房地產(chǎn)工程造價(jià)管理探討論文
摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)一直都是一個(gè)被炒得火熱的話(huà)題，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司繁榮發(fā)展起來(lái)。所以在愈演愈烈的房地產(chǎn)業(yè)競爭中，加強自身的各種優(yōu)勢顯得更為重要。經(jīng)濟效益最大化是企業(yè)追尋的最大化理想目標，要想有效提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，就必須對房地產(chǎn)項目的工程造價(jià)進(jìn)行嚴格的管理和控制。在保證房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量的基礎上，抓好工程造價(jià)管理工作，盡可能的降低工程造價(jià)，從而不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，實(shí)現產(chǎn)業(yè)的長(cháng)足發(fā)展。本文對影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期工程造價(jià)的因素進(jìn)行了分析并淺析了加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工程造價(jià)管理的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；前期階段；工程造價(jià)；管理控制
1、引言
房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)建設包含多個(gè)重要的階段，所起作用對整個(gè)項目影響較大的有決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工階段等，而房地產(chǎn)的工程造價(jià)也包含了多方面的內容：地價(jià)、設計費、招標費、建筑工程造價(jià)、財務(wù)費、廣告銷(xiāo)售費、工程管理費、營(yíng)業(yè)費以及其他各項稅費等。由此可見(jiàn)實(shí)現對房地產(chǎn)項目前期工程的工程造價(jià)管理控制并不是一件簡(jiǎn)單的事情。但企業(yè)又不得不做好這些方面的工作，所以企業(yè)首先要認清房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢，明確自身發(fā)展的優(yōu)缺點(diǎn)，制定合理的發(fā)展方案，接下來(lái)就從決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工階段等方面進(jìn)行解析科學(xué)合理的工程造價(jià)控制管理的相關(guān)方法。
2、影響房地產(chǎn)項目工程造價(jià)控制管理的主要因素
2.1人員因素
人員因素是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設的最基礎、最必不可少的因素。人員遍布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)過(guò)程中，使得管理概預算的編制成為一項特別復雜重要的工作，關(guān)乎著(zhù)每位員工的勞動(dòng)所得利益和最終的房地產(chǎn)成品價(jià)格。要做好概預算的編制工作，就要任用高素質(zhì)的編制人員。高素質(zhì)的編制人員不僅具備豐富的編制工作經(jīng)驗，對市場(chǎng)時(shí)時(shí)刻刻的變動(dòng)也異常靈敏，更為熟悉房地產(chǎn)業(yè)頒布的各項政策和條令條例，能夠制定出高質(zhì)量的概預算編制，為企業(yè)節約更多的建設成本。
2.2設計因素
如果人員因素是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)建設的基礎因素，那設計因素就是影響概預算編制工作的基礎因素。因為只有拿到明確的工程設計圖之后，負責概預算編制的工作人員才能有安排人員工作的計劃。所以要想高度實(shí)現工程造價(jià)的控制與管理，首先要控制好房地產(chǎn)項目的設計因素。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計圖不科學(xué)合理，不僅影響概預算的編制工作，對整個(gè)項目的工程造價(jià)都會(huì )有很大的不利影響，不僅不會(huì )節約建設成本還會(huì )造成大量的資金浪費。
2.3施工因素
較于前兩者，施工因素對整個(gè)房地產(chǎn)項目并沒(méi)有那么重大的影響作用，但它依然會(huì )有屬于自己的影響意義。施工也是一個(gè)復雜的過(guò)程，不論選材還是選用設備還是人員安排。施工可行性、施工工藝和施工設備都是編制概預算工作必須要考慮的因素，從而影響著(zhù)工程造價(jià)。
3、房地產(chǎn)項目工程造價(jià)的管理和控制措施
3.1控制好投資決策階段的工程造價(jià)
3.1.1明確規劃項目資金的使用狀況
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目從籌備到施工再到最后的竣工都需要通過(guò)使用資金來(lái)維持運作，是一筆龐大的數額，企業(yè)不得不把每筆資金都落實(shí)到實(shí)處，落實(shí)到每一個(gè)人、每一件事上�？梢酝ㄟ^(guò)設立專(zhuān)門(mén)的監督機構來(lái)促進(jìn)落實(shí)工作，這樣就不會(huì )有太多的資金使用發(fā)生偏離設想的現象，即使有發(fā)生偏離的傾向也會(huì )被立即改正，將因為資金周轉不靈而被迫停工的可能性降到最低最小。
3.1.2做好施工前期的市場(chǎng)分析工作
