物業(yè)管理條例精選【15篇】

物業(yè)管理條例1

　　當組織的目標確定后，就需要進(jìn)一步明確為實(shí)現組織目標而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標一旦確定，就應該列出實(shí)現該目標所需的.各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開(kāi)發(fā)、維護、使用和考績(jì)制度。

　　一、錄用

　　(1)確定錄用原則，中心是滿(mǎn)足首次人力需求和后續補充人力需求。

　　(2)制定錄用計劃，明確錄用所需人員數量、質(zhì)量、來(lái)源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。

　　(3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗、健康等條件。

　　(4)通過(guò)勞動(dòng)部門(mén)、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導招聘錄用計劃。

　　(5)通過(guò)面談、測驗和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。

　　二、開(kāi)發(fā)

　　(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開(kāi)發(fā)公司人員潛力的戰略意義和戰術(shù)價(jià)值，明確培訓范圍和類(lèi)型。

　　(2)制定適應公司發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟特點(diǎn)，以短期規劃為主的培訓規劃。

　　(3)建立培訓組織，統籌培訓工作。

　　(4)選擇培訓方式，提高培訓效率。

　　(5)挑選培訓人員，保證培訓質(zhì)量。

　　(6)開(kāi)展培訓評估，促使培訓良性循環(huán)。

　　三、維護

　　(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃。

　　(2)開(kāi)展工作實(shí)績(jì)評估。

　　(3)加強安全衛生，保障職工生活。

　　(4)在建立社會(huì )支撐系統的基礎上，推行社會(huì )保障制度和各種福利措施。

　　(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動(dòng)。

　　四、使用

　　(1)確定使用原則，貫徹德才兼備、重視個(gè)性、揚長(cháng)避短、用事?lián)袢�、適才而用、整體優(yōu)化等要求。

　　(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動(dòng)效益。

　　(3)溝通合作、協(xié)調沖突、團結和諧、消除隔閡。

　　(4)獎勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、懲處違紀、弘揚正氣、鼓舞士氣。

　　五、考績(jì)

　　(1)全面、客觀(guān)、審慎地考察每個(gè)員工。

　　(2)通過(guò)獎勤罰懶，激勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

　　(3)發(fā)現人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng )造一個(gè)良好的環(huán)境。

物業(yè)管理條例2

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。省《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會(huì )上的投票權數的界定；《條例》規定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會(huì )討論和決定，業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成。如有20%以上的業(yè)主提議，即可召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )。

　　二、進(jìn)一步規范和明確了物業(yè)收費

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業(yè)主受傳統的福利性管理影響較深，不愿交管理費；還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長(cháng)期閑置，給物業(yè)費的收取帶來(lái)困難。二是收費行為不規范�！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！稐l例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成；根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國家和浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的規定協(xié)商確定，隨著(zhù)我市物業(yè)管理收費等級標準的出臺更規范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)收費行為。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的行為，將受到業(yè)主委員會(huì )和法律的監督。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　三、規范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　相當一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運作上受到制約，缺少獨立性和經(jīng)營(yíng)自主性，影響專(zhuān)業(yè)化水平的提高；有些開(kāi)發(fā)項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問(wèn)題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設施不完善，有的開(kāi)發(fā)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續的管理工作帶來(lái)重大困難。當住宅出現質(zhì)量問(wèn)題或住區環(huán)境問(wèn)題時(shí)，由于建設和管理職責不清，一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權責不清，會(huì )產(chǎn)生很多的混淆，使問(wèn)題難以解決。為了加強開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理的銜接，加強對建設單位的監督，《條例》規定，建設單位要在物業(yè)管理區域內配置7%的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的'物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。同時(shí)對于違反上述規定的《條例》制定了一系列的處罰措施，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在規劃、設計、施工階段應聘請物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，前期物業(yè)服務(wù)所需費用由建設單位承擔。這樣，令業(yè)主困惑的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題得以破解。促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制的形成。

　　四、住房共用部位維修資金要專(zhuān)款專(zhuān)用，維修保證金得以規范

　　業(yè)主應交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項維修資金�！稐l例》規定，專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開(kāi)發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區、街道的關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會(huì )在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個(gè)方面，都存在著(zhù)根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會(huì )是代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區建設，尤其在社區服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì )、社區委員會(huì )、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng )造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區委員會(huì )的認識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規定，在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受監督。住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。要努力創(chuàng )建物業(yè)管理與社區建設良性互動(dòng)的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )共同努力，只有物業(yè)管理與社區建設共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng )造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化居住環(huán)境。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位關(guān)系。

　　長(cháng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費無(wú)償地轉嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費用的不合理現象。而代收代繳費用的過(guò)程中，又存在著(zhù)總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費標準的方法，讓用戶(hù)承擔。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費標準的做法又違反了國家價(jià)格法的有關(guān)規定，屬于亂收費的范疇。這樣就使得這些費用沒(méi)有辦法落實(shí)，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負擔。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來(lái)行使合同的權利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場(chǎng)規律直接提供服務(wù)與收費。向業(yè)主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的權利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費用，也沒(méi)有權利向業(yè)主收取這些費用。費用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費，會(huì )導致交易成本增高，對當事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費用，可以節省當事人的時(shí)間和金錢(qián)，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權益，針對目前物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場(chǎng)規律做出了規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著(zhù)自來(lái)水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　七、進(jìn)一步規范了住房維修資金制度。

　　新建商品房由個(gè)人出資購買(mǎi)，產(chǎn)權歸個(gè)人所有，原有公有住房也通過(guò)房改的辦法，將產(chǎn)權出售給個(gè)人。隨著(zhù)房屋權屬逐步向個(gè)人化轉變，住房產(chǎn)權多元化格局逐漸形成，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個(gè)人來(lái)承擔。但是，有的開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專(zhuān)項維修資金挪做它用，使住宅區的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了業(yè)主的權益，造成了十分惡劣的影響。同時(shí)，由于長(cháng)期受傳統公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對專(zhuān)項維修資金認識不足，不愿意交納專(zhuān)項維修資金，錯誤的認為這無(wú)形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待；有的業(yè)主認為，既然交納了物業(yè)管理費，住宅區的共用部位共用設施設備的維修養護就應該由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔。實(shí)際上，購房款是一次性交納的購買(mǎi)房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專(zhuān)項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項維修資金。同時(shí)規定：專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益，也應主要用于補充專(zhuān)項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會(huì )穩定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例3

　　總則

　　第一條

　　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條

　　業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第四條

　　物業(yè)管理應當遵循公開(kāi)公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競爭、服務(wù)規范的原則。

　　第五條

　　有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理;商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第六條

　　市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　區、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　規劃、建設、市容、城市管理綜合執法、公安、民政、市政、園林、物價(jià)等相關(guān)部門(mén)，按照各自職責負責物業(yè)管理區域內相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。

　　第七條

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門(mén)和人員，負責本轄區內業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆等項工作的組織、指導，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系。

　　業(yè)主大會(huì )委員會(huì )

　　第八條

　　業(yè)主享有下列權利：

　　(一)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，業(yè)主發(fā)表意見(jiàn)，行使表決權;

　　(二)推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì )成員，享有被選舉權;

　　(三)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(四)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(五)提出制定或者修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(六)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(九)對共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權和監督權;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第九條

　　業(yè)主應當履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約;

　　(二)執行業(yè)主大會(huì )通過(guò)的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(三)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);

　　(四)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費;

　　(五)維護物業(yè)管理區域內公共秩序和環(huán)境衛生;

　　(六)按照規定交存或者續交專(zhuān)項維修資金;

　　(七)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第十條

　　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，應當由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。

　　新建物業(yè)項目，包括分期建設或者由兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關(guān)場(chǎng)地，不得分割進(jìn)行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區域的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區域劃分的具體辦法，由市人民政府規定。

　　第十一條

　　已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　(一)業(yè)主入住率達百分之五十以上;

　　(二)首位業(yè)主實(shí)際入住達到二年以上。

　　第十二條

　　業(yè)主大會(huì )由同一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益的組織。

　　下列事項由業(yè)主大會(huì )決定：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(三)審定物業(yè)服務(wù)合同內容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項;

　　(五)專(zhuān)項維修資金的籌集、使用方案，并監督實(shí)施;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十三條

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主人數不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì );業(yè)主人數在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì )，代表業(yè)主履行業(yè)主大會(huì )職責。業(yè)主代表會(huì )的代表組成，不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主代表會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見(jiàn)。

　　業(yè)主代表以幢、門(mén)、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十四條

　　符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書(shū)面告知后一個(gè)月內，在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，負責核實(shí)并組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位代表各一名組成�；I備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為籌備組開(kāi)展工作提供條件。

　　第十五條

　　籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(二)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數;

　　(三)確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢(xún)意見(jiàn);

　　(四)擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案，提出臨時(shí)管理規約的修訂意見(jiàn);

　　(五)確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數，組織推選業(yè)主代表;

　　(六)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款規定的各項內容，應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　籌備組履行職責的期限，應當到首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日終止。

　　第十六條

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當討論決定下列事項：

　　(一)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)管理規約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì );

　　(四)物業(yè)管理服務(wù)內容和服務(wù)標準;

　　(五)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十七條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以書(shū)面委托代理人行使業(yè)主權利。

　　第十八條

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議的時(shí)間和形式、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和任期等事項作出規定。

　　第十九條

　　管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十條

　　業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

　　制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則，制定和修改管理規約，選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第二十一條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )組織召集。經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議，業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議或者業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集，其他任何單位和個(gè)人不得組織召集。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、居民委員會(huì )和使用人的`代表可以列席業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十二條

　　業(yè)主大會(huì )應當按照法律、法規和業(yè)主大會(huì )議事規則開(kāi)展活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )作出的決定，應當在物業(yè)管理區域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十三條

　　業(yè)主委員會(huì )成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )的成員人數應為單數，由五至十五人組成。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當符合下列條件：

　　(一)遵守國家有關(guān)法律、法規;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費;

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力;

　　(五)具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力;

　　(六)身體健康，能保證必要的工作時(shí)間。

　　業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第二十四條

　　業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的日常工作機構，執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議;

　　(二)定期報告有關(guān)決定執行情況，提出物業(yè)管理建議;

　　(三)在業(yè)主大會(huì )作出決定后三十日內，代表業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主限期交納;

　　(六)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書(shū)面確認，并監督實(shí)施;

　　(七)監督管理規約的實(shí)施;

　　(八)組織籌集專(zhuān)項維修資金;

　　(九)組織業(yè)主委員會(huì )換屆和補選工作;

　　(十)完成業(yè)主大會(huì )交辦的其他事項。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行上述第(三)項、第(九)項職責的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，由街道辦事處、鄉鎮人民政府按照有關(guān)規定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十五條

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )選舉情況和業(yè)主委員會(huì )成員的基本情況;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況，及時(shí)書(shū)面告知區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內，將變更內容書(shū)面告知原備案部門(mén)。

　　第二十六條

　　業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當有超過(guò)半數成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數以上同意。

　　第二十七條

　　業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區域業(yè)主或者連續一年以上不在本物業(yè)管理區域居住的;

　　(二)以書(shū)面形式提出辭職的;

　　(三)因身體健康原因喪失工作能力的;

　　(四)在為本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

　　業(yè)主委員會(huì )成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　第二十八條

　　業(yè)主委員會(huì )換屆的，原業(yè)主委員會(huì )應當在二十日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)終止的，應當在五日內將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十九條

　　物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內容，不得違反法律、法規和管理規約的規定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人應當將雙方的約定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

　　第三十條

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )可以按照每年不超過(guò)實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第三十一條

　　本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)、居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調解決下列問(wèn)題：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責的問(wèn)題;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )換屆過(guò)程中出現的問(wèn)題;

　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現的重大問(wèn)題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現的問(wèn)題;

　　(六)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第三十二條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

　　本市物業(yè)服務(wù)中介機構和外埠來(lái)津從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應當向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第三十三條

　　從事物業(yè)服務(wù)的人員應當取得相應的資格證書(shū)，并定期參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。

　　第三十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主公布專(zhuān)項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經(jīng)營(yíng)收益，對業(yè)主個(gè)人信息和資料負有保密義務(wù)。

　　第三十五條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人。

　　第三十六條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助公安部門(mén)做好物業(yè)管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作。在物業(yè)管理區域內發(fā)生治安案件或者各類(lèi)災害事故時(shí)，應當及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報告，并積極協(xié)助做好調查和救助工作。

　　政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，不得干預物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派、亂收費。

　　前期物業(yè)管理

　　第三十七條

　　前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會(huì )成立前，開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三十八條

　　新建物業(yè)出售前，開(kāi)發(fā)建設單位應當委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。

　　第三十九條

　　開(kāi)發(fā)建設單位對新建物業(yè)，應當通過(guò)招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。住宅物業(yè)建筑面積三萬(wàn)平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十條

　　開(kāi)發(fā)建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時(shí)管理規約，并在售房時(shí)向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約。購房人在購買(mǎi)新建房屋時(shí)，應當對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約予以書(shū)面確認，并受其約束。

　　開(kāi)發(fā)建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得損害購房人的合法權益。

　　第四十一條

　　規劃、設計新建物業(yè)項目時(shí)，應當統籌規劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設施，并按照開(kāi)發(fā)建設項目規劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用房，用于物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主活動(dòng)。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當按照規劃、設計的要求和標準建設物業(yè)管理用房，并向業(yè)主進(jìn)行公示。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內，將物業(yè)管理用房無(wú)償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督。

　　第四十二條

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責維修、養護，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押;任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。

　　開(kāi)發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當將物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門(mén)應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

　　第四十三條

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當自新建物業(yè)竣工驗收合格之日起六十日內，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料;

　　(二)物業(yè)竣工驗收資料;

　　(三)共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū);

　　(五)物業(yè)管理需要的其他資料。

　　第四十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時(shí)，應當對物業(yè)管理區域內的房屋及其附屬設施設備的共有部分進(jìn)行查驗，發(fā)現問(wèn)題應當書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設單位，開(kāi)發(fā)建設單位應當及時(shí)進(jìn)行整改

　　物業(yè)使用和維護

　　第四十五條

　　在國家規定的保修期限內，物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設單位負責維修。保修期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主對專(zhuān)有部分負責維修、養護;業(yè)主專(zhuān)有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負責維修、養護。

　　在物業(yè)出現危及安全、影響觀(guān)瞻或者影響他人正常使用情況時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)維修，所需費用由相關(guān)責任人承擔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修、養護時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。

　　第四十六條

　　業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守法律、法規和規章的規定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀(guān)整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

　　第四十七條

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，應當直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、路燈等設施，按照規定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位進(jìn)行維護管理。

　　第四十八條

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹(shù)木和綠化設施、侵占通道、拒交物業(yè)管理服務(wù)費和專(zhuān)項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規和管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十九條

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關(guān)規定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運和處置以及相關(guān)費用等。

　　第五十條

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會(huì )收取的相關(guān)收益，主要用于補充專(zhuān)項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十一條

　　占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì )同意。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位，應當交納場(chǎng)地占用費。場(chǎng)地占用費主要用于養護維修小區道路和停車(chē)設施、改善共用設施設備等。場(chǎng)地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會(huì )或者開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場(chǎng)地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。

　　業(yè)主對機動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機動(dòng)車(chē)輛保管合同。

　　機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì )決定并公示。未成立業(yè)主大會(huì )的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執行。

　　第五十二條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業(yè)主委員會(huì )，并在物業(yè)管理區域內公告。

　　第五十三條

　　有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應當按照規定交納專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金應當按照規定給業(yè)主計息。

　　未建立專(zhuān)項維修資金或者專(zhuān)項維修資金余額不足的物業(yè)項目，業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定組織業(yè)主交納或者續交專(zhuān)項維修資金。

　　第五十四條

　　市房屋維修資金管理中心負責全市專(zhuān)項維修資金的統一歸集和管理。

　　專(zhuān)項維修資金的管理，接受財政、審計部門(mén)的監督。

　　第五十五條

　　專(zhuān)項維修資金的管理費用由市財政部門(mén)核定，在專(zhuān)項維修資金的增值資金中列支。專(zhuān)項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋應急解危專(zhuān)項資金，專(zhuān)項用于房屋應急解危支出。

　　專(zhuān)項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府規定。

　　物業(yè)管理服務(wù)

　　第五十六條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，應當與業(yè)主大會(huì )簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。

　　物業(yè)服務(wù)合同主要包括下列內容：

　　(一)業(yè)主大會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng);

　　(二)物業(yè)管理區域的范圍;

　　(三)服務(wù)的內容;

　　(四)服務(wù)的標準;

　　(五)服務(wù)的費用;

　　(六)合同的期限;

　　(七)違約責任;

　　(八)合同的解除條件;

　　(九)雙方需要約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第五十七條

　　物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應當包括下列主要內容：

　　(一)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理;

　　(二)電梯、智能系統等設備的運行服務(wù);

　　(三)環(huán)境衛生清掃保潔和綠地、樹(shù)木、綠化設施的養護、管理;

　　(四)物業(yè)裝飾裝修的管理;

　　(五)車(chē)輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理;

　　(六)物業(yè)管理區域內公共秩序的服務(wù)、管理;

　　(七)物業(yè)資料的查詢(xún)服務(wù)和管理;

　　(八)雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內容。

　　第五十八條

　　物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì )應當協(xié)商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方不再續約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并繼續按照合同約定做好服務(wù)，協(xié)助業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費，至合同終止。

　　第五十九條

　　提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應當在三個(gè)月前將解除時(shí)間、原因書(shū)面告知合同另一方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案后，在物業(yè)管理區域內公告。

　　第六十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內，除向業(yè)主委員會(huì )移交本條例第四十三條規定的資料外，還應當同時(shí)移交下列資金、物品和資料：

　　(一)預收的物業(yè)管理服務(wù)費、場(chǎng)地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設施和場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收益余額;

　　(二)物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場(chǎng)地、設施設備;

　　(三)物業(yè)管理項目的檔案資料;

　　(四)實(shí)行酬金制的，應當移交管理期間的財務(wù)資料。

　　未成立業(yè)主委員會(huì )的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)監督下，向街道辦事處或者鄉鎮人民政府移交。

　　新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì )或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)管理服務(wù)費

　　第六十一條

　　物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費應當按照與物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則確定。

　　普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主大會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價(jià)格范圍內協(xié)商確定;其他住宅和非住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主大會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定。

　　第六十二條

　　普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導價(jià)格標準以及上下浮動(dòng)比例，依據社會(huì )平均物價(jià)指數變動(dòng)情況適時(shí)進(jìn)行調整，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定，并向社會(huì )公布。

　　確定和調整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費政府指導價(jià)格時(shí)，有關(guān)部門(mén)應當聽(tīng)取群眾意見(jiàn)。

