物業(yè)管理條例（集錦15篇）
物業(yè)管理條例1
第一章 總則
第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行的維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。
本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實(shí)際使用人。
本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。
第三條 本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導與業(yè)主自治相結合的原則，逐步實(shí)現市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化管理。
第五條 市、縣(市)、區人民政府應當加強對物業(yè)管理監督管理工作的領(lǐng)導，建立物業(yè)管理的協(xié)調機制。
第六條 市、縣(市)、上街區房地產(chǎn)管理部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。
區(不含上街區)房地產(chǎn)管理部門(mén)按照本條例規定的權限，負責本轄區內物業(yè)管理的監督管理工作。
城市規劃、建設、市政、園林綠化、城市管理行政執法、價(jià)格、民政、公安、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)監督管理、工商行政等有關(guān)行政管理部門(mén)應在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理的監督管理工作。
第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責協(xié)調本轄區內物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門(mén)做好本轄區內物業(yè)管理的監督管理工作。
居民委員會(huì )應當對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)進(jìn)行指導與監督，并依法調解本轄區內的物業(yè)管理糾紛。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第八條 已領(lǐng)取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。
新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的買(mǎi)受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。
第九條 物業(yè)管理區域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。
第十條 已建成物業(yè)，其管理區域已經(jīng)形成且無(wú)爭議的，可以繼續作為獨立的物業(yè)管理區域。
尚未劃分或者確需調整物業(yè)管理區域的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關(guān)規定劃定或調整，并向業(yè)主公告。
第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：
(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;
(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿(mǎn)十二個(gè)月的;
(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿(mǎn)二十四個(gè)月且業(yè)主總數在三十人以上的。
已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應當逐步成立業(yè)主大會(huì )，實(shí)行規范的物業(yè)管理。
第十二條 符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)。
第十三條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會(huì )代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應不少于成員總數的二分之一。
籌備組組長(cháng)由居民委員會(huì )代表?yè)��；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內的公告欄內公告，公告時(shí)間不得少于七日。
籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。
第十四條 籌備組成立后，應當做好下列工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(二)擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案和管理規約草案;
(三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
(四)確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;
(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
籌備組應當自成立之日起四十五日內，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，將本條第一款規定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區域內公告。
第十五條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當配合籌備組開(kāi)展工作。
建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供物業(yè)管理區域內業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶(hù)建筑面積、共用設施設備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應當協(xié)助籌備組核對房屋權屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。
第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)三日前就大會(huì )擬討論的事項書(shū)面征求所代表業(yè)主的意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )上如實(shí)反映。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、委托期限等內容。
第十七條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約和選舉業(yè)主委員會(huì )成員等事項進(jìn)行表決。
第十八條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當約定業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項。
第十九條 管理規約應當約定下列主要內容：
(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求;
(二)物業(yè)管理區域內各類(lèi)公共費用的分擔、公共收益的分配;
(三)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;
(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則;
(五)物業(yè)管理爭議的處理方式;
(六)違反管理規約應當承擔的責任。
管理規約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
第二十條 業(yè)主委員會(huì )成員人數由三人以上單數組成，最高不超過(guò)十一人。每屆任期三年。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：
(一)業(yè)主委員會(huì )成立情況的書(shū)面報告;
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)管理規約;
(四)業(yè)主委員會(huì )成員名單及基本情況;
(五)法律、法規規定的其他材料。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當于任期屆滿(mǎn)一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，完成換屆選舉工作。
無(wú)正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì )自行解散的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業(yè)管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。
換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )代表、居民委員會(huì )代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起三十日內組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
自新一屆業(yè)主委員會(huì )備案之日起十日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì )日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會(huì )決定。
業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布，接受業(yè)主的監督。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會(huì )財務(wù)收支情況進(jìn)行審計。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì )及其成員不得有下列行為：
(一)利用職權謀私或者收受其他利益;
(二)以業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主大會(huì )名義提供擔保;
(三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;
(四)在本物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;
(五)法律、法規規定或者業(yè)主大會(huì )規定的其他情形。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì )成員因物業(yè)轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。
業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )成員資格終止：
(一)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的;
(二)連續三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;
(五)有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的;
(六)因其他原因不宜繼續擔任業(yè)主委員會(huì )成員的。
業(yè)主委員會(huì )成員應當自成員資格終止之日起三日內，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。
第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定執行。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十八條 建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當按照以下規定時(shí)限完成招投標工作：
(一)現售商品房項目在現售前三十日完成;
(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。
第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。
第三十條 建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應當參照臨時(shí)管理規約示范文本制定臨時(shí)管理規約。
建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。
業(yè)主大會(huì )成立后制定管理規約的，臨時(shí)管理規約失效。
第三十一條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)管理用房;二萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。
建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。
物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )使用;任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。
第三十二條 建設單位應當保證交付業(yè)主使用的.物業(yè)達到合同約定的交付使用條件。
未約定交付使用條件的，建設單位交付使用的物業(yè)應當符合有關(guān)部門(mén)規定的交付使用條件。
第三十三條 建設單位應當在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗收。
物業(yè)管理交接驗收的具體辦法，由市人民政府另行制定。
第三十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區域內公布維修聯(lián)系電話(huà)。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )聯(lián)系建設單位落實(shí)保修責任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條 業(yè)主大會(huì )依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內報縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì )與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十六條 業(yè)主大會(huì )依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內容、業(yè)主欠費清交等事項進(jìn)行約定。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定是否續約，并將結果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續約的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續約的，應當在合同期滿(mǎn)兩個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當告知對方，并提前三個(gè)月在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應當遵守下列規定：
(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范;
(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(三)確保消防等公共安全設施完好有效;
(四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案;
(五)在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)監督電話(huà)，定期聽(tīng)取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見(jiàn)和建議;
(六)配合居民委員會(huì )做好社區建設和管理的相關(guān)工作。
市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范和相關(guān)規定的情況進(jìn)行監督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。
第三十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費;逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協(xié)議申請仲裁。
第四十條 物業(yè)服務(wù)收費，區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。不同物業(yè)的具體定價(jià)形式，按照省有關(guān)規定執行。
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，市、縣(市)、上街區價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同同級房地產(chǎn)管理部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì )公布一次。
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準。
第四十二條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第四十三條 物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。
第四十四條 住宅小區交付使用后，建設單位應當代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶(hù)計量設施注冊手續。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費用，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔。
第四十五條 市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應當及時(shí)調查處理，并在十日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會(huì )應當配合市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭議和糾紛。
第五章 物業(yè)的使用、維護和專(zhuān)項維修資金
第四十六條 物業(yè)的使用、維護應當遵守城市規劃、建設、房地產(chǎn)、環(huán)境保護、市容環(huán)衛、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規、規章的規定。
業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛生、環(huán)境保護、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。
第四十七條 建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。
建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時(shí)，應當提出有關(guān)共用設施設備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門(mén)予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書(shū)。
依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔相應的維修、養護責任。
第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。
第四十九條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶(hù)外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，是否交納車(chē)位占用費，由業(yè)主大會(huì )決定。車(chē)主對車(chē)輛有特殊保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。
經(jīng)營(yíng)收入和收取的車(chē)位占用費扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第五十一條 物業(yè)管理區域內不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重和抗震結構;
(二)未經(jīng)規劃等有關(guān)部門(mén)批準改變房屋用途和房屋外貌;
(三)違反物業(yè)管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;
(四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地;
(五)侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木;
(六)亂設攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物;
(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);
(八)超過(guò)規定標準排放噪音;
(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;
(十)法律、法規禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當予以制止;制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門(mén)舉報或投訴。
第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調換房屋的業(yè)主，應當在辦理產(chǎn)權登記前按照有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
本條例施行前未交納專(zhuān)項維修資金的物業(yè)或者專(zhuān)項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定收交或續籌。收交或續籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì )決定。
第五十三條 專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行業(yè)主所有、專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管的原則。
專(zhuān)項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據國家有關(guān)規定另行制定。
第六章 法律責任
第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規定的，按照城市規劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛生、環(huán)境保護等有關(guān)法律、法規、規章規定處罰。
前款規定的行政處罰權，在依法實(shí)行城市管理相對集中行政處罰權區域內的，由城市管理行政執法機關(guān)行使;其他區域內的，由有關(guān)部門(mén)按照法定權限行使。
第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)以下罰款，并建議原發(fā)證機關(guān)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)或者降低其資質(zhì)。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規定擅自撤離的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)責令改正，并處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款;情節嚴重的，建議原發(fā)證機關(guān)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。
第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關(guān)部門(mén)按照其他法律、法規的規定予以處罰。
第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時(shí)管理規約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。
第七章 附 則
第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項目招投標、物業(yè)服務(wù)收費等，根據國家、省有關(guān)規定，分別制定具體管理辦法。
第六十條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規約、臨時(shí)管理規約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門(mén)制訂。
第六十一條 本條例自20xx年3月1日起施行。
物業(yè)管理條例2
第一章 總則
第一條 為規范城市住宅區物業(yè)管理，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng )造和保持安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本省城市規劃區域內相對集中的居住區的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對物業(yè)管理區域內的房屋共用部位、共用設備以及相應配套的共用設施的維修、養護、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。
第三條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應當加強本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。
第二章 業(yè)主組織
第四條 物業(yè)管理區域由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)會(huì )同有關(guān)單位按照居住區域設施共用情況劃定。
物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì );業(yè)主人數較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì ))選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主會(huì )是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主會(huì )的辦事機構。
第五條 業(yè)主會(huì )履行下列職責：
(一)制定業(yè)主會(huì )章程和業(yè)主公約;
(二)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(三)審查物業(yè)管理服務(wù)合同草案;
(四)授權業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同;
(五)審議和批準物業(yè)維修基金的預算、決算以及續籌辦法;
(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項。
第六條 業(yè)主會(huì )通過(guò)的業(yè)主公約和作出的決議，對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主會(huì )的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。
第七條 業(yè)主會(huì )的議事方式、表決程序等事項由業(yè)主會(huì )章程規定。業(yè)主會(huì )應當依照本條例和業(yè)主會(huì )章程開(kāi)展活動(dòng)。
第八條 已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之六十以上的物業(yè)管理區域，應當召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )及其成員名單應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，報所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。
第九條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：
(一)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì );
(二)根據業(yè)主會(huì )的書(shū)面授權，采取招標投標等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同。
(三)監督物業(yè)維修基金的使用;
(四)聽(tīng)取并反映業(yè)主及使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議;
(五) 督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(六)業(yè)主會(huì )賦予的其他職責。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的規定行使權利、履行業(yè)務(wù)。
使用人經(jīng)業(yè)主書(shū)面授權，在授權范圍內代表業(yè)主行使權利、履行相應的義務(wù)。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應當自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照之日起三十日內，將營(yíng)業(yè)執照復印件和企業(yè)章程報企業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：
(一)根據法律法規和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬訂物業(yè)管理制度;
(二)依物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費用;
(三)選擇專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù);
(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;
(五)法律、法規規定的其他權利。
物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應當經(jīng)業(yè)主會(huì )審議通過(guò)。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務(wù)：
(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù);
(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )的監督;
(三)接受其業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門(mén)的監督管理;
(四)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十四條 物業(yè)管理區域內房屋開(kāi)始出售至業(yè)主委員會(huì )成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
物業(yè)管理區域內未售出的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)出售單位承擔。
第十五條 物業(yè)出售單位應當按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其費用列入開(kāi)發(fā)建設成本，所有權屬全體業(yè)主共有。
第十六條 物業(yè)出售單位應當在業(yè)主委員會(huì )成立之日起十五日內向業(yè)主委員會(huì )移交下列物業(yè)資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，共用設施竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施、設備安裝、使用和維修保養技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應當遵守下列規定：
(一)按照國家規定的`技術(shù)標準和規范以及業(yè)主委員會(huì )審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實(shí)施物業(yè)管理;
(二)將物業(yè)管理的注意事項書(shū)面告知業(yè)主、使用人;
(三)按照業(yè)主會(huì )審定的預算使用物業(yè)維修基金，六個(gè)月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;
(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理區域內的安全保衛工作;
(五)發(fā)現物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報修時(shí)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修;
(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊;
(七)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)措施;
(八)發(fā)現違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)向業(yè)主委員會(huì )或者有關(guān)部門(mén)報告;
(九)不得擅自改變物業(yè)管理區域內的設施;
(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同做好其他服務(wù)事項。
第十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，應當遵循合理、公開(kāi)、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主會(huì )的書(shū)面授權與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導價(jià)協(xié)商確定。
物業(yè)管理服務(wù)項目和價(jià)格應當公布。
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費由業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同規定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業(yè)主負最終交納責任。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托，承擔物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍以外的其它服務(wù)事項。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍提供有償服務(wù)的，必須事前征得業(yè)主、使用人同意。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十五日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理全部物業(yè)檔案資料、有關(guān)的財務(wù)賬冊、物業(yè)管理服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他財產(chǎn)的移交手續。
