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(實(shí)用)房地產(chǎn)的論文
從小學(xué)、初中、高中到大學(xué)乃至工作，大家最不陌生的就是論文了吧，論文的類(lèi)型很多，包括學(xué)年論文、畢業(yè)論文、學(xué)位論文、科技論文、成果論文等。那要怎么寫(xiě)好論文呢？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)的論文，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)的論文1
1概述
人力資源是企業(yè)最為重要的核心要素和戰略資源，任何企業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)人力資源的有效管理，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。尋找人才、留住人才、發(fā)展人才，為企業(yè)保持強勁的生命力和競爭力，為實(shí)現企業(yè)的遠景及目標提供有力的人才支持，對國有房地產(chǎn)項目公司尤為重要。
2人力資源管理對項目公司的特殊意義
2.1激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的需要
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，項目公司面臨更多的機遇和挑戰，在上級集團公司授權下，可以直接參與市場(chǎng)競爭，但從可行性研究、前期規劃、工程管理、成本控制到銷(xiāo)售回款，每一個(gè)環(huán)節都需要有專(zhuān)業(yè)的人才來(lái)保證實(shí)施，都需要優(yōu)秀的人力資源管理來(lái)調配，否則遲早將被市場(chǎng)所淘汰。
2.2項目運行安全的保障
房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高風(fēng)險的行業(yè)，存在著(zhù)資金、質(zhì)量、安全等各方面的風(fēng)險隱患，只有在人力資源管理中做好人的工作，才能從源頭上規避這些潛在的風(fēng)險，保證項目公司的安全運行。
2.3企業(yè)戰略成功實(shí)施的前提
必須通過(guò)實(shí)施人力資源管理來(lái)確保項目公司經(jīng)營(yíng)方針和年度目標的實(shí)現，從而保證整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)戰略目標的完成，使企業(yè)立于不敗之地。
3項目公司人力資源管理工作中存在的問(wèn)題
大型國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，下屬項目公司基本數量較多，但規模小、人數少，與大企業(yè)、外資企業(yè)相比，在人力資源管理的各個(gè)環(huán)節都存在著(zhù)不盡如人意的表現：
3.1優(yōu)秀人才引進(jìn)難
困難集中體現在難以吸引、留住和合理運用優(yōu)秀的員工，項目公司的管理人員和核心人員基本是集團公司委派的，大部分員工都是外聘的，而外聘的優(yōu)秀員工始終無(wú)法進(jìn)入企業(yè)的核心層，難以發(fā)揮其才能，從而造成大量的優(yōu)秀員工流失。
3.2人才結構不合理
雖然房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年快速發(fā)展過(guò)程，也引進(jìn)了大批經(jīng)營(yíng)管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，但是相比于科技的進(jìn)步和企業(yè)的需求，項目公司所需的高素質(zhì)管理人才和高水平科技人才仍無(wú)法得到滿(mǎn)足。引進(jìn)人才雖然地緣相連、人緣相親、經(jīng)濟相容、文化相通，但由于企業(yè)性質(zhì)大都是從內部施工企業(yè)管理崗位轉入，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)上相比存在較大差異。
3.3人才流動(dòng)速度快
目前房地產(chǎn)人才市場(chǎng)上高端人才一部分流向海外，一部分流向國內的大型外企。項目公司面臨著(zhù)人才“選、用、育、留”難的問(wèn)題，人才的缺乏已嚴重制約了項目公司的健康發(fā)展。
4項目公司人力資源管理工作開(kāi)展不利的原因
4.1缺乏專(zhuān)業(yè)管理人員來(lái)開(kāi)展人力資源管理工作
國有房地產(chǎn)項目公司一般都是單一項目，規模較小，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的人力資源管理部門(mén)和專(zhuān)業(yè)管理人員，在人力資源管理上，往往也只是根據上級集團公司的要求，按部就班地實(shí)施招聘、合同管理、考勤、薪酬、調動(dòng)等工作，而在員工激勵、自主培訓、企業(yè)文化建設等方面的工作基本沒(méi)有。
4.2項目公司市場(chǎng)地位低下，培訓資金投入不足，制約著(zhù)人力資源管理的發(fā)展
除參加上級集團公司組織的培訓外，項目公司對骨干進(jìn)行系統、長(cháng)期培訓的能力缺乏。一方面是每年用于員工的培訓費用不足，另一方面缺乏專(zhuān)人組織培訓，培訓內容和培訓形式單一，培訓計劃缺少規劃，嚴重制約了項目公司人力資源管理的發(fā)展。
4.3薪酬體系缺乏合理的激勵機制，給人力資源管理工作的開(kāi)展帶來(lái)困難
�。�1）項目公司的薪酬體系一般參照集團公司標準，沒(méi)有與公司的實(shí)際結合起來(lái)，靈活性、透明性差。員工基本工資的等級較少，其調整除了職位的晉升外別無(wú)它法；
�。�2）薪酬沒(méi)有真正與績(jì)效掛鉤。雖然實(shí)行年終考核獎等績(jì)效管理手段，但員工年終考核結果還是以基層主管的主觀(guān)判斷為主，缺乏一定的科學(xué)性，且年終考核獎的檔次也沒(méi)有真正拉開(kāi)，員工對考核的感受不深；
�。�3）福利機制不完善。外聘員工由于檔案、黨團關(guān)系不在公司內，原就對企業(yè)的歸屬感不強，加之升職通道、高層次培訓、職稱(chēng)評定等其他激勵手段不足，無(wú)法提供人才干好事業(yè)的良好環(huán)境；
�。�4）缺乏對地域特點(diǎn)的區別。各項目公司所處的區域不同，各區域的經(jīng)濟發(fā)展狀況又有著(zhù)極大的差異，一、二線(xiàn)經(jīng)濟發(fā)達城市的`住房、消費、醫療、教育成本都遠遠高于其他城市，而集團公司對各項目公司的工資總額、崗位工資標準通常采取一刀切、平均主義的做法，給部分區域的項目公司增加了引進(jìn)優(yōu)秀人才、留住優(yōu)秀人才的難度。
4.4對人才重使用輕開(kāi)發(fā)
人力資源管理中人是核心，而有些項目公司對員工存在重使用、輕開(kāi)發(fā)的現象。人應該像蓄電池一樣，充足電后自然會(huì )放電，然后再進(jìn)行充電循環(huán)使用，如果一味地過(guò)度使用，而不及時(shí)補充新的能量和知識，員工遲早會(huì )在高壓下選擇另謀出路，企業(yè)永遠無(wú)法留住人才。
5加強和完善項目公司人力資源管理的對策及建議
項目公司的人力資源管理，應從選人、用人、育人及留人等方面著(zhù)手，逐步建立起完善的人力資源管理體系。
5.1招聘人才的天平應向無(wú)資歷有潛力的新手傾斜
招聘人才的天平應向無(wú)資歷有潛力的新手傾斜，這是項目公司彌補外部挖掘人才弱勢的現實(shí)選擇。項目公司受自身各方面因素所限，無(wú)法吸引更多工作經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)人才，而且即使引進(jìn)了這樣的人才，也未必能長(cháng)期留住，反而會(huì )給企業(yè)人力資源帶來(lái)不利影響。因此，項目公司要建立切實(shí)可行的人才儲備機制，在招聘時(shí)，要更關(guān)注應聘者的學(xué)習能力、發(fā)展潛力和道德修養，即使是沒(méi)有任何資歷的畢業(yè)生，也可以從一張白紙開(kāi)始，根據企業(yè)的需要畫(huà)出最美的圖畫(huà)，同時(shí)還能培養員工對企業(yè)的感情和忠誠度。
5.2應重在內部培養為主
項目公司應當主動(dòng)擔負起員工知識更新的責任，要立足自我培養為主、外部培訓為輔，面向高級經(jīng)營(yíng)管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和基層員工，建立健全以能力建設為核心的人才培養機制、內外培訓相結合的多層次、多渠道的教育培訓體系和企業(yè)內部的終生學(xué)習系統。不僅要有對專(zhuān)業(yè)知識、專(zhuān)業(yè)技能的培養，而且還必須要有對團隊精神、開(kāi)拓創(chuàng )新、道德素養、政策理論水平的培養。
5.3加大培訓投入，不斷促使企業(yè)人才輩出
項目公司通過(guò)各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)、繼續教育、政治理論以及學(xué)歷深造等方面的培訓，不僅提高員工的素質(zhì)和能力，提高公司的整體水平和工作效益，還能使員工真切感受到企業(yè)對自己的重視和企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，從而產(chǎn)生對企業(yè)的歸屬感，改善工作動(dòng)機，調動(dòng)工作積極性。
5.4要重視情感管理
情感需求是人類(lèi)需求的最高層次，正向的情感管理能從內心深處激發(fā)每個(gè)員工的內在潛力、主動(dòng)性和創(chuàng )造精神，消除職工的消極情緒，就項目公司而言，其薪酬、福利、名氣、社會(huì )地位等可能不盡如人意，但“情”能補拙，通過(guò)雙向的情感交流和溝通，能使員工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身價(jià)值得到了體現，從而激發(fā)員工的斗志，使個(gè)人目標與企業(yè)目標保持一致，形成良性循環(huán)。
5.5建立有效的激勵機制
�。�1）建立科學(xué)、合理、有效的薪酬制度。項目公司要根據德才兼備的要求，建立健全崗位目標責任制，建立以業(yè)績(jì)?yōu)橐罁�，由品德、知識、能力等要素構成的各類(lèi)人才評價(jià)指標體系，堅持效率優(yōu)先、兼顧公平。對績(jì)效薪酬的分配，要向一線(xiàn)基層崗位、關(guān)鍵管理崗位、有突出貢獻人才傾斜，適當拉開(kāi)收入差距；
�。�2）健全員工的職業(yè)發(fā)展通道。打破論資排輩的觀(guān)念和做法，通過(guò)內部輪崗制度、末位淘汰制度及業(yè)績(jì)考核制度，使每個(gè)人都能發(fā)揮所長(cháng)、人盡其用，引導員工多渠道成才，形成能上能下、能進(jìn)能出、競爭充滿(mǎn)活力的選人用人機制；
�。�3）完善配套的激勵措施。項目公司除了制定出好的薪酬和晉升制度外，還應該以企業(yè)的核心價(jià)值觀(guān)為導向，宣傳企業(yè)文化，在政治上、生活上關(guān)心員工，建立工會(huì )組織，加強工作保障、改善生活條件、解決實(shí)際困難，為所有員工提供一個(gè)沒(méi)有后顧之憂(yōu)、能夠充分發(fā)揮自己才能的平臺。
6結語(yǔ)
當今社會(huì )，人才已成為一種資源，真正的人力資源管理是強調人和崗位適配，強調人才的二次開(kāi)發(fā)。國有房地產(chǎn)項目公司應轉變思路，積極創(chuàng )造條件，營(yíng)造尊重知識、尊重人才的良好氛圍，讓想干事的人有機會(huì )，肯干事的人有舞臺，干成事的人有位置，以促使“人”“事”和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)的論文2
【文章摘要】
目前，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評估界的一項新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評估的背景、投資性房地產(chǎn)評估過(guò)程中的關(guān)鍵事項、不同會(huì )計準則下投資性房地產(chǎn)的評估談?wù)効捶ā?/p>
【關(guān)鍵詞】
投資性房地產(chǎn)；評估；背景；關(guān)鍵事項
1 投資性房地產(chǎn)的評估背景
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。
為了順應經(jīng)濟發(fā)展的潮流，我國財政部借鑒《國際會(huì )計準則第40號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國際會(huì )計準則），發(fā)布了《企業(yè)會(huì )計準則第3號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國內會(huì )計準則），使我國投資性房地產(chǎn)的會(huì )計核算有章可循、有法可依。
國內會(huì )計準則借鑒了國際會(huì )計準則中的相關(guān)規定并在公允價(jià)值應用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng )新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿(mǎn)足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計量，在會(huì )計期末以公允價(jià)值在會(huì )計報告中反映。
投資性房地產(chǎn)在國際會(huì )計準則和國內會(huì )計準則中內容有所區別。國際會(huì )計準則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長(cháng)期持有的土地（正常經(jīng)營(yíng)中持有短期出售的土地不包括在內）；未來(lái)用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內會(huì )計準則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過(guò)出讓方式取得的，也可以是通過(guò)轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權的。
“公允價(jià)值”這個(gè)概念，在國際會(huì )計準則和國內會(huì )計準則中有不同的表述。在國際會(huì )計準則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國內會(huì )計準則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償的金額。盡管表述有所區別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。
投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，成本計量模式和公允價(jià)值計量模式。對于采用公允價(jià)值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問(wèn)題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產(chǎn)評估師的評估結果，這是大部分企業(yè)和注冊會(huì )計師的首選。
為了對投資性房地產(chǎn)的評估行為進(jìn)行規范，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )于20xx年、20xx年先后制定并發(fā)布了《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(jiàn)（試行）》。這兩部規章的實(shí)施，對于規范評估人員的評估行為，維護資產(chǎn)評估當事人的合法權益。
2 投資性房地產(chǎn)評估過(guò)程中的關(guān)鍵事項
下面是評估人員為滿(mǎn)足某上市公司財務(wù)報告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問(wèn)題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達近二千多項的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市和眾多的二線(xiàn)城市。
2.1確定評估范圍
在這項評估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應由企業(yè)自行確定，但因為投資性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對其認識不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊會(huì )計師協(xié)助確定。注冊會(huì )計師會(huì )根據自己對投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個(gè)范圍往往因為過(guò)大過(guò)多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個(gè)短期的行為。注冊會(huì )計師則認為，他們的識別過(guò)程嚴格地遵循了會(huì )計準則的規定。雙方博弈的結果是注冊會(huì )計師做出了讓步，將位于一線(xiàn)城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫(xiě)字樓作為投資性房地產(chǎn)。
在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過(guò)程中，企業(yè)和注冊會(huì )計師各有各的判斷，評估人員本身沒(méi)有太多的發(fā)言權，是被動(dòng)的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅持的理由�？蛻�(hù)認為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì )被認為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會(huì )計師則認為自己有責任判斷企業(yè)的分類(lèi)是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會(huì )計準則的相關(guān)規定必須熟悉。
2.2明確評估基準、評估方法和評估假設
投資性房地產(chǎn)的評估基準是市場(chǎng)價(jià)值，雖然會(huì )計準則要求的是公允價(jià)值，對于本例中的`投資性物業(yè)，市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值是一致的，市場(chǎng)價(jià)值就是公允價(jià)值，公允價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。
投資性房地產(chǎn)的評估方法可以是市場(chǎng)比較法，也可以是收益法。以市場(chǎng)比較法為主，兼顧收益法。
評估假設方面，主要問(wèn)題是用收益法進(jìn)行評估時(shí)租期內外租金如何確定問(wèn)題，特別是如果租期內的租金與市場(chǎng)租金明顯不同時(shí)如何處理的問(wèn)題，這方面需要評估人員與注冊會(huì )計師進(jìn)行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產(chǎn)評估初稿
評估人員在完成了評估過(guò)程之后，要將評估初步結果告知企業(yè)。因為評估結果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過(guò)高或過(guò)低的評估結果，所以需要評估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。
評估人員應當明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時(shí)比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業(yè)的特殊要求而影響評估結果的公允，要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調查，對于確實(shí)存在的客觀(guān)事實(shí)必須保持評估的獨立性。
3 投資性房地產(chǎn)在不同的會(huì )計準則下的評估
