(優(yōu)秀)物業(yè)管理條例

物業(yè)管理條例1

　　金秋收獲的季節，在這令人心曠神怡的時(shí)節，《浙江省物業(yè)管理條例》頒布并將于20xx年10月1日起在全省施行，這讓全省人民感到歡欣鼓舞，心潮澎湃。結合本條例的學(xué)習，我們上海巨星物業(yè)有限公司嘉善分公司在進(jìn)駐“時(shí)博匯——新上海休閑街”兩年多時(shí)間的物業(yè)管理，思緒萬(wàn)千，由感如下：

　　一、從宏觀(guān)論之，現代意義的物業(yè)管理是隨改革開(kāi)放的不斷深化。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟日趨活躍，城市建設事業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的興起和房管體制改革步伐的加快，這種集高度統一管理、全方位多層次服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體，寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中的服務(wù)管理行業(yè)，在認清物業(yè)管理性質(zhì)及其重要性后，隨之開(kāi)拓市場(chǎng)，發(fā)展內需，便是企業(yè)自下而上優(yōu)劣的關(guān)鍵所在。

　　我們上海巨星物業(yè)有限公司是所屬上海靜安置業(yè)集團(原上海市靜安區房地產(chǎn)管理局)物業(yè)管理的龍頭企業(yè)，自1997年成立至今，集物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的運作經(jīng)驗，公司現有高中級管理人才與一般員工1000余名，具有商務(wù)、酒樓，商品房、多高層住宅及別墅小區管理經(jīng)驗及擁有200多萬(wàn)平方米管理面積，其區域輻射于浙江、江蘇、山東等地，同時(shí)每年通過(guò)英國SGS公司的ISO9001國際質(zhì)量認證管理體系和ISO14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的復證，從而確保各委托單位的服務(wù)質(zhì)量，以至在社會(huì )上達到品牌效應的聲譽(yù)，也因此我公司于20xx年7月受嘉善中天置業(yè)集團的委托介入嘉善時(shí)博匯——新上海休閑街的物業(yè)管理，這在當時(shí)嘉善物業(yè)管理市場(chǎng)上是屈指可數的。從兩年多的實(shí)踐認知，物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續和完善，良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立發(fā)展商的形象，加快其市場(chǎng)銷(xiāo)售的進(jìn)度，有利于投資者的利益，達到保值增值的目的，特別是時(shí)博匯國慶、春節兩次盛大的促銷(xiāo)，極大地提升了時(shí)博匯的知名度，其社會(huì )效應在嘉善及周邊地區的百姓家喻戶(hù)曉，同時(shí)我巨星物業(yè)管理在嘉善地區擴大了影響，實(shí)現了雙贏(yíng)互利的目的，令人信心倍增。

　　二、就我國物業(yè)管理行業(yè)而言，未來(lái)數年將是高速發(fā)展的黃金時(shí)期。

　　在行業(yè)激烈競爭的新形勢下，物業(yè)管理企業(yè)要創(chuàng )造品牌，開(kāi)拓市場(chǎng)，完成高附加值的目標，其必須要擁有一支綜合素質(zhì)優(yōu)良、不同結構層次的隊伍，在很大程度上要靠職業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導與一支高科技含量及高素質(zhì)人才的配合，隨之形成職業(yè)團隊，在市場(chǎng)上拼搏。所以我公司特別注重管理層人員的業(yè)務(wù)建設，著(zhù)重對職業(yè)經(jīng)理的培訓，根據所委托單位的不同階段的管理需求，及時(shí)調整、配備、充實(shí)管理隊伍，以體現長(cháng)效管理的特征優(yōu)勢，使其物業(yè)管理永久處于不敗之地，讓物業(yè)社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化管理得以實(shí)現。

　　三、物業(yè)管理是一個(gè)典型的以人力資源及智力輸出為特征，并以人性化服務(wù)模式、技能與方法持續創(chuàng )新的服務(wù)行業(yè)。

　　在依據物業(yè)管理委托合同對受委托物業(yè)實(shí)施管理的`過(guò)程中，其必須履行管理企業(yè)的權利和義務(wù)并依據物業(yè)管理委托合同及相關(guān)規定收取物業(yè)管理費，有權制止犯規行為，并要求當地房地產(chǎn)部門(mén)及相關(guān)街道、里委指導監督、協(xié)助管理。目前，物業(yè)管理這一新興的與千家萬(wàn)戶(hù)密切相關(guān)的行業(yè)，已得到政府、房地產(chǎn)人士高度重視，引起廣大人民群眾極大的關(guān)注和歡迎，特別是這次《浙江省物業(yè)管理條例》的頒布、施行，有力地證實(shí)，政府部門(mén)對加強物業(yè)管理，提高到安邦興國創(chuàng )建和諧社區的重要性上認識，并要求加大宣傳力度，以此深入人心達到人人關(guān)注物業(yè)管理，人人尊重物業(yè)服務(wù)的思想理念。

　　綜上所述，隨著(zhù)市場(chǎng)化、社會(huì )化物業(yè)管理的拓展，廣大市民百姓物業(yè)管理意識的加強，有《浙江省物業(yè)管理條例》的規矩方圓，我們嘉善的物業(yè)管理在縣政府、縣房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導指引下，我們巨星員工深信時(shí)博匯的業(yè)主足以開(kāi)啟明智、領(lǐng)潮頭之先行，配合我們物業(yè)管理更上一層樓，并給廣大業(yè)主帶來(lái)更大的經(jīng)濟效應;同時(shí)愿我們巨星物業(yè)在嘉善擁有更多的合作伙伴，更為廣闊的天地。

物業(yè)管理條例2

　　1.0目的：保持值班室、崗亭的整潔干凈；

　　2.0適用范圍：小區內值班室、崗亭；

　　3.0職責：

　　3.1保潔部主管負責值班室/崗亭保潔工作組織實(shí)施和質(zhì)量監控；

　　3.2保潔部領(lǐng)班負責依照本規程協(xié)助主管檢查、組織實(shí)施值班室/崗亭保潔工作； 3.3保潔員負責依照本規程進(jìn)行值班室/崗亭具體保潔工作。

　　4.0工作程序：

　　4.1按從上到下、由里到外的程序進(jìn)行清潔；

　　4.2用雞毛撣子掃去墻上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再掃去桌椅上的灰塵；

　　4.3用掃把打掃地面，用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門(mén)、窗及崗亭外墻，玻璃窗用玻璃刮刮凈玻璃表面的水珠；

　　4.4用干凈抹布重抹一次桌椅和門(mén)、窗、玻璃；

　　4.5用洗干凈的'拖把拖抹地面及過(guò)道；

　　4.6值班室如有其他辦公設備時(shí)同時(shí)清潔，注意電腦不能濕毛巾進(jìn)行擦抹；

　　4.7清潔崗亭后用抹布擦抹道閘；

　　4.8有污跡時(shí)，倒少許潔而亮用毛巾擦洗干凈；

　　5.0標準：地面無(wú)雜物、紙屑等垃圾，門(mén)窗、玻璃無(wú)明顯灰塵；

　　6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）雞毛撣（6）掃把（7）垃圾鏟（8）潔而亮

　　7. 0環(huán)境因素控制：

　　7.1關(guān)注環(huán)保，各類(lèi)清潔劑保管、領(lǐng)用、配制按規定執行，及時(shí)回收空瓶，集中退還或處理；

　　7.2注意施工時(shí)間，應與休息或要求靜音作業(yè)環(huán)境的工作時(shí)間錯開(kāi)，避免噪聲影響；

　　8.0支持性文件和記錄：

　　《清潔劑使用操作規程》GDPM-WG-EC-25

　　《玻璃質(zhì)材物品保潔操作規程》GDPM-WG-EC-06

物業(yè)管理條例3

　　《物業(yè)管理條例》所述前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同期間履行的物業(yè)管理服務(wù)工作。本手冊所述前期主要是指物業(yè)管理早期介入階段，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃，規劃設計和建設，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以方便物業(yè)建成后能滿(mǎn)足業(yè)主、使用人的需求，同時(shí)在業(yè)主入住前做好承接查驗、接管驗收及入住前的各項準備工作，以推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)工作的開(kāi)展。

　　一、前期工作職責

　　(一)各公司總經(jīng)理前期工作職責

　　1.全面負責物業(yè)管理前期工作的開(kāi)展，確保前期工作能夠按照法律法規、行業(yè)規范、公司制度要求予以有效落實(shí)；

　　2.負責根據公司的管理要求確定職能部門(mén)的管理職能分工，組織建立公司的規范管理體系，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　3.按照公司要求和實(shí)際需求編制公司內部管理機構設置方案，明確管理分工與管理職能，上報公司審批；

　　4.負責按照公司批準的管理架構、人員編制完成公司職能部門(mén)的人員招聘、培訓、指導工作；

　　5.合理分解分配工作任務(wù)，并按照公司要求與下屬職能部門(mén)負責人簽訂《平衡計分卡》，并督促其按照前期工作要求開(kāi)展相關(guān)工作；

　　6.為確保物業(yè)管理前期工作過(guò)程的安全，需按照下屬各崗位不同職責編制和簽署《安全生產(chǎn)責任書(shū)》；

　　7.負責與開(kāi)發(fā)商及相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調工作，與各相關(guān)方建立良好的溝通渠道，促進(jìn)相關(guān)工作的落實(shí)；

　　8.根據前期工作進(jìn)展情況，適時(shí)調整工作計劃及服務(wù)方案，確保各項工作有效落實(shí)，并達到相關(guān)標準；

　　9.認真完成上級領(lǐng)導安排的其它工作任務(wù)。

　　(二)各公司職能部門(mén)前期工作職責

　　1.各公司職能部門(mén)負責按照前期接管項目的實(shí)際情況，編制前期工作推進(jìn)計劃，經(jīng)各公司總經(jīng)理審批后予以有效落實(shí)；

　　2.各公司職能部門(mén)負責根據管理職能分工，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　3.各公司職能部門(mén)負責根據管理職能分工，對各部門(mén)前期各項工作的落實(shí)情況進(jìn)行監督指導，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)跟進(jìn)予以處理，確保各部門(mén)相關(guān)工作實(shí)施符合公司管理要求。

　　4.各公司職能部門(mén)負責根據管理職能分工及前期工作推進(jìn)計劃有效落實(shí)前期重點(diǎn)工作：

　　4.1各公司人力資源部門(mén)：

　　4.4.1負責人員編制的制定、報送及審批后的備案工作，并根據人員編制及前期工作進(jìn)度組織開(kāi)展人員招聘工作，引進(jìn)合格的人員滿(mǎn)足各部門(mén)人員配置需求；

　　4.4.2負責員工勞動(dòng)合同的簽訂、社會(huì )保險賬戶(hù)的開(kāi)通、公積金賬戶(hù)的開(kāi)通等工作；

　　4.4.3負責組織編制前期培訓計劃并上報審批，并根據人員招聘計劃及人員到位情況，按照培訓計劃組織落實(shí)培訓工作，確保相關(guān)人員達到崗位的任職標準要求。

　　4.2各公司行政管理部門(mén)：

　　4.2.1負責各公司《營(yíng)業(yè)執照》等相關(guān)工商證照的辦理，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作；

　　4.2.2負責前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的備案工作；

　　4.2.3負責前期管理工作所需物資采購，印刷品的制作，工服的'制作等工作；

　　4.2.4負責前期管理工作所需服務(wù)供方、辦公用房裝修、物品采購等達到詢(xún)比價(jià)限額相關(guān)工作的詢(xún)比價(jià)管理。

　　4.3各公司財務(wù)部：

　　4.3.1負責《稅務(wù)登記證》、公司銀行賬戶(hù)的辦理，稅控機、PS機的辦理，支付寶和微信企業(yè)賬戶(hù)的綁定等工作；

　　4.3.2負責組織建立開(kāi)辦費、物業(yè)服務(wù)費、空置房管理費等相關(guān)收費臺賬，審核可收費金額；

　　4.3.3負責物業(yè)收費軟件的安裝及收費科目的建立，并負責組織開(kāi)展物業(yè)收費軟件的培訓工作。

　　4.4各公司品質(zhì)管理部：

　　4.4.1負責組織收集法律法規、行業(yè)標準，匯編成冊發(fā)放各部門(mén)，學(xué)習法規要求，依法開(kāi)展各項物業(yè)管理服務(wù)工作；

　　4.4.2負責組織建立公司的規范管理體系，并根據管理職能分工建立管理制度、工作流程，審核各部門(mén)的作業(yè)文件，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　4.4.3負責配合公司經(jīng)營(yíng)管理部完善《前期物業(yè)服務(wù)方案》的編制，物業(yè)費的測算工作；

　　4.4.4組織編制各類(lèi)日常工作記錄、入住辦理、裝修辦理等文件，并進(jìn)行審核；

　　4.4.5負責前期物業(yè)管理工作所需服務(wù)供方、辦公用房裝修、物品采購等達到招標限額的相關(guān)準備和申報工作，并按照公司管理要求開(kāi)展招標工作。

　　(三)賣(mài)場(chǎng)前期工作職責

　　1.負責開(kāi)發(fā)商賣(mài)場(chǎng)的管理，按照與開(kāi)發(fā)商簽訂的前期賣(mài)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議監控各項工作的實(shí)施與落實(shí)；

　　2.負責與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工作對接，了解項目建設、銷(xiāo)售、戶(hù)型等情況，與開(kāi)發(fā)商建立良好的關(guān)系；

　　3.收集銷(xiāo)售期間的宣傳資料和前期介入資料，并建立檔案，為后期工作開(kāi)展做好相關(guān)準

　　備工作；

　　4.負責賣(mài)場(chǎng)服務(wù)標準的確定，以及《賣(mài)場(chǎng)服務(wù)協(xié)議》的簽訂；

　　5.負責賣(mài)場(chǎng)提供服務(wù)所需的物資采購計劃申報，以及物資的管理工作；

　　6.負責按照服務(wù)標準和協(xié)議，確定人員編制，組織招聘、崗前培訓、崗上演練等工作；

　　7.負責供方需求的上報，并按照公司要求參與供方選擇，在完成供方選擇后，按照要求與供方簽訂合同；

　　8.負責對前期各項工作的落實(shí)情況進(jìn)行監控檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，確保各項問(wèn)題及時(shí)予以解決。

　　(四)物業(yè)管理部前期工作職責

　　1.進(jìn)行前期相關(guān)資料的接管工作，做好相關(guān)記錄，并將接管的資料分類(lèi)建立檔案，規范管理；

　　2.根據標書(shū)的內容及公司管理要求編制項目前期物業(yè)管理服務(wù)方案，經(jīng)各公司總經(jīng)理審批后組織予以落實(shí)；

　　3.與開(kāi)發(fā)商對接確定前期物業(yè)管理服務(wù)方案、物業(yè)費標準、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　4.負責確定組織架構、人員編制、各崗位職責、工作內容、相關(guān)流程及管理制度，建立完善管理體系文件；

　　5.負責與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工作對接，了解項目情況，與開(kāi)發(fā)商建立良好的關(guān)系；

　　6.積極參加或組織施工期間的各項專(zhuān)題工作會(huì )議，針對相關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)與建議；

　　7.隨時(shí)關(guān)注影響后期服務(wù)工作開(kāi)展及可能造成不良影響的相關(guān)問(wèn)題，及時(shí)向開(kāi)發(fā)商反饋，并提出合理化的意見(jiàn)與建議；

　　8.負責對前期各項工作的落實(shí)情況進(jìn)行監控檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，確保各項問(wèn)題及時(shí)予以解決；

　　9.跟蹤項目前期各項問(wèn)題的處理，并做好圖片資料、書(shū)面知會(huì )及報告等文件的存檔及管理工作；

　　10.負責制定前期工作推進(jìn)計劃，與公司各相關(guān)職能部門(mén)溝通確保入住前各項工作的落實(shí)，包括辦公區域裝修、裝飾；人員招聘；物資采購；入住資料的準備；員工培訓等；

　　11.負責與項目所在地的政府部門(mén)溝通，建立良好的溝通渠道，為物業(yè)管理部成立后各項工作的開(kāi)展奠定良好的基礎；

　　12.負責組織進(jìn)行市場(chǎng)詢(xún)比價(jià)或從公司合格供方內選定各類(lèi)服務(wù)供方，并與服務(wù)供方簽訂服務(wù)合同，確保各項服務(wù)工作的順利開(kāi)展。

