物業(yè)管理條例(推薦)

物業(yè)管理條例1

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì )和諧穩定，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調機制。

　　第四條縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，依法履行下列職責：

　　(一)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監督管理；

　　(二)對物業(yè)招投標活動(dòng)進(jìn)行監督管理；

　　(三)對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導和監督；

　　(四)處理物業(yè)管理中的投訴；

　　(五)對專(zhuān)項維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監督管理；

　　(六)法律、法規規定的其他職責。

　　縣級以上人民政府其他有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，做好物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)監督管理工作。

　　第五條街道辦事處或鄉鎮人民政府依法監督指導業(yè)主大會(huì )的成立、業(yè)主委員會(huì )的選舉等工作，督促業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處或鄉鎮人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作，對業(yè)主大會(huì )籌備、召開(kāi)及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的日常工作進(jìn)行具體指導。

　　第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規范和標準，規范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　第七條鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進(jìn)智慧小區建設。

　　第二章業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第八條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域的劃分應當以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

　　新建物業(yè)物業(yè)管理區域的劃分由建設單位在編制建設項目規劃設計方案時(shí)一并報城市規劃主管部門(mén)核定。

　　尚未劃分物業(yè)管理區域并已投入使用的，其物業(yè)管理區域劃分由物業(yè)所在地縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉鎮人民政府征求業(yè)主意見(jiàn)后予以核定。

　　物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用不能分割的，應當劃為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第九條已劃定的物業(yè)管理區域不得擅自變更。確需變更的，應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉鎮人民政府重新核定。

　　第十條建設單位應當在申領(lǐng)商品房預售許可或者現房銷(xiāo)售備案前，將物業(yè)管理區域資料報縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中載明。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)管理區域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。

　　第十一條具備下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

　　(二)交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專(zhuān)有部分交付使用時(shí)間滿(mǎn)兩年的；

　　(三)交付使用的戶(hù)數達到總戶(hù)數百分之五十以上的。

　　業(yè)主可以向建設單位查詢(xún)前款規定的有關(guān)資料和數據，建設單位應當予以配合。

　　第十二條符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府提出籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。

　　街道辦事處或鄉鎮人民政府應當在接到申請后三十日內組織成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組�；I備組成立之日起七日內，建設單位應當向街道辦事處或鄉鎮人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業(yè)服務(wù)用房配置確認資料等。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第十三條業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由業(yè)主推選代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會(huì )代表組成�；I備組人數應當為七至十三人的單數，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十�；I備組組長(cháng)由街道辦事處或鄉鎮人民政府代表?yè)�任�?/p>

　　籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責予以公示，公示時(shí)間不得少于七日。

　　籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會(huì )委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。

　　第十四條首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組負責下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；

　　(二)起草業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　　(三)確認業(yè)主身份、人數及業(yè)主投票權數；

　　(四)組織業(yè)主推選業(yè)主委員會(huì )委員候選人；

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；

　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前公示會(huì )議通知、業(yè)主及投票權數確認情況、業(yè)主委員會(huì )委員候選人情況、業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則以及前款第二項規定的材料文本，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對公示內容有異議的，籌備組應當復核或者修改，并書(shū)面告知異議人。

　　籌備組應當自成立之日起三個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議�；I備組在業(yè)主委員會(huì )成立后即自行解散。

　　第十五條業(yè)主大會(huì )決定下列事項：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(二)制定、修改管理規約；

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )委員；

　　(四)改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　　(五)決定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、業(yè)主委員會(huì )委員工作津貼及標準；

　　(六)確定物業(yè)服務(wù)內容、標準及物業(yè)服務(wù)收費方案；

　　(七)決定選聘、續聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(八)籌集和使用專(zhuān)項維修資金；

　　(九)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(十)利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的方式以及所得收益的分配與使用；

　　(十一)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十六條業(yè)主大會(huì )可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送達業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。

　　業(yè)主大會(huì )需要投票表決的，表決意見(jiàn)應當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業(yè)主的身份證復印件及委托書(shū)。提倡采用信息技術(shù)手段進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會(huì )投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢(xún)、復制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監督。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì )不按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當責令業(yè)主委員會(huì )限期組織召開(kāi)；逾期仍不組織召開(kāi)的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導監督居(村)民委員會(huì )及時(shí)組織召開(kāi)。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì )由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過(guò)刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時(shí)管理規約、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的情況等信息，并向業(yè)主公開(kāi)。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )委員名單等材料報物業(yè)所在地的縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)居(村)民委員會(huì )。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)監督管理規約的實(shí)施；

　　(五)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

　　(六)組織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用；

　　(七)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出決定應當經(jīng)全體委員過(guò)半數通過(guò)。業(yè)主委員會(huì )委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì )應當建立信息公開(kāi)制度，及時(shí)公示下列信息：

　　(一)業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約；

　　(二)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )決定；

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置的機動(dòng)車(chē)停車(chē)位及其處分情況；

　　(五)專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況；

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)收益及其分配與使用詳細情況；

　　(七)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會(huì )委員工作津貼詳細情況；

　　(八)其他應當向業(yè)主、物業(yè)使用人公開(kāi)的情況和資料。

　　前款第一、二、三、四項規定的事項應當持續公示；第五、六、七項規定的事項，業(yè)主委員會(huì )應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權查詢(xún)、復制本條第一款規定的信息及相關(guān)原始資料并依法實(shí)施監督，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應當予以配合。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)占總人數百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權有權終止其委員資格：

　　(一)利用業(yè)主委員會(huì )委員身份牟取不正當利益，或者存在其他濫用職權行為，損害業(yè)主合法權益的；

　　(二)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(三)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的；

　　(四)法律、法規、業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )委員因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會(huì )。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主或者居(村)民委員會(huì )可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府督促移交。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì )應當于任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當責令其限期換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府督促移交。

　　第二十四條業(yè)主大會(huì )根據需要可以設立業(yè)主代表會(huì )議，履行業(yè)主大會(huì )賦予的職權職責；業(yè)主大會(huì )決定設立業(yè)主代表會(huì )議的，應當同時(shí)明確業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主代表會(huì )議的權限及議事規則。

　　業(yè)主大會(huì )可以設立業(yè)主監督委員會(huì )，負責監督業(yè)主委員會(huì )的工作，并履行業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十五條在業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當按照國家和省有關(guān)規定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)。

　　第二十六條新建物業(yè)交付使用前，建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當進(jìn)行物業(yè)承接現場(chǎng)查驗。未經(jīng)現場(chǎng)查驗的'，建設單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當邀請業(yè)主代表、縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )參加物業(yè)承接現場(chǎng)查驗，必要時(shí)可以聘請有關(guān)專(zhuān)業(yè)機構予以協(xié)助。

　　第二十七條實(shí)施承接查驗的物業(yè)，應當符合下列要求：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認可或者準許使用文件，并報建設行政主管部門(mén)備案；

　　(二)水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶(hù)計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備及本物業(yè)管理區域內的非住宅用戶(hù)配置了獨立的水、電計量裝置；

　　(三)管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規劃要求安裝了分戶(hù)計量裝置和控制裝置；

　　(四)光纖、有線(xiàn)電視傳輸通信線(xiàn)路及電話(huà)、寬帶和有線(xiàn)電視端口敷設到戶(hù)，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書(shū)；

　　(六)按照規劃要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環(huán)境衛生等設施以及社區管理用房建設；

　　(七)按照規劃要求完成了小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；

　　(八)按照規劃要求完成了綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位配置；

　　(九)建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰；

　　(十)法律、法規和前期物業(yè)服務(wù)合同規定的其他條件。

　　鼓勵實(shí)行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類(lèi)。規劃設計對住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標準要求的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按要求進(jìn)行查驗。

　　第二十八條經(jīng)現場(chǎng)查驗，符合本條例第二十七條規定的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與建設單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應當制作書(shū)面整改計劃，由建設單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復驗。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內，將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示，公示時(shí)間不得少于十五日。

　　第二十九條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同；

　　(二)臨時(shí)管理規約；

　　(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　(四)建設單位移交資料清單；

　　(五)查驗記錄；

　　(六)交接記錄；

　　(七)其他有關(guān)承接查驗的文件。

　　第三十條新建物業(yè)建設單位應當按照下列標準配置物業(yè)管理用房：

　　(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋；設置在無(wú)電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。

　　第三十一條建設單位應當按照規劃要求配套建設業(yè)主基本公共活動(dòng)用房和生活服務(wù)用房。業(yè)主基本公共活動(dòng)用房和生活服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。

　　保障性住房小區、國有土地上房屋征收或者農村集體土地征收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目，建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費。

　　第三十二條建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示經(jīng)批準的規劃設計方案、物業(yè)管理區域資料、臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設施設備等信息，并向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面告知材料。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　第三十三條建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例向設區的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內物業(yè)維修費用的保障。

　　建設單位在物業(yè)保修期內未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。

　　物業(yè)保修期滿(mǎn)，設區的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當將剩余的物業(yè)保修金及孳息退還建設單位。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )可以決定采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )依照招標投標法律、法規組織招標。

　　業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當將三家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內容予以公示，并根據業(yè)主意見(jiàn)對公示內容調整后，提請業(yè)主大會(huì )決定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內將物業(yè)服務(wù)合同報送縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中享有下列權利：

　　(一)根據法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管理區域內的環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　　(二)依照國家、省有關(guān)規定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費；

　　(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；

　　(四)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會(huì )授予的其他權利。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規范提供物業(yè)管理服務(wù)，履行下列義務(wù)：

　　(一)落實(shí)消防、安防人員和措施，確保消防、安防監控設施正常使用，做好物業(yè)管理區域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；

　　(二)負責業(yè)主共有道路及其他公共場(chǎng)地的清掃保潔，負責物業(yè)管理區域內的垃圾清運，維護物業(yè)管理區域的環(huán)境衛生；

　　(三)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行養護、維修；

　　(四)做好物業(yè)養護、維修、更新及費用開(kāi)支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢(xún)服務(wù)；

　　(五)實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應急預案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

　　(六)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十七條除有關(guān)國家機關(guān)依法調取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書(shū)面同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息。

　　未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。

　　第三十八條物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目經(jīng)理人。

　　項目經(jīng)理人不能履行職責或者業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )要求更換項目經(jīng)理人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)更換。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定，在業(yè)主委員會(huì )的監督下，委托專(zhuān)門(mén)機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉交給其他單位或者個(gè)人。

　　電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的檢測機構進(jìn)行定期檢驗檢測，委托具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的維護保養機構負責日常維護、保養。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標準和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定；實(shí)行政府指導價(jià)的，應當在指導價(jià)范圍內確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、收費標準、收費依據、收費方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。

　　物業(yè)服務(wù)合同期內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按幢公示擬調價(jià)方案、調價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意；沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )的，需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

　　第四十一條業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買(mǎi)水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第四十二條產(chǎn)權轉讓的，業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費，并自轉讓合同簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)出租的，出租人應當在租賃合同簽訂后及時(shí)將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務(wù)費交納的約定等情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當公示下列信息：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目經(jīng)理人的姓名、聯(lián)系方式和物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；

　　(二)電梯、消防、監控等設施設備的日常維護保養單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

　　(三)公共水電費用及其分攤詳細情況；

　　(四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過(guò)程中的結構變動(dòng)等情況；

　　(五)其他應當公示的信息。

　　物業(yè)服務(wù)費采用酬金制方式收取的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定建立物業(yè)服務(wù)各項資金收支臺賬，于每年三月底前公布上一年度物業(yè)服務(wù)各項成本費用、接受委托利用業(yè)主共用部位和共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人可以查詢(xún)、復制前款規定的相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監督；業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)作出書(shū)面說(shuō)明。

　　第四十四條業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)九十日前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用事宜。業(yè)主大會(huì )決定續聘的，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì )決定不續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十五條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或者解除之日起十五日內退出物業(yè)項目，但與業(yè)主委員會(huì )另有約定的除外。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應當在業(yè)主委員會(huì )監督下，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥管理交接手續并移交下列資料和財物：

　　(一)物業(yè)承接查驗資料；

　　(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　　(四)預收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據；

　　(五)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定應當移交的其他資料和財物。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時(shí)，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )可以申請街道辦事處或鄉鎮人民政府進(jìn)行應急管理；尚未成立業(yè)主大會(huì )的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉鎮人民政府進(jìn)行應急管理。街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導、督促居(村)民委員會(huì )組織不超過(guò)一年的基本保潔、秩序維護等服務(wù)，費用由全體業(yè)主共同承擔。

　　第五章物業(yè)的使用與維護

　　第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守管理規約和業(yè)主大會(huì )決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩、外置式晾衣架等設施，不得違反管理規約，應當保持物業(yè)的安全、整潔、美觀(guān)。

　　第四十八條物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　　(一)改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構；

　　(二)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書(shū)房、廚房之上；

　　(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規劃用途；

　　(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　　(五)擅自改變房屋外觀(guān)或者違法搭建建筑物、構筑物；

　　(六)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；

　　(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

　　(八)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

　　(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

　　(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車(chē)泊位，違反規定停放車(chē)輛；

　　(十二)違反規定飼養動(dòng)物；

　　(十三)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。

　　違反前款規定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)處理。勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應當依法處理。

　　第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人飼養犬只的，應當依法養犬、文明養犬，不得損害他人的合法權益。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取有效措施，減少犬只對環(huán)境的影響，并協(xié)助有關(guān)部門(mén)加強對物業(yè)區域內養犬行為的監督管理。

　　第五十條物業(yè)管理區域規劃設置的機動(dòng)車(chē)停車(chē)庫、車(chē)位應當首先滿(mǎn)足業(yè)主需要。建設單位不得將物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫、車(chē)位出售給本區域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規劃車(chē)庫、車(chē)位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置的機動(dòng)車(chē)停車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

　　第五十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強房屋裝飾裝修現場(chǎng)巡查，發(fā)現違反規定的應當立即制止；制止無(wú)效的，及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政主管部門(mén)。

　　第五十二條利用物業(yè)管理區域共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定用于業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第五十三條同一物業(yè)管理區域內，有兩戶(hù)以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應當交存專(zhuān)項維修資金。業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金，由物業(yè)買(mǎi)受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業(yè)，由建設單位在竣工驗收備案前存入物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　業(yè)主分戶(hù)賬面專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時(shí)續交；未建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金的物業(yè)，應當按照相關(guān)規定進(jìn)行補建。

　　續交、補交的物業(yè)專(zhuān)項維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費逐月交存。

　　第五十四條在保證專(zhuān)項維修資金正常使用的前提下，可以將專(zhuān)項維修資金用于購買(mǎi)國債。

　　利用專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債，應當在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺市場(chǎng)購買(mǎi)一級市場(chǎng)新發(fā)行的國債。

　　利用業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

　　利用專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債的增值收益應當轉入專(zhuān)項維修資金。

　　第五十五條物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當立即組織應急維修：

　　(一)物業(yè)管理區域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

　　(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；

　　(三)電梯故障；

　　(四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂；

　　(五)其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

　　第五十六條業(yè)主大會(huì )可以在管理規約和議事規則中約定對專(zhuān)項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。

　　采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會(huì )應當在表決期限屆滿(mǎn)后將初步表決結果予以公示，并規定不少于十五日的催告期。未提出反對意見(jiàn)的業(yè)主在催告期內提出反對意見(jiàn)的，計入反對票總數；最終表決結果以催告期屆滿(mǎn)時(shí)的票數為準。

　　異議方式投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢(xún)、復制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監督。

　　第五十七條業(yè)主大會(huì )成立前，物業(yè)專(zhuān)項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門(mén)設立的物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構代管。業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )決定自行管理或者委托代管。物業(yè)專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理的，業(yè)主大會(huì )應當依照有關(guān)法律、法規和國家、省有關(guān)規定籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

　　第五十八條設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當采取措施，支持老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備的改造建設。

　　老舊住宅小區業(yè)主需要增設電梯的，規劃、國土資源、住房和城鄉建設、質(zhì)量技術(shù)監督、財政、消防等有關(guān)部門(mén)應當根據國家和省有關(guān)規定予以支持。

　　第六章監督管理

　　第五十九條縣級人民政府發(fā)展和改革、城鄉規劃、住房和城鄉建設、城市管理、公安、環(huán)境保護、衛生和計生、園林等部門(mén)應當依照職責分工，加強物業(yè)管理區域內物業(yè)服務(wù)收費、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛生、園林綠化等方面的監督管理，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系方式。

　　前款規定的部門(mén)接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報，應當及時(shí)進(jìn)行調查、處理，并將調查、處理結果告知投訴舉報人。

　　第六十條住宅專(zhuān)項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門(mén)的審計監督。

　　住宅專(zhuān)項維修資金的財務(wù)管理和會(huì )計核算應當依法接受財政部門(mén)監督。

　　第六十一條省人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當組織建立全省統一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息并通過(guò)本部門(mén)網(wǎng)站向社會(huì )公布。