第二十二條 通過(guò)物業(yè)管理區域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門(mén)負責;通過(guò)物業(yè)管理區域的公共汽車(chē)道路的清掃保潔，由環(huán)衛部門(mén)負責;物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉站的生活垃圾的清運，由環(huán)衛部門(mén)負責;高層建筑樓供水泵房總計費水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來(lái)水表井以外(含水表井)的供水管線(xiàn)及設備的維修管理，由供水企業(yè)負責;供電線(xiàn)路、消防等公共設施的維護，分別由供電、消防等單位負責。
業(yè)主、使用人對前款所列單位和部門(mén)負責的事項有意見(jiàn)和要求的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)單位和部門(mén)反映并協(xié)調處理。
第二十三條 物業(yè)管理區域內的水、電、氣、熱、通信、有線(xiàn)電視等費用，由相應管理服務(wù)單位向最終用戶(hù)收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據自愿、有償原則接受相應管理服務(wù)單位的委托，代收有關(guān)費用。
第五章 物業(yè)使用與維修
第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌;
(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);
(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設備、共用設施或者擅自移動(dòng)房屋共用設備、共用設施;
(四)違章搭建建筑物、構筑物;
(五)違反規定設置攤點(diǎn)、集貿市場(chǎng);
(六)亂倒垃圾、雜物，向門(mén)窗外拋物;
(七)擅自在共用部位、共用設施懸掛、張貼、刻畫(huà)、涂寫(xiě);
(八)排放有毒有害物質(zhì)，放置超過(guò)安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲。
(九)法律、法規禁止的其他行為。
第二十五條 業(yè)主因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，應當符合城市詳細規劃要求，并依法辦理審批手續。
第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修的注意事項告知業(yè)主或者使用人。
第二十七條 維修房屋共用部位、共用設備、共用設施時(shí)，有關(guān)業(yè)主、使用人應當予以配合。
第二十八條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地;確因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘的，應當與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商，并在約定的期限內恢復原狀。
第二十九條 利用房屋共用部位、共用設備、共用設施設置經(jīng)營(yíng)性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主會(huì )書(shū)面同意后，按照有關(guān)法律、法規規定辦理相關(guān)手續，并與業(yè)主委員會(huì )簽訂協(xié)議，支付場(chǎng)地租金。
按前款規定收取的場(chǎng)地租金應當納入維修基金。
第三十條 物業(yè)管理實(shí)行房屋共用部位、共用設備、共用設施維修基金制度。維修基金的籌集按照省人民政府的規定執行。
第三十一條 維修基金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款用于物業(yè)管理區域內房屋共用部位、共用設備、共用設施保修期滿(mǎn)后的維修、更新。
維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度預算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )提交業(yè)主會(huì )審議批準后實(shí)施。
前期物業(yè)管理期間，不得使用維修基金。
第三十二條 維修基金明細帳應當按單幢住宅設置，按戶(hù)核算。業(yè)主轉讓房屋時(shí)，其維修基金剩余的部分，隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。
第三十三條 物業(yè)管理區域內物業(yè)竣工驗收合格并交付使用后，物業(yè)出售單位應當按照國家有關(guān)規定和合同約定在保修期限內對物業(yè)承擔保修責任。
保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用設施維修、更新的費用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤;房屋共用部位、共用設備維修、更新的費用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤。
保修期屆滿(mǎn)后，房屋自用部位、自用設備的維修費用，由業(yè)主承擔。
第六章 法律責任
第三十四條 業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應當承擔相應的違約責任。
第三十五條 物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)責令限期改正，可并處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款：
(一)未移交物業(yè)管理資料的;
(二)未按照要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房的;
(三)在前期物業(yè)管理期間動(dòng)用維修基金的。
第三十六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中違反其他法律、法規的，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照相關(guān)法律、法規處理。
第三十七條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應當建立投訴受理制度，及時(shí)受理并處理業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例規定行為的投訴。
第七章 附則
第三十八條 本條例所稱(chēng)的共用設施和房屋的自用部位、自用設備、共用部位、共用設備的具體范圍，由省人民政府建設行政管理部門(mén)確定并公布。
本條例中業(yè)主公約、為主會(huì )章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的參考文本，由省人民政府建設行政管理部門(mén)制定。
第三十九條 城市非住宅區的物業(yè)管理，可參照本條例執行。
第四十條 本條例自20xx年5月1日起施行。
物業(yè)管理基本原則
(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。
(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。
(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。
(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。
(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。
物業(yè)管理條例3
第一章總則
第一條
為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條
國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條
國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作�？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第六條
房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第八條
物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
第九條
一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條
同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第十一條
下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第十三條
業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
第十四條
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。
第十五條
業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監督管理規約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十六條
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推選產(chǎn)生。
第十七條
管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。
管理規約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條
業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。
第三章前期物業(yè)管理
第二十一條
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條
建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
第二十三條
建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
第二十四條
國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
第二十六條
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條
業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。
第二十九條
在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
第三十條
建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條
建設單位應當按照國家規定的'保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
物業(yè)管理服務(wù)編輯
第三十二條
從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定。
第三十三條
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第三十四條
一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條
業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。
第三十六條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。
業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。
第四十條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條
物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條
業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。
第四十三條
縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督。
第四十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。
第四十五條
物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第四十六條
對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。
有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關(guān)規定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。
第四十九條
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第四章使用與維護
第五十條
物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續。
第五十一條
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。
第五十三條
業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十四條
住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)制定。
第五十五條
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第五十六條
物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。
第五章法律責任
第五十七條
違反本條例的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
第五十八條
違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條
違反本條例的規定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
第六十條
違反本條例的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第六十一條
違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條
違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條
違反本條例的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條
違反本條例的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
第六十五條
違反本條例的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第六十六條
違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
第六十七條
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條
業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條
違反本條例的規定，國務(wù)院建設行政主管部門(mén)、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
物業(yè)管理的工作原則
(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。
(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。
(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。
(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。
(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。
物業(yè)管理條例4
第一章 總 則
第一條 為了規范住宅區物業(yè)管理活動(dòng)，維護當事人的合法權益，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內住宅區的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。
第三條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對物業(yè)進(jìn)行管理。
第四條 市和縣級市、區房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的管理和監督工作。
街道辦事處（鎮人民政府）履行本條例規定的相關(guān)職責，協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行指導和監督。
市和縣級市、區人民政府及其規劃、建設、城管、環(huán)保、工商、價(jià)格、園林綠化、財政、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，做好物業(yè)管理的監督管理工作。
第五條 物業(yè)管理協(xié)會(huì )是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，主要負責制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓，調處行業(yè)內部的爭議，辦理房產(chǎn)行政主管部門(mén)委托的其他事項。
第二章 業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有下列權利：
�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備；
�。ǘ┫碛袠I(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )委員的選舉權和被選舉權；
�。ㄈ﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權和表決權；
�。ㄋ模┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)主〈代表〉大會(huì )），對物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
�。ㄎ澹⿲ξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地、專(zhuān)項維修資金的使用情況享有知情權和監督權；
�。┍O督業(yè)主委員會(huì )的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
�。ㄆ撸┮笃渌麡I(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為；
�。ò耍┓�、法規規定的其他權利。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應當履行下列義務(wù)：
�。ㄒ唬┳袷嘏R時(shí)管理規約、管理規約和業(yè)主（代表）大會(huì )議事規則（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大會(huì )議事規則），支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；
�。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；
�。ㄈ﹫绦袠I(yè)主（代表）大會(huì )的決定和業(yè)主（代表）大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；
�。ㄋ模┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用，不得拖欠、拒付；
�。ㄎ澹┌凑諊矣嘘P(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；
�。┎坏脫p害公共利益和他人合法權益；
�。ㄆ撸┓�、法規規定的其他義務(wù)。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主（代表）大會(huì )，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區域的地上、地下建筑物、設施設備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。
第八條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主（代表）大會(huì )制度。業(yè)主通過(guò)業(yè)主（代表）大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )行使物業(yè)管理權。
業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。
業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )的職責。
業(yè)主戶(hù)數超過(guò)一百戶(hù)的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )的職責。
第九條 業(yè)主代表大會(huì )由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業(yè)主代表。
業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會(huì )前，就業(yè)主代表大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)；凡需全體業(yè)主投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì )會(huì )議。
第十條 物業(yè)管理區域符合下列情形之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主（代表）大會(huì )：
�。ㄒ唬┮呀桓妒褂梦飿I(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過(guò)一年的；
�。ǘ┩晃飿I(yè)管理區域內分期開(kāi)發(fā)的住宅區，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達到百分之三十，但交付使用已超過(guò)兩年的。
第十一條 業(yè)主（代表）大會(huì )由業(yè)主負責籌備。首次業(yè)主（代表）大會(huì )的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。
物業(yè)管理區域符合第十條規定情形的，建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)書(shū)面告知街道辦事處（鎮人民政府）。街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到書(shū)面告知之日起三十日內，負責組織、指導、協(xié)調成立首次業(yè)主（代
表）大會(huì )籌備組。未及時(shí)書(shū)面告知的，街道辦事處（鎮人民政府）應當主動(dòng)組織、指導、協(xié)調成立首次業(yè)主（代表）大會(huì )籌備組。
籌備組的人數為五至九人的單數，其中街道辦事處（鎮人民政府）和建設單位代表各一名，籌備組的組長(cháng)由街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員擔任�；I備組組成人員名單確定后，應當在物業(yè)管理區域內公告。
建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時(shí)間等文件資料，并且提供必要的人力、場(chǎng)地支持。
首次業(yè)主（代表）大會(huì )籌備、成立的費用由建設單位承擔。
第十二條 籌備組履行下列職責：
�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；
�。ǘ┐_認業(yè)主身份；
�。ㄈ┨岢鰳I(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并征求業(yè)主意見(jiàn)；
�。ㄋ模⿺M訂大會(huì )議事規則和管理規約等草案，并征求業(yè)主意見(jiàn)；
�。ㄎ澹┳龊谜匍_(kāi)會(huì )議的其他準備工作。
前款第（一）項至第（四）項的內容應當在會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區域內公告。
第十三條 業(yè)主（代表）大會(huì )依法管理物業(yè)管理區域內全體業(yè)主物業(yè)共同事務(wù)，并對全體業(yè)主負責。
業(yè)主（代表）大會(huì )依法決定下列事項：
�。ㄒ唬┲贫ê托薷拇髸�(huì )議事規則；
�。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規約；
�。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )委員；
�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
�。└慕�、重建建筑物及其附屬設施；
�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主（代表）大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
第十四條 業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，也可以采取集體討論與書(shū)面征求意見(jiàn)相結合的形式召開(kāi)。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式時(shí)，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。
業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主或者過(guò)半數的業(yè)主代表參加。業(yè)主（代表）大會(huì )作出的決定，應當經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，并且在物業(yè)管理區域內公告。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
首次業(yè)主（代表）大會(huì )通過(guò)大會(huì )議事規則和管理規約，可以由大會(huì )籌備組征得物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計入已表決的多數票數，由大會(huì )議事規則確定。
第十五條 業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )負責召集。定期會(huì )議應當按照大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當在十五日內召集臨時(shí)會(huì )議:
�。ㄒ唬┙�(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書(shū)面提議的；
�。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
�。ㄈ┐髸�(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。
提議召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，應當提交書(shū)面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權屬證明。業(yè)主委員會(huì )應當核實(shí)提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無(wú)效。
業(yè)主委員會(huì )逾期不召集會(huì )議的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期召集；經(jīng)責令仍未召集的，業(yè)主可以申請街道辦事處（鎮人民政府）召集。
第十六條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主（代表）大會(huì )的常設執行機構，履行下列職責：
�。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主（代表）大會(huì )；
�。ǘ﹫绦袠I(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議的決議、決定；
�。ㄈ┖炗啿⒙男形飿I(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費；
�。ㄋ模┲贫ㄖ卮缶S修工程項目年度計劃，監督公共事務(wù)管理制度的執行，協(xié)調、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)；
�。ㄎ澹┍O督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)情況；
�。⿲徍瞬⒐嘉飿I(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)第三方審計的本物業(yè)管理區域的財務(wù)報告；
�。ㄆ撸┞�(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監督管理規約的'實(shí)施；
�。ò耍┙邮軜I(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì )和有關(guān)部門(mén)的監督；
�。ň牛┓�、法規規定和業(yè)主（代表）大會(huì )賦予的其他職責。
業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十七條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議每季度至少召開(kāi)一次。經(jīng)業(yè)主委員會(huì )主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議，可以召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者主任委托的副主任召集，會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席方能召開(kāi)，作出決定應當經(jīng)業(yè)主委員會(huì )委員過(guò)半數通過(guò)方為有效。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有書(shū)面記錄，經(jīng)出席會(huì )議的委員簽字后存檔。
第十八條 業(yè)主委員會(huì )委員應當從本物業(yè)管理區域內具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：
�。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰�；
�。ǘ┳袷赜嘘P(guān)法律、法規和大會(huì )議事規則、管理規約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
�。ㄈ嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力和組織能力；
�。ㄋ模┍救�、配偶以及直系親屬沒(méi)有在本物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。
第十九條 業(yè)主委員會(huì )委員的人數應當為五至十五名的單數。分期開(kāi)發(fā)的住宅區達到成立業(yè)主（代表）大會(huì )條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主委員會(huì )委員，以后各期交付使用的，按照大會(huì )議事規則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)重新選舉。
業(yè)主委員會(huì )的任期由業(yè)主（代表）大會(huì )決定，一般為三至五年。業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會(huì )可以聘用專(zhuān)職或者兼職執行秘書(shū)。
業(yè)主委員會(huì )委員辭職，應當提前兩個(gè)月向業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議提出書(shū)面辭呈。
業(yè)主委員會(huì )委員缺額時(shí)按照大會(huì )議事規則補選，但缺額人數超過(guò)業(yè)主委員會(huì )委員半數以上的，應當召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì )重新選舉。
業(yè)主委員會(huì )委員變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì )應當在本物業(yè)管理區域內公告。
第二十條 有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )決定，業(yè)主委員會(huì )委員資格中止：
�。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I(yè)管理區域業(yè)主的；
�。ǘ﹩适男新氊熌芰Φ�；
�。ㄈ┧魅�、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個(gè)人財物和報酬的；
�。ㄋ模┎蛔袷毓芾硪幖s、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
�。ㄎ澹o(wú)正當理由連續缺席三次以上業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的；
�。┨岢鰰�(shū)面辭呈的；
�。ㄆ撸┢渌虿灰死^續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
委員資格中止的，業(yè)主委員會(huì )應當提請業(yè)主（代表）大會(huì )審議決定終止資格，并在物業(yè)管理區域內公告。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：
�。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì )備案申請書(shū)；
�。ǘI(yè)主委員會(huì )委員名單；
�。ㄈ┐髸�(huì )議事規則和管理規約；
�。ㄋ模┦状螛I(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議記錄；
�。ㄎ澹┢渌麘斕峁┑牟牧�。
業(yè)主委員會(huì )應當對以上報送材料的真實(shí)性負責。
房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當自受理備案申請之日起十五日內，完成備案并且抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鎮人民政府）。經(jīng)備案的業(yè)主委員會(huì )，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會(huì )憑備案證明申請刻制印章并且保管、使用。