　　第六十三條

　　物業(yè)管理服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等形式。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)管理服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務(wù)費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務(wù)計費方式。

　　實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當至少每季度向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　第六十四條

　　物業(yè)管理服務(wù)費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。

　　第六十五條

　　物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主承擔;但開(kāi)發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開(kāi)發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務(wù)費的，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　物業(yè)管理區域內未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開(kāi)發(fā)建設單位交納。

　　第六十六條

　　供水、供電、供熱、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，可以將服務(wù)和收費事項委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　法律責任

　　第六十七條

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決;不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第六十八條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關(guān)行政主管部門(mén)投訴和舉報。有關(guān)部門(mén)受理投訴后，應當及時(shí)進(jìn)行調查、核實(shí)并依法作出處理。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第六十九條

　　開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)未按照規劃、設計要求建設物業(yè)管理用房的，由規劃行政主管部門(mén)責令補建，并可處以物業(yè)管理用房總價(jià)款一倍以上二倍以下罰款。

　　(二)未在規定時(shí)間內向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期移交;逾期不移交的，處以物業(yè)管理用房總價(jià)款一倍以上二倍以下罰款。

　　(三)未在申請房屋所有權初始登記時(shí)，將物業(yè)管理用房登記的，由房屋權屬登記部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　(四)未通過(guò)招標投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　(五)出售新建房屋時(shí)，未向購房人明示并組織購房人書(shū)面確認前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　　(六)未向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資料的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期提供;逾期不提供的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第七十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列行為之一的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照下列規定給予處罰：

　　(一)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，沒(méi)收違法所得，并處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

　　(二)以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，沒(méi)收違法所得，處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　(三)未按照資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款，降低資質(zhì)等級。

　　(四)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理項目全部委托給他人管理的，責令限期改正，沒(méi)收違法所得;逾期不改正的，處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　(五)未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責令限期備案;逾期不備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　　(六)不按照規定履行退出程序和相應義務(wù)的，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　(七)聘用未取得物業(yè)管理相應資格證書(shū)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第七十一條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規定，拒絕、阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修、養護的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害;造成損失的，由違規行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔賠償責任。

　　第七十二條

　　業(yè)主委員會(huì )及其成員違反本條例規定，未在法定時(shí)間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì )可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府和轄區的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟;造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十三條

　　當事人對物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴;逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第七十四條

　　與物業(yè)管理有關(guān)的行政管理部門(mén)及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　附則

　　第七十五條

　　管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定。

　　物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同市工商行政管理部門(mén)制定。

　　第七十六條

　　業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區實(shí)施物業(yè)管理的，可以參照本條例執行。

　　第七十七條

　　本條例自20xx年12月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

物業(yè)管理條例4

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì )和諧，根據 《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合四川省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區域內的物業(yè)管理及相關(guān)監督管理活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式,對物業(yè)管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 省人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、環(huán)保、城鄉規劃、衛生、工商、質(zhì)監等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，依法實(shí)施對物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)和監督工作。

　　第四條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導、協(xié)調本轄區內物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )的設立和業(yè)主委員會(huì )的工作，督促業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責;協(xié)調社區建設與物業(yè)管理的關(guān)系，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民(村民)委員會(huì )協(xié)助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第五條 建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理與社區管理之間的相關(guān)問(wèn)題。

　　物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì )議由物業(yè)管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、居民(村民)委員會(huì )、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等參加。

　　第六條 縣級以上地方人民政府及有關(guān)部門(mén)應當將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入本地現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃，制定扶持政策,加強行業(yè)管理,提高專(zhuān)業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應當依法加強行業(yè)自律管理，規范行業(yè)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益。

　　第二章 物業(yè)管理的區域及設施

　　第八條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當根據建設單位或業(yè)主委員會(huì )的申請，以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備的管理與維護和社區建設等因素劃定物業(yè)管理區域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分�？h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理區域檔案。

　　第九條 建設單位在取得商品房預售許可或者現房銷(xiāo)售前，應當持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目核準或者備案文件、土地使用權證、建設用地規劃許可證、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當自受理申請之日起20日內，按本條例第八條規定進(jìn)行劃分。

　　建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域以書(shū)面說(shuō)明和圖紙形式在房屋銷(xiāo)售現場(chǎng)的顯著(zhù)位置公示。

　　第十條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，確需要劃分物業(yè)管理區域的，由業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當在物業(yè)管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的配合下，征求業(yè)主、居民(村民)委員會(huì )的意見(jiàn)，經(jīng)相應區域內三分之二以上業(yè)主同意后進(jìn)行劃分，并在相應區域內公告。

　　第十一條 物業(yè)管理區域內的各類(lèi)物業(yè)配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規范同時(shí)規劃設計、同時(shí)建設。任何單位和個(gè)人不得擅自改變配套建筑的用途。

　　第十二條 新建住宅物業(yè)時(shí)建設單位應當設計配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房按照不低于30平方米配置。

　　城鄉規劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設工程規劃許可證時(shí)，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積�？h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當注明物業(yè)服務(wù)用房室號。

　　物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )無(wú)償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

　　第十三條 新建住宅物業(yè)管理區域應當按照國家、行業(yè)、地方標準配置機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停放庫(位)。

　　第十四條 新建住宅物業(yè)管理區域內的水、電、氣等計量裝置應當按照專(zhuān)有部分一戶(hù)門(mén)號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關(guān)技術(shù)標準和規范。

　　配套設施不齊全的老舊住宅區，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當配合地方人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的分戶(hù)計量、分戶(hù)控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為改造工作提供便利。

　　第十五條 新建住宅物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶(hù)的分戶(hù)計量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范統一設計，由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費用依照有關(guān)工程計價(jià)規定確定，由建設單位承擔。

　　建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)的所有權移交給組織安裝施工的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并承擔維修、養護、更新和管理的責任。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)。

　　第十六條 本條例實(shí)施前建設的住宅物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶(hù)分戶(hù)計量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)的所有權由業(yè)主大會(huì )決定是否無(wú)償移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位;決定無(wú)償移交的，物業(yè)管理區域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范進(jìn)行驗收，驗收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。

　　驗收不合格的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第十七條 依法登記取得房屋的所有權人為業(yè)主。

　　因買(mǎi)賣(mài)、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權利，承擔相應義務(wù)。

　　業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。

　　第十八條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務(wù)。

　　第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì )上的投票權，實(shí)行一人一票，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。但在首次業(yè)主大會(huì )上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計算。

　　第二十條 物業(yè)管理區域內，符合下列條件之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)交付的房屋專(zhuān)有部分面積達到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿(mǎn)兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。

　　同一物業(yè)管理區域內只能設立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　第二十一條 符合本條例第二十條第一款規定情形的，條件具備之日起30日內，建設單位應當書(shū)面報告物業(yè)管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)申請設立業(yè)主大會(huì )。

　　符合本條例第二十條第一款規定情形的，建設單位未及時(shí)書(shū)面報告申請設立業(yè)主大會(huì )的，同一物業(yè)管理區域內已交付專(zhuān)有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。

　　保障性住房物業(yè)可根據其房屋所有權權屬成立業(yè)主大會(huì )或由所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)使用人、居民(村民)委員會(huì )成立管理委員會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )相關(guān)職責。

　　第二十二條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到報告之日起15日內會(huì )同物業(yè)管理區域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　籌備組由業(yè)主代表、建設單位、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居民(村民)委員會(huì )組成，其中業(yè)主代表人數不得少于總人數的三分之二�；I備組成員名單應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公告。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居民(村民)委員會(huì )組織業(yè)主推薦�；I備組組長(cháng)由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表?yè)�任�?/p>

　　第二十三條 籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內容和形式;

　　(二)擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權數和業(yè)主專(zhuān)有部分面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;

　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起90日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議�；I備組工作經(jīng)費和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的經(jīng)費應當由建設單位承擔。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定和修改管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )工作;

　　(三)確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(四)籌集和使用專(zhuān)項維修資金，并監督實(shí)施;

　　(五)制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規程;

　　(六)法律、法規或者議事規則確定由業(yè)主大會(huì )決定的其他事項。

　　第二十五條 管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當享有的權利和履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　制定管理規約，應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會(huì )公共利益。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會(huì )的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì )候補成員的設立、缺席業(yè)主表決權計算規則等事項。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，由5人以上的單數組成，任期3年或者5年。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì )的決定應當在作出之日起3日內在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列材料到物業(yè)管理區域所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)：

　　(一)業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉的情況;

　　(二)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)業(yè)主大會(huì )決定的其他重大事項。

　　業(yè)主委員會(huì )辦理備案手續后，可持備案證明向所在地公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會(huì )印章。

　　業(yè)主委員會(huì )應當將成立情況在物業(yè)管理區域內公告。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì )履行以下職責：

　　(一)執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議，維護業(yè)主共同權益;

　　(二)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監督管理規約的實(shí)施;

　　(六)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(七)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)專(zhuān)項維修資金的.籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況;

　　(六)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況;

　　(七)其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)90日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當要求其限期改選;逾期不改選的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。

　　第三十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起10日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處 (鄉、鎮人民政府)監督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)協(xié)助收回。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格屆內終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)因物業(yè)轉讓等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他情形。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定罷免其委員資格：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(二)索取收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益;

　　(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免其物業(yè)服務(wù)費;

　　(四)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);

　　(五)經(jīng)業(yè)主委員會(huì )二分之一以上委員或者五分之一以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;

　　(六)業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他罷免資格的情形。

　　第三十五條 經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以從下列渠道籌集工作經(jīng)費用于業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作：

　　(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益;

　　(二)全體業(yè)主共同交納;

　　(三)業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

　　工作經(jīng)費開(kāi)支范圍、標準和業(yè)主委員會(huì )委員的工作補貼，由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主委員會(huì )應當妥善保管工作經(jīng)費，并每半年向業(yè)主書(shū)面公告收支情況。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十六條 住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但有下列情形之一的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)住宅物業(yè)管理區域房屋總建筑面積低于3萬(wàn)平方米的;

　　(二)投標人少于3個(gè)的;

　　(三)法律、法規另有規定的。

　　第三十七條 建設單位在申請房屋預售許可或現房銷(xiāo)售前，應當參照省住房城鄉建設行政主管部門(mén)制作的示范文本，制定臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同和房屋使用說(shuō)明書(shū)，作為房屋銷(xiāo)售合同的附件，并向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交下列材料：

　　(一)臨時(shí)管理規約樣本;

　　(二)通過(guò)招投標等法定方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件;

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房的配置圖紙及證明文件;

　　(五)房屋使用說(shuō)明書(shū)。

　　第三十八條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當向買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約等內容。

　　物業(yè)買(mǎi)受人應當遵守臨時(shí)管理規約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三十九條 新建住宅物業(yè)實(shí)行物業(yè)交付承接查驗制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位在新建小區竣工驗收后，應當按照國家相關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。

　　物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構協(xié)助進(jìn)行。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，應當對物業(yè)管理區域內共有部分及其相應的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議，明確雙方的權利與義務(wù)。發(fā)現共有部分與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者有質(zhì)量安全問(wèn)題的，應當書(shū)面告知建設單位，并按照有關(guān)規定處理。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，將查驗文件向物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定與建設單位或者業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主權屬等資料的移交手續。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關(guān)資料向縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第四十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　第五章 物業(yè)服務(wù)

　　第四十四條 一個(gè)物業(yè)管理區域由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有獨立法人資格和從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的相應資質(zhì)。從事物業(yè)服務(wù)的管理人員應當按照國家有關(guān)規定，取得相應的職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第四十五條 業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)事項應當包含下列內容：

　　(一)建筑物共有部位的維護和管理;

　　(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

　　(三)共有部位的綠化、環(huán)境衛生的保養和維護;

　　(四)秩序維護、安全防范、車(chē)輛停放管理等事項;

　　(五)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理;

　　(六)法律法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應當依法履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權益。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照國家和省的有關(guān)規定向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)收費標準應當遵循合理、公平、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標準由縣級地方人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據當地實(shí)際情況制定政府指導價(jià)，并定期公布。

　　同一物業(yè)管理區域內同一物業(yè)類(lèi)型、同一物業(yè)服務(wù)內容和標準的，物業(yè)服務(wù)收費應當執行同一價(jià)格標準。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費標準。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費標準應當保持相對穩定。有下列情形，需要調整物業(yè)服務(wù)收費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商，并報經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意：

　　(一)公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價(jià)格調整的;

　　(二)業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內容和物業(yè)服務(wù)等級變動(dòng)的;

　　(三)物業(yè)管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

　　(四)其他政策性費用調整的。

　　物業(yè)管理區域所在地縣級人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)應當加強物業(yè)服務(wù)收費的監督和管理。調整物業(yè)服務(wù)收費標準產(chǎn)生糾紛時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人可以向物業(yè)管理區域所在地縣級人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)設立的價(jià)格認證機構申請對調價(jià)幅度的合理性進(jìn)行評審。

　　第五十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。

　　建設單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。建設單位與業(yè)主另有約定的從其約定。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應當依據合同履行必要的告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律法規和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)房屋及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)分項清算預收、代收的有關(guān)費用;

　　(五)專(zhuān)項維修資金使用情況資料;

　　(六)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第五十四條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當退出物業(yè)服務(wù)：

　　(一)合同期滿(mǎn)未續約的;

　　(二)依法、依約定解除合同的;

　　(三)法律、法規規定不得繼續從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

　　第五十五條 經(jīng)業(yè)主共同決定可以對物業(yè)管理區域實(shí)施自行管理。實(shí)行自行管理的全體業(yè)主應當通過(guò)管理規約就管理事項、管理實(shí)施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

　　第五十六條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監督和信用管理，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規定和物業(yè)服務(wù)合同履行其義務(wù)，協(xié)調解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。

　　公安、環(huán)境保護、城鄉規劃建設、工商、質(zhì)監、城管執法等部門(mén)應當加強對物業(yè)管理區域的管理和指導，接到有關(guān)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行為的報告或發(fā)生安全事故的報告后，應當及時(shí)調查處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會(huì )和各相關(guān)部門(mén)依法開(kāi)展的各項工作。

　　第五十七條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議時(shí)，可以向街道(鄉、鎮)人民調解委員會(huì )申請調解。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業(yè)主大會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第五十九條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　　(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物等行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為;

　　(四)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為;

　　(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等;

　　(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

　　(八)超過(guò)規定標準排放噪聲或產(chǎn)生振動(dòng)，影響居民生活的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第六十條 因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當在約定期限內恢復原狀。

　　第六十一條 業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按整體設計要求及時(shí)養護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主、物業(yè)使用人負責清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，應當約定清理的費用。

　　第六十三條 業(yè)主出租房屋，應當告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主和物業(yè)使用人不得違反法律、法規和管理規約，擅自將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

　　第六十四條 物業(yè)管理區域內的電梯由業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種設備有關(guān)法律、法規的規定，承擔特種設備使用單位職責。

　　電梯的日常維護保養單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全運行。接到故障通知后，應當立即趕赴現場(chǎng)，并采取必要的應急救援措施。

　　第六十五條 物業(yè)管理區域內按照規劃設置的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以新劃定車(chē)位，用于業(yè)主停車(chē)。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。

　　屬于建設單位所有的車(chē)位、車(chē)庫出租(售)的，應當在15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公示擬出租(售)車(chē)位、車(chē)庫的數量、相關(guān)證明文件和出租(售)價(jià)格及承租(購買(mǎi))人條件等。

　　公安、消防、救護、環(huán)衛、郵政等特種車(chē)輛執行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區域內臨時(shí)停放，不得收費。

　　第六十六條 業(yè)主大會(huì )決定利用共有部分劃定車(chē)位、設置廣告等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占物業(yè)管理區域內建筑物總面積的比例補充專(zhuān)項維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費等。業(yè)主委員會(huì )應當定期公布經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。

　　業(yè)主大會(huì )決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。

　　第六十七條 物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣等有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提供產(chǎn)品服務(wù)的費用，業(yè)主專(zhuān)有部分使用的，由業(yè)主承擔;物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔;部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同分擔。

　　供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照國家核準的價(jià)格、計量裝置的記錄和合同約定向產(chǎn)權分割后的最終用戶(hù)計收有關(guān)費用，用戶(hù)應當按照合同約定按時(shí)足額交納費用。

　　任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無(wú)償服務(wù)。

　　第六十八條 物業(yè)保修期內，因建設工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養和管理責任，由業(yè)主共同承擔。共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積比例分攤。

　　第六十九條 住宅物業(yè)和住宅區內的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買(mǎi)受人應當按照國家和省的規定交存專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金應當用于物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責的除外。專(zhuān)項維修資金應當存入銀行專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，按幢立賬、按戶(hù)核算。

　　未建立首期專(zhuān)項維修資金或者專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省的相關(guān)規定、管理規約和業(yè)主大會(huì )的決定，及時(shí)補建或者再次籌集專(zhuān)項維修資金。業(yè)主轉讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專(zhuān)項維修資金余額不予退還，一并轉讓給物業(yè)買(mǎi)受人。

　　業(yè)主委員會(huì )或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次專(zhuān)項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監督。

　　第七十條 建設單位未按照本條例第二十一條規定報告申請成立業(yè)主大會(huì )前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，建設單位應當承擔物業(yè)維修責任，不得動(dòng)用專(zhuān)項維修資金。

　　第七十一條 業(yè)主可以在管理規約中約定，發(fā)生下列情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當配合業(yè)主委員會(huì )先行組織維修、更新或者采取應急防范措施，同時(shí)由業(yè)主委員會(huì )向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報告，經(jīng)核準后其費用在專(zhuān)項維修資金中列支，事后應當向業(yè)主大會(huì )書(shū)面說(shuō)明情況：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

　　(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

　　(四)專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;

　　(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)接到緊急情況維修申請報告后，應當在3個(gè)工作日內辦理相關(guān)手續。

　　第七十二條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備發(fā)生故障或損壞時(shí)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當及時(shí)進(jìn)行維修、養護、更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當予以配合。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　第七章 法律責任

　　第七十三條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。

　　第七十四條 建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)未按本條例第十二條規定配置或者擅自處分物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房的，責令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　(二)未按本條例第二十一條規定報告申請設立業(yè)主大會(huì )或者違反本條例第二十三條規定拒不承擔籌備組工作經(jīng)費和首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議經(jīng)費的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬(wàn)元以上15萬(wàn)元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第三十六條規定，未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;

　　第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)違反本條例第四十四條規定從事與其資質(zhì)等級不相符合的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)或者以轉讓、出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，責令限期改正，逾期未改正的，處5萬(wàn)元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第四十九條規定未報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處1千元以上5千元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第五十三條規定擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)，未履行相應告知和交接義務(wù)的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬(wàn)元以下的罰款;

