關(guān)于房地產(chǎn)的論文15篇

　　在學(xué)習、工作生活中，大家總少不了接觸論文吧，借助論文可以有效提高我們的寫(xiě)作水平。那要怎么寫(xiě)好論文呢？下面是小編精心整理的關(guān)于房地產(chǎn)的論文，希望對大家有所幫助。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文1

　　摘要：隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速過(guò)度到買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新成為決定企業(yè)存亡、影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續發(fā)展的關(guān)鍵因素。要從顧客滿(mǎn)意、差異化、體驗營(yíng)銷(xiāo)、整合營(yíng)銷(xiāo)、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)等幾個(gè)方面進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，營(yíng)銷(xiāo)

　　一、傳統營(yíng)銷(xiāo)理論指導下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

　　傳統營(yíng)銷(xiāo)理論的顛峰是始創(chuàng )于1960年美國的密歇根州立大學(xué)的4P理論，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是四個(gè)基本要素的有效組合，即產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、銷(xiāo)售渠道（Place）、促銷(xiāo)（Promotion）。該理論假定一個(gè)企業(yè)只要生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，制定合理的價(jià)格，運用適當的分銷(xiāo)渠道和合適的促銷(xiāo)措施，就能順利實(shí)現企業(yè)的預期營(yíng)銷(xiāo)目標。該理論“以企業(yè)為中心”，實(shí)施由內而外的營(yíng)銷(xiāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，行業(yè)不夠成熟，需求旺盛的賣(mài)方市場(chǎng)情況下業(yè)內大多數廠(chǎng)商都簡(jiǎn)單地運用4P理論指導營(yíng)銷(xiāo)就取得了令世人矚目的成績(jì)。

　　但是，隨著(zhù)市場(chǎng)競爭日趨激烈，運用4P營(yíng)銷(xiāo)組合的企業(yè)越來(lái)越困難，盡管花費巨額資金，但這種“消費者請注意”的營(yíng)銷(xiāo)行為很難再獲得成功。在嚴酷的市場(chǎng)形勢面前，房地產(chǎn)廠(chǎng)商開(kāi)始反思其營(yíng)銷(xiāo)行為，逐漸接受4C理論。4C即消費者的欲望和需求，消費者獲取滿(mǎn)足的成本，消費者購買(mǎi)的方便性，企業(yè)與消費者的有效溝通。

　　4C理論指導下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行為具有幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：

　�。�1）重視消費者，根據消費者的需要設計和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。市場(chǎng)細分開(kāi)始流行，企業(yè)把產(chǎn)品放到一邊，首先研究消費者的欲望和需求，不是簡(jiǎn)單地叫賣(mài)他們所能制造的產(chǎn)品，而是努力去提供消費者想購買(mǎi)的產(chǎn)品。

　�。�2）忘掉定價(jià)策略，努力了解消費者要滿(mǎn)足其需要所愿付出的成本并且開(kāi)始有意識的加以影響，因為只有顧客能夠承受的價(jià)格才是最合理的價(jià)格。

　�。�3）忘掉通路策略，思考如何方便消費者購買(mǎi)，因為即使顧客已經(jīng)愿意購買(mǎi)企業(yè)的產(chǎn)品，但若交易成本過(guò)高，他們仍然會(huì )選擇放棄，看房車(chē)的出現充分地體現了房地產(chǎn)企業(yè)為消費者提供方便的決心和誠意。

　�。�4）忘掉促銷(xiāo)策略，多研究與消費者溝通，企業(yè)對新聞發(fā)布和公共關(guān)系活動(dòng)的重視上升到空前的高度。4C理論的關(guān)鍵在于真正重視消費者的行為反應，通過(guò)企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長(cháng)久的穩定的對應關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。

　　二、整合營(yíng)銷(xiāo)

　　20世紀90年代，美國DE舒爾茨教授等人提出了整合營(yíng)銷(xiāo)（IMC），其基本思想可以概括為兩方面：一方面把告、促銷(xiāo)、設計、包裝等一切傳播活動(dòng)都歸于廣告活動(dòng)的范疇內；另一方面使企業(yè)以統一的傳播資詢(xún)向消費者傳達。其目的是在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的不同階段運用和協(xié)調各種不同的傳播手段，使其發(fā)揮最佳效用，最終實(shí)現企業(yè)與消費者之間建立長(cháng)期的、維系不散的關(guān)系�，F在，幾乎每一個(gè)房地產(chǎn)項目都有廣告公司介入提供全程服務(wù)，工程現場(chǎng)的包裝、售房部的布置、宣傳單張的制作、銷(xiāo)售說(shuō)詞、公關(guān)活動(dòng)和新聞發(fā)布等內容無(wú)一不是廣告公司的杰作。對于實(shí)施整合營(yíng)銷(xiāo)的項目，消費者的所見(jiàn)所聞和感受到的完全一致，項目的優(yōu)點(diǎn)會(huì )無(wú)數次以不同的方式傳達給消費者，能夠給消費者強烈的震撼，這樣反復的同一刺激大大強化了消費者對項目的印象，有利于提高消費者對項目的認知度。

　　三、體驗式營(yíng)銷(xiāo)

　　體驗式營(yíng)銷(xiāo)就是站在消費者的感官、情感、思考、行動(dòng)和關(guān)聯(lián)五個(gè)方面，來(lái)重新定義、設計營(yíng)銷(xiāo)的思考方式。體驗式營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)點(diǎn)突破了傳統上的“理性消費者”假設，認為消費者在消費時(shí)是理性與感性兼具的，消費者在消費前、消費時(shí)、消費后的體驗，才是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和品牌經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)贏(yíng)得消費者青睞的關(guān)鍵在于他們能夠創(chuàng )造出值得消費者回憶、難忘的經(jīng)歷、體驗。房地產(chǎn)對購房人而言，不僅僅是一個(gè)遮風(fēng)擋雨、休息睡覺(jué)的處所，更多的是一種對生活品質(zhì)的追求，精神上的享受、體驗。銷(xiāo)售人員親切的笑容和得當的言行舉止、悅耳的背景音樂(lè )，優(yōu)美的小區景觀(guān)、完善的配套設施，無(wú)不傳達開(kāi)發(fā)商大力提倡生態(tài)、環(huán)保，力求達到自然、建筑和人三者之間的和諧統一的理念。

　　進(jìn)入樣板間，精美的裝修讓人驚羨，消費者完全模糊了對戶(hù)型的大小、室內功能分區、采光、通風(fēng)、私密性效果等方面的判斷，你甚至還可以坐在沙發(fā)上品茶聊天，進(jìn)廚房去炒幾個(gè)小菜，“這就是我想要的家”，消費者完全認同開(kāi)發(fā)商以人為本，融入現代設計理念和文化理念。要完成這種體驗，通常需要消費者親臨現場(chǎng)，當然，現在有不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始利用虛擬現實(shí)技術(shù)和寬帶網(wǎng)絡(luò )建設網(wǎng)上看房系統，逼真地展示其樓盤(pán)及其樣板房場(chǎng)景，并且通過(guò)增加一些互動(dòng)功能，使得看房者利用“鍵盤(pán)加鼠標”就可以在虛擬的世界里獲得身臨其境的感受。

　　四、CS經(jīng)營(yíng)戰略

　　“CS”（customer satisfaction），即“顧客滿(mǎn)意”，其指導思想是，企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要以顧客的滿(mǎn)意度為宗旨，從顧客的觀(guān)點(diǎn)而不是從企業(yè)的觀(guān)點(diǎn)來(lái)分析、考慮消費者的需求，把顧客需求（包括潛在的需求）作為企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的源頭，在產(chǎn)品功能及價(jià)格設定、分銷(xiāo)促銷(xiāo)環(huán)節建立和完善售后服務(wù)系統等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿(mǎn)意。房地產(chǎn)消費在很大程度上屬于情感消費層次，“滿(mǎn)意不滿(mǎn)意”是最重要的評價(jià)標準。

　　在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中實(shí)施CS經(jīng)營(yíng)戰略要求從消費者的需求出發(fā)，滿(mǎn)足消費者的現實(shí)需求并且準確地預測其潛在需求，盡量引導住宅消費的`潮流。為此，必須分析消費者購房的動(dòng)機、行為、能力和水平，研究他們的消費傳統、習慣、興趣和愛(ài)好，并且對他們的消費傾向和變化趨勢做出合理預測。從項目選址、住房檔次、結構、類(lèi)型、層高、套型、朝向到價(jià)格制定、廣告宣傳、售后服務(wù)等，房地產(chǎn)企業(yè)都必須從住房消費者的需求出發(fā)，使之滿(mǎn)意稱(chēng)心，才能獲得消費者的青睞，增強企業(yè)競爭能力。

　　五、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)

　　關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)是通過(guò)識別、建立、維護和鞏固企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)人的關(guān)系來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售，強調企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)者之間建立長(cháng)期的相互信任的互惠關(guān)系。其關(guān)鍵在于：不僅爭取顧客和創(chuàng )造交易，識別和建立關(guān)系是重要的，維護和鞏固已有的關(guān)系更重要；營(yíng)銷(xiāo)的責任不僅是給予承諾，更重要的是履行承諾。

　　關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)與傳統市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有著(zhù)很大的區別：傳統營(yíng)銷(xiāo)把視野局限于目標市場(chǎng)上，建立在“以生產(chǎn)者為中心”的基礎之上，其核心是交易，關(guān)心如何生產(chǎn)、如何獲得顧客，企業(yè)與顧客之間、企業(yè)與其供應商、經(jīng)銷(xiāo)商之間是一種交易關(guān)系，企業(yè)通過(guò)誘使對方發(fā)生交易從中獲利。在交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系被看成是相互排斥的，交易結束，買(mǎi)賣(mài)之間的關(guān)系就結束了，買(mǎi)賣(mài)雙方是一次性關(guān)系。

　　而關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)是建立在“以消費者為中心”的基礎之上的，其核心是關(guān)系，企業(yè)與其顧客、分銷(xiāo)商、經(jīng)銷(xiāo)商、供應商、競爭對手、銀行、政府及內部員工等之間建立、保持某種較緊密的合作關(guān)系，并不斷加強這種關(guān)系，通過(guò)互利交換及共同履行諾言，使有關(guān)各方都實(shí)現各自的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)利益者之間是一種互惠互利的長(cháng)期依賴(lài)的關(guān)系，企業(yè)通過(guò)雙方良好的互惠合作關(guān)系獲利。

　　六、差異化營(yíng)銷(xiāo)

　　所謂差異化戰略，就是企業(yè)通過(guò)在產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )、品牌形象等方面形成具有獨特性品質(zhì)來(lái)滿(mǎn)足用戶(hù)的需要。房地產(chǎn)的差異化營(yíng)銷(xiāo)，是指通過(guò)產(chǎn)品差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化來(lái)提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，從而形成競爭優(yōu)勢。這要求企業(yè)在產(chǎn)品的研究和開(kāi)發(fā)上具有較強的創(chuàng )新能力，企業(yè)在生產(chǎn)技術(shù)上具有較高的適應能力和應變能力，企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中有明確的目標市場(chǎng)，并能采取有效的經(jīng)營(yíng)手段和方法到達。與其他產(chǎn)品比較，房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置固定性決定其本身有較大的差異化。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化還可以從性能、特色、風(fēng)格和設計等方面入手，體現在品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)耐用、安全放心；區位的出行便捷、人文優(yōu)越和升值潛力；環(huán)境的自然、生態(tài)和健康；整體布局的大方、精巧；單體設計的實(shí)用、合理和完善，設備設施的充分、新穎和高效；配套的生活方便，居住的愉快、舒適等。服務(wù)的差異化要求在傳統客戶(hù)服務(wù)的基礎上進(jìn)行服務(wù)升級，升級后的客戶(hù)服務(wù)，不再是傳統意義上僅僅體現在對產(chǎn)品售后的客戶(hù)服務(wù)，而應涵蓋產(chǎn)品設計“生產(chǎn)”銷(xiāo)售“使用中所有的服務(wù)環(huán)節，而且越來(lái)越強調多元化、人性化、規�；�和個(gè)性化，房地產(chǎn)基本進(jìn)入了，服務(wù)經(jīng)濟時(shí)代，開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)豐富客戶(hù)服務(wù)的內涵，擴大服務(wù)的寬度，延長(cháng)服務(wù)的時(shí)間來(lái)再一次贏(yíng)得屬于自己的市場(chǎng)空間。最后，企業(yè)文化的差異化也應該受到企業(yè)的重視。

　　因為住宅不僅是一種生活方式的選擇，同時(shí)也是居住文化的體現，而且應該注意，企業(yè)文化是最難被其他企業(yè)模仿的差別優(yōu)勢，一旦建立，即可成為企業(yè)的核心競爭力。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文2

