房地產(chǎn)論文（合集）
在學(xué)習和工作中，大家總少不了接觸論文吧，論文是討論某種問(wèn)題或研究某種問(wèn)題的文章。為了讓您在寫(xiě)論文時(shí)更加簡(jiǎn)單方便，以下是小編精心整理的房地產(chǎn)論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)論文1
房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的晴雨表，自20xx年以來(lái)，中國經(jīng)濟的發(fā)展所展現出來(lái)的繁榮，都與房地產(chǎn)息息相關(guān)，無(wú)論是從財富的創(chuàng )造能力來(lái)看，還是從資源的流動(dòng)性來(lái)看，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟都將在近年悄悄完成筑頂的過(guò)程，并為接下來(lái)的墜落積聚能量。也許因為一些重大因素導致房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的時(shí)間會(huì )和預期的不同，提前也好，推遲也罷，這場(chǎng)變更都是不可避免的。接下來(lái)，筆者就將從房地產(chǎn)的起源、經(jīng)歷的變更、發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題以及解決問(wèn)題的措施這幾個(gè)方面來(lái)介紹分析。
對于我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，它不僅僅在經(jīng)濟環(huán)境中占據一個(gè)很大的地位，它更加在我們的社會(huì )環(huán)境中有著(zhù)重要的影響。首先我們來(lái)看看房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的起源。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的最初起源
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的起源和發(fā)展可謂是從古就有，房地產(chǎn)經(jīng)濟一開(kāi)始的發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)紀，房地產(chǎn)經(jīng)濟起源與唐朝，唐朝的絲綢之路打開(kāi)了貿易的大門(mén)，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供了便利，在唐朝，房地產(chǎn)經(jīng)紀人又叫“房牙子”，從事的是比較早的一種土地貿易行為，也是我們房地產(chǎn)經(jīng)濟的最初起源和發(fā)展。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的變更
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自起步至今也就十多年的時(shí)間，這段時(shí)間內，即使受著(zhù)國家宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的變動(dòng)和國家調控政策的影響，我國的房?jì)r(jià)也依然保持著(zhù)階梯式的上升狀態(tài)。我們可以把其發(fā)展分為以下幾個(gè)階段：
第一個(gè)階段：1998年～20xx年，這是中國房地產(chǎn)的起步階段。在這期間，買(mǎi)房以自住為主，房?jì)r(jià)上漲較為緩慢。
第二個(gè)階段：20xx年～20xx年，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲期。經(jīng)濟的發(fā)展，國家相關(guān)政策的出臺刺激了這一時(shí)期的住房消費。
第三個(gè)階段：20xx年～20xx年，在這期間國家出臺了取消房貸優(yōu)惠政策加強房地產(chǎn)稅收的管理等一系列抑制樓市的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一個(gè)相持的階段，上漲速度變緩，但是仍然保持著(zhù)上漲的趨勢。
第四個(gè)階段：20xx年～20xx年，各行業(yè)的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高，地王頻現。這一時(shí)期外地炒房團興風(fēng)作浪，尤其以溫州最為活躍，開(kāi)發(fā)商更是出現隨意定價(jià)的情況，人有多大膽，房?jì)r(jià)就有多高。
第五個(gè)階段：20xx年～20xx年，樓市再次進(jìn)入相持階段，部分城市20xx年的房?jì)r(jià)與20xx年相比，甚至還出現了小幅度的回落。
第六個(gè)階段：20xx年～20xx年，樓市又重新步入一個(gè)高漲期，這個(gè)時(shí)期里，全國的樓市漲聲一片，不少城市的高端住宅甚至出現天價(jià)。
第七個(gè)階段：20xx年～至今。20xx年央行3次加息，6次上調存款準備金率，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中生長(cháng)，到了20xx年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛需的推動(dòng)下緩慢的復蘇，在20xx年4月份達到較高水平，后來(lái)受市場(chǎng)降溫的影響，房?jì)r(jià)漲幅開(kāi)始下降。
三、解決房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中出現的問(wèn)題的具體措施
1.加強房地產(chǎn)規劃的“三性”原則。所謂的房地產(chǎn)規劃的“三性”原則，即科學(xué)性、有效性、可持續發(fā)展性�？茖W(xué)性是指我們對于房地產(chǎn)的規劃要科學(xué)合理，并且是有著(zhù)一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和理論依據來(lái)支撐的;有效性是指我們的規劃結果應該是有效的，不能花費大量的人力、物力、財力去做無(wú)用功，要確確實(shí)實(shí)的對社會(huì )有著(zhù)一定的貢獻以及影響;可持續發(fā)展性是指我們的規劃不能只強調我們現在的需求，更加重要的是我們對于未來(lái)的一個(gè)持續性的發(fā)展，保障未來(lái)我們能夠有足夠的資源去發(fā)展。
2.對土地資源進(jìn)行一定的保護。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就離不開(kāi)土地資源的使用，對于我們國家的土地資源來(lái)說(shuō)，用一點(diǎn)少一點(diǎn)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要土地的支持，土地資源又是社會(huì )發(fā)展和農業(yè)進(jìn)步的必需品，目前社會(huì )有許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商閑置土地，浪費資源，既沒(méi)有合理的利用土地，有沒(méi)有有效的發(fā)展房地產(chǎn)，反而使得我們的經(jīng)濟遭受一定的損失。因此，在現代社會(huì )的房地產(chǎn)建設中，我們更加要對土地資源進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)以及使用，保護土地，維護我們生活的環(huán)境。
3.建立完善的管理機構，保障管理的可行性
一個(gè)行業(yè)的興起和發(fā)展與我們對于這個(gè)行業(yè)投入的精力以及對于這個(gè)行業(yè)實(shí)施的管理都有著(zhù)一定的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，在我們現代經(jīng)濟發(fā)展的腳步之下，我們的房地產(chǎn)行業(yè)占據的比重也在逐步的增加，這就要求我們必須要建立完善的管理系統，從內到外，從內部管理系統到外部的發(fā)展情況都符合社會(huì )發(fā)展的需求，我們的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才能真正的發(fā)揮出它的作用。
4.加強市場(chǎng)的監管能力以及宏觀(guān)調控作用
國外發(fā)達市場(chǎng)經(jīng)濟國家住房消費信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款比例的70%左右，而我國的.消費信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行都不足10%，由此可見(jiàn)兩者之間的差距，原因就是我們缺乏一個(gè)很好的市場(chǎng)監管能力，對房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有一個(gè)系統的調控以及引導，這也就導致了一系列房地產(chǎn)問(wèn)題的出現，造成社會(huì )經(jīng)濟的重大損失。
四、未來(lái)我國的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )如何發(fā)展
中國房地產(chǎn)的脆弱和危險之處在于，只要人們對房?jì)r(jià)持續上漲的預期發(fā)生動(dòng)搖，危機就會(huì )立刻暴露出來(lái)。未來(lái)中國房?jì)r(jià)的下跌應該首先從四線(xiàn)和三線(xiàn)城市開(kāi)始，道理非常簡(jiǎn)單，他們一直都是人口，資源的流出方。事實(shí)上，從20xx年開(kāi)始，不少大型開(kāi)發(fā)商從三，四線(xiàn)城市撤離，回歸一，二線(xiàn)城市，同時(shí)，投資房地產(chǎn)資金撤出，不僅會(huì )導致房?jì)r(jià)下跌，也可能使部分城市出現爛尾樓。隨著(zhù)時(shí)間的推移，越來(lái)越多的人將越來(lái)越清楚的一個(gè)趨勢是：四線(xiàn)和三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)率先下跌，帶動(dòng)二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)下跌，最后下跌的浪潮擴散到一線(xiàn)城市，導致房?jì)r(jià)的全線(xiàn)下跌。因此，中國現在更應該關(guān)注的不是如何維持高房?jì)r(jià)，而是拿出勇氣接受房地產(chǎn)的一次硬著(zhù)陸，把中國整個(gè)社會(huì )的運行成本和民眾的住房成本降下來(lái)。當務(wù)之急，是竭力扶持以制造業(yè)為核心的實(shí)體經(jīng)濟。
五、結語(yǔ)
在人口因素發(fā)生巨變的大背景下，生產(chǎn)者人數下降的大轉折下，實(shí)體經(jīng)濟持續衰退的情況下，中國的房?jì)r(jià)卻一直愛(ài)高速累積新的泡沫。當下，踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)的人在減少，投機的人在增多，而任何一個(gè)社會(huì )的財富創(chuàng )造都不能離開(kāi)實(shí)業(yè)，最終都要以實(shí)業(yè)為基礎。因此，我國的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展更是需要我們社會(huì )各方人員的共同努力，而且需要考慮各個(gè)方面的因素，盡量做到在發(fā)展中保平穩，在平穩中求突破。
房地產(chǎn)論文2
一、房地產(chǎn)企業(yè)安全生產(chǎn)管理的現狀
安全生產(chǎn)事故多有發(fā)生，以廣東省為例，20xx年上半年共發(fā)生建筑施工生產(chǎn)安全事故15起，死亡15人。其中，責任事故12起，共死亡12人。從事故類(lèi)別分析來(lái)看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責任事故死亡人數的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數的16.7%；物體打擊共發(fā)生2起，占總數的16.7%；機具傷害事故發(fā)生1起，占總數的8.3%；起重傷害發(fā)生1起，占總數的8.3%。
二、安全事故產(chǎn)生的原因分析
從人員上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)中從事建筑活動(dòng)的人員基本都來(lái)自農村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的'安全意識與自我保護意識，基本也不了解安全生產(chǎn)的基本常識和安全操作規程。從材料上來(lái)看，有一些安全防護用品本身就存在著(zhù)較多的安全隱患，例如材質(zhì)不合格、沒(méi)有合格證以及相關(guān)的檢測報告等等。這些安全防護產(chǎn)品的價(jià)格通常比正規廠(chǎng)家生產(chǎn)的安全防護用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經(jīng)濟利益，“降低成本”，經(jīng)常使用一些破舊的安全網(wǎng)；施工工地上所用的也是一些在市場(chǎng)上購買(mǎi)的價(jià)格低廉的所謂安全防護用品。從機械上來(lái)看，施工工地上有些施工機械設備處于年久失修的狀態(tài)，或者干脆就是帶“病”作業(yè)，在加上為了趕工期，這些機械在施工中超負荷運轉，讓這些設備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來(lái)看，主要包括了安全防護用品的使用方法與安全管理方法。安全防護用品的使用方法是否正確，對建筑施工安全也有很大影響。企業(yè)安全管理方法簡(jiǎn)單或不正確，未建立健全各項安全生產(chǎn)規章制度及責任制，沒(méi)有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說(shuō)。從環(huán)境上來(lái)看，在施工的過(guò)程中經(jīng)常會(huì )遇到一些不利于施工的天氣，例如刮大風(fēng)、下大雨等等，此時(shí)如果進(jìn)行施工就很不安全，尤其是高空作業(yè)更危險。
三、運用安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理模式加強管理
安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理系統是一種先進(jìn)的現代管理模式，其主要內容包括了行為規范、安全行為監督和實(shí)體安全監督這三個(gè)方面。在其貫徹執行的過(guò)程中要求必須要符合現代管理學(xué)動(dòng)態(tài)管理相關(guān)、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規范包括了安全監督人員與施工人員的行為規范。安全監督人員必須要堅持原則，秉公辦事，在執法的過(guò)程中要做到啟動(dòng)、檢查、處罰、整改改進(jìn)、再啟動(dòng)，遵循形成一個(gè)閉合環(huán)后回到起點(diǎn)的封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應規范來(lái)嚴格執行各自施工操作。安全行為監督。房地產(chǎn)企業(yè)必須與業(yè)主、物管等進(jìn)行多方協(xié)作配合，對施工過(guò)程中的各種行為進(jìn)行監督。如發(fā)現任何安全隱患必須報知施工單位，要求施工單位及時(shí)整改；情況嚴重的，應當要求施工單位暫時(shí)停止施工，并及時(shí)報告建設單位。監督過(guò)程中必須做到審查――整改改進(jìn)――再審查。實(shí)體安全監督。實(shí)體安全防護措施直接體現了企業(yè)是否將責任直接落實(shí)到了具體的人頭，是否體現出了企業(yè)對安全生產(chǎn)原則的重視，因此必須要重視對實(shí)體安全的監督。同時(shí)還必須要對作業(yè)人員的安全防護知識和自身安全意識進(jìn)行考核，防止安全管理資料等安全行為與實(shí)體安全防護措施不相符。
房地產(chǎn)論文3
摘要：合同管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)風(fēng)險防范工作力度以及提升成本控制工作力度的過(guò)程中起到的作用是較為重要的，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程控制工作施行的過(guò)程中占據的地位是較為重要的，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平高低和合同管理工作之間呈現出來(lái)的相互關(guān)系是較為密切的，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)整個(gè)流程中占據的地位是較為重要的，和房地產(chǎn)企業(yè)獲得的經(jīng)濟效益之間有著(zhù)較為密切的相互關(guān)系，筆者主要針對提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度進(jìn)行分析，并提出提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作力度的過(guò)程中應當使用的措施，以期今后相關(guān)的工作人員對這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行研究的時(shí)候起到一定程度的借鑒作用，最終在我國社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中做出一定的貢獻。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；成本控制
合同管理指代的是企業(yè)將自身當成是當事人依法開(kāi)展相關(guān)的合同訂立、履行以及轉讓等一系列工作的統稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和合作企業(yè)之間施行的經(jīng)濟往來(lái)措施，一般情況之下使用到的是簽訂合同的措施。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)工作是一項復雜性和系統性比較強的工程。