備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)書(shū)面報告所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應當召集業(yè)主（代表）大會(huì )選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。新一屆業(yè)主委員會(huì )自原業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后履行職責。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前一個(gè)月，尚未召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì )產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門(mén)組織換屆選舉工作。新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會(huì )繼續履行職責。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì )委員集體提出書(shū)面辭呈的，應當協(xié)助街道辦事處（鎮人民政府）和業(yè)主建立籌備組召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì )，重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )違反法律、法規和管理規約，嚴重損害多數業(yè)主合法權益，或者影響社區安定和社會(huì )穩定的，應當停止活動(dòng)。所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處（鎮人民政府）組織召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。
第二十四條 業(yè)主（代表）大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。
經(jīng)費的籌集、管理和使用由大會(huì )議事規則具體規定。業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內公告籌集和使用情況，接受業(yè)主的監督。
第二十五條 業(yè)主（代表）大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安、城管等行政管理部門(mén)，與社區居民委員會(huì )協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區域的社會(huì )治安、環(huán)境衛生等相關(guān)工作。
業(yè)主（代表）大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合社區居民委員會(huì )依法履行自治管理職責。召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )應當告知社區居民委員會(huì )并聽(tīng)取其建議，會(huì )議作出的決定應當書(shū)面告知社區居民委員會(huì )。
第二十六條 物業(yè)管理區域內，可以建立由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )、公安派出所、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì )議制度。聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集和主持，協(xié)調處理物業(yè)管理重大事宜。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十七條 新建住宅區應當實(shí)行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)的建設單位應當按照物業(yè)管理前期招投標管理辦法，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。前期物業(yè)服務(wù)委托合同應當報所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
前期物業(yè)管理招投標辦法由市人民政府制定。
第二十八條 物業(yè)管理區域由所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)按照下列規定劃分：
�。ㄒ唬┬陆ㄗ≌瑓^，包括分期建設或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設，擁有共同配套設施的，應當按照住宅區整體規劃設計范圍確定為一個(gè)物業(yè)管理區域；
�。ǘ┬陆ㄗ≌瑓^由城市道路、圍墻或者其他明顯標識分割成多個(gè)自然小區，并且配套設施設備、物業(yè)服務(wù)用房等獨立配置的，可以確定為多個(gè)獨立的物業(yè)管理區域；
�。ㄈ┬陆ㄗ≌瑓^內的非住宅物業(yè)應當與該住宅區確定為一個(gè)物業(yè)管理區域；
�。ㄋ模┮呀ǔ刹⑾嗯B的住宅區，經(jīng)各自區域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區域。
物業(yè)管理區域劃定有爭議的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)在聽(tīng)取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處（鎮人民政府）的意見(jiàn)后，會(huì )同城市規劃行政管理部門(mén)確定。
第二十九條 建設單位在預（銷(xiāo)）售物業(yè)之前，應當制定臨時(shí)管理規約。臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
臨時(shí)管理規約的效力至業(yè)主（代表）大會(huì )審議通過(guò)的管理規約生效時(shí)終止。
第三十條 新建住宅區的規劃設計應當安排物業(yè)服務(wù)用房。建設單位應當按照不少于規劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置，并無(wú)償提供。地上建筑物總面積不足一萬(wàn)平方米的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應當是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區中心區域或者住宅區出入口附近。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。
物業(yè)服務(wù)用房應當進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，具備水、電使用功能。住宅區內配置通訊、有線(xiàn)電視、網(wǎng)絡(luò )寬帶、安保預警等設施的，物業(yè)服務(wù)用房應當預留端口，具備正常使用功能。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、車(chē)庫（棚）、人防工程等，以及室內層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)用房的所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在向房產(chǎn)行政主管部門(mén)申領(lǐng)商品房預售許可證時(shí)，應當注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號；在申請房屋所有權初始登記時(shí)，應當先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權屬登記。
物業(yè)服務(wù)用房面積不計入分攤公用建筑面積。
物業(yè)服務(wù)用房不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。
第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依照有關(guān)法律、法規和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提供下列基本服務(wù)項目：
�。ㄒ唬┳龊梦飿I(yè)管理區域內公共場(chǎng)所的清潔衛生、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔服務(wù)工作；
�。ǘ﹨f(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)維持物業(yè)管理區域內公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；
�。ㄈ⿲ξ飿I(yè)管理區域內公共綠地進(jìn)行日常養護；
�。ㄋ模⿲ξ飿I(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設施設備進(jìn)行日常維修養護。
物業(yè)服務(wù)的具體項目和服務(wù)程度，按照合同約定。當事人就人身、財產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應當在合同中另行約定。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)服務(wù)用房和共用部位、場(chǎng)地以及共用設施設備的用途；
�。ǘ┥米哉加�、挖掘物業(yè)管理區域內道路或者場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；
�。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財物、資料；
�。ㄎ澹┥米酝顺鑫飿I(yè)管理區域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；
�。┥米酝Ｋｋ�；
�。ㄆ撸┢渌麌乐負p害業(yè)主權益的情形。
第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂；物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。
第三十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)后業(yè)主委員會(huì )仍未成立的，由建設單位繼續委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，業(yè)主（代表）大會(huì )召開(kāi)并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同到期的三個(gè)月前，根據業(yè)主（代表）大會(huì )的決定，將續聘或者新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在合同到期的三個(gè)月前書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )，同時(shí)報告物業(yè)所在地社區居民委員會(huì )、街道辦事處（鎮人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主（代表）大會(huì )沒(méi)有作出變更決定的，原合同延續至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì )同意，提前解除物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在合同解除之日起七日內退出物業(yè)管理區域。
因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求退出物業(yè)管理區域的，應當提前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )、社區居民委員會(huì )、街道辦事處（鎮人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在物業(yè)管理區域內公告。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公開(kāi)、合理和質(zhì)價(jià)相符的原則。
前期物業(yè)服務(wù)收費按照招投標確定的標準收取。業(yè)主委員會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)收費標準根據業(yè)主（代表）大會(huì )決定，由業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，服務(wù)內容、收費項目、標準以及收費辦法應當在物業(yè)管理區域內醒目位置公布。每半年或者一年向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)小區經(jīng)營(yíng)性設施經(jīng)營(yíng)收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、非業(yè)主使用人和價(jià)格行政管理部門(mén)的監督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、非業(yè)主使用人同意，不得預收超過(guò)六個(gè)月期限的物業(yè)服務(wù)費，不得收取一年以上押金、保證金等費用。
第四十條 建設單位應當對共用場(chǎng)地、設施設備單獨配置水、電等計量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期公布共用場(chǎng)地、設施設備消耗的水、電數量及其金額，按照實(shí)際支出和約定的收費方式向全體業(yè)主合理分攤。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等設施運行費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列帳，合理、公開(kāi)分攤。具體分攤辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
電梯起始層的業(yè)主不承擔電梯運行費（電梯起始點(diǎn)設在地下層的除外），但應當承擔維修、更新改造費用。
第四十一條 物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的汽車(chē)車(chē)位，其停放服務(wù)收費標準，在政府指導下，由業(yè)主委員會(huì )征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委員會(huì )未成立的，收費標準應當按照價(jià)格行政管理部門(mén)的規定執行。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等特種車(chē)輛執行任務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區域內停放的，不得收取停車(chē)費。
第四十二條 利用物業(yè)共用部位、公共場(chǎng)地和共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì )的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之三十用于補貼物業(yè)服務(wù)費，百分之七十納入專(zhuān)項維修資金。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
共用設施、設備報廢后的收益，應當用于補充專(zhuān)項維修資金或者抵充物業(yè)服務(wù)費，也可以按照業(yè)主（代表）大會(huì )的決定使用。
第四十三條 物業(yè)管理區域內供電、供水、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
第五章 物業(yè)的移交和接管
第四十四條 受建設單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位除移交物業(yè)服務(wù)用房外還應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：
�。ㄒ唬┮巹�、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
�。ǘ┕灿迷O施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
�。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
�。ㄋ模I(yè)主名冊；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述材料和物業(yè)服務(wù)用房移交給業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì )應當在新一屆業(yè)主委員會(huì )行使職權的同時(shí)，將其使用、保管的所有文書(shū)、財物、印章移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。
對不按時(shí)移交的，街道辦事處（鎮人民政府）和所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當督促其移交；對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求轄區內的公安機關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其使用、保管的文書(shū)、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主委員會(huì )完整移交有關(guān)物業(yè)、財物和檔案資料，配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第四十七條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。尚未出售的停車(chē)位、車(chē)庫，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設單位應當出租。仍有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區域外的單位、個(gè)人；承租人可以使用物業(yè)管理區域內的公共道路。
地下停車(chē)位尚有空余的，物業(yè)管理區域內不得新辟規劃以外的停車(chē)位。地下停車(chē)位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地作為停車(chē)位的，應當經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續。
物業(yè)管理區域內停放車(chē)輛，不得影響道路通行、阻礙特種車(chē)輛執行任務(wù)或者損壞共用設施設備。
第四十八條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地、綠地或者占用其他共用部位、共用設施設備。確需臨時(shí)占用、挖掘的，應當采取措施保障安全，并及時(shí)恢復原狀，造成損失的，應當依法賠償。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘的，應當征得業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘的，應當征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會(huì )同意，事先在物業(yè)管理區域內公告，并依法辦理相關(guān)手續。
供電、供水、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位因維修、養護、改建、擴建等，需要臨時(shí)占用、挖掘的，應當事先告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區域內公告，并依法辦理相關(guān)手續。
第四十九條 物業(yè)管理區域內的道路、給排水設施和綠化的養護，以及路燈、公共衛生設施的管理和生活垃圾的清運責任范圍由各縣級市、區人民政府確定。
第五十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規以及臨時(shí)管理規約、管理規約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規以及臨時(shí)管理規約、管理規約外，應當首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書(shū)面同意，并依法辦理相關(guān)手續。
物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
�。ㄒ唬⿲④�(chē)庫用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；
�。ǘ┤司凶饨ㄖ娣e低于十二平方米出租住宅；
�。ㄈ⿹p壞房屋承重結構，私搭亂建；
�。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化；
�。ㄎ澹╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超標準的噪聲和振動(dòng)；
�。┥米詳[攤設點(diǎn)，無(wú)序停放車(chē)輛；
�。ㄆ撸┰诮ㄖ�、構筑物或者樹(shù)木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；
�。ò耍┰谙劳ǖ郎显O置路障，損壞或者挪用消防設施；
�。ň牛┻`反法律、法規和臨時(shí)管理規約、管理規約的規定飼養動(dòng)物；
�。ㄊ┓�、法規和臨時(shí)管理規約、管理規約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現違反前款規定的行為，應當勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政管理部門(mén)。
第五十一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應當遵守法律、法規，遵守臨時(shí)管理規約、管理規約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反法律、法規和臨時(shí)管理規約、管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時(shí)報告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。
第五十二條 業(yè)主轉讓物業(yè)時(shí)，應當按照合同約定交清物業(yè)服務(wù)費用，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利和義務(wù)一并轉讓。
業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約或者管理規約的內容告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)轉讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
承租人應當遵守臨時(shí)管理規約、管理規約。
第五十三條 房屋的維修責任，按照下列規定劃分：
�。ㄒ唬I(yè)主專(zhuān)有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。
�。ǘ﹩未狈课菡w共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積比例承擔。
�。ㄈ﹩未狈课萦袃蓚�(gè)或者兩個(gè)以上單元，單元內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由單元內的業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔；涉及兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔。
�。ㄋ模﹩未狈课莶簧先宋蓓數木S修，由屋頂庇護范圍下的業(yè)主按擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔。
�。ㄎ澹﹩未狈课菘缮先宋蓓敚òㄎ菝婧椭苓厙o），為各層共用的，由屋頂庇護范圍下各層業(yè)主，按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔；為若干層（戶(hù)）使用的，由使用層（戶(hù)）的業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔。
�。┳≌瑓^內共用設施設備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔。
屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償。
第五十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對其負有維護責任的物業(yè)，應當按照有關(guān)規定和臨時(shí)管理規約、管理規約以及住宅養護標準，定期維修養護。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)定期維修養護。
物業(yè)出現安全隱患、危及公共利益以及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護；責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意或者按照臨時(shí)管理規約、管理規約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。
業(yè)主、建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養護時(shí)，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應當予以配合。
第五十五條 依照法律、法規、規章和有關(guān)技術(shù)標準規定應當緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統一意見(jiàn)的，街道辦事處（鎮人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當督促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )或者相關(guān)責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費用經(jīng)審核或者審計后，由相關(guān)業(yè)主分攤或者從專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)中列支，并向業(yè)主公示。
第五十六條 物業(yè)管理實(shí)行專(zhuān)項維修資金制度。業(yè)主應當按照規定交納專(zhuān)項維修資金。
專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
業(yè)主可以憑本人有效身份證件查詢(xún)專(zhuān)項維修資金繳存、使用以及賬面余額情況。
專(zhuān)項維修資金的收取、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。
第七章 法律責任
第五十七條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規約、管理規約、物業(yè)使用規定和物業(yè)使用管理維修規定造成損害的，應當承擔相應的法律責任。
業(yè)主、非業(yè)主使用人未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交；逾期仍不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)加收滯納金；對于超過(guò)三個(gè)月不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第五十八條 業(yè)主（代表）大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鎮人民政府），應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主（代表）大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第五十九條 建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列情形之一的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：
�。ㄒ唬┙ㄔO單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不協(xié)助業(yè)主（代表）大會(huì )籌備工作的，責令其協(xié)助，并可處以三千元以上三萬(wàn)元以下的罰款；
�。ǘ┙ㄔO單位不承擔首次業(yè)主（代表）大會(huì )籌備、成立費用的，責令其承擔有關(guān)費用，并可處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；
�。ㄈ┙ㄔO單位提供的物業(yè)服務(wù)用房不符合本條例規定的，責令其改正，并可處以十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款；
�。ㄋ模┙ㄔO單位未對共用場(chǎng)地、設施設備單獨配置水、電等計量器具的，責令其改正，并可處以二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；
�。ㄎ澹┙ㄔO單位拒絕將未售出的車(chē)位出租給業(yè)主、非業(yè)主使用人使用的，責令其改正，并可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；
�。┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理區域的，責令其改正，并可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；逾期仍不改正的，依法吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。
第六十條 違反本條例規定，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第六十一條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)及其工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第八章 附 則
第六十二條 本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋所有權人。
本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋及其附屬的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)自助管理，是指業(yè)主不聘請專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自發(fā)組織、自行實(shí)施管理物業(yè)的方式。
本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主（代表）大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
本條例所稱(chēng)共用部位，是指物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門(mén)廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過(guò)道、公共停車(chē)位、房屋承重結構、戶(hù)外墻面、屋面和道路、場(chǎng)地、綠地等部位。
本條例所稱(chēng)共用設施設備，是指物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門(mén)、文化體育設施和區域圍護等設施設備。
第六十三條 市人民政府可以根據本條例制定實(shí)施細則。
市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當擬定大會(huì )議事規則、臨時(shí)管理規約、管理規約和物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，提供給物業(yè)管理相關(guān)各方作為指導規范。
第六十四條 工業(yè)廠(chǎng)房、辦公樓、商場(chǎng)、醫院、學(xué)校等非住宅的物業(yè)管理，參照本條例執行。
物業(yè)管理條例5
江蘇省物業(yè)管理條例
第一章總則
第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監督管理活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條縣級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔;建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區居(村)民委員會(huì )應當予以協(xié)助和配合。
第四條縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén))負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府其他有關(guān)部門(mén)，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監督管理工作。
第五條縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì )成員的培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。
對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著(zhù)成績(jì)或者獲得省級以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱(chēng)號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當給予表彰、獎勵。
第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。
第二章物業(yè)管理區域
第七條物業(yè)管理區域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業(yè)主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。
規劃行政主管部門(mén)在審查住宅建設工程設計方案時(shí)，應當聽(tīng)取物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對物業(yè)管理區域劃分的意見(jiàn)。
建設單位應當根據物業(yè)建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業(yè)管理區域。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。
第八條新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
已劃定物業(yè)管理區域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區域的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處(鄉鎮人民政府)征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區域。
第九條縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理區域檔案。
物業(yè)管理區域檔案應當載明物業(yè)管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專(zhuān)有部分數量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。
第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )
第十條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。
第十一條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。
第十二條業(yè)主戶(hù)數超過(guò)三百戶(hù)的，可以成立業(yè)主代表大會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )的職責。
第十三條符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì ))會(huì )議：
(一)物業(yè)管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;
(二)物業(yè)管理區域內業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的。
第十四條 物業(yè)管理區域內已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料：?
