物業(yè)管理條例
物業(yè)管理條例1
車(chē)位不得“只售不租”
“小區只規劃了地下停車(chē)位，沒(méi)有地面停車(chē)位。要是不買(mǎi)車(chē)位，車(chē)子將來(lái)在小區根本沒(méi)法停車(chē)。以后只能將自己的愛(ài)車(chē)停在附近的馬路邊上了�！边@是太湖新城一高檔小區業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商對擁有產(chǎn)權的車(chē)位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤(pán)在賣(mài)房時(shí)，為了盡快回籠資金，對車(chē)位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無(wú)奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發(fā)了風(fēng)波。
針對這一問(wèn)題，昨天無(wú)錫市物業(yè)管理協(xié)會(huì )負責人表示，剛實(shí)施的新條例給想租車(chē)位的業(yè)主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準執行;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求承租車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購買(mǎi)或者未受贈車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫�！�
“人防”車(chē)位最多租三年
人防工程汽車(chē)泊位問(wèn)題是社會(huì )普遍關(guān)注的。不少停車(chē)位問(wèn)題突出的小區，不得不臨時(shí)將人防工程的停車(chē)位拿出來(lái)出租給業(yè)主。前不久，無(wú)錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱(chēng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)“買(mǎi)房送車(chē)位”的形式，將依法配建的防空地下室以買(mǎi)房贈車(chē)位形式“送”給了業(yè)主。
“開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得人防工程產(chǎn)權的情況下，是無(wú)權這樣做的。而且按規定防空地下室車(chē)位只能出租，不能出售或變相出售�！毕嚓P(guān)人士解釋說(shuō)，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時(shí)和遭遇突發(fā)災害時(shí)的保命工程，國家有著(zhù)非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設施。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有贈送車(chē)位的權利。
現實(shí)生活中，有些開(kāi)發(fā)商為回籠資金，硬性規定停車(chē)位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開(kāi)發(fā)商“逼”業(yè)主簽長(cháng)期租賃合同，新條例要求，人防工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。租賃期限超過(guò)3年且逾期不改正的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。
路面停車(chē)位收益歸業(yè)主
有關(guān)小區停車(chē)收益的歸屬，在錫城從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)爭論。在不少業(yè)主看來(lái)，根據物權法的相關(guān)規定，小區公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車(chē)位是屬于小區業(yè)主共同所有，那么停車(chē)收益，也理應歸業(yè)主所有。這一爭論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。
這次新條例規定，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。相關(guān)人士解釋說(shuō)，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車(chē)收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應該對這部分停車(chē)位的收益進(jìn)行單獨建賬，并附有公示的義務(wù)。也就是說(shuō)，業(yè)主對這筆“公共財務(wù)”收支享有知情權。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì )，由業(yè)委會(huì )出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應積極配合。業(yè)委會(huì )應該將收支情況向業(yè)主大會(huì )匯報。
車(chē)子被劃傷物業(yè)可免責
家住北塘區一老小區的市民反映，稱(chēng)他的車(chē)子停在小區收費停車(chē)位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時(shí)，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費，而且地上停車(chē)位的費用每月也是按時(shí)繳納的'，那么物管就有保障業(yè)主車(chē)輛安全的責任。
“愛(ài)車(chē)被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時(shí)接到的投訴也比較多�！毕嚓P(guān)人士表示，包括車(chē)子劃傷、電瓶車(chē)在小區內被盜在內的個(gè)人財產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業(yè)主對停放的車(chē)輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負責人告訴記者，車(chē)子劃傷了物業(yè)可免責，這聽(tīng)上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費是維護小區公共設備，停車(chē)費是停車(chē)位的使用費。并不是業(yè)主交了停車(chē)費，就像交了保險，物業(yè)公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業(yè)公司對業(yè)主的車(chē)輛沒(méi)有保管的義務(wù)。
物業(yè)管理條例2
第一章總則
第一條為了規范物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理，依照《物業(yè)服務(wù)管理條例》等相關(guān)法律法規和國家標準，制定本條例。
第二條本條例適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶(hù)及物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的行為。
第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主、業(yè)戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，遵守相關(guān)法律法規和標準，維護社區和諧穩定，促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展。
第四條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的合法權益，遵守相關(guān)法律法規和標準，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)工作。
第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當遵守相關(guān)法律法規和標準，積極開(kāi)展服務(wù)工作，弘揚職業(yè)精神，維護社區和諧穩定。
第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當根據物業(yè)類(lèi)型和業(yè)主、業(yè)戶(hù)需求，制定相應的服務(wù)標準，并向社區居民公示。
第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當實(shí)行責任險、侵權責任險等保險制度，維護社區居民合法權益。
第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法納稅，不得逃稅、偷稅、抗稅等行為，保證公共設施和服務(wù)設備的'正常運行。
第二章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理
第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法登記，持有相應的營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)，開(kāi)展合法的服務(wù)工作。
第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當設立健全的管理機構和組織架構，嚴格按照職責分工，科學(xué)決策，做好服務(wù)工作。
第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當進(jìn)行人員管理，由專(zhuān)業(yè)人員負責招聘、培訓和調整從業(yè)人員，確保從業(yè)人員具有應有的資格和能力。
第十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強質(zhì)量控制，定期對自身服務(wù)工作進(jìn)行考核和評價(jià)，保持服務(wù)水平的穩定。
第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立健全社區居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通機制和投訴處理機制，及時(shí)妥善處理社區居民的投訴和意見(jiàn)。
第三章業(yè)主、業(yè)戶(hù)的權利與義務(wù)
第十四條業(yè)主、業(yè)戶(hù)享有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)范圍內的各種基本服務(wù)，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規定繳納服務(wù)費用。
第十五條業(yè)主、業(yè)戶(hù)有權對其所居住的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監督和檢查，并有權提出合理的意見(jiàn)和建議。
第十六條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當保持社區公共設施和服務(wù)設備的正常使用狀態(tài)，不得損壞和污染公共設施和服務(wù)設備。
第十七條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當遵守社區的規章制度和公共秩序，并自覺(jué)遵守相關(guān)法律法規和標準。
第十八條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展安全防范、消防措施、環(huán)境衛生等工作，依法配合各項檢查和審批工作。
第四章物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的行為規范
第十九條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當修養良好、品行端正，具有一定的職業(yè)素養和服務(wù)意識。
第二十條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓、考核和認證，取得職業(yè)資格證書(shū)，并將現場(chǎng)服務(wù)情況及時(shí)匯報給管理人員。
第二十一條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當嚴格履行服務(wù)承諾，做好服務(wù)工作，積極協(xié)調業(yè)主和居民之間的關(guān)系，解決矛盾糾紛。
第二十二條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當保守業(yè)主、業(yè)戶(hù)信息和個(gè)人隱私，不得泄露和濫用相關(guān)信息。
第二十三條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當維護社區安全和諧，不得參與任何違法犯罪活動(dòng)，發(fā)生違法犯罪行為，要立即報警。
第五章違法行為和處理
第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶(hù)和從業(yè)人員有下列行為之一的，應當受到相應的處罰：
�。ㄒ唬┻`反相關(guān)法律法規和標準的行為；
�。ǘ┻`反服務(wù)協(xié)議的行為；
�。ㄈ┪窗雌诶U納服務(wù)費用的行為；
�。ㄋ模⿹p壞和污染公共設施和服務(wù)設備的行為；
�。ㄎ澹┕室馄茐纳鐓^公共秩序和治安的行為；
�。└蓴_和阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常工作的行為。
第二十五條對于本條例未涉及的違法行為，應當由有關(guān)法律法規和標準予以處理。
第六章附則
第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶(hù)和從業(yè)人員應當遵守本條例規定的各項要求，提高服務(wù)水平，打造和諧社區。
第二十七條本條例自發(fā)布之日起施行。如有異議，按照相關(guān)法律法規和標準處理。
物業(yè)管理條例3
《物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)終于出臺了!看到22頁(yè)多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說(shuō)實(shí)在的，年輕的時(shí)候學(xué)習任何中央文件以及各種報告都沒(méi)有這么認真過(guò)。因為，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業(yè)管理活動(dòng)，投入了太多的心力。
比照經(jīng)歷4年時(shí)間起草準備的《物業(yè)管理條例(草案)》(征求意見(jiàn)稿)我發(fā)現，修改的地方實(shí)在是太多了。沒(méi)有進(jìn)行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心里覺(jué)得，原來(lái)那種“‘開(kāi)門(mén)立法’可能純粹只是形式”的想法是錯誤的。事實(shí)證明，經(jīng)過(guò)法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對國家興旺所起的作用，這其實(shí)是《條例》公布的一個(gè)最大成功之所在。
《條例》終于出臺了。終于有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺(jué)到了累。就像剛剛打完一個(gè)戰役的士兵，勝利了，才感覺(jué)到傷痛和困乏;也像戀愛(ài)中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺(jué)辛苦和疲憊。
我在4年多的社區公益活動(dòng)中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業(yè)管理糾紛，很多都因為沒(méi)有適當的法律而雙方各執一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發(fā)展到嚴重的刑事案件從而危害了社會(huì )的穩定�！稐l例》的出臺，無(wú)疑是給物業(yè)管理糾紛的各方在解決糾紛依據上，有了一個(gè)唯一的標準。有標準才會(huì )有是非。
我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權利的不明確。而猜忌永遠會(huì )存在于買(mǎi)賣(mài)行為當中;各方權利的明確，也需要時(shí)間來(lái)等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會(huì )有。但是一定會(huì )隨著(zhù)糾紛解決的示范作用而越來(lái)越少。
我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業(yè)中的確存在的現象。不能指望《條例》出臺，有關(guān)各方就會(huì )嚴格遵守。所以，依法維護我們權益的工作仍然非常艱巨，向全社會(huì )宣傳《條例》精神，普及法律知識的工作仍然非常艱巨。今后物業(yè)管理乃至社區建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問(wèn)題而需要我們研究和解決。
《條例》本身的完善，也需要在我們的實(shí)踐過(guò)程中，不斷總結經(jīng)驗，繼續向立法機關(guān)提出建議。
總之，物業(yè)管理乃至社區治理的道路才剛剛開(kāi)始，需要業(yè)主們的理性和團結，需要政府部門(mén)的監督和指導，需要物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商的誠信和規范。從而實(shí)現物業(yè)管理之社會(huì )價(jià)值的最大化，即社會(huì )穩定，經(jīng)濟發(fā)達。
作為業(yè)主的一份子，我對《條例》中對業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的權利和義務(wù)的描述有如下看法：
由于《物權法》還沒(méi)有出臺，“所有權決定一切”還沒(méi)有法律保證，所以《條例》中第十九條的規定，事實(shí)上是把業(yè)主所有權力當中的“物業(yè)管理權”明確地交給了業(yè)主�？僧吘惯@部法律是調整物業(yè)管理活動(dòng)的，在本部法律中說(shuō)明業(yè)主的其他權力也不一定合適。我希望在《物權法》出臺以后，能夠完整的界定業(yè)主的全部權利和義務(wù)。盡管如此，我仍然認為在物業(yè)管理過(guò)程中，《條例》賦予業(yè)主的權利是足夠的。
從第六條對業(yè)主的定義中我們可以看到，作為業(yè)主實(shí)際上是沒(méi)有什么可以單獨行使的權利。這其實(shí)是和物業(yè)本身的特點(diǎn)是相適應的。由于物業(yè)管理實(shí)際上是對全體業(yè)主的共同共有財產(chǎn)進(jìn)行的管理和服務(wù)，故業(yè)主單獨行使某些權利，勢必導致其他業(yè)主權益的影響。也不利于物業(yè)管理活動(dòng)的進(jìn)行。業(yè)主對《條例》精神的認可，必將減少由個(gè)別業(yè)主引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，從而保護多數業(yè)主的利益。這方面的問(wèn)題現在還不顯現，將隨著(zhù)業(yè)主和發(fā)展商的糾紛的解決而逐步增多�！稐l例》將是有效解決此類(lèi)糾紛的法律武器。
而第七條中關(guān)于業(yè)主的義務(wù)，實(shí)際上是單獨業(yè)主向其他全體業(yè)主所承擔的`義務(wù)，而不是向發(fā)展商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務(wù)。這一點(diǎn)非常重要。一個(gè)有共同產(chǎn)權的物業(yè)，任何業(yè)主的行為，都必須以其他全體業(yè)主的行為規范和準則(就是《業(yè)主公約》的內容)作為依據。任何超出此范圍的“個(gè)性張揚”，都是不被允許的。這就是共有物業(yè)中單獨業(yè)主和全體業(yè)主的關(guān)系和活動(dòng)特點(diǎn)。不了解這一點(diǎn)，就無(wú)法安排自己的活動(dòng)，也無(wú)法限制別人的活動(dòng)。
從第八條到第二十條，說(shuō)明了一個(gè)物業(yè)管理區域內的最高權力機構是業(yè)主大會(huì )，而業(yè)主大會(huì )的組成是全體業(yè)主。這實(shí)際上就是物業(yè)管理區域內的全民公決形式。而業(yè)主委員會(huì )，則是一個(gè)執行機構和秘書(shū)機構。
就目前的實(shí)際情況而言，業(yè)主大會(huì )的職責是不少的。有些在實(shí)際運作當中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度”等。
《條例》中也考慮到產(chǎn)權人大會(huì )召開(kāi)的可操作性，明確說(shuō)明“可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式”和“可以委托代理人參加”。但必須提醒廣大業(yè)主的是，此種設計雖然方便了業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和大會(huì )決議的產(chǎn)生，但同時(shí)也方便了舞弊行為的出現。所以在上述情況下，應該制定會(huì )議的嚴格監督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會(huì )議的進(jìn)行和決議的代表性。
關(guān)于業(yè)主委員會(huì )，第十五條中明確了其主要的職責�！稐l例》中其他各章中，也有對業(yè)主委員會(huì )其他職責的表述。其實(shí)，作為一個(gè)公益團體，能夠履行好《條例》中規定的職責就已經(jīng)非常不容易了。一個(gè)運轉良好的業(yè)主委員會(huì )，除了有時(shí)間參與業(yè)主委員會(huì )的工作外，還要求委員們是一群有很高素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)知識的業(yè)主。這種要求卻和業(yè)主權利的獲得途徑(實(shí)際上是隨著(zhù)買(mǎi)房而購買(mǎi)來(lái)的權利)是不相適應的。因此，業(yè)主委員會(huì )的權力，在不同業(yè)主委員會(huì )委員中肯定會(huì )產(chǎn)生不同的結果。有權力，就一定有濫用權力。所以，限制業(yè)主委員會(huì )和委員的權力，把最高權力交給業(yè)主大會(huì )的設計是充分考慮社區穩定和絕大多數業(yè)主的利益的。而我作為業(yè)委會(huì )的委員，也從來(lái)沒(méi)有因為自己的公益活動(dòng)而受到任何阻礙。權力，是全體業(yè)主的權力;工作，是公益者的工作。這就是愿意做業(yè)主委員會(huì )委員的人士的應有心態(tài)。
在第十七條中，《條例》明確規定“業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力”。這是物業(yè)管理區域(或者一個(gè)社區)長(cháng)治久安的必要法律保障。一個(gè)社區，就是一個(gè)小型的社會(huì )，而業(yè)主公約，就是這個(gè)小型社會(huì )的“小憲法”。目前很多糾紛的發(fā)生，都是由于業(yè)主不了解公約，不認可公約，沒(méi)簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區中多數業(yè)主和少數業(yè)主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業(yè)管理公司依照公約去限制少數業(yè)主行為的過(guò)程中。表面上看這些是物業(yè)管理糾紛，而實(shí)質(zhì)上是業(yè)主之間的糾紛。
《條例》中還有一些關(guān)于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)部門(mén)乃至居民委員會(huì )之間關(guān)系的表述。我認為這些表述是適當的，是符合中國國情的，也可以稱(chēng)作“有中國特色的物業(yè)管理”法律制度。業(yè)主對此沒(méi)有必要有抵觸心態(tài)。相信隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的逐步完善，業(yè)主的物權將會(huì )得到越來(lái)越多的尊重。
