)買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)收費標準。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應將服務(wù)內容、收費項目、收費標準及收費辦法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每年向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務(wù)費收支及利用共用、共有設施經(jīng)營(yíng)收支情況，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人的監督。

　　第二十一條 市、區價(jià)格行政主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)，必須加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、收費標準的監督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定，由價(jià)格行政主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

　　第二十二條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

　　第二十三條 本辦法由市價(jià)格主管部門(mén)、市物業(yè)主管部門(mén)按照各自職責負責解釋。

物業(yè)管理條例12

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與社區管理相結合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。市州、縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環(huán)境保護、城鄉規劃、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監督、物價(jià)等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會(huì )，指導、協(xié)調、監督物業(yè)管理工作。

　　第四條縣級以上人民政府應當采取措施，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導，制定行業(yè)行為規范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù)。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第五條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設和管理等因素。

　　第六條新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業(yè)管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第七條原物業(yè)管理區域分立或者合并的，應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積和已入住戶(hù)數比例均達到50%以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉規劃、住房和城鄉建設行政主管部門(mén)審查住宅建設工程項目的規劃、設計，應當征求相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構對配套建筑物、共用設施設備配置及建設標準的意見(jiàn)。

　　第九條住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約及物業(yè)查驗情況報物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　在物業(yè)管理區域內，共用設施設備的專(zhuān)業(yè)經(jīng)管單位應當依法承擔相關(guān)管線(xiàn)、設施設備的維修、養護責任，服務(wù)到最終用戶(hù)，履行與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第十條新建物業(yè)的，建設單位應當配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會(huì )辦公等事項。物業(yè)管理用房應當在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第十一條物業(yè)管理用房應當按照下列標準配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;沒(méi)有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據前款規定的物業(yè)管理用房標準，結合當地實(shí)際情況確定具體標準。

　　第十二條物業(yè)管理區域內規劃建設的車(chē)位、車(chē)庫，建設單位可以附贈給業(yè)主;出售或者出租車(chē)位、車(chē)庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

　　車(chē)位、車(chē)庫出售或者出租的，建設單位應當與業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同。

　　車(chē)位、車(chē)庫滿(mǎn)足業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)6個(gè)月。車(chē)位、車(chē)庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)使用人有權查詢(xún)。

　　第十三條建設單位在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當明示物業(yè)管理區域內規劃建設的配套建筑物、共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房、車(chē)位和車(chē)庫的所有權或者使用權。

　　第十四條住宅物業(yè)的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過(guò)招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開(kāi)發(fā)項目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當具有承接項目開(kāi)發(fā)總建筑面積的相應資質(zhì)等級。

　　有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)投標人少于3人;

　　(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬(wàn)平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米。

　　第十五條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目開(kāi)發(fā)建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　鼓勵建設單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營(yíng)用房或者資金支持。

　　第十六條分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據開(kāi)發(fā)進(jìn)度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體項目交接手續。

　　物業(yè)承接查驗費用由建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　物業(yè)承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)按照國家有關(guān)規定另行制定。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第十七條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權利，履行法定義務(wù)。

　　在物業(yè)管理區域內，有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項，應當由業(yè)主共同決定。

　　第十八條同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主共同成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　〔一)交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

　　〔二)首次交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分面積已滿(mǎn)2年且交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

　　業(yè)主總人數不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。

　　第十九條物業(yè)管理區域內，符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，建設單位應當書(shū)面報告物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　占業(yè)主總人數10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面請求之日起60日內，組織、指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　第二十條業(yè)主大會(huì )籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集業(yè)主、建設單位、社區居民委員會(huì )的代表協(xié)商組建。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當按照有關(guān)規定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　建設單位應當自業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起7日內向業(yè)主大會(huì )籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當自業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起6個(gè)月內召開(kāi)。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則草案進(jìn)行表決。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將下列選舉資料報物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　〔一)業(yè)主大會(huì )籌備組出具的業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的.報告;

　　〔二)業(yè)主大會(huì )決議;

　　〔三)管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　〔四)業(yè)主委員會(huì )委員名單。

　　業(yè)主委員會(huì )選舉情況備案后7日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府書(shū)面通報物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項之一內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì )向業(yè)主大會(huì )負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )監督。

