房地產(chǎn)論文(15篇)
無(wú)論是在學(xué)習還是在工作中，大家最不陌生的就是論文了吧，論文是探討問(wèn)題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的一種手段。那么問(wèn)題來(lái)了，到底應如何寫(xiě)一篇優(yōu)秀的論文呢？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)論文1
摘要：運用營(yíng)銷(xiāo)力理論和系統解釋結構模型理論，分析房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的相關(guān)影響要素，構建了房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統解釋結構模型，并結合全程策劃的思想，提煉出了以房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升為主線(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃模式。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力;系統工程;策劃模式
我國房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大致經(jīng)歷了概念策劃模式、賣(mài)點(diǎn)群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個(gè)階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導向逐步發(fā)展。營(yíng)銷(xiāo)不再限于解決樓盤(pán)的廣告推廣和銷(xiāo)售問(wèn)題，而是要對項目立項、市調、定位、規劃、推廣、銷(xiāo)售直至后期管理的全過(guò)程進(jìn)行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價(jià)值為目標的全程策劃模式。但顧客讓渡價(jià)值僅僅是影響買(mǎi)房決策的一個(gè)因素，開(kāi)發(fā)商受利益驅動(dòng)往往又不愿向顧客讓渡價(jià)值，房?jì)r(jià)是一漲再漲，大大削弱了樓盤(pán)競爭力。因此，以樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升為目標的營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式得到了發(fā)展和應用，取得了良好效果。
1營(yíng)銷(xiāo)力理論和系統解釋結構模型理論綜述1.1營(yíng)銷(xiāo)力理論綜述狹義的營(yíng)銷(xiāo)力是指企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力，這是我國學(xué)者于1998年最早提出來(lái)的全新理念，由于研究還處于初級階段，對營(yíng)銷(xiāo)力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統的理論體系。關(guān)于企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力的構成，日本CI高級顧問(wèn)加藤邦宏先生認為主要由產(chǎn)品力、銷(xiāo)售力和形象力構成。而國內則存在資源能力假說(shuō)、競爭能力假說(shuō)、策略能力假說(shuō)、動(dòng)力假說(shuō)等理論流派。動(dòng)力派將企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力放在營(yíng)銷(xiāo)流研究系統中，認為它是推動(dòng)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)流在企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)鏈上運動(dòng)的動(dòng)力系統，它由三大要素構成：1)產(chǎn)品力。主要受到產(chǎn)品功能、形式、外延、價(jià)格等因素的影響。
2)形象力。主要受到企業(yè)知曉度、知名度、美譽(yù)度、指名度、負指度、滿(mǎn)意度、抱怨度等因素影響。
3)銷(xiāo)售力。主要受到組織、戰略、策略、人才、資金、銷(xiāo)售管理等因素影響。
還有學(xué)者進(jìn)一步把它擴展為七大要素，即情報力、商品力、品牌力、渠道力、促銷(xiāo)力、協(xié)調力、服務(wù)力等。
由于動(dòng)力學(xué)派對營(yíng)銷(xiāo)力的研究是把營(yíng)銷(xiāo)力放在營(yíng)銷(xiāo)流系統中來(lái)研究的，動(dòng)態(tài)地考察營(yíng)銷(xiāo)力對推動(dòng)產(chǎn)品銷(xiāo)售的作用，內容完備，機理清晰，對營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐活動(dòng)具有較強指導意義。
1.2系統解釋結構模型理論
解釋結構模型(ISM)是美國J.華費爾特教授于1973年提出的一種結構模型化技術(shù)，它將復雜的系統分解為若干子系統要素，通過(guò)對表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運算,得到可達性矩陣,然后分解可達性矩陣，最終使復雜系統分解成層次清晰的多級遞階結構模型，幫助人們理解和把握住系統的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉化為直觀(guān)的具有良好結構關(guān)系的模型。解釋結構模型在制訂企業(yè)計劃、城市規劃等領(lǐng)域已廣泛使用，尤其對于建立多目標、元素之間關(guān)系錯綜復雜的社會(huì )系統及其分析，效果更為顯著(zhù)。特別適用于變量眾多、關(guān)系復雜而結構不清晰的系統分析中，它的應用面十分廣泛。
2房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統的ISM構建房地產(chǎn)樓盤(pán)不等同于企業(yè)，關(guān)于企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力構成的相關(guān)理論不能直接用于樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力策劃。因此，房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力研究需要用ISM理論，對影響因素進(jìn)行分析，構建樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統的ISM，才會(huì )對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃具有指導意義。
2.1房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力影響因素分析對樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力有影響的因素很多，為了找準影響因素，應組建一個(gè)由業(yè)界內經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)策劃人構成的團隊，召開(kāi)座談會(huì )。會(huì )上，由主持人首先提供給大家一份業(yè)內著(zhù)名營(yíng)銷(xiāo)人關(guān)于提高樓盤(pán)競爭力的策劃意見(jiàn)，要求與會(huì )專(zhuān)家圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的主題，展開(kāi)影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力因素及其相互關(guān)系的分析，通過(guò)歸納整理專(zhuān)家們的討論意見(jiàn)，結合企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力理論，歸納出影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力(S1)的主要因素有：S2產(chǎn)品、S3形象、S4價(jià)格、S5促銷(xiāo)、S6樓盤(pán)品質(zhì)(代表戶(hù)型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀(guān)、S9品牌、S10單價(jià)、S11總價(jià)、S12廣告、S13公關(guān)、S14營(yíng)業(yè)推廣、S15推銷(xiāo)等。
2.2構建房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統的ISM根據ISM相關(guān)理論原理可知，要確定影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的因素及其相互關(guān)系，是可以通過(guò)專(zhuān)家對話(huà)過(guò)程來(lái)建立可達矩陣和解釋結構模型的。據此，在專(zhuān)家座談會(huì )上，通過(guò)專(zhuān)家對話(huà)形式，對以上影響因素，對樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的影響力傳遞關(guān)系和路徑進(jìn)行分析，并構建出各因素的可達關(guān)系如圖1。圖中單元格內的.“V”表示該單元格所在行元素對所在列元素有影響關(guān)系(即可達關(guān)系)。
根據以上可達關(guān)系，可建立可達矩陣。其具體做法是：在圖1表達的可達關(guān)系基礎上，加上了個(gè)單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達S2。依此類(lèi)推，即可建立可達矩陣。
在此基礎上按照矩陣元素為1的數量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的可達矩陣如圖2所示。
圖1影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的各因素間關(guān)系圖2樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的可達矩陣最后，建立樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力解釋結構模型。
由圖2可達矩陣可知，影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的因素可以分為兩個(gè)層級，產(chǎn)品、形象、促銷(xiāo)、價(jià)格四大要素屬直接因素，它們又可進(jìn)一步分解為樓盤(pán)品質(zhì)、外觀(guān)、品牌、公關(guān)、廣告、推銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力等若干第二級影響因素。
據此，可建立樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的ISM如圖3。
圖3樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的解釋結構模型(ISM)3房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式分析通過(guò)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的解釋結構模型揭示，為了提高樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力，應從產(chǎn)品、形象、促銷(xiāo)、價(jià)格四個(gè)方面提高競爭力，提升途徑是從樓盤(pán)品質(zhì)、外觀(guān)、品牌、公關(guān)、廣告、推銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力各方面進(jìn)行綜合提升的。但該模型僅為樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃指明了一個(gè)方向，要形成一個(gè)具有實(shí)踐指導作用的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升”為指導思想，在開(kāi)發(fā)各環(huán)節努力提高樓盤(pán)的產(chǎn)品、形象、促銷(xiāo)、價(jià)格競爭力，從而增加其營(yíng)銷(xiāo)力，這就是“全程圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升的營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式”)。該模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)的全程策劃概念，特別適用于激烈競爭的市場(chǎng)。其策劃流程：營(yíng)銷(xiāo)力分析→營(yíng)銷(xiāo)力提升→營(yíng)銷(xiāo)力展示與傳播→營(yíng)銷(xiāo)力釋放與延伸。
3.1營(yíng)銷(xiāo)力分析
由圖3可知，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力主要受產(chǎn)品、形象、價(jià)格、促銷(xiāo)四要素影響，產(chǎn)品因素又可細化為戶(hù)型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區位、交通、配套、外觀(guān)、品牌等品質(zhì)因素;價(jià)格可分解為升值潛力、單價(jià)、總價(jià)因素;形象則受樓盤(pán)外觀(guān)、品牌、廣告、公關(guān)、客戶(hù)關(guān)系等影響;促銷(xiāo)則受營(yíng)業(yè)推廣、推銷(xiāo)、廣告、公關(guān)、銷(xiāo)售管理和銷(xiāo)售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀(guān)、銷(xiāo)售氣氛等銷(xiāo)售展示因素影響。因此，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃的起點(diǎn)就是要通過(guò)調研分析，弄清樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)力影響要素的現狀、存在的問(wèn)題以及對樓盤(pán)可能帶來(lái)的影響。
3.2營(yíng)銷(xiāo)力的提升
房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力是可以借助有效的方法進(jìn)行提升的，提升工作主要從以下方面展開(kāi)：1)設計能體現項目核心競爭優(yōu)勢且新穎獨特的開(kāi)發(fā)理念。
2)市場(chǎng)定位。通過(guò)市場(chǎng)細分，選定目標市場(chǎng)、項目定位，為規劃設計和營(yíng)銷(xiāo)推廣指明方向。
3)合理進(jìn)行總體規劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車(chē)分流、建設規模、建筑風(fēng)格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。
4)規劃生活和商業(yè)配套、物管設施。如會(huì )所、停車(chē)位、活動(dòng)中心、運動(dòng)設施、游泳池、商業(yè)街、休閑廣場(chǎng)等硬件設施。
5)樓盤(pán)外立面設計,確定項目名稱(chēng)。重視項目名稱(chēng)及外立面造型、天際線(xiàn)設計和色彩規劃，提升樓盤(pán)外觀(guān)形象和品牌競爭能力。
6)環(huán)境景觀(guān)設計。包括規劃景觀(guān)風(fēng)格、景觀(guān)軸線(xiàn)和節點(diǎn)，設置景觀(guān)小品，選擇綠化植物，水景觀(guān)規劃設計等。
7)合理的戶(hù)型配置。包括：戶(hù)型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶(hù)型的功能配置。
8)智能化設計。重點(diǎn)做到樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安保自動(dòng)化。如小區廣播和語(yǔ)音系統、小區網(wǎng)絡(luò )、寬帶、光纖、可視對講系統、門(mén)禁系統、監控設施、消防設施、門(mén)衛室等。
9)物業(yè)管理策略。包括安保、物業(yè)維護及周到的親情式服務(wù)。
10)外部環(huán)境治理和配套設施規劃。協(xié)助相關(guān)部門(mén)完善小區外道路網(wǎng)絡(luò )、公交設施、幼兒園、學(xué)校、醫院、農貿市場(chǎng)、金融網(wǎng)點(diǎn)、郵政設施、環(huán)衛和治安設施等。
3.3營(yíng)銷(xiāo)力的展示與傳播
樓盤(pán)的競爭力需要通過(guò)各種有效、合理的媒介運用，開(kāi)展針對性的促銷(xiāo)、公關(guān)活動(dòng)等，將其展現于目標客戶(hù)群的眼前，刺激其購買(mǎi)。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。
2)建立視覺(jué)形象識別系統。
3)廣告表現策略與廣告設計。
4)制定開(kāi)盤(pán)慶典、公關(guān)活動(dòng)方案。
5)推廣媒介組合及費用安排。
6)銷(xiāo)售現場(chǎng)包裝及展示系統設計。包括施工場(chǎng)地、周邊環(huán)境和售樓部的包裝，設計示范景觀(guān)、樣板間、生活體驗館、沙盤(pán)、模型、多媒體系統、室內看板等。
7)宣傳資料設計。包括：樓書(shū)、戶(hù)型圖、海報、DM單等。
8)促銷(xiāo)策略制定與促銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)施。
9)安保及物管服務(wù)的示范實(shí)施。
10)評估推廣效果，調整廣告及促銷(xiāo)策略。
3.4營(yíng)銷(xiāo)力的釋放與延伸
1)制定銷(xiāo)售部管理辦法和管理制度，規范銷(xiāo)售人員言行，提高銷(xiāo)售力。
2)準備銷(xiāo)售資料。包括：銷(xiāo)售人員服裝、名片、客戶(hù)登記表、定價(jià)表、銷(xiāo)控表、認購協(xié)議、銷(xiāo)售合同、補充協(xié)議、前期物管協(xié)議等。
3)銷(xiāo)售流程設計，規范銷(xiāo)售接待工作。
4)銷(xiāo)售人員培訓。包括銷(xiāo)售基礎知識、項目情況、銷(xiāo)售實(shí)戰演練、商務(wù)禮儀訓練等培訓。
5)制定現場(chǎng)氛圍營(yíng)造策略。通過(guò)營(yíng)造適宜的現場(chǎng)氣氛，打消意向客戶(hù)顧慮，激發(fā)購買(mǎi)欲望，促進(jìn)銷(xiāo)售。
6)銷(xiāo)售控制。利用銷(xiāo)售控制表展示并有效控制銷(xiāo)售數量、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)程、銷(xiāo)售現場(chǎng)氣氛等，營(yíng)造一種熱銷(xiāo)氣氛，穩步推進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。
7)實(shí)施“低價(jià)入市，低開(kāi)高走，有序調價(jià)”的總體價(jià)格策略，展示樓盤(pán)良好的增值前景，促進(jìn)銷(xiāo)售。
8)開(kāi)展有效的促銷(xiāo)活動(dòng)、巡展活動(dòng)、團購和公關(guān)活動(dòng)。
9)加強客戶(hù)追蹤和客戶(hù)關(guān)系管理，通過(guò)口碑傳播，促進(jìn)新的銷(xiāo)售，實(shí)現銷(xiāo)售力的持續和延伸。
4結語(yǔ)
營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式體現了全程為提高樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力服務(wù)的思想，系統地分析了影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的各因素，提出了營(yíng)銷(xiāo)力提升實(shí)現的途徑，操作性較強。但由于影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的因素較多，關(guān)系較復雜，因此，應把營(yíng)銷(xiāo)力提升看作一個(gè)系統工程，以樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力為目標，綜合運用各種營(yíng)銷(xiāo)手段，形成營(yíng)銷(xiāo)合力。
此外，由于營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式的構建是基于相關(guān)專(zhuān)家意見(jiàn)基礎上的，專(zhuān)家意見(jiàn)的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤(pán)ISM構成要素和解釋關(guān)系與具體樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際情況有差異，加之系統各構成要素是處于動(dòng)態(tài)變化中的，這就要求該模式在應用中需要不斷改進(jìn)和完善，才能更加貼近房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際，充分發(fā)揮其指導作用。
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房地產(chǎn)論文2
摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)對于我國國民經(jīng)濟的影響十分巨大。近年來(lái)，隨著(zhù)我國經(jīng)濟增速漸趨平穩，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸降溫，甚至出現了一些困境。在這種環(huán)境下，加強市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展乃至整個(gè)國民經(jīng)濟的平穩運行至關(guān)重要。因此本文將在分析當前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境和營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題的基礎上，從房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的目標制定、房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)全新?tīng)I銷(xiāo)渠道的開(kāi)辟等方面提出當前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的對策，希望對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有所幫助。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)；對策
一、傳統意義上的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)及渠道
就概念來(lái)講房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)即房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現自身產(chǎn)品經(jīng)濟效益最大化所采取的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)即是充分利用各種外部因素擴大自身的價(jià)值影響，通過(guò)內部資源整合滿(mǎn)足購房者消費需求，以實(shí)現房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)綜合效益價(jià)值的最優(yōu)。從經(jīng)濟學(xué)意義上看，企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的結果涉及到諸多影響要素，最主要的包括企業(yè)產(chǎn)品、市場(chǎng)需求狀況、以及連接需求和產(chǎn)品的諸如宣傳等媒介性因素。傳統意義上，房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)渠道主要有三個(gè)：最重要的是房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)。房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)主要是指通過(guò)提高房地產(chǎn)企業(yè)輸出的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量來(lái)實(shí)現營(yíng)銷(xiāo)，房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量是影響房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)性因素；其次，市場(chǎng)環(huán)境和信息化環(huán)境下，媒體營(yíng)銷(xiāo)對于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)至關(guān)重要�，F代社會(huì )大眾信息渠道來(lái)源廣，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭激烈。而且媒體宣傳具有影響范圍廣，影響力大的特點(diǎn)，依靠媒體進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)對于房地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為重要；最后，也是最具有自發(fā)性的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道，即購房者營(yíng)銷(xiāo)。購房者營(yíng)銷(xiāo)是指購房者在獲得良好的需求滿(mǎn)足后所進(jìn)行的宣傳，大都帶有自發(fā)性。雖然購房者營(yíng)銷(xiāo)影響范圍不及媒體營(yíng)銷(xiāo)，但由于其與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量水平直接相關(guān)，所以一旦形成，往往比較穩固。
二、房地產(chǎn)所面臨的全新?tīng)I銷(xiāo)環(huán)境
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化
進(jìn)入二十世紀以來(lái)，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的持續發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，供不應求。大量房地產(chǎn)企業(yè)只要推出產(chǎn)品，甚至不需要營(yíng)銷(xiāo)便能取得很好的銷(xiāo)售結果。但是自20xx年以來(lái)，隨著(zhù)我國經(jīng)濟水平不斷放緩趨于平穩，房?jì)r(jià)的持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)需求也不再火熱，逐步趨于平穩；而且由于前期投資過(guò)熱，市場(chǎng)趨于飽和，大量房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的庫存壓力；加上國家近年來(lái)限制投資性購房政策的出臺，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的困難性。而且，隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的持續發(fā)展，居民有了更多的購房選擇，房地產(chǎn)企業(yè)內部競爭十分激烈，這些都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性和風(fēng)險性加劇，一些不能順應房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的企業(yè)紛紛被淘汰。
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隨著(zhù)我國國民素質(zhì)的不斷提高，居民的購房心理逐步趨于理性，從前有房便買(mǎi)的情景一去不復返，這種購房者需求和心理變化可以概括為以下幾點(diǎn)：首先，隨著(zhù)房?jì)r(jià)逐步趨于平穩，很多之前出于擔心房?jì)r(jià)上漲考慮的'房地產(chǎn)消費者群體趨于理性，不再盲目購房，所選擇的房地產(chǎn)產(chǎn)品也更加注意貼合自身能力和需要；其次隨著(zhù)國家抑制投資性購房政策的出臺，投資性購房需求比之前明顯縮��；最后，居民對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求逐步由基本的生存需求向發(fā)展需求和享受需求過(guò)度，相比過(guò)去只看重住房本身，現在的購房者更注重房地產(chǎn)地理位置，周邊的各種基礎設施和保障性設施水平，內外部條件，房屋設計合理性；房地產(chǎn)后期服務(wù)維護等因素的綜合考慮，對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出了更高要求。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的變化
過(guò)去，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)所借用的媒體主要包括報紙、雜志、電視、廣播等的廣告信息。數字化時(shí)代背景下，網(wǎng)絡(luò )技術(shù)依靠其強大的信息存儲、共享、處理能力；便捷的通訊能力；快速及時(shí)的信息共享能力；全球化的覆蓋范圍等巨大優(yōu)勢，已經(jīng)深刻影響到了每個(gè)人的日常生活和各個(gè)領(lǐng)域的工作方式，眾多企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)宣傳產(chǎn)品，擴大企業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋范圍，開(kāi)展全球化生產(chǎn)、銷(xiāo)售合作。網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)這一新型營(yíng)銷(xiāo)方式便在這種時(shí)代背景下應運而生，成為眾多企業(yè)主流的營(yíng)銷(xiāo)方式。
三、當前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對策的制定
�。ㄒ唬┱暜斍胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化
要想制定合理有效的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)對策，房地產(chǎn)企業(yè)首先要正視當前新環(huán)境背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。首先從觀(guān)念上要克服兩種觀(guān)念，首先不能對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè )觀(guān)，不能停留于過(guò)去只重視產(chǎn)品開(kāi)發(fā)而忽視消費者需求和產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的理念，要看到新形勢下房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的巨大價(jià)值，看到消費者對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用；其次，避免過(guò)于悲觀(guān)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素眾多，而且在我國復雜的環(huán)境下有其自身的復雜特點(diǎn)，但是在我國人口數量難以在短時(shí)期內下降的背景下，房地產(chǎn)仍然有巨大的市場(chǎng)空間。其次，要加強企業(yè)的市場(chǎng)調研工作，要搞清當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)內外部環(huán)境，購房者需求等等，建立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調研團隊，以精確全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調研指導房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
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雖然市場(chǎng)環(huán)境在變化，但是產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)依然是房地產(chǎn)最重要的營(yíng)銷(xiāo)渠道。房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)最重要的便是要加強房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平。首先，針對消費者多樣化的購房需求推出不同的產(chǎn)品類(lèi)型，注意產(chǎn)品層次性搭配；其次要注意房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合價(jià)值，不僅注重房建本身，還要注重小區文化建設，相關(guān)被套設施建設和引進(jìn)，后期服務(wù)水平，個(gè)性化服務(wù)水平提高等等，滿(mǎn)足現代購房者多樣化更高水平的購房需求。
�。ㄈ╅_(kāi)辟廣泛的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道
數字化環(huán)境之下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)必須打破傳統思維模式，開(kāi)辟多樣化的媒體營(yíng)銷(xiāo)渠道，重視網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)對于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的重要作用，依靠網(wǎng)絡(luò )媒體平臺擴大房地產(chǎn)產(chǎn)品的影響力。
四、結束語(yǔ)
當前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)必須貼合當前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，以新的思維和理念審視房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作，借助現代化手段加強房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文3
1、引 言
房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價(jià)研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂(lè )餐飲、醫療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房?jì)r(jià)的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀(guān)、建筑物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格研究中，考慮了三大類(lèi)的影響因素：交通條件、生活服務(wù)設施、教育配套設施。
房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產(chǎn)，適當采取相應的營(yíng)銷(xiāo)策略對于提高房地產(chǎn)價(jià)格、提升消費者預期有著(zhù)良好作用。比如，對于有著(zhù)良好的建筑結構、建筑材料，或者大戶(hù)型乃至復式樓盤(pán)，可以著(zhù)重從建筑因素方面對樓盤(pán)進(jìn)行宣傳，以使消費者相信并了解該樓盤(pán)的品質(zhì);對于觀(guān)景房，售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤(pán)的景觀(guān)可視度，并且通�？梢钥吹骄坝^(guān)的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預期;對于靠近商業(yè)中心的樓盤(pán)，便要從樓盤(pán)的商業(yè)便捷度著(zhù)手宣傳，周?chē)脑O施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區位的.選擇，以及伴隨而來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)策略對于一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)提升有著(zhù)非常重要的作用。
2、依托房源特征，借勢宣傳
從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤(pán)的特征進(jìn)行樓盤(pán)的選址、開(kāi)發(fā)以及營(yíng)銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的關(guān)鍵。依據不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（建筑因素、區位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素），采取不同的營(yíng)銷(xiāo)手段以借勢宣傳。
2.1 具有建筑因素優(yōu)勢的房源
具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤(pán)吸引買(mǎi)房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結構、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀(guān)，以及相關(guān)車(chē)庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進(jìn)行造勢。
房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進(jìn)去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí)，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽(tīng)到樓上說(shuō)話(huà)，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時(shí)候，家里仍然非常安靜。在具體的營(yíng)銷(xiāo)中，可以從對比的角度讓買(mǎi)房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買(mǎi)房者愿意購買(mǎi)，并且始終滿(mǎn)意。
2.2 具有區位因素優(yōu)勢的房源
在區位因素分析中，對于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數衰減公式進(jìn)行計算，即：
很明顯，“濱�；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢。同該處房產(chǎn)同時(shí)具備了區位、人文等方面的優(yōu)勢，也就無(wú)怪于當下每平方米19856元的高價(jià)了。
人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿(mǎn)足人們娛樂(lè )、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類(lèi)優(yōu)勢的房源應當憑借周?chē)O施的優(yōu)勢借勢發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結構、外觀(guān)設計上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺(jué)。完善小區內配套設施，可以建小的游樂(lè )區、運動(dòng)場(chǎng)、水榭、亭臺等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤(pán)的品位，使人心情愉快，又能憑借獨有的文化、娛樂(lè )氣息提升房源品質(zhì)。其中，觀(guān)景房的設計要特別注意景觀(guān)的可視度，景觀(guān)對于房?jì)r(jià)的提升有著(zhù)非常重要的作用，不僅體現在樓盤(pán)之間，同一樓盤(pán)中，具有不同景觀(guān)可視度的樓層差價(jià)也相當大。
房地產(chǎn)論文4
1 引言
電子計算機和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅速發(fā)展帶來(lái)了數據量的爆發(fā)：百度每天約需處理幾十拍字節的數據；淘寶網(wǎng)平均每天產(chǎn)生約20太字節的數據；平均每一秒鐘就有一段長(cháng)于1小時(shí)的視頻發(fā)布在xx上；Facebook有超過(guò)10億的注冊用戶(hù)，每天上傳的照片數量約1000萬(wàn)張，點(diǎn)贊或評論次數高達幾十億�！叭缃�，一個(gè)大規模生產(chǎn)、分享和應用數據的時(shí)代正在開(kāi)啟”.
麥肯錫公司最先提出大數據概念：“數據已經(jīng)成為重要的生產(chǎn)因素滲透到當今各個(gè)行業(yè)和業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域。人們對于海量數據的挖掘和運用，預示著(zhù)新一波生產(chǎn)率增長(cháng)和消費者盈余浪潮的到來(lái)”.牛津大學(xué)著(zhù)名網(wǎng)絡(luò )和數據科學(xué)家維克托？邁爾-舍恩伯格認為預測是大數據的核心；大數據時(shí)代應對紛繁復雜的數據進(jìn)行取舍，構建積極而安全的未來(lái)。國際頂級期刊Nature和Science分別專(zhuān)刊了大數據，闡述了大數據的潛在價(jià)值及處理技術(shù)上的困難。我國“十二五”規劃中重點(diǎn)強調了信息處理技術(shù)等四項與大數據概念密切相關(guān)的關(guān)鍵技術(shù)創(chuàng )新工程；著(zhù)名學(xué)者李國杰和程學(xué)旗曾系統闡述了大數據的研究進(jìn)展和實(shí)踐應用中所面臨的困難與挑戰，探討了大數據的科學(xué)問(wèn)題和研究意義。
在大數據時(shí)代，數據資源的戰略?xún)r(jià)值毋庸置疑，許多企業(yè)通過(guò)大數據挖掘出有效信息，提高了決策能力和經(jīng)濟效益，比如某些頗具膽識的房企已經(jīng)在大數據應用方面取得了相當的成功。相較于已經(jīng)開(kāi)始實(shí)踐應用的房地產(chǎn)企業(yè)而言，學(xué)術(shù)研究方面卻相對滯后。陳大川等人以及嚴娟分別做了大數據技術(shù)在住房信息系統中的應用研究以及基于大數據的房地產(chǎn)企業(yè)精確營(yíng)銷(xiāo)研究。然而總體上，對房地產(chǎn)大數據的價(jià)值評估和應用研究仍有待進(jìn)一步深入。
2大數據在我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)中的應用
大數據時(shí)代的到來(lái)必將為一些掌握大數據資源并能充分挖掘其價(jià)值的產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。這種情況下，如何應用大數據做好開(kāi)發(fā)運營(yíng)是我國房地產(chǎn)企業(yè)提高自身競爭力的關(guān)鍵。大數據紛繁復雜的特點(diǎn)使得無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)或者是物業(yè)管理企業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍都趨向于多樣化和綜合性，開(kāi)發(fā)運營(yíng)、中介服務(wù)和物業(yè)管理往往密不可分。本文主要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)兩方面分析大數據在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用現狀。
