（薦）物業(yè)管理條例15篇

物業(yè)管理條例1

　　一、 檢查：

　　1． 班檢：班長(cháng)依據檢查標準對本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫(xiě)"班檢表"。

　　2． 巡視檢查(包括夜間查崗)：當職人員應配備有保安隊長(cháng)或是值班隊長(cháng)組成的保安隊伍，根據標準對各保安工作進(jìn)行檢查（每周不少于兩次夜間查崗），主要由保安隊長(cháng)或是值班隊長(cháng)。

　　3． 周檢、月檢：物業(yè)公司經(jīng)理分別對保安工作進(jìn)行例行周檢、月檢，并分別填寫(xiě)周檢表、月檢表。

　　4． 訓練季度考核：物業(yè)公司每季度對保安隊進(jìn)行一次訓練考核或會(huì )操比武，填寫(xiě)"訓練考核表"。

　　二、 不合格服務(wù)的處理：

　　1． 輕微不合格服務(wù)的.處理： 班檢、日檢、巡視檢查中發(fā)現的問(wèn)題要即行糾正，關(guān)閉處理，處理結果在檢查表中注明，不需另填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"；周檢、月檢分別由管理辦分管員和物業(yè)公司人員填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"。如果輕微不合格集中在某一服務(wù)區域或超出控制標準，要填寫(xiě)"糾正措施報告"。

　　2． 嚴重不合格服務(wù)的處理： 月檢由物業(yè)公司經(jīng)理填寫(xiě)"糾正措施報告"，并進(jìn)行跟蹤驗證；班檢、日檢、周檢、巡視檢查由管理辦主任制定糾正措施，督促實(shí)施，進(jìn)行驗證。

　　3． 預防措施： 在檢查中發(fā)現潛在不合格原因，要逐級匯報，調查分析隱患原因，由管理員代表組織制定"預防措施"。

物業(yè)管理條例2

　　總則

　　第一條

　　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條

　　業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第四條

　　物業(yè)管理應當遵循公開(kāi)公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競爭、服務(wù)規范的原則。

　　第五條

　　有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理;商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第六條

　　市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　區、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　規劃、建設、市容、城市管理綜合執法、公安、民政、市政、園林、物價(jià)等相關(guān)部門(mén)，按照各自職責負責物業(yè)管理區域內相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。

　　第七條

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門(mén)和人員，負責本轄區內業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆等項工作的組織、指導，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系。

　　業(yè)主大會(huì )委員會(huì )

　　第八條

　　業(yè)主享有下列權利：

　　(一)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，業(yè)主發(fā)表意見(jiàn)，行使表決權;

　　(二)推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì )成員，享有被選舉權;

　　(三)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(四)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(五)提出制定或者修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(六)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(九)對共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權和監督權;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第九條

　　業(yè)主應當履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約;

　　(二)執行業(yè)主大會(huì )通過(guò)的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(三)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);

　　(四)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費;

　　(五)維護物業(yè)管理區域內公共秩序和環(huán)境衛生;

　　(六)按照規定交存或者續交專(zhuān)項維修資金;

　　(七)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第十條

　　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，應當由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。

　　新建物業(yè)項目，包括分期建設或者由兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關(guān)場(chǎng)地，不得分割進(jìn)行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區域的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區域劃分的具體辦法，由市人民政府規定。

　　第十一條

　　已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　(一)業(yè)主入住率達百分之五十以上;

　　(二)首位業(yè)主實(shí)際入住達到二年以上。

　　第十二條

　　業(yè)主大會(huì )由同一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益的組織。

　　下列事項由業(yè)主大會(huì )決定：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(三)審定物業(yè)服務(wù)合同內容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項;

　　(五)專(zhuān)項維修資金的籌集、使用方案，并監督實(shí)施;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十三條

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主人數不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì );業(yè)主人數在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì )，代表業(yè)主履行業(yè)主大會(huì )職責。業(yè)主代表會(huì )的代表組成，不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主代表會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見(jiàn)。

　　業(yè)主代表以幢、門(mén)、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十四條

　　符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書(shū)面告知后一個(gè)月內，在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，負責核實(shí)并組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位代表各一名組成�；I備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為籌備組開(kāi)展工作提供條件。

　　第十五條

　　籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(二)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數;

　　(三)確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢(xún)意見(jiàn);

　　(四)擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案，提出臨時(shí)管理規約的修訂意見(jiàn);

　　(五)確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數，組織推選業(yè)主代表;

　　(六)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款規定的各項內容，應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　籌備組履行職責的期限，應當到首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日終止。

　　第十六條

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當討論決定下列事項：

　　(一)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)管理規約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì );

　　(四)物業(yè)管理服務(wù)內容和服務(wù)標準;

　　(五)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十七條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以書(shū)面委托代理人行使業(yè)主權利。

　　第十八條

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議的時(shí)間和形式、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和任期等事項作出規定。

　　第十九條

　　管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十條

　　業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

　　制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則，制定和修改管理規約，選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第二十一條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )組織召集。經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議，業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議或者業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集，其他任何單位和個(gè)人不得組織召集。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、居民委員會(huì )和使用人的代表可以列席業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十二條

　　業(yè)主大會(huì )應當按照法律、法規和業(yè)主大會(huì )議事規則開(kāi)展活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )作出的決定，應當在物業(yè)管理區域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十三條

　　業(yè)主委員會(huì )成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )的成員人數應為單數，由五至十五人組成。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當符合下列條件：

　　(一)遵守國家有關(guān)法律、法規;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費;

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力;

　　(五)具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力;

　　(六)身體健康，能保證必要的工作時(shí)間。

　　業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第二十四條

　　業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的日常工作機構，執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議;

　　(二)定期報告有關(guān)決定執行情況，提出物業(yè)管理建議;

　　(三)在業(yè)主大會(huì )作出決定后三十日內，代表業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主限期交納;

　　(六)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書(shū)面確認，并監督實(shí)施;

　　(七)監督管理規約的實(shí)施;

　　(八)組織籌集專(zhuān)項維修資金;

　　(九)組織業(yè)主委員會(huì )換屆和補選工作;

　　(十)完成業(yè)主大會(huì )交辦的其他事項。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行上述第(三)項、第(九)項職責的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的.指導下，由街道辦事處、鄉鎮人民政府按照有關(guān)規定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十五條

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )選舉情況和業(yè)主委員會(huì )成員的基本情況;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況，及時(shí)書(shū)面告知區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內，將變更內容書(shū)面告知原備案部門(mén)。

　　第二十六條

　　業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當有超過(guò)半數成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數以上同意。

　　第二十七條

　　業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區域業(yè)主或者連續一年以上不在本物業(yè)管理區域居住的;

　　(二)以書(shū)面形式提出辭職的;

　　(三)因身體健康原因喪失工作能力的;

　　(四)在為本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

　　業(yè)主委員會(huì )成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　第二十八條

　　業(yè)主委員會(huì )換屆的，原業(yè)主委員會(huì )應當在二十日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)終止的，應當在五日內將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十九條

　　物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內容，不得違反法律、法規和管理規約的規定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人應當將雙方的約定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

　　第三十條

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )可以按照每年不超過(guò)實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第三十一條

　　本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)、居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調解決下列問(wèn)題：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責的問(wèn)題;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )換屆過(guò)程中出現的問(wèn)題;

　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現的重大問(wèn)題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現的問(wèn)題;

　　(六)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第三十二條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

　　本市物業(yè)服務(wù)中介機構和外埠來(lái)津從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應當向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第三十三條

　　從事物業(yè)服務(wù)的人員應當取得相應的資格證書(shū)，并定期參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。

　　第三十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主公布專(zhuān)項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經(jīng)營(yíng)收益，對業(yè)主個(gè)人信息和資料負有保密義務(wù)。

　　第三十五條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人。

　　第三十六條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助公安部門(mén)做好物業(yè)管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作。在物業(yè)管理區域內發(fā)生治安案件或者各類(lèi)災害事故時(shí)，應當及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報告，并積極協(xié)助做好調查和救助工作。

　　政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，不得干預物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派、亂收費。

　　前期物業(yè)管理

　　第三十七條

　　前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會(huì )成立前，開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三十八條

　　新建物業(yè)出售前，開(kāi)發(fā)建設單位應當委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。

　　第三十九條

　　開(kāi)發(fā)建設單位對新建物業(yè)，應當通過(guò)招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。住宅物業(yè)建筑面積三萬(wàn)平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十條

　　開(kāi)發(fā)建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時(shí)管理規約，并在售房時(shí)向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約。購房人在購買(mǎi)新建房屋時(shí)，應當對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約予以書(shū)面確認，并受其約束。

　　開(kāi)發(fā)建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得損害購房人的合法權益。

　　第四十一條

　　規劃、設計新建物業(yè)項目時(shí)，應當統籌規劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設施，并按照開(kāi)發(fā)建設項目規劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用房，用于物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主活動(dòng)。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當按照規劃、設計的要求和標準建設物業(yè)管理用房，并向業(yè)主進(jìn)行公示。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內，將物業(yè)管理用房無(wú)償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督。

　　第四十二條

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責維修、養護，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押;任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。

　　開(kāi)發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當將物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門(mén)應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

　　第四十三條

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當自新建物業(yè)竣工驗收合格之日起六十日內，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料;

　　(二)物業(yè)竣工驗收資料;

　　(三)共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū);

　　(五)物業(yè)管理需要的其他資料。

　　第四十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時(shí)，應當對物業(yè)管理區域內的房屋及其附屬設施設備的共有部分進(jìn)行查驗，發(fā)現問(wèn)題應當書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設單位，開(kāi)發(fā)建設單位應當及時(shí)進(jìn)行整改

　　物業(yè)使用和維護

　　第四十五條

　　在國家規定的保修期限內，物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設單位負責維修。保修期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主對專(zhuān)有部分負責維修、養護;業(yè)主專(zhuān)有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負責維修、養護。

　　在物業(yè)出現危及安全、影響觀(guān)瞻或者影響他人正常使用情況時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)維修，所需費用由相關(guān)責任人承擔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修、養護時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。

　　第四十六條

　　業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守法律、法規和規章的規定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀(guān)整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

　　第四十七條

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，應當直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、路燈等設施，按照規定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位進(jìn)行維護管理。

　　第四十八條

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹(shù)木和綠化設施、侵占通道、拒交物業(yè)管理服務(wù)費和專(zhuān)項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規和管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十九條

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關(guān)規定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運和處置以及相關(guān)費用等。

　　第五十條

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會(huì )收取的相關(guān)收益，主要用于補充專(zhuān)項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十一條

　　占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì )同意。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位，應當交納場(chǎng)地占用費。場(chǎng)地占用費主要用于養護維修小區道路和停車(chē)設施、改善共用設施設備等。場(chǎng)地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會(huì )或者開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場(chǎng)地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。

　　業(yè)主對機動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機動(dòng)車(chē)輛保管合同。

　　機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì )決定并公示。未成立業(yè)主大會(huì )的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執行。

　　第五十二條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業(yè)主委員會(huì )，并在物業(yè)管理區域內公告。

　　第五十三條

　　有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應當按照規定交納專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金應當按照規定給業(yè)主計息。

　　未建立專(zhuān)項維修資金或者專(zhuān)項維修資金余額不足的物業(yè)項目，業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定組織業(yè)主交納或者續交專(zhuān)項維修資金。

　　第五十四條

　　市房屋維修資金管理中心負責全市專(zhuān)項維修資金的統一歸集和管理。

　　專(zhuān)項維修資金的管理，接受財政、審計部門(mén)的監督。

　　第五十五條

　　專(zhuān)項維修資金的管理費用由市財政部門(mén)核定，在專(zhuān)項維修資金的增值資金中列支。專(zhuān)項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋應急解危專(zhuān)項資金，專(zhuān)項用于房屋應急解危支出。

　　專(zhuān)項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府規定。

　　物業(yè)管理服務(wù)

　　第五十六條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，應當與業(yè)主大會(huì )簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。

　　物業(yè)服務(wù)合同主要包括下列內容：

　　(一)業(yè)主大會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng);

　　(二)物業(yè)管理區域的范圍;

　　(三)服務(wù)的內容;

　　(四)服務(wù)的標準;

　　(五)服務(wù)的費用;

　　(六)合同的期限;

　　(七)違約責任;

　　(八)合同的解除條件;

　　(九)雙方需要約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第五十七條

　　物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應當包括下列主要內容：

　　(一)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理;

　　(二)電梯、智能系統等設備的運行服務(wù);

　　(三)環(huán)境衛生清掃保潔和綠地、樹(shù)木、綠化設施的養護、管理;

　　(四)物業(yè)裝飾裝修的管理;