　　業(yè)主委員會(huì )應當依據業(yè)主委員會(huì )章程代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì )依法履行職責，按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十四條業(yè)主委員會(huì )委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但是不執行業(yè)主大會(huì )決議、違反管理規約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會(huì )委員侯選人。

　　業(yè)主委員會(huì )委員的選舉、人數、構成、任職條件、任期等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿(mǎn)或者以書(shū)面方式提出辭職的;

　　〔二)因房屋權屬變更，不再是業(yè)主的;

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;

　　〔四)業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業(yè)主委員會(huì );拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當協(xié)助做好移交工作

　　第二十五條業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定定期召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　〔一)經(jīng)業(yè)主委員會(huì )決定或者20%以上的業(yè)主提議;

　　〔二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當責令其在30日內召開(kāi);逾期不組織召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，在30日內組織召開(kāi)。

　　第二十六條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前，將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項書(shū)面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區域的公示欄和其他顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議書(shū)面征求意見(jiàn)的，反饋意見(jiàn)的結果應當在物業(yè)管理區域內公示30日以上，并告知業(yè)主有權查閱相關(guān)資料。

　　第二十七條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶(hù)數計算，一戶(hù)計算為1票;建設單位未售出的物業(yè)專(zhuān)有部分，計算為1票。

　　第二十八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、期限和內容。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主代表應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日以前，對業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn);需要投票表決的，表決票應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照國家規定的資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)所在地的縣市區或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報送信用、統計等相關(guān)資料。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。

　　第三十一條業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有法人資格和相應資質(zhì)等級，并按照物業(yè)服務(wù)合同的規定提供服務(wù)。

　　第三十二條物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項目的主要負責人為項目經(jīng)理人。

　　物業(yè)管理服務(wù)項目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)按照國家有關(guān)規定另行制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理服務(wù)人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強對物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓和履職監管。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同規定的下列內容應當提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)，但是業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )決定的除外：

　　〔一)物業(yè)服務(wù)事項;

　　〔二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費用;

　　〔三)物業(yè)管理區域內秩序維護;

　　〔四)合同期限;

　　〔五)違約責任。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項：

　　〔一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

　　〔二)物業(yè)管理區域內公共綠化、環(huán)境衛生的管理和維護;

　　〔三)車(chē)輛停放管理;

　　〔四)物業(yè)管理區域內消防、安全防范、應急救助的協(xié)助和維護;

　　〔五)物業(yè)管理區域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

　　〔六)物業(yè)維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的賬務(wù)管理;

　　〔七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管;

　　〔八)業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)收費應當按照國務(wù)院、省和市州人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　制定和修改物業(yè)服務(wù)收費辦法，應當廣泛聽(tīng)取社會(huì )公眾的意見(jiàn)。

　　業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的規定交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內將物業(yè)服務(wù)合同報送物業(yè)服務(wù)項目所在地的縣市區或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決定續聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )的決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內撤出物業(yè)管理區域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì );沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的，應當在合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公示，并書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出選聘或者續聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續。在合同權利義務(wù)延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個(gè)月告知對方當事人。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區域，應當向業(yè)主委員會(huì )交接下列事項：

　　〔一)移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養護、維修資料;

　　〔二)移交物業(yè)共用部位;

　　〔三)結清相關(guān)費用;

　　〔四)法律、法規、規章規定的其他事項。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)、社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：

　　〔一)業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責;

　　〔二)業(yè)主委員會(huì )換屆;

　　〔三)履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭議;

　　〔四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接;

　　〔五)其他需要協(xié)調解決的物業(yè)管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當接受物業(yè)管理主管部門(mén)和社區居民委員會(huì )的指導和監督，依法履行自治管理職責，配合、協(xié)助有關(guān)部門(mén)、社區居民委員會(huì )共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第四十二條在物業(yè)管理區域內，按照規劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規、規章以及管理規約的規定，經(jīng)業(yè)主大會(huì )及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續。

　　第四十三條業(yè)主轉讓或者出租房屋、車(chē)庫、車(chē)位等物業(yè)的，應當將管理規約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關(guān)事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉讓房屋、車(chē)庫、車(chē)位等物業(yè)前，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位結清相關(guān)費用。

　　第四十四條建設單位應當按照國家和省規定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)保修有關(guān)事項，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。

　　第四十五條建立健全物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度，實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。

　　物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存、使用，應當專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關(guān)規定制定。