2.1 大數據在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應用分析
大數據為房地產(chǎn)企業(yè)理性開(kāi)發(fā)提供了有力的數據支持；通過(guò)對現有數據潛在價(jià)值的挖掘，房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)行多元化投資；個(gè)人信息的數據化以及房地產(chǎn)業(yè)的思維變革，使得大數據條件下的創(chuàng )新性投資成為房地產(chǎn)企業(yè)新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
2.1.1 理性投資，多元化開(kāi)發(fā)
我國不同地區房?jì)r(jià)不同，投資熱度迥異。雖然近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)總體呈現或升或穩的良好勢頭，但也同樣出現了“鬼城”、“空城”等背離開(kāi)發(fā)商預期的情況。我國房地產(chǎn)業(yè)的興起與繁榮已有相當長(cháng)的時(shí)期，在開(kāi)發(fā)投資方面擁有大量歷史數據，包括城市地理位置，經(jīng)濟發(fā)展情況，城市規劃和政策導向，投資在建和供地情況等。房地產(chǎn)企業(yè)可以定量分析這些大數據，預測未來(lái)的供需情況，評估項目投資價(jià)值，合理開(kāi)發(fā)。Google公司就曾通過(guò)分析海量的`搜索詞，低成本高效率地預測了美國住房市場(chǎng)供需和價(jià)格等相關(guān)指數。
土地資源對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，大數據的出現為土地市場(chǎng)的準確預測提供了可能。房地產(chǎn)企業(yè)要重視大數據背景下的土地市場(chǎng)，敏銳洞察土地資源市場(chǎng)走向。萬(wàn)科集團土地資源數據基本來(lái)自第三方，面對不斷攀升的地價(jià)，萬(wàn)科集團借助于大數據分析，通過(guò)二手市場(chǎng)交易和“三舊”改造土地以及保障性住房用地來(lái)應對。
除了利用大數據進(jìn)行住房供求分析、理性拿地之外，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)范圍內的多樣化投資也提高了盈利能力。萬(wàn)達和綠地等房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始利用大數據先機，大力拓展旅游和酒店項目等多元化投資，發(fā)掘出住房市場(chǎng)以外的盈利空間。正如維克托所言，數據的再利用不會(huì )使數據的價(jià)值量折損，反而數據的價(jià)值就體現在潛在的收益中，大數據可以挖掘出計劃外的收益空間。
2.1.2創(chuàng )新性投資
對以往的投資和銷(xiāo)售數據進(jìn)行挖掘有利于企業(yè)合理開(kāi)發(fā)，多元化投資；然而房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的數據遠不止這些，尤其是大型企業(yè)，他們所掌握的信息不再局限于戶(hù)主姓名、家庭結構、收入情況以及購房意向等，計算機技術(shù)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的普及使得越來(lái)越多購房者的個(gè)人信息變得更易捕捉和存取。這些大數據經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)分析，便可以從中發(fā)掘出一些看似與房地產(chǎn)企業(yè)不相關(guān)的信息，比如購房者的日常消費習慣或者是他們偏愛(ài)的出行路線(xiàn)等。多數情況下這些數據的結構性較差，但其潛在價(jià)值卻很大，是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資的新機遇，是盈利的新突破點(diǎn)。
萬(wàn)科和花樣年在應用大數據進(jìn)行創(chuàng )新性投資方面的經(jīng)驗值得分析。上千萬(wàn)的購房者數據使得花樣年具備充分的優(yōu)勢，從居民需求出發(fā)，以手機APP的形式將商戶(hù)與居民聯(lián)系起來(lái)，構建“社區電子商務(wù)”平臺，在方便快捷的基礎上實(shí)現精準營(yíng)銷(xiāo)。除了社區電商，花樣年控股集團有限公司還構建了金融服務(wù)、酒店服務(wù)以及文化旅游等八大領(lǐng)域基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的大數據業(yè)務(wù)布局，遠遠超越了傳統意義上的房企業(yè)務(wù)范圍。
同樣，萬(wàn)科集團日臻完善的大數據處理技術(shù)也為之帶來(lái)了商機。通過(guò)對其所掌握的480萬(wàn)業(yè)主數據進(jìn)行挖掘，將社區商業(yè)、社區物流、社區醫療和養老等與業(yè)主的大數據信息相結合，萬(wàn)科集團提出構建“城市配套服務(wù)商”的理念，應用大數據避免了危機。
相比較萬(wàn)科和花樣年，世茂集團在投資方面的創(chuàng )新更值得關(guān)注。其經(jīng)營(yíng)理念認為，“未來(lái)購房者買(mǎi)的不僅是一幢房子，更是一種生活體驗”;據此推出了向業(yè)主提供健康監控和咨詢(xún)服務(wù)的“健康云”管理業(yè)務(wù)。通過(guò)手機、手表等一些移動(dòng)設備，適時(shí)監控業(yè)主健康狀況相關(guān)數據，并進(jìn)行分析處理，構建健康方案，為業(yè)主做好疾病預防、保持身心健康提供咨詢(xún)建議，或者為其直接鏈接實(shí)體醫療。其他一些房地產(chǎn)企業(yè)比如金地和綠地也開(kāi)始利用大數據開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)，相繼推出了“智慧城市”、“云服務(wù)”等概念；不再單純?yōu)橘彿空咛峁┮粋�(gè)遮風(fēng)擋雨的地方，更側重服務(wù)于消費者的心理需求和精神需求。
國外房地產(chǎn)企業(yè)運用自身數據優(yōu)勢進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng )新的案例同樣屢見(jiàn)不鮮。常被用來(lái)作為美國大學(xué)教學(xué)案例的Windermere房地產(chǎn)就是其中的經(jīng)典之一。該公司通過(guò)分析近1億名駕駛員行車(chē)GPS導航信息，為潛在購房者在不同時(shí)間段上下班行車(chē)線(xiàn)路和時(shí)間進(jìn)行了縝密的規劃，切實(shí)滿(mǎn)足顧客需求，提升服務(wù)質(zhì)量。表1呈現了相關(guān)企業(yè)利用大數據技術(shù)輔助房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)決策情況。
2.2 大數據在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的應用分析
近年來(lái)，在我國某些中小城市，儼然出現了房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)投資的情況。房屋本來(lái)是一種消費品，但是行業(yè)看似穩定而高昂的收益率使得大量投資者趨之若鶩。實(shí)際上這些城市的吸引力遠不如一二線(xiàn)城市，大量開(kāi)發(fā)的結果只能是空置。因此，對這些地方來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)如何利用手中的數據促進(jìn)庫存消化才是關(guān)鍵。另外，由于電子商務(wù)的普及，人們消費方式的轉變使得對商業(yè)地產(chǎn)的傳統營(yíng)銷(xiāo)模式難以發(fā)揮作用。
要解決上述問(wèn)題，關(guān)鍵是在大數據時(shí)代如何做好房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。數據資源是房地產(chǎn)企業(yè)提升競爭力的關(guān)鍵之一，龐大的數據來(lái)源保證了精準的客戶(hù)定位，為房地產(chǎn)企業(yè)成功營(yíng)銷(xiāo)提供了可能。首先房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)信息系統實(shí)現精確營(yíng)銷(xiāo)。憑借房地產(chǎn)商自身的數據優(yōu)勢，建立客戶(hù)信息系統，將客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)，通過(guò)挖掘大數據，提煉出客戶(hù)信息，有針對性地實(shí)現精確營(yíng)銷(xiāo)（見(jiàn)圖1）。
此外，也有些大型房企主動(dòng)轉向了電商，對營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行變革。新峰地產(chǎn)規劃了五個(gè)大數據應用系統，其中房譜網(wǎng)可以根據需求為客戶(hù)篩選出中意的房產(chǎn)；自動(dòng)評估系統通過(guò)大數據處理技術(shù)實(shí)現了對房產(chǎn)價(jià)格自動(dòng)評估的功能，用戶(hù)只需將房產(chǎn)相關(guān)數據輸入系統，系統會(huì )自動(dòng)評估出房?jì)r(jià)，并為用戶(hù)提供相應的貸款和稅費等信息。類(lèi)似于萬(wàn)達集團的電商運營(yíng)模式，新峰地產(chǎn)也同樣采取線(xiàn)上線(xiàn)下相結合的方式，線(xiàn)下的營(yíng)銷(xiāo)部也會(huì )根據客戶(hù)的線(xiàn)上信息與客戶(hù)取得聯(lián)系。這種營(yíng)銷(xiāo)方式需要企業(yè)自身既是大數據擁有者又是數據處理技術(shù)的領(lǐng)先者，對房地產(chǎn)企業(yè)的數據搜集、存儲和數據挖掘能力要求很高。
上述營(yíng)銷(xiāo)方式，都是房地產(chǎn)商將原本的業(yè)務(wù)范圍主動(dòng)拓寬的做法，基本不需要第三方平臺（見(jiàn)表2）。而維克托認為，如果房地產(chǎn)商共享數據資源，還可以通過(guò)與第三方合作的方式將開(kāi)發(fā)商、家居服務(wù)等市場(chǎng)參與方與消費者聯(lián)系起來(lái)，使得大數據的優(yōu)勢更加明顯。比如CNFS房地產(chǎn)大數據系統中就包含了從政府到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再到二手房交易市場(chǎng)覆蓋中國289個(gè)城市的房地產(chǎn)數據，有些城市甚至記錄了長(cháng)達十年的龐大數據量。美國著(zhù)名的眾籌公司RealtyMogul也屬于這樣的第三方平臺。Realty Mogul通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)眾籌的方式搭建起房地產(chǎn)商和投資者之間的橋梁，為那些小規模投資者提供了機會(huì )；而它所提供給投資者的充分的房產(chǎn)信息和分析結果則來(lái)自于其掌握的大量數據。宜居中國是輕資產(chǎn)運營(yíng)的典型代表，它最早提出中國的房地產(chǎn)流通服務(wù)商這一理念。借助先進(jìn)的IT技術(shù)，易居推出了獨立的“克而瑞房?jì)r(jià)分析系統”,為超過(guò)100萬(wàn)置業(yè)用戶(hù)提供服務(wù)。好屋中國通過(guò)大量吸收個(gè)人購房者信息，整合建立起大數據資源庫，通過(guò)一定的算法找到購房者需求與房產(chǎn)項目之間的匹配，進(jìn)而提高房地產(chǎn)交易成交量。鳳凰房產(chǎn)網(wǎng)擁有超過(guò)160萬(wàn)的訪(fǎng)問(wèn)量，通過(guò)對海量數據的有效分析，這些網(wǎng)站可以更好地了解到客戶(hù)的需求，為房地產(chǎn)商的營(yíng)銷(xiāo)準確定位，以大數據的思維推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展。自騰訊公司推出即時(shí)聊天工具以來(lái)，其用戶(hù)數據量相當可觀(guān)。去年3月份，騰訊大粵房產(chǎn)與碧桂園山河城的合作就是大數據時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)成功營(yíng)銷(xiāo)的范例。而在此之前，依托于騰訊社交平臺和大數據平臺，碧桂園十里銀灘成功營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)盤(pán)當日即創(chuàng )下了3300套房源的奇跡。在營(yíng)銷(xiāo)方面類(lèi)似的第三方平臺還有很多，他們擁有先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)和數據處理技術(shù)，為更好地利用大數據提供了保證。表2呈現了相關(guān)企業(yè)利用大數據技術(shù)來(lái)改變或發(fā)展營(yíng)銷(xiāo)的模式。
3 大數據在我國房地產(chǎn)企業(yè)應用中的挑戰
大數據雖然是新事物，但是房地產(chǎn)企業(yè)在運用大數據思維進(jìn)行開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)也不能忽略潛在的挑戰和威脅：大數據出現在隱私保護上的問(wèn)題總是難以協(xié)調，所要求的海量數據處理能力是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)并不具備的；另外房地產(chǎn)企業(yè)本身具有的一些特點(diǎn)也使我們在發(fā)展大數據應用時(shí)面臨的挑戰。
3.1 來(lái)自大數據的問(wèn)題和應對
房地產(chǎn)企業(yè)應用大數據為客戶(hù)量身定制的服務(wù)，必然建立在對其資料充分了解的基礎上，甚至當不包含個(gè)人信息的數據大到一定程度的時(shí)候，對個(gè)人身份的識別率也能達到99%以上。這些大量的信息不可避免地包含了許多個(gè)人隱私，以當前的道德倫理觀(guān)不可能對之不予理會(huì )。
應對這種情況，維克托提出可以通過(guò)讓數據使用者承擔隱私保護的責任，而不是遵循本人許可方可使用這種傳統的方式來(lái)保護個(gè)人隱私；或者將個(gè)人信息數據進(jìn)行模糊處理，犧牲掉一些精確性來(lái)保護個(gè)人隱私。這些方法在房地產(chǎn)業(yè)的大數據道路上究竟能否可行還有待進(jìn)一步實(shí)踐。
大數據的優(yōu)勢不僅僅是在數量上，而是在其涵蓋的復雜多樣的信息。龐大的非結構化數據在搜集、存儲和處理上都不是常規算法或軟件能夠輕易實(shí)現的。大量數據持續快速生成，其價(jià)值密度卻在降低，如何從中分離出有效的信息對每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講都是一個(gè)不小的挑戰。針對這種情況，一方面可以通過(guò)制定大數據國家戰略，切實(shí)推進(jìn)我國大數據學(xué)術(shù)研究進(jìn)程，加快科技成果轉化為生產(chǎn)力，增強我國房地產(chǎn)企業(yè)大數據處理能力；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以將數據委托給第三方處理。不同類(lèi)型的企業(yè)在大數據時(shí)代的角色定位不同，目前有許多企業(yè)具備專(zhuān)門(mén)的大數據處理技術(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)類(lèi)似外包的形式將數據委托給專(zhuān)門(mén)的公司處理，而自身專(zhuān)注于信息的使用從而實(shí)現縱深發(fā)展。
大數據時(shí)代既要注重國際交流，又要避免國外先進(jìn)的數據挖掘技術(shù)對我國大數據應用造成沖擊。目前，已有一些做數據研究的國外公司看到了我國市場(chǎng)上的海量數據，希望進(jìn)入中國市場(chǎng)做大數據業(yè)務(wù)，而目前我國還沒(méi)有實(shí)力相當的企業(yè)能夠與之抗衡。在這種情況下，可以先與國際企業(yè)進(jìn)行友好合作，帶動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)大數據業(yè)務(wù)的發(fā)展繼而走向國際化。但是在此過(guò)程中應注意盈利模式的選擇和雙方的角色定位。國外的公司應定位于數據中間商，而我國房地產(chǎn)業(yè)在數據授權時(shí)應注意保留所有權及其潛在價(jià)值。
3.2 房地產(chǎn)企業(yè)自身的困境和應對
房地產(chǎn)業(yè)既是實(shí)體經(jīng)濟的支柱又具有一些虛擬經(jīng)濟的特點(diǎn)，比如復雜性、介穩性和高風(fēng)險性等。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)在應用大數據時(shí)的未知數增多：虛擬經(jīng)濟體系對心理預期的變化較為敏感，大數據時(shí)代數據的公開(kāi)和共享有可能影響人們對房地產(chǎn)業(yè)的心理預期，對投資需求造成沖擊�？紤]到房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的介穩性，一旦受到?jīng)_擊，房地產(chǎn)業(yè)的穩定性就會(huì )遭到破壞，影響國民經(jīng)濟發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在應用大數據時(shí)既要抓住機遇，勇于創(chuàng )新，又要縱觀(guān)全局，不能盲目變革。
相比電子商務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)在大數據方面的優(yōu)勢并不突出，目前還存在嚴重的數據結構不平衡，信息不對稱(chēng)情況。因此，迫切需要一個(gè)房地產(chǎn)大數據共享平臺，對房地產(chǎn)數據進(jìn)行備案，并結合房產(chǎn)估價(jià)師的努力構建出一個(gè)龐大而真實(shí)的房地產(chǎn)大數據庫。比如住房信息系統的建立和完善，可以對住房監測、公積金和住房保障等相關(guān)數據進(jìn)行統一管理。通過(guò)對數據采集方案、數據庫系統方案以及數據查詢(xún)方案的設計，建立一個(gè)安全、完整、時(shí)效、獨立的系統，實(shí)現政府部門(mén)、企事業(yè)單位和個(gè)人之間的數據共享。
當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢是，業(yè)務(wù)內容綜合性越來(lái)越強，地域延伸越來(lái)越廣，企業(yè)集團化趨勢加強。在這種情況下，如何實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)有效運營(yíng)本身就是一個(gè)大數據問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個(gè)大數據庫，將企業(yè)集團的人、財、物和信息等資源統籌規劃，通過(guò)數據挖掘進(jìn)行分析預測，實(shí)現一體化運營(yíng)管理。
房地產(chǎn)論文5
摘要：
本文根據多年建筑工程實(shí)踐管理經(jīng)驗,從開(kāi)發(fā)、規劃設計、施工以及三者協(xié)調管理和促進(jìn)等方面詳細分析闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項目管理的實(shí)質(zhì)和涵義。
關(guān)鍵詞：建筑工程;項目管理;協(xié)調;平衡
1、前言。
近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日趨重要,它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來(lái)看,我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(cháng)期,仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應機制取代傳統的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理貫穿于項目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)周期之中,其主要內容按過(guò)程順序可分為規劃設計管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,做好工程全過(guò)程的決策、組織、領(lǐng)導、控制和創(chuàng )新是樓盤(pán)獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調平衡銜接問(wèn)題。
2、開(kāi)發(fā)管理。
開(kāi)發(fā)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開(kāi)發(fā)而對公司內部的人事、財務(wù)、工程、銷(xiāo)售及后勤部門(mén)進(jìn)行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實(shí)現規劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。
開(kāi)發(fā)管理其目標及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力,建立一系列科學(xué)、規范的運作流程,以現代化的信息管理為依托,不斷開(kāi)發(fā)出適銷(xiāo)對路的深受顧客喜愛(ài)的住宅或商用房。開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內部的經(jīng)營(yíng),核心在于工程項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程,而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng )新是開(kāi)發(fā)運營(yíng)過(guò)程中的具體要求。