以上便是我就有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的作用，對《條例》的理解和看法。
其實(shí)，物業(yè)管理糾紛，很大一部分是來(lái)自于物業(yè)管理區域內公共部位的處分權力不清。而《條例》中多處對這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了規定。相信隨著(zhù)《條例》的實(shí)施，有關(guān)的糾紛將可以得到妥善的解決，將業(yè)主本來(lái)應有的公共部位的受益權回歸業(yè)主，從而以此收益最大限度的沖抵物業(yè)管理費的支出，使業(yè)主獲得應有的實(shí)惠。
另外就是在前期物業(yè)管理過(guò)程中，發(fā)展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業(yè)管理費，在目前是一種普遍現象。這實(shí)際上是入住的業(yè)主養活了發(fā)展商的物業(yè)。此次《條例》中也在第四十二中條進(jìn)行了明確的規定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納”。這將使得前期物業(yè)管理更加公平。
《條例》雖然出臺了，可相關(guān)配套的法規還需要等待地方立法機構的工作。我們仍然可以關(guān)注并參與其中的工作，盡一個(gè)公民的義務(wù)。對《條例》的普及、宣傳和實(shí)踐，也都是我們義不容辭的工作。
“引導業(yè)主了解物業(yè)管理，提醒開(kāi)發(fā)商重視物業(yè)管理，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)規范物業(yè)管理，從而實(shí)現在良性物業(yè)管理下的物業(yè)保值、社區穩定、社會(huì )安定”應是我們每個(gè)業(yè)委會(huì )委員自己給自己的責任。
物業(yè)管理條例4
明確分期建設的項目可先期成立業(yè)委會(huì )
在無(wú)錫，一個(gè)大型社區分好多期開(kāi)發(fā)，10多年間無(wú)法成立業(yè)委會(huì )的情況并不少見(jiàn)。根據此前相關(guān)規定，在同一個(gè)區域，只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì )，使得先期交付使用的部門(mén)區域的業(yè)主利益得不到有效保障。
《條例》對分期建設成立業(yè)主委員會(huì )作出了重要調整：劃分為一個(gè)物業(yè)管理區分期開(kāi)發(fā)的建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。如小區分四期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會(huì )。但此時(shí)的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )只能代表一期，因此是有限權的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )。對于具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無(wú)錫市業(yè)主委員會(huì )指導規則》中明確。
提出小區"三位一體"綜合管理
現實(shí)生活中，涉及發(fā)生在小區的事，業(yè)主第一反應是找物業(yè)公司。條例首次強調了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門(mén)的事情，而是需要全社會(huì )共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的`最大變化。
《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應該建立由"行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立和換屆，協(xié)調業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價(jià)、質(zhì)監、工商等行政部門(mén)根據各自分工負責。這就有效避免了業(yè)主遇到問(wèn)題后，不同的職能部門(mén)相互"踢皮球"，也讓業(yè)主維權時(shí)找對"門(mén)路"。比如，根據《條例》第47條，在小區內亂設攤點(diǎn)、損壞綠地、社會(huì )生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監督管理。養犬、車(chē)輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門(mén)負責監督管理。
物業(yè)管理條例5
一、重大事件報告制度
為及時(shí)妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報告制度。
1.重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業(yè)戶(hù)集體投訴（5家以上）；中央空調主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備設施故障；大廈主體結構遭受破壞等。
2.發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的組長(cháng)或當值主管應立即到現場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向管理辦主管領(lǐng)導報告，并根據事發(fā)情節決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理。
3.參與事件處理的組長(cháng)在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報告表，于12小時(shí)內以書(shū)面形式遞交管理辦主任，詳述事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)。
4.重大事件報告表由組長(cháng)簽名后上報。如組長(cháng)不在而事件緊急時(shí)，可由當值主管簽名上報。
5.參與事件處理的部門(mén)應在事件處理完畢后24小時(shí)內填寫(xiě)重大事件總結表上報管理辦主任，如實(shí)匯報事件的詳細處理過(guò)程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類(lèi)似情況發(fā)生的預防措施。
二、緊急事件處理程序
1.突發(fā)事件的處理程序
�。�1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶動(dòng)、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值組長(cháng)。
�。�2）簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數、特征及損失價(jià)值。
�。�3）驅散無(wú)關(guān)人員，保護好現場(chǎng)，留意現場(chǎng)周?chē)那闆r。
�。�4）查看本部各類(lèi)記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無(wú)可疑情況和人員。
�。�5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發(fā)現場(chǎng)的情況變化。
�。�6）對糾紛事件應及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài)。
�。�7）對傷亡事件應做好現場(chǎng)保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調查處理并通知殯儀館。
�。�8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關(guān)并由保安組組長(cháng)協(xié)助調查處理。
�。�9）保安組組長(cháng)在接報突發(fā)事件后應立即趕到現場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。
�。�10）保安組組長(cháng)組織人員除維護現場(chǎng)外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態(tài)的大小程度報派出所、有關(guān)部門(mén)及管理辦主任。
2.斗毆等暴力事件的處理程序
�。�1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀(guān)、克制的'態(tài)度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。
�。�2）巡查發(fā)現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話(huà)或其它最快的方式報告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數、斗毆程度、有無(wú)使用武器等）。如能處理的，即時(shí)處理；否則監視現場(chǎng)，等待保安中心的指令。
�。�3）保安中心接報后視情況派適當數量的保安員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場(chǎng)面無(wú)法控制，應盡快報派出所。
�。�4）斗毆事件中如大廈的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實(shí)賠償。
�。�5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
�。�6）事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫院。
3.盜竊等破壞事件的處理程序
�。�1）巡查發(fā)現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話(huà)或其它方式盡快報告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)情況，并監視現場(chǎng)等待保安中心的指令。
�。�2）保安中心接報后，應迅速派適當數量的保安人員到場(chǎng)制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。
�。�3）事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場(chǎng)，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實(shí)賠償。
�。�4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
4.電梯困人的處理程序
�。�1）消防中心接到電梯應急電話(huà)或巡查發(fā)現困梯，立即報告當值領(lǐng)班和組長(cháng)，組織保安員到現場(chǎng)協(xié)助控制電梯和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。
�。�2）監控中心通過(guò)電視監控屏觀(guān)察電梯內人員情況，使用電梯應急電話(huà)與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。
�。�3）如遇特殊情況無(wú)法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時(shí)，應立即報消防部門(mén)或求助有關(guān)部門(mén)解決。
�。�4）組長(cháng)填寫(xiě)重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過(guò)。
5.水浸處理程序
�。�1）當值各崗保安員如發(fā)現大廈范圍內水浸，應立即將出事地點(diǎn)和情況報告主管，同時(shí)盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。
�。�2）當值組長(cháng)接報后應立即趕到現場(chǎng)查看情況，組織搶險。
�。�3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來(lái)自大廈外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來(lái)自市政地下水反溢，應當暫時(shí)將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來(lái)自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。
�。�4）組織當值人員根據水浸情況，協(xié)同工程組采取有效措施，如將電梯開(kāi)高離開(kāi)受浸范圍、關(guān)閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開(kāi)啟排水泵、用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。
�。�5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場(chǎng)環(huán)境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復大廈的正常運作。
6.停電事故的處理程序
�。�1）接到大廈將在短時(shí)間內停電的通知，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業(yè)戶(hù)和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。
�。�2）未預知的情況下大廈突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系工程組，盡快采取措施恢復供電。
�。�3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。
�。�4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。
�。�5）監控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問(wèn)題。
物業(yè)管理條例6
第一章總則
第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，提高居民的居住質(zhì)量，維護物業(yè)管理各方的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規，結合本市實(shí)際情況，制定本條例。
第二條本市行政區域內住宅小區物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監督管理，適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條市、縣（市）、區房產(chǎn)管理部門(mén)是物業(yè)管理工作的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)）。
市、縣（市）、區人民政府相關(guān)部門(mén)按照各自職責，共同做好物業(yè)管理的有關(guān)監督管理工作。
第四條各縣（市）、區人民政府應當建立由本行政區域內的房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處（鎮人民政府）及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調解決轄區內物業(yè)管理的重大問(wèn)題。
街道辦事處（鎮人民政府）具體負責本轄區內物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區居（村）民委員會(huì )應當予以協(xié)助和配合。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，應當納入人民調解委員會(huì )工作范疇。
第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )
第六條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主應當依照法律、法規和管理規約行使權利、履行義務(wù)。
物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
第七條業(yè)主大會(huì )根據物業(yè)管理區域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，按照法律、法規規定履行職責，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第八條物業(yè)管理區域內，交付滿(mǎn)一年或者已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
建設單位應當在滿(mǎn)足上述條件之日起三十日內將法律、法規規定的籌備首次業(yè)主大會(huì )所需材料報送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府。
街道辦事處（鎮人民政府）對符合條件的，應當在六十日內組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組應當在成立之日起六十日內按照法律、法規規定的程序召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第九條籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需經(jīng)費由建設單位承擔。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)后，籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向業(yè)主公布�；I備經(jīng)費的結余部分納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者根據業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第十條業(yè)主大會(huì )可以采取現場(chǎng)會(huì )議或書(shū)面、網(wǎng)絡(luò )等形式召開(kāi)。
業(yè)主可以委托他人代理參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席會(huì )議。代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，應當出具業(yè)主書(shū)面授權委托書(shū)和本人身份證明。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書(shū)面委托的代理人應當列席會(huì )議。
采用書(shū)面形式的，應當將會(huì )議內容送達全體業(yè)主或者其代理人；無(wú)法送達的，應當在住宅小區明顯位置公告。
需要投票表決的事項，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人或者其代理人簽名、或者網(wǎng)絡(luò )實(shí)名認證。街道辦事處、鎮人民政府或者其委托的社區居（村）民委員會(huì )應當對業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決情況進(jìn)行監督。
第十一條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員人數應當為五至十一人的單數。
單位業(yè)主可以選派自然人參選業(yè)主委員會(huì )委員。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)的建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。
第十二條下列人員不能擔任業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員：
�。ㄒ唬I(yè)主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機構任職的；
�。ǘ┏凶夥交蛘咂浯砣�、業(yè)主的委托代理人。
鼓勵符合條件的社區居（村）民委會(huì )工作人員擔任所在住宅小區的業(yè)主委員會(huì )委員。
第十三條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員的提議，應當在七日內召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應有過(guò)半數的委員出席，業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當制作書(shū)面記錄并存檔。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議作出的決定，必須經(jīng)全體委員半數以上同意，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區域內公告。
業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當通知社區居（村）民委員會(huì )，社區居（村）民委員會(huì )可以派員列席。
第十四條業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：
�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
�。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
�。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
�。ㄋ模┍O督管理規約的實(shí)施；
�。ㄎ澹┩ㄟ^(guò)上門(mén)催繳、在住宅小區顯著(zhù)位置公示等形式，督促欠繳物業(yè)費的業(yè)主限期繳納；
�。I(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十五條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內向物業(yè)所在地的縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）備案。
業(yè)主委員會(huì )應當聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì )日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢(xún)、投訴和監督。
第十六條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，可以決定終止其委員資格：
�。ㄒ唬┮詴�(shū)面方式提出辭職請求的；
�。ǘ┣趾I(yè)主公共利益的；
�。ㄈ┎焕U納物業(yè)服務(wù)費等拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
�。ㄋ模├梦瘑T身份謀取私利或不正當利益的；
�。ㄎ澹┎贿m合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )任期內，委員出現空缺時(shí)，應當及時(shí)補足。業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一或不能正常開(kāi)展工作時(shí)，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮人民政府）應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行調整。