物業(yè)管理條例4

　　明確分期建設的項目可先期成立業(yè)委會(huì )

　　在無(wú)錫，一個(gè)大型社區分好多期開(kāi)發(fā)，10多年間無(wú)法成立業(yè)委會(huì )的情況并不少見(jiàn)。根據此前相關(guān)規定，在同一個(gè)區域，只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì )，使得先期交付使用的部門(mén)區域的業(yè)主利益得不到有效保障。

　　《條例》對分期建設成立業(yè)主委員會(huì )作出了重要調整：劃分為一個(gè)物業(yè)管理區分期開(kāi)發(fā)的建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。如小區分四期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會(huì )。但此時(shí)的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )只能代表一期，因此是有限權的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )。對于具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無(wú)錫市業(yè)主委員會(huì )指導規則》中明確。

　　提出小區"三位一體"綜合管理

　　現實(shí)生活中，涉及發(fā)生在小區的事，業(yè)主第一反應是找物業(yè)公司。條例首次強調了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門(mén)的.事情，而是需要全社會(huì )共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。

　　《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應該建立由"行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立和換屆，協(xié)調業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價(jià)、質(zhì)監、工商等行政部門(mén)根據各自分工負責。這就有效避免了業(yè)主遇到問(wèn)題后，不同的職能部門(mén)相互"踢皮球"，也讓業(yè)主維權時(shí)找對"門(mén)路"。比如，根據《條例》第47條，在小區內亂設攤點(diǎn)、損壞綠地、社會(huì )生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監督管理。養犬、車(chē)輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門(mén)負責監督管理。

物業(yè)管理條例5

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理，依照《物業(yè)服務(wù)管理條例》等相關(guān)法律法規和國家標準，制定本條例。

　　第二條本條例適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶(hù)及物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的行為。

　　第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主、業(yè)戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，遵守相關(guān)法律法規和標準，維護社區和諧穩定，促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展。

　　第四條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的合法權益，遵守相關(guān)法律法規和標準，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)工作。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當遵守相關(guān)法律法規和標準，積極開(kāi)展服務(wù)工作，弘揚職業(yè)精神，維護社區和諧穩定。

　　第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當根據物業(yè)類(lèi)型和業(yè)主、業(yè)戶(hù)需求，制定相應的服務(wù)標準，并向社區居民公示。

　　第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當實(shí)行責任險、侵權責任險等保險制度，維護社區居民合法權益。

　　第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法納稅，不得逃稅、偷稅、抗稅等行為，保證公共設施和服務(wù)設備的正常運行。

　　第二章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理

　　第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法登記，持有相應的營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)，開(kāi)展合法的服務(wù)工作。

　　第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當設立健全的管理機構和組織架構，嚴格按照職責分工，科學(xué)決策，做好服務(wù)工作。

　　第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當進(jìn)行人員管理，由專(zhuān)業(yè)人員負責招聘、培訓和調整從業(yè)人員，確保從業(yè)人員具有應有的資格和能力。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強質(zhì)量控制，定期對自身服務(wù)工作進(jìn)行考核和評價(jià)，保持服務(wù)水平的穩定。

　　第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立健全社區居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通機制和投訴處理機制，及時(shí)妥善處理社區居民的投訴和意見(jiàn)。

　　第三章業(yè)主、業(yè)戶(hù)的權利與義務(wù)

　　第十四條業(yè)主、業(yè)戶(hù)享有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的`服務(wù)范圍內的各種基本服務(wù)，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規定繳納服務(wù)費用。

　　第十五條業(yè)主、業(yè)戶(hù)有權對其所居住的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監督和檢查，并有權提出合理的意見(jiàn)和建議。

　　第十六條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當保持社區公共設施和服務(wù)設備的正常使用狀態(tài)，不得損壞和污染公共設施和服務(wù)設備。

　　第十七條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當遵守社區的規章制度和公共秩序，并自覺(jué)遵守相關(guān)法律法規和標準。

　　第十八條業(yè)主、業(yè)戶(hù)應當支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展安全防范、消防措施、環(huán)境衛生等工作，依法配合各項檢查和審批工作。

　　第四章物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的行為規范

　　第十九條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當修養良好、品行端正，具有一定的職業(yè)素養和服務(wù)意識。

　　第二十條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓、考核和認證，取得職業(yè)資格證書(shū)，并將現場(chǎng)服務(wù)情況及時(shí)匯報給管理人員。

　　第二十一條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當嚴格履行服務(wù)承諾，做好服務(wù)工作，積極協(xié)調業(yè)主和居民之間的關(guān)系，解決矛盾糾紛。

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當保守業(yè)主、業(yè)戶(hù)信息和個(gè)人隱私，不得泄露和濫用相關(guān)信息。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應當維護社區安全和諧，不得參與任何違法犯罪活動(dòng)，發(fā)生違法犯罪行為，要立即報警。

　　第五章違法行為和處理

　　第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶(hù)和從業(yè)人員有下列行為之一的，應當受到相應的處罰：

　�。ㄒ唬┻`反相關(guān)法律法規和標準的行為；

　�。ǘ�）違反服務(wù)協(xié)議的行為；

　�。ㄈ�）未按期繳納服務(wù)費用的行為；

　�。ㄋ模�損壞和污染公共設施和服務(wù)設備的行為；

　�。ㄎ澹┕室馄茐纳鐓^公共秩序和治安的行為；

　�。�六）干擾和阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常工作的行為。

　　第二十五條對于本條例未涉及的違法行為，應當由有關(guān)法律法規和標準予以處理。

　　第六章附則

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶(hù)和從業(yè)人員應當遵守本條例規定的各項要求，提高服務(wù)水平，打造和諧社區。

　　第二十七條本條例自發(fā)布之日起施行。如有異議，按照相關(guān)法律法規和標準處理。

物業(yè)管理條例6

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監督管理活動(dòng)。

　　第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。

　　第五條省人民政府建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　設區的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者建設行政主管部門(mén)(以下統稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))，負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　城管執法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、財政、民政、價(jià)格、公安、城鄉規劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區、商業(yè)區、工礦區及機關(guān)、學(xué)校、醫院等實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵采用節能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節物業(yè)管理區域

　　第八條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

　　分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。

　　第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書(shū)、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　第十條物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門(mén)按照本條例的規定重新進(jìn)行劃分登記，但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積且已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節配套建筑與設施設備

　　第十一條物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。

　　物業(yè)管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定：

　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十三條住宅小區內城管執法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會(huì )用房，應當按照規劃要求進(jìn)行配套建設。

　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來(lái)源應當在項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中載明。

　　第十四條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第十五條物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定屬于建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。

　　第十六條住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的各類(lèi)建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開(kāi)發(fā)費)，并根據公用事業(yè)價(jià)格改革和調整情況逐步核減，交由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專(zhuān)項用于住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的投資建設。住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備歸專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)和計量裝置。

　　第十七條本條例實(shí)施前建設的住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。

　　第十八條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù)，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　各級人民政府和有關(guān)主管部門(mén)應當加強對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監督管理，督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設和維護管理義務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。

　　第二十條城鄉規劃、建設行政主管部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。

　　第三節前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條建設單位應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)十日前，持招標公告或者投標邀請書(shū)、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監督。

　　第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十四條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶(hù)計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

　　(三)小區用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，并安裝分戶(hù)計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和供熱分戶(hù)控制裝置;

　　(五)電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

　　(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設施建設;

　　(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環(huán)境衛生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設施建設;

　　(九)按照規劃要求完成綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置;

　　(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

　　(十一)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅小區進(jìn)行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉規劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門(mén)的監管，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理綜合驗收備案手續。

　　第二十五條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第二十六條建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第二十七條建設單位應當在物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　鼓勵建設單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。

　　第三章業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第一節業(yè)主大會(huì )籌備組

　　第二十八條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時(shí)報告物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;

　　(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二節業(yè)主大會(huì )

　　第三十一條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )職責。

　　第三十二條業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(三)監督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的'決定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)決定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。

　　第三十三條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶(hù)數計算的，一戶(hù)計算為一票;建設單位未售出的專(zhuān)有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時(shí)管理規約規定。

　　第三十五條物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。

　　第三十六條業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )負責召集，每年至少召開(kāi)一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　第三節業(yè)主委員會(huì )

　　第三十七條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，業(yè)主委員會(huì )依照國家有關(guān)法律、法規和業(yè)主大會(huì )的授權開(kāi)展活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監督管理規約的實(shí)施;

　　(六)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第三十八條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

　　執行委員負責業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區居民委員會(huì )任職。

　　第三十九條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內書(shū)面告知物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　第四十條業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定及議事規則召開(kāi)會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會(huì )派人參加會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出決定之日起三日內，將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。

　　第四十一條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將業(yè)主委員會(huì )印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì );不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協(xié)調督促其移交。

　　第四十二條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求的;

　　(二)拒不履行委員職責的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　第四十三條業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及執行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節一般規定

　　第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約的規定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規劃規定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛生規定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )、飼養動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )發(fā)現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門(mén)。

　　第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。

　　業(yè)主應當按照垃圾分類(lèi)收集的有關(guān)規定傾倒垃圾。

　　第四十六條業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約，將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當向業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )提出書(shū)面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續。

　　第二節住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續;按照規定需要報有關(guān)部門(mén)批準的，應當依法辦理批準手續。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權按照管理規約或者臨時(shí)管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

　　住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內容和實(shí)施期限;

　　(二)允許施工的時(shí)間;

　　(三)廢棄物的清運與處置;

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項;

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責任;

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節車(chē)庫與車(chē)位的使用

　　第五十條車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車(chē)庫租賃費的標準按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用;車(chē)庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。

　　第五十一條占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮車(chē)庫租賃費的價(jià)格等因素確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )和城鄉規劃主管部門(mén)同意的情況下，建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。

　　利用地下空間建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。

　　第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區域內停放汽車(chē)的，應當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車(chē)位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。

　　業(yè)主對汽車(chē)有看管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四節業(yè)主自治管理

　　第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第五十六條管理規約、臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

　　管理規約、臨時(shí)管理規約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì )督促其交納，并可以在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置予以公示。

　　第五十七條提倡業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以協(xié)助。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì )決定;未作決定的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務(wù)費。

　　第五十八條業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置書(shū)面公告專(zhuān)項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務(wù)費的收支情況予以公告。

　　第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第一節物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　第六十二條物業(yè)主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無(wú)償服務(wù)。

　　第二節行業(yè)自律

　　第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)主管部門(mén)的指導下，建立行業(yè)自律組織，規范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規定，制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門(mén)建立健全信用檔案。

　　第六章物業(yè)服務(wù)

　　第一節物業(yè)服務(wù)內容與合同

　　第六十六條物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區域環(huán)境衛生的維護;

　　(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)其他物業(yè)管理事項。

　　第六十七條業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內，向物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　第六十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應當依據合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)清算預收、代收的有關(guān)費用;

　　(五)法律、法規規定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二節物業(yè)服務(wù)收費

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)，根據住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況等，制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì )公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長(cháng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標準應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費。

　　第七十三條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

　　第七章物業(yè)的維護

　　第一節建設單位的保修責任

　　第七十四條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。

　　第七十五條新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位購買(mǎi)了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過(guò)住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。

　　第七十六條建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第七十七條物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門(mén)應當將與分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。

　　第七十八條物業(yè)主管部門(mén)應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)制定。

　　第二節專(zhuān)有部分的維護

　　第七十九條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的養護、維修，由業(yè)主負責。

　　業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)養護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第八十條業(yè)主長(cháng)期空置物業(yè)時(shí)，應當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)有部分的養護、維修、管理等事項進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十一條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養。

　　第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專(zhuān)項維修資金存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規定執行。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專(zhuān)項維修資金。

　　第四節專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護

　　第八十三條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當承擔分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí)，業(yè)主應當予以配合。

　　第八十四條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　第八章社區物業(yè)管理與舊住宅區物業(yè)管理

　　第一節社區物業(yè)管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第八十六條物業(yè)管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環(huán)境保護等部門(mén)應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。

　　第八十七條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執法、物業(yè)管理等部門(mén)參加。

　　聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題;

　　(三)物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區管理的銜接和配合;

　　(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。

　　第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區居民委員會(huì )或者聯(lián)席會(huì )議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理區域內開(kāi)展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當給予協(xié)助、配合。

　　第二節舊住宅區物業(yè)管理

　　第九十條設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區，應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。

　　舊住宅區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。

　　舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開(kāi)發(fā)項目設施不配套等遺留問(wèn)題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備改造應當達到分戶(hù)計量、分戶(hù)控制條件，其建設支出由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

　　第九十一條舊住宅區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規定建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門(mén)、單位承擔的環(huán)衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第九十二條舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì )成立前的物業(yè)管理，由社區居民委員會(huì )組織實(shí)施。

　　第九十三條未建立專(zhuān)項維修資金制度的舊住宅區，業(yè)主應當按照國家和省有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專(zhuān)項維修資金。有車(chē)位場(chǎng)地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金。

　　第九章法律責任

　　第九十四條違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。

　　第九十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續、履行相應義務(wù)的，處以五萬(wàn)元以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū);

　　(三)建設單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以?xún)汕г�以上一萬(wàn)元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

　　第九十八條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十九條物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見(jiàn)的;

　　(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進(jìn)行監管的;

　　(三)未按照本條例規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的;

　　(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專(zhuān)項維修資金的;

　　(五)未按照本條例規定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議的;

　　(六)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時(shí)作出處理的;

　　(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規定執行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

物業(yè)管理條例7

　　一、貫徹“預防為主，防消結合”的方針。按照“誰(shuí)主管，誰(shuí)負責”的原則，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切實(shí)到實(shí)處。

　　二、消防系統的維修保養必須委托有組織的專(zhuān)業(yè)隊伍進(jìn)行。

　　三、發(fā)生火警立即疏散被困人員,并立即打“119”求救，派人到路口接消防隊到達現場(chǎng)，同時(shí)組織自救，使用有效的消防器，把火災撲滅于萌芽狀態(tài)。

　　四、高層建筑周?chē)�的消防�?chē)道不得堵塞和占用，樓梯、走道和安全出口等部位應當保持暢通，不得擅自封閉和堆放雜物，存放自行車(chē)。

　　五、不得把帶有火種的雜物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶旁燒垃圾、廢紙。

　　六、遵守電器安全使用規定，不得超負荷用電，嚴禁安裝不合格的保險絲，確需加大用電負荷，必須向上級部門(mén)申請，經(jīng)批準后方可增容。

　　七、嚴禁用金屬構件或其它金屬物體搭接作回路線(xiàn)，更不準將導線(xiàn)搭接在氣焊設備、煤氣管道、油罐等易燃易爆危險物品的管道或設備上。

　　八、高層建筑的室內裝修材料，不得隨意降低耐火等級，用于天花吊頂、間墻、保溫以及消聲的材料，必須是非燃或難燃材料，天花吊項內部電線(xiàn)必須外套難燃管。

　　九、消防設施、器材嚴禁挪作他用，嚴禁損壞、丟失，如發(fā)現破爛或鼠害應立即報告。

　　十、每星期檢查一次消防箱、水帶、水槍、卷盤(pán)、破碎按鈕、警鈴，必須齊全完好。消防箱玻璃如有破爛，立即更換。

　　十一、消防通道燈必須完好，燈泡燒壞及時(shí)更換。

　　十二、消防箱前面及消防通道嚴禁堆放雜物。

　　十三、1211滅火器必須齊全完好，份量不夠或過(guò)期，必須加足、更換。

　　十四、地下室及天面水池水量必須保持充足。

　　十五、電梯機房、發(fā)電機房要落實(shí)通風(fēng)冷卻措施，油箱必須密封完好。

　　十六、每季度進(jìn)行一次消防系統試驗：

　　(1)首層消防中心控制柜和地下室消防泵都處于自動(dòng)控制狀態(tài)；

　　(2)試驗消防栓系統；

　　(3)試驗寫(xiě)字樓自動(dòng)噴淋系統；

　　(4)試驗寫(xiě)字樓煙感報警系統。

　　十七、燒焊作業(yè)動(dòng)火前必須實(shí)行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　　(1)防火滅火措施不落實(shí)不動(dòng)火；

