房地產(chǎn)論文

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房地產(chǎn)論文1

　　房地產(chǎn)企業(yè)有著(zhù)高風(fēng)險、高投資的特點(diǎn)，財務(wù)管理中的內部控制體系的建立對它而言就具有更大的現實(shí)意義，它能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現對財務(wù)資源的科學(xué)合理配置，有效地規避其發(fā)展過(guò)程中可能出現的財務(wù)風(fēng)險，是增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要保障措施。

　　1．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內部控制體系構建中存在的問(wèn)題

　　1．1財務(wù)管理制度流于形式

　　從當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，很多企業(yè)并沒(méi)有給予財務(wù)管理足夠的重視，很多現代化財務(wù)管理的制度也沒(méi)有被應用到企業(yè)的財務(wù)管理中，所以導致房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理制度方面的建設和完善只是流于形式，并沒(méi)有被管理層嚴肅對待。相關(guān)責任部門(mén)在執行的過(guò)程中也不能將內部控制體系真正的去貫徹和落實(shí)，從而使得內部控制體系在企業(yè)中的建設和完善完全失去了實(shí)踐上的支撐，財務(wù)管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業(yè)內部人員的意識薄弱有著(zhù)密切的關(guān)系。

　　1．2有效的財務(wù)管理體系尚未形成

　　當前很多企業(yè)在財務(wù)管理和內部控制體系的建設方面并沒(méi)有形成完善的系統，而且還多存在著(zhù)企業(yè)建立的內部管理體系并不能很好地適應企業(yè)管理的需要。盡管當前很多房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)內部控制體系的時(shí)候也參考了很多先進(jìn)的案例和內部控制制度，但是其在對自身企業(yè)特性的方面卻缺少較為細致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應性。除此之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)內外部環(huán)境的變化較快，而很多企業(yè)在內部控制制度建設的過(guò)程中并沒(méi)有引進(jìn)相關(guān)的靈活性應變機制，根據時(shí)事和環(huán)境的變化來(lái)修訂和完善企業(yè)的內部控制制度。

　　1．3融資渠道比較單一

　　房地產(chǎn)是一項資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但就當前形勢來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面仍面臨著(zhù)渠道較為單一的難題。之前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠國家的支持獲得了良好的發(fā)展，但也正是在這種依賴(lài)性的支持下，限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面的開(kāi)拓，大多企業(yè)都是通過(guò)銀行貸款的渠道來(lái)獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來(lái)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金支持，已經(jīng)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

　　1．4內部監管不到位

　　在內部控制體制建立后，必要的內部監管措施也是必須的，但大多數企業(yè)在這方面卻缺乏行之有效的保障機制。首先體現在房地產(chǎn)企業(yè)的監督機制層次性方面，因為很多房地產(chǎn)企業(yè)都采取了設置屬地項目公司的管理模式，在這種集團控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結構、管理組織形式、內部控制流程等方面都存在較多的缺點(diǎn)，往往與企業(yè)本部的財務(wù)管理存在協(xié)調或匹配上的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在控制體制中的監督管理方面還缺少先進(jìn)的建設經(jīng)驗，在很多情況下都變成了事后監督，從而使得監督執行的效果大大降低了。

　　1．5中小房地產(chǎn)公司信息化管理平臺不完善

　　中小房地產(chǎn)公司鑒于領(lǐng)導意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設方面較為落后，而這卻是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理和內部控制體系建設中的現代化要求。如企業(yè)在進(jìn)行內部控制的過(guò)程中，通過(guò)信息化可以實(shí)現對企業(yè)的實(shí)時(shí)監控和全面管理，從而保證其深入到企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節和整體的過(guò)程中。但是中小房地產(chǎn)企業(yè)在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關(guān)注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設的過(guò)程中并未建立完善的管理平臺。

　　2．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內部控制體系的構建策略

　　2．1正視現代企業(yè)管理制度建設，優(yōu)化企業(yè)管理模式

　　首先，在意識方面房地產(chǎn)企業(yè)的'相關(guān)管理人員和全體員工都要對這種現代財務(wù)管理的制度有一個(gè)清楚的認識，充分理解內部控制流程及其對企業(yè)管理的重要意義。然后建立一t現代化的企業(yè)管理制度，全面優(yōu)化企業(yè)管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規章，從而保證企業(yè)管理人員的貫徹和落實(shí)，使得企業(yè)的財務(wù)管理和內部控制體系的建設不再只是流于形式，而要真正地發(fā)揮其應有的作用。

　　2．2建立全面的、完整的、現代化的財務(wù)核算和管理體系

　　相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一定要在現代化的財務(wù)管理與內部控制體系的建設上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現代化的財務(wù)核算和管理體系。首先，要根據自身的實(shí)際需要和特點(diǎn)及時(shí)地引進(jìn)先進(jìn)成熟的制度建設經(jīng)驗，在此基礎上進(jìn)行改良，以建立適應性強的符合企業(yè)自身特點(diǎn)的財務(wù)管理制度;其次，要同時(shí)加強對實(shí)際案例的分析，吸收別人成功的管理經(jīng)驗，認清自身企業(yè)在管理過(guò)程中的缺點(diǎn)，從而優(yōu)化企業(yè)自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎之上的，只有這樣才能提高企業(yè)制度建設的有效性和可操作性。

　　2．3拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

　　較高的投資風(fēng)險、較大的資金投入以及較長(cháng)的建設周期是房地產(chǎn)企業(yè)本身的重要特點(diǎn)，尤其在其發(fā)展的過(guò)程中融資問(wèn)題就成為了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要障礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在融資渠道的拓展方面多下功夫。在當前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道方面進(jìn)行改進(jìn)。首先，要減少對國家政策的依賴(lài)性，積極發(fā)展自身融資能力的建設，合理地利用銀行貸款這種傳統融資模式在企業(yè)融資過(guò)程中發(fā)揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產(chǎn)信托融資、充分吸收社會(huì )閑散資金的資本市場(chǎng)、增資擴股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2．4加強企業(yè)內部控制與內部審計工作

　　加強企業(yè)內部審計控制是保障企業(yè)內部控制作用的重要途徑，它在企業(yè)內部控制體系的建設過(guò)程中有著(zhù)重要的作用，這有利于實(shí)現企業(yè)內部審計的獨立性。在審計控制的過(guò)程中通過(guò)專(zhuān)項業(yè)務(wù)和定期審計的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在運營(yíng)過(guò)程中出現的問(wèn)題的就很容易被發(fā)掘，并能夠實(shí)現對各種漏洞和不良行為的查處。而通過(guò)企業(yè)績(jì)效審計和內部控制審計的執行，企業(yè)將管理和控制的過(guò)程移向了事前與事中，這也是當前房地產(chǎn)企業(yè)內部審計工作的重點(diǎn)，這種在事前和事中加強對企業(yè)內部控制的管理能有效地發(fā)現企業(yè)中出現的問(wèn)題，從而成為企業(yè)管理的有效工具。

　　2．5搭建完善的財務(wù)信息化管理平臺

　　在房地產(chǎn)企業(yè)信息系統的建設方面也要加強重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業(yè)內部控制的效率。這種企業(yè)信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業(yè)的信息孤島，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財務(wù)、銷(xiāo)售、采購等多方面、各個(gè)環(huán)節的數據實(shí)現信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業(yè)的全面控制來(lái)說(shuō)是一個(gè)得力的助手，有利于企業(yè)在信息管理方面實(shí)現暢通和高效地傳遞，提高企業(yè)的管理效率。

　　3．結語(yǔ)

　　現代企業(yè)財務(wù)管理制度發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)重要成果就是內部控制體系的建立，它主要是通過(guò)調節、約束和規劃企業(yè)內部各項財務(wù)活動(dòng)，從而為企業(yè)規避風(fēng)險，提高企業(yè)的財務(wù)效益，以盡可能多的幫助企業(yè)實(shí)現盈利。而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)有著(zhù)高風(fēng)險、高投資的特點(diǎn)，財務(wù)管理中的內部控制體系的建立它能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現對財務(wù)資源的科學(xué)合理配置，預測、發(fā)現和解決管理過(guò)程中出現的財務(wù)風(fēng)險，是增強房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中競爭力的重要保障措施。

房地產(chǎn)論文2

　　在環(huán)境問(wèn)題日益嚴重的今天，人們對賴(lài)以生存的自然環(huán)境越來(lái)越重視起來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為拖動(dòng)我國經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)國家經(jīng)濟的同時(shí)，勢必造成環(huán)境的破壞，所以房地產(chǎn)企業(yè)要順應時(shí)代的發(fā)展，提高環(huán)保意識，制定環(huán)保目標，保證企業(yè)、社會(huì )、環(huán)境三方面和諧發(fā)展，根據房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，做好環(huán)境成本核算與控制，進(jìn)而有效保護環(huán)境，控制環(huán)境成本。