(一)物業(yè)管理區域證明;?
(二)房屋及建筑物面積清冊;?
(三)業(yè)主名冊;?
(四)建筑規劃總平面圖;?
(五)交付使用共用設施設備的證明;?
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;?
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第十五條符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組。
籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用由建設單位承擔。
第十六條首次業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會(huì )等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十�；I備組組長(cháng)由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協(xié)調解決。
第十七條首次業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;
(二)擬訂管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則草案;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;
(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第十八條業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
第十九條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主。召開(kāi)住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知社區居(村)民委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄，并妥善保存。
第二十條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項、委托權限及期限。
第二十一條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專(zhuān)項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會(huì )委員;擔任業(yè)主委員會(huì )委員后出現上述情形的，應當按照業(yè)主大會(huì )確定的規則予以罷免。
業(yè)主委員會(huì )由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì )是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。
業(yè)主委員會(huì )實(shí)行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會(huì )委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會(huì )候補委員，并在業(yè)主委員會(huì )委員出缺時(shí)依次遞補。候補委員人數由業(yè)主大會(huì )議事規則確定，但最多不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì )委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，不具有表決權。
第二十二條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案：
(一)業(yè)主委員會(huì )備案申請書(shū);
(二)業(yè)主委員會(huì )委員名單;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約;
(四)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄;
(五)其他應當提供的材料。
第二十三條依法成立的業(yè)主委員會(huì )，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約自業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)之日起生效。
第二十四條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì )不能正常開(kāi)展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行調整。
第二十五條業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。
經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì )委員的工作補貼由業(yè)主大會(huì )議事規則具體規定。業(yè)主委員會(huì )應當每半年在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監督。
第二十六條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合有關(guān)主管部門(mén)，與社區居(村)民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區域內與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì )管理工作。
在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合社區居(村)民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居(村)民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。社區居(村)民委員會(huì )應當支持業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當書(shū)面告知社區居(村)民委員會(huì )。
第二十七條不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會(huì )、社區服務(wù)機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理委員會(huì )，代行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。
物業(yè)管理委員會(huì )的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
第二十八條同一物業(yè)管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應當履行下列職責：
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議;
(二)決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;
(三)決定本小組范圍內的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的'業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )議事規則執行。
第二十九條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、協(xié)調物業(yè)應急維修服務(wù)等社區服務(wù)機構，完善社區公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。
第三十條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會(huì )、公安派出所、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理重大事宜。
第四章前期物業(yè)管理
第三十一條新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十二條住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標人少于三個(gè)或者住宅規模建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設單位應當提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費，用于購買(mǎi)物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
第三十三條建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內容予以約定。
第三十四條前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標準承擔，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定的，由建設單位承擔。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位全額承擔。
第三十五條新建住宅物業(yè)管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交。其中，用于業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房的，應當按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足。
配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的具體標準，由設區的市人民政府制定。
第三十六條物業(yè)服務(wù)用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。
物業(yè)服務(wù)用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。
物業(yè)服務(wù)用房不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。
第三十七條新建住宅物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶(hù)的分戶(hù)計量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以外的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，應當符合國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范。
建設單位在組織竣工驗收時(shí)，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;在竣工驗收合格后，應當將住宅物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責管理。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關(guān)費用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關(guān)規定執行。
本條例實(shí)施前建設的住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體實(shí)施辦法由設區的市人民政府制定。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)。
第三十八條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第三十九條建設單位應當按照國家有關(guān)規定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
新建住宅小區應當具備以下條件：
(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、公安、消防、環(huán)境保護、民防等主管部門(mén)出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門(mén)備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量表具;
(三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環(huán)境衛生、社區服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設施已按照規劃設計要求建成;
(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書(shū);
(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)資料完整齊全;
(七)法律、法規規定的其他條件。
第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進(jìn)行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實(shí)信用、客觀(guān)公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。
現場(chǎng)查驗物業(yè)二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書(shū)面承諾補交的具體時(shí)限。
第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時(shí)管理規約;
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(四)建設單位移交資料清單;
(五)查驗記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他與承接查驗有關(guān)的文件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。
第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內，在業(yè)主委員會(huì )的監督確認下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會(huì )移交。
第五章物業(yè)服務(wù)
第四十三條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。
從事物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)管理人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。
第四十四條業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。
電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。
第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。
業(yè)主委員會(huì )經(jīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報告，并協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第四十八條業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費用。
第四十九條物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，業(yè)主大會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)收費是否實(shí)行政府指導價(jià)由業(yè)主大會(huì )決定;非普通住宅和非住宅、滿(mǎn)足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費標準，由當事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價(jià)指數變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。價(jià)格行政主管部門(mén)應當每三年內對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以由雙方另行約定。
第五十條物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。
第五十一條物業(yè)服務(wù)收費應當明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況如實(shí)公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實(shí)公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同預收物業(yè)服務(wù)費用，但是預收物業(yè)服務(wù)費用的期限最長(cháng)不得超過(guò)一年。
第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期公布共用場(chǎng)地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤。
業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )對公布的共用場(chǎng)地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當答復。
第五十三條物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照最終用戶(hù)使用的計量器具顯示的量值向最終用戶(hù)收取費用，不得轉嫁戶(hù)外管線(xiàn)或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受?chē)液褪∮嘘P(guān)現代服務(wù)業(yè)規定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類(lèi)費用，不計征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。
第五十五條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，決定選聘或者續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。
業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。
第五十六條業(yè)主大會(huì )決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內，退出物業(yè)管理區域，并向業(yè)主委員會(huì )或者在業(yè)主委員會(huì )的監督確認下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：
(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費購買(mǎi)的物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn);
(二)移交本條例第四十條第二款規定的相關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養記錄;
(四)結清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用;
(五)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )未作出選聘或者續聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權利義務(wù)延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個(gè)月書(shū)面告知另一方當事人和物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。
第五十七條物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監管。
被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的，物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當責令其限期撤出，業(yè)主委員會(huì )可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第五十八條物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負責人信用檔案，并向社會(huì )公開(kāi)。
第五十九條單體物業(yè)或者規模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理。
業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出決定：
(一)自行管理的執行機構、管理人;
(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;
(三)聘請專(zhuān)業(yè)機構的方案;
(四)其他有關(guān)自行管理的內容。
電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。
第六章物業(yè)的使用和維護
第六十條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業(yè)主大會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第六十一條物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
平時(shí)開(kāi)發(fā)利用人民防空工程設施，不得影響其戰時(shí)防空效能和應急避難功能。
第六十二條物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，建設單位應當首先滿(mǎn)足本區域內業(yè)主的停車(chē)需要，其歸屬由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。
建設單位辦理商品房房屋預銷(xiāo)售登記后出售或者附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當明示并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫的產(chǎn)權證明文件和出售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求購買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。
建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準執行;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求承租車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購買(mǎi)或者未受贈車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。
在首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內業(yè)主的購買(mǎi)和承租需要后還有多余車(chē)位、車(chē)庫的，可以出租給本物業(yè)管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。
第六十三條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定使用。
物業(yè)管理區域內劃定車(chē)位、停放車(chē)輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。
第六十四條在物業(yè)管理區域內公共、共用車(chē)庫、道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當根據業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定交納汽車(chē)停放費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同收取汽車(chē)停放費。汽車(chē)停放費的具體標準，由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定并公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會(huì )應當對汽車(chē)停放費的收支情況進(jìn)行監督，并向業(yè)主大會(huì )報告。
業(yè)主對汽車(chē)停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。
第六十五條業(yè)主大會(huì )成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主大會(huì )成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提請業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定后，依法辦理有關(guān)手續并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，還應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規定使用。
第六十六條物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實(shí)地標注。
物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。
人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位收取的汽車(chē)停放費、租金，應當依照有關(guān)規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車(chē)管理的必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規定使用。管理辦法和具體收費標準由省價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理、民防等行政主管部門(mén)制定并公布。
第六十七條物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)的規劃用途;
(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規定的物品;
(六)制造超過(guò)規定標準的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;
(九)擅自擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛;
(十)破壞或者擅自改變房屋外觀(guān);
(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);
(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應當及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十八條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛生、規劃等行政管理部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。
第六十九條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，符合規劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規和技術(shù)標準，并且依法辦理相關(guān)批準手續。
第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見(jiàn)，并按照規定辦理批準手續。
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第七十一條在國家規定的保修期限內，物業(yè)由建設單位負責保修。保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專(zhuān)有部分的維修責任由該業(yè)主承擔。
第七十二條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
第七十三條物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)維修、養護或者采取防范措施。
物業(yè)共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。
第七十四條住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時(shí)，將首期住宅專(zhuān)項維修資金存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。在國家規定的保修期屆滿(mǎn)后未出售的物業(yè)，由建設單位先行交存住宅專(zhuān)項維修資金。
住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于國家規定的保修期屆滿(mǎn)后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第七十五條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔;其更新和改造按照相關(guān)法律、法規執行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。
本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專(zhuān)項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)管理區域住宅專(zhuān)項維修資金管理。
第七十六條發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進(jìn)行應急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數意見(jiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者相關(guān)業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)復核后進(jìn)行應急處置：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;
(四)樓體單側外立面有脫落危險的;
(五)專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;
(六)危及房屋安全的其他情形。
應急維修費用應當經(jīng)過(guò)審計并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬中按照專(zhuān)有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專(zhuān)項維修資金中列支。
第七十七條住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省相關(guān)規定以及業(yè)主大會(huì )的決定，續籌住宅專(zhuān)項維修資金。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉移登記時(shí)，應當向房地產(chǎn)登記機構提供已足額交存住宅專(zhuān)項維修資金的相關(guān)憑證。
第七十八條業(yè)主委員會(huì )可以向住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)提出申請，將不低于住宅專(zhuān)項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)應當自收到申請之日起五個(gè)工作日內予以辦理。利息計入相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬。
住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)應當將住宅專(zhuān)項維修資金保值增值情況向業(yè)主公開(kāi)，業(yè)主有權查詢(xún)本人的住宅專(zhuān)項維修資金結存情況。
住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)應當根據維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規定，履行維修資金保值增值的責任。具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門(mén)、省財政行政主管部門(mén)自本條例施行之日起一年內制定。
第七十九條 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區，設區的市、縣(市、區)人民政府應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。舊住宅小區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府確定。?
舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。
第八十條 舊住宅小區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準可以建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。
第七章法律責任
第八十一條違反本條例第三十七條規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。
第八十二條違反本條例第四十條第一款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第八十三條違反本條例第四十一條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第八十四條違反本條例第四十八條第一款規定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第八十五條違反本條例第五十一條第一款、第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實(shí)信息的，由縣(市、區)價(jià)格行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第八十六條違反本條例第五十三條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收有關(guān)費用時(shí)向業(yè)主收取手續費等額外費用的，由縣(市、區)價(jià)格行政主管部門(mén)責令限期改正，并退還已收取的費用。
第八十七條有下列行為之一的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款，并可以提請頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)依法降低其資質(zhì)等級直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)：
(一)違反本條例第五十六條第一款規定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定辦理移交手續，或者除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區域前的期間內不維持正常的物業(yè)管理秩序的;
(二)違反本條例第五十七條第二款規定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的。
第八十八條違反本條例第六十二條第三款、第四款規定，建設單位將未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫不優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，或者將多余車(chē)位、車(chē)庫出租給本物業(yè)管理區域外使用人的租賃期限超過(guò)六個(gè)月的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，沒(méi)收違法所得;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
違反本條例第六十二條第三款規定，建設單位對業(yè)主要求承租的車(chē)位、車(chē)庫只售不租的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。
第八十九條違反本條例第六十六條第二款規定，將平時(shí)用作停車(chē)位的人民防空工程不向全體業(yè)主開(kāi)放、出租停車(chē)位的租賃期限超過(guò)三年或者將停車(chē)位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門(mén)責令限期改正，沒(méi)收違法所得;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
第九十條違反本條例第六十七條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由縣級以上地方人民政府規劃、建設、房管、城管、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門(mén)按照各自職責依法查處。
第九十一條縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)以及其他有關(guān)主管部門(mén)的工作人員職權、玩忽職守、，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第九十二條本條例所稱(chēng)住宅共用部分，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
本條例所稱(chēng)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：
(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時(shí)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統計總和計算;
(二)業(yè)主人數按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。
第九十三條本條例自20xx年5月1日起施行。
物業(yè)管理條例6
一、 檢查：
1． 班檢：班長(cháng)依據檢查標準對本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫(xiě)"班檢表"。
2． 巡視檢查(包括夜間查崗)：當職人員應配備有保安隊長(cháng)或是值班隊長(cháng)組成的保安隊伍，根據標準對各保安工作進(jìn)行檢查（每周不少于兩次夜間查崗），主要由保安隊長(cháng)或是值班隊長(cháng)。
3． 周檢、月檢：物業(yè)公司經(jīng)理分別對保安工作進(jìn)行例行周檢、月檢，并分別填寫(xiě)周檢表、月檢表。
4． 訓練季度考核：物業(yè)公司每季度對保安隊進(jìn)行一次訓練考核或會(huì )操比武，填寫(xiě)"訓練考核表"。
二、 不合格服務(wù)的`處理：
1． 輕微不合格服務(wù)的處理： 班檢、日檢、巡視檢查中發(fā)現的問(wèn)題要即行糾正，關(guān)閉處理，處理結果在檢查表中注明，不需另填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"；周檢、月檢分別由管理辦分管員和物業(yè)公司人員填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"。如果輕微不合格集中在某一服務(wù)區域或超出控制標準，要填寫(xiě)"糾正措施報告"。
2． 嚴重不合格服務(wù)的處理： 月檢由物業(yè)公司經(jīng)理填寫(xiě)"糾正措施報告"，并進(jìn)行跟蹤驗證；班檢、日檢、周檢、巡視檢查由管理辦主任制定糾正措施，督促實(shí)施，進(jìn)行驗證。
3． 預防措施： 在檢查中發(fā)現潛在不合格原因，要逐級匯報，調查分析隱患原因，由管理員代表組織制定"預防措施"。
物業(yè)管理條例7
洛陽(yáng)市物業(yè)管理條例，即洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法，經(jīng)20xx年4月21日市政府第9次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，自20xx年6月1日起施行。下面是洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法的全文：
第一條 為實(shí)施《河南省物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《省物業(yè)條例》)，規范物業(yè)管理行為，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。
由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，應當逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第三條 市房產(chǎn)管理部門(mén)負責全市物業(yè)管理的組織、協(xié)調、指導和監督工作。
縣(市)、吉利區房產(chǎn)管理部門(mén)負責本轄區物業(yè)管理工作，接受市房產(chǎn)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導和監督。
建設、規劃、公安、工商、物價(jià)、園林、公用事業(yè)等部門(mén)按照各自職責，共同做好物業(yè)管理區域內的有關(guān)工作。
第四條 開(kāi)發(fā)建設單位在新建物業(yè)時(shí)，應當建設物業(yè)管理配套設施，制定前期物業(yè)管理方案。前期物業(yè)管理方案應當報房產(chǎn)管理部門(mén)備案。物業(yè)建成后，房產(chǎn)管理部門(mén)應當對物業(yè)管理配套設施進(jìn)行驗收。
第五條 建設單位應當按物業(yè)總建筑面積2‰至4‰的比例提供業(yè)主自治監督和物業(yè)管理用房(最低不得少于50平方米)，其費用列入開(kāi)發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。
第六條 業(yè)主的權利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的組成和職責，按《省物業(yè)條例》第二章的規定執行。
新建住宅區入住率未達到50%之前，由開(kāi)發(fā)建設單位代行業(yè)主委員會(huì )的職責。
第七條 業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列材料到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續：
(一)業(yè)主委員會(huì )名稱(chēng)、住所、所轄區域范圍;
(二)業(yè)主委員會(huì )成員名單及有效身份證明;
(三)業(yè)主大會(huì )參加人員及選舉情況;
(四)業(yè)主委員會(huì )章程。
房產(chǎn)管理部門(mén)應當在受理備案之日起15個(gè)工作日內完成審查工作，對符合《省物業(yè)條例》和本辦法規定的，核發(fā)備案證書(shū);對不符合《省物業(yè)條例》和本辦法規定的，書(shū)面通知其依法重新選舉。
第八條 開(kāi)發(fā)建設單位向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)管理權時(shí)，應當同時(shí)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區域規劃圖、竣工總平面圖;
(二)單項工程建筑及結構、設備、綠化工程竣工圖;
(三)地下管網(wǎng)竣工圖;
(四)有關(guān)設施、設備的使用和維修技術(shù)資料;
(五)工程質(zhì)量驗收資料及質(zhì)量保證協(xié)議;
(六)物業(yè)管理區域內房屋、公共服務(wù)配套設施等項目清單及產(chǎn)權歸屬證明;
(七)房屋使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū);
(八)物業(yè)綜合驗收資料;
(九)其他應當移交的資料。
房產(chǎn)管理部門(mén)應當對移交工作進(jìn)行監督、指導。
第九條 物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：
(一)有明確的章程和固定的辦公場(chǎng)所;
(二)有健全的組織管理機構和管理制度，并配備有與企業(yè)資質(zhì)等級相適應的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和經(jīng)濟管理人員;
(三)有符合相應資質(zhì)等級規定的注冊資金;
(四)有符合國家規定的財務(wù)管理制度;
(五)有健全的房屋管理、養護、維修等物業(yè)管理措施。
第十條 實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認證制度和物業(yè)管理人員持證上崗制度。
具備第九條規定條件的物業(yè)管理企業(yè)，應當向房產(chǎn)管理部門(mén)申領(lǐng)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)》，并依法辦理登記注冊手續。
本市以外的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當持資質(zhì)等級證書(shū)和有關(guān)證件到市房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
第十一條 首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)前，由開(kāi)發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主逐一簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應當一致。
業(yè)主委員會(huì )或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，應當與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同的內容應當符合《省物業(yè)條例》第三十三條的規定。
選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當以公開(kāi)招標方式為主，在房產(chǎn)管理部門(mén)指導下進(jìn)行。在一個(gè)物業(yè)管理區域內，應當委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。
物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，應當報房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
第十二條 物業(yè)管理服務(wù)費的收取及標準，按《省物業(yè)條例》第三十六條、第三十七條的規定執行。
物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項特約服務(wù)，服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者使用人協(xié)商確定。
第十三條 凡是實(shí)行物業(yè)管理的區域，供水、供電、燃氣、供曖、通訊等單位應當直接向每一位業(yè)主收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線(xiàn)電視等費用的，應當簽訂代收合同，載明代辦服務(wù)費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。
第十四條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報批手續。
業(yè)主委員會(huì )許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施而收取的'費用，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，存入維修基金帳戶(hù)，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設立單獨帳目，專(zhuān)項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。
第十五條 建設單位未按規定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責令其限期補建。逾期未補建的，應當繳納補建總價(jià)款，由業(yè)主委員會(huì )組織補建;按規劃不能補建的，由建設單位與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商以其他方式等價(jià)補償，并可處以1萬(wàn)元以下罰款。
建設單位未按規定移交物業(yè)管理所需資料的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責令其限期移交，并可處以20xx元以上5000元以下罰款。
第十六條 業(yè)主、使用人違法裝修房屋以及有其他損害公用設施、設備行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)制止，并向有關(guān)主管部門(mén)舉報。建設、規劃、房產(chǎn)等主管部門(mén)可以依法對違法行為人予以行政處罰。
業(yè)主、使用人未按期繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以書(shū)面通知其限期繳納，并可每日按欠繳金額的2‰加收滯納金，合同另有約定的從其約定;經(jīng)催收仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反《省物業(yè)條例》和本辦法規定，有下列行為之一的，業(yè)主委員會(huì )可按合同約定追究其違約責任，房產(chǎn)管理部門(mén)可對其予以警告、責令限期改正、降低其資質(zhì)等級、直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，并可處以20xx元以上1萬(wàn)元以下的罰款：
(一)對房屋及其共用部位和設施、設備維修不及時(shí)的;
(二)管理制度不健全，管理混亂的;
(三)擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用共用場(chǎng)地、綠地，以及改變房地產(chǎn)和公用設施用途的;
(四)不履行物業(yè)管理服務(wù)合同及法律、法規、規章規定義務(wù)的;
(五)未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或者超出資質(zhì)證書(shū)核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的。
第十八條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設單位之間發(fā)生糾紛時(shí)，可以通過(guò)協(xié)商解決或者申請房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行調解，也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
當事人對房產(chǎn)管理部門(mén)的具體行政行為不服的，可依法申請復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出具體行政行為的房產(chǎn)管理部門(mén)申請人民法院強制執行。
第十九條 房產(chǎn)管理部門(mén)及其工作人員未按《省物業(yè)條例》和本辦法履行職責，嚴重影響本行政區域物業(yè)管理的，或者玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究主管人員和其他有關(guān)人員的行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十條本辦法自20xx年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府發(fā)布的《洛陽(yáng)市城市住宅區物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。
物業(yè)管理條例8
物業(yè)爭端常見(jiàn)，而物業(yè)費又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導火索。隨著(zhù)人們權利意識增強，對物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，對于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今后將被明令禁止。
《條例》規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并開(kāi)具發(fā)票。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設施設備日常維修養護，雙方應當簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶(hù)未履行交費義務(wù)，而停止對已交費用戶(hù)和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費用為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)服務(wù)項目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營(yíng);強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷(xiāo)商品;物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn);泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)等。
開(kāi)發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬(wàn)元
本來(lái)是公共綠地，卻被商家占用……一些小區內業(yè)主私搭濫建現象嚴重。肆意占用公共空間，破壞小區環(huán)境，這類(lèi)問(wèn)題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。
《條例》明確規定，開(kāi)發(fā)建設單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區域內的共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在不違反相關(guān)規定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區域內相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )書(shū)面同意并報有關(guān)部門(mén)批準后方可進(jìn)行。
經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用和專(zhuān)項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )約定。
公共區域設車(chē)位應2/3業(yè)主同意
現如今，車(chē)位一位難求，特別是晚上，不少小區的.內外更是被車(chē)輛停得滿(mǎn)滿(mǎn)當當。如何分配車(chē)位，如何保障業(yè)主權益，要不要將小區車(chē)位對外開(kāi)放，是很多小區當下面臨的難題。
《條例》規定，物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的所有權，依據規劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫，屬于業(yè)主共有。
物業(yè)管理區域內的車(chē)位、車(chē)庫，應當提供給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車(chē)位、車(chē)庫有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區域外的單位、個(gè)人。
在停車(chē)位設置中，《條例》規定，利用物業(yè)共有部分設置車(chē)位、車(chē)庫的，應當經(jīng)該物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規劃部門(mén)審核，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。
物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，經(jīng)該物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經(jīng)規劃部門(mén)審核后，可在物業(yè)管理區域內增建車(chē)位、車(chē)庫。
物業(yè)管理條例9
當組織的目標確定后，就需要進(jìn)一步明確為實(shí)現組織目標而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標一旦確定，就應該列出實(shí)現該目標所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開(kāi)發(fā)、維護、使用和考績(jì)制度。
一、錄用
(1)確定錄用原則，中心是滿(mǎn)足首次人力需求和后續補充人力需求。
(2)制定錄用計劃，明確錄用所需人員數量、質(zhì)量、來(lái)源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。
(3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗、健康等條件。
(4)通過(guò)勞動(dòng)部門(mén)、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導招聘錄用計劃。
(5)通過(guò)面談、測驗和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。
二、開(kāi)發(fā)
(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開(kāi)發(fā)公司人員潛力的.戰略意義和戰術(shù)價(jià)值，明確培訓范圍和類(lèi)型。
(2)制定適應公司發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟特點(diǎn)，以短期規劃為主的培訓規劃。
(3)建立培訓組織，統籌培訓工作。
(4)選擇培訓方式，提高培訓效率。
(5)挑選培訓人員，保證培訓質(zhì)量。
(6)開(kāi)展培訓評估，促使培訓良性循環(huán)。
三、維護
(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃。
(2)開(kāi)展工作實(shí)績(jì)評估。
(3)加強安全衛生，保障職工生活。
(4)在建立社會(huì )支撐系統的基礎上，推行社會(huì )保障制度和各種福利措施。
(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動(dòng)。
四、使用
(1)確定使用原則，貫徹德才兼備、重視個(gè)性、揚長(cháng)避短、用事?lián)袢�、適才而用、整體優(yōu)化等要求。
(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動(dòng)效益。
(3)溝通合作、協(xié)調沖突、團結和諧、消除隔閡。
(4)獎勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、懲處違紀、弘揚正氣、鼓舞士氣。
五、考績(jì)
(1)全面、客觀(guān)、審慎地考察每個(gè)員工。
(2)通過(guò)獎勤罰懶，激勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。
(3)發(fā)現人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng )造一個(gè)良好的環(huán)境。
物業(yè)管理條例10
車(chē)位不得“只售不租”
“小區只規劃了地下停車(chē)位，沒(méi)有地面停車(chē)位。要是不買(mǎi)車(chē)位，車(chē)子將來(lái)在小區根本沒(méi)法停車(chē)。以后只能將自己的愛(ài)車(chē)停在附近的馬路邊上了�！边@是太湖新城一高檔小區業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商對擁有產(chǎn)權的車(chē)位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤(pán)在賣(mài)房時(shí)，為了盡快回籠資金，對車(chē)位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無(wú)奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發(fā)了風(fēng)波。
針對這一問(wèn)題，昨天無(wú)錫市物業(yè)管理協(xié)會(huì )負責人表示，剛實(shí)施的新條例給想租車(chē)位的業(yè)主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準執行;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求承租車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購買(mǎi)或者未受贈車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫�！�
“人防”車(chē)位最多租三年
人防工程汽車(chē)泊位問(wèn)題是社會(huì )普遍關(guān)注的。不少停車(chē)位問(wèn)題突出的小區，不得不臨時(shí)將人防工程的停車(chē)位拿出來(lái)出租給業(yè)主。前不久，無(wú)錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱(chēng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)“買(mǎi)房送車(chē)位”的形式，將依法配建的防空地下室以買(mǎi)房贈車(chē)位形式“送”給了業(yè)主。
“開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得人防工程產(chǎn)權的情況下，是無(wú)權這樣做的`。而且按規定防空地下室車(chē)位只能出租，不能出售或變相出售�！毕嚓P(guān)人士解釋說(shuō)，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時(shí)和遭遇突發(fā)災害時(shí)的保命工程，國家有著(zhù)非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設施。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有贈送車(chē)位的權利。
現實(shí)生活中，有些開(kāi)發(fā)商為回籠資金，硬性規定停車(chē)位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開(kāi)發(fā)商“逼”業(yè)主簽長(cháng)期租賃合同，新條例要求，人防工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。租賃期限超過(guò)3年且逾期不改正的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。
路面停車(chē)位收益歸業(yè)主
有關(guān)小區停車(chē)收益的歸屬，在錫城從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)爭論。在不少業(yè)主看來(lái)，根據物權法的相關(guān)規定，小區公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車(chē)位是屬于小區業(yè)主共同所有，那么停車(chē)收益，也理應歸業(yè)主所有。這一爭論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。
這次新條例規定，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。相關(guān)人士解釋說(shuō)，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車(chē)收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應該對這部分停車(chē)位的收益進(jìn)行單獨建賬，并附有公示的義務(wù)。也就是說(shuō)，業(yè)主對這筆“公共財務(wù)”收支享有知情權。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì )，由業(yè)委會(huì )出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應積極配合。業(yè)委會(huì )應該將收支情況向業(yè)主大會(huì )匯報。
車(chē)子被劃傷物業(yè)可免責
家住北塘區一老小區的市民反映，稱(chēng)他的車(chē)子停在小區收費停車(chē)位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時(shí)，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費，而且地上停車(chē)位的費用每月也是按時(shí)繳納的，那么物管就有保障業(yè)主車(chē)輛安全的責任。
“愛(ài)車(chē)被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時(shí)接到的投訴也比較多�！毕嚓P(guān)人士表示，包括車(chē)子劃傷、電瓶車(chē)在小區內被盜在內的個(gè)人財產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業(yè)主對停放的車(chē)輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負責人告訴記者，車(chē)子劃傷了物業(yè)可免責，這聽(tīng)上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費是維護小區公共設備，停車(chē)費是停車(chē)位的使用費。并不是業(yè)主交了停車(chē)費，就像交了保險，物業(yè)公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業(yè)公司對業(yè)主的車(chē)輛沒(méi)有保管的義務(wù)。
物業(yè)管理條例11
通過(guò)對《秦皇島市物業(yè)管理條例》的學(xué)習，有如下心得：
一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。