3、施工管理的重要性分析。
所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程管理部門(mén)具體負責施工管理,而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據項目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。常見(jiàn)的建設項目承發(fā)包模式有:平行承發(fā)包模式(分別發(fā)包)、施工總承包模式(GC)、施工總承包管理模式(MC)、(設計加施工)承包模式、項目總承包模式、CM(Construc/tion Management)承發(fā)包模式等。在我國,房地產(chǎn)的施工建設一般采用前兩種形式來(lái)進(jìn)行,即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成,要么對不同建筑項目(建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線(xiàn)等)分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。
對大型的工程項目、或者高檔的樓盤(pán),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負責整個(gè)項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的`招標和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個(gè)承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來(lái)進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動(dòng),在一定程度上影響設計活動(dòng),一般它和開(kāi)發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設計與施工充分搭接,且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔相應風(fēng)險。
對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達到這個(gè)目標,開(kāi)發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過(guò)施工資質(zhì)驗證、招投標、現場(chǎng)施工檢查(包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等)、監理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開(kāi)發(fā)商能夠對工程項目建設的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調。
4、建筑工程開(kāi)發(fā)管理、規劃設計管理與施工管理之間的相互協(xié)調與促進(jìn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理,顯然,如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠實(shí)現。因此,協(xié)調這四個(gè)管理內容之間的關(guān)系,并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要內容(部分地體現在開(kāi)發(fā)管理工作中)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑設計與施工的分離有利于各自專(zhuān)業(yè)化水平的提高;但是設計與施工的分離也帶來(lái)了很多問(wèn)題。比如,設計者不了解施工工藝,從而使設計方案施工困難,影響項目建設的成本和進(jìn)度;或者施工單位經(jīng)驗不足,不太懂建筑設計,未能“按圖施工”。為了解決這類(lèi)問(wèn)題,工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法�？墒┕ば�(Constructability)是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場(chǎng)操作中,以實(shí)現項目的總體目標”。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,也即建筑師、工程師根據開(kāi)發(fā)商的要求規劃設計出滿(mǎn)足計劃目標的、最經(jīng)濟、最容易施工的方案;項目的開(kāi)發(fā)管理人員依據該方案,考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時(shí)間,提出最佳的進(jìn)度計劃;施工管理人員或承包商根據自身的施工(管理)經(jīng)驗對該方案采用適當的材料和工法,在規劃設計階段對建筑師、工程師提出建議,在一定程度上影響設計方案,從而避免浪費及施工上的困難�？墒┕ば詮娬{工程建設施工的可行性和容易性,比如場(chǎng)地大小、施工設備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設計中未能加以考慮,可施工性研究就是對有關(guān)的設計的內容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。
另一方面,施工單位或開(kāi)發(fā)商的工程管理部門(mén)未能和設計單位溝通達成理解和協(xié)調,不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此,可施工性研究的實(shí)施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素:
�。�1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強力支持。
作為投資者,開(kāi)發(fā)商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上,即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時(shí)候召集設計人員、施工人員、相關(guān)專(zhuān)家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開(kāi)研究會(huì )議。通過(guò)有效的溝通交流和討論,集成化、系統化、專(zhuān)業(yè)化地完成工程項目的目標。
�。�2）盡早實(shí)施。
在項目的早期,項目決策的成本很少,但這些決策卻能夠對項目的整體成本產(chǎn)生重要影響,可施工性研究的對工程造價(jià)的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢,產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了,因此開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去,而其中開(kāi)發(fā)商更加要做好前期的項目決策。
�。�3）持續開(kāi)展研究。
一方面,可施工性研究強調在項目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統的研究,充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面,實(shí)習“知識管理”,即通過(guò)計劃和總結,將研究過(guò)程中的經(jīng)驗和教訓很好地紀錄和升華,將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識進(jìn)行系統化管理,使之成為“可利用再生資源”,實(shí)現知識共享和再利用。
5、結語(yǔ)。
綜上所述,企業(yè)都以獲取持續的競爭優(yōu)勢為目標的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以?xún)?yōu)秀的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng )新的施工技術(shù)為依托、以專(zhuān)業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿(mǎn)意管理,即在規劃設計、開(kāi)發(fā)運營(yíng)、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續改善經(jīng)營(yíng),加強管理,并不斷提供讓顧客滿(mǎn)意的產(chǎn)品和服務(wù)。
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房地產(chǎn)論文6
摘要：在目前美國金融海嘯的沖擊下，我國房地產(chǎn)行業(yè)受到了顯著(zhù)影響，在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)如何樹(shù)品牌，如何提高企業(yè)自身競爭力，已成為關(guān)系到企業(yè)成敗的關(guān)鍵問(wèn)題。試圖通過(guò)對房地產(chǎn)企業(yè)如何加強品牌建設，希望能為企業(yè)找到一條以品牌來(lái)提升企業(yè)競爭力的道路做出有益的探索。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌；營(yíng)銷(xiāo)
1、房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)
房地產(chǎn)品牌是指用于識別某個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的某個(gè)項目和系列項目的名字、名詞、符號或設計，或是上述的總合，其目的是要使自己開(kāi)發(fā)的項目有別于其他競爭者。房地產(chǎn)品牌與其他產(chǎn)品品牌相比，具有更為廣泛的內涵。首先他不僅僅是項目品牌，還應包括區域品牌。房地產(chǎn)所在的地理位置。城市的規格和地位不同，將產(chǎn)生不同的積聚效應，其輻射影響范圍有明顯的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品所在城市的地位與層次的高低，在很大程度上決定了該產(chǎn)品品牌效應的強弱，對于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象將產(chǎn)生不同的影響效果。同時(shí)，區域特征也會(huì )影響項目的層次和附加值。其次，房地產(chǎn)品牌還應包括企業(yè)品牌。企業(yè)聲譽(yù)的好壞直接影響項目形象的塑造和推廣，企業(yè)知名度反映了企業(yè)的實(shí)力，企業(yè)品牌對項目品牌將產(chǎn)生直接影響。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大，周期較長(cháng)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力在很大程度上影響著(zhù)購房者對其所開(kāi)發(fā)項目的判斷。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)能夠創(chuàng )造市場(chǎng)，開(kāi)拓和激發(fā)市場(chǎng)潛在需求轉化為有效需求。房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)策略與一般的營(yíng)銷(xiāo)策略是有區別的。營(yíng)銷(xiāo)策略通常有四種：產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷(xiāo)策略和渠道策略。
�。�1）從產(chǎn)品策略來(lái)看，一般營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行產(chǎn)品定位往往是某各地段造什么樣子的房子好銷(xiāo)就可以了，如果同一段有幾家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)就會(huì )造成激烈競爭的局面。房地產(chǎn)是一種特殊的產(chǎn)品，應滿(mǎn)足消費者不同的需求。例如，隨著(zhù)濱海新區的新定位，開(kāi)發(fā)區的區域優(yōu)勢將繼續增強，市場(chǎng)對高檔住宅仍然具有較強的需求。但是，新的城市建設和外來(lái)購房者的迅速增加正推動(dòng)開(kāi)發(fā)區出現新一輪的房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，會(huì )對區內從業(yè)人員在開(kāi)發(fā)區置業(yè)帶來(lái)一定程度的影響，尤其是從業(yè)時(shí)間較短的青年白領(lǐng)將面臨更大的置業(yè)壓力�？梢钥紤]在大力發(fā)展高檔住宅、寫(xiě)字樓、商服物業(yè)的基礎上，建設配套設施齊全、物業(yè)管理完善的“白領(lǐng)公寓”項目，向剛入區工作的“白領(lǐng)們”提供出租型的公寓式住房，既滿(mǎn)足社會(huì )需要也使企業(yè)能實(shí)現較好的收益。
�。�2）從價(jià)格策略來(lái)看，自20xx年開(kāi)始，深圳、上海等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)開(kāi)始大幅下降，繼而影響到全國房?jì)r(jià)，天津房?jì)r(jià)受大環(huán)境影響也出現了不同程度的下跌。
筆者認為品牌營(yíng)銷(xiāo)在定價(jià)時(shí)空間比較大，因為消費者愿意以高價(jià)付出換取高品質(zhì)。開(kāi)發(fā)商不要輕言降價(jià)，但房地產(chǎn)的銷(xiāo)售周期較長(cháng)，在制定價(jià)格策略時(shí)，必須考慮這期間的變化因素，并為下一銷(xiāo)售過(guò)程留有較大的價(jià)格變化余地。當銷(xiāo)售形勢良好需要上調價(jià)格時(shí)，可直接調高標定銷(xiāo)價(jià)；當銷(xiāo)售不利需要降價(jià)時(shí)，可不直接調低底價(jià)，只需大打折扣即可促進(jìn)銷(xiāo)售，同時(shí)積極出招吸引客戶(hù)如：（1）采用降低首付款比例的營(yíng)銷(xiāo)手法。推出首付一成的優(yōu)惠政策，其余10％則先由開(kāi)發(fā)商承擔，在交房時(shí)由購房者一次性付清（2）置業(yè)保值計劃。開(kāi)發(fā)商為了打消消費者的顧慮，鼓勵他們買(mǎi)房推出的置業(yè)保值計劃。一般在約定購房后一段時(shí)間之內，如消費者購買(mǎi)的房源出現價(jià)格下降，消費者可以退房或者開(kāi)發(fā)商補給消費者相應的差價(jià)。
�。�3）從促銷(xiāo)策略來(lái)看，一般營(yíng)銷(xiāo)在廣告宣傳往往是急功近利，開(kāi)盤(pán)式廣告急風(fēng)暴雨，市場(chǎng)打開(kāi)后大幅減少甚至停止，銷(xiāo)售下降又開(kāi)始做廣告，這樣廣告在消費者心耳中必定大打折扣。品牌營(yíng)銷(xiāo)同樣需要有廣告支持，而且對廣告的依賴(lài)程度比一般營(yíng)銷(xiāo)更大，品牌營(yíng)銷(xiāo)的廣告必須有持續性、恒溫性。同時(shí)品牌廣告不可以有任何虛假成分。因為，一次虛假廣告會(huì )給企業(yè)品牌造成不良影響，企業(yè)要做好品牌，必須一諾千金。
�。�4）從促銷(xiāo)渠道來(lái)看，促銷(xiāo)路子很多。真正規范的方向應該是專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售，國外經(jīng)驗普遍證明，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道中必須有一大批較高水準的中介機構，如咨詢(xún)機構、評估機構、交易機構、代理機構。物業(yè)管理機構和法律機構等。這些房地產(chǎn)中介機構或經(jīng)紀人已成了房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道中的“基石”。
2、注重房地產(chǎn)的差異性
�。�1）風(fēng)格。是客戶(hù)的視覺(jué)和感覺(jué)效果。風(fēng)格的追求肯定增加成本，但風(fēng)格滿(mǎn)足客戶(hù)感官的愉悅，個(gè)性的追求。
�。�2）特色功能。其主要以客戶(hù)的認知度和其他開(kāi)發(fā)商模仿的可能為基礎。對產(chǎn)品的基本功能進(jìn)行補充。在今天的購房族中，人們不僅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅環(huán)境的營(yíng)造，已成為當今樓盤(pán)的重要賣(mài)點(diǎn)。
�。�3）性能質(zhì)量。指物業(yè)在使用中的實(shí)際表現水平。
�。�4）設計。設計是以上三個(gè)方面的最終實(shí)現，有相當程度的復雜性。
3、注意挖掘房地產(chǎn)的附加值
房地產(chǎn)附加值是指超越包括物業(yè)成本和開(kāi)發(fā)物業(yè)預計應得的利潤相加之外的價(jià)值部分。主要是由房地產(chǎn)所處位置、物業(yè)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及售后服務(wù)等因素決定，對該房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)成敗起著(zhù)極為關(guān)鍵的作用。它能夠增強客戶(hù)的購買(mǎi)信心，對房地產(chǎn)的良性循環(huán)，品牌提升意義重大。
�。�1）住宅產(chǎn)品重在一個(gè)整體概念，這遠遠超越了有形實(shí)物范圍，除核心產(chǎn)品和有形產(chǎn)品外，即消費者購房時(shí)所得到的附加服務(wù)和附加利益，包括售前咨詢(xún)服務(wù)、售中代辦手續服務(wù)和售后物業(yè)管理服務(wù)。因此，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)應樹(shù)立全面的服務(wù)意識，不斷深化服務(wù)理念。提高企業(yè)的整體素質(zhì)。提高服務(wù)品牌的文化內涵，為廣大的住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在他們享受高品質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)，感受到品牌服務(wù)的魅力，是他成為耳熟能詳、口碑傳唱的品牌。
�。�2）房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹(shù)立和品牌市場(chǎng)的形成尤為重要。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，是創(chuàng )建品牌住宅小區的延續和完善。
4、形成有效的.企業(yè)用人機制
提升房地產(chǎn)品牌靠什么？靠資金、靠技術(shù)、靠管理，但是歸根到底是靠人才。人力資源是房地產(chǎn)企業(yè)第一位戰略性資源，是企業(yè)的核心競爭力。創(chuàng )立房地產(chǎn)品牌靠的是優(yōu)秀的企業(yè)家的主宰，多種專(zhuān)家人才的整合，企業(yè)廣大員工的創(chuàng )新進(jìn)取精神及智能潛力的發(fā)揮。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng )出知名品牌，就必須建立以專(zhuān)業(yè)人才為主體、以?xún)?yōu)秀員工為骨干的最佳人才整合機制，一次發(fā)揮整體功能和優(yōu)勢。
�。�1）房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項目的同時(shí)，應把開(kāi)發(fā)人才資源放在更加重要的位置，按照房地產(chǎn)業(yè)內的要求，認真抓好人力資源的“進(jìn)”、“管”、“出”幾個(gè)環(huán)節工作，為優(yōu)秀人才的施展才干和健康成長(cháng)提供廣闊的空間。具體來(lái)說(shuō)，進(jìn)：就是要大膽引進(jìn)人才，通過(guò)向社會(huì )招聘吸納優(yōu)秀人才。管：就是要從對人才的靜態(tài)管理轉變?yōu)閯?dòng)態(tài)管理。企業(yè)領(lǐng)導者應知人善任，用人不疑，充分調動(dòng)員工的工作積極性，鼓勵他們在工作中發(fā)揮自己的聰明才智。出：就是應實(shí)行人才交換與合理流動(dòng)，形成良好的人才競爭機制。在提高薪酬待遇、適應市場(chǎng)人才價(jià)值的同時(shí)，更重要的是為人才提供良好的施展才智的工作環(huán)境。拓展其施展才華的領(lǐng)域，創(chuàng )造出與高層次人才向匹配的知識與科技含量高的崗位，做到用事業(yè)留人、用感情留人和用適合的薪酬待遇留人。
�。�2）應努力構建房地產(chǎn)人才培訓體系。高等院校是培養人才的基地和搖籃，房地產(chǎn)人才建設必須發(fā)揮院校主渠道的作用，構建具有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色的科技人才培訓體系。切實(shí)把培養具有現代科學(xué)文化知識和現代房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)過(guò)硬的高層次人才的工作放在突出位置。在采取多種措施吸引國外、境外高層次人才的同時(shí)，還應加大對現有員工的教育培訓工作力度，通過(guò)“充電”，著(zhù)力提高各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才素質(zhì)。努力把人力資源的潛在優(yōu)勢轉化為現實(shí)的人才優(yōu)勢。房地產(chǎn)人才應超復合型、多面手方向發(fā)展。
5、致力于企業(yè)自身的內部建設
具體來(lái)說(shuō)，內部建設包括如下方面：
�。�1）加強資金和成本管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)因為有“暴利”，養成了“豪邁花錢(qián)”和“不吝成本”的毛病。今天，房地產(chǎn)將面臨高成本運營(yíng)的時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)嚴格項目投資管理、采購招標管理、工程施工管理和監理、減少特支及行政費用、營(yíng)銷(xiāo)及財務(wù)費用控制等，極大壓縮運營(yíng)成本。壓下去3％～5％，就是企業(yè)的一線(xiàn)生機和復興的希望。有限的現金流是企業(yè)活下去的根本。這是對中國房地產(chǎn)企業(yè)的一場(chǎng)考驗，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的一場(chǎng)力量和意志的角逐。