　　為了更好的推動(dòng)物料流量成本會(huì )計在我國房地產(chǎn)企業(yè)的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機構和房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)大的層面提出一系列政策和改進(jìn)意見(jiàn)，竭盡全力的對我國房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)物料流量成本管理打下堅實(shí)的基礎。

　　一、政府角度的建議

　　1.快速推進(jìn)激勵房地產(chǎn)企業(yè)引入物料流量成本會(huì )計的制度體系

　　物料流量成本會(huì )計實(shí)際上是誕生于日本，并在日本的企業(yè)大力開(kāi)展與采用，其主要原因歸結于日本政府對循環(huán)經(jīng)濟的高度重視，把環(huán)境管理會(huì )計作為財務(wù)管理的重要方向，進(jìn)而不斷的優(yōu)化和改進(jìn)環(huán)境管理會(huì )計，并且從法律法規和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發(fā)展的并不順利，其源于我國政府沒(méi)有出臺相關(guān)立法與制度進(jìn)行扶持與支持，沒(méi)有國家財務(wù)系統的大力支持下多數企業(yè)由于對財務(wù)系統未知領(lǐng)域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

　　首先，加快房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境成本核算的法律規章制度堅實(shí)，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境信息核算披露制度。與此同時(shí)要將國家環(huán)境保護標準與房地產(chǎn)行業(yè)污染排放標準制度建設標準化、精細化。將低碳環(huán)保、節能減排作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營(yíng)的標準。提高行政執法部門(mén)對環(huán)境問(wèn)題的監管，積極開(kāi)展企業(yè)環(huán)境問(wèn)題培訓。保證環(huán)境執法部門(mén)能夠公開(kāi)、公平、公正執法原則，同時(shí)在執法過(guò)程中要做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。促使企業(yè)積極自覺(jué)的將環(huán)境成本法作為企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵之法，逐步滲透導入物料流量成本法。

　　其次，強化環(huán)境會(huì )計審計制度建設，使環(huán)境成本核算在法律的依據下順利開(kāi)展，環(huán)境成本審計的作用關(guān)鍵是提升環(huán)境成本信息披露在廣大人民群眾時(shí)的信任程度。使人們對政府在企業(yè)環(huán)境成本的監督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工時(shí)將環(huán)境保護放在關(guān)鍵位置，同時(shí)也在各大媒體積極發(fā)布環(huán)境信息，取得一定的社會(huì )效益。

　　2.發(fā)揮政府的主導作用，逐步引入推廣物料流量成本會(huì )計

　　日本企業(yè)運用物料流量成本會(huì )計會(huì )計在近幾年里取得了快速的發(fā)展，推動(dòng)其發(fā)展的兩個(gè)主要政府部門(mén)分別是環(huán)境省和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)省，這兩個(gè)部門(mén)分別負責環(huán)境財務(wù)會(huì )計和環(huán)境管理會(huì )計。而在我國需要環(huán)境保護部門(mén)通過(guò)組織學(xué)習、編制指導性文件、制定實(shí)施手冊和召開(kāi)討論會(huì )等方法，向企業(yè)推介物料流量成本法。在向國外成功經(jīng)驗的咨詢(xún)和探究的對接上，政府相關(guān)部門(mén)應予以政策性支持，或對成功導入物料流量成本法的`企業(yè)進(jìn)行優(yōu)惠政策的獎勵，加速企業(yè)應用物料流量成本會(huì )計的進(jìn)程。

　　二、企業(yè)角度建議

　　確保安全是房地產(chǎn)建設的主要目標工作之一，只有把環(huán)境成本管理與安全管理有機地結合起來(lái)，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴格把項目環(huán)境成本控制在項目責任成本預算內，實(shí)現最佳經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。

　　(1)按照國家、行業(yè)的環(huán)境管理規范，合理投入環(huán)境保障措施費用。按規定足額提取環(huán)境生產(chǎn)費用，根據施工現場(chǎng)實(shí)際合理投入環(huán)境保障措施費用。物料流量成本費用開(kāi)支按照環(huán)境成本核算中的規定。近幾年，房地產(chǎn)的中標價(jià)越來(lái)越低，有些項目甚至無(wú)利而言。環(huán)境成本投入大，總成本費用會(huì )加大，利潤就少，效益就差�，F在房地產(chǎn)企業(yè)的工程利潤不高，為了保證生產(chǎn)又要加大環(huán)境保護投入，這是一個(gè)不能回避的矛盾。環(huán)境和效益具有同等的重要性，環(huán)境生產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中占有相當的比重。房地產(chǎn)企業(yè)應在成本費用預算中確定環(huán)境保護投入的比例，這個(gè)比例在實(shí)際施工的費用開(kāi)支應得到保證，不能為了增加項目利潤而減少這部分投入。

　　(2)追求項目利潤最大化應在保證施工環(huán)境保護的前提下進(jìn)行。在當前項目利潤較低的情況下，項目管理既不贊成為保證利潤而減少環(huán)境保護投入，也要反對為了環(huán)境保護不惜成本的投入。施工過(guò)程中應沖鋒利用物料流量成本法劃分環(huán)境保護材料投入的明細，重點(diǎn)是環(huán)境防護實(shí)物投入有多少，設施投入有多少，其他費用有多大，工程項目完工時(shí)，環(huán)保安全帽、環(huán)保安全網(wǎng)、環(huán)保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環(huán)保材料、設備、器具等應妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達到安全標準又減少成本費用壓力。

　　三、科研機構角度建議

　　(1)科研部門(mén)應加快技術(shù)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，使房地產(chǎn)企業(yè)具有過(guò)硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過(guò)產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合的形式為企業(yè)導入物料流量成本會(huì )計的成功案例：科研部門(mén)、政府和企業(yè)強強聯(lián)手做物料流量成本會(huì )計研發(fā)。日本的物料流量成本會(huì )計應用指南及案例就參照了日本能率協(xié)會(huì )等科研部門(mén)的研究成果，此外，日本關(guān)西研究中心和全球環(huán)境戰略研究所也就物料流量成本會(huì )計取得了具有現實(shí)意義的科研成果。我國也可參考日本產(chǎn)學(xué)研的聯(lián)合模式，先開(kāi)展應用試點(diǎn)，組建包含學(xué)者、專(zhuān)家、技術(shù)員等的科研隊伍，由政府、科研機構、房地產(chǎn)企業(yè)三者聯(lián)合加速物料流量成本會(huì )計的實(shí)際應用進(jìn)程。

　　(2)協(xié)助政府制定物料流量成本會(huì )計實(shí)施的相關(guān)指南。我國的科研機構應學(xué)習借鑒國外學(xué)者研究物料流量成本法的經(jīng)驗，在理論研究和實(shí)踐應用方面，借助于政府職能管理部門(mén)的力量，積極為政府機構提供智力支持，協(xié)助立法機關(guān)制定物料流量成本會(huì )計的相關(guān)指南。在理論研究方面，與高校進(jìn)行項目合作，吸收對物料流量成本法有深入研究的專(zhuān)家學(xué)者的建議和科研成果，并鼓勵在校大學(xué)生積極參與進(jìn)來(lái)。

　　在這方面的實(shí)踐層次上，在與相關(guān)試點(diǎn)企業(yè)合作過(guò)程中，通過(guò)積累試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施物料流量成本會(huì )計的經(jīng)驗，以此為基礎來(lái)制定應用指南。通過(guò)理論和試點(diǎn)實(shí)踐兩方面的研究，并與我國相關(guān)的部門(mén)共同合作，這樣才能迅速的的制定出實(shí)施物料流量成本會(huì )計的相關(guān)規范，詳細制定物料流量成本會(huì )計的目標、思路、準備工作以及實(shí)施程序等內容，并且按照房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)制定不同的實(shí)施規范及細則，這樣的目的就是為房地產(chǎn)企業(yè)在導入物料流量成本會(huì )計的時(shí)候提供實(shí)施依據，做到有章可循。

房地產(chǎn)論文3

　　摘要：房地場(chǎng)工程管理對房地長(cháng)企業(yè)發(fā)展具有重要作用，高效的工程管理能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力和經(jīng)濟效益，促進(jìn)房地廠(chǎng)企業(yè)健康可持續發(fā)展。所以，本文對房地產(chǎn)管理中存在問(wèn)題進(jìn)行研究，并總結房地產(chǎn)管理的要點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)工程管理水平和質(zhì)量不斷提高，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目順利實(shí)施。

　　關(guān)鍵詞：建筑項目；工程管理；材料采購

　　自改革開(kāi)放以來(lái)，我國社會(huì )經(jīng)濟高速發(fā)展，建筑行業(yè)獲得較大的發(fā)展機遇，建筑市場(chǎng)需求量不斷上漲，建筑企業(yè)獲得了很多經(jīng)濟效益。為了使建筑企業(yè)更加符合建筑市場(chǎng)發(fā)展要求，促進(jìn)其經(jīng)濟效益不斷增加，建筑企業(yè)需要不斷提高自身管理水平，以便獲得更多市場(chǎng)份額以及經(jīng)濟利潤。建筑施工技術(shù)管理是建筑施工管理的一項重要內容，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步提高該管理水平，提高開(kāi)發(fā)項目的建設質(zhì)量。