　　設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，及時(shí)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)信息納入統一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺。業(yè)主、物業(yè)使用人有權對本物業(yè)管理區域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息依法進(jìn)行監督。

　　第六十二條街道辦事處或鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )、企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì )團體和其他組織應當支持城鄉社區人民調解組織及時(shí)調解物業(yè)糾紛，鼓勵社會(huì )工作者、人民調解員、法律專(zhuān)業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調解。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依照法律、法規及物業(yè)服務(wù)合同約定落實(shí)安全防范措施，將安全臺賬按月送交居(村)民委員會(huì )。

　　居(村)民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處或鄉鎮人民政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范措施的落實(shí)情況進(jìn)行指導監督。

　　第六十四條設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問(wèn)題。

　　街道辦事處或鄉鎮人民政府應當及時(shí)召集縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、公安派出所、司法所、居(村)民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主代表參與協(xié)調解決物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛。

　　第七章法律責任

　　第六十五條違反本條例第二十六條第一款規定，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行承接查驗義務(wù)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

　　第六十六條違反本條例第四十五條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)正當理由拒不移交有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)財物的，業(yè)主委員會(huì )可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十七條違反本條例第四十八條第一款第一項規定，改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，造成他人損失的，依法承擔賠償責任；違反第五項規定，違法搭建建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府城市管理執法部門(mén)責令限期拆除。

　　第六十八條違反本條例規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同不符合約定導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第七十條縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)、街道辦事處或鄉鎮人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監督管理職責的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十一條違反本條例規定的其他行為，法律、法規規定處罰的，從其規定。

　　第八章附則

　　第七十二條本條例下列用語(yǔ)的含義是：

　　(一)業(yè)主，是指房屋的所有權人；

　　(二)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

　　(三)共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

　　(四)共用設施設備，是指物業(yè)管理區域內建設費用已分攤進(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等；

　　(五)公示，是指在物業(yè)管理區域的公告欄及其他顯著(zhù)位置和物業(yè)管理信息平臺公開(kāi)張貼、發(fā)布信息。

　　第七十三條業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )指導細則、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度、物業(yè)保修金管理辦法及住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類(lèi)制度等，由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照《湖南省地方立法條例》的有關(guān)規定制定。

　　第七十四條本條例自1月1日起施行。

物業(yè)管理條例2

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理和對物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理，適用本條例。

　　第三條 市和各區(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監督管理。

　　市和各區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)具體負責轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)應當按照各自法定職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　街道辦事處(鎮人民政府)按照本條例的規定，負責物業(yè)管理活動(dòng)中的協(xié)調和指導工作。

　　第四條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理。

　　第五條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)管理法律、法規的規定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，實(shí)施物業(yè)管理;業(yè)主應當支持、配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第六條 建立業(yè)主名冊制度。

　　業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會(huì )建立和管理。實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后移交其管理。

　　業(yè)主變更的，新業(yè)主應當在業(yè)主名冊上進(jìn)行變更登記。

　　第七條 物業(yè)管理區域的劃分應當考慮城市規劃、建筑規模、社區建設、物業(yè)的共用設施設備以及公共配套項目等因素。

　　新建住宅區，包括分期建設或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的住宅區，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，應當向區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的要求，區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處(鎮人民政府)，按照本條第一款和第二款的規定劃分物業(yè)管理區域。

　　尚未劃分或者需要調整物業(yè)管理區域的，由區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處(鎮人民政府)按照實(shí)際情況劃分或者調整。住宅區跨區(市)的，由市物業(yè)管理行政管理部門(mén)按照本條第一款和第二款的規定劃分或者調整物業(yè)管理區域。

　　第八條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。

　　只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。

　　第九條 符合下列條件之一的，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)書(shū)面報告物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等有關(guān)情況，并提供業(yè)主名冊;建設單位未及時(shí)書(shū)面報告的，業(yè)主可以向區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求:(一)入住率達到百分之五十以上的;(二)入住率達到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續已滿(mǎn)兩年的。

　　區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)接到建設單位的書(shū)面報告或者業(yè)主的書(shū)面要求后，應當和物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮人民政府)組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組�；I備組成員由業(yè)主代表和居民委員會(huì )成員組成。

　　籌備組成員名單確定后三日內，應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公示。

　　第十條 籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;(二)參照物業(yè)管理行政管理部門(mén)制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì )議事規則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;

　　(三)登記和確認業(yè)主身份;

　　(四)確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

　　(五)其他準備工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十一條 籌備組應當自組成之日起三十日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )、制定業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)主公約等。

　　業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之日起成立。

　　第十二條 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，籌備組應當事先將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)和議程通知所在區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)、街道辦事處(鎮人民政府)和居民委員會(huì )，邀請其派代表參加。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

　　業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議三日前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需要投票表決的，業(yè)主的意見(jiàn)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票時(shí)如實(shí)反映。

　　業(yè)主大會(huì )決定的事項應當由業(yè)主委員會(huì )作出書(shū)面記錄并存檔。

　　業(yè)主大會(huì )決定的事項應當在三日內，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公布。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì )決定的事項對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反法律、法規、規章的規定。

　　第十五條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、議題提出及確定方式、業(yè)主投票權確定辦法和業(yè)主委員會(huì )的組成、任期、換屆及成員的更換等事項依法作出規定。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，憑下列資料在所在區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)備案:(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;(三)業(yè)主委員會(huì )成員的名單和基本情況。

　　業(yè)主委員會(huì )成員名單應當在備案后三日內以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公布。

　　業(yè)主委員會(huì )成員依照業(yè)主大會(huì )議事規則更換的，應當按照本條第一款和第二款的規定備案和公布。

　　第十七條 經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )備案時(shí)，區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)應當出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì )應當在任期屆滿(mǎn)的兩個(gè)月前，向區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)提交書(shū)面報告，并在區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)和街道辦事處(鎮人民政府)的指導下，組織業(yè)主成立換屆改選小組，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后未組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的，所在區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)和街道辦事處(鎮人民政府)接到業(yè)主的書(shū)面要求后，應當組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起三十日內召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起十日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。

　　第十九條 同一物業(yè)管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組履行下列職責:

　　(一)討論業(yè)主大會(huì )擬討論的事項;

　　(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議，表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十條 住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區域內的非住宅物業(yè))的建設單位應當通過(guò)招投標的方式公開(kāi)選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)所在區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　第二十一條 建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應當包括服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時(shí)間等內容。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)銷(xiāo)售合同，應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。

　　第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同應當約定期限，最長(cháng)不得超過(guò)二年。分期建設的物業(yè)除外。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿(mǎn)，尚未成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，繼續從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應當按照物業(yè)銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準交納物業(yè)服務(wù)費用。但業(yè)主大會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應當退出。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再繼續從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿(mǎn)前二個(gè)月通知業(yè)主。

　　第二十三條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約，并向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)銷(xiāo)售合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。

　　第二十四條 建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時(shí)，區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)應當查驗下列資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，應當全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等進(jìn)行查驗，登記造冊。

　　第二十五條 建設單位應當按照開(kāi)發(fā)建設總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)管理用房，最低不得少于一百平方米。規劃行政主管部門(mén)在審批建設工程規劃時(shí)，應當審查該工程規劃設計是否符合前款規定。對不符合規定要求的，不予核發(fā)有關(guān)證件。

　　建設單位在申請商品房預售許可證和房地產(chǎn)權屬登記時(shí)，應當提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關(guān)資料。房地產(chǎn)權屬登記機關(guān)在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房地產(chǎn)權屬登記時(shí)，應當在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)。

　　第二十六條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房的有關(guān)情況在物業(yè)管理區域內公示，無(wú)償使用物業(yè)管理用房并負責維護。

　　物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買(mǎi)賣(mài);未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改作他用。

　　第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的.物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買(mǎi)受人按照物業(yè)銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔;物業(yè)銷(xiāo)售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照之日起三十日內，持規定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請資質(zhì)。物業(yè)管理行政管理部門(mén)應當建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會(huì )公開(kāi)。

　　第二十九條 一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續聘、解聘由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定。

　　物業(yè)服務(wù)合同草案應當在物業(yè)管理區域內公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

　　第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列事項:(一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;(二)物業(yè)管理區域內公共秩序的維護和安全巡查;(三)物業(yè)管理區域內車(chē)輛行駛及停放秩序的管理;(四)庭院綠地及其設施的養護管理;(五)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護;(六)通知有關(guān)單位維修市政公用設施;(七)物業(yè)服務(wù)合同確定的其他事項。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費按照市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并接受價(jià)格主管部門(mén)的監督檢查。

　　物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的要求提供特約服務(wù)的，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第三十二條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，但是業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位按照標準全額交納。

　　第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過(guò)三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費用。但物業(yè)服務(wù)合同約定先服務(wù)后收費的，從其約定。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續簽以及出現法定或者約定提前中止合同情形的，應當提前二個(gè)月通知對方。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當在區(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)的監督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )，由業(yè)主委員會(huì )移交給業(yè)主大會(huì )新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十五條 有關(guān)執法機關(guān)進(jìn)入物業(yè)管理區域依法執行公務(wù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。

　　對物業(yè)管理區域內發(fā)生的違反規劃、治安、消防、環(huán)境保護、物業(yè)裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法及時(shí)處理。

　　第三十六條 物業(yè)管理行政管理部門(mén)應當建立投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第三十七條 物業(yè)管理區域內按照規劃建設的共用建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　第三十八條 物業(yè)管理區域內的停車(chē)場(chǎng)(庫)，應當提供給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。

　　第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護責任。

　　前款所列單位在物業(yè)管理區域內進(jìn)行工程施工，應當在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現場(chǎng)的恢復工作。

　　第四十條 業(yè)主裝修房屋，應當遵守國家和本市的規定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。

　　業(yè)主裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。

　　第四十一條 物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金按照國家有關(guān)規定籌集，歸業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和大型設施設備的更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十二條 進(jìn)行住宅建設工程招標時(shí)，建設單位應當在招標文件中明確按照工程價(jià)款結算總額百分之五的比例預留建設工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進(jìn)行約定。建設工程質(zhì)量保證金應當專(zhuān)戶(hù)儲存，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期內的保修。

　　住宅建設工程竣工結算后，建設單位應當按照合同約定及時(shí)向施工單位支付工程結算價(jià)款并預留保證金。

　　因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應當負責維修，并承擔鑒定及維修費用。施工單位不維修也不承擔費用的，建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關(guān)費用。

　　合同約定的保證金預留期滿(mǎn)后，建設單位應當向施工單位返還保證金。

　　第四十三條 業(yè)主大會(huì )決定利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第六章 法律責任

　　第四十四條 違反本條例規定，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》應當由物業(yè)管理行政主管部門(mén)給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)依法給予行政處罰。

　　第四十五條 違反本條例規定，依法應當由工商、價(jià)格、公安、環(huán)境保護、城市管理、城市園林綠化等部門(mén)處罰的，由有關(guān)部門(mén)依法給予行政處罰。

　　第四十六條 當事人對行政機關(guān)的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機關(guān)依法申請人民法院強制執行。

　　第四十七條 對物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為，有關(guān)行政管理部門(mén)發(fā)現或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由其上級行政機關(guān)或者監察機關(guān)責令改正;造成嚴重后果的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附 則

　　第四十八條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地等。

　　本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　第四十九條 本條例自20xx年1月1日起施行。

物業(yè)管理條例3

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監督管理活動(dòng)。

　　第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。

　　第五條省人民政府建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　設區的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者建設行政主管部門(mén)(以下統稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))，負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　城管執法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、財政、民政、價(jià)格、公安、城鄉規劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區、商業(yè)區、工礦區及機關(guān)、學(xué)校、醫院等實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵采用節能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節物業(yè)管理區域

　　第八條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

　　分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。

　　第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書(shū)、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　第十條物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門(mén)按照本條例的規定重新進(jìn)行劃分登記，但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積且已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節配套建筑與設施設備

　　第十一條物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。

　　物業(yè)管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定：

　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十三條住宅小區內城管執法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會(huì )用房，應當按照規劃要求進(jìn)行配套建設。

　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來(lái)源應當在項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中載明。

　　第十四條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第十五條物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定屬于建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。

　　第十六條住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的各類(lèi)建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開(kāi)發(fā)費)，并根據公用事業(yè)價(jià)格改革和調整情況逐步核減，交由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專(zhuān)項用于住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的投資建設。住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備歸專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)和計量裝置。

　　第十七條本條例實(shí)施前建設的住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。

　　第十八條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù)，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　各級人民政府和有關(guān)主管部門(mén)應當加強對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監督管理，督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設和維護管理義務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。

　　第二十條城鄉規劃、建設行政主管部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。

　　第三節前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條建設單位應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)十日前，持招標公告或者投標邀請書(shū)、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監督。

　　第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十四條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶(hù)計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

　　(三)小區用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，并安裝分戶(hù)計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和供熱分戶(hù)控制裝置;

　　(五)電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

　　(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設施建設;

　　(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環(huán)境衛生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設施建設;

　　(九)按照規劃要求完成綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置;

　　(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

　　(十一)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅小區進(jìn)行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉規劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門(mén)的監管，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理綜合驗收備案手續。

　　第二十五條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第二十六條建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第二十七條建設單位應當在物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　鼓勵建設單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。

　　第三章業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第一節業(yè)主大會(huì )籌備組

　　第二十八條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時(shí)報告物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;

　　(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二節業(yè)主大會(huì )

　　第三十一條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )職責。

　　第三十二條業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(三)監督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的'決定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)決定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。

　　第三十三條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶(hù)數計算的，一戶(hù)計算為一票;建設單位未售出的專(zhuān)有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時(shí)管理規約規定。

　　第三十五條物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。

　　第三十六條業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )負責召集，每年至少召開(kāi)一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　第三節業(yè)主委員會(huì )

　　第三十七條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，業(yè)主委員會(huì )依照國家有關(guān)法律、法規和業(yè)主大會(huì )的授權開(kāi)展活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監督管理規約的實(shí)施;

　　(六)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第三十八條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

　　執行委員負責業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區居民委員會(huì )任職。

　　第三十九條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內書(shū)面告知物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　第四十條業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定及議事規則召開(kāi)會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會(huì )派人參加會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出決定之日起三日內，將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。

　　第四十一條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將業(yè)主委員會(huì )印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì );不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協(xié)調督促其移交。

　　第四十二條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求的;

　　(二)拒不履行委員職責的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　第四十三條業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及執行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節一般規定

　　第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約的規定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規劃規定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛生規定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )、飼養動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )發(fā)現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門(mén)。

　　第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。

　　業(yè)主應當按照垃圾分類(lèi)收集的有關(guān)規定傾倒垃圾。

　　第四十六條業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約，將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當向業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )提出書(shū)面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續。

　　第二節住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續;按照規定需要報有關(guān)部門(mén)批準的，應當依法辦理批準手續。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權按照管理規約或者臨時(shí)管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

　　住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內容和實(shí)施期限;

　　(二)允許施工的時(shí)間;

　　(三)廢棄物的清運與處置;

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項;

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責任;

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節車(chē)庫與車(chē)位的使用

　　第五十條車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車(chē)庫租賃費的標準按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用;車(chē)庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。

　　第五十一條占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮車(chē)庫租賃費的價(jià)格等因素確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )和城鄉規劃主管部門(mén)同意的情況下，建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。

　　利用地下空間建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。

　　第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區域內停放汽車(chē)的，應當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車(chē)位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。

　　業(yè)主對汽車(chē)有看管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四節業(yè)主自治管理

　　第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第五十六條管理規約、臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

　　管理規約、臨時(shí)管理規約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì )督促其交納，并可以在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置予以公示。

　　第五十七條提倡業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以協(xié)助。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì )決定;未作決定的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務(wù)費。

　　第五十八條業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置書(shū)面公告專(zhuān)項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務(wù)費的收支情況予以公告。

　　第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第一節物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　第六十二條物業(yè)主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無(wú)償服務(wù)。

　　第二節行業(yè)自律

　　第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)主管部門(mén)的指導下，建立行業(yè)自律組織，規范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規定，制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門(mén)建立健全信用檔案。

　　第六章物業(yè)服務(wù)

　　第一節物業(yè)服務(wù)內容與合同

　　第六十六條物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區域環(huán)境衛生的維護;

　　(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)其他物業(yè)管理事項。

　　第六十七條業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內，向物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　第六十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應當依據合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)清算預收、代收的有關(guān)費用;

　　(五)法律、法規規定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二節物業(yè)服務(wù)收費

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)，根據住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況等，制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì )公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長(cháng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標準應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費。