　　(2)周?chē)�的易燃雜物未清除不動(dòng)火；

　　(3)附近難以移動(dòng)的易燃結構未采取安全措施不動(dòng)火；

　　(4)凡盛裝過(guò)油類(lèi)等易燃液體的容器管道，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘存的.物質(zhì)不動(dòng)火；

　　(5)凡盛裝過(guò)氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器或管道不動(dòng)火；

　　(6)凡存儲有易燃易爆物品的車(chē)間、倉庫和場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃易爆危險的不準動(dòng)火；

　　(7)在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不動(dòng)火；

　　(8)未經(jīng)配有相應滅火器材的不動(dòng)火。

　　“四要”是指：

　　(1)動(dòng)火時(shí)要有現場(chǎng)安全負責人；

　　(2)現場(chǎng)安全負責人和動(dòng)火人員，必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現有不安全苗頭時(shí)要立即停止動(dòng)火；

　　(3)發(fā)生火災爆炸事故時(shí)要及時(shí)樸救；

　　(4)動(dòng)火人員要嚴格執行安全操作規定。

　　“一清”指動(dòng)火人員和現場(chǎng)安全責任人在動(dòng)火后，應徹底清理現場(chǎng)火種后才能離開(kāi)現場(chǎng)。

　　十八、防火的基本辦法：

　　(1)控制可燃物；

　　(2)隔絕助燃物；

　　(3)消滅著(zhù)火源。

　　十九、安裝、使用電氣設備時(shí)必須符合防火規定，臨時(shí)增加電氣設備，必須采取相應的措施，保證安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作規程，組織實(shí)施逐級防火責任制和崗位防火責任制。

　　二十一、發(fā)生火災時(shí)，起火單位要迅速組織力量，撲救火災，搶救生命和物資，并派人接應消防車(chē)。任何單位或個(gè)人都有義務(wù)支援滅火。

　　二十二、組織防火檢查，消除火災隱患，改善消防安全條件，完善消防設施。

　　二十三、管理人員應當堅守崗位，加強值班和檢查，確保安全。

物業(yè)管理條例8

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)行為，保障社會(huì )公共利益，維護業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據國家有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區域內所有的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指全體業(yè)主對物業(yè)共同利益的維護和管理，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)主會(huì )合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養護、維修和管理。

　　第四條 物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的社會(huì )化、市場(chǎng)化管理體制。物業(yè)管理應當遵循公開(kāi)公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競爭、服務(wù)規范的原則。

　　第五條 新建住宅小區和有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理；商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)，根據條件推行物業(yè)管理。

　　第六條 市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責本條例的組織實(shí)施。

　　區、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責對本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　市人民政府其他有關(guān)部門(mén)，按照各自職責，負責相關(guān)的管理、服務(wù)工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主會(huì )、業(yè)主委員會(huì )

　　第七條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。業(yè)主享有下列權利：

　�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主會(huì )會(huì )議，發(fā)表意見(jiàn)，享有表決權；

　�。ǘ�）推選業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會(huì )成員，享有被選舉權；

　�。ㄈ�）監督業(yè)主會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )（以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì )）和業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄋ模┨嶙h召開(kāi)業(yè)主會(huì )會(huì )議；

　�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)；

　�。�六）監督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。ㄆ撸┓�律、法規規定的其他權利。

　　第八條 業(yè)主應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約；

　�。ǘ�）遵守業(yè)主會(huì )通過(guò)的決議和物業(yè)管理制度；

　�。ㄈ�）配合物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；

　�。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄎ澹┌凑找幎ɡU存維修基金；

　�。�六）法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第九條 業(yè)主會(huì )由同一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主會(huì )是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主合法權益的組織。

　　業(yè)主會(huì )行使下列權力：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主會(huì )章程和業(yè)主公約；

　�。ǘ�）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)；

　�。ㄈ�）審定物業(yè)管理服務(wù)合同內容，確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄋ模�審議通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃和物業(yè)管理制度；

　�。ㄎ澹┍O督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）決定維修基金的使用方案，并監督實(shí)施；

　�。ㄆ撸�決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項。

　　第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會(huì )；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì )。業(yè)主代表會(huì )的代表一般不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表會(huì )行使業(yè)主會(huì )的權力。

　　第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主會(huì )會(huì )議：

　�。ㄒ唬┏鍪劢ㄖ�面積達百分之五十以上；

　�。ǘ�）業(yè)主入住率達百分之五十以上；

　�。ㄈ�）首位業(yè)主實(shí)際入住達二年以上。

　　第十二條 首次業(yè)主會(huì )會(huì )議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負責召集。

　　進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)不召集首次業(yè)主會(huì )會(huì )議的，業(yè)主有權要求進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)召集，或者要求區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)督促召集。進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)仍不召集的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導下，由居民委員會(huì )組織召集或者業(yè)主自行召集。

　　第十三條 首次業(yè)主會(huì )會(huì )議應當討論決定下列事項：

　�。ㄒ唬┲贫�業(yè)主會(huì )章程；

　�。ǘ�）修訂業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )；

　�。ㄋ模┐_定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄎ澹�決定物業(yè)管理其他重大事項。

　　第十四條 業(yè)主會(huì )會(huì )議每年至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì )負責召集。業(yè)主會(huì )會(huì )議可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì )和使用人的代表列席。

　　根據業(yè)主委員會(huì )或者五分之一以上業(yè)主的提議，可以隨時(shí)召開(kāi)業(yè)主會(huì )會(huì )議。

　　第十五條 業(yè)主會(huì )應當按照本條例和業(yè)主會(huì )章程開(kāi)展活動(dòng)。業(yè)主會(huì )作出的決議，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　業(yè)主會(huì )作出的決議，必須經(jīng)代表物業(yè)管理區域內二分之一以上投票權數的業(yè)主通過(guò)。投票權按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計算。業(yè)主投票權數的具體計算方法，由業(yè)主會(huì )章程規定。

　　業(yè)主代表行使表決權前，應當事先征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并如實(shí)反映業(yè)主意見(jiàn)。

　　業(yè)主會(huì )作出的決議，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力，并應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　主業(yè)會(huì )簽訂的.物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔民事責任。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主會(huì )的辦事機構。業(yè)主委員會(huì )成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )設主任一名、副主任一至二名、委員三至十一名。主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區域提供管理服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中任職。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主會(huì )會(huì )議；

　�。ǘ�）執行業(yè)主會(huì )作出的決議，定期報告有關(guān)決議執行的情況，提出物業(yè)管理建議；

　�。ㄈ�）根據業(yè)主會(huì )的決定，代表業(yè)主會(huì )簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┍O督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，支持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正當的管理活動(dòng)；

　�。ㄎ澹┞�(tīng)取和反映業(yè)主、使用人的意見(jiàn)，協(xié)調與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；

　�。�六）履行業(yè)主會(huì )賦予的職責；

　�。ㄆ撸┩瓿蓸I(yè)主會(huì )交辦的其他事項。

　　第十八條 業(yè)主會(huì )自成立之日起十五日內，業(yè)主委員會(huì )應當持下列文件向所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理業(yè)主會(huì )備案手續：

　�。ㄒ唬�業(yè)主會(huì )章程；

　�。ǘ�）業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )組成人員的基本情況。

　　第十九條 物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內容不得違反業(yè)主公約和本條例的規定。

　　業(yè)主應當將與使用人的約定，書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　本條例所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

　　第二十條 業(yè)主會(huì )和業(yè)主委員會(huì )可以在物業(yè)管理服務(wù)費中按照每年不超過(guò)百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費，具體辦法由業(yè)主會(huì )和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)

　　第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

　　第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權利：

　�。ㄒ唬┮勒沼嘘P(guān)規定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄈ�）對造成物業(yè)共用的部位、設施、設備損失的，代表業(yè)主要求責任人停止侵害、恢復原狀、賠償損失；

　�。ㄋ模┓�律、法規規定的其他權利。

　　第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)管理服務(wù)合同，提供服務(wù)；

　�。ǘ�）定期公布物業(yè)管理服務(wù)費和維修基金的使用情況；

　�。ㄈ�）接受業(yè)主、業(yè)主會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的監督；

　�。ㄋ模┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門(mén)的監督管理；

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會(huì )同意，不得將物業(yè)項目整體轉讓給其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以將專(zhuān)項服務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司承擔。

　　第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當配合街道辦事處、居民委員會(huì )工作；協(xié)助公安部門(mén)維護物業(yè)管理區域內治安秩序、制止違法行為。在物業(yè)管理區域內發(fā)生治安案件或者各類(lèi)災害事故時(shí)，應當及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報告，并協(xié)助做好調查和救助工作。

　　政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處和居民委員會(huì )應當支持物業(yè)管理工作，不得干預物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第二十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主會(huì )成立前，開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。

　　第二十七條 新建商品房出售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)合同至首次業(yè)主會(huì )確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之日終止。

　　第二十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新建商品房時(shí)，應當向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同及其內容。購房人購買(mǎi)新建商品房時(shí)，應當對前期物業(yè)管理服務(wù)合同中相關(guān)內容予以書(shū)面確認。經(jīng)購房人確認的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，對購房人具有約束力。

　　第二十九條 購房人購買(mǎi)新建商品房時(shí)，應當簽署業(yè)主公約。業(yè)主公約的內容不得違反法律、法規和社會(huì )公共利益。

　　第三十條 規劃、設計新建住宅小區時(shí)，應當統籌規劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設施，并按照開(kāi)發(fā)建設住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當按照規劃、設計的要求建設物業(yè)管理服務(wù)用房。在物業(yè)竣工驗收合格后三十日內，將建成的物業(yè)管理服務(wù)用房無(wú)償移交物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負責維修、養護，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押；任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。

　　第三十二條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在新建物業(yè)竣工驗收合格后六十日內，向進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供下列文件和資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

　�。ǘ�）物業(yè)竣工驗收資料；

　�。ㄈ�）共用的設施、設備安裝使用和維護保養技術(shù)資料；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保證文件和使用說(shuō)明文件；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理需要的其他資料。

　　第五章 物業(yè)使用和維護

　　第三十三條 物業(yè)在國家規定的保修期限內，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責維修。保修期限屆滿(mǎn)后，自用的部位、設施、設備，由業(yè)主負責維修、養護；共用的部位、設施、設備，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負責維修、養護。

　　當物業(yè)出現危及安全、影響觀(guān)瞻或者影響他人正常使用的情況時(shí)，業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)維修。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設施、設備進(jìn)行維修、養護時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應當給予配合。

　　第三十四條 業(yè)主使用物業(yè)應當遵守法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀(guān)整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

　　第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門(mén)，應當直接為業(yè)主提供服務(wù)。

　　物業(yè)管理住宅小區內的道路、排水設施、垃圾、綠地、樹(shù)木、綠化設施、路燈照明設施的維修養護責任，以及物業(yè)管理住宅小區內的道路、排水、綠化等設施、設備的大修、更新、改造的具體辦法，由市人民政府另行規定。

　　第三十六條 使用物業(yè)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┎鸶淖≌�房屋的承重結構，在外墻上拆改、增設門(mén)窗，損壞、改變房屋外貌；

　�。ǘ�）占用共用部位和消防通道，損壞共用的設施、設備；

　�。ㄈ�）在屋頂堆放物品或者在陽(yáng)臺、露臺、樓板上超荷載鋪設地面材料、堆放物品；

　�。ㄋ模┻`章搭建建筑物、構筑物；

　�。ㄎ澹┓胖贸�過(guò)安全標準的危險物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標噪音；

　�。�六）亂設攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

　�。ㄆ撸┣终�、毀壞綠地、樹(shù)木和綠化設施；

　�。ò耍╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　�。ň牛┓�律、法規、規章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第三十七條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關(guān)規定。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當對房屋裝飾裝修進(jìn)行監督，對不符合安全要求和影響公共利益的，應當勸阻制止，責令改正。

　　第三十八條 利用物業(yè)共用的部位、設施從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的同意。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主會(huì )收取的相關(guān)收益，應當用于增加維修基金和改善共用的設施、設備。

　　第三十九條 任何單位或者個(gè)人不得隨意占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地。確需占用道路或者場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當征得業(yè)主會(huì )同意。

　　業(yè)主占用道路、場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當交納場(chǎng)地占用費。場(chǎng)地占用費主要用于增加維修基金、改善共用的設施、設備等，具體使用辦法由業(yè)主委員會(huì )確定。

　　機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放，應當遵守物業(yè)管理制度。

　　第四十條 兩個(gè)以上業(yè)主的住宅物業(yè)和與其結構相連的非住宅物業(yè)，應當建立共用的部位、設施、設備維修基金。

　　維修基金管理辦法由市人民政府制定。

　　第六章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十一條 一個(gè)住宅小區應當由一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。

　　第四十二條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應當與業(yè)主會(huì )簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應當載明下列主要內容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主會(huì )和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng)；

　�。ǘ�）物業(yè)管理服務(wù)區域范圍；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)內容；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)標準；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)費用；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)合同期限；

　�。ㄆ撸┻`約責任；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理服務(wù)合同解除條件；

　�。ň牛╇p方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)管理服務(wù)合同報物業(yè)管理項目所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬┓课莨灿貌课缓驮O備的維修、養護、管理；

　�。ǘ�）共用設施和設備的使用、維修、養護、管理；

　�。ㄈ�）電梯、智能系統等設備的運行服務(wù)；

　�。ㄋ模┉h(huán)境衛生清掃保潔和綠地、樹(shù)木、綠化設施的養護、管理；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)裝飾裝修管理；

　�。�六）車(chē)輛行駛和停放秩序的管理、服務(wù)；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區域內秩序的管理、服務(wù)；

　�。ò耍┪飿I(yè)資料的管理和查詢(xún)服務(wù)。

　　第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主會(huì )應當協(xié)商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；不續約的，業(yè)主會(huì )確定其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第四十五條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿(mǎn)不續約或者解除合同的，原物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當在合同終止之日起十日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理下列移交事項：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)費、場(chǎng)地占用費、利用物業(yè)共用設施所得收益等余額和財務(wù)賬冊；

　�。ǘ�）物業(yè)檔案資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)用房、場(chǎng)地和屬于業(yè)主共同所有的其他財物。

　　新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì )應當將前款所列事項移交新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第四十六條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應當遵守下列規定：

　�。ㄒ唬┌凑諊�家和本市規定的技術(shù)標準和服務(wù)規范、物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，提供物業(yè)理服務(wù)；

　�。ǘ�）書(shū)面告知業(yè)主、使用人對共用的部位、設施、設備的使用方法和注意事項；

　�。ㄈ�）對物業(yè)管理服務(wù)區域進(jìn)行全面巡視和檢查，定期對共用的部位、設施、設備進(jìn)行維修、養護；

　�。ㄋ模┌l(fā)現共用的部位、設施、設備損壞時(shí)，立即采取措施，進(jìn)行維修；

　�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維修和處理；

　�。�六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)管理資料；

　�。ㄆ撸┌l(fā)現違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主會(huì )和有關(guān)行政管理部門(mén)報告；

　�。ò耍┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同，做好其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

　　第七章 物業(yè)管理費

　　第四十七條 物業(yè)管理實(shí)行服務(wù)。物業(yè)管理費包括物業(yè)管理服務(wù)費、特約服務(wù)費和代辦服務(wù)費。

　　第四十八條 物業(yè)管理服務(wù)費應當按照與物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則確定。

　　普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主會(huì )、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在政府指導價(jià)格范圍內自主協(xié)商確定；其他住宅和非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主會(huì )、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第四十九條 普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導價(jià)格標準由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定，并向社會(huì )公布。

　　確定和調整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導價(jià)時(shí)，應當采取各種方式聽(tīng)取群眾意見(jiàn)。

　　第五十條 物業(yè)管理服務(wù)費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納。

　　第五十一條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主承擔；開(kāi)發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開(kāi)發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務(wù)費的，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　物業(yè)管理區域內未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開(kāi)發(fā)建設單位交納。

　　第五十二條 個(gè)別業(yè)主或者使用人可以將物業(yè)管理服務(wù)合同以外特約服務(wù)事項委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并支付特約服務(wù)費。

　　第五十三條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)服務(wù)部門(mén)，可以將服務(wù)和收費事項委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費。