第十七條業(yè)主委員會(huì )在任期屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，應當書(shū)面報告所在地街道辦事處（鎮人民政府），按照規定組織換屆選舉。業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )委員在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的前款所列資料及財物。
第三章前期物業(yè)管理
第十八條新建住宅小區實(shí)行前期物業(yè)管理制度。
新建住宅小區建設單位，應當在取得商品房預售許可證之前，通過(guò)物業(yè)主管部門(mén)建立的統一物業(yè)管理招投標平臺，公開(kāi)選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第十九條建設單位應當提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向小區業(yè)主公示開(kāi)辦費購買(mǎi)的資產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時(shí)應當向業(yè)主委員會(huì )或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。
物業(yè)主管部門(mén)應當監督物業(yè)開(kāi)辦費的使用和管理。
第二十條建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，自合同簽訂之日起三十日內到縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)進(jìn)行備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標或被選聘后，應當在備案前繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。
第二十一條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不少于物業(yè)管理區域具備成立業(yè)主大會(huì )條件之日起一年。
原前期物業(yè)服務(wù)合同終止，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當在終止前三十日內完成前期物業(yè)招投標工作。
提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達建設單位之日起滿(mǎn)三個(gè)月時(shí)合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十二條住宅小區內的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線(xiàn)電視、公共照明等終端用戶(hù)分戶(hù)計量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)的所有權由業(yè)主大會(huì )決定無(wú)償移交的，由物業(yè)管理區域所在地縣（市）、區人民政府組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接收并負責維修、養護、更新和管理。
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責：
�。ㄒ唬﹨⑴c工程的檢查，對發(fā)現的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設單位或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí)；
�。ǘ┚凸灿迷O施設備的安裝位置、管線(xiàn)走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；
�。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立物業(yè)項目和物業(yè)檔案資料清冊。建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；
�。ㄋ模┪飿I(yè)交付使用前物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與建設單位共同完成查驗工作，移交雙方應當辦理總體移交手續和單項移交手續；
�。ㄎ澹└鶕R時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。
第二十四條前期物業(yè)服務(wù)期間，建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應當單獨列賬；由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應當以業(yè)主委員會(huì )名義開(kāi)設賬戶(hù)。
第四章物業(yè)服務(wù)
第二十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì )應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績(jì)要求、物業(yè)服務(wù)內容和收費標準、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域內公告。
第二十六條業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當通過(guò)所在地的縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)管理招投標平臺公開(kāi)招標。但業(yè)主大會(huì )決定繼續聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。
業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在備案前向所在地的.縣（市）、區物業(yè)行政主管部門(mén)繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。
第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應的服務(wù)，并履行以下職責：
�。ㄒ唬┚S護物業(yè)管理區域內基本秩序，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)；
�。ǘ┙邮苌鐓^居（村）民委員會(huì )監督指導，配合做好社區管理相關(guān)工作；
�。ㄈ┫驑I(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
�。ㄋ模┰谛^主要出入口等顯著(zhù)位置公示臨時(shí)管理規約或管理規約、物業(yè)服務(wù)內容和標準、收費標準、服務(wù)責任人、24小時(shí)服務(wù)電話(huà)；
�。ㄎ澹┚S護管理疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車(chē)通道，提供消防安全防范服務(wù)；
�。﹨f(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。
�。ㄆ撸⿷敯凑沼嘘P(guān)規定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利；
�。ò耍┡浜舷嚓P(guān)部門(mén)完成其他管理工作。
第二十八條物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預收物業(yè)服務(wù)費的，預收期限最高不得超過(guò)一年。物業(yè)服務(wù)合同存續的剩余期限不足一年的，則預收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。
第二十九條物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費用。
業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約或管理規約、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結算作明確約定。
業(yè)主可以在臨時(shí)管理規約、管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則中規定物業(yè)管理區域內單套住房出租的人數限制及人均面積標準。
第三十條物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務(wù)收費標準應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報項目所在地價(jià)格行政主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)收費標準調整的，應當經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )決定。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支明細；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。
市、縣（市）、區人民政府應當對保障性住房和低保戶(hù)、特困戶(hù)進(jìn)行物業(yè)費補貼。具體補貼標準由市政府制定。
第三十一條業(yè)主大會(huì )決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定辦理移交手續。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，有業(yè)主委員會(huì )的，檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì )，再由業(yè)主委員會(huì )移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的，可移交給社區居（村）委會(huì )代管，或直接移交給新入駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。承接方應對照物業(yè)項目和檔案資料清冊進(jìn)行查驗。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出物業(yè)項目，不得擅自終止物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時(shí)業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處（鎮人民政府）應當進(jìn)行應急管理。社區居（村）民委員會(huì )可以在街道辦事處（鎮人民政府）委托下根據應急管理的需要負責組織基本保潔、保安等服務(wù)。各相關(guān)職能部門(mén)及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應當予以配合。
第三十二條經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，物業(yè)管理區域可以在街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會(huì )的監督指導下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決。
電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。
市區無(wú)物業(yè)管理的居住小區，每三萬(wàn)平方米由縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)指導社區居（村）民委員會(huì )建立社區物業(yè)服務(wù)站，提供基本物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)站的具體籌建辦法、經(jīng)費來(lái)源由市政府制定。
第五章物業(yè)的使用和維護
第三十三條加強停車(chē)場(chǎng)規劃建設，合理配置泊位資源。新建小區停車(chē)位的配比率最低應當達到1：1的標準。新建小區地下停車(chē)場(chǎng)有空余的，禁止車(chē)輛在小區地面亂停亂放，車(chē)主應當購買(mǎi)或租賃空余車(chē)位。
政府鼓勵在有條件的老小區建樹(shù)陣式停車(chē)場(chǎng)（位）或者建立機械立體停車(chē)庫，鼓勵住宅小區周邊公共停車(chē)場(chǎng)向特定小區優(yōu)先開(kāi)放，規范收費標準。
第三十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與沙霸樓霸勾結，發(fā)現有沙霸樓霸現象的應當及時(shí)報告當地公安部門(mén)，維護業(yè)主正常裝修秩序。
第三十五條有下列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應及時(shí)報告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應當及時(shí)進(jìn)行查處；業(yè)主委員會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
�。ㄒ唬┥米詫⒆≌淖�?yōu)榻?jīng)營(yíng)用房及其他改變物業(yè)規劃用途的；
�。ǘ⿹p壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構的；
�。ㄈ┻`法搭建建筑物、構筑物的；
�。ㄋ模⿹p壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的；
�。ㄎ澹┐娣乓兹�、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規定物品的；
�。┲圃斐^(guò)規定標準的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)的；
�。ㄆ撸┤我鈼壷美�、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的；
�。ò耍┣终季G地、毀壞綠化和綠化設施的；
�。ň牛┥米詳[攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛的；
�。ㄊ┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^(guān)的；
�。ㄊ唬┥米栽诮ㄖ�、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)等行為的；
�。ㄊ┓欠曫B家畜、禽類(lèi)、大型犬、烈性犬的；
�。ㄊ┱加没蚨氯劳ǖ�、疏散通道、安全出口，圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規行為的；
�。ㄊ模┓�、法規和管理規約禁止的其他行為。
第三十六條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛生、規劃等行政管理部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。
第三十七條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位應當繳納工程質(zhì)量保修金，用于解決工程質(zhì)量保修期滿(mǎn)后的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。市、縣（市）物業(yè)主管部門(mén)為工程質(zhì)量保證金的管理單位。
第三十八條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔；其更新改造按照相關(guān)法律、法規執行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。
第三十九條首期住宅專(zhuān)項維修資金由建設單位在辦理房屋初始登記時(shí)先行交存。住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前向建設單位交存首期住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金的收取、使用、監督管理辦法由市政府另行制定。
第六章法律責任
第四十條違反本條例的行為，法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的，依照有關(guān)法律、法規處理。
第四十一條業(yè)主、使用人違反管理規約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的，業(yè)主委員會(huì )應當予以勸阻、制止；對不聽(tīng)勸阻的，業(yè)主委員會(huì )可以在物業(yè)管理區域內就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第四十二條業(yè)主委員會(huì )委員違反規定，從事違法活動(dòng)，損壞業(yè)主利益的，由當地公安機關(guān)依法處理，構成犯罪的依法追究刑事責任。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)依照職責權限按照下列規定進(jìn)行處罰：
�。ㄒ唬┪窗凑盏诙畻l第一款、第二十六條第三款規定的要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；
�。ǘ┻`反本條例第三十一條第二款，擅自終止服務(wù)的，三年內不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內不得從事物業(yè)管理活動(dòng)；
�。ㄈ┻`反本條例第三十五條規定，未履行有關(guān)報告義務(wù)的，由縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)處以1萬(wàn)元以下罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)明知有關(guān)違法建設和破壞行為而不予制止或者報告的，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì )根據行業(yè)自律相關(guān)規定予以懲戒；
�。ㄋ模┻`反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規定繳存物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。
第四十四條建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由市、縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)依據職責權限按照下列規定給予處罰：
�。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例第八條第二款規定將物業(yè)管理區域符合業(yè)主大會(huì )成立條件的情況書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，或者未按照規定提供有關(guān)資料的，責令限期改正，逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；
�。ǘ┪窗凑毡緱l例第九條第一款規定交納首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費的，責令限期改正，逾期不改正的，處五千元罰款；
�。ㄈ┻`反本條例第十八條第二款規定，對新建住宅物業(yè)未通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；
�。ㄋ模┻`反本條例第十九條第一款規定未交存前期物業(yè)開(kāi)辦費以及第三十七條規定未交存工程質(zhì)量保修金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款，并自逾期之日起按日加收萬(wàn)分之三的滯納金；
�。ㄎ澹┻`反本條例第三十九條規定，未交納住宅專(zhuān)項維修資金的，由市物業(yè)主管部門(mén)責令限期改正，可處應交專(zhuān)項維修資金數額一倍以下的罰款。
第七章附則
第四十五條非住宅小區的物業(yè)管理，參照本條例執行。
第四十六條本條例自20xx年月日起施行。
物業(yè)管理條例7
以《條例》的形式規范業(yè)委會(huì )運作
目前無(wú)錫已有備案成立業(yè)委會(huì )的小區約有350個(gè)，約占全市小區的1/3。一些運作不規范的業(yè)主委會(huì )屢屢出現"違規"行為，比如業(yè)委會(huì )成員自己帶頭不交物業(yè)費，享受各種"特權";業(yè)委會(huì )成員以學(xué)習的名義去外地旅游等。
《條例》首次對業(yè)主大會(huì )籌備組、組成人員、業(yè)委會(huì )人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個(gè)環(huán)節和流程進(jìn)行了逐一規定，具體細化了業(yè)主委員會(huì )的任職條件和要求，并首次將個(gè)人誠信納入業(yè)主委員會(huì )任職條件之中。
《條例》第14條對業(yè)主委員會(huì )換屆工作作了新的規定，明確了業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)3個(gè)月前，應當書(shū)面告知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當按規定成立換屆改選小組，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì )不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(二)管理規約規定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。
為解決當前一些業(yè)主委員會(huì )賬目不公開(kāi)、收支不透明、工作經(jīng)費不公示等主要問(wèn)題�！稐l例》第16條對業(yè)主委員會(huì )換屆時(shí)的工作經(jīng)費和經(jīng)營(yíng)性收益等情況進(jìn)行審核作了明確規定，審核時(shí)可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會(huì )進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計。
將物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案寫(xiě)進(jìn)條例
業(yè)主依據物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要履行相當的職責。首先《條例》31條規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務(wù)標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內的信息，讓業(yè)主明明白白消費。
其次，針對當前1000多個(gè)小區中，物業(yè)公司項目經(jīng)理隨意調整所引發(fā)的小區不穩定現狀，《條例》規范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信服務(wù)經(jīng)營(yíng)，明確規定了失信行為及處罰措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范服務(wù)，也彌補了我市去年以來(lái)實(shí)行物業(yè)管理誠信體系的法律依據。
今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。
提出小區停車(chē)位應合理租售
一面是小區地下車(chē)庫停放的車(chē)輛寥寥可數，一面是小區道路上、綠化帶上車(chē)輛亂停，停車(chē)難一直是物業(yè)管理的一大難題�！稐l例》明確了，"建設單位應當向全體業(yè)主公布車(chē)位、車(chē)庫的情況;未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租，期滿(mǎn)后可以?xún)?yōu)先續租"，并進(jìn)一步強調，"車(chē)位、車(chē)庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人。"