　　第七十三條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

　　第七章物業(yè)的維護

　　第一節建設單位的保修責任

　　第七十四條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。

　　第七十五條新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位購買(mǎi)了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過(guò)住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。

　　第七十六條建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第七十七條物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門(mén)應當將與分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。

　　第七十八條物業(yè)主管部門(mén)應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)制定。

　　第二節專(zhuān)有部分的維護

　　第七十九條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的養護、維修，由業(yè)主負責。

　　業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)養護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第八十條業(yè)主長(cháng)期空置物業(yè)時(shí)，應當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)有部分的養護、維修、管理等事項進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十一條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養。

　　第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專(zhuān)項維修資金存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規定執行。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專(zhuān)項維修資金。

　　第四節專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護

　　第八十三條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當承擔分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí)，業(yè)主應當予以配合。

　　第八十四條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　第八章社區物業(yè)管理與舊住宅區物業(yè)管理

　　第一節社區物業(yè)管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第八十六條物業(yè)管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環(huán)境保護等部門(mén)應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。

　　第八十七條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執法、物業(yè)管理等部門(mén)參加。

　　聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題;

　　(三)物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區管理的銜接和配合;

　　(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。

　　第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區居民委員會(huì )或者聯(lián)席會(huì )議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理區域內開(kāi)展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當給予協(xié)助、配合。

　　第二節舊住宅區物業(yè)管理

　　第九十條設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區，應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。

　　舊住宅區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。

　　舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開(kāi)發(fā)項目設施不配套等遺留問(wèn)題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備改造應當達到分戶(hù)計量、分戶(hù)控制條件，其建設支出由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

　　第九十一條舊住宅區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規定建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門(mén)、單位承擔的環(huán)衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第九十二條舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì )成立前的物業(yè)管理，由社區居民委員會(huì )組織實(shí)施。

　　第九十三條未建立專(zhuān)項維修資金制度的舊住宅區，業(yè)主應當按照國家和省有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專(zhuān)項維修資金。有車(chē)位場(chǎng)地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金。

　　第九章法律責任

　　第九十四條違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。

　　第九十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續、履行相應義務(wù)的，處以五萬(wàn)元以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū);

　　(三)建設單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以?xún)汕г�以上一萬(wàn)元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

　　第九十八條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十九條物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見(jiàn)的;

　　(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進(jìn)行監管的;

　　(三)未按照本條例規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的;

　　(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專(zhuān)項維修資金的;

　　(五)未按照本條例規定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議的;

　　(六)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時(shí)作出處理的;

　　(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規定執行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

物業(yè)管理條例4

　　通過(guò)對《秦皇島市物業(yè)管理條例》的學(xué)習，有如下心得：

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權�！稐l例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會(huì )上的投票權數的界定;《條例》規定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會(huì )討論和決定，業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成。。

　　二、進(jìn)一步規范和明確了物業(yè)收費

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業(yè)主受傳統的福利性管理影響較深，不愿交管理費;還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長(cháng)期閑置，給物業(yè)費的收取帶來(lái)困難。二是收費行為不規范�！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！稐l例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的'定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成;根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國家和秦皇島市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的規定協(xié)商確定，隨著(zhù)我市物業(yè)管理收費等級標準的出臺更規范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)收費行為。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的行為，將受到業(yè)主委員會(huì )和法律的監督。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)管理條例5

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。省《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會(huì )上的投票權數的界定；《條例》規定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會(huì )討論和決定，業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成。如有20%以上的業(yè)主提議，即可召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )。

　　二、進(jìn)一步規范和明確了物業(yè)收費

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業(yè)主受傳統的福利性管理影響較深，不愿交管理費；還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長(cháng)期閑置，給物業(yè)費的收取帶來(lái)困難。二是收費行為不規范�！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！稐l例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成；根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國家和浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的規定協(xié)商確定，隨著(zhù)我市物業(yè)管理收費等級標準的出臺更規范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)收費行為。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的行為，將受到業(yè)主委員會(huì )和法律的監督。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　三、規范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　相當一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運作上受到制約，缺少獨立性和經(jīng)營(yíng)自主性，影響專(zhuān)業(yè)化水平的提高；有些開(kāi)發(fā)項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問(wèn)題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設施不完善，有的`開(kāi)發(fā)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續的管理工作帶來(lái)重大困難。當住宅出現質(zhì)量問(wèn)題或住區環(huán)境問(wèn)題時(shí)，由于建設和管理職責不清，一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權責不清，會(huì )產(chǎn)生很多的混淆，使問(wèn)題難以解決。為了加強開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理的銜接，加強對建設單位的監督，《條例》規定，建設單位要在物業(yè)管理區域內配置7%的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。同時(shí)對于違反上述規定的《條例》制定了一系列的處罰措施，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在規劃、設計、施工階段應聘請物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，前期物業(yè)服務(wù)所需費用由建設單位承擔。這樣，令業(yè)主困惑的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題得以破解。促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制的形成。

　　四、住房共用部位維修資金要專(zhuān)款專(zhuān)用，維修保證金得以規范

　　業(yè)主應交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項維修資金�！稐l例》規定，專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開(kāi)發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區、街道的關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會(huì )在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個(gè)方面，都存在著(zhù)根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會(huì )是代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區建設，尤其在社區服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì )、社區委員會(huì )、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng )造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區委員會(huì )的認識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規定，在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受監督。住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。要努力創(chuàng )建物業(yè)管理與社區建設良性互動(dòng)的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )共同努力，只有物業(yè)管理與社區建設共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng )造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化居住環(huán)境。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位關(guān)系。

　　長(cháng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費無(wú)償地轉嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費用的不合理現象。而代收代繳費用的過(guò)程中，又存在著(zhù)總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費標準的方法，讓用戶(hù)承擔。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費標準的做法又違反了國家價(jià)格法的有關(guān)規定，屬于亂收費的范疇。這樣就使得這些費用沒(méi)有辦法落實(shí)，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負擔。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來(lái)行使合同的權利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場(chǎng)規律直接提供服務(wù)與收費。向業(yè)主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的權利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費用，也沒(méi)有權利向業(yè)主收取這些費用。費用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費，會(huì )導致交易成本增高，對當事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費用，可以節省當事人的時(shí)間和金錢(qián)，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權益，針對目前物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場(chǎng)規律做出了規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著(zhù)自來(lái)水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　七、進(jìn)一步規范了住房維修資金制度。

　　新建商品房由個(gè)人出資購買(mǎi)，產(chǎn)權歸個(gè)人所有，原有公有住房也通過(guò)房改的辦法，將產(chǎn)權出售給個(gè)人。隨著(zhù)房屋權屬逐步向個(gè)人化轉變，住房產(chǎn)權多元化格局逐漸形成，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個(gè)人來(lái)承擔。但是，有的開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專(zhuān)項維修資金挪做它用，使住宅區的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了業(yè)主的權益，造成了十分惡劣的影響。同時(shí)，由于長(cháng)期受傳統公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對專(zhuān)項維修資金認識不足，不愿意交納專(zhuān)項維修資金，錯誤的認為這無(wú)形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待；有的業(yè)主認為，既然交納了物業(yè)管理費，住宅區的共用部位共用設施設備的維修養護就應該由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔。實(shí)際上，購房款是一次性交納的購買(mǎi)房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專(zhuān)項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項維修資金。同時(shí)規定：專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益，也應主要用于補充專(zhuān)項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會(huì )穩定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例6

　　1、開(kāi)發(fā)商承擔首次業(yè)主大會(huì )籌備經(jīng)費

　　據初步統計，截至去年9月份，我省實(shí)施物業(yè)管理項目9202個(gè)，召開(kāi)了首次業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )的只有2764個(gè)，不到三分之一。為了解決首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì )成立比例低的問(wèn)題，【條例規定】建設單位應當向鄉鎮、街道報送成立業(yè)主大會(huì )需要的文件資料，并承擔首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費。同時(shí)，規定業(yè)主主動(dòng)籌備成立業(yè)主大會(huì )的，鄉鎮、街道應當加強指導，并參加籌備組;業(yè)主未及時(shí)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的，由鄉鎮、街道組建籌備組。

　　2、小區可使用共有部分增設電梯

　　我省不少老舊小區并未安裝電梯，這給很多老年人帶來(lái)了出行上的困難。為了適應人口老齡化的發(fā)展趨勢，解決老人上、下樓難的問(wèn)題，【條例規定】對住宅物業(yè)增設電梯做出明確規定。具體來(lái)說(shuō)，住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進(jìn)行改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，符合規劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規和技術(shù)標準，并且依法辦理相關(guān)批準手續。此外，老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

　　3、小區內禁止違規養寵物

　　【條例明確】物業(yè)管理區域內禁止13種行為。除了擅自變動(dòng)房屋承重結構、亂扔垃圾、損壞公共綠化、違反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)等規定外，違反規定飼養寵物被列入了禁止行為中。此外，違反法律、法規和管理規約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途也被列入了禁止行為中。違反上述禁止性規定的，業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)進(jìn)行依法制止或處理。

　　4、首次明確執法進(jìn)小區

　　對于小區范圍內發(fā)生的事務(wù)，執法部門(mén)是否應該進(jìn)入小區進(jìn)行管理，我省此前并無(wú)明文規定�！緱l例規定】對有關(guān)部門(mén)進(jìn)小區執法予以明確，并規定有關(guān)部門(mén)應當在小區內公布聯(lián)系方式�？h級人民政府城市管理、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛生、城鄉規劃、園林等部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費、環(huán)境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。有關(guān)部門(mén)應當自收到投訴之日起十五日內進(jìn)行調查，并將調查或處理結果答復投訴人。

　　5、八種情形動(dòng)用維修資金更簡(jiǎn)便

　　專(zhuān)項維修資金的使用難備受社會(huì )關(guān)注。我省專(zhuān)項維修資金目前已結存了200億元，結存資金較多的原因除了新建住宅小區較多的因素外，申請提取資金的條件、程序復雜也讓維修資金的使用并不容易。今后，這一情況將得到改善�！緱l例規定】發(fā)生危及安全的八種情形，可以直接申請使用專(zhuān)項維修資金：屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設施損壞的';公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的;樓體外立面有脫落風(fēng)險的;專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;二次供水設施損壞的;其他危及房屋安全的情形。應急維修費用應當向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬中按照專(zhuān)有面積分攤列支。

　　6、符合條件的較大小區可劃分為不同物業(yè)區域

　　【條例規定】規模較大的住宅小區，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業(yè)管理區域。

　　7、開(kāi)發(fā)商不得拒絕出租未售車(chē)位

　　【條例明確】物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本區域內業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過(guò)出租、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當公開(kāi);業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。

　　8、公共經(jīng)營(yíng)收益需單獨列賬

　　利用小區公共道路用于停放車(chē)輛，停車(chē)費收益到底歸誰(shuí)?在小區電梯等共用設施設備上從事廣告經(jīng)營(yíng)，收益怎么分配?上述問(wèn)題是很多老百姓關(guān)心的事情�！緱l例明確】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將屬于業(yè)主共有的車(chē)輛停放費、公共經(jīng)營(yíng)收益單獨列賬。收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，百分之七十納入專(zhuān)項維修資金，其余部分用于補貼物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主委員會(huì )委員的補貼和執行秘書(shū)的酬金。建立物業(yè)管理區域公共經(jīng)營(yíng)收益財務(wù)賬目定期審計和公示制度。

　　9、公共服務(wù)設施權屬有明確規定

物業(yè)管理條例7

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。

　　二、進(jìn)一步規范和明確了物業(yè)收費。

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！稐l例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的.定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成；根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)。

　　三、規范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　《條例》規定，建設單位要在物業(yè)管理區域內配置7%的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。

　　四、住房共用部位維修資金要專(zhuān)款專(zhuān)用，維修保證金得以規范。

　　業(yè)主應交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項維修資金�！稐l例》規定，專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開(kāi)發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區、街道的關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體。但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系�；プ饔�，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位關(guān)系。

　　針對目前物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場(chǎng)規律做出了規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著(zhù)自來(lái)水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　七、進(jìn)一步規范了住房維修資金制度。

　　購房款是一次性交納的購買(mǎi)房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專(zhuān)項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項維修資金。同時(shí)規定：專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益，也應主要用于補充專(zhuān)項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會(huì )穩定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例8

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理，依照《物業(yè)服務(wù)管理條例》等相關(guān)法律法規和國家標準，制定本條例。

　　第二條本條例適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶(hù)及物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的行為。

　　第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主、業(yè)戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，遵守相關(guān)法律法規和標準，維護社區和諧穩定，促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展。

　　第四條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的合法權益，遵守相關(guān)法律法規和標準，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)工作。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當遵守相關(guān)法律法規和標準，積極開(kāi)展服務(wù)工作，弘揚職業(yè)精神，維護社區和諧穩定。

　　第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當根據物業(yè)類(lèi)型和業(yè)主、業(yè)戶(hù)需求，制定相應的服務(wù)標準，并向社區居民公示。

　　第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當實(shí)行責任險、侵權責任險等保險制度，維護社區居民合法權益。

　　第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法納稅，不得逃稅、偷稅、抗稅等行為，保證公共設施和服務(wù)設備的正常運行。

　　第二章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理

　　第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法登記，持有相應的營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)，開(kāi)展合法的服務(wù)工作。

　　第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當設立健全的管理機構和組織架構，嚴格按照職責分工，科學(xué)決策，做好服務(wù)工作。

　　第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當進(jìn)行人員管理，由專(zhuān)業(yè)人員負責招聘、培訓和調整從業(yè)人員，確保從業(yè)人員具有應有的資格和能力。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強質(zhì)量控制，定期對自身服務(wù)工作進(jìn)行考核和評價(jià)，保持服務(wù)水平的穩定。

　　第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立健全社區居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通機制和投訴處理機制，及時(shí)妥善處理社區居民的投訴和意見(jiàn)。

　　第三章業(yè)主、業(yè)戶(hù)的權利與義務(wù)

　　第十四條業(yè)主、業(yè)戶(hù)享有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的`服務(wù)范圍內的各種基本服務(wù)，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規定繳納服務(wù)費用。

　　第十五條業(yè)主、業(yè)戶(hù)有權對其所居住的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監督和檢查，并有權提出合理的意見(jiàn)和建議。

　　第十六條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當保持社區公共設施和服務(wù)設備的正常使用狀態(tài)，不得損壞和污染公共設施和服務(wù)設備。

　　第十七條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當遵守社區的規章制度和公共秩序，并自覺(jué)遵守相關(guān)法律法規和標準。

　　第十八條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展安全防范、消防措施、環(huán)境衛生等工作，依法配合各項檢查和審批工作。

　　第四章物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的行為規范

　　第十九條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當修養良好、品行端正，具有一定的職業(yè)素養和服務(wù)意識。

　　第二十條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓、考核和認證，取得職業(yè)資格證書(shū)，并將現場(chǎng)服務(wù)情況及時(shí)匯報給管理人員。

　　第二十一條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當嚴格履行服務(wù)承諾，做好服務(wù)工作，積極協(xié)調業(yè)主和居民之間的關(guān)系，解決矛盾糾紛。

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當保守業(yè)主、業(yè)戶(hù)信息和個(gè)人隱私，不得泄露和濫用相關(guān)信息。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當維護社區安全和諧，不得參與任何違法犯罪活動(dòng)，發(fā)生違法犯罪行為，要立即報警。

　　第五章違法行為和處理

　　第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶(hù)和從業(yè)人員有下列行為之一的，應當受到相應的處罰：

　�。ㄒ唬┻`反相關(guān)法律法規和標準的行為；

　�。ǘ�）違反服務(wù)協(xié)議的行為；

　�。ㄈ�）未按期繳納服務(wù)費用的行為；

　�。ㄋ模�損壞和污染公共設施和服務(wù)設備的行為；

　�。ㄎ澹┕室馄茐纳鐓^公共秩序和治安的行為；

　�。�六）干擾和阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常工作的行為。

　　第二十五條對于本條例未涉及的違法行為，應當由有關(guān)法律法規和標準予以處理。

　　第六章附則

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶(hù)和從業(yè)人員應當遵守本條例規定的各項要求，提高服務(wù)水平，打造和諧社區。

　　第二十七條本條例自發(fā)布之日起施行。如有異議，按照相關(guān)法律法規和標準處理。

物業(yè)管理條例9

　　通過(guò)這段時(shí)間對物業(yè)管理條例的學(xué)習，對物業(yè)行業(yè)管理和相關(guān)法律法規、責任、義務(wù)的界定有了更深刻的理解：

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權�！稐l例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會(huì )上的投票權數的'界定；《條例》規定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會(huì )討論和決定，業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成。

　　二、進(jìn)一步規范和明確了物業(yè)管理及糾紛事宜--引入第三方評估公司

　　條例第七條明確寫(xiě)出業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構，開(kāi)展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動(dòng)，此項可以使物業(yè)管理過(guò)程中平衡各方關(guān)系，各項事宜均可落地實(shí)施。