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng )立是適應經(jīng)濟改革與發(fā)展霱要的理論研究成果。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng )立，在我國是近幾年的事。它是適應經(jīng)濟改革和經(jīng)濟發(fā)展的實(shí)際镲要而不斷進(jìn)行理論探索的成果。一方面，經(jīng)濟改革的經(jīng)濟發(fā)展形成了房地產(chǎn)業(yè)。建國以后，在相當長(cháng)的一個(gè)時(shí)期中，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)踐中一直作為社會(huì )的福利事業(yè)，不作一個(gè)產(chǎn)業(yè)看待。經(jīng)過(guò)八十年代以來(lái)的改革與發(fā)展，住宅經(jīng)濟雖然得到了肯定和發(fā)展，但由于各地的不均衡性，以及傳統經(jīng)濟運行的慣性力量，經(jīng)濟體制改革的漸進(jìn)性，房地產(chǎn)業(yè)在總體上仍未根本擺脫原有的運行軌道和運動(dòng)規律。表現比較突出的是城市住宅。房地產(chǎn)業(yè)主要還是福利性事業(yè)，房產(chǎn)和地產(chǎn)不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會(huì )經(jīng)濟帶來(lái)了許多難于解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)既然是福利，需求不受經(jīng)濟條件制約，需求就無(wú)限制膨脹，而同時(shí)房地產(chǎn)浪費嚴重，資源濫用；社會(huì )福利性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設投資基本上不能回籠，財政投資嚴重不足，財政狀況難于正常運轉；房地產(chǎn)經(jīng)濟處于困境。改革與發(fā)展的實(shí)踐，使人們更加冷靜、客觀(guān)地審視和總結過(guò)去，嚴正地、實(shí)事求是地看待未來(lái)，逐漸認清了，我國房地產(chǎn)業(yè)要滿(mǎn)足社會(huì )的需要，必須得到振興和發(fā)展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產(chǎn)商品經(jīng)濟的運行機制和規律性進(jìn)行深入、系統的研究，對實(shí)踐認真總結，以科學(xué)的思想和理論來(lái)指導實(shí)踐。在現在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的強勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。

　　另一方面，相形之下，理論的準備和發(fā)展建設顯得很不夠。在五十年代，我國經(jīng)濟理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問(wèn)題，認為住宅在社會(huì )主義經(jīng)濟中應采取商品形式>房租應是住宅價(jià)格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費者花費巨大的而又不能收回的費用，很不合理。但在當時(shí)那種經(jīng)濟意識和經(jīng)濟體制下，這種觀(guān)點(diǎn)沒(méi)有也不可能形成社會(huì )共識。七十年代末八十年代初，在實(shí)事求是思想指導下，以當時(shí)我國經(jīng)濟的調整和改革為實(shí)踐背景，從改革的要求出發(fā)，又開(kāi)始房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究。當時(shí)討論的問(wèn)題，主要是城市住宅的商品屬性問(wèn)題，這正是理論上的突破口和關(guān)鍵?主題為“社會(huì )主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應大膽地承認。人們大都按當時(shí)經(jīng)濟理論和經(jīng)濟改革研究的一般思路，從馬克思主義經(jīng)典著(zhù)作中去找根據，結合現實(shí)經(jīng)濟改革與經(jīng)濟建設實(shí)踐，進(jìn)行理論與實(shí)際法制的分析。后來(lái)逐漸形成共識，即社會(huì )主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問(wèn)題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問(wèn)題。隨之而來(lái)的是全國許多機構和城市紛紛召開(kāi)學(xué)術(shù)性討論會(huì )、研討會(huì )，許多地方還組建了房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究為主旨的“中國城市住宅問(wèn)題研究會(huì )”，各地在這個(gè)總會(huì )下先后成立了地方性的城市住宅問(wèn)題研究會(huì )。同時(shí)創(chuàng )辦了許多房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)刊物。

　　隨著(zhù)經(jīng)濟體制改革和經(jīng)濟建設的推進(jìn)和發(fā)展，隨著(zhù)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究的系統化和深化，人們的認識范圍已不再局限于住宅，而擴展到了房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)來(lái)加以探討。那么，在社會(huì )主義條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟的規律怎樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行機制又如何，就成了擺在經(jīng)濟界和理論界面前的重要問(wèn)題之一。研究和討論結果的主要表現是出版和印行了一些房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)著(zhù)作，發(fā)表了一些研究論文。特別是近二年以來(lái)，由于社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的活躍與發(fā)展，促成了房地產(chǎn)經(jīng)濟研究的空前活躍局面，不但較為嚴謹、深入、系統的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現在圖書(shū)市場(chǎng)上。但是，在我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、運行和管理中，尚有許多問(wèn)題有待進(jìn)一步深化，不斷系化、規范化。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學(xué)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學(xué)，它所要研究和闡述的是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟問(wèn)題。

　　從經(jīng)濟學(xué)的劃分來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)具有自己特有的研究對象，因而它是一門(mén)獨立的、自成體系的經(jīng)濟學(xué)科。再則，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)是商品，由于這類(lèi)商品在國民經(jīng)濟中的地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)主要產(chǎn)業(yè)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)又是一門(mén)部門(mén)經(jīng)濟學(xué)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所要研究和闡述的房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟問(wèn)題，主要包括：1、房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性和經(jīng)濟結構；2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟運動(dòng)過(guò)程及其特殊性；3、房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本規律和運行機制；4、房地產(chǎn)商品價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)；5、房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位。通過(guò)對上述問(wèn)題的研究，可以揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟的`運動(dòng)規律和基本運行機制，形成一個(gè)更為切實(shí)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)規律的理論體系。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問(wèn)題的，但我們不能認為它是唯一研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問(wèn)題的。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問(wèn)題的還有其他學(xué)科，諸如房地產(chǎn)投資學(xué)，房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué)，房地產(chǎn)金融學(xué)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)學(xué)，房地產(chǎn)管理學(xué)，房地產(chǎn)定價(jià)學(xué)，房地產(chǎn)價(jià)格評估學(xué)，房地產(chǎn)法規學(xué)，房地產(chǎn)史學(xué)，房地產(chǎn)統計學(xué)，房地產(chǎn)財務(wù)學(xué)，房地產(chǎn)會(huì )計學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)管理學(xué)，房地產(chǎn)預測學(xué)，等等。這些學(xué)科對房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)過(guò)程從不同角度、不同側面用不同手段或方法進(jìn)行理論、方法、政策和策略的理論概括和業(yè)務(wù)技術(shù)闡釋。它們之間各不相同，因為研究的角度和方面不同，要解決的問(wèn)題不同，但又相互聯(lián)系，甚而有交叉，共同來(lái)研究和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟各個(gè)方面的何題。在它們的關(guān)系中，應該說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)處于先導和基礎的地位。由上述可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所要揭示的是房地產(chǎn)業(yè)的規律性，所要研究的是房地產(chǎn)業(yè)總體的運行機制。所以它從總體上規定和制約著(zhù)房地產(chǎn)其他學(xué)科的原則、方法和內容。

　　這里還必須說(shuō)明，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的前提是房地產(chǎn)的商品屬性，即房產(chǎn)和地產(chǎn)都是商品。它的運行過(guò)程要遵循商品經(jīng)濟的一般規律，還要遵循房地產(chǎn)業(yè)本身的運行規律。如果我們不把房地產(chǎn)當作一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)研究，不把房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品，仍然以產(chǎn)品性、福利性的房地產(chǎn)作為對象，那么，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)的規律性，以及房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行機制，根本目的就是要闡述房地產(chǎn)業(yè)的商品經(jīng)濟屬性，探討社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的目標和運行模式，以振興和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，擺脫現行體制中房地產(chǎn)業(yè)運行的困境。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動(dòng)的規律性及其運行機制。

　　房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動(dòng)的規律性及其運行機制，包括房地產(chǎn)商品經(jīng)濟運動(dòng)的規律性，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的運行機制，以及房地產(chǎn)業(yè)中由于房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和再生產(chǎn)而產(chǎn)生的多種經(jīng)濟關(guān)系。其經(jīng)濟運動(dòng)規律是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程所發(fā)生的各種關(guān)系。這是客觀(guān)的存在。其經(jīng)濟運行機制是指由房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀(guān)規律決定的，并按這種規律確定的房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)的規范和法則。這是依據和運用客觀(guān)規律的現實(shí)結果。房地產(chǎn)業(yè)中由投資、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系，主要指房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)本身所產(chǎn)生的、與其他方面相關(guān)聯(lián)的各種橫向和縱向的經(jīng)濟利益關(guān)系。這方面的關(guān)系要有一定的方法和原則來(lái)進(jìn)行切合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際的調整。從房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)規律出發(fā)，規范、保障、調整房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的規定、方法的總和，就形成房地產(chǎn)經(jīng)濟體制。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟活動(dòng)所要遵循的經(jīng)濟規律，在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中，主要有：

　　社會(huì )主義公有制為主體，各種經(jīng)濟成分并存的規律。以國有經(jīng)濟成分為主，城鄉集體所有經(jīng)濟成分，私人和個(gè)體所有經(jīng)濟成分，外商獨資經(jīng)濟成分，國內多種經(jīng)濟成分與外商合資、合作的經(jīng)濟成分，多種成分并存；

　　市場(chǎng)經(jīng)濟的一般規律。價(jià)值規律、競爭規律、供求規律并存；

　　物質(zhì)利益規律。一般稱(chēng)物質(zhì)利益法則或原則。由于在商品貨幣關(guān)系普遍存在的條件下，不論是何種經(jīng)濟制度或何種經(jīng)濟體制.物質(zhì)利益關(guān)系中共同性的內容占主要成分，所以不妨把物質(zhì)利益原則或法則稱(chēng)作物質(zhì)利益規律；

　　計劃協(xié)調規律。不論何種經(jīng)濟運行形態(tài)，都存在經(jīng)濟的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質(zhì)存在差別。我們不能一講市場(chǎng)經(jīng)濟和充分發(fā)揮市場(chǎng)規律的作用，就不要計劃了。我們強調計劃對發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的調節，是由社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中國有經(jīng)濟成分的地位和社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制決定了的。

　　上列這些經(jīng)濟規律，是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟條件下國民經(jīng)濟總體和各部門(mén)、行業(yè)經(jīng)濟都存在的，從國民經(jīng)濟總體和其他部門(mén)、行業(yè)的角度來(lái)探討這些規律的基本要求、具體體現和作用，是社會(huì )主義政治經(jīng)濟學(xué)和其他部門(mén)、行業(yè)經(jīng)濟學(xué)的任務(wù)和研究對象。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)要闡明的是上列這些規律在房地產(chǎn)業(yè)中的綜合的和具體的要求、體現和作用。

　　房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特殊規律或特殊關(guān)系。這主要體現在：房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的特殊性、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性；房地產(chǎn)的統一計劃、綜合開(kāi)發(fā)；房與地的統二關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)在市鎮建設中的先行性；房地產(chǎn)的升值趨勢；房地產(chǎn)資源的短缺性與合理配置關(guān)系；房地產(chǎn)與其所處的經(jīng)濟、自然、社會(huì )、文化等環(huán)境的適應性；房地產(chǎn)發(fā)展的綜合平衡關(guān)系；居住水平與社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平的適應性；房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格的地域和地段差別；房地產(chǎn)商品生產(chǎn)實(shí)體大，消耗大，占用資金多；房地產(chǎn)商品買(mǎi)賣(mài)方式的特殊性；等等。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟活動(dòng)牽涉到的各種關(guān)系，也應是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)研究的對象和內容。如：經(jīng)濟調節機制、城市規劃機制、產(chǎn)業(yè)法規、稅收機制、利率機制、批租和抵押機制、社會(huì )經(jīng)濟信息、房地產(chǎn)供應體制、物資供應機制、市鎮管理體制、國家產(chǎn)業(yè)政策，等等》

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象，以房地產(chǎn)業(yè)作為立足范圍。在這一產(chǎn)業(yè)范圍中的經(jīng)濟活動(dòng)內容是十分廣泛和錯綜復雜的。所以，在實(shí)踐上，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)必須把下列幾對關(guān)系作為主要方面加以重點(diǎn)探索。除了住宅一類(lèi)房地產(chǎn)之外的非住宅房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行規律；在房產(chǎn)與地產(chǎn)統一的前提下，把土地這一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本要素和基本對象放在房地產(chǎn)業(yè)的決定性地位來(lái)給予充分的注意和探討；在科學(xué)地研究房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)過(guò)程的基礎上，充分地研究房地產(chǎn)實(shí)物商品和勞務(wù)銷(xiāo)售的流通運行過(guò)程，只研究生產(chǎn)，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的要素的取得放在應有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設備的配備、勞動(dòng)力的準備；此外，還有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地域和地段的選擇、行業(yè)和部門(mén)的選擇，因為地理位置和行業(yè)特點(diǎn)對于房地產(chǎn)業(yè)說(shuō)來(lái)，具有特別重要的意義；等等。一句話(huà)，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的視野，要能覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)的全過(guò)程，包容整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)范圍�？茖W(xué)地判斷，來(lái)自對事物全過(guò)程、全部?jì)热莸南到y、全面、深入和持續的研究與探索。

　　四、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的范疇和理論體系

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的根本范疇和根基是房地產(chǎn)商品。即從房地產(chǎn)商品范疇出發(fā)，來(lái)系統、全面、深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問(wèn)題，來(lái)構建房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)體系。確認房地產(chǎn)的商品屬性是近幾年來(lái)的事，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在我國是一門(mén)年輕的部門(mén)經(jīng)濟學(xué)。房地產(chǎn)是商品，從而我們可以由此出發(fā)把房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品經(jīng)濟、福利經(jīng)濟的軌道轉到商品經(jīng)濟軌道上來(lái)。房地產(chǎn)商品與其他商品相比具有自己的特點(diǎn)，并有自己獨特的運行過(guò)程。因此，我們要從房地產(chǎn)商品出發(fā)，既在理論上形成自己的體系，又在實(shí)踐中構建其運行機制。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)從房地產(chǎn)商品出發(fā)，由一系列的范疇按邏輯關(guān)系形成一個(gè)理論體系。這一系列范疇是構成房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產(chǎn)”；“房地產(chǎn)市場(chǎng)”；“房地產(chǎn)價(jià)格”；“土地轉讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產(chǎn)商品”；“房地產(chǎn)融資”；“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”；“土地開(kāi)發(fā)”；“房地產(chǎn)投資”；“房產(chǎn)地產(chǎn)”廣房地產(chǎn)業(yè)”；“房地產(chǎn)經(jīng)濟”，等等。不論這些范疇在房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產(chǎn)商品”是最基本的范疇。

