目錄

　　第一章 項目概況 ................................................................................... 3

　　第二章 項目背景及意義 ........................................................................ 3

　　第三章 市場(chǎng)分析 ................................................................................... 4

　　第四章 項目實(shí)施計劃 ............................................................................ 5

　　第五章 投資方案 ................................................................................... 6

　　第六章 項目風(fēng)險分析及對策 ................................................................ 6

　　第七章 項目結論 ................................................................................... 7

　　第一章 項目概況

　　一、投資項目概況

　　XXXX有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“XXXX”)，擬與共同投資設立美國Unit Inc.公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公司”）。初步擬XXXX公司投資總金額為 萬(wàn)美元。

　　二、公司基本情況

　　1.基本信息

　　企業(yè)名稱(chēng)：

　　注冊地址：

　　企業(yè)類(lèi)型：Inc.（有限公司）

　　成立日期：

　　經(jīng)營(yíng)范圍：

　　三、投資項目總體評價(jià)

　　本次股權投資項目的實(shí)施，契合了XXXX的發(fā)展戰略，將實(shí)現XXXX公司電子產(chǎn)品或其他產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈條的延伸和業(yè)務(wù)規模的擴張，完善全球產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售渠道，同時(shí)大大提升了XXXX國際化管理和運營(yíng)水平，提高XXXX企業(yè)在經(jīng)濟全球化大環(huán)境下的核心競爭力。

　　本次投資雖然存在一定的境外資產(chǎn)安全性風(fēng)險和跨境管理風(fēng)險，但如XXXX公司能夠對相關(guān)風(fēng)險進(jìn)行全方面多角度的充分認識，同時(shí)采取積極措施和不同的應對方案，未雨綢繆，加以防范和控制，足以確保本項目的成功實(shí)施并取得預期的匯報。

　　從財務(wù)分析的角度來(lái)看，XXXX完成投資后，獲得公司80%的股權，而出現損失的可能性極低。 公司為新設公司，經(jīng)營(yíng)正處于起步狀態(tài)。鑒于 公司地處美國加利福尼亞州，該地區擁有政治、經(jīng)濟、教育、科技等多方面得天獨厚的優(yōu)勢地位。因此此次投資項目將具有較好的投資回報。

　　第二章 項目背景及意義

　　一、項目背景

　　XXXX公司在國內主要運營(yíng)電子信息產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)。為了能夠更好的立足國內，面向全球；在經(jīng)濟體系全球化的今天，XXXX通過(guò)投資設立美國公司，能夠利用其優(yōu)勢地位，進(jìn)一步開(kāi)拓國際市場(chǎng)。同時(shí)，XXXX公司能夠在提供電子產(chǎn)品銷(xiāo)售等服務(wù)的基礎上，拓寬產(chǎn)業(yè)鏈：提供除電子產(chǎn)品服務(wù)類(lèi)以外的多種產(chǎn)品的中介、分銷(xiāo)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

　　二、項目意義

　　進(jìn)行境外投資項目，如果能夠成功實(shí)施本次投資，XXXX公司能夠在2至3年，甚至更短的時(shí)間內，利用加州這一優(yōu)越的地理位置，實(shí)現對北美和南美全球最大銷(xiāo)售市場(chǎng)的覆蓋，同時(shí)獲得在全球范圍內運營(yíng)一家較大規�？鐕�公司的寶貴經(jīng)營(yíng)，有利于實(shí)現國內國際兩個(gè)市場(chǎng)、中西兩種管理理念、內外兩種銷(xiāo)售模式雙向互動(dòng)，從而進(jìn)一步實(shí)現國內企業(yè)銷(xiāo)售模式、凈利潤水平、以及市值的大規模提升，并為最終成為位居國際前列的服務(wù)類(lèi)企業(yè)打下良好的基礎。

　　總結為四點(diǎn)：（1）提升在國際市場(chǎng)的影響力；（2）形成在行業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域的核心競爭力；（3）拓寬XXXX公司其他產(chǎn)品的`銷(xiāo)售渠道；（4）提升管理和運營(yíng)水平，實(shí)現“走出去”并為成為國際一流企業(yè)的戰略目標。