　　1房地產(chǎn)工程管理的內容和重要性

　　1.1房地產(chǎn)工程管理的主要內容

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工程管理主要指的是管理開(kāi)發(fā)項目前期、中期和后期的所有工作。其中，合同管理是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)行工程管理的主要方式，主要利用組織、控制、驗收、協(xié)調等手段，對開(kāi)發(fā)項目施工中的技術(shù)和經(jīng)濟活動(dòng)進(jìn)行嚴格的觀(guān)看，以保證房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目的總體目標能夠在施工結束后實(shí)現。對房地產(chǎn)企業(yè)建設項目來(lái)說(shuō)，企業(yè)直接管控的目標是成本、施工進(jìn)度和質(zhì)量。在保證各方面安全的條件下，根據計劃成本、施工進(jìn)度和質(zhì)量完成開(kāi)發(fā)項目目標。這三個(gè)目標之間既相互對立，又相互統一，因此在施工時(shí)需要綜合利用這三個(gè)目標，以實(shí)現整體目標的最優(yōu)化。

　　1.2房地產(chǎn)工程管理的重要性

　　房地產(chǎn)企業(yè)管理工作之一就是工程管理，它不僅能夠直接影響企業(yè)經(jīng)濟效益，還會(huì )影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量監督效果。并且還對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的施工速度、資金施工等方面都有較大的影響。因此，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的水平能夠有效提高工程施工進(jìn)度，并且保證施工質(zhì)量，以此提高企業(yè)經(jīng)濟效益。良好的工程管理既能夠提高開(kāi)發(fā)項目施工質(zhì)量，又能提高房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競爭力。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到工程管理的重要性，不斷提高工程管理工作效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續發(fā)展。

　　2房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵問(wèn)題分析

　　2.1質(zhì)量管理問(wèn)題

　　工程質(zhì)量一直以來(lái)都是房地產(chǎn)企業(yè)建立良好企業(yè)形象的重要影響因素，而工程管理的重點(diǎn)內容之一就是控制施工質(zhì)量，因此工程管理的好壞關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)形象的好壞。任何建筑企業(yè)和施工企業(yè)在簽訂施工合同的是時(shí)候，都需要指明工程建筑質(zhì)量標準，以便使施工企業(yè)按照建筑質(zhì)量標準施工。工程施工完畢后，建筑企業(yè)需要根據合同中規定的質(zhì)量標準驗收工程，以保證施工質(zhì)量。在房地產(chǎn)工程項目設計的過(guò)程中，建設單位應當先做好工程調研工作，對工程項目進(jìn)行嚴格的審核審查工作，減少質(zhì)量隱患。在采購建筑材料時(shí)，也需要根據工程設計要求進(jìn)行購買(mǎi)，并對購買(mǎi)的材料質(zhì)量進(jìn)行仔細的審查驗收工作。

　　2.2材料管理問(wèn)題

　　建筑材料是房地產(chǎn)企業(yè)工程項目建設的重要物質(zhì)條件，在施工建設的故從中，加強對建筑材料的管理尤為重要，因為這關(guān)系到工程質(zhì)量的好壞。建筑施工企業(yè)應當嚴格管理建筑材料，在采購的時(shí)候，需要平衡材料質(zhì)量和材料價(jià)格，即既要保證建筑材料質(zhì)量，也要降低建筑材料采購的'成本。另外，在房地產(chǎn)工程項目施工的過(guò)程中，需要制定適合的施工進(jìn)度計劃，并嚴格遵守施工進(jìn)度計劃，保證施工項目的管理工作有條不紊的進(jìn)行。同時(shí)，為實(shí)現經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，需要不斷提高建筑質(zhì)量，延長(cháng)建筑物的使用壽命，以促進(jìn)建筑行業(yè)可持續發(fā)展，為我國經(jīng)濟建設貢獻微薄之力。

　　2.3安全管理問(wèn)題

　　建筑單位應當重視施工過(guò)程的安全管理工作，組建專(zhuān)門(mén)的安全管理小組，制定相關(guān)的管理條例，并對施工過(guò)程中存在的安全問(wèn)題及時(shí)發(fā)現和處理，切實(shí)將安全管理制度落實(shí)到開(kāi)發(fā)項目施工過(guò)程中。當發(fā)生施工事故，會(huì )影響施工進(jìn)度，并且還會(huì )影響工程施工質(zhì)量，出現嚴重的經(jīng)濟損失，更嚴重的會(huì )損害施工人員的生命安全。一般建設企業(yè)都會(huì )和開(kāi)發(fā)項目單位簽訂安全管理責任書(shū)，在安全管理責任書(shū)中規定了項目工程的主要負責人是項目經(jīng)理。因此一旦出現安全事故，就需要負責人立即到場(chǎng)進(jìn)行相關(guān)處理，并承擔相應的責任。

　　3房地產(chǎn)工程管理的優(yōu)化措施

　　3.1項目建設過(guò)程的質(zhì)量控制控制

　　項目施工過(guò)程實(shí)際上指的是控制施工程序和控制施工過(guò)程出現的偏差。對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，控制施工過(guò)程實(shí)際上就是對比合同中標注的工程范圍和施工過(guò)程、施工階段性成果之間的差異性。借助質(zhì)量標準、施工圖和設計總說(shuō)明書(shū)，對比合同中規定的施工效果和實(shí)際施工成品或者半成品，對比實(shí)際工作流程和合同中規定的施工方案、作業(yè)順序。借助各種質(zhì)量檢測方法，跟蹤整個(gè)施工過(guò)程，由此判斷施工項目是否繼續施工還是進(jìn)行調整修改，繼而保障整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的工程質(zhì)量。

　　3.2建立健全管理模式

　　房地產(chǎn)企業(yè)的建設單位應當不斷健全工程管理的模式。工程建設單位應當在現存管理模式的基礎上，加強制度建設和制度完善，特別是針對一些慣性問(wèn)題，建設單位需要從不同角度出發(fā)，建立并完善工程管理制度，并且確保每一項施工工作都確認到項目負責人，強化工作人員的責任意識，促進(jìn)房地產(chǎn)管理走向新高度。

　　3.3嚴格審核竣工資料

　　現狀一些項目工程在施工過(guò)程中，都忽視了對資料的管理。工程資料管理通常是在工程竣工時(shí)開(kāi)始的，但是在工程施工檢測和糾正工作錯誤時(shí)并沒(méi)有體現出來(lái)。實(shí)際上，工程施工資料管理如果局限在竣工階段，將和實(shí)際施工嚴重脫節，工程施工階段的實(shí)質(zhì)內容并不能體現在工程資料中，一些施工資料甚至是由工程施工單位偽造出來(lái)的，資料信息是虛假的。因此需要加強對竣工資料的審核工作。

　　房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的范圍要比施工企業(yè)、監理企業(yè)等相關(guān)企業(yè)涉及的內容要更廣闊。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當更加注重房地產(chǎn)工程管理，強化工程管理人才建設。當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日益加劇，只有不斷提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工程管理質(zhì)量，才能不斷推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，在激烈的市場(chǎng)競爭中搶占有利地位。

　　參考文獻：

　　[1]黃志君。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工程管理優(yōu)化研究[J].時(shí)代農機，20xx,12:63-64.

　　[2]薛金明。房地產(chǎn)工程造價(jià)管理機制建設研究[J].西部財會(huì )，20xx,12:57-58.

　　[3]黃衛平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設工程項目管理問(wèn)題研究[J].江西建材，20xx,23:256.

　　[4]叢慧芳。房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設計管理要點(diǎn)探析[J].江西建材，20xx,20:257-258.