　　第八章 法律責任

　　第五十四條 業(yè)主、業(yè)主會(huì )、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請調解；也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第五十五條 業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)受理投訴后，應當及時(shí)進(jìn)行調查、核實(shí)、并依法處理。

　　第五十六條 開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例第三十條第二款規定，未向物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；拒不改正的，暫扣售房許可證，并處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例第三十二條規定，未向前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供文件、資料的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期提供；逾期不提供的，處以一萬(wàn)元以下罰款。

　　第五十七條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，予以警告，降低資質(zhì)等級，并可按照以下規定處以罰款：

　�。ㄒ唬┻`反本條例第二十一條規定，未按照資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第二十四條第一款規定，將物業(yè)項目整體轉讓他人的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第四十二條第三款規定，未辦理合同備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；

　　第五十八條 業(yè)主、使用人違反本條例第三十三條第三款規定，拒絕、阻礙物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設施、設備進(jìn)行維修養護的，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害。造成損失的，業(yè)主或者使用人應當承擔賠償責任。

　　第五十九條 違反本條例第三十六條規定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令改正，并可以按照以下規定處以罰款；給他人造成損失的，應當給予賠償：

　�。ㄒ唬┎鸶淖≌�房屋的承重結構的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

　�。ǘ�）占用共用部位，損壞共用的設施、設備的，處以三萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄈ�）在屋頂堆放物品或者在陽(yáng)臺、露臺、樓板上超荷載鋪設地面材料的，處以一萬(wàn)元以下罰款。

　　當事人逾期不改正的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)下達恢復原狀的決定，并可申請人民法院強制執行。

　　違反本條例第三十六條規定，占用消防通道，放置超過(guò)安全標準的危險物品，違章搭建建筑物、構筑物，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標噪音，亂設攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)，隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，侵占、毀壞綠地、樹(shù)木、綠化設施的，公安、規劃、環(huán)保、市容環(huán)衛、園林等行政部門(mén)按照國家和本市的有關(guān)規定予以處罰。

　　第六十條 當事人對物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第六十一條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作人員玩忽職守、的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章 附則

　　第六十二條 業(yè)主公約和業(yè)主會(huì )章程的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定；物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同市工商行政管理部門(mén)共同制定。

　　第六十三條 未實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅區，參照本條例逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第六十四條 本條例自20xx年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府頒布的《天津市住宅小區物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。

物業(yè)管理條例9

　　一 總 則

　　第一條 為規范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》等法律法規及有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于本市行政區域內物業(yè)服務(wù)收費行為及其監督管理活動(dòng)。

　　第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

　　物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車(chē)停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。

　　第四條 尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構，鼓勵開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費主要通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。

　　物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第五條 市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本市物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

　　二 物業(yè)公共服務(wù)收費管理

　　第六條 物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

　　? 第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，實(shí)行等級收費管理制度，今后逐步向分類(lèi)分項分級的“菜單式”收費管理制度過(guò)渡，并適時(shí)調整和定期公布。價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價(jià)格指數變動(dòng)情況，依據物業(yè)服務(wù)等級標準制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。各等級基準收費標準詳見(jiàn)附件1，具體執行標準可上下浮動(dòng)20%。

　　價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)每三年內對本市物業(yè)服務(wù)標準以及相應的收費標準進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。

　　第八條 新建普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售之前，建設單位應當依法通過(guò)招投標或協(xié)議的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準。普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費標準應在政府指導價(jià)范圍內確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》后10個(gè)工作日內持以下材料向價(jià)格主管部門(mén)備案：

　　(1)住宅區前期物業(yè)公共服務(wù)收費備案表;

　　(2)物業(yè)管理行政主管部門(mén)出具的物業(yè)服務(wù)合同備案證明;

　　(3)前期物業(yè)管理協(xié)議選聘審批表或前期物業(yè)服務(wù)招投標中標單位確認書(shū);

　　(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)正副本復印件;

　　(5)招標文件、投標文件;

　　(6)前期物業(yè)管理委托合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　新建普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應包含前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的物業(yè)公共服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準等內容。前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與物業(yè)買(mǎi)受人依據前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的內容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

　　前期物業(yè)管理期間變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。物業(yè)公共服務(wù)收費標準發(fā)生變化的，應同時(shí)向價(jià)格主管部門(mén)備案。

　　第九條 滿(mǎn)足業(yè)主大會(huì )成立條件業(yè)主大會(huì )尚未成立的，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準因成本變化等因素需要調整的，或因政府指導價(jià)標準變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在區鎮組織、指導與監督下，公開(kāi)真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價(jià)范圍內實(shí)施調整并約定執行。

　　業(yè)主大會(huì )成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執行。

　　第十條 各類(lèi)別墅、高級公寓、裝修商品住房、小區區域戶(hù)型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠(chǎng)房、經(jīng)營(yíng)性用房等非住宅物業(yè)公共服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執行。

　　住宅經(jīng)批準改變用途用于經(jīng)營(yíng)的，其物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執行。

　　業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專(zhuān)業(yè)機構相結合管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執行。

　　對少數公建配套完善、設施設備先進(jìn)、運行成本高、服務(wù)內容超出七級服務(wù)標準的物業(yè)，公共服務(wù)收費標準可由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十一條 物業(yè)公共服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第十二條 物業(yè)公共服務(wù)費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等;

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;

　　(3)清潔衛生費用;

　　(4)綠化養護費用;

　　(5)秩序維護費用;

　　(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用;

　　(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(9)管理費分攤(酬金制不含此項);

　　(10)經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其他費用;

　　(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專(zhuān)項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十三條 住宅區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

　　物業(yè)管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線(xiàn)、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設備使用的房屋等。

　　非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫是指物業(yè)管理區域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車(chē)輛停放服務(wù)的車(chē)位、車(chē)庫。

　　第十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人自辦理房屋交付使用手續之日起，應按物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費用由建設單位承擔。

　　物業(yè)公共服務(wù)費以房屋所有權證登記的建筑面積計算(車(chē)庫除外，閣樓、獨立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權證登記面積的50%收取);尚未辦理權屬登記的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　第十五條 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用可以由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負連帶交納責任。

　　第十六條 新建住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過(guò)24個(gè)月的時(shí)期內，物業(yè)公共服務(wù)費按70%交納，優(yōu)惠期超過(guò)24個(gè)月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會(huì )成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非住宅物業(yè)公共服務(wù)費的優(yōu)惠措施按照合同約定執行。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同預收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預收的期限最長(cháng)不得超過(guò)12個(gè)月。

　　三 汽車(chē)停放收費管理

　　第十八條 汽車(chē)停放費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構對車(chē)位、車(chē)庫及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護、管理所收取的費用。汽車(chē)停放費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務(wù)人員費用;

　　(2) 車(chē)位、車(chē)庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用;

　　(3)清潔衛生費用;

　　(4)秩序維護費用;

　　(5)法定稅費等。

　　車(chē)位租金，是指車(chē)位所有權人或管理者將車(chē)位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

　　第十九條 住宅小區內的汽車(chē)停放費和車(chē)位租金實(shí)行政府指導價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮住宅小區內汽車(chē)停放管理服務(wù)平均成本，車(chē)位、車(chē)庫建設成本等因素，制定公布汽車(chē)停放費、車(chē)位租金的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并適時(shí)調整。?

　　第二十條 物業(yè)管理區域內業(yè)主共有、專(zhuān)有、專(zhuān)用、人防的車(chē)位、車(chē)庫，應當區別車(chē)位、車(chē)庫的專(zhuān)有權益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車(chē)停放費和租金。

　　同一車(chē)輛停放區域內的汽車(chē)停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車(chē)停放費標準應當保持合理比價(jià)。

　　第二十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，業(yè)主大會(huì )成立前，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;業(yè)主大會(huì )成立后，應當根據業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。

　　業(yè)主大會(huì )成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)所得收益，70%納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會(huì )成立后，收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。

　　第二十二條 汽車(chē)停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構根據物業(yè)服務(wù)合同約定收取;租金由車(chē)位專(zhuān)有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。住宅小區汽車(chē)停放費和車(chē)位租金具體收費標準詳見(jiàn)附件2。

　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的汽車(chē)停放位，汽車(chē)停放費由建設單位承擔。完成交付業(yè)主的，自辦理交付手續之日起，汽車(chē)停放費由業(yè)主承擔。合同另有約定的從其約定。

　　第二十三條 物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，其汽車(chē)停放費、租金實(shí)行政府指導價(jià)，具體收費標準詳見(jiàn)附件2。

　　利用人民防空工程收取的汽車(chē)停放費、租金收入應當依照有關(guān)規定使用。其管理辦法按照省、市有關(guān)規定執行。

　　第二十四條 對進(jìn)入住宅區進(jìn)行軍警應急處置、實(shí)施救助救護、工程搶修、環(huán)衛等執行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取車(chē)輛停放費。

　　四 其他服務(wù)收費管理

　　第二十五條 特約服務(wù)費，是指應業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)所收取的費用。

　　特約服務(wù)收費標準實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十六條 代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時(shí)，向委托人收取的費用。

　　代辦服務(wù)收費標準實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由合同雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十七條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續費等額外費用。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　　第二十八條 代收代交費用，是指物業(yè)管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責代收代交的費用。

　　代收代交費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤，已計入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒(méi)有約定或約定不明確的，按業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主(含空置房屋的'業(yè)主)、物業(yè)使用人應當按照分攤數額按時(shí)交納代收代交費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定向業(yè)主、物業(yè)使用人預收一定數額的費用，預收費用與實(shí)際分攤費用的差額實(shí)行多退少補，多余部分也可自動(dòng)轉為預付費。

　　第二十九條 裝修垃圾清運費，是指業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)產(chǎn)生的裝修垃圾運送至住宅區內指定的集中點(diǎn)后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點(diǎn)對其清理處置所發(fā)生的費用。收費標準按建筑面積3元/平方米執行。

　　第三十條 物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關(guān)規定執行，沒(méi)有規定的按照約定執行。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護物業(yè)管理區域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門(mén)卡等所產(chǎn)生的制作費用，應當按照權利義務(wù)對等原則計入相應的服務(wù)成本;業(yè)主或物業(yè)使用人另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費。

　　新建住宅小區實(shí)行門(mén)禁出入證(卡)或梯控卡管理的，建設單位(或物業(yè)服務(wù)企業(yè))不得在房?jì)r(jià)和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主、物業(yè)使用人另行收取門(mén)禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。

　　物業(yè)管理區域內的停車(chē)場(chǎng)實(shí)行門(mén)禁出入證(卡)管理的，應當免費為每車(chē)配置1張出入證(卡)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時(shí)來(lái)訪(fǎng)人員實(shí)行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數額的工本費。

　　第三十一條? 利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經(jīng)營(yíng)的，所得收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，70%納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

　　五 行為規范

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當遵守法律法規和有關(guān)政策規定，加強價(jià)格自律，規范服務(wù)行為，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，并接受業(yè)主、物業(yè)使用人監督。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內容、提高收費標準。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔監督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會(huì )監督履行，或者向區鎮、有關(guān)主管部門(mén)投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)的投訴舉報電話(huà)，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監督。

　　新建住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位應將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售明碼標價(jià)的內容，在銷(xiāo)售場(chǎng)所的顯著(zhù)位置公示。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當完善內部財務(wù)管理制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)管理區域的，服務(wù)成本和收支應當按物業(yè)管理區域分別核算。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費、經(jīng)營(yíng)設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置，每半年不少于一次公示汽車(chē)停放費收支、經(jīng)營(yíng)設施收益收支、代收代交費用分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、區鎮的查詢(xún)和監督，每次公示時(shí)間不少于15天。

　　實(shí)行包干制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區域實(shí)行單獨建賬，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監督。

　　實(shí)行酬金制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì )應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)費年度預決算和收支情況進(jìn)行審計。審計費用的承擔，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執行。

　　第三十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費用。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制服務(wù)并收費或只收費不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　六 監督管理

　　第三十八條 價(jià)格主管部門(mén)應當對實(shí)行政府指導價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行成本監審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當及時(shí)制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標準，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的監管。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)，加強對招投標價(jià)格行為及履行合同的監督管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第三十九條 價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)及收費的監督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規予以處罰：

　　(1)超出政府指導價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費標準的;

　　(2)不按照規定提供服務(wù)而收取費用的;

　　(3)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(4)強制或變相強制服務(wù)并收費的;

　　(5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費用時(shí)向業(yè)主收取手續費等額外費用的;

　　(6)不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的;

　　(7)未按法定要求公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營(yíng)設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

　　(8)其他違反價(jià)格法律、法規、規章規定的行為。

　　第四十條 價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)未按照《中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和本細則管理和監督物業(yè)服務(wù)收費的，由上級價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。

　　七 附則

　　第四十一條 服務(wù)雙方在本細則實(shí)施前已經(jīng)依法通過(guò)協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費等事項的，繼續按原約定執行。

　　第四十二條 本細則由市物價(jià)局會(huì )同市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第四十三條 本細則自20xx年1月1日起執行，《市政府關(guān)于印發(fā)昆山市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則的通知》(昆政規〔20xx〕16號)同時(shí)廢止。

物業(yè)管理條例10

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監督管理活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區域內的房屋及其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔;建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制，形成公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第四條省人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　各級人民政府有關(guān)行政主管部門(mén)，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門(mén)對轄區物業(yè)管理工作進(jìn)行指導、監督。協(xié)調物業(yè)管理和社區管理的關(guān)系;協(xié)調建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，有關(guān)專(zhuān)營(yíng)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;負責轄區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的組建和換屆選舉工作，對業(yè)主委員會(huì )日�；顒�(dòng)進(jìn)行指導、監督。社區居(村)民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第一節業(yè)主

　　第七條房屋的所有權人為業(yè)主。本條例所稱(chēng)的業(yè)主包括：

　　(一)房屋所有權證登記的房屋所有權人;

　　(二)依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權的人;

　　(三)尚未辦理房屋所有權登記，但基于一定的法律事實(shí)，已經(jīng)合法占有房屋的人。

　　第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的.工作;

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(四)按照國家和自治區有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第二節業(yè)主大會(huì )籌備

　　第十條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　建設單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將業(yè)主入住情況書(shū)面報告房地產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府。符合下列條之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　(一)交付使用的專(zhuān)有部分建筑面積達到物業(yè)管理區域內建筑物總面積百分之五十以上;

　　(二)已入住戶(hù)數比例達到百分之五十以上;

　　(三)首次交付使用滿(mǎn)兩年。

　　第十一條符合首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府接到報告后，應當及時(shí)會(huì )同房地產(chǎn)主管部門(mén)在三十日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　建設單位或物業(yè)管理企業(yè)的報告應當包括籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區域劃分證明;

　　(二)建筑物規劃總平面圖;

　　(三)綠化竣工總平面圖;

　　(四)交付使用附屬設施設備備案證明;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(六)專(zhuān)項維修資金繳存證明;

　　(七)業(yè)主名冊;

　　(八)成立業(yè)主大會(huì )必需的其他文件資料。

　　開(kāi)發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書(shū)面報告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣(區)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。

　　第十二條業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主、街道辦事處或鄉鎮人民政府、開(kāi)發(fā)建設單位代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二�；I備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表?yè)�任�?/p>

　　第十三條業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;

　　(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員選舉辦法、候選人條件和名單;

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;

　　(六)做好首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將工作職責和成員名單在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當自組成之日起九十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