　　(五)車(chē)輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理;

　　(六)物業(yè)管理區域內公共秩序的服務(wù)、管理;

　　(七)物業(yè)資料的查詢(xún)服務(wù)和管理;

　　(八)雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內容。

　　第五十八條

　　物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì )應當協(xié)商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方不再續約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并繼續按照合同約定做好服務(wù)，協(xié)助業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費，至合同終止。

　　第五十九條

　　提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應當在三個(gè)月前將解除時(shí)間、原因書(shū)面告知合同另一方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案后，在物業(yè)管理區域內公告。

　　第六十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內，除向業(yè)主委員會(huì )移交本條例第四十三條規定的資料外，還應當同時(shí)移交下列資金、物品和資料：

　　(一)預收的物業(yè)管理服務(wù)費、場(chǎng)地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設施和場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收益余額;

　　(二)物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場(chǎng)地、設施設備;

　　(三)物業(yè)管理項目的檔案資料;

　　(四)實(shí)行酬金制的，應當移交管理期間的財務(wù)資料。

　　未成立業(yè)主委員會(huì )的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)監督下，向街道辦事處或者鄉鎮人民政府移交。

　　新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì )或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)管理服務(wù)費

　　第六十一條

　　物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費應當按照與物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則確定。

　　普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主大會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價(jià)格范圍內協(xié)商確定;其他住宅和非住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主大會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定。

　　第六十二條

　　普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導價(jià)格標準以及上下浮動(dòng)比例，依據社會(huì )平均物價(jià)指數變動(dòng)情況適時(shí)進(jìn)行調整，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定，并向社會(huì )公布。

　　確定和調整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費政府指導價(jià)格時(shí)，有關(guān)部門(mén)應當聽(tīng)取群眾意見(jiàn)。

　　第六十三條

　　物業(yè)管理服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等形式。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)管理服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務(wù)費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務(wù)計費方式。

　　實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當至少每季度向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　第六十四條

　　物業(yè)管理服務(wù)費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。

　　第六十五條

　　物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主承擔;但開(kāi)發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開(kāi)發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務(wù)費的，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　物業(yè)管理區域內未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開(kāi)發(fā)建設單位交納。

　　第六十六條

　　供水、供電、供熱、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，可以將服務(wù)和收費事項委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　法律責任

　　第六十七條

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決;不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第六十八條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關(guān)行政主管部門(mén)投訴和舉報。有關(guān)部門(mén)受理投訴后，應當及時(shí)進(jìn)行調查、核實(shí)并依法作出處理。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第六十九條

　　開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)未按照規劃、設計要求建設物業(yè)管理用房的，由規劃行政主管部門(mén)責令補建，并可處以物業(yè)管理用房總價(jià)款一倍以上二倍以下罰款。

　　(二)未在規定時(shí)間內向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期移交;逾期不移交的，處以物業(yè)管理用房總價(jià)款一倍以上二倍以下罰款。

　　(三)未在申請房屋所有權初始登記時(shí)，將物業(yè)管理用房登記的，由房屋權屬登記部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　(四)未通過(guò)招標投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　(五)出售新建房屋時(shí)，未向購房人明示并組織購房人書(shū)面確認前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　　(六)未向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資料的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期提供;逾期不提供的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第七十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列行為之一的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照下列規定給予處罰：

　　(一)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，沒(méi)收違法所得，并處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

　　(二)以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，沒(méi)收違法所得，處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　(三)未按照資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款，降低資質(zhì)等級。

　　(四)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理項目全部委托給他人管理的，責令限期改正，沒(méi)收違法所得;逾期不改正的，處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　(五)未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責令限期備案;逾期不備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　　(六)不按照規定履行退出程序和相應義務(wù)的，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　(七)聘用未取得物業(yè)管理相應資格證書(shū)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第七十一條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規定，拒絕、阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修、養護的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害;造成損失的，由違規行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔賠償責任。

　　第七十二條

　　業(yè)主委員會(huì )及其成員違反本條例規定，未在法定時(shí)間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì )可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府和轄區的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟;造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十三條

　　當事人對物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴;逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第七十四條

　　與物業(yè)管理有關(guān)的行政管理部門(mén)及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　附則

　　第七十五條

　　管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定。

　　物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同市工商行政管理部門(mén)制定。

　　第七十六條

　　業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區實(shí)施物業(yè)管理的，可以參照本條例執行。

　　第七十七條

　　本條例自20xx年12月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

物業(yè)管理條例3

　　洛陽(yáng)市物業(yè)管理條例，即洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法，經(jīng)20xx年4月21日市政府第9次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，自20xx年6月1日起施行。下面是洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法的全文：

　　第一條 為實(shí)施《河南省物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《省物業(yè)條例》)，規范物業(yè)管理行為，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，應當逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條 市房產(chǎn)管理部門(mén)負責全市物業(yè)管理的組織、協(xié)調、指導和監督工作。

　　縣(市)、吉利區房產(chǎn)管理部門(mén)負責本轄區物業(yè)管理工作，接受市房產(chǎn)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導和監督。

　　建設、規劃、公安、工商、物價(jià)、園林、公用事業(yè)等部門(mén)按照各自職責，共同做好物業(yè)管理區域內的有關(guān)工作。

　　第四條 開(kāi)發(fā)建設單位在新建物業(yè)時(shí)，應當建設物業(yè)管理配套設施，制定前期物業(yè)管理方案。前期物業(yè)管理方案應當報房產(chǎn)管理部門(mén)備案。物業(yè)建成后，房產(chǎn)管理部門(mén)應當對物業(yè)管理配套設施進(jìn)行驗收。

　　第五條 建設單位應當按物業(yè)總建筑面積2‰至4‰的比例提供業(yè)主自治監督和物業(yè)管理用房(最低不得少于50平方米)，其費用列入開(kāi)發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。

　　第六條 業(yè)主的權利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的組成和職責，按《省物業(yè)條例》第二章的規定執行。

　　新建住宅區入住率未達到50%之前，由開(kāi)發(fā)建設單位代行業(yè)主委員會(huì )的職責。

　　第七條 業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列材料到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )名稱(chēng)、住所、所轄區域范圍;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )成員名單及有效身份證明;

　　(三)業(yè)主大會(huì )參加人員及選舉情況;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )章程。

　　房產(chǎn)管理部門(mén)應當在受理備案之日起15個(gè)工作日內完成審查工作，對符合《省物業(yè)條例》和本辦法規定的，核發(fā)備案證書(shū);對不符合《省物業(yè)條例》和本辦法規定的，書(shū)面通知其依法重新選舉。

　　第八條 開(kāi)發(fā)建設單位向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)管理權時(shí)，應當同時(shí)移交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區域規劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單項工程建筑及結構、設備、綠化工程竣工圖;

　　(三)地下管網(wǎng)竣工圖;

　　(四)有關(guān)設施、設備的使用和維修技術(shù)資料;

　　(五)工程質(zhì)量驗收資料及質(zhì)量保證協(xié)議;

　　(六)物業(yè)管理區域內房屋、公共服務(wù)配套設施等項目清單及產(chǎn)權歸屬證明;

　　(七)房屋使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū);

　　(八)物業(yè)綜合驗收資料;

　　(九)其他應當移交的資料。

　　房產(chǎn)管理部門(mén)應當對移交工作進(jìn)行監督、指導。

　　第九條 物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：

　　(一)有明確的章程和固定的辦公場(chǎng)所;

　　(二)有健全的組織管理機構和管理制度，并配備有與企業(yè)資質(zhì)等級相適應的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和經(jīng)濟管理人員;

　　(三)有符合相應資質(zhì)等級規定的注冊資金;

　　(四)有符合國家規定的財務(wù)管理制度;

　　(五)有健全的房屋管理、養護、維修等物業(yè)管理措施。

　　第十條 實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認證制度和物業(yè)管理人員持證上崗制度。

　　具備第九條規定條件的物業(yè)管理企業(yè)，應當向房產(chǎn)管理部門(mén)申領(lǐng)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)》，并依法辦理登記注冊手續。

　　本市以外的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當持資質(zhì)等級證書(shū)和有關(guān)證件到市房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　第十一條 首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)前，由開(kāi)發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主逐一簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應當一致。

　　業(yè)主委員會(huì )或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，應當與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同的內容應當符合《省物業(yè)條例》第三十三條的規定。

　　選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當以公開(kāi)招標方式為主，在房產(chǎn)管理部門(mén)指導下進(jìn)行。在一個(gè)物業(yè)管理區域內，應當委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，應當報房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　第十二條 物業(yè)管理服務(wù)費的收取及標準，按《省物業(yè)條例》第三十六條、第三十七條的規定執行。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項特約服務(wù)，服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者使用人協(xié)商確定。

　　第十三條 凡是實(shí)行物業(yè)管理的.區域，供水、供電、燃氣、供曖、通訊等單位應當直接向每一位業(yè)主收取費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線(xiàn)電視等費用的，應當簽訂代收合同，載明代辦服務(wù)費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。

　　第十四條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報批手續。

　　業(yè)主委員會(huì )許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施而收取的費用，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，存入維修基金帳戶(hù)，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設立單獨帳目，專(zhuān)項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。

　　第十五條 建設單位未按規定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責令其限期補建。逾期未補建的，應當繳納補建總價(jià)款，由業(yè)主委員會(huì )組織補建;按規劃不能補建的，由建設單位與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商以其他方式等價(jià)補償，并可處以1萬(wàn)元以下罰款。

　　建設單位未按規定移交物業(yè)管理所需資料的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責令其限期移交，并可處以20xx元以上5000元以下罰款。

　　第十六條 業(yè)主、使用人違法裝修房屋以及有其他損害公用設施、設備行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)制止，并向有關(guān)主管部門(mén)舉報。建設、規劃、房產(chǎn)等主管部門(mén)可以依法對違法行為人予以行政處罰。

　　業(yè)主、使用人未按期繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以書(shū)面通知其限期繳納，并可每日按欠繳金額的2‰加收滯納金，合同另有約定的從其約定;經(jīng)催收仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反《省物業(yè)條例》和本辦法規定，有下列行為之一的，業(yè)主委員會(huì )可按合同約定追究其違約責任，房產(chǎn)管理部門(mén)可對其予以警告、責令限期改正、降低其資質(zhì)等級、直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，并可處以20xx元以上1萬(wàn)元以下的罰款：

　　(一)對房屋及其共用部位和設施、設備維修不及時(shí)的;

　　(二)管理制度不健全，管理混亂的;

　　(三)擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用共用場(chǎng)地、綠地，以及改變房地產(chǎn)和公用設施用途的;

　　(四)不履行物業(yè)管理服務(wù)合同及法律、法規、規章規定義務(wù)的;

　　(五)未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或者超出資質(zhì)證書(shū)核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的。

　　第十八條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設單位之間發(fā)生糾紛時(shí)，可以通過(guò)協(xié)商解決或者申請房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行調解，也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　當事人對房產(chǎn)管理部門(mén)的具體行政行為不服的，可依法申請復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出具體行政行為的房產(chǎn)管理部門(mén)申請人民法院強制執行。

　　第十九條 房產(chǎn)管理部門(mén)及其工作人員未按《省物業(yè)條例》和本辦法履行職責，嚴重影響本行政區域物業(yè)管理的，或者玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究主管人員和其他有關(guān)人員的行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十條本辦法自20xx年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府發(fā)布的《洛陽(yáng)市城市住宅區物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。

物業(yè)管理條例4

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行的維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實(shí)際使用人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。

　　第三條 本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第四條 物業(yè)管理應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導與業(yè)主自治相結合的原則，逐步實(shí)現市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化管理。

　　第五條 市、縣(市)、區人民政府應當加強對物業(yè)管理監督管理工作的領(lǐng)導，建立物業(yè)管理的協(xié)調機制。

　　第六條 市、縣(市)、上街區房地產(chǎn)管理部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　區(不含上街區)房地產(chǎn)管理部門(mén)按照本條例規定的權限，負責本轄區內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　城市規劃、建設、市政、園林綠化、城市管理行政執法、價(jià)格、民政、公安、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)監督管理、工商行政等有關(guān)行政管理部門(mén)應在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責協(xié)調本轄區內物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門(mén)做好本轄區內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　居民委員會(huì )應當對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)進(jìn)行指導與監督，并依法調解本轄區內的物業(yè)管理糾紛。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第八條 已領(lǐng)取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的買(mǎi)受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

　　第九條 物業(yè)管理區域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 已建成物業(yè)，其管理區域已經(jīng)形成且無(wú)爭議的，可以繼續作為獨立的物業(yè)管理區域。

　　尚未劃分或者確需調整物業(yè)管理區域的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關(guān)規定劃定或調整，并向業(yè)主公告。