一、對合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中起到的作用進(jìn)行分析
1.可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標的實(shí)現做出一定程度的保證
合同隸屬于契約包含的范圍之內，是當事人之間依法確定、變更以及終止民事權利和義務(wù)關(guān)系的過(guò)程中需要使用到的一項協(xié)議，合同是房地產(chǎn)項目任務(wù)委托以及承接工作進(jìn)行的過(guò)程中需要使用到的法律依據，在施行的過(guò)程中是合同雙方需要遵循的最高行為準則，在合同當中是對雙方應當享有的權利以及應當承擔起來(lái)的義務(wù)做出的規定，對合同雙方都起到了較為重要的制約、督促以及保障作用，在房地產(chǎn)項目施行的過(guò)程中，涉及的所有活動(dòng)都是需要依據合同中的規定辦事的，在此基礎之上才可以保證實(shí)現經(jīng)營(yíng)目標。
2.提升合同管理工作的力度
提升合同管理工作的力度，滿(mǎn)足我國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程向前推進(jìn)的過(guò)程中提出的'客觀(guān)要求。在我國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中，不斷地強調的一點(diǎn)就是市場(chǎng)微觀(guān)主體在市場(chǎng)管理工作進(jìn)行的過(guò)程中發(fā)揮出來(lái)的作用，雖然說(shuō)在市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中，政府的職能被弱化了，市場(chǎng)主體自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市場(chǎng)管理的要求得到滿(mǎn)足。承包商在建筑市場(chǎng)中占據主體地位，因此在我國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中起到的作用是較為重要的。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度的過(guò)程中應當施行的措施
1.公司部門(mén)架構中應當設置專(zhuān)門(mén)的人員展開(kāi)合同管理工作
從事合同管理工作的人員不單單是一個(gè)檔案管理人員，與此同時(shí)也是一個(gè)精通工程、成本、財務(wù)的人員。合同管理人員自身承擔的職責不單單是針對合同展開(kāi)整理、記錄以及歸檔工作，也是應當針對合同要素展開(kāi)審核工作的。審核合同的金額是否科學(xué)合理；審核合同庫款的方式方法是否是科學(xué)合理的；審查合同中涉及的款項結算工作進(jìn)行的過(guò)程中需要提交的當地主管稅務(wù)機關(guān)的發(fā)票是否正確；審查合同中涉及的有作用的經(jīng)濟數字是否是科學(xué)合理的。合同管理人員應當將合同條框中提出的明確要求作為依據展開(kāi)付款審批工作，以此為基礎也就可以確定下來(lái)是不是每一筆款項都是嚴格的依據合同條款展開(kāi)支付工作的，筆者提到的這幾項工作在企業(yè)風(fēng)險控制領(lǐng)域中占據的地位是較為重要的。
2.構建完善性比較強的合同臺賬合同管理機制
相關(guān)的工作人員針對資金支付申請展開(kāi)審批的過(guò)程中，是需要將合同的具體執行情況登記下來(lái)的，其實(shí)也就是構建合同臺賬。一個(gè)較為完善的合同臺賬中應當包含的是銷(xiāo)售類(lèi)型合同臺賬、管理類(lèi)型合同臺賬以及工程類(lèi)型合同臺賬。銷(xiāo)售類(lèi)型合同臺賬主要指代的是和銷(xiāo)售活動(dòng)有一定相互關(guān)系的經(jīng)濟合同，其實(shí)也就是在財務(wù)中劃歸到消費費用領(lǐng)域中的合同。管理合同也就是在日常工作進(jìn)行的過(guò)程中使用到的和經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的合同，其實(shí)也就是在財務(wù)賬務(wù)中劃歸到管理費用包含的范圍之內的合同。每當將一筆實(shí)際付款金額支付掉之后，合同工作人員應當將實(shí)付金額天禧在這一次申請額度范圍當中，以此為基礎也就可以對已付款金額形成全面且明確的了解。
三、結語(yǔ)
總而言之，合同管理工作在房地產(chǎn)項目管理領(lǐng)域中占據的地位是較為重要的，也是防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的過(guò)程中需要使用到的一項極為重要的措施，針對房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本控制工作取得的效果來(lái)說(shuō)是十分重要的。在現階段我國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競爭越發(fā)激烈的情況之下，房地產(chǎn)行業(yè)中的各個(gè)相關(guān)企業(yè)只有將合同管理工作做好的前提條件之下，才可以對經(jīng)營(yíng)風(fēng)險形成有效的控制，從而也就可以在此基礎之上使項目開(kāi)發(fā)投資獲得的經(jīng)濟效益水平得到一定程度的提升。
作者:瞿有亮 單位:湖北聯(lián)投小池濱江新城投資有限公司
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房地產(chǎn)論文4
納稅風(fēng)險對企業(yè)的成本影響是相當大的，體現在如下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)行業(yè)的高稅負使企業(yè)納稅的風(fēng)險程度加大房地產(chǎn)行業(yè)主要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括項目的規劃設計、征地拆遷和三通一平，房產(chǎn)施工與建設，工程驗收和結算、房產(chǎn)銷(xiāo)售等，涉及內容廣泛，業(yè)務(wù)多元，投資主體復雜，資金來(lái)源復雜，跨越周期較長(cháng)，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現出高成本的特點(diǎn)，其中高稅負占據了很大的份額。房地產(chǎn)涉及到的稅種主要有八個(gè)，包括契稅、耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，尤其在銷(xiāo)售階段承擔的稅負相當高，明顯高于其他行業(yè)。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業(yè)的八家企業(yè)，對他們20xx年的稅負水平進(jìn)行計算，為便于比較，所選擇的企業(yè)均繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。從表1可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負明顯高于其他兩個(gè)行業(yè)，其中兩家房企（京能置業(yè)、浦東金橋）的稅負達到24%—25%左右之高，而平均值也達到近18%。因為統計樣本數量有限，這個(gè)均值趨于保守估計。房企的高稅負，使得風(fēng)險程度加大，一旦企業(yè)出現繳納失誤，則造成相應的罰金、滯納金金額也相當可觀(guān)；或者企業(yè)未充分使用稅收優(yōu)惠所引起的經(jīng)濟利益損失也相應更大。
通常情況下，預征政策是調控非市場(chǎng)情況低價(jià)獲取土地和非理性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況下房地產(chǎn)暴利的有效措施。但隨著(zhù)土地招拍掛制度的'出臺和房地產(chǎn)土地市場(chǎng)和消費市場(chǎng)的越來(lái)越規范和理性，房企的實(shí)際盈利能力愈來(lái)愈趨于合理水平。土地增值稅和企業(yè)所得稅預征政策對房企造成兩方面影響，一方面是可能導致預征的土增稅和企業(yè)所得稅超出企業(yè)實(shí)際應繳稅款，在現行征管體制下，實(shí)際操作中多繳稅款難以退還或根本無(wú)法退還使得成本增加，另一方面由于預征與過(guò)去納稅方式相比，房企必須提前付現，在從緊的房地產(chǎn)信貸政策下，進(jìn)一步加大房企的現金流風(fēng)險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性，比如土增稅，既要求房企及時(shí)清算，又不允許提前合理計提未完工配套設施；既限制房地產(chǎn)企業(yè)信貸，又不允許房企按實(shí)際扣除資金成本等；此外，土地增值稅清算相較企業(yè)所得稅清算時(shí)點(diǎn)的先后也會(huì )給企業(yè)稅負帶來(lái)較大影響。
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險控制的可行性
稅務(wù)風(fēng)險控制，即稅務(wù)籌劃之所以具有可行性，主要原因如下。比如土地增值稅規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個(gè)優(yōu)惠政策對土增稅進(jìn)行籌劃，可以利用銷(xiāo)售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃法，就是建立一個(gè)計算模型，計算出房屋定價(jià)，使得增值率控制在上述20%以?xún)�。舉個(gè)例子來(lái)看，設取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和為C，根據稅法扣除項目規定，項目開(kāi)發(fā)期間費用按照C的10%扣除，財政部加計扣除為C的20%，設項目銷(xiāo)售收入定價(jià)為P，營(yíng)業(yè)稅金及附加為5。6%，建立一個(gè)不等式：[p—（C+0。2C+0。1C+5。6%P）]/（C+0。2C+0。1C+5。6%P）≤20%解出不等式方程，得到P與C的關(guān)系為：P≤1。67C也就是說(shuō)企業(yè)銷(xiāo)售定價(jià)小于其土地費用及開(kāi)發(fā)成本的1。67倍時(shí)，可享受到普通標準住宅的稅收優(yōu)惠免稅政策。當然這只是一種數量關(guān)系，實(shí)際中企業(yè)不可能僅為了減少稅額而降價(jià)，當項目市場(chǎng)行情很好時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)提高售價(jià)賺取超額利潤來(lái)彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業(yè)應提價(jià)到什么水平時(shí)才能抵消稅額增加的成本。再設提價(jià)額為Ａ，提價(jià)后增加的收益為：A—0。56A，而隨之增加的土地增值稅為：[P+A—（1。3C+5。6%P+5。6%A）]*30%建立不等式：A—5。6%A≥[P+A—（1。3C+5。6%P+5。6%A）]*30%，由之前P=1。67C帶入上式，得A和C的關(guān)系為：A≥0。15C。則可見(jiàn)，企業(yè)提價(jià)的范圍應當在成本的1。82倍以上（1。67+0。15=1。82）。這樣計算可以看出，企業(yè)定價(jià)時(shí)可以借助于稅務(wù)籌劃來(lái)減少稅負，這個(gè)范圍就是定價(jià)避免在土地費用和開(kāi)發(fā)成本之和的1。67—1。82倍之間。我們把1。67倍稱(chēng)為免稅臨界點(diǎn)最高定價(jià)系數，1。82倍稱(chēng)為較高收益臨界點(diǎn)最低定價(jià)系數。如果企業(yè)缺乏相關(guān)人員和稅務(wù)籌劃，定價(jià)范圍在1。67—1。82區間內了，就會(huì )多繳納土增稅，無(wú)謂的加大稅務(wù)成本。
房地產(chǎn)企業(yè)在對項目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行會(huì )計核算時(shí)，成本核算對象劃分是否恰當，成本費用歸集科目是否準確，成本分攤方法是否合理等，均會(huì )對其最終稅負產(chǎn)生影響。仍以土增稅籌劃為例：一個(gè)房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項目，土地價(jià)款19。85億元，其中的政府土地收益為8。38億元，土地開(kāi)發(fā)補償款為11。47億元，開(kāi)發(fā)成本發(fā)生了13億元。項目共有24萬(wàn)平米，其中有12萬(wàn)的政府回購房，12萬(wàn)商品房，少量商業(yè)。由于稅法相關(guān)規定，政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應當分別核算。所以該房企的財務(wù)人員在進(jìn)行納稅籌劃之后，希望政策性用房最少的分攤到成本，由商品房多分攤成本。怎樣既可以有效減少稅負，又不違反稅法精神呢？財務(wù)人員采取了如下核算方法：政策性用房不分攤政府土地收益，只分攤土地開(kāi)發(fā)補償款（前提是還需要得到主管稅務(wù)機構的認可）；此外，分攤土地成本按照占地面積法而非可售面積法進(jìn)行。整個(gè)項目占地99000平米，政策性房的占地面積為25000平米，商品房及其他為74000平米。開(kāi)發(fā)成本按照可售面積進(jìn)行分攤。這樣核算的結果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法，即政策性用房和商品房對土地成本平均分攤并且采用可售面積法分攤土地成本，則需要繳納土增稅3億元�？梢�(jiàn)核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。
房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險控制的措施
建立健全有效的納稅成本控制和風(fēng)險防范體系。這首先需要制度建設，制定稅務(wù)管理辦法，明確各層級的稅務(wù)管理權責、流程及要求等；其次是落實(shí)稅務(wù)管理崗位，需要設立專(zhuān)職或兼職的人員負責稅務(wù)管理工作；再次是設置業(yè)務(wù)指引，即操作指南，使實(shí)施起來(lái)有章可循；四是建立對重大涉稅事項的報告制度。
加強對重點(diǎn)稅種的全過(guò)程有效管控。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)稅種無(wú)疑是土地增值稅和企業(yè)所得稅。對于重點(diǎn)稅種，按照事前籌劃、過(guò)程管控、事后評估的全過(guò)程管理思路進(jìn)行。
發(fā)揮稅務(wù)咨詢(xún)機構的專(zhuān)業(yè)作用�？梢酝ㄟ^(guò)如下三個(gè)方面開(kāi)展，一是稅務(wù)管理的業(yè)務(wù)指引可以通過(guò)咨詢(xún)機構的協(xié)助來(lái)完成；二是日常涉稅事項要及時(shí)與稅務(wù)中介進(jìn)行溝通，發(fā)揮其專(zhuān)業(yè)作用，使涉稅問(wèn)題可能出現的風(fēng)險及時(shí)得到有效解決；三是對于土增稅清算和企業(yè)所得稅清算等專(zhuān)項稅務(wù)事項，由中介進(jìn)行審核把關(guān)。
房地產(chǎn)論文5
摘要：隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國的房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起，發(fā)展態(tài)勢十分良好，為我國國民經(jīng)濟的提升做出了突出的貢獻，逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下，如何加快房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟體制改革，提高房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題，人力資源管理與開(kāi)發(fā)對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，人才作為企業(yè)之間競爭的核心力量和企業(yè)發(fā)展戰略資源，做好人力資源管理和開(kāi)發(fā)十分關(guān)鍵。本文指出了房地產(chǎn)人力資源管理與開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題，針對如何加強企業(yè)人力資源管理與開(kāi)發(fā)提出了幾點(diǎn)有效的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；人力資源；管理開(kāi)發(fā)
引言
目前，全球已經(jīng)步入知識經(jīng)濟時(shí)代，物質(zhì)資源不再是唯一的重要資源，現在擁有專(zhuān)業(yè)知識技能的復合型人才才是國際競爭的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，屬于資金、技術(shù)、人才密集型的行業(yè)。誰(shuí)擁有先進(jìn)的、高素質(zhì)的人才，誰(shuí)就擁有市場(chǎng)的主動(dòng)權，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的人力資源管理與開(kāi)發(fā)機制，為員工營(yíng)造良好的工作和學(xué)習的`環(huán)境，加強企業(yè)文化建設，吸引人才并留住人才，促進(jìn)企業(yè)高速、健康的發(fā)展。
一、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的闡述