　　這個(gè)理論體系的框架，只能建立在房地產(chǎn)商品經(jīng)濟關(guān)系總體內，也就是限于土地使用權和附著(zhù)于土地的房屋建筑物的商品經(jīng)濟關(guān)系的總和內。任何概念和范疇都有自己的范圍規定性，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)不能例外，也有自己的范圍規定性。這規定性不是任意的，是由學(xué)科的內容客觀(guān)地邏輯地規定了的。

　　處于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系中的各個(gè)范疇，不是任意結合的，是按房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)規律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：

　　房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn))——房地產(chǎn)商品——房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)投資——土地開(kāi)發(fā)——土地批租——土地轉讓——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)——房地產(chǎn)轉讓——房屋租賃——房地產(chǎn)市場(chǎng)——房地產(chǎn)價(jià)格——房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)經(jīng)濟——房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)是一個(gè)復雜的過(guò)程，體現著(zhù)錯綜復雜的商品經(jīng)濟關(guān)系，上面所列次序只能反映由“房地產(chǎn)”出發(fā)而形成的大體過(guò)程。有些范疇可能同處于一個(gè)階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個(gè)階段，等等。

　　五、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與其他相關(guān)科學(xué)的關(guān)系

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是一門(mén)獨立的部門(mén)經(jīng)濟學(xué)。正如國民經(jīng)濟中的產(chǎn)業(yè)劃分一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是與工業(yè)經(jīng)濟學(xué)、農業(yè)經(jīng)濟學(xué)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科相互并列的。國民經(jīng)濟中各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)是相對獨立的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也是相對獨立的?但是產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間是相互關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也是與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科相關(guān)聯(lián)的。從經(jīng)濟學(xué)科角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與有、關(guān)原理性或共同基礎性經(jīng)濟學(xué)科，和那些與社會(huì )經(jīng)濟關(guān)系相連的學(xué)科也是相關(guān)的。因此，可把相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟學(xué)科分列如下：政治經(jīng)濟學(xué)(包括社會(huì )主義部分和資本主義部分）；城市經(jīng)濟學(xué)；土地經(jīng)濟學(xué)；投資經(jīng)濟學(xué)；建筑經(jīng)濟學(xué)；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)；金融學(xué)；價(jià)格學(xué)；人口經(jīng)濟學(xué)，等等。

　　在這里，不能認為房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是上述諸多學(xué)科的相關(guān)內容的拼它具有自己的獨特的研究對象，具有自己獨立的理論體系，不能不認定它是一門(mén)獨立的經(jīng)濟學(xué)科。

　　在這里還必須闡明f作為社會(huì )主義的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，要科學(xué)地從社會(huì )主義經(jīng)濟建設實(shí)際出發(fā)，深入、系統地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)的規律，探索科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制，從而有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)中的問(wèn)題，有助于調整各種經(jīng)濟關(guān)系，必須在馬克思主義的指導下進(jìn)行研究。馬克思關(guān)于城市建筑地段地租的理論(簡(jiǎn)稱(chēng)馬克思的地租理論），恩格斯關(guān)于城市住宅的理論，列寧關(guān)于社會(huì )主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文3

　　在當前的社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境下，為了能夠更好地適應當前我國國民社會(huì )經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的趨勢，就必須要不斷對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制進(jìn)行改革，才能更好適應當前日益變化的市場(chǎng)競爭。但是，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革深入，我們也可以看到我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟管理還是存在一些漏洞，為此，本文筆者就從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現狀出發(fā)，并提出了如何進(jìn)一步改善我國國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的幾條措施，提出了對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟管理項目的建議和思考。希望能夠更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理。

　　前言

　　在當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟管理中，要對房地產(chǎn)進(jìn)行有效管理，這就必須要能夠我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，同時(shí)深入了解背后的原因，才能更好地預防房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟管理的各種弊病。這不僅僅對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩定具有重要的意義，而且，更為重要的是能夠促進(jìn)我國社會(huì )的進(jìn)步和健康運行�，F階段來(lái)看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)體制方面存在欠缺，有一些令人擔憂(yōu)的地方，為此，筆者就從這些問(wèn)題著(zhù)手，希望能夠給我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者有一些可取之處。

　　1、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現狀分析

　　1、1房地產(chǎn)管理層面上的欠缺

　　一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理在某種程度上都建立一系列的管理機制，并且在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還是具有一定的章程可以遵循。但是，對我國房地產(chǎn)企業(yè)單位的經(jīng)濟管理觀(guān)念上還是存在一定的差距，所以會(huì )在一定程度上影響著(zhù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)隨意性比較大，并且在管理監督上缺乏動(dòng)力，經(jīng)常會(huì )造成房地產(chǎn)企業(yè)管理上的混亂。另外，在房地產(chǎn)會(huì )計基礎工作環(huán)節上比較薄弱，常常會(huì )導致房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )計信息的混亂，同時(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的內部監督?jīng)]有落實(shí)，企業(yè)董事會(huì )監督力度不夠，監督管理人員的法律意識比較薄弱，有法不依，執法不嚴，這些都會(huì )給我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理造成影響。甚至還會(huì )出現違法犯罪的行為出現。從另外一個(gè)角度上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)層次素質(zhì)上還是不夠高，在人力資源管理機制上也不夠健全，進(jìn)而在整體上影響我國房地產(chǎn)的管理。

　　1、2房地產(chǎn)企業(yè)管理做法還是存在弊病

　　在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟管理中，為了能夠加強企業(yè)管理，我們通常的做法就是進(jìn)行統一核算，在管理層面上進(jìn)行分工合作，對于一些獎懲制度上進(jìn)行細化，這樣的管理雖然可以在某種程度上有利于企業(yè)進(jìn)行統一管理和監督，但是我們也應該要能夠看到其中的弊病。其中主要是體現在以下幾個(gè)方面；就是導致項目開(kāi)發(fā)責任和權利以及利益等方面嚴重脫節。這樣就顯然不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)人員積極性的調動(dòng)，如果是僅僅依靠企業(yè)內部高層的努力，這顯然無(wú)法達到相應的效果。同樣的，這種做法可能會(huì )存在著(zhù)不具體的業(yè)績(jì)衡量指標，進(jìn)而導致房地產(chǎn)公司項目部門(mén)之間進(jìn)行無(wú)節制的競爭，對公司的運營(yíng)發(fā)展顯然是不利的。

　　2、如何有效改進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟管理的看法

　　2、1進(jìn)一步建設科學(xué)的內部管理環(huán)境

　　要想努力改進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟管理無(wú)序的局面，這就必須要能夠不斷完善和加強房地產(chǎn)企業(yè)的內部管理，如果有需要，這就必須要能夠不斷加強房地產(chǎn)內部管理環(huán)境的優(yōu)化建設，這就包括經(jīng)營(yíng)方式和風(fēng)格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地產(chǎn)的內部管理上建立一套有效的管理機制，進(jìn)而更好地確保我國房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的有效落實(shí)。

　　2、2努力加強對我國房地產(chǎn)企業(yè)內部之間的牽制

　　在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中，為了能夠更好地在企業(yè)內部管理中形成體系化，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采用一些輪換制度，并能夠切實(shí)根據自身企業(yè)在不同崗位中對房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度做出適當的調整，規定員工在每一個(gè)崗位之間進(jìn)行輪換，而對于一些比較次要的崗位可以選擇少輪換，這樣對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理崗位中給予積極肯定。

　　2、3不斷加強對我國房地產(chǎn)企業(yè)的考核制度創(chuàng )新

　　在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對企業(yè)管理部門(mén)稽核管理觀(guān)念上認識不足，在觀(guān)念層面上認為稽核部門(mén)不能夠創(chuàng )造良好的利益，并且還占用一些人事上的編制，所以，就誤以為要能加大對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本管理，這樣就對稽查制度沒(méi)有進(jìn)行充分重視。試想一下，如果企業(yè)內部沒(méi)有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能進(jìn)行嚴格執行。

　　2、4房地產(chǎn)企業(yè)內部審計制度亟需加強

　　為了能夠更好發(fā)揮房地產(chǎn)內部管理，這就必須要能夠不斷發(fā)揮房地產(chǎn)內部審計作用，還要能夠確保審計機構在房地產(chǎn)企業(yè)中的獨立性，或者是可以直接設立相應的部門(mén)，這樣就能夠在管理上具有一定的決策權。有效發(fā)揮好企業(yè)內部審計作用，監督和管理企業(yè)資產(chǎn)、財產(chǎn)安全朝著(zhù)更加合理的方向發(fā)展，進(jìn)而能夠保障企業(yè)在管理制度上得到嚴格執行。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的一些建議

　　3、1正確地對公司投資項目資金進(jìn)行核算

　　在項目實(shí)施階段之前，房地產(chǎn)企業(yè)就必須要對項目實(shí)施的可行性進(jìn)行充分研究，如果有必要，可以進(jìn)行實(shí)地考察研究，在公司項目的執行人員選擇上可以由項目經(jīng)理部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，并能夠獲得批復的可行性研究報告。同時(shí)，還要能夠通過(guò)工程人員的初步核算之后，提出項目資金流量表，進(jìn)而取得公司的認可，在確定之后，可以確定定下指標的合理性，之后就能夠作為實(shí)施項目經(jīng)濟管理的依據得到進(jìn)一步執行。

　　3、2嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，并能夠確定相應的費用支出額度

　　在房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理中，最為重要的就是正確核算并控制項目支出成本，這是當前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵性因素。在某個(gè)項目確定下來(lái)之后，可以開(kāi)發(fā)相應的成本控制，進(jìn)而能夠實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)效益的增長(cháng)。但是，我們也可以知道，正常的開(kāi)支是比較容易控制，而業(yè)務(wù)費用的開(kāi)銷(xiāo)是比較大的，報賬標準卻是難以掌握的，控制的難度也比較大。

　　如何來(lái)進(jìn)一步解決開(kāi)發(fā)成本控制，這就成為當前房地產(chǎn)企業(yè)人員亟需面臨的問(wèn)題。這就必須要能夠進(jìn)一步增強成本核算人員的責任感，盡量降低企業(yè)的項目支出，并制定出一系列的政策來(lái)嚴格控制漏洞。通過(guò)查缺補漏來(lái)彌補各種管理上的不足。另外還可以采用費用合理包干的`辦法，降低房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)管理費用。

　　3、3房地產(chǎn)企業(yè)管理將政府和市場(chǎng)兩者進(jìn)行綜合考慮

　　在當前我國房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中，我們要能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者認識到政府和市場(chǎng)的作用，一般來(lái)說(shuō)，政府和市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟中具有重要的影響力。我們在房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理中，為了能夠進(jìn)一步增強房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理能力，必須要不斷提高房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調節作用。與此同時(shí)，還要能夠與國家政策相適應，加強與我國國家政策相適應。這樣才能有利于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定運行。如果讓市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調節，在某種方面比我國國家行政手段的宏觀(guān)調整更加有效。所以，不斷加強我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調節作用，這將會(huì )房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的必然性趨勢。而國家只是對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行局部微調，只有中央政府和地方政府政策有效結合，才能穩步推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩步運行。

　　4、結語(yǔ)

　　從我國目前國內的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢看，為了能夠推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟的穩步運行，這就必須要能夠時(shí)刻加強對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，尤其是要對房地產(chǎn)企業(yè)自身的內部管理。這樣才能整體促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，本文筆者認為，只有建設科學(xué)的內部管理環(huán)境，努力加強對我國房地產(chǎn)企業(yè)內部之間的牽制，形成更加有效的房地產(chǎn)企業(yè)內部管理機制。在另外一方面，我們還應該要加強房地產(chǎn)企業(yè)內部審計制度創(chuàng )新，對公司投資項目資金進(jìn)行科學(xué)核算，嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，并能夠確定相應的費用支出額度，從根本上遏制各種違法犯罪行為，才能更好地推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟穩定運行。從整體上提升我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的活力，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟更好地促進(jìn)我國整個(gè)社會(huì )的進(jìn)步。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文4

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)安全生產(chǎn)管理的現狀

　　安全生產(chǎn)事故多有發(fā)生，以廣東省為例，20xx年上半年共發(fā)生建筑施工生產(chǎn)安全事故15起，死亡15人。其中，責任事故12起，共死亡12人。從事故類(lèi)別分析來(lái)看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責任事故死亡人數的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數的16.7%；物體打擊共發(fā)生2起，占總數的16.7%；機具傷害事故發(fā)生1起，占總數的8.3%；起重傷害發(fā)生1起，占總數的8.3%。

　　二、安全事故產(chǎn)生的原因分析

　　從人員上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)中從事建筑活動(dòng)的人員基本都來(lái)自農村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的安全意識與自我保護意識，基本也不了解安全生產(chǎn)的基本常識和安全操作規程。從材料上來(lái)看，有一些安全防護用品本身就存在著(zhù)較多的安全隱患，例如材質(zhì)不合格、沒(méi)有合格證以及相關(guān)的檢測報告等等。這些安全防護產(chǎn)品的價(jià)格通常比正規廠(chǎng)家生產(chǎn)的安全防護用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經(jīng)濟利益，“降低成本”，經(jīng)常使用一些破舊的安全網(wǎng)；施工工地上所用的也是一些在市場(chǎng)上購買(mǎi)的價(jià)格低廉的所謂安全防護用品。從機械上來(lái)看，施工工地上有些施工機械設備處于年久失修的狀態(tài)，或者干脆就是帶“病”作業(yè)，在加上為了趕工期，這些機械在施工中超負荷運轉，讓這些設備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來(lái)看，主要包括了安全防護用品的使用方法與安全管理方法。安全防護用品的使用方法是否正確，對建筑施工安全也有很大影響。企業(yè)安全管理方法簡(jiǎn)單或不正確，未建立健全各項安全生產(chǎn)規章制度及責任制，沒(méi)有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說(shuō)。從環(huán)境上來(lái)看，在施工的過(guò)程中經(jīng)常會(huì )遇到一些不利于施工的'天氣，例如刮大風(fēng)、下大雨等等，此時(shí)如果進(jìn)行施工就很不安全，尤其是高空作業(yè)更危險。