《條例》還明確，"劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車(chē)需求，按照比例劃出可供租售的車(chē)位、車(chē)庫，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。小區整體交付前，只能向每戶(hù)業(yè)主出售一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫。"也就是說(shuō)，即便擁有兩輛車(chē)以上的家庭，理論上只能買(mǎi)到一個(gè)停車(chē)位。小區整體交付之后，在確保未銷(xiāo)售房屋每戶(hù)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫的情形下，剩余車(chē)位、車(chē)庫可按照規定出售。目前，無(wú)錫也在起草有關(guān)小區停車(chē)位的規范性文件，進(jìn)一步細化操作程序。
將墻面滲水納入應急維修項目中
房屋專(zhuān)項維修資金是房屋的養老錢(qián)，用這筆錢(qián)，必須符合兩個(gè)"三分之二"條件，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的'業(yè)主討論通過(guò)，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區，根本不現實(shí)。
省條例中提到的6種應急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;樓體單側外立面有脫落危險的;專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形�！稐l例》在省條例基礎上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。
為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時(shí)需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規定了可以一次授權多次使用的約定，即通過(guò)業(yè)主大會(huì )對維修資金利息使用授權，在日常使用中不必再召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，簡(jiǎn)化了程序，方便了維修資金利息的使用。
明確規定舊住宅小區與拆遷安置房的管理
《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區有條件的應實(shí)行物業(yè)管理，業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)管理費。
面對我市大量的拆遷安置房小區，《條例》也規定了應當參照商品房小區物業(yè)管理，對小區的管理主體、前期服務(wù)合同、服務(wù)收費制度、專(zhuān)項維修資金交存作出了規定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場(chǎng)化物業(yè)管理過(guò)渡打下基礎。
物業(yè)管理條例8
第一章 總則
第一條：為規范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主權益，維護物業(yè)市場(chǎng)秩序，根據《物權法》等相關(guān)法律規定，制定本條例。
第二條：本條例適用于一切有物業(yè)管理需求的住宅小區、商業(yè)綜合體、辦公樓宇等場(chǎng)所。
第三條：本條例所涉及的物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所承擔的物業(yè)管理責任的履行，包括但不限于房屋、綠化、清潔、安保、設備設施等方面的管理。
第四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在法律、法規、規章制度和合同約定的范圍內履行管理職責，并承擔由此產(chǎn)生的法律責任。
第二章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資格和監管
第五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應符合國家相關(guān)政策和法律法規規定，在經(jīng)過(guò)工商行政管理部門(mén)注冊并取得相應經(jīng)營(yíng)許可后方可從事物業(yè)管理服務(wù)。
第六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應有明確的管理和運作機制，建立完善的質(zhì)量管理體系，制定完備的管理制度，積極開(kāi)展業(yè)務(wù)技術(shù)培訓和人員職業(yè)素質(zhì)培養。
第七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當主動(dòng)向業(yè)主公開(kāi)相關(guān)信息，包括但不限于服務(wù)承諾、服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標準等內容。同時(shí)，還應當配合政府部門(mén)開(kāi)展監督檢查，接受社會(huì )監督。
第八條：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規、規章制度、合同約定等相關(guān)規定，造成業(yè)主和社會(huì )公眾損失的，應當承擔相應的法律責任，并對受損業(yè)主給予賠償。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容
第九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主提供房屋的資料管理、租賃代理等服務(wù)，保障業(yè)主權益。
第十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主提供公共設施、綠化、道路等維修、養護服務(wù)，保證運行正常。
第十一條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主提供定期的房屋保潔、公共區域衛生清潔等服務(wù)，保證環(huán)境衛生。
第十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主提供安全防范、安全消防管理等服務(wù)，保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全。
第十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主提供公共事務(wù)咨詢(xún)、社區活動(dòng)策劃等服務(wù)，增進(jìn)業(yè)主之間的交流和合作。
第十四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照合同約定和收費標準，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用，并不得擅自提高或降低收費標準。
第十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立與業(yè)主委員會(huì )的良好合作關(guān)系，接受業(yè)主委員會(huì )的建議、意見(jiàn)和監督。
第四章 物業(yè)管理的`責任和義務(wù)
第十六條：業(yè)主應當遵守《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規，注意對公共設施、綠化、環(huán)境衛生等的保護和改善。
第十七條：業(yè)主應當按照約定和規定的時(shí)間和方式交納物業(yè)服務(wù)費，并不得拒付或拖欠。
第十八條：業(yè)主應當保持對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的合理監督和管理，并及時(shí)向服務(wù)企業(yè)反饋意見(jiàn)、建議和要求。
第十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當根據合同約定和相關(guān)規定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。
第二十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當嚴格遵守法律法規，秉承“公開(kāi)、公正、公平”的經(jīng)營(yíng)理念，保障業(yè)主權益。
第二十一條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對保潔、消防、安全等方面進(jìn)行定期培訓和演練，提高服務(wù)質(zhì)量和應急能力。
第二十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依據定期檢查和維修計劃，及時(shí)進(jìn)行公共設施、維修保養，確保設施設備正常運行。
第二十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立和健全服務(wù)投訴、意見(jiàn)征集和快速處理機制，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和意見(jiàn)。
第五章 執法監管
第二十四條：國家有關(guān)部門(mén)和單位應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資格和監管進(jìn)行嚴格管理和監督。
第二十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立后及時(shí)報備，并提交相關(guān)資料，接受業(yè)主和有關(guān)部門(mén)的監督和檢查。
第二十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主簽訂合同，明確服務(wù)范圍、服務(wù)內容、收費標準等條款。
第二十七條：客觀(guān)存在的物業(yè)服務(wù)糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主可以協(xié)商解決；協(xié)商未果的，可以向相關(guān)部門(mén)申請仲裁或訴訟。
第六章 附則
第二十八條：本條例自發(fā)布之日起施行。
第二十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制定服務(wù)承諾書(shū)，公示本企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)內容、收費標準等內容。
第三十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當公開(kāi)投訴，建立24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)。
附件：物業(yè)服務(wù)企業(yè)評價(jià)標準
注釋?zhuān)?/p>
1.《物權法》：《中華人民共和國物權法》是我國物權法律制度的總體規定，是我國民法典完善和法律法規體系完善的重要組成部分。
2.業(yè)主委員會(huì )：是指業(yè)主自行選舉產(chǎn)生的依法管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理事務(wù)的業(yè)主議事機構，具有獨立法人地位。
3.物業(yè)服務(wù)費：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的用于履行物業(yè)管理服務(wù)職責的費用。
可能遇到的困難及解決辦法：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間存在的糾紛較多，需要加強政府部門(mén)的監管和調解力度。
2.業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費標準存在質(zhì)疑，需要加強服務(wù)公開(kāi)度和信息公開(kāi)度，及時(shí)回應業(yè)主關(guān)切。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理團隊和工作人員素質(zhì)亟待提高，需要加大培訓和管理力度，提高服務(wù)水平和管理能力。
物業(yè)管理條例9
衣、食、住、行自古以來(lái)就是最基本的民生問(wèn)題，也是社會(huì )安穩發(fā)展的基本保障。新中國改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)管理為基礎的物業(yè)管理蓬勃發(fā)展起來(lái)，并逐步成為我國市場(chǎng)中一個(gè)新興行業(yè)。經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)無(wú)論是企業(yè)數量、從業(yè)人數、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營(yíng)能力、服務(wù)水平、服務(wù)內涵都在不斷提高和增強，但同時(shí)我國物業(yè)管瘤仍存在許多問(wèn)題。立法滯后、理論體系不健全、市場(chǎng)競爭機制不規范、收費難且不規范、發(fā)展區域不平衡、缺乏專(zhuān)業(yè)人才等。20xx年7月1日《秦皇島市物業(yè)管理條例》的實(shí)施，立足解決秦皇島市物業(yè)管理方面目前存在的突出問(wèn)題作出了明確指向及規范。
根據公司部署的學(xué)習計劃，本周我認真閱讀了條例的前四章節，分別是總則、業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及前期物業(yè)管理。雖然是科班出身，但近些年很慚愧的吃著(zhù)“老本”，通過(guò)學(xué)習《秦皇島市物業(yè)管理條例》，讓我對國家的政策法規有了新的認識和感悟。其中感觸最大的有以下幾點(diǎn)：
第一，對業(yè)主的定義進(jìn)行了明確。第二章第八條——房屋所有權人為業(yè)主。尚未登記取得房屋所有權，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的'人，認定為物業(yè)服務(wù)關(guān)系中的業(yè)主。在日常工作中會(huì )碰到法律界定業(yè)主概念時(shí)，沒(méi)有很明確的定義，本次條例的頒布給后期工作提供了界定的支撐，特別是隨著(zhù)公司的發(fā)展，拆遷、繼承、征收補償等情況都會(huì )遇到。
第二，對業(yè)主大會(huì )的形式進(jìn)行了順應時(shí)代的改變。第二章第十四條——業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以書(shū)面委托代理人參加，也可以通過(guò)電子通信、互聯(lián)網(wǎng)等渠道實(shí)名參加討論和表決。在日常生活過(guò)程中，由于時(shí)間等各種原因業(yè)主參加業(yè)主大會(huì )的比例不是很高，往往業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)及表決會(huì )因為參會(huì )人的不足無(wú)疾而終。隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，本次條例的修改，對電子通信、互聯(lián)網(wǎng)等渠道參會(huì )給予了合法性。
第三，對從業(yè)企業(yè)及從業(yè)負責人實(shí)行了信用檔案制度。第三章第二十七條——市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人信用管理信息系統，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負責人從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施動(dòng)態(tài)監督管理，定期對物業(yè)服務(wù)項目開(kāi)展專(zhuān)項檢查，向社會(huì )公布信用信息評價(jià)結果。市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人信用管理辦法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負責人實(shí)行信用積分管理。條列的出臺促進(jìn)了全行業(yè)管理水平的提升，規范服務(wù)、扶優(yōu)扶強、優(yōu)勝劣汰使從業(yè)人員素質(zhì)不斷提高，市場(chǎng)對服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、規范化的呼聲促進(jìn)了全行業(yè)物業(yè)管理水平的提升。隨著(zhù)政府對行業(yè)規范化的要求，同時(shí)也是企業(yè)抓住機會(huì )創(chuàng )造品牌的機會(huì )。通過(guò)規范自身，創(chuàng )造企業(yè)品牌和知名度。
第四，對物業(yè)承接查驗提升了重視程度。第四章第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將前期物業(yè)服務(wù)合同報縣（區）房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。第三十四條——物業(yè)承接查驗應當按照國家規定的程序進(jìn)行，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。為了保障后期的物業(yè)使用功能及質(zhì)量，規范前期物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，整體第四章對前期物業(yè)管理提出了詳細要求。其中前期物業(yè)服務(wù)合同的備案及承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議都是新的要求，體現出政府對后時(shí)代物業(yè)管理的前瞻性。
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第一章 總則
第一條 為了規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的生活、工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理、使用及其監督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第三條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
各區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)依照本條例對轄區內日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監督管理，對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日常運作開(kāi)展業(yè)務(wù)指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監、城管、人防、價(jià)格、消防等部門(mén)按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建及日常工作，協(xié)調物業(yè)管理和社區建設的相互關(guān)系。
社區居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立由轄區房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調解決轄區內物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會(huì )可以依法調解本轄區內業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應當建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規范，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第七條 房屋等物業(yè)的所有權人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務(wù)，并遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
第八條 物業(yè)管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個(gè)月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的資料：
(一)物業(yè)管理區域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業(yè)管理用房配置確認資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后兩個(gè)月內指導業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組。
業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會(huì )的代表組成，成員人數應當為單數。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十�；I備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會(huì )代表?yè)巍?/p>
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協(xié)調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專(zhuān)有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;
(五)制定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;
(七)完成組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十一條 業(yè)主大會(huì )按照下列方式確認參加會(huì )議的業(yè)主：
(一)業(yè)主到會(huì )并在會(huì )議簽到表上確認;
(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書(shū)面委托的代理人應當列席會(huì )議。
第十二條 業(yè)主人數和總人數按照下列方法確定：
(一)業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
第十三條 專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算;沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業(yè)主為業(yè)主代表。
業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區域內的其他業(yè)主書(shū)面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書(shū)面委托行使業(yè)主權利，但不得擔任業(yè)主委員會(huì )委員。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)的建設項目，首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。物業(yè)管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )決定的事項書(shū)面告知建設單位。建設單位銷(xiāo)售該物業(yè)管理區域內的物業(yè)的，應當在銷(xiāo)售合同中注明業(yè)主大會(huì )的決定事項。
第十六條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業(yè)主大會(huì )籌備組使用。