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位和個(gè)人應當愛(ài)護物業(yè)共用部位和共用設施設備。物業(yè)共用部位和共用設施設備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)通知專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維護、更新。

　　對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規定執行。

物業(yè)管理條例13

　　以《條例》的形式規范業(yè)委會(huì )運作

　　目前無(wú)錫已有備案成立業(yè)委會(huì )的小區約有350個(gè)，約占全市小區的1/3。一些運作不規范的業(yè)主委會(huì )屢屢出現"違規"行為，比如業(yè)委會(huì )成員自己帶頭不交物業(yè)費，享受各種"特權";業(yè)委會(huì )成員以學(xué)習的名義去外地旅游等。

　　《條例》首次對業(yè)主大會(huì )籌備組、組成人員、業(yè)委會(huì )人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個(gè)環(huán)節和流程進(jìn)行了逐一規定，具體細化了業(yè)主委員會(huì )的任職條件和要求，并首次將個(gè)人誠信納入業(yè)主委員會(huì )任職條件之中。

　　《條例》第14條對業(yè)主委員會(huì )換屆工作作了新的規定，明確了業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)3個(gè)月前，應當書(shū)面告知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當按規定成立換屆改選小組，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì )不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(二)管理規約規定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

　　為解決當前一些業(yè)主委員會(huì )賬目不公開(kāi)、收支不透明、工作經(jīng)費不公示等主要問(wèn)題�！稐l例》第16條對業(yè)主委員會(huì )換屆時(shí)的工作經(jīng)費和經(jīng)營(yíng)性收益等情況進(jìn)行審核作了明確規定，審核時(shí)可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會(huì )進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計。

　　將物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案寫(xiě)進(jìn)條例

　　業(yè)主依據物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要履行相當的職責。首先《條例》31條規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務(wù)標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內的信息，讓業(yè)主明明白白消費。

　　其次，針對當前1000多個(gè)小區中，物業(yè)公司項目經(jīng)理隨意調整所引發(fā)的小區不穩定現狀，《條例》規范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信服務(wù)經(jīng)營(yíng)，明確規定了失信行為及處罰措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范服務(wù)，也彌補了我市去年以來(lái)實(shí)行物業(yè)管理誠信體系的法律依據。

　　今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。

　　提出小區停車(chē)位應合理租售

　　一面是小區地下車(chē)庫停放的車(chē)輛寥寥可數，一面是小區道路上、綠化帶上車(chē)輛亂停，停車(chē)難一直是物業(yè)管理的一大難題�！稐l例》明確了，"建設單位應當向全體業(yè)主公布車(chē)位、車(chē)庫的情況;未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租，期滿(mǎn)后可以?xún)?yōu)先續租"，并進(jìn)一步強調，"車(chē)位、車(chē)庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人。"

　　《條例》還明確，"劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車(chē)需求，按照比例劃出可供租售的車(chē)位、車(chē)庫，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。小區整體交付前，只能向每戶(hù)業(yè)主出售一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫。"也就是說(shuō)，即便擁有兩輛車(chē)以上的家庭，理論上只能買(mǎi)到一個(gè)停車(chē)位。小區整體交付之后，在確保未銷(xiāo)售房屋每戶(hù)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫的情形下，剩余車(chē)位、車(chē)庫可按照規定出售。目前，無(wú)錫也在起草有關(guān)小區停車(chē)位的規范性文件，進(jìn)一步細化操作程序。

　　將墻面滲水納入應急維修項目中

　　房屋專(zhuān)項維修資金是房屋的養老錢(qián)，用這筆錢(qián)，必須符合兩個(gè)"三分之二"條件，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區，根本不現實(shí)。

　　省條例中提到的6種應急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的.;樓體單側外立面有脫落危險的;專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形�！稐l例》在省條例基礎上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。

　　為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時(shí)需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規定了可以一次授權多次使用的約定，即通過(guò)業(yè)主大會(huì )對維修資金利息使用授權，在日常使用中不必再召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，簡(jiǎn)化了程序，方便了維修資金利息的使用。

　　明確規定舊住宅小區與拆遷安置房的管理

　　《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區有條件的應實(shí)行物業(yè)管理，業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)管理費。