　　第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿(mǎn)十二個(gè)月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿(mǎn)二十四個(gè)月且業(yè)主總數在三十人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應當逐步成立業(yè)主大會(huì )，實(shí)行規范的物業(yè)管理。

　　第十二條 符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)。

　　第十三條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會(huì )代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應不少于成員總數的二分之一。

　　籌備組組長(cháng)由居民委員會(huì )代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內的公告欄內公告，公告時(shí)間不得少于七日。

　　籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。

　　第十四條 籌備組成立后，應當做好下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的`時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(二)擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案和管理規約草案;

　　(三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起四十五日內，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，將本條第一款規定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十五條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當配合籌備組開(kāi)展工作。

　　建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供物業(yè)管理區域內業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶(hù)建筑面積、共用設施設備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應當協(xié)助籌備組核對房屋權屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

　　第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)三日前就大會(huì )擬討論的事項書(shū)面征求所代表業(yè)主的意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )上如實(shí)反映。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、委托期限等內容。

　　第十七條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約和選舉業(yè)主委員會(huì )成員等事項進(jìn)行表決。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當約定業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項。

　　第十九條 管理規約應當約定下列主要內容：

　　(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求;

　　(二)物業(yè)管理區域內各類(lèi)公共費用的分擔、公共收益的分配;

　　(三)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則;

　　(五)物業(yè)管理爭議的處理方式;

　　(六)違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì )成員人數由三人以上單數組成，最高不超過(guò)十一人。每屆任期三年。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )成立情況的書(shū)面報告;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他材料。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當于任期屆滿(mǎn)一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，完成換屆選舉工作。

　　無(wú)正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì )自行解散的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業(yè)管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )代表、居民委員會(huì )代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起三十日內組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　自新一屆業(yè)主委員會(huì )備案之日起十日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會(huì )決定。

　　業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布，接受業(yè)主的監督。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會(huì )財務(wù)收支情況進(jìn)行審計。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主大會(huì )名義提供擔保;

　　(三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;

　　(四)在本物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

　　(五)法律、法規規定或者業(yè)主大會(huì )規定的其他情形。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )成員因物業(yè)轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )成員資格終止：

　　(一)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的;

　　(二)連續三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(五)有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續擔任業(yè)主委員會(huì )成員的。

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當自成員資格終止之日起三日內，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定執行。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十八條 建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當按照以下規定時(shí)限完成招投標工作：

　　(一)現售商品房項目在現售前三十日完成;

　　(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。

　　第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。

　　第三十條 建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應當參照臨時(shí)管理規約示范文本制定臨時(shí)管理規約。

　　建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　業(yè)主大會(huì )成立后制定管理規約的，臨時(shí)管理規約失效。

　　第三十一條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)管理用房;二萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )使用;任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

　　第三十二條 建設單位應當保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達到合同約定的交付使用條件。

　　未約定交付使用條件的，建設單位交付使用的物業(yè)應當符合有關(guān)部門(mén)規定的交付使用條件。

　　第三十三條 建設單位應當在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗收。

　　物業(yè)管理交接驗收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

　　第三十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區域內公布維修聯(lián)系電話(huà)。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )聯(lián)系建設單位落實(shí)保修責任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十五條 業(yè)主大會(huì )依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內報縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì )與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十六條 業(yè)主大會(huì )依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內容、業(yè)主欠費清交等事項進(jìn)行約定。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定是否續約，并將結果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續約的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續約的，應當在合同期滿(mǎn)兩個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當告知對方，并提前三個(gè)月在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應當遵守下列規定：

　　(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

　　(四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案;

　　(五)在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)監督電話(huà)，定期聽(tīng)取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見(jiàn)和建議;

　　(六)配合居民委員會(huì )做好社區建設和管理的相關(guān)工作。

　　市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范和相關(guān)規定的情況進(jìn)行監督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

　　第三十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費;逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協(xié)議申請仲裁。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)收費，區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。不同物業(yè)的具體定價(jià)形式，按照省有關(guān)規定執行。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，市、縣(市)、上街區價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同同級房地產(chǎn)管理部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì )公布一次。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準。

　　第四十二條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第四十三條 物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　第四十四條 住宅小區交付使用后，建設單位應當代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶(hù)計量設施注冊手續。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費用，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔。

　　第四十五條 市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應當及時(shí)調查處理，并在十日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會(huì )應當配合市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭議和糾紛。

　　第五章 物業(yè)的使用、維護和專(zhuān)項維修資金

　　第四十六條 物業(yè)的使用、維護應當遵守城市規劃、建設、房地產(chǎn)、環(huán)境保護、市容環(huán)衛、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規、規章的規定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛生、環(huán)境保護、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

　　第四十七條 建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。

　　建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時(shí)，應當提出有關(guān)共用設施設備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門(mén)予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書(shū)。

　　依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔相應的維修、養護責任。

　　第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。

　　第四十九條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

　　第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶(hù)外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，是否交納車(chē)位占用費，由業(yè)主大會(huì )決定。車(chē)主對車(chē)輛有特殊保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。

　　經(jīng)營(yíng)收入和收取的車(chē)位占用費扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十一條 物業(yè)管理區域內不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結構;

　　(二)未經(jīng)規劃等有關(guān)部門(mén)批準改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業(yè)管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木;

　　(六)亂設攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(八)超過(guò)規定標準排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當予以制止;制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門(mén)舉報或投訴。

　　第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調換房屋的業(yè)主，應當在辦理產(chǎn)權登記前按照有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　本條例施行前未交納專(zhuān)項維修資金的物業(yè)或者專(zhuān)項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定收交或續籌。收交或續籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第五十三條 專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行業(yè)主所有、專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管的原則。

　　專(zhuān)項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據國家有關(guān)規定另行制定。

　　第六章 法律責任

　　第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規定的，按照城市規劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛生、環(huán)境保護等有關(guān)法律、法規、規章規定處罰。

　　前款規定的行政處罰權，在依法實(shí)行城市管理相對集中行政處罰權區域內的，由城市管理行政執法機關(guān)行使;其他區域內的，由有關(guān)部門(mén)按照法定權限行使。

　　第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)以下罰款，并建議原發(fā)證機關(guān)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)或者降低其資質(zhì)。

　　第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規定擅自撤離的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)責令改正，并處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款;情節嚴重的，建議原發(fā)證機關(guān)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

　　第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關(guān)部門(mén)按照其他法律、法規的規定予以處罰。

　　第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時(shí)管理規約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。

　　第七章 附 則

　　第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項目招投標、物業(yè)服務(wù)收費等，根據國家、省有關(guān)規定，分別制定具體管理辦法。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規約、臨時(shí)管理規約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門(mén)制訂。

　　第六十一條 本條例自20xx年3月1日起施行。

物業(yè)管理條例5

　　物業(yè)管理條例

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

　　第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

　　第五條 國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第八條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　第九條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施;

　　(五)制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(六)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。

　　業(yè)主大會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監督業(yè)主公約的實(shí)施;

　　(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的'區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條 業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合部門(mén)機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十二條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十五條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。

　　第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十條 建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定。

　　第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。

　　業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督。

　　第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條 對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規和業(yè)主公約的有關(guān)規定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第五十條 物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續。

　　第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。

　　第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)制定。

　　第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章 法律責任

　　第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十一條 違反本條例的規定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條 違反本條例的規定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條 違反本條例的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規定，國務(wù)院建設行政主管部門(mén)、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十條 本條例自20xx年9月1日起施行。

物業(yè)管理條例6

　　江蘇省物業(yè)管理條例

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監督管理活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條縣級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔;建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區居(村)民委員會(huì )應當予以協(xié)助和配合。

　　第四條縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén))負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府其他有關(guān)部門(mén)，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監督管理工作。

　　第五條縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì )成員的培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。

　　對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著(zhù)成績(jì)或者獲得省級以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱(chēng)號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當給予表彰、獎勵。

　　第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第二章物業(yè)管理區域

　　第七條物業(yè)管理區域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業(yè)主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

　　規劃行政主管部門(mén)在審查住宅建設工程設計方案時(shí)，應當聽(tīng)取物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對物業(yè)管理區域劃分的意見(jiàn)。

　　建設單位應當根據物業(yè)建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業(yè)管理區域。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。

　　第八條新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　已劃定物業(yè)管理區域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區域的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處(鄉鎮人民政府)征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區域。

　　第九條縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理區域檔案。

　　物業(yè)管理區域檔案應當載明物業(yè)管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專(zhuān)有部分數量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第十條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。

　　第十一條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。

　　第十二條業(yè)主戶(hù)數超過(guò)三百戶(hù)的，可以成立業(yè)主代表大會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )的職責。

　　第十三條符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì ))會(huì )議：

　　(一)物業(yè)管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

　　(二)物業(yè)管理區域內業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的。

　　第十四條 物業(yè)管理區域內已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料：?

　　(一)物業(yè)管理區域證明;?

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;?

　　(三)業(yè)主名冊;?

　　(四)建筑規劃總平面圖;?

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;?

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;?

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第十五條符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用由建設單位承擔。

　　第十六條首次業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會(huì )等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十�；I備組組長(cháng)由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協(xié)調解決。

　　第十七條首次業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;

　　(二)擬訂管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;

　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第十八條業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　第十九條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主。召開(kāi)住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知社區居(村)民委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄，并妥善保存。

　　第二十條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專(zhuān)項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會(huì )委員;擔任業(yè)主委員會(huì )委員后出現上述情形的，應當按照業(yè)主大會(huì )確定的規則予以罷免。

　　業(yè)主委員會(huì )由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。

　　業(yè)主委員會(huì )實(shí)行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會(huì )委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會(huì )候補委員，并在業(yè)主委員會(huì )委員出缺時(shí)依次遞補。候補委員人數由業(yè)主大會(huì )議事規則確定，但最多不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì )委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，不具有表決權。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )備案申請書(shū);

　　(二)業(yè)主委員會(huì )委員名單;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約;

　　(四)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄;

　　(五)其他應當提供的材料。

　　第二十三條依法成立的業(yè)主委員會(huì )，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約自業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)之日起生效。

　　第二十四條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì )不能正常開(kāi)展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行調整。

　　第二十五條業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。

　　經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì )委員的工作補貼由業(yè)主大會(huì )議事規則具體規定。業(yè)主委員會(huì )應當每半年在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監督。

　　第二十六條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合有關(guān)主管部門(mén)，與社區居(村)民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區域內與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì )管理工作。

　　在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合社區居(村)民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居(村)民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。社區居(村)民委員會(huì )應當支持業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當書(shū)面告知社區居(村)民委員會(huì )。

　　第二十七條不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會(huì )、社區服務(wù)機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理委員會(huì )，代行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。

　　物業(yè)管理委員會(huì )的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

　　第二十八條同一物業(yè)管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應當履行下列職責：

　　(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議;

　　(二)決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

　　(三)決定本小組范圍內的其他事項。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的'業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )議事規則執行。

　　第二十九條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、協(xié)調物業(yè)應急維修服務(wù)等社區服務(wù)機構，完善社區公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。

　　第三十條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會(huì )、公安派出所、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理重大事宜。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第三十一條新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十二條住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　投標人少于三個(gè)或者住宅規模建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設單位應當提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費，用于購買(mǎi)物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　第三十三條建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內容予以約定。

　　第三十四條前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標準承擔，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定的，由建設單位承擔。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位全額承擔。

　　第三十五條新建住宅物業(yè)管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交。其中，用于業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房的，應當按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

　　集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足。

　　配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的具體標準，由設區的市人民政府制定。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　物業(yè)服務(wù)用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。

　　物業(yè)服務(wù)用房不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。

　　第三十七條新建住宅物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶(hù)的分戶(hù)計量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以外的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，應當符合國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范。

　　建設單位在組織竣工驗收時(shí)，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;在竣工驗收合格后，應當將住宅物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責管理。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關(guān)費用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關(guān)規定執行。

　　本條例實(shí)施前建設的住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體實(shí)施辦法由設區的市人民政府制定。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)。

　　第三十八條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第三十九條建設單位應當按照國家有關(guān)規定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　新建住宅小區應當具備以下條件：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、公安、消防、環(huán)境保護、民防等主管部門(mén)出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門(mén)備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量表具;

　　(三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環(huán)境衛生、社區服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設施已按照規劃設計要求建成;

　　(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書(shū);

　　(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)資料完整齊全;

　　(七)法律、法規規定的其他條件。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進(jìn)行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實(shí)信用、客觀(guān)公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。

　　現場(chǎng)查驗物業(yè)二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書(shū)面承諾補交的具體時(shí)限。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(二)臨時(shí)管理規約;

　　(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

　　(四)建設單位移交資料清單;