籌備經(jīng)費應當專(zhuān)戶(hù)儲存，專(zhuān)款專(zhuān)用。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì )籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監督�；I備經(jīng)費的結余部分應當納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者根據業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會(huì )應當對業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決情況進(jìn)行監督。
業(yè)主委員會(huì )不按照規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協(xié)調、確定召開(kāi)時(shí)間;逾期仍未召開(kāi)的，由物業(yè)所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會(huì )指導業(yè)主召開(kāi)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì )委員應當是本物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規，遵守臨時(shí)管理規約、管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則。
業(yè)主委員會(huì )委員人數應當為五人以上單數，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業(yè)主根據業(yè)主大會(huì )議事規則召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，并執行業(yè)主大會(huì )的決定。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生后，社區居民委員會(huì )應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業(yè)主委員會(huì )可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過(guò)業(yè)主委員會(huì )正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規則、任職資格和職務(wù)終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業(yè)主委員會(huì )一并備案。
業(yè)主委員會(huì )因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過(guò)正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動(dòng)遞補，并且在本物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主委員會(huì )委員缺額人數超過(guò)正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會(huì )。候補委員具體遞補規則等內容應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業(yè)主大會(huì )議事規則的規定，提議業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議或者臨時(shí)會(huì )議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會(huì )委員職責和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權益的行為。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)時(shí)，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區域的業(yè)主的';
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定及業(yè)主大會(huì )決定召開(kāi)會(huì )議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員的提議，應當在七日內召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )委員不能委托代理人參加會(huì )議。候補委員可以列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，但不具有表決權。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì )應當通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢(xún)。
業(yè)主委員會(huì )應當聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì )日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢(xún)、投訴和監督。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì )的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì )決定，任期屆滿(mǎn)自行終止。業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )在任期屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，應當書(shū)面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開(kāi)展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )，并完成交接工作。
業(yè)主委員會(huì )委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。物業(yè)管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì )籌備組或者業(yè)主委員會(huì )提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上表決通過(guò)后執行。
業(yè)主委員會(huì )應當每年公布上一年度業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區域由所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會(huì )，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進(jìn)行劃分：
(一)新建物業(yè)項目，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開(kāi)發(fā)建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應當在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內核定物業(yè)管理區域并書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同同級民政部門(mén)負責劃分物業(yè)管理區域。
建設單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，應當將有關(guān)主管部門(mén)核定的物業(yè)管理區域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì )可以向所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提出調整物業(yè)管理區域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習慣形成的兩個(gè)以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經(jīng)各區域中專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區域的;
(二)兩個(gè)以上獨立物業(yè)管理區域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì )同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區域的。
要求調整物業(yè)管理區域的，業(yè)主委員會(huì )應當提交物業(yè)管理區域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業(yè)管理區域管理方案和業(yè)主大會(huì )決議等材料。所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應當在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內，會(huì )同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會(huì )作出是否調整物業(yè)管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區域內的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉規劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷(xiāo)售(預售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權屬于該物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會(huì )成立之前，物業(yè)管理用房由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(cháng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì )成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì )成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應當經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意并公告。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區域應當由一個(gè)具備相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì )的物業(yè)管理區域，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，可以根據物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區域總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，應當采用公開(kāi)招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個(gè)、物業(yè)管理區域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區域內的非住宅面積計入物業(yè)管理區域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區域具備成立業(yè)主大會(huì )條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分面積占建筑總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達建設單位之日起滿(mǎn)三個(gè)月時(shí)合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì )已經(jīng)按照規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：
(一)參與工程的檢查，對發(fā)現的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設單位或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí);
(二)就共用設施設備的安裝位置、管線(xiàn)走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;
(三)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;
(四)根據臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗時(shí)，應當和建設單位或者業(yè)主委員會(huì )簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì )應當依據法律、法規的規定與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應的服務(wù)，并遵守下列規定：
(一)符合國家、省和本市規定的技術(shù)標準、規范;
(二)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);
(四)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作;
(五)接受社區居民委員會(huì )監督指導，配合做好社區管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報物業(yè)所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)備案。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達對方之日起滿(mǎn)三個(gè)月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續至選聘工作完成。在原合同延續期間，任何一方提前終止合同的，自書(shū)面通知到達對方之日起三十日內合同終止。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出物業(yè)項目。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時(shí)，應當向業(yè)主委員會(huì )移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時(shí)業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當進(jìn)行應急管理。社區居民委員會(huì )可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委托下根據應急管理的需要負責組織不超過(guò)六個(gè)月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔。各相關(guān)職能部門(mén)及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應當予以配合。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。政府指導價(jià)適用范圍和收費標準由價(jià)格主管部門(mén)制定。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)項目，收費標準由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。物業(yè)服務(wù)收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。
物業(yè)服務(wù)收費標準根據收費與服務(wù)水平相適應的原則，并根據物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調整。
第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費;物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。
業(yè)主應當依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書(shū)面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )可以采用在本物業(yè)管理區域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。
物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預收物業(yè)服務(wù)費的，預收期限最高不得超過(guò)十二個(gè)月。物業(yè)服務(wù)合同存續的剩余期限不足十二個(gè)月的，則預收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規規定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金，也可以根據業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應當單獨列賬;由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應當以業(yè)主委員會(huì )名義開(kāi)設賬戶(hù)，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況;實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。
前期物業(yè)服務(wù)期間，建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，并將審計結果在物業(yè)管理區域內公示。
第四十條 經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，物業(yè)管理區域可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )的監督指導下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決。
業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的，應當為其支付依法屬于業(yè)主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維護和養護。
業(yè)主自行管理中需要開(kāi)具發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì )可以持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會(huì )的證明材料，向稅務(wù)部門(mén)申請辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證，憑臨時(shí)稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門(mén)申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開(kāi)具。
業(yè)主大會(huì )可以委托具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構對管理費用、物業(yè)專(zhuān)項維修資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等進(jìn)行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。
第四章 物業(yè)使用和維修
第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線(xiàn)鋪設和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。
建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主大會(huì )應當制定管理規約。臨時(shí)管理規約和管理規約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門(mén)制定。
第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)違法拆改、變動(dòng)房屋承重結構;
(二)將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;
(三)違法搭建、改建建筑物、構筑物;違法挖掘房屋地下空間;
(四)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;
(五)擅自改變房屋外立面;
(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全;
(七)擅自占用綠地，損毀樹(shù)木、綠化設施;
(八)損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地;
(九)違反國家和地方規定，向環(huán)境超標排放污染物;
(十)占用共用部位、共用設施設備;
(十一)法律、法規禁止的其他行為。
對違反有關(guān)法律、法規規定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )報告，相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )應當根據相應規定及時(shí)處理。
第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規定辦理手續。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監督，業(yè)主應當予以配合。
第四十四條 業(yè)主大會(huì )成立前，車(chē)輛停放在物業(yè)管理區域內共用部位的，其收費標準應當按照價(jià)格主管部門(mén)的規定執行。業(yè)主大會(huì )成立后，車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會(huì )制定。業(yè)主大會(huì )決定對車(chē)輛停放收費的，應當確定收費標準。車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照有關(guān)規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設施設備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負責管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應當及時(shí)接收。物業(yè)交付使用時(shí)，建設單位應當將有關(guān)設施設備移交專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公示。
專(zhuān)業(yè)單位接收后，應當及時(shí)做好有關(guān)設施設備的維修、更新和養護，確保物業(yè)管理區域內有關(guān)設施設備的安全運轉和正常使用。
物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專(zhuān)業(yè)單位自行負責相關(guān)工作。
第四十六條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔：