　　(四)未按本條例第五十四條規定退出物業(yè)管理區域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬(wàn)元以上15萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十六條 供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第十五條、第十六條規定，無(wú)正當理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當承擔相應的賠償責任。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未按本條例第七十二條規定履行維修、養護、更新等義務(wù)及承擔相關(guān)費用的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期未改正的，處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十七條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第七十八條 業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)管理服務(wù)的，參照本條例中關(guān)于委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規定執行。

　　第七十九條 本條例自20xx年7月1日起施行。

物業(yè)管理條例5

　　第一章總則

　　第一條 為規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的生活、工作環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于杭州市行政區域內城鎮物業(yè)管理活動(dòng)。

　　兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權人的新建物業(yè)應當實(shí)行物業(yè)管理;其他物業(yè)，應當創(chuàng )造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其附屬的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規定。

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的委托，根據物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行維護、修繕、管理，對物業(yè)管理區域內的公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結合的原則。

　　擁有相對獨立的'共同設備設施的物業(yè)，應當劃歸于一個(gè)物業(yè)管理區域。物業(yè)管理區域由區、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)劃定。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域應當成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )，并應當委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第五條 杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)管理部門(mén))主管全市的物業(yè)管理工作。

　　各區、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén))依照本條例對轄區內物業(yè)管理進(jìn)行管理監督。

　　街道辦事處、鎮人民政府負責轄區內物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的協(xié)調工作，社區居民委員會(huì )按照自己的職責協(xié)助本社區物業(yè)管理工作。

　　各級建設、規劃、市政公用、市容環(huán)衛、綠化、公安、環(huán)保、價(jià)格、民政、工商行政等部門(mén)按各自的職責，協(xié)同物業(yè)管理部門(mén)實(shí)施本條例。

　　第六條 各級人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導物業(yè)管理向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規�；�方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第七條 業(yè)主享有以下的權利：

　　(一)參加業(yè)主大會(huì )，享有表決權;

　　(二)享有業(yè)主委員會(huì )的選舉權和被選舉權;

　　(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費用相符的服務(wù);

　　(四)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(五)監督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　業(yè)主應當履行以下義務(wù)：

　　(一)執行業(yè)主(代表)大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的有關(guān)決定;

　　(二)遵守物業(yè)管理法律、法規;

　　(三)遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的制度;

　　(四)配合業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )組織者做好有關(guān)選舉工作;

　　(五)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用和分攤的維修等費用;

　　(六)對業(yè)主委員會(huì )簽訂的合同承擔責任。

　　第八條 物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì );業(yè)主人數超過(guò)100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )須持投票權數過(guò)半數以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過(guò)3年，可以連選連任。

　　業(yè)主的投票權，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票;非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個(gè)計票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權證為一個(gè)計票單位。

　　第九條 物業(yè)管理區域內，有下列情況之一的，區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)應指導、監督前期物業(yè)管理單位召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)入住率達到60%以上的;

　　(二)入住率達到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿(mǎn)2年的;

　　第一次業(yè)主(代表)大會(huì )的費用開(kāi)支由物業(yè)建設單位承擔。

　　第十條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )每年至少召開(kāi)一次;業(yè)主委員會(huì )認為必要時(shí)或經(jīng)由20%以上投票權數的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主委員會(huì )應在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì );逾期不組織召開(kāi)的，由區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)幫助組織召開(kāi)。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )可以邀請街道辦事處、社區居民委員會(huì )和使用人代表列席。業(yè)主可書(shū)面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。

　　業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或其書(shū)面委托代理人應當列席會(huì )議。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，須經(jīng)出席大會(huì )的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權數的超過(guò)半數通過(guò)，并予以公布。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )行使下列職權：

　　(一)審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約;

　　(二)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì )工作報告;

　　(三)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(五)審議通過(guò)物業(yè)管理方案;

　　(六)變更或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;

　　(七)審查本區域內物業(yè)管理制度;

　　(八)決定其他有關(guān)業(yè)主權益的重大事項。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì )是在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施管理的自治組織。

　　業(yè)主委員會(huì )委員由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )由5人以上的單數組成。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )每屆任期不超過(guò)3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )成員提前兩個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )可以辭職，缺額按業(yè)主委員會(huì )章程補選。

　　業(yè)主委員會(huì )根據工作需要，可聘請社區居民委員會(huì )和有關(guān)單位的人員擔任業(yè)主委員會(huì )顧問(wèn)。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )應在選舉產(chǎn)生之日起15日內，將業(yè)主委員會(huì )章程和名單報區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)登記備案。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主(代表)大會(huì )負責，維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì );

　　(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程草案或修訂草案;

　　(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)根據業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，可以通過(guò)招投標或其他方式，及時(shí)選聘、續聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預算和決算;

　　(六)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)管理服務(wù)合同的執行，協(xié)調業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費用;

　　(七)監督共用部位、共用設備設施的使用和維護;

　　(八)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，召開(kāi)會(huì )議時(shí)須有半數以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )半數以上委員同意，決定應在作出之日起3日內予以公布。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)費用由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費總額的1%。具體數額和計劃由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )審議決定。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會(huì )公共利益。

物業(yè)管理條例6

　　一 總 則

　　第一條 為規范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》等法律法規及有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于本市行政區域內物業(yè)服務(wù)收費行為及其監督管理活動(dòng)。

　　第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

　　物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車(chē)停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。

　　第四條 尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構，鼓勵開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費主要通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。

　　物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第五條 市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本市物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

　　二 物業(yè)公共服務(wù)收費管理

　　第六條 物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

　　? 第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，實(shí)行等級收費管理制度，今后逐步向分類(lèi)分項分級的“菜單式”收費管理制度過(guò)渡，并適時(shí)調整和定期公布。價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價(jià)格指數變動(dòng)情況，依據物業(yè)服務(wù)等級標準制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。各等級基準收費標準詳見(jiàn)附件1，具體執行標準可上下浮動(dòng)20%。

　　價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)每三年內對本市物業(yè)服務(wù)標準以及相應的收費標準進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。

　　第八條 新建普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售之前，建設單位應當依法通過(guò)招投標或協(xié)議的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準。普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費標準應在政府指導價(jià)范圍內確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》后10個(gè)工作日內持以下材料向價(jià)格主管部門(mén)備案：

　　(1)住宅區前期物業(yè)公共服務(wù)收費備案表;

　　(2)物業(yè)管理行政主管部門(mén)出具的物業(yè)服務(wù)合同備案證明;

　　(3)前期物業(yè)管理協(xié)議選聘審批表或前期物業(yè)服務(wù)招投標中標單位確認書(shū);

　　(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)正副本復印件;

　　(5)招標文件、投標文件;

　　(6)前期物業(yè)管理委托合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　新建普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應包含前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的物業(yè)公共服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準等內容。前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與物業(yè)買(mǎi)受人依據前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的內容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

　　前期物業(yè)管理期間變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。物業(yè)公共服務(wù)收費標準發(fā)生變化的，應同時(shí)向價(jià)格主管部門(mén)備案。

　　第九條 滿(mǎn)足業(yè)主大會(huì )成立條件業(yè)主大會(huì )尚未成立的，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準因成本變化等因素需要調整的，或因政府指導價(jià)標準變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在區鎮組織、指導與監督下，公開(kāi)真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價(jià)范圍內實(shí)施調整并約定執行。

　　業(yè)主大會(huì )成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執行。

　　第十條 各類(lèi)別墅、高級公寓、裝修商品住房、小區區域戶(hù)型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠(chǎng)房、經(jīng)營(yíng)性用房等非住宅物業(yè)公共服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執行。

　　住宅經(jīng)批準改變用途用于經(jīng)營(yíng)的，其物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執行。

　　業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專(zhuān)業(yè)機構相結合管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執行。

　　對少數公建配套完善、設施設備先進(jìn)、運行成本高、服務(wù)內容超出七級服務(wù)標準的物業(yè)，公共服務(wù)收費標準可由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十一條 物業(yè)公共服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第十二條 物業(yè)公共服務(wù)費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等;

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;

　　(3)清潔衛生費用;

　　(4)綠化養護費用;

　　(5)秩序維護費用;

　　(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用;

　　(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(9)管理費分攤(酬金制不含此項);

　　(10)經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其他費用;

　　(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專(zhuān)項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十三條 住宅區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

　　物業(yè)管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線(xiàn)、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設備使用的房屋等。

　　非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫是指物業(yè)管理區域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車(chē)輛停放服務(wù)的車(chē)位、車(chē)庫。

　　第十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人自辦理房屋交付使用手續之日起，應按物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費用由建設單位承擔。

　　物業(yè)公共服務(wù)費以房屋所有權證登記的建筑面積計算(車(chē)庫除外，閣樓、獨立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權證登記面積的50%收取);尚未辦理權屬登記的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　第十五條 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用可以由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負連帶交納責任。

　　第十六條 新建住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過(guò)24個(gè)月的時(shí)期內，物業(yè)公共服務(wù)費按70%交納，優(yōu)惠期超過(guò)24個(gè)月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會(huì )成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非住宅物業(yè)公共服務(wù)費的優(yōu)惠措施按照合同約定執行。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同預收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預收的期限最長(cháng)不得超過(guò)12個(gè)月。

　　三 汽車(chē)停放收費管理

　　第十八條 汽車(chē)停放費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構對車(chē)位、車(chē)庫及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護、管理所收取的費用。汽車(chē)停放費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務(wù)人員費用;

　　(2) 車(chē)位、車(chē)庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用;

　　(3)清潔衛生費用;

　　(4)秩序維護費用;

　　(5)法定稅費等。

　　車(chē)位租金，是指車(chē)位所有權人或管理者將車(chē)位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

　　第十九條 住宅小區內的汽車(chē)停放費和車(chē)位租金實(shí)行政府指導價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮住宅小區內汽車(chē)停放管理服務(wù)平均成本，車(chē)位、車(chē)庫建設成本等因素，制定公布汽車(chē)停放費、車(chē)位租金的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并適時(shí)調整。?

　　第二十條 物業(yè)管理區域內業(yè)主共有、專(zhuān)有、專(zhuān)用、人防的車(chē)位、車(chē)庫，應當區別車(chē)位、車(chē)庫的專(zhuān)有權益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車(chē)停放費和租金。

　　同一車(chē)輛停放區域內的汽車(chē)停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車(chē)停放費標準應當保持合理比價(jià)。

　　第二十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，業(yè)主大會(huì )成立前，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;業(yè)主大會(huì )成立后，應當根據業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。

　　業(yè)主大會(huì )成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)所得收益，70%納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會(huì )成立后，收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。

　　第二十二條 汽車(chē)停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構根據物業(yè)服務(wù)合同約定收取;租金由車(chē)位專(zhuān)有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。住宅小區汽車(chē)停放費和車(chē)位租金具體收費標準詳見(jiàn)附件2。

　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的汽車(chē)停放位，汽車(chē)停放費由建設單位承擔。完成交付業(yè)主的，自辦理交付手續之日起，汽車(chē)停放費由業(yè)主承擔。合同另有約定的從其約定。

　　第二十三條 物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，其汽車(chē)停放費、租金實(shí)行政府指導價(jià)，具體收費標準詳見(jiàn)附件2。

　　利用人民防空工程收取的汽車(chē)停放費、租金收入應當依照有關(guān)規定使用。其管理辦法按照省、市有關(guān)規定執行。

　　第二十四條 對進(jìn)入住宅區進(jìn)行軍警應急處置、實(shí)施救助救護、工程搶修、環(huán)衛等執行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取車(chē)輛停放費。

　　四 其他服務(wù)收費管理

　　第二十五條 特約服務(wù)費，是指應業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)所收取的費用。

　　特約服務(wù)收費標準實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十六條 代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時(shí)，向委托人收取的費用。

　　代辦服務(wù)收費標準實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由合同雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十七條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續費等額外費用。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　　第二十八條 代收代交費用，是指物業(yè)管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責代收代交的費用。

　　代收代交費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤，已計入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒(méi)有約定或約定不明確的，按業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主(含空置房屋的'業(yè)主)、物業(yè)使用人應當按照分攤數額按時(shí)交納代收代交費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定向業(yè)主、物業(yè)使用人預收一定數額的費用，預收費用與實(shí)際分攤費用的差額實(shí)行多退少補，多余部分也可自動(dòng)轉為預付費。

　　第二十九條 裝修垃圾清運費，是指業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)產(chǎn)生的裝修垃圾運送至住宅區內指定的集中點(diǎn)后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點(diǎn)對其清理處置所發(fā)生的費用。收費標準按建筑面積3元/平方米執行。

　　第三十條 物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關(guān)規定執行，沒(méi)有規定的按照約定執行。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護物業(yè)管理區域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門(mén)卡等所產(chǎn)生的制作費用，應當按照權利義務(wù)對等原則計入相應的服務(wù)成本;業(yè)主或物業(yè)使用人另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費。

　　新建住宅小區實(shí)行門(mén)禁出入證(卡)或梯控卡管理的，建設單位(或物業(yè)服務(wù)企業(yè))不得在房?jì)r(jià)和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主、物業(yè)使用人另行收取門(mén)禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。

　　物業(yè)管理區域內的停車(chē)場(chǎng)實(shí)行門(mén)禁出入證(卡)管理的，應當免費為每車(chē)配置1張出入證(卡)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時(shí)來(lái)訪(fǎng)人員實(shí)行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數額的工本費。

　　第三十一條? 利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經(jīng)營(yíng)的，所得收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，70%納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

　　五 行為規范

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當遵守法律法規和有關(guān)政策規定，加強價(jià)格自律，規范服務(wù)行為，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，并接受業(yè)主、物業(yè)使用人監督。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內容、提高收費標準。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔監督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會(huì )監督履行，或者向區鎮、有關(guān)主管部門(mén)投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)的投訴舉報電話(huà)，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監督。

　　新建住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位應將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售明碼標價(jià)的內容，在銷(xiāo)售場(chǎng)所的顯著(zhù)位置公示。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當完善內部財務(wù)管理制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)管理區域的，服務(wù)成本和收支應當按物業(yè)管理區域分別核算。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費、經(jīng)營(yíng)設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置，每半年不少于一次公示汽車(chē)停放費收支、經(jīng)營(yíng)設施收益收支、代收代交費用分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、區鎮的查詢(xún)和監督，每次公示時(shí)間不少于15天。

　　實(shí)行包干制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區域實(shí)行單獨建賬，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監督。

　　實(shí)行酬金制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì )應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)費年度預決算和收支情況進(jìn)行審計。審計費用的承擔，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執行。

　　第三十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費用。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制服務(wù)并收費或只收費不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　六 監督管理

　　第三十八條 價(jià)格主管部門(mén)應當對實(shí)行政府指導價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行成本監審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當及時(shí)制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標準，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的監管。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)，加強對招投標價(jià)格行為及履行合同的監督管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第三十九條 價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)及收費的監督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規予以處罰：

　　(1)超出政府指導價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費標準的;

　　(2)不按照規定提供服務(wù)而收取費用的;

　　(3)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(4)強制或變相強制服務(wù)并收費的;

　　(5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費用時(shí)向業(yè)主收取手續費等額外費用的;

　　(6)不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的;

　　(7)未按法定要求公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營(yíng)設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

　　(8)其他違反價(jià)格法律、法規、規章規定的行為。

　　第四十條 價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)未按照《中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和本細則管理和監督物業(yè)服務(wù)收費的，由上級價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。

　　七 附則

　　第四十一條 服務(wù)雙方在本細則實(shí)施前已經(jīng)依法通過(guò)協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費等事項的，繼續按原約定執行。

　　第四十二條 本細則由市物價(jià)局會(huì )同市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第四十三條 本細則自20xx年1月1日起執行，《市政府關(guān)于印發(fā)昆山市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則的通知》(昆政規〔20xx〕16號)同時(shí)廢止。

物業(yè)管理條例7

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其配置的設施設備和場(chǎng)所。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)他人或者自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　物業(yè)管理分為標準物業(yè)管理和準物業(yè)管理兩種形式。標準物業(yè)管理是指物業(yè)管理區域內業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行的物業(yè)管理。準物業(yè)管理是指除標準物業(yè)管理之外的所有其他形式的物業(yè)管理。

　　第三條各級人民政府應當創(chuàng )造條件，逐步推行住宅類(lèi)物業(yè)和非住宅類(lèi)物業(yè)的標準物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行優(yōu)惠政策推動(dòng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　各級人民政府應當推進(jìn)對老舊小區共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新、改造，不斷改善居民生活環(huán)境。

　　第四條市住房和城鄉建設行政部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導和監督管理工作。

　　縣(市)區人民政府住房和城鄉建設行政部門(mén)對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導和監督管理。

　　規劃、城管、綠化、環(huán)保、衛生、公安、消防、價(jià)格、工商、稅務(wù)、民政、財政、郵政、人防等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，做好本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府具體指導所轄區域內業(yè)主大會(huì )的成立和業(yè)主委員會(huì )選舉、換屆工作，指導監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì )協(xié)助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當依法加強行業(yè)自律管理，規范行業(yè)服務(wù)行為，維護市場(chǎng)秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )

　　第六條物業(yè)的所有權人為業(yè)主。業(yè)主對物業(yè)管理區域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定或者修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì )委員;

　　(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費方案;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集、管理和使用專(zhuān)項維修資金;

　　(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區域;

　　(八)法律、法規及規章規定的其他物業(yè)管理事項。

　　決定第(五)、(六)項事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數且占總數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第七條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主人數較多不便于召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì )的，可以以單元、幢或者一定建筑面積、業(yè)主人數為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　物業(yè)管理區域的劃分，應當按照建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑規模、社區建設、城市道路規劃等因素，由縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)確定。

　　分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區域。

　　第八條物業(yè)管理區域內已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業(yè)主實(shí)際入住已經(jīng)達到兩年以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需資料。

　　申請成立業(yè)主大會(huì )，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書(shū)面申請。申請可以下列形式提出：

　　(一)由不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數百分之五的業(yè)主自行提出;

　　(二)由建設單位或者居(村)民委員會(huì )推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數百分之五的業(yè)主提出。

　　第九條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起三十日內，組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表和居(村)民委員會(huì )代表組成�；I備組成員人數應當為單數，其中，業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長(cháng)由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表?yè)�任�?/p>

　　業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單確定后，應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，公告時(shí)間不得少于七日。

　　第十條建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組工作，自首次業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起七日內向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)的基本資料(包括物業(yè)建筑物、設施設備和相關(guān)場(chǎng)地等)和已籌集的專(zhuān)項維修資金情況等資料，并提供必要的工作條件。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付前，按照縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)確定的標準和方式繳交。

　　第十一條管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當制定管理規約示范文本。

　　第十二條業(yè)主大會(huì )的組織及會(huì )議等活動(dòng)按照國家、省、市有關(guān)規定執行。業(yè)主大會(huì )議事規則應當約定以下事項：

　　(一)業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期;

　　(三)業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議的時(shí)間和形式;