3.1國際會(huì )計準則下，評估范圍、關(guān)鍵問(wèn)題及解決方法 國際會(huì )計準則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評估通常是出于以下五個(gè)方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的情況下，注冊會(huì )計師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現值與公允價(jià)值孰低的原則來(lái)確定其初始成本時(shí)；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應按轉換之日的公允價(jià)值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量的情況下，注冊會(huì )計師的審計報告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無(wú)法可靠計量的原因。
在評估實(shí)務(wù)中，以第一項和第五項投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評估工作，評估人員事前要與注冊會(huì )計師進(jìn)行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會(huì )計準則的規定，具備相關(guān)的會(huì )計知識；要熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊會(huì )計師進(jìn)行溝通，選擇恰當的評估方法及假設；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。
3.1.1事前與注冊會(huì )計師進(jìn)行有效的溝通，了解評估的目的
評估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應提議召開(kāi)注冊評估師、委托人和注冊會(huì )計師三方參加的溝通協(xié)調會(huì )，以了解評估報告需要滿(mǎn)足的相關(guān)會(huì )計準則的規定。
隨著(zhù)新的會(huì )計準則的逐步實(shí)施，以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)會(huì )成為資產(chǎn)評估行來(lái)的一項新興業(yè)務(wù)。所以評估人員應盡可能對相關(guān)會(huì )計準則進(jìn)行深入研究，以便與注冊會(huì )計師有“共同語(yǔ)言”。
3.1.3熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式
注冊會(huì )計師運用評估數據是為恰當地計量或披露，所以評估人員應該熟悉在財務(wù)報告中評估對象的原始數據內涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數據是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權的價(jià)值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會(huì )簡(jiǎn)單地給出房地一體的評估結論，不會(huì )對報告使用者產(chǎn)生誤導。
3.1.4要與注冊會(huì )計師進(jìn)行溝通，選擇恰當的評估方法和評估假設
國際會(huì )計準則規定，財務(wù)報告中應披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估方法和重要的評估假設，需要說(shuō)明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場(chǎng)證據還是依賴(lài)了其他因素，即在財務(wù)報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據的評估假設都進(jìn)行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內容與注冊會(huì )計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會(huì )計師引用。
3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況
與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權登記來(lái)確定權屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權是否完整、是否有瑕疵對其公允價(jià)值會(huì )產(chǎn)生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權屬狀況，以確定其在現況下的公允價(jià)值。
3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款
一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評估人員應了解現有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場(chǎng)租金相差懸殊的情況下，要分別租期內和租期外進(jìn)行考慮，在租期內按照租約內的租金進(jìn)行計算，在租期外則按市場(chǎng)租金計算。
3.2投資性房地產(chǎn)在國內會(huì )計準則下的評估
3.2.1國內會(huì )計準則與國際會(huì )計準則的區別
與國際會(huì )計準則相比，國內會(huì )計準則增加了采用公允價(jià)值計量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。
從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計量模式需要滿(mǎn)足的條件看，國內會(huì )計準則的規定在某種程度上限制了市場(chǎng)法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀(guān)性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價(jià)值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量的可靠性。
3.2.2對評估的影響
國內會(huì )計準則與國際會(huì )計準則的區別，在后續計量、評估方法和周期性評估等方面都會(huì )對投資性房地產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。
后續計量方面。對投資性房地產(chǎn)的后續計量，國際會(huì )計準則更傾向于公允價(jià)值模式，而國內會(huì )計準則以成本模式為基準模式，公允價(jià)值只有滿(mǎn)足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計提折舊或攤銷(xiāo)，變動(dòng)直接進(jìn)損益，容易帶來(lái)利潤操縱，進(jìn)而影響所得稅。
評估方法方面。在國內會(huì )計準則下，首選的市場(chǎng)比較法。而國際會(huì )計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。
周期性評估方面。國內會(huì )計準則下，并不需要在每個(gè)會(huì )計期末都確認公允價(jià)值。但在國際會(huì )計準則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評估一次，以滿(mǎn)足會(huì )計報告計量或披露的需要。
房地產(chǎn)的論文3
在現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理當中，經(jīng)常碰到工作任務(wù)的計劃時(shí)間屢屢打破而拖延的情況，給項目成本控制造成極大浪費。有一個(gè)可行性的計劃顯得非常重要。本文主要對現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目計劃管理進(jìn)行探討。
前言
現代房地產(chǎn)項目的計劃管理貫穿了整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程，項目計劃管控同樣也是成本管控，項目計劃控制得好，就能保證整個(gè)項目的資金計劃、銷(xiāo)售計劃按照預期實(shí)施。進(jìn)度管控不到位，出現設計拖延，招標拖沓，施工滯后等現象，無(wú)疑會(huì )在很大程度上加大了項目的隱性成本。正因為此，現代房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應該加強計劃管理。
1.現代房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目計劃管理的重要性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)度控制直接關(guān)系到產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟利益，同時(shí)也關(guān)系到消費者的利益。房地產(chǎn)項目開(kāi)工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì )輕易變更事前擬定的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和交房時(shí)間，尤其是商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中已經(jīng)支付定金的購房人，這就要求工程必須在開(kāi)盤(pán)前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。項目計劃進(jìn)度必須服從公司經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的需求�，F實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問(wèn)題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問(wèn)題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。
在項目管理中，項目的特殊性決定了項目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預知的風(fēng)險。項目本身的設計、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素，對項目的計劃執行會(huì )產(chǎn)生各種各樣的影響。作為項目實(shí)施的指導性文件，項目計劃對項目的預期目標進(jìn)行籌劃安排，將項目的全過(guò)程、全部目標和全部活動(dòng)統統納入計劃的軌道，使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用，以期實(shí)施過(guò)程中及時(shí)對各階段各環(huán)節進(jìn)行協(xié)調，達到質(zhì)量?jì)?yōu)良、工期和造價(jià)合理的預定目標。
2.現代房地產(chǎn)項目各項計劃的編制內容及要求
2.1發(fā)展控制計劃
房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的發(fā)展控制計劃是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的總綱性計劃，在這個(gè)計劃中，我們必須明確項目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵工作的時(shí)間控制點(diǎn)。發(fā)展控制計劃是公司各部門(mén)工作的內控計劃，編制發(fā)展計劃時(shí)，讓有經(jīng)驗的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)員工參與，盡快可能預計項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能出現的困難，時(shí)間安排要合理，以保證計劃具有可操作性，避免在項目實(shí)施過(guò)程中不斷地調整計劃，一定要確保發(fā)展控制計劃作為總綱性計劃的嚴肅性。
2.2工程實(shí)施控制計劃
工程實(shí)施控制計劃是工程實(shí)體施工進(jìn)度安排的控制計劃，主要是指導項目工程現場(chǎng)施工的控制計劃。工程實(shí)施控制計劃的編制內容主要是：總包單位工程實(shí)施的階段性時(shí)間控制點(diǎn)，工程實(shí)施控制計劃，既要考慮工程關(guān)鍵性控制點(diǎn)時(shí)間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統控制工程實(shí)施的功能，具有可操作性。工程實(shí)施控制計劃的編制，要求房地產(chǎn)企業(yè)的工程師具有較高的專(zhuān)業(yè)素養和較強的協(xié)調能力，熟悉各個(gè)分部工程的實(shí)施流程，這是建筑市場(chǎng)結構變化的結果，也必將是建筑市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化程度不斷提升的結果。
2.3施工圖出圖計劃
施工圖出圖計劃就是工程項目所用施工圖的安排計劃。對于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護施工圖、常規建筑結構設備專(zhuān)業(yè)施工圖、售樓準備工程施工圖、外墻裝飾施工圖、各種內裝施工圖、室外管線(xiàn)施工圖、園建綠化施工圖、各種專(zhuān)項工程施工圖等。
2.4承建商分包計劃
承建商分包計劃是房地產(chǎn)企業(yè)根據擬分包的工程選用承建單位的計劃。編制承建商分包計劃之前，房地產(chǎn)企業(yè)須明確擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經(jīng)濟性，估計對現場(chǎng)管理帶來(lái)的影響;在承包商分包計劃中需要充分考慮承建單位進(jìn)場(chǎng)的準備時(shí)間。
2.5甲供材料進(jìn)場(chǎng)計劃。
在甲供材料進(jìn)場(chǎng)計劃中需要清楚分析擬甲供材料的可行性、經(jīng)濟性，充分考慮對現場(chǎng)施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類(lèi)。
2.6工程成本控制計劃。
工程成本控制計劃是房地產(chǎn)企業(yè)在工程實(shí)施之前制定的工程成本預控計劃，以保證項目的工程成本高度受控。其中預計費用的分項應與擬分包工程項目一致，以便工程實(shí)施過(guò)程中對工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)調控;明確項目的.檔次定位，確定工程質(zhì)量、檔次標準，制定各分項費用的套用標準。工程成本計劃的編制，不僅是合約預算部門(mén)的事情，更需要設計、工程技術(shù)人員提供詳細的設計意圖和工程技術(shù)要求。
2.7費用支付計劃
費用支付計劃是項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付工程勘察費、設計費、工程進(jìn)度款、營(yíng)銷(xiāo)費用等項目費用的計劃，由財務(wù)部門(mén)根據合約預算部門(mén)的工程費用階段需求量、規劃設計部門(mén)的設計費用需求和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)費用需求量編制而成。費用支付計劃是整個(gè)項目管理的經(jīng)濟保證，支付計劃不能較好地執行，項目管理其它計劃的執行將無(wú)從談起，所以支付計劃至關(guān)重要。
3.有效地執行房地產(chǎn)項目的各項計劃措施
計劃的再好，不如執行的好，重在執行。執行是對計劃的實(shí)施，沒(méi)有一只有效執行力的團隊，再好的計劃也是一個(gè)表面文章;但是，反過(guò)來(lái)講，只有一個(gè)有執行力的團隊，才能共同編制出一個(gè)有效可行的計劃;兩者是相補相成、互為辯證的關(guān)系。管理是計劃、組織、實(shí)施、協(xié)調和控制，計劃是管理工作的第一步，是基礎。房地產(chǎn)項目的計劃執行可以分為二條線(xiàn)進(jìn)行。一條是宏觀(guān)的，由制定發(fā)展計劃的總經(jīng)理辦公室，定期檢查發(fā)展計劃的關(guān)鍵性控制點(diǎn)是否得到了落實(shí)，如果沒(méi)有，則要召集相關(guān)部門(mén)檢查出現問(wèn)題的原因，協(xié)調責任部門(mén)制定補救措施，如果時(shí)間實(shí)在無(wú)法挽回，則要確定后續關(guān)鍵性控制點(diǎn)的應對措施。另一條是操作層面上的。為了保證各項計劃能夠有條不紊地執行，現場(chǎng)的實(shí)際情況及時(shí)反饋到各部門(mén)，有先后關(guān)系的事情能夠有人及時(shí)跟蹤過(guò)問(wèn)，保證項目的實(shí)施操作連貫、流暢，應該有一個(gè)部門(mén)全面來(lái)跟蹤協(xié)調各項計劃執行落實(shí)情況�，F場(chǎng)項目部作為全面負責現場(chǎng)操作的部門(mén)，公司各部門(mén)的工作都要在現場(chǎng)項目部匯集，現場(chǎng)項目部是公司各部門(mén)的延伸，現場(chǎng)項目部應該作為各項計劃落實(shí)的牽頭部門(mén)。項目部根據工程實(shí)施控制計劃控制現場(chǎng)的進(jìn)度，并將現場(chǎng)的實(shí)際進(jìn)展以及資源的需求及時(shí)反饋到公司各部門(mén)，比如：哪些分包工程何時(shí)具備施工條件，需要分包單位進(jìn)場(chǎng)的信息告之合約預算部、哪些甲供材料需要進(jìn)場(chǎng)了告之物資部門(mén)、承建單位工程進(jìn)度款的應急支付需求告之財務(wù)部門(mén)等等。為了完成這些工作，一般項目部應設置項目經(jīng)理全面負責計劃管理的協(xié)調，平時(shí)不能解決的問(wèn)題，項目部經(jīng)理提到公司工程會(huì )議上解決。
同時(shí)，項目部牽頭落實(shí)各項計劃的好壞，依賴(lài)于公司各部門(mén)的協(xié)調配合。公司各部門(mén)要樹(shù)立為現場(chǎng)服務(wù)的意識，急現場(chǎng)之所急，作為現場(chǎng)的資源配置工作，各項計劃的落實(shí)在于不斷的實(shí)施、檢討、配置資源、再實(shí)施、再檢討如此反復，檢討的工作應該制度化，保證將影響進(jìn)度的因素及時(shí)反映出來(lái)，及時(shí)解決。
項目管理者聯(lián)盟
4.小結
從計劃的編制與組織、實(shí)施、檢查、糾偏等各個(gè)環(huán)節，都離不開(kāi)計劃思維。一個(gè)團隊實(shí)施一個(gè)項目開(kāi)發(fā)，也離不開(kāi)有效計劃方案的支持。項目計劃管理是現代房地產(chǎn)企業(yè)項目實(shí)施全過(guò)程中一項重要的管理內容，對項目的銷(xiāo)售、成本、預期收益等都會(huì )造成直接的影響。作為現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強項目的計劃管理。
房地產(chǎn)的論文4
引言
近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為現代經(jīng)濟體系中的重要組成部分。同時(shí)，受到新?tīng)I銷(xiāo)思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì )采取多種營(yíng)銷(xiāo)方式，保證自身推廣行為能達到預期效果。但從當前房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃的實(shí)際情況來(lái)看，其中存在多方面問(wèn)題，嚴重影響了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃整體效果。因此，需要加深對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃現存問(wèn)題的認識，再提出相應的解決措施，為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎。
1.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的含義