　　(五)查驗記錄;

　　(六)交接記錄;

　　(七)其他與承接查驗有關(guān)的文件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內，在業(yè)主委員會(huì )的監督確認下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會(huì )移交。

　　第五章物業(yè)服務(wù)

　　第四十三條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

　　從事物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)管理人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第四十四條業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。

　　電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。

　　業(yè)主委員會(huì )經(jīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。

　　第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報告，并協(xié)助做好救助工作。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四十八條業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第四十九條物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，業(yè)主大會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)收費是否實(shí)行政府指導價(jià)由業(yè)主大會(huì )決定;非普通住宅和非住宅、滿(mǎn)足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費標準，由當事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價(jià)指數變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。價(jià)格行政主管部門(mén)應當每三年內對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以由雙方另行約定。

　　第五十條物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。

　　第五十一條物業(yè)服務(wù)收費應當明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況如實(shí)公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實(shí)公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同預收物業(yè)服務(wù)費用，但是預收物業(yè)服務(wù)費用的期限最長(cháng)不得超過(guò)一年。

　　第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期公布共用場(chǎng)地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤。

　　業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )對公布的共用場(chǎng)地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當答復。

　　第五十三條物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照最終用戶(hù)使用的計量器具顯示的量值向最終用戶(hù)收取費用，不得轉嫁戶(hù)外管線(xiàn)或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受?chē)�家和省有關(guān)現代服務(wù)業(yè)規定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類(lèi)費用，不計征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

　　住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

　　第五十五條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，決定選聘或者續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　第五十六條業(yè)主大會(huì )決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

　　業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內，退出物業(yè)管理區域，并向業(yè)主委員會(huì )或者在業(yè)主委員會(huì )的監督確認下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費購買(mǎi)的物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn);

　　(二)移交本條例第四十條第二款規定的相關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養記錄;

　　(四)結清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用;

　　(五)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )未作出選聘或者續聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權利義務(wù)延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個(gè)月書(shū)面告知另一方當事人和物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第五十七條物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監管。

　　被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的，物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當責令其限期撤出，業(yè)主委員會(huì )可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　第五十八條物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負責人信用檔案，并向社會(huì )公開(kāi)。

　　第五十九條單體物業(yè)或者規模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理。

　　業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出決定：

　　(一)自行管理的執行機構、管理人;

　　(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

　　(三)聘請專(zhuān)業(yè)機構的方案;

　　(四)其他有關(guān)自行管理的內容。

　　電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。

　　第六章物業(yè)的使用和維護

　　第六十條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業(yè)主大會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第六十一條物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　平時(shí)開(kāi)發(fā)利用人民防空工程設施，不得影響其戰時(shí)防空效能和應急避難功能。

　　第六十二條物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，建設單位應當首先滿(mǎn)足本區域內業(yè)主的停車(chē)需要，其歸屬由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。

　　建設單位辦理商品房房屋預銷(xiāo)售登記后出售或者附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當明示并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫的產(chǎn)權證明文件和出售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求購買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。

　　建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準執行;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求承租車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購買(mǎi)或者未受贈車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。

　　在首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內業(yè)主的購買(mǎi)和承租需要后還有多余車(chē)位、車(chē)庫的，可以出租給本物業(yè)管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第六十三條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定使用。

　　物業(yè)管理區域內劃定車(chē)位、停放車(chē)輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。

　　第六十四條在物業(yè)管理區域內公共、共用車(chē)庫、道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當根據業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定交納汽車(chē)停放費。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同收取汽車(chē)停放費。汽車(chē)停放費的具體標準，由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定并公布。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會(huì )應當對汽車(chē)停放費的收支情況進(jìn)行監督，并向業(yè)主大會(huì )報告。

　　業(yè)主對汽車(chē)停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

　　第六十五條業(yè)主大會(huì )成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主大會(huì )成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提請業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定后，依法辦理有關(guān)手續并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，還應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規定使用。

　　第六十六條物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實(shí)地標注。

　　物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。

　　人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位收取的汽車(chē)停放費、租金，應當依照有關(guān)規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車(chē)管理的必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規定使用。管理辦法和具體收費標準由省價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理、民防等行政主管部門(mén)制定并公布。

　　第六十七條物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)的規劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構;

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規定的物品;

　　(六)制造超過(guò)規定標準的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);

　　(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

　　(九)擅自擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛;

　　(十)破壞或者擅自改變房屋外觀(guān);

　　(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應當及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十八條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛生、規劃等行政管理部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。

　　第六十九條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，符合規劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規和技術(shù)標準，并且依法辦理相關(guān)批準手續。

　　第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見(jiàn)，并按照規定辦理批準手續。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

　　第七十一條在國家規定的保修期限內，物業(yè)由建設單位負責保修。保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專(zhuān)有部分的維修責任由該業(yè)主承擔。

　　第七十二條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

　　第七十三條物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)維修、養護或者采取防范措施。

　　物業(yè)共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。

　　第七十四條住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時(shí)，將首期住宅專(zhuān)項維修資金存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。在國家規定的保修期屆滿(mǎn)后未出售的物業(yè)，由建設單位先行交存住宅專(zhuān)項維修資金。

　　住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于國家規定的保修期屆滿(mǎn)后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七十五條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔;其更新和改造按照相關(guān)法律、法規執行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。

　　本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專(zhuān)項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)管理區域住宅專(zhuān)項維修資金管理。

　　第七十六條發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進(jìn)行應急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數意見(jiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者相關(guān)業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)復核后進(jìn)行應急處置：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;

　　(四)樓體單側外立面有脫落危險的;

　　(五)專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;

　　(六)危及房屋安全的其他情形。

　　應急維修費用應當經(jīng)過(guò)審計并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬中按照專(zhuān)有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專(zhuān)項維修資金中列支。

　　第七十七條住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省相關(guān)規定以及業(yè)主大會(huì )的決定，續籌住宅專(zhuān)項維修資金。

　　業(yè)主申請房地產(chǎn)轉移登記時(shí)，應當向房地產(chǎn)登記機構提供已足額交存住宅專(zhuān)項維修資金的相關(guān)憑證。

　　第七十八條業(yè)主委員會(huì )可以向住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)提出申請，將不低于住宅專(zhuān)項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)應當自收到申請之日起五個(gè)工作日內予以辦理。利息計入相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬。

　　住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)應當將住宅專(zhuān)項維修資金保值增值情況向業(yè)主公開(kāi)，業(yè)主有權查詢(xún)本人的住宅專(zhuān)項維修資金結存情況。

　　住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)應當根據維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規定，履行維修資金保值增值的責任。具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門(mén)、省財政行政主管部門(mén)自本條例施行之日起一年內制定。

　　第七十九條 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區，設區的市、縣(市、區)人民政府應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。舊住宅小區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府確定。?

　　舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

　　第八十條 舊住宅小區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準可以建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。

　　第七章法律責任

　　第八十一條違反本條例第三十七條規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　第八十二條違反本條例第四十條第一款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　第八十三條違反本條例第四十一條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第八十四條違反本條例第四十八條第一款規定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第八十五條違反本條例第五十一條第一款、第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實(shí)信息的，由縣(市、區)價(jià)格行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第八十六條違反本條例第五十三條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收有關(guān)費用時(shí)向業(yè)主收取手續費等額外費用的，由縣(市、區)價(jià)格行政主管部門(mén)責令限期改正，并退還已收取的費用。

　　第八十七條有下列行為之一的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款，并可以提請頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)依法降低其資質(zhì)等級直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)：

　　(一)違反本條例第五十六條第一款規定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定辦理移交手續，或者除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區域前的期間內不維持正常的物業(yè)管理秩序的;

　　(二)違反本條例第五十七條第二款規定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的。

　　第八十八條違反本條例第六十二條第三款、第四款規定，建設單位將未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫不優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，或者將多余車(chē)位、車(chē)庫出租給本物業(yè)管理區域外使用人的租賃期限超過(guò)六個(gè)月的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，沒(méi)收違法所得;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　違反本條例第六十二條第三款規定，建設單位對業(yè)主要求承租的車(chē)位、車(chē)庫只售不租的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

　　第八十九條違反本條例第六十六條第二款規定，將平時(shí)用作停車(chē)位的人民防空工程不向全體業(yè)主開(kāi)放、出租停車(chē)位的租賃期限超過(guò)三年或者將停車(chē)位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門(mén)責令限期改正，沒(méi)收違法所得;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

　　第九十條違反本條例第六十七條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由縣級以上地方人民政府規劃、建設、房管、城管、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門(mén)按照各自職責依法查處。

　　第九十一條縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)以及其他有關(guān)主管部門(mén)的工作人員職權、玩忽職守、，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章附則

　　第九十二條本條例所稱(chēng)住宅共用部分，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本條例所稱(chēng)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

　　(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時(shí)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統計總和計算;

　　(二)業(yè)主人數按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第九十三條本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理條例7

　　第一條、為加強對我省物業(yè)管理服務(wù)收費的規范管理，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的合法權益，促進(jìn)全省物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，依據《中華人民共和國價(jià)格管理條、例》和國家計委、建設部《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，制定本辦法。

　　第二條、本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊并經(jīng)當地物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)認證的物業(yè)管理單位對住宅及非住宅房屋提供社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的收費管理。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理服務(wù)收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對住宅以及非住宅的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開(kāi)展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與生活工作相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

　　第三條、物業(yè)管理服務(wù)收費根據物業(yè)公司提供服務(wù)的性質(zhì)、質(zhì)量、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)（或稱(chēng)經(jīng)營(yíng)者定價(jià)）。

　　物業(yè)管理單位為普通住宅的物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代管交通工具、代收代繳水電費、煤氣費、有線(xiàn)電視費、電話(huà)費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實(shí)行政府定價(jià)。

　　物業(yè)管理單位為非住宅房屋以及高級公寓、別墅等高標準住宅物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共性的服務(wù)以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)。

　　物業(yè)管理單位為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除物價(jià)部門(mén)有統一收費標準者外，其服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)（或稱(chēng)經(jīng)營(yíng)者定價(jià)）。

　　外銷(xiāo)商品房屋的服務(wù)收費由物業(yè)管理單位與小區管理委員會(huì )或產(chǎn)權人代表協(xié)商議定。

　　物業(yè)管理單位議定的和自定的收費項目和收費標準向當地物價(jià)部門(mén)備案。

　　第四條、物業(yè)管理服務(wù)收費應當根據所提供的服務(wù)內容質(zhì)量、深度，遵循"合理、公開(kāi)及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的承受能力相適應"的原則確定。鼓勵物業(yè)管理單位開(kāi)展正當的.價(jià)格競爭，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利的行為。

　　第五條、各級政府的物價(jià)部門(mén)是本地物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)。物價(jià)部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)對物業(yè)管理服務(wù)收費進(jìn)行監督和指導。

　　第六條、實(shí)行政府定價(jià)和政府指導價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理單位根據實(shí)際提供的服務(wù)項目和各項費用開(kāi)支情況，向當地物價(jià)部門(mén)申報，由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管部門(mén)意見(jiàn)后核定執行。

　　中央在漢、軍隊駐漢和省直各部門(mén)所屬在漢及在省工商行政管理部門(mén)登記注冊的其它性質(zhì)的物業(yè)管理公司（單位）收費標準，向省物價(jià)部門(mén)申報審批。

　　第七條、物價(jià)部門(mén)在核定收費標準時(shí)，應充分聽(tīng)取物業(yè)管理單位和產(chǎn)權人、使用人的意見(jiàn)，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用為基礎，結合物業(yè)管理單位的服務(wù)對象、服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量核定。

　　物價(jià)部門(mén)對核定的物業(yè)管理收費標準，如因物業(yè)管理費用構成的變化可據實(shí)適時(shí)調整。

　　第八條、物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構成包括以下部分：

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費；

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費；

　　3、綠化管理費；

　　4、清潔衛生費；

　　5、保安費；

　　6、辦公費；

　　7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

　　8、法定稅費。

　　本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其它費用開(kāi)支。

　　第九條、物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率以費用構成的1—7項之和為基數，按照普通住宅從緊，其它用房不超過(guò)10%的原則，由各地物價(jià)部門(mén)確定。

　　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托物業(yè)管理單位代收代繳水電費、煤氣費、有線(xiàn)電視費、電話(huà)費等的，根據委托項目可適當收取代辦服務(wù)費，不委托不得收費。

　　第十條、物業(yè)管理的公共服務(wù)收費應按物業(yè)管理范圍內物業(yè)產(chǎn)權人（使用人）所占房屋建筑面積合理分攤。物業(yè)管理的公眾代辦服務(wù)費按提供代辦服務(wù)的每個(gè)項目進(jìn)行核定。