(一)專(zhuān)用部位和專(zhuān)用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個(gè)業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設施設備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔;
(二)共用部位和共用設施設備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設施設備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設施設備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。
物業(yè)維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛、人防等專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應當配合。
第四十七條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約、管理規約、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權交易手續之日起三十日內，將物業(yè)產(chǎn)權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )。
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項維修資金
第四十八條 用于銷(xiāo)售的物業(yè)，建設單位在房屋產(chǎn)權初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產(chǎn)權初始登記時(shí)無(wú)法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門(mén)頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預交物業(yè)保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。
物業(yè)保修金實(shí)行“統一交存、權屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)指定的機構(以下稱(chēng)保修金管理機構)統一管理。
第四十九條 在物業(yè)保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：
(一)經(jīng)專(zhuān)業(yè)機構鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門(mén)認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問(wèn)題的;
(二)經(jīng)城鄉規劃主管部門(mén)認定未按照經(jīng)批準的建設工程設計方案進(jìn)行配套設施建設的。
需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )提出申請，經(jīng)保修金管理機構核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì )組織維修。
第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業(yè)保修金存儲期間，建設單位因注銷(xiāo)、清算等原因，無(wú)法繼續履行保修責任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業(yè)保修金存儲期滿(mǎn)后，保修金管理機構應當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿(mǎn)無(wú)異議的，物業(yè)保修金本息余額轉為同一物業(yè)管理區域的物業(yè)專(zhuān)項維修資金。
第五十一條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶(hù)”和“業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱(chēng)維修資金管理機構)統一管理，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金應當建立年度公布及日常查詢(xún)制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門(mén)的監督。
第五十二條 首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產(chǎn)權初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設單位按照專(zhuān)有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金由建設單位承擔。
前款所稱(chēng)物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準;前款所稱(chēng)交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標準由房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)根據當地實(shí)際和房屋結構類(lèi)型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機構應當及時(shí)通知相應物業(yè)管理區域的業(yè)主委員會(huì )組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區域管理規約規定或者業(yè)主大會(huì )決定。
第五十四條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業(yè)管理區域的維修資金公共賬戶(hù)，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第五十五條 使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關(guān)事項;
(二)業(yè)主委員會(huì )審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見(jiàn)，同時(shí)將上述事項在物業(yè)管理區域內公示;
(三)征得維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì )確認的征求業(yè)主意見(jiàn)表等資料，向維修資金管理機構提出申請;
(四)維修資金管理機構經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)機構出具的審計報告書(shū)、業(yè)主委員會(huì )審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會(huì )驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬(wàn)元以?xún)鹊�，�?jīng)業(yè)主委員會(huì )審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬(wàn)元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )書(shū)面同意后，可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區、縣(市)質(zhì)監或者消防部門(mén)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
(二)質(zhì)監或者消防部門(mén)對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書(shū)面確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將確認內容在物業(yè)管理區域內公示，公示期限不少于五日;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監或者消防部門(mén)的確認書(shū)、工程預算方案、業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意意見(jiàn)等資料，向維修資金管理機構申請物業(yè)專(zhuān)項維修資金;
(四)維修資金管理機構經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監或者消防部門(mén)出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
(六)業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)專(zhuān)項維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內向全體業(yè)主公告。
第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )負責物業(yè)專(zhuān)項維修資金的日常管理。
實(shí)行物業(yè)專(zhuān)項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
(一)由業(yè)主委員會(huì )草擬自主管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的實(shí)施方案，方案應當明確物業(yè)專(zhuān)項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢(xún)及公布方案等內容;
(二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )代表列席。實(shí)施方案應當征得物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;
(三)業(yè)主委員會(huì )將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細情況及業(yè)主大會(huì )決定等相關(guān)資料報維修資金管理機構;
(四)維修資金管理機構對申請資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細情況及業(yè)主大會(huì )決定在相關(guān)物業(yè)管理區域內公示，公示期不少于三十日。發(fā)現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
第五十八條 任何機構和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項維修資金用于出借、擔保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關(guān)規定處罰;沒(méi)有規定的，按照本條例的規定予以處罰。
本條例規定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關(guān)負責實(shí)施。
第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令改正，可以處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令改正，恢復原狀，可以處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業(yè)主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關(guān)消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環(huán)境保護主管部門(mén)依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定，房產(chǎn)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者物業(yè)保修金的;
(二)發(fā)現違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務(wù)之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20xx年5月1日起施行。
物業(yè)管理條例11
一 總 則
第一條 為規范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》等法律法規及有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內物業(yè)服務(wù)收費行為及其監督管理活動(dòng)。
第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車(chē)停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。
第四條 尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構，鼓勵開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費主要通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。
物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
第五條 市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本市物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。
二 物業(yè)公共服務(wù)收費管理
第六條 物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
? 第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，實(shí)行等級收費管理制度，今后逐步向分類(lèi)分項分級的“菜單式”收費管理制度過(guò)渡，并適時(shí)調整和定期公布。價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價(jià)格指數變動(dòng)情況，依據物業(yè)服務(wù)等級標準制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。各等級基準收費標準詳見(jiàn)附件1，具體執行標準可上下浮動(dòng)20%。
價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)每三年內對本市物業(yè)服務(wù)標準以及相應的收費標準進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。
第八條 新建普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售之前，建設單位應當依法通過(guò)招投標或協(xié)議的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準。普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費標準應在政府指導價(jià)范圍內確定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》后10個(gè)工作日內持以下材料向價(jià)格主管部門(mén)備案：
(1)住宅區前期物業(yè)公共服務(wù)收費備案表;
(2)物業(yè)管理行政主管部門(mén)出具的物業(yè)服務(wù)合同備案證明;
(3)前期物業(yè)管理協(xié)議選聘審批表或前期物業(yè)服務(wù)招投標中標單位確認書(shū);
(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)正副本復印件;
(5)招標文件、投標文件;
(6)前期物業(yè)管理委托合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
新建普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應包含前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的物業(yè)公共服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準等內容。前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與物業(yè)買(mǎi)受人依據前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的內容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
前期物業(yè)管理期間變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。物業(yè)公共服務(wù)收費標準發(fā)生變化的，應同時(shí)向價(jià)格主管部門(mén)備案。
第九條 滿(mǎn)足業(yè)主大會(huì )成立條件業(yè)主大會(huì )尚未成立的，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準因成本變化等因素需要調整的，或因政府指導價(jià)標準變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在區鎮組織、指導與監督下，公開(kāi)真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價(jià)范圍內實(shí)施調整并約定執行。
業(yè)主大會(huì )成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執行。
第十條 各類(lèi)別墅、高級公寓、裝修商品住房、小區區域戶(hù)型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠(chǎng)房、經(jīng)營(yíng)性用房等非住宅物業(yè)公共服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執行。
住宅經(jīng)批準改變用途用于經(jīng)營(yíng)的，其物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執行。
業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專(zhuān)業(yè)機構相結合管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執行。
對少數公建配套完善、設施設備先進(jìn)、運行成本高、服務(wù)內容超出七級服務(wù)標準的物業(yè)，公共服務(wù)收費標準可由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
第十一條 物業(yè)公共服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十二條 物業(yè)公共服務(wù)費一般由下列因素構成：
(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;
(3)清潔衛生費用;
(4)綠化養護費用;
(5)秩序維護費用;
(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用;
(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)管理費分攤(酬金制不含此項);
(10)經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其他費用;
(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專(zhuān)項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十三條 住宅區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。
物業(yè)管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線(xiàn)、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設備使用的房屋等。
非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫是指物業(yè)管理區域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車(chē)輛停放服務(wù)的車(chē)位、車(chē)庫。
第十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人自辦理房屋交付使用手續之日起，應按物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費用由建設單位承擔。
物業(yè)公共服務(wù)費以房屋所有權證登記的建筑面積計算(車(chē)庫除外，閣樓、獨立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權證登記面積的50%收取);尚未辦理權屬登記的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第十五條 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用可以由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負連帶交納責任。
第十六條 新建住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過(guò)24個(gè)月的時(shí)期內，物業(yè)公共服務(wù)費按70%交納，優(yōu)惠期超過(guò)24個(gè)月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會(huì )成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非住宅物業(yè)公共服務(wù)費的優(yōu)惠措施按照合同約定執行。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同預收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預收的期限最長(cháng)不得超過(guò)12個(gè)月。
三 汽車(chē)停放收費管理
第十八條 汽車(chē)停放費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構對車(chē)位、車(chē)庫及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護、管理所收取的費用。汽車(chē)停放費一般由下列因素構成：
(1)管理服務(wù)人員費用;
(2) 車(chē)位、車(chē)庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用;
(3)清潔衛生費用;
(4)秩序維護費用;
(5)法定稅費等。
車(chē)位租金，是指車(chē)位所有權人或管理者將車(chē)位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。
第十九條 住宅小區內的汽車(chē)停放費和車(chē)位租金實(shí)行政府指導價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮住宅小區內汽車(chē)停放管理服務(wù)平均成本，車(chē)位、車(chē)庫建設成本等因素，制定公布汽車(chē)停放費、車(chē)位租金的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并適時(shí)調整。?