房地產(chǎn)論文4

　　論文關(guān)鍵詞：形象房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)形象

　　論文摘要：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)形象是相關(guān)公眾對房地產(chǎn)企業(yè)由營(yíng)銷(xiāo)理念指導的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程的總體印象和評價(jià)。營(yíng)銷(xiāo)形象反映的是房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和管理過(guò)程的好壞。本研究通過(guò)調查房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)形象中存在的主要問(wèn)題，提出可操作性的改善措施。

　　一、問(wèn)題的提出

　　著(zhù)名的營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家MariaSicola[1]認為由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及產(chǎn)品固有的一些特點(diǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更需要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念落后，忽視營(yíng)銷(xiāo)管理，輕視營(yíng)銷(xiāo)人員形象等，結果使企業(yè)形象受損，造成了重大的損失。這些問(wèn)題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的營(yíng)銷(xiāo)理論和營(yíng)銷(xiāo)形象理念的指導。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)形象日益受到重視，其好壞直接關(guān)系到企業(yè)的成敗。[2]如何面向市場(chǎng)、面向公眾塑造房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏(yíng)得營(yíng)銷(xiāo)競爭勝利的關(guān)鍵。本研究旨在根據房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)形象中存在的主要問(wèn)題探討提升策略。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)形象中存在的主要問(wèn)題

　　本文通過(guò)自編的《房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)形象》問(wèn)卷調查了600名公眾，收回有效問(wèn)卷442份，對數據用SPSS11.0社會(huì )統計軟件進(jìn)行統計分析，發(fā)現目前房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問(wèn)題，具體表現如下：

　　1、營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念主要是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，其次是產(chǎn)品觀(guān)念；外部公眾的評價(jià)較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價(jià)），這說(shuō)明一些房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)視市場(chǎng)、企業(yè)自身或顧客的要求，從開(kāi)發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價(jià)值和滿(mǎn)足程度的觀(guān)點(diǎn)。

　　2、營(yíng)銷(xiāo)管理科學(xué)性不強。根據調查，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)管理形象的評價(jià)平均為3.5分，說(shuō)明在對待消費者的營(yíng)銷(xiāo)理念中，有時(shí)企業(yè)為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤(pán)的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

　　3、營(yíng)銷(xiāo)資產(chǎn)價(jià)值不高。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)資產(chǎn)主要包括企業(yè)信譽(yù)、環(huán)境、產(chǎn)品品牌等。在對營(yíng)銷(xiāo)資產(chǎn)的評價(jià)上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，違反市場(chǎng)規則和營(yíng)運規范，使外部公眾喪失信任感；營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境臟亂等不文明現象。

　　4、營(yíng)銷(xiāo)人員的形象有待于提高。在調查中發(fā)現外部公眾對營(yíng)銷(xiāo)人員的評價(jià)偏低，平均為3.5分，這說(shuō)明營(yíng)銷(xiāo)人員在知識結構、禮節、服務(wù)等多方面都存在問(wèn)題，如服務(wù)態(tài)度不好；儀容儀態(tài)需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

　　5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量需要提高�！爱a(chǎn)品質(zhì)量”是指住宅的整體質(zhì)量，包括功能質(zhì)量和建筑質(zhì)量。

　　在調查中，我們發(fā)現一些公眾對房產(chǎn)品的質(zhì)量持懷疑態(tài)度（20.1%），有些房地產(chǎn)企業(yè)的樓群間空間排列關(guān)系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶(hù)有一種放心感、滿(mǎn)意感。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)形象的提升策略

　　1、樹(shù)立合適的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念

　　從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論出發(fā)，結合房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，企業(yè)應從以下幾個(gè)方面確立房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念：開(kāi)發(fā)企業(yè)肩負著(zhù)改善人居環(huán)境，提高人民生活水平的重任；承擔著(zhù)實(shí)現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動(dòng)經(jīng)濟，促進(jìn)經(jīng)濟繁榮中扮演重要角色；樹(shù)立“以人為本”的思想，克服一切從開(kāi)發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價(jià)值和滿(mǎn)足程度的觀(guān)點(diǎn)。

　　2、加強對營(yíng)銷(xiāo)管理形象各因素的剖析，提升營(yíng)銷(xiāo)管理形象

　�。�1）明確營(yíng)銷(xiāo)形象的定位

　　房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)形象的.定位關(guān)鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個(gè)方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

　�。�2）協(xié)調組合各種營(yíng)銷(xiāo)手段

　　開(kāi)發(fā)商對媒體的選擇和組合是根據地域環(huán)境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤(pán)的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開(kāi)張貼廣告；借助展示會(huì )推銷(xiāo)；亦或向鄰近地區的居民打電話(huà)或上門(mén)推銷(xiāo)。如果房地產(chǎn)需求特別大，房地產(chǎn)商只需在其所要出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品上掛一個(gè)“專(zhuān)供出售”的招牌即可。此外，銷(xiāo)售商也可以開(kāi)展形式多樣的促銷(xiāo)活動(dòng)，增強包裝意識，也可以把文化體育活動(dòng)引入樓盤(pán)銷(xiāo)售。

　　3、提高營(yíng)銷(xiāo)資產(chǎn)價(jià)值

　�。�1）提高房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)守法形象。它主要是商品住宅銷(xiāo)售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷(xiāo)售合同應體現買(mǎi)賣(mài)雙方平等原則，不能因為客戶(hù)不懂“專(zhuān)業(yè)”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶(hù)。開(kāi)發(fā)商在整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶(hù)產(chǎn)生一種信任感。

　�。�2）改善營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境形象。環(huán)境形象主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作環(huán)境、住宅小區項目施工現場(chǎng)環(huán)境和售樓處環(huán)境三個(gè)方面。它在一定程度上能反映出一個(gè)企業(yè)的整體管理水平、經(jīng)濟實(shí)力和精神面貌。

　�。�3）加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌的建設與管理。

　　房地產(chǎn)品牌與其他領(lǐng)域的品牌創(chuàng )建內容基本是一致的，[3]但基于房地產(chǎn)品牌的特殊性，房地產(chǎn)品牌在創(chuàng )建時(shí)應該特別注重設計房地產(chǎn)品牌的識別系統、塑造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象和打造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌關(guān)系等。

　　4、提高營(yíng)銷(xiāo)人員的素質(zhì)和能力

　　首先，對于銷(xiāo)售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷(xiāo)售模式。這種模式能集中銷(xiāo)售人員在工作時(shí)的注意力，時(shí)刻關(guān)注現場(chǎng)動(dòng)態(tài)；同時(shí)可以提高銷(xiāo)售人員的競爭意識，由以前的等待客戶(hù)變成迎接客戶(hù)。

　　其次，加強房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員素質(zhì)的訓練。提高禮儀修養，包括個(gè)人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話(huà)禮儀，接待顧客時(shí)的禮儀等。

　　最后，提高銷(xiāo)售人員的綜合能力。通過(guò)多種渠道來(lái)鍛煉銷(xiāo)售人員的創(chuàng )造能力，判斷及察言觀(guān)色的能力，自我驅動(dòng)能力，人際溝通的能力，從業(yè)技術(shù)能力，說(shuō)服顧客的能力等。

　　5、提升房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品形象

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要提高產(chǎn)品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來(lái)傾聽(tīng)消費者心聲，包括疑問(wèn)、抱怨、建議等，而后根據這些意見(jiàn)和建議對樓盤(pán)進(jìn)行改進(jìn)。二是制定具體的樓盤(pán)品質(zhì)控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤(pán)品質(zhì)和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤(pán)品質(zhì)管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會(huì )，設立品質(zhì)獎金、品質(zhì)勛章，對優(yōu)秀的執行者予以獎勵，在企業(yè)內部創(chuàng )造一種重視品質(zhì)的良好氛圍。

　　參考文獻：

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　　[4]胡挺.住宅品牌文化及其營(yíng)銷(xiāo)策略研究.城市開(kāi)發(fā),20xx(12):36－37.

房地產(chǎn)論文5

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從暴利時(shí)代進(jìn)入薄利時(shí)代，從粗放式管理進(jìn)入科學(xué)管理時(shí)代，從企業(yè)良莠不齊進(jìn)入大魚(yú)吃小魚(yú)時(shí)代，這已經(jīng)成為目前地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài);市場(chǎng)競爭越來(lái)越激烈、房企集中度越來(lái)越高及開(kāi)發(fā)成本越來(lái)越高的情況下，如何降低開(kāi)發(fā)成本就顯得尤為重要，而建安成本又是其中的重頭戲，在新常態(tài)下如何有效管控建安成本成為各地產(chǎn)成本口人員面臨的挑戰。更多建筑科學(xué)論文相關(guān)范文盡在職稱(chēng)論文發(fā)表網(wǎng)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)論文

　　1建安成本管控意義

　　建安成本有效管控是指對房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的建安成本形成過(guò)程進(jìn)行有效的管理及控制，提高成本的投入產(chǎn)出比，使較低的成本形成較大的經(jīng)濟效益或社會(huì )效益，而不是簡(jiǎn)單理解為只是一味的降低成本，而是該增加成本的地方就應增加成本，該降低成本的地方就應盡量降低，避免無(wú)效成本的發(fā)生。

　　2房企建安成本管控現狀

　　2.1成本管控體系還不完善

　　目前，除大型房企有比較完善的建安成本管控體系外，還有很多中小型房企成本管控還處在粗放式管理或正在構建管控體系過(guò)程中，整個(gè)成本管控體系還不科學(xué)、不完善，各個(gè)環(huán)節銜接不上或者不順暢，效率比較低下，人均效能不高。