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的重要支柱，以往房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于追求經(jīng)濟效益，忽視了工程質(zhì)量，隨著(zhù)競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟的增長(cháng)方式發(fā)生了很大的變化，現在更注重質(zhì)量效益的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不再依賴(lài)政策支持和行政干預，主要靠市場(chǎng)機制和自身的調節來(lái)實(shí)現可持續發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨前所未有的壓力，對于專(zhuān)業(yè)人才的需求呈逐漸提高的趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)種類(lèi)繁多，公司發(fā)展戰略多樣，戰略多元型的房地產(chǎn)企業(yè)對于人力資源的管理和開(kāi)發(fā)十分重視，這樣的企業(yè)都建立了完善的員工培訓制度和薪酬制度，重視工作分析與用人規劃，在員工考核和福利保障方面做的也很到位。戰略專(zhuān)業(yè)型的地產(chǎn)企業(yè)對單項工作很重視，項目型房產(chǎn)企業(yè)由于規模較小，人力資源管理較靈活，但其發(fā)展受到局限，人才流失嚴重。
二、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理存在的問(wèn)題
1、人力資源管理方式守舊單一
部分房地產(chǎn)企業(yè)還在沿用傳統的人力資源管理模式，將傳統的人事管理和人力資源管理混為一談，人力資源工作主要包括工資審批、人事關(guān)系辦理、檔案管理等，這些傳統的管理模式已經(jīng)不能適應企業(yè)的發(fā)展，不重視人才的管理和開(kāi)發(fā)，缺乏規范的用人制度，人力資源管理觀(guān)念相對落后和守舊，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有從“以人為本”的角度對員工進(jìn)行管理，制定的員工管理制度呆板、教條，不利于人才潛能的發(fā)揮。
2、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的人力資源管理體系
隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟體制改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的環(huán)境有了根本變化，內外部競爭日益激烈，人才是企業(yè)競爭力的核心，部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始重視人力資源管理和開(kāi)發(fā)，設立了管理部門(mén)，但是目前還沒(méi)有建立完善的人力資源管理體系，人力資源管理還停留在初級階段，房地產(chǎn)企業(yè)的投入也不夠，缺乏符合生產(chǎn)實(shí)際的員工管理理念，缺乏具有特色的人力資源管理機制。
3、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設不足，導致人才流失
企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的靈魂，是一個(gè)企業(yè)區別于其他企業(yè)的本質(zhì)特征，房地產(chǎn)行業(yè)要加強企業(yè)文化建設，以文化建設為抓手吸引人才、留住人才，但目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設不足，不能給員工提供一個(gè)良好的工作和學(xué)習的環(huán)境，沒(méi)有給專(zhuān)業(yè)人才和技術(shù)人才施展能力的舞臺，過(guò)度重視物質(zhì)文化和制度文化，將企業(yè)文化建設放到一邊，沒(méi)有將人力資源管理和開(kāi)發(fā)與企業(yè)文化有效融合在一起，導致員工的價(jià)值取向偏離，導致人才流失。
4、缺乏健全的考核機制
由于房地產(chǎn)企業(yè)的規模和發(fā)展戰略的不同，在員工績(jì)效考核這一塊也存在很大的差異，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立起完善的考核機制，尤其部分國企單位員工工作態(tài)度懶散，思想傳統落后，缺乏創(chuàng )新意識，進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展；其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)考核形式和內容過(guò)于簡(jiǎn)單，考核過(guò)程不夠透明化，不合理的薪資管理方式導致員工心里不平衡，不利于人力資源管理的順利開(kāi)展。
三、房地產(chǎn)企業(yè)加強人力資源管理與開(kāi)發(fā)的有效措施
1、創(chuàng )新人力資源管理理念，為企業(yè)留住人才
面臨著(zhù)嚴峻的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須要從員工管理上下功夫，首先，要打破傳統觀(guān)念的束縛，員工不是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工具，而是企業(yè)競爭力提升的核心力量，房地產(chǎn)企業(yè)要重視人力資源的管理與開(kāi)發(fā)，樹(shù)立“以人為本”的管理思想，將人力資源作為企業(yè)寶貴的財富，切實(shí)維護員工的權益，建立科學(xué)的用人機制，使員工人盡其才，充分發(fā)揮員工的潛力。
2、建立科學(xué)的培訓制度，為員工營(yíng)造良好的環(huán)境
房地產(chǎn)企業(yè)想要加強人力資源的管理，首先要建立完善的員工培訓制度，定期組織員工進(jìn)行培訓，提高員工的綜合素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技能。房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金和技術(shù)密集型的企業(yè)，對技術(shù)人員的要求很高，因此，員工培訓尤其重要。其次，企業(yè)要聽(tīng)取員工意見(jiàn)，調整發(fā)展戰略，讓員工參與到管理中，為員工營(yíng)造良好的工作環(huán)境，讓員工和企業(yè)共命運、同發(fā)展，激發(fā)員工的工作積極性。
3、構建員工激勵與約束機制
房地產(chǎn)企業(yè)屬于投資多、風(fēng)險高、生產(chǎn)周期長(cháng)的行業(yè)，任何環(huán)節出現問(wèn)題都會(huì )影響最終的效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好員工的激勵工作，建立完善的員工激勵機制，合理設計薪酬，定期給予優(yōu)秀員工福利和獎勵，建立層次性的薪資標準，提高員工的工作積極性，避免人才流失。其次，建立約束機制，加強員工崗位與工作職責的約束，實(shí)行責任制，哪里出現問(wèn)題就追究責任人的責任，合理給員工施加壓力，促進(jìn)其工作質(zhì)量的提升。
4、完善員工考核機制，加強企業(yè)文化建設
人員考核是人力資源管理的重要內容，房地產(chǎn)企業(yè)應加強員工考核，建立規范的考核機制，提高人力資源管理效率。將員工的工作內容、職業(yè)規劃都納入到考核體系中，根據崗位性質(zhì)確定薪酬，加強員工的績(jì)效考核，提高員工的積極性。其次，營(yíng)造良好的企業(yè)文化氛圍，使員工形成正確的價(jià)值觀(guān)，與企業(yè)同心同德，共同發(fā)展。
結語(yǔ)：
綜上所述，人力資源管理和開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)要根據行業(yè)特點(diǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，建立科學(xué)的人力資源管理與開(kāi)發(fā)體系，提升人才的質(zhì)量，優(yōu)化人力資源配置，打造品牌房地產(chǎn)企業(yè)。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文6
隨著(zhù)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,縣域房地產(chǎn)越來(lái)越成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。發(fā)展縣域房地產(chǎn)業(yè)不但是房地產(chǎn)事業(yè)的新熱點(diǎn),更具有重要的現實(shí)意義。因此在縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)事業(yè)中,必須結合縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),通過(guò)合理的改造,把縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)打造成為縣域經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)。
1 在房地產(chǎn)業(yè)剛開(kāi)始發(fā)展的時(shí)候,我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目主要以一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市為主。但是近年來(lái),隨著(zhù)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和,縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在成為很多房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展方向。但是目前縣域地方經(jīng)濟開(kāi)發(fā)中也存在著(zhù)不少問(wèn)題:
1.1 重利潤、輕公益。部分開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中過(guò)于注重追求利潤,不重視社會(huì )效益和環(huán)境效益,導致一些開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品科技含量不高,質(zhì)量不合格,建設品位低。
1.2 物業(yè)管理意識淡薄。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的持續,屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的一個(gè)序列,是一個(gè)十分重要的行業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)存在重開(kāi)發(fā),輕管理,重盈利,輕服務(wù),重宣傳,輕兌現的現象。物業(yè)管理不配套,發(fā)展嚴重滯后。物業(yè)管理發(fā)展的水平是衡量“居者優(yōu)其屋”一個(gè)重要的指標要素。
1.3 住房供應結構不合理�？h域與城市需求客群對價(jià)格的理解不同,厭惡昂貴與花哨,其價(jià)值與價(jià)格的矛盾突顯。目前我國很多中小城市和縣城都存在結構性供需不平衡的現象。特別是在縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往首先以中高檔住宅小區為主。中小戶(hù)型等中低價(jià)位的住宅小區稀缺,而高層、小高層、聯(lián)體排屋等高檔住宅占市場(chǎng)份額過(guò)大,住房供需的結構性矛盾非常突出。
通常開(kāi)發(fā)商都習慣的把城市的項目開(kāi)發(fā)模式直接帶入縣域,在缺乏了解和充分市調的情況下盲目的追求規模和檔次。其實(shí)縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不必盲目追求高檔。一是縣域范圍內的城市建設落后,居住理念保守,購房者對檔次、品味乃至房型的優(yōu)劣還沒(méi)有形成鮮明概念;二是大部分縣城還處在城鄉結合的半農村,縣域人均收入低,先解決居住的問(wèn)題,才能再談起提升住宅品質(zhì)。
2 結合我國縣域經(jīng)濟發(fā)展現狀和房地產(chǎn)經(jīng)紀開(kāi)發(fā)現狀,筆者認為進(jìn)行縣域地產(chǎn)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)應從以下幾方面著(zhù)手:
2.1 規劃先行,注重社會(huì )綜合效益。縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),必須與教育、醫療規劃結合發(fā)展。
我國歷來(lái)有重視教育的傳統,古代有“孟母三遷”的故事,現在社會(huì )中,教育配套也成為很多家庭選擇樓盤(pán)的主要考量之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的教育設施規劃,結合縣域地方特色,可采用新區教育配套、學(xué)區舊城改造以及自建學(xué)校等方式。雖然縣域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與大城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很多不同點(diǎn),但是在進(jìn)行教育設施規劃時(shí)刻借鑒時(shí)下大城市流行的“教育地產(chǎn)”概念。房地產(chǎn)是一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè),而教育也在走向產(chǎn)業(yè)化。當房地產(chǎn)與教育兩大產(chǎn)業(yè)結合的時(shí)候,教育地產(chǎn)應運而生。作為中國原有的教育模式,學(xué)校是政府主辦的,辦教育是政府的事情。房地產(chǎn)企業(yè)作為民間資本,在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,可把教育配套當做投資教育產(chǎn)業(yè)。這樣即解決了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的教育設施配套問(wèn)題,又緩解了政府辦教育經(jīng)費不足的問(wèn)題。
我國正進(jìn)入老齡化社會(huì ),對于醫療資源的需求尤其強烈,因此除了教育設施以外,醫療資源也是很多家庭在選購樓盤(pán)的考慮因素。因此在縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,應特別注重周?chē)慕逃O施是否完善和醫療資源是否豐富。隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快,群眾生活水平的提高,市民對衛生服務(wù)需求愈來(lái)愈呈現多樣化,但是百姓就醫還存在諸多不便之處,因此以社區為依托的新的衛生服務(wù)模式可以提供方便快捷、直接進(jìn)入社區家庭的基本醫療服務(wù)。
2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與舊城改造相結合。隨著(zhù)經(jīng)濟、社會(huì )的發(fā)展,人們對城市的要求必然不斷改變。在正常的發(fā)展狀態(tài)下,城市更新是伴隨經(jīng)濟增長(cháng)自然實(shí)現的。舊城改造為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供土地和需求。舊城改造將使城市土地功能發(fā)生改變,在舊城改造過(guò)程中,提供了土地新興功能的房地產(chǎn)項目進(jìn)行開(kāi)發(fā),同時(shí)被拆遷的居民也需要房地產(chǎn)的居住產(chǎn)品來(lái)安置。舊城改造是歷史必然的過(guò)程,舊城改造不但改變了縣域的破舊面貌,也提高了縣域居民的生活水平。通過(guò)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)對縣域進(jìn)行重新布局,將一改原來(lái)城區內陳舊雜亂的狀況,提升土地價(jià)值,促進(jìn)整個(gè)城市升級。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須以尊重公共利益為首要,探索出舊城改造開(kāi)發(fā)的`有效模式,充分展現了它所承載的區域優(yōu)勢和自然稟賦。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與縣域舊城改造相結合不僅有其經(jīng)濟意義,更有社會(huì )價(jià)值。在全新的舊城改造模式中,土地的利用價(jià)值得到更充分的體現。
在舊城改造過(guò)程中,除了應與當地縣域特色相適應以外,更應把舊城改造融入當地經(jīng)濟。產(chǎn)業(yè)特色是舊城改造中不可忽視的重要內容,可以說(shuō)產(chǎn)業(yè)特色是舊城改造的重要依據。要推動(dòng)城市的和諧健康發(fā)展,僅有高樓大廈和優(yōu)越的物質(zhì)環(huán)境是遠遠不夠的,富有活力的經(jīng)濟環(huán)境是城市健康持續發(fā)展的重要保障。脫離開(kāi)經(jīng)濟支持的舊區改造活動(dòng)很難成功。因此,在探尋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與舊城改造新模式的過(guò)程中應以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)特色為目標,以解決破敗地段和人民生活質(zhì)量問(wèn)手段,在舊城改造的同時(shí)推動(dòng)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與自然環(huán)境和民居特色等當地特色相結合。所謂地域特色就是某地區在歷史積淀、文化背景、空問(wèn)形態(tài)、民風(fēng)風(fēng)俗、物質(zhì)構成、自然條件、經(jīng)濟條件及人們的價(jià)值觀(guān)等各方面的特點(diǎn)。
歷史文化特色是體現縣域特色的重要內容。在建設現代化社區的同時(shí),保持并發(fā)展縣域既有的歷史文化特色,給各種傳統文化活動(dòng)和懷舊情結提供載體。