　　三、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區、街道的關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會(huì )在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個(gè)方面，都存在著(zhù)根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理服務(wù)范圍，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )是代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區建設，尤其在社區服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì )、社區委員會(huì )、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng )造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區委員會(huì )的認識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規定，在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受監督。住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。

　　要努力創(chuàng )建物業(yè)管理與社區建設良性互動(dòng)的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )共同努力，只有物業(yè)管理與社區建設共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng )造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化居住環(huán)境。

　　通過(guò)對物業(yè)管理的條例的學(xué)習，和以往工作經(jīng)驗的進(jìn)行對照總結，能夠深刻的了解自己工作中的不足，進(jìn)行及時(shí)查漏補缺。

物業(yè)管理條例10

　　為了維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，規范物業(yè)服務(wù)和監督管理活動(dòng)，制定了《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》并將于20xx年10月1日實(shí)施，下面是詳細內容。

　　湖北省人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告

　�。ǖ诙�〇〇號）

　　《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》已由湖北省第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十三次會(huì )議于20xx年7月28日通過(guò)，現予公布，自20xx年10月1日起施行。

　　湖北省人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )

　　20xx年7月28日

　　第一章總則

　　第一條為了維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，規范物業(yè)服務(wù)和監督管理活動(dòng)，營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內的物業(yè)服務(wù)及其監督管理活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主自行或者通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等形式，對房屋及其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護和管理，維護物業(yè)區域內環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設規劃和社會(huì )治理體系，建立物業(yè)服務(wù)綜合協(xié)調機制和目標責任制，完善激勵政策和措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區建設。

　　第四條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監督管理工作，依法履行下列職責：

　�。ㄒ唬�對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監督管理；

　�。ǘ�）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織開(kāi)展信用評價(jià)；

　�。ㄈ�）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行業(yè)務(wù)指導、培訓和監督管理；

　�。ㄋ模�對物業(yè)的使用與維護進(jìn)行監督管理；

　�。ㄎ澹�對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導和監督；

　�。�六）對物業(yè)保修金和住宅專(zhuān)項維修資金的交存、使用進(jìn)行監督管理；

　�。ㄆ撸┙�立、維護物業(yè)服務(wù)和管理電子信息平臺；

　�。ò耍┨幚砦飿I(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴；

　�。ň牛┓�律、法規規定的其他職責。

　　縣級以上人民政府城鄉規劃、建設、國土資源、公安、民政、環(huán)境保護、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監督、價(jià)格等行政主管部門(mén)，按照各自職責共同做好物業(yè)服務(wù)監督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織領(lǐng)導和民政部門(mén)指導監督下，依法組織和指導本轄區內的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )，監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，協(xié)調物業(yè)服務(wù)與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，調解物業(yè)服務(wù)糾紛；居（村）民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的工作。

　　物業(yè)服務(wù)和管理應當納入基層精神文明建設的考核內容。

　　第六條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會(huì )議制度。

　　聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，房產(chǎn)、公安、民政、城市管理等行政主管部門(mén)和居（村）民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)中需要協(xié)調的問(wèn)題。

　　第七條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第二章物業(yè)區域的規劃與建設

　　第八條物業(yè)區域的劃分，應當遵循規劃優(yōu)先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

　　城鄉規劃行政主管部門(mén)審查項目規劃設計方案時(shí)，應當征求房產(chǎn)行政主管部門(mén)對物業(yè)區域劃分的意見(jiàn)。

　　第九條建設單位應當根據建設項目用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖，結合物業(yè)的共用設施設備、社區建設等因素劃分物業(yè)區域。

　　物業(yè)配套設施設備共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)區域；規模過(guò)大劃分為一個(gè)物業(yè)區域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)區域。

　　第十條建設單位應當在取得房屋預售許可或者現房銷(xiāo)售前，向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)區域的備案申請。房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當征求城鄉規劃行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會(huì )等單位的意見(jiàn)，自受理備案申請之日起二十日內核定并予以答復。

　　建設單位應當在核定的物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)區域詳細分布圖，以及屬于全體業(yè)主共有部分、共用設施設備的配置和建設標準，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　第十一條已投入使用但尚未劃分物業(yè)區域或者需要調整物業(yè)區域的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)征求城鄉規劃行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會(huì )以及相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)區域。

　　調整物業(yè)區域的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第十二條新建住宅的，建設單位應當按照下列要求在物業(yè)區域內配置物業(yè)服務(wù)用房：

　�。ㄒ唬┎坏陀诳偨ㄖ�面積千分之二，且最少不低于一百平方米；

　�。ǘ�）應當具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。

　　物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得分割、轉讓、抵押，也不得擅自變更用途。

　　業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其面積不低于二十平方米。

　　第十三條城鄉規劃行政主管部門(mén)在建設工程規劃許可過(guò)程中，應當對物業(yè)服務(wù)用房的設計指標進(jìn)行審查。

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋銷(xiāo)售許可時(shí)，應當對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。

　　第十四條集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，收益用于補充物業(yè)服務(wù)費。

　　第十五條新建住宅物業(yè)區域內的供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，應當符合國家技術(shù)標準和技術(shù)規范，并與主體工程同時(shí)設計、同時(shí)施工、同時(shí)交付。

　　建設項目竣工驗收合格后，建設單位應當將物業(yè)區域內供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護管理，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。

　　第十六條住宅物業(yè)區域內已投入使用的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備尚未移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護管理的，由業(yè)主大會(huì )決定是否移交。

　　決定移交的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國家技術(shù)標準和技術(shù)規范進(jìn)行驗收。驗收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。驗收不合格的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備尚在質(zhì)量保修期內的，其整改費用由建設單位承擔。

　　第十七條對配套設施設備不齊全的老舊住宅區，縣級以上人民政府應當制定老舊住宅區物業(yè)改造規劃和年度實(shí)施計劃，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務(wù)設施，改善老舊住宅區的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會(huì )應當在征求老舊住宅區業(yè)主意見(jiàn)后，劃分物業(yè)區域，并報房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第十八條房屋所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，認定為物業(yè)服務(wù)關(guān)系中的業(yè)主。

　　業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利、履行業(yè)主義務(wù)。委托應當以書(shū)面形式提交業(yè)主委員會(huì )。

　　第十九條一個(gè)物業(yè)區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )由物業(yè)區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數超過(guò)三百人的物業(yè)區域可以成立業(yè)主代表大會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )議事規則規定的職責，業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由業(yè)主大會(huì )決定。

　　業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第二十條符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開(kāi)物業(yè)區域內首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　�。ㄒ唬┙桓兜姆课輰�(zhuān)有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的；

　�。ǘ�）交付的房屋套數達到總套數百分之五十的；

　�。ㄈ�）自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數比例達到百分之二十的。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費根據物業(yè)區域規模、業(yè)主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔；老舊住宅區首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由縣級人民政府承擔。

　　第二十一條符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，建設單位應當書(shū)面報告房產(chǎn)行政主管部門(mén)；業(yè)主也可以向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的書(shū)面報告；房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當書(shū)面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到通知之日起三十日內組織成立業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十二條業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府和業(yè)主、居（村）民委員會(huì )、建設單位的代表組成，其中業(yè)主代表人數比例不低于二分之一；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業(yè)主意見(jiàn)后確定�；I備組組長(cháng)由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府的代表?yè)�任�?/p>

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組應當做好以下工作：

　�。ㄒ唬┐_認業(yè)主身份、業(yè)主人數以及業(yè)主所有的專(zhuān)有部分面積；

　�。ǘ�）確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內容以及表決規則；

　�。ㄈ�）起草業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會(huì )委員候選人名單；

　�。ㄎ澹┦状螛I(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式告知全體業(yè)主，前款第二項內容還應當在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公告。業(yè)主對前款內容有異議的，業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組應當記錄、處理并答復。

　　第二十三條建設單位應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送物業(yè)區域證明、房屋及建筑面積清冊、業(yè)主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將上述資料建檔保存。

　　第二十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論決定下列事項：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　�。ǘ�）選舉業(yè)主委員會(huì )、更換業(yè)主委員會(huì )委員或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)；

　�。ㄈ�）選聘、續聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理物業(yè)；

　�。ㄋ模�審議業(yè)主委員會(huì )提交的物業(yè)服務(wù)合同草案；

　�。ㄎ澹┮婪ɑI集、管理、使用住宅專(zhuān)項維修資金和物業(yè)保修金；

　�。�六）改建、重建共有建筑物及其附屬設施；

　�。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛�；

　�。ò耍┕灿貌课�、共用設施設備經(jīng)營(yíng)的方式和所得收益的管理、分配、使用；

　�。ň牛�業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會(huì )委員津貼的來(lái)源、支付標準；

　�。ㄊ�）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　�。ㄊ�一）法律、法規規定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

　　業(yè)主大會(huì )的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十五條業(yè)主大會(huì )決定本條例第二十四條第一款第五項和第六項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數按照下列方式確定：

　�。ㄒ唬�專(zhuān)有部分面積按照建筑面積計算，建筑物總面積按照專(zhuān)有部分面積之和計算；

　�。ǘ�）業(yè)主人數按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算；建設單位尚未銷(xiāo)售和雖已銷(xiāo)售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算；總人數按照以上統計的總和計算。

　　第二十六條業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì )半數以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）需要提前終止物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

　�。ㄈ�）業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議義務(wù)的'，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業(yè)主委員會(huì )三十日內組織召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì )逾期仍不組織召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開(kāi)。

　　第二十七條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )依法選舉產(chǎn)生，對其負責、受其監督。業(yè)主委員會(huì )委員名單應當在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主委員會(huì )由五至十一人單數組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任由業(yè)主委員會(huì )在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )委員只能由業(yè)主擔任并履行職責，不得由他人代理。業(yè)主委員會(huì )委員出現空缺時(shí)，應當按照規定及時(shí)補足；缺額人數超過(guò)委員總人數百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十八條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會(huì )決議和業(yè)主委員會(huì )委員名單向房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業(yè)主委員會(huì )持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )印章。業(yè)主大會(huì )印章根據業(yè)主大會(huì )決定使用；業(yè)主委員會(huì )印章經(jīng)半數以上委員簽字同意方可使用。

　　第二十九條業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：

　�。ㄒ唬﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決定和決議；

　�。ǘ�）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，定期向業(yè)主大會(huì )報告工作，并在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公布書(shū)面報告，接受業(yè)主詢(xún)問(wèn)；

　�。ㄈ�）根據業(yè)主大會(huì )決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘或者續聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題，維護業(yè)主合法權益；

　�。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規約，調解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　�。�六）組織、監督住宅專(zhuān)項維修資金和物業(yè)保修金的籌集、使用；

　�。ㄆ撸└鶕�業(yè)主大會(huì )決定或者授權，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；

　�。ò耍┡浜辖值擂k事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會(huì )、公安機關(guān)等做好物業(yè)區域內的社會(huì )治安、社區建設和公益宣傳等工作；

　�。ň牛┓�律、法規和業(yè)主公約或者管理規約規定的其他職責。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數的委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。

　　第三十條業(yè)主委員會(huì )委員不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┚芙^或者放棄履行委員職責；

　�。ǘ�）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

　�。ㄈ�）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)費，以及索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬；

　�。ㄋ模┐驌�、報復、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

　�。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

　�。�六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業(yè)主委員會(huì )委員違反前款規定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實(shí)后，責令其暫停履行職責，由業(yè)主大會(huì )決定終止其委員職務(wù)。

　　第三十一條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　�。ㄒ唬┮詴�(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者居（村）民委員會(huì )提出辭職的；

　�。ǘ�）不再具備業(yè)主身份的；

　�。ㄈ�）不再具備履行職責能力的；

　�。ㄋ模┤温毱陂g被追究刑事責任的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規和業(yè)主公約或者管理規約規定的其他情形。

　　第三十二條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議完成換屆選舉。

　　第三十三條業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其移交，公安機關(guān)應當依法協(xié)助。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費從共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分攤。工作經(jīng)費的收支情況，應當每年在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公布一次，接受業(yè)主監督。

　　第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第三十五條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，實(shí)行資質(zhì)管理制度。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中享有下列權利：

　�。ㄒ唬└鶕�物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費用；

　�。ǘ�）勸阻、制止損害物業(yè)或者其他損害業(yè)主共同利益和公共安全的行為；

　�。ㄈ�）法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權利。

　　任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無(wú)償服務(wù)。

　　第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規范提供物業(yè)服務(wù)；

　�。ǘ�）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關(guān)規定書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

　�。ㄈ�）落實(shí)安防人員、設施及安保措施，確保安防監控設施正常運轉，按照法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區域內的安全防范工作；

　�。ㄋ模┚S護物業(yè)區域環(huán)境衛生，引導業(yè)主進(jìn)行垃圾分類(lèi)處理；

　�。ㄎ澹┒ㄆ趯ξ飿I(yè)的共用部位、共用設施設備進(jìn)行養護，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

　�。�六）做好物業(yè)維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢(xún)服務(wù)；

　�。ㄆ撸�實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應急預案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

　�。ò耍┞�(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

　�。ň牛┓�律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等理由，減少服務(wù)內容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權益的其他行為。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公示：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

　�。ㄈ�）電梯、消防、監控等專(zhuān)業(yè)設施設備的日常維修保養單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

　�。ㄋ模�業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用情況、住宅專(zhuān)項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；（五）物業(yè)區域內停車(chē)位、車(chē)庫的銷(xiāo)售、出租、分配以及使用情況；

　�。�六）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過(guò)程中的結構變動(dòng)等安全事項；

　�。ㄆ撸┢渌麘�當公示的信息。

　　業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當答復。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米栽试S他人利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)；

　�。ǘ�）擅自設置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；

　�。ㄈ�）法律、法規和業(yè)主公約或者管理規約規定的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

　　第四十條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核和信用評價(jià)體系，聽(tīng)取業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的評價(jià)意見(jiàn)，將評價(jià)意見(jiàn)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量考核的內容；定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行檢查和考核，并向社會(huì )公布。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向房產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等資料。

　　第五章物業(yè)服務(wù)

　　第四十一條住宅物業(yè)的建設單位在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應當采取招標投標方式公開(kāi)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于三個(gè)或者住宅面積不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。

　　業(yè)主購買(mǎi)住宅物業(yè)后，建設單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當征得半數以上業(yè)主同意。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第四十二條前期物業(yè)服務(wù)收費標準納入政府定價(jià)目錄管理。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主承擔。

　　第四十三條建設單位應當按照國家規定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　交付的物業(yè)應當具備以下條件：

　�。ㄒ唬┙ㄔO項目竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環(huán)境保護等行政主管部門(mén)出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門(mén)備案；

　�。ǘ�）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣等計量裝置已按照專(zhuān)有部分一戶(hù)一終端結算表、共有部分獨立計量表配置；

　�。ㄈ�）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環(huán)境衛生、社區服務(wù)等公共服務(wù)設施已按照規劃設計要求建成；

　�。ㄋ模┑缆�、車(chē)位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求；

　�。ㄎ澹╇娞�、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控系統等共用設施設備取得使用合格證書(shū)；

　�。�六）同一住宅建設項目分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

　�。ò耍┓�律、法規規定的其他條件。

　　建設單位將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買(mǎi)受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業(yè)服務(wù)費用。

　　第四十四條建設單位應當在物業(yè)交付十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，按照國家規定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。

　　第四十五條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內，向房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案下列資料：

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；

　�。ǘ�）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　�。ㄈ�）建設單位移交資料清單；

　�。ㄋ模┎轵�、交接記錄；

　�。ㄎ澹┢渌�與承接查驗有關(guān)的資料。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建檔保存。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢(xún)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在業(yè)主大會(huì )成立之日起十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)承接查驗檔案。

　　第四十七條業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵業(yè)主大會(huì )采用招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準及調整辦法、收費方式、雙方權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專(zhuān)項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設施設備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務(wù)合同報房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守業(yè)主公約或者管理規約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關(guān)行政主管部門(mén)投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第四十九條業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)九十日前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，決定續聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。合同期滿(mǎn)仍未決定的，原物業(yè)服務(wù)合同應當繼續履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)九十日前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )到期終止合同的除外。

　　業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日與業(yè)主委員會(huì )辦理完全部交接手續，并履行下列交接義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十五條規定的資料；

　�。ǘ�）移交物業(yè)服務(wù)用房；

　�。ㄈ�）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料；

　�。ㄋ模┮平惶峁┪飿I(yè)服務(wù)期間配置的固定設施設備及其資料；

　�。ㄎ澹┙Y清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用；

　�。�六）提供電梯、消防、監控等專(zhuān)業(yè)設施設備的技術(shù)手冊、維護保養記錄等相關(guān)資料；

　�。ㄆ撸┮平焕�用共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料；

　�。ò耍┓�律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　第五十條業(yè)主可以采取業(yè)主直接管理、業(yè)主委員會(huì )負責管理、成立其他管理機構管理等形式對物業(yè)實(shí)施自行管理，并對下列事項作出決定：