　　2.2計劃性不強

　　在成本管控過(guò)程中缺乏計劃或者計劃執行力不強，計劃只流于形式而未落地;事前無(wú)可行的計劃，事中如何管控無(wú)相關(guān)措施，事后無(wú)后評估;未根據目標倒排計劃以確保任務(wù)的完成，成本管控往往變成被動(dòng)控制而不是積極主動(dòng)介入管控，在項目建設過(guò)程中對成本心里無(wú)底，最終導致成本失控。

　　2.3成本數據沉淀不夠

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)對各種數據的積累、沉淀及對比分析是很重要的，往往在成本管控過(guò)程中對相關(guān)數據未及時(shí)歸集，在項目建成后未對本項目整個(gè)建安成本數據做全面的梳理并積累下來(lái);或者，對成本數據收集的不夠細，導致后續項目對其積累的數據參考價(jià)值低，導致在決策時(shí)不是憑歷史數據判斷而是僅憑個(gè)人經(jīng)驗決策，增加了決策的風(fēng)險。

　　3成本管控思路與對策

　　建安成本管控過(guò)程是個(gè)系統過(guò)程，要建立完善的管控體系才能把成本有效管控好，才能不至于成本失控;在具體管控過(guò)程中應抓住關(guān)鍵環(huán)節進(jìn)行有效的管控，牽牛要牽著(zhù)牛鼻子，對圖紙設計環(huán)節、目標成本確定環(huán)節、合同價(jià)確定環(huán)節、變更簽證環(huán)節、動(dòng)態(tài)成本監控環(huán)節及項目成本后評估環(huán)節應重點(diǎn)管控，具體的管控思路做如下簡(jiǎn)要的解析。

　　3.1進(jìn)行限額設計

　　房企建安成本控制往往認為從施工階段開(kāi)始管控，這種管控很大程度上屬于被動(dòng)管控，屬于事中管控。設計階段才是真正最有效的成本控制環(huán)節，是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節，對整個(gè)房地產(chǎn)項目成本管理具有至關(guān)重要的影響，成本影響程度高達85~90%，因此，成本管控一定要前移至設計階段前端控制。設計院往往設計的圖紙會(huì )比較保守，因此，一方面，在主體設計階段成本人員要跟進(jìn)，從成本角度對方案圖及施工圖提出優(yōu)化建議，并且根據項目業(yè)態(tài)、項目定位及建造標準，對重要指標進(jìn)行限額設計，比如鋼筋及砼的含量指標、墻地比、窗地比等;另一方面，在專(zhuān)項工程設計中方案的選擇及總成本指標的控制尤為關(guān)鍵，比如樁基及基坑支護方案的`選擇不能單單為了節約經(jīng)濟成本而選擇冒險方案，因樁基及基坑支護受地質(zhì)條件等不可預見(jiàn)因素影響較大，在方案選擇時(shí)應相對保守安全一點(diǎn)的方案，不然有可能導致無(wú)法施工或出現意外情況需要改變原來(lái)圖紙方案的問(wèn)題，不但會(huì )導致施工方索賠損失、價(jià)格重新確定等被動(dòng)情況，而且對工期影響較大，導致無(wú)效成本大幅增加及機會(huì )成本的喪失;再比如，精裝修、展示區及園林景觀(guān)設計要在設計前確定成本指標并嚴格執行，因為這些專(zhuān)項工程成本彈性空間很大，對于成本來(lái)說(shuō)就是個(gè)無(wú)底洞，所以必須加以合理的控制。

　　3.2制訂目標成本并形成體系

　　合理確定目標成本并嚴格執行很關(guān)鍵，目標成本管理是將目標成本按照規范的成本結構層層分解，把目標成本變成可執行的行動(dòng)計劃，作為項目成本管控過(guò)程中的指導書(shū)，并通過(guò)執行結果與目標成本對比，發(fā)現偏差，分析原因，制定有效的改進(jìn)措施，不至于項目成本失控。目標成本應根據不同階段分別編制目標成本，拍地時(shí)應根據項目定位進(jìn)行項目成本估算，以便了解項目開(kāi)發(fā)成本作為拍地時(shí)參考;在項目啟動(dòng)階段應根據設計方案及技術(shù)經(jīng)濟指標等編制啟動(dòng)版目標成本;在施工圖階段根據施工圖紙及建造標準等資料制訂基準版目標成本作為項目實(shí)際建設過(guò)程中的成本管控控制目標，各個(gè)強控科目標成本無(wú)特殊情況均應控制在本目標成本范圍之內;在項目竣工備案時(shí)應制訂預結版目標成本，歸集項目建安成本并與基準版目標成本對比分析，并編制建安成本后評估報告，總結成本管控得失并指導后期項目管控的改進(jìn)方向。

　　3.3加強管控合同價(jià)的確定過(guò)程

　　招標環(huán)節對于合同價(jià)的確定尤為關(guān)鍵，因此應對招標文件的編制、合同條款的擬訂、供應商的選擇及預結算審核等環(huán)節加強管控;招標文件及合同文本均以規范的格式形成統一的格式條文，并在項目管控過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題不斷給予補充完善;加強供應商庫的管理，不斷增加新的供應商入庫以便形成有效的競爭;規范及監督開(kāi)標、清標、定標等環(huán)節操作流程;加強預結算審核的質(zhì)量。

　　3.4加強變更簽證的管理

　　項目建設過(guò)程中建安成本的管控重點(diǎn)在變更及簽證，所有變更均應先審批后實(shí)施作為強控行為，變更在審批過(guò)程中必須預估該變更涉及的成本及不同方案的成本對比以便作出科學(xué)合理的決策;在變更審批通過(guò)并實(shí)施完成后及時(shí)辦理簽證，并同時(shí)調整動(dòng)態(tài)成本且隨時(shí)監控成本變化是否異常。

　　3.5制訂動(dòng)態(tài)成本監控體系

　　動(dòng)態(tài)成本監控體系是監控建設過(guò)程中建安成本變化的有效手段，建安總成本能否控制在基準版目標成本范圍之內的關(guān)鍵;每個(gè)合同設計變更金額、簽證金額、在途成本等應及時(shí)更新并在每月月底進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧，對每月動(dòng)態(tài)成本的變化進(jìn)行說(shuō)明以便隨時(shí)跟蹤了解即時(shí)成本。

　　3.6編制項目成本后評估報告

　　在項目竣工備案時(shí)編制預結版目標成本，歸集各成本科目最終成本，并編制建安項目成本后評估報告，檢查投資預期效果和預期成本，總結過(guò)程管理的經(jīng)驗，積累建安成本基礎數據，分析存在的問(wèn)題，總結管控過(guò)程中的得失，提出建議并應用到新的項目中，為后期項目的開(kāi)展提供幫助。

　　4總結

　　房地產(chǎn)建安成本的管控是個(gè)系統工程，需要很強的計劃性、目標性及執行力;要管控好建安成本需樹(shù)立全員成本意識，加強各部門(mén)之間事前溝通，盡量避免無(wú)效成本的發(fā)生;及時(shí)引進(jìn)先進(jìn)的管理理念及創(chuàng )新管理方式，才能在激烈的市場(chǎng)競爭中保持優(yōu)勢。

房地產(chǎn)論文6

　　《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀合同等一并被單列出來(lái)，成為一個(gè)獨立的合同類(lèi)型，“居間人”的概念因而也成為了一個(gè)新的亮點(diǎn)�？v觀(guān)現今社會(huì )上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其居間種類(lèi)多而且各有特色和要求，但現行《合同法》中規定的居間條款僅僅為四條，規定得過(guò)于籠統和簡(jiǎn)單，遠遠未能跟上我國現階段居間活動(dòng)的發(fā)展。因此國家立法部門(mén)確有必要重新審視上述復雜而眾多的居間市場(chǎng)，制訂……

　　一、 房地產(chǎn)居間合同的定義及相關(guān)問(wèn)題

　　(一)房地產(chǎn)居間合同的定義

　　根據《合同法》第424條規定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會(huì )或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同�！毕鄳�地亦可將房地產(chǎn)居間合同定義為：“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為委托人在房地產(chǎn)轉讓、抵押、租賃等活動(dòng)中提供訂立合同的信息、咨詢(xún)或提供代理或策劃的服務(wù)，委托人支付報酬的合同，又稱(chēng)為“房地產(chǎn)中介服務(wù)合同”。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動(dòng);狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀，即房地產(chǎn)咨詢(xún)、提供房地產(chǎn)信息及代理房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃這三類(lèi)活動(dòng)。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說(shuō)為主進(jìn)行論述的。

　　(二)相關(guān)問(wèn)題

　　1、居間合同的分類(lèi)

　　根據《合同法》424條規定的居間合同定義，居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng )造機會(huì );所謂媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來(lái)往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實(shí)踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結合的形式，可統稱(chēng)為媒介居間。報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結果。