　　面對我市大量的拆遷安置房小區，《條例》也規定了應當參照商品房小區物業(yè)管理，對小區的管理主體、前期服務(wù)合同、服務(wù)收費制度、專(zhuān)項維修資金交存作出了規定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場(chǎng)化物業(yè)管理過(guò)渡打下基礎。

物業(yè)管理條例14

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行的維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實(shí)際使用人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。

　　第三條 本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第四條 物業(yè)管理應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導與業(yè)主自治相結合的原則，逐步實(shí)現市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化管理。

　　第五條 市、縣(市)、區人民政府應當加強對物業(yè)管理監督管理工作的領(lǐng)導，建立物業(yè)管理的協(xié)調機制。

　　第六條 市、縣(市)、上街區房地產(chǎn)管理部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　區(不含上街區)房地產(chǎn)管理部門(mén)按照本條例規定的權限，負責本轄區內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　城市規劃、建設、市政、園林綠化、城市管理行政執法、價(jià)格、民政、公安、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)監督管理、工商行政等有關(guān)行政管理部門(mén)應在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責協(xié)調本轄區內物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門(mén)做好本轄區內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　居民委員會(huì )應當對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)進(jìn)行指導與監督，并依法調解本轄區內的物業(yè)管理糾紛。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第八條 已領(lǐng)取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的買(mǎi)受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

　　第九條 物業(yè)管理區域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 已建成物業(yè)，其管理區域已經(jīng)形成且無(wú)爭議的，可以繼續作為獨立的物業(yè)管理區域。

　　尚未劃分或者確需調整物業(yè)管理區域的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關(guān)規定劃定或調整，并向業(yè)主公告。

　　第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿(mǎn)十二個(gè)月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿(mǎn)二十四個(gè)月且業(yè)主總數在三十人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應當逐步成立業(yè)主大會(huì )，實(shí)行規范的物業(yè)管理。

　　第十二條 符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)。

　　第十三條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會(huì )代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應不少于成員總數的二分之一。

　　籌備組組長(cháng)由居民委員會(huì )代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內的公告欄內公告，公告時(shí)間不得少于七日。

　　籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。

　　第十四條 籌備組成立后，應當做好下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(二)擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案和管理規約草案;

　　(三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起四十五日內，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，將本條第一款規定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十五條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當配合籌備組開(kāi)展工作。

　　建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供物業(yè)管理區域內業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶(hù)建筑面積、共用設施設備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應當協(xié)助籌備組核對房屋權屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

　　第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)三日前就大會(huì )擬討論的事項書(shū)面征求所代表業(yè)主的意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )上如實(shí)反映。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、委托期限等內容。

　　第十七條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約和選舉業(yè)主委員會(huì )成員等事項進(jìn)行表決。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當約定業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項。

　　第十九條 管理規約應當約定下列主要內容：

　　(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求;

　　(二)物業(yè)管理區域內各類(lèi)公共費用的分擔、公共收益的分配;

　　(三)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則;

　　(五)物業(yè)管理爭議的處理方式;

　　(六)違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì )成員人數由三人以上單數組成，最高不超過(guò)十一人。每屆任期三年。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )成立情況的書(shū)面報告;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他材料。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當于任期屆滿(mǎn)一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，完成換屆選舉工作。

　　無(wú)正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì )自行解散的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業(yè)管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )代表、居民委員會(huì )代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起三十日內組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　自新一屆業(yè)主委員會(huì )備案之日起十日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會(huì )決定。

　　業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布，接受業(yè)主的監督。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會(huì )財務(wù)收支情況進(jìn)行審計。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主大會(huì )名義提供擔保;

　　(三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;

　　(四)在本物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

　　(五)法律、法規規定或者業(yè)主大會(huì )規定的其他情形。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )成員因物業(yè)轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )成員資格終止：

　　(一)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的;

　　(二)連續三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(五)有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續擔任業(yè)主委員會(huì )成員的。

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當自成員資格終止之日起三日內，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定執行。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十八條 建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當按照以下規定時(shí)限完成招投標工作：

　　(一)現售商品房項目在現售前三十日完成;

　　(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。

　　第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。

　　第三十條 建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應當參照臨時(shí)管理規約示范文本制定臨時(shí)管理規約。

　　建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　業(yè)主大會(huì )成立后制定管理規約的，臨時(shí)管理規約失效。

　　第三十一條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)管理用房;二萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )使用;任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