物業(yè)管理條例11

　　服飾儀表

　　1、 工作服、鞋、襪等外露處必須干凈、平整，無(wú)明顯污跡、破損；

　　2、 除保潔人員允許穿黑色布鞋，其他人員一律僅限穿黑色皮鞋；

　　3、 胸牌統一整齊佩帶在恰當位置；

　　4、 領(lǐng)帶平整、端正；

　　5、 工作服嚴禁混穿；

　　6、 西裝制服必須符合西裝禮儀進(jìn)行穿戴；

　　7、 維修人員現場(chǎng)作業(yè)應著(zhù)操作服；長(cháng)袖工作服不能挽起；

　　8、 女員工飾物不外露，著(zhù)肉色襪，禁止穿通花、花邊類(lèi)襪；

　　9、 男員工頭發(fā)不過(guò)耳；

　　10、 各崗位人員本崗位當值期間的裝備、配件等齊全、完好

　　辦公場(chǎng)所

　　1、 無(wú)灰塵紙屑，辦公設備物品整潔，花木清潔光亮；

　　2、 離開(kāi)辦公位時(shí)坐椅歸位；進(jìn)出辦公區域隨手關(guān)門(mén)；

　　3、 下班前關(guān)閉電腦主機及電源；

　　4、 最后離開(kāi)工作區域者，必須將區域的燈、電器等關(guān)閉；

　　傳真

　　1、收、發(fā)傳真注明發(fā)、收件人全名、傳真號、頁(yè)碼、順序

　　培訓會(huì )議

　　1、 準時(shí)參加會(huì )議和培訓；

　　2、 請假提前通知組織者；

　　3、 會(huì )議前應將手機、CALL機關(guān)掉或調整在震動(dòng)狀態(tài)；

　　4、 會(huì )議中盡可能不隨便進(jìn)出，避免或減少打擾他人的行為或言語(yǔ)；

　　5、 會(huì )議和培訓完畢，確保桌椅、教具歸位；

　　6、 最后離開(kāi)者將會(huì )議場(chǎng)所的燈、電器等關(guān)閉。

　　接聽(tīng)電話(huà)

　　1、 電話(huà)三聲內以最快的時(shí)間接聽(tīng)；

　　2、 接聽(tīng)電話(huà)首先問(wèn)好然后報部門(mén)（可使用簡(jiǎn)稱(chēng)）及姓名；

　　3、 鄰座無(wú)人應主動(dòng)代接并記錄、轉告；

　　4、 應清楚來(lái)電方何人、何事、回訪(fǎng)聯(lián)系電話(huà)或方式，必要時(shí)做好記錄；

　　5、 代接的電話(huà)應以最快時(shí)間轉告他人，必要時(shí)做留言便條；

　　6、 語(yǔ)言溫和、態(tài)度禮貌；

　　7、 后于對方掛線(xiàn)；

　　樣板會(huì )所類(lèi)

　　樣板間銷(xiāo)售廳

　　1、 電器按正常運作，空氣保持清新，溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)。

　　2、 地面、地毯保持“四無(wú)”（即無(wú)沙粒、無(wú)灰塵、無(wú)腳印、玻璃上無(wú)水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無(wú)銹跡；

　　3、 物品、設備與《物資清單》帳物相符；

　　4、 物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持干凈、完好；

　　5、 飲用水、水杯備用充分；

　　6、 房間禁止抽煙；

　　7、 未經(jīng)允許，禮貌謝絕拍照行為；

　　會(huì )所

　　1、 會(huì )所環(huán)境、器具、用品衛生、干凈、整潔，達到各自的清潔、衛生要求；

　　2、 確保會(huì )所服務(wù)各設施、配置物品完好無(wú)損，正常使用；

　　3、 熟悉本崗位的操作流程；

　　4、 微笑服務(wù)，儀容整潔；

　　5、 主動(dòng)細致熱情，正確引導、理解顧客提出的服務(wù)需求；

　　6、 引導顧客安全、適當使用各種設施；

　　7、 優(yōu)質(zhì)高效地滿(mǎn)足顧客提出的會(huì )所可提供的服務(wù)項目的要求；

　　8、 保持與顧客的良好溝通，對顧客提出的會(huì )所沒(méi)有的服務(wù)要求應向上級匯報；

　　9、 各項服務(wù)單據記錄完整、清晰，保存齊全；

　　10、 各項采購、消耗、物品領(lǐng)借用等手續齊全，登記完整準確，帳物相符，無(wú)差錯；

　　11、 各類(lèi)引導牌、餐牌、設施、配件等標識內容準確、文字清晰，整潔干凈，放置、擺放或張貼位置適當，醒目、清晰、完整、干凈；

　　12、 各崗位人員言行、舉止規范必須符合該會(huì )所管理制度的要求；

　　裝修維修類(lèi)

　　裝修

　　1、 現場(chǎng)張貼裝修許可證，施工人員佩帶出入證；

　　2、 有裝修巡查記錄表且按要求記錄；

　　3、 未有涉及承重結構、公共部位、公共設施、外觀(guān)的裝修現象；

　　4、 嚴禁同時(shí)進(jìn)行燒焊與木工作業(yè)；

　　5、 門(mén)窗花飾按統一款式制作，安裝符合要求；

　　6、 埋設電線(xiàn)、信號線(xiàn)必須穿管保護且接頭不得埋于地下；

　　7、 臨時(shí)線(xiàn)路電源必須裝設開(kāi)關(guān)板，負荷與開(kāi)關(guān)容量符合電氣技術(shù)要求；

　　8、 下水管道口密封包好，嚴禁改變其使用功能；

　　9、 管道檢查口處必須預留維修口；

　　10、 消防設施不得改動(dòng)、拆除，消防噴頭不得封堵；

　　11、 改動(dòng)安防系統必須按程序申請；

　　12、 中央空調系統改動(dòng)必須按程序進(jìn)行過(guò)審批；

　　13、 施工現場(chǎng)嚴禁明火；

　　14、 必須配兩個(gè)以上（足量）的滅火器；

　　15、 垃圾必須袋裝、清運到指定地點(diǎn)或自行運離小區；

　　16、 施工時(shí)間：7：00~12：00，14：00~19：00。

　　返 修

　　1、 接到報修時(shí)作好記錄，不得推諉，專(zhuān)人通知施工單位；

　　2、 接待投訴不卑不亢，不亂回答、不亂承諾；

　　3、 進(jìn)入室內返修前，須征得業(yè)主同意；

　　4、 在規定時(shí)間內到達返修現場(chǎng)并完成返修；

　　5、 文明施工，不動(dòng)用業(yè)主物品；

　　6、 收工須清理、清潔現場(chǎng)，關(guān)閉門(mén)窗、開(kāi)關(guān)；

　　7、 損壞設施，照價(jià)賠償。

　　家政維修

　　1、 維修前，準備齊相關(guān)工具和材料；

　　2、 嚴格執行操作程序，不留下安全隱患；

　　3、 需要動(dòng)用業(yè)主物品須征得業(yè)主同意，嚴禁接受業(yè)主禮品、贈品；

　　4、 工作現場(chǎng)必須保持整潔，盡量不影響業(yè)主正常生活；

　　5、 操作過(guò)程中如有疑點(diǎn)及時(shí)記錄并與業(yè)主溝通確認；

　　6、 較大收費項目與業(yè)主協(xié)商，達成一致后方可提供；

　　7、 維修完畢了解客戶(hù)是否還有其他需要維修或幫助的事項并盡力解決；

　　8、 收拾完工具材料，并清理、清潔現場(chǎng)；

　　9、 全部完成后須請業(yè)主在維修服務(wù)單上簽字確認；

　　安全管理類(lèi)

　　通則

　　1、 按各崗位要求著(zhù)裝及裝備；

　　2、 熟悉小區或大廈內的重要部位；

　　3、 熟悉崗位操作流程；

　　4、 清楚本崗位禮儀規范；

　　5、熟悉對應急、突發(fā)事件的處理、協(xié)調程序嚴格執行交接班制度；

　　6、 質(zhì)量記錄填寫(xiě)規范；

　　7、 當天第一次遇公司領(lǐng)導和部門(mén)經(jīng)理應敬禮；

　　確保自身安全；

　　中心值班崗

　　1、 值班期間設備正常；

　　2、 熟練操作監控、消防中心的各類(lèi)設施、設備；

　　3、 中控室值班記錄完整、詳細；

　　4、頂班人員必須經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審批資質(zhì)；

　　5、當值期間精力集中、全神貫注；

　　6、按中心不同設施、設備各種信號報警、來(lái)電的重要等級快速、靈活處理；

　　7、所有顧客來(lái)電、內部人員交代須協(xié)調他人完成的服務(wù)事項有記錄、有跟蹤、有結果；

　　8、準確記錄傳遞公司文件規定的應傳達的信息，確保通知到相關(guān)人員，無(wú)遺漏；

　　8、 中心配備的如鑰匙、文件夾、工具、錄象帶等標識、記錄正常、整潔、清晰、齊全；

　　9、 各類(lèi)設施設備、臺面完整，運作正常，干凈、整潔；

　　10、 異常情況及時(shí)調整監控鏡頭錄象，調配人員跟進(jìn)，確保有記錄、有結果；

　　11、 無(wú)堆放與工作無(wú)關(guān)的物品；

　　12、 當值期間嚴禁從事與崗位無(wú)關(guān)的任何事項，如瞌睡、聊天、看書(shū)；

　　大廈類(lèi)物業(yè)的中心人員持有有效的消防上崗證；

　　巡邏崗

　　1、 按照巡邏路線(xiàn)和時(shí)間要求進(jìn)行巡邏并簽到；

　　2、 各類(lèi)設施、設備的檢查到位，無(wú)遺漏；

　　3、 異常情況及時(shí)報告或處理；

　　4、 保證自身安全。

　　檢查崗

　　1、 熟知小區、大廈的裝修和入住情況；

　　2、 清楚各崗位的細則要求，并能完成任一崗位頂崗要求；

　　3、 高標準，嚴要求監督各安全崗位，確保各崗位符合要求；

　　4、 監督抽查的停車(chē)憑證編號、原子章、登記記錄等應確保內容齊全、準確，所收現金與票號、時(shí)間、登記記錄相一致；

　　大堂崗

　　1、 面帶微笑，主動(dòng)迎候賓客；

　　2、 看到手提重物顧客主動(dòng)協(xié)助送至電梯口；

　　3、 逢雨天應主動(dòng)為顧客開(kāi)車(chē)門(mén)、打傘；

　　4、 準確登記外來(lái)郵件；

　　5、 嚴格執行物資放行管理制度；

　　6、 保持大堂整潔干凈；

　　7、 制止不文明的行為。

　　車(chē)場(chǎng)巡邏崗

　　1、 保證車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放有序；

　　2、 指揮車(chē)輛動(dòng)作標準規范；

　　3、 場(chǎng)內車(chē)輛登記準確，新?lián)p車(chē)輛記錄齊全并通報車(chē)主；

　　4、 指揮車(chē)輛及巡查時(shí)確保自身安全。

　　車(chē)場(chǎng)出入口崗

　　1、 車(chē)輛進(jìn)出敬禮且動(dòng)作標準、規范；

　　2、 任何車(chē)場(chǎng)進(jìn)出均須發(fā)放和回收憑證；

　　3、 收、發(fā)卡均站在車(chē)輛方向盤(pán)一側；

　　4、 車(chē)輛放行嚴格實(shí)行核人、核車(chē)、核證，收、發(fā)卡動(dòng)作迅速；

　　5、 保障出入口通道暢通；

　　6、 現場(chǎng)停車(chē)費現金超過(guò)￥500元時(shí)必須按要求上繳財務(wù)并換回憑證；

　　7、 票據、記錄完整，發(fā)現駛出的車(chē)輛有任何異常必須嚴格登記、核實(shí)、上報，確保無(wú)誤后方可放行；

　　8、 確保停車(chē)憑證編號、原子章、登記內容齊全、準確，所收現金與票號、時(shí)間、登記記錄相一致；

　　9、 車(chē)場(chǎng)出口無(wú)車(chē)輛放行時(shí)必須保證地樁牢固插在樁孔內

　　清潔類(lèi)

　　通 則

　　1、 地面無(wú)煙頭、無(wú)雜物、無(wú)積水，無(wú)污跡；

　　2、 墻面、天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡；

　　3、 各種游樂(lè )設施、標識無(wú)灰塵、擺放整齊；

　　4、 垃圾入桶，不超載，無(wú)異味，無(wú)蚊蠅滋生；

　　5、 需打蠟的地面光亮顯本色；

　　6、 排水管、井內無(wú)雜物，排水暢通，無(wú)堵塞；

　　外 圍

　　1、 室外公共設施、場(chǎng)所無(wú)損壞、目視無(wú)塵；

　　2、 綠化帶、花池:無(wú)煙頭、無(wú)枯枝落葉、無(wú)雜物；

　　3、 大理石:無(wú)明顯腳印、無(wú)油漬、污跡；

　　4、 公園桌椅：手摸無(wú)灰塵、污跡、油跡，擺放整齊；

　　5、 噴泉水池：水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔及明顯沉淀物、浮物；

　　6、 宣傳欄：無(wú)明顯灰塵，張貼的內容整齊、美觀(guān)；

　　室 內

　　1、 地面、級梯無(wú)污跡、無(wú)雜物；

　　2、 天花：無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯灰塵；

　　3、 電梯：轎箱內外無(wú)塵無(wú)污、無(wú)手��；溝槽無(wú)砂粒、污垢；

　　4、 宣傳欄：無(wú)塵無(wú)污；張貼內容整齊、美觀(guān)；

　　5、 電梯門(mén)、天臺門(mén)、設備房門(mén)：無(wú)塵無(wú)污；

　　6、 各類(lèi)標識、按鍵、對講電話(huà)：無(wú)灰塵、無(wú)污跡；

　　，物業(yè)管理條例之物業(yè)現場(chǎng)管理標準（非表格版）

　　7、 天臺、雨棚：無(wú)雜物、煙頭、積水；

　　地下室

　　1、 通道暢通無(wú)雜物、地面無(wú)明顯灰塵；

　　2、 公共設施：目視無(wú)明顯灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；

　　3、 排水暢通、無(wú)積水。

　　洗手間

　　1、 地面、鏡面、臺面無(wú)水跡、污跡；

　　2、 便池無(wú)污垢、異味；

　　綠化類(lèi)

　　通 則

　　1、 無(wú)明顯病蟲(chóng)害，無(wú)積水，無(wú)死樹(shù)死苗，修剪合理美觀(guān)；

　　2、 植物無(wú)枯枝枯葉；

　　3、 黃土不直面向天；

　　4、 長(cháng)勢旺盛；

　　5、 主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當，醒目、清晰、完整、干凈。

　　6、 喬 木

　　7、 樹(shù)干正常生長(cháng)挺直；

　　8、 骨架均勻，樹(shù)冠完整；

　　地被植物

　　1、 草坪目視平整，無(wú)明顯雜草；

　　2、 草坪長(cháng)勢良好，濃綠，長(cháng)度不超過(guò)4CM

　　花 壇

　　1、 搭配得當，層次分明；

　　2、 泥土不染花葉，不外露；

　　3、 整體布局美觀(guān)、耐看。

　　消殺現場(chǎng)

　　1、 投放消殺藥品的場(chǎng)所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。

　　2、 外圍及綠化帶無(wú)鼠洞。

　　3、 無(wú)明顯四害活動(dòng)；

　　4、 下水道、污水井無(wú)明顯蚊蠅。

　　5、 夜晚公共照明燈光附近無(wú)明顯蚊蟲(chóng)、白蟻飛舞。

　　公共設施類(lèi)

　　通 則

　　1、 責任人、設施標識明確、清晰；

　　2、 無(wú)生銹、無(wú)掉漆，保養檢查記錄完整；

　　3、 管網(wǎng)有流向指示，閥門(mén)標明醒目的開(kāi)關(guān)狀態(tài)（常開(kāi)、常閉等）；

　　4、 危險部位（件）、狀態(tài)有保護及醒目的、符合專(zhuān)業(yè)要求的警告標識。

　　停車(chē)場(chǎng)設施

　　1、 入口處必須設置 “車(chē)輛駛入請登記”及符合要求的“停車(chē)場(chǎng)收費標準”標示牌；

　　2、 車(chē)庫入口有符合本小區實(shí)際的限高、限速標識；

　　3、 停車(chē)場(chǎng)內必須設禁鳴笛、限速、導航等標識牌；

　　4、 地面、墻面指示標線(xiàn)劃線(xiàn)規范、符合專(zhuān)業(yè)要求；

　　5、 應設崗亭，停車(chē)場(chǎng)“三證”齊全有效；

　　6、 入口設立明顯的標志，寫(xiě)明停車(chē)場(chǎng)的名稱(chēng)、性質(zhì)、類(lèi)別；

　　7、 符合“三公開(kāi)”制度，即有公開(kāi)車(chē)場(chǎng)責任人、公開(kāi)收費標準、公開(kāi)管理員姓名；

　　8、 崗亭內備有消防器材，置于明顯位置；

　　9、 道閘運行正常，無(wú)松動(dòng)變形、升降順暢；

　　10、 倒車(chē)架安裝牢固，不松動(dòng)；

　　11、 地下車(chē)場(chǎng)指示燈，指示箱工作正常。

　　化 糞 池

　　1、 化糞池有容積標識；

　　2、 糞池蓋板牢固、無(wú)堵塞，無(wú)污水溢出，無(wú)異味逸出。

　　泳池

　　1、 游泳池內池水清澈干凈無(wú)異味;