　　《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類(lèi)，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說(shuō)報告居間屬代理性質(zhì)的行為，居間人應嚴格受委托人的委托內容約束，并應極盡忠誠義務(wù)為委托人尋求機會(huì )訂立合同。在合同達成時(shí)，居間人應當只能向委托人要求支付報酬;而媒介居間從嚴格意義上來(lái)說(shuō)并非屬代理性質(zhì)的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時(shí)，居間人可依照《合同法》第426條規定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應的變化，令其在不同類(lèi)型的居間合同中享有不同程度的權利義務(wù)。在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，媒介居間形式占了絕大多數，牽線(xiàn)撮合并完成交易手續最為普遍，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可向買(mǎi)賣(mài)雙方收取報酬。

　　2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當事人權利義務(wù)明確化問(wèn)題

　　根據上述房地產(chǎn)居間合同的定義，房地產(chǎn)居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實(shí)上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬�！庇纱丝梢�(jiàn)，房地產(chǎn)居間合同的主體應有三方，或者說(shuō)委托人起碼有兩人以上。而在現實(shí)的操作之中，比如房地產(chǎn)二手買(mǎi)賣(mài)合同，通常都是由賣(mài)方先與中介公司簽訂放盤(pán)合同，然后再由中介公司與買(mǎi)方簽訂購房合同，兩份合同是分開(kāi)的，每份合同的委托方只有一位，即買(mǎi)方或者賣(mài)方。另有一種是買(mǎi)賣(mài)雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買(mǎi)賣(mài)關(guān)系融為一體。設想《合同法》如能區分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會(huì )使中介的糾紛處理情況得到有效改善。

　　以房地產(chǎn)居間合同為例，中介公司與買(mǎi)方簽訂的購房合同實(shí)際上應為居間合同，真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但許多時(shí)候買(mǎi)方卻一昧地認為自己的所有權利義務(wù)指向對象必定是居間人，而非業(yè)主，無(wú)論在交易中出現任何問(wèn)題，均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認為，也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關(guān)系的做法，但卻非常普遍，導致了許多糾紛，令房地產(chǎn)中介公司無(wú)所適從。筆者并不贊成中介公司與買(mǎi)方簽訂購房合同的做法，中介公司應當與買(mǎi)賣(mài)雙方分別簽訂居間權利義務(wù)明確的居間合同，而不是買(mǎi)賣(mài)合同，然后再由買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。如此操作方能將中介公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險減至最低，并扭轉買(mǎi)賣(mài)雙方的錯誤認識，從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關(guān)系變得公開(kāi)化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對稱(chēng)的情況，同時(shí)也可以令中介公司“吃差價(jià)”的行為無(wú)所遁形。更重要的是，向買(mǎi)賣(mài)雙方明確“居間服務(wù)”獨立的意義。由此，《合同法》應當對居間人促成合同成立后，合同當事人之間互負權利義務(wù)的意旨、居間人的責任范圍等一一作相應規定，而不是簡(jiǎn)單而籠統地一筆帶過(guò)。

　　3、單邊委托關(guān)系與雙方委托關(guān)系的適用

　　從合同法定義上看，居間合同所調整是單邊委托關(guān)系，而單邊委托關(guān)系的適用與實(shí)踐中的委托關(guān)系并不一致�？稍诹⒎〞r(shí)考慮設立與香港類(lèi)似的雙向選擇的委托關(guān)系。下面以香港為例作相應比較。

　　由于香港的房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展得相當成熟，中介市場(chǎng)也非�；钴S，人們常說(shuō)：現在的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)就是明天國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，香港作為典范可謂實(shí)至名歸。筆者從香港地產(chǎn)代理局的官方的網(wǎng)站上查詢(xún)了解到，香港的地產(chǎn)經(jīng)紀人有不同于國內房地產(chǎn)經(jīng)紀人的重要區別，香港的地產(chǎn)代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類(lèi)型。單邊代理指，經(jīng)紀人只能憑一方委托人的指示行事，而無(wú)權向合同對方當事人收取報酬;而雙邊代理，則指代理既為賣(mài)方亦為物業(yè)的買(mǎi)方行事，但“代理須在切實(shí)可行的范圍內，盡快以書(shū)面形式向賣(mài)方披露代理將向買(mǎi)方收取的傭金數額或費率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣(mài)方辦事，但其后亦可能為物業(yè)的買(mǎi)方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關(guān)系后，在切實(shí)可行的范圍內，盡快以書(shū)面形式向買(mǎi)方披露該代理關(guān)系以及代理將向買(mǎi)方收取的傭金數額或費率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關(guān)系均屬雙向收取居間報酬的形式。

　　從上述內容可以看出，雙邊代理在國內也應是可行的，且我國的法律法規并未禁止經(jīng)紀人不能同時(shí)代理買(mǎi)賣(mài)雙方。事實(shí)上，在國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一間房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及每一個(gè)經(jīng)紀人都在同時(shí)代表買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行交易，并向雙方收取一定的傭金，買(mǎi)賣(mài)雙方均知悉并無(wú)異議，個(gè)中的運作過(guò)程也并無(wú)不妥之處。在廣大民眾的意識中，業(yè)主作為委托人將物業(yè)交予經(jīng)紀人代為出售，而另一方面，買(mǎi)方則委托經(jīng)紀人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例，雙方均認可經(jīng)紀人的勞動(dòng)價(jià)值并愿意向經(jīng)紀人支付報酬。這是雙邊委托關(guān)系的'突出體現。筆者認為，居間合同不應局限于單邊委托，而應學(xué)習借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買(mǎi)賣(mài)雙方更多的選擇權，同時(shí)其嚴格執行披露制度也更加令買(mǎi)賣(mài)雙方感到信任，增添對經(jīng)紀人的信心。這對規范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)及維護交易的穩定性都很有益處。

　　二、 我國現行房地產(chǎn)居間合同的現狀

　　(一)現狀

　　我國現行房地產(chǎn)居間合同是伴隨著(zhù)中介市場(chǎng)發(fā)展而發(fā)展的，與國外一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，還屬于早期的摸索階段。房

　　地產(chǎn)經(jīng)紀人的居間活動(dòng)可以比較好地促進(jìn)房地產(chǎn)交易的達成，加快房地產(chǎn)的流通速度，有利于房地產(chǎn)資源的分配和利用。同時(shí)，巨大的利潤空間，使得大量的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入這一領(lǐng)域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人機構及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開(kāi)道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，我國目前僅有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)紀人管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》等法律法規及規章，在此基礎上各地的工商、房管等部門(mén)也相繼出臺了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類(lèi)的地方性法規。但這些法規的廣度、深度以及對違規行為的震懾力度，尚不能滿(mǎn)足中介市場(chǎng)發(fā)展的需要，不能有效地規范和發(fā)展市場(chǎng)行為，還需進(jìn)一步加以完善。

　　(二) 漏洞——無(wú)統一規范的格式合同不利于規范市場(chǎng)運作

　　上述關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的各類(lèi)法規中無(wú)一明確提及房地產(chǎn)居間合同形式和向社會(huì )提供一些規范的合同格式。這對市場(chǎng)規范操作產(chǎn)生很大弊端。

　　現實(shí)生活中，基于人們需求的多樣性，房地產(chǎn)居間合同一般沒(méi)有固定的格式，委托人與居間人之間達成的也經(jīng)常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個(gè)能夠有效履行的合同具有相當大的難度，畢竟并不是每一個(gè)人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設立個(gè)人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。

　　以書(shū)面合同而言，現在市場(chǎng)上運行的各種各樣文本的房地產(chǎn)居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買(mǎi)/賣(mài)一方提供的格式合同，而這些內容各異的合同僅有一個(gè)共通點(diǎn)就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現買(mǎi)賣(mài)各方的利益平衡。以廣州市為例，關(guān)于房地產(chǎn)二手買(mǎi)賣(mài)的格式合同僅有一個(gè)，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內容的合同，其中對買(mǎi)賣(mài)雙方的權利義務(wù)規定的非常簡(jiǎn)單，根本不能適應如今的市場(chǎng)需要。單憑付款方式一欄就可體現出其狹隘性和落后性，現在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權終止后一次性付款、轉按付款等等。在沒(méi)有任何房地產(chǎn)居間合同規范文本的情況下，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)上的合同運作顯得非�；靵y。于是，一些信譽(yù)度較高的大型中介公司紛紛聯(lián)合起來(lái)制定格式合同，但這些合同的出發(fā)點(diǎn)也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實(shí)質(zhì)內容卻暗有文章，以達到中介公司利潤最大化的目的。

　　國內房地產(chǎn)居間合同與香港相比較而言，香港地產(chǎn)代理監管局作為地產(chǎn)管理部門(mén)負責向地產(chǎn)交易者及地產(chǎn)代理人提供多種格式的文本，并且由相關(guān)法例強制規定適用該十二種標準文件，如《出售香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《購買(mǎi)香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《出租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《承租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《物業(yè)資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機關(guān)對行業(yè)進(jìn)行基本管理的做法對國內房地產(chǎn)行政管理部門(mén)有著(zhù)重要借鑒意義。