所謂房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，就是在綜合整合營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的相關(guān)概念，由最初的市場(chǎng)調研開(kāi)始，對房地產(chǎn)產(chǎn)品、設計觀(guān)念、設計特點(diǎn)、產(chǎn)品定位、企劃創(chuàng )意等項目進(jìn)行整合，通過(guò)充分向消費者傳遞自身積極的營(yíng)銷(xiāo)思想，最終提高企業(yè)效益。從整個(gè)流程來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì )通過(guò)市場(chǎng)調研，全面分析消費者的基本需求，再通過(guò)市場(chǎng)細分對消費者進(jìn)行定位。其內涵主要包括：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的主體是房地產(chǎn)品牌，通過(guò)在房地產(chǎn)領(lǐng)域綜合利用多種營(yíng)銷(xiāo)概念，對其銷(xiāo)售行為進(jìn)行策劃的一種活動(dòng)；（2）在當前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰略為核心，構建完整的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、預測體系；（3）房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃行為具有明顯的目的性，以實(shí)現利潤最大化為最高宗旨。
2.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的主要問(wèn)題
2.1市場(chǎng)調研不足
市場(chǎng)調研是開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)策劃的前提，其調研質(zhì)量對整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)行為產(chǎn)生重要影響。但當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在市場(chǎng)調研不足的現象，主要表現為：（1）市場(chǎng)調研資料不全面，不能成為科學(xué)的資料基礎；（2）市場(chǎng)調研目標模糊，不能根據企業(yè)要求合理篩選資料，出現調研資料繁雜的現象。
2.2目標市場(chǎng)不明，市場(chǎng)定位模糊
在當前市場(chǎng)定位中，主要是以消費者的某項需求為基礎，以消費需求、消費能力全方面劃分消費群體。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在細分市場(chǎng)顧客群體時(shí)，不能正確認識到不同消費者中存在的共性與差別，制定統一的標準去展開(kāi)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，導致消費者對企業(yè)的服務(wù)評價(jià)不高。另一方面，在市場(chǎng)影響過(guò)程中，企業(yè)忽視了對市場(chǎng)結構、企業(yè)目標等要素的整合，導致整體市場(chǎng)結構失衡。
2.3產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)把握不準，文化營(yíng)銷(xiāo)面臨困境
產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)是本產(chǎn)品明顯區別與其他企業(yè)產(chǎn)品的核心，而在當前的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)口號幾乎千篇一律，主要表現為：低首付、低利息、贈送空間等幾方面，缺乏對顧客的吸引。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的文化營(yíng)銷(xiāo)面臨困境，難以賦予產(chǎn)品、品牌等更具代表性的內涵，更無(wú)法建立相應的營(yíng)銷(xiāo)形象。
3.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的對策
3.1加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調研與預測
在市場(chǎng)調研中，相關(guān)人員可以模塊化工作理念處理相關(guān)內容，將市場(chǎng)調研與預測工作劃分為多個(gè)模塊，通過(guò)逐一解決不同模塊的要求，最終達到市場(chǎng)調研目標。
在落實(shí)模塊化工作理念的過(guò)程中，可以設置以下幾個(gè)模塊：（1）準備模塊。制定調查問(wèn)卷，調查問(wèn)卷內容應包括受眾喜愛(ài)的戶(hù)型、能接受的房屋價(jià)格、希望在購房過(guò)程中得到的服務(wù)等；（2）市場(chǎng)調研模塊。充分借助當前微時(shí)代的大背景，以微信、微博為平臺，展開(kāi)市場(chǎng)調研工作，對于每位認真填寫(xiě)調查問(wèn)卷的受眾，可以添加其關(guān)注，以提高受眾參與市場(chǎng)調研的積極性；（3）數據分析模塊。根據市場(chǎng)調研結果，整合調查問(wèn)卷內容，判斷不同用戶(hù)的需求，進(jìn)而建立扇形圖，以真實(shí)反映不同群體的購房意向。
3.2明確目標市場(chǎng)，科學(xué)市場(chǎng)定位
科學(xué)定位市場(chǎng)的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費者的購房需求，在通過(guò)聚合消費者的偏好后，正確判斷消費者的購買(mǎi)行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場(chǎng)定位中，需要正確認識到本價(jià)格段位、本戶(hù)型等在消費者心中的地位，確定其基本消費需求，并確定在市場(chǎng)定位，應該選擇集中化處理形式還是選擇專(zhuān)業(yè)化處理形式。
3.3實(shí)事求是，避免故意炒作
在營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中，策劃人員應該根據客戶(hù)的`不同需求來(lái)對產(chǎn)品進(jìn)行細分。就房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)來(lái)看，一個(gè)開(kāi)發(fā)項目具有很多的賣(mài)點(diǎn)，包括住房規劃、配套設施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據自身產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，并結合消費者的實(shí)際需求，促使消費者完成消費。在策劃過(guò)程中，要做到實(shí)事求是，充分告知消費者本樓盤(pán)項目的主要特點(diǎn)與內容，保證消費者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時(shí)在客觀(guān)行動(dòng)上，要做到細微謹慎，避免引起“炒作”之嫌。
3.4注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng )意
在房地產(chǎn)廣告策劃中需要認識到：企劃創(chuàng )意是對主體進(jìn)行抽象渲染的過(guò)程，保證客戶(hù)能更好的認知本產(chǎn)品，并產(chǎn)生購買(mǎi)沖動(dòng)。在提高廣告品質(zhì)的過(guò)程中，需要以消費者的注意力、識別力、需求性等為評價(jià)標準，并以藝術(shù)展現的方式表達本企業(yè)的企劃創(chuàng )意，使廣告內容能貼近消費者生活，提高消費者對廣告內容的認可度。
一般在廣告投入過(guò)程中，針對性銷(xiāo)售成為當前房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要趨勢，主要表現為：銷(xiāo)售對象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。
3.5重視媒體運作，提高社會(huì )知名度
媒體是促進(jìn)消費的主要載體，為保證營(yíng)銷(xiāo)行為能達到預期效果，需要重視媒體運作，不斷提高企業(yè)社會(huì )知名度。從當前房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)策劃內容來(lái)看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著(zhù)現代人們生活節奏不斷加快，這種傳統的媒體宣傳形式難以達到預期效果，因此，迫切需要一種更具有時(shí)尚性的廣告傳播方法。目前，手機的推廣范圍不斷擴大，以手機為媒介成為當前媒體運作的主要方式。例如，可以與本地的微信運營(yíng)商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開(kāi)微信傳播，通過(guò)建立相應的公共賬號，邀請消費者關(guān)注，并依靠微信紅包等新興手段，對關(guān)注的人群進(jìn)行隨機獎勵，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。
同時(shí)，以體驗、實(shí)景呈現為代表的房屋銷(xiāo)售模式在我國普遍開(kāi)展，在該模式的銷(xiāo)售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)、良好的區位條件、美觀(guān)的建筑布局為切入點(diǎn)，通過(guò)適當提高綠色植被在體驗房屋中所占的比例，讓體驗者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對該品牌的認可度，最終完成銷(xiāo)售。
結束語(yǔ)：
主要討論了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃現存的問(wèn)題與對策的相關(guān)問(wèn)題，對工作人員而言，在當前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程中，需要充分認知當前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題，并結合多種新型手段展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)，確保相關(guān)行為能達到預期效果，為企業(yè)創(chuàng )造更多利潤。
房地產(chǎn)的論文5
在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟飛速發(fā)展的大形勢下，建筑行業(yè)的發(fā)展速度有了非常顯著(zhù)的提升，人們在生活當中越來(lái)越重視住房問(wèn)題，當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著(zhù)一些問(wèn)題，只有對這些問(wèn)題進(jìn)行詳細的分析，并找到恰當的方式進(jìn)行解決，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續發(fā)展。
1、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理創(chuàng )新的新涵義
管理一般就是指在一個(gè)較為固定的環(huán)境當中，在各種人力、物力和財力的支持下進(jìn)行相關(guān)的規劃和管理等活動(dòng)，在整個(gè)管理活動(dòng)當中一定要嚴格按照相關(guān)的規定和要求來(lái)開(kāi)展管理活動(dòng)，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)管理發(fā)揮著(zhù)非常重要的作用，房地產(chǎn)管理從某種意義上說(shuō)它是一個(gè)系統，在工作當中需要制定科學(xué)合理的管理方案，只有保證其科學(xué)性和有效性才能更好的發(fā)揮其積極的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
在房地產(chǎn)管理活動(dòng)中，對于管理的內容和管理的模式需要根據時(shí)代的發(fā)展不斷創(chuàng )新，創(chuàng )新用最簡(jiǎn)單的話(huà)來(lái)說(shuō)就是要使用新的方法和以前從未有過(guò)的手段去開(kāi)展管理工作，充分發(fā)揮人們的主觀(guān)能動(dòng)性，只有這樣創(chuàng )新才能呈現出更大的意義。
2、房地產(chǎn)管理創(chuàng )新的必要性和重要性
2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng )新的必然性
當前我國的房地產(chǎn)管理雖然已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，但是在發(fā)展的過(guò)程當中依然存在著(zhù)非常多的不足，這些不足也成為了制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，所以要想更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就必須要加大創(chuàng )新的力度，不斷更新管理理念，同時(shí)在工作中還要不斷嘗試新的管理方法，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入新鮮的血液。
2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng )新的重要性
房地產(chǎn)管理創(chuàng )新工作當中需要很多人、很多部門(mén)的共同努力，房地產(chǎn)管理創(chuàng )新對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著(zhù)非常重大的積極意義，它能夠使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中加強每一個(gè)環(huán)節的改革和創(chuàng )新，同時(shí)還能夠有效的利用相關(guān)的資源，從而在更大的程度上實(shí)現經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
3、房地產(chǎn)管理實(shí)踐創(chuàng )新
3.1管理模式的探索和創(chuàng )新
當前，我國的計算機網(wǎng)絡(luò )技術(shù)得到了非常迅速的發(fā)展，這也使得我國的房地產(chǎn)管理行業(yè)逐漸的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不斷對其進(jìn)行有效的發(fā)展和創(chuàng )新。在房地產(chǎn)管理創(chuàng )新活動(dòng)中首先就是要對管理模式進(jìn)行不斷的變革，例如：可以建立一個(gè)比較詳細也比較全面的獎懲制度，使得員工的利益和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，從而能夠有效提高企業(yè)員工的工作效率和積極性。
3.2人才培養模式的創(chuàng )新
當前的社會(huì )發(fā)展中，各個(gè)行業(yè)要想得以立于不敗之地，人才是一個(gè)非常重要的因素，在企業(yè)的發(fā)展中人員的個(gè)人素質(zhì)和知識技能起到了非常關(guān)鍵的作用，只有一個(gè)企業(yè)不斷加強人才培養，同時(shí)不斷創(chuàng )新培養模式才能為企業(yè)帶來(lái)更大的價(jià)值，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓管理系統，確定培訓項目與內容，使受訓者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應用到實(shí)際工作中。培訓管理系統的建立，首先從建立培訓管理制度與流程入手，再將培訓內容細化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進(jìn)修房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的人員，大多數人員都由各行各業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員跨行進(jìn)入，專(zhuān)業(yè)技能相對薄弱，專(zhuān)業(yè)知識差。所以，在培訓前，需針對不同的.人員制定不同的培訓方案，摸清每一個(gè)員工掌握技能的情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進(jìn)行分類(lèi)、排班，確定不同的培訓內容，以使培訓效果達到最好。在房地產(chǎn)管理過(guò)程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養出很重要，因為只有通過(guò)不斷的學(xué)習，人員素質(zhì)才會(huì )整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績(jì)才會(huì )整體提高，管理得到提升。
3.3加強管理項目的創(chuàng )新
對項目管理進(jìn)行有效的創(chuàng )新在整個(gè)房地產(chǎn)管理的創(chuàng )新當中有著(zhù)極其重要的地位，在市場(chǎng)經(jīng)濟不斷發(fā)展的前提下，不斷的進(jìn)行管理項目的創(chuàng )新就能夠更好的擴大房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，為企業(yè)贏(yíng)得更大的發(fā)展空間。另外一方面，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)范圍是非常大的，在房地產(chǎn)建設的過(guò)程中需要耗費很長(cháng)的時(shí)間，所以只有不斷放寬自身的經(jīng)營(yíng)范圍才能更好的為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造更加有利的契機，提高企業(yè)面對風(fēng)險的能力，同時(shí)也能使得資源能夠充分利用，更好的推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展和壯大。
3.4信貸政策的創(chuàng )新
由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對信貸政策進(jìn)行創(chuàng )新。例如國務(wù)院新出臺的調節政策中，要求購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房?jì)r(jià)的過(guò)分增長(cháng)，減少了金融風(fēng)險，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
3.5土地市場(chǎng)管理的創(chuàng )新
在創(chuàng )新實(shí)踐當中，最為基礎的環(huán)節是十分重要也是容易被人忽視的，所以要加強對土地市場(chǎng)管理的創(chuàng )新，要不斷豐富土地的供應途徑，另外對于那些閑置的土地要進(jìn)行合理充分的利用，從而有效提高土地的利用率，采取適當的方式對建設用地進(jìn)行一定的處理，從而也節約了土地資源。對于土地的管理，國家應該采取相應的措施，防止其自由發(fā)展，從而出現一些弊端。
3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng )新
城市的發(fā)展進(jìn)步離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持。隨著(zhù)人們生活水平的提高，居住條件越來(lái)越好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求就越來(lái)越高，以適應城市發(fā)展的要求，與城市環(huán)境相協(xié)調。在這種情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式要不斷創(chuàng )新，需要政府各個(gè)部門(mén)的協(xié)調與配合，改變管理模式，探索新的管理方法與發(fā)展道路，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩的發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走可持續發(fā)展的道路，發(fā)展越來(lái)越好。
4、結語(yǔ)
在房地產(chǎn)管理工作中還存在著(zhù)很多的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在減緩了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，所以在房地產(chǎn)管理活動(dòng)當中一定要適當加大創(chuàng )新的力度，從而也有效的避免了傳統管理模式當中存在的一些弊端，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)的論文6