　　2、 泳池周?chē)鸁o(wú)鋒利有棱角硬物；

　　3、 泳池照明燈具完好，使用安全電壓；

　　4、 配有足量的救生員。

　　娛樂(lè )設施

　　1、 完好無(wú)破損；

　　2、 連接部位結實(shí)，無(wú)松脫，轉動(dòng)部位有防護罩；

　　3、 有使用說(shuō)明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　水池水箱

　　1、 水箱、水池密閉完好，標明容積；

　　2、 水位觀(guān)察管有標記，能觀(guān)看到水位；

　　3、 溢流管、進(jìn)水管、出水管有標識，并用箭頭標示出水流方向；

　　4、 溢流管不得與下水管道直接相連；

　　5、 露天水池、水箱的通氣孔孔口向下；

　　6、 泄水口、排氣孔有防蟲(chóng)網(wǎng)罩；

　　7、 進(jìn)出口門(mén)正常上鎖；

　　8、 確保水質(zhì)符合供水要求，無(wú)紅蟲(chóng)、泥沙；

　　9、 無(wú)滲漏、無(wú)銹跡、無(wú)異響；

　　10、 環(huán)境整潔干凈，無(wú)明顯積塵、油跡、污跡等。

　　招牌、溝渠池井

　　1、 外觀(guān)完好無(wú)缺損；

　　2、 溝、渠、井、蓋的面板完好，無(wú)破損，所有面板保證車(chē)輛駛過(guò)無(wú)明顯聲響；

　　3、 表面基本清潔、無(wú)明顯銹跡、油跡；

　　4、 顯要部位處的面板表面光亮、不影響觀(guān)瞻；]

　　5、 配置的照明裝置能正常使用。

　　房屋本體道路通道天臺

　　1、 墻面無(wú)明顯缺損、裂紋、脫落或破爛；

　　2、 道路整潔，地磚或大理石無(wú)松動(dòng)、破爛、缺損；

　　3、 路面無(wú)違章占用，地面警戒線(xiàn)和交通標識清晰；

　　4、 戶(hù)外招牌和射燈整潔、統一，安裝牢固。

　　5、 無(wú)明顯污跡、油跡、銹跡；

　　污水泵雨水泵

　　1、 泵井內無(wú)污泥；

　　2、 運轉時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)；

　　3、 溢位器正常完好，無(wú)失控和誤報現象；

　　4、 電源控制箱各控制開(kāi)關(guān)正常并處在自動(dòng)控制狀態(tài)；

　　5、 控制箱各種信號指示正常、布線(xiàn)整齊；

　　公共設施類(lèi)

　　廣場(chǎng)噴泉

　　1、 水泵外殼和噴頭表面應有防銹處理；

　　2、 水中各種照明等電器設備符合安全電壓標準；

　　3、 噴水正常，噴口無(wú)堵塞；

　　4、 池底清潔無(wú)明顯雜物、枯葉；

　　5、 無(wú)明顯異味。

　　防雷設施

　　1、 避雷帶、避雷針連接點(diǎn)牢固，無(wú)彎曲、松脫斷裂；

　　2、 避雷帶、避雷針處無(wú)雜物堆放或懸掛物。

　　3、 無(wú)明顯銹跡；

　　4、 符合避雷系統技術(shù)要求。

　　公共照明

　　1、 燈具燈罩完好，無(wú)松動(dòng)。

　　2、 使用中無(wú)閃爍，無(wú)噪聲，無(wú)異常振動(dòng)。

　　3、 發(fā)熱量大的燈具，保證燈具周?chē)鸁o(wú)可燃、易燃物品。

　　4、 配電箱布線(xiàn)整齊，箱體及開(kāi)關(guān)有明確標志，按鈕和指示燈完好；

　　5、 燈具目視符合清潔要求。

　　防火門(mén)

　　1、 正反兩面標識良好；

　　2、 門(mén)把手完好。

　　3、 閉門(mén)器力度適中，能正常使用；

　　4、 能正常開(kāi)閉；

　　5、 設置有門(mén)禁系統的，能確保正常使用。

　　消防通通

　　1、 通道暢通無(wú)雜物；

　　2、 設置有明顯、符合要求的的標識；

　　3、 通道內照明、送風(fēng)、排風(fēng)良好；

　　4、 消防器材狀態(tài)良好。

　　消防設施

　　1、 防火卷簾門(mén)、煙感、溫感正常使用，測試時(shí)消防主機有準確、靈敏的報警顯示。

　　2、 對講電話(huà)能正常使用，標識和使用說(shuō)明清晰、完整、干凈；

　　3、 警鈴、風(fēng)閥、消防栓緊急情況下能正常使用；

　　4、 備有充足的消防用沙，消防工具如鐵秋、消防桶足量、完好；

　　5、 滅火器有效、完好；

　　6、 所有消防設施、設備標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　煤氣設施

　　1、 能正常完好使用；

　　2、 閥門(mén)能正常開(kāi)、閉（自動(dòng)、手動(dòng)）；

　　3、 閥門(mén)有常開(kāi)（常閉）標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　4、 有搶修電話(huà)標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　5、 煤氣泄漏探測器完好。

　　門(mén)禁設施

　　1、 門(mén)禁通話(huà)時(shí)聲音清晰，無(wú)雜音，呼叫、報警等功能正常；

　　2、 門(mén)禁讀卡器讀卡正常，感應靈敏；

　　3、 門(mén)禁安裝牢固，布線(xiàn)規范；

　　4、 中心能提取門(mén)禁讀卡記錄；

　　5、 標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　各類(lèi)設備房

　　通用標準

　　1、 設備房門(mén)上有相應設備房標識；

　　2、 設備房?jì)鹊孛娓蓛�，無(wú)無(wú)關(guān)物品，物品擺放整齊，無(wú)雜物；

　　3、 設備現場(chǎng)的作業(yè)指導書(shū)齊備有效，各類(lèi)設備維修檢修記錄完整；

　　4、 配備足夠的'滅火器和應急燈，通風(fēng)良好；

　　5、 設備房?jì)鹊呢摵砷_(kāi)關(guān)、閥門(mén)、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標識，流體要流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識；

　　6、 設備房?jì)仍O備外觀(guān)清潔，油漆無(wú)脫落，設備的轉動(dòng)部位有防護罩；

　　7、 設備完好，各類(lèi)儀表使用正常無(wú)損壞，無(wú)“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確；

　　8、 所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　高低壓配電房

　　1、 配電柜、配電箱有明顯標號；每個(gè)配電箱配電使用要有標識，

　　2、 配電柜、配電箱內布線(xiàn)規范，整齊，接線(xiàn)無(wú)松動(dòng)。

　　3、 溫度應保持在40℃以下。

　　4、 配備有高壓操作防護工具；負荷刀閘和接地刀閘有掛鎖鎖住。

　　5、 配電柜操作位地面敷設絕緣膠墊。

　　6、 配電計量總表鉛封完好。

　　7、 配電房接地線(xiàn)緊固，無(wú)斷裂情況。

　　8、 變壓器和通道之間有隔離圍欄隔離

　　空調設備

　　1、 主機正常運轉無(wú)異響和震動(dòng)。

　　2、 制屏（現場(chǎng)控制）和操作臺（遠程控制）的信息顯示正常。

　　3、 保溫到位、完好，無(wú)滲漏水現象；

　　4、 主機溫度不超過(guò)允許的設計溫度。

　　電 梯轎 廂

　　1、 確保正常使用；

　　2、 門(mén)機、內飾、轎頂表面清潔、明亮，無(wú)手印、污跡；

　　3、 各按鈕、按鍵、照明燈具、風(fēng)扇等完好、干凈，無(wú)異響；

　　4、 電梯準運證副本有效；

　　5、 各類(lèi)標識（火警、搭乘須知、開(kāi)關(guān)門(mén)、樓層層站、準運證副本等）齊全、清晰、完好，安裝位置適當；

　　6、 正常情況任何公司人員僅限搭乘消防梯（除陪同顧客、訪(fǎng)客、工作檢查情況外）；

　　電梯機房

　　1、 溫度應保持在40℃以下，降溫通風(fēng)設備正常使用，并保證達到節能降耗措施和要求；

　　2、 電梯盤(pán)車(chē)操作作業(yè)指導書(shū)有效、清晰；

　　3、 盤(pán)車(chē)救援工具完好、齊全；

　　4、 電梯機房?jì)葟堎N運行準用證副本2；

　　5、 分承包方的保養計劃書(shū)有效、清晰完整；

　　6、 懸掛有政府主管部門(mén)頒發(fā)的運行、維修工作記錄表，保持有效、清晰、完整；

　　7、 維修保養監督檢查能正常履行，記錄與計劃內容要求一致；

　　8、 故障維修記錄全面、詳盡、真實(shí)。

　　發(fā)電機

　　1、 發(fā)電機機油油位、蓄電池電解液液位正常；

　　2、 備用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

　　3、 必須配備符合要求的兩套蓄電池，備有符合要求的切換開(kāi)關(guān)裝置；

　　4、 蓄電池電壓在24V（±2.0）；

　　5、 柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙；

　　6、 正常情況下，發(fā)電機轉換開(kāi)關(guān)應打在自動(dòng)位置；

　　7、 發(fā)電機接地線(xiàn)緊固。

　　二氧化碳（CO2）設備

　　1、 二氧化碳稱(chēng)重裝置報警正常，氣瓶無(wú)漏氣失重情況；

　　2、 系統無(wú)失靈情況，所有的鉛封和保險帶完好無(wú)損；

　　3、 各防護區手動(dòng)/自動(dòng)選擇開(kāi)關(guān)正常，工作狀態(tài)中的指示燈亮；

　　4、 日常檢查時(shí)，把開(kāi)關(guān)打到手動(dòng)控制上。

　　，物業(yè)管理條例之物業(yè)現場(chǎng)管理標準（非表格版）

　　生活及消防泵類(lèi)設備房

　　1、 泵房各種信號、儀表指示完好正常；

　　2、 各種開(kāi)關(guān)處于自動(dòng)狀態(tài)，自動(dòng)、手動(dòng)切換正常；各種泵運轉時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)；

　　3、 濕式報警閥應完好，且試驗裝置標識應明確。

　　泳池泵類(lèi)設施設備

　　1、 各種檢測藥物、儀器完好、有效，標識清晰、明確；

　　2、 沙缸壓力表在水泵運行時(shí)應保持在0.2-0.4PA壓力；

　　3、 各種信號、儀表指示完好正常；

　　4、 各種開(kāi)關(guān)工作時(shí)處于自動(dòng)狀態(tài)，自動(dòng)、手動(dòng)切換正常；

　　5、 各種泵運轉時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)；

　　6、 現場(chǎng)無(wú)滲漏、油跡、水跡。

　　風(fēng)機房

　　1、 風(fēng)機配電箱保持在自動(dòng)位置，配電箱內接線(xiàn)規范；

　　2、 風(fēng)機運行時(shí)無(wú)抖動(dòng)現象，軸承位置無(wú)異響。

　　3、 能在控制中心控制送風(fēng)機啟停。

　　消防監控中心

　　1、 錄相畫(huà)面清晰；

　　2、 錄象鏡頭切換時(shí)間間隔為1秒，并確保重要鏡頭必須在一個(gè)切換循環(huán)中至少一次；

　　3、 錄象帶更換時(shí)間定時(shí)，并統一保管；

　　4、 各端口接線(xiàn)規范、牢固，各接入接出線(xiàn)有標識；

　　5、 中心對講和各崗位、荔景中心通訊良好，聲音清晰；

　　6、 聯(lián)動(dòng)柜面板指示燈工作正常，壓下試燈開(kāi)關(guān)，所有指示燈發(fā)光；

　　7、 備用鑰匙有效、準確，有標識，標識清晰、完整；鑰匙領(lǐng)用有詳細記錄；

　　8、 存有的相關(guān)法規、條例，公司、維修單位電話(huà)表等資料齊全、有效，清晰、整潔；

　　9、 消防工具箱內消防器材擺放整齊，完好；

　　10、 至少配備：防火服兩套、滅火器完好容量3公斤、救生繩兩副，且標識明確；

　　11、 IC卡發(fā)行、掛失由專(zhuān)人管理，且記錄詳細、準確，無(wú)遺漏。

　　作業(yè)類(lèi)

　　高空作業(yè)

　　1、 作業(yè)人員須執有效的《高空作業(yè)許可證》；

　　2、 有六級以上大風(fēng)、大雨、雷電等天氣惡劣情況時(shí)嚴禁高空作業(yè)；

　　3、 高空作業(yè)時(shí)，須使用安全帶，地面有專(zhuān)人監護；

　　4、 作業(yè)地點(diǎn)周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　5、 清洗樓宇外墻時(shí)，應提前向用戶(hù)發(fā)出通知表明相關(guān)事項；

　　施 工管 理

　　1、 施工地點(diǎn)周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　2、 施工完畢及時(shí)清理現場(chǎng)

　　現 場(chǎng)標 識

　　1、 現場(chǎng)標識符合公司CI標準并保持清潔、完好；

　　2、 標識擺放、掛置位置要統一、適當，符合工作內容要求，保證醒目、干凈；

物業(yè)管理條例12

　　以《條例》的形式規范業(yè)委會(huì )運作

　　目前無(wú)錫已有備案成立業(yè)委會(huì )的小區約有350個(gè)，約占全市小區的1/3。一些運作不規范的業(yè)主委會(huì )屢屢出現"違規"行為，比如業(yè)委會(huì )成員自己帶頭不交物業(yè)費，享受各種"特權";業(yè)委會(huì )成員以學(xué)習的名義去外地旅游等。

　　《條例》首次對業(yè)主大會(huì )籌備組、組成人員、業(yè)委會(huì )人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個(gè)環(huán)節和流程進(jìn)行了逐一規定，具體細化了業(yè)主委員會(huì )的任職條件和要求，并首次將個(gè)人誠信納入業(yè)主委員會(huì )任職條件之中。

　　《條例》第14條對業(yè)主委員會(huì )換屆工作作了新的規定，明確了業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)3個(gè)月前，應當書(shū)面告知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當按規定成立換屆改選小組，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì )不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(二)管理規約規定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

　　為解決當前一些業(yè)主委員會(huì )賬目不公開(kāi)、收支不透明、工作經(jīng)費不公示等主要問(wèn)題�！稐l例》第16條對業(yè)主委員會(huì )換屆時(shí)的工作經(jīng)費和經(jīng)營(yíng)性收益等情況進(jìn)行審核作了明確規定，審核時(shí)可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會(huì )進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計。

　　將物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案寫(xiě)進(jìn)條例

　　業(yè)主依據物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要履行相當的職責。首先《條例》31條規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務(wù)標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內的信息，讓業(yè)主明明白白消費。

　　其次，針對當前1000多個(gè)小區中，物業(yè)公司項目經(jīng)理隨意調整所引發(fā)的小區不穩定現狀，《條例》規范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信服務(wù)經(jīng)營(yíng)，明確規定了失信行為及處罰措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范服務(wù)，也彌補了我市去年以來(lái)實(shí)行物業(yè)管理誠信體系的法律依據。

　　今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。

　　提出小區停車(chē)位應合理租售

　　一面是小區地下車(chē)庫停放的車(chē)輛寥寥可數，一面是小區道路上、綠化帶上車(chē)輛亂停，停車(chē)難一直是物業(yè)管理的一大難題�！稐l例》明確了，"建設單位應當向全體業(yè)主公布車(chē)位、車(chē)庫的情況;未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的'，建設單位不得只售不租，期滿(mǎn)后可以?xún)?yōu)先續租"，并進(jìn)一步強調，"車(chē)位、車(chē)庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人。"