　�。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱绦袡C構、管理人；

　�。ǘ�）自行管理的內容、標準、費用和期限；

　�。ㄈ�）聘請專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的方案；

　�。ㄋ模┢渌�有關(guān)自行管理的內容。

　　第六章物業(yè)的使用與維護

　　第五十一條業(yè)主對物業(yè)專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

　　業(yè)主對物業(yè)專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，承擔義務(wù)。

　　第五十二條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規和業(yè)主公約或者管理規約外，影響相鄰人合法權益的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理有關(guān)手續，同時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十三條利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續，經(jīng)營(yíng)所得收益屬于全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況，接受業(yè)主監督。

　　第五十四條物業(yè)區域內按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)銷(xiāo)售、附贈或者出租等方式約定，不得銷(xiāo)售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過(guò)一年。

　　物業(yè)區域內占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會(huì )決定；建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售。

　　第五十五條物業(yè)區域內劃定車(chē)位、停放車(chē)輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨礙其他車(chē)輛和行人的正常通行。

　　第五十六條業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個(gè)人應當遵守。

　　第五十七條物業(yè)區域內禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門(mén)窗位置，超荷載存放物品；

　�。ǘ�）將沒(méi)有防水功能的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶(hù)的客廳、廚房、臥室、書(shū)房的上方；

　�。ㄈ�）違法建設建筑物、構筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途；

　�。ㄋ模┥米哉加�、挖掘物業(yè)區域內道路、場(chǎng)地，損毀樹(shù)木、綠地；

　�。ㄎ澹┻`反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

　�。�六）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過(guò)規定標準的噪聲、振動(dòng)、光源等；

　�。ㄆ撸┥米约茉O電線(xiàn)、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

　�。ò耍┻`反規定停放車(chē)輛；

　�。ň牛┻`反規定出租房屋；

　�。ㄊ�）違反規定飼養動(dòng)物或者種植植物；

　�。ㄊ�一）法律、法規和業(yè)主公約或者管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì )和建設、公安、環(huán)境保護、城市管理等有關(guān)行政主管部門(mén)報告，有關(guān)行政主管部門(mén)應當依法處理。

　　第五十八條禁止在物業(yè)區域內飼養烈性犬和大型犬，具體品種和體高、體重標準由省人民政府公安機關(guān)確定，并向社會(huì )公布。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)區域內飼養前款規定以外其他犬只應當遵守有關(guān)法律、法規和業(yè)主公約或者管理規約，攜犬只出戶(hù)的，應當束犬鏈牽引；犬只傷害他人的，養犬人應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強物業(yè)區域內養犬行為的監督，及時(shí)制止違法違規養犬行為。

　　第五十九條城鄉規劃、建設、公安、環(huán)境保護、城市管理、工商行政管理、價(jià)格等行政主管部門(mén)，應當加強物業(yè)區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用、物業(yè)收費等方面的監督管理，建立違法行為投訴、處理和回復制度，并在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系方式，依法及時(shí)處理物業(yè)區域內的違法行為。

　　第六十條建設單位應當按照國家和省有關(guān)規定承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。

　　物業(yè)保修金實(shí)行統一交存、權屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管的原則，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)指定的機構統一管理。在物業(yè)保修期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。

　　物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿(mǎn)后，物業(yè)保修金有結余的，應當返還建設單位。

　　第六十一條業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主應當及時(shí)養護、維修，相鄰業(yè)主應當提供便利。

　　第六十二條物業(yè)保修期滿(mǎn)后，物業(yè)區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，由全體業(yè)主共同承擔，法律、法規另有規定的除外。

　　共用部位主要包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、公共照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非專(zhuān)有車(chē)位車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責定期維護、保養，確保使用安全。

　　第六十三條住宅物業(yè)、住宅物業(yè)區域內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存住宅專(zhuān)項維修資金。

　　住宅專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規定執行。住宅專(zhuān)項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì )依法決定，可以根據維修范圍以單元（棟）為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即根據業(yè)主公約或者管理規約的規定，持不同意見(jiàn)的業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過(guò)。

　　第六十四條物業(yè)保修期滿(mǎn)后，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、居（村）民委員會(huì )應當先行采取應急措施，并向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出使用住宅專(zhuān)項維修資金的申請：

　�。ㄒ唬┪菝�、外墻滲漏的；

　�。ǘ�）電梯故障的；

　�。ㄈ�）消防設施故障的；

　�。ㄋ模┕�共護欄（圍）破損嚴重的；

　�。ㄎ澹�樓體外立面有脫落危險的；

　�。�六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

　�。ㄆ撸┪＜胺课莅踩�和人身財產(chǎn)安全的其他情形。

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)收到維修申請后，應當即時(shí)核準并撥付住宅專(zhuān)項維修資金。

　　第六十五條住宅物業(yè)區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當負責分戶(hù)終端計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新，并承擔相關(guān)費用。法律、法規另有規定的，從其規定。

　　已經(jīng)移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護管理的設施設備，其維修、養護、更新等費用，不得從物業(yè)服務(wù)費中列支。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí)，業(yè)主應當配合。

　　第七章法律責任

　　第六十六條違反本條例，法律、法規有規定的，從其規定；造成他人損害的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十七條建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)依照下列規定處罰，并錄入企業(yè)信用檔案：

　�。ㄒ唬┻`反本條例第二十三條、第四十一條第三款，未按照規定報送相關(guān)資料或者備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第四十一條第一款，未通過(guò)招標投標方式或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第六十條第一款，在物業(yè)保修期內未按照規定履行保修責任的，責令限期改正；逾期未改正的，依法確定有法定資質(zhì)的第三方進(jìn)行維修，所需費用由建設單位承擔，并處所需維修費用一倍以上三倍以下罰款。

　　第六十八條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第十五條第二款、第十六條第二款和第六十五條第一款，未按照規定接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備或者未按照規定對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新的，由縣級以上人民政府相關(guān)行政主管部門(mén)責令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，依法承擔民事責任。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)依照下列規定處罰，并錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：

　�。ㄒ唬┻`反本條例第三十七條第二款，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實(shí)施損害業(yè)主合法權益的其他行為的，責令限期改正，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰；

　�。ǘ�）違反本條例第三十八條第一款，未按照規定在物業(yè)區域內公示有關(guān)信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第三十九條第一款規定的，責令限期改正，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款；有收益的，用于物業(yè)區域內共用部位、共用設施設備的維修和養護；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰；

　�。ㄋ模┻`反本條例第四十五條、第四十六條第一款、第四十七條第三款，未按照規定備案或者保存、移交物業(yè)承接查驗資料、檔案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄎ澹┻`反本條例第四十九條，擅自撤離物業(yè)區域、停止物業(yè)服務(wù)的，或者被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定辦理交接手續、拒不退出的，責令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第二款，泄露業(yè)主信息或者對業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為的，由公安機關(guān)按照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　第七十一條建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十四條，銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售停車(chē)位、車(chē)庫的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款；未按照規定出租停車(chē)位、車(chē)庫的，責令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

　　第七十二條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十八條第一款，在物業(yè)區域內飼養烈性犬和大型犬的，由公安機關(guān)沒(méi)收犬只，并處5000元以上1萬(wàn)元以下罰款。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十八條第二款，攜犬只出戶(hù)未束犬鏈牽引的，由公安機關(guān)責令改正；拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款；情節惡劣或者造成嚴重后果的，沒(méi)收犬只。

　　第七十三條國家機關(guān)及其工作人員有下列情形之一的，由其主管機關(guān)或者監察機關(guān)依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分：

　�。ㄒ唬┪窗凑找幎�履行監督管理職責的；

　�。ǘ�）未按照規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的；

　�。ㄈ�）未按照規定在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系方式或者對物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、依法處理的；

　�。ㄋ模┌l(fā)現違法行為或者接到舉報后不及時(shí)查處的；

　�。ㄎ澹┙亓�、挪用、侵占或者未按時(shí)審核撥付住宅專(zhuān)項維修資金的；

　�。�六）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；

　�。ㄆ撸┢渌�玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

　　第八章附則

　　第七十四條本條例規定的業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)制訂。

　　第七十五條本條例自20xx年10月1日起施行。

物業(yè)管理條例11

　　《物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)終于出臺了!看到22頁(yè)多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說(shuō)實(shí)在的，年輕的時(shí)候學(xué)習任何中央文件以及各種報告都沒(méi)有這么認真過(guò)。因為，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業(yè)管理活動(dòng)，投入了太多的心力。

　　比照經(jīng)歷4年時(shí)間起草準備的《物業(yè)管理條例(草案)》(征求意見(jiàn)稿)我發(fā)現，修改的地方實(shí)在是太多了。沒(méi)有進(jìn)行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心里覺(jué)得，原來(lái)那種“‘開(kāi)門(mén)立法’可能純粹只是形式”的想法是錯誤的。事實(shí)證明，經(jīng)過(guò)法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對國家興旺所起的作用，這其實(shí)是《條例》公布的一個(gè)最大成功之所在。

　　《條例》終于出臺了。終于有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺(jué)到了累。就像剛剛打完一個(gè)戰役的士兵，勝利了，才感覺(jué)到傷痛和困乏;也像戀愛(ài)中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺(jué)辛苦和疲憊。

　　我在4年多的社區公益活動(dòng)中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業(yè)管理糾紛，很多都因為沒(méi)有適當的法律而雙方各執一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發(fā)展到嚴重的刑事案件從而危害了社會(huì )的穩定�！稐l例》的出臺，無(wú)疑是給物業(yè)管理糾紛的各方在解決糾紛依據上，有了一個(gè)唯一的標準。有標準才會(huì )有是非。

　　我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權利的不明確。而猜忌永遠會(huì )存在于買(mǎi)賣(mài)行為當中;各方權利的明確，也需要時(shí)間來(lái)等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會(huì )有。但是一定會(huì )隨著(zhù)糾紛解決的示范作用而越來(lái)越少。

　　我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業(yè)中的確存在的現象。不能指望《條例》出臺，有關(guān)各方就會(huì )嚴格遵守。所以，依法維護我們權益的工作仍然非常艱巨，向全社會(huì )宣傳《條例》精神，普及法律知識的工作仍然非常艱巨。今后物業(yè)管理乃至社區建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問(wèn)題而需要我們研究和解決。

　　《條例》本身的完善，也需要在我們的實(shí)踐過(guò)程中，不斷總結經(jīng)驗，繼續向立法機關(guān)提出建議。

　　總之，物業(yè)管理乃至社區治理的道路才剛剛開(kāi)始，需要業(yè)主們的理性和團結，需要政府部門(mén)的監督和指導，需要物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商的誠信和規范。從而實(shí)現物業(yè)管理之社會(huì )價(jià)值的最大化，即社會(huì )穩定，經(jīng)濟發(fā)達。

　　作為業(yè)主的一份子，我對《條例》中對業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的權利和義務(wù)的描述有如下看法：

　　由于《物權法》還沒(méi)有出臺，“所有權決定一切”還沒(méi)有法律保證，所以《條例》中第十九條的規定，事實(shí)上是把業(yè)主所有權力當中的“物業(yè)管理權”明確地交給了業(yè)主�？僧吘惯@部法律是調整物業(yè)管理活動(dòng)的，在本部法律中說(shuō)明業(yè)主的其他權力也不一定合適。我希望在《物權法》出臺以后，能夠完整的界定業(yè)主的全部權利和義務(wù)。盡管如此，我仍然認為在物業(yè)管理過(guò)程中，《條例》賦予業(yè)主的權利是足夠的。

　　從第六條對業(yè)主的定義中我們可以看到，作為業(yè)主實(shí)際上是沒(méi)有什么可以單獨行使的權利。這其實(shí)是和物業(yè)本身的特點(diǎn)是相適應的。由于物業(yè)管理實(shí)際上是對全體業(yè)主的共同共有財產(chǎn)進(jìn)行的管理和服務(wù)，故業(yè)主單獨行使某些權利，勢必導致其他業(yè)主權益的`影響。也不利于物業(yè)管理活動(dòng)的進(jìn)行。業(yè)主對《條例》精神的認可，必將減少由個(gè)別業(yè)主引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，從而保護多數業(yè)主的利益。這方面的問(wèn)題現在還不顯現，將隨著(zhù)業(yè)主和發(fā)展商的糾紛的解決而逐步增多�！稐l例》將是有效解決此類(lèi)糾紛的法律武器。

　　而第七條中關(guān)于業(yè)主的義務(wù)，實(shí)際上是單獨業(yè)主向其他全體業(yè)主所承擔的義務(wù)，而不是向發(fā)展商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務(wù)。這一點(diǎn)非常重要。一個(gè)有共同產(chǎn)權的物業(yè)，任何業(yè)主的行為，都必須以其他全體業(yè)主的行為規范和準則(就是《業(yè)主公約》的內容)作為依據。任何超出此范圍的“個(gè)性張揚”，都是不被允許的。這就是共有物業(yè)中單獨業(yè)主和全體業(yè)主的關(guān)系和活動(dòng)特點(diǎn)。不了解這一點(diǎn)，就無(wú)法安排自己的活動(dòng)，也無(wú)法限制別人的活動(dòng)。

　　從第八條到第二十條，說(shuō)明了一個(gè)物業(yè)管理區域內的最高權力機構是業(yè)主大會(huì )，而業(yè)主大會(huì )的組成是全體業(yè)主。這實(shí)際上就是物業(yè)管理區域內的全民公決形式。而業(yè)主委員會(huì )，則是一個(gè)執行機構和秘書(shū)機構。

　　就目前的實(shí)際情況而言，業(yè)主大會(huì )的職責是不少的。有些在實(shí)際運作當中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度”等。

　　《條例》中也考慮到產(chǎn)權人大會(huì )召開(kāi)的可操作性，明確說(shuō)明“可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式”和“可以委托代理人參加”。但必須提醒廣大業(yè)主的是，此種設計雖然方便了業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和大會(huì )決議的產(chǎn)生，但同時(shí)也方便了舞弊行為的出現。所以在上述情況下，應該制定會(huì )議的嚴格監督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會(huì )議的進(jìn)行和決議的代表性。

　　關(guān)于業(yè)主委員會(huì )，第十五條中明確了其主要的職責�！稐l例》中其他各章中，也有對業(yè)主委員會(huì )其他職責的表述。其實(shí)，作為一個(gè)公益團體，能夠履行好《條例》中規定的職責就已經(jīng)非常不容易了。一個(gè)運轉良好的業(yè)主委員會(huì )，除了有時(shí)間參與業(yè)主委員會(huì )的工作外，還要求委員們是一群有很高素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)知識的業(yè)主。這種要求卻和業(yè)主權利的獲得途徑(實(shí)際上是隨著(zhù)買(mǎi)房而購買(mǎi)來(lái)的權利)是不相適應的。因此，業(yè)主委員會(huì )的權力，在不同業(yè)主委員會(huì )委員中肯定會(huì )產(chǎn)生不同的結果。有權力，就一定有濫用權力。所以，限制業(yè)主委員會(huì )和委員的權力，把最高權力交給業(yè)主大會(huì )的設計是充分考慮社區穩定和絕大多數業(yè)主的利益的。而我作為業(yè)委會(huì )的委員，也從來(lái)沒(méi)有因為自己的公益活動(dòng)而受到任何阻礙。權力，是全體業(yè)主的權力;工作，是公益者的工作。這就是愿意做業(yè)主委員會(huì )委員的人士的應有心態(tài)。

　　在第十七條中，《條例》明確規定“業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力”。這是物業(yè)管理區域(或者一個(gè)社區)長(cháng)治久安的必要法律保障。一個(gè)社區，就是一個(gè)小型的社會(huì )，而業(yè)主公約，就是這個(gè)小型社會(huì )的“小憲法”。目前很多糾紛的發(fā)生，都是由于業(yè)主不了解公約，不認可公約，沒(méi)簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區中多數業(yè)主和少數業(yè)主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業(yè)管理公司依照公約去限制少數業(yè)主行為的過(guò)程中。表面上看這些是物業(yè)管理糾紛，而實(shí)質(zhì)上是業(yè)主之間的糾紛。

　　《條例》中還有一些關(guān)于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)部門(mén)乃至居民委員會(huì )之間關(guān)系的表述。我認為這些表述是適當的，是符合中國國情的，也可以稱(chēng)作“有中國特色的物業(yè)管理”法律制度。業(yè)主對此沒(méi)有必要有抵觸心態(tài)。相信隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的逐步完善，業(yè)主的物權將會(huì )得到越來(lái)越多的尊重。