　　第三章 市場(chǎng)分析

　　公司投資市場(chǎng)前景分析

　　公司地處美國加州，該地區對投資而言具有政治、經(jīng)濟、人文等多方現優(yōu)勢地位。尤其對于電子服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)，在全美100家發(fā)展最快的高科技公司中, 有39家在加州, 僅硅谷一地的高科技產(chǎn)品出口就占全美三分之一；美國將近一半的生物科技就業(yè)在加州, 全美近30%的生物工程公司總部在加州, 醫療器械和測量控制儀器的產(chǎn)量占全美的20%；加州的環(huán)保行業(yè)產(chǎn)值占全美市場(chǎng)的17%；在風(fēng)險投資領(lǐng)域，加州的硅谷一地便吸引了全美52%的高科技風(fēng)險投資金額。20xx年《財富》雜志公布的全美500強企業(yè)中，52家在加州，其中包括著(zhù)名的高科技企業(yè)及網(wǎng)絡(luò )公司如：英特爾、思科、甲骨文、谷歌及雅虎等。與此同時(shí)，加州的中小企業(yè)十分活躍，90%以上的出口單位屬于中小型企業(yè)。 這些大中小企業(yè)也成為XXXX在境外投資的重點(diǎn)合作對象。

　　另外，加州擁有多所世界知名大學(xué)，包括加利福尼亞大學(xué)、加州理工學(xué)院、斯坦福大學(xué)、舊金山大學(xué)等私立大學(xué)，都能夠為企業(yè)源源不斷輸送人才。

　　第四章 項目實(shí)施計劃

　　一、投資方案

　　XXXX公司擬用自有資金 萬(wàn)美元（折合人民幣約 萬(wàn)元），對美國 公司投資投資，投資完成后 公司將占有 公司80%的股份。

　　為有效控制交易風(fēng)險，此次海外投資項目的結構設計考慮分步投資的方案。有利于掌握資本運作的主動(dòng)權。未來(lái)XXXX公司也可以根據 公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)和發(fā)展情況擇機分步投資剩余股份，或保持目前參股地位不變。

　　二、交易協(xié)議的主要內容

　　投資協(xié)議主要包括股份投資條款和運營(yíng)條款兩部分。

　　投資條款：約定XXXX以投資方式，獲得新設 公司 %的股權。運營(yíng)條款：規定 公司未來(lái)的董事結構。

　　投資條款如下：

　　運營(yíng)條款如下：

　　三、投資互補性分析

　　XXXX公司與 公司具有較強的優(yōu)勢互補性，雙方在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)供應、市場(chǎng)資源方面均可以?xún)?yōu)勢互補，在采購成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、品牌效應和人力資源方面可以充分發(fā)揮協(xié)同、整合效應，形成XXXX在國際服務(wù)類(lèi)行業(yè)的核心競爭力。

　　第五章 投資方案

　　一、投資總額

　　XXXX擬用自有資金 萬(wàn)美元（折合人民幣約555.56萬(wàn)元）對美國 公司投資。并獲得 公司 %的股份。

　　二、資金來(lái)源

　　XXXX公司利用自有資金自籌本次投資所需要的資金。

　　三、投資計劃及期限

　　XXXX公司與XXXX公司建立共管賬戶(hù)，自《合作協(xié)議書(shū)》簽訂之日起12個(gè)自然月內完成全部投入。

　　第七章 項目風(fēng)險分析及對策

　　本項目實(shí)施過(guò)程中，可能會(huì )面臨來(lái)自各方面的風(fēng)險，如經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、境外資產(chǎn)安全性風(fēng)險和管理風(fēng)險。XXXX公司對這些風(fēng)險有著(zhù)充分的人事，并積極采取措施甲乙防范和控制，確保實(shí)現項目的預期利潤。

　　一、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險及應對

　　風(fēng)險：本次投資項目可能存在因 公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現重大不利變化，而使公司投資存在損失的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險。

　　應對：XXXX公司與XXXX公司共同投資設立 公司，XXXX占有 %的股份，并委派兩位中方人員參與企業(yè)管理。XXXX公司認為 公司通過(guò)中方及外方的傾力管理和合作，能夠成為內控制度較為完善且運營(yíng)規范的公司，有能力就其公司經(jīng)營(yíng)中所可能出現的重大不利變化（如有）做出充分的應對。

　　二、匯率波動(dòng)風(fēng)險及應對

　　風(fēng)險：XXXX公司進(jìn)行投資后， 公司將成為一家全球布局的公司，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋全世界多地區，日常經(jīng)營(yíng)有可能采用外幣結算，存在匯率極具波動(dòng)而使公司投資發(fā)生損失的風(fēng)險。