摘要：近年來(lái)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭越來(lái)越迅猛，行業(yè)間的競爭也越發(fā)的激烈。為了能使自己的企業(yè)在市場(chǎng)內占有一席之地，并獲取利潤使企業(yè)有進(jìn)一步的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始意識到房地產(chǎn)廣告的重要性。本篇文章從房地產(chǎn)廣告的發(fā)展趨勢入手，闡述了房地產(chǎn)廣告中存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng )作、投放及房展會(huì )，并結合具體項目案例的實(shí)際運用予以進(jìn)一步分析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)廣告；創(chuàng )作；投放；房展會(huì )
一、引言
跨入21世紀，隨著(zhù)住房改革的深入以及國家政策層面的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年遞增，同時(shí)給房地產(chǎn)廣告帶來(lái)了無(wú)限發(fā)展空間。在廣告領(lǐng)域里房地產(chǎn)廣告與一般產(chǎn)品廣告大不相同，由于其產(chǎn)品的特殊性質(zhì)，廣告所要表現和傳達的內容較為復雜，如：地段、交通、景觀(guān)、建筑、戶(hù)型、配套、物業(yè)，等等。通過(guò)對房地產(chǎn)廣告的創(chuàng )作研究對當下房地產(chǎn)廣告的規范、發(fā)展和創(chuàng )新具有一定的參考價(jià)值和現實(shí)意義。
二、房地產(chǎn)廣告存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┌唁N(xiāo)售作為終極目標，忽視營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)有別與一般的銷(xiāo)售。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先要了解購房者的需求，其次要根據購房者的需求造房，然后才是通過(guò)廣告策劃制訂出可行的廣告，利用大眾傳媒向特定的購房者“廣而告之”，最后完成銷(xiāo)售。
�。ǘ┤狈Κ毺匦�、原創(chuàng )性
房地產(chǎn)廣告追風(fēng)現象日趨嚴重，沒(méi)有深刻扎實(shí)的內容，一會(huì )兒歐陸風(fēng)情，一會(huì )兒綠色社區，時(shí)而洋房別墅，時(shí)而都市田園，時(shí)而豪華公寓，沒(méi)有獨特的個(gè)性，更別談品牌魅力了。房地產(chǎn)行業(yè)有句經(jīng)典名言“：location，location，location”（位置、位置、還是位置），即說(shuō)位置決定一切，所以房地產(chǎn)廣告對位置卓越、交通便利這一類(lèi)說(shuō)辭情有獨鐘。到處是“市中心純正精英生活“”城市中央生活區”，等等“，房子可以復制，地段不能COPY！”之類(lèi)的廣告語(yǔ)更是隨處可見(jiàn)�！暗罔F上蓋物業(yè)”也就成了許多城市房地產(chǎn)項目的賣(mài)點(diǎn)。但是過(guò)多的雷同炒賣(mài)是否能起到好的宣傳效果呢？這也許是房地產(chǎn)廣告中應該考慮的問(wèn)題。
�。ㄈ┨摷俑】�，炫富盛行，煽情的廣告文案泛濫很多樓盤(pán)廣告中打出“意大利雕塑莊園”“高爾夫公園“”好萊塢貝弗利山莊“”巴黎盧浮宮”等概念。還有些樓盤(pán)直接以“洋名字”打廣告，如“柏林”“德國”“萊茵”“加州“”英格蘭”等�；緵](méi)有本土文化的背景支撐，并不能給消費者帶來(lái)實(shí)際性的收益�！白鸪绾勒�，只給少數人享受”“千萬(wàn)人生活的土地，只為百位不凡者締造……”等過(guò)度渲染，加劇弱勢群體的仇富心理。
三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng )作策略
�。ㄒ唬┻M(jìn)行客戶(hù)定位做廣告前，開(kāi)發(fā)商要對自己的目標消費群做定位。
一條好的房產(chǎn)廣告首先要求能吸引消費者的眼睛，廣告上就應該清楚地告訴它的目標消費群，我們的房子就是為你建的，這樣才能建立最好溝通點(diǎn)。
房產(chǎn)廣告的針對性非常強，一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，我們的房子，均價(jià)是8000元／平方米，我們以30~40歲的中高收入者為自己的目標受眾，在一家報紙中，可能會(huì )有20％~30％的讀者是中高收入階層，在這些人當中，還可能會(huì )有70％的人是30~40歲之間的成功人士，這樣就有14％到21％的人基本符合我的樓盤(pán)，在這部分人當中，要買(mǎi)房的也許有50％，這樣算下來(lái)，一家非常好的報紙，也只有7％~10％左右的讀者是我的目標消費群。
�。ǘ┰O計廣告眼
房屋廣告首先應該告訴購房者，買(mǎi)這樣的房子能有什么好處，這也就是專(zhuān)業(yè)人士所說(shuō)的廣告眼。對于競爭激烈、市場(chǎng)發(fā)育程度高的樓市而言，發(fā)展商賣(mài)的不僅是房子，還有一種生活方式，所以在廣告中就要傳遞出物業(yè)所提供的配套設施以及業(yè)主入住后所能體驗的生活境況，這種生活境況對置業(yè)者來(lái)說(shuō)意義重大。
好的廣告就應該做到有鼻子有眼，比如，百花園地處百花村，索性就以“百花爭艷春色滿(mǎn)園”為廣告眼，從此一發(fā)不可收拾，房子越賣(mài)越火。長(cháng)安花園的銷(xiāo)售情況也不錯，開(kāi)盤(pán)僅三個(gè)月的時(shí)候，就創(chuàng )造了60％的銷(xiāo)售率，它的精品小高層以新城南新生活新家園為主題，抓住了其目標消費群的購買(mǎi)心理。
�。ㄈ蚀_選擇發(fā)布媒體
據一項調查顯示：教育程度高者較偏重于印刷媒體，教育程度略低者較偏重于電波媒體。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員應該根據自己的目標消費群的年齡、教育程度、職業(yè)以及收入狀況，來(lái)決定選擇哪種廣告媒體。在各類(lèi)媒體中，平面媒體由于在表達房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)上更具優(yōu)勢，因此各類(lèi)報紙和雜志就成為了刊登房地產(chǎn)廣告的主要載體。很多調查顯示：房產(chǎn)廣告的大部分客戶(hù)是靠看報紙來(lái)的，所以發(fā)展商比較青睞報紙廣告。各城市房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)則通過(guò)該城市主要報刊的房地產(chǎn)廣告來(lái)支撐。
從房地產(chǎn)廣告投放選擇的媒體來(lái)看，主要城市的綜合都市類(lèi)報紙是廣告投放的首選。房地產(chǎn)廣告選擇地方性的綜合都市報也是有原因的，一方面由于地方性報紙對目標市場(chǎng)的針對性更強，可以更準確地將廣告主的訴求傳達給消費者，并且這類(lèi)報紙覆蓋讀者范圍廣闊，因而廣告的效果也比較好；另一方面，隨著(zhù)讀者需求的增加，現在很多都市類(lèi)報紙都紛紛開(kāi)辟了房地產(chǎn)專(zhuān)版來(lái)吸引讀者閱讀，這也給房地產(chǎn)商投放廣告創(chuàng )造了條件。
當然，若評價(jià)一個(gè)媒體對某一特定產(chǎn)品的`廣告價(jià)值，是不能單純從閱讀率上來(lái)判斷的，還要考慮到其廣告成本、出現頻次及所選媒體讀者群持的廣告觀(guān)、生活觀(guān)及價(jià)值觀(guān)等。
�。ㄋ模┳プV告的投放時(shí)機
從年度來(lái)看，每年的9月和4月是全年房地產(chǎn)行業(yè)廣告刊登額的最高點(diǎn)和次高點(diǎn)，其主要原因可以歸結為廣告主為了更好地抓住10月初和5月初的兩個(gè)長(cháng)假期所帶來(lái)的消費高峰，因而趕在長(cháng)假前投放大量的廣告來(lái)加強宣傳；此外，在9月份，房地產(chǎn)商也常借房展會(huì )、中秋節等時(shí)機，不斷創(chuàng )新，推出新樓盤(pán)或炒作新概念，使房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得尤為熱鬧，因此9月份通常是房地產(chǎn)廣告投放最多的月份。
從周期來(lái)看，房地產(chǎn)廣告表現出更明顯的傾向性，周四和周五成為廣告商投放廣告最多的兩天。這是由于周四、周五因臨近雙休日，對周末購買(mǎi)的促銷(xiāo)效果比較明顯，因而在這兩天廣告集中度最高。而在通常情況下，周六和周日的報紙在版面和發(fā)行量上都會(huì )出現“縮水”現象，考慮到這對廣告效果的影響，這兩天一般不被商家看好，是房地產(chǎn)廣告投放的低谷。
四、結論
房地產(chǎn)廣告要做到盡善盡美，無(wú)疑十分困難！因此，再優(yōu)秀再杰出的房地產(chǎn)廣告也不會(huì )引發(fā)直接的消費行為發(fā)生！廣告最大的作用是吸引消費者的目光，僅此而已，至于能否形成購買(mǎi)行為，關(guān)鍵還在于產(chǎn)品自身的軟硬件是否符合消費者的真正需求。
作為房產(chǎn)品與消費者之間橋梁作用的房地產(chǎn)廣告在進(jìn)行創(chuàng )作時(shí)，要具有強烈的社會(huì )責任感，要力求做到兼顧企業(yè)、購房者、社會(huì )三方面的利益。優(yōu)秀的房地產(chǎn)廣告必須基于策劃對項目的準確定位以及對產(chǎn)品優(yōu)勢賣(mài)點(diǎn)的深度挖掘。廣告只是最后一個(gè)表現的環(huán)節，承載著(zhù)營(yíng)銷(xiāo)策劃思想的結果、開(kāi)發(fā)商品牌建設意識等。廣告策劃人員在整個(gè)地產(chǎn)界的項目推廣中起到重要作用，在具體的廣告執行中有幾個(gè)切入點(diǎn)：使廣告創(chuàng )意在提高品牌的前提下實(shí)現銷(xiāo)售；形象設計和廣告實(shí)施中多些原創(chuàng )性；規范廣告語(yǔ)言；選擇吸引人的廣告眼及視覺(jué)效果；挑選適合的投放媒體；制定正確的投放策略；在項目的理性訴求上注重誠信度；建立廣告活動(dòng)與消費者進(jìn)行雙向信息溝通的通道等等。只有做到這些，房地產(chǎn)廣告才能真正地為企業(yè)和消費者服務(wù)，才能成為來(lái)源于生活而又高于生活的藝術(shù)。
房地產(chǎn)的論文7
房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，周期性長(cháng)，中間環(huán)節比較繁瑣，在項目管理工作開(kāi)展過(guò)程中，必須要加強房地產(chǎn)管理，實(shí)施有效的風(fēng)險防范和控制，保證各個(gè)項目順利開(kāi)展。有效降低風(fēng)險管理風(fēng)險發(fā)生率，從而實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)資源最大化，實(shí)現資源優(yōu)化配置，更好地開(kāi)展項目管理、設計管理等工作。實(shí)現房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險預防和控制。
1供給側結構性改革下房地產(chǎn)項目管理存在的主要問(wèn)題分析
第一、項目管理認識不到位。供給側結構改革實(shí)施后，我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)項目管理工作開(kāi)展過(guò)程中，對于項目管理存在很多的錯誤認識，將項目簡(jiǎn)單的認為是現場(chǎng)管理和施工管理，對于現場(chǎng)以外的工作沒(méi)有充分開(kāi)展，導致項目管理水平明顯下降，導致對項目收益等各個(gè)方面產(chǎn)生了很大的不良影響效果。
第二、項目開(kāi)發(fā)前期工作開(kāi)展不完善。房地產(chǎn)項目前期工作開(kāi)展時(shí)，盡管開(kāi)發(fā)商給予了一定的關(guān)注，但是仍然存在很多方面的問(wèn)題，這是一個(gè)系統的工程項目，前期準備工作開(kāi)展內容比較復雜，研究和分析房地產(chǎn)項目管理內容，是保證房地產(chǎn)項目成功開(kāi)發(fā)的'重要保證，因此加強對項目的可行性分析非常重要，避免出現亂開(kāi)發(fā)、亂投資的行為，引起企業(yè)資源浪費，甚至危害到整個(gè)企業(yè)的安全穩定運行。
第三、設計監理不到位。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)工作開(kāi)展過(guò)程中，圖紙設計是非常重要的一項內容，圖紙階段的設計很大程度上決定了項目最終產(chǎn)品房產(chǎn)價(jià)值大小。供給側結構改革工作開(kāi)展時(shí)，很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對于這個(gè)階段的管理工作開(kāi)展認識不到位，再加上設計過(guò)程中缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)支持，沒(méi)有提出明確的委托書(shū)要求，導致設計出來(lái)的圖紙和實(shí)際情況存在很大的差異，嚴重降低了設計質(zhì)量水平。
第四、職位控制不當。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)展項目管理工作時(shí)，過(guò)分追求速度，希望快速回籠資金，從而引發(fā)了一系列不良情況。在具體項目工作開(kāi)展過(guò)程中，一方面對于項目管理工作開(kāi)展過(guò)程中缺乏相應的安全管理和質(zhì)量管理監督，很容易造成決策失誤，另一方面對于項目工程的進(jìn)度控制不到位，造成工程難以及時(shí)完成，從而對銷(xiāo)售計劃預期實(shí)現情況產(chǎn)生了很大的影響效果。除此之外，開(kāi)工前由于缺乏詳細具體的投資估算和全面估算認識，在項目具體管理工作開(kāi)展過(guò)程中，無(wú)法對成本實(shí)現有效控制和管理操作，導致投資成本明顯大于投資計劃額，在很大程度上影響了企業(yè)資金流動(dòng)和現金流動(dòng)，明顯增大了企業(yè)運轉成本。除此之外，風(fēng)險管理和控制較差，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)工作開(kāi)展過(guò)程中，存在很多的不確定影響因素，比如政策風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險等，一旦風(fēng)險發(fā)生后，無(wú)法及時(shí)做好控制管理工作，很容易對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的不良影響效果。
2供給側結構改革下房地產(chǎn)企業(yè)項目管理對策探討
第一、提升項目管理人員綜合素質(zhì)。項目管理時(shí)，項目管理人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和其他管理水平對整個(gè)項目的成功實(shí)施情況會(huì )產(chǎn)生很大的影響和作用。針對供給側結構改革下我國項目管理人員素質(zhì)水平較低的情況，需要不斷加以提升和改善。一方面需要加強房地產(chǎn)企業(yè)管理層和領(lǐng)導決策層的綜合素質(zhì)，加強管理人員對于項目管理工作的正確認識，能夠按照實(shí)際情況開(kāi)展具體的工作，保證項目順利開(kāi)展。另一方面就需要正確認識到項目開(kāi)展的重要性，加大培養和指導工作開(kāi)展，建立適合企業(yè)發(fā)展的復合型項目管理人才，不斷優(yōu)化管理方式，保證在項目工作開(kāi)展過(guò)程中，能夠堅持以人才為本，與時(shí)俱進(jìn)，吸收新的知識和理念，提升項目管理人員的綜合素質(zhì)。
第二、加強項目前期管理工作。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，需要對房地產(chǎn)行業(yè)以及市場(chǎng)的變化時(shí)刻加以觀(guān)察，同時(shí)需要正確認識國家針對房地產(chǎn)行業(yè)提出的行業(yè)政策，能夠對房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)變化加以認識和全面把握，建立完善的企業(yè)信息管理機制，主動(dòng)收集各類(lèi)信息內容，實(shí)施綜合分析和管理，為房地產(chǎn)項目的有效開(kāi)發(fā)提供足夠的信息和數據支持。除此之外，需要做好市場(chǎng)調研和預測管理，對項目進(jìn)行準確定位，形成多個(gè)備選方案，能夠從中選擇適合房地產(chǎn)企業(yè)的方案，確定方案后，能夠對確定的方案做出并且形成全面且實(shí)際的投資報告。
第三、完善項目規劃設計。在充分考慮市場(chǎng)需求、技術(shù)要求、項目安全等多方面要求的前提下，能夠加強和設計單位之間的聯(lián)系溝通，加強互動(dòng)交流，項目團隊的負責人能夠全程參與到房地產(chǎn)項目設計工作開(kāi)展過(guò)程中，加強密切合作交流，保證設計方案的有效性和安全性。
第四、加強項目控制。在項目控制時(shí)，需要從項目質(zhì)量管理、成本管理、風(fēng)險管理等多個(gè)方面加強管理控制，實(shí)施有效的風(fēng)險防范控制，加強風(fēng)險回避、風(fēng)險轉移，有效實(shí)施風(fēng)險控制，提升項目管理控制效率。
3結語(yǔ)
供給側結構改革條件下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，項目管理非常重要，在具體開(kāi)展項目管理工作時(shí)，需要從項目開(kāi)發(fā)前期工作、設計過(guò)程、職能控制過(guò)程、風(fēng)險管理等多個(gè)方面加強項目管理。結合實(shí)際建設需要，把握房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)理念，從而更好地促進(jìn)市場(chǎng)推廣和發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續發(fā)展和進(jìn)步。
房地產(chǎn)的論文8
摘要:房地產(chǎn)工程管理的主要內容由多個(gè)方面構成，房地產(chǎn)進(jìn)行工程管理的主要原因是讓房地產(chǎn)工程的工作向著(zhù)更為科學(xué)的方向發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)工程管理也是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中確保施工計劃高質(zhì)高效進(jìn)行的關(guān)鍵保障。但是當前我國房地產(chǎn)工程管理工作還存在很多問(wèn)題，針對這種情況，文章將對新時(shí)期背景下的房地產(chǎn)工程管理問(wèn)題進(jìn)行全面研究，并探索相應問(wèn)題的解決途徑，希望對我國房地產(chǎn)的綜合發(fā)展提供更大的幫助。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；工程管理；途徑
房地產(chǎn)工程的管理工作屬于一項系統性和復雜性較強的工作，涉及面也非常廣泛，由于房地產(chǎn)工程管理具備風(fēng)險大和周期長(cháng)的特點(diǎn)，所以在開(kāi)展這項工作的過(guò)程中會(huì )存在較大的困難，特別是很難在不同的方面對工程的主體利益進(jìn)行有效分析。正是因為這些因素的制約和影響，所以在很大程度上影響著(zhù)房地產(chǎn)工程管理工作的效率和質(zhì)量�；诖�，文章也將對當前社會(huì )中房地產(chǎn)工程管理工作進(jìn)行研究，并全面探索對工程管理進(jìn)行有效開(kāi)展的重要途徑，希望對我國房地產(chǎn)的綜合發(fā)展提供良好的幫助。
1房地產(chǎn)工程管理概述
在項目工程管理中開(kāi)發(fā)單位在項目工程建設環(huán)節進(jìn)行管理的行為，也是當前房地產(chǎn)建設工作中最為關(guān)鍵的環(huán)節,這對于不同階段和項目開(kāi)展管理,使得相關(guān)工作能在整個(gè)工程中得以體現，同時(shí)在實(shí)際工作中這項工作的開(kāi)展中還能有效發(fā)揮計劃、指導和監督作用[1]。房地產(chǎn)工程管理模式的開(kāi)展對于項目也可以實(shí)現有效的責任意識。工程施工環(huán)節中的管理工作,需要對工程進(jìn)行更為全面的管理,確保其在工程開(kāi)展中更有效的進(jìn)行施工，降低在工程中可能出現的風(fēng)險和問(wèn)題。
2當前我國房地產(chǎn)工程管理現狀