�。�2）企業(yè)商業(yè)模式就要加快變革。目前一個(gè)顯著(zhù)的變化就是，市場(chǎng)化的權重越來(lái)越大，政策中性化規制化的權重越來(lái)越大，對企業(yè)的要求更高。但也面臨市場(chǎng)利好的一面，這就是房地產(chǎn)的投資主體更加多元化。房地產(chǎn)要素市場(chǎng)的市場(chǎng)配置將驅使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤向社會(huì )平均利潤率靠攏。企業(yè)必須謙虛謹慎，認真調查研究，搞好合作和聯(lián)合。不能再靠老板個(gè)人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業(yè)能力的開(kāi)發(fā)區域和產(chǎn)品，找到自己在新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈中的角色和定位，細分市場(chǎng)，做好產(chǎn)品，做出精品。
�。�3）積極推進(jìn)和提升企業(yè)文化建設，激發(fā)員工對企業(yè)文化建設的關(guān)注和熱情，讓每一位員工都投入到企業(yè)文化的建設與發(fā)展中來(lái)，充分體現“以人為本”的人文理念。以及“服務(wù)第一”、“客戶(hù)至上”的意識。充分發(fā)揮企業(yè)文化的自檢功能、協(xié)調功能、激勵功能、凝聚功能、輻射功能，以強化內部管理，提升企業(yè)形象，構筑企業(yè)品牌，將企業(yè)的品牌不斷做大、做強，以此實(shí)現對外擴展與可持續發(fā)展的目的，用所有員工的激情與智慧。為企業(yè)品牌的構筑與鞏固舔磚加瓦。
�。�4）堅持誠信為本的經(jīng)營(yíng)理念。誠信是市場(chǎng)經(jīng)濟的核心，也是創(chuàng )建房地產(chǎn)企業(yè)品牌的基石。企業(yè)品牌價(jià)值的大小取決于企業(yè)信譽(yù)程度的高低，特別是關(guān)系生活質(zhì)量與人身安全的現代住宅房地產(chǎn)業(yè)與醫藥、食品行業(yè)同被稱(chēng)為道德性產(chǎn)業(yè)，誠信便具有了極為重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)打造大眾化品牌應把社會(huì )責任融入到品牌建設的核心中，面對信用經(jīng)濟時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)應堅持誠實(shí)守信的原則，將消費者的利益放在首位，嚴肅對待承諾，嚴格履行承諾，實(shí)事求是。厚積薄發(fā)。
美國金融海嘯的沖擊，使世界經(jīng)濟秩序由熱變冷，讓高速增長(cháng)中的中國經(jīng)濟得以放慢腳步，也讓房地產(chǎn)企業(yè)得以用冷水澆醒自己。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)加強品牌建設，提高企業(yè)自身競爭力，已成為關(guān)系到企業(yè)成敗的關(guān)鍵問(wèn)題。我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在品牌意識上取得了很大的進(jìn)步，衷心希望能為企業(yè)找到一條以品牌來(lái)提升企業(yè)競爭力的道路做出有益的探索。
房地產(chǎn)論文7
一、細分市場(chǎng)有助于實(shí)現人力、物力的集中
從全國范圍來(lái)看，人們的購房需求從來(lái)都沒(méi)有減弱，相對應的房地產(chǎn)企業(yè)也遍布全國。然而由于地理環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展、人均購買(mǎi)力等因素存在，相當多的地產(chǎn)企業(yè)并不是一帆風(fēng)順的。對于房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過(guò)市場(chǎng)細分將資源、人力進(jìn)行合理分配，避免資源浪費，這也有助于自身集中各種資源，并制定出適合市場(chǎng)規律的營(yíng)銷(xiāo)組合策略，從而達到增加盈利、擴大企業(yè)規模的目的。
二、在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中如何對市場(chǎng)進(jìn)行細分
市場(chǎng)細分依據：進(jìn)行市場(chǎng)的細分是根據市場(chǎng)與消費者的性質(zhì)所決定的：其一，市場(chǎng)是商品交換關(guān)系的總和，它本身是可以細分的；其二，對于某種商品消費者的需求具有相似性，也略帶有細微差別；另外，市場(chǎng)細分也與企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)有關(guān)。市場(chǎng)細分分類(lèi)：市場(chǎng)細分的依據不同，對應著(zhù)不同的'市場(chǎng)分類(lèi)，如按國家、地區、氣候等，可進(jìn)行地理細分；按年齡、性別、民族等可進(jìn)行人口細分；按生活方式、個(gè)性等可進(jìn)行心理細分；按質(zhì)量、價(jià)格、品味等可進(jìn)行受益細分。下面我們將對幾種細分變量進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
�。ㄒ唬┉h(huán)境變量
環(huán)境變量產(chǎn)生的原因是因為房地產(chǎn)自身存在的固定性以及區域性的特點(diǎn)，環(huán)境變量主要分為三個(gè)因素：（1）自然地理環(huán)境。主要包括建造房地產(chǎn)當地的地形情況、地貌以及當地氣候條件。（2）經(jīng)濟地理環(huán)境。從經(jīng)濟地理環(huán)境來(lái)看，主要包含的是房屋和當地城市中心之間的距離、交通是否方便等方面。（3）人文環(huán)境。人文環(huán)境主要指的是消費者自身的素質(zhì)、以及文化教育程度等等。
�。ǘ┫M者變量
有需求就有買(mǎi)賣(mài)，一直以來(lái)消費者的房產(chǎn)消費占據著(zhù)各種消費總和的大部分比重，不論其消費水平如何，均是如此。所以筆者認為消費者變量是進(jìn)行市場(chǎng)細分的基本要點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，進(jìn)行市場(chǎng)細分的消費者變量可以分為很多種。其中，重點(diǎn)是按消費水平或年均收入進(jìn)行的市場(chǎng)細分，消費水平（年均收入）高，那么消費者自然會(huì )選擇購買(mǎi)地段好、戶(hù)型好、舒適度高的房產(chǎn)；消費水平（年均收入）低，那么他便會(huì )選擇購買(mǎi)戶(hù)型小的房產(chǎn)。其次，消費者年齡也是進(jìn)行細分的因素，這是由于消費者或其父母身體狀況的原因，環(huán)境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣，進(jìn)行市場(chǎng)細分后地產(chǎn)商便可以對目標市場(chǎng)進(jìn)行確定，并制定出與之相適應的營(yíng)銷(xiāo)策略對不同群體銷(xiāo)售房產(chǎn)。
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心理變量作為細分市場(chǎng)的重要依據，心理變量主要指的是消費者在生活方式、購買(mǎi)房屋的目的以及消費的性格等方面的心理特征，并將這些作為對消費者進(jìn)行劃分的前提。對于不同心理需求的消費者，他們的生活方式也不相同，對于節約型的消費者來(lái)說(shuō)，他們追求的是經(jīng)濟實(shí)惠的房屋，而部分消費者更追求的是現代化生活方式，喜歡住高級的公寓。另外，消費者購買(mǎi)房屋的動(dòng)機也有很大的區別。對于一些適婚年紀的年青人，他們買(mǎi)房的目的不外乎結婚；還有部分消費者是為了將自身多余的資金用于房地產(chǎn)投資保值。
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行為變量指的是消費者在使用房屋過(guò)程中的態(tài)度或者是反映，主要從待購階段、經(jīng)濟利益這兩個(gè)方面進(jìn)行考慮的。待購階段的涵義指的是消費者正處于購買(mǎi)過(guò)程的不同階段，一些消費者對自身購買(mǎi)的房屋大致情況不了解，但是還有部分消費者對房屋了解清楚。不同的消費者在購買(mǎi)住宅時(shí)追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價(jià)格，有的注重周?chē)h(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統等等。
三、總結
從我國的消費主體和消費觀(guān)念看，地產(chǎn)消費一直處于一個(gè)較高的水平，由于國際環(huán)境因素、國內經(jīng)濟發(fā)展模式等影響，地產(chǎn)市場(chǎng)既存在巨額盈利，又受各種變數的制約。在這個(gè)競爭激烈的社會(huì )中，地產(chǎn)商只有經(jīng)過(guò)合理的市場(chǎng)細分，確定目標市場(chǎng)，找到符合自身的發(fā)展模式，才能盈利生存，才能在這場(chǎng)無(wú)形的戰場(chǎng)中走到最后。
房地產(chǎn)論文8
采用什么樣薪酬管理體系提高企業(yè)管理效率，是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競爭中必須面臨的緊迫問(wèn)題。筆者試圖通過(guò)對一家房地產(chǎn)公司薪酬制度的個(gè)案研究來(lái)探視其中的內在規律，提出合理的改進(jìn)建議，提升房地產(chǎn)界的薪酬管理制度。
房地產(chǎn)公司薪酬管理的現狀分析
上海某房地產(chǎn)有限公司是一家實(shí)力雄厚、機制靈活，擁有現代經(jīng)營(yíng)管理模式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在公司成立初期，薪酬對公司員工確實(shí)起到了激勵作用，但是隨著(zhù)社會(huì )進(jìn)步，外部環(huán)境的變化，公司的薪酬管理制度也出現了一些弊端，原有的薪酬制度滿(mǎn)足不了日益增長(cháng)的員工需要。如何改變弊端，提高員工的工作積極性，廣泛的吸引人才，提升公司核心競爭力等等，都是公司高層決策者必須面對的問(wèn)題。
1.1公司薪酬體系的優(yōu)點(diǎn)
(1)公司現行的工資制度比較適用和合理。由于公司現行的工資制度是房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用和比較完善的工資管理及分配制度，具有一定的實(shí)用性�，F行的工資管理辦法比較完善，能夠保證勞動(dòng)工資管理工作有秩序地正常運作，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常開(kāi)展。
(2)津貼、福利的發(fā)放與管理嚴格遵照明確的規章制度。公司的規章制度明確規定公司各個(gè)級別所享受的各種津貼和福利。對公司員工的津貼和福利的評價(jià)在給予統一的標準的情況下給予一定的.寬限度，即有利于保證公司員工的利益，同時(shí)又起到激勵和管理員工的作用。
(3)績(jì)效評估等各項工作，都能在具體部門(mén)的積極工作下有條不紊地進(jìn)行。公司在評價(jià)員工業(yè)績(jì)方面有多種靈活的方法�？�(jì)效考核評估是由各部門(mén)的主管根據員工在當前考勤期內的表現來(lái)進(jìn)行評估，具有一定的專(zhuān)業(yè)性。
1.2公司薪酬體系的缺陷
從上面的分析可以知道，公司現行工資制度是比較適用和合理的。
對現代薪酬管理理念的認識不足。在公司傳統的工資分配觀(guān)念中，分配給員工的物質(zhì)報酬體現了房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，著(zhù)重于員工群體的物質(zhì)報酬補償感及收人穩定感，而對員工的行為特征考慮較少。但是對許多管理與技術(shù)人才來(lái)說(shuō)，薪酬水平的高低并不是第一位的，起決定作用的是企業(yè)能否為其提供公平競爭、優(yōu)勝劣汰的事業(yè)發(fā)展空間。而在實(shí)際中，公司在用人機制上論資排輩現象嚴重，對人才的使用力度不夠。再加上公司的績(jì)效考評體系遠未達到科學(xué)有效的程度，因此“干好干壞一個(gè)樣”的現象時(shí)有發(fā)生，在缺乏公平感、成就感、被尊重感的情況下，人才的效用大打折扣。
但隨著(zhù)公司的發(fā)展，行業(yè)競爭程度的不斷加強，通過(guò)和同行的幾家公司的薪酬體系的對比中，可以看出公司薪酬制度上就出現了明顯的不足。
房地產(chǎn)論文9
引言
房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中不可或缺的重要組成部分，對我國市場(chǎng)經(jīng)濟的整體運營(yíng)起到了至關(guān)重要的作用。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國內房地產(chǎn)投資企業(yè)的會(huì )計核算工作也在實(shí)踐過(guò)程中也得到了完善與提高，有效解決了我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算工作中存在的諸多問(wèn)題。
一、投資性房地產(chǎn)會(huì )計核算工作探究
在我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資過(guò)程中，企業(yè)應首先對工程項目的初始成本進(jìn)行計算，在準確把握工程項目的初始化成本以后再對工程項目建筑物的出租日期或者使用權限進(jìn)行標準化的核算處理，以此保證工程項目會(huì )計核算工作的準確性。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展與運營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)會(huì )計人員應嚴格遵循相關(guān)規章制度，對工程項目預期計劃內的投資與經(jīng)營(yíng)程序進(jìn)行核算與處理，如果企業(yè)董事會(huì )在短期內簽訂了書(shū)面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的出租所有權，那么該建筑物或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所即使在沒(méi)有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權也不會(huì )發(fā)生變化，都會(huì )被重新定義為投資性房地產(chǎn)的一部分。國內投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運營(yíng)過(guò)程中，需要會(huì )計核算部門(mén)對其進(jìn)行準確的確認以后才可以進(jìn)行系統化的初始化計量工作，在初始化計量工作的持續開(kāi)展過(guò)程中逐漸完善企業(yè)自身的會(huì )計工作運作架構。投資性房地產(chǎn)的會(huì )計核算工作往往需要相應的工作人員對房地產(chǎn)入賬價(jià)值進(jìn)行多次的確認與探究，在確切認真以后實(shí)現對企業(yè)自身價(jià)值的核算。根據有關(guān)部門(mén)的數據統計，國內部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運營(yíng)過(guò)程中過(guò)度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產(chǎn)項目在實(shí)踐運營(yíng)過(guò)程中存在嚴重的價(jià)格偏差，投資性房地產(chǎn)會(huì )計核算工作形同虛設，嚴重侵害了住戶(hù)與投資建設企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟效益，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。
二、投資性房地產(chǎn)會(huì )計核算工作中存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┯嬃哭D換過(guò)程中所存在的問(wèn)題
投資性房地產(chǎn)會(huì )計核算工作在實(shí)踐環(huán)節往往會(huì )采用轉換計量的方式來(lái)提高企業(yè)的實(shí)際運營(yíng)效益，這種方式具有一定的'應用優(yōu)勢，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉問(wèn)題，在短時(shí)間內幫助企業(yè)獲得較大的市場(chǎng)收益，然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計量轉換的過(guò)程中往往會(huì )出現一系列嚴重的問(wèn)題，嚴重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營(yíng)情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì )計核算工作中采用計量轉換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實(shí)現企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過(guò)程中獲得更大的市場(chǎng)收益。然而，計量轉換模式具有極大的約束性與局限性，在實(shí)踐應用過(guò)程中往往會(huì )致使房地產(chǎn)企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中過(guò)于注重對轉換問(wèn)題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產(chǎn)會(huì )計核算工作，導致會(huì )計核算工作在實(shí)踐環(huán)節出現變動(dòng)與缺損，引起當期企業(yè)資金流與虧損項目的變動(dòng)，為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟損失。
�。ǘ┕视嬃抗ぷ髦写嬖诘膯�(wèn)題
通過(guò)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際運營(yíng)情況進(jìn)行探究，在我國部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)當中，其會(huì )計核算工作與公允計量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產(chǎn)會(huì )計核算工作的實(shí)際應用價(jià)值大大降低，工程項目承包方與施工方的經(jīng)濟效益無(wú)法得到保障，嚴重危害到我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展狀況。在一個(gè)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資建設之前，企業(yè)會(huì )計核算部門(mén)應對投資項目與投資性房地產(chǎn)進(jìn)行切實(shí)有效的評估與研究。在傳統的投資性房地產(chǎn)評估工作當中，會(huì )計核算人員大多采用公允價(jià)值核算模式，這種核算模式在實(shí)踐應用過(guò)程中往往會(huì )根據投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生變動(dòng)，并且將變動(dòng)數值納入利潤總額當中，致使企業(yè)盈利的標準值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會(huì )計核算工作的準確性，使企業(yè)在投資項目的過(guò)程中存在極大的資金風(fēng)險。同時(shí)，計量的會(huì )計核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機，使心懷不軌的會(huì )計核算人員在實(shí)踐操作過(guò)程中為自身謀得了大量的利潤，致使企業(yè)實(shí)際運營(yíng)情況受到嚴重侵害，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的阻礙，直接影響了會(huì )計核算工作者在實(shí)踐工作中的判斷，導致施工項目進(jìn)度減慢，降低了我國城市化建設的發(fā)展速率。
三、解決投資性房地產(chǎn)會(huì )計核算問(wèn)題的有效措施
�。ㄒ唬┩晟茣�(huì )計核算工作中的公允計量模式
針對我國房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運營(yíng)過(guò)程中所存在的問(wèn)題，在相應優(yōu)化與改善的過(guò)程中，企業(yè)會(huì )計部門(mén)應對會(huì )計核算工作中的公允計量進(jìn)行相應的優(yōu)化，使公允計量在投資性房地產(chǎn)會(huì )計核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會(huì )計核算人員更加準確的把握投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值。在投資性房地產(chǎn)的項目投資過(guò)程中，如果企業(yè)會(huì )計核算工作中的公允價(jià)值發(fā)生了變動(dòng)，那么企業(yè)投資項目的賬面價(jià)值與公允價(jià)值也會(huì )相應發(fā)生變動(dòng)，致使公允價(jià)值變動(dòng)公積出現浮動(dòng)。在相應優(yōu)化與完善的過(guò)程中，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應對會(huì )計核算工作中的轉換計量與公允計量進(jìn)行相應的處理，在投資性房地產(chǎn)的核算轉換過(guò)程中，采用公允價(jià)值模式作為投資性房地產(chǎn)會(huì )計核算轉換的主要手段，使公允計量模式在會(huì )計核算工作中產(chǎn)生的價(jià)值與原有賬面所產(chǎn)生的價(jià)值持平，有效保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算工作的準確性。同時(shí)，根據我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算相關(guān)計量方式所規定，在同一企業(yè)內，所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運營(yíng)過(guò)程中不得采取兩種計量模式進(jìn)行會(huì )計核算工作，因此，在實(shí)際工作當中，我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)應積極利用公允計量的會(huì )計核算模式，為會(huì )計人員的實(shí)踐工作提供確切可靠的準確性保證，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算工作在實(shí)際情況中合理化的選擇成本模式，并且進(jìn)行后續的計量與核算工作。