地理特色和空間形態(tài)特色�？h域的地理特征和縣域原有的空間形態(tài)也是地域特色的重要內容。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,應充分體現縣域的地理特征和原有的空間形態(tài),才能真正實(shí)現城市的地域特色�？h域的面貌和整體形象不僅僅取決于一幢幢單獨的建筑,而在于和諧的外部環(huán)境、建筑物之間良好的相互關(guān)系以及豐富的空間場(chǎng)所。
民俗文化是一個(gè)地方傳統文化在民間的體現,是體現縣域特色的現實(shí)途徑。
每個(gè)地方蘊涵著(zhù)豐富多樣的民俗文化,從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中發(fā)掘和保護特色民俗文化是房地產(chǎn)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)中不容忽視的重要工作。如在兩廣地區突出騎樓建筑的建筑特色,可以讓居民在享受現代生活便捷方便的同時(shí),又延續商業(yè)功能和民俗特點(diǎn)。
2.4 保護環(huán)境、節能減排。在進(jìn)行縣域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),不管是政府還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都應積極倡行綠色開(kāi)發(fā)。綠色房產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅提高了居民生活的舒適度,還降低了能耗,助力了國家節能減排的任務(wù)。綠色房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項系統工程,除了傳統的太陽(yáng)能光熱系統、風(fēng)電系統外,應加強新產(chǎn)生的地源熱泵系統、污水源熱泵系統的技術(shù)推廣,促進(jìn)合理的投資、規模、功能、施工和裝修標準。從經(jīng)濟角度來(lái)說(shuō),推進(jìn)節能減排,實(shí)現全生命周期內建筑成本最優(yōu)化。根據我國剛剛通過(guò)的節約能源法,開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)應承擔建筑節能減排的責任。
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)節能減排,同時(shí)也是居民的需求。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)不斷地發(fā)展,消費者除了注重硬性需求的同時(shí),對建筑空間和使用的科技含量、舒適化都提出了更高的要求。注重節能性,在合理的投資下實(shí)現經(jīng)濟運行費用;長(cháng)期使用可靠性,保證運行的穩定、安全。配合室內裝修,突出文化品位與智能化,使居住空間具有豐富的控制和計量功能。
20xx年房地產(chǎn)調控政策密集出臺,在“國十一條”嚴控開(kāi)發(fā)商囤地、力圖降低企業(yè)杠桿率的監管框架下,對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的信貸將更加嚴格謹慎。由于一線(xiàn)城市各方面的壓力和政策的調控,未來(lái)中國城市化重心將更多轉向中小城市以及縣城。我國城市化進(jìn)程的加快,也將為縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的契機和發(fā)展空間。
房地產(chǎn)論文7
摘要：目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達和宏觀(guān)調控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據本單位的實(shí)際經(jīng)驗，提出國內房地產(chǎn)企業(yè)應利用海外資金長(cháng)期看好國內房地產(chǎn)業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的資金周轉，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項目的運轉，從根本上降低融資需求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長(cháng)，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實(shí)現供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險轉移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jì)炔咳谫Y是不能滿(mǎn)足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對銀行的依賴(lài)程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線(xiàn)上升發(fā)展的，相關(guān)數據表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從20xx年以來(lái)已經(jīng)持續五年快速增長(cháng)，未來(lái)幾年會(huì )不會(huì )進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調整期？一旦進(jìn)入調整期，產(chǎn)品銷(xiāo)售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(cháng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì )面臨著(zhù)巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國市場(chǎng)，他們有著(zhù)數十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著(zhù)眼于成熟項目的投資時(shí)機，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴(lài)貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來(lái)源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀(guān)政策的調控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規不健全。相關(guān)政策、法規不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴(lài)間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng )新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數業(yè)內人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng )新面臨無(wú)法可依的困境。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結構體系上著(zhù)重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調金融立法、經(jīng)濟杠桿和監管措施的協(xié)調配合，根據這一思路，目前應著(zhù)手作好以下幾項工作。
�。�1）根據房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng )新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
�。�2）適當引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。
�。�3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng )新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì )的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng )新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內經(jīng)濟持續較快增長(cháng)的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專(zhuān)業(yè)機構合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機會(huì )。
以筆者所在的.上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對象轉向海外投資機構，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開(kāi)盤(pán)，該項目目前的平均售價(jià)達到22000元/平方米，且目前銷(xiāo)售狀況良好，也會(huì )為海外基金在中國的投資帶來(lái)滿(mǎn)意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應該說(shuō)通過(guò)與國際金融資本的合作，為集團開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(cháng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏(yíng)的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時(shí)也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的資金周轉，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項目的運轉，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
�。�1）加快資金流轉。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉不是很暢通的問(wèn)題，筆者認為首先應該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節的重要節點(diǎn)，同時(shí)應加強企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)培養，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶(hù)提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財務(wù)部在發(fā)現問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節的重要時(shí)間節點(diǎn)，并指派專(zhuān)人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
�。�2）減少企業(yè)過(guò)度預支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現象。但企業(yè)不要過(guò)度預支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著(zhù)企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機，就會(huì )危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應好大喜功，要根據企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以?xún)�，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當時(shí)企業(yè)領(lǐng)導經(jīng)過(guò)詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動(dòng)調低價(jià)格，盡快盤(pán)活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風(fēng)險引起的財務(wù)危機，使企業(yè)走出了困境。
�。�3）嚴格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節約出來(lái)的每一分錢(qián)，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤。
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[3]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題及對策研究.黑龍江對外經(jīng)貿,20xx,07
房地產(chǎn)論文8
對于住房公積金來(lái)說(shuō)，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數仍然不多，據統計，在這個(gè)時(shí)期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時(shí)間了，經(jīng)過(guò)這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動(dòng)了住房制度的改革，加快了我國住房建設的步伐，并且我國的城鎮居民的住房條件也為此而得以改善，調動(dòng)了人們住房消費的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長(cháng)與發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的影響
我國經(jīng)濟的發(fā)展有賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據著(zhù)重要的地位，其對我國經(jīng)濟的影響主要有三個(gè)方面：一是對我國政策的影響。近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏(yíng)得了相應的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟穩定增長(cháng)的同時(shí)，也影響了我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現的炒房行為，這就會(huì )使大量的資金轉向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟出現泡沫破裂的風(fēng)險，直接影響了我國的實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的`影響而采取相應的對策，有效的管理和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場(chǎng)的限價(jià)、限購的調整制度；通過(guò)調整銀行準備金率、房屋轉讓稅等政策手段來(lái)穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。不得不說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟政策都會(huì )有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關(guān)行業(yè)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動(dòng)著(zhù)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動(dòng)力的問(wèn)題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結構缺乏規范與標準，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標準，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問(wèn)題不斷，不利于整個(gè)鏈條上的行業(yè)的穩定發(fā)展。例如一些開(kāi)發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據著(zhù)上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場(chǎng)秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會(huì )的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會(huì )的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會(huì )就業(yè)的壓力問(wèn)題，在一定層面上穩定了社會(huì )的秩序，同時(shí)也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中重要意義