在當前的社會(huì )發(fā)展中，雖然我國房地產(chǎn)工程已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步和發(fā)展，但是在管理工作中仍然存在一些問(wèn)題且沒(méi)有得到解決，這些問(wèn)題主要體現在:房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)不具備充足的準備工作，缺乏嚴格的施工監管方案和工作機制，施工合同規定也存在明顯的不匹配[2]。這些問(wèn)題對于房地產(chǎn)工程質(zhì)量的管理十分不利，同時(shí)對于企業(yè)形象的發(fā)展也將造成十分不利的負面作用。所以在此種條件下更需要對當前房地產(chǎn)工程管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，從而針對當前工作的主要問(wèn)題制定更有效的解決方案，通過(guò)這種方式提高房地產(chǎn)工程管理工作的質(zhì)量和效率，確保我國房地產(chǎn)管理工作可以得到更為科學(xué)的貫徹和執行，為我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的良好發(fā)展奠定穩定的基礎。施工管理是當前房地產(chǎn)工程建設的基礎也是關(guān)鍵環(huán)節，所以施工環(huán)節中的技術(shù)配備、專(zhuān)業(yè)人員的技術(shù)水平和地基處理工作的開(kāi)展都可能對項目工程的質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。故而對工程招標質(zhì)量進(jìn)行嚴格控制，明確中標人等對于房地產(chǎn)工程的開(kāi)展也將產(chǎn)生直接影響作用[3]。
3房地產(chǎn)工程管理工作中的有效途徑
3.1采用科學(xué)、完善的房地產(chǎn)工程管理模式
管理模式自身的科學(xué)性和有效性對于房地產(chǎn)工程的開(kāi)展與建設也有著(zhù)十分重要的影響和作用。在實(shí)際工作中采取更為科學(xué)的管理方式，不僅能提升房地產(chǎn)工程管理中的效果，同時(shí)對于工程質(zhì)量的提升也有著(zhù)十分顯著(zhù)的重要影響。換句話(huà)說(shuō)，在開(kāi)展房地產(chǎn)工程管理工作中也需要切實(shí)落實(shí)以下原則與工作標準。首先，落實(shí)職能制的管理方式。在實(shí)際工作中對廣大工作人員，特別是管理人員的職業(yè)能力進(jìn)行明確，在此環(huán)節中還要加強對管理人員職責的明確，從而在實(shí)際工作中賦予其更為合理和恰當的工作職能[4]。通過(guò)廣大管理人員對相關(guān)工作落實(shí)的精細化管理，也將對管理人員的積極作用進(jìn)行更有效的發(fā)揮,有效實(shí)現對人力資源的應用。其次，有效應用項目經(jīng)理制的管理方式。這種工作模式在當前房地產(chǎn)工作中的實(shí)際應用得到了較為顯著(zhù)的認可，具體工作方式為:企業(yè)在總經(jīng)理的引導下對項目經(jīng)理位置的制定進(jìn)行研究，并針對項目?jì)热莸膶?shí)際情況明確工作方向，在此種背景下項目經(jīng)理也可以直接對項目進(jìn)行管理，并確保最終能和總經(jīng)理共同進(jìn)行項目管理。這項工作的有效開(kāi)展可以在很大程度上落實(shí)管理工作的精細化原則，對于工作質(zhì)量和效率的提升也有著(zhù)不容忽視的重要意義。最后，建立必要的工程項目指揮部門(mén)，尤其是對于規模形式較大的房地產(chǎn)工程來(lái)說(shuō)，有效建立指揮部也是十分必要的一項工作。建立必要的工程指揮部可以實(shí)現對工程實(shí)施整體的把控，有助于工程項目實(shí)施和投資單位的共同發(fā)展。
3.2選用專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平高的工程人員
不管房地產(chǎn)工程規模是大還是小，房地產(chǎn)工程管理工作都和管理人員的工作有著(zhù)密不可分聯(lián)系。因此，在某種程度上，房地產(chǎn)工程管理人員自身的工作水平也將直接對房地產(chǎn)工程管理效果和質(zhì)量產(chǎn)生影響[5]。針對這種情況，要想更好的提升我國房地產(chǎn)工程管理工作的效果，就必須加強對管理人員自身管理能力和管理經(jīng)驗的提升，確保廣大工作人員在實(shí)際工作中能具備強烈的責任心和執行力，保證對房地產(chǎn)管理工作中的細節問(wèn)題進(jìn)行有效關(guān)注。比如當前我國房地產(chǎn)工程中存在比較突出的一個(gè)問(wèn)題就是工程出現質(zhì)量問(wèn)題的時(shí)候，各部門(mén)對責任推脫的問(wèn)題比較嚴重，無(wú)法有效解決問(wèn)題，甚至使得工程的問(wèn)題最終成了“無(wú)頭案”，嚴重損害了廣大居住者的權益。所以，這也要求廣大房地產(chǎn)企業(yè)也要加強對工作各項因素的研究和分析，加強對工作職責的.有效劃分。當前實(shí)際工作證明，項目經(jīng)理自身的管理態(tài)度和個(gè)人專(zhuān)業(yè)能力將直接對工程管理工作質(zhì)量造成影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在對施工團隊或是企業(yè)進(jìn)行選擇的過(guò)程中就要保持謹慎的態(tài)度，不僅要加強對施工單位工程實(shí)施能力的分析和研究，同時(shí)還要準確掌握其施工質(zhì)量。通過(guò)這種方式為工程管理工作的規范落實(shí)提供更大的幫助。
3.3確保前期報建工作和竣工后驗收標準實(shí)現統一
在工程竣工后就要開(kāi)啟相應的驗工程序，在此環(huán)節中不僅應該根據國家的規定對驗收標準進(jìn)行落實(shí)，同時(shí)還需要確保和工程的起初報建工作實(shí)現統一，否則就會(huì )造成工程驗收結果和工程方案不符問(wèn)題的出現，對驗收工作的價(jià)值將造成極大的負面影響[6]。為了對竣工驗收標準和前期報建工作的統一實(shí)行更有效的幫助，我們在實(shí)際工作中也要加強對工程中重點(diǎn)環(huán)節的檢驗，確保工程的建設工作和方案的一致性。此外，還要加強對前期報建工作可能出現的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行檢查,在處理問(wèn)題的環(huán)節中，保證處理對策和方法的準確性。
4結語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)工程的管理工作是當前我國最為基礎的一項系統工作，關(guān)系著(zhù)工程項目施工的整體安全性和質(zhì)量。房地產(chǎn)公司在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行運作的環(huán)節中，也應該注重對房地產(chǎn)工程項目管理工作的重視，從而積極儲備高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)的管理人員，并在先進(jìn)技術(shù)手段的幫助下實(shí)現更有效的管理。這項工作的有效開(kāi)展不僅能在很大程度上對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極幫助，同時(shí)對于我國今后的經(jīng)濟建設和整體發(fā)展也將起到不容忽視的重要影響，因此希望文章的研究對于這項工作的開(kāi)展能起到更大的幫助和指導作用。
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房地產(chǎn)的論文9
在對國內外風(fēng)險管理理論整理、總結、分析的基礎上，結合房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險的概念特點(diǎn)，借鑒其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目過(guò)程中運用的比較成功的風(fēng)險識別、分析、評估與應對方法，對交通未來(lái)城投資建設全過(guò)程中的風(fēng)險進(jìn)行分析研究，并最終提出相應的風(fēng)險應對策略。
一、交通未來(lái)城項目及風(fēng)險管理概況
(1)交通未來(lái)城項目概況。交通未來(lái)城項目處于菏澤市開(kāi)發(fā)區核心位置，西臨人民路，南臨長(cháng)江路，東臨振興街，是一個(gè)集精品住宅、時(shí)尚公寓、高檔寫(xiě)字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產(chǎn)項目，致力于打造菏澤商住社區的新標桿。項目整體建成后將是一個(gè)集居住、購物、休閑、娛樂(lè )為一體的頂級城市綜合體。澤聯(lián)通建筑安裝有限公司承建。項目西鄰人民路，南鄰長(cháng)江路，東臨振興路，占地48131㎡，總建筑面積182819㎡，綠化高于35%，由5棟高層住宅、1棟公寓和1棟寫(xiě)字樓組成，十一個(gè)集精品住宅、時(shí)尚公寓、高檔寫(xiě)字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產(chǎn)項目，致力于打造“締造現在，引領(lǐng)未來(lái)”的菏澤商住社區新地標。周邊銀座商圈、開(kāi)發(fā)區人民醫院，建設銀行、工商銀行等成熟生活配套一應俱全;毗鄰區實(shí)驗小學(xué)、實(shí)驗中學(xué)、菏澤一中等名校，尊享一站式教育配套;距離火車(chē)站和新汽車(chē)站僅1公里之遙，5公里直通日東高速。
(2)交通未來(lái)城項目風(fēng)險管理概況。交通未來(lái)城是菏澤市市委、市政府、開(kāi)發(fā)區委、區政府確立的牡丹區東部核心商業(yè)圈中的重點(diǎn)示范項目，為了確保交通未來(lái)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成功，菏澤交通集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設立了項目部專(zhuān)門(mén)負責該項目的具體實(shí)施。在項目開(kāi)發(fā)初期，開(kāi)發(fā)部、行政部負責項目審批、土地交易、施工設計等工作;在施工期，工程部、行政部負責承建企業(yè)選擇、具體施工等工作，同時(shí)，銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行施工期間的前期銷(xiāo)售工作;銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售部門(mén)負責預售、現房銷(xiāo)售等工作。在項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，都需要全面的工程項目風(fēng)險管理和質(zhì)量管理體系來(lái)保障其實(shí)施運行。
二、交通未來(lái)城項目風(fēng)險管理存在的問(wèn)題
(1)項目的組織結構不合理。在項目組建的過(guò)程中，應該充分考慮到項目風(fēng)險去在于開(kāi)發(fā)全過(guò)程，而不局限與某個(gè)部門(mén)或某個(gè)開(kāi)發(fā)階段。風(fēng)險防控需要項目全員的參與，只有各個(gè)部門(mén)通過(guò)相互合作才能一定程度上把風(fēng)險降到最低。如果沒(méi)有一個(gè)合理的項目組織結構，就會(huì )帶來(lái)相應的溝通問(wèn)題，從而會(huì )使項目風(fēng)險管理工作難度增加。
(2)項目管理人員風(fēng)險意識薄弱。交通未來(lái)城房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，風(fēng)險的管理主要側重于工程施工建設階段，而在前期的施工設計、土地交易及銷(xiāo)售階段的預售、現房銷(xiāo)售環(huán)節存在的風(fēng)險同樣不能忽視。項目管理的風(fēng)險意識薄弱、風(fēng)險管理技術(shù)方法簡(jiǎn)單，都會(huì )給項目的順利實(shí)施帶來(lái)一系列潛在風(fēng)險。
(3)項目風(fēng)險管理人員水平不高。交通未來(lái)城項目團隊中，設在工程部下的風(fēng)險管理組現有成員4名，其中本科及以上學(xué)歷的2人，有相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的2人，35歲以上的2人，相比于其他項目團隊來(lái)說(shuō)，風(fēng)險管理團隊成員的綜合素質(zhì)一般，整體的風(fēng)險管理水平一般。項目風(fēng)險的識別、分析、防控等工作對項目風(fēng)險管理人員的素質(zhì)存在很大關(guān)系，如果項目管理人員水平不高，同樣會(huì )給整個(gè)項目建設帶來(lái)一定的風(fēng)險。
(4)項目風(fēng)險管理經(jīng)費投入不足。項目風(fēng)險管理經(jīng)費一般包括項目風(fēng)險管理人員工資、培訓及其他費用，從交通未來(lái)城項目經(jīng)費投入占比中可以看出，項目風(fēng)險管理經(jīng)費投入相對較少，項目對風(fēng)險管理的經(jīng)費支持較少。一般情況下，管理經(jīng)費的投入支持是房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理順利實(shí)施的重要條件。
(5)項目的資產(chǎn)負債率。一般情況下，資產(chǎn)負債率保持在50%左右較為合理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目由于投資比較大，維持在60%左右較為合理，如果超過(guò)80%以上，意味著(zhù)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)面臨著(zhù)巨大風(fēng)險。交通未來(lái)城項目前期投資比較大，資產(chǎn)負債率為69%，可以看出，該項目現階段資產(chǎn)負債率相對來(lái)說(shuō)較高，面臨更大的資金鏈斷裂的風(fēng)險。
三、交通未來(lái)城項目風(fēng)險管理措施
風(fēng)險預防是在風(fēng)險發(fā)生之前，采取相應的措施降低或避免各種風(fēng)險因素造成的損失，也就是說(shuō)，說(shuō)要降低風(fēng)險發(fā)生的概率來(lái)減少損失。
(1)建立與政府相關(guān)部門(mén)有效溝通機制。主動(dòng)與菏澤市委、市政府、金融機構、建筑企業(yè)、監理企業(yè)、稅收財務(wù)職能部門(mén)等政府部門(mén)保持有效溝通，建立健全有效溝通機制，最大限度爭取其支持，為交通未來(lái)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提供一個(gè)良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境，從而在項目進(jìn)程中會(huì )無(wú)形較少一系列風(fēng)險因素，保證項目的順利開(kāi)展。
(2)加強政策分析，有效規避政策風(fēng)險。密切關(guān)注菏澤市當地政府部門(mén)的政策的發(fā)布及變化，要及時(shí)、適時(shí)根據政策的調整變化做出相應的變化，加強對其的關(guān)注與研究，從而在一定程度上避免政策風(fēng)險的'產(chǎn)生對項目建設產(chǎn)生的影響，積極采取有效措施規避政策風(fēng)險。
(3)加強項目的質(zhì)量監督與管理。一般情況下，質(zhì)量管理以事前控制、合同管理為主。一要委托具備相應監理資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司對交通未來(lái)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行全程監督;二要加強對承包商及分包商的專(zhuān)業(yè)能力、資質(zhì)的嚴格審查;三要建立健全質(zhì)量監督管理體制;四要對相關(guān)人員進(jìn)行質(zhì)量培訓，提高質(zhì)量管理的專(zhuān)業(yè)水平;五要依靠先進(jìn)的工藝技術(shù)及施工技術(shù)為質(zhì)量提供保障。
(4)加強安全意識，嚴控安全事故風(fēng)險。加強安全意識，以安全生產(chǎn)為首要任務(wù)，嚴格防止安全事故風(fēng)險的發(fā)生。要做好事故風(fēng)險的防控，一要進(jìn)行全員的安全培訓，切實(shí)從思想上加強事故安全意識;二要制定嚴格的安全規章制度;三要建立完善的安全監督管理機制;四是側重人員安全事故的監督;五要實(shí)時(shí)監控生產(chǎn)過(guò)程中的安全狀態(tài)和不安全行為;六要明確安全責任;七要全額購買(mǎi)人身意外傷害保險，做好風(fēng)險轉移。
(5)完善財務(wù)管理系統，避免財務(wù)風(fēng)險。制定與企業(yè)發(fā)展戰略相適應的財務(wù)戰略，創(chuàng )建并完善財務(wù)管理系統，建立健全財務(wù)風(fēng)險防控體系，來(lái)確保開(kāi)發(fā)項目的財務(wù)安全。一要制定科學(xué)的財務(wù)戰略，引導項目財務(wù)風(fēng)險管理;二要做好房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的前期規劃與可行性研究分析，為財務(wù)管理提供決策依據;三要進(jìn)一步拓展項目開(kāi)發(fā)融資渠道，提供項目資金的流動(dòng)性;四要建立健全項目預算控制體系，并做好相應的事前、事中、事后的科學(xué)合理評價(jià)。
房地產(chǎn)的論文10
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的現狀
（一）會(huì )計科目不完善，會(huì )計核算準確性有待提高
現如今我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計處理的制度準則很多，如：《小企業(yè)會(huì )計制度》《企業(yè)會(huì )計制度》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的科目賬戶(hù)、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會(huì )計制度并沒(méi)有明確規定統一的執行標準。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì )計處理時(shí)引用其他會(huì )計制度的會(huì )計科目對其會(huì )計要素反應和核算的準確性不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì )計信息、財務(wù)報表的可比性、準確性。
（二）收益評價(jià)指標不能真實(shí)體現企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)
對于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì )出現這樣的情景：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果較為可觀(guān)，其預期銷(xiāo)售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業(yè)會(huì )存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長(cháng)，相關(guān)的一筆會(huì )計核算業(yè)務(wù)處理對會(huì )計報表往往會(huì )產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷(xiāo)售收入時(shí)，其會(huì )計處理所得出的凈利潤指標與真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況會(huì )存在一定的差異，不能明確體現企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問(wèn)題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險，還容易受到國家相關(guān)房?jì)r(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績(jì)不同單一依靠收益評價(jià)指標來(lái)反應。
二、規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的建議
（一）合理選用準則，完善會(huì )計科目
合理選用會(huì )計準則，完善會(huì )計科目，規范提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì )計信息的真實(shí)性、完整性。比如說(shuō)，對于年銷(xiāo)售額1000萬(wàn)元以下，從業(yè)人數少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應當嚴格參照《小企業(yè)會(huì )計制度》進(jìn)行會(huì )計業(yè)務(wù)處理；對于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算則遵循《企業(yè)會(huì )計制度》；而已經(jīng)上市了的'房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就應當執行新準則所規定的會(huì )計制度。完善會(huì )計科目，在引入“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)間接費用”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“周轉房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶(hù)科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據實(shí)際情況，靈活的增設會(huì )計科目，進(jìn)而提高會(huì )計處理的有效性、實(shí)用性。