�。ǘ┩晟茣�(huì )計核算工作中的轉換計量模式
國內部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計量轉換的過(guò)程中往往會(huì )出現一系列嚴重的問(wèn)題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營(yíng)情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì )計核算工作中采用計量轉換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實(shí)現企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過(guò)程中獲得更大的市場(chǎng)收益。在投資性房地產(chǎn)的轉換核算過(guò)程中，會(huì )計核算人員應將傳統的投資性房地產(chǎn)實(shí)際公允價(jià)值轉變?yōu)橘~面價(jià)值，以此作為建筑商品房屋的計量基礎，為今后的投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運營(yíng)提供必要條件。同時(shí)，公允計量模式在運轉過(guò)程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟價(jià)值與原賬面會(huì )出現一定的價(jià)值誤差，這些價(jià)值誤差應歸入投資性房地產(chǎn)當期盈利與虧損的項目資金當中，以此保證企業(yè)會(huì )計核算工作的準確性，為轉換計量模式的發(fā)展與應用奠定良好的條件。
四、結語(yǔ)
綜上所述，根據我國投資性房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展狀況進(jìn)行探究，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段，投資性房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中仍需要不斷進(jìn)取、完善創(chuàng )新，在會(huì )計核算工作中尋求突破，積極探索經(jīng)濟效益持續增長(cháng)的途徑。
房地產(chǎn)論文10
摘要：隨著(zhù)改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)和社會(huì )經(jīng)濟的全面發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日漸加劇。當前，規�；�、集團化發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征，而這種發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了新的要求。以?xún)r(jià)值鏈理論為視角，在分析房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈構成的基礎上，對房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈運營(yíng)管理模式進(jìn)行了研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)論文發(fā)表，價(jià)值鏈，房地產(chǎn)企業(yè)，管控模式
1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢
規�；�(jīng)營(yíng)是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營(yíng)方式以及由此所決定的經(jīng)濟效益”。規�；l(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細化轉變，它特別強調企業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化能力，同時(shí)要求企業(yè)的組織結構清晰、各組織模塊職能明確，業(yè)務(wù)單元劃分適當，并且相互之間的聯(lián)系通道順暢，業(yè)務(wù)流程管理高效。
集團化發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專(zhuān)業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機運轉，且高效地掌控不同區域的多項目運作；同時(shí)，不同區域的項目在開(kāi)發(fā)時(shí)還要保持協(xié)調運轉、規范運行，以保證高效順利地完成。另一方面，必須更好地配置企業(yè)資源，做到優(yōu)勢互補，互相推動(dòng)，有效降低管理成本。
規�；�、集團化已成為當前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，在其促動(dòng)之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區域聯(lián)動(dòng)”的集團模式轉型成為必然。相應地，現有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應做出必要的調整與創(chuàng )新，否則難以適應發(fā)展的要求。
2價(jià)值鏈理論
1985年，邁克爾？波特首次提出“價(jià)值鏈（Value chain）”管理理論，其認為，企業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)（投資）、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、服務(wù)和內部管理的各個(gè)環(huán)節以及各環(huán)節協(xié)調運作產(chǎn)生的整體價(jià)值增值，而這一相互聯(lián)系、彼此促進(jìn)的價(jià)值產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)過(guò)程就是價(jià)值鏈。
價(jià)值鏈具有如下特性：
�。�1）企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)只要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面，其中基本活動(dòng)主要是直接創(chuàng )造價(jià)值的業(yè)務(wù)環(huán)節，而輔助活動(dòng)主要是企業(yè)的內外部管理活動(dòng)；
�。�2）企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)其各環(huán)節是相互聯(lián)系的統一整體，每一環(huán)節完成自身的工作內容后，傳遞到下一環(huán)節。價(jià)值鏈上的參與者通過(guò)縱向上和橫向上的分工協(xié)作，實(shí)現價(jià)值增值。
�。�3）企業(yè)競爭優(yōu)勢來(lái)自于成本領(lǐng)先和差異化，而從價(jià)值鏈角度來(lái)看，企業(yè)競爭能力和效率的提高主要來(lái)自于價(jià)值活動(dòng)本身和最優(yōu)化、協(xié)調的價(jià)值鏈活動(dòng)。
3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構成
按照價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)作業(yè)流程，同樣也可分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面。
3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)
�。�1）前期研究決策階段：通過(guò)縝密細致的市場(chǎng)調研，結合企業(yè)自身綜合實(shí)力，對目標地塊的購買(mǎi)與否進(jìn)行可行性分析。對于已購買(mǎi)地塊進(jìn)行前期研究，確定項目業(yè)態(tài)和開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)行價(jià)值研判與決策。
�。�2）規劃階段：根據前期決策，委托設計單位對已獲得地塊進(jìn)行策劃設計，形成良好的功能規劃和市場(chǎng)識別，將土地最大限度實(shí)現增值。確定設計方案后，依法對擬建地塊進(jìn)行規劃保健，獲得許可。
�。�3）工程建設階段：通過(guò)招標比選，選擇最優(yōu)施工企業(yè)，使其有能力完成設計方案，實(shí)現低成本、高質(zhì)量施工，并對工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過(guò)作業(yè)投入成本，使之轉化為產(chǎn)品價(jià)值。
�。�4）銷(xiāo)售階段：在取得房屋銷(xiāo)售許可證的基礎上，對產(chǎn)品進(jìn)行推廣與銷(xiāo)售，并根據客戶(hù)需求反饋，對在建和后期擬建產(chǎn)品設計和建造進(jìn)行修正，實(shí)現銷(xiāo)售價(jià)值最大化。
�。�5）物業(yè)管理階段：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售完成后，對產(chǎn)品進(jìn)行物業(yè)管理、保修和后期維護。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)
房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈特性的基本活動(dòng)的開(kāi)展而開(kāi)展的，它穿插、融合于房地產(chǎn)價(jià)值鏈運作的整個(gè)過(guò)程。
�。�1）戰略定位管理：確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀(guān)戰略，作為具體經(jīng)營(yíng)方針制定的依據，保證企業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。
�。�2）財務(wù)和人力資源管理：人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制，促進(jìn)知識資源的積累和應用；財務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營(yíng)運資金和籌資管理以及
稅務(wù)籌劃。
�。�3）企業(yè)文化：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的具有自身特色的價(jià)值理念和行為準則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價(jià)值附加值來(lái)源，在凝心聚力、品牌推廣、市場(chǎng)評價(jià)等方面具有重要作用。
�。�4）企業(yè)創(chuàng )新：在激烈競爭的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，技術(shù)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售和管理等方面的創(chuàng )新，是企業(yè)不斷獲取競爭優(yōu)勢和獲得價(jià)值增值的重要手段。
4價(jià)值鏈運營(yíng)管理模式
價(jià)值鏈運營(yíng)管理模式是以房地產(chǎn)價(jià)值鏈為核心，按項目開(kāi)發(fā)流程實(shí)現一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價(jià)值鏈定位，從業(yè)務(wù)線(xiàn)、職能線(xiàn)及戰略、管理、審計線(xiàn)三個(gè)層次各自承擔相應職責，整個(gè)價(jià)值鏈上橫向的各個(gè)協(xié)同單元成為利益共同體，互為依存，互為客戶(hù)，各自形成可以量化的對整體價(jià)值鏈的貢獻，通過(guò)協(xié)同提高效率，從而實(shí)現整個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值創(chuàng )造最大化，形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對獨立的各個(gè)業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價(jià)值鏈”，通過(guò)積累形成各自的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢，提高專(zhuān)業(yè)化能力，形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優(yōu)勢，從而形成集團不可復制的核心競爭力。 根據上述價(jià)值鏈理論，將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運作效率、降低成本；縱向一體化協(xié)同注重知識積累、專(zhuān)業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協(xié)同
首先由四大中心――戰略研發(fā)中心、產(chǎn)品設計中心、制造中心和營(yíng)銷(xiāo)中心串成項目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條，這是地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心和主干；由財務(wù)、人力資源、企管等職能部門(mén)搭成資源提供、職能管理和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的'支持平臺；業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺為依托開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，相互作用，形成立體協(xié)同的價(jià)值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰略合作伙伴和利益相關(guān)方（如：供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷(xiāo)售代理等）對接串聯(lián)起來(lái)，就構成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價(jià)值鏈。
基于價(jià)值鏈，四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準確定位。戰略研發(fā)中心側重于集團戰略研究，目標計劃及項目的高、精研發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析；產(chǎn)品設計中心側重于項目規劃與設計，致力于環(huán)保、節能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設計；制造中心側重于產(chǎn)品制造過(guò)程的標準化、程序化、規范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本；營(yíng)銷(xiāo)中心側重于營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)，基于消費者心理，研究需求趨勢和營(yíng)銷(xiāo)方式，建立營(yíng)銷(xiāo)管理和服務(wù)特色；與客戶(hù)、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏(yíng)；實(shí)現價(jià)值鏈創(chuàng )造價(jià)值的做大化。
基于價(jià)值鏈，業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存，互為客戶(hù)。創(chuàng )造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣，就會(huì )產(chǎn)生協(xié)同效應，并打破部門(mén)和業(yè)務(wù)單元之間的界限，實(shí)現價(jià)值鏈的價(jià)值最優(yōu)。具體工作中，各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負責的重點(diǎn)工作和領(lǐng)域內首先努力做得最專(zhuān)業(yè)、最有效率，然后主動(dòng)地參與價(jià)值鏈其他環(huán)節的工作，從不同的視野貢獻智慧，避免漏洞，防止風(fēng)險。
4.2縱向一體化協(xié)同
縱向一體化協(xié)同就是在價(jià)值鏈分工明確的前提下，各業(yè)務(wù)單元和模塊工作范圍相對固定，業(yè)務(wù)聚焦，打造專(zhuān)業(yè)化團隊，提升專(zhuān)業(yè)化能力�？v向一體化使專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員或其他專(zhuān)業(yè)人員有參與更多項目、更多業(yè)務(wù)的機會(huì )，有利于員工個(gè)體在實(shí)踐中積累經(jīng)驗，成為專(zhuān)業(yè)化人材，并通過(guò)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的通道成長(cháng)，實(shí)現自身價(jià)值。同時(shí)，各業(yè)務(wù)單元和模塊作為專(zhuān)業(yè)化團隊，有了人才培養的途徑和良好機制，團隊內更容易培養知識分享的氣氛，從而更有利于知識的積累，進(jìn)而形成專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢，提高價(jià)值創(chuàng )造的能力，能為價(jià)值鏈的價(jià)值貢獻更大。
價(jià)值鏈運營(yíng)管理模式一種以?xún)r(jià)值為核心的管控模式，它將整個(gè)項目運作過(guò)程都納入到集團的管控范圍之內，在很大程度上提高了集團的管控能力；并且通過(guò)業(yè)務(wù)單元和職能模塊的設置，一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)組織的架構更為清晰，業(yè)務(wù)流程更為順暢，另一方面這種調整弱化了職能部門(mén)的權力，強化了職能部門(mén)對項目之間的溝通與協(xié)調意識。因為在一體化趨勢下，各部門(mén)只有通過(guò)不斷的溝通與協(xié)調才能實(shí)現價(jià)值，進(jìn)而也避免了各職能部門(mén)高高在上，缺乏服務(wù)意識的現象，使項目運作過(guò)程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外，重要的是將各職能部門(mén)對應于相應的業(yè)務(wù)單元使各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢能夠更好地發(fā)揮，而且這種圍繞業(yè)務(wù)流程的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢整合促進(jìn)了公司整體競爭力的提高，使其更加能夠適應市場(chǎng)不斷變化的競爭與壓力。
房地產(chǎn)論文11
摘要：“營(yíng)改增”政策在我國實(shí)施多年，實(shí)踐證明，這種方式對我國企業(yè)的發(fā)展具有積極作用。對建筑企業(yè)而言，財務(wù)管理十分復雜，只有適應財務(wù)管理策略，才能確保其積極發(fā)展。筆者就“營(yíng)改增”給現代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算帶來(lái)的影響分析了具體的解決策略。
關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì )計核算
“營(yíng)改增”政策使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計職能和管理方案發(fā)生了變化，要求企業(yè)快速適應這一變化，隨著(zhù)政策的發(fā)展對其內部財務(wù)管理作出適當的調整。
一、“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的影響
(一)改變了稅費的抵扣形式
營(yíng)改增改變了以往的企業(yè)稅收抵扣方式，采用增值稅發(fā)票抵扣后，企業(yè)的固定資產(chǎn)可以用于稅收抵扣項目，從而大大降到了企業(yè)的繳稅額，降低了其負債率。以往的會(huì )計核算是將建筑工程造價(jià)與利潤列入營(yíng)業(yè)稅范圍內，存在重復繳稅現象。而隨著(zhù)營(yíng)改增的出現，增值稅變成了價(jià)外稅，但是企業(yè)要重視增值稅發(fā)票的獲得，一些企業(yè)在工程施工過(guò)程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業(yè)的稅收繳納，影響學(xué)習效果。
(二)對會(huì )計人員的核算提出了新的要求