　　(四)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的條件;

　　(五)業(yè)主投票權的確定方法;

　　(六)應當約定的其他事項。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當制定業(yè)主大會(huì )議事規則示范文本。

　　第十三條業(yè)主委員會(huì )負責執行業(yè)主大會(huì )決定的事項。

　　業(yè)主委員會(huì )委員由五至十一人單數組成。業(yè)主委員會(huì )在其委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

　　第十四條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　(一)籌備組出具由組長(cháng)簽字的業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的報告;

　　(二)業(yè)主大會(huì )決議;

　　(三)業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)的管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員的基本情況。

　　材料齊備的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場(chǎng)予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報物業(yè)所在地公安派出所、居(村)民委員會(huì )。第二項、第三項、第四項內容發(fā)生變更時(shí)，應當及時(shí)辦理備案變更手續。

　　第十五條未成立業(yè)主大會(huì )的物業(yè)管理區域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導并協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

　　第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)許可的范圍內從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應當向市住房和城鄉建設行政部門(mén)備案，并到工商、稅務(wù)等部門(mén)辦理相關(guān)手續。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定接受住房和城鄉建設行政部門(mén)的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續從事物業(yè)服務(wù)。

　　第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應管理;

　　(二)按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用;

　　(三)對裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監督管理;

　　(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設施設備和場(chǎng)地損害的行為，要求責任人停止損害并恢復原狀;

　　(五)法定和依法約定的其他權利。

　　第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行下列義務(wù)：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的監督，定期向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況;

　　(三)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、收費項目和標準;

　　(四)公示共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況;

　　(五)協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法行為，維護物業(yè)管理區域秩序;

　　(六)法定和依法約定的其他義務(wù)。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區域內的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現違法行為或者安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告，同時(shí)采取相應的應急措施。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當依法履行職責，維護公民的合法權益。

　　第二十七條業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同前，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府同意，可以暫由業(yè)主委員會(huì )代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責，承擔物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責之日起三十日內，向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì )代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責期限不超過(guò)一年。在代行職責期間，業(yè)主委員會(huì )應當積極引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。代行職責期滿(mǎn)未能引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)、經(jīng)半數以上業(yè)主同意其繼續代行職責的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府以及縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第二十八條本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第二十九條建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行前期管理，并向物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　建設單位應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區域的建筑面積低于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，并在物業(yè)管理區域內公示。前期物業(yè)服務(wù)合同應當作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　前期物業(yè)服務(wù)標準不得低于本市的最低服務(wù)標準。前期物業(yè)服務(wù)收費標準由雙方約定，按照規定實(shí)行政府指導價(jià)的，應當按照政府指導價(jià)的有關(guān)規定執行。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設單位應當重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標準和服務(wù)標準應當與物業(yè)出售前公示標準一致，并告知全體業(yè)主。

　　縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和監督建設單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十條建設單位應當在銷(xiāo)售(預售)物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，在取得物業(yè)銷(xiāo)售(預售)許可前向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。

　　臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的.使用、維護、管理，物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　物業(yè)買(mǎi)受人認為臨時(shí)管理規約侵害其合法權益的，可以申請縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)處理。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當制定臨時(shí)管理規約示范文本。

　　第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準收取前期物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)交付給買(mǎi)受人的，由買(mǎi)受人交納;尚未交付給買(mǎi)受人的，由建設單位交納。

　　建設單位送達書(shū)面入住通知后，物業(yè)買(mǎi)受人在限定期限內無(wú)正當理由不辦理相關(guān)收房手續的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費由建設單位墊付，物業(yè)買(mǎi)受人辦理房屋所有權證時(shí)，由物業(yè)買(mǎi)受人返還建設單位墊付的費用。

　　建設單位限定物業(yè)買(mǎi)受人辦理收房手續的時(shí)間不得少于三十日。

　　第三十二條建設單位銷(xiāo)售(預售)物業(yè)時(shí)，應當公布物業(yè)管理區域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他公共場(chǎng)所、公用設施，并在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中予以明示。

　　物業(yè)交付前，參與聯(lián)合驗收的部門(mén)應當征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位意見(jiàn)。建設單位應當按照有關(guān)規定將驗收合格的共用設施設備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負責管理，相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應當及時(shí)接管。驗收不合格的，建設單位應當繼續負責管理并按照要求進(jìn)行整改。有關(guān)共用設施設備未移交相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。物業(yè)交付時(shí)，建設單位應當將有關(guān)共用設施設備移交相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位接管后，應當及時(shí)做好共用設施設備的維修、更新和養護，確保物業(yè)管理區域內共用設施設備的安全運轉和正常使用。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責共用設施設備的日常維修養護的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養護工作進(jìn)行監督。

　　本條例施行前已經(jīng)交付使用的物業(yè)，其有關(guān)共用設施設備的交接管理辦法，由市人民政府另行規定。

　　第三十三條交付物業(yè)前，建設單位應當對物業(yè)管理用房、共用場(chǎng)地、共用設施設備配置獨立的水、電等計量器具。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設單位應當為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動(dòng)工作提供必要的條件。

　　物業(yè)交付時(shí)，建設單位應當向物業(yè)買(mǎi)受人提供使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)，并按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)保修責任。

　　第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗，發(fā)現問(wèn)題應當書(shū)面告知建設單位，建設單位應當及時(shí)進(jìn)行整改。

　　在辦理物業(yè)管理交接查驗手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料。

　　業(yè)主委員會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將接受資料的情況告知業(yè)主委員會(huì )。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將前款規定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對交接進(jìn)行監督，并在相應文書(shū)上簽字確認，在物業(yè)管理區域內公示。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　　(一)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;

　　(二)根據臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序;

　　(三)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)做好業(yè)主大會(huì )的成立工作。

　　第三十六條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿(mǎn)但業(yè)主大會(huì )已按照規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿(mǎn)但物業(yè)管理區域尚不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動(dòng)延續，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標準、收費標準繼續提供物業(yè)服務(wù)。

　　經(jīng)過(guò)半數以上業(yè)主同意，可以由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報縣(市)區住房和城鄉建設部門(mén)備案，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì )履行職責，并在物業(yè)管理區域內予以公告;具備成立業(yè)主大會(huì )條件滿(mǎn)一年仍未成立業(yè)主大會(huì )的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報請縣(市)區人民政府批準，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì )履行職責，并在物業(yè)管理區域內予以公告。

　　受委托的居(村)民委員會(huì )履行以下職責：

　　(一)向業(yè)主報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)組織籌集專(zhuān)項維修資金，并監督使用;

　　(五)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(六)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規和管理規約;

　　(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋;

　　(八)業(yè)主委員會(huì )應當履行的其他職責。

　　第十六條居(村)民委員會(huì )應當自接受委托之日起三十日內，持以下材料向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案：

　　(一)同意接受委托的聲明;

　　(二)制定并經(jīng)半數以上業(yè)主同意的管理規約;

　　(三)居(村)民委員會(huì )委員的基本情況。

　　材料齊備的，縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)應當當場(chǎng)予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送市住房和城鄉建設行政部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報物業(yè)所在地公安派出所。第二項、第三項內容發(fā)生變更時(shí)，應當及時(shí)辦理備案變更手續。

　　第十七條業(yè)主發(fā)現受委托居(村)民委員會(huì )的委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規的規定，提議居(村)民委員會(huì )審議決定是否終止其物業(yè)管理職責，并依法追究其責任：

　　(一)不履行物業(yè)管理職責或者因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(二)業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(三)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(四)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(五)牟取可能妨礙公正執行職務(wù)的其他利益的;

　　(六)有其他侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(七)因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責的。

　　居(村)民委員會(huì )審議決定是否終止該委員物業(yè)管理職責時(shí)，應當允許其申辯，允許業(yè)主旁聽(tīng)，并將審議過(guò)程及結果記錄存檔。

　　第十八條受委托居(村)民委員會(huì )應當積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì )成立工作。業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )決定自行組建業(yè)主委員會(huì )或者繼續由居(村)民委員會(huì )履行職責。業(yè)主委員會(huì )成立后，居(村)民委員會(huì )應當主動(dòng)與其進(jìn)行物業(yè)管理交接工作。

　　第十九條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者受委托居(村)民委員會(huì )工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主監督。

　　受委托居(村)民委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況應當同時(shí)接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。

　　第二十條業(yè)主應當向為其提供服務(wù)的業(yè)主委員會(huì )成員、受委托的居(村)民委員會(huì )委員提供勞動(dòng)報酬，具體標準及支付方式等事項由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第二十一條物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權人。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約、業(yè)主大會(huì )決定，不得損害公共利益和他人利益。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第五章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十七條一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區域的保安、保潔、綠化、維修等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或者全部委托或者轉移給他人。因全部委托或者轉移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　第三十八條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，提倡采用公開(kāi)招投標。業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對雙方權利義務(wù)、物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、項目負責人、物業(yè)管理用房的管理與使用、專(zhuān)項維修資金的使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區域內公示七日，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)項目所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案，縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)將備案材料抄送物業(yè)項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當由具備相應資質(zhì)或者委托具備相應資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施;委托實(shí)施的，應當明確各自的安全管理責任。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業(yè)根據物業(yè)建設條件、服務(wù)等級、服務(wù)標準、服務(wù)成本等情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)的，由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同住房和城鄉建設行政部門(mén)根據物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應的基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )收取。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標準、收費標準、收費方式等在物業(yè)管理區域內的醒目位置公布，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)向業(yè)主反饋意見(jiàn)和建議的處理情況，并及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監督。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，應當公布物業(yè)管理各項資金的收支情況;實(shí)行包干制收費方式的，應當公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)的，可以另行收費。

　　第四十二條業(yè)主應當依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主未依照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )有權要求其限期交納。

　　因業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費等事項引起相關(guān)爭議的，人民法院或者仲裁機構應當及時(shí)受理。

　　業(yè)主轉讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)結清相關(guān)費用，受讓人應當將物業(yè)權屬轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )。

　　第四十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位接管物業(yè)管理區域內共用設施設備后，應當與最終用戶(hù)簽訂服務(wù)合同，并向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　任何單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取額外費用，委托單位應當根據雙方約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費用。

　　第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項目任職。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)更換。

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )應當協(xié)商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;一方不續約的，應當在合同期滿(mǎn)三個(gè)月前告知對方。

　　業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當在三個(gè)月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。

　　因物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)雙方不續約的或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì )應當書(shū)面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府，并向物業(yè)所在地的縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府接到告知后五日內在物業(yè)管理區域內公告，并及時(shí)協(xié)調解決有關(guān)事項。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照相關(guān)規定明確債權債務(wù)情況，并向業(yè)主委員會(huì )交還下列資料和財物：

　　(一)本條例第三十四條規定的資料;

　　(二)物業(yè)管理用房;

　　(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設施設備;

　　(五)其他應當移交的資料、財物。

　　新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規定的資料和財物。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區域期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )應當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣(市)區人民政府責成物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及住房和城鄉建設行政部門(mén)、公安機關(guān)等相關(guān)部門(mén)組織接管。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設行政部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監管。

　　第四十七條業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位和有關(guān)部門(mén)可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監理。

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當按照相關(guān)規定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，不得出具存在虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。

　　第四十八條政府各有關(guān)部門(mén)應當公布投訴、報告受理方式。在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴后，應當及時(shí)處理并將處理結果回復投訴人;在接到關(guān)于物業(yè)管理區域內違法行為的報告后，應當及時(shí)依法予以處理。

　　第四十九條住房和城鄉建設行政部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，對其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監督管理�？h(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況進(jìn)行監督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并采取適當方式將監督檢查結果和信用檔案向社會(huì )公開(kāi)。

　　第六章物業(yè)的使用和維護

　　第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規及管理規約的規定，按照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛生、生態(tài)及環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十一條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理單位申報登記，并與其簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，接受其監督管理和指導。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)行政部門(mén)報告。

　　第五十二條物業(yè)管理區域禁止下列行為：

　　(一)違法改變物業(yè)的使用用途;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(三)擅自拆改房屋承重結構、主體結構，破壞或者擅自改變墻體外觀(guān);

　　(四)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，損壞或者挪用消防設施;

　　(五)排放或者堆放有毒、有害、危險物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(六)擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備及附屬設施;

　　(七)私圈、私占、私建停車(chē)場(chǎng)地;

　　(八)侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木，損壞園林設施;

　　(九)亂設攤點(diǎn)，亂倒垃圾，堆放雜物、固體廢物，高空拋物;

　　(十)擅自在建筑物、構筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)、張貼;

　　(十一)違反規定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活;

　　(十二)違反規定燃放煙花爆竹;

　　(十三)違反規定排放廢水、廢氣;

　　(十四)違反規定停放車(chē)輛或者不按照規定行車(chē)路線(xiàn)行駛影響他人;

　　(十五)違反規定飼養動(dòng)物;

　　(十六)其他違反法律、法規和管理規約的行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現物業(yè)管理區域內有前款規定的行為的，應當勸阻、制止，要求行為人及時(shí)改正;勸阻、制止無(wú)效或者行為人拒不改正的，應當及時(shí)向有關(guān)行政部門(mén)報告。

　　有關(guān)行政部門(mén)在物業(yè)管理區域內的具體管理職責分工，由本級人民政府確定。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對于本條第一款的行為，有權依照法律、法規的規定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

　　第五十三條物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位，應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，對車(chē)庫、車(chē)位的處分情況應當予以公布。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫、車(chē)位出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第五十四條物業(yè)管理區域內需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置車(chē)位的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就小區內劃定地面停車(chē)位和行車(chē)路線(xiàn)請求公安交通管理、消防部門(mén)予以指導。

　　物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫、車(chē)位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。

　　第五十五條物業(yè)管理區域內，業(yè)主擁有所有權或者使用權的車(chē)庫、車(chē)位的停車(chē)服務(wù)費，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。其他規劃內車(chē)庫、車(chē)位的停車(chē)費、停車(chē)服務(wù)費,按照政府價(jià)格行政主管部門(mén)的有關(guān)規定執行。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置的車(chē)位停放車(chē)輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主大會(huì )的決定或者價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同住房和城鄉建設行政部門(mén)制定的標準收取停車(chē)費、停車(chē)服務(wù)費，停車(chē)費歸全體業(yè)主所有。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將停車(chē)費、停車(chē)服務(wù)費單獨列帳，獨立核算。

　　業(yè)主對機動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，可以由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機動(dòng)車(chē)輛保管合同。

　　第五十六條地下人民防空工程設施平時(shí)用作停車(chē)位或者進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，其收入應當按照有關(guān)規定優(yōu)先用于人民防空工程設施的日常維護管理。具體收費標準由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同人民防空主管部門(mén)、住房和城鄉建設行政部門(mén)制定。

　　第五十七條依法由業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，任何單位和個(gè)人不得擅自處分。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　第五十八條物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當由業(yè)主委員會(huì )提出具體方案，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府同意向全體業(yè)主公示，公示期滿(mǎn)后依法辦理有關(guān)手續。

　　第五十九條售出的物業(yè)在國家規定的保修期限內，由建設單位負責維修，不得故意拖延;保修期滿(mǎn)后，保修期內報告的維修事項，應當由建設單位完成維修。

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護。責任人不履行維修養護義務(wù)的，相關(guān)單位應當及時(shí)維修養護，費用由責任人承擔。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、養護、更新、改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人原因造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當依法予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當對存在于其專(zhuān)有空間的共用設施設備進(jìn)行檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告，并積極配合維修、改造。

　　第六十條新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度，具體保修標準按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》執行。建設單位在新建住宅物業(yè)保修期起始日之前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)應當將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。

　　質(zhì)量保修金具體管理辦法由市住房和城鄉建設行政部門(mén)會(huì )同財政行政部門(mén)制定。

　　第六十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內已接管的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護、更新的責任，所產(chǎn)生的費用按照有關(guān)規定在成本中列支。

　　前款規定的單位因維修、養護、更新等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)辦理相關(guān)手續，并及時(shí)恢復原狀。

　　第七章物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金

　　第六十二條城鄉規劃行政部門(mén)應當將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設項目修建性詳細規劃或者建設項目設計方案的審查內容并征求住房和城鄉建設行政部門(mén)的意見(jiàn)。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入居住小區或者組團建設內容，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　建設單位應當依照建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房，按比例計算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米執行;按照千分之四的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理用房的面積和具體位置應當在初步設計方案審查時(shí)征求住房和城鄉建設行政部門(mén)的意見(jiàn)，在建設項目修建性詳細規劃中確定，不得任意調整。

　　第六十三條物業(yè)交付前，建設單位應當按照本條例規定的標準將物業(yè)管理用房及其產(chǎn)權證明等資料交給縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)。物業(yè)管理用房由縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)查收后交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　經(jīng)規劃部門(mén)批準實(shí)行物業(yè)分期開(kāi)發(fā)，應當按照小區總體規劃面積，首期一次性提供足額物業(yè)管理辦公用房;隨開(kāi)發(fā)進(jìn)度，分期提供物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

　　第六十四條在住宅區房屋初始登記時(shí)，物業(yè)管理用房應當同時(shí)辦理登記。物業(yè)管理用房的所有權屬于物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主，不得分割、轉讓或者抵押。

　　物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì )日常辦公。

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房使用方案由業(yè)主委員會(huì )提出，并向全體業(yè)主公示。經(jīng)營(yíng)收益用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金等物業(yè)管理的需要。

　　前期物業(yè)服務(wù)期間按照規定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，其租賃或者經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同期限，經(jīng)營(yíng)收益應當專(zhuān)戶(hù)儲存，用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金等物業(yè)管理的需要。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應當自簽訂之日起十五日內報縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　第六十五條業(yè)主(包括已售出公有住房業(yè)主)應當按照規定交納專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金不敷使用的，應當由業(yè)主續籌。

　　專(zhuān)項維修資金管理辦法由市住房和城鄉建設行政部門(mén)會(huì )同財政行政部門(mén)制定。

　　第六十六條住宅專(zhuān)項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。

　　發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修或者更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請住房和城鄉建設行政部門(mén)或者其他相關(guān)安全機構認定，并持認定材料直接向住房和城鄉建設行政部門(mén)申請列支住宅專(zhuān)項維修資金。緊急情況處置后，應當向相關(guān)業(yè)主公示，接受監督。

　　第六十七條物業(yè)轉讓時(shí)，業(yè)主應當向受讓人說(shuō)明專(zhuān)項維修資金交存和結余情況，該物業(yè)分戶(hù)賬中結余的專(zhuān)項維修資金隨物業(yè)同時(shí)過(guò)戶(hù)。

　　房屋滅失的，房屋分戶(hù)賬中結余的住宅專(zhuān)項維修資金應當返還業(yè)主。

　　第八章法律責任

　　第六十八條建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個(gè)人違反本條例，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律、法規已有處理規定的，從其規定。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，將違法行為記入信用檔案，并按照相關(guān)規定實(shí)行警示、懲戒：