業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權�！稐l例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會(huì )上的投票權數的界定;《條例》規定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會(huì )討論和決定，業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成。。
二、進(jìn)一步規范和明確了物業(yè)收費
物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業(yè)主受傳統的福利性管理影響較深，不愿交管理費;還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長(cháng)期閑置，給物業(yè)費的收取帶來(lái)困難。二是收費行為不規范�！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！稐l例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的.服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成;根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國家和秦皇島市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的規定協(xié)商確定，隨著(zhù)我市物業(yè)管理收費等級標準的出臺更規范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)收費行為。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的行為，將受到業(yè)主委員會(huì )和法律的監督。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
物業(yè)管理條例12
《物業(yè)管理條例》于20xx年9月1日起正式施行，標志著(zhù)我國的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規范化發(fā)展的新時(shí)期�！稐l例》的頒布對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的深遠意義，明確了物業(yè)管理活動(dòng)中各相關(guān)主體之間的權利、義務(wù)、職責，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了堅實(shí)的法律依據。對比《條例》實(shí)施前后，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的根本性轉變，具體體現在以下幾點(diǎn)：
一、明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。
業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權�！稐l例》頒布前由于缺乏對業(yè)主委員會(huì )的有效制約和監督機制，民主協(xié)商和平衡機制不能夠充分體現。
在不少住宅區，業(yè)主大會(huì )只是名義上的權力機構，業(yè)主委員會(huì )實(shí)際上集決策和執行的職能于一身，少數業(yè)主控制物業(yè)管理的決定權，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益凌駕于業(yè)主共同利益之上，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益，導致矛盾產(chǎn)生。因此，《條例》確立了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )并存，業(yè)主大會(huì )決策、業(yè)主委員會(huì )執行的制度。
規定物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，可以在業(yè)主大會(huì )的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的決定必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )2/3業(yè)主同意才能作出。與以往相比較明確了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的權利和義務(wù)；規范了業(yè)主大會(huì )決策程序；給業(yè)主委員會(huì )定位并明確其職責；約束了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)；確定了業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員之間的關(guān)系。從而建立了業(yè)主決策機構和執行機構分離的管理模式。維護了大多數業(yè)主的合法權益，促進(jìn)了物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展。
二、規范了物業(yè)管理收費。
物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業(yè)主受傳統的福利性管理影響較深，不愿交管理費；還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長(cháng)期閑置，給物業(yè)費的收取帶來(lái)困難。
二是收費行為不規范。雖然國家計委、建設部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規定。但是有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權益，巧立名目，多收費，少服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量與收費標準不相符，由此造成了很多的糾紛�！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
《條例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成；根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)。與《條例》頒布前比較一是物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；
二是充分考慮不同類(lèi)型、性質(zhì)、特點(diǎn)的物業(yè)，不同的服務(wù)對象以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求也不同，其物業(yè)管理費用的收取標準也不相同。
三是費用與服務(wù)水平相適應，以物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，確定不同的收費標準；同時(shí)，針對業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)管理費，影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的問(wèn)題《條例》規定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設公司交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規定保障了物業(yè)管理企業(yè)的.正�；顒�(dòng)，維護了全體業(yè)主的合法權益。
三、規范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。
相當一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運作上受到制約，缺少獨立性和經(jīng)營(yíng)自主性，影響專(zhuān)業(yè)化水平的提高；有些開(kāi)發(fā)項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問(wèn)題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設施不完善，有的開(kāi)發(fā)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續的管理工作帶來(lái)重大困難。當住宅出現質(zhì)量問(wèn)題或住區環(huán)境問(wèn)題時(shí)，由于建設和管理職責不清，一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權責不清，會(huì )產(chǎn)生很多的混淆，使問(wèn)題難以解決。
為了加強開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理的銜接，加強對建設單位的監督《條例》規定，建設單位要在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。同時(shí)對于違反上述規定的《條例》制定了一系列的處罰措施，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款；不移交有關(guān)資料的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期仍不移交有關(guān)材料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷局面，明確了開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制的形成。
四、施行了職業(yè)資格管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)。
隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續穩定的增長(cháng)，人們居住的硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問(wèn)題基本解決后，自然會(huì )對居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。這就對現有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識和管理水平提出了新的挑戰。但在現實(shí)中受傳統觀(guān)念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理卻沒(méi)有全面的認識，對物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有準確的定位，很多人都認為物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理的主要內容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)，不需要高素質(zhì)的人才。
也正是受這些認識左右，在許多小區還保留著(zhù)房管所那個(gè)年代管理員的遺風(fēng)，物業(yè)管理從業(yè)人員普遍學(xué)歷低、年紀大、缺少服務(wù)意識，沒(méi)有把企業(yè)放在市場(chǎng)經(jīng)濟中，位子顛倒，擺不正與業(yè)主的關(guān)系，依然用計劃經(jīng)濟的傳統管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對廣大業(yè)主全心全意的服務(wù)意識，意識不到責任感、緊迫性危機感；只注重管理，甚至說(shuō)一不二，缺乏“用戶(hù)至上，用戶(hù)就是上帝”的服務(wù)觀(guān)念和平等對待業(yè)主的原則；在管理服務(wù)內容上，只是“掃掃地、看看門(mén)、收收費”等，缺乏“精益求精”和為用戶(hù)提供多方面的、綜合性的服務(wù)精神。實(shí)際上，物業(yè)管理不是傳統的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環(huán)境建設。物業(yè)管理是一項專(zhuān)業(yè)性很強的行業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò )等先進(jìn)科技，也需要現代化的企業(yè)管理。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新科技的迅速發(fā)展，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，只有熟悉社會(huì )、經(jīng)濟的基本法律、法規和政策，掌握現代化的信息收集技術(shù)，能及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設施維修養護技能，擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人員，具有先進(jìn)的物業(yè)管理工具及設備，建立科學(xué)、規范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè)，才有能力提供相應的物業(yè)管理服務(wù)。
在物業(yè)管理中引入諸多高新科技的設施設備，已經(jīng)是大勢所趨。如果物業(yè)管理人員服務(wù)意識差、管理水平低，觀(guān)念不及時(shí)更新，這樣的企業(yè)在今后市場(chǎng)競爭中將不可避免的被淘汰出局。行業(yè)要發(fā)展需要技術(shù)進(jìn)步和人員素質(zhì)的提高，因此，《條例》對推動(dòng)物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和管理服務(wù)水平，加強物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員管理，都有詳細的規定，國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平；從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書(shū)制度，是貫徹中央部署，規范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)的需要。當前，我國物業(yè)管理行業(yè)尚處在起步階段，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)，根據物業(yè)管理行業(yè)這一特殊性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，只有具備扎實(shí)的物業(yè)管理知識和良好的實(shí)踐經(jīng)驗，具備較強的經(jīng)營(yíng)能力，才能保證物業(yè)的正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險并提高企業(yè)的自身效益。而且，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時(shí)掌握新技術(shù)、新方法。
對物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格認證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職人員帶來(lái)壓力，促進(jìn)他們不斷更新知識和增強技能，有利于建設一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專(zhuān)業(yè)人員隊伍，推動(dòng)物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續性發(fā)展。
五、施行了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度，規范物業(yè)管理市場(chǎng)。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，是一種以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟組織，實(shí)質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共的性質(zhì)。在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權，以維護全體業(yè)主的利益和社會(huì )公共利益。物業(yè)管理企業(yè)具有與業(yè)主長(cháng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。目前，部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門(mén)或單位后勤管理部門(mén)轉制而來(lái)，服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系沒(méi)有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特性被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過(guò)度追求利潤，不按照合同約定的服務(wù)，收費與服務(wù)不符。一些物業(yè)管理公司對于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營(yíng)，但僅僅是一種翻牌公司，與原來(lái)的房管所毫無(wú)兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅妨礙住戶(hù)正常的生活和不利于延長(cháng)物業(yè)的使用壽命，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽(yù)和發(fā)展前途。因此，有必要物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準入和清出制度，為了有利于整頓和規范物業(yè)管理市場(chǎng)，實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度�！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的條件作出了嚴格的限制，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要具備法人資格，還要具備相應的資質(zhì)資格，條例規定，國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，實(shí)行資質(zhì)管理制度，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。規范了企業(yè)行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，凈化了物業(yè)管理市場(chǎng)，使物業(yè)管理行業(yè)踏上良性發(fā)展的軌道。
六、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區關(guān)系。
社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會(huì )在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個(gè)方面，都存在著(zhù)根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會(huì )是代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。
他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區建設，尤其在社區服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì )、社區委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng )造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區委員會(huì )的認識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規定，在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受監督。住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。要努力創(chuàng )建物業(yè)管理與社區建設良性互動(dòng)的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )共同努力，只有物業(yè)管理與社區建設共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng )造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化居住環(huán)境。
七、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位關(guān)系。
長(cháng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費無(wú)償地轉嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費用的不合理現象。而代收代繳費用的過(guò)程中，又存在著(zhù)總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費標準的方法，讓用戶(hù)承擔。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費標準的做法又違反了國家價(jià)格法的有關(guān)規定，屬于亂收費的范疇。
這樣就使得這些費用沒(méi)有辦法落實(shí)，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負擔。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來(lái)行使合同的權利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場(chǎng)規律直接提供服務(wù)與收費。向業(yè)主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的權利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費用，也沒(méi)有權利向業(yè)主收取這些費用。費用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費，會(huì )導致交易成本增高，對當事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。
如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費用，可以節省當事人的時(shí)間和金錢(qián)，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權益，針對目前物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場(chǎng)規律做出了規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著(zhù)自來(lái)水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權益。
八、建立住房維修資金制度。
住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統一建設，住房產(chǎn)權屬政府或單位所有。住房維修養護責任由政府或單位承擔，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不能夠維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或單位負擔。政府和單位背負上了維修費補貼的沉重包袱。
同時(shí)，維修資金缺乏，大量公房得不到及時(shí)保養和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶(hù)的居住安全。隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，取消了福利住房分配制度，房屋的權屬發(fā)生了根本性質(zhì)的改變。新建商品房由個(gè)人出資購買(mǎi)，產(chǎn)權歸個(gè)人所有，原有公有住房也通過(guò)房改的辦法，將產(chǎn)權出售給個(gè)人。隨著(zhù)房屋權屬逐步向個(gè)人化轉變，住房產(chǎn)權多元化格局逐漸形成，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個(gè)人來(lái)承擔。因此，建設部和財政部1998年11月聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）規定商品房和公有住房出售后，都應當建立維修基金。但是，有的開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專(zhuān)項維修資金挪做它用，使住宅區的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了業(yè)主的權益，造成了十分惡劣的影響。
同時(shí)，由于長(cháng)期受傳統公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對專(zhuān)項維修資金認識不足，不愿意交納專(zhuān)項維修資金，錯誤的認為這無(wú)形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待；有的業(yè)主認為，既然交納了物業(yè)管理費，住宅區的共用部位共用設施設備的維修養護就應該由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔。實(shí)際上，購房款是一次性交納的購買(mǎi)房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專(zhuān)項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
同時(shí)規定：專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。針對專(zhuān)項維修資金挪用的問(wèn)題《條例》規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收非法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。住宅共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會(huì )穩定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
物業(yè)管理條例13
第一章總則
第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監督管理活動(dòng)。
第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。
第五條省人民政府建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
設區的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者建設行政主管部門(mén)(以下統稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))，負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
城管執法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、財政、民政、價(jià)格、公安、城鄉規劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。
社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區、商業(yè)區、工礦區及機關(guān)、學(xué)校、醫院等實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
鼓勵采用節能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節物業(yè)管理區域
第八條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。
分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。
第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書(shū)、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。
物業(yè)主管部門(mén)應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
第十條物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門(mén)按照本條例的規定重新進(jìn)行劃分登記，但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積且已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。
第二節配套建筑與設施設備
第十一條物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。
物業(yè)管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。
第十二條物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定：
(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;
(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。
業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。
第十三條住宅小區內城管執法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會(huì )用房，應當按照規劃要求進(jìn)行配套建設。
住宅小區內按照規劃配套建設的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來(lái)源應當在項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中載明。
第十四條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
第十五條物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定屬于建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。
第十六條住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的各類(lèi)建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開(kāi)發(fā)費)，并根據公用事業(yè)價(jià)格改革和調整情況逐步核減，交由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專(zhuān)項用于住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的投資建設。住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備歸專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)和計量裝置。
第十七條本條例實(shí)施前建設的住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。
第十八條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù)，保證服務(wù)質(zhì)量。
各級人民政府和有關(guān)主管部門(mén)應當加強對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監督管理，督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設和維護管理義務(wù)。
第十九條物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。
第二十條城鄉規劃、建設行政主管部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。
第三節前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第二十一條建設單位應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)十日前，持招標公告或者投標邀請書(shū)、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門(mén)備案。
第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監督。
第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內容。
前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。
第二十四條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：
(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶(hù)計量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;
(三)小區用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，并安裝分戶(hù)計量裝置;
(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和供熱分戶(hù)控制裝置;
(五)電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;
(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設施建設;