　　第三十二條 建設單位應當保證交付業(yè)主使用的`物業(yè)達到合同約定的交付使用條件。

　　未約定交付使用條件的，建設單位交付使用的物業(yè)應當符合有關(guān)部門(mén)規定的交付使用條件。

　　第三十三條 建設單位應當在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗收。

　　物業(yè)管理交接驗收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

　　第三十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區域內公布維修聯(lián)系電話(huà)。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )聯(lián)系建設單位落實(shí)保修責任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十五條 業(yè)主大會(huì )依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內報縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì )與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十六條 業(yè)主大會(huì )依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內容、業(yè)主欠費清交等事項進(jìn)行約定。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定是否續約，并將結果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續約的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續約的，應當在合同期滿(mǎn)兩個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當告知對方，并提前三個(gè)月在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應當遵守下列規定：

　　(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

　　(四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案;

　　(五)在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)監督電話(huà)，定期聽(tīng)取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見(jiàn)和建議;

　　(六)配合居民委員會(huì )做好社區建設和管理的相關(guān)工作。

　　市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范和相關(guān)規定的情況進(jìn)行監督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

　　第三十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費;逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協(xié)議申請仲裁。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)收費，區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。不同物業(yè)的具體定價(jià)形式，按照省有關(guān)規定執行。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，市、縣(市)、上街區價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同同級房地產(chǎn)管理部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì )公布一次。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準。

　　第四十二條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第四十三條 物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　第四十四條 住宅小區交付使用后，建設單位應當代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶(hù)計量設施注冊手續。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費用，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔。

　　第四十五條 市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應當及時(shí)調查處理，并在十日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會(huì )應當配合市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭議和糾紛。

　　第五章 物業(yè)的使用、維護和專(zhuān)項維修資金

　　第四十六條 物業(yè)的使用、維護應當遵守城市規劃、建設、房地產(chǎn)、環(huán)境保護、市容環(huán)衛、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規、規章的規定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛生、環(huán)境保護、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

　　第四十七條 建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。

　　建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時(shí)，應當提出有關(guān)共用設施設備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門(mén)予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書(shū)。

　　依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔相應的維修、養護責任。

　　第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。

　　第四十九條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

　　第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶(hù)外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，是否交納車(chē)位占用費，由業(yè)主大會(huì )決定。車(chē)主對車(chē)輛有特殊保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。

　　經(jīng)營(yíng)收入和收取的車(chē)位占用費扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十一條 物業(yè)管理區域內不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結構;

　　(二)未經(jīng)規劃等有關(guān)部門(mén)批準改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業(yè)管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木;

　　(六)亂設攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(八)超過(guò)規定標準排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當予以制止;制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門(mén)舉報或投訴。

　　第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調換房屋的業(yè)主，應當在辦理產(chǎn)權登記前按照有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　本條例施行前未交納專(zhuān)項維修資金的物業(yè)或者專(zhuān)項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定收交或續籌。收交或續籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第五十三條 專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行業(yè)主所有、專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管的原則。

　　專(zhuān)項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據國家有關(guān)規定另行制定。

　　第六章 法律責任

　　第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規定的，按照城市規劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛生、環(huán)境保護等有關(guān)法律、法規、規章規定處罰。

　　前款規定的行政處罰權，在依法實(shí)行城市管理相對集中行政處罰權區域內的，由城市管理行政執法機關(guān)行使;其他區域內的，由有關(guān)部門(mén)按照法定權限行使。

　　第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)以下罰款，并建議原發(fā)證機關(guān)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)或者降低其資質(zhì)。

　　第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規定擅自撤離的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)責令改正，并處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款;情節嚴重的，建議原發(fā)證機關(guān)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

　　第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關(guān)部門(mén)按照其他法律、法規的規定予以處罰。

　　第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時(shí)管理規約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。

　　第七章 附 則

　　第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項目招投標、物業(yè)服務(wù)收費等，根據國家、省有關(guān)規定，分別制定具體管理辦法。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規約、臨時(shí)管理規約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門(mén)制訂。

　　第六十一條 本條例自20xx年3月1日起施行。

物業(yè)管理條例15

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護和管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條市、區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，開(kāi)發(fā)區管理機構受市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)委托負責本區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作(以下統稱(chēng)為市、區、縣物業(yè)管理主管部門(mén))。