　　(一)違反第二十五條規定不履行相應義務(wù)的;

　　(二)違反第三十八條第四款、第六十四條第四款規定未按時(shí)將合同報送備案的;

　　(三)違反第四十五條第二款規定擅自撤離服務(wù)區域、停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。

　　第七十條單位違反本條例規定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)責令其限期改正，并按照下列規定予以處罰：

　　(一)建設單位違反第三十三條第三款、第三十四條第一款、第五十九條第一款規定，不履行保修責任或者不及時(shí)處理解決物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術(shù)不達標等問(wèn)題的，處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任;

　　(二)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反第三十四條第二款、第三款、四十六條第一款至第三款規定，不履行交接義務(wù)的;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;

　　(三)建設單位違反第五十三條規定，不公布物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫、車(chē)位的處分情況的，給予警告;未首先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要，將車(chē)庫、車(chē)位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，給予警告并責令限期改正;逾期不改正的，沒(méi)收違法所得，并可處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十一條違反本條例第四十七條第二款的規定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )故意出具虛假資料的，由市住房和城鄉建設行政部門(mén)給予警告，責令限期改正，并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十二條單位或者個(gè)人違反本條例第五十二條規定的，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照職責分工依照相關(guān)法律、法規、規章的規定予以查處;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。

　　第七十三條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十九條第四款規定，對存在于業(yè)主專(zhuān)有空間的設施設備出現問(wèn)題時(shí)拒不配合或者阻撓共用設施設備維修、改造的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)責令改正;情節嚴重的，可處一千元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十四條單位和個(gè)人違反本條例規定，挪用、侵占物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)費、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得等資金的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)追回挪用、侵占的資金，給予警告;有違法所得的，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用、侵占數額兩倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

　　第七十五條住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關(guān)行政部門(mén)及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應機關(guān)責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理：

　　(一)未依法指導業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的;

　　(二)未按照規定公布投訴、報告受理方式的，或者對物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、處理的;

　　(三)發(fā)現物業(yè)管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告，不及時(shí)依法予以處理的;

　　(四)截留、挪用、侵占物業(yè)專(zhuān)項維修資金、物業(yè)保修金等資金的;

　　(五)利用職務(wù)便利，收受他人財物或者其他好處的;

　　(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

　　第九章附則

　　第七十六條專(zhuān)有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積，尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。

　　第七十七條各工業(yè)區、開(kāi)發(fā)區、管理區等政府派出機構所轄區域物業(yè)管理相關(guān)工作參照本條例執行。

　　第七十八條市人民政府應當根據本條例制定實(shí)施細則。

　　第七十九條本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理條例8

　　第一條、為加強對我省物業(yè)管理服務(wù)收費的規范管理，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的合法權益，促進(jìn)全省物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，依據《中華人民共和國價(jià)格管理條、例》和國家計委、建設部《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，制定本辦法。

　　第二條、本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊并經(jīng)當地物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)認證的物業(yè)管理單位對住宅及非住宅房屋提供社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的收費管理。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理服務(wù)收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對住宅以及非住宅的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開(kāi)展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與生活工作相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

　　第三條、物業(yè)管理服務(wù)收費根據物業(yè)公司提供服務(wù)的性質(zhì)、質(zhì)量、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)（或稱(chēng)經(jīng)營(yíng)者定價(jià)）。

　　物業(yè)管理單位為普通住宅的物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代管交通工具、代收代繳水電費、煤氣費、有線(xiàn)電視費、電話(huà)費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實(shí)行政府定價(jià)。

　　物業(yè)管理單位為非住宅房屋以及高級公寓、別墅等高標準住宅物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共性的服務(wù)以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)。

　　物業(yè)管理單位為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除物價(jià)部門(mén)有統一收費標準者外，其服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)（或稱(chēng)經(jīng)營(yíng)者定價(jià)）。

　　外銷(xiāo)商品房屋的服務(wù)收費由物業(yè)管理單位與小區管理委員會(huì )或產(chǎn)權人代表協(xié)商議定。

　　物業(yè)管理單位議定的`和自定的收費項目和收費標準向當地物價(jià)部門(mén)備案。

　　第四條、物業(yè)管理服務(wù)收費應當根據所提供的服務(wù)內容質(zhì)量、深度，遵循"合理、公開(kāi)及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的承受能力相適應"的原則確定。鼓勵物業(yè)管理單位開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利的行為。

　　第五條、各級政府的物價(jià)部門(mén)是本地物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)。物價(jià)部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)對物業(yè)管理服務(wù)收費進(jìn)行監督和指導。

　　第六條、實(shí)行政府定價(jià)和政府指導價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理單位根據實(shí)際提供的服務(wù)項目和各項費用開(kāi)支情況，向當地物價(jià)部門(mén)申報，由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管部門(mén)意見(jiàn)后核定執行。

　　中央在漢、軍隊駐漢和省直各部門(mén)所屬在漢及在省工商行政管理部門(mén)登記注冊的其它性質(zhì)的物業(yè)管理公司（單位）收費標準，向省物價(jià)部門(mén)申報審批。

　　第七條、物價(jià)部門(mén)在核定收費標準時(shí)，應充分聽(tīng)取物業(yè)管理單位和產(chǎn)權人、使用人的意見(jiàn)，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用為基礎，結合物業(yè)管理單位的服務(wù)對象、服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量核定。

　　物價(jià)部門(mén)對核定的物業(yè)管理收費標準，如因物業(yè)管理費用構成的變化可據實(shí)適時(shí)調整。

　　第八條、物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構成包括以下部分：

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費；

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費；

　　3、綠化管理費；

　　4、清潔衛生費；

　　5、保安費；

　　6、辦公費；

　　7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

　　8、法定稅費。

　　本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其它費用開(kāi)支。

　　第九條、物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率以費用構成的1—7項之和為基數，按照普通住宅從緊，其它用房不超過(guò)10%的原則，由各地物價(jià)部門(mén)確定。

　　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托物業(yè)管理單位代收代繳水電費、煤氣費、有線(xiàn)電視費、電話(huà)費等的，根據委托項目可適當收取代辦服務(wù)費，不委托不得收費。

　　第十條、物業(yè)管理的公共服務(wù)收費應按物業(yè)管理范圍內物業(yè)產(chǎn)權人（使用人）所占房屋建筑面積合理分攤。物業(yè)管理的公眾代辦服務(wù)費按提供代辦服務(wù)的每個(gè)項目進(jìn)行核定。

　　第十一條、經(jīng)物價(jià)部門(mén)核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人代表協(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應在物業(yè)管理合同中明文約定。

　　第十二條、物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，收費項目和標準及收費辦法應當在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費地點(diǎn)公布，并實(shí)行亮證收費。

　　物業(yè)管理單位應當定期（一般為6個(gè)月），向住戶(hù)公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受業(yè)主管理委員會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監督。

　　第十三條、物業(yè)管理單位應當嚴格遵守國家的價(jià)格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向用戶(hù)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

　　第十四條、實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權人、使用人應按物價(jià)部門(mén)核定的收費項目和標準向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費。不按規定繳納管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務(wù)合同要求追償。

　　第十五條、物業(yè)管理單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費，預期收費不得超過(guò)6個(gè)月。

　　第十六條、物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，由物價(jià)部門(mén)進(jìn)行調處。

　　第十七條、物業(yè)管理單位已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應收取公共性服務(wù)費的，其它部門(mén)和單位不得重復收費。

　　第十八條、凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價(jià)格監督檢查機關(guān)依照國家有關(guān)規定予以處罰：

　�。ㄒ唬┰綑喽▋r(jià)、擅自提高收費標準的；

　�。ǘ�）擅自設立收費項目，亂收費用的；

　�。ㄈ�）不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的；

　�。ㄋ模┨峁┓�務(wù)質(zhì)價(jià)不符的；

　�。ㄎ澹┲皇召M不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；

　�。�六）其它違反本辦法的行為。

　　第十九條、本辦法發(fā)布之前的有關(guān)規定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

　　第二十條、本辦法由湖北省物價(jià)局負責解釋。

　　第二十一條、本辦法自1997年7月1日起執行。

物業(yè)管理條例9

　　第一章　總則

　　第一條　為加強城市住宅區物業(yè)管理，維護物業(yè)產(chǎn)權人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的居住生活環(huán)境，根據國家和省的有關(guān)規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱(chēng)城市住宅區，是指在城市規劃區內以住宅為主，配套設施比較齊全，具有一定規模的居住區域。

　　本辦法所稱(chēng)城市住宅區物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè))，是指城市住宅區內房屋及相關(guān)的共用設施、設備和場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)管理合同約定，對物業(yè)進(jìn)行管理和為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三條　本辦法適用于大連市行政區域內城市住宅區的物業(yè)管理。

　　城市新建住宅區和共用設施、設備齊全的原有住宅區，應當實(shí)行物業(yè)管理;配套設施尚不齊全的城市原有住宅區，應當通過(guò)整治，逐步創(chuàng )造條件，實(shí)行物業(yè)管理。

　　第四條　大連市房地產(chǎn)管理局以及縣(市)、旅順口區、金州區、大連經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區、大連金石灘國家旅游度假區的房地產(chǎn)管理部門(mén)，是轄區內物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　市及縣(市)、區、大連經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區、大連金石灘國家旅游度假區物業(yè)管理辦公室，具體負責本轄區內物業(yè)管理的日常管理工作。

　　政府有關(guān)部門(mén)及街道辦事處，應協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理工作，并在各自職權范圍內，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導、協(xié)調和監督。

　　第二章　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )和委員會(huì )

　　第五條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )是城市住宅區物業(yè)產(chǎn)權人對物業(yè)實(shí)行自我管理的群眾性組織。物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )由物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人代表大會(huì )(以下統稱(chēng)物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì ))選舉產(chǎn)生。

　　第六條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體物業(yè)產(chǎn)權人組成;物業(yè)產(chǎn)權人較多的，可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權人代表大會(huì )。

　　公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表，出席物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )，并行使與物業(yè)使用人相關(guān)的表決權。

　　第七條　共用設施、設備齊全的原有住宅區，公有住宅出售率達到40%以上以及新建住宅區出售和入住率達到總套數50%以上的，原產(chǎn)權或開(kāi)發(fā)建設單位應在達到規定條件后3個(gè)月內，在物業(yè)管理行政主管部門(mén)協(xié)調、指導下，組織物業(yè)產(chǎn)權人召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )。

　　第八條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )應當由超過(guò)2/3的物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)產(chǎn)權人代表以及具有表決權的物業(yè)使用人代表出席方可舉行。

　　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )作出的決定，應由半數以上的物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)產(chǎn)權人代表和具有表決權的物業(yè)使用人代表通過(guò)，并在物業(yè)管理區域內公布后方可生效。

　　第九條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )每年召開(kāi)1次。經(jīng)20%以上的物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)產(chǎn)權人代表提議，或物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )認為確有必要時(shí)，可臨時(shí)召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )。

　　召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )，應邀請物業(yè)管理行政主管部門(mén)及所在地街道辦事處、公安派出所等有關(guān)單位列席。

　　第十條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )的職權：

　　(一)審議《物業(yè)產(chǎn)權人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )章程》;

　　(二)選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )，增補或撤換物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )委員;

　　(三)聽(tīng)取和審議物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )關(guān)于物業(yè)管理的工作報告和財務(wù)報告，修改或撤銷(xiāo)物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )不適當的決定;

　　(四)審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法;

　　(五)決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

　　第十一條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )成員由7至13人組成，設主任1人、副主任1至2人。主任、副主任從物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )委員中選舉產(chǎn)生。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )每屆任期3年，主任、副主任、委員可以連選連任。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )任期屆滿(mǎn)1個(gè)月前，應當組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )。

　　第十二條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )的權利：

　　(一)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

　　(二)審議物業(yè)管理企業(yè)年度工作計劃和費用預算;

　　(三)檢查、監督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況;

　　(四)審議物業(yè)管理服務(wù)收費標準及使用情況;

　　(五)負責維修資金的籌集和使用管理;

　　(六)監督公共建筑、共用設施、設備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房的使用情況;

　　(七)物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )賦予的其他權利。

　　第十三條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )的義務(wù)：

　　(一)向物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )報告工作;

　　(二)執行物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )通過(guò)的各項決議，接受物業(yè)產(chǎn)權人監督;

　　(三)監督物業(yè)產(chǎn)權人遵守《物業(yè)產(chǎn)權人公約》，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項管理工作;

　　(四)履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區域內各項管理目標的實(shí)施;

　　(五)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監督、指導。

　　第十四條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )每個(gè)季度例會(huì )1次。有2/3以上委員提議或主任、副主任認為有必要時(shí)，可以增加例會(huì )。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席。會(huì )議作出的決定，應經(jīng)過(guò)半數委員通過(guò)，并在物業(yè)管理區域內公布后生效。

　　第十五條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )應自選舉產(chǎn)生之日起15日內，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請登記備案：

　　(一)登記備案申請;

　　(二)《物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )章程》和《物業(yè)產(chǎn)權人公約》;

　　(三)《物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )組成人員登記表》;

　　(四)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )委員選舉辦法。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)自受理登記備案之日起15日內發(fā)給登記備案證書(shū)。發(fā)給證書(shū)的日期，為物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )成立的日期。

　　第十六條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )、物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )作出生效的決定，物業(yè)管理區域內的全體物業(yè)產(chǎn)權人、使用人必須遵守。

　　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )、物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )作出的決定，不得與法律、法規和規章相抵觸。有關(guān)決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的，應事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設立，以物業(yè)管理和社區服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，獨立核算，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。

　　物業(yè)管理企業(yè)享受?chē)�家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的政策。

　　第十八條　物業(yè)管理企業(yè)應自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照后1個(gè)月內，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》：

　　(一)營(yíng)業(yè)執照副本;

　　(二)企業(yè)章程;

　　(三)企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個(gè)人資料;

　　(四)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)、任職文件或聘用合同;

　　(五)物業(yè)管理行政主管部門(mén)規定的其他資料。

　　第十九條　對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關(guān)規定執行。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)變更登記或被撤銷(xiāo)時(shí)，應于工商行政管理部門(mén)批準之日起15日內，到物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　　(一)依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規定，對物業(yè)實(shí)施管理;

　　(二)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

　　(三)請求物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )協(xié)助管理;

　　(四)選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔專(zhuān)項工程，但不得將物業(yè)管理權轉讓給第三人。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng);

　　(二)接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )的監督;

　　(三)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監督、指導;

　　(四)定期向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費和維修基金的收支帳目;

　　(五)法律、法規和規章規定的其他義務(wù)。

　　第四章　物業(yè)管理與收費

　　第二十三條　物業(yè)管理實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相結合的原則。

　　新建住宅區物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)，應當簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權利和義務(wù)。

　　第二十四條　前期物業(yè)管理服務(wù)項目包括下列內容：

　　(一)對物業(yè)的規劃設計提出意見(jiàn)和建議;

　　(二)對防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監督;

　　(三)配合物業(yè)管理行政主管部門(mén)參與物業(yè)竣工綜合驗收;

　　(四)管理工程技術(shù)和物業(yè)產(chǎn)權人、使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料;

　　(五)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人辦理入住手續，對物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的裝飾裝修進(jìn)行管理;

　　(六)本辦法第二十八條第(一)至(四)項規定的內容;

　　(七)前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十五條　購買(mǎi)(承租)物業(yè)的單位和個(gè)人，應在簽訂購房(租賃)合同的同時(shí)，與原產(chǎn)權或開(kāi)發(fā)建設單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　第二十六條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )選定物業(yè)管理企業(yè)后，負責前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )決定的期限內，將開(kāi)發(fā)建設單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )或其委托的物業(yè)管理企業(yè)：

　　(一)政府主管部門(mén)的項目批準文件;

　　(二)規劃圖和竣工總平面圖;

　　(三)單體建筑、結構、設施、設備竣工圖及工程質(zhì)量驗收資料;

　　(四)地下管網(wǎng)竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗收記錄;

　　(五)竣工綜合驗收合格證書(shū);

　　(六)各種設備及材料的檢驗合格證書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū);

　　(七)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗收資料;

　　(八)其他必要的資料。

　　第二十七條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采取招標或協(xié)商的方式進(jìn)行。1個(gè)物業(yè)管理區域，只能選聘1個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十八條　物業(yè)管理服務(wù)內容一般應包括：

　　(一)房屋共用部位、設施、設備的維修、養護及運行服務(wù);

　　(二)環(huán)境衛生及生活垃圾的收集;

　　(三)協(xié)助當地公安機關(guān)搞好物業(yè)管理區域內公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)車(chē)輛停放秩序的管理及停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理;

　　(五)非市政管理部門(mén)管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養護管理;

　　(六)維修基金利息使用財務(wù)管理和物業(yè)管理檔案資料管理;

　　(七)開(kāi)展社區服務(wù)，參與社區文化建設;

　　(八)物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十九條　物業(yè)管理委托合同期滿(mǎn)，一方不再續簽的，應在合同期滿(mǎn)前兩個(gè)月內通知對方。合同有效期內，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )對物業(yè)實(shí)行自我管理，或委托物業(yè)管理行政主管部門(mén)委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

　　代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，在競聘對該物業(yè)的管理時(shí)，享有優(yōu)先受聘權。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后7日內，應向物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )移交物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財務(wù)帳冊以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財物。

　　第三十一條　物業(yè)管理服務(wù)費用的構成按國家計劃委員會(huì )、建設部《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(計價(jià)費〔1996〕266號)執行。

　　收取物業(yè)管理服務(wù)費用(含前期物業(yè)管理服務(wù)費用)，必須到物價(jià)行政管理部門(mén)辦理經(jīng)營(yíng)性收費許可證。

　　第三十二條　前期物業(yè)管理服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位和購買(mǎi)房屋的物業(yè)產(chǎn)權人、入住的使用人承擔。

　　前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議對前期物業(yè)管理服務(wù)收費標準有約定的，經(jīng)物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)核準后，可按合同約定執行;沒(méi)有約定的，由市物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。

　　第三十三條　物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核，報物價(jià)行政主管部門(mén)批準后執行。但國家和省、市已有規定的，須按規定執行。

　　物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的特約服務(wù)，沒(méi)有收費標準的，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人協(xié)商定價(jià);國家和省、市有收費標準的`，按標準執行。

　　第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)應每半年向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費收支情況，接受物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監督。

　　第三十五條　城市新建住宅區，開(kāi)發(fā)建設單位應按房屋造價(jià)(成本價(jià))1%的比例繳納物業(yè)管理專(zhuān)項資金，用于購買(mǎi)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房按物業(yè)總建筑面積1%的比例，以成本價(jià)在臨街房屋首層提供。