　　立法規定使用格式合同及由相關(guān)政府主管部門(mén)擬訂規范的合同文本是很有必要的，各地方房地產(chǎn)主管部門(mén)應當在公平、平等的基礎上盡快制訂出相關(guān)的合同文本供房地產(chǎn)市場(chǎng)主體使用，以創(chuàng )造國內房地產(chǎn)市場(chǎng)有序良性競爭、公平公開(kāi)、誠實(shí)信用的市場(chǎng)環(huán)境。

　　三、 房地產(chǎn)居間合同立法的改革與完善

　　(一)明確規定房地產(chǎn)居間合同是居間合同中一種，并要與行紀合同嚴格區分

　　《合同法》所述的居間合同是個(gè)大外延的概念，調整各種形式的居間關(guān)系，但房地產(chǎn)中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨立于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的民事主體，其可以參加雙方當事人對合同的商定過(guò)程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀合同有著(zhù)重要區別，行紀人是接受委托，為委托人利益而以自己的名義參加合同訂立，直接享有合同權利義務(wù)的人，其與委托合同最相類(lèi)似。

　　市場(chǎng)上，一些不良中介常常利用行紀名義賺取合同差價(jià)，主要手段是二手房的業(yè)主開(kāi)始找中介賣(mài)房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒(méi)有“買(mǎi)下”房屋，只是做一般的代理工作。但當中介找到合適的買(mǎi)家，談妥價(jià)錢(qián)后，房地產(chǎn)中介即與賣(mài)方簽訂一份行紀合同，約定的內容是賣(mài)方以一定的價(jià)格將房屋賣(mài)給了中介，若中介以高于此價(jià)的價(jià)格賣(mài)出房屋，則差價(jià)歸中介所有。但實(shí)際上，中介根本沒(méi)有支付房款買(mǎi)下房屋。結果，本應由業(yè)主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買(mǎi)方也相應地受到了經(jīng)濟損失。在這種情況下，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監管就有了“為難之處”，因為法律并不禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀簽訂行紀合同。但現實(shí)中，吃了這種“啞巴虧”的人實(shí)在太多，有關(guān)管理部門(mén)只能夠在態(tài)度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵簽署行紀合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場(chǎng)行為。

　　鑒于中介市場(chǎng)的確存在一些不良現象，有損于買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權益，建議立法機關(guān)考慮從制定法律法規方面加大對違法從事中介行業(yè)、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀形式簽訂房地產(chǎn)居間合同損害買(mǎi)賣(mài)雙方利益。同時(shí)以國家現有的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準相對照，對超出標準的收費進(jìn)行處罰。

　　(二)居間人與委托人誠信義務(wù)的對等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度

　　1、規定委托人的誠信義務(wù)確有必要

　　《合同法》第425條規定：居間人應當就訂立合同的重要事項向委托人如實(shí)報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應當承擔損害賠償責任。這與《合同法》第42條規定的締約過(guò)失責任的立法宗旨是相對應的。唯一不同的是，第425條規定的義務(wù)主體是獨立于買(mǎi)賣(mài)合同當事人以外的居間人，而締約過(guò)失責任強調的主體則是在訂立合同時(shí)有不符誠信行為的合同當事人。

　　在房地產(chǎn)居間過(guò)程中，如實(shí)報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關(guān)事項的徹底了解和知悉。實(shí)踐中，房產(chǎn)經(jīng)紀人只能憑業(yè)主對其房屋的情況細述，并到有關(guān)房管部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)得到一些產(chǎn)權資料，得知該房屋的產(chǎn)權是否合法、清晰，有無(wú)被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進(jìn)行實(shí)際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經(jīng)紀人的如實(shí)告知義務(wù)就無(wú)法完整實(shí)現。近日接觸一個(gè)案例，買(mǎi)家在收樓后的第一天晚上就發(fā)現，原來(lái)每到晚上屋內的下水管就會(huì )發(fā)出巨響，嚴重影響生活，但樓款已給付。買(mǎi)方便認定這一切都是經(jīng)紀的過(guò)錯造成的，是經(jīng)紀賣(mài)了這樣一間房子給他，于是向經(jīng)紀要求索賠。類(lèi)似的糾紛越來(lái)越多。其實(shí)，經(jīng)紀也并不知情，純粹是業(yè)主隱瞞真實(shí)情況而致。但民眾意識里，第一時(shí)間想到的責任方必定是經(jīng)紀，皆因多數買(mǎi)方會(huì )認為自己已付出一筆不小的中介費用，到頭來(lái)卻換來(lái)如此一間房子，便斷定經(jīng)紀肯定是隱瞞了真實(shí)的情況。這樣的判斷對經(jīng)紀人是非常不公平的，是有失事實(shí)真相的。

　　筆者認為，如當時(shí)制訂《合同法》時(shí)能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時(shí)規定委托人也負有相應的如實(shí)告知義務(wù)，今天發(fā)生的糾紛就不會(huì )那么糾纏不清，買(mǎi)方也會(huì )清晰地看到這種法律關(guān)系的構成，不致于纏訟。從另一角度來(lái)說(shuō)，居間人也應意識到這個(gè)問(wèn)題的重要性，應該及時(shí)采取措施保障自身的合法權益，在業(yè)主委托代為出售物業(yè)時(shí)，應將房屋的具體情況包括每一個(gè)細節以書(shū)面形式寫(xiě)入居間合同。在日后就此發(fā)生糾紛時(shí)能有足

　　夠的證據以對照自己是否已極盡如實(shí)告知買(mǎi)方有關(guān)事項的義務(wù)，從而減少不必要的糾紛。

　　2、完善告知制度

　　我國目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)交易中進(jìn)行告知的法律規定，對在房地產(chǎn)交易中買(mǎi)賣(mài)方應盡的告知義務(wù)沒(méi)有詳細規定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產(chǎn)交易中的問(wèn)題出現。但這并非一件易事，比如告知時(shí)間的確定是非常難以確定的問(wèn)題。時(shí)間定得過(guò)晚，它會(huì )大大影響買(mǎi)方的判斷和決策，增加買(mǎi)方放棄的機會(huì )，不利于交易的穩定性。完善的告知制度不僅應該規定經(jīng)紀人、買(mǎi)賣(mài)雙方的告知義務(wù)，還應該規定告知的時(shí)間、方式、一些限制條件、免責范圍和條件等內容。

　　3、建立并嚴格執行信息披露制度

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)是信息服務(wù)行業(yè)，信息的披露是否準確、完整、無(wú)欺詐意圖決定了經(jīng)紀人的社會(huì )信譽(yù)度，甚至可以說(shuō)是其生存條件之一。在香港，地產(chǎn)代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時(shí)，必須向對方當事人披露傭金的相關(guān)信息，資訊對稱(chēng)的情況下就減少了代理人違規操作的現象。在交易過(guò)程中，相對而言，買(mǎi)方是弱勢群體，對其合法權益應多加以保護。不妨看看美國法律是怎樣規定房地產(chǎn)交易中的信息披露制度的。美國法律規定交易房屋所在社區3年內有性犯罪的、近期內社區死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習慣)，諸如此類(lèi)的信息在出售房屋時(shí)業(yè)主必須向買(mǎi)方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應負責任。這一制度使得并不熟知房地產(chǎn)法律的房屋所有者不敢自己到市場(chǎng)上出售自己的房屋，而是委托給房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士--房地產(chǎn)經(jīng)紀人。②可見(jiàn)，明文規定具體的、可操作性強的信息披露制度在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中是很有必要的。

　　(三)立法保護居間人的合法權益

　　在我國，除了應作些明確的規定保護買(mǎi)賣(mài)方的合法權益外，經(jīng)紀人的合法權益也是不容忽視的�！逗贤�法》第426條規定了居間人合法取得報酬的權利，第427條規定了居間人在未促進(jìn)合同成立時(shí)，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費用。

　　事實(shí)上，常見(jiàn)的一種情形是，買(mǎi)賣(mài)雙方在利益驅動(dòng)下，往往在經(jīng)紀人介紹買(mǎi)賣(mài)雙方相識或在達成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，就可能會(huì )“飛”掉經(jīng)紀人，即買(mǎi)賣(mài)雙方自行聯(lián)系買(mǎi)賣(mài)事宜，并找借口推掉經(jīng)紀人的代理服務(wù)，并不愿支付中介費用。這的確是經(jīng)紀人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動(dòng)往往就這樣付諸東流了。對于善意的經(jīng)紀人來(lái)說(shuō)，這是非常不公平的，但法律并沒(méi)有規定買(mǎi)賣(mài)雙方規避中介費用的法律責任。

　　《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》第26條規定：因委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機構或人員造成經(jīng)濟損失的，委托人應當承擔賠償責任。這就是我國眾多的中介服務(wù)管理規定中唯一針對委托人的義務(wù)作出規定的一條。雖說(shuō)社會(huì )上是有一些不良中介損害了人們的合法權益，但立法時(shí)仍應站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權益都是應該的，居間人也不例外。