　　三、運用安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理模式加強管理

　　安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理系統是一種先進(jìn)的現代管理模式，其主要內容包括了行為規范、安全行為監督和實(shí)體安全監督這三個(gè)方面。在其貫徹執行的過(guò)程中要求必須要符合現代管理學(xué)動(dòng)態(tài)管理相關(guān)、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規范包括了安全監督人員與施工人員的行為規范。安全監督人員必須要堅持原則，秉公辦事，在執法的過(guò)程中要做到啟動(dòng)、檢查、處罰、整改改進(jìn)、再啟動(dòng)，遵循形成一個(gè)閉合環(huán)后回到起點(diǎn)的封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應規范來(lái)嚴格執行各自施工操作。安全行為監督。房地產(chǎn)企業(yè)必須與業(yè)主、物管等進(jìn)行多方協(xié)作配合，對施工過(guò)程中的各種行為進(jìn)行監督。如發(fā)現任何安全隱患必須報知施工單位，要求施工單位及時(shí)整改；情況嚴重的，應當要求施工單位暫時(shí)停止施工，并及時(shí)報告建設單位。監督過(guò)程中必須做到審查――整改改進(jìn)――再審查。實(shí)體安全監督。實(shí)體安全防護措施直接體現了企業(yè)是否將責任直接落實(shí)到了具體的人頭，是否體現出了企業(yè)對安全生產(chǎn)原則的重視，因此必須要重視對實(shí)體安全的監督。同時(shí)還必須要對作業(yè)人員的安全防護知識和自身安全意識進(jìn)行考核，防止安全管理資料等安全行為與實(shí)體安全防護措施不相符。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文5

　　隨著(zhù)我國經(jīng)濟建設的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機制，提高對于企業(yè)內部財務(wù)的管理與控制。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區別，滿(mǎn)足不同用戶(hù)的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財務(wù)管理也需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護航。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)財務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進(jìn)行詳細的探討。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的概念以及意義

　　所謂房地產(chǎn)財務(wù)管控，是指企業(yè)通過(guò)運用先進(jìn)的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結合的方法以及多樣化的會(huì )計方式對企業(yè)在從事經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所有的行為進(jìn)行科學(xué)和合理的控制、監督以及規范。企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財務(wù)信息學(xué)的真實(shí)程度，從而在企業(yè)進(jìn)行新的決策時(shí)提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著(zhù)一定的區別，財務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長(cháng)、資金需求大、投資周期長(cháng)并且中間環(huán)節多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的復雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理要處理好外部和內部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險都比較高，這要求財務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險預測能力。

　　財務(wù)管理是企業(yè)的一項重要管理內容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標就是通過(guò)合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財務(wù)管控的意義就顯而易見(jiàn)：第一，財務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現，能有效調節各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系，協(xié)調財務(wù)活動(dòng)，通過(guò)對企業(yè)的財務(wù)進(jìn)行預算以及監測，保證企業(yè)朝預期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財務(wù)管控是當今信息化財務(wù)管理的一種必然要求�？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)在財務(wù)管理中的應用越發(fā)廣泛，之前簡(jiǎn)單的財務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿(mǎn)足企業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展需求，使得開(kāi)放化和網(wǎng)絡(luò )化的財務(wù)管理制度和體系出現。最后，企業(yè)內部的財務(wù)管理對于企業(yè)的治理和結構具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟活動(dòng)有效的統一起來(lái)，保證企業(yè)長(cháng)期的經(jīng)營(yíng)目標有著(zhù)舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理對于企業(yè)的發(fā)展和運營(yíng)來(lái)說(shuō)，必不可少。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現狀及存在的問(wèn)題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)內部管理和控制制度薄弱

　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動(dòng)中的流動(dòng)性以及各個(gè)項目之間的獨立性，使得企業(yè)內部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財務(wù)內部控制也顯得較為薄弱。主要體現在以下方面：首先內外部審計監督乏力，內部審計部門(mén)職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內部監督評審主要依靠?jì)炔繉徲嫴块T(mén)，而有些單位的內審部門(mén)隸屬于財務(wù)部門(mén)，與財務(wù)部同屬一人領(lǐng)導，內審在形式上缺乏應有的獨立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因為存貨而占用的資金通常會(huì )超過(guò)成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉方面的流動(dòng)不暢，增加資金的占用成本，嚴重影響企業(yè)的運行;第三，應收賬款的控制不強。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長(cháng)，容易導致資金的回收時(shí)間較長(cháng)，這就存在很大的風(fēng)險。很多企業(yè)也沒(méi)有嚴格的賒銷(xiāo)制度和收賬手段，導致企業(yè)的應收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴重影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和資產(chǎn)的運轉。

　　(二)企業(yè)財務(wù)管理和控制的意識淡薄

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會(huì )使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導者對財務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，我們發(fā)現目前落后的財務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應和滿(mǎn)足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對財務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導致財務(wù)工作出現很多問(wèn)題，比如賬目不清、會(huì )計信息失真以及核實(shí)不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟損失也影響著(zhù)企業(yè)的健康發(fā)展。

　　(三)企業(yè)未建立健全預算管理制度及績(jì)效考評獎懲機制

　　目前，盡管有些企業(yè)對財務(wù)管理中的費用預算管理也比較重視，但在預算的編制和執行方面仍然存在很多問(wèn)題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項目前期階段著(zhù)急上項目，沒(méi)有對成本進(jìn)行合理的測算及層層落實(shí)，預算計劃做的并不細致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，在過(guò)程中無(wú)法做到費用預算根據實(shí)際情況進(jìn)行相應的調整，導致預算與實(shí)際嚴重脫節，使得預算形同虛設，這些嚴重影響企業(yè)的`財務(wù)預算管理工作效果，進(jìn)一步導致企業(yè)財務(wù)管理工作的實(shí)施和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果和質(zhì)量的嚴重下降。有的企業(yè)只有預算管理機制，未與績(jì)效考評獎懲機制結合起來(lái)，無(wú)法確保企業(yè)預算管理目標和低成本戰略目標的實(shí)現。

　　(四)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高

　　財務(wù)部門(mén)的設置通常是金字塔形的，這種模式導致財務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務(wù)管理制度以及財務(wù)設置已經(jīng)很難滿(mǎn)足目前房地產(chǎn)財務(wù)管理的實(shí)際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過(guò)信息化的手段完成。新時(shí)代也需要更加專(zhuān)業(yè)和高素質(zhì)的財務(wù)管理人員加入到財務(wù)管理的隊伍中來(lái)，更好的運用先進(jìn)技術(shù)和手段以及理念，完成財務(wù)管理工作。但是，受制于傳統模式的影響，目前的企業(yè)財務(wù)從業(yè)人員理念相對較為落后，也缺乏主動(dòng)學(xué)習財務(wù)相關(guān)知識的積極性，業(yè)務(wù)水平相對低下，不能適應新時(shí)期財務(wù)管理發(fā)展的需求，對財務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。

　　三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和控制的措施

　　(一)不斷完善財務(wù)內控制度，加強財務(wù)內部審計

　　不斷建立和完善對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的內部制度，這是做好財務(wù)監督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據會(huì )計的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內部財務(wù)管控的制度，建立起內部核查、會(huì )計核算、財產(chǎn)清查等一系列完整的財務(wù)管理的制度，密切監控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運行。另外，企業(yè)不但需要對財務(wù)進(jìn)行內部嚴格的管控，還需要對企業(yè)的決策以及相關(guān)的規章制度的執行力度進(jìn)行控制和審計，保證企業(yè)所有進(jìn)行程序都科學(xué)合理。加強企業(yè)的內部審計，可以從以下幾個(gè)方面著(zhù)手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財務(wù)管理工作的每個(gè)崗位，明確每個(gè)崗位相應職責;其次是要建立財務(wù)會(huì )計控制制度，主要包括財會(huì )工作規則、核算流程以及財會(huì )人員的責任;第三是要建立授權審批控制，明確財務(wù)人員的授權的權限及相應的承擔責任;第四是要建立企業(yè)現金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運轉健康。

　　(二)加強企業(yè)財務(wù)管理和控制的意識

　　首先要加強企業(yè)領(lǐng)導者對于財務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門(mén)都要定期檢查資金是否到位，是否專(zhuān)款專(zhuān)用，對于那些資金沒(méi)有到位、擅自挪用資金的基建項目，要及時(shí)進(jìn)行整改，保證計劃的落實(shí)。

　　四、結束語(yǔ)

　　總而言之，基建項目是一項投資大、建設周期長(cháng)的工作，財務(wù)管理在基建項目中至關(guān)重要，直接決定了基建項目的社會(huì )效益能否實(shí)現，關(guān)系著(zhù)事業(yè)單位的發(fā)展，財務(wù)工作的目的是做好基建項目資金的考核、監督、控制和預算，財務(wù)工作這不僅要對項目實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，還要了解實(shí)際花費的資金和預算之間的差額，對財務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門(mén)一方面要正確履行本部門(mén)的職責，另一方面還要合理承擔項目投資人或者業(yè)主的角色。建設部門(mén)的會(huì )計核算是單位會(huì )計核算范疇中比較重要的一部分，包括招標投標管理、合同談判、合同管理、工程量?jì)r(jià)審核、竣工結算、財務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財務(wù)工作總是存在著(zhù)各種各樣的問(wèn)題，有的是主觀(guān)原因造成的，有的是客觀(guān)原因造成的，但無(wú)論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認識基建財務(wù)管理工作的重要性，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，并立即采取相應的解決措施，不斷提高本單位基建財務(wù)工作的水平。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文6

　　一、分階段縱向分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收狀況

　　我們將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、預售、竣工交付三個(gè)不同階段應掌握的信息包括應取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風(fēng)險點(diǎn)分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。

　　二、橫向分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問(wèn)題

　�。ㄒ唬┦杖氲纳娑悊�(wèn)題

　　1.預售房款不能按時(shí)申報納稅。2.預收賬款不能及時(shí)結轉收入。3.故意隱瞞商品房銷(xiāo)售價(jià)格或故意壓低房?jì)r(jià)。4.拆遷補償住房不按規定計稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對拆遷補償回遷戶(hù)有三種補償方式：貨幣補償、房屋產(chǎn)權調換、以上兩種方式相結合。國稅函[20xx]220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第六條的規定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理�！笨梢�(jiàn)無(wú)論采取哪種方式均應按規定確認收入，而大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對此類(lèi)補償方式未按規定確認收入也未申報納稅。5.以房抵債，不作銷(xiāo)售。6.將價(jià)外費用和代收的各項款項不計入或少記營(yíng)業(yè)收入。

　�。ǘ�）成本的涉稅問(wèn)題

　　1.開(kāi)發(fā)成本的歸集不準確。主要表現在部分房地產(chǎn)企業(yè)對土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費六項構成劃分不清，不能正確的歸集。對同一開(kāi)發(fā)項目的不同組成部分，其定價(jià)、功能、成本等存在較大差異時(shí)，沒(méi)有按《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【20xx】31號）規定的成本核算方法，作為不同的成本計算對象進(jìn)行核算。

　　2.開(kāi)發(fā)成本的結轉不規范。表現在大部分企業(yè)不能?chē)栏癜凑铡斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【20xx】31號）的規定來(lái)核算成本，由于在完工時(shí)有些成本取得不了發(fā)票，無(wú)法全部歸集完，有的房地產(chǎn)企業(yè)以總成本與規劃總面積的比例來(lái)核算已售面積的成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)按規定不能準確預提公共配套設施建造費用；有的'房地產(chǎn)企業(yè)年終不按規定結轉已完工產(chǎn)品成本。

　　3.開(kāi)發(fā)間接費用分配不合理。一些房地產(chǎn)企業(yè)對開(kāi)發(fā)間接費用應當如何在已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，如何在已銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，概念不清，從而導致開(kāi)發(fā)間接費用分配不合理。

　　4.人為操縱開(kāi)發(fā)成本的列支。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)部門(mén)的管理形式是一種事后管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項、規劃設計、施工、驗收等工作管理的基本上都是在事前進(jìn)行管理，立項批文沒(méi)辦好、設計圖紙可行性研究沒(méi)到位、前期費用沒(méi)有交齊，就不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)，企業(yè)追求利潤的目標就無(wú)法實(shí)現，而稅務(wù)部門(mén)的管理是一種事后管理，不會(huì )影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項、規劃設計、施工、驗收等過(guò)程。

　�。ǘ�）涉稅信息溝通的渠道不夠暢通、部門(mén)配合缺乏合力

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的很多基礎信息來(lái)源于建設局、國土局、規劃局、房產(chǎn)局等其他部門(mén)，由于信息不能共享，從而導致稅務(wù)部門(mén)的信息來(lái)源不暢通。

　�。ㄈ�）實(shí)際征管工作難以到位

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節多，周期長(cháng)，會(huì )計核算復雜，對這類(lèi)企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、系統化、連續化的管理難以到位，導致稅收征管存在諸多問(wèn)題。

　　四、強化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作幾點(diǎn)建議

　　1.加強對房地產(chǎn)企業(yè)收入真實(shí)性的實(shí)時(shí)監控。2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的嚴格審核。3.加強對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費分配合理性的審核。4.建立信息共享系統，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文7