　　物業(yè)管理專(zhuān)項資金，市內四區交市物業(yè)管理辦公室專(zhuān)項存儲;其他縣(市)、區交當地物業(yè)管理辦公室專(zhuān)項存儲。

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后結余部分，全部用于補充維修基金的不足。

　　第三十六條　建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的住宅區，開(kāi)發(fā)建設單位應無(wú)償提供150平方米的物業(yè)管理辦公用房。每增加5萬(wàn)平方米，增加50平方米物業(yè)管理辦公用房。提供的物業(yè)管理辦公用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。

　　第三十七條　規劃土地行政主管部門(mén)和開(kāi)發(fā)建設單位在進(jìn)行新建住宅區規劃設計時(shí)，應將物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、停車(chē)場(chǎng)等建設作為規劃設計條件。

　　第三十八條　物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房的產(chǎn)權歸住宅區全體物業(yè)產(chǎn)權人所有，不得分割、抵押、交換、買(mǎi)賣(mài)。

　　第三十九條　物業(yè)管理行政主管部門(mén)應建立投訴受理制度，接受物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )和物業(yè)產(chǎn)權人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第四十條　住宅區內的物業(yè)產(chǎn)權人和使用人，應按照法律、法規、規章和《物業(yè)產(chǎn)權人公約》的規定使用物業(yè)。

　　第四十一條　物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變房屋基礎、承重結構和外貌;

　　(二)擅自建設建筑物、構筑物;

　　(三)占用、損壞共用部位和共用設施、設備;

　　(四)安裝影響周?chē)�環(huán)境或者房屋結構的動(dòng)力設備;

　　(五)亂設攤亭、集貿市場(chǎng);

　　(六)隨意停放車(chē)輛，亂拋垃圾，亂堆雜物;

　　(七)踐踏、占用綠地，攀折花木;

　　(八)排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過(guò)規定標準的噪音;

　　(九)亂掛、亂貼、亂畫(huà)和擅自安裝護欄、吊欄、曬衣架;

　　(十)法律、法規、規章規定的其他違法行為。

　　第四十二條　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人裝修房屋需要改變房屋結構、外貌或明顯加大荷載的，必須按規定經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準并告知物業(yè)管理企業(yè)。對未經(jīng)批準擅自裝修的，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權人和使用人，有權制止并報告有關(guān)部門(mén)。

　　第四十三條　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應按國家規定報有關(guān)行政主管部門(mén)辦理相關(guān)手續。影響他人利益的，應征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的同意。

　　第四十四條　在物業(yè)管理區域內對供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線(xiàn)電視等共用設施，新增或進(jìn)行維修、改造的，應向物業(yè)管理企業(yè)通報，并就恢復和賠償等事項簽訂協(xié)議后方可施工。

　　第四十五條　實(shí)行封閉物業(yè)管理的住宅區內的停車(chē)場(chǎng)和由物業(yè)產(chǎn)權人出資建設的停車(chē)場(chǎng)地，由物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規定收取車(chē)輛停放管理費。其中，占用由城建行政主管部門(mén)建設和維護道路的，應事先到城建行政主管部門(mén)辦理有關(guān)手續。

　　第四十六條　利用物業(yè)管理區域內房屋和共用設施、設備及公共場(chǎng)地設置經(jīng)營(yíng)性廣告的，應當在征得相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )的書(shū)面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶(hù)外廣告管理部門(mén)辦理手續。

　　第四十七條　物業(yè)管理區域內車(chē)輛停放管理費和戶(hù)外廣告有償使用費收入，扣除成本后結余部分的60%用于物業(yè)維修和綠地養護;40%用于彌補經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )同意減免的物業(yè)管理服務(wù)費和便民服務(wù)費用。

　　第四十八條　物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等，應由各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)管理到用戶(hù)，并負責維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應當簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費用。

　　第四十九條　物業(yè)產(chǎn)權人轉讓或出租物業(yè)時(shí)，應當將《物業(yè)產(chǎn)權人公約》、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人。

　　物業(yè)轉讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內，受讓方或承租方應將受讓或承租情況書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五十條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區內應建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規定》執行。

　　第五十一條　物業(yè)管理企業(yè)應當依照國家和省、市關(guān)于城市房屋維修、養護、危險房屋管理及公房售后維修養護等規定，加強房屋共用部位、共用設施、設備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

　　物業(yè)管理企業(yè)未按規定維修房屋共用部位、共用設施、設備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十二條　物業(yè)維修時(shí)，相鄰物業(yè)產(chǎn)權人、使用人應予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責任人承擔賠償責任和相關(guān)的法律責任。

　　物業(yè)產(chǎn)權人因維修房屋自用部位、自用設施、設備或應維修而不維修，造成相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十三條　保修期內房屋共用部位、共用設施、設備的維修、養護及運行服務(wù)的費用由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　第六章　法律責任

　　第五十四條　物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規定和物業(yè)管理合同約定實(shí)施物業(yè)管理的，物業(yè)產(chǎn)權人、使用人有權向物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴，物業(yè)行政主管部門(mén)可責令其限期改正;情節嚴重的，物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )有權解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十五條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理，其所簽訂的物業(yè)管理合同無(wú)效，物價(jià)行政主管部門(mén)不予辦理收費許可證;擅自設立收費項目、提高收費標準的，由物價(jià)行政主管部門(mén)按照有關(guān)法律、法規和規章的規定處罰。

　　第五十六條　開(kāi)發(fā)建設單位不按本辦法規定繳納物業(yè)管理專(zhuān)項資金、維修基金、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)檔案資料的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可提請人民法院強制執行。

　　第五十七條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )作出的決定違反本辦法規定的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期改正，或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權人、使用人。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )作出的決定違反本辦法規定的，由物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )予以撤銷(xiāo)，并由責任人承擔相應的責任。

　　第五十八條　對不按規定交納物業(yè)管理服務(wù)費的物業(yè)產(chǎn)權人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應交金額的0.3%按日加收滯納金;拖欠物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十九條　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人或其他單位、個(gè)人違反本辦法，損壞房屋及共用設備、設施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。

　　違反本辦法第四十一條規定的，由政府有關(guān)部門(mén)按照法律、法規和規章的規定予以處罰。

　　第六十條　當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人在規定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機關(guān)可以申請人民法院強制執行。

　　第七章　附則

　　第六十一條　本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )章程》的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局制定。前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局會(huì )同市工商行政管理局制定。

　　第六十二條　配套設施比較齊全但公有住宅出售率未達到40%的城市城市原有住宅區，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以組織產(chǎn)權及經(jīng)營(yíng)管理單位，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關(guān)規定實(shí)行物業(yè)管理。

　　第六十三條　城市規劃區外經(jīng)批準建設的住宅區和城市規劃區內的辦公、商住、別墅等其他類(lèi)型的物業(yè)管理，參照本辦法規定執行。

　　第六十四條　本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第六十五條　本辦法自20xx年1月1日起施行。大連市人民政府1995年7月21日發(fā)布的《大連市城市住宅小區物業(yè)管理辦法》即行廢止。

物業(yè)管理條例10

　　一、重大事件報告制度

　　為及時(shí)妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報告制度。

　　1.重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業(yè)戶(hù)集體投訴（5家以上）；中央空調主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備設施故障；大廈主體結構遭受破壞等。

　　2.發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的組長(cháng)或當值主管應立即到現場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向管理辦主管領(lǐng)導報告，并根據事發(fā)情節決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理。

　　3.參與事件處理的組長(cháng)在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報告表，于12小時(shí)內以書(shū)面形式遞交管理辦主任，詳述事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)。

　　4.重大事件報告表由組長(cháng)簽名后上報。如組長(cháng)不在而事件緊急時(shí)，可由當值主管簽名上報。

　　5.參與事件處理的部門(mén)應在事件處理完畢后24小時(shí)內填寫(xiě)重大事件總結表上報管理辦主任，如實(shí)匯報事件的詳細處理過(guò)程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類(lèi)似情況發(fā)生的預防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1.突發(fā)事件的處理程序

　�。�1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶動(dòng)、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值組長(cháng)。

　�。�2）簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數、特征及損失價(jià)值。

　�。�3）驅散無(wú)關(guān)人員，保護好現場(chǎng)，留意現場(chǎng)周?chē)�的情況。

　�。�4）查看本部各類(lèi)記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無(wú)可疑情況和人員。

　�。�5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發(fā)現場(chǎng)的情況變化。

　�。�6）對糾紛事件應及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài)。

　�。�7）對傷亡事件應做好現場(chǎng)保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調查處理并通知殯儀館。

　�。�8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關(guān)并由保安組組長(cháng)協(xié)助調查處理。

　�。�9）保安組組長(cháng)在接報突發(fā)事件后應立即趕到現場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。

　�。�10）保安組組長(cháng)組織人員除維護現場(chǎng)外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態(tài)的大小程度報派出所、有關(guān)部門(mén)及管理辦主任。

　　2.斗毆等暴力事件的處理程序

　�。�1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀(guān)、克制的態(tài)度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。

　�。�2）巡查發(fā)現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話(huà)或其它最快的方式報告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數、斗毆程度、有無(wú)使用武器等）。如能處理的，即時(shí)處理；否則監視現場(chǎng)，等待保安中心的指令。

　�。�3）保安中心接報后視情況派適當數量的保安員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場(chǎng)面無(wú)法控制，應盡快報派出所。

　�。�4）斗毆事件中如大廈的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實(shí)賠償。

　�。�5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　�。�6）事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫院。

　　3.盜竊等破壞事件的處理程序

　�。�1）巡查發(fā)現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話(huà)或其它方式盡快報告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)情況，并監視現場(chǎng)等待保安中心的指令。

　�。�2）保安中心接報后，應迅速派適當數量的保安人員到場(chǎng)制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。

　�。�3）事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場(chǎng)，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實(shí)賠償。

　�。�4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　4.電梯困人的處理程序

　�。�1）消防中心接到電梯應急電話(huà)或巡查發(fā)現困梯，立即報告當值領(lǐng)班和組長(cháng)，組織保安員到現場(chǎng)協(xié)助控制電梯和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。

　�。�2）監控中心通過(guò)電視監控屏觀(guān)察電梯內人員情況，使用電梯應急電話(huà)與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。

　�。�3）如遇特殊情況無(wú)法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時(shí)，應立即報消防部門(mén)或求助有關(guān)部門(mén)解決。

　�。�4）組長(cháng)填寫(xiě)重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過(guò)。

　　5.水浸處理程序

　�。�1）當值各崗保安員如發(fā)現大廈范圍內水浸，應立即將出事地點(diǎn)和情況報告主管，同時(shí)盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

　�。�2）當值組長(cháng)接報后應立即趕到現場(chǎng)查看情況，組織搶險。

　�。�3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來(lái)自大廈外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來(lái)自市政地下水反溢，應當暫時(shí)將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來(lái)自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的.水掣或供水泵。

　�。�4）組織當值人員根據水浸情況，協(xié)同工程組采取有效措施，如將電梯開(kāi)高離開(kāi)受浸范圍、關(guān)閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開(kāi)啟排水泵、用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。

　�。�5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場(chǎng)環(huán)境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復大廈的正常運作。

　　6.停電事故的處理程序

　�。�1）接到大廈將在短時(shí)間內停電的通知，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業(yè)戶(hù)和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。

　�。�2）未預知的情況下大廈突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系工程組，盡快采取措施恢復供電。

　�。�3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

　�。�4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。

　�。�5）監控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問(wèn)題。

物業(yè)管理條例11

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與社區管理相結合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。市州、縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環(huán)境保護、城鄉規劃、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監督、物價(jià)等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會(huì )，指導、協(xié)調、監督物業(yè)管理工作。

　　第四條縣級以上人民政府應當采取措施，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導，制定行業(yè)行為規范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù)。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第五條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設和管理等因素。

　　第六條新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業(yè)管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第七條原物業(yè)管理區域分立或者合并的，應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積和已入住戶(hù)數比例均達到50%以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉規劃、住房和城鄉建設行政主管部門(mén)審查住宅建設工程項目的規劃、設計，應當征求相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構對配套建筑物、共用設施設備配置及建設標準的意見(jiàn)。

　　第九條住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約及物業(yè)查驗情況報物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　在物業(yè)管理區域內，共用設施設備的專(zhuān)業(yè)經(jīng)管單位應當依法承擔相關(guān)管線(xiàn)、設施設備的維修、養護責任，服務(wù)到最終用戶(hù)，履行與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第十條新建物業(yè)的，建設單位應當配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會(huì )辦公等事項。物業(yè)管理用房應當在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第十一條物業(yè)管理用房應當按照下列標準配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;沒(méi)有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據前款規定的物業(yè)管理用房標準，結合當地實(shí)際情況確定具體標準。

　　第十二條物業(yè)管理區域內規劃建設的車(chē)位、車(chē)庫，建設單位可以附贈給業(yè)主;出售或者出租車(chē)位、車(chē)庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

　　車(chē)位、車(chē)庫出售或者出租的，建設單位應當與業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同。

　　車(chē)位、車(chē)庫滿(mǎn)足業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)6個(gè)月。車(chē)位、車(chē)庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)使用人有權查詢(xún)。

　　第十三條建設單位在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當明示物業(yè)管理區域內規劃建設的配套建筑物、共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房、車(chē)位和車(chē)庫的所有權或者使用權。

　　第十四條住宅物業(yè)的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過(guò)招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開(kāi)發(fā)項目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當具有承接項目開(kāi)發(fā)總建筑面積的相應資質(zhì)等級。

　　有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)投標人少于3人;

　　(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬(wàn)平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米。

　　第十五條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目開(kāi)發(fā)建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　鼓勵建設單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營(yíng)用房或者資金支持。

　　第十六條分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據開(kāi)發(fā)進(jìn)度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體項目交接手續。

　　物業(yè)承接查驗費用由建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　物業(yè)承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)按照國家有關(guān)規定另行制定。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第十七條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權利，履行法定義務(wù)。

　　在物業(yè)管理區域內，有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項，應當由業(yè)主共同決定。

　　第十八條同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主共同成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　〔一)交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

　　〔二)首次交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分面積已滿(mǎn)2年且交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

　　業(yè)主總人數不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。

　　第十九條物業(yè)管理區域內，符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，建設單位應當書(shū)面報告物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　占業(yè)主總人數10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面請求之日起60日內，組織、指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　第二十條業(yè)主大會(huì )籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集業(yè)主、建設單位、社區居民委員會(huì )的代表協(xié)商組建。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當按照有關(guān)規定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　建設單位應當自業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起7日內向業(yè)主大會(huì )籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當自業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起6個(gè)月內召開(kāi)。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則草案進(jìn)行表決。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將下列選舉資料報物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　〔一)業(yè)主大會(huì )籌備組出具的業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的報告;

　　〔二)業(yè)主大會(huì )決議;

　　〔三)管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　〔四)業(yè)主委員會(huì )委員名單。

　　業(yè)主委員會(huì )選舉情況備案后7日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府書(shū)面通報物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項之一內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì )向業(yè)主大會(huì )負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )監督。

　　業(yè)主委員會(huì )應當依據業(yè)主委員會(huì )章程代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì )依法履行職責，按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十四條業(yè)主委員會(huì )委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但是不執行業(yè)主大會(huì )決議、違反管理規約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會(huì )委員侯選人。

　　業(yè)主委員會(huì )委員的選舉、人數、構成、任職條件、任期等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿(mǎn)或者以書(shū)面方式提出辭職的;

　　〔二)因房屋權屬變更，不再是業(yè)主的;

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;

　　〔四)業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業(yè)主委員會(huì );拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當協(xié)助做好移交工作

　　第二十五條業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定定期召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　〔一)經(jīng)業(yè)主委員會(huì )決定或者20%以上的業(yè)主提議;

　　〔二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當責令其在30日內召開(kāi);逾期不組織召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，在30日內組織召開(kāi)。

　　第二十六條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前，將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項書(shū)面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區域的公示欄和其他顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議書(shū)面征求意見(jiàn)的，反饋意見(jiàn)的結果應當在物業(yè)管理區域內公示30日以上，并告知業(yè)主有權查閱相關(guān)資料。

　　第二十七條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的'，按照業(yè)主戶(hù)數計算，一戶(hù)計算為1票;建設單位未售出的物業(yè)專(zhuān)有部分，計算為1票。

　　第二十八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、期限和內容。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主代表應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日以前，對業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn);需要投票表決的，表決票應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照國家規定的資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)所在地的縣市區或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報送信用、統計等相關(guān)資料。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。

　　第三十一條業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有法人資格和相應資質(zhì)等級，并按照物業(yè)服務(wù)合同的規定提供服務(wù)。

　　第三十二條物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項目的主要負責人為項目經(jīng)理人。

　　物業(yè)管理服務(wù)項目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)按照國家有關(guān)規定另行制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理服務(wù)人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強對物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓和履職監管。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同規定的下列內容應當提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)，但是業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )決定的除外：

　　〔一)物業(yè)服務(wù)事項;

　　〔二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費用;

　　〔三)物業(yè)管理區域內秩序維護;

　　〔四)合同期限;

　　〔五)違約責任。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項：

　　〔一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

　　〔二)物業(yè)管理區域內公共綠化、環(huán)境衛生的管理和維護;

　　〔三)車(chē)輛停放管理;

　　〔四)物業(yè)管理區域內消防、安全防范、應急救助的協(xié)助和維護;

　　〔五)物業(yè)管理區域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

　　〔六)物業(yè)維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的賬務(wù)管理;

　　〔七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管;

　　〔八)業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)收費應當按照國務(wù)院、省和市州人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　制定和修改物業(yè)服務(wù)收費辦法，應當廣泛聽(tīng)取社會(huì )公眾的意見(jiàn)。

　　業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的規定交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內將物業(yè)服務(wù)合同報送物業(yè)服務(wù)項目所在地的縣市區或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決定續聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )的決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內撤出物業(yè)管理區域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì );沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的，應當在合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公示，并書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出選聘或者續聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續。在合同權利義務(wù)延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個(gè)月告知對方當事人。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區域，應當向業(yè)主委員會(huì )交接下列事項：

　　〔一)移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養護、維修資料;

　　〔二)移交物業(yè)共用部位;

　　〔三)結清相關(guān)費用;

　　〔四)法律、法規、規章規定的其他事項。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)、社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：

　　〔一)業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責;

　　〔二)業(yè)主委員會(huì )換屆;

　　〔三)履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭議;

　　〔四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接;

　　〔五)其他需要協(xié)調解決的物業(yè)管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當接受物業(yè)管理主管部門(mén)和社區居民委員會(huì )的指導和監督，依法履行自治管理職責，配合、協(xié)助有關(guān)部門(mén)、社區居民委員會(huì )共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第四十二條在物業(yè)管理區域內，按照規劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規、規章以及管理規約的規定，經(jīng)業(yè)主大會(huì )及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續。