(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環(huán)境衛生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設施建設;
(九)按照規劃要求完成綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置;
(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
(十一)法律、法規規定的其他條件。
建設單位應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅小區進(jìn)行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉規劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門(mén)的監管，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理綜合驗收備案手續。
第二十五條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第二十六條建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第二十七條建設單位應當在物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
鼓勵建設單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。
第三章業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )
第一節業(yè)主大會(huì )籌備組
第二十八條房屋的所有權人為業(yè)主。
建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時(shí)報告物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：
(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;
(二)業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上;
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上。
第二十九條符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。
籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公告。
第三十條籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;
(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第二節業(yè)主大會(huì )
第三十一條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )職責。
第三十二條業(yè)主大會(huì )履行下列職責：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(三)監督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的`決定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金);
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)決定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。
第三十三條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：
(一)按照業(yè)主戶(hù)數計算的，一戶(hù)計算為一票;建設單位未售出的專(zhuān)有部分，計算為一票;
(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。
業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
第三十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。
不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時(shí)管理規約規定。
第三十五條物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。
第三十六條業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )負責召集，每年至少召開(kāi)一次。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
第三節業(yè)主委員會(huì )
第三十七條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，業(yè)主委員會(huì )依照國家有關(guān)法律、法規和業(yè)主大會(huì )的授權開(kāi)展活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：
(一)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監督管理規約的實(shí)施;
(六)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第三十八條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。
執行委員負責業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區居民委員會(huì )任職。
第三十九條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議;
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)管理規約;
(四)業(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況;
(五)法律、法規規定的其他資料。
物業(yè)主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。
業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內書(shū)面告知物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
第四十條業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定及議事規則召開(kāi)會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會(huì )派人參加會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。
業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出決定之日起三日內，將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。
第四十一條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將業(yè)主委員會(huì )印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì );不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協(xié)調督促其移交。
第四十二條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：
(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求的;
(二)拒不履行委員職責的;
(三)業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;
(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的;
(五)因其他原因不適合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
第四十三條業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及執行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會(huì )決定。
第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理
第一節一般規定
第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約的規定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規劃規定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛生規定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )、飼養動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;
(九)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )發(fā)現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門(mén)。
第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)。
業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。
業(yè)主應當按照垃圾分類(lèi)收集的有關(guān)規定傾倒垃圾。
第四十六條業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主不得違反法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約，將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當向業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )提出書(shū)面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續。
第二節住宅物業(yè)的裝飾裝修
第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續;按照規定需要報有關(guān)部門(mén)批準的，應當依法辦理批準手續。
業(yè)主拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權按照管理規約或者臨時(shí)管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。
第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容：
(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內容和實(shí)施期限;
(二)允許施工的時(shí)間;
(三)廢棄物的清運與處置;
(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項;
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責任;
(八)其他需要約定的事項。
第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當告知相鄰業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。
第三節車(chē)庫與車(chē)位的使用
第五十條車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車(chē)庫租賃費的標準按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。
物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用;車(chē)庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。
第五十一條占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮車(chē)庫租賃費的價(jià)格等因素確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。
第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )和城鄉規劃主管部門(mén)同意的情況下，建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。
利用地下空間建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。
第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區域內停放汽車(chē)的，應當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車(chē)位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。
業(yè)主對汽車(chē)有看管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第四節業(yè)主自治管理
第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費;
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第五十六條管理規約、臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。
管理規約、臨時(shí)管理規約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì )督促其交納，并可以在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置予以公示。
第五十七條提倡業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以協(xié)助。
業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì )決定;未作決定的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務(wù)費。
第五十八條業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置書(shū)面公告專(zhuān)項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務(wù)費的收支情況予以公告。
第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第一節物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的能力。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。
第六十二條物業(yè)主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。
第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無(wú)償服務(wù)。
第二節行業(yè)自律
第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)主管部門(mén)的指導下，建立行業(yè)自律組織，規范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。
第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規定，制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門(mén)建立健全信用檔案。
第六章物業(yè)服務(wù)
第一節物業(yè)服務(wù)內容與合同
第六十六條物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：
(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區域環(huán)境衛生的維護;
(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)管理事項。
第六十七條業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內，向物業(yè)主管部門(mén)備案。
第六十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應當依據合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。
物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;
(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;
(四)清算預收、代收的有關(guān)費用;
(五)法律、法規規定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。
第二節物業(yè)服務(wù)收費
第六十九條物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)，根據住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況等，制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì )公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。
第七十條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。
第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
物業(yè)交付后長(cháng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標準應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費。
第七十三條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。
第七章物業(yè)的維護
第一節建設單位的保修責任
第七十四條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。
第七十五條新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設單位購買(mǎi)了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
通過(guò)住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。
第七十六條建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第七十七條物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門(mén)應當將與分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。
第七十八條物業(yè)主管部門(mén)應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)制定。
第二節專(zhuān)有部分的維護
第七十九條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的養護、維修，由業(yè)主負責。
業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)養護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。
第八十條業(yè)主長(cháng)期空置物業(yè)時(shí)，應當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)有部分的養護、維修、管理等事項進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。
第三節共用部位及共用設施設備的維護
第八十一條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。
共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
電梯、區域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養。
第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專(zhuān)項維修資金存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規定執行。
其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專(zhuān)項維修資金。
第四節專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護
第八十三條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當承擔分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí)，業(yè)主應當予以配合。
第八十四條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。
第八章社區物業(yè)管理與舊住宅區物業(yè)管理
第一節社區物業(yè)管理
第八十五條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的有關(guān)工作。
第八十六條物業(yè)管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環(huán)境保護等部門(mén)應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。
第八十七條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執法、物業(yè)管理等部門(mén)參加。
聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調下列事項：
(一)業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題;
(三)物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區居民委員會(huì )或者聯(lián)席會(huì )議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第八十九條有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理區域內開(kāi)展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當給予協(xié)助、配合。
第二節舊住宅區物業(yè)管理
第九十條設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區，應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。
舊住宅區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。
舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開(kāi)發(fā)項目設施不配套等遺留問(wèn)題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備改造應當達到分戶(hù)計量、分戶(hù)控制條件，其建設支出由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。
第九十一條舊住宅區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規定建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。
改造整治前由相關(guān)部門(mén)、單位承擔的環(huán)衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。
第九十二條舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì )成立前的物業(yè)管理，由社區居民委員會(huì )組織實(shí)施。
第九十三條未建立專(zhuān)項維修資金制度的舊住宅區，業(yè)主應當按照國家和省有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專(zhuān)項維修資金。有車(chē)位場(chǎng)地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金。
第九章法律責任
第九十四條違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。
第九十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門(mén)予以處罰：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續、履行相應義務(wù)的，處以五萬(wàn)元以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū);
(三)建設單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。
第九十六條違反本條例規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當承擔相應的賠償責任。
第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以?xún)汕г陨弦蝗f(wàn)元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
第九十八條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第九十九條物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見(jiàn)的;
(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進(jìn)行監管的;
(三)未按照本條例規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的;
(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專(zhuān)項維修資金的;
(五)未按照本條例規定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議的;
(六)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時(shí)作出處理的;
(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。
第十章附則
第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規定執行。
第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。
物業(yè)管理基本原則
(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。
(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。
(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。
(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。
(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。
物業(yè)管理條例14
金秋收獲的季節，在這令人心曠神怡的時(shí)節，《浙江省物業(yè)管理條例》頒布并將于20xx年10月1日起在全省施行，這讓全省人民感到歡欣鼓舞，心潮澎湃。結合本條例的學(xué)習，我們上海巨星物業(yè)有限公司嘉善分公司在進(jìn)駐“時(shí)博匯——新上海休閑街”兩年多時(shí)間的物業(yè)管理，思緒萬(wàn)千，由感如下：
一、從宏觀(guān)論之，現代意義的物業(yè)管理是隨改革開(kāi)放的不斷深化。
市場(chǎng)經(jīng)濟日趨活躍，城市建設事業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的興起和房管體制改革步伐的加快，這種集高度統一管理、全方位多層次服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體，寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中的服務(wù)管理行業(yè)，在認清物業(yè)管理性質(zhì)及其重要性后，隨之開(kāi)拓市場(chǎng)，發(fā)展內需，便是企業(yè)自下而上優(yōu)劣的關(guān)鍵所在。
我們上海巨星物業(yè)有限公司是所屬上海靜安置業(yè)集團(原上海市靜安區房地產(chǎn)管理局)物業(yè)管理的龍頭企業(yè)，自1997年成立至今，集物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的運作經(jīng)驗，公司現有高中級管理人才與一般員工1000余名，具有商務(wù)、酒樓，商品房、多高層住宅及別墅小區管理經(jīng)驗及擁有200多萬(wàn)平方米管理面積，其區域輻射于浙江、江蘇、山東等地，同時(shí)每年通過(guò)英國SGS公司的ISO9001國際質(zhì)量認證管理體系和ISO14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的復證，從而確保各委托單位的服務(wù)質(zhì)量，以至在社會(huì )上達到品牌效應的聲譽(yù)，也因此我公司于20xx年7月受嘉善中天置業(yè)集團的'委托介入嘉善時(shí)博匯——新上海休閑街的物業(yè)管理，這在當時(shí)嘉善物業(yè)管理市場(chǎng)上是屈指可數的。從兩年多的實(shí)踐認知，物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續和完善，良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立發(fā)展商的形象，加快其市場(chǎng)銷(xiāo)售的進(jìn)度，有利于投資者的利益，達到保值增值的目的，特別是時(shí)博匯國慶、春節兩次盛大的促銷(xiāo)，極大地提升了時(shí)博匯的知名度，其社會(huì )效應在嘉善及周邊地區的百姓家喻戶(hù)曉，同時(shí)我巨星物業(yè)管理在嘉善地區擴大了影響，實(shí)現了雙贏(yíng)互利的目的，令人信心倍增。
二、就我國物業(yè)管理行業(yè)而言，未來(lái)數年將是高速發(fā)展的黃金時(shí)期。
在行業(yè)激烈競爭的新形勢下，物業(yè)管理企業(yè)要創(chuàng )造品牌，開(kāi)拓市場(chǎng)，完成高附加值的目標，其必須要擁有一支綜合素質(zhì)優(yōu)良、不同結構層次的隊伍，在很大程度上要靠職業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導與一支高科技含量及高素質(zhì)人才的配合，隨之形成職業(yè)團隊，在市場(chǎng)上拼搏。所以我公司特別注重管理層人員的業(yè)務(wù)建設，著(zhù)重對職業(yè)經(jīng)理的培訓，根據所委托單位的不同階段的管理需求，及時(shí)調整、配備、充實(shí)管理隊伍，以體現長(cháng)效管理的特征優(yōu)勢，使其物業(yè)管理永久處于不敗之地，讓物業(yè)社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化管理得以實(shí)現。
三、物業(yè)管理是一個(gè)典型的以人力資源及智力輸出為特征，并以人性化服務(wù)模式、技能與方法持續創(chuàng )新的服務(wù)行業(yè)。
在依據物業(yè)管理委托合同對受委托物業(yè)實(shí)施管理的過(guò)程中，其必須履行管理企業(yè)的權利和義務(wù)并依據物業(yè)管理委托合同及相關(guān)規定收取物業(yè)管理費，有權制止犯規行為，并要求當地房地產(chǎn)部門(mén)及相關(guān)街道、里委指導監督、協(xié)助管理。目前，物業(yè)管理這一新興的與千家萬(wàn)戶(hù)密切相關(guān)的行業(yè)，已得到政府、房地產(chǎn)人士高度重視，引起廣大人民群眾極大的關(guān)注和歡迎，特別是這次《浙江省物業(yè)管理條例》的頒布、施行，有力地證實(shí)，政府部門(mén)對加強物業(yè)管理，提高到安邦興國創(chuàng )建和諧社區的重要性上認識，并要求加大宣傳力度，以此深入人心達到人人關(guān)注物業(yè)管理，人人尊重物業(yè)服務(wù)的思想理念。
綜上所述，隨著(zhù)市場(chǎng)化、社會(huì )化物業(yè)管理的拓展，廣大市民百姓物業(yè)管理意識的加強，有《浙江省物業(yè)管理條例》的規矩方圓，我們嘉善的物業(yè)管理在縣政府、縣房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導指引下，我們巨星員工深信時(shí)博匯的業(yè)主足以開(kāi)啟明智、領(lǐng)潮頭之先行，配合我們物業(yè)管理更上一層樓，并給廣大業(yè)主帶來(lái)更大的經(jīng)濟效應;同時(shí)愿我們巨星物業(yè)在嘉善擁有更多的合作伙伴，更為廣闊的天地。
物業(yè)管理條例15
第一章 總則