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動(dòng)關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿(mǎn)足以上的任一情形，都可以提取相應的住房公積金，并且這是一個(gè)相當可觀(guān)的金額，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長(cháng)的房屋價(jià)格，這種專(zhuān)項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問(wèn)題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監管部門(mén)進(jìn)行管理，明確各部門(mén)的監管責任，將監管工作落實(shí)到各個(gè)部門(mén)；采取有效的監管措施與手段，各個(gè)監管部門(mén)要合理分工，例如作為審計部門(mén)，其工作就是負責審查資金的來(lái)源；財政部門(mén)要對資金的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行檢查和監督等。同時(shí)住房公積金的管理也需要社會(huì )的監督力量來(lái)完善，而相關(guān)的管理部門(mén)也要對社會(huì )監督過(guò)程中提出的問(wèn)題和質(zhì)疑進(jìn)行認真的檢查與分析，并及時(shí)處理和解決這些問(wèn)題。
結束語(yǔ)
綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個(gè)人支付住房的能力。同時(shí)住房公積金也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，從而使得我國的國民經(jīng)濟有了良好的增長(cháng)趨勢。（本文作者：趙廣慶 單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）
房地產(chǎn)論文9
我叫xxx，今年xx歲。畢業(yè)于xxx。我性格活潑開(kāi)朗，大方熱情，樂(lè )于助人，平時(shí)喜歡閱讀、看書(shū)和上網(wǎng)流覽信息。我曾經(jīng)在學(xué)校參加過(guò)房地產(chǎn)實(shí)習，在實(shí)習期間我嚴格按照正式房地產(chǎn)的標準來(lái)要求自己。
我深入學(xué)習，和他們相處融洽，和他們一起學(xué)習了語(yǔ)文教學(xué)的各種知識，掌握了一定的房地產(chǎn)技巧，也對房地產(chǎn)工作有了一定的`認識，找到了自己的學(xué)習一套方法。同時(shí)，在實(shí)習當中，身邊無(wú)私奉獻的精神和天真、求知若渴，勤奮的學(xué)習態(tài)度深深地感染了我。我也深深體會(huì )到了作為一名房地產(chǎn)工作人員的樂(lè )趣和重要意義，更加堅定了自己做一名房地產(chǎn)人的決心，成為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)成員也成了我的愿望。
房地產(chǎn)論文10
一、開(kāi)發(fā)成本科目和成本核算對象的設置
房產(chǎn)企業(yè)成本核算首先要設置“開(kāi)發(fā)成本”科目，用于核算房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項成本費用，按成本費用的性質(zhì)一般按以下明細科目設置，分別是：土地費用、前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用、開(kāi)發(fā)利息、開(kāi)發(fā)成本結轉等。分期開(kāi)發(fā)的項目要同時(shí)設置成本核算對象進(jìn)行輔助核算，一般按房產(chǎn)項目期數進(jìn)行分類(lèi)，簡(jiǎn)單的可分為一期、二期等。
二、成本費用的歸集
項目公司開(kāi)工后發(fā)生的成本費用應按成本科目和成本核算對象進(jìn)行歸集，其中應計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本核算對象的間接成本，直接計入成本核算對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益原則和配比原則分配至各成本核算對象。共同成本和間接成本發(fā)生時(shí)，可先記入過(guò)渡性成本核算對象進(jìn)行歸集，待明確房產(chǎn)項目期數后再按一定標準分配計入各成本核算對象。開(kāi)發(fā)間接費用先按明細科目進(jìn)行歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象，分配時(shí)能夠分清成本核算對象的開(kāi)發(fā)間接費用，直接計入成本核算對象，再將剩余開(kāi)發(fā)間接費用進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)間接費用歸集時(shí)應注意區分與管理費用的列支范圍，與工程直接相關(guān)部門(mén)（如前期部、工程部、成本部、材料部等）的人工費用及相關(guān)辦公費用記入開(kāi)發(fā)間接費用，后勤部門(mén)如綜合辦、財務(wù)部門(mén)的人工及相關(guān)費用記入管理費用。
三、成本費用的分配
成本費用的分配一般可采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價(jià)法等進(jìn)行分配。具體如下：
1.土地費用。土地費用分攤方法如下：一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本核算對象占地面積占全部成本核算對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本核算對象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本核算對象占地面積占期內全部成本核算對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。尚未開(kāi)工部分的地價(jià)款暫歸入過(guò)渡性成本對象核算。
2.建筑安裝工程費。建筑安裝工程費能分清成本核算對象的，在與施工單位進(jìn)行工程價(jià)款結算時(shí)，按雙方確認的工程價(jià)款，直接計入某個(gè)成本核算對象的相關(guān)工程成本項目。對幾個(gè)工程一并招標出包結算的，應在結算工程價(jià)款時(shí)，按預算造價(jià)法或直接成本法進(jìn)行分攤。
3.前期費用和基礎設施費。前期費用、基礎設施費等其他工程費用能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對象負擔的費用，按建筑面積分攤法分別計入各個(gè)成本核算對象。同期開(kāi)發(fā)的，按某一成本核算對象建筑面積占全部成本核算對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內成本核算對象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本核算對象建筑面積占期內全部成本核算對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
4.公共配套設施。單獨作為過(guò)渡性成本核算對象的、只能自我經(jīng)營(yíng)、不能出售或整體出租的公益類(lèi)配套設施，如會(huì )所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，對此類(lèi)配套設施發(fā)生的.建造成本，應按建筑面積法進(jìn)行分配，攤入相應可售產(chǎn)品成本。單獨作為成本核算對象的、具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值、可以出租或出售的經(jīng)營(yíng)類(lèi)配套設施，如菜場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校等，對此類(lèi)配套設施應預留成本，其金額一般只包括主體建安成本，如能辦理獨立產(chǎn)權的，還應分攤土地費用。
5.開(kāi)發(fā)間接費用。資本化利息的分攤方式：用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的借款，確定借款用途并專(zhuān)款專(zhuān)用的，可將借款費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，按直接成本法或預算造價(jià)法進(jìn)行分配。除資本化利息外的開(kāi)發(fā)間接費用分攤方法如下：可確定成本核算對象的，將開(kāi)發(fā)間接費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清成本核算對象的開(kāi)發(fā)間接費用，按某一在建成本核算對象的建筑面積占全部在建項目建筑面積的比例進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)利息和開(kāi)發(fā)間接費用至少每年分攤一次，也可先歸入過(guò)渡性成本對象，在有項目交付的月份進(jìn)行集中分配。某一成本核算對象完工后就不能再分攤開(kāi)發(fā)間接費用和資本化利息。
房地產(chǎn)論文11
一、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的特點(diǎn)和現實(shí)需求
房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導致其營(yíng)銷(xiāo)渠道也存在著(zhù)不同的要求和特征。隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇以及網(wǎng)絡(luò )、移動(dòng)通信技術(shù)發(fā)展所導致的個(gè)人信息獲取量的激增，對房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道也有著(zhù)新的要求。
1.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的特點(diǎn)。
相對于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設周期長(cháng)、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)項目多、價(jià)格昂貴等特性，因此其市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道也有著(zhù)自身的特點(diǎn)。一是渠道關(guān)系時(shí)間久。相對于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時(shí)間跨度長(cháng)，因此渠道各成員間關(guān)系維系時(shí)間長(cháng)，對成員之間的關(guān)系融洽度要求高。二是渠道結構相對簡(jiǎn)單。相對于其他企業(yè)的銷(xiāo)售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售渠道往往比較簡(jiǎn)單，呈現出短、扁、少的特點(diǎn)，因此渠道沖突數量相對較少，但一旦出現問(wèn)題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務(wù)要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性較強，從硬件的基礎設備、生活設施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標準較高。四是渠道對象方向性強。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項目的性質(zhì)和特點(diǎn)決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營(yíng)銷(xiāo)策略方面占有比較重要的位置。
2.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的現實(shí)需求。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場(chǎng)競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道必須有所改變，以適應這一新的情況。一是營(yíng)銷(xiāo)推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品，消費者在選擇時(shí)會(huì )比較慎重，而隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強，如何使自身產(chǎn)品更具辨識度，幫助消費者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強產(chǎn)品推廣的效益。二是營(yíng)銷(xiāo)渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷(xiāo)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)機構最主要、直接的功能是尋找購買(mǎi)者，通過(guò)消費溝通、討價(jià)還價(jià)過(guò)程來(lái)說(shuō)服顧客購買(mǎi)白己的產(chǎn)品。相對于以往的賣(mài)方市場(chǎng)，現實(shí)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售需要企業(yè)更多的走出去，與消費者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營(yíng)銷(xiāo)渠道相關(guān)配合活動(dòng)要求更豐富。隨著(zhù)購房者經(jīng)濟實(shí)力增強，越來(lái)越多的購房者購買(mǎi)住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買(mǎi)到遮風(fēng)擋雨的房屋，有時(shí)又為了心理滿(mǎn)足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營(yíng)銷(xiāo)渠道所展示的內容必須的全面的，必須要從小區形象、服務(wù)人員形象等等方面給予消費者足夠的信心。
二、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的現狀與存在問(wèn)題
新的市場(chǎng)變化要求我們的營(yíng)銷(xiāo)渠道轉變觀(guān)念，主動(dòng)出擊，有所作為，以往的坐堂式的營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)遠遠不能滿(mǎn)足現實(shí)的要求。但從現實(shí)情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對于營(yíng)銷(xiāo)渠道的關(guān)注并不多，片面認為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費者的.重視和工作觀(guān)念的轉變措施，導致產(chǎn)品的競爭力下降。
1.品牌營(yíng)銷(xiāo)重視不夠，渠道成員缺乏自主性。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的一些成員缺乏市場(chǎng)競爭意識，對產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有科學(xué)的規劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來(lái)實(shí)現銷(xiāo)售。這些對于一些大型企業(yè)而言，問(wèn)題尚不突出，但對于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒(méi)有主動(dòng)性，不能借助自身的優(yōu)勢來(lái)增強產(chǎn)品吸引力，則往往出現產(chǎn)品銷(xiāo)售不暢的問(wèn)題，尤其是隨著(zhù)消費者持幣待觀(guān)的情況加劇，更突顯營(yíng)銷(xiāo)手段乏力的問(wèn)題。
2.渠道構成近似度高，產(chǎn)品競爭力展現不足。
通常房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)渠道是由開(kāi)發(fā)商——本地代理商——消費者的結構模式，這種形式雖然實(shí)現了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，企業(yè)往往對自身的營(yíng)銷(xiāo)渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)渠道模式的僵化。
3.渠道服務(wù)功能缺失，客戶(hù)體驗問(wèn)題較突出。
房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性要求其營(yíng)銷(xiāo)渠道成員必須能夠為客戶(hù)提供更為全面、周到、貼心的服務(wù)，從而滿(mǎn)足客戶(hù)的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們在過(guò)去的巨大盈利模式下，養成了以我為主的模式，對客戶(hù)關(guān)系重視不夠，對構建忠誠性、持久性客戶(hù)的培養體制不理解，沒(méi)有形成培養渠道的意識，造成客戶(hù)購買(mǎi)商品后，開(kāi)房商就撒手不管，給客戶(hù)造成了極差的購買(mǎi)體驗，影響了產(chǎn)品的形象。
三、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道適應新時(shí)代的關(guān)鍵所在
針對當前房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道中存在的諸多問(wèn)題，筆者認為，創(chuàng )新其營(yíng)銷(xiāo)渠道，就必須要立足于時(shí)代的要求，認清房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉變觀(guān)念入手，增強渠道成員的自主性，增強渠道內部的協(xié)同性，從而提高營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響力和同步性。
1.觀(guān)念創(chuàng )新，認清營(yíng)銷(xiāo)渠道的本質(zhì)。