　　第四十三條業(yè)主轉讓或者出租房屋、車(chē)庫、車(chē)位等物業(yè)的，應當將管理規約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關(guān)事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉讓房屋、車(chē)庫、車(chē)位等物業(yè)前，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位結清相關(guān)費用。

　　第四十四條建設單位應當按照國家和省規定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)保修有關(guān)事項，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。

　　第四十五條建立健全物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度，實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。

　　物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存、使用，應當專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關(guān)規定制定。

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位和個(gè)人應當愛(ài)護物業(yè)共用部位和共用設施設備。物業(yè)共用部位和共用設施設備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)通知專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維護、更新。

　　對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規定執行。

物業(yè)管理條例12

　　第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律、法規、規章的有關(guān)規定，結合本省實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

　　第二條 本實(shí)施辦法適用于本省行政區域內物業(yè)服務(wù)收費及監督管理。

　　第三條 本實(shí)施辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、運行、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。

　　第四條 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐等行為。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平、公開(kāi)以及收費項目、收費標準與服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應原則。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行統一政策，分級管理。省價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同省房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責制定全省物業(yè)服務(wù)收費的政策和原則 ;指導、協(xié)調全省物業(yè)服務(wù)收費管理工作。

　　設區市、縣(市)價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照價(jià)格管理權限負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費標準的制定和監督管理工作。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)收費區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)等情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。業(yè)主大會(huì )成立之前的住宅區(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，別墅、業(yè)主大會(huì )成立之后的住宅區及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外服務(wù)的特約服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第八條 設區市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同同級價(jià)格主管部門(mén)負責制定本行政區域內物業(yè)服務(wù)等級標準并對執行情況進(jìn)行監督管理。

　　第九條 實(shí)行政府指導價(jià)的住宅區公共性物業(yè)服務(wù)收費，由設區市、縣(市)人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定相應的等級基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費標準，并向社會(huì )公布。各設區市、省直管縣、擴權縣(市)制定的物業(yè)服務(wù)收費標準及相關(guān)管理規定應及時(shí)向省級價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。其它縣(市)制定的物業(yè)服務(wù)收費標準及相關(guān)管理規定應及時(shí)向設區市價(jià)格和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)收費等級基準價(jià)應根據社會(huì )平均成本變動(dòng)情況適時(shí)調整，可建立與當地社會(huì )平均工資水平聯(lián)動(dòng)機制。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同應當約定物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)等級標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形、違約責任等內容。屬于政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準不得突破當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的基準價(jià)格及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費標準。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定并報當地政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第十一條 實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)區域內的車(chē)輛停放服務(wù)收費管理，按照政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規定執行。

　　住宅區的車(chē)輛停放服務(wù)包括提供場(chǎng)地、停車(chē)服務(wù)及車(chē)輛特約保管服務(wù)。停車(chē)服務(wù)費和規劃的停車(chē)場(chǎng)地占用費實(shí)行政府指導價(jià)，由當地政府價(jià)格主管部門(mén)制定。車(chē)輛特約保管服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。已購買(mǎi)或租賃車(chē)位場(chǎng)地使用權的，合同約定使用期限內不再收取場(chǎng)地占用費。業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地上的停車(chē)場(chǎng)地占用費需依法經(jīng)業(yè)主共同決定。

　　對進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區域內進(jìn)行軍警應急處置、實(shí)施救助救護、市政工程搶修等執行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)收費應按規定實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置，將物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準(等級)、收費項目、收費標準等進(jìn)行公示。

　　第十四條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔。酬金制是在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　第十五條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由人員費用、物業(yè)共用部位及共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位及共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。供水企業(yè)已接管物業(yè)服務(wù)區域內供水設施的，二次加壓運行費用不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　保修期內應由建設單位履行保修職責而支出的維修費和應由住宅專(zhuān)項維修基金支出的維修和更新、改造費用不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　物業(yè)共用設施設備運行維護費可單獨制定。

　　第十六條 業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主收取裝修垃圾和渣土清運費，具體標準及管理辦法由當地政府價(jià)格主管部門(mén)制定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修保證金(押金)、裝修管理服務(wù)費、裝修電梯使用費。

　　第十七條 受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )委托實(shí)行小區出入證(卡)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費，收費標準由當地政府價(jià)格主管部門(mén)制定。未經(jīng)多數業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )委托實(shí)行小區出入證(卡)管理的，不得收取出入證(卡)費。

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家的價(jià)格法律法規，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　第十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的`約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權要求其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第二十條 已竣工但尚未出售或者尚未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

　　第二十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　第二十五條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、標準(等級)和收費項目、標準的監督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

　　第二十六條 本實(shí)施辦法自20xx年9月1日起施行，有效期5年。原省物價(jià)局、建設廳印發(fā)的《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》(冀價(jià)經(jīng)費【20xx】5號)同時(shí)廢止。

物業(yè)管理條例13

　　開(kāi)封市物業(yè)管理條例，即開(kāi)封市物業(yè)管理辦法，經(jīng)20xx年8月13日市政府第30次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，自20xx年10月1日起施行，下面是開(kāi)封市物業(yè)管理辦法的全文：

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實(shí)際使用人。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門(mén)監督指導、業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的管理體制。

　　鼓勵物業(yè)管理逐步向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。

　　第五條 市、縣(區)人民政府應當加強對物業(yè)管理監督管理工作的領(lǐng)導，建立物業(yè)管理的協(xié)調機制和物業(yè)管理責任目標管理工作制度。

　　第六條 市、縣(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　規劃、城管、發(fā)改、公安、民政、環(huán)保、園林文物、安監、工商等有關(guān)行政管理部門(mén)應在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第八條 已領(lǐng)取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的買(mǎi)受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

　　第九條 物業(yè)管理區域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 尚未劃分或者確需調整物業(yè)管理區域的，由縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關(guān)規定劃定或調整，并向業(yè)主公告。

　　第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已滿(mǎn)12個(gè)月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿(mǎn)24個(gè)月且業(yè)主總數在30人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應當逐步成立業(yè)主大會(huì )，實(shí)行規范的物業(yè)管理。

　　第十二條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的縣、區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致意見(jiàn)，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第十三條 符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，由縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)。

　　第十四條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會(huì )代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應不少于成員總數的1/2。

　　籌備組組長(cháng)由居民委員會(huì )代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內的公告欄內公告，公告時(shí)間不得少于7日。

　　第十五條 籌備組成立后，應當做好下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(二)擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案和管理規約草案;

　　(三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起45日內，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，將本條第一款規定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十六條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當配合籌備組開(kāi)展工作。

　　建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供物業(yè)管理區域內業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶(hù)建筑面積、共用設施設備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應當協(xié)助籌備組核對房屋權屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

　　第十七條 一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在100人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)3日前就大會(huì )擬討論的事項書(shū)面征求所代表業(yè)主的意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )上如實(shí)反映。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、委托期限等內容。

　　第十八條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約和選舉業(yè)主委員會(huì )成員等事項進(jìn)行表決。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當約定業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項。

　　第二十條 管理規約應當約定下列主要內容：

　　(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求;

　　(二)物業(yè)管理區域內各類(lèi)公共費用的分擔、公共收益的分配;

　　(三)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則;

　　(五)物業(yè)管理爭議的處理方式;

　　(六)違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )成立情況的書(shū)面報告;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他材料。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當于任期屆滿(mǎn)一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，完成換屆選舉工作。

　　無(wú)正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì )自行解散的，由縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業(yè)管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )代表、居民委員會(huì )代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起7日內在物業(yè)管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起30日內組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　自新一屆業(yè)主委員會(huì )備案之日起10日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會(huì )決定。

　　業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布，接受業(yè)主的監督。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會(huì )財務(wù)收支情況進(jìn)行審計。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主大會(huì )名義提供擔保;

　　(三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;

　　(四)在本物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

　　(五)法律、法規規定或者業(yè)主大會(huì )規定的其他情形。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )成員因物業(yè)轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )成員資格終止：

　　(一)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的;

　　(二)連續3次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(五)有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續擔任業(yè)主委員會(huì )成員的。

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當自成員資格終止之日起3日內，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定執行。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十七條 建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標人少于3個(gè)或者多層建筑總建筑面積在3萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十八條 建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當按照以下規定時(shí)限完成招投標工作：

　　(一)現售商品房項目在現售前30完成;

　　(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前90日完成。

　　第二十九條 建設單位在銷(xiāo)售房屋之前，應當參照臨時(shí)管理規約示范文本制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　第三十條 建設單位在物業(yè)銷(xiāo)售前應當將臨時(shí)管理規約向買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應當遵守臨時(shí)管理規約(包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容)并予以書(shū)面承諾。

　　第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的`物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗交接。

　　第三十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十五條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積2‰的標準配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于60平方米。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )使用;任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區域內公布維修聯(lián)系電話(huà)。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )聯(lián)系建設單位落實(shí)保修責任。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十七條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，必須具備國家規定的資質(zhì)條件。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十八條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起30日內報縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　第三十九條 業(yè)主大會(huì )依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內容、業(yè)主欠費清交等事項進(jìn)行約定。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十四條規定的資料。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前3個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定是否續約，并將結果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續約的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續約的，應當在合同期滿(mǎn)2個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當告知對方，并提前3個(gè)月在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應當遵守下列規定：

　　(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

　　(四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案;

　　(五)在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)監督電話(huà)，定期聽(tīng)取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見(jiàn)和建議;

　　(六)配合居民委員會(huì )做好社區建設和管理的相關(guān)工作。

　　市、縣(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范和相關(guān)規定的情況進(jìn)行監督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十三條 物業(yè)服務(wù)收費，區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，市、縣(區)價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同同級房地產(chǎn)管理部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì )公布一次。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準。

　　第四十五條 業(yè)主(包括物業(yè)已交付，但尚未居住的)應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費;逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協(xié)議申請仲裁。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位繳納。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十七條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續費等額外費用。

　　第四十八條 物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費用，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔。

　　第四十九條 對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾裝修等方面法律、法規的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第五十一條 市、縣(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應當及時(shí)調查處理，并在10日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會(huì )應當配合縣、區房地產(chǎn)管理部門(mén)處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭議和糾紛。

　　第五章物業(yè)的使用、維護

　　第五十二條 物業(yè)的使用、維護應當遵守規劃、住建、城管、環(huán)保、園林文物、公安、消防等有關(guān)法律、法規、規章的規定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛生、環(huán)境保護、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十三條 建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。

　　建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時(shí)，應當提出有關(guān)共用設施設備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門(mén)予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書(shū)。

　　依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔相應的維修、養護責任。

　　第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。

　　第五十五條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

　　第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶(hù)外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，是否交納車(chē)位占用費，由業(yè)主大會(huì )決定。

　　經(jīng)營(yíng)收入和收取的車(chē)位占用費扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十七條 物業(yè)管理區域內不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結構;

　　(二)未經(jīng)規劃等有關(guān)部門(mén)批準改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業(yè)管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木;

　　(六)亂設攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(八)超過(guò)規定標準排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當予以制止;制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門(mén)舉報或投訴。

　　第五十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十九條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納住宅專(zhuān)項維修資金。

　　住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十條 專(zhuān)項維修資金余額不足首次歸集總額30%的，應當續籌。續籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì )決定，但續籌后的專(zhuān)項維修資金總額不得低于初次籌集的數額。

　　已售出但未建立住宅專(zhuān)項維修資金的房屋，由業(yè)主大會(huì )決定是否補建住宅專(zhuān)項維修資金，決定不補建的，其住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造由相關(guān)業(yè)主負責。

　　第六十一條 專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管的原則。

　　專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的具體管理辦法由市人民政府根據國家有關(guān)規定另行制定。

　　第六十二條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章法律責任

　　第六十三條 違反本辦法的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依據《物業(yè)管理條例》第五十七條之規定，由物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十四條 違反本辦法的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，依據《物業(yè)管理條例》第五十八條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十五條 違反本辦法的規定，不移交有關(guān)資料的，依據《物業(yè)管理條例》第五十九條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十六條 違反本辦法的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，依據《物業(yè)管理條例》第六十條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺詐手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十七條 違反本辦法的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，依據《物業(yè)管理條例》第六十一條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十八條 違反本辦法的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，依據《物業(yè)管理條例》第六十二條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十九條 違反本辦法的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，依據《物業(yè)管理條例》第六十三條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第七十條 違反本辦法的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，依據《物業(yè)管理條例》第六十四條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十一條 違反本辦法的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，依據《物業(yè)管理條例》第六十五條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第七十二條 違反本辦法的規定，有以下行為之一的，依據《物業(yè)管理條例》第六十六條之規定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十三條 違反本辦法規定，各級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)之便，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七十四條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時(shí)管理規約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。

　　第七十五條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第七十六條 違反本辦法的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關(guān)部門(mén)按照其他法律、法規的規定予以處罰。

　　第七章附 則

　　第七十七條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規約、臨時(shí)管理規約的示范文本，由開(kāi)封市住房和城鄉建設局制定。

　　第七十八條 本辦法自20xx年10月1日起施行。

物業(yè)管理條例14

　　第四條　業(yè)主通過(guò)業(yè)主會(huì )議或業(yè)主代表會(huì )議選舉成立業(yè)主委員會(huì )，對住宅區物業(yè)實(shí)施自治管理。

　　第五條　業(yè)主會(huì )議由住宅區內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數較多的，也可以推選業(yè)主代表，組成住宅區業(yè)主代表會(huì )議。

　　業(yè)主會(huì )議或業(yè)主代表會(huì )議(以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì )議)必須有代表百分之五十以上表決權的業(yè)主出席才能召開(kāi)。

　　業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主會(huì )議，不滿(mǎn)十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

　　第六條　有下列情形之一的，在市建設行政主管部門(mén)和住宅區所在街道辦事處、鎮人民政府的監督指導下，開(kāi)發(fā)建設單位應在六個(gè)月內，組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)住宅區已入住的建筑面積達到百分之五十;

　　(二)房屋交付使用滿(mǎn)二年。

　　一個(gè)住宅區成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。

　　第七條　業(yè)主會(huì )議每年至少召開(kāi)一次，以投票或其他方式表決。表決權按建筑面積每平方米一個(gè)表決權或每一份額一個(gè)表決權計。業(yè)主代表按所代表的表決權行使。

　　經(jīng)持有過(guò)半數以上表決權的已入住戶(hù)提議，可推遲召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議，但須在提議中提出推遲召開(kāi)業(yè)主會(huì )議的具體日期和理由，并且推遲時(shí)間不得超過(guò)六個(gè)月。

　　經(jīng)代表百分之二十以上表決權的業(yè)主提議，可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )應在接到提議后十日內就其所提議題召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì )議。

　　業(yè)主會(huì )議的決定，以出席會(huì )議的業(yè)主所代表表決權的過(guò)半數通過(guò)。

　　第八條　業(yè)主會(huì )議的職權：

　　(一)制訂和修改業(yè)主委員會(huì )章程、業(yè)主公約;

　　(二)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì )的組成人員;

　　(三)決定住宅區有關(guān)公共利益的重大事項;

　　(四)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì )的工作報告，監督業(yè)主委員會(huì )的工作，改變或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當決定;

　　(五)決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并可授權業(yè)主委員會(huì )行使;

　　(六)審議公共設施專(zhuān)用基金的使用情況;

　　(七)其他應由業(yè)主會(huì )議行使的職權。

　　第九條　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持成立業(yè)主委員會(huì )登記申請書(shū)、業(yè)主委員會(huì )委員名單，向所在街道辦事處備案。

　　第十條　業(yè)主委員會(huì )委員由業(yè)主會(huì )議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權的使用人中選出。業(yè)主委員會(huì )根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業(yè)主會(huì )議或業(yè)主委員會(huì )會(huì )議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主會(huì )議負責。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，召開(kāi)會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席，作出決定須全體委員過(guò)半數同意。

　　業(yè)主委員會(huì )委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì )應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃;

　　(二)召集和主持業(yè)主會(huì )議，并報告年度工作;

　　(三)根據業(yè)主會(huì )議授權，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

　　(四)審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設施的報告;

　　(五)審議住宅區物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準;

　　(六)監督、指導、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區的管理、服務(wù)工作;

　　(七)督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務(wù)費和房屋公共維修金;

　　(八)協(xié)調業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

　　業(yè)主委員會(huì )不得直接從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十二條　業(yè)主公約由第一次業(yè)主會(huì )議制定。

　　業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務(wù)的行為守則。使用人應當遵守業(yè)主公約的有關(guān)內容。

　　第十三條　業(yè)主公約應當包括下列內容：

　　(一)業(yè)主會(huì )議的召集程序、方式及決定重大事項的方式;

　　(二)使用住宅區內公共設施和房屋共用部位、共用設備的權利與義務(wù);

　　(三)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;

　　(四)業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)管理企業(yè)的監督權;

　　(五)物業(yè)各項維修和管理費用的繳交;

　　(六)業(yè)主應遵守的行為準則;

　　(七)違反業(yè)主公約的責任;

　　(八)其他有關(guān)事項。

　　第三章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條　從事物業(yè)管理的企業(yè)應取得國家規定資質(zhì)資格，并在其資質(zhì)等級范圍內從事相應的物業(yè)管理服務(wù)。

　　第十五條　鼓勵業(yè)主委員會(huì )采用招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應當于簽訂之日起三十日內由物業(yè)管理企業(yè)報市建設行政主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的'專(zhuān)項業(yè)務(wù)聘用有相應資質(zhì)的專(zhuān)營(yíng)公司或專(zhuān)人承擔，可對業(yè)主委員會(huì )委托的項目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

　　第十六條　當事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項應當包括下列內容：

　　(一)房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

　　(二)住宅區內公共設施的使用管理、維修和更新;

　　(三)綠化、環(huán)境衛生管理服務(wù);

　　(四)停車(chē)場(chǎng)地的管理;

　　(五)維護公共秩序;

　　(六)物業(yè)維修、更新費用的管理;

　　(七)物業(yè)檔案資料的保管和移交。

　　第十七條　在住宅區物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構;

　　(二)擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌;

　　(三)占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;

　　(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物;

　　(五)排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲;

　　(六)不按指定地點(diǎn)停放車(chē)輛;

　　(七)法律、法規及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區內的上述行為，有權予以勸阻、制止，要求恢復原狀或者依法賠償損失。

　　第十八條　任何單位和個(gè)人在住宅區內開(kāi)挖、埋沒(méi)或維修供電、給排水、排污，煤氣、郵電通訊等管道管線(xiàn)，應按規定報有關(guān)部門(mén)審批，并與物業(yè)管理企業(yè)就開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議后，方可施工。

　　第十九條　凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，其費用由業(yè)主承擔。

　　第二十條　住宅區的管理維修責任，按下列規定劃分;

　　(一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔;