　　在金融市場(chǎng)中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場(chǎng)當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實(shí)現，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新的類(lèi)型及發(fā)展特點(diǎn)的基礎上，進(jìn)一步對加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新的有效策略進(jìn)行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融工具;創(chuàng )新

　　0.引言

　　金融工具也稱(chēng)之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動(dòng)得到有效實(shí)現[1]。各類(lèi)金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類(lèi)：其一為金融市場(chǎng)共有的，例如股票與票據等;其二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)特有的，例如住房獎券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新視為創(chuàng )新的核心。鑒于此，本課題對“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新問(wèn)題”進(jìn)行分析與探究具有較為深遠的重要意義。

　　1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新的類(lèi)型及發(fā)展特點(diǎn)分析

　　1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新的類(lèi)型 從不同角度為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新可以分為很多種類(lèi)。以國際清算銀行所提出的方法為依據，并依照金融工具的中介功能及應用進(jìn)行分類(lèi)，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新通常具備五個(gè)類(lèi)型：

　　(1)價(jià)格風(fēng)險轉移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進(jìn)行轉移而存在價(jià)格風(fēng)險的情況下，便會(huì )使用此種工具創(chuàng )新[2]。

　　(2)信用風(fēng)險轉移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進(jìn)行轉移而存在信用風(fēng)險的情況下，便會(huì )使用此種工具創(chuàng )新。

　　(3)流動(dòng)性增強型。該類(lèi)型工具創(chuàng )新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動(dòng)性變強，也可以使金融機構具備的資產(chǎn)變現性增強。

　　(4)引致信用型。此種工具創(chuàng )新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場(chǎng)機會(huì )的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。

　　(5)引致股權型。該工具創(chuàng )新的主要功能是提供股權式融資的機會(huì )，比如對股權融資進(jìn)行分享等。

　　1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新發(fā)展的特點(diǎn)

　　在各種金融創(chuàng )新工具的產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新發(fā)展特點(diǎn)主要體現在四大方面：

　　(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng )新的原因消除之后，金融創(chuàng )新工具仍舊存在。

　　(2)組合性。大部分金融創(chuàng )新工具，都是由金融機構以投資者的需求為依據，進(jìn)而在原有產(chǎn)品的條件下，對風(fēng)險、收益、期限及選擇性等進(jìn)行重新組合。 (3)市場(chǎng)化利率。各種金融創(chuàng )新工具均可以提供市場(chǎng)利率及與市場(chǎng)利率存在聯(lián)系的收益等。

　　(4)具備“金融創(chuàng )新群”。在一個(gè)基礎創(chuàng )新產(chǎn)生之后，圍繞著(zhù)這個(gè)基礎創(chuàng )新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng )新，由諸多創(chuàng )新聯(lián)系起來(lái)便形成了創(chuàng )新群。

　　2.加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新的有效策略探究

　　2.1重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新主體

　　目前，我國房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新主要存在的問(wèn)題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng )新不是基于金融與經(jīng)濟發(fā)展中由經(jīng)濟體系內部力量發(fā)動(dòng)的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調整等諸多外部力量作用下而推動(dòng)的.[3]。所以，對房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新主體進(jìn)行重塑便顯得極為重要。要想實(shí)現重塑，一方面，需要對專(zhuān)業(yè)銀行的目標進(jìn)行明確，主要為將利潤作為目標，將市場(chǎng)作為導向，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、自擔風(fēng)險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構內部形成有效的激勵創(chuàng )新機制，發(fā)揚創(chuàng )新精神，營(yíng)造良好的創(chuàng )新氛圍，并培養專(zhuān)業(yè)素質(zhì)強的創(chuàng )新人才。

　　2.2加強引導和監管力度

　　一方面，監管部門(mén)必須對金融風(fēng)險的監控進(jìn)行強化。將創(chuàng )新可能引發(fā)的風(fēng)險控制在能夠承受的范圍內。另一方面，需對貨幣政策及宏觀(guān)調控的落實(shí)給予充分重視，保證其實(shí)施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng )新進(jìn)行重點(diǎn)監管。另外，以創(chuàng )新工具貨幣性的強弱為依據，盡快將其歸納進(jìn)不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。

　　2.3重視技術(shù)主導型創(chuàng )新

　　目前，我國具備的金融工具創(chuàng )新大多數是避免管制型的創(chuàng )新，這樣便使創(chuàng )新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術(shù)主導型創(chuàng )新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng )新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時(shí)間內大大增加創(chuàng )新供給，進(jìn)一步使日益增長(cháng)的創(chuàng )新需求得到充分滿(mǎn)足。

　　2.4加強房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競爭力度

　　現狀下，我國金融市場(chǎng)所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒(méi)有發(fā)生根本性的改變，同時(shí)由于我國不同銀行間存在不正當的競爭行為，再加上中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行及中國建設銀行這四大國有銀行呈現了壟斷金融市場(chǎng)的局面，因此對房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競爭力度進(jìn)行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區別對待給予取消，使全部金融機構均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場(chǎng)準入進(jìn)行放寬，推廣合作制金融結構與股份制金融結構[4]。最后，對金融機構種類(lèi)進(jìn)行多元化創(chuàng )新，使房地產(chǎn)金融機構體系更具完善性。相信做好以上三點(diǎn)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競爭力度將能夠得到有效強化，進(jìn)一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新奠定良機。

　　三、結語(yǔ)

　　通過(guò)本課題的探究，認識到加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新對房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言，有著(zhù)十分重要的作用。然而，這是一項較為系統的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進(jìn)行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新主體、加強引導和監管力度、重視技術(shù)主導型創(chuàng )新及加強房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實(shí)現房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新，還需與我國實(shí)現國情充分聯(lián)系起來(lái)，然后實(shí)施有針對性的創(chuàng )新策略。相信做好以上這些，我國房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實(shí)現創(chuàng )新，進(jìn)一步為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。

　　參考文獻：

　　[1]李瀚,張正琰.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展及其風(fēng)險問(wèn)題分析[J].特區經(jīng)濟,20xx,04:46-49.

　　[2]薛桂瓊.淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中存在的問(wèn)題[J].黑龍江科技信息,20xx,20:107-109.

　　[3]尹朝華.我國房地產(chǎn)金融制度存在的問(wèn)題及對策探討[J].西南金融,20xx,03:11-13.

　　[4]周學(xué)東.論當前金融研究工作需要關(guān)注的若干問(wèn)題——寄語(yǔ)江蘇省“金融創(chuàng )新與發(fā)展”研究基地[J].金融縱橫,20xx,03:3-6.

關(guān)于房地產(chǎn)的論文8

　　1房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理中存在的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購包括咨詢(xún)服務(wù)采購、工程采購、設備采購、材料采購等，其中材料采購和工程采購是主要內容。隨著(zhù)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現場(chǎng)施工逐步弱化，工廠(chǎng)生產(chǎn)逐漸強化，材料采購成了物資采購的主體。從房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的現狀來(lái)看，還存在一些不足，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)管理的水平。

　　1.1物資采購成本較高

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程造價(jià)中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購直接影響開(kāi)發(fā)項目的建造成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在物資采購中存在成本較高的情況，一是采購權分散，采購計劃不完整，存在采購數量不成批量的現象，導致采購價(jià)格未達到最優(yōu);二是采購人員素質(zhì)不一，對采購計劃不能正確評估，存在人情采購、關(guān)系采購的問(wèn)題，出現物資庫存積壓，增加了材料管理費用;三是采購管理結構不嚴謹，采購渠道單一，采購環(huán)節繁多，存在舍近求遠的情況，加大了項目開(kāi)發(fā)的總體成本。

　　1.2質(zhì)量控制難度較大

　　房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)同施工材料密切相關(guān)，物資采購質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進(jìn)而影響樓盤(pán)銷(xiāo)售和企業(yè)利潤，所以物資采購質(zhì)量非常重要。在采購供應中，有些企業(yè)對供應商評估分析不足，導致部分采購物資不能完全達到質(zhì)量標準和建筑標準，使得工程質(zhì)量難以得到保障，因此，采購物資的驗收檢查環(huán)節不可缺少。對采購物資的質(zhì)量控制不像對價(jià)格、交貨期要求那么簡(jiǎn)單，操作難度很大，采購部門(mén)不可能全部把質(zhì)量標準詳細表述在合同中，更多在事后進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，這無(wú)形中加大了物資采購質(zhì)量控制的難度。

　　1.3合作關(guān)系問(wèn)題較多

　　房地產(chǎn)企業(yè)同物資供應商之間本應是一種戰略合作伙伴關(guān)系，相互共享信息，聯(lián)合生產(chǎn)和銷(xiāo)售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關(guān)系，二者往往是臨時(shí)性短期行為，合作關(guān)系并不緊密。同時(shí)在過(guò)程中經(jīng)常消耗較長(cháng)時(shí)間博弈各自利益和解決日常問(wèn)題，對于長(cháng)期的有計劃的合作戰略決策所花費的時(shí)間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購管理帶來(lái)了更多問(wèn)題，也為物資采購質(zhì)量控制埋下了一些隱患。

　　1.4成本管理意識較少

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數員工缺少成本管理意識，認為成本管理是財務(wù)行為，缺乏全員參與的主動(dòng)性。這種粗放的管理機制直接導致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，主要表現為:注重項目成本的絕對發(fā)生額度，忽略整個(gè)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效率;注重項目建造成本控制，缺少項目各階段成本的管理;注重項目大額支出監督，缺乏項目全面成本管理的意識。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)員工存在出工不出力的現象，在實(shí)際操作中沒(méi)有有效執行規章制度，以致物資采購質(zhì)量得不到保證。

　　2提升房地產(chǎn)物資采購管理績(jì)效的途徑

　　面對激烈的市場(chǎng)競爭，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內部管理，明晰部門(mén)崗位職責，規范物資采購業(yè)務(wù)，優(yōu)化物資采購流程，嚴控物資采購質(zhì)量，有效控制項目開(kāi)發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競爭力。

　　2.1建立健全規章制度

　　建立健全規章制度是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展物資采購管理工作的根本保證。在物資采購的過(guò)程中，由于規章制度缺位，可能會(huì )出現部分物資采購管理失控，造成一些不可彌補的質(zhì)量問(wèn)題，大大損耗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的利潤空間。因此，學(xué)習借鑒國內外先進(jìn)的管理理念和實(shí)踐經(jīng)驗，并結合企業(yè)自身實(shí)際情況，建立健全物資采購管理相關(guān)的制度、標準和程序十分必要，能扎實(shí)推進(jìn)物資采購管理績(jì)效的提升。但是，規章制度畢竟是紙上之物，要使規章制度發(fā)揮作用，必須通過(guò)系統教育、日常教育樹(shù)立全員成本管理的意識，必須通過(guò)效績(jì)評價(jià)體系建設強化制度實(shí)施的效能。在意識樹(shù)立方面，應讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財務(wù)部門(mén)的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績(jì)評價(jià)體系建設方面，應以企業(yè)盈利最大化為目標，在管理鏈條中做到全程可控，在部門(mén)之間形成相互制約監督機制，在全體員工中充分調動(dòng)工作積極性，把成本管理滲透到項目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續發(fā)展。

　　2.2全面實(shí)行公開(kāi)招標

　　在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，實(shí)施物資采購公開(kāi)招標，物資供應按進(jìn)度分批配送十分重要。第一，公開(kāi)招標選擇優(yōu)秀供應商，包括供應商的信譽(yù)度、生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、管理水平、服務(wù)水平等方面的考量，采取與多家供應商合作完成物資采購計劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質(zhì)，而且對項目正常生產(chǎn)起著(zhù)決定作用。第二，強化管理監督供應商，供應商在利益驅動(dòng)下更多考慮自身需求是正常的經(jīng)濟行為，因此通過(guò)合同條款和過(guò)程約束來(lái)加強物資質(zhì)量監督和供應期限管理是必要的，可更好防止房地產(chǎn)企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應商建立長(cháng)期合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應同物資供應商建立長(cháng)期合作的伙伴關(guān)系，保持穩定的業(yè)務(wù)往來(lái)，不斷更新物資供應商的`物資質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等信息，并適時(shí)向物資供應商反饋使用情況，這既有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據物資價(jià)格和施工進(jìn)度選擇恰當的供應商，也有利于物資供應商及時(shí)掌握物資使用信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應商之間保持良好的長(cháng)期合作的戰略關(guān)系，對雙方的發(fā)展都有利。

　　2.3借助電商平臺采購

　　如今，電子商務(wù)已經(jīng)成行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，房地產(chǎn)企業(yè)也應跟上時(shí)代的腳步，充分利用電子商務(wù)平臺進(jìn)行物資采購管理。電商平臺采購的優(yōu)點(diǎn)主要有兩點(diǎn)，一是規范物資采購過(guò)程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時(shí)省錢(qián)，讓決策更加高效。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制方面主要有三個(gè)方面的作用，一是降低物資供應商的商務(wù)成本，通過(guò)電商平臺可使物資采購達到陽(yáng)光透明的采購招標和方便快捷的供應投標，直接降低了物資供應商的商務(wù)成本，間接增加供應商對物資降價(jià)讓利的意愿;二是降低物資采購工作費用成本，通過(guò)電商平臺進(jìn)行物資采購，可以便捷進(jìn)行遠程發(fā)標、投標、開(kāi)標、評標和定標等工作，不僅能擴選供應商，提高物資采購的快速響應能力，而且能實(shí)現隨用隨提，大幅降低物資采購工作費用和管理成本;三是降低物資采購總成本，通過(guò)電商平臺進(jìn)行物資采購，可以開(kāi)展戰略性采購、聯(lián)合采購、集中采購等活動(dòng)，以規模性物資采購獲取生產(chǎn)商或經(jīng)銷(xiāo)商更多的價(jià)格和服務(wù)優(yōu)惠，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的總成本。