　　《條例》還明確，"劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車(chē)需求，按照比例劃出可供租售的車(chē)位、車(chē)庫，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。小區整體交付前，只能向每戶(hù)業(yè)主出售一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫。"也就是說(shuō)，即便擁有兩輛車(chē)以上的家庭，理論上只能買(mǎi)到一個(gè)停車(chē)位。小區整體交付之后，在確保未銷(xiāo)售房屋每戶(hù)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫的情形下，剩余車(chē)位、車(chē)庫可按照規定出售。目前，無(wú)錫也在起草有關(guān)小區停車(chē)位的規范性文件，進(jìn)一步細化操作程序。

　　將墻面滲水納入應急維修項目中

　　房屋專(zhuān)項維修資金是房屋的養老錢(qián)，用這筆錢(qián)，必須符合兩個(gè)"三分之二"條件，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區，根本不現實(shí)。

　　省條例中提到的6種應急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;樓體單側外立面有脫落危險的;專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形�！稐l例》在省條例基礎上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。

　　為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時(shí)需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規定了可以一次授權多次使用的約定，即通過(guò)業(yè)主大會(huì )對維修資金利息使用授權，在日常使用中不必再召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，簡(jiǎn)化了程序，方便了維修資金利息的使用。

　　明確規定舊住宅小區與拆遷安置房的管理

　　《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區有條件的應實(shí)行物業(yè)管理，業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)管理費。

　　面對我市大量的拆遷安置房小區，《條例》也規定了應當參照商品房小區物業(yè)管理，對小區的管理主體、前期服務(wù)合同、服務(wù)收費制度、專(zhuān)項維修資金交存作出了規定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場(chǎng)化物業(yè)管理過(guò)渡打下基礎。

物業(yè)管理條例13

　　在春暖花開(kāi)的三月，公司安排工程領(lǐng)班和我兩人去杭州一商業(yè)寫(xiě)字樓——聯(lián)銀大廈為期一周的學(xué)習。我們所管理的樓盤(pán)是單一業(yè)主，和他們是完全不同的。一周下來(lái)，受益匪淺�？偨Y起來(lái)有以下幾點(diǎn)。

　　一、文檔的管理。文檔的管理也是很重要的一個(gè)方面，是質(zhì)量文件和服務(wù)標準的一項重點(diǎn)內容。來(lái)之前就聽(tīng)說(shuō)聯(lián)銀大廈管理處已成立三年，各類(lèi)文檔都很齊全。在06年的服務(wù)標準實(shí)施評審中，他們得了第一。所以公司安排我來(lái)學(xué)習。他們專(zhuān)門(mén)安排一位管理人員來(lái)整理文檔。根據自己的情況分了三大類(lèi)即管理檔案、業(yè)主檔案、外來(lái)文件，一共有三十個(gè)文件夾。各類(lèi)文件序號排列清楚整齊，想找哪類(lèi)文件很快就能找到。由于我們管理處才成立剛剛一年，有些文檔還部夠齊全，而且有些歸類(lèi)紊亂，以他們的做標本，以后我們也能使文檔更加完善。

　　二、物業(yè)相關(guān)收費。由于我們管理處是單一業(yè)主，物業(yè)管理費都是直接轉帳到我們公司帳戶(hù)，不經(jīng)過(guò)我們這些管理人員之手，而水電費等也不要我們代收，這樣我們就輕松很多。而我又是第一次接觸物業(yè)管理，對于物業(yè)費的收繳，也只是學(xué)習了理論知識。這次到聯(lián)銀大廈實(shí)習，親自實(shí)踐了一回。有些業(yè)主是物業(yè)費和水電費一起繳，一次性可以完成，而有些業(yè)主卻是一樣一樣的繳，而且有些業(yè)主是一次繳一點(diǎn)，這最是麻煩，更氣人的是，有些業(yè)主提出一些不正當理由拒繳物業(yè)費，這就需要我們管理人員有足夠的耐心和他們溝通解釋。通過(guò)實(shí)踐我又學(xué)到了一個(gè)溝通的技巧，作為物業(yè)管理行業(yè)，最需要的就是以業(yè)主為重，服務(wù)第一，有效溝通。

　　三、基礎設施設備。對于設備管理，我在實(shí)習中看到，聯(lián)銀大廈管理處著(zhù)重建立和完善設備管理制度;對各類(lèi)設備都建立設備卡片;各種設備都有詳細的臺帳記錄。翻開(kāi)他們的檢查記錄，定期檢查、保養、維修、清潔一一詳細記載。李主任親自帶我去了設備機房，地面是如此干凈，由于商鋪目前還沒(méi)有出租出去，一至三層空置，中央空調一直未開(kāi)啟，但是這些空調控制設備卻擦的很干凈。地下兩層停車(chē)場(chǎng)，進(jìn)出口標志牌清晰，自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)和汽車(chē)停車(chē)區域劃分明確，各類(lèi)車(chē)輛整齊有序停著(zhù)。而他們的車(chē)管員也會(huì )些交通手勢，在上下班高峰期，正確指揮地下車(chē)出入。

　　四、人際關(guān)系處理。管理處和業(yè)主建立良好的關(guān)系，目前有一百多個(gè)公司在大廈內辦公，管理人員對業(yè)主都很熟悉，大部分都清楚的記得他們在哪個(gè)房間辦公。我在的這幾天里，看到經(jīng)常有業(yè)主來(lái)管理處談工作、聊天，儼然一家人似的。

　　管理處各部門(mén)人員關(guān)系也很融洽。在休息時(shí)我看到幾個(gè)部門(mén)的員工在一起下棋、看電視、聊天，有時(shí)工程人員帶的飯，拿到保潔部保潔人員幫忙用蒸飯煲熱好。

　　五、關(guān)心員工生活。聯(lián)銀大廈管理處很關(guān)心員工生活，在保安監控室，有兩臺顯示器畫(huà)面跳動(dòng)很厲害，保安部就讓監控崗調整小休一會(huì )，避免眼睛過(guò)度疲勞。在休息室買(mǎi)了電視、象棋、撲克和健身器材。這些豐富了他們的業(yè)余生活。聽(tīng)李主任說(shuō)，他們準備在夏季來(lái)前給住宿的員工裝幾個(gè)電扇，使員工能休息好，工作有精神。李主任得知我們到他們管理處來(lái)學(xué)習后，第一想到的就是我們的吃住問(wèn)題。等我們到了之后，利用中午休息時(shí)間，他就安排人員帶我們去了附近一個(gè)旅社，為我們找了一間既清潔安靜又便宜的房間。這些都是我親身感受，也是為其所感動(dòng)的。

　　一周時(shí)間很快過(guò)去，我們帶著(zhù)收獲而歸。我們將借鑒他們的優(yōu)點(diǎn)來(lái)完善的自己的管理。而我，也將不斷提高自己的能力，使個(gè)人工作有更出色的表現。

　　隨著(zhù)物業(yè)管理工作在居民生活中的不斷深入，提供客戶(hù)滿(mǎn)意的服務(wù)成了物業(yè)管理企業(yè)保持絕對競爭優(yōu)勢的首要法碼。要想贏(yíng)得客戶(hù)、贏(yíng)得市場(chǎng)，就要不斷提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，而往往客戶(hù)對服務(wù)的認可源于提供服務(wù)者的真誠。為此，實(shí)業(yè)分公司對我們開(kāi)展了一系列的物業(yè)管理師方面的培訓、學(xué)習，本人積累了如下心得體會(huì )：

　　一、文檔的管理

　　文檔的管理是很重要的一個(gè)方面，是質(zhì)量文件和服務(wù)標準的一項重點(diǎn)內容。老師先給我們講述了文檔管理的內容和文檔管理規范，然后帶我們參觀(guān)了蕪湖市幾家比較有名的物業(yè)管理小區的文擋管理。耳聞不如所見(jiàn)!他們專(zhuān)門(mén)安排一位管理人員來(lái)整理文檔，根據自己的情況分了三大類(lèi)即管理檔案、業(yè)主檔案、外來(lái)文件，一共有三十個(gè)文件夾。各類(lèi)文件序號排列清楚整齊，想找哪類(lèi)文件很快就能找到。而且文件夾里面的內容齊全。

　　二、信息溝通

　　其次，變“純粹服務(wù)為“與業(yè)主互動(dòng)。單純的提高服務(wù)質(zhì)量，一切按自己的管理要求去進(jìn)行物業(yè)管理往往會(huì )造成與業(yè)主的工作之間的摩擦，由于業(yè)主需求的多樣性和環(huán)境文化意識的增強，促使他們對服務(wù)品質(zhì)的提高有著(zhù)不同的需求。古人云：“感人心者，莫先乎情。當前，業(yè)主對物業(yè)管理的需求呈現廣泛的多樣性，要想贏(yíng)得業(yè)主的認可除了不斷提高我們的服務(wù)水準還必須以誠待人，以情動(dòng)人，其核心就是提高個(gè)性化的服務(wù)，而通過(guò)建立業(yè)主需求檔案，能及時(shí)了解、掌握、挖掘業(yè)主的需求，以便為業(yè)主提供更廣泛的服務(wù)。另外，在日常相處中加強與業(yè)主的'溝通，對收集到的意見(jiàn)，做好整理和篩選，進(jìn)行分類(lèi)處理，并及時(shí)反饋，持續改進(jìn)，重視業(yè)主的感受，融入業(yè)主的情感。

　　三、物業(yè)管理設施、設備

　　物業(yè)設備既包括室內設備，也包括物業(yè)紅線(xiàn)內的室外設備與設施系統，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調、燃氣供應以及通信網(wǎng)絡(luò )等設備，這些設備構成了物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。在設備管理上蕪湖市物業(yè)小區建立和完善設備管理制度，并對各類(lèi)設備都建立設備卡片是一大亮點(diǎn)。各種設備都有詳細的臺帳記錄。翻開(kāi)他們的檢查記錄，定期檢查、保養、維修、清潔一一詳細記載。我們參觀(guān)去了設備機房，地面及設備上是一塵不染。地下兩層停車(chē)場(chǎng)，進(jìn)出口標志牌清晰，自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)和汽車(chē)停車(chē)區域劃分明確，各類(lèi)車(chē)輛整齊有序停著(zhù)。而他們的車(chē)管員交通手勢規范，在上下班高峰期，正確指揮地下車(chē)出入。最后，將“小團體融入“大社會(huì )。物業(yè)管理工作服務(wù)的有效開(kāi)展離不開(kāi)三類(lèi)資源。一是社會(huì )資源，包括政府、街道、社區、治安、環(huán)衛、供應商和潛在服務(wù)對象等的支持。二是自身資源，即指自身所管理的物業(yè)的各類(lèi)服務(wù)信息、服務(wù)設施設備的共享。三是業(yè)主資源，業(yè)主是一個(gè)龐大的群體，其消費需求和潛在資源是物業(yè)管理工作服務(wù)企業(yè)擴大經(jīng)營(yíng)的源源不斷的動(dòng)力。只有將我們這一“小團體真正融入到整個(gè)“大社會(huì )中去，構建和諧共處的生存環(huán)境，才能不斷發(fā)展我們的“小團體，在電信主業(yè)的關(guān)聯(lián)交易外去拓展更多的社會(huì )業(yè)務(wù)，來(lái)發(fā)展我們的企業(yè)的生存能力和抗風(fēng)險能力。使企業(yè)員工能從中獲得更大的利益。

　　四、物業(yè)法律、法規

　　上世紀八十年代物業(yè)管理行業(yè)在我國南方興起，現在已在全國形成規模，并走向規范。國務(wù)院根據我國國情制定頒布了《物權法》和《物業(yè)管理條例》，從而為物業(yè)公司與業(yè)主正確處理糾紛提供了依據。通過(guò)學(xué)習我們了解到物業(yè)管理法律體系的幾個(gè)方面：一是建立房屋及維修管理的法律、法規和規章;二是建立設備設施管理法律、法規及規章;三是建立環(huán)境衛生管理的法律法規及規章;四是建立保安保衛、消防管理的法律法規及規章;五是建立行業(yè)管理辦法;六是建立業(yè)主委員會(huì )的管理辦法;七是建立覆蓋各類(lèi)行業(yè)的管理法規及規章。

　　五、創(chuàng )建物業(yè)管理品牌

　　業(yè)主的滿(mǎn)意源于優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)源于真誠的投入。只要我們切實(shí)為客戶(hù)著(zhù)想，真誠會(huì )如潺潺細流，滋潤人的心田;只要我們給予客戶(hù)真誠的幫助，信任與支持也會(huì )相應而來(lái)。只有真誠服務(wù)，不斷拓寬工作思路，不斷開(kāi)展細致入微的特色服務(wù)，營(yíng)造高質(zhì)量的人文居住環(huán)境，才能在眾多物業(yè)管理企業(yè)中樹(shù)立有特色的物業(yè)管理工作服務(wù)品牌，才能吸引更多客戶(hù)。真誠是溝通人際關(guān)系的法寶，會(huì )使人解除心靈上的戒備，是我們拉近與客戶(hù)關(guān)系的潤滑劑。當然這種真誠決不是一種敷衍，我們要把寬容的心真誠地送給客戶(hù)，對客戶(hù)多一份理解，在每一次的委屈中敞開(kāi)自己的心靈，試著(zhù)理解真誠的內涵，因為我們要對公司負責、對顧客負責、對自己負責。真誠這座橋梁寄托著(zhù)顧客對物業(yè)管理工作的信賴(lài)，同樣也傳遞著(zhù)物業(yè)管理工作人員對顧客的關(guān)懷。

　　通過(guò)學(xué)習我認識到，創(chuàng )建物業(yè)管理品牌是今后很長(cháng)一段時(shí)間物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向和重點(diǎn)。品牌是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),也是企業(yè)贏(yíng)得市場(chǎng)的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè), 目前還不 夠完善,它的社會(huì )地位也不高,加上物業(yè)管理的贏(yíng)利微乎其微,因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了 品牌的創(chuàng )立。事實(shí)上,在物業(yè)管理市場(chǎng)逐步形成、市場(chǎng)競爭日趨激烈的今天,創(chuàng )名牌企業(yè)，建優(yōu)秀PM小區，現已成為我國PM企業(yè)的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴(lài), 好的品牌能夠傳達出企業(yè)的價(jià)值、文化和個(gè)性。建設部舉辦的物業(yè)管理與ISO9001認證研討會(huì ),吹響了鼓勵和推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)IS09001國際質(zhì)量體系認證,提高企業(yè)知名度,實(shí)施物業(yè)管理品牌戰略的號角.