面對著(zhù)激烈的市場(chǎng)競爭壓力，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道成員必須加快觀(guān)念的轉變，樹(shù)立正確的營(yíng)銷(xiāo)理念，切實(shí)從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹(shù)立服務(wù)觀(guān)念。渠道成員必須要通過(guò)服務(wù)來(lái)挖掘潛在客戶(hù)，加強服務(wù)質(zhì)量，真正滿(mǎn)足購房者的多元性需求，建立消費者忠誠。二是樹(shù)立誠信觀(guān)念。改變傳統的“店大欺客”的問(wèn)題，實(shí)現房屋質(zhì)量過(guò)硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹(shù)立價(jià)值觀(guān)念。就是要建立品牌的角度出發(fā)，加深渠道成員對價(jià)值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強用戶(hù)體驗感，維護消費者對產(chǎn)品的認同感。
2.成員創(chuàng )新，暢通營(yíng)銷(xiāo)渠道的通道。
就是要改變傳統的營(yíng)銷(xiāo)渠道模式，引入新的渠道元素，增強產(chǎn)品的認同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡(luò )元素。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò )技術(shù)傳播性強，時(shí)效快的特點(diǎn)，將房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品來(lái)加以宣傳，利用3D技術(shù)來(lái)增強客戶(hù)的體驗感，用網(wǎng)絡(luò )技術(shù)提高新客戶(hù)的滿(mǎn)意度。同時(shí)，可以借鑒美國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的優(yōu)勢，減少中間機構的麻煩與客戶(hù)進(jìn)行交易，降低中間費用。另一方面，規范房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理行為。企業(yè)要重視營(yíng)銷(xiāo)代理以及相關(guān)的物業(yè)公司的作用，規范其行為，建立規范嚴格的執行程序，幫助渠道成員提升自身的服務(wù)水平。
3.內容創(chuàng )新，協(xié)調營(yíng)銷(xiāo)渠道的活動(dòng)。
企業(yè)自身要加強對渠道成員的管理，理順成員之間的相關(guān)關(guān)系，特別是組織營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，加強成員之間的溝通聯(lián)系，建立統一規范的渠道管理體系。同時(shí)，加強資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過(guò)統一的營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)來(lái)提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對于客戶(hù)的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內容區分設計、施工、銷(xiāo)售、服務(wù)等等方面的內容，有效地協(xié)調渠道成員的行動(dòng)，建立良好產(chǎn)品形象。
4.標準創(chuàng )新，塑造新形勢溝通模式。
建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶(hù)對渠道成員的反饋，便于更好的加強渠道管理質(zhì)量。一是區分評價(jià)內容。就是要選擇能夠體現營(yíng)銷(xiāo)渠道運轉情況的內容作為評價(jià)內容，引入消費者評價(jià)體制，反映渠道建設質(zhì)量。二是規范評價(jià)指標。確立評價(jià)指標權重和標準，從而科學(xué)的驗證渠道建設效果，幫助渠道成員發(fā)現存在的問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營(yíng)銷(xiāo)渠道建立效果。三是落實(shí)評價(jià)結論。通過(guò)資金分配比例、渠道商的選擇等工作來(lái)落實(shí)評價(jià)結論，從而有效督促渠道成員來(lái)改進(jìn)工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)論文12
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的風(fēng)險
企業(yè)風(fēng)險指未來(lái)的不確定性對企業(yè)實(shí)現其經(jīng)營(yíng)目標的影響。風(fēng)險管理是企業(yè)從戰略制定到日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對待風(fēng)險的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項，并進(jìn)行管理，為實(shí)現企業(yè)的目標提供合理的保證。20xx年國際內部審計師協(xié)會(huì )(IIA)在其修訂的《內部審計實(shí)務(wù)標準》中將內部審計認定為“：內部審計是一種獨立、客觀(guān)的保證與咨詢(xún)活動(dòng)，旨在為組織增加價(jià)值提高運作效率。它通過(guò)一種系統化、規范化的方法來(lái)評價(jià)和改進(jìn)風(fēng)險管理、控制和治理過(guò)程的效果，從而幫助組織實(shí)現其目標�！北径x第一次把風(fēng)險管理和治理過(guò)程列入內部審計定義并放在第一位，使風(fēng)險管理成為內部審計的一個(gè)核心和重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、運營(yíng)風(fēng)險(可細分為成本風(fēng)險、價(jià)格風(fēng)險和市場(chǎng)風(fēng)險)、內控風(fēng)險、資本市場(chǎng)融資風(fēng)險等。在境內外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險、企業(yè)市值波動(dòng)風(fēng)險等。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內部審計參與企風(fēng)險管理的必要性
2.1新形勢下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀(guān)需要
傳統的居住觀(guān)念，催化了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續投資增長(cháng)。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)的風(fēng)險不可謂不大，是我國高風(fēng)險行業(yè)之一。企業(yè)內部審計部門(mén)具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內部審計參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理就成為必然的客觀(guān)需求。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內部審計自身發(fā)展的需求
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目復雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學(xué)科和專(zhuān)業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內部審計從傳統的財務(wù)審計向風(fēng)險導向審計的轉變。審計署《關(guān)于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險管理進(jìn)行評審�！�
2.3外部審計的影響
注冊會(huì )計師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的'不斷擴展，勢必對內部審計界產(chǎn)生影響。內部審計部門(mén)和人員是企業(yè)內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運動(dòng)規律，對企業(yè)興衰有著(zhù)血肉相連的榮辱感和使命與責任感。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中內部審計存在的問(wèn)題
3.1企業(yè)內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專(zhuān)家，重視工程項目的開(kāi)發(fā)與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業(yè)內部審計的作用和監督意義認識不夠。個(gè)別領(lǐng)導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會(huì )造成工程延期、成本加大、還會(huì )帶來(lái)經(jīng)濟損失。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門(mén)的許可批復并能得到相關(guān)部門(mén)的驗收，保證于當年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權，造成直接經(jīng)濟損失三十余萬(wàn)元。
3.2企業(yè)內部審計監督體系薄弱，對企業(yè)的內部控制監督流于形式
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設計不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應有的相互監督的作用。企業(yè)內部不相容職務(wù)分離控制、授權審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執行不力的問(wèn)題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線(xiàn)不及時(shí)，結算滯后，會(huì )計信息反映不及時(shí)，未督促施工方開(kāi)具發(fā)票，影響了項目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會(huì )計期間結算相關(guān)收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。
4如何讓內部審計更好地融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理中
4.1加強內部審計全過(guò)程監督，充分發(fā)揮事前審計、過(guò)程審計和結果審計職能
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險可能產(chǎn)生在招投標中、產(chǎn)生在結算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟合同的簽訂和履行過(guò)程中。全過(guò)程進(jìn)行監督，對每一個(gè)環(huán)節進(jìn)行經(jīng)濟效益評價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內部審計職能、減少企業(yè)風(fēng)險的關(guān)鍵。因此，不但要從觀(guān)念上認識到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產(chǎn)品的管理，各部門(mén)要做好各類(lèi)工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實(shí)、準確。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，則要加大銷(xiāo)售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開(kāi)發(fā)成本努力實(shí)現為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發(fā)展的活力。
4.2要優(yōu)化內部審計人員結構，培養高素質(zhì)的審計人才
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及技術(shù)研發(fā)、項目規劃、工程建設、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、合同管理等各項職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內部審計有效實(shí)施的前提和基礎。我國房地產(chǎn)企業(yè)內部審計工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對審計人員進(jìn)行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進(jìn)工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線(xiàn)、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內部控制制度
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務(wù)、合同、風(fēng)險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷(xiāo)、責權不清的困境。
4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟效益
注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專(zhuān)業(yè)人士專(zhuān)門(mén)負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產(chǎn)資金計劃擴大到基建、風(fēng)險投資、勞資、營(yíng)銷(xiāo)、物資供應以及社會(huì )融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產(chǎn)權車(chē)庫、地面車(chē)位的排查清理，對限制資產(chǎn)逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷(xiāo)售的進(jìn)行短期出租，盤(pán)活現有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng )效。
4.5建立相應的評價(jià)考核與激勵機制
房地產(chǎn)企業(yè)需結合企業(yè)自身情況，構建評價(jià)考核與激勵機制，通過(guò)提出審計建議，督促被審計單位整改完善，依據審計建議的落實(shí)情況和效能，對取得良好效果的審計建議單位和個(gè)人予以適當表彰獎勵，充分調動(dòng)和發(fā)揮內部審計的職能作用�，F代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大發(fā)展和集團化的資本運作，伴隨著(zhù)企業(yè)全生命周期多渠道、全方位的風(fēng)險。亟需建立健全內部審計制度，把內部審計融入到企業(yè)風(fēng)險管理，嚴格按照法規、制度和程序實(shí)施，促使企業(yè)的最高決策者和管理層面對現實(shí)、重視風(fēng)險，最大限度地避免國有資產(chǎn)的流失、經(jīng)濟違規違紀問(wèn)題的發(fā)生，使內部審計在風(fēng)險管理中能夠發(fā)揮更有力的作用。
房地產(chǎn)論文13
摘要：房地產(chǎn)作為一種商品，其最基本、最核心問(wèn)題就是價(jià)格問(wèn)題。1998年國家進(jìn)行房地產(chǎn)制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格雖有起伏，但總的是不斷上升的趨勢。房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到開(kāi)發(fā)商、消費者、投資者、政府、金融機構等各方利益，商品住宅的價(jià)格形成因其獨特性質(zhì)而比其它商品的價(jià)格形成更具復雜性。因此有必要研究的價(jià)格形成機理，并對價(jià)格的發(fā)展趨勢做以預測，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展提供有價(jià)值的理論支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；銷(xiāo)售價(jià)格；機理與趨勢
一、我國房地產(chǎn)的特點(diǎn)分析
1、房地產(chǎn)是一種特殊的商品
房地產(chǎn)是完全差別化的產(chǎn)品，由于土地是不可移動(dòng)的，所以房地產(chǎn)都有一個(gè)唯一的不可復制的位置。房地產(chǎn)又是一種具備投資和投機價(jià)值的商品，價(jià)格會(huì )受到資本市場(chǎng)、利率、匯率的影響。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)是特殊的市場(chǎng)
土地儲備和招拍掛制度，決定了土地市場(chǎng)的賣(mài)方壟斷特征，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要較強的資本實(shí)力和較高的技術(shù)管理水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在制度障礙。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以下較為封閉的市場(chǎng)：政府決定土地供給數量——開(kāi)發(fā)商競爭形成土地價(jià)格——開(kāi)發(fā)商決定商品房?jì)r(jià)格——消費者決定商品房銷(xiāo)售數量。