　　第十一條、經(jīng)物價(jià)部門(mén)核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人代表協(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應在物業(yè)管理合同中明文約定。

　　第十二條、物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，收費項目和標準及收費辦法應當在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費地點(diǎn)公布，并實(shí)行亮證收費。

　　物業(yè)管理單位應當定期（一般為6個(gè)月），向住戶(hù)公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受業(yè)主管理委員會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監督。

　　第十三條、物業(yè)管理單位應當嚴格遵守國家的價(jià)格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向用戶(hù)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

　　第十四條、實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權人、使用人應按物價(jià)部門(mén)核定的收費項目和標準向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費。不按規定繳納管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務(wù)合同要求追償。

　　第十五條、物業(yè)管理單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費，預期收費不得超過(guò)6個(gè)月。

　　第十六條、物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，由物價(jià)部門(mén)進(jìn)行調處。

　　第十七條、物業(yè)管理單位已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應收取公共性服務(wù)費的，其它部門(mén)和單位不得重復收費。

　　第十八條、凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價(jià)格監督檢查機關(guān)依照國家有關(guān)規定予以處罰：

　�。ㄒ唬┰綑喽▋r(jià)、擅自提高收費標準的；

　�。ǘ�）擅自設立收費項目，亂收費用的；

　�。ㄈ�）不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的；

　�。ㄋ模┨峁┓�務(wù)質(zhì)價(jià)不符的；

　�。ㄎ澹┲皇召M不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；

　�。�六）其它違反本辦法的行為。

　　第十九條、本辦法發(fā)布之前的有關(guān)規定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

　　第二十條、本辦法由湖北省物價(jià)局負責解釋。

　　第二十一條、本辦法自1997年7月1日起執行。

物業(yè)管理條例8

　　在春暖花開(kāi)的三月，公司安排工程領(lǐng)班和我兩人去杭州一商業(yè)寫(xiě)字樓——聯(lián)銀大廈為期一周的學(xué)習。我們所管理的樓盤(pán)是單一業(yè)主，和他們是完全不同的。一周下來(lái)，受益匪淺�？偨Y起來(lái)有以下幾點(diǎn)。

　　一、文檔的管理。文檔的管理也是很重要的一個(gè)方面，是質(zhì)量文件和服務(wù)標準的一項重點(diǎn)內容。來(lái)之前就聽(tīng)說(shuō)聯(lián)銀大廈管理處已成立三年，各類(lèi)文檔都很齊全。在06年的服務(wù)標準實(shí)施評審中，他們得了第一。所以公司安排我來(lái)學(xué)習。他們專(zhuān)門(mén)安排一位管理人員來(lái)整理文檔。根據自己的情況分了三大類(lèi)即管理檔案、業(yè)主檔案、外來(lái)文件，一共有三十個(gè)文件夾。各類(lèi)文件序號排列清楚整齊，想找哪類(lèi)文件很快就能找到。由于我們管理處才成立剛剛一年，有些文檔還部夠齊全，而且有些歸類(lèi)紊亂，以他們的做標本，以后我們也能使文檔更加完善。

　　二、物業(yè)相關(guān)收費。由于我們管理處是單一業(yè)主，物業(yè)管理費都是直接轉帳到我們公司帳戶(hù)，不經(jīng)過(guò)我們這些管理人員之手，而水電費等也不要我們代收，這樣我們就輕松很多。而我又是第一次接觸物業(yè)管理，對于物業(yè)費的收繳，也只是學(xué)習了理論知識。這次到聯(lián)銀大廈實(shí)習，親自實(shí)踐了一回。有些業(yè)主是物業(yè)費和水電費一起繳，一次性可以完成，而有些業(yè)主卻是一樣一樣的繳，而且有些業(yè)主是一次繳一點(diǎn)，這最是麻煩，更氣人的是，有些業(yè)主提出一些不正當理由拒繳物業(yè)費，這就需要我們管理人員有足夠的耐心和他們溝通解釋。通過(guò)實(shí)踐我又學(xué)到了一個(gè)溝通的技巧，作為物業(yè)管理行業(yè)，最需要的就是以業(yè)主為重，服務(wù)第一，有效溝通。

　　三、基礎設施設備。對于設備管理，我在實(shí)習中看到，聯(lián)銀大廈管理處著(zhù)重建立和完善設備管理制度;對各類(lèi)設備都建立設備卡片;各種設備都有詳細的臺帳記錄。翻開(kāi)他們的檢查記錄，定期檢查、保養、維修、清潔一一詳細記載。李主任親自帶我去了設備機房，地面是如此干凈，由于商鋪目前還沒(méi)有出租出去，一至三層空置，中央空調一直未開(kāi)啟，但是這些空調控制設備卻擦的很干凈。地下兩層停車(chē)場(chǎng)，進(jìn)出口標志牌清晰，自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)和汽車(chē)停車(chē)區域劃分明確，各類(lèi)車(chē)輛整齊有序停著(zhù)。而他們的車(chē)管員也會(huì )些交通手勢，在上下班高峰期，正確指揮地下車(chē)出入。

　　四、人際關(guān)系處理。管理處和業(yè)主建立良好的關(guān)系，目前有一百多個(gè)公司在大廈內辦公，管理人員對業(yè)主都很熟悉，大部分都清楚的記得他們在哪個(gè)房間辦公。我在的這幾天里，看到經(jīng)常有業(yè)主來(lái)管理處談工作、聊天，儼然一家人似的。

　　管理處各部門(mén)人員關(guān)系也很融洽。在休息時(shí)我看到幾個(gè)部門(mén)的員工在一起下棋、看電視、聊天，有時(shí)工程人員帶的飯，拿到保潔部保潔人員幫忙用蒸飯煲熱好。

　　五、關(guān)心員工生活。聯(lián)銀大廈管理處很關(guān)心員工生活，在保安監控室，有兩臺顯示器畫(huà)面跳動(dòng)很厲害，保安部就讓監控崗調整小休一會(huì )，避免眼睛過(guò)度疲勞。在休息室買(mǎi)了電視、象棋、撲克和健身器材。這些豐富了他們的業(yè)余生活。聽(tīng)李主任說(shuō)，他們準備在夏季來(lái)前給住宿的員工裝幾個(gè)電扇，使員工能休息好，工作有精神。李主任得知我們到他們管理處來(lái)學(xué)習后，第一想到的就是我們的吃住問(wèn)題。等我們到了之后，利用中午休息時(shí)間，他就安排人員帶我們去了附近一個(gè)旅社，為我們找了一間既清潔安靜又便宜的房間。這些都是我親身感受，也是為其所感動(dòng)的。

　　一周時(shí)間很快過(guò)去，我們帶著(zhù)收獲而歸。我們將借鑒他們的優(yōu)點(diǎn)來(lái)完善的自己的管理。而我，也將不斷提高自己的能力，使個(gè)人工作有更出色的表現。

　　隨著(zhù)物業(yè)管理工作在居民生活中的不斷深入，提供客戶(hù)滿(mǎn)意的服務(wù)成了物業(yè)管理企業(yè)保持絕對競爭優(yōu)勢的首要法碼。要想贏(yíng)得客戶(hù)、贏(yíng)得市場(chǎng)，就要不斷提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，而往往客戶(hù)對服務(wù)的認可源于提供服務(wù)者的真誠。為此，實(shí)業(yè)分公司對我們開(kāi)展了一系列的物業(yè)管理師方面的培訓、學(xué)習，本人積累了如下心得體會(huì )：

　　一、文檔的管理

　　文檔的管理是很重要的一個(gè)方面，是質(zhì)量文件和服務(wù)標準的一項重點(diǎn)內容。老師先給我們講述了文檔管理的.內容和文檔管理規范，然后帶我們參觀(guān)了蕪湖市幾家比較有名的物業(yè)管理小區的文擋管理。耳聞不如所見(jiàn)!他們專(zhuān)門(mén)安排一位管理人員來(lái)整理文檔，根據自己的情況分了三大類(lèi)即管理檔案、業(yè)主檔案、外來(lái)文件，一共有三十個(gè)文件夾。各類(lèi)文件序號排列清楚整齊，想找哪類(lèi)文件很快就能找到。而且文件夾里面的內容齊全。

　　二、信息溝通

　　其次，變“純粹服務(wù)為“與業(yè)主互動(dòng)。單純的提高服務(wù)質(zhì)量，一切按自己的管理要求去進(jìn)行物業(yè)管理往往會(huì )造成與業(yè)主的工作之間的摩擦，由于業(yè)主需求的多樣性和環(huán)境文化意識的增強，促使他們對服務(wù)品質(zhì)的提高有著(zhù)不同的需求。古人云：“感人心者，莫先乎情。當前，業(yè)主對物業(yè)管理的需求呈現廣泛的多樣性，要想贏(yíng)得業(yè)主的認可除了不斷提高我們的服務(wù)水準還必須以誠待人，以情動(dòng)人，其核心就是提高個(gè)性化的服務(wù)，而通過(guò)建立業(yè)主需求檔案，能及時(shí)了解、掌握、挖掘業(yè)主的需求，以便為業(yè)主提供更廣泛的服務(wù)。另外，在日常相處中加強與業(yè)主的溝通，對收集到的意見(jiàn)，做好整理和篩選，進(jìn)行分類(lèi)處理，并及時(shí)反饋，持續改進(jìn)，重視業(yè)主的感受，融入業(yè)主的情感。

　　三、物業(yè)管理設施、設備

　　物業(yè)設備既包括室內設備，也包括物業(yè)紅線(xiàn)內的室外設備與設施系統，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調、燃氣供應以及通信網(wǎng)絡(luò )等設備，這些設備構成了物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。在設備管理上蕪湖市物業(yè)小區建立和完善設備管理制度，并對各類(lèi)設備都建立設備卡片是一大亮點(diǎn)。各種設備都有詳細的臺帳記錄。翻開(kāi)他們的檢查記錄，定期檢查、保養、維修、清潔一一詳細記載。我們參觀(guān)去了設備機房，地面及設備上是一塵不染。地下兩層停車(chē)場(chǎng)，進(jìn)出口標志牌清晰，自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)和汽車(chē)停車(chē)區域劃分明確，各類(lèi)車(chē)輛整齊有序停著(zhù)。而他們的車(chē)管員交通手勢規范，在上下班高峰期，正確指揮地下車(chē)出入。最后，將“小團體融入“大社會(huì )。物業(yè)管理工作服務(wù)的有效開(kāi)展離不開(kāi)三類(lèi)資源。一是社會(huì )資源，包括政府、街道、社區、治安、環(huán)衛、供應商和潛在服務(wù)對象等的支持。二是自身資源，即指自身所管理的物業(yè)的各類(lèi)服務(wù)信息、服務(wù)設施設備的共享。三是業(yè)主資源，業(yè)主是一個(gè)龐大的群體，其消費需求和潛在資源是物業(yè)管理工作服務(wù)企業(yè)擴大經(jīng)營(yíng)的源源不斷的動(dòng)力。只有將我們這一“小團體真正融入到整個(gè)“大社會(huì )中去，構建和諧共處的生存環(huán)境，才能不斷發(fā)展我們的“小團體，在電信主業(yè)的關(guān)聯(lián)交易外去拓展更多的社會(huì )業(yè)務(wù)，來(lái)發(fā)展我們的企業(yè)的生存能力和抗風(fēng)險能力。使企業(yè)員工能從中獲得更大的利益。

　　四、物業(yè)法律、法規

　　上世紀八十年代物業(yè)管理行業(yè)在我國南方興起，現在已在全國形成規模，并走向規范。國務(wù)院根據我國國情制定頒布了《物權法》和《物業(yè)管理條例》，從而為物業(yè)公司與業(yè)主正確處理糾紛提供了依據。通過(guò)學(xué)習我們了解到物業(yè)管理法律體系的幾個(gè)方面：一是建立房屋及維修管理的法律、法規和規章;二是建立設備設施管理法律、法規及規章;三是建立環(huán)境衛生管理的法律法規及規章;四是建立保安保衛、消防管理的法律法規及規章;五是建立行業(yè)管理辦法;六是建立業(yè)主委員會(huì )的管理辦法;七是建立覆蓋各類(lèi)行業(yè)的管理法規及規章。

　　五、創(chuàng )建物業(yè)管理品牌

　　業(yè)主的滿(mǎn)意源于優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)源于真誠的投入。只要我們切實(shí)為客戶(hù)著(zhù)想，真誠會(huì )如潺潺細流，滋潤人的心田;只要我們給予客戶(hù)真誠的幫助，信任與支持也會(huì )相應而來(lái)。只有真誠服務(wù)，不斷拓寬工作思路，不斷開(kāi)展細致入微的特色服務(wù)，營(yíng)造高質(zhì)量的人文居住環(huán)境，才能在眾多物業(yè)管理企業(yè)中樹(shù)立有特色的物業(yè)管理工作服務(wù)品牌，才能吸引更多客戶(hù)。真誠是溝通人際關(guān)系的法寶，會(huì )使人解除心靈上的戒備，是我們拉近與客戶(hù)關(guān)系的潤滑劑。當然這種真誠決不是一種敷衍，我們要把寬容的心真誠地送給客戶(hù)，對客戶(hù)多一份理解，在每一次的委屈中敞開(kāi)自己的心靈，試著(zhù)理解真誠的內涵，因為我們要對公司負責、對顧客負責、對自己負責。真誠這座橋梁寄托著(zhù)顧客對物業(yè)管理工作的信賴(lài)，同樣也傳遞著(zhù)物業(yè)管理工作人員對顧客的關(guān)懷。

　　通過(guò)學(xué)習我認識到，創(chuàng )建物業(yè)管理品牌是今后很長(cháng)一段時(shí)間物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向和重點(diǎn)。品牌是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),也是企業(yè)贏(yíng)得市場(chǎng)的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè), 目前還不 夠完善,它的社會(huì )地位也不高,加上物業(yè)管理的贏(yíng)利微乎其微,因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了 品牌的創(chuàng )立。事實(shí)上,在物業(yè)管理市場(chǎng)逐步形成、市場(chǎng)競爭日趨激烈的今天,創(chuàng )名牌企業(yè)，建優(yōu)秀PM小區，現已成為我國PM企業(yè)的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴(lài), 好的品牌能夠傳達出企業(yè)的價(jià)值、文化和個(gè)性。建設部舉辦的物業(yè)管理與ISO9001認證研討會(huì ),吹響了鼓勵和推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)IS09001國際質(zhì)量體系認證,提高企業(yè)知名度,實(shí)施物業(yè)管理品牌戰略的號角.