　　2.4全程負責采購任務(wù)

　　在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購中，供應商選擇對于采購產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)至關(guān)重要。在物資采購中，通常采用流水線(xiàn)式采購模式，由項目部提供技術(shù)文件，由采購部編制招標文件并完成招標活動(dòng)，最后交給工程部實(shí)施。這種模式有各負其責、相互制約的優(yōu)點(diǎn)，但分割了采購過(guò)程，不利于部門(mén)間的合力協(xié)作，容易出現“需要什么采購什么”和“采購什么就用什么”的現象，當出現問(wèn)題時(shí)難以追查責任，使得物資采購效益低下。而在物資采購中實(shí)行招標工程師全程負責采購任務(wù)的模式，包括技術(shù)標準制定、招標文件編制、招標活動(dòng)開(kāi)展、供應商選擇、釆購合同簽訂、采購活動(dòng)實(shí)施和采購履約評估等所有環(huán)節均由招標工程師負責，可以有效避免部門(mén)間相互推諉、不負責任的問(wèn)題。當然，這種模式也有權力過(guò)度集中、容易出現貪腐的弊病，因此需要設置必要的督察機構對所有物資采購活動(dòng)進(jìn)行抽查驗證，約束招標工程師和供應商的行為，防止暗箱操作避免尋租現象出現，保證物資采購科學(xué)合理，保障物資采購效益最大化。

　　3結論

　　物資采購是房地產(chǎn)企業(yè)需要著(zhù)重控制的重要內容，直接關(guān)系到項目工程的質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效益。在市場(chǎng)競爭激烈的網(wǎng)絡(luò )時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉變成本管理理念，抓好關(guān)鍵環(huán)節，做好源頭控制，管好支出大項，有效解決物資采購中存在的問(wèn)題，大幅提供物資采購管理的績(jì)效，有力控制項目開(kāi)發(fā)的成本，才能持續健康發(fā)展。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文9

　　1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理普遍存在的問(wèn)題

　　1.1 財務(wù)管理意識淡薄，財務(wù)制度流于形式大多數房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊起家，經(jīng)營(yíng)者本身缺乏財務(wù)管理知識，重銷(xiāo)售輕財務(wù)，財務(wù)管理基本定位于記賬算賬報表的原始會(huì )計核算階段，根本滿(mǎn)足不了現代企業(yè)財務(wù)管理的要求，完全忽視了財務(wù)管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應的財務(wù)制度，在制度執行過(guò)程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導一支筆說(shuō)了算，遇到財稅問(wèn)題常常試圖通過(guò)疏通關(guān)系解決，得過(guò)且過(guò)，沒(méi)有真正思考過(guò)自身財務(wù)管理的缺失，勢必導致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加和后期的財務(wù)風(fēng)險。

　　1.2 財務(wù)人員自身職業(yè)能力不強，會(huì )計核算粗枝大葉，沒(méi)有形成一套科學(xué)的行之有效的財務(wù)核算和管理體系很多財務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒(méi)有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財稅業(yè)務(wù)知識，加之大多數房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都是在取得土地后急于進(jìn)行開(kāi)發(fā)，回籠資金，財務(wù)人員也盲目隨從，在開(kāi)發(fā)前期就沒(méi)有設計好財務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財務(wù)測算，往往是邊開(kāi)發(fā)邊摸索，遇到問(wèn)題解決問(wèn)題，沒(méi)有前瞻性的財務(wù)思路。這樣一種摸著(zhù)石頭過(guò)河的財務(wù)管理模式非常容易帶來(lái)后期無(wú)法彌補的財務(wù)風(fēng)險。

　　1.3 財務(wù)的過(guò)程控制極其薄弱

　　1.3.1 資金管理隨意性大，沒(méi)有真正認真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒(méi)有相應的控制和資金使用計劃，領(lǐng)導簽字后即可以付款。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個(gè)項目沒(méi)有開(kāi)發(fā)完，盲目購置新地塊，財務(wù)人員也沒(méi)有提出項目投資的建設性指導意見(jiàn)，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無(wú)法利用。很多企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于盲目擴大規模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開(kāi)發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。

　　1.3.2 預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監控。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立有效的財務(wù)預算，甚至根本就沒(méi)有財務(wù)預算，經(jīng)營(yíng)者把預算簡(jiǎn)單地理解為工程部的項目造價(jià)預算，社會(huì )常流行的“開(kāi)發(fā)企業(yè)賺不賺錢(qián)，關(guān)鍵靠預算”，這里的預算不僅指工程造價(jià)預算，也包括財務(wù)預算，只有財務(wù)預算和工程造價(jià)造價(jià)預算很好地結合才能稱(chēng)之為有效的預算。有的企業(yè)雖然制訂了財務(wù)預算，但卻在預算執行過(guò)程中沒(méi)有進(jìn)行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒(méi)有合理控制或控制不夠細化，到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒(méi)有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現實(shí)中為了完成預算任務(wù)，基本上都是根據實(shí)際來(lái)調整預算，對于實(shí)際偏離預算或超預算的真正原因沒(méi)有深入挖掘。這樣的`后果其實(shí)使預算陷入惡性循環(huán)，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。

　　1.3.3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)項目建設過(guò)程中十分重要的環(huán)節，很多企業(yè)合同的簽訂過(guò)程根本不需要財務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財務(wù)部才見(jiàn)到合同，財務(wù)部基本處于事后被動(dòng)執行合同的處境，財務(wù)部由于沒(méi)能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作，不能從財務(wù)專(zhuān)業(yè)角度把可能存在的財務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險提前規避，常常是在合同執行中才發(fā)現合同中存在的財務(wù)隱患。合同執行完畢財務(wù)部也只是根據既定合同條款進(jìn)行往來(lái)結算，而無(wú)法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風(fēng)險損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程施工合同和銷(xiāo)售合同沒(méi)有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務(wù)賬面數據簡(jiǎn)單反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢必導致財務(wù)無(wú)法清晰地掌握每項合同的來(lái)龍去脈。

　　1.4 沒(méi)有建立有效的財務(wù)分析考核體系大多數房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析只局限于3張財務(wù)報表的編制及簡(jiǎn)單的財務(wù)收支統計，沒(méi)有完備細致的財務(wù)內部分析報表，為領(lǐng)導層提供建設性的有價(jià)值的數據分析，沒(méi)有透過(guò)財務(wù)數據反映出企業(yè)日常財務(wù)管理存在的問(wèn)題和不足。業(yè)績(jì)考核也只局限于簡(jiǎn)單的指標完成與否。

　　2 建設有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的建議

　　2.1 加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期的財務(wù)規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期財務(wù)規劃至關(guān)重要，在項目開(kāi)發(fā)前建立完備的財務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細的財務(wù)預測能夠避免很多后期的財務(wù)風(fēng)險。

　　2.1.1 項目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)項目的成本、費用、收益等測算。在項目開(kāi)發(fā)前期財務(wù)部會(huì )同營(yíng)銷(xiāo)部根據項目開(kāi)發(fā)計劃及產(chǎn)品類(lèi)型測算出銷(xiāo)售總價(jià);財務(wù)部會(huì )同工程部、合約部對開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測算，并將開(kāi)發(fā)成本的構成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開(kāi)發(fā)間接費等項目一一對應到相關(guān)成本項目中，最終預測總成本。財務(wù)部按照國家相關(guān)法規政策進(jìn)行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產(chǎn)負債表、預計利潤表、預算現金流量表，進(jìn)而形成資金預算，根據營(yíng)銷(xiāo)計劃和回款計劃測算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時(shí)機進(jìn)行投資或融資活動(dòng)，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。

　　2.1.2 建立完備的財務(wù)管控體系。在項目開(kāi)發(fā)前就應根據項目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財務(wù)制度體系和內部控制體系。如制訂經(jīng)濟事項的審批流程和權限規范、制訂各項資本性支出及費用開(kāi)支的規范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會(huì )計核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規范，財務(wù)部應該依據財經(jīng)法規的規范要求，并結合工程合約部的工程造價(jià)預算細目，設置科學(xué)合理的財務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來(lái)對賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。

　　2.2 加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理應該貫穿合同執行的全過(guò)程。對于工程施工合同在簽訂時(shí)財務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專(zhuān)業(yè)角度提出可能存在的財務(wù)隱患;在合同執行過(guò)程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監理等相關(guān)工程負責人對工程執行情況的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)，認真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷(xiāo)售合同要按每個(gè)客戶(hù)，詳細記錄客戶(hù)的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷(xiāo)售部核對銷(xiāo)控情況和回款情況。

　　2.3 實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理，加強財務(wù)控制“凡事欲則立，不預則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險大，加強房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的項目預算，還要將日常各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入到全面預算管理體系，把開(kāi)發(fā)項目預算按年度、季度、月度進(jìn)行指標分解，落實(shí)到每個(gè)單位，每個(gè)部門(mén)。日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要明確各單位、各部門(mén)的崗位、責任、預算目標，對整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預算控制。要定期對預算執行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足，把預算執行的偏差率作為重要的績(jì)效考核指標，并將責任落實(shí)到部門(mén)和相關(guān)責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。

　　2.4 加強融資業(yè)務(wù)的學(xué)習，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數房地產(chǎn)企業(yè)的資金過(guò)于依賴(lài)商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款限制多門(mén)檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財務(wù)人員加強融資業(yè)務(wù)的學(xué)習，認真分析和評價(jià)影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內拓寬融資渠道，達到最好的綜合經(jīng)濟效益。初期可以通過(guò)預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過(guò)統借統貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運營(yíng)的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續簡(jiǎn)便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過(guò)出售產(chǎn)權商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規范、規模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過(guò)擔保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過(guò)眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對傳統融資模式進(jìn)行資金補充。

　　3 結束語(yǔ)

　　在現代企業(yè)制度下，財務(wù)管理的內容將日益豐富，提高企業(yè)內部財務(wù)管理水平，建設適應現代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文10

　　1、開(kāi)發(fā)項目準備階段質(zhì)量控制

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研究中，許多工作人員忽略了前期研究、策劃與設計的質(zhì)量管理階段，都把焦點(diǎn)放在施工階段。作為建設方，這種思維方式一旦定型，很難改變，特別是以項目成立的團隊。但是，如果沒(méi)有好的設計圖紙與方案，建設工程很難保證項目的成功實(shí)施與最大效益化。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期準備工作非常重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期工作主要包含了可行研究報告、項目產(chǎn)品策劃、建議書(shū)等。首先，健全項目質(zhì)量管理責任制。項目負責人負責全權管理，親自抓起項目質(zhì)量工作。與此同時(shí)，項目質(zhì)量經(jīng)理要定期檢查項目質(zhì)量，一旦發(fā)現重大項目問(wèn)題，立即向負責人匯報。另外，項目經(jīng)理還要編制項目報告，確定市場(chǎng)定位，按質(zhì)量規定計劃�？傊�，項目中的各個(gè)經(jīng)理、人員都要完成自己的質(zhì)量責任，確保開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量的有效實(shí)施。其次，建立合理的評審制度。評審制度是提高開(kāi)發(fā)項目前期質(zhì)量的重要保證。一般的房地產(chǎn)會(huì )采取德?tīng)柗品�，不進(jìn)可以及時(shí)發(fā)現自身問(wèn)題，做出不斷調整，還吸取更多的專(zhuān)家與咨詢(xún)公司的建議，使開(kāi)發(fā)商最大優(yōu)化。最后，要制定質(zhì)量計劃。質(zhì)量計劃是根據項目的特點(diǎn)，明確項目目標與成果，并充分了解與掌握的實(shí)施標準。質(zhì)量計劃要把權限、資源、職責合理分配，按步驟逐漸實(shí)施，形成一定的可操作性。

　　2、開(kāi)發(fā)項目施工階段質(zhì)量控制

　　開(kāi)發(fā)項目形成實(shí)體的過(guò)程就是施工，它不僅保證了項目的進(jìn)程與落實(shí)，還確定了產(chǎn)品質(zhì)量的合理化與科學(xué)化。房地產(chǎn)要提高開(kāi)發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須加強質(zhì)量預防措施，確保施工階段的質(zhì)量控制的合理運行，并且可以適當增加施工成本，減少返工成本。舉個(gè)例子，如果出現工業(yè)產(chǎn)品的配件更換，需要大量人力與財力重新檢查。所以，工程項目施工質(zhì)量控制必須狠抓狠打，確保穩定實(shí)施。筆者根據多年實(shí)踐經(jīng)驗，主要從以下兩個(gè)方面說(shuō)明：

　　2.1明確質(zhì)量目標與計劃

　　投資人身為總負責人，不僅要制定項目開(kāi)發(fā)戰略和確定項目定位，還需要對項目的成本和進(jìn)程都有一定的'控制，確保處于相同優(yōu)先級。另外，項目開(kāi)發(fā)質(zhì)量目標要保證一個(gè)正確的度，如果目標過(guò)高，可能會(huì )導致綜合績(jì)效較低，投資成本過(guò)大；如果目標過(guò)低，會(huì )失去市場(chǎng)競爭，對項目造成傷害。所以，負責人要進(jìn)行質(zhì)量費用與投入分析，確保項目成本一致性，降低事故成本費用，并且樹(shù)立正確的項目壽命周期觀(guān)念。明確質(zhì)量目標后，要制定合理的質(zhì)量管理計劃。工作人員要制定出實(shí)現質(zhì)量管理計劃的方案，確保計劃的實(shí)施與落實(shí)。另外，項目經(jīng)理要負責團隊的質(zhì)量責任，具體到對項目質(zhì)量責任、團隊中的工作人員負責。一旦出現問(wèn)題，項目經(jīng)理還要對項目結果負責。所以，質(zhì)量計劃非常重要，確保項目可以實(shí)施與運行。另外，開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量與目標的成功，就是增加了項目用戶(hù)、投資人等的信心。