二、我國房地產(chǎn)價(jià)格形成機理
房地產(chǎn)價(jià)格受以下因素的影響和制約：
1、房地產(chǎn)成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本主要由以下幾個(gè)部分構成：土地成本、前期費用、行政事業(yè)性收費、建安成本、基礎設施費、配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費、銀行利息、營(yíng)銷(xiāo)推廣費用、管理成本等。土地供應量都有嚴格的控制，形成土地短缺的態(tài)勢，對于房?jì)r(jià)的上揚必然會(huì )產(chǎn)生推波助瀾的作用。房地產(chǎn)報建時(shí)地方政府往往搭車(chē)收費，造成房地產(chǎn)成本上升。
2、房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求
房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要有消費性需求、投資性需求二種，分別論述如下：
�。�1）消費和改善性需求
在未來(lái)20年內，當前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度遠不能滿(mǎn)足需要。與經(jīng)濟未來(lái)20年內每年需要建設新住宅為8。75億平米左右。而近幾年，全國城鎮每年新建住宅面積大約為5—6億平米，遠不能滿(mǎn)足需要。因此，供需矛盾的`存在會(huì )拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上揚。
經(jīng)濟發(fā)展培育了潛在的消費動(dòng)能，對于無(wú)房的低收入家庭來(lái)說(shuō)，收入的增加會(huì )促使其考慮購買(mǎi)住房。對于有房的中等收入家庭來(lái)說(shuō)，收入的增加會(huì )促使其購買(mǎi)更好的房子，以改善自己的居住條件。
�。�2）投資性需求
從國內投資者來(lái)看，商品房投資具有相對風(fēng)險小、不用太多的專(zhuān)業(yè)技術(shù)與管理能力、時(shí)間短、見(jiàn)效快的特點(diǎn)，我國主要城市房屋租價(jià)比均在6%以上，遠高于股票、國債、期貨、存款等投資收益率水平。
國際資金的邏輯更為直接，人民幣不斷升值，房地產(chǎn)的保值增值功能，房地產(chǎn)較好流動(dòng)性，無(wú)疑會(huì )得到部分資金的青睞。
投資性需求中有一種投機性需求，以短期購進(jìn)房地產(chǎn)，在房?jì)r(jià)上升后轉手賣(mài)出已獲取利差。這種投機性需求在房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)會(huì )助推價(jià)格開(kāi)始升高，在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)會(huì )使市場(chǎng)迅速轉冷，是房地產(chǎn)泡沫的推動(dòng)者之一。
3、房地產(chǎn)商品的特殊性
房地產(chǎn)是完全差別化的產(chǎn)品。一個(gè)位置的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅有一套。近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已走出低級的開(kāi)發(fā)階段，注重開(kāi)發(fā)項目的創(chuàng )新，創(chuàng )新賦予了房地產(chǎn)產(chǎn)品更大的差別性，為房地產(chǎn)價(jià)格的上升創(chuàng )造了條件。
4、開(kāi)發(fā)商和中介的定價(jià)和炒作因素
不對稱(chēng)的信息交流系統會(huì )加劇了房?jì)r(jià)的上漲。目前，我國還沒(méi)有一個(gè)統一、規范、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺。少數開(kāi)發(fā)商與中介機構聯(lián)手謊報商品房銷(xiāo)售進(jìn)度，發(fā)布虛假價(jià)格信息，惡意哄抬房?jì)r(jià)；有的開(kāi)發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為營(yíng)造市場(chǎng)緊張氛圍，誘發(fā)房?jì)r(jià)短期內非正常上漲。
5、政府的行為和動(dòng)機
對于地方政府來(lái)說(shuō)，地方政府對土地收益的高度依賴(lài)決定了他們不會(huì )希望房?jì)r(jià)的大幅度下跌。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財政，地方政府的收益也表現在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中，大多數的交易收費都直接或者間接成為了地方政府的資金，房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以提高當地GDP的數據。而地方政府卻沒(méi)有付出任何經(jīng)濟上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無(wú)關(guān)，都不是由地方政府來(lái)承擔最終責任。
中央政府一方面希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用。另一方面，中央政府不僅要單獨承受房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(cháng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險、國土資源浪費的成本，也要單獨承受房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財富分配失衡等一系列的隱性成本。
6、國民心態(tài)因素
民族文化傳統使得我們養成了以是否持有"恒產(chǎn)"來(lái)判斷一個(gè)家庭社會(huì )地位的標準，對于住房，不但要擁有產(chǎn)權房，還要追求一步到位。據統計，我國城鎮72%的居民已擁有自己的住房，而法國與德國僅30%~40%，美國僅68%。
7、住房保障制度不到位，加大了供給的結構性矛盾
經(jīng)濟適用房和廉租住房是目前正在我國城鎮范圍內推行的兩種主要住房保障形式。"廉租住房"由于其保障的范圍較小等原因，執行過(guò)程中的矛盾較少，實(shí)踐上比較成功，而經(jīng)濟適用房爭議較大。經(jīng)濟適用房的供給途徑和渠道主要包括通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、集資合作建房和單位自建三種。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，因為經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)利潤低而不愿或較少涉足。
三、房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢
從以上的分析可知，1至2年的短期時(shí)間內，房地產(chǎn)需求者心理決定了房?jì)r(jià)的價(jià)格，受全球經(jīng)濟放緩及國內行業(yè)、金融政策的影響，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )有所調整，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)可能進(jìn)一步回落，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)會(huì )放緩增長(cháng)速度。但從5至10年較長(cháng)的時(shí)間段來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )緩步增長(cháng)，最終達到相對穩定，趨近房地產(chǎn)的重置成本，基本上和居民的收入水平相適應。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤將向社會(huì )平均利潤回歸。理由如下：
1、由于國民經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)供應總體供不應求的態(tài)勢沒(méi)有改變。
2、對于投資性需求者而言，房地產(chǎn)價(jià)格走低，投資者現在不會(huì )選擇買(mǎi)房；當房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下落出現投資價(jià)值是，投資者又會(huì )回到市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升。
3、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的不斷上升，雖然房?jì)r(jià)增長(cháng)速度會(huì )有所減緩，剔除房地產(chǎn)炒作因素，房?jì)r(jià)下跌的可能性不大。
4、國家住房政策的改革和完善，推廣廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房等人性化的住房政策，會(huì )分流一部分住房需求，對房?jì)r(jià)上升產(chǎn)生擬制作用。
5、國家已注意到房地產(chǎn)亂收費及稅負較重的現實(shí)并著(zhù)手治理。也可能改變現有房地產(chǎn)土地出讓金制度，變一次性交清土地出讓金為按使用年限繳納土地使用稅。這樣會(huì )減低消費和改善性需求一次性繳納的房款總價(jià)，也會(huì )擬制投機性住房需求，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，有利于房?jì)r(jià)的穩定。
針對近期宏觀(guān)經(jīng)濟形式和房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)公司應謹慎在一線(xiàn)城市擴張，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)在二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的規模，并積極投身城市改造公租房、棚戶(hù)區、城中村改造項目，尋求風(fēng)險較少、利潤穩定的項目。但從長(cháng)期著(zhù)眼，在不斷關(guān)注意向地塊，儲備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人才，尋求合作伙伴及資金投入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)在競合淘汰后新一輪快速發(fā)展積蓄力量。
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房地產(chǎn)論文14
主題：房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的建議
摘要：
本文主要通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理現狀，對如何更有效的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理提出建議，望能夠對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提升有所幫助。國民經(jīng)濟的健康發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)，然而隨著(zhù)市場(chǎng)環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)的生存也越來(lái)越艱辛，要保證房地產(chǎn)行業(yè)在日益激烈的競爭中立于不敗之地，我們必須做好財務(wù)管理工作。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；建議；財務(wù)管理
近年來(lái)，在國家政策的引導下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現了飛速的發(fā)展，迎來(lái)了自己的春天，量?jì)r(jià)齊升、供不應求等現象屢見(jiàn)不鮮。但是由于國家產(chǎn)業(yè)結構不斷地調整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當前面臨著(zhù)較大的投資風(fēng)險，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，項目投資金額大，項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的諸多不確定性因素都有可能對當前項目產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運營(yíng)過(guò)程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)籌集資金難的風(fēng)險，加之已有負債利息兌付所需資金，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的籌集風(fēng)險。市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的日趨復雜要求房地產(chǎn)企業(yè)認清自身的管理現狀，加強自身的財務(wù)管理，提升財務(wù)管理水平。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問(wèn)題
1.單一的融資渠道。從資金來(lái)源看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行資金的依賴(lài)性過(guò)高，房地產(chǎn)企業(yè)所籌集的大部分資金均來(lái)自銀行貸款。對銀行資金的過(guò)度依賴(lài)導致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)不善時(shí)還本付息壓力大大增加，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力增大，企業(yè)從銀行貸款越來(lái)越多。隨著(zhù)資產(chǎn)負債率的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監會(huì )要求嚴格控制過(guò)熱地區和對高負債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規模，銀行信貸政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)資金融通的困境，隨著(zhù)時(shí)間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險也在逐漸增加。
2.財務(wù)管理體系不健全。房地產(chǎn)企業(yè)通常有較大的資金需求，有些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理一直扮演著(zhù)單純會(huì )計核算的職能，對于財務(wù)管理中的財務(wù)(融資、投資)和管理(預算、控制)兩方面的職能，沒(méi)有充分地發(fā)揮，不能為領(lǐng)導層決策提供強有力的支撐。
2.1財務(wù)管理制度流于形式。費用支出標準不一致，沒(méi)有按照財務(wù)管理制度執行，往往被領(lǐng)導的意圖左右；財務(wù)收支審批流程不規范，嚴重影響到會(huì )計資料的真實(shí)性和可靠性，包括賬證核對、賬實(shí)核對、賬賬核對在內的會(huì )計核算程序并不能得到保證，導致財務(wù)信息失去應有的經(jīng)濟價(jià)值。
2.2公司組織結構不完善。一些房地產(chǎn)公司在財務(wù)管理政策體系方面存在真空地帶，組織結構基本形式上完善，實(shí)際上卻缺乏實(shí)效，容易引發(fā)一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等管理問(wèn)題；企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果最終全部體現在“錢(qián)”和“物”上，而“錢(qián)”和“物”又和企業(yè)的財務(wù)管理息息相關(guān)，因此對于企業(yè)來(lái)講尤其是現在還處于粗放型管理的一些中小房地產(chǎn)公司，若想持續發(fā)展，必須要正視自身的財務(wù)背景，大力規范財務(wù)管理體制，強化財務(wù)管理工作。
2.3內部監管不力。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然設置了內部審計等部門(mén),制定了相關(guān)的監督管理制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監管不力。此類(lèi)問(wèn)題在家族型中小房地產(chǎn)企業(yè)中更加突出。
2.4沒(méi)有形成有效的資金管理體系。公司內部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無(wú)法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設計劃，卻沒(méi)有把目標分解，制定出月度、季度計劃加以控制管理；在經(jīng)濟效益良好的.情況下，可選擇的投資機會(huì )多，更容易忽視企業(yè)財務(wù)管理，追求擴大規模，跨界發(fā)展，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理改革對策探討
1、促進(jìn)管理制度改革，優(yōu)化企業(yè)管理模式。