（二）建立信息化會(huì )計核算體系
隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息化、電算化逐漸運用到了會(huì )計核算領(lǐng)域中。由于其項目活動(dòng)的復雜性、多樣性，導致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計處理工作相較于其他產(chǎn)業(yè)具有一定的難度，存在工作任務(wù)量大、復雜性高、容易發(fā)生差錯出現問(wèn)題。會(huì )計信息化體系不僅將會(huì )計人員從繁瑣的財務(wù)工作中解脫出來(lái)，提高會(huì )計工作人員的工作效率，還能夠加快會(huì )計信息在各部門(mén)之間的傳遞，實(shí)現會(huì )計信息資源的共享，落實(shí)全方面、全過(guò)程的監督，提高會(huì )計信息質(zhì)量的準確性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以結合行業(yè)和企業(yè)的特點(diǎn)，引入信息化的會(huì )計核算處理方法，完善信息化處理的流程和體系。建立信息化會(huì )計核算制度，需要加大對會(huì )計人員的培訓和教育，提高業(yè)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)技能、會(huì )計處理能力的，加強其網(wǎng)絡(luò )知識、信息處理的能力的培養，從而促進(jìn)房地產(chǎn)會(huì )計核算的規范化。
房地產(chǎn)的論文11
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，也是拉動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)的重要因素。隨著(zhù)國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策的不斷調整，房地產(chǎn)業(yè)愈來(lái)愈趨向于理性化與規范化，同時(shí)市場(chǎng)競爭也日益加劇。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，獲得較大的利潤空間，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。在當前房地產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈的大形勢下，企業(yè)必須在管理制度和流程方面進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，從而提高企業(yè)運行效率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益。文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，對當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出解決問(wèn)題的相關(guān)對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制提供有效的方法與參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，也是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保證。人口素質(zhì)的提高、社會(huì )全面的進(jìn)步、城市經(jīng)濟和城市的現代化，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎的。近年來(lái)，受高額利潤的刺激，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但隨著(zhù)國家相繼出臺對房地產(chǎn)業(yè)的調控政策，各地也紛紛出臺限貸、限購政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受到了很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持適度的利潤，不僅要“開(kāi)源”，進(jìn)行市場(chǎng)的開(kāi)拓和推廣，更要“節流”，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預測、分析、核算與控制入手，從而加強企業(yè)在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業(yè)責任成本體系和成本考核體系著(zhù)重入手；進(jìn)而加強企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內部成本管理體系逐步建立健全起來(lái)并使之逐步完善；加強企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責任獎懲制度，以鼓勵先進(jìn)、督促落后，調動(dòng)各部門(mén)及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競爭力不斷增強；加強企業(yè)成本管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利潤。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場(chǎng)競爭力，也關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理放在一個(gè)戰略核心的位置上。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，開(kāi)發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┏杀竟芾硪庾R淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營(yíng)運過(guò)程中實(shí)施成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動(dòng)的總稱(chēng)。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個(gè)階段，從土地的取得，項目的設計，工程的招標、采購、施工，以致后來(lái)項目完工后的銷(xiāo)售，成本核算等。對于成本管理通常來(lái)講分為三個(gè)步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進(jìn)行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對項目成本進(jìn)行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責任，而沒(méi)有把成本的控制貫穿于整個(gè)過(guò)程，缺乏全員參與，導致在某些環(huán)節出現了資源的浪費，造成了整體成本的上升，對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來(lái)越多的企業(yè)意識到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗性控制向成本的規劃性控制轉變，以提高企業(yè)競爭優(yōu)勢。
�。ǘ┤狈ο冗M(jìn)的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，出現了各種各樣的管理模式。而其中對于成本方面也有較多的管理方法，如變動(dòng)成本法、作業(yè)成本法、目標成本法、標準成本法等。而有些企業(yè)并不能結合自身的特點(diǎn)和實(shí)際運營(yíng)情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標，甚至不能更好的選擇和運用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導致最終不能完成企業(yè)自身需要達到的目標。而一些房地產(chǎn)企業(yè)還采用傳統的成本控制方法，主要根據財務(wù)部門(mén)的決算報告來(lái)制定成本。而由于財務(wù)人員知識體系的局限性，使得出具的報告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個(gè)成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問(wèn)題不能及時(shí)被發(fā)現并提出解決的方案。
�。ㄈ┏杀究刂企w系不完善，缺乏全面性及系統性房地產(chǎn)企業(yè)的`成本控制是指在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據成本計劃具體制定材料購買(mǎi)、施工時(shí)間等，對實(shí)際發(fā)生的各項成本費用進(jìn)行審核、控制，并及時(shí)反饋，進(jìn)而采取措施，保證成本計劃的順利執行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中并沒(méi)有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來(lái)不小的障礙�；蛘哂行┓康禺a(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實(shí)際執行中卻形同虛設，并沒(méi)有充分發(fā)揮其應有的作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實(shí)處，對房地產(chǎn)企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
�。ㄋ模┴攧�(wù)管理體系不健全企業(yè)的財務(wù)管理部門(mén)不僅要處理企業(yè)日常財務(wù)核算事宜，還要參與到企業(yè)的內部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類(lèi)管理信息，為實(shí)現企業(yè)的戰略目標打好基礎。但因企業(yè)缺乏與自身發(fā)展相適應的財務(wù)管理體系，尤其是企業(yè)很多財務(wù)人員因思想、素養及培訓不到位，導致員工只求穩定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動(dòng)，進(jìn)而影響了企業(yè)的成本管理的實(shí)施。因此在對專(zhuān)業(yè)知識的掌握上缺乏一定的主動(dòng)性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務(wù)視野變得狹隘。與各部門(mén)的組織協(xié)調也有所欠缺，從而造成部門(mén)協(xié)同不力，企業(yè)運營(yíng)效率低下，整體管理水平落后的問(wèn)題。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策
�。ㄒ唬⿲�(shí)行財務(wù)人員牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)行全員、全方位、全過(guò)程的成本管理理念，制定考核制度并予以實(shí)施，實(shí)現責任到人、控制到位、考核嚴格、目標落實(shí)的最終目標。隨著(zhù)同行業(yè)競爭的加劇和產(chǎn)業(yè)結構的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財務(wù)人員必須花費更多的精力和時(shí)間尋求合適的成本計算方法，從而計算出房地產(chǎn)業(yè)在各個(gè)階段的實(shí)際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財務(wù)人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應有的作用。如何體現財務(wù)工作管理的價(jià)值，是每位財務(wù)工作者應當深思的問(wèn)題。財務(wù)人員應創(chuàng )新現代財務(wù)理念，利用信息化成本控制技術(shù)等手段，充分發(fā)揮財務(wù)工作在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的監督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。
�。ǘ┘訌姾怂慵氨O督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目來(lái)說(shuō)，成本核算是對該項目所發(fā)生的全部支出，運用一定的會(huì )計核算方法進(jìn)行的合理劃分。要加強其對成本核算、成本控制和成本分析的監督，避免在施工過(guò)程中出現費用虛增的情況。正確實(shí)施成本監督對于房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經(jīng)濟效益能否提高，直到至關(guān)重要的意義。以往，主要關(guān)注成本核算，但是隨著(zhù)國家政策及市場(chǎng)環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著(zhù)變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動(dòng)態(tài)成本管理的轉變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉變。房地產(chǎn)企業(yè)在運用成本管理相關(guān)工具時(shí)，應充分權衡某個(gè)項目或工程能為企業(yè)帶來(lái)的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現在的企業(yè)應將目標成本法充分運用到企業(yè)的成本管理中去，在目標成本管理過(guò)程中使價(jià)值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費用最小化和利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項目開(kāi)發(fā)之前就要做好成本預測，對未來(lái)的成本水平及其發(fā)展趨勢進(jìn)行預測和規劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節即為事中控制。主要操作模式是指對項目運營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本進(jìn)行監督和控制，并根據企業(yè)的項目預訂目標及工程實(shí)際情況對成本預算進(jìn)行必要的修訂。
�。ㄈ┩晟破髽I(yè)內部控制制度，增強企業(yè)戰略成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，要構建完善的內部控制制度，把成本控制工作視為一項系統工程，對成本控制人員的工作更加嚴格要求，加強對成本控制的重視程度，加強對開(kāi)發(fā)項目的全過(guò)程控制�，F在企業(yè)成本管理系統正經(jīng)歷著(zhù)從成本核算到成本控制的轉變過(guò)程，這也使得戰略成本管理成為管理控制系統中不可或缺的一部分。從理論來(lái)講，戰略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對象從關(guān)注企業(yè)內部活動(dòng)拓展到企業(yè)外部，而且還延伸了成本管理的“時(shí)間”，即從基于企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)控制而轉向基于企業(yè)的長(cháng)期戰略管理�，F代成本管理的本質(zhì)是“基于價(jià)值鏈的全面成本管理”，企業(yè)的戰略成本管理來(lái)源于價(jià)值鏈分析。
�。ㄋ模┩晟破髽I(yè)財務(wù)管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平和能力房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全適合企業(yè)自身發(fā)展的財務(wù)管理體系，避免因財務(wù)風(fēng)險而造成成本控制在某些方面的脫節。企業(yè)要建立起全過(guò)程財務(wù)，建立成本控制機制，以避免因成本控制不當導致錯誤的管理決策。從企業(yè)整體來(lái)說(shuō)，該體系的完善程度、運行是否合理，涉及企業(yè)的各個(gè)部門(mén)，并直接關(guān)系到成本責任制度的推行。因此，應建立一個(gè)合理的內部財務(wù)管理體系，并使之逐步完善。一個(gè)企業(yè)的成本管理應以企業(yè)自身業(yè)務(wù)開(kāi)展及運營(yíng)模式為基礎，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)層次、各個(gè)環(huán)節，與企業(yè)的發(fā)展戰略目標相適應。在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運過(guò)程中，成本管理工作已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項重要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)要維持一定的利潤，并持續生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業(yè)一定要結合自身能力和發(fā)展目標，因地制宜的選擇適合企業(yè)的成本管理工具方法或綜合應用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強房地產(chǎn)企業(yè)對各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應市場(chǎng)發(fā)展的需要，以更好地實(shí)現成本管理的目標。在現代商業(yè)環(huán)境下，加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注內容。
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房地產(chǎn)的論文12
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制現狀
隨著(zhù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)收益增大，但領(lǐng)導者成本控制的認識較薄弱，對項目工程的預、結算相結合的方式較局限。結果表明，我國眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對成本控制不當，存在著(zhù)預算超支及工期延遲的現象。處于競爭激烈的局勢下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在相對的時(shí)間內解決如何用合理的成本制造產(chǎn)品，以滿(mǎn)足不同消費者的需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要進(jìn)行對實(shí)施過(guò)程和施工兩個(gè)方面的發(fā)展階段的成本控制，以及建造和裝修成本的把控。從整體資源上減少開(kāi)發(fā)成本，以獲取企業(yè)的利潤。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制具有全程性，是項目的各成本組成要素通過(guò)各部門(mén)共同協(xié)作得以獲取最大利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般流程為：項目管理部負責審核項目的施工進(jìn)度和質(zhì)量，并協(xié)同材料部門(mén)審核材料的數量和質(zhì)量，再由材料部門(mén)提出采購計劃及方案。然后，預算或合約部門(mén)負責審核款項是否按照合同約定的條款支付，審批后進(jìn)行最后采購。而財務(wù)部門(mén)主要監督對資金計劃的謹慎進(jìn)行與報備，而當前房地產(chǎn)項目所屬的財務(wù)部門(mén)主要是做較簡(jiǎn)單的成本核算，對資金的收支做賬，尚未進(jìn)行成本控制。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題