物業(yè)管理條例9

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護和管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條市、區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，開(kāi)發(fā)區管理機構受市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)委托負責本區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作(以下統稱(chēng)為市、區、縣物業(yè)管理主管部門(mén))。

　　建設、規劃、工商、物價(jià)、公安、環(huán)保、市容、城市管理等行政管理部門(mén)，應當按各自職責協(xié)同實(shí)施本條例。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府，下同)、社區居民委員會(huì )應當協(xié)助區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)做好本轄區內業(yè)主大會(huì )的成立工作，并對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)進(jìn)行指導和監督。

　　第五條市、區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當建立經(jīng)常性的物業(yè)管理情況通報制度，并加強與有關(guān)行政管理機關(guān)的溝通。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第六條劃分物業(yè)管理區域應當根據物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素進(jìn)行。

　　新建物業(yè)，包括分期建設或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)管理區域，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　住宅物業(yè)，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，應當向市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的要求。市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當按照本條第一款的規定劃定物業(yè)管理區域。

　　本條例實(shí)施前，物業(yè)管理區域已經(jīng)自然形成且無(wú)爭議的，可以繼續作為獨立的物業(yè)管理區域。

　　第七條業(yè)主應當向物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主少于5個(gè)，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在100個(gè)以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的事項，應當由業(yè)主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書(shū)面意見(jiàn)，由業(yè)主代表收集并提交業(yè)主大會(huì )，作為投票時(shí)的'表決意見(jiàn)。

　　第八條符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，建設單位應當以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處;業(yè)主也可以以書(shū)面形式告知。

　　第九條區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當在收到書(shū)面報告后，及時(shí)會(huì )同街道辦事處，協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會(huì )代表、建設單位代表各1名，業(yè)主代表3名�；I備組組長(cháng)由社區居民委員會(huì )代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十條籌備組應當履行下列主要職責：

　　(一)擬定業(yè)主公約(草案)、業(yè)主大會(huì )議事規則(草案);

　　(二)擬定業(yè)主委員會(huì )的選舉辦法(草案)，業(yè)主委員會(huì )選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%;

　　(三)確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之前，將名單在物業(yè)管理區域內公示7日以上;

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容，做好會(huì )務(wù)籌備工作。

　　第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權實(shí)行住宅物業(yè)一套房屋計一投票權;非住宅物業(yè)每200平方米計一投票權，200平方米以下每一房地產(chǎn)權證計一投票權。單個(gè)業(yè)主所持的投票權數最高不超過(guò)全部投票權數的30%。

　　單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　第十二條業(yè)主委員會(huì )應當由5-13人單數組成，其成員不得在本物業(yè)管理區域內從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì )每屆任期由業(yè)主大會(huì )確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　第十三條分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會(huì )條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì )成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì )成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)重新選舉。

　　第十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權。代理人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書(shū)。

　　采用書(shū)面形式征求意見(jiàn)的，應當將所討論的議題文稿入戶(hù)送交業(yè)主并由其簽字確認。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主委員會(huì )有關(guān)資料報區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)備案。區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當將業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處、社區居民委員會(huì )和轄區派出所。

　　業(yè)主委員會(huì )備案資料包括：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )備案表;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主大會(huì )的決定;

　　(五)業(yè)主委員會(huì )組成人員的基本情況。

　　前款規定的業(yè)主委員會(huì )備案事項發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內到區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)重新辦理備案手續。

　　第十六條依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )憑區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)出具的備案證明刻制印章。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì )應當依法使用印章。

　　以業(yè)主委員會(huì )的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì )印章方可對外公布。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì )應當按照規定召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )逾期不召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令業(yè)主委員會(huì )限期召集。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)60日前，應在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處的指導和監督下由原業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后10日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。對不按時(shí)移交的，街道辦事處和區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當指導、督促其移交;對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求轄區內的公安民警協(xié)助移交。

　　任期屆滿(mǎn)，原業(yè)主委員會(huì )無(wú)法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應當協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )不得直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì )有下列情形之一的，經(jīng)指出拒不改正，區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令其即時(shí)解散，由所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業(yè)主合法權益，情節嚴重的;

　　(二)嚴重影響社區安定和社會(huì )穩定的。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對重大事項作出決定，使少數業(yè)主利益受到損失的，受益業(yè)主應當給予相應補償。

　　第二十二條在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合相關(guān)社區居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會(huì )開(kāi)展工作;業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)應當告知社區居民委員會(huì )并認真聽(tīng)取建議，作出的決定應當書(shū)面告知社區居民委員會(huì )。

物業(yè)管理條例10

　　車(chē)位不得“只售不租”

　　“小區只規劃了地下停車(chē)位，沒(méi)有地面停車(chē)位。要是不買(mǎi)車(chē)位，車(chē)子將來(lái)在小區根本沒(méi)法停車(chē)。以后只能將自己的愛(ài)車(chē)停在附近的馬路邊上了�！边@是太湖新城一高檔小區業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商對擁有產(chǎn)權的車(chē)位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤(pán)在賣(mài)房時(shí)，為了盡快回籠資金，對車(chē)位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無(wú)奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發(fā)了風(fēng)波。

　　針對這一問(wèn)題，昨天無(wú)錫市物業(yè)管理協(xié)會(huì )負責人表示，剛實(shí)施的新條例給想租車(chē)位的業(yè)主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準執行;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求承租車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購買(mǎi)或者未受贈車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫�！�

　　“人防”車(chē)位最多租三年

　　人防工程汽車(chē)泊位問(wèn)題是社會(huì )普遍關(guān)注的。不少停車(chē)位問(wèn)題突出的小區，不得不臨時(shí)將人防工程的停車(chē)位拿出來(lái)出租給業(yè)主。前不久，無(wú)錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱(chēng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)“買(mǎi)房送車(chē)位”的形式，將依法配建的防空地下室以買(mǎi)房贈車(chē)位形式“送”給了業(yè)主。

　　“開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得人防工程產(chǎn)權的情況下，是無(wú)權這樣做的。而且按規定防空地下室車(chē)位只能出租，不能出售或變相出售�！毕嚓P(guān)人士解釋說(shuō)，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時(shí)和遭遇突發(fā)災害時(shí)的保命工程，國家有著(zhù)非常嚴格的`強制性標準，禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設施。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有贈送車(chē)位的權利。

　　現實(shí)生活中，有些開(kāi)發(fā)商為回籠資金，硬性規定停車(chē)位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開(kāi)發(fā)商“逼”業(yè)主簽長(cháng)期租賃合同，新條例要求，人防工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。租賃期限超過(guò)3年且逾期不改正的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。

　　路面停車(chē)位收益歸業(yè)主

　　有關(guān)小區停車(chē)收益的歸屬，在錫城從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)爭論。在不少業(yè)主看來(lái)，根據物權法的相關(guān)規定，小區公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車(chē)位是屬于小區業(yè)主共同所有，那么停車(chē)收益，也理應歸業(yè)主所有。這一爭論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。

　　這次新條例規定，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。相關(guān)人士解釋說(shuō)，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車(chē)收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應該對這部分停車(chē)位的收益進(jìn)行單獨建賬，并附有公示的義務(wù)。也就是說(shuō)，業(yè)主對這筆“公共財務(wù)”收支享有知情權。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì )，由業(yè)委會(huì )出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應積極配合。業(yè)委會(huì )應該將收支情況向業(yè)主大會(huì )匯報。

　　車(chē)子被劃傷物業(yè)可免責

　　家住北塘區一老小區的市民反映，稱(chēng)他的車(chē)子停在小區收費停車(chē)位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時(shí)，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費，而且地上停車(chē)位的費用每月也是按時(shí)繳納的，那么物管就有保障業(yè)主車(chē)輛安全的責任。

　　“愛(ài)車(chē)被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時(shí)接到的投訴也比較多�！毕嚓P(guān)人士表示，包括車(chē)子劃傷、電瓶車(chē)在小區內被盜在內的個(gè)人財產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業(yè)主對停放的車(chē)輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負責人告訴記者，車(chē)子劃傷了物業(yè)可免責，這聽(tīng)上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費是維護小區公共設備，停車(chē)費是停車(chē)位的使用費。并不是業(yè)主交了停車(chē)費，就像交了保險，物業(yè)公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業(yè)公司對業(yè)主的車(chē)輛沒(méi)有保管的義務(wù)。

物業(yè)管理條例11

　　第四條　業(yè)主通過(guò)業(yè)主會(huì )議或業(yè)主代表會(huì )議選舉成立業(yè)主委員會(huì )，對住宅區物業(yè)實(shí)施自治管理。

　　第五條　業(yè)主會(huì )議由住宅區內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數較多的，也可以推選業(yè)主代表，組成住宅區業(yè)主代表會(huì )議。

　　業(yè)主會(huì )議或業(yè)主代表會(huì )議(以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì )議)必須有代表百分之五十以上表決權的業(yè)主出席才能召開(kāi)。

　　業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主會(huì )議，不滿(mǎn)十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

　　第六條　有下列情形之一的，在市建設行政主管部門(mén)和住宅區所在街道辦事處、鎮人民政府的監督指導下，開(kāi)發(fā)建設單位應在六個(gè)月內，組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)住宅區已入住的建筑面積達到百分之五十;

　　(二)房屋交付使用滿(mǎn)二年。

　　一個(gè)住宅區成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。

　　第七條　業(yè)主會(huì )議每年至少召開(kāi)一次，以投票或其他方式表決。表決權按建筑面積每平方米一個(gè)表決權或每一份額一個(gè)表決權計。業(yè)主代表按所代表的表決權行使。

　　經(jīng)持有過(guò)半數以上表決權的已入住戶(hù)提議，可推遲召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議，但須在提議中提出推遲召開(kāi)業(yè)主會(huì )議的具體日期和理由，并且推遲時(shí)間不得超過(guò)六個(gè)月。

　　經(jīng)代表百分之二十以上表決權的業(yè)主提議，可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )應在接到提議后十日內就其所提議題召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì )議。

　　業(yè)主會(huì )議的決定，以出席會(huì )議的業(yè)主所代表表決權的過(guò)半數通過(guò)。

　　第八條　業(yè)主會(huì )議的職權：

　　(一)制訂和修改業(yè)主委員會(huì )章程、業(yè)主公約;

　　(二)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì )的組成人員;

　　(三)決定住宅區有關(guān)公共利益的重大事項;

　　(四)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì )的工作報告，監督業(yè)主委員會(huì )的工作，改變或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當決定;

　　(五)決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并可授權業(yè)主委員會(huì )行使;

　　(六)審議公共設施專(zhuān)用基金的使用情況;

　　(七)其他應由業(yè)主會(huì )議行使的職權。

　　第九條　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持成立業(yè)主委員會(huì )登記申請書(shū)、業(yè)主委員會(huì )委員名單，向所在街道辦事處備案。