　　2.2質(zhì)量控制要求

　　項目開(kāi)發(fā)的建設施工過(guò)程就是對質(zhì)量的控制，質(zhì)量控制就是對施工中的程序和過(guò)程中的偏差控制。一般來(lái)說(shuō)，過(guò)程控制往往是對階段性過(guò)程與計劃成果進(jìn)行比較，看是否一致，并且對比施工過(guò)程。這個(gè)時(shí)候，如果出現不一致的情況，施工人員需要找出執行中存在的偏差。還有一種是利用合同說(shuō)明中的成品與半成品進(jìn)行比較，找出一定范圍內的偏差。在施工前，現場(chǎng)負責人要正確分配權限，使每個(gè)工作人員各司其職，不可出現占用他人崗位情況。與此同時(shí)，設定合理的獎罰制度，杜絕不合格產(chǎn)品的出現。另外，負責人需要把工程施工組織設計送到監管部門(mén)手中，進(jìn)行報備審核。在項目開(kāi)發(fā)中，遇到重點(diǎn)工序前，需要檢查關(guān)鍵項目點(diǎn)，避免出現任何問(wèn)題。并且堅持"三檢"制度。在每一個(gè)工序結束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監管工程師三次審核，才可以保證項目正常運行。項目開(kāi)發(fā)中，一旦遇到質(zhì)量事故，要找尋問(wèn)題，堅持"三不放過(guò)"原則。做到事故原因不清不放過(guò)、防護措施不當不放過(guò)、事故者不放過(guò)。與此同時(shí)，公司要根據圖紙會(huì )審對施工人員做出技術(shù)培訓，并且不斷推廣新技術(shù)和新應用。另一方面，施工人員對一些關(guān)鍵部位形成專(zhuān)門(mén)負責團隊，建立一個(gè)封閉信息網(wǎng)，形成靈敏的高效質(zhì)量信息反饋系統。同時(shí)，現場(chǎng)質(zhì)檢員要對產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應決策，制定科學(xué)、合理的質(zhì)量統計分析圖表。

　　3、監管部門(mén)質(zhì)量控制

　　在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，一般都會(huì )選擇項目監管單位對施工單位質(zhì)量狀況的監管與控制。并且加強承包人自檢體系管理，強調事前把關(guān)控制，做好項目檢驗與現場(chǎng)質(zhì)量驗收等都是工程質(zhì)量監管的目標。在監管單位的控制下，確保了項目開(kāi)發(fā)合理進(jìn)行，爭取質(zhì)量創(chuàng )優(yōu)，杜絕一些施工質(zhì)量事故出現。首先，監管部門(mén)要劃分質(zhì)量單元。為了保證施工的有效、穩定進(jìn)行，監管人員必須明確劃分出各質(zhì)量單元，包含了工藝流程監管圖、分項工程與工程部位三個(gè)部分。與此同時(shí)要配以相同的記錄、實(shí)驗表格，確保工序完整進(jìn)行，杜絕一切質(zhì)量失誤現象。其次，健全質(zhì)量組織體系。監理工程師要對所有環(huán)節進(jìn)行掌控，建立完整的質(zhì)量組織系統。承包人不僅需要自檢三級質(zhì)量保證體系，還要服從監理工程師對項目質(zhì)量的管理工作，尤其是對各分級部門(mén)的質(zhì)量與工地檢測部分做好相關(guān)調整。最后，質(zhì)量監理程序要有序進(jìn)行。監理工程師在施工前，要對承包方做出詳細說(shuō)明與計劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項目質(zhì)量控制合理化。另外，監理工程師要對施工技術(shù)、方案、進(jìn)程做出審批，并且做詳細表格，列出需要的材料、機械與勞力。監理工程師還需要參與項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程監管，對施工的工藝、方法進(jìn)行有效質(zhì)量控制，對一些違反施工技術(shù)的行為做指導和警告。

　　結語(yǔ)：

　　綜上所訴，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的質(zhì)量控制不僅是項目施工的理論依據，也融合項目管理的實(shí)踐經(jīng)驗。隨著(zhù)項目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開(kāi)發(fā)項目的效益化。

　　參考文獻：

　　[1]張百兵.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制與管理[D].大連理工大學(xué)，20xx.

　　[2]朱文軍.戰略視角下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量成本管理研究[D].東北石油大學(xué)，20xx.

關(guān)于房地產(chǎn)的論文11

　　對房地產(chǎn)業(yè)的轉型升級提出了要求，需要有與之相適應的人才隊伍與培養體系。而隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產(chǎn)高級管理人缺乏，越來(lái)越多的項目需要在開(kāi)發(fā)理念、融資風(fēng)控、建設管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng )造力的人才;另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科畢業(yè)生數量眾多，難以找到合適的崗位，連續數年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡，需要認識房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求特征，推動(dòng)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養模式的調整，迎接房地產(chǎn)市場(chǎng)“新常態(tài)”的挑戰。

　　一、轉型期的房地產(chǎn)企業(yè)人才需求特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項系統工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項目策劃、施工建設、項目營(yíng)銷(xiāo)、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務(wù)涉及價(jià)值鏈長(cháng)，需要的專(zhuān)業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類(lèi)型可以歸為金融財務(wù)類(lèi)、策劃管理類(lèi)、工程技術(shù)類(lèi)和營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)類(lèi)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項目為單元，每個(gè)項目組都需要上述人才，不同的專(zhuān)業(yè)知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。

　　1. 綜合性特點(diǎn)從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀(guān)經(jīng)濟、城市經(jīng)濟關(guān)系緊密，房地產(chǎn)項目需要應對宏觀(guān)經(jīng)濟波動(dòng)與房地產(chǎn)調控的影響，項目團隊需要把握宏觀(guān)經(jīng)濟走勢以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，合理確定項目定位，才能降低后續的銷(xiāo)售風(fēng)險。從開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)看，企業(yè)需要與政府多個(gè)職能部門(mén)和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行有效的溝通和配合，項目團隊面臨多項與政府部門(mén)相關(guān)的報批業(yè)務(wù)。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權出讓等相關(guān)知識，明確土地的規劃條件約束;在規劃報批階段，需要掌握城市規劃、項目規劃、項目評價(jià)等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓、輪崗再到專(zhuān)職崗位的過(guò)程，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項目的流程與特點(diǎn)。房地產(chǎn)項目對綜合性知識的掌握和應用能力要求較高，而大學(xué)畢業(yè)生知識窄，難以適應房地產(chǎn)項目的需求，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔人才培養的成本，常選擇有工作經(jīng)驗的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強的溝通能力。

　　2. 區域性特點(diǎn)房地產(chǎn)項目受到所在城市的自然環(huán)境與社會(huì )習俗影響較大，項目根植于區域之中，項目定位不能離開(kāi)所在區域。項目團隊對于城市、區域與板塊的認識程度決定著(zhù)項目定位的高度。在快速城鎮化進(jìn)程中，城市區域的空間形態(tài)處于快速變化過(guò)程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區域人群的住房消費心理。住房消費者選擇了一個(gè)項目，也選擇了一個(gè)區域和生活方式。區域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類(lèi)型。由于房地產(chǎn)區域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規劃、居住需求等要素影響的結果。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，區域性是重要的特點(diǎn)，項目團隊需要對城市、區域與板塊有深入的認識和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。

　　3. 金融化特點(diǎn)從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開(kāi)發(fā)建設轉向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與金融服務(wù)的過(guò)程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達國家表現的淋漓盡致。我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中，項目融資、風(fēng)險控制與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處置對企業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。目前，金地、萬(wàn)科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達國家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)納入商學(xué)院下的金融和財務(wù)學(xué)科，注重學(xué)生對于房地產(chǎn)金融與財務(wù)知識的傳授。綜合性、區域性與金融化是快速城鎮化階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中展現出來(lái)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養方式提出了挑戰，需要高校及時(shí)調整課題體系、教學(xué)方式與培養方式，推動(dòng)人才供需之間的平衡。

　　二、高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培養方式存在的問(wèn)題

在我國的高校培養體系中，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)在1998年的專(zhuān)業(yè)調整中受到影響，被并入工程管理專(zhuān)業(yè)，人才培養出現斷層。近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的崛起，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專(zhuān)業(yè)設置的限制和院校學(xué)科背景的差異，我國房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育情況復雜，依托的學(xué)科背景差異大，水平參差不齊，培養的學(xué)生還難以適應行業(yè)對于綜合性、區域性與金融化的要求。

　　1. 學(xué)科體系分散，缺乏系統性與完整性高校設置相應的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設置，依托的一級學(xué)科包括工商管理、管理科學(xué)與工程、應用經(jīng)濟等。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設置多數依托工商管理與應用經(jīng)濟學(xué)科設立，課程設置也是偏重于經(jīng)濟管理，重點(diǎn)課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、城市經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、土地經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專(zhuān)業(yè)，與土木工程、項目管理課題體系結合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項目管理、工程造價(jià)等。此外，部分高校依托土地資源管理開(kāi)辦房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)。由于高校依托的學(xué)科基礎不同，課題設置也各有側重，培養出來(lái)的學(xué)生專(zhuān)業(yè)基礎與知識結構差異較大。課程體系與知識專(zhuān)業(yè)的不同導致培養的學(xué)生專(zhuān)業(yè)知識與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標準化，對培養學(xué)生的質(zhì)量影響較大，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來(lái)了困惑。因此，相對于成熟的專(zhuān)業(yè)，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的學(xué)科體系還存在“散、亂、基礎不牢”的問(wèn)題。

　　2. 專(zhuān)業(yè)教育體系與市場(chǎng)需求脫節房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)作為高度應用型的專(zhuān)業(yè)，能否與實(shí)踐充分結合，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育與市場(chǎng)需求之間的不匹配問(wèn)題比較突出，主要表現在兩個(gè)方面。首先，教材、書(shū)本上的知識不能適應房地產(chǎn)理論與實(shí)踐的發(fā)展需要。目前的課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實(shí)踐脫節嚴重，部分教材沿用上世紀版本，內容知識陳舊，難以在現實(shí)當中得到應用。而從國外引入的`教材，也存在與國內實(shí)踐相脫節的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教師隊伍與實(shí)踐脫節。由于我國的土地與住房市場(chǎng)都處于制度轉型、行業(yè)興起與市場(chǎng)發(fā)展的階段，制度變革與市場(chǎng)發(fā)展的速度較快，高校教師隊伍在理論與實(shí)踐上還沒(méi)有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊伍自身知識體系更新節奏較慢，不能適應市場(chǎng)的需求。

　　3.培養方式與企業(yè)脫節如何能夠與行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)緊密結合，是培養房地產(chǎn)“管用”學(xué)生的關(guān)鍵點(diǎn)。從國內高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養方式來(lái)看，主流的培養方式還是以傳統的課題教學(xué)為主，對于課程實(shí)習、畢業(yè)實(shí)習環(huán)節的重視程度不高。傳統的教學(xué)方式一方面難以吸引學(xué)生的興趣，另一方面也難以適應企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)課程教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)實(shí)現有機結合，推動(dòng)培養方式由“被動(dòng)”面對市場(chǎng)轉向“主動(dòng)”適應市場(chǎng)轉變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養的必然趨勢。

　　三、推動(dòng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養模式調整的建議

　　1.獨立設置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，夯實(shí)高效人才培養基礎體系房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟中的作用與地位日益凸顯，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的需求規模在一定時(shí)期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發(fā)達國家或地區房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養模式，需要形成我國具有獨立性的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設置與培養體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學(xué)與工程下獨立設置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時(shí)，設置相應的專(zhuān)業(yè)碩士，形成學(xué)術(shù)與專(zhuān)業(yè)兩個(gè)培養體系。從國家層面設置相對的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，統一學(xué)科口徑，統一課程體系，有助于相對規范和完善的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養模式。此外，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對人才的需求類(lèi)型、需求結構、需求規模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養與課程體系設置必須與之相適應才能得到發(fā)展，課程和方向的設置還需要與時(shí)俱進(jìn)。

　　2.實(shí)現教學(xué)與實(shí)踐的融合，培養優(yōu)質(zhì)管用的專(zhuān)業(yè)人才盡管高校都比較重視培養學(xué)生的實(shí)踐能力，在課題體系中設置相應的實(shí)踐培養環(huán)節。但從目前的實(shí)踐來(lái)看，教學(xué)與實(shí)踐之間還存在很大距離。英國房地產(chǎn)教育體系中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)投資等應用性的課程，要求學(xué)生選擇一個(gè)對應方向的房地產(chǎn)項目，實(shí)地參與項目的運營(yíng)過(guò)程。我國香港和新加坡的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生要求在大學(xué)期間有一定周數出國考察，培養全球視野。在考慮房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培養中，國內高校也應該從國際與國內兩個(gè)視角培養房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的實(shí)踐能力。從國際視角來(lái)看，在有條件的發(fā)達地區，培養方案中設置暑期國際房地產(chǎn)夏令營(yíng)，對國外特定城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與項目進(jìn)行實(shí)地調查，開(kāi)拓國際視野;從國內來(lái)看，以課程為依托，以實(shí)際項目作為案例，明確“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程造價(jià)、項目管理”等課程為“教學(xué)+實(shí)踐”的課程，規范學(xué)生的實(shí)踐培養環(huán)節。