　　(二)房屋的共用部位、共用設備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修費用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從房屋公共維修金中支出;直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關(guān)費用;

　　(三)開(kāi)發(fā)建設單位投資的公共設施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修、更新改造費用從公共設施專(zhuān)用基金中支出;

　　(四)政府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門(mén)或專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔，并支付相應費用;

　　(五)住宅區內公共設施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設行政主管部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)共同確定。

　　第二十一條　房屋公共維修金由業(yè)主繳納，按棟號或梯號專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪作他用，并應按棟號或梯號設立維修金檔案。

　　公共設施專(zhuān)用基金由開(kāi)發(fā)建設單位一次性繳納設立。

　　公共設施專(zhuān)用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費。物業(yè)管理服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)管理。政府指導價(jià)由市物價(jià)管理部門(mén)按小區類(lèi)別、樓字類(lèi)型、服務(wù)項目核定，并報市人民政府備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務(wù)，物價(jià)管理部門(mén)有收費標準的，按規定執行;沒(méi)有規定收費標準的，由雙方當事人約定。

　　物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　第二十三條　住宅區內有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補充住宅區的物業(yè)管理服務(wù)等費用。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì )應依據城市管理有關(guān)規定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監督，并支持物業(yè)管理企業(yè)按照市政府有關(guān)部門(mén)的要求開(kāi)展各項創(chuàng )優(yōu)活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)應協(xié)助居民委員會(huì )依照《中華人民共和國城市居民委員會(huì )組織法》的規定開(kāi)展相關(guān)工作。

　　第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)應及時(shí)處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投訴。

　　市建設主管部門(mén)應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投訴。

　　第四章　物業(yè)的前期管理與移交

　　第二十六條　開(kāi)發(fā)建設項目在方案設計和設備安裝過(guò)程中，應具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設施以及便于開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的各項功能。

　　第二十七條　開(kāi)發(fā)建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

　　第二十八條　開(kāi)發(fā)建設單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務(wù)費，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　業(yè)主委員會(huì )成立之前，由開(kāi)發(fā)建設單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，委托管理的應提供物業(yè)管理所需的工程建設檔案資料。

　　第二十九條　開(kāi)發(fā)建設單位應當在業(yè)主委員會(huì )成立之日起三十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交下列工程建設檔案資料：

　　(一)住宅區規劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單體建筑、結構、設備竣工圖;

　　(三)地下管網(wǎng)竣工圖;

　　(四)各種設備的使用說(shuō)明書(shū)、電路示意圖;

　　(五)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗收資料;

　　(六)其他必要資料。

　　業(yè)主委員會(huì )應在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內，將前款規定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交原保管的資料。

　　第三十條　開(kāi)發(fā)建設單位應當在移交工程建設檔案資料的同時(shí)，按建設總投資的百分之二，一次性向業(yè)主委員會(huì )劃撥住宅區的公共設施專(zhuān)用基金，由業(yè)主委員會(huì )設專(zhuān)帳管理。市建設行政主管部門(mén)對公共設施專(zhuān)用基金的劃撥和使用情況進(jìn)行監督。

　　第三十一條　開(kāi)發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會(huì )移交已分攤計費到戶(hù)的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權屬全體業(yè)主共同所有。

　　第五章　法律責任

　　第三十二條　開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門(mén)根據情節輕重分別予以處罰：

　　(一)未在規定時(shí)間內組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議的，責令其限期組織召開(kāi);逾期仍不組織召開(kāi)的，可處以五千元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　　(二)不按規定移交工程建設資料、劃撥公共設施專(zhuān)用基金、移交物業(yè)管理用房的，責令其限期改正，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第三十三條　違反本條例規定，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門(mén)根據情節輕重分別予以處罰：

　　(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書(shū)或超越其資質(zhì)等級范圍，從事物業(yè)管理服務(wù)的，沒(méi)收違法所得，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設施專(zhuān)用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的，責令改正，并可處以二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款;情節嚴重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)等級證書(shū)。

　　第三十四條　違反本條例規定，有下列情形之一的，由城監支隊根據情節輕重分別予以處罰：

　　(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋設計用途，占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;責令恢復原狀，并可處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

　　(二)擅自改變房屋外貌，責令改正，并可處以一千元以上三千元以下罰款。

　　(三)不按指定地點(diǎn)停放車(chē)輛，責令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。

　　(四)在住宅區內開(kāi)挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線(xiàn)，未與物業(yè)管理企業(yè)就開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議就施工的，責令其改正，并可處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　　第三十五條　業(yè)主或使用人不按合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費、房屋公共維修金和規定的其他費用的，業(yè)主委員會(huì )應協(xié)助催繳。逾期仍不繳納的，由物業(yè)管理企業(yè)按合同約定收取違約金;合同沒(méi)有約定的，可按日加收所欠繳費用千分之三的違約金。逾期六個(gè)月仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可停止服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應當承擔相應的違約責任，造成業(yè)主、使用人損失的應當承擔賠償責任。

　　第三十六條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門(mén)申請人民法院強制執行。

　　第六章　附則

　　第三十七條　本條例中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：

　　(一)共用部位，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話(huà)分線(xiàn)間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、散水面、屋面等部位。

　　(二)共用設備，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線(xiàn)、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門(mén)等設備。

　　(三)公共設施，是指住宅區內，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車(chē)場(chǎng)庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窖井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建筑智能系統等設施。

　　第三十八條　工業(yè)區、商業(yè)區等非住宅區的物業(yè)管理可參照本條例執行。

　　第三十九條　市人民政府可根據本條例制定實(shí)施細則。

　　本條例的具體應用問(wèn)題由市人民政府負責解釋。

　　第四十條　本條例自1999年1月1日起施行。

物業(yè)管理條例15

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的生活、工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理、使用及其監督管理活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　各區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)依照本條例對轄區內日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監督管理，對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日常運作開(kāi)展業(yè)務(wù)指導。

　　建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監、城管、人防、價(jià)格、消防等部門(mén)按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建及日常工作，協(xié)調物業(yè)管理和社區建設的相互關(guān)系。

　　社區居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立由轄區房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調解決轄區內物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調解委員會(huì )可以依法調解本轄區內業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應當建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規范，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第七條 房屋等物業(yè)的所有權人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務(wù)，并遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　第八條 物業(yè)管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個(gè)月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的資料：

　　(一)物業(yè)管理區域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備的交接資料;

　　(六)物業(yè)管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后兩個(gè)月內指導業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會(huì )的代表組成，成員人數應當為單數。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十�；I備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會(huì )代表?yè)�任�?/p>

　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協(xié)調解決。

　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專(zhuān)有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;

　　(五)制定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;

　　(七)完成組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )按照下列方式確認參加會(huì )議的業(yè)主：

　　(一)業(yè)主到會(huì )并在會(huì )議簽到表上確認;

　　(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

　　業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書(shū)面委托的代理人應當列席會(huì )議。

　　第十二條 業(yè)主人數和總人數按照下列方法確定：

　　(一)業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第十三條 專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算;沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區域內的其他業(yè)主書(shū)面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書(shū)面委托行使業(yè)主權利，但不得擔任業(yè)主委員會(huì )委員。

　　第十五條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)的建設項目，首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。物業(yè)管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )決定的事項書(shū)面告知建設單位。建設單位銷(xiāo)售該物業(yè)管理區域內的物業(yè)的，應當在銷(xiāo)售合同中注明業(yè)主大會(huì )的決定事項。

　　第十六條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業(yè)主大會(huì )籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費應當專(zhuān)戶(hù)儲存，專(zhuān)款專(zhuān)用。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì )籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監督�；I備經(jīng)費的結余部分應當納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者根據業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會(huì )應當對業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決情況進(jìn)行監督。

　　業(yè)主委員會(huì )不按照規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協(xié)調、確定召開(kāi)時(shí)間;逾期仍未召開(kāi)的，由物業(yè)所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會(huì )指導業(yè)主召開(kāi)。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì )委員應當是本物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規，遵守臨時(shí)管理規約、管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則。

　　業(yè)主委員會(huì )委員人數應當為五人以上單數，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業(yè)主根據業(yè)主大會(huì )議事規則召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，并執行業(yè)主大會(huì )的決定。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生后，社區居民委員會(huì )應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì )可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過(guò)業(yè)主委員會(huì )正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規則、任職資格和職務(wù)終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業(yè)主委員會(huì )一并備案。

　　業(yè)主委員會(huì )因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過(guò)正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動(dòng)遞補，并且在本物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主委員會(huì )委員缺額人數超過(guò)正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會(huì )。候補委員具體遞補規則等內容應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業(yè)主大會(huì )議事規則的規定，提議業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議或者臨時(shí)會(huì )議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會(huì )委員職責和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權益的行為。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)時(shí)，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區域的業(yè)主的.;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定及業(yè)主大會(huì )決定召開(kāi)會(huì )議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員的提議，應當在七日內召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )委員不能委托代理人參加會(huì )議。候補委員可以列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )應當通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢(xún)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì )日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢(xún)、投訴和監督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì )決定，任期屆滿(mǎn)自行終止。業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )在任期屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，應當書(shū)面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開(kāi)展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。物業(yè)管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì )籌備組或者業(yè)主委員會(huì )提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上表決通過(guò)后執行。

　　業(yè)主委員會(huì )應當每年公布上一年度業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區域由所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會(huì )，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項目，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開(kāi)發(fā)建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應當在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內核定物業(yè)管理區域并書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同同級民政部門(mén)負責劃分物業(yè)管理區域。

　　建設單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，應當將有關(guān)主管部門(mén)核定的物業(yè)管理區域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì )可以向所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提出調整物業(yè)管理區域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習慣形成的兩個(gè)以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經(jīng)各區域中專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區域的;

　　(二)兩個(gè)以上獨立物業(yè)管理區域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì )同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區域的。

　　要求調整物業(yè)管理區域的，業(yè)主委員會(huì )應當提交物業(yè)管理區域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業(yè)管理區域管理方案和業(yè)主大會(huì )決議等材料。所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應當在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內，會(huì )同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會(huì )作出是否調整物業(yè)管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區域內的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉規劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷(xiāo)售(預售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權屬于該物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會(huì )成立之前，物業(yè)管理用房由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(cháng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì )成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì )成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應當經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意并公告。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區域應當由一個(gè)具備相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì )的物業(yè)管理區域，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，可以根據物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區域總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，應當采用公開(kāi)招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個(gè)、物業(yè)管理區域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區域內的非住宅面積計入物業(yè)管理區域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區域具備成立業(yè)主大會(huì )條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分面積占建筑總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達建設單位之日起滿(mǎn)三個(gè)月時(shí)合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì )已經(jīng)按照規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　　(一)參與工程的檢查，對發(fā)現的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設單位或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí);

　　(二)就共用設施設備的安裝位置、管線(xiàn)走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

　　(三)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

　　(四)根據臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗時(shí)，應當和建設單位或者業(yè)主委員會(huì )簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì )應當依據法律、法規的規定與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應的服務(wù)，并遵守下列規定：

　　(一)符合國家、省和本市規定的技術(shù)標準、規范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);

　　(四)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作;

　　(五)接受社區居民委員會(huì )監督指導，配合做好社區管理相關(guān)工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報物業(yè)所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)備案。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達對方之日起滿(mǎn)三個(gè)月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續至選聘工作完成。在原合同延續期間，任何一方提前終止合同的，自書(shū)面通知到達對方之日起三十日內合同終止。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出物業(yè)項目。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時(shí)，應當向業(yè)主委員會(huì )移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時(shí)業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當進(jìn)行應急管理。社區居民委員會(huì )可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委托下根據應急管理的需要負責組織不超過(guò)六個(gè)月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔。各相關(guān)職能部門(mén)及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應當予以配合。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。政府指導價(jià)適用范圍和收費標準由價(jià)格主管部門(mén)制定。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)項目，收費標準由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。物業(yè)服務(wù)收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)服務(wù)收費標準根據收費與服務(wù)水平相適應的原則，并根據物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調整。

　　第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費;物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。

　　業(yè)主應當依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書(shū)面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )可以采用在本物業(yè)管理區域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。

　　物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預收物業(yè)服務(wù)費的，預收期限最高不得超過(guò)十二個(gè)月。物業(yè)服務(wù)合同存續的剩余期限不足十二個(gè)月的，則預收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規規定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金，也可以根據業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應當單獨列賬;由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應當以業(yè)主委員會(huì )名義開(kāi)設賬戶(hù)，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況;實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　前期物業(yè)服務(wù)期間，建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，并將審計結果在物業(yè)管理區域內公示。

　　第四十條 經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，物業(yè)管理區域可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )的監督指導下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決。

　　業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的，應當為其支付依法屬于業(yè)主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維護和養護。

　　業(yè)主自行管理中需要開(kāi)具發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì )可以持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會(huì )的證明材料，向稅務(wù)部門(mén)申請辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證，憑臨時(shí)稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門(mén)申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開(kāi)具。

　　業(yè)主大會(huì )可以委托具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構對管理費用、物業(yè)專(zhuān)項維修資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等進(jìn)行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

　　第四章 物業(yè)使用和維修

　　第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線(xiàn)鋪設和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

　　建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主大會(huì )應當制定管理規約。臨時(shí)管理規約和管理規約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門(mén)制定。

　　第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)違法拆改、變動(dòng)房屋承重結構;

　　(二)將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;

　　(三)違法搭建、改建建筑物、構筑物;違法挖掘房屋地下空間;

　　(四)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;

　　(五)擅自改變房屋外立面;

　　(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全;

　　(七)擅自占用綠地，損毀樹(shù)木、綠化設施;

　　(八)損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地;

　　(九)違反國家和地方規定，向環(huán)境超標排放污染物;

　　(十)占用共用部位、共用設施設備;

　　(十一)法律、法規禁止的其他行為。

　　對違反有關(guān)法律、法規規定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )報告，相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )應當根據相應規定及時(shí)處理。

　　第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規定辦理手續。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監督，業(yè)主應當予以配合。

　　第四十四條 業(yè)主大會(huì )成立前，車(chē)輛停放在物業(yè)管理區域內共用部位的，其收費標準應當按照價(jià)格主管部門(mén)的規定執行。業(yè)主大會(huì )成立后，車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會(huì )制定。業(yè)主大會(huì )決定對車(chē)輛停放收費的，應當確定收費標準。車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照有關(guān)規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設施設備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負責管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應當及時(shí)接收。物業(yè)交付使用時(shí)，建設單位應當將有關(guān)設施設備移交專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　專(zhuān)業(yè)單位接收后，應當及時(shí)做好有關(guān)設施設備的維修、更新和養護，確保物業(yè)管理區域內有關(guān)設施設備的安全運轉和正常使用。

　　物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專(zhuān)業(yè)單位自行負責相關(guān)工作。

　　第四十六條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔：

　　(一)專(zhuān)用部位和專(zhuān)用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個(gè)業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設施設備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔;

　　(二)共用部位和共用設施設備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設施設備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設施設備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。

　　物業(yè)維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛、人防等專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應當配合。

　　第四十七條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約、管理規約、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權交易手續之日起三十日內，將物業(yè)產(chǎn)權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )。

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項維修資金

　　第四十八條 用于銷(xiāo)售的物業(yè)，建設單位在房屋產(chǎn)權初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產(chǎn)權初始登記時(shí)無(wú)法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門(mén)頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預交物業(yè)保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。

　　物業(yè)保修金實(shí)行“統一交存、權屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)指定的機構(以下稱(chēng)保修金管理機構)統一管理。

　　第四十九條 在物業(yè)保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：

　　(一)經(jīng)專(zhuān)業(yè)機構鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門(mén)認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問(wèn)題的;

　　(二)經(jīng)城鄉規劃主管部門(mén)認定未按照經(jīng)批準的建設工程設計方案進(jìn)行配套設施建設的。

　　需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )提出申請，經(jīng)保修金管理機構核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì )組織維修。

　　第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)保修金存儲期間，建設單位因注銷(xiāo)、清算等原因，無(wú)法繼續履行保修責任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業(yè)保修金存儲期滿(mǎn)后，保修金管理機構應當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿(mǎn)無(wú)異議的，物業(yè)保修金本息余額轉為同一物業(yè)管理區域的物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

　　第五十一條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶(hù)”和“業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱(chēng)維修資金管理機構)統一管理，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專(zhuān)項維修資金應當建立年度公布及日常查詢(xún)制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門(mén)的監督。

　　第五十二條 首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產(chǎn)權初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設單位按照專(zhuān)有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱(chēng)物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準;前款所稱(chēng)交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標準由房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)根據當地實(shí)際和房屋結構類(lèi)型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機構應當及時(shí)通知相應物業(yè)管理區域的業(yè)主委員會(huì )組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區域管理規約規定或者業(yè)主大會(huì )決定。

　　第五十四條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)專(zhuān)項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業(yè)管理區域的維修資金公共賬戶(hù)，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條 使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關(guān)事項;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見(jiàn)，同時(shí)將上述事項在物業(yè)管理區域內公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì )確認的征求業(yè)主意見(jiàn)表等資料，向維修資金管理機構提出申請;

　　(四)維修資金管理機構經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)機構出具的審計報告書(shū)、業(yè)主委員會(huì )審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會(huì )驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬(wàn)元以?xún)鹊�，�?jīng)業(yè)主委員會(huì )審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬(wàn)元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )書(shū)面同意后，可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區、縣(市)質(zhì)監或者消防部門(mén)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質(zhì)監或者消防部門(mén)對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書(shū)面確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將確認內容在物業(yè)管理區域內公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監或者消防部門(mén)的確認書(shū)、工程預算方案、業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意意見(jiàn)等資料，向維修資金管理機構申請物業(yè)專(zhuān)項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監或者消防部門(mén)出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)專(zhuān)項維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內向全體業(yè)主公告。

　　第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )負責物業(yè)專(zhuān)項維修資金的日常管理。

　　實(shí)行物業(yè)專(zhuān)項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業(yè)主委員會(huì )草擬自主管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的實(shí)施方案，方案應當明確物業(yè)專(zhuān)項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢(xún)及公布方案等內容;

　　(二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )代表列席。實(shí)施方案應當征得物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細情況及業(yè)主大會(huì )決定等相關(guān)資料報維修資金管理機構;

　　(四)維修資金管理機構對申請資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細情況及業(yè)主大會(huì )決定在相關(guān)物業(yè)管理區域內公示，公示期不少于三十日。發(fā)現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。

　　第五十八條 任何機構和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項維修資金用于出借、擔保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關(guān)規定處罰;沒(méi)有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關(guān)負責實(shí)施。

　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令改正，可以處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令改正，恢復原狀，可以處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業(yè)主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關(guān)消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環(huán)境保護主管部門(mén)依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規定，房產(chǎn)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者物業(yè)保修金的;

　　(二)發(fā)現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務(wù)之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20xx年5月1日起施行。

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