以往的會(huì )計管理制度與現代制度不同，“營(yíng)改增”優(yōu)化了會(huì )計職能，要求企業(yè)會(huì )計從業(yè)人員正確了解會(huì )計賬目，正確核算企業(yè)項目，使其抵扣方式與經(jīng)濟發(fā)展相適應。企業(yè)還應組織財務(wù)管理人員進(jìn)行培訓，使其能夠更深刻的了解會(huì )計核算，掌握會(huì )計核算的方法，降低企業(yè)的成本。尤其是對建筑企業(yè)而言，涉及項目之多，涉及范圍之廣，都對企業(yè)的財務(wù)管理效果和發(fā)展造成影響。營(yíng)改增政策實(shí)施后，企業(yè)應順應這一政策。
(三)影響了企業(yè)現金流的分配
隨著(zhù)“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，我國企業(yè)的現金流分配發(fā)生了變化，建筑企業(yè)也不例外，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟效益與成本之間的關(guān)系發(fā)生變化，這是由于營(yíng)業(yè)稅的計算方式發(fā)生變化。在以往的營(yíng)業(yè)稅征收中，多采用預交制度，并且根據企業(yè)營(yíng)業(yè)額統計繳納，導致很多企業(yè)的資金短缺，無(wú)法滿(mǎn)足繼續經(jīng)營(yíng)的需求。按照進(jìn)度百分比來(lái)繳納稅費將給企業(yè)帶來(lái)嚴重的影響。資金無(wú)法跟上必然影響施工效率。營(yíng)改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業(yè)需求根據百分比來(lái)確定收入，并且開(kāi)具相關(guān)的發(fā)票，這使得企業(yè)的資金壓力降低。另外，“營(yíng)改增”對于企業(yè)的稅收抵扣進(jìn)項稅額造成了較大的影響，一般采用確認收入與抵扣當地的進(jìn)項稅額，確�，F金流量的增加。最后，企業(yè)財務(wù)管理部門(mén)并不是獨立存在的，會(huì )計核算核算人員應與企業(yè)采購人員、技術(shù)人員聯(lián)系，掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對資金進(jìn)行合理的分配，在企業(yè)所需材料的購進(jìn)上，財務(wù)部門(mén)應對資金支出進(jìn)行把控。在滿(mǎn)足質(zhì)量的基本要求的'前提下，考慮價(jià)格問(wèn)題，選擇具有優(yōu)勢的材料完成施工，促進(jìn)建筑企業(yè)的發(fā)展。
二、“營(yíng)改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算策略
上文我們分析了營(yíng)改增政策給我國企業(yè)稅收、財務(wù)管理帶來(lái)的影響，在這一背景下，企業(yè)應采取必要的應對策略。具體包括以下幾個(gè)方面。
(一)完善會(huì )計管理制度
“營(yíng)改增”對建筑企業(yè)的財務(wù)管理造成了較大的影響，傳統的財務(wù)管理漏洞明顯的體現出來(lái)。要確保企業(yè)財務(wù)管理的高效性，要對其進(jìn)行制度的完善，建立建筑企業(yè)財務(wù)管理的體系，對增值稅的相關(guān)科目和要求進(jìn)行全面的分析，并制定與之相對應的會(huì )計管理制度，并且將責任進(jìn)行劃分與細化。對以往財務(wù)管理的可行性進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)敲定后對其進(jìn)行修改，監督現行的財務(wù)管理制度，由會(huì )計主管和財務(wù)總監對可行性進(jìn)行研究，及時(shí)發(fā)現財務(wù)管理中存在的問(wèn)題，并對其進(jìn)行強化。
(二)優(yōu)化方式，確保會(huì )計核算的高效性
要確保企業(yè)財務(wù)管理的效率，適應營(yíng)改增的政策的發(fā)展，就要從對以往的財務(wù)管理方式進(jìn)行優(yōu)化，首先，企業(yè)管理核算一個(gè)從整體上轉移到單獨性管理上。組織企業(yè)人員對營(yíng)改增理念和流程進(jìn)行學(xué)習，確保員工的專(zhuān)業(yè)性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業(yè)賦稅。另外，企業(yè)應及時(shí)與稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行溝通，更快的了解機制的改變，第一時(shí)間對企業(yè)管理制度進(jìn)行調整。
(三)積極應對，適應經(jīng)濟市場(chǎng)發(fā)展
企業(yè)要持可持續發(fā)展理念，根據營(yíng)改增的政策特點(diǎn)，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營(yíng)改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿(mǎn)足要求，就會(huì )造成相反的效果。因此對于現代企業(yè)而言，應尊重營(yíng)改增政策，并且充分利用，積極應對，及時(shí)了解市場(chǎng)的變化機制。
三、總結
總之，我們已經(jīng)實(shí)現了企業(yè)的“營(yíng)改增”策略，這對于建筑業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)具有積極意義，能夠減少企業(yè)的稅收。當然，這一政策也給企業(yè)帶來(lái)了新的任務(wù)和挑戰，傳統的會(huì )計核算政策與現代政策不符，要求企業(yè)進(jìn)行改革，只有根據需求進(jìn)行必要的調整，才能與之相適應�？梢�(jiàn)，我國企業(yè)正處于轉型期，轉型成功需要企業(yè)內部的共同努力。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文12
摘要：投資性房地產(chǎn)的會(huì )計政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續計量的會(huì )計政策會(huì )導致不同的會(huì )計后果和經(jīng)濟后果，因此，對投資性房地產(chǎn)后續計量模式選擇的探討具有重要的現實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇存在原因的基礎上，探究當前我國投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會(huì )計政策選擇的途徑。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì )計政策 成本模式 計量
理論上講，隨著(zhù)近年來(lái)我國投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續增長(cháng)、其賬面凈值顯著(zhù)低于公允價(jià)值現象，采用公允價(jià)值計量模式將會(huì )給企業(yè)帶來(lái)較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數公司仍采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策的選擇背后的深層原因，還應對有關(guān)會(huì )計政策及會(huì )計政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。
一、投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇原因分析
首先，會(huì )計計量與報告中的主觀(guān)性。會(huì )計計量與報告過(guò)程是人們主觀(guān)地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會(huì )計對象加以反映，以提供與會(huì )計管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會(huì )計計量與報告中存在的主觀(guān)性特點(diǎn)，就使得財務(wù)人員可能對通過(guò)以經(jīng)濟業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì )計政策選擇。
其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計事務(wù)方面存在的多樣性與復雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì )計信息恰當的反映企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會(huì )計人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì )計政策的選擇。
二、現階段我國投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析
了解了投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì )計準則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：
�。ㄒ唬┏杀灸Ｊ降倪x擇
對稅收更有利成本模式計量時(shí)可以通過(guò)計提折舊抵銷(xiāo)的所得稅此時(shí)必須繳納。
由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計入應納稅所得額，在實(shí)際處置或結算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。
�。ǘ┕蕛r(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更
《企業(yè)會(huì )計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》規定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式”�？梢�(jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計量，就很難再調回到原來(lái)的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續計量模式，而仍處于觀(guān)望態(tài)勢。
�。ㄈ┕蕛r(jià)值模式的應用不具備完全市場(chǎng)條件
《企業(yè)會(huì )計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量�！睖蕜t同時(shí)規定了采用公允價(jià)值模式計量必須同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，還很難滿(mǎn)足新準則所規定的兩個(gè)條件。
三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇的方向
�。ㄒ唬┩晟茣�(huì )計準則與政策法規
新會(huì )計準則體系改革的方向是國際會(huì )計準則相趨同的會(huì )計準則體系。當前，我國市場(chǎng)經(jīng)濟的現實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟的政策與法規不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì )計政策選擇權還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì )計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì )計政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì )計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實(shí)際的經(jīng)濟活動(dòng)管理中；再次，加強會(huì )計信息披露的規范化建設，防止企業(yè)在會(huì )計信息披露中的.人為操縱和尋租行為。
�。ǘ﹥�(yōu)化企業(yè)內部會(huì )計政策選擇中的相關(guān)權力
會(huì )計政策選擇權的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結構上。因此,有必要對相關(guān)的各方在索取權問(wèn)題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內部不同層次在會(huì )計政策選擇中具有的相關(guān)權力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì )計政策選擇的建議權；董事會(huì )由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì )理所當然的享有會(huì )計政策選擇的決策權；監事會(huì )有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。
四、結束語(yǔ)
企業(yè)無(wú)論采用公允價(jià)值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀(guān)地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計量模式在應用過(guò)程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統的資產(chǎn)計量方法,會(huì )計處理相對比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人利用進(jìn)行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續計量模式預計將會(huì )在很長(cháng)一段時(shí)間內共存,企業(yè)應如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文13
摘要：經(jīng)濟日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有越來(lái)越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟實(shí)踐對策，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟更好發(fā)展打下良好的基礎。
關(guān)鍵詞：財政稅收政策；房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟；影響；對策
一、前言
作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟調節手段，稅收是實(shí)現社會(huì )總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的重要影響，引導學(xué)生科學(xué)認識財政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)國家經(jīng)濟增長(cháng)，因此，需要結合我國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來(lái)采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟健康、協(xié)調發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟影響
�。ㄒ唬┴斦愂照哂欣趯�(shí)現房地產(chǎn)消費理性化以及科學(xué)化
從目前來(lái)看，我國房地產(chǎn)價(jià)格呈現出瘋長(cháng)傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來(lái)引導房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，在不拖欠開(kāi)放商資金前提下，市場(chǎng)商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的刺激，同時(shí)還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，維護國家發(fā)展利益。由于房?jì)r(jià)過(guò)高或者是居民實(shí)際收入過(guò)低等現象使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟交易存在著(zhù)一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來(lái)實(shí)現市場(chǎng)交易，如果居民實(shí)際收入過(guò)低，那么實(shí)際購買(mǎi)力會(huì )受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產(chǎn)調控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預期從過(guò)于的樂(lè )觀(guān)，逐漸的轉化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定化發(fā)展，在實(shí)際的工作過(guò)程中需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟調控作用，不斷細化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收工作政策，對于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹(shù)立合理的消費理念以及節約消費利用，利用財政稅收政策來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)經(jīng)濟有效調節，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康性以及穩定性提供保障。
�。ǘ┴斦愂照哂欣谕晟葡嚓P(guān)稅法政策
作為人類(lèi)行為的重要規范，法律能夠為相關(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟會(huì )受到影響，這就需要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上，稅收關(guān)系到國家發(fā)展問(wèn)題，這就需要構建更加完善的房地產(chǎn)法律法規，嚴格相關(guān)稅法，實(shí)現有法可依、違法必究等等。傳統房地產(chǎn)市場(chǎng)財政稅收政策過(guò)程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會(huì )主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟有序運行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟能夠處于穩定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正是處于稅收政策的開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規模以及投資方向都會(huì )受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉環(huán)節使得房地產(chǎn)出現了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場(chǎng)流通活動(dòng)中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財政稅收政策的管理工作，實(shí)現土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。
�。ㄈ┴斦愂照哂欣谕晟曝斦愂展ぷ髦贫�
為了能夠有效規范房地長(cháng)市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展，相關(guān)政府工作部門(mén)需要改進(jìn)物業(yè)稅，結合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際運行情況來(lái)進(jìn)行評估。在設置物業(yè)稅的過(guò)程中，需要結合我國發(fā)展國情，區別物業(yè)稅的'稅率，在城市發(fā)展過(guò)程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調節作用，結合人群經(jīng)濟收入能力來(lái)進(jìn)行分區設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經(jīng)濟能力過(guò)低的收入者采取見(jiàn)面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，構建更加完善的房地產(chǎn)評估工作體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構建房地產(chǎn)的產(chǎn)權登記工作制度，同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況，有效解決分塊管理方式，實(shí)現房屋產(chǎn)權證與土地產(chǎn)權證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場(chǎng)管理關(guān)系，避免出現房地產(chǎn)的私下交易，構建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門(mén)需要構建更加完善的評稅結構制度、專(zhuān)職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟實(shí)踐對策
�。ㄒ唬┍ＷC房地產(chǎn)市場(chǎng)供應量充足
從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著(zhù)的問(wèn)題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著(zhù)捂盤(pán)現象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應量存在著(zhù)嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟中存在的問(wèn)題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房?jì)r(jià)格上漲問(wèn)題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負轉嫁行為來(lái)有效抑制二手房市場(chǎng)中存在的投機行為，利用增加房地產(chǎn)供應量供給來(lái)增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