　　第十條　業(yè)主委員會(huì )委員由業(yè)主會(huì )議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權的使用人中選出。業(yè)主委員會(huì )根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業(yè)主會(huì )議或業(yè)主委員會(huì )會(huì )議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主會(huì )議負責。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，召開(kāi)會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席，作出決定須全體委員過(guò)半數同意。

　　業(yè)主委員會(huì )委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì )應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃;

　　(二)召集和主持業(yè)主會(huì )議，并報告年度工作;

　　(三)根據業(yè)主會(huì )議授權，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

　　(四)審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設施的報告;

　　(五)審議住宅區物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準;

　　(六)監督、指導、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區的管理、服務(wù)工作;

　　(七)督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務(wù)費和房屋公共維修金;

　　(八)協(xié)調業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

　　業(yè)主委員會(huì )不得直接從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十二條　業(yè)主公約由第一次業(yè)主會(huì )議制定。

　　業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務(wù)的行為守則。使用人應當遵守業(yè)主公約的有關(guān)內容。

　　第十三條　業(yè)主公約應當包括下列內容：

　　(一)業(yè)主會(huì )議的召集程序、方式及決定重大事項的方式;

　　(二)使用住宅區內公共設施和房屋共用部位、共用設備的權利與義務(wù);

　　(三)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;

　　(四)業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)管理企業(yè)的監督權;

　　(五)物業(yè)各項維修和管理費用的繳交;

　　(六)業(yè)主應遵守的行為準則;

　　(七)違反業(yè)主公約的責任;

　　(八)其他有關(guān)事項。

　　第三章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條　從事物業(yè)管理的企業(yè)應取得國家規定資質(zhì)資格，并在其資質(zhì)等級范圍內從事相應的物業(yè)管理服務(wù)。

　　第十五條　鼓勵業(yè)主委員會(huì )采用招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應當于簽訂之日起三十日內由物業(yè)管理企業(yè)報市建設行政主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專(zhuān)項業(yè)務(wù)聘用有相應資質(zhì)的專(zhuān)營(yíng)公司或專(zhuān)人承擔，可對業(yè)主委員會(huì )委托的項目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

　　第十六條　當事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項應當包括下列內容：

　　(一)房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

　　(二)住宅區內公共設施的使用管理、維修和更新;

　　(三)綠化、環(huán)境衛生管理服務(wù);

　　(四)停車(chē)場(chǎng)地的管理;

　　(五)維護公共秩序;

　　(六)物業(yè)維修、更新費用的'管理;

　　(七)物業(yè)檔案資料的保管和移交。

　　第十七條　在住宅區物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構;

　　(二)擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌;

　　(三)占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;

　　(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物;

　　(五)排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲;

　　(六)不按指定地點(diǎn)停放車(chē)輛;

　　(七)法律、法規及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區內的上述行為，有權予以勸阻、制止，要求恢復原狀或者依法賠償損失。

　　第十八條　任何單位和個(gè)人在住宅區內開(kāi)挖、埋沒(méi)或維修供電、給排水、排污，煤氣、郵電通訊等管道管線(xiàn)，應按規定報有關(guān)部門(mén)審批，并與物業(yè)管理企業(yè)就開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議后，方可施工。

　　第十九條　凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，其費用由業(yè)主承擔。

　　第二十條　住宅區的管理維修責任，按下列規定劃分;

　　(一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔;

　　(二)房屋的共用部位、共用設備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修費用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從房屋公共維修金中支出;直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關(guān)費用;

　　(三)開(kāi)發(fā)建設單位投資的公共設施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修、更新改造費用從公共設施專(zhuān)用基金中支出;

　　(四)政府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門(mén)或專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔，并支付相應費用;

　　(五)住宅區內公共設施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設行政主管部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)共同確定。

　　第二十一條　房屋公共維修金由業(yè)主繳納，按棟號或梯號專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪作他用，并應按棟號或梯號設立維修金檔案。

　　公共設施專(zhuān)用基金由開(kāi)發(fā)建設單位一次性繳納設立。

　　公共設施專(zhuān)用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費。物業(yè)管理服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)管理。政府指導價(jià)由市物價(jià)管理部門(mén)按小區類(lèi)別、樓字類(lèi)型、服務(wù)項目核定，并報市人民政府備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務(wù)，物價(jià)管理部門(mén)有收費標準的，按規定執行;沒(méi)有規定收費標準的，由雙方當事人約定。

　　物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　第二十三條　住宅區內有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補充住宅區的物業(yè)管理服務(wù)等費用。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì )應依據城市管理有關(guān)規定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監督，并支持物業(yè)管理企業(yè)按照市政府有關(guān)部門(mén)的要求開(kāi)展各項創(chuàng )優(yōu)活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)應協(xié)助居民委員會(huì )依照《中華人民共和國城市居民委員會(huì )組織法》的規定開(kāi)展相關(guān)工作。

　　第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)應及時(shí)處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投訴。

　　市建設主管部門(mén)應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投訴。

　　第四章　物業(yè)的前期管理與移交

　　第二十六條　開(kāi)發(fā)建設項目在方案設計和設備安裝過(guò)程中，應具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設施以及便于開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的各項功能。

　　第二十七條　開(kāi)發(fā)建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

　　第二十八條　開(kāi)發(fā)建設單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務(wù)費，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　業(yè)主委員會(huì )成立之前，由開(kāi)發(fā)建設單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，委托管理的應提供物業(yè)管理所需的工程建設檔案資料。

　　第二十九條　開(kāi)發(fā)建設單位應當在業(yè)主委員會(huì )成立之日起三十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交下列工程建設檔案資料：

　　(一)住宅區規劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單體建筑、結構、設備竣工圖;

　　(三)地下管網(wǎng)竣工圖;

　　(四)各種設備的使用說(shuō)明書(shū)、電路示意圖;

　　(五)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗收資料;

　　(六)其他必要資料。

　　業(yè)主委員會(huì )應在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內，將前款規定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交原保管的資料。

　　第三十條　開(kāi)發(fā)建設單位應當在移交工程建設檔案資料的同時(shí)，按建設總投資的百分之二，一次性向業(yè)主委員會(huì )劃撥住宅區的公共設施專(zhuān)用基金，由業(yè)主委員會(huì )設專(zhuān)帳管理。市建設行政主管部門(mén)對公共設施專(zhuān)用基金的劃撥和使用情況進(jìn)行監督。

　　第三十一條　開(kāi)發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會(huì )移交已分攤計費到戶(hù)的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權屬全體業(yè)主共同所有。

　　第五章　法律責任

　　第三十二條　開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門(mén)根據情節輕重分別予以處罰：

　　(一)未在規定時(shí)間內組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議的，責令其限期組織召開(kāi);逾期仍不組織召開(kāi)的，可處以五千元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　　(二)不按規定移交工程建設資料、劃撥公共設施專(zhuān)用基金、移交物業(yè)管理用房的，責令其限期改正，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第三十三條　違反本條例規定，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門(mén)根據情節輕重分別予以處罰：

　　(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書(shū)或超越其資質(zhì)等級范圍，從事物業(yè)管理服務(wù)的，沒(méi)收違法所得，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設施專(zhuān)用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的，責令改正，并可處以二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款;情節嚴重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)等級證書(shū)。

　　第三十四條　違反本條例規定，有下列情形之一的，由城監支隊根據情節輕重分別予以處罰：

　　(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋設計用途，占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;責令恢復原狀，并可處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

　　(二)擅自改變房屋外貌，責令改正，并可處以一千元以上三千元以下罰款。

　　(三)不按指定地點(diǎn)停放車(chē)輛，責令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。

　　(四)在住宅區內開(kāi)挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線(xiàn)，未與物業(yè)管理企業(yè)就開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議就施工的，責令其改正，并可處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　　第三十五條　業(yè)主或使用人不按合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費、房屋公共維修金和規定的其他費用的，業(yè)主委員會(huì )應協(xié)助催繳。逾期仍不繳納的，由物業(yè)管理企業(yè)按合同約定收取違約金;合同沒(méi)有約定的，可按日加收所欠繳費用千分之三的違約金。逾期六個(gè)月仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可停止服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應當承擔相應的違約責任，造成業(yè)主、使用人損失的應當承擔賠償責任。

　　第三十六條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門(mén)申請人民法院強制執行。

　　第六章　附則

　　第三十七條　本條例中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：

　　(一)共用部位，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話(huà)分線(xiàn)間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、散水面、屋面等部位。

　　(二)共用設備，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線(xiàn)、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門(mén)等設備。

　　(三)公共設施，是指住宅區內，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車(chē)場(chǎng)庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窖井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建筑智能系統等設施。

　　第三十八條　工業(yè)區、商業(yè)區等非住宅區的物業(yè)管理可參照本條例執行。

　　第三十九條　市人民政府可根據本條例制定實(shí)施細則。

　　本條例的具體應用問(wèn)題由市人民政府負責解釋。

　　第四十條　本條例自1999年1月1日起施行。

物業(yè)管理條例12

　　第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《民法通則》、《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規及有關(guān)規定，結合我市實(shí)際情況，制定本細則。

　　第二條 本市市區（指崇川區、港閘區、經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，暫不含通州區）內物業(yè)服務(wù)收費及監督管理，適用本細則。

　　第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

　　第四條 市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理主管部門(mén)負責市區物業(yè)服務(wù)收費的管理與監督工作，制定市區物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法及相關(guān)政策規定；區價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同區物業(yè)管理主管部門(mén)負責轄區內物業(yè)服務(wù)收費政策的實(shí)施和監督管理工作。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公開(kāi)、合理及收費項目、標準與服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　第六條 根據物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第七條 實(shí)行政府指導價(jià)的普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理主管部門(mén)，根據物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)標準等因素，制定《南通市市區普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費分項目收費標準》（見(jiàn)附表一，該標準為基準價(jià)，具體執行標準可根據物業(yè)服務(wù)的規模、特點(diǎn)和實(shí)際情況在基準價(jià)的基礎上上浮不超過(guò)20%，下浮不限。）、《南通市市區住宅小區物業(yè)管理停車(chē)服務(wù)收費標準》（見(jiàn)附表二，該標準為最高限價(jià)，下浮不限）。

　　第八條 業(yè)主大會(huì )成立之前的普通商品住房（指除各類(lèi)別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外的商品住房）物業(yè)服務(wù)收費及住宅區停車(chē)服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)。開(kāi)發(fā)建設單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費標準應當經(jīng)區價(jià)格主管部門(mén)核準；通過(guò)招投標競爭方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并向區價(jià)格主管部門(mén)備案。物業(yè)管理主管部門(mén)在辦理《前期物業(yè)管理合同》備案手續時(shí)，應當查驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標準核準、備案證明。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì )或開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在商定服務(wù)項目和收費標準時(shí)，可以根據《南通市市區普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費分項目收費標準》結合住宅小區的特點(diǎn)和實(shí)際情況，進(jìn)行自主選擇和組合，最終確定住宅小區的物業(yè)服務(wù)收費標準。凡《南通市市區普通商品住房物業(yè)服務(wù)收費分項目收費標準》未涵蓋的服務(wù)內容，或者由于成本因素需須提高物業(yè)服務(wù)標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應公開(kāi)征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)區價(jià)格主管部門(mén)核準后執行。

　　第十條 已具備成立業(yè)主委員會(huì )條件但尚未成立業(yè)主委員會(huì )的普通商品住房，需要調整物業(yè)服務(wù)收費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取公開(kāi)方式征得50%以上業(yè)主同意，并報區價(jià)格主管部門(mén)核準后執行。

　　第十一條 已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì )的普通住宅小區，物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市價(jià)格主管部門(mén)公布的'政府指導價(jià)范圍內協(xié)商議定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定執行。

　　第十二條 拆遷安置房、保障性商品房物業(yè)服務(wù)收費按《關(guān)于進(jìn)一步加強市區社區物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》（通政發(fā)[20xx]59號）文執行。

　　業(yè)主自管物業(yè)的住宅小區，物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主大會(huì )討論確定，并報區價(jià)格主管部門(mén)備案。

　　由居委會(huì )直接管理物業(yè)的住宅小區，環(huán)境衛生、綠化管理等維護費用按市有關(guān)規定執行。

　　第十三條 普通商品住房以外的住宅及各類(lèi)非住宅物業(yè)服務(wù)收費、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第十四條 物業(yè)服務(wù)收費按照房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。

　　第十五條 房屋共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造費用，通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十六條 物業(yè)管理區域內的住宅電梯、水泵、中央空調等設備運行電費及公共照明、公共用水等可納入代收代繳交費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，合理分攤，具體分攤辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　業(yè)主、使用人應當按照入住通知書(shū)（符合竣工驗收條件）約定的房屋交付時(shí)間，作為繳交納物業(yè)服務(wù)費的起始時(shí)間。