第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過(guò)自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理工作。
第四條 物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，實(shí)現社會(huì )效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相統一。
第五條 縣(市)、區人民政府(含濟南高新區管委會(huì ))應當建立完善物業(yè)管理工作的監督管理體制和矛盾糾紛調處機制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問(wèn)題。
第六條 市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市住房保障管理部門(mén))負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
各縣(市)、區(含濟南高新區)住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)縣(市)、區住房保障管理部門(mén))負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。城鄉建設、城管執法、公安、市政公用、質(zhì)監、經(jīng)濟和信息化、物價(jià)等部門(mén)依據各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監督管理工作。
第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆選舉工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，組織召開(kāi)物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議，調解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。
社區居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理。
第二章 物業(yè)交付與前期管理
第八條 新建物業(yè)銷(xiāo)售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬(wàn)平方米以下的、非住宅項目一萬(wàn)平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約等資料報市、縣(市)住房保障管理部門(mén)備案。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當使用市住房保障管理部門(mén)制定的前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規約示范文本。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可申請或者現售備案時(shí)，應當提交經(jīng)住房保障管理部門(mén)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約。
第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷(xiāo)售合同約定的內容，同時(shí)應當將臨時(shí)管理規約向買(mǎi)受人明示，由買(mǎi)受人予以書(shū)面承諾。
第十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應當按照國家有關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備及物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行檢查和驗收，形成書(shū)面查驗記錄并加蓋公章予以確認。
現場(chǎng)查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備不符合約定或者規定的情形，書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗。
物業(yè)承接查驗記錄應當作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。
第十二條 物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
(四)業(yè)主名冊；
(五)其他應當移交的資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
第十三條 物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動(dòng)，不得擅自改變用途。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當將物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記，住房保障管理部門(mén)應當在房屋權屬登記簿上予以記載。
物業(yè)服務(wù)用房應當按下列規定配置：
(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
(二)應當滿(mǎn)足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。
第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交手續，并協(xié)助買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第十五條 物業(yè)在保修期之內出現質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責保修。
新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿(mǎn)后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應當及時(shí)退還。
物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實(shí)施辦法由市住房保障管理部門(mén)、市城鄉建設部門(mén)制定。
第三章 業(yè)主自治管理
第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區域內，全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，對物業(yè)管理區域內共有部分實(shí)施管理。
物業(yè)管理區域的劃分，應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域；住宅區域與非住宅區域原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區域。
第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組建業(yè)主大會(huì )籌備組：
(一)業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；
(二)業(yè)主入住戶(hù)數比例達到百分之五十以上的；
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上的。
籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )工作人員組成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以派員參加。
籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織推薦產(chǎn)生。
籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內公示。
第十八條 籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；
(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件和選舉辦法；(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
第十九條 籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，表決通過(guò)業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì )。
第二十條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )應當按照議事規則定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
業(yè)主委員會(huì )不按規定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第二十一條 業(yè)主大會(huì )依法履行下列職責：
(一)制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約；
(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；
(三)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
(五)籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金；
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
(七)決定物業(yè)管理區域內的其他事項。
業(yè)主大會(huì )決定前款所列事項可以采取會(huì )議表決、書(shū)面征求意見(jiàn)表決或者通過(guò)市住房保障管理部門(mén)設立的電子投票系統進(jìn)行表決。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )每屆任期不超過(guò)五年，委員可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì )委員名單應當在物業(yè)管理區域內進(jìn)行公示，公示期十天。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì )應當自公示期滿(mǎn)之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選主任、副主任和執行委員。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì )應當在首次會(huì )議后，持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府簽署的意見(jiàn)書(shū)及下列資料向縣(市)、區住房保障管理部門(mén)備案：
(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議；
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則；
(三)管理規約；
(四)業(yè)主委員會(huì )委員基本情況和聯(lián)系方式；
(五)籌備組關(guān)于召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )的情況。
備案內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書(shū)面告知街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和縣(市)、區住房保障管理部門(mén)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：
(一)執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議；
(二)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )；
(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(五)組織并監督管理規約的實(shí)施；
(六)組織和監督物業(yè)專(zhuān)項維修資金的籌集、續籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；
(七)按照業(yè)主大會(huì )決議，監督管理本物業(yè)管理區域內的公共收益；
(八)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
(九)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
(十)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，會(huì )議內容應當記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議作出的決定，應當由參會(huì )委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區域內公示。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：
(一)拒不履行委員職責的；
(二)業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的；
(三)搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的；
(四)因其他原因不適合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的`。
業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會(huì )。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)九十日前，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )換屆改選。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì )的，或者業(yè)主委員會(huì )任期內委員人數不足總數的二分之一時(shí)，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導組織換屆改選。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。
第二十九條業(yè)主大會(huì )未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決重大事項。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法取得資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應當實(shí)行項目經(jīng)理責任制。項目經(jīng)理信息應當在物業(yè)管理區域內向業(yè)主公示。
從事物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應當具備相應從業(yè)資格。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應當依法向公安機關(guān)辦理備案手續。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：
(一)管理和維護物業(yè)共用部位及共用設施設備；
(二)養護公共區域綠化；
(三)維護公共區域環(huán)境衛生；
(四)維護公共區域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區域安全防范等事項；
(五)對物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行勸阻、制止、報告；
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；
(七)保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；
(八)其他約定的物業(yè)服務(wù)事項。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內，到物業(yè)所在地縣(市)、區住房保障管理部門(mén)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應當遵守下列規定：
(一)遵守有關(guān)法律、法規和規章的規定；
(二)符合國家、省、市規定的技術(shù)標準和操作規范；
(三)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)；
(四)制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度；
(五)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；
(六)將物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準及收費標準在物業(yè)管理區域內長(cháng)期公示；
(七)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。具體辦法由市物價(jià)部門(mén)、市住房保障管理部門(mén)制定。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，拒不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。
第三十八條 住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應當繳納的費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據合同約定期限書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續；任何一方提出終止的，應當提前六十日通知對方。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)后決定不再為該物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的，應當按合同約定期限書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )；無(wú)業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務(wù)。
第四十條 業(yè)主大會(huì )決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)，并在物業(yè)管理區域內公示。
第四十一條 合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；
(二)移交物業(yè)服務(wù)用房；
(三)結算預收、代收的有關(guān)費用；
(四)法律、法規規定的其他事項。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止服務(wù)。
經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區域內不得有下列行為：
(一)擅自改建、占用共用部位、共用設施設備；
(二)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地；
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
(四)損壞房屋承重結構；
(五)違章搭建建筑物和構筑物；
(六)擅自改變房屋用途；
(七)隨意傾倒垃圾、污物；
(八)法律、法規禁止的其他行為。
第四十四條 物業(yè)管理區域內，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實(shí)施賭博、利用迷信活動(dòng)等危害社會(huì )的行為；不得違反規定飼養動(dòng)物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開(kāi)工前，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。
業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應當給予配合。
第四十六條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后，業(yè)主所有的房屋、車(chē)位等專(zhuān)有部分的維修、更新由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。
第四十七條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。
物業(yè)共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時(shí)修復，并對造成的損失承擔賠償責任。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當健全物業(yè)共用部位、共用設施設備管理養護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護，并做好記錄。
電梯、鍋爐等特種設備和自動(dòng)消防設施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養，并明確各方安全管理責任。
第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，對物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備和相關(guān)管線(xiàn)依法承擔維修、更新責任。
第五十條 物業(yè)管理區域內有兩戶(hù)以上業(yè)主的，應當建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。
第五十一條 住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金存入商品住宅維修資金專(zhuān)戶(hù)，尚未交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金的房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在辦理房屋產(chǎn)權初始登記時(shí)一次性交存。
公有住房售房單位應當按照有關(guān)規定從售房款中提取物業(yè)專(zhuān)項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專(zhuān)戶(hù)。
第五十二條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，應當由相關(guān)業(yè)主表決通過(guò)。
有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：
(一)屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )核實(shí)的；
(二)電梯運行存在安全隱患的；
(三)消防設施出現故障，公安機關(guān)消防機構下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書(shū)的。
按應急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應當在物業(yè)管理區域內向業(yè)主公示。
第五十三條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，業(yè)主委員會(huì )應當組織相關(guān)業(yè)主續交或者補交。業(yè)主未續交、補交物業(yè)專(zhuān)項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主應當共同承擔維修責任。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門(mén)、市財政部門(mén)制定。
第五十四條 物業(yè)管理區域內的車(chē)庫(含共用車(chē)庫車(chē)位和專(zhuān)用車(chē)庫)應當通過(guò)出售或者租賃形式，優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需要。共用車(chē)庫車(chē)位租賃費的標準按照物價(jià)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)確定。
在滿(mǎn)足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將車(chē)庫對外出租，但租賃期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。
第五十五條 因規劃建設車(chē)庫不足，業(yè)主大會(huì )可以決定占用物業(yè)管理區域內共有道路或者其他場(chǎng)地設置停車(chē)泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。
利用停車(chē)泊位停車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。
第五十六條 業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區域內的道路、綠地或者其他共有場(chǎng)地停放車(chē)輛。
第五十七條 未確定停車(chē)位的車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進(jìn)入物業(yè)管理區域，公安、消防、搶險、救護等特殊車(chē)輛執行公務(wù)以及臨時(shí)停車(chē)除外。
第五十八條 物業(yè)管理區域內利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會(huì )決定。
第六章監督與管理
第五十九條 住房保障管理、城管執法、公安、質(zhì)監、市政公用、物價(jià)、城鄉建設等部門(mén)應當建立投訴、舉報受理制度，并在物業(yè)管理區域內公布投訴電話(huà)，對物業(yè)管理區域內的違法行為及時(shí)進(jìn)行查處。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門(mén)投訴：
(一)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；
(二)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的；
(三)將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個(gè)人管理的；
(四)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；
(五)擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)的；
(六)套取、挪用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)管理區域內有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：
(一)違反本辦法第四十三條第(一)至(七)項的，向城管執法部門(mén)投訴；
(二)物業(yè)保修期內出現工程質(zhì)量缺陷得不到及時(shí)維修的，向城鄉建設部門(mén)投訴；
(三)占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防安全的，向公安機關(guān)消防機構投訴；
(四)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )的，違反規定飼養動(dòng)物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關(guān)投訴；
(五)電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患的，向質(zhì)監部門(mén)投訴；
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規收費的，向物價(jià)部門(mén)投訴；
(七)供水、供暖、供氣專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未依法承擔專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備和相關(guān)管線(xiàn)維修養護責任的，向市政公用部門(mén)投訴；
(八)電力專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未依法承擔電力線(xiàn)路、設施及相關(guān)設備維修養護責任的，向經(jīng)濟和信息化部門(mén)投訴。
第六十二條 各縣(市)、區人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，研究、部署、推進(jìn)物業(yè)管理各項工作，解決本轄區內物業(yè)管理重大矛盾糾紛。
第六十三條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集由住房保障管理和城管執法部門(mén)、公安派出所、社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議。
物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議協(xié)調處理下列事項：
(一)業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況；
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題；
(三)物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件；
(四)物業(yè)管理與社區管理銜接和配合中出現的問(wèn)題；
(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
涉及協(xié)調處理物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛等事項的，應當通知相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。
物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議召集單位應當整理并保管物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議記錄。
第六十四條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十五條 市住房保障管理部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，應當向社會(huì )公示，并作為企業(yè)業(yè)績(jì)評價(jià)的依據。具體辦法由市住房保障管理部門(mén)制定。
第六十六條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，規范行業(yè)行為，制定、完善行業(yè)服務(wù)標準，推進(jìn)標準化服務(wù)，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益。
市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當建立本市統一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及注冊物業(yè)管理師等相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員的執業(yè)名冊，向公眾提供查詢(xún)。
第七章 法律責任
第六十七條 違反本辦法規定的行為，法律、法規和其他規章已作出處罰規定的，按照其規定執行；未作出處罰規定的，按照本辦法的規定執行。
第六十八條 業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規定，拒不移交或者不及時(shí)移交相關(guān)資料和財物的，由物業(yè)管理區域所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其限期整改。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十四條規定，未及時(shí)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續的，由縣(市)、區住房保障管理部門(mén)責令其限期改正，并將該違規行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門(mén)處以一千元罰款。
第七十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規定，在經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后拒絕辦理交接的，由縣(市)、區住房保障管理部門(mén)責令其限期改正，將其違規行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門(mén)處以一千元罰款。
第七十一條 住房保障管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專(zhuān)項維修資金行為，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監察機關(guān)依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
其他國家機關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動(dòng)監督管理職責，或者對投訴的違法違規行為不予查處造成惡劣影響的，由監察機關(guān)依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第七十二條 已交付使用、配套設施不齊全的開(kāi)放式舊住宅區，由縣(市)、區人民政府組織街道辦事處、鄉(鎮)人民政府進(jìn)行改造整治。
改造整治完成后，符合專(zhuān)業(yè)化管理條件的，按本辦法執行。
第七十三條 本辦法自2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業(yè)管理辦法》(濟南市人民政府令第149號)同時(shí)廢止。
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