　　以上便是我就有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的作用，對《條例》的理解和看法。

　　其實(shí)，物業(yè)管理糾紛，很大一部分是來(lái)自于物業(yè)管理區域內公共部位的處分權力不清。而《條例》中多處對這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了規定。相信隨著(zhù)《條例》的實(shí)施，有關(guān)的糾紛將可以得到妥善的解決，將業(yè)主本來(lái)應有的公共部位的受益權回歸業(yè)主，從而以此收益最大限度的沖抵物業(yè)管理費的支出，使業(yè)主獲得應有的實(shí)惠。

　　另外就是在前期物業(yè)管理過(guò)程中，發(fā)展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業(yè)管理費，在目前是一種普遍現象。這實(shí)際上是入住的業(yè)主養活了發(fā)展商的物業(yè)。此次《條例》中也在第四十二中條進(jìn)行了明確的規定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納”。這將使得前期物業(yè)管理更加公平。

　　《條例》雖然出臺了，可相關(guān)配套的法規還需要等待地方立法機構的工作。我們仍然可以關(guān)注并參與其中的工作，盡一個(gè)公民的義務(wù)。對《條例》的普及、宣傳和實(shí)踐，也都是我們義不容辭的工作。

　　“引導業(yè)主了解物業(yè)管理，提醒開(kāi)發(fā)商重視物業(yè)管理，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)規范物業(yè)管理，從而實(shí)現在良性物業(yè)管理下的物業(yè)保值、社區穩定、社會(huì )安定”應是我們每個(gè)業(yè)委會(huì )委員自己給自己的責任。

物業(yè)管理條例12

　　車(chē)位不得“只售不租”

　　“小區只規劃了地下停車(chē)位，沒(méi)有地面停車(chē)位。要是不買(mǎi)車(chē)位，車(chē)子將來(lái)在小區根本沒(méi)法停車(chē)。以后只能將自己的愛(ài)車(chē)停在附近的馬路邊上了�！边@是太湖新城一高檔小區業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商對擁有產(chǎn)權的車(chē)位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤(pán)在賣(mài)房時(shí)，為了盡快回籠資金，對車(chē)位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無(wú)奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發(fā)了風(fēng)波。

　　針對這一問(wèn)題，昨天無(wú)錫市物業(yè)管理協(xié)會(huì )負責人表示，剛實(shí)施的新條例給想租車(chē)位的業(yè)主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準執行;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求承租車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購買(mǎi)或者未受贈車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫�！�

　　“人防”車(chē)位最多租三年

　　人防工程汽車(chē)泊位問(wèn)題是社會(huì )普遍關(guān)注的。不少停車(chē)位問(wèn)題突出的小區，不得不臨時(shí)將人防工程的停車(chē)位拿出來(lái)出租給業(yè)主。前不久，無(wú)錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱(chēng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)“買(mǎi)房送車(chē)位”的'形式，將依法配建的防空地下室以買(mǎi)房贈車(chē)位形式“送”給了業(yè)主。

　　“開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得人防工程產(chǎn)權的情況下，是無(wú)權這樣做的。而且按規定防空地下室車(chē)位只能出租，不能出售或變相出售�！毕嚓P(guān)人士解釋說(shuō)，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時(shí)和遭遇突發(fā)災害時(shí)的保命工程，國家有著(zhù)非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設施。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有贈送車(chē)位的權利。

　　現實(shí)生活中，有些開(kāi)發(fā)商為回籠資金，硬性規定停車(chē)位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開(kāi)發(fā)商“逼”業(yè)主簽長(cháng)期租賃合同，新條例要求，人防工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。租賃期限超過(guò)3年且逾期不改正的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。

　　路面停車(chē)位收益歸業(yè)主

　　有關(guān)小區停車(chē)收益的歸屬，在錫城從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)爭論。在不少業(yè)主看來(lái)，根據物權法的相關(guān)規定，小區公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車(chē)位是屬于小區業(yè)主共同所有，那么停車(chē)收益，也理應歸業(yè)主所有。這一爭論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。

　　這次新條例規定，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。相關(guān)人士解釋說(shuō)，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車(chē)收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應該對這部分停車(chē)位的收益進(jìn)行單獨建賬，并附有公示的義務(wù)。也就是說(shuō)，業(yè)主對這筆“公共財務(wù)”收支享有知情權。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì )，由業(yè)委會(huì )出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應積極配合。業(yè)委會(huì )應該將收支情況向業(yè)主大會(huì )匯報。

　　車(chē)子被劃傷物業(yè)可免責

　　家住北塘區一老小區的市民反映，稱(chēng)他的車(chē)子停在小區收費停車(chē)位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時(shí)，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費，而且地上停車(chē)位的費用每月也是按時(shí)繳納的，那么物管就有保障業(yè)主車(chē)輛安全的責任。

　　“愛(ài)車(chē)被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時(shí)接到的投訴也比較多�！毕嚓P(guān)人士表示，包括車(chē)子劃傷、電瓶車(chē)在小區內被盜在內的個(gè)人財產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業(yè)主對停放的車(chē)輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負責人告訴記者，車(chē)子劃傷了物業(yè)可免責，這聽(tīng)上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費是維護小區公共設備，停車(chē)費是停車(chē)位的使用費。并不是業(yè)主交了停車(chē)費，就像交了保險，物業(yè)公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業(yè)公司對業(yè)主的車(chē)輛沒(méi)有保管的義務(wù)。

物業(yè)管理條例13

　　第一章　總則

　　第一條　為規范本市住宅區物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及開(kāi)發(fā)建設單位之間的權利和義務(wù)，保障住宅區物業(yè)的合理使用，創(chuàng )建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，遵循國家有關(guān)法律、行政法規的基本原則，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本條例所稱(chēng)住宅區，是指以住宅房屋為主，并有相配套的`公共設施的居住小區、居住組團、商住樓等。住宅區的范圍由市建設行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)劃定。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì )對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

　　第三條　市建設行政主管部門(mén)是本市住宅區物業(yè)管理的主管部門(mén)，負責組織實(shí)施本條例。

　　各有關(guān)行政管理部門(mén)在各自職責范圍內，協(xié)同實(shí)施本條例。

　　街道辦事處、鎮人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行協(xié)調、監督。

物業(yè)管理條例14

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規規定，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區域內的物業(yè)管理、使用及其監督管理適用本條例。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條 縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，協(xié)助做好本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行指導和監督。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的權利，并應當履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的義務(wù)。

　　第六條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )代表和維護全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權益，履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的職責。

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第七條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業(yè)管理區域的劃分，應當征求居民委員會(huì )的意見(jiàn)。

　　新建住宅區，包括分期建設或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　舊城區規劃范圍內新開(kāi)發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第八條 物業(yè)管理區域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，居民委員會(huì )應當予以協(xié)助：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會(huì )的代表組成�；I備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知全體業(yè)主，并告知所在地物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )，接受告知的單位應當派代表參加會(huì )議，并給予必要的指導。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第九條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，將其書(shū)面意見(jiàn)提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權意見(jiàn)須由業(yè)主本人簽字。

　　業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以書(shū)面委托代理人代為參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書(shū)面通知業(yè)主本人。

　　第十條 業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì )對籌集和使用專(zhuān)項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專(zhuān)有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專(zhuān)有部分建筑面積和人數，由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。但該已表決的多數專(zhuān)有部分建筑面積和人數應當達到物業(yè)管理區域內建筑物總面積的過(guò)半數和業(yè)主總人數的過(guò)半數。

　　業(yè)主大會(huì )在其職責范圍內作出的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定召開(kāi)。

　　物業(yè)管理區域內有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì )議事規則規定條件的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員應當符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的條件。

　　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的職責。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì )自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員的名單。

　　所在地縣級物業(yè)主管部門(mén)應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。

　　業(yè)主委員會(huì )備案的內容發(fā)生變更的，應當重新備案。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議必須有半數以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )全體委員半數以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì )需要討論、決定的事項應當于會(huì )議召開(kāi)三日前在物業(yè)管理區域內公告，聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見(jiàn)。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì )每屆任期為三年至五年。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)二個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)仍未換屆改選的，物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )應當指導業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆改選。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的，原業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護物業(yè)管理區域內業(yè)主共同權益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì )及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區域內的業(yè)主可以根據本條例第十一條第三款規定提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )不按規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )應當指導業(yè)主召開(kāi)。

　　業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議有權根據業(yè)主大會(huì )議事規則提出質(zhì)詢(xún)、依法撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì )。

　　第十八條 管理規約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區域環(huán)境衛生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約自業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議通過(guò)之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì )委員資格和人數以及任期等事項作出約定。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行前期管理。

　　提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區域的建筑面積較小的，經(jīng)所在地縣級物業(yè)主管部門(mén)同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　前款規定的物業(yè)管理區域的建筑面積標準由市、縣人民政府具體規定。

　　第二十一條 建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前應當制定臨時(shí)管理規約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區域環(huán)境衛生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)應當將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人予以明示，并有義務(wù)作出說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

　　第二十二條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內容。

　　第二十三條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿(mǎn)，但業(yè)主大會(huì )已按規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十四條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗，作相應記錄，發(fā)現與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應當向物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　第二十五條 在辦理物業(yè)交接手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區域內道路、地下停車(chē)庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單;

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十六條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規劃許可證載明的'地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區域內的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

　　物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。

　　因依法調整規劃，物業(yè)竣工驗收后的實(shí)測地上建筑面積超過(guò)建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過(guò)部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無(wú)法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區域內的物業(yè)平均銷(xiāo)售價(jià)格支付不足部分的相應價(jià)款，列入專(zhuān)項維修資金或者按照業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第二十七條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改變其用途。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十八條 一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：

　　(一)當事人的名稱(chēng)或者姓名和住所;

　　(二)物業(yè)的基本情況;

　　(三)物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;

　　(四)物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法;

　　(五)專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)違約責任;

　　(九)解決爭議的辦法。

　　物業(yè)服務(wù)合同的條款應當事先經(jīng)業(yè)主大會(huì )審查同意，但業(yè)主大會(huì )已授權業(yè)主委員會(huì )決定的除外。

　　當事人對本條第一款第(三)項內容進(jìn)行約定時(shí)，一般應當明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任。

　　當事人對本條第一款第(四)項內容的約定，應當符合國家和省物業(yè)服務(wù)收費管理的規定。

　　當事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)交接驗收手續。

　　業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十五條第一款規定的資料。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，配合居民委員會(huì )做好社區管理相關(guān)工作。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項委托他人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

　　第三十三條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設單位全額交納。

　　物業(yè)產(chǎn)權交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方當事人應當對物業(yè)服務(wù)費結算有明確的約定。

　　第三十四條 物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　住宅物業(yè)的最終用戶(hù)，按照下列規定確定：

　　(一)專(zhuān)有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶(hù);

　　(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶(hù);

　　(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶(hù)。

　　第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應當簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應的代收手續費。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監督;實(shí)行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將本條例第二十五條第一款規定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會(huì )應當配合物業(yè)主管部門(mén)或者受其委托調解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭議。

　　第五章 物業(yè)使用與維護

　　第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業(yè)主共同利益。

　　因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關(guān)系人的意見(jiàn)，征得業(yè)主委員會(huì )同意，事先在物業(yè)管理區域內公告，并依法辦理相關(guān)手續。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時(shí)恢復原狀。

　　第四十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照房地產(chǎn)權證書(shū)載明的用途或者規劃行政主管部門(mén)批準的設計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應當征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)規劃、國土資源等有關(guān)部門(mén)批準，并依法辦理相關(guān)手續。

　　第四十一條 經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，在物業(yè)管理區域內設置臨時(shí)停車(chē)位的，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

　　第四十二條 物業(yè)管理區域內依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等設施設備，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定可以移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位，相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。具體辦法由省人民政府制定。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位因維修、養護、改建、擴建等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業(yè)管理區域內公告，并及時(shí)恢復原狀，業(yè)主應當積極配合。

　　第四十三條 禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一)違法改變房屋承重結構;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;

　　(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;

　　(六)超標排放有毒、有害物質(zhì);

　　(七)排放超過(guò)規定標準的噪聲;

　　(八)法律、法規禁止的其他行為。

　　第四十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

　　業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本條例的規定以及臨時(shí)管理規約、管理規約。

　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強物業(yè)管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應當予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國家和本條例規定以及臨時(shí)管理規約、管理規約行為的，應當依據有關(guān)規定以及臨時(shí)管理規約、管理規約予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)。

　　其他單位或者個(gè)人發(fā)現業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反法律、法規和本條例規定行為的，可以向物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)投訴或者舉報。

　　物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時(shí)處理。

　　第四十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門(mén)申請辦理審批手續。業(yè)主所得收益主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家和省的有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　第四十八條 專(zhuān)項維修資金實(shí)行"業(yè)主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶(hù)"和"業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管"的原則。

　　專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定。

　　第四十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時(shí)維修養護，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應當給予必要配合。

　　責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養護，所需費用由責任人承擔。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者縣級物業(yè)主管部門(mén)調解。

　　第五十條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

　　建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門(mén)交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。

　　保修金交納、使用、管理和退還的辦法由省人民政府制定。

　　第六章 法律責任

　　第五十一條 違反本條例規定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

　　第五十二條 違反本條例第二十六條規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按規定配置物業(yè)管理用房或者不按規定支付不足部分相應價(jià)款的，由縣級以上物業(yè)主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十三條 違反本條例第五十條第二款規定，建設單位不按規定交納物業(yè)保修金的，由縣級以上物業(yè)主管部門(mén)責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬(wàn)分之五的滯納金，并可以處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十四條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規約、管理規約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權益的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔民事責任。

　　業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第五十六條 違反本條例規定，物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)挪用專(zhuān)項維修資金或者保修金的;

　　(二)對投訴、舉報不及時(shí)處理或者發(fā)現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)不按規定出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明和印章刻制證明的;

　　(四)利用職務(wù)之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(五)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附 則

　　第五十七條 本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋等物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)非業(yè)主使用人，是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實(shí)際合法使用房屋等物業(yè)的人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除外。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其配套的共用部位、共用設施設備，包括地下停車(chē)泊位。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格和規定條件，依據物業(yè)服務(wù)合同從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

　　第五十八條 本條例所稱(chēng)共用部位，是指物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門(mén)廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過(guò)道、值班保安室、公共停車(chē)位、房屋承重結構、戶(hù)外墻面、屋面和道路、場(chǎng)地、綠地等部位。

　　本條例所稱(chēng)共用設施設備，是指物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門(mén)、文化體育設施和區域圍護等設施設備。

　　第五十九條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自我管理的，依照本條例相關(guān)規定執行。

　　第六十條 本條例自20xx年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。

　　浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法(試行)

　　第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定，結合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 凡在我省行政區域內從事物業(yè)服務(wù)并收費的物業(yè)管理企業(yè)，以及對物業(yè)服務(wù)收費實(shí)施管理的各級政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))，均應遵守本辦法。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)的物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費用。

　　第四條 省物價(jià)局會(huì )同省建設廳負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作，制定全省物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法。市、縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)負責本行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費政策的實(shí)施和監督管理工作。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合法、合理、公開(kāi)以及收費與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　第六條 本辦法所指的物業(yè)服務(wù)應當包括以下內容：

　　(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養;

　　(二)物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;

　　(三)公共綠地、花草樹(shù)木的養護管理;

　　(四)公共秩序維護和協(xié)助做好管理區域內的安全防范工作;

　　(五)物業(yè)的檔案資料管理;

　　(六)物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務(wù)內容。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)的類(lèi)型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　普通住宅小區(不包括別墅等高標準住宅，下同)的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià);非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅，以及業(yè)主委員會(huì )成立以后的普通住宅小區的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第八條 普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行分等級定價(jià)。各市、縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)可參照《浙江省普通住宅小區物業(yè)服務(wù)收費等級考評目錄》或中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )印發(fā)的《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準》(見(jiàn)附件)，結合當地實(shí)際，制定本行政區域的物業(yè)服務(wù)等級考評辦法，并按照按質(zhì)論價(jià)、補償成本和合理盈利的原則確定物業(yè)服務(wù)各等級的收費參考標準，定期向社會(huì )公布。

　　普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級可以采用評分的形式確定，也可以采用規定各等級服務(wù)內容、服務(wù)標準的形式確定。同一城市范圍內物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準應當一致。

　　普通住宅小區物業(yè)服務(wù)成本構成一般包括以下部分：

　　(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等;

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　(三)物業(yè)管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;

　　(四)辦公費用;

　　(五)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(七)經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用。