物業(yè)管理條例14

　　一、重大事件報告制度

　　為及時(shí)妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報告制度。

　　1.重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業(yè)戶(hù)集體投訴（5家以上）；中央空調主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備設施故障；大廈主體結構遭受破壞等。

　　2.發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的組長(cháng)或當值主管應立即到現場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向管理辦主管領(lǐng)導報告，并根據事發(fā)情節決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理。

　　3.參與事件處理的組長(cháng)在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報告表，于12小時(shí)內以書(shū)面形式遞交管理辦主任，詳述事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)。

　　4.重大事件報告表由組長(cháng)簽名后上報。如組長(cháng)不在而事件緊急時(shí)，可由當值主管簽名上報。

　　5.參與事件處理的部門(mén)應在事件處理完畢后24小時(shí)內填寫(xiě)重大事件總結表上報管理辦主任，如實(shí)匯報事件的詳細處理過(guò)程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類(lèi)似情況發(fā)生的預防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1.突發(fā)事件的處理程序

　�。�1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶動(dòng)、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值組長(cháng)。

　�。�2）簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數、特征及損失價(jià)值。

　�。�3）驅散無(wú)關(guān)人員，保護好現場(chǎng)，留意現場(chǎng)周?chē)�的情況。

　�。�4）查看本部各類(lèi)記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無(wú)可疑情況和人員。

　�。�5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發(fā)現場(chǎng)的情況變化。

　�。�6）對糾紛事件應及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài)。

　�。�7）對傷亡事件應做好現場(chǎng)保護和通知搶救工作；對明確已死亡的'，應報派出所調查處理并通知殯儀館。

　�。�8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關(guān)并由保安組組長(cháng)協(xié)助調查處理。

　�。�9）保安組組長(cháng)在接報突發(fā)事件后應立即趕到現場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。

　�。�10）保安組組長(cháng)組織人員除維護現場(chǎng)外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態(tài)的大小程度報派出所、有關(guān)部門(mén)及管理辦主任。

　　2.斗毆等暴力事件的處理程序

　�。�1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀(guān)、克制的態(tài)度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。

　�。�2）巡查發(fā)現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話(huà)或其它最快的方式報告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數、斗毆程度、有無(wú)使用武器等）。如能處理的，即時(shí)處理；否則監視現場(chǎng)，等待保安中心的指令。

　�。�3）保安中心接報后視情況派適當數量的保安員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場(chǎng)面無(wú)法控制，應盡快報派出所。

　�。�4）斗毆事件中如大廈的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實(shí)賠償。

　�。�5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　�。�6）事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫院。

　　3.盜竊等破壞事件的處理程序

　�。�1）巡查發(fā)現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話(huà)或其它方式盡快報告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)情況，并監視現場(chǎng)等待保安中心的指令。

　�。�2）保安中心接報后，應迅速派適當數量的保安人員到場(chǎng)制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。

　�。�3）事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場(chǎng)，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實(shí)賠償。

　�。�4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　4.電梯困人的處理程序

　�。�1）消防中心接到電梯應急電話(huà)或巡查發(fā)現困梯，立即報告當值領(lǐng)班和組長(cháng)，組織保安員到現場(chǎng)協(xié)助控制電梯和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。

　�。�2）監控中心通過(guò)電視監控屏觀(guān)察電梯內人員情況，使用電梯應急電話(huà)與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。

　�。�3）如遇特殊情況無(wú)法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時(shí)，應立即報消防部門(mén)或求助有關(guān)部門(mén)解決。

　�。�4）組長(cháng)填寫(xiě)重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過(guò)。

　　5.水浸處理程序

　�。�1）當值各崗保安員如發(fā)現大廈范圍內水浸，應立即將出事地點(diǎn)和情況報告主管，同時(shí)盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

　�。�2）當值組長(cháng)接報后應立即趕到現場(chǎng)查看情況，組織搶險。

　�。�3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來(lái)自大廈外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來(lái)自市政地下水反溢，應當暫時(shí)將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來(lái)自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。

　�。�4）組織當值人員根據水浸情況，協(xié)同工程組采取有效措施，如將電梯開(kāi)高離開(kāi)受浸范圍、關(guān)閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開(kāi)啟排水泵、用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。

　�。�5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場(chǎng)環(huán)境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復大廈的正常運作。

　　6.停電事故的處理程序

　�。�1）接到大廈將在短時(shí)間內停電的通知，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業(yè)戶(hù)和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。

　�。�2）未預知的情況下大廈突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系工程組，盡快采取措施恢復供電。

　�。�3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

　�。�4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。

　�。�5）監控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問(wèn)題。

物業(yè)管理條例15

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，提高居民的居住質(zhì)量，維護物業(yè)管理各方的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規，結合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內住宅小區物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監督管理，適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條市、縣（市）、區房產(chǎn)管理部門(mén)是物業(yè)管理工作的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)）。

　　市、縣（市）、區人民政府相關(guān)部門(mén)按照各自職責，共同做好物業(yè)管理的有關(guān)監督管理工作。

　　第四條各縣（市）、區人民政府應當建立由本行政區域內的房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處（鎮人民政府）及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調解決轄區內物業(yè)管理的重大問(wèn)題。

　　街道辦事處（鎮人民政府）具體負責本轄區內物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區居（村）民委員會(huì )應當予以協(xié)助和配合。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，應當納入人民調解委員會(huì )工作范疇。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主應當依照法律、法規和管理規約行使權利、履行義務(wù)。

　　物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　第七條業(yè)主大會(huì )根據物業(yè)管理區域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，按照法律、法規規定履行職責，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第八條物業(yè)管理區域內，交付滿(mǎn)一年或者已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　建設單位應當在滿(mǎn)足上述條件之日起三十日內將法律、法規規定的籌備首次業(yè)主大會(huì )所需材料報送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府。

　　街道辦事處（鎮人民政府）對符合條件的，應當在六十日內組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組應當在成立之日起六十日內按照法律、法規規定的程序召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第九條籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需經(jīng)費由建設單位承擔。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)后，籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向業(yè)主公布�；I備經(jīng)費的結余部分納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者根據業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第十條業(yè)主大會(huì )可以采取現場(chǎng)會(huì )議或書(shū)面、網(wǎng)絡(luò )等形式召開(kāi)。

　　業(yè)主可以委托他人代理參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席會(huì )議。代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，應當出具業(yè)主書(shū)面授權委托書(shū)和本人身份證明。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書(shū)面委托的代理人應當列席會(huì )議。

　　采用書(shū)面形式的，應當將會(huì )議內容送達全體業(yè)主或者其代理人；無(wú)法送達的，應當在住宅小區明顯位置公告。

　　需要投票表決的事項，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人或者其代理人簽名、或者網(wǎng)絡(luò )實(shí)名認證。街道辦事處、鎮人民政府或者其委托的社區居（村）民委員會(huì )應當對業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決情況進(jìn)行監督。

　　第十一條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員人數應當為五至十一人的單數。

　　單位業(yè)主可以選派自然人參選業(yè)主委員會(huì )委員。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)的建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。

　　第十二條下列人員不能擔任業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員：

　�。ㄒ唬�業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機構任職的；

　�。ǘ�）承租方或者其代表人、業(yè)主的委托代理人。

　　鼓勵符合條件的社區居（村）民委會(huì )工作人員擔任所在住宅小區的業(yè)主委員會(huì )委員。

　　第十三條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員的提議，應當在七日內召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應有過(guò)半數的委員出席，業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當制作書(shū)面記錄并存檔。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議作出的決定，必須經(jīng)全體委員半數以上同意，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當通知社區居（村）民委員會(huì )，社區居（村）民委員會(huì )可以派員列席。

　　第十四條業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┍O督管理規約的實(shí)施；

　�。ㄎ澹┩ㄟ^(guò)上門(mén)催繳、在住宅小區顯著(zhù)位置公示等形式，督促欠繳物業(yè)費的業(yè)主限期繳納；

　�。�六）業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內向物業(yè)所在地的縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）備案。

　　業(yè)主委員會(huì )應當聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì )日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢(xún)、投訴和監督。

　　第十六條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，可以決定終止其委員資格：

　�。ㄒ唬┮詴�(shū)面方式提出辭職請求的'；

　�。ǘ�）侵害業(yè)主公共利益的；

　�。ㄈ�）不繳納物業(yè)服務(wù)費等拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄋ模├�用委員身份謀取私利或不正當利益的；

　�。ㄎ澹┎贿m合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )任期內，委員出現空缺時(shí)，應當及時(shí)補足。業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一或不能正常開(kāi)展工作時(shí)，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮人民政府）應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行調整。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì )在任期屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，應當書(shū)面報告所在地街道辦事處（鎮人民政府），按照規定組織換屆選舉。業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )委員在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第十八條新建住宅小區實(shí)行前期物業(yè)管理制度。

　　新建住宅小區建設單位，應當在取得商品房預售許可證之前，通過(guò)物業(yè)主管部門(mén)建立的統一物業(yè)管理招投標平臺，公開(kāi)選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　第十九條建設單位應當提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向小區業(yè)主公示開(kāi)辦費購買(mǎi)的資產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時(shí)應當向業(yè)主委員會(huì )或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當監督物業(yè)開(kāi)辦費的使用和管理。

　　第二十條建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，自合同簽訂之日起三十日內到縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)進(jìn)行備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標或被選聘后，應當在備案前繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。

　　第二十一條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不少于物業(yè)管理區域具備成立業(yè)主大會(huì )條件之日起一年。

　　原前期物業(yè)服務(wù)合同終止，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當在終止前三十日內完成前期物業(yè)招投標工作。

　　提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達建設單位之日起滿(mǎn)三個(gè)月時(shí)合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十二條住宅小區內的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線(xiàn)電視、公共照明等終端用戶(hù)分戶(hù)計量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)的所有權由業(yè)主大會(huì )決定無(wú)償移交的，由物業(yè)管理區域所在地縣（市）、區人民政府組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接收并負責維修、養護、更新和管理。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責：

　�。ㄒ唬﹨⑴c工程的檢查，對發(fā)現的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設單位或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí)；

　�。ǘ�）就共用設施設備的安裝位置、管線(xiàn)走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立物業(yè)項目和物業(yè)檔案資料清冊。建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)交付使用前物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與建設單位共同完成查驗工作，移交雙方應當辦理總體移交手續和單項移交手續；

　�。ㄎ澹└鶕�臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第二十四條前期物業(yè)服務(wù)期間，建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應當單獨列賬；由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應當以業(yè)主委員會(huì )名義開(kāi)設賬戶(hù)。

　　第四章物業(yè)服務(wù)

　　第二十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì )應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績(jì)要求、物業(yè)服務(wù)內容和收費標準、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　第二十六條業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當通過(guò)所在地的縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)管理招投標平臺公開(kāi)招標。但業(yè)主大會(huì )決定繼續聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在備案前向所在地的縣（市）、區物業(yè)行政主管部門(mén)繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應的服務(wù)，并履行以下職責：

　�。ㄒ唬┚S護物業(yè)管理區域內基本秩序，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)；

　�。ǘ�）接受社區居（村）民委員會(huì )監督指導，配合做好社區管理相關(guān)工作；

　�。ㄈ�）向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

　�。ㄋ模┰谛�區主要出入口等顯著(zhù)位置公示臨時(shí)管理規約或管理規約、物業(yè)服務(wù)內容和標準、收費標準、服務(wù)責任人、24小時(shí)服務(wù)電話(huà)；

　�。ㄎ澹┚S護管理疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車(chē)通道，提供消防安全防范服務(wù)；

　�。�六）協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。

　�。ㄆ撸�應當按照有關(guān)規定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利；

　�。ò耍┡浜舷嚓P(guān)部門(mén)完成其他管理工作。

　　第二十八條物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預收物業(yè)服務(wù)費的，預收期限最高不得超過(guò)一年。物業(yè)服務(wù)合同存續的剩余期限不足一年的，則預收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。

　　第二十九條物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約或管理規約、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結算作明確約定。

　　業(yè)主可以在臨時(shí)管理規約、管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則中規定物業(yè)管理區域內單套住房出租的人數限制及人均面積標準。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務(wù)收費標準應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報項目所在地價(jià)格行政主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)收費標準調整的，應當經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )決定。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支明細；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　市、縣（市）、區人民政府應當對保障性住房和低保戶(hù)、特困戶(hù)進(jìn)行物業(yè)費補貼。具體補貼標準由市政府制定。

　　第三十一條業(yè)主大會(huì )決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定辦理移交手續。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，有業(yè)主委員會(huì )的，檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì )，再由業(yè)主委員會(huì )移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的，可移交給社區居（村）委會(huì )代管，或直接移交給新入駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。承接方應對照物業(yè)項目和檔案資料清冊進(jìn)行查驗。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出物業(yè)項目，不得擅自終止物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時(shí)業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處（鎮人民政府）應當進(jìn)行應急管理。社區居（村）民委員會(huì )可以在街道辦事處（鎮人民政府）委托下根據應急管理的需要負責組織基本保潔、保安等服務(wù)。各相關(guān)職能部門(mén)及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應當予以配合。

　　第三十二條經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，物業(yè)管理區域可以在街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會(huì )的監督指導下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決。

　　電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。

　　市區無(wú)物業(yè)管理的居住小區，每三萬(wàn)平方米由縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)指導社區居（村）民委員會(huì )建立社區物業(yè)服務(wù)站，提供基本物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)站的具體籌建辦法、經(jīng)費來(lái)源由市政府制定。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第三十三條加強停車(chē)場(chǎng)規劃建設，合理配置泊位資源。新建小區停車(chē)位的配比率最低應當達到1：1的標準。新建小區地下停車(chē)場(chǎng)有空余的，禁止車(chē)輛在小區地面亂停亂放，車(chē)主應當購買(mǎi)或租賃空余車(chē)位。

　　政府鼓勵在有條件的老小區建樹(shù)陣式停車(chē)場(chǎng)（位）或者建立機械立體停車(chē)庫，鼓勵住宅小區周邊公共停車(chē)場(chǎng)向特定小區優(yōu)先開(kāi)放，規范收費標準。

　　第三十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與沙霸樓霸勾結，發(fā)現有沙霸樓霸現象的應當及時(shí)報告當地公安部門(mén)，維護業(yè)主正常裝修秩序。

　　第三十五條有下列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應及時(shí)報告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應當及時(shí)進(jìn)行查處；業(yè)主委員會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　�。ㄒ唬┥米詫⒆≌�改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)用房及其他改變物業(yè)規劃用途的；

　�。ǘ�）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構的；

　�。ㄈ�）違法搭建建筑物、構筑物的；

　�。ㄋ模�損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的；

　�。ㄎ澹┐娣乓兹�、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規定物品的；

　�。�六）制造超過(guò)規定標準的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)的；

　�。ㄆ撸┤我鈼壷美�圾、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的；

　�。ò耍┣终季G地、毀壞綠化和綠化設施的；

　�。ň牛┥米詳[攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛的；

　�。ㄊ�）破壞或者擅自改變房屋外觀(guān)的；

　�。ㄊ�一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)等行為的；

　�。ㄊ�二）非法飼養家畜、禽類(lèi)、大型犬、烈性犬的；

　�。ㄊ�三）占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規行為的；

　�。ㄊ�四）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第三十六條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛生、規劃等行政管理部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。

　　第三十七條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位應當繳納工程質(zhì)量保修金，用于解決工程質(zhì)量保修期滿(mǎn)后的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。市、縣（市）物業(yè)主管部門(mén)為工程質(zhì)量保證金的管理單位。

　　第三十八條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔；其更新改造按照相關(guān)法律、法規執行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。

　　第三十九條首期住宅專(zhuān)項維修資金由建設單位在辦理房屋初始登記時(shí)先行交存。住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前向建設單位交存首期住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金的收取、使用、監督管理辦法由市政府另行制定。

　　第六章法律責任

　　第四十條違反本條例的行為，法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的，依照有關(guān)法律、法規處理。

　　第四十一條業(yè)主、使用人違反管理規約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的，業(yè)主委員會(huì )應當予以勸阻、制止；對不聽(tīng)勸阻的，業(yè)主委員會(huì )可以在物業(yè)管理區域內就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第四十二條業(yè)主委員會(huì )委員違反規定，從事違法活動(dòng)，損壞業(yè)主利益的，由當地公安機關(guān)依法處理，構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)依照職責權限按照下列規定進(jìn)行處罰：

　�。ㄒ唬┪窗凑盏诙�十條第一款、第二十六條第三款規定的要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第三十一條第二款，擅自終止服務(wù)的，三年內不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內不得從事物業(yè)管理活動(dòng)；

　�。ㄈ�）違反本條例第三十五條規定，未履行有關(guān)報告義務(wù)的，由縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)處以1萬(wàn)元以下罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)明知有關(guān)違法建設和破壞行為而不予制止或者報告的，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì )根據行業(yè)自律相關(guān)規定予以懲戒；

　�。ㄋ模┻`反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規定繳存物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　第四十四條建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由市、縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)依據職責權限按照下列規定給予處罰：

　�。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例第八條第二款規定將物業(yè)管理區域符合業(yè)主大會(huì )成立條件的情況書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，或者未按照規定提供有關(guān)資料的，責令限期改正，逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ǘ�）未按照本條例第九條第一款規定交納首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費的，責令限期改正，逾期不改正的，處五千元罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第十八條第二款規定，對新建住宅物業(yè)未通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ㄋ模┻`反本條例第十九條第一款規定未交存前期物業(yè)開(kāi)辦費以及第三十七條規定未交存工程質(zhì)量保修金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款，并自逾期之日起按日加收萬(wàn)分之三的滯納金；

　�。ㄎ澹┻`反本條例第三十九條規定，未交納住宅專(zhuān)項維修資金的，由市物業(yè)主管部門(mén)責令限期改正，可處應交專(zhuān)項維修資金數額一倍以下的罰款。

　　第七章附則

　　第四十五條非住宅小區的物業(yè)管理，參照本條例執行。

　　第四十六條本條例自20xx年月日起施行。

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