摒棄企業(yè)創(chuàng )建初期的憑經(jīng)驗管理模式，建立規范的法人治理體制和權利分配和決策機制，實(shí)現互相制衡和約束，用各項制度來(lái)體現企業(yè)的發(fā)展戰略和管理思路。推行現代企業(yè)制度建設,促使企業(yè)重視內部管理和財務(wù)管理,從而挖掘潛力,提高效益。
2.加強資金管理。
2.1注重資金預算管理的有關(guān)工作，年初財務(wù)部門(mén)應結合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預算計劃，明確企業(yè)年度資金動(dòng)作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉“脈搏”，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。
2.2在資金日常管理層面，企業(yè)應合理安排開(kāi)發(fā)貸款申請及提款節點(diǎn)，提高開(kāi)發(fā)貸款的使用效率；提高項目銷(xiāo)售去化率，加快銷(xiāo)售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業(yè)應進(jìn)行立項分析，根據資金運營(yíng)情況理性的進(jìn)行開(kāi)發(fā)項目的決策，避免開(kāi)發(fā)規模過(guò)大造成的資金周轉困難。
3.加強成本費用管理。
企業(yè)成本水平的高低直接關(guān)系著(zhù)企業(yè)產(chǎn)品盈利能力的大小和企業(yè)競爭能力的強弱，控制成本、節約費用，降低物耗，對于企業(yè)具有重要意義。財務(wù)部門(mén)要發(fā)揮自身?yè)碛写罅績(jì)r(jià)值信息的優(yōu)勢，運用量本利分析法，合理測定成本最低，利潤最大的產(chǎn)銷(xiāo)量，減少無(wú)效或低效勞動(dòng)，改變現行產(chǎn)品成本出現浪費后再控制的做法和只注重在項目施工過(guò)程中抓成本控制的行為，從項目的可行性研究抓起，把技術(shù)進(jìn)步，成本控制和經(jīng)濟效益有機結合起來(lái)。
4.積極拓寬融資渠道。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉迫在眉睫。
4.1發(fā)行股票，利用資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。股票融資是常見(jiàn)而且有效的融資方式，不僅籌資風(fēng)險比較小，而且所籌集的資金長(cháng)期有效，并不占用企業(yè)授信，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業(yè)能夠更多的通過(guò)債務(wù)來(lái)籌集到資金，增強了企業(yè)的融資能力。
4.2利用海外融資平臺進(jìn)行融資，海外資本市場(chǎng)相對成熟，對于企業(yè)上市沒(méi)有我國資本市場(chǎng)在財務(wù)指標上要求的嚴格，因而上市的門(mén)檻較低。
5.推行全面預算管理。
全面預算管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)做好財務(wù)管理的重要措施。全面預算管理的內容包括業(yè)務(wù)預算、投資預算、資金預算、利潤預算、工資性支出預算、管理費用預算等，是一個(gè)綜合性預算整體。企業(yè)推行全面預算管理，有益于管理效率的提高和資源的優(yōu)化配置，能夠明確的劃分企業(yè)內部各個(gè)主體之間的權利與義務(wù)，根本上解決企業(yè)的內部矛盾問(wèn)題，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和整體競爭能力。
目前，數字出版迅猛發(fā)展，信息技術(shù)越來(lái)越發(fā)達，房地產(chǎn)公司相關(guān)財政管理人員應該轉變傳統的簡(jiǎn)單粗放的收支預算方式，要以市場(chǎng)和業(yè)務(wù)發(fā)展規劃為導向，實(shí)施企業(yè)全面預算管理。雖然推行全面預算管理和零基預算可能會(huì )使預算周期變長(cháng)，預算人員的工作量相對的有所加大，但是全面預算執行性強，能恰當地反映企業(yè)的發(fā)展需求，在加強成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產(chǎn)公司人員一試。
6.提高財務(wù)人員素質(zhì)。
6.1鼓勵財務(wù)人員“走出去”，開(kāi)展財務(wù)外交，定時(shí)或者不定時(shí)的舉辦聯(lián)誼活動(dòng)，或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)術(shù)交流會(huì )議，創(chuàng )建和諧氛圍；激勵財務(wù)人員“引進(jìn)來(lái)”，公司積極舉辦相關(guān)講座或者會(huì )議，大力宣傳“引進(jìn)來(lái)”的思維，摒棄守舊陋習，積極吸取其他企業(yè)在財務(wù)管理方面的良好經(jīng)驗和精華，為企業(yè)獲取最大的利潤。
6.2領(lǐng)導要抓大放小，懂得放權。領(lǐng)導是風(fēng)向標，主導企業(yè)發(fā)展的大方向，但是具體的操作應該由公司的其他人員的相互配合來(lái)完成，領(lǐng)導者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來(lái)反而什么都管不好。應該放權，在不改變大方向的前提下，鼓勵下屬員工積極進(jìn)言獻策，調動(dòng)財務(wù)干部的監管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。
6.3走內延發(fā)展和培養財務(wù)干部之路，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者應該創(chuàng )造合適的學(xué)習環(huán)境，鼓勵員工積極學(xué)習，踴躍學(xué)習，比如可以不定期的舉行學(xué)習效果比賽，調動(dòng)財務(wù)管理者的積極情緒，更加用心的學(xué)習專(zhuān)業(yè)知識；避免一味的追求高學(xué)歷高學(xué)位，不能因為一個(gè)文憑和一個(gè)學(xué)歷的門(mén)檻，就把那些真正有能力的人拒之門(mén)外；杜絕企業(yè)內部任人唯親，層層裙帶。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文15
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設計探析
一、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬特點(diǎn)
(一)員工有相對較高的薪酬。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程速度日益加快，加速了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)
展，許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時(shí)機，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報，房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎金相對其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學(xué)畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè)，學(xué)歷高的畢業(yè)生希望來(lái)到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，因為那里有良好的鍛煉平臺，可以得到規范的培訓，對于長(cháng)遠發(fā)展有極大的好處；學(xué)歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè)，因為短期內可以得到豐厚的收入。
(二)不同部門(mén)的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良好的運轉，必須包括綜合部、投資部、設計部、合約部、發(fā)展管理部、項目部、營(yíng)銷(xiāo)部、財務(wù)部等部門(mén)，而不同部門(mén)員工所從事的工作差異較大，有的從事技術(shù)性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質(zhì)和難易程度導致了不同部門(mén)的員工具有不同的收入。據調查，一般行政人員、投資專(zhuān)員、設計專(zhuān)員、會(huì )計、策劃專(zhuān)員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著(zhù)職位的升遷同一級別的薪酬差別將會(huì )更大。
(三)不同地區和企業(yè)薪酬差異較大。中國不同的區域經(jīng)濟發(fā)展差別較大，而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當地的經(jīng)濟水平息息相關(guān)，所以大城市、經(jīng)濟發(fā)達地區企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級管理人員會(huì )有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔當高級管理人員，獲取高額的回報。
二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設計原則
(一)薪酬設計的團隊原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要各個(gè)部門(mén)的不同人員通力合作來(lái)完成，團隊的力量在開(kāi)發(fā)過(guò)程中顯得尤為重要，所以基于團隊的獎勵對于整個(gè)企業(yè)人的績(jì)效具有十分重要的作用。設置團隊獎勵有助于提高各部門(mén)的協(xié)作能力，同時(shí)注意不要出現上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。
(二)薪酬設計的公平性原則。薪酬設計過(guò)程中遵循公平性原則，這是絕大多數企業(yè)從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設計可以對員工進(jìn)行有效的激勵，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，同時(shí)可以大量引進(jìn)優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)和管理人才，促進(jìn)企業(yè)的可持續發(fā)展。具體在操作過(guò)程中，要對不同部門(mén)的員工，根據其工作性質(zhì)來(lái)設計薪酬標準，同時(shí)要考慮不同性質(zhì)的報酬，即金錢(qián)報酬和非金錢(qián)報酬，非金錢(qián)報酬屬于隱性報酬，分為職業(yè)性獎勵和社會(huì )性獎勵，職業(yè)性獎勵包括自我發(fā)展、晉升等，社會(huì )性獎勵包括表?yè)P、榮譽(yù)、成就等�？傊�，薪酬設計必須體現公平、客觀(guān)、透明，使不同的員工獲得應得的報酬。
(三)薪酬設計的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設計過(guò)程中，都應該保持個(gè)人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產(chǎn)生沖突。在一個(gè)企業(yè)或組織中，個(gè)人和組織都有其薪酬目標指向，每個(gè)員工參與到企業(yè)或組織中，就是為了通過(guò)自己的努力，獲得相應的報酬，實(shí)現自己的薪酬目標，而對于一個(gè)組織來(lái)講，為了獲取最大的利潤，必定想通過(guò)各種辦法節省開(kāi)支，每個(gè)員工的報酬就包括其中，此時(shí)，個(gè)人和組織的目標就發(fā)生了矛盾，產(chǎn)生了沖突，兩個(gè)薪酬目標之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿(mǎn)足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質(zhì)按量完成企業(yè)分配的任務(wù)。所以，企業(yè)管理者在制定薪酬制度時(shí)，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業(yè)和員工都比較滿(mǎn)意的薪酬制度。與沒(méi)有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來(lái)的薪酬
制度不僅令人滿(mǎn)意而且具有長(cháng)期激勵的效果。對企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展具有十分重要的作用。
三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設計方法與過(guò)程
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設計包括以下步驟：
(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎，根據企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，合理地設置不同的崗位。職位分析是對職位進(jìn)行說(shuō)明，并形成職位說(shuō)明書(shū)，明確職位與職能的關(guān)系。
(二)職位評估。職位評估的主要目的是保證制定出來(lái)的薪酬制度在內部是公平的。所以對不同部門(mén)的員工職位，根據其重要程度，得出等級序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來(lái)說(shuō)，就是建立統一的職位評估標準，使不同部門(mén)的職位具有可比性。
(三)薪酬市場(chǎng)調查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進(jìn)行比較好的.發(fā)展。薪酬調查一般要選擇專(zhuān)門(mén)的咨詢(xún)公司，對其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進(jìn)行調查，制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是，在對其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行薪酬調查時(shí)，最好選擇與本企業(yè)有競爭關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來(lái)源。調查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長(cháng)情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等，確保取得全面詳實(shí)的數據資料。
(四)薪酬定位。經(jīng)過(guò)分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對緊密的企業(yè)薪酬數據后，考慮企業(yè)的內外部關(guān)系，外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點(diǎn)、人才供應狀況等，內部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬(wàn)科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會(huì )拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實(shí)力。
(五)薪酬結構設計。薪酬結構設計具體來(lái)說(shuō)是指員工薪酬的構成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結構是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動(dòng)調薪制度，固定薪酬則根據員工的職位情況，結合市場(chǎng)薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動(dòng)薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤水平和個(gè)人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個(gè)人技能情況和個(gè)人績(jì)效，形成薪酬結構的三個(gè)部分：職位工資、技能工資和績(jì)效工資。
職位工資結合市場(chǎng)薪酬水平制定，同時(shí)參考員工對企業(yè)的貢獻。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來(lái)多大的貢獻。一般來(lái)說(shuō)，所具有的技能越強，技能工資相對就高，比如設計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績(jì)效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績(jì)效工資就越高。
(六)薪酬體系的實(shí)施和修正。薪酬制度制定后，要嚴格執行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經(jīng)常和員工進(jìn)行溝通，調查其滿(mǎn)意度和薪酬制度能不能最大限度地調動(dòng)其工作的積極性，同時(shí)要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)薪酬水平的變化，不斷合理地調整薪酬制度，確保企業(yè)長(cháng)期健康發(fā)展。
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