�。ǘ┲匾暦康禺a(chǎn)市場(chǎng)征稅環(huán)節
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)來(lái)獲取差價(jià)，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權來(lái)實(shí)現稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)在流通過(guò)程中出現了征收重稅的現象，他們并不傾向于出賣(mài)房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著(zhù)不足，房屋流通效率并不高，從另外一個(gè)角度分析來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無(wú)法購買(mǎi)合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在著(zhù)供需不平衡的問(wèn)題，政府相關(guān)管理工作部門(mén)需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節，諸如，利用物業(yè)稅等來(lái)解決供需矛盾。僅僅實(shí)現征稅卻無(wú)法實(shí)現稅負轉嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長(cháng)期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣(mài)出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，實(shí)現房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價(jià)格穩定性。
�。ㄈ⿲�(shí)現征稅對象的區別性對待
由于房地產(chǎn)征稅對象存在著(zhù)差別使得其承擔的稅負也存在著(zhù)一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關(guān)系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出信息不對稱(chēng)現象，即使在購房過(guò)程中無(wú)法有效判定購房者購房目的，往往根據購房者時(shí)候的買(mǎi)房行為才能夠進(jìn)行判定�？傊�，政府需要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來(lái)構建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購房者住房信息，對于購買(mǎi)多套或者是購買(mǎi)大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來(lái)進(jìn)行嚴格懲治。
四、結束語(yǔ)
隨著(zhù)家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格以及發(fā)展預期來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展宏觀(guān)調控，進(jìn)而促使其能夠有效認識房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從近些年的發(fā)展來(lái)看，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中仍然存在著(zhù)非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著(zhù)不平衡現象，這就需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟的調節作用，利用財政稅收政策來(lái)有效調節房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟監督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規來(lái)穩定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。
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房地產(chǎn)論文14
成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的中的重要環(huán)節，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現利潤重要管理手段。在快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)將運用全成本管理思路，以便適應市場(chǎng)的快速發(fā)展。全成本管理需對管理職權、管理專(zhuān)業(yè)能力進(jìn)行全面控制。僅靠成本財務(wù)數據不能起到成本監督作用。但是，隨著(zhù)計算機和網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的發(fā)展，傳統的成本管理模式已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足日常的要求，同時(shí)還應加強信息化平臺建設。加強成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎。
1房地產(chǎn)全成本管理重要作用
首先，成本管理是房地產(chǎn)生存的核心，有效的成本管理可以提高企業(yè)總體管理水平。成本管理是指在房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行的各項成本核算、分析、決策和控制等一系列管理行為的統稱(chēng)，成本控制主要包括成本預算、成本決算、成本分析、成本控制和成本考核。成本管理是企業(yè)管理的重要組成部分，要做好成本事前控制，利潤的保證，它對于控制房地產(chǎn)成本、減少各項費用、提高財務(wù)核算水平、完善成本管理起到非要重要作用。
其次，全成本管理可以提高財務(wù)核算信息的準確性。通過(guò)全成本數據歸集整理，將數據建立信息平臺，在平臺中數據共享，有利于成本數據的及時(shí)有效分析出關(guān)鍵指標。建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開(kāi)支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費用，及時(shí)、準確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現成本管理中存在的問(wèn)題，以便尋求降低成本的途徑。
最后，加強目標成本管理是實(shí)現全成本管理的關(guān)鍵，目標成本是房地產(chǎn)企業(yè)根據項目定位和客戶(hù)價(jià)值的分析結論，以項目規劃或設計方案為依據，結合市場(chǎng)價(jià)格行情以及對未來(lái)風(fēng)險的預估，制定的管理后續設計、采購、項目管理、銷(xiāo)售等各過(guò)程成本支出的管理文件，目標成本按照項目不同設計階段分為啟動(dòng)版、經(jīng)營(yíng)目標版和方案版。把目標變成可執行的行動(dòng)計劃，并在執行過(guò)程中把實(shí)際結果與目標進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。
2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題
國家對房地產(chǎn)管控日趨嚴重，房地產(chǎn)企業(yè)平穩中求生存，成本管理在企業(yè)中的作用日益顯著(zhù)。近年來(lái)，隨著(zhù)我國企業(yè)管理機制的改革的不斷深入，成本管理工作取得了很大進(jìn)展，管理水平有了一定提高。但是，目前而言仍然存著(zhù)一定問(wèn)題，阻礙了企業(yè)的發(fā)展，綜合起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面。
對成本控制存在錯誤的認識。部分房地產(chǎn)企業(yè)認為設計階段是成本控制的重點(diǎn)，其他階段對成本控制的影響不大，施工過(guò)程中材料和設備是最重要的成本構成。其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來(lái)越精細化，成本管理范圍中應納入任何微小的成本和任何的成本要素。
選擇的成本管理方法較為落后。房地產(chǎn)企業(yè)以傳統成本控制方法為主，將工作重點(diǎn)局限于成本確認與計量，而對成本計劃、預算、決算、分析和考核關(guān)注較少。成本管理手段以手工為主，工作效率較低，管理水平也受到限制。信息化平臺建立落后，成本數據不能及時(shí)共享，大量的成本數據還停留在手工編織表格階段。更有甚者為了完成部分目標指標，人工編制財務(wù)報表，工作量大，準去性交底，大大降低了成本信息的可靠性和相關(guān)性，對使用者進(jìn)行決策提供了誤導信息。同時(shí)難免因人員素質(zhì)問(wèn)題，造成成本數據失真。
房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理不到位，目標成本編制不及時(shí)，數據來(lái)源及科目劃分不能和財務(wù)數據統一，造成成本不能及時(shí)匯總。目標成本不能得到有效控制。其中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算未能按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況設置成本項目。目標成本關(guān)鍵的費用指標不明確，土地成本、開(kāi)發(fā)前期費、主體建安工程費、基礎設施費、配套設施費和開(kāi)發(fā)間接費勾稽關(guān)系復雜，且不能真實(shí)體現房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本。
3完善成本管理的措施
第一，提高管理層成本管理意識。將成本管理提升到企業(yè)戰略管理層面，實(shí)行全員成本管理，樹(shù)立企業(yè)成本控制的意識，形成良好的成本文化。明確成本管理的重要性的同時(shí)，更要完善對成本管理的認識，擴大成本管理范圍，制定涵蓋成本預測、計劃、分析、決策以及考核等全方位的現代成本管理制度。在市場(chǎng)上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強的競爭力，在激烈的市場(chǎng)競爭中企業(yè)能立于不敗之地。
第二，全成本控制概念引入，全成本管理是關(guān)于企業(yè)在一定的時(shí)期內各項業(yè)務(wù)活動(dòng)、財務(wù)表現等方面的總體預測。全面成本是一種管理工具，也是一套系統的管理方法。全面預算通過(guò)合理分配企業(yè)人、財、物等戰略資源協(xié)助企業(yè)實(shí)現既定的戰略目標，并與相應的績(jì)效管理配合以監控戰略目標的實(shí)施進(jìn)度，控制費用支出，并預測資金需求、利潤和期末財務(wù)狀況等。
第三，房地產(chǎn)目標成本是全成本控制的`重要環(huán)節，在房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段，需對市場(chǎng)定位進(jìn)行目標成本進(jìn)行初步測算。在項目設計階段，目標成本得以體現，通過(guò)項目的設計及方案優(yōu)化，保證工程造價(jià)在目標成本控制內設計完成最終施工圖，從而最終確定項目的目標成本。目標成本確定后，房地產(chǎn)企業(yè)需在競爭激烈下取得最大盈利，期間成本的發(fā)生，設計項目的整個(gè)建設周期，合理安排建設周期并將目標成本準確分解到各階段按節點(diǎn)進(jìn)行有效控制。
第四，信息平臺的建立，是全成本控制數據管理的重要途徑，加強計算機和網(wǎng)絡(luò )技術(shù)在成本管理中的運用。房地產(chǎn)企業(yè)可以與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò )咨詢(xún)公司，建立一套完整的成本信息管理系統。通過(guò)設定權限和資源共享等方式實(shí)現不同崗位的相互制約與監督，通過(guò)管理層賬戶(hù)實(shí)現對部門(mén)、機構和員工的實(shí)時(shí)監控，以便及時(shí)了解成本執行狀況，發(fā)現存在的問(wèn)題并及時(shí)進(jìn)行解決。實(shí)現成本管理的信息化、電子化和網(wǎng)絡(luò )化，提高管理效率和管理水平。
綜上，全成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中起著(zhù)重要作用，成本管理水平可關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力，影響到企業(yè)的利潤以及企業(yè)的生存發(fā)展。全成本控制是全員和全過(guò)程的控制，是牽一發(fā)而動(dòng)全身的系統工作。加強全成本控制能使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益。由于筆者水平有限，僅從上述幾方面簡(jiǎn)要闡述了如何加強全成本控制。望各位同事多批評指點(diǎn)，相互交流。
房地產(chǎn)論文15
如今隨著(zhù)購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續加劇，在很大程度上讓樓盤(pán)的推廣銷(xiāo)售難度增加。因此，房產(chǎn)商對于樓盤(pán)的銷(xiāo)售必須拿出翔實(shí)可行的銷(xiāo)售進(jìn)程控制計劃，其中影響銷(xiāo)售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷(xiāo)計劃。
針對房地產(chǎn)銷(xiāo)售的宏觀(guān)與微觀(guān)影響因素的分析，作為房地產(chǎn)商品的供應方--房地產(chǎn)企業(yè)應該從樓盤(pán)前期策劃、綜合質(zhì)量和服務(wù)等方面做好銷(xiāo)售工作。
一、充足的前期策劃與市場(chǎng)調查。
在金融危機和國家宏觀(guān)調控政策的影響下，由于消費者日趨理性，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品出現了銷(xiāo)售不暢甚至滯銷(xiāo)的現象，但同時(shí)有些企業(yè)則一直保持較好的營(yíng)銷(xiāo)態(tài)勢。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場(chǎng)調查，沒(méi)有掌握到足夠的市場(chǎng)信息導致決策失誤，使項目開(kāi)發(fā)出現選址不準和市場(chǎng)定位不當。實(shí)踐已充分證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)調查對幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。
通過(guò)市場(chǎng)調查，企業(yè)可以比較準確地掌握市場(chǎng)供求狀況，據此制定出銷(xiāo)售計劃；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略，依據消費者的需求及心里承受能力，抓住機遇，確定可行的`市場(chǎng)價(jià)格，有針對性地開(kāi)展各種促銷(xiāo)活動(dòng)，從而保證銷(xiāo)售成功。市場(chǎng)調查需要做得更充分、更科學(xué)，通過(guò)調查全面把握社會(huì )經(jīng)濟與發(fā)展形勢、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢，了解房地產(chǎn)政策法規和政府有關(guān)措施，并對項目周邊居民和對周邊同類(lèi)樓盤(pán)作深入調查了解，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策略。
二、創(chuàng )造值得信賴(lài)的地產(chǎn)品牌。
在當前市場(chǎng)形勢下，地產(chǎn)品牌對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存更加重要，這是賣(mài)方過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)的必然。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)文化、理念、價(jià)值、個(gè)性等的綜合與凝聚，是區別于同類(lèi)產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。品牌不是一朝一夕建立起來(lái)。在賣(mài)方市場(chǎng)前提下多數地產(chǎn)品牌建設是浮在水面上，以保證快速銷(xiāo)售為前提的“品牌建設”，往往到銷(xiāo)售完為止，以短期利益為主。在買(mǎi)方市場(chǎng)前提下，地產(chǎn)服務(wù)品牌建設考慮如何讓品牌的“內涵”有系統地從購房到居住的所有環(huán)節一直延續下去。在房子資源相對短缺的時(shí)代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價(jià)值。當地產(chǎn)投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機價(jià)值。
只有把居住看作是生活的前提下，既生活價(jià)值，開(kāi)發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹(shù)立起地產(chǎn)品牌，開(kāi)發(fā)商應向廣大業(yè)主及社會(huì )承諾，把自己放在陽(yáng)光下考驗，主動(dòng)接受監督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會(huì )讓消費者對企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習慣性消費心理的過(guò)程。
三、更新房地產(chǎn)商品營(yíng)銷(xiāo)理念。
傳統的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)就是通過(guò)廣告傳遞樓盤(pán)信息，經(jīng)購房者考察并認同，最終由專(zhuān)職的售樓人員實(shí)現銷(xiāo)售。應該說(shuō)，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導”，主要靠開(kāi)發(fā)商的“自賣(mài)自夸”和購房者的主動(dòng)上門(mén)。而現在，房地產(chǎn)消費者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營(yíng)銷(xiāo)理論--產(chǎn)品、促銷(xiāo)、價(jià)格、人員已經(jīng)落伍，整合營(yíng)銷(xiāo)理論正在逐步取代4P營(yíng)銷(xiāo)理論，整合營(yíng)銷(xiāo)理論強調4C——消費者、消費者需求或需要的成本、消費者購買(mǎi)的便利性以及溝通。面對這樣一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)新紀元，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售出現困難的情況下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將進(jìn)入整合營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，通過(guò)整合，使發(fā)展商找到目標市場(chǎng)，為購房者提供合適房源，通過(guò)有效的營(yíng)銷(xiāo)手段和營(yíng)銷(xiāo)技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導其形成購買(mǎi)決定。
此外，由于市場(chǎng)上競爭模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢通常是短暫的，服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)將成為產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對顧客感知有很大的影響，服務(wù)能夠創(chuàng )造出競爭者難以模仿的競爭優(yōu)勢，即在定位中創(chuàng )造差異性。其不僅包括對現實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現實(shí)的(售后的)滿(mǎn)意度，還要提高預期的(售前的)滿(mǎn)意程度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上不斷開(kāi)展服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)是大勢所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)。因此應當強調“以市場(chǎng)為中心”和“以顧客為導向”，加強房地產(chǎn)服務(wù)能力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，即“服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)”。加強服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵應當把為客戶(hù)服務(wù)作為宗旨，切實(shí)制定并采取具體措施，全方位的滿(mǎn)足客戶(hù)需求，提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，才能吸引客戶(hù)踴躍購房，推動(dòng)商品房銷(xiāo)售。
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