　　第九條 各普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級、收費標準，在業(yè)主委員會(huì )成立前，由物業(yè)管理企業(yè)(或開(kāi)發(fā)建設單位)按照所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區物業(yè)服務(wù)等級和具體收費標準后向當地價(jià)格主管部門(mén)申報;價(jià)格主管部門(mén)對其進(jìn)行考評并核定中準價(jià)格及浮動(dòng)幅度。具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)(或開(kāi)發(fā)建設單位)在核定的中準價(jià)格及浮動(dòng)幅度范圍內確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

　　業(yè)主委員會(huì )成立后，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)參照所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準，評定本住宅小區物業(yè)服務(wù)等級、具體收費標準，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

　　第十條 實(shí)行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅項目，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據住宅小區實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方案，依據所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準向當地價(jià)格主管部門(mén)申報物業(yè)服務(wù)等級和具體收費標準，并在價(jià)格主管部門(mén)核定的中準價(jià)和浮動(dòng)幅度內通過(guò)招標確定具體收費標準。

　　第十一條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)服務(wù)收費時(shí)，應向價(jià)格主管部門(mén)提交工商行政管理機關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《物業(yè)服務(wù)合同》、物業(yè)服務(wù)收費的申請報告、住宅小區物業(yè)管理的具體實(shí)施方案及成本測算等資料。

　　實(shí)行前期物業(yè)管理招投標的項目，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向價(jià)格主管部門(mén)提交物業(yè)服務(wù)收費申請報告、小區設施設備的配置情況、物業(yè)管理服務(wù)方案等資料。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家、省有關(guān)明碼標價(jià)的規定，在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )(或開(kāi)發(fā)建設單位)與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的監督。

　　業(yè)主或業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機構進(jìn)行審計。

　　第十六條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　第十七條 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業(yè)服務(wù)成本，也可單獨按實(shí)另行分攤，具體由各地價(jià)格主管部門(mén)確定。無(wú)電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費外，不再分攤其它費用。

　　第十八條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。

　　第十九條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等企業(yè)應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)費可以預收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會(huì )簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的時(shí)限向業(yè)主、使用人收取;未作約定的，預收期不得超過(guò)12個(gè)月。

　　物業(yè)服務(wù)費自房屋交付使用、購房者(業(yè)主)領(lǐng)取鑰匙次月起計收。

　　第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費的，其它部門(mén)和單位不得再向業(yè)主、使用人重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　第二十三條 對住宅小區實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中涉及的車(chē)輛停泊服務(wù)、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費，按政府價(jià)格主管部門(mén)相關(guān)規定執行，政府價(jià)格主管部門(mén)未作規定的，由委托雙方協(xié)商確定。

　　第二十四條 違反本辦法規定的價(jià)格違法行為，由政府價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第二十五條 本辦法由省物價(jià)局負責解釋。

　　第二十六條 本辦法自20xx年5月1日起施行。各地可根據本辦法并結合當地的實(shí)際制訂物業(yè)服務(wù)收費的實(shí)施細則，并報省物價(jià)局、省建設廳備案。

物業(yè)管理條例15

　　服飾儀表

　　1、 工作服、鞋、襪等外露處必須干凈、平整，無(wú)明顯污跡、破損；

　　2、 除保潔人員允許穿黑色布鞋，其他人員一律僅限穿黑色皮鞋；

　　3、 胸牌統一整齊佩帶在恰當位置；

　　4、 領(lǐng)帶平整、端正；

　　5、 工作服嚴禁混穿；

　　6、 西裝制服必須符合西裝禮儀進(jìn)行穿戴；

　　7、 維修人員現場(chǎng)作業(yè)應著(zhù)操作服；長(cháng)袖工作服不能挽起；

　　8、 女員工飾物不外露，著(zhù)肉色襪，禁止穿通花、花邊類(lèi)襪；

　　9、 男員工頭發(fā)不過(guò)耳；

　　10、 各崗位人員本崗位當值期間的裝備、配件等齊全、完好

　　辦公場(chǎng)所

　　1、 無(wú)灰塵紙屑，辦公設備物品整潔，花木清潔光亮；

　　2、 離開(kāi)辦公位時(shí)坐椅歸位；進(jìn)出辦公區域隨手關(guān)門(mén)；

　　3、 下班前關(guān)閉電腦主機及電源；

　　4、 最后離開(kāi)工作區域者，必須將區域的燈、電器等關(guān)閉；

　　傳真

　　1、收、發(fā)傳真注明發(fā)、收件人全名、傳真號、頁(yè)碼、順序

　　培訓會(huì )議

　　1、 準時(shí)參加會(huì )議和培訓；

　　2、 請假提前通知組織者；

　　3、 會(huì )議前應將手機、CALL機關(guān)掉或調整在震動(dòng)狀態(tài)；

　　4、 會(huì )議中盡可能不隨便進(jìn)出，避免或減少打擾他人的行為或言語(yǔ)；

　　5、 會(huì )議和培訓完畢，確保桌椅、教具歸位；

　　6、 最后離開(kāi)者將會(huì )議場(chǎng)所的燈、電器等關(guān)閉。

　　接聽(tīng)電話(huà)

　　1、 電話(huà)三聲內以最快的時(shí)間接聽(tīng)；

　　2、 接聽(tīng)電話(huà)首先問(wèn)好然后報部門(mén)（可使用簡(jiǎn)稱(chēng)）及姓名；

　　3、 鄰座無(wú)人應主動(dòng)代接并記錄、轉告；

　　4、 應清楚來(lái)電方何人、何事、回訪(fǎng)聯(lián)系電話(huà)或方式，必要時(shí)做好記錄；

　　5、 代接的電話(huà)應以最快時(shí)間轉告他人，必要時(shí)做留言便條；

　　6、 語(yǔ)言溫和、態(tài)度禮貌；

　　7、 后于對方掛線(xiàn)；

　　樣板會(huì )所類(lèi)

　　樣板間銷(xiāo)售廳

　　1、 電器按正常運作，空氣保持清新，溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)。

　　2、 地面、地毯保持“四無(wú)”（即無(wú)沙粒、無(wú)灰塵、無(wú)腳印、玻璃上無(wú)水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無(wú)銹跡；

　　3、 物品、設備與《物資清單》帳物相符；

　　4、 物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持干凈、完好；

　　5、 飲用水、水杯備用充分；

　　6、 房間禁止抽煙；

　　7、 未經(jīng)允許，禮貌謝絕拍照行為；

　　會(huì )所

　　1、 會(huì )所環(huán)境、器具、用品衛生、干凈、整潔，達到各自的清潔、衛生要求；

　　2、 確保會(huì )所服務(wù)各設施、配置物品完好無(wú)損，正常使用；

　　3、 熟悉本崗位的操作流程；

　　4、 微笑服務(wù)，儀容整潔；

　　5、 主動(dòng)細致熱情，正確引導、理解顧客提出的服務(wù)需求；

　　6、 引導顧客安全、適當使用各種設施；

　　7、 優(yōu)質(zhì)高效地滿(mǎn)足顧客提出的會(huì )所可提供的服務(wù)項目的要求；

　　8、 保持與顧客的良好溝通，對顧客提出的會(huì )所沒(méi)有的服務(wù)要求應向上級匯報；

　　9、 各項服務(wù)單據記錄完整、清晰，保存齊全；

　　10、 各項采購、消耗、物品領(lǐng)借用等手續齊全，登記完整準確，帳物相符，無(wú)差錯；

　　11、 各類(lèi)引導牌、餐牌、設施、配件等標識內容準確、文字清晰，整潔干凈，放置、擺放或張貼位置適當，醒目、清晰、完整、干凈；

　　12、 各崗位人員言行、舉止規范必須符合該會(huì )所管理制度的要求；

　　裝修維修類(lèi)

　　裝修

　　1、 現場(chǎng)張貼裝修許可證，施工人員佩帶出入證；

　　2、 有裝修巡查記錄表且按要求記錄；

　　3、 未有涉及承重結構、公共部位、公共設施、外觀(guān)的裝修現象；

　　4、 嚴禁同時(shí)進(jìn)行燒焊與木工作業(yè)；

　　5、 門(mén)窗花飾按統一款式制作，安裝符合要求；

　　6、 埋設電線(xiàn)、信號線(xiàn)必須穿管保護且接頭不得埋于地下；

　　7、 臨時(shí)線(xiàn)路電源必須裝設開(kāi)關(guān)板，負荷與開(kāi)關(guān)容量符合電氣技術(shù)要求；

　　8、 下水管道口密封包好，嚴禁改變其使用功能；

　　9、 管道檢查口處必須預留維修口；

　　10、 消防設施不得改動(dòng)、拆除，消防噴頭不得封堵；

　　11、 改動(dòng)安防系統必須按程序申請；

　　12、 中央空調系統改動(dòng)必須按程序進(jìn)行過(guò)審批；

　　13、 施工現場(chǎng)嚴禁明火；

　　14、 必須配兩個(gè)以上（足量）的滅火器；

　　15、 垃圾必須袋裝、清運到指定地點(diǎn)或自行運離小區；

　　16、 施工時(shí)間：7：00~12：00，14：00~19：00。

　　返 修

　　1、 接到報修時(shí)作好記錄，不得推諉，專(zhuān)人通知施工單位；

　　2、 接待投訴不卑不亢，不亂回答、不亂承諾；

　　3、 進(jìn)入室內返修前，須征得業(yè)主同意；

　　4、 在規定時(shí)間內到達返修現場(chǎng)并完成返修；

　　5、 文明施工，不動(dòng)用業(yè)主物品；

　　6、 收工須清理、清潔現場(chǎng)，關(guān)閉門(mén)窗、開(kāi)關(guān)；

　　7、 損壞設施，照價(jià)賠償。

　　家政維修

　　1、 維修前，準備齊相關(guān)工具和材料；

　　2、 嚴格執行操作程序，不留下安全隱患；

　　3、 需要動(dòng)用業(yè)主物品須征得業(yè)主同意，嚴禁接受業(yè)主禮品、贈品；

　　4、 工作現場(chǎng)必須保持整潔，盡量不影響業(yè)主正常生活；

　　5、 操作過(guò)程中如有疑點(diǎn)及時(shí)記錄并與業(yè)主溝通確認；

　　6、 較大收費項目與業(yè)主協(xié)商，達成一致后方可提供；

　　7、 維修完畢了解客戶(hù)是否還有其他需要維修或幫助的事項并盡力解決；

　　8、 收拾完工具材料，并清理、清潔現場(chǎng)；

　　9、 全部完成后須請業(yè)主在維修服務(wù)單上簽字確認；

　　安全管理類(lèi)

　　通則

　　1、 按各崗位要求著(zhù)裝及裝備；

　　2、 熟悉小區或大廈內的重要部位；

　　3、 熟悉崗位操作流程；

　　4、 清楚本崗位禮儀規范；

　　5、熟悉對應急、突發(fā)事件的處理、協(xié)調程序嚴格執行交接班制度；

　　6、 質(zhì)量記錄填寫(xiě)規范；

　　7、 當天第一次遇公司領(lǐng)導和部門(mén)經(jīng)理應敬禮；

　　確保自身安全；

　　中心值班崗

　　1、 值班期間設備正常；

　　2、 熟練操作監控、消防中心的各類(lèi)設施、設備；

　　3、 中控室值班記錄完整、詳細；

　　4、頂班人員必須經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審批資質(zhì)；

　　5、當值期間精力集中、全神貫注；

　　6、按中心不同設施、設備各種信號報警、來(lái)電的重要等級快速、靈活處理；

　　7、所有顧客來(lái)電、內部人員交代須協(xié)調他人完成的服務(wù)事項有記錄、有跟蹤、有結果；

　　8、準確記錄傳遞公司文件規定的應傳達的信息，確保通知到相關(guān)人員，無(wú)遺漏；

　　8、 中心配備的如鑰匙、文件夾、工具、錄象帶等標識、記錄正常、整潔、清晰、齊全；

　　9、 各類(lèi)設施設備、臺面完整，運作正常，干凈、整潔；

　　10、 異常情況及時(shí)調整監控鏡頭錄象，調配人員跟進(jìn)，確保有記錄、有結果；

　　11、 無(wú)堆放與工作無(wú)關(guān)的物品；

　　12、 當值期間嚴禁從事與崗位無(wú)關(guān)的任何事項，如瞌睡、聊天、看書(shū)；

　　大廈類(lèi)物業(yè)的中心人員持有有效的消防上崗證；

　　巡邏崗

　　1、 按照巡邏路線(xiàn)和時(shí)間要求進(jìn)行巡邏并簽到；

　　2、 各類(lèi)設施、設備的.檢查到位，無(wú)遺漏；

　　3、 異常情況及時(shí)報告或處理；

　　4、 保證自身安全。

　　檢查崗

　　1、 熟知小區、大廈的裝修和入住情況；

　　2、 清楚各崗位的細則要求，并能完成任一崗位頂崗要求；

　　3、 高標準，嚴要求監督各安全崗位，確保各崗位符合要求；

　　4、 監督抽查的停車(chē)憑證編號、原子章、登記記錄等應確保內容齊全、準確，所收現金與票號、時(shí)間、登記記錄相一致；

　　大堂崗

　　1、 面帶微笑，主動(dòng)迎候賓客；

　　2、 看到手提重物顧客主動(dòng)協(xié)助送至電梯口；

　　3、 逢雨天應主動(dòng)為顧客開(kāi)車(chē)門(mén)、打傘；

　　4、 準確登記外來(lái)郵件；

　　5、 嚴格執行物資放行管理制度；

　　6、 保持大堂整潔干凈；

　　7、 制止不文明的行為。

　　車(chē)場(chǎng)巡邏崗

　　1、 保證車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放有序；

　　2、 指揮車(chē)輛動(dòng)作標準規范；

　　3、 場(chǎng)內車(chē)輛登記準確，新?lián)p車(chē)輛記錄齊全并通報車(chē)主；

　　4、 指揮車(chē)輛及巡查時(shí)確保自身安全。

　　車(chē)場(chǎng)出入口崗

　　1、 車(chē)輛進(jìn)出敬禮且動(dòng)作標準、規范；

　　2、 任何車(chē)場(chǎng)進(jìn)出均須發(fā)放和回收憑證；

　　3、 收、發(fā)卡均站在車(chē)輛方向盤(pán)一側；

　　4、 車(chē)輛放行嚴格實(shí)行核人、核車(chē)、核證，收、發(fā)卡動(dòng)作迅速；

　　5、 保障出入口通道暢通；

　　6、 現場(chǎng)停車(chē)費現金超過(guò)￥500元時(shí)必須按要求上繳財務(wù)并換回憑證；

　　7、 票據、記錄完整，發(fā)現駛出的車(chē)輛有任何異常必須嚴格登記、核實(shí)、上報，確保無(wú)誤后方可放行；

　　8、 確保停車(chē)憑證編號、原子章、登記內容齊全、準確，所收現金與票號、時(shí)間、登記記錄相一致；

　　9、 車(chē)場(chǎng)出口無(wú)車(chē)輛放行時(shí)必須保證地樁牢固插在樁孔內

　　清潔類(lèi)

　　通 則

　　1、 地面無(wú)煙頭、無(wú)雜物、無(wú)積水，無(wú)污跡；

　　2、 墻面、天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡；

　　3、 各種游樂(lè )設施、標識無(wú)灰塵、擺放整齊；

　　4、 垃圾入桶，不超載，無(wú)異味，無(wú)蚊蠅滋生；

　　5、 需打蠟的地面光亮顯本色；

　　6、 排水管、井內無(wú)雜物，排水暢通，無(wú)堵塞；

　　外 圍

　　1、 室外公共設施、場(chǎng)所無(wú)損壞、目視無(wú)塵；

　　2、 綠化帶、花池:無(wú)煙頭、無(wú)枯枝落葉、無(wú)雜物；

　　3、 大理石:無(wú)明顯腳印、無(wú)油漬、污跡；

　　4、 公園桌椅：手摸無(wú)灰塵、污跡、油跡，擺放整齊；

　　5、 噴泉水池：水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔及明顯沉淀物、浮物；

　　6、 宣傳欄：無(wú)明顯灰塵，張貼的內容整齊、美觀(guān)；

　　室 內

　　1、 地面、級梯無(wú)污跡、無(wú)雜物；

　　2、 天花：無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯灰塵；

　　3、 電梯：轎箱內外無(wú)塵無(wú)污、無(wú)手��；溝槽無(wú)砂粒、污垢；

　　4、 宣傳欄：無(wú)塵無(wú)污；張貼內容整齊、美觀(guān)；

　　5、 電梯門(mén)、天臺門(mén)、設備房門(mén)：無(wú)塵無(wú)污；

　　6、 各類(lèi)標識、按鍵、對講電話(huà)：無(wú)灰塵、無(wú)污跡；

　　，物業(yè)管理條例之物業(yè)現場(chǎng)管理標準（非表格版）

　　7、 天臺、雨棚：無(wú)雜物、煙頭、積水；

　　地下室

　　1、 通道暢通無(wú)雜物、地面無(wú)明顯灰塵；

　　2、 公共設施：目視無(wú)明顯灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；

　　3、 排水暢通、無(wú)積水。

　　洗手間

　　1、 地面、鏡面、臺面無(wú)水跡、污跡；

　　2、 便池無(wú)污垢、異味；

　　綠化類(lèi)