第二十條 物業(yè)管理區域內業(yè)主共有、專(zhuān)有、專(zhuān)用、人防的車(chē)位、車(chē)庫，應當區別車(chē)位、車(chē)庫的專(zhuān)有權益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車(chē)停放費和租金。
同一車(chē)輛停放區域內的汽車(chē)停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車(chē)停放費標準應當保持合理比價(jià)。
第二十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，業(yè)主大會(huì )成立前，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;業(yè)主大會(huì )成立后，應當根據業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。
業(yè)主大會(huì )成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)所得收益，70%納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會(huì )成立后，收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。
第二十二條 汽車(chē)停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構根據物業(yè)服務(wù)合同約定收取;租金由車(chē)位專(zhuān)有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。住宅小區汽車(chē)停放費和車(chē)位租金具體收費標準詳見(jiàn)附件2。
納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的汽車(chē)停放位，汽車(chē)停放費由建設單位承擔。完成交付業(yè)主的，自辦理交付手續之日起，汽車(chē)停放費由業(yè)主承擔。合同另有約定的'從其約定。
第二十三條 物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，其汽車(chē)停放費、租金實(shí)行政府指導價(jià)，具體收費標準詳見(jiàn)附件2。
利用人民防空工程收取的汽車(chē)停放費、租金收入應當依照有關(guān)規定使用。其管理辦法按照省、市有關(guān)規定執行。
第二十四條 對進(jìn)入住宅區進(jìn)行軍警應急處置、實(shí)施救助救護、工程搶修、環(huán)衛等執行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取車(chē)輛停放費。
四 其他服務(wù)收費管理
第二十五條 特約服務(wù)費，是指應業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)所收取的費用。
特約服務(wù)收費標準實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。
第二十六條 代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時(shí)，向委托人收取的費用。
代辦服務(wù)收費標準實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由合同雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。
第二十七條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續費等額外費用。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。
第二十八條 代收代交費用，是指物業(yè)管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責代收代交的費用。
代收代交費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤，已計入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒(méi)有約定或約定不明確的，按業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主(含空置房屋的業(yè)主)、物業(yè)使用人應當按照分攤數額按時(shí)交納代收代交費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定向業(yè)主、物業(yè)使用人預收一定數額的費用，預收費用與實(shí)際分攤費用的差額實(shí)行多退少補，多余部分也可自動(dòng)轉為預付費。
第二十九條 裝修垃圾清運費，是指業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)產(chǎn)生的裝修垃圾運送至住宅區內指定的集中點(diǎn)后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點(diǎn)對其清理處置所發(fā)生的費用。收費標準按建筑面積3元/平方米執行。
第三十條 物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關(guān)規定執行，沒(méi)有規定的按照約定執行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護物業(yè)管理區域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門(mén)卡等所產(chǎn)生的制作費用，應當按照權利義務(wù)對等原則計入相應的服務(wù)成本;業(yè)主或物業(yè)使用人另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費。
新建住宅小區實(shí)行門(mén)禁出入證(卡)或梯控卡管理的，建設單位(或物業(yè)服務(wù)企業(yè))不得在房?jì)r(jià)和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主、物業(yè)使用人另行收取門(mén)禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。
物業(yè)管理區域內的停車(chē)場(chǎng)實(shí)行門(mén)禁出入證(卡)管理的，應當免費為每車(chē)配置1張出入證(卡)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時(shí)來(lái)訪(fǎng)人員實(shí)行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數額的工本費。
第三十一條? 利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經(jīng)營(yíng)的，所得收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，70%納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。
五 行為規范
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當遵守法律法規和有關(guān)政策規定，加強價(jià)格自律，規范服務(wù)行為，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，并接受業(yè)主、物業(yè)使用人監督。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內容、提高收費標準。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔監督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會(huì )監督履行，或者向區鎮、有關(guān)主管部門(mén)投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)的投訴舉報電話(huà)，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監督。
新建住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位應將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售明碼標價(jià)的內容，在銷(xiāo)售場(chǎng)所的顯著(zhù)位置公示。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當完善內部財務(wù)管理制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)管理區域的，服務(wù)成本和收支應當按物業(yè)管理區域分別核算。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費、經(jīng)營(yíng)設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置，每半年不少于一次公示汽車(chē)停放費收支、經(jīng)營(yíng)設施收益收支、代收代交費用分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、區鎮的查詢(xún)和監督，每次公示時(shí)間不少于15天。
實(shí)行包干制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區域實(shí)行單獨建賬，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監督。
實(shí)行酬金制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì )應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)費年度預決算和收支情況進(jìn)行審計。審計費用的承擔，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執行。
第三十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費用。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制服務(wù)并收費或只收費不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
六 監督管理
第三十八條 價(jià)格主管部門(mén)應當對實(shí)行政府指導價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行成本監審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。
物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當及時(shí)制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標準，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的監管。
物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)，加強對招投標價(jià)格行為及履行合同的監督管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。
第三十九條 價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)及收費的監督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規予以處罰：
(1)超出政府指導價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費標準的;
(2)不按照規定提供服務(wù)而收取費用的;
(3)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
(4)強制或變相強制服務(wù)并收費的;
(5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費用時(shí)向業(yè)主收取手續費等額外費用的;
(6)不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的;
(7)未按法定要求公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營(yíng)設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;
(8)其他違反價(jià)格法律、法規、規章規定的行為。
第四十條 價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)未按照《中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和本細則管理和監督物業(yè)服務(wù)收費的，由上級價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。
七 附則
第四十一條 服務(wù)雙方在本細則實(shí)施前已經(jīng)依法通過(guò)協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費等事項的，繼續按原約定執行。
第四十二條 本細則由市物價(jià)局會(huì )同市住房和城鄉建設局負責解釋。
第四十三條 本細則自20xx年1月1日起執行，《市政府關(guān)于印發(fā)昆山市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則的通知》(昆政規〔20xx〕16號)同時(shí)廢止。
物業(yè)管理條例12
當組織的目標確定后，就需要進(jìn)一步明確為實(shí)現組織目標而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標一旦確定，就應該列出實(shí)現該目標所需的各種制度，物業(yè)管理公司的.人事管理主要有錄用、開(kāi)發(fā)、維護、使用和考績(jì)制度。
一、錄用
(1)確定錄用原則，中心是滿(mǎn)足首次人力需求和后續補充人力需求。
(2)制定錄用計劃，明確錄用所需人員數量、質(zhì)量、來(lái)源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。
(3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗、健康等條件。
(4)通過(guò)勞動(dòng)部門(mén)、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導招聘錄用計劃。
(5)通過(guò)面談、測驗和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。
二、開(kāi)發(fā)
(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開(kāi)發(fā)公司人員潛力的戰略意義和戰術(shù)價(jià)值，明確培訓范圍和類(lèi)型。
(2)制定適應公司發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟特點(diǎn)，以短期規劃為主的培訓規劃。
(3)建立培訓組織，統籌培訓工作。
(4)選擇培訓方式，提高培訓效率。
(5)挑選培訓人員，保證培訓質(zhì)量。
(6)開(kāi)展培訓評估，促使培訓良性循環(huán)。
三、維護
(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃。
(2)開(kāi)展工作實(shí)績(jì)評估。
(3)加強安全衛生，保障職工生活。
(4)在建立社會(huì )支撐系統的基礎上，推行社會(huì )保障制度和各種福利措施。
(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動(dòng)。
四、使用
(1)確定使用原則，貫徹德才兼備、重視個(gè)性、揚長(cháng)避短、用事?lián)袢�、適才而用、整體優(yōu)化等要求。
(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動(dòng)效益。
(3)溝通合作、協(xié)調沖突、團結和諧、消除隔閡。
(4)獎勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、懲處違紀、弘揚正氣、鼓舞士氣。
五、考績(jì)
(1)全面、客觀(guān)、審慎地考察每個(gè)員工。
(2)通過(guò)獎勤罰懶，激勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。
(3)發(fā)現人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng )造一個(gè)良好的環(huán)境。
物業(yè)管理條例13
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
行政監督的主體：縣級以上的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
一、業(yè)主的資格認定：
a.業(yè)主為房屋所有權人
b.房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人可以享有業(yè)主資格，并承擔相應的權利義務(wù)。
業(yè)主的主要權利：
�。�1）接受物業(yè)服務(wù)；
�。�2）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，參加業(yè)主大會(huì )，選舉權和被選舉權，
�。�3）監督權（對業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)的監督，專(zhuān)項維修基金使用的監督），知情權（物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地）
�。�4）業(yè)主享有侵害請求權
業(yè)主的主要義務(wù)：
�。�1）遵守管理規約，業(yè)主大會(huì )議事規則，物業(yè)企業(yè)制定的管理制度；
�。�2）執行業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的決定；
�。�3）按時(shí)繳納物業(yè)費、專(zhuān)項維修資金及其他約定或法律規定的費用。
二、業(yè)主大會(huì )：
�。�1）一個(gè)物業(yè)區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )；（業(yè)主較少可不成立業(yè)主大會(huì )，業(yè)主可自行管理）
�。�2）業(yè)主大會(huì )決議事項：
a制定或修改議事規則、管理規約；b選舉或更換業(yè)委會(huì )成員；c選聘和解聘物業(yè)企業(yè) d籌集或使用專(zhuān)項維修資金e改建、重建建筑物及附屬設施f其他事項
�。�3）業(yè)主大會(huì )應當有半數以上業(yè)主參加，業(yè)主可委托代理人
�。�4）關(guān)于維修資金和改建、重建建筑物及附屬設施需有專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；一般重大事項需經(jīng)總面積過(guò)半數的業(yè)主且人數過(guò)半數的業(yè)主同意；
定期會(huì )議：按業(yè)主大會(huì )議事規則確定的時(shí)間召開(kāi)
臨時(shí)會(huì )議：20%以上業(yè)主提議召開(kāi)
業(yè)主大會(huì )召開(kāi)時(shí)應當提前15日以前通知全體業(yè)主，同時(shí)應告知相關(guān)的居民委員會(huì )。 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉成立之日起30日起，向物業(yè)所在地的房管部門(mén)、街道辦、鄉鎮人民政府備案。
議事規則：業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項作出約定。
管理規約：應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規約：應當承擔的責任等事項依法作出約定；應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。管理規約對全體業(yè)主具有約束力。
三、前期物業(yè)管理
1、建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面方式簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議；制定臨時(shí)管理規約；
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在銷(xiāo)售之前訂立臨時(shí)管理規約，但不得侵害買(mǎi)受人的合法權益，物業(yè)買(mǎi)受人應當對管理規約予以書(shū)面的承諾。
3、國家提倡通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的可以采用協(xié)議方式選聘。
4、買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
5、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止
6、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
7、在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
8、建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
四、物業(yè)管理服務(wù)
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該具備相應的資質(zhì)，從業(yè)人員有相應的資格證書(shū)，一個(gè)物業(yè)管理區域只能有一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
2、物業(yè)企業(yè)違反服務(wù)合同約定導致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的責任。
3、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。
4、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
6、對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
7、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。
8、物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。
9、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
10. 專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
11、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
12、業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。
五、法律責任
1、住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
2、違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
3、違反本條例的規定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
4、違反本條例的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
5、違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
6、違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的'全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
7、違反本條例的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