1、成本控制觀(guān)念落后。在成本控制的方法及其運用手段等范疇，企業(yè)存在著(zhù)認知落后的現象。成本控制只局限在企業(yè)內部甚至只為項目的建設過(guò)程中，忽視對相關(guān)競爭企業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域成本行為的管理。成本控制的目標僅限于減少成本，未將其目的與“顧客滿(mǎn)意”相結合，但減少成本的手段仍憑借節約方式，較少運用技術(shù)、企劃、價(jià)值鏈的方法。而在當前日趨激烈的市場(chǎng)競爭中，后進(jìn)的成本控制觀(guān)念已無(wú)法適應。
2、成本管理缺乏合理的目標。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)中最關(guān)鍵的一項，成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展有著(zhù)較大影響，明確的管理目標有利于企業(yè)的高效運作。俗話(huà)說(shuō)：“計劃趕不上變化”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系統的成本控制理念。在項目實(shí)施前以項目為核算單位進(jìn)行測算審核，熟悉科學(xué)方法及累計成本數據，明確目標成本，從而項目能夠更好地成本控制。
3、成本預測及監督控制不合理。企業(yè)必須進(jìn)行精細化項目成本管理。特別是成本控制，要注重對項目成本總量與易變故環(huán)節的把握，以達到事半功倍的成效。但是，多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對于以上方面缺乏關(guān)注，從而導致未能及時(shí)地采取相應措施。國際化的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目公司，都會(huì )擁有自己的一套較為全面的成本控制系統，能夠及時(shí)地處理企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目盈虧狀況，為企業(yè)項目規劃的更好發(fā)展打下基礎。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運行的許多管理方式尚未成熟，我國多數企業(yè)仍未形成一定的體系，存在著(zhù)監督和結算時(shí)只注重預算而忽視成本的問(wèn)題。
4、人力資源成本意識淡薄。企業(yè)的成本意識普遍淡薄，存在著(zhù)先入為主的意識：認為只有專(zhuān)業(yè)人員才能進(jìn)行成本控制的工作，不了解成本控制的關(guān)鍵及控制方式的運用。企業(yè)對職工成本控制重視不足表現在成本控制職責分工不明確，難以調動(dòng)職工控制成本的積極性，但企業(yè)的成本管理則是由企業(yè)的全體員工協(xié)力完成的。企業(yè)里有很多員工有著(zhù)傳統成本先入為主的觀(guān)念，覺(jué)得運營(yíng)管理部是成本控制的關(guān)鍵部門(mén)，從而缺乏部門(mén)成本管理的職責意識。只關(guān)注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標的實(shí)現，明面上團結協(xié)作，其實(shí)各行其是。工作落實(shí)不到位，成本管理則缺少整體性，未能更好地進(jìn)行合理化的成本控制。
三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的建議
1、加強成本控制的指導，制定科學(xué)合理的成本控制目標。作為企業(yè)的管理者，要從全局的角度管理企業(yè)的成本體系，加強對成本控制的指導力度。監督管理其開(kāi)發(fā)項目實(shí)施的全過(guò)程，完成企業(yè)既定的業(yè)績(jì)目標，實(shí)現利潤的最大化。在項目確定前，要從實(shí)際的角度出發(fā)，認真分析產(chǎn)品的相關(guān)市場(chǎng)、技術(shù)支持、政府各項限制政策等綜合因素，憑借以往的經(jīng)歷，明確成本控制目標，并按計劃控制開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵。
2、明確項目全程開(kāi)發(fā)計劃，強化設計階段的成本控制。項目的開(kāi)發(fā)計劃包括很多方面，不但要有明確的目標、開(kāi)發(fā)的周期、工作的時(shí)間節點(diǎn)，還要涵蓋到項目實(shí)施的每一個(gè)環(huán)節，包括在前期辦理各項相關(guān)手續的時(shí)間、設計的周期、安全問(wèn)題、進(jìn)程問(wèn)題、成本的把控問(wèn)題、后期的銷(xiāo)售問(wèn)題、相關(guān)財務(wù)費用問(wèn)題、法律問(wèn)題、合理的流程安排問(wèn)題等具體細致的各項事宜。在開(kāi)發(fā)的節奏上，要合理安排，杜絕急功近利，從實(shí)際的角度出發(fā)，考慮工期的安排，確定有可操作性的項目周期以及節點(diǎn)。另外，在實(shí)施項目時(shí)要讓企業(yè)的管理人員形成共識，理清操作思路，保證員工與管理層的步調一致。在項目運轉時(shí)，不斷抽查項目計劃的實(shí)施情況，如果計劃未按時(shí)實(shí)施，要具體分析其原因并及時(shí)改進(jìn)。
3、加強工程招投標管理。招投標活動(dòng)對于企業(yè)的項目施工是非常關(guān)鍵的一環(huán)。通過(guò)招標確定的施工企業(yè)，可以有效地控制成本，資質(zhì)優(yōu)秀的.施工單位既可以在設計方案上提出好的建議，還可以在成本把控上進(jìn)行更多的優(yōu)化，制造出質(zhì)量過(guò)硬、成本合理的產(chǎn)品，而這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面需要注意的地方。制定合理的招標計劃，進(jìn)行有計劃、有準備的招標，從具體實(shí)際出發(fā)，合理控制招標的時(shí)間，要為施工留有一定的空間。嚴格執行招標程序，重點(diǎn)審查投標單位的技術(shù)力量、專(zhuān)業(yè)水平、以前接過(guò)的項目、目前的狀態(tài)等，同時(shí)要對投標單位進(jìn)行實(shí)地考察；必須實(shí)行公開(kāi)招標，并且成立評標小組以保證其公正性。
4、對施工方案進(jìn)行優(yōu)化，加強工程施工管理。充分對比各個(gè)方案，計算各方案的相關(guān)財務(wù)指標，全面分析各方案的優(yōu)缺點(diǎn)，最后從中選出最合適的方案。在施工過(guò)程中，積極使用各種降低損耗的科學(xué)手段，尋找施工時(shí)有較大節約空間的項目，對其進(jìn)行科學(xué)的分析，明確預期目標。合理施工，降低損耗，減少不必要的開(kāi)支，減少臨時(shí)設施費等以節約成本。對施工方案進(jìn)行優(yōu)化，加強工程施工管理，把控相關(guān)部門(mén)的操作流程，強化施工時(shí)的安全意識。
5、加強項目成本控制意識，提高員工的成本意識。企業(yè)內的運營(yíng)部門(mén)如果高效運轉會(huì )在很大程度上幫助企業(yè)的管理者控制成本，所以企業(yè)的管理者要支持運營(yíng)部門(mén)的工作，給予其一定的權限，使其能夠在控制成本時(shí)有更大的施展空間。要經(jīng)常對員工進(jìn)行成本控制方面的知識培訓，讓員工在了解企業(yè)的同時(shí)增加對企業(yè)的認同感，讓其認識到成本控制的重要性。真正把成本控制重視起來(lái)，實(shí)現成本控制需要每位員工的努力，要讓所有員工都加入進(jìn)來(lái)。設立合理的成本考核制度，把成本的目標進(jìn)行分解，以便每一個(gè)員工的理解。不定時(shí)的抽查，使員工有危機意識，把員工節約成本的積極性調動(dòng)起來(lái)。
房地產(chǎn)的論文13
在我國經(jīng)濟快速增長(cháng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)迅速成長(cháng)，成為我國經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中不可或缺的重要部分。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售是其主要經(jīng)營(yíng)模式，相比于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來(lái)完成經(jīng)營(yíng)。在這種背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作上出現失誤，很有可能造成資金鏈的斷裂進(jìn)而引起破產(chǎn)，所以說(shuō)，財務(wù)管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。財務(wù)預算管理能夠基于房地產(chǎn)企業(yè)項目的實(shí)際情況，來(lái)對企業(yè)的財務(wù)工作進(jìn)行管理，這對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活力具有重要意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預算管理必要性分析。
從房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)角度分析，財務(wù)狀態(tài)是否健康，對于其行業(yè)發(fā)展具有重要影響意義。在這種情況下做好對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預算管理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現多方面的良好發(fā)展，具體益處表現在以下幾個(gè)方面：
1、實(shí)現科學(xué)的財務(wù)管理。
財務(wù)預算管理是根據房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、財務(wù)能力以及所承攬項目的實(shí)際需求的綜合分析而進(jìn)行的財務(wù)管理工作，其能夠通過(guò)科學(xué)的預算方法，來(lái)衡量和評價(jià)出承攬項目后，房地產(chǎn)企業(yè)所需要進(jìn)行的所有成本投入、資金回收模式、具體周期以及相應的風(fēng)險等。該項工作不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更為全面的了解自身實(shí)際能力，同時(shí)還能夠充分考量房地產(chǎn)項目的實(shí)際情況，并對其進(jìn)行評估，為房地產(chǎn)企業(yè)管理者提供科學(xué)的決策支持。
2、降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險相對較大的行業(yè)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，管理者的任何一個(gè)決策都能夠產(chǎn)生非常大的蝴蝶效應，如果決策正確你們企業(yè)能夠獲取效益，如果決策錯誤那么不僅會(huì )虧損，甚至會(huì )導致破產(chǎn)，所以說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險非常大。在這種情況下，財務(wù)預算管理工作能夠通過(guò)自身科學(xué)的管理模式，對房地產(chǎn)項目當中任何產(chǎn)生資金流動(dòng)的工作內容進(jìn)行考核、評估，給予房地產(chǎn)企業(yè)決策最全面、科學(xué)的信息支持，讓房地產(chǎn)企業(yè)決策者掌握項目風(fēng)險，并依靠其來(lái)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，以實(shí)現對房地產(chǎn)項目的有效建設，獲取效益。
3、完善企業(yè)的管理模式。
良好的管理模式能夠幫助企業(yè)實(shí)現更為健康、長(cháng)遠的發(fā)展。對于財務(wù)管理行為決定‘成敗’的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，完善的企業(yè)管理模式具有重要意義。在實(shí)際工作當中，財務(wù)預算管理能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供最科學(xué)的財務(wù)管理信息支持，并通過(guò)切實(shí)可行的管理方法來(lái)確保房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)和其他管理工作能夠科學(xué)、有序的按照財務(wù)預算管理的計劃進(jìn)行，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為健康的經(jīng)營(yíng)模式，確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長(cháng)遠發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)現存財務(wù)預算管理問(wèn)題。
從房地產(chǎn)企業(yè)現存的財務(wù)預算管理工作水平來(lái)看，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在一定的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在不僅影響了房地產(chǎn)企業(yè)的.財務(wù)管理效果，更會(huì )為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)現存財務(wù)預算管理問(wèn)題主要可以概括為以下幾個(gè)方面：
1、缺乏專(zhuān)業(yè)預算團隊。
目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預算管理工作都由財務(wù)管理人員完成，雖然財務(wù)預算管理工作屬于財務(wù)管理工作內容。但在實(shí)際工作行為上，財務(wù)預算管理的要求更高，這會(huì )在一定程度上出現財務(wù)管理人員無(wú)法勝任財務(wù)預算管理工作的情況，進(jìn)而為財務(wù)預算管理帶來(lái)更大的工作失誤幾率和風(fēng)險隱患。
2、預算編制不夠全面。
財務(wù)預算管理屬于財務(wù)管理當中的工作，因此財務(wù)預算管理工作都是由財務(wù)管理人員來(lái)予以完成。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員有限，而其財務(wù)管理工作種類(lèi)、工作量又相對較大，因此常常會(huì )出現財務(wù)人員工作負擔過(guò)重的情況。在這種情況下，財務(wù)人員難免>文秘站－您的專(zhuān)屬秘書(shū)！<會(huì )出現工作失誤，這些工作失誤在財務(wù)預算工作中的直接表現就是預算編制不夠全面，進(jìn)而影響企業(yè)財務(wù)管理效果，造成不必要的成本支出，降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。>
3、缺乏科學(xué)考核機制。
在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，任何管理工作都需要一定的標準來(lái)予以評價(jià)，這種評價(jià)標準被稱(chēng)之為‘考核機制’。財務(wù)預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理工作，其自然也需要考核機制來(lái)對財務(wù)預算管理工作效果予以評價(jià)。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際工作狀態(tài)來(lái)看，其‘考核機制’更多的是用于房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)、質(zhì)量等方面當中，財務(wù)管理預算工作并未歸納其中。這使得財務(wù)預算管理工作變得“虎頭蛇尾”，既失去了本質(zhì)意義，又浪費了資源。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預算管理的具體對策。
想要提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預算管理效果，使財務(wù)預算管理工作真正的發(fā)揮出在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)當中的積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好以下幾方面工作：
1、提高預算重視程度。
提高財務(wù)預算管理工作的重視程度，是房地產(chǎn)企業(yè)管理者所必須進(jìn)行的思想觀(guān)念轉變。財務(wù)預算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響前文已經(jīng)明確分析，為了使企業(yè)能夠更好的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須要實(shí)現觀(guān)念改變，將財務(wù)預算管理工作作為企業(yè)當中的重要管理工作內容，企業(yè)上下共同努力，積極開(kāi)展和配合財務(wù)預算管理工作，使其能夠順利的進(jìn)行，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)幫助。
2、健全預算管理體制。
健全財務(wù)預算管理體制是確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預算管理工作能夠有效進(jìn)行的重要途徑，為此房地產(chǎn)企業(yè)必須要在提高對財務(wù)預算管理重視程度的基礎上，結合企業(yè)自身的實(shí)際規模、經(jīng)營(yíng)能力和特點(diǎn)的基礎上，制定出健全的預算管理體制，為自身的發(fā)展提供支持。從財務(wù)預算管理工作的性質(zhì)及流程來(lái)看，其需要預算編制、預算執行、預算監督以及后期審核等多個(gè)環(huán)節，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好各方面的融合，確保財務(wù)預算管理工作能夠盡快發(fā)揮出作用，為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)支持。
3、提高預算人員素質(zhì)。
提高預算人員素質(zhì)也是房地產(chǎn)企業(yè)提升財務(wù)預算管理工作水平的重要措施。實(shí)際上，在財務(wù)管理工作的快速發(fā)展背景下，絕大部分財務(wù)管理人員都能夠具備良好的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。但房地產(chǎn)企業(yè)一定要深刻認識到財務(wù)預算管理與財務(wù)管理工作之間的不同點(diǎn)，在財務(wù)管理人員當中選擇一些具備更高潛力的財務(wù)管理人員進(jìn)行更為全面和專(zhuān)業(yè)的培訓，并成立財務(wù)預算管理團隊，為財務(wù)預算管理工作提供專(zhuān)業(yè)技術(shù)上的支持。
4、確保預算執行效果。
確保預算執行效果是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預算管理工作的重要一環(huán)，如果預算執行效果不好，那么無(wú)論財務(wù)預算編制多么科學(xué)，都無(wú)法發(fā)揮出實(shí)際作用。為此，房地產(chǎn)企業(yè)除了要在建設專(zhuān)職財務(wù)預算管理團隊的基礎上，還要做好對企業(yè)當中各部門(mén)工作者的引導教育，讓他們也能夠深刻認識到財務(wù)預算執行的作用，并能夠在工作當中對財務(wù)預算執行予以配合，最大限度發(fā)揮出財務(wù)預算管理工作效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長(cháng)遠發(fā)展提供最基礎的支持。
四、結語(yǔ)。
綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益激烈的背景下，財務(wù)預算管理工作的重要性日益凸顯。因此，房地產(chǎn)施工企業(yè)必須要對財務(wù)預算管理工作有足夠的重視和投入，通過(guò)培養專(zhuān)業(yè)財務(wù)預算管理人員，提高財務(wù)預算管理效果等多種方式，來(lái)實(shí)現對財務(wù)預算管理工作的落實(shí)，使其能夠真正的發(fā)揮出對房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的保駕護航作用，同時(shí)也為我國經(jīng)濟的快速發(fā)展與進(jìn)步提供動(dòng)力支持。