　　通 則

　　1、 無(wú)明顯病蟲(chóng)害，無(wú)積水，無(wú)死樹(shù)死苗，修剪合理美觀(guān)；

　　2、 植物無(wú)枯枝枯葉；

　　3、 黃土不直面向天；

　　4、 長(cháng)勢旺盛；

　　5、 主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當，醒目、清晰、完整、干凈。

　　6、 喬 木

　　7、 樹(shù)干正常生長(cháng)挺直；

　　8、 骨架均勻，樹(shù)冠完整；

　　地被植物

　　1、 草坪目視平整，無(wú)明顯雜草；

　　2、 草坪長(cháng)勢良好，濃綠，長(cháng)度不超過(guò)4CM

　　花 壇

　　1、 搭配得當，層次分明；

　　2、 泥土不染花葉，不外露；

　　3、 整體布局美觀(guān)、耐看。

　　消殺現場(chǎng)

　　1、 投放消殺藥品的場(chǎng)所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。

　　2、 外圍及綠化帶無(wú)鼠洞。

　　3、 無(wú)明顯四害活動(dòng)；

　　4、 下水道、污水井無(wú)明顯蚊蠅。

　　5、 夜晚公共照明燈光附近無(wú)明顯蚊蟲(chóng)、白蟻飛舞。

　　公共設施類(lèi)

　　通 則

　　1、 責任人、設施標識明確、清晰；

　　2、 無(wú)生銹、無(wú)掉漆，保養檢查記錄完整；

　　3、 管網(wǎng)有流向指示，閥門(mén)標明醒目的開(kāi)關(guān)狀態(tài)（常開(kāi)、常閉等）；

　　4、 危險部位（件）、狀態(tài)有保護及醒目的、符合專(zhuān)業(yè)要求的警告標識。

　　停車(chē)場(chǎng)設施

　　1、 入口處必須設置 “車(chē)輛駛入請登記”及符合要求的“停車(chē)場(chǎng)收費標準”標示牌；

　　2、 車(chē)庫入口有符合本小區實(shí)際的限高、限速標識；

　　3、 停車(chē)場(chǎng)內必須設禁鳴笛、限速、導航等標識牌；

　　4、 地面、墻面指示標線(xiàn)劃線(xiàn)規范、符合專(zhuān)業(yè)要求；

　　5、 應設崗亭，停車(chē)場(chǎng)“三證”齊全有效；

　　6、 入口設立明顯的標志，寫(xiě)明停車(chē)場(chǎng)的名稱(chēng)、性質(zhì)、類(lèi)別；

　　7、 符合“三公開(kāi)”制度，即有公開(kāi)車(chē)場(chǎng)責任人、公開(kāi)收費標準、公開(kāi)管理員姓名；

　　8、 崗亭內備有消防器材，置于明顯位置；

　　9、 道閘運行正常，無(wú)松動(dòng)變形、升降順暢；

　　10、 倒車(chē)架安裝牢固，不松動(dòng)；

　　11、 地下車(chē)場(chǎng)指示燈，指示箱工作正常。

　　化 糞 池

　　1、 化糞池有容積標識；

　　2、 糞池蓋板牢固、無(wú)堵塞，無(wú)污水溢出，無(wú)異味逸出。

　　泳池

　　1、 游泳池內池水清澈干凈無(wú)異味;

　　2、 泳池周?chē)鸁o(wú)鋒利有棱角硬物；

　　3、 泳池照明燈具完好，使用安全電壓；

　　4、 配有足量的救生員。

　　娛樂(lè )設施

　　1、 完好無(wú)破損；

　　2、 連接部位結實(shí)，無(wú)松脫，轉動(dòng)部位有防護罩；

　　3、 有使用說(shuō)明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　水池水箱

　　1、 水箱、水池密閉完好，標明容積；

　　2、 水位觀(guān)察管有標記，能觀(guān)看到水位；

　　3、 溢流管、進(jìn)水管、出水管有標識，并用箭頭標示出水流方向；

　　4、 溢流管不得與下水管道直接相連；

　　5、 露天水池、水箱的通氣孔孔口向下；

　　6、 泄水口、排氣孔有防蟲(chóng)網(wǎng)罩；

　　7、 進(jìn)出口門(mén)正常上鎖；

　　8、 確保水質(zhì)符合供水要求，無(wú)紅蟲(chóng)、泥沙；

　　9、 無(wú)滲漏、無(wú)銹跡、無(wú)異響；

　　10、 環(huán)境整潔干凈，無(wú)明顯積塵、油跡、污跡等。

　　招牌、溝渠池井

　　1、 外觀(guān)完好無(wú)缺損；

　　2、 溝、渠、井、蓋的面板完好，無(wú)破損，所有面板保證車(chē)輛駛過(guò)無(wú)明顯聲響；

　　3、 表面基本清潔、無(wú)明顯銹跡、油跡；

　　4、 顯要部位處的面板表面光亮、不影響觀(guān)瞻；]

　　5、 配置的照明裝置能正常使用。

　　房屋本體道路通道天臺

　　1、 墻面無(wú)明顯缺損、裂紋、脫落或破爛；

　　2、 道路整潔，地磚或大理石無(wú)松動(dòng)、破爛、缺損；

　　3、 路面無(wú)違章占用，地面警戒線(xiàn)和交通標識清晰；

　　4、 戶(hù)外招牌和射燈整潔、統一，安裝牢固。

　　5、 無(wú)明顯污跡、油跡、銹跡；

　　污水泵雨水泵

　　1、 泵井內無(wú)污泥；

　　2、 運轉時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)；

　　3、 溢位器正常完好，無(wú)失控和誤報現象；

　　4、 電源控制箱各控制開(kāi)關(guān)正常并處在自動(dòng)控制狀態(tài)；

　　5、 控制箱各種信號指示正常、布線(xiàn)整齊；

　　公共設施類(lèi)

　　廣場(chǎng)噴泉

　　1、 水泵外殼和噴頭表面應有防銹處理；

　　2、 水中各種照明等電器設備符合安全電壓標準；

　　3、 噴水正常，噴口無(wú)堵塞；

　　4、 池底清潔無(wú)明顯雜物、枯葉；

　　5、 無(wú)明顯異味。

　　防雷設施

　　1、 避雷帶、避雷針連接點(diǎn)牢固，無(wú)彎曲、松脫斷裂；

　　2、 避雷帶、避雷針處無(wú)雜物堆放或懸掛物。

　　3、 無(wú)明顯銹跡；

　　4、 符合避雷系統技術(shù)要求。

　　公共照明

　　1、 燈具燈罩完好，無(wú)松動(dòng)。

　　2、 使用中無(wú)閃爍，無(wú)噪聲，無(wú)異常振動(dòng)。

　　3、 發(fā)熱量大的燈具，保證燈具周?chē)鸁o(wú)可燃、易燃物品。

　　4、 配電箱布線(xiàn)整齊，箱體及開(kāi)關(guān)有明確標志，按鈕和指示燈完好；

　　5、 燈具目視符合清潔要求。

　　防火門(mén)

　　1、 正反兩面標識良好；

　　2、 門(mén)把手完好。

　　3、 閉門(mén)器力度適中，能正常使用；

　　4、 能正常開(kāi)閉；

　　5、 設置有門(mén)禁系統的，能確保正常使用。

　　消防通通

　　1、 通道暢通無(wú)雜物；

　　2、 設置有明顯、符合要求的的標識；

　　3、 通道內照明、送風(fēng)、排風(fēng)良好；

　　4、 消防器材狀態(tài)良好。

　　消防設施

　　1、 防火卷簾門(mén)、煙感、溫感正常使用，測試時(shí)消防主機有準確、靈敏的報警顯示。

　　2、 對講電話(huà)能正常使用，標識和使用說(shuō)明清晰、完整、干凈；

　　3、 警鈴、風(fēng)閥、消防栓緊急情況下能正常使用；

　　4、 備有充足的消防用沙，消防工具如鐵秋、消防桶足量、完好；

　　5、 滅火器有效、完好；

　　6、 所有消防設施、設備標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　煤氣設施

　　1、 能正常完好使用；

　　2、 閥門(mén)能正常開(kāi)、閉（自動(dòng)、手動(dòng)）；

　　3、 閥門(mén)有常開(kāi)（常閉）標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　4、 有搶修電話(huà)標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　5、 煤氣泄漏探測器完好。

　　門(mén)禁設施

　　1、 門(mén)禁通話(huà)時(shí)聲音清晰，無(wú)雜音，呼叫、報警等功能正常；

　　2、 門(mén)禁讀卡器讀卡正常，感應靈敏；

　　3、 門(mén)禁安裝牢固，布線(xiàn)規范；

　　4、 中心能提取門(mén)禁讀卡記錄；

　　5、 標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　各類(lèi)設備房

　　通用標準

　　1、 設備房門(mén)上有相應設備房標識；

　　2、 設備房?jì)鹊孛娓蓛�，無(wú)無(wú)關(guān)物品，物品擺放整齊，無(wú)雜物；

　　3、 設備現場(chǎng)的作業(yè)指導書(shū)齊備有效，各類(lèi)設備維修檢修記錄完整；

　　4、 配備足夠的滅火器和應急燈，通風(fēng)良好；

　　5、 設備房?jì)鹊呢摵砷_(kāi)關(guān)、閥門(mén)、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標識，流體要流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識；

　　6、 設備房?jì)仍O備外觀(guān)清潔，油漆無(wú)脫落，設備的轉動(dòng)部位有防護罩；

　　7、 設備完好，各類(lèi)儀表使用正常無(wú)損壞，無(wú)“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確；

　　8、 所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　高低壓配電房

　　1、 配電柜、配電箱有明顯標號；每個(gè)配電箱配電使用要有標識，

　　2、 配電柜、配電箱內布線(xiàn)規范，整齊，接線(xiàn)無(wú)松動(dòng)。

　　3、 溫度應保持在40℃以下。

　　4、 配備有高壓操作防護工具；負荷刀閘和接地刀閘有掛鎖鎖住。

　　5、 配電柜操作位地面敷設絕緣膠墊。

　　6、 配電計量總表鉛封完好。

　　7、 配電房接地線(xiàn)緊固，無(wú)斷裂情況。

　　8、 變壓器和通道之間有隔離圍欄隔離

　　空調設備

　　1、 主機正常運轉無(wú)異響和震動(dòng)。

　　2、 制屏（現場(chǎng)控制）和操作臺（遠程控制）的信息顯示正常。

　　3、 保溫到位、完好，無(wú)滲漏水現象；

　　4、 主機溫度不超過(guò)允許的設計溫度。

　　電 梯轎 廂

　　1、 確保正常使用；

　　2、 門(mén)機、內飾、轎頂表面清潔、明亮，無(wú)手印、污跡；

　　3、 各按鈕、按鍵、照明燈具、風(fēng)扇等完好、干凈，無(wú)異響；

　　4、 電梯準運證副本有效；

　　5、 各類(lèi)標識（火警、搭乘須知、開(kāi)關(guān)門(mén)、樓層層站、準運證副本等）齊全、清晰、完好，安裝位置適當；

　　6、 正常情況任何公司人員僅限搭乘消防梯（除陪同顧客、訪(fǎng)客、工作檢查情況外）；

　　電梯機房

　　1、 溫度應保持在40℃以下，降溫通風(fēng)設備正常使用，并保證達到節能降耗措施和要求；

　　2、 電梯盤(pán)車(chē)操作作業(yè)指導書(shū)有效、清晰；

　　3、 盤(pán)車(chē)救援工具完好、齊全；

　　4、 電梯機房?jì)葟堎N運行準用證副本2；

　　5、 分承包方的保養計劃書(shū)有效、清晰完整；

　　6、 懸掛有政府主管部門(mén)頒發(fā)的運行、維修工作記錄表，保持有效、清晰、完整；

　　7、 維修保養監督檢查能正常履行，記錄與計劃內容要求一致；

　　8、 故障維修記錄全面、詳盡、真實(shí)。

　　發(fā)電機

　　1、 發(fā)電機機油油位、蓄電池電解液液位正常；

　　2、 備用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

　　3、 必須配備符合要求的兩套蓄電池，備有符合要求的切換開(kāi)關(guān)裝置；

　　4、 蓄電池電壓在24V（±2.0）；

　　5、 柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙；

　　6、 正常情況下，發(fā)電機轉換開(kāi)關(guān)應打在自動(dòng)位置；

　　7、 發(fā)電機接地線(xiàn)緊固。

　　二氧化碳（CO2）設備

　　1、 二氧化碳稱(chēng)重裝置報警正常，氣瓶無(wú)漏氣失重情況；

　　2、 系統無(wú)失靈情況，所有的鉛封和保險帶完好無(wú)損；

　　3、 各防護區手動(dòng)/自動(dòng)選擇開(kāi)關(guān)正常，工作狀態(tài)中的指示燈亮；

　　4、 日常檢查時(shí)，把開(kāi)關(guān)打到手動(dòng)控制上。

　　，物業(yè)管理條例之物業(yè)現場(chǎng)管理標準（非表格版）

　　生活及消防泵類(lèi)設備房

　　1、 泵房各種信號、儀表指示完好正常；

　　2、 各種開(kāi)關(guān)處于自動(dòng)狀態(tài)，自動(dòng)、手動(dòng)切換正常；各種泵運轉時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)；

　　3、 濕式報警閥應完好，且試驗裝置標識應明確。

　　泳池泵類(lèi)設施設備

　　1、 各種檢測藥物、儀器完好、有效，標識清晰、明確；

　　2、 沙缸壓力表在水泵運行時(shí)應保持在0.2-0.4PA壓力；

　　3、 各種信號、儀表指示完好正常；

　　4、 各種開(kāi)關(guān)工作時(shí)處于自動(dòng)狀態(tài)，自動(dòng)、手動(dòng)切換正常；

　　5、 各種泵運轉時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)；

　　6、 現場(chǎng)無(wú)滲漏、油跡、水跡。

　　風(fēng)機房

　　1、 風(fēng)機配電箱保持在自動(dòng)位置，配電箱內接線(xiàn)規范；

　　2、 風(fēng)機運行時(shí)無(wú)抖動(dòng)現象，軸承位置無(wú)異響。

　　3、 能在控制中心控制送風(fēng)機啟停。

　　消防監控中心

　　1、 錄相畫(huà)面清晰；

　　2、 錄象鏡頭切換時(shí)間間隔為1秒，并確保重要鏡頭必須在一個(gè)切換循環(huán)中至少一次；

　　3、 錄象帶更換時(shí)間定時(shí)，并統一保管；

　　4、 各端口接線(xiàn)規范、牢固，各接入接出線(xiàn)有標識；

　　5、 中心對講和各崗位、荔景中心通訊良好，聲音清晰；

　　6、 聯(lián)動(dòng)柜面板指示燈工作正常，壓下試燈開(kāi)關(guān)，所有指示燈發(fā)光；

　　7、 備用鑰匙有效、準確，有標識，標識清晰、完整；鑰匙領(lǐng)用有詳細記錄；

　　8、 存有的相關(guān)法規、條例，公司、維修單位電話(huà)表等資料齊全、有效，清晰、整潔；

　　9、 消防工具箱內消防器材擺放整齊，完好；

　　10、 至少配備：防火服兩套、滅火器完好容量3公斤、救生繩兩副，且標識明確；

　　11、 IC卡發(fā)行、掛失由專(zhuān)人管理，且記錄詳細、準確，無(wú)遺漏。

　　作業(yè)類(lèi)

　　高空作業(yè)

　　1、 作業(yè)人員須執有效的《高空作業(yè)許可證》；

　　2、 有六級以上大風(fēng)、大雨、雷電等天氣惡劣情況時(shí)嚴禁高空作業(yè)；

　　3、 高空作業(yè)時(shí)，須使用安全帶，地面有專(zhuān)人監護；

　　4、 作業(yè)地點(diǎn)周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　5、 清洗樓宇外墻時(shí)，應提前向用戶(hù)發(fā)出通知表明相關(guān)事項；

　　施 工管 理

　　1、 施工地點(diǎn)周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　2、 施工完畢及時(shí)清理現場(chǎng)

　　現 場(chǎng)標 識

　　1、 現場(chǎng)標識符合公司CI標準并保持清潔、完好；

　　2、 標識擺放、掛置位置要統一、適當，符合工作內容要求，保證醒目、干凈；

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