　　3.與行業(yè)資格認證掛鉤，探索教育專(zhuān)業(yè)化路徑英國與我國香港地區成立有皇家特許測量師學(xué)會(huì )和香港測量師學(xué)會(huì )等，這些協(xié)會(huì )及其專(zhuān)業(yè)認證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過(guò)專(zhuān)業(yè)機構認證，確保培養出來(lái)的學(xué)生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認證提高了畢業(yè)生的競爭力，有助于明確學(xué)生培養的方向。目前，國內房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規范化與專(zhuān)業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢。國內與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì )也逐漸嶄露頭角，如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì )等。充分重視國內房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對于人才的需求特點(diǎn)，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì )的橋梁作用，推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì )、企業(yè)與高校三結合，有助于培養具備國際競爭力且能夠符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文12

　　摘要：投資性房地產(chǎn)的會(huì )計政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續計量的會(huì )計政策會(huì )導致不同的會(huì )計后果和經(jīng)濟后果，因此，對投資性房地產(chǎn)后續計量模式選擇的探討具有重要的現實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇存在原因的基礎上，探究當前我國投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會(huì )計政策選擇的途徑。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì )計政策 成本模式 計量

　　理論上講，隨著(zhù)近年來(lái)我國投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續增長(cháng)、其賬面凈值顯著(zhù)低于公允價(jià)值現象，采用公允價(jià)值計量模式將會(huì )給企業(yè)帶來(lái)較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數公司仍采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策的選擇背后的深層原因，還應對有關(guān)會(huì )計政策及會(huì )計政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。

　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇原因分析

　　首先，會(huì )計計量與報告中的主觀(guān)性。會(huì )計計量與報告過(guò)程是人們主觀(guān)地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會(huì )計對象加以反映，以提供與會(huì )計管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會(huì )計計量與報告中存在的主觀(guān)性特點(diǎn)，就使得財務(wù)人員可能對通過(guò)以經(jīng)濟業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì )計政策選擇。

　　其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計事務(wù)方面存在的多樣性與復雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì )計信息恰當的反映企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會(huì )計人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì )計政策的選擇。

　　二、現階段我國投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析

　　了解了投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì )計準則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：

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　　對稅收更有利成本模式計量時(shí)可以通過(guò)計提折舊抵銷(xiāo)的所得稅此時(shí)必須繳納。

　　由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計入應納稅所得額，在實(shí)際處置或結算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。

　�。ǘ�）公允價(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

　　《企業(yè)會(huì )計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》規定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式”�？梢�(jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計量，就很難再調回到原來(lái)的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續計量模式，而仍處于觀(guān)望態(tài)勢。

　�。ㄈ�）公允價(jià)值模式的應用不具備完全市場(chǎng)條件

　　《企業(yè)會(huì )計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量�！睖蕜t同時(shí)規定了采用公允價(jià)值模式計量必須同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，還很難滿(mǎn)足新準則所規定的兩個(gè)條件。

　　三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇的方向

　�。ㄒ唬┩晟茣�(huì )計準則與政策法規

　　新會(huì )計準則體系改革的方向是國際會(huì )計準則相趨同的會(huì )計準則體系。當前，我國市場(chǎng)經(jīng)濟的現實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟的政策與法規不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì )計政策選擇權還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì )計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì )計政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì )計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實(shí)際的經(jīng)濟活動(dòng)管理中；再次，加強會(huì )計信息披露的規范化建設，防止企業(yè)在會(huì )計信息披露中的人為操縱和尋租行為。

　�。ǘ�）優(yōu)化企業(yè)內部會(huì )計政策選擇中的相關(guān)權力

　　會(huì )計政策選擇權的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結構上。因此,有必要對相關(guān)的各方在索取權問(wèn)題上有更充分的`討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內部不同層次在會(huì )計政策選擇中具有的相關(guān)權力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì )計政策選擇的建議權；董事會(huì )由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì )理所當然的享有會(huì )計政策選擇的決策權；監事會(huì )有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

　　四、結束語(yǔ)

　　企業(yè)無(wú)論采用公允價(jià)值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀(guān)地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計量模式在應用過(guò)程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統的資產(chǎn)計量方法,會(huì )計處理相對比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人利用進(jìn)行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續計量模式預計將會(huì )在很長(cháng)一段時(shí)間內共存,企業(yè)應如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。

　　參考文獻：

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關(guān)于房地產(chǎn)的論文13

　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達6%由此可見(jiàn)其對于我國經(jīng)濟的重要性。隨著(zhù)我國的營(yíng)改增的稅務(wù)政策調整以及公允價(jià)值計量模式的推行使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著(zhù)一場(chǎng)比變革，其資產(chǎn)運營(yíng)模式正在逐漸轉換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉變與財務(wù)管理是息息相關(guān)的，因此我們必須對財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)模式的轉型進(jìn)行深入的分析從而找到影響其轉型的各類(lèi)因素，今天筆者就和大家來(lái)談一談關(guān)于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)模式轉型的相關(guān)話(huà)題。

　　一、資產(chǎn)模式概述

　　(一)重資產(chǎn)運營(yíng)模式

　　重資產(chǎn)運營(yíng)模式就是指在企業(yè)內部的財務(wù)結構當中資產(chǎn)負債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結構，這種資產(chǎn)結構如果放在產(chǎn)業(yè)準入門(mén)檻高、市場(chǎng)需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場(chǎng)是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無(wú)法在短時(shí)間內進(jìn)行回籠，使得其現現金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

　　(二)輕資產(chǎn)運營(yíng)模式

　　輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個(gè)資產(chǎn)就能夠的當中流動(dòng)現金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會(huì )大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)和用戶(hù)體驗等方面。輕資產(chǎn)所強調的是對企業(yè)品牌和企業(yè)運營(yíng)能力的`增強，利用杠桿效應原理，以最少的資金來(lái)獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產(chǎn)權、品牌、客戶(hù)資源和運營(yíng)的投入。

　　二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)模式的主要因素

　　(一)土地成本因素

　　我國是一個(gè)人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點(diǎn)尤其在人口較為稠密的一線(xiàn)城市顯得更加突出。近些年來(lái)我國的土地價(jià)格正在節節攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控,這些因素都是的,土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間出現了嚴重地不平衡現象。土地成本的大幅度上升一方面必然會(huì )造成開(kāi)發(fā)商拿地難度和拿地價(jià)格明顯增高從而使得其開(kāi)發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著(zhù)土地價(jià)格的快速上升使得開(kāi)發(fā)商已經(jīng)購買(mǎi)的土地價(jià)格變得越來(lái)越高其享受到的土地紅利也會(huì )因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價(jià)值有所增值。因此土地成本因素對于開(kāi)發(fā)商而言可謂是愛(ài)恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權衡好土地增值的幅度與財務(wù)費用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已然過(guò)去，土地價(jià)格的增長(cháng)幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本飛速增加而財務(wù)費用也越來(lái)越高，導致其投入到土地當中的資金過(guò)多，其現金流量過(guò)少就很可能會(huì )導致企業(yè)資金鏈斷裂。

　　(二)樓盤(pán)庫存壓力因素

　　近些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在一個(gè)較為低迷的狀態(tài)下，其庫存量節節攀升，樓盤(pán)庫存對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入卻無(wú)法得到迅速的資金回籠甚至會(huì )由于這種資金無(wú)法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財務(wù)危機，盡管今年我國提出了銷(xiāo)庫存的國家戰略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產(chǎn)運營(yíng)模式轉型而言也是一個(gè)巨大的威脅。

　　(三)現金流因素

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運轉的周期較長(cháng)通常需要3年以上的時(shí)間才能夠進(jìn)行一次資金回籠，而在項目建設的過(guò)程中是需要持續投入的，任意一筆資金無(wú)法到位都可能使得整個(gè)企業(yè)出現財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。

　　三、房地產(chǎn)轉型的成功案例

　　凱德集團絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進(jìn)行了轉型，由原本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(重資產(chǎn)結構)轉換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)(輕資產(chǎn)機構)，在其轉型過(guò)程中同樣受到了各類(lèi)因素的影響，但是凱德通過(guò)拍賣(mài)非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來(lái)彌補核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進(jìn)行了轉型。在轉型期間也遭遇過(guò)財務(wù)數據下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉為美國模式，在房地產(chǎn)土地價(jià)格較低時(shí)買(mǎi)入土地進(jìn)行儲備，再在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨于繁榮是賣(mài)出土地，從而獲得差價(jià)進(jìn)行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務(wù)風(fēng)險卻大大降低。

　　四、結束語(yǔ)

　　對于我國而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)模式的轉型已經(jīng)是一個(gè)勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉型的各類(lèi)因素進(jìn)行了解和控制，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財務(wù)風(fēng)險最低的情況下實(shí)現成功轉型。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文14

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是一項復雜的系統工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點(diǎn)。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設項目要負總責。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(cháng)短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要�，F階段，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。

　　1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目管理現狀概述

　　當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門(mén)制、公司制、事業(yè)部制以及專(zhuān)業(yè)管理。作為部門(mén)制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門(mén)，用來(lái)管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開(kāi)發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專(zhuān)業(yè)管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目管理形勢不容樂(lè )觀(guān)，其具體表現為：

　　1.1 項目風(fēng)險管理薄弱

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的奉賢，一般來(lái)講無(wú)外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著(zhù)是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。而市場(chǎng)風(fēng)險則是隨著(zhù)建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買(mǎi)能力進(jìn)行對比，所帶來(lái)的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會(huì )造成資金周轉不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開(kāi)發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì )造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過(guò)高。

　　1.2 項目成本管理問(wèn)題

　　無(wú)論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設中的問(wèn)題，導致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

　　2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

　　2.1 加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理

　　風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規避相關(guān)風(fēng)險，用來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過(guò)投資方心中的底線(xiàn)時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的.利潤。②風(fēng)險轉移，所謂風(fēng)險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉移到無(wú)形。在當前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉移是以?xún)煞N方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來(lái)承擔。然后便是保險，即通過(guò)買(mǎi)保險的方式，將不能預知的相關(guān)風(fēng)險來(lái)轉移給保險公司，雖然這樣會(huì )增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償等。

　　2.2 全面完善項目成本管理

　　項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設計中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設計階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全過(guò)程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內容�？v觀(guān)整個(gè)項目全過(guò)程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀(guān)的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預算，對各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項目建設階段是整個(gè)工程項目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會(huì )嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場(chǎng)的管理，必須委派施工監理，在施工現場(chǎng)進(jìn)行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關(guān)內容，若有拖延進(jìn)度的現象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

　　2.3 項目質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項目管理來(lái)保障項目建設實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線(xiàn)上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會(huì )對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會(huì )關(guān)系的協(xié)調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習、接受、應用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監理等企業(yè)所涉及的內容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對開(kāi)發(fā)企業(yè)應注意項目管理團隊的建設，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文15

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的現狀

　　（一）會(huì )計科目不完善，會(huì )計核算準確性有待提高

　　現如今我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計處理的制度準則很多，如：《小企業(yè)會(huì )計制度》《企業(yè)會(huì )計制度》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的科目賬戶(hù)、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會(huì )計制度并沒(méi)有明確規定統一的執行標準。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì )計處理時(shí)引用其他會(huì )計制度的會(huì )計科目對其會(huì )計要素反應和核算的準確性不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì )計信息、財務(wù)報表的可比性、準確性。

　　（二）收益評價(jià)指標不能真實(shí)體現企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì )出現這樣的情景：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果較為可觀(guān)，其預期銷(xiāo)售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業(yè)會(huì )存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長(cháng)，相關(guān)的一筆會(huì )計核算業(yè)務(wù)處理對會(huì )計報表往往會(huì )產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷(xiāo)售收入時(shí)，其會(huì )計處理所得出的凈利潤指標與真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況會(huì )存在一定的差異，不能明確體現企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問(wèn)題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險，還容易受到國家相關(guān)房?jì)r(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績(jì)不同單一依靠收益評價(jià)指標來(lái)反應。

　　二、規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的'建議

　　（一）合理選用準則，完善會(huì )計科目

　　合理選用會(huì )計準則，完善會(huì )計科目，規范提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì )計信息的真實(shí)性、完整性。比如說(shuō)，對于年銷(xiāo)售額1000萬(wàn)元以下，從業(yè)人數少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應當嚴格參照《小企業(yè)會(huì )計制度》進(jìn)行會(huì )計業(yè)務(wù)處理；對于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算則遵循《企業(yè)會(huì )計制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就應當執行新準則所規定的會(huì )計制度。完善會(huì )計科目，在引入“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)間接費用”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“周轉房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶(hù)科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據實(shí)際情況，靈活的增設會(huì )計科目，進(jìn)而提高會(huì )計處理的有效性、實(shí)用性。

　　（二）建立信息化會(huì )計核算體系

　　隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息化、電算化逐漸運用到了會(huì )計核算領(lǐng)域中。由于其項目活動(dòng)的復雜性、多樣性，導致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計處理工作相較于其他產(chǎn)業(yè)具有一定的難度，存在工作任務(wù)量大、復雜性高、容易發(fā)生差錯出現問(wèn)題。會(huì )計信息化體系不僅將會(huì )計人員從繁瑣的財務(wù)工作中解脫出來(lái)，提高會(huì )計工作人員的工作效率，還能夠加快會(huì )計信息在各部門(mén)之間的傳遞，實(shí)現會(huì )計信息資源的共享，落實(shí)全方面、全過(guò)程的監督，提高會(huì )計信息質(zhì)量的準確性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以結合行業(yè)和企業(yè)的特點(diǎn)，引入信息化的會(huì )計核算處理方法，完善信息化處理的流程和體系。建立信息化會(huì )計核算制度，需要加大對會(huì )計人員的培訓和教育，提高業(yè)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)技能、會(huì )計處理能力的，加強其網(wǎng)絡(luò )知識、信息處理的能力的培養，從而促進(jìn)房地產(chǎn)會(huì )計核算的規范化。

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