房地產(chǎn)的論文14
摘要：房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)證券化的一種創(chuàng )新型投資產(chǎn)品。近年來(lái)，這類(lèi)產(chǎn)品在美國、澳大利亞和新加坡等國家發(fā)展十分迅速，投資規模越來(lái)越大，回報率也不斷攀升。但相比之下我國雖有類(lèi)似產(chǎn)品，但發(fā)展十分緩慢，研究發(fā)現稅負較重是阻礙其發(fā)展的重要原因。建議我國借鑒國外成功經(jīng)驗，制定專(zhuān)門(mén)的稅收法律法規，分環(huán)節減少稅負，采取多種措施鼓勵投資者長(cháng)期持有。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；稅負；稅收政策
1引言
房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”）指的是借助專(zhuān)業(yè)的管理機構對投資于房地產(chǎn)的社會(huì )分散資金進(jìn)行管理運用，以達到房地產(chǎn)證券化的一種新式投資類(lèi)型。房地產(chǎn)投資信托的重要特點(diǎn)之一是稅負較輕,稅收優(yōu)惠驅動(dòng)是美國REITs產(chǎn)生、發(fā)展和創(chuàng )新的原動(dòng)力。我國已經(jīng)有許多學(xué)者對國內REITs的發(fā)展模式進(jìn)行了細致地研究，研究結果均顯示我國的稅收優(yōu)惠政策的空白是牽絆其發(fā)展的主要原因之一。
2我國REITs發(fā)展的稅收瓶頸
REITs的設立和運行均受到稅制的約束，所以運行起來(lái)十分困難，這也嚴重影響了REITs的推出。首先，購買(mǎi)房地產(chǎn)的公司應按交易金額征收契稅和印花稅。其次，公司在獲得利潤時(shí)需繳如下六種稅：①訂立合同時(shí)需繳納0.1%印花稅；②依法繳納房產(chǎn)稅；③繳納土地使用稅；④依法繳納稅金及附加；⑤出售資產(chǎn)時(shí)，繳納土地增值稅；⑥繳納25%企業(yè)所得稅。最后，公司持有物業(yè)階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優(yōu)惠政策仍處于空白狀態(tài)，不合理的'稅收待遇嚴重阻礙了REITs的發(fā)展。
3美國REITs稅收政策及啟示
3.1美國REITs稅收經(jīng)驗
REITs起源于1960年的美國，當前發(fā)展規模最大、研究成果最豐富的必屬美國。美國稅法對于REITs有著(zhù)優(yōu)惠的政策，即：REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅，投資標的資產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，財產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方免繳轉讓稅。本國居民按照35%左右的稅率征收所得稅；境外投資者繳納30%預提稅，但是稅務(wù)增長(cháng)法案對這部分稅收進(jìn)行了很大程度地減少和免除。
3.2啟示
在對REITs進(jìn)行稅收立法時(shí)，要依從“導管原則”，信托財產(chǎn)的盈利由所有人承擔納稅義務(wù)，受托人只需要按其傭金數額和法定稅率繳納稅款。信托財產(chǎn)在受益人和受托人之間轉移并不構成納稅責任，租金收入應分配給受益人，受益人承擔納稅義務(wù)，受托人僅就收取的手續費等負擔納稅義務(wù)。
4我國REITs稅收立法的政策建議
由于各國的具體經(jīng)濟狀況、稅制和REITs發(fā)展狀況和階段都各不相同，針對我國經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟周期及REITs屬性的基礎上，本文建議進(jìn)行以下幾點(diǎn)可行性改進(jìn)。
4.1制定專(zhuān)門(mén)的稅收優(yōu)惠政策
稅收優(yōu)惠政策是各國REITs發(fā)展的保障和動(dòng)力，我國應該制定專(zhuān)門(mén)的一套稅收優(yōu)惠政策，單獨設立一套完整的稅收規則。我國可以學(xué)習歐美國家經(jīng)驗，在REITs這一層面上免征所得稅，同時(shí)制定專(zhuān)門(mén)的法律對其進(jìn)行嚴格的限制，使其在國家可控的范圍內有序運行。
4.2避免重復征稅
首先，REITs設立時(shí)應對財產(chǎn)轉移免征增值稅，REITs運行過(guò)程中的轉讓行為所產(chǎn)生的所有流轉稅都應該免除。其次，在存續期間，受托人管理、運營(yíng)財產(chǎn)，先根據稅法規定代扣代繳稅款，然后將已納稅款列入管理費用，在計算利潤時(shí)單獨核算并扣除，最終由受益人納稅。受托人作為管理機構，根據稅法有關(guān)規定，以收取的手續費為納稅基礎繳納所得稅。最后，在終止時(shí)產(chǎn)權歸還沒(méi)有真實(shí)納稅實(shí)質(zhì)，應免征流轉稅。
4.3稅收優(yōu)惠向投資者傾斜
制定一系列明確針對所得稅和資本利得稅的稅收政策，能夠在很大程度上延長(cháng)投資者持有REITs的期限。在國外許多國家為了提高REITs二級市場(chǎng)的流動(dòng)性，免征印花稅，對所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免，我國在鼓勵投資者長(cháng)期持有該產(chǎn)品時(shí)，可以借鑒股票分紅的征稅政策，給持有期限較長(cháng)的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優(yōu)惠，以進(jìn)一步提升REITs投資期限。我國可以對外國投資者實(shí)行減稅政策，以此來(lái)吸收全球資金，促使REITs發(fā)展。
參考文獻：
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房地產(chǎn)的論文15
“營(yíng)改增”稅改政策的提出，優(yōu)化了我國的稅制結構，有效避免了重復征稅現象的發(fā)生，促進(jìn)了國民經(jīng)濟與社會(huì )的協(xié)調發(fā)展。在這一背景下，為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的工作成效，企業(yè)財務(wù)管理工作者必須抓住“營(yíng)改增”的稅改契機，了解“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作帶來(lái)的影響，才能更好地提高“營(yíng)改增”的實(shí)施成效，促進(jìn)企業(yè)的轉型升級。
一、“營(yíng)改增”的內涵分析
所謂的“營(yíng)改增”是營(yíng)業(yè)稅改增值稅的簡(jiǎn)稱(chēng)，即把某些以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應稅項目更改為征收增值稅。這一稅改政策的實(shí)行，從宏觀(guān)意義上來(lái)說(shuō)，有效避免了在納稅程序以及課稅范圍上存在重復納稅等問(wèn)題的發(fā)生，從而降低了企業(yè)的生產(chǎn)成本，促進(jìn)了企業(yè)市場(chǎng)競爭力的提高，推動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從微觀(guān)意義上來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅在我國境內是征收商品勞務(wù)費的一種類(lèi)型，而增值稅是一種流轉稅，其以商品及應稅勞務(wù)在其流轉過(guò)程中產(chǎn)生的增值額為計稅依據，主要分為進(jìn)項稅與銷(xiāo)項稅這兩種類(lèi)型，在稅款的征收中，進(jìn)項稅主要用于抵扣。在“營(yíng)改增”稅改政策的實(shí)施之后，增值稅的抵扣鏈條獲得了完善，我國的稅制結構得到了優(yōu)化，這對擴大消費、推動(dòng)國家經(jīng)濟發(fā)展以及優(yōu)化企業(yè)生產(chǎn)結構等具有重要的促進(jìn)價(jià)值。
二、“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響
1.“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)企業(yè)負債表的影響。固定資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成要素，固定資產(chǎn)的變動(dòng)會(huì )造成房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟結構發(fā)生極大的改變，這一改變影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表中的數據發(fā)生了顯著(zhù)性的波動(dòng)。從“營(yíng)改增”的試點(diǎn)到推廣實(shí)施的具體情況上來(lái)看，我們能夠發(fā)現“營(yíng)改增”稅改政策的使用，在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)的原值入賬金額以及累計折舊，同時(shí)，在除去房地產(chǎn)企業(yè)自身應繳納的營(yíng)業(yè)稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)的期末余額得到了顯著(zhù)降低。因此，在短期內，在“營(yíng)改增”稅改政策的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)與負債金額都會(huì )得到顯著(zhù)的降低，房地產(chǎn)企業(yè)內部的流動(dòng)資產(chǎn)及負債的比重則會(huì )得到提升。并且，從長(cháng)遠來(lái)看，“營(yíng)改增”的實(shí)施能有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)擴大自身發(fā)展規模，完善自身發(fā)展規劃。
2.“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)企業(yè)利潤表的影響。從現階段“營(yíng)改增”在各個(gè)領(lǐng)域的實(shí)施情況上來(lái)看，其對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響主要包括長(cháng)期影響和近期影響這兩種。其中，從近期影響來(lái)看，在“營(yíng)改增”得到推廣實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的原值稅金得到了免除，這有效降低了企業(yè)的稅金金額及成本水平，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的增加。從長(cháng)期影響來(lái)看，“營(yíng)改增”稅改政策的實(shí)施，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本以及稅務(wù)負擔，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金積累，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠有更多的資金投入到新的發(fā)展項目以及生產(chǎn)建設業(yè)務(wù)的拓展工作中。
3.“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現金流量表的影響�！盃I(yíng)改增”的實(shí)施影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的現金流量表，具體而言，可從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：首先，“營(yíng)改增”的實(shí)施影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的各項投資。為了能夠得到更好、更快的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要經(jīng)常購置大量的施工裝備，由于增值稅的進(jìn)項稅額能夠用于相抵，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的現金流出數據會(huì )比在“營(yíng)改增”實(shí)施之前要減少許多，從而能有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，擴大發(fā)展規模。其次，“營(yíng)改增”制度的實(shí)施影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的現金活動(dòng)。征收增值稅制度的實(shí)施，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)現金流水平的提高，加快了企業(yè)現金的流動(dòng)速度。最后，“營(yíng)改增”的實(shí)施影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展，各行業(yè)之間的市場(chǎng)競爭也愈發(fā)激烈，為了搶占行業(yè)中的龍頭地位，房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮加大投資、融資范圍，而“營(yíng)改增”的實(shí)施有效的提高了企業(yè)的現金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)內部的現金流越發(fā)壯大。但從長(cháng)遠的角度來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)具有階段性，且面臨著(zhù)極大的風(fēng)險壓力，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的負債會(huì )不斷增加。
4.“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的.影響。財務(wù)風(fēng)險管理一直以來(lái)都是各大企業(yè)所普遍重視的問(wèn)題�！盃I(yíng)改增”的實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的影響可從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行分析：一方面，“營(yíng)改增”的實(shí)施給予了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作人員新的挑戰。因為，“營(yíng)改增”的實(shí)施在某種程度上影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算狀況，對企業(yè)的會(huì )計核算制度提出了更加嚴格的要求。對此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員不斷提升自己的業(yè)務(wù)水平及工作能力，并站在整個(gè)企業(yè)以及市場(chǎng)的高度上就“營(yíng)改增”實(shí)施后的各種利弊關(guān)系做出科學(xué)的分析與探討，根據企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰略。另一方面，“營(yíng)改增”影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構管理。征收增值稅，相當于政府給房地產(chǎn)企業(yè)一定的補助，這就有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負擔，讓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展局勢更加的清晰與明朗。因此，財務(wù)管理人員應根據房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，選擇出最佳的資本結構，讓房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”制度的實(shí)施中達到資本成本的最低水平，從而有效的控制好發(fā)展風(fēng)險，提高企業(yè)的盈利能力。
三、“營(yíng)改增”制度實(shí)施后加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的措施
1.加強企業(yè)的納稅籌劃，避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)的納營(yíng)業(yè)稅和納增值稅之間存在一定的差異，這就使得在“營(yíng)改增”實(shí)施的情況下，企業(yè)的財務(wù)管理可以會(huì )在改革過(guò)程中出現風(fēng)險。因此，為了更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅改革的順利開(kāi)展，財務(wù)管理工作人員應注重納稅籌劃的優(yōu)化與完善。詳細來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可借助流通環(huán)節進(jìn)行稅負轉移，在達到稅額減少目的的同時(shí)，應選擇財務(wù)管理程序完善、有能力開(kāi)具全套的增值稅發(fā)票的合作企業(yè)，并加大對客戶(hù)資源的挖掘力度，通過(guò)“營(yíng)改增”這一契機，來(lái)實(shí)現企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展與完善。
2.改進(jìn)企業(yè)的賬務(wù)處理，健全企業(yè)會(huì )計核算制度。為了更好的適應“營(yíng)改增”稅制改革，房地產(chǎn)企業(yè)應對自身的會(huì )計核算制度進(jìn)行健全與完善，嚴格按照規定對增值稅進(jìn)行會(huì )計處理，根據增值稅的征收要求，正確的設置好明細賬目，并為增值稅的相關(guān)業(yè)務(wù)核算提供準確、真實(shí)、可靠的稅務(wù)資料。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應當改進(jìn)“營(yíng)改增”的財務(wù)處理手段，在合法、合理的范圍內實(shí)現稅額最大程度的減少，以此來(lái)減少企業(yè)的稅負成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利率。
3.增強企業(yè)的內部控制，提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)�！盃I(yíng)改增”實(shí)施之后，許多財務(wù)制度都發(fā)生了相應的變化。增強房地產(chǎn)企業(yè)的內部控制能有效的確�！盃I(yíng)改增”體制的實(shí)施，推動(dòng)“營(yíng)改增”制度的實(shí)施步伐。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應提高財務(wù)管理工作者的工作素質(zhì)，加強員工培訓，這能有效確保財務(wù)管理工作人員具備處理“營(yíng)改增”相關(guān)問(wèn)題的能力，從而避免了問(wèn)題處理不當現象的發(fā)生。
四、結語(yǔ)
總而言之，“營(yíng)改增”的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作帶來(lái)了十分重要的影響。作為新時(shí)期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員，應根據企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況及社會(huì )政策的需求，不斷提高自身的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平，深入了解“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理所帶來(lái)的影響，并對納稅籌劃管理的優(yōu)化與完善予以重視，從而不斷健全自身企業(yè)的定價(jià)機制，完善自身企業(yè)的財務(wù)核算管理制度，有效做到審時(shí)度勢。同時(shí)，根據市場(chǎng)競爭的需求，及時(shí)有效的調整好企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理策略，致力于“營(yíng)改增”的完善，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作水平的提高。
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