8、違反本條例的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
9、違反本條例的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
10、違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部
門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：
�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
�。ǘ┥米哉加�、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
�。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
11、違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
物業(yè)管理條例14
第四條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主會(huì )議或業(yè)主代表會(huì )議選舉成立業(yè)主委員會(huì )，對住宅區物業(yè)實(shí)施自治管理。
第五條 業(yè)主會(huì )議由住宅區內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數較多的，也可以推選業(yè)主代表，組成住宅區業(yè)主代表會(huì )議。
業(yè)主會(huì )議或業(yè)主代表會(huì )議(以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì )議)必須有代表百分之五十以上表決權的業(yè)主出席才能召開(kāi)。
業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主會(huì )議，不滿(mǎn)十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
第六條 有下列情形之一的，在市建設行政主管部門(mén)和住宅區所在街道辦事處、鎮人民政府的監督指導下，開(kāi)發(fā)建設單位應在六個(gè)月內，組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：
(一)住宅區已入住的建筑面積達到百分之五十;
(二)房屋交付使用滿(mǎn)二年。
一個(gè)住宅區成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。
第七條 業(yè)主會(huì )議每年至少召開(kāi)一次，以投票或其他方式表決。表決權按建筑面積每平方米一個(gè)表決權或每一份額一個(gè)表決權計。業(yè)主代表按所代表的表決權行使。
經(jīng)持有過(guò)半數以上表決權的已入住戶(hù)提議，可推遲召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議，但須在提議中提出推遲召開(kāi)業(yè)主會(huì )議的具體日期和理由，并且推遲時(shí)間不得超過(guò)六個(gè)月。
經(jīng)代表百分之二十以上表決權的業(yè)主提議，可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )應在接到提議后十日內就其所提議題召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì )議。
業(yè)主會(huì )議的決定，以出席會(huì )議的業(yè)主所代表表決權的過(guò)半數通過(guò)。
第八條 業(yè)主會(huì )議的職權：
(一)制訂和修改業(yè)主委員會(huì )章程、業(yè)主公約;
(二)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì )的組成人員;
(三)決定住宅區有關(guān)公共利益的重大事項;
(四)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì )的工作報告，監督業(yè)主委員會(huì )的工作，改變或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當決定;
(五)決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并可授權業(yè)主委員會(huì )行使;
(六)審議公共設施專(zhuān)用基金的使用情況;
(七)其他應由業(yè)主會(huì )議行使的職權。
第九條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持成立業(yè)主委員會(huì )登記申請書(shū)、業(yè)主委員會(huì )委員名單，向所在街道辦事處備案。
第十條 業(yè)主委員會(huì )委員由業(yè)主會(huì )議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權的使用人中選出。業(yè)主委員會(huì )根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業(yè)主會(huì )議或業(yè)主委員會(huì )會(huì )議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主會(huì )議負責。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，召開(kāi)會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席，作出決定須全體委員過(guò)半數同意。
業(yè)主委員會(huì )委員每屆任期三年，可連選連任。
第十一條 業(yè)主委員會(huì )應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：
(一)審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃;
(二)召集和主持業(yè)主會(huì )議，并報告年度工作;
(三)根據業(yè)主會(huì )議授權，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;
(四)審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設施的報告;
(五)審議住宅區物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準;
(六)監督、指導、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區的管理、服務(wù)工作;
(七)督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務(wù)費和房屋公共維修金;
(八)協(xié)調業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。
業(yè)主委員會(huì )不得直接從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十二條 業(yè)主公約由第一次業(yè)主會(huì )議制定。
業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的.有關(guān)業(yè)主在住宅區使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務(wù)的行為守則。使用人應當遵守業(yè)主公約的有關(guān)內容。
第十三條 業(yè)主公約應當包括下列內容：
(一)業(yè)主會(huì )議的召集程序、方式及決定重大事項的方式;
(二)使用住宅區內公共設施和房屋共用部位、共用設備的權利與義務(wù);
(三)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;
(四)業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)管理企業(yè)的監督權;
(五)物業(yè)各項維修和管理費用的繳交;
(六)業(yè)主應遵守的行為準則;
(七)違反業(yè)主公約的責任;
(八)其他有關(guān)事項。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十四條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應取得國家規定資質(zhì)資格，并在其資質(zhì)等級范圍內從事相應的物業(yè)管理服務(wù)。
第十五條 鼓勵業(yè)主委員會(huì )采用招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應當于簽訂之日起三十日內由物業(yè)管理企業(yè)報市建設行政主管部門(mén)備案。
物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專(zhuān)項業(yè)務(wù)聘用有相應資質(zhì)的專(zhuān)營(yíng)公司或專(zhuān)人承擔，可對業(yè)主委員會(huì )委托的項目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
第十六條 當事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項應當包括下列內容：
(一)房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;
(二)住宅區內公共設施的使用管理、維修和更新;
(三)綠化、環(huán)境衛生管理服務(wù);
(四)停車(chē)場(chǎng)地的管理;
(五)維護公共秩序;
(六)物業(yè)維修、更新費用的管理;
(七)物業(yè)檔案資料的保管和移交。
第十七條 在住宅區物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌;
(三)占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;
(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物;
(五)排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲;
(六)不按指定地點(diǎn)停放車(chē)輛;
(七)法律、法規及業(yè)主公約禁止的其他行為。
業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區內的上述行為，有權予以勸阻、制止，要求恢復原狀或者依法賠償損失。
第十八條 任何單位和個(gè)人在住宅區內開(kāi)挖、埋沒(méi)或維修供電、給排水、排污，煤氣、郵電通訊等管道管線(xiàn)，應按規定報有關(guān)部門(mén)審批，并與物業(yè)管理企業(yè)就開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議后，方可施工。
第十九條 凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，其費用由業(yè)主承擔。
第二十條 住宅區的管理維修責任，按下列規定劃分;
(一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔;
(二)房屋的共用部位、共用設備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修費用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從房屋公共維修金中支出;直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關(guān)費用;
(三)開(kāi)發(fā)建設單位投資的公共設施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修、更新改造費用從公共設施專(zhuān)用基金中支出;
(四)政府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門(mén)或專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔，并支付相應費用;
(五)住宅區內公共設施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設行政主管部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)共同確定。
第二十一條 房屋公共維修金由業(yè)主繳納，按棟號或梯號專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪作他用，并應按棟號或梯號設立維修金檔案。
公共設施專(zhuān)用基金由開(kāi)發(fā)建設單位一次性繳納設立。
公共設施專(zhuān)用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費。物業(yè)管理服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)管理。政府指導價(jià)由市物價(jià)管理部門(mén)按小區類(lèi)別、樓字類(lèi)型、服務(wù)項目核定，并報市人民政府備案。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務(wù)，物價(jià)管理部門(mén)有收費標準的，按規定執行;沒(méi)有規定收費標準的，由雙方當事人約定。
物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。
第二十三條 住宅區內有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補充住宅區的物業(yè)管理服務(wù)等費用。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì )應依據城市管理有關(guān)規定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監督，并支持物業(yè)管理企業(yè)按照市政府有關(guān)部門(mén)的要求開(kāi)展各項創(chuàng )優(yōu)活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)應協(xié)助居民委員會(huì )依照《中華人民共和國城市居民委員會(huì )組織法》的規定開(kāi)展相關(guān)工作。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應及時(shí)處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投訴。
市建設主管部門(mén)應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投訴。
第四章 物業(yè)的前期管理與移交
第二十六條 開(kāi)發(fā)建設項目在方案設計和設備安裝過(guò)程中，應具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設施以及便于開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的各項功能。
第二十七條 開(kāi)發(fā)建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。
第二十八條 開(kāi)發(fā)建設單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務(wù)費，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。
業(yè)主委員會(huì )成立之前，由開(kāi)發(fā)建設單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，委托管理的應提供物業(yè)管理所需的工程建設檔案資料。
第二十九條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在業(yè)主委員會(huì )成立之日起三十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交下列工程建設檔案資料：
(一)住宅區規劃圖、竣工總平面圖;
(二)單體建筑、結構、設備竣工圖;
(三)地下管網(wǎng)竣工圖;
(四)各種設備的使用說(shuō)明書(shū)、電路示意圖;
(五)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗收資料;
(六)其他必要資料。
業(yè)主委員會(huì )應在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內，將前款規定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交原保管的資料。
第三十條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在移交工程建設檔案資料的同時(shí)，按建設總投資的百分之二，一次性向業(yè)主委員會(huì )劃撥住宅區的公共設施專(zhuān)用基金，由業(yè)主委員會(huì )設專(zhuān)帳管理。市建設行政主管部門(mén)對公共設施專(zhuān)用基金的劃撥和使用情況進(jìn)行監督。
第三十一條 開(kāi)發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會(huì )移交已分攤計費到戶(hù)的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權屬全體業(yè)主共同所有。
第五章 法律責任
第三十二條 開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門(mén)根據情節輕重分別予以處罰：
(一)未在規定時(shí)間內組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議的，責令其限期組織召開(kāi);逾期仍不組織召開(kāi)的，可處以五千元以上三萬(wàn)元以下的罰款。
(二)不按規定移交工程建設資料、劃撥公共設施專(zhuān)用基金、移交物業(yè)管理用房的，責令其限期改正，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第三十三條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門(mén)根據情節輕重分別予以處罰：
(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書(shū)或超越其資質(zhì)等級范圍，從事物業(yè)管理服務(wù)的，沒(méi)收違法所得，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
(二)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設施專(zhuān)用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的，責令改正，并可處以二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款;情節嚴重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)等級證書(shū)。
第三十四條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由城監支隊根據情節輕重分別予以處罰：
(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋設計用途，占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;責令恢復原狀，并可處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
(二)擅自改變房屋外貌，責令改正，并可處以一千元以上三千元以下罰款。
(三)不按指定地點(diǎn)停放車(chē)輛，責令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。
(四)在住宅區內開(kāi)挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線(xiàn)，未與物業(yè)管理企業(yè)就開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議就施工的，責令其改正，并可處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。
第三十五條 業(yè)主或使用人不按合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費、房屋公共維修金和規定的其他費用的，業(yè)主委員會(huì )應協(xié)助催繳。逾期仍不繳納的，由物業(yè)管理企業(yè)按合同約定收取違約金;合同沒(méi)有約定的，可按日加收所欠繳費用千分之三的違約金。逾期六個(gè)月仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可停止服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應當承擔相應的違約責任，造成業(yè)主、使用人損失的應當承擔賠償責任。
第三十六條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門(mén)申請人民法院強制執行。
第六章 附則
第三十七條 本條例中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：
(一)共用部位，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話(huà)分線(xiàn)間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、散水面、屋面等部位。
(二)共用設備，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線(xiàn)、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門(mén)等設備。
(三)公共設施，是指住宅區內，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車(chē)場(chǎng)庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窖井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建筑智能系統等設施。
第三十八條 工業(yè)區、商業(yè)區等非住宅區的物業(yè)管理可參照本條例執行。
第三十九條 市人民政府可根據本條例制定實(shí)施細則。
本條例的具體應用問(wèn)題由市人民政府負責解釋。
第四十條 本條例自1999年1月1日起施行。
物業(yè)管理條例15
一、 檢查：
1． 班檢：班長(cháng)依據檢查標準對本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫(xiě)"班檢表"。
2． 巡視檢查(包括夜間查崗)：當職人員應配備有保安隊長(cháng)或是值班隊長(cháng)組成的保安隊伍，根據標準對各保安工作進(jìn)行檢查（每周不少于兩次夜間查崗），主要由保安隊長(cháng)或是值班隊長(cháng)。
3． 周檢、月檢：物業(yè)公司經(jīng)理分別對保安工作進(jìn)行例行周檢、月檢，并分別填寫(xiě)周檢表、月檢表。
4． 訓練季度考核：物業(yè)公司每季度對保安隊進(jìn)行一次訓練考核或會(huì )操比武，填寫(xiě)"訓練考核表"。
二、 不合格服務(wù)的處理：
1． 輕微不合格服務(wù)的'處理： 班檢、日檢、巡視檢查中發(fā)現的問(wèn)題要即行糾正，關(guān)閉處理，處理結果在檢查表中注明，不需另填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"；周檢、月檢分別由管理辦分管員和物業(yè)公司人員填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"。如果輕微不合格集中在某一服務(wù)區域或超出控制標準，要填寫(xiě)"糾正措施報告"。
2． 嚴重不合格服務(wù)的處理： 月檢由物業(yè)公司經(jīng)理填寫(xiě)"糾正措施報告"，并進(jìn)行跟蹤驗證；班檢、日檢、周檢、巡視檢查由管理辦主任制定糾正措施，督促實(shí)施，進(jìn)行驗證。
3． 預防措施： 在檢查中發(fā)現潛在不合格原因，要逐級匯報，調查分析隱患原因，由管理員代表組織制定"預防措施"。
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