　　建設、規劃、工商、物價(jià)、公安、環(huán)保、市容、城市管理等行政管理部門(mén)，應當按各自職責協(xié)同實(shí)施本條例。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府，下同)、社區居民委員會(huì )應當協(xié)助區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)做好本轄區內業(yè)主大會(huì )的成立工作，并對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)進(jìn)行指導和監督。

　　第五條市、區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當建立經(jīng)常性的物業(yè)管理情況通報制度，并加強與有關(guān)行政管理機關(guān)的溝通。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第六條劃分物業(yè)管理區域應當根據物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素進(jìn)行。

　　新建物業(yè)，包括分期建設或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)管理區域，其配套設施設備是共用的`，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　住宅物業(yè)，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，應當向市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的要求。市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當按照本條第一款的規定劃定物業(yè)管理區域。

　　本條例實(shí)施前，物業(yè)管理區域已經(jīng)自然形成且無(wú)爭議的，可以繼續作為獨立的物業(yè)管理區域。

　　第七條業(yè)主應當向物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主少于5個(gè)，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在100個(gè)以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的事項，應當由業(yè)主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書(shū)面意見(jiàn)，由業(yè)主代表收集并提交業(yè)主大會(huì )，作為投票時(shí)的表決意見(jiàn)。

　　第八條符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，建設單位應當以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處;業(yè)主也可以以書(shū)面形式告知。

　　第九條區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當在收到書(shū)面報告后，及時(shí)會(huì )同街道辦事處，協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會(huì )代表、建設單位代表各1名，業(yè)主代表3名�；I備組組長(cháng)由社區居民委員會(huì )代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十條籌備組應當履行下列主要職責：

　　(一)擬定業(yè)主公約(草案)、業(yè)主大會(huì )議事規則(草案);

　　(二)擬定業(yè)主委員會(huì )的選舉辦法(草案)，業(yè)主委員會(huì )選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%;

　　(三)確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之前，將名單在物業(yè)管理區域內公示7日以上;

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容，做好會(huì )務(wù)籌備工作。

　　第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權實(shí)行住宅物業(yè)一套房屋計一投票權;非住宅物業(yè)每200平方米計一投票權，200平方米以下每一房地產(chǎn)權證計一投票權。單個(gè)業(yè)主所持的投票權數最高不超過(guò)全部投票權數的30%。

　　單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　第十二條業(yè)主委員會(huì )應當由5-13人單數組成，其成員不得在本物業(yè)管理區域內從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì )每屆任期由業(yè)主大會(huì )確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　第十三條分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會(huì )條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì )成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì )成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)重新選舉。

　　第十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權。代理人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書(shū)。

　　采用書(shū)面形式征求意見(jiàn)的，應當將所討論的議題文稿入戶(hù)送交業(yè)主并由其簽字確認。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主委員會(huì )有關(guān)資料報區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)備案。區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當將業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處、社區居民委員會(huì )和轄區派出所。

　　業(yè)主委員會(huì )備案資料包括：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )備案表;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主大會(huì )的決定;

　　(五)業(yè)主委員會(huì )組成人員的基本情況。

　　前款規定的業(yè)主委員會(huì )備案事項發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內到區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)重新辦理備案手續。

　　第十六條依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )憑區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)出具的備案證明刻制印章。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì )應當依法使用印章。

　　以業(yè)主委員會(huì )的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì )印章方可對外公布。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì )應當按照規定召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )逾期不召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令業(yè)主委員會(huì )限期召集。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)60日前，應在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處的指導和監督下由原業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后10日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。對不按時(shí)移交的，街道辦事處和區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當指導、督促其移交;對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求轄區內的公安民警協(xié)助移交。

　　任期屆滿(mǎn)，原業(yè)主委員會(huì )無(wú)法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應當協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )不得直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì )有下列情形之一的，經(jīng)指出拒不改正，區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令其即時(shí)解散，由所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業(yè)主合法權益，情節嚴重的;

　　(二)嚴重影響社區安定和社會(huì )穩定的。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對重大事項作出決定，使少數業(yè)主利益受到損失的，受益業(yè)主應當給予相應補償。

　　第二十二條在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合相關(guān)社區居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會(huì )開(kāi)展工作;業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)應當告知社區居民委員會(huì )并認真聽(tīng)取建議，作出的決定應當書(shū)面告知社區居民委員會(huì )。

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