　　對于前期物業(yè)服務(wù)，企業(yè)可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)（租賃）合同約定分期預收，預收時(shí)間一般不超過(guò)半年。合同另有約定的，從其約定。

　　第十七條 納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額繳納。

　　分期開(kāi)發(fā)建設、分批交付使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按物業(yè)服務(wù)合同約定繳納。

　　因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續、業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用連續空置半年以上的物業(yè)，應按不低于合同約定標準的70%繳納物業(yè)服務(wù)費。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在產(chǎn)權或使用權轉移前及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　物業(yè)出租或以其它方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或使用人繳納，業(yè)主負最終繳納責任。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)成本后，其30%用于補貼物業(yè)服務(wù)費、70%納入住宅專(zhuān)項維修資金。業(yè)主大會(huì )成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)成本后的剩余部分,應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可按業(yè)主大會(huì )決定并合同約定使用。

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取房屋裝修押金、保證金。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。開(kāi)發(fā)建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當向物業(yè)買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)收費標準。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應將服務(wù)內容、收費項目、收費標準及收費辦法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每年向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務(wù)費收支及利用共用、共有設施經(jīng)營(yíng)收支情況，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人的監督。

　　第二十一條 市、區價(jià)格行政主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)，必須加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、收費標準的監督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定，由價(jià)格行政主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

　　第二十二條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

　　第二十三條 本辦法由市價(jià)格主管部門(mén)、市物業(yè)主管部門(mén)按照各自職責負責解釋。

物業(yè)管理條例13

　　物業(yè)爭端常見(jiàn)，而物業(yè)費又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導火索。隨著(zhù)人們權利意識增強，對物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，對于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今后將被明令禁止。

　　《條例》規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并開(kāi)具發(fā)票。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設施設備日常維修養護，雙方應當簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶(hù)未履行交費義務(wù)，而停止對已交費用戶(hù)和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費用為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)服務(wù)項目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營(yíng);強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷(xiāo)商品;物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn);泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)等。

　　開(kāi)發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬(wàn)元

　　本來(lái)是公共綠地，卻被商家占用……一些小區內業(yè)主私搭濫建現象嚴重。肆意占用公共空間，破壞小區環(huán)境，這類(lèi)問(wèn)題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

　　《條例》明確規定，開(kāi)發(fā)建設單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區域內的共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在不違反相關(guān)規定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區域內相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )書(shū)面同意并報有關(guān)部門(mén)批準后方可進(jìn)行。

　　經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的.物業(yè)服務(wù)費用和專(zhuān)項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )約定。

　　公共區域設車(chē)位應2/3業(yè)主同意

　　現如今，車(chē)位一位難求，特別是晚上，不少小區的內外更是被車(chē)輛停得滿(mǎn)滿(mǎn)當當。如何分配車(chē)位，如何保障業(yè)主權益，要不要將小區車(chē)位對外開(kāi)放，是很多小區當下面臨的難題。

　　《條例》規定，物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的所有權，依據規劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)管理區域內的車(chē)位、車(chē)庫，應當提供給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車(chē)位、車(chē)庫有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區域外的單位、個(gè)人。

　　在停車(chē)位設置中，《條例》規定，利用物業(yè)共有部分設置車(chē)位、車(chē)庫的，應當經(jīng)該物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規劃部門(mén)審核，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。

　　物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，經(jīng)該物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經(jīng)規劃部門(mén)審核后，可在物業(yè)管理區域內增建車(chē)位、車(chē)庫。

物業(yè)管理條例14

　　通過(guò)這段時(shí)間對物業(yè)管理條例的學(xué)習，對物業(yè)行業(yè)管理和相關(guān)法律法規、責任、義務(wù)的界定有了更深刻的理解：

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權�！稐l例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會(huì )上的投票權數的界定；《條例》規定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會(huì )討論和決定，業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成。

　　二、進(jìn)一步規范和明確了物業(yè)管理及糾紛事宜--引入第三方評估公司

　　條例第七條明確寫(xiě)出業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構，開(kāi)展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動(dòng)，此項可以使物業(yè)管理過(guò)程中平衡各方關(guān)系，各項事宜均可落地實(shí)施。

　　三、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區、街道的`關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會(huì )在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個(gè)方面，都存在著(zhù)根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理服務(wù)范圍，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )是代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區建設，尤其在社區服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì )、社區委員會(huì )、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng )造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區委員會(huì )的認識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規定，在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受監督。住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。

　　要努力創(chuàng )建物業(yè)管理與社區建設良性互動(dòng)的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )共同努力，只有物業(yè)管理與社區建設共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng )造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化居住環(huán)境。

　　通過(guò)對物業(yè)管理的條例的學(xué)習，和以往工作經(jīng)驗的進(jìn)行對照總結，能夠深刻的了解自己工作中的不足，進(jìn)行及時(shí)查漏補缺。

物業(yè)管理條例15

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監督管理活動(dòng)。

　　第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。

　　第五條省人民政府建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　設區的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者建設行政主管部門(mén)(以下統稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))，負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　城管執法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、財政、民政、價(jià)格、公安、城鄉規劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區、商業(yè)區、工礦區及機關(guān)、學(xué)校、醫院等實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵采用節能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節物業(yè)管理區域

　　第八條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

　　分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。

　　第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書(shū)、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　第十條物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門(mén)按照本條例的規定重新進(jìn)行劃分登記，但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積且已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節配套建筑與設施設備

　　第十一條物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。

　　物業(yè)管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定：

　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十三條住宅小區內城管執法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會(huì )用房，應當按照規劃要求進(jìn)行配套建設。

　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來(lái)源應當在項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中載明。

　　第十四條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第十五條物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定屬于建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。

　　第十六條住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的各類(lèi)建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開(kāi)發(fā)費)，并根據公用事業(yè)價(jià)格改革和調整情況逐步核減，交由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專(zhuān)項用于住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的投資建設。住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備歸專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)和計量裝置。

　　第十七條本條例實(shí)施前建設的住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。

　　第十八條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù)，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　各級人民政府和有關(guān)主管部門(mén)應當加強對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監督管理，督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設和維護管理義務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。

　　第二十條城鄉規劃、建設行政主管部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。

　　第三節前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條建設單位應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)十日前，持招標公告或者投標邀請書(shū)、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監督。

　　第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十四條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶(hù)計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

　　(三)小區用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，并安裝分戶(hù)計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和供熱分戶(hù)控制裝置;

　　(五)電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

　　(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設施建設;

　　(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環(huán)境衛生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設施建設;

　　(九)按照規劃要求完成綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置;

　　(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

　　(十一)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅小區進(jìn)行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉規劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門(mén)的監管，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理綜合驗收備案手續。

　　第二十五條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第二十六條建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第二十七條建設單位應當在物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　鼓勵建設單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。

　　第三章業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第一節業(yè)主大會(huì )籌備組

　　第二十八條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時(shí)報告物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;

　　(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二節業(yè)主大會(huì )

　　第三十一條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )職責。

　　第三十二條業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(三)監督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的'決定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)決定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。

　　第三十三條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶(hù)數計算的，一戶(hù)計算為一票;建設單位未售出的專(zhuān)有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時(shí)管理規約規定。

　　第三十五條物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。

　　第三十六條業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )負責召集，每年至少召開(kāi)一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　第三節業(yè)主委員會(huì )

　　第三十七條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，業(yè)主委員會(huì )依照國家有關(guān)法律、法規和業(yè)主大會(huì )的授權開(kāi)展活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監督管理規約的實(shí)施;

　　(六)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第三十八條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

　　執行委員負責業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區居民委員會(huì )任職。

　　第三十九條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內書(shū)面告知物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　第四十條業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定及議事規則召開(kāi)會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會(huì )派人參加會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出決定之日起三日內，將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。

　　第四十一條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將業(yè)主委員會(huì )印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì );不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協(xié)調督促其移交。

　　第四十二條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求的;

　　(二)拒不履行委員職責的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　第四十三條業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及執行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節一般規定

　　第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約的規定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規劃規定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛生規定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )、飼養動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )發(fā)現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門(mén)。

　　第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。

　　業(yè)主應當按照垃圾分類(lèi)收集的有關(guān)規定傾倒垃圾。

　　第四十六條業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約，將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當向業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )提出書(shū)面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續。

　　第二節住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續;按照規定需要報有關(guān)部門(mén)批準的，應當依法辦理批準手續。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權按照管理規約或者臨時(shí)管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

　　住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內容和實(shí)施期限;

　　(二)允許施工的時(shí)間;

　　(三)廢棄物的清運與處置;

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項;

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責任;

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節車(chē)庫與車(chē)位的使用

　　第五十條車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車(chē)庫租賃費的標準按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用;車(chē)庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。

　　第五十一條占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮車(chē)庫租賃費的價(jià)格等因素確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )和城鄉規劃主管部門(mén)同意的情況下，建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。

　　利用地下空間建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。

　　第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區域內停放汽車(chē)的，應當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車(chē)位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。

　　業(yè)主對汽車(chē)有看管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四節業(yè)主自治管理

　　第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第五十六條管理規約、臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

　　管理規約、臨時(shí)管理規約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì )督促其交納，并可以在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置予以公示。

　　第五十七條提倡業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以協(xié)助。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì )決定;未作決定的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務(wù)費。

　　第五十八條業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置書(shū)面公告專(zhuān)項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務(wù)費的收支情況予以公告。

　　第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第一節物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　第六十二條物業(yè)主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無(wú)償服務(wù)。

　　第二節行業(yè)自律

　　第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)主管部門(mén)的指導下，建立行業(yè)自律組織，規范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規定，制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門(mén)建立健全信用檔案。

　　第六章物業(yè)服務(wù)

　　第一節物業(yè)服務(wù)內容與合同

　　第六十六條物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區域環(huán)境衛生的維護;

　　(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)其他物業(yè)管理事項。

　　第六十七條業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內，向物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　第六十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應當依據合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)清算預收、代收的有關(guān)費用;

　　(五)法律、法規規定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二節物業(yè)服務(wù)收費

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)，根據住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況等，制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì )公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長(cháng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標準應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費。

　　第七十三條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

　　第七章物業(yè)的維護

　　第一節建設單位的保修責任

　　第七十四條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。

　　第七十五條新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位購買(mǎi)了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過(guò)住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。

　　第七十六條建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第七十七條物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門(mén)應當將與分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。

　　第七十八條物業(yè)主管部門(mén)應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)制定。

　　第二節專(zhuān)有部分的維護

　　第七十九條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的養護、維修，由業(yè)主負責。

　　業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)養護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第八十條業(yè)主長(cháng)期空置物業(yè)時(shí)，應當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)有部分的養護、維修、管理等事項進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十一條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養。

　　第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專(zhuān)項維修資金存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規定執行。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專(zhuān)項維修資金。

　　第四節專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護

　　第八十三條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當承擔分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí)，業(yè)主應當予以配合。

　　第八十四條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　第八章社區物業(yè)管理與舊住宅區物業(yè)管理

　　第一節社區物業(yè)管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第八十六條物業(yè)管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環(huán)境保護等部門(mén)應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。

　　第八十七條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執法、物業(yè)管理等部門(mén)參加。

　　聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題;

　　(三)物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區管理的銜接和配合;

　　(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。

　　第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區居民委員會(huì )或者聯(lián)席會(huì )議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理區域內開(kāi)展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當給予協(xié)助、配合。

　　第二節舊住宅區物業(yè)管理

　　第九十條設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區，應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。

　　舊住宅區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。

　　舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開(kāi)發(fā)項目設施不配套等遺留問(wèn)題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備改造應當達到分戶(hù)計量、分戶(hù)控制條件，其建設支出由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

　　第九十一條舊住宅區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規定建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門(mén)、單位承擔的環(huán)衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第九十二條舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì )成立前的物業(yè)管理，由社區居民委員會(huì )組織實(shí)施。

　　第九十三條未建立專(zhuān)項維修資金制度的舊住宅區，業(yè)主應當按照國家和省有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專(zhuān)項維修資金。有車(chē)位場(chǎng)地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金。

　　第九章法律責任

　　第九十四條違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。

　　第九十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續、履行相應義務(wù)的，處以五萬(wàn)元以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū);

　　(三)建設單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以?xún)汕г�以上一萬(wàn)元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

　　第九十八條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十九條物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見(jiàn)的;

　　(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進(jìn)行監管的;

　　(三)未按照本條例規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的;

　　(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專(zhuān)項維修資金的;

　　(五)未按照本條例規定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議的;

　　(六)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時(shí)作出處理的;

　　(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規定執行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

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