在投資決策階段，最重要最關(guān)鍵的工作莫過(guò)于對前期對房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，只有分析好市場(chǎng)狀況，預測好市場(chǎng)前景，才能為投資決策提供最真實(shí)可靠的依據，減少投資失誤損失巨大的現象發(fā)生�？梢酝ㄟ^(guò)各種渠道搜集最新的市場(chǎng)消息，大量的比較同類(lèi)工程項目的經(jīng)典案例，再加上對建筑場(chǎng)地的實(shí)際分析，就能做到對市場(chǎng)進(jìn)行最合理的評估，使投資決策工作的`更安全高效。
3.1.3資本融資的規范化
資本的融資是為整個(gè)項目的資金作準備，融資到位意味著(zhù)資金到位。在融資過(guò)程中需要注意有嚴格有效的文件，一方資金不到位都會(huì )影響整個(gè)施工進(jìn)度。有文件保證即使出現資金紕漏也不至于太過(guò)加大工程的施工風(fēng)險。
3.2控制好設計階段的工程造價(jià)
在工程的設計階段，需要設計出技術(shù)與經(jīng)濟完美融合的方案，通過(guò)對技術(shù)性指標和經(jīng)濟性指標的對比分析保證設計方案符合低成本高收益的工程預想。方案被設計出來(lái)還需要經(jīng)過(guò)嚴格程序的會(huì )審，建設單位組織相關(guān)的各方人員認真審查總設計方案和單項設計方案的可行性，是否符合價(jià)值管理觀(guān)念，對某些不足之處提出合理可行的建議，減少不必要的成本開(kāi)支，使設計方案更先進(jìn)、合理、經(jīng)濟。最后要想做好設計階段的造價(jià)控制，就要保證設計估算、概算、預算三方面的工作貫通，更進(jìn)一步的保證設計的合理性。
3.3嚴格管理招標階段的工程造價(jià)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程造價(jià)主要有施工招標和材料設備招標兩個(gè)方面。不管是施工的招標還是材料設備的招標都關(guān)系著(zhù)整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的建筑進(jìn)度。從整體著(zhù)想，在這兩方面的招標工作上要注意紀律性，嚴格對各個(gè)參與投標的企業(yè)進(jìn)行審查是必不可少的，還要有公平、公正、公開(kāi)、誠信的招投標理念作為支撐。在招投標過(guò)程中需要有嚴謹的招標文件，文件內容涵蓋建筑施工過(guò)程中所有可能出現的情況及其影響因素的分析規劃，盡可能做到全面。最后要嚴格按照國家的法令條例明確各方的責任義務(wù)，做好對違約不履行責任的現象的明確處理辦法，達到減少處理麻煩的投資成本。
3.4管理好施工階段的造價(jià)管理
對施工階段的造價(jià)管理主要分為三個(gè)方面：
�、賹ㄔO項目要完善監督管理制度，落實(shí)好監督管理部門(mén)的責任。根據監督管理的規范條例和實(shí)施細則發(fā)揮作用，不斷完善職責，核定好施工進(jìn)度中的工程內容、工程量、費用支出等。
�、趯こ痰淖兏F象進(jìn)行嚴格管理，施工單位、材料供應商反悔拒絕履行約定的義務(wù)是施工建設中常見(jiàn)的現象，面對這種常見(jiàn)的情況應具備完善的處理方法，及時(shí)提出反索賠。對于自身也要嚴格要求造價(jià)工程師審核好工程變更的造價(jià)，做到事前把關(guān)，主動(dòng)履行監控職責。
�、垡獙κ┕がF場(chǎng)加強管理，規范現場(chǎng)的簽證制度。
現場(chǎng)簽證是為了避免現場(chǎng)實(shí)際和其他特殊情況使工程出現變動(dòng)而制定的書(shū)面確認書(shū)，在實(shí)際操作過(guò)程中由于現場(chǎng)管理人員缺乏對現場(chǎng)簽證價(jià)款的意識，使得結算遠遠超過(guò)預算的現象時(shí)有發(fā)生。因此對現場(chǎng)簽證的管理進(jìn)行加強是很有必要的，所以施工建設的現場(chǎng)管理人員要不斷高標準的嚴格要求自己，不斷增強及時(shí)現場(chǎng)簽價(jià)款的意識，越拖延意外越多，失誤越多。從實(shí)際工作出發(fā)，抓好現場(chǎng)簽證的操作，使工作質(zhì)量得以提升，簽證價(jià)款也得到有效的控制。
3.5管理好竣工結算階段的造價(jià)
竣工階段的工程造價(jià)主要指對工程量的復核工作，需要審價(jià)人員能夠熟練的把握整個(gè)工程的施工細節，熟悉工程量的計算規則，而且精通各種施工技術(shù)。這樣能夠更方便的應對出現施工變更的緊急情況，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程造價(jià)管理與控制發(fā)揮自己的作用。
4、結束語(yǔ)
總而言之，房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制和管理關(guān)系到整個(gè)項目的施工過(guò)程，也影響著(zhù)企業(yè)的經(jīng)濟效益。而房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)復雜的過(guò)程，并不局限于項目建設開(kāi)發(fā)的前期階段，它涉及到多方面的內容，因此還要特別注意對整個(gè)項目的開(kāi)發(fā)建設都采用科學(xué)、系統的方法以做好工程造價(jià)的控制與管理，從而更多的減少項目支出，節約更多的建設成本，這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現資金的良性循環(huán)，提高企業(yè)競爭力，獲得更大的利潤空間，也會(huì )為企業(yè)獲取更大的生存空間，從而實(shí)現自身的長(cháng)遠發(fā)展。
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