　　建議立法時(shí)應加具相關(guān)條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規避支付居間費用的義務(wù)，損害居間人的居間利益，否則，應當向委托人承擔賠償損失的責任。

　　(四)居間報酬的標準應依照合同約定

　　《合同法》第426條規定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規定仍不能確定的，根據居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬�！边@是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問(wèn)題作出的規定。

　　針對上述規定，可以看到，委托人與居間人之間對報酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現了《合同法》的平等、自愿精神。國家建設部、計委頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規定“房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費，按成交價(jià)格總額的0.5%—2%計收;實(shí)行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構協(xié)商，可適當提高，但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3%。買(mǎi)賣(mài)代理費應向委托人收取�！币詮V州市內的各種大小地產(chǎn)中介為例，普遍都是向買(mǎi)賣(mài)雙方收取報酬，且按2%—3%向各方收取，加起來(lái)的收取的比例占成交價(jià)的4%—6%。從上述規定看來(lái)，這明顯是違反規章規定的行為，物價(jià)部門(mén)應當予以監管。

　　但從另一角度來(lái)看，經(jīng)紀方均與買(mǎi)賣(mài)方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經(jīng)紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無(wú)異議。經(jīng)紀方還有一個(gè)看似合法的借口就是，買(mǎi)賣(mài)雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒(méi)有違反合同法，應當予以保護。筆者親身經(jīng)歷過(guò)此類(lèi)案件的審理，仲裁委員會(huì )裁決認定：合同約定是當事人的真實(shí)意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規章規定的標準執行。居間人得以勝訴。對此類(lèi)裁決結果，筆者是認同的，作為一個(gè)有民事行為能力的人，理應對合同約定作清晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。

　　(五)居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現公平原則

　　根據《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。這并不能體現合同法的公平原則，較為符合實(shí)際的標準可以是：居間人在居間過(guò)程中不存在過(guò)錯并已經(jīng)促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協(xié)商解決。

　　如今，由于市場(chǎng)競爭的日益激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司必須不惜代價(jià)地取悅業(yè)主及買(mǎi)方。針對賣(mài)方而言，放盤(pán)委托是完全免費的;針對買(mǎi)方而言，按照買(mǎi)方要求盡可能壓低價(jià)格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續服務(wù)，如銀行按揭貸款手續、辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)手續、辦理評估、公證、保險等手續都是免費提供的。經(jīng)紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡(jiǎn)單，在一系列的后續服務(wù)中由于涉及的機構較多，難免會(huì )出現一些意外情況導致進(jìn)度拖慢或有些阻滯，這時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經(jīng)紀人就算促成了買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無(wú)法收取或全額收取的風(fēng)險。

　　筆者在未接觸房地產(chǎn)中介這一行時(shí)，也無(wú)法料想到經(jīng)紀人有這許多的無(wú)奈，反而象社會(huì )上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業(yè)所打動(dòng)。他們沒(méi)有雙休日和節假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業(yè)奉獻的精神并不是每一個(gè)人都能做到的。他們應該受到應有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應有著(zhù)“平等”。

　　合同成立后居間人即有權收取報酬，在履行非媒介服務(wù)范圍內的過(guò)錯應否成為買(mǎi)賣(mài)方不支付居間費用的合法抗辯理由，是人們應該思考的一個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在促成買(mǎi)賣(mài)后，本可以由買(mǎi)賣(mài)雙方自行到房管部門(mén)進(jìn)行交易，換句話(huà)說(shuō)，辦理交易過(guò)戶(hù)手續并不是經(jīng)紀人的法定義務(wù)。相應地，若買(mǎi)賣(mài)方需要經(jīng)紀人提供這種服務(wù)的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項有償服務(wù)費用。買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)權就提供此項有償服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務(wù)費用而已。

　　(六)居間活動(dòng)費用的認定

　　《合同法》第426條規定“居間人促成合同成立后，居間活動(dòng)費用，由居間人負擔”，第427條規定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費用�！�

　　考慮到在未促成房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

　　合同成立之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)多個(gè)客戶(hù)到物業(yè)察看并進(jìn)行介紹、提供選購意見(jiàn)、解答買(mǎi)賣(mài)手續的咨詢(xún)等等，有些甚至已經(jīng)到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買(mǎi)方的一句“不考慮”“不買(mǎi)了”，因而否定或不認同經(jīng)紀所做的工作及應當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規定正是對經(jīng)紀人合法權益作出的保護條款。

　　然而，該“從事居間活動(dòng)支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善�！氨匾�費用”的認定是問(wèn)題的關(guān)鍵�，F實(shí)生活中，為促成合同成立，經(jīng)紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價(jià)值體現的，比如說(shuō)腦力勞動(dòng)、體力勞動(dòng)等，確定“已支出的必要費用”成了一個(gè)難題。在仲裁或訴訟過(guò)程中，往往由于無(wú)法對“必要費用”舉出詳細的書(shū)面證據而被駁回或只得到少量的安撫性質(zhì)的費用。這與經(jīng)紀人所付出的勞動(dòng)相比是有很大差距的。建議能夠在立法時(shí)制訂一個(gè)階段性的收費標準，比如說(shuō)經(jīng)紀人帶客戶(hù)去看樓的勞務(wù)費(按每次計)，咨詢(xún)費、已進(jìn)行的工作步驟計算出應收的費用。在有了法定的依據后，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)方還是經(jīng)紀方都是愿意接受這個(gè)費用標準給付的，這樣就會(huì )減少了許多類(lèi)似的糾紛�；蛘呖梢砸跃娱g人向雙方提供信息、進(jìn)行蹉商談判、促成簽訂合同、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個(gè)階段性的標志，每達到一個(gè)階段即有一個(gè)明確的指引，即使最終該交易無(wú)法完成，居間人的居間活動(dòng)費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權益，以體現合同法的平等互利精神。

　　(七)進(jìn)行行業(yè)協(xié)會(huì )立法促進(jìn)房地產(chǎn)居間合同的發(fā)展

　　我國于1995年成立了中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )中介專(zhuān)業(yè)委員會(huì )，但立法上卻并沒(méi)有關(guān)于行業(yè)協(xié)會(huì )的任何規范。為了促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì )能依法行使管理職能，規范行業(yè)內的各種市場(chǎng)行為，行業(yè)協(xié)會(huì )需要立法，依法對行業(yè)進(jìn)行協(xié)調和管理。美國行業(yè)協(xié)會(huì )的設立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )分為全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )、州房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )和區域房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )三個(gè)層次。其主要職責：一是在政治上，各層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )要積極與政治家特別是各議會(huì )溝通，保證法律法規的合理性，維護經(jīng)紀人的正當權益;二是在業(yè)務(wù)上，制定培訓計劃，編寫(xiě)培訓教材，為會(huì )員提供培訓教育，特別是與計算機、現代科技相關(guān)的課程;三是根據聯(lián)邦法、州法律等制定具體的行業(yè)技術(shù)標準以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須遵守的職業(yè)道德準則。在我國，房地產(chǎn)協(xié)會(huì )也有不少專(zhuān)家、學(xué)者參與、交流，他們的學(xué)術(shù)貢獻、專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解、行情分析無(wú)疑是一筆財富，如何利用這筆財富，把它與立法聯(lián)系起來(lái)運用是關(guān)鍵。此外，美國行業(yè)協(xié)會(huì )還有著(zhù)一個(gè)重要任務(wù)：匯總各類(lèi)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)信息，利用全國聯(lián)網(wǎng)先進(jìn)技術(shù)，對信息的安全性、穩定性進(jìn)行實(shí)時(shí)監控，保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權益，同時(shí)也避免地產(chǎn)中介公司的惡性競爭，而使他們能保持良好的合作關(guān)系。②雖說(shuō)目前，在我國實(shí)現信息的聯(lián)網(wǎng)的確有著(zhù)相當大的困難，但美國的這種做法確實(shí)是一個(gè)行業(yè)監管的好辦法，真正做到信息互通、交易互動(dòng)，能刺激和帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。但問(wèn)題是，國內還未有一個(gè)組織機構去完成這項工作，行業(yè)協(xié)會(huì )正是一個(gè)不錯的選擇。同樣，對市場(chǎng)的監管和協(xié)調也需要這樣一個(gè)角色，只有在立法上顯現行業(yè)協(xié)會(huì )的重要地位、各種職能并賦予其相當的行政處罰權的話(huà)，一定會(huì )令房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)騰飛。

　　注釋?zhuān)?/strong>

　�、佟冻鍪巯愀圩≌�物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》第2條.www.eaa.org.hk

　�、� 陸克華、倪吉信編著(zhù)：《美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理考察報告》，20xx年12期《中國房地產(chǎn)估價(jià)師》月刊

房地產(chǎn)論文7