　　應對：投資完成后，公司將初步具備全球運營(yíng)格局。結算將至少涉及人民幣、美元等多種貨幣，對于外匯風(fēng)險，我們應考慮的是集中各種的凈風(fēng)險敞口而不是擔心單一貨幣的風(fēng)險。多種貨幣籃子為有效化解中長(cháng)期外匯風(fēng)險創(chuàng )造了條件，而且現代金融體系已經(jīng)有非常成熟的各種匯率工具和風(fēng)險管理方案，XXXX公司可以選擇應對和規避。

　　三、跨境管理風(fēng)險及應對

　　風(fēng)險：此次投資會(huì )大力促使XXXX由一家單一性的國內企業(yè)逐步走向國際化，對人力資源、財務(wù)管理等各個(gè)方面制度建設提出了個(gè)更高的要求，理論上確實(shí)存在因跨境管理能力不足而不能對海外資產(chǎn)及業(yè)務(wù)實(shí)施有效控制而造成公司損失的風(fēng)險。

　　應對：XXXX公司可以根據不同階段的海外業(yè)務(wù)管控模式逐步展開(kāi)業(yè)務(wù)整合，以確保投資和整合同步進(jìn)行。XXXX公司將積極面對未來(lái)需求，強化人力資源配置，提升運營(yíng)管理水平，做好跨境管理的各項準備工作。另一方面，美國本身的投資環(huán)境和公司監管環(huán)境均比較理想，也較好降低了XXXX公司初次大規�？缇彻芾淼碾y度。

　　第八章 項目結論

　　公司為新設公司，正處于平穩起步階段，公司股東資金雄厚，運營(yíng)產(chǎn)品商場(chǎng)潛力大，公司未來(lái)出現巨額虧損或微利的可能性較小，此次投資將具有較好的投資回報。 公司與XXXX公司現有的業(yè)務(wù)及產(chǎn)品產(chǎn)能匹配性良好，協(xié)同效應顯然，能幫助XXXX公司迅速打開(kāi)國際化大門(mén)，提升品牌知名度和公司在資本試產(chǎn)的形象，最大化實(shí)現股東價(jià)值。

　　XXXX有限公司

　　XX年XX 月 XX日

可行性報告7

　　第一章 總論

　　1.1概述

　　1.1.1項目名稱(chēng)、主辦單位名稱(chēng)、企業(yè)性質(zhì)及法人

　　項目名稱(chēng)： 200噸/年香料中間體（100噸/年3-甲基-1,5

　　環(huán)十五二酮和100噸/年香紫蘇內酯）項目

　　主辦單位名稱(chēng)：新鄉市弗格林斯生物科技有限公司斯生物科技有限公司

　　法人代表： 孟國良

　　1.1.2可行性研究報告編制的依據和原則

　　1、編制依據

　　1）與新鄉市弗格林斯生物科技有限公司簽定的200噸/年香料中間體項目可行性研究報告委托書(shū)。

　　2）新鄉市弗格林斯生物科技有限公司提供的有關(guān)工程地質(zhì)資料及其它基礎資料。

　　2、編制原則

　　本可研報告的編制將遵循下述原則：

　　1) 力求全面、客觀(guān)地反映情況

　　本報告是供投資人決策和政府備案使用，因此在編制過(guò)程中按照國家、行業(yè)和地區的發(fā)展規劃，以及國家的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策的要求，對本項目的建設條件、技術(shù)路線(xiàn)、經(jīng)濟效益、工程建設、生產(chǎn)管理以及對環(huán)境的影響等各個(gè)方面，力求全面地、客觀(guān)地反映實(shí)際情況。

　　2) 采用先進(jìn)適用的技術(shù)

　　各生產(chǎn)裝置及配套的公用工程、輔助設施，都要充分注意技術(shù)的先進(jìn)性。技術(shù)的先進(jìn)性不但體現在工藝流程、技術(shù)裝備和控制水平上，而且同樣體現在環(huán)境保護和工業(yè)衛生等各個(gè)方面。

　　在注意技術(shù)先進(jìn)性的同時(shí)，還要充分注意技術(shù)的適用性。即根據企業(yè)目前的經(jīng)濟能力、配套能力和管理水平等情況，選取適用的先進(jìn)技術(shù)。

　　3) 要以經(jīng)濟效益為中心

　　經(jīng)濟效益是企業(yè)生存的命脈。因此，本報告編制過(guò)程中要特別注意節省投資、降低消耗定額和減少定員以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　4) 遵循持續科學(xué)發(fā)展的戰略觀(guān)念，嚴格執行環(huán)境保護法規、安全和工業(yè)衛生法規、完善“三廢”處理設施，控制對環(huán)境的污染，節約能源。

　　1.1.3項目提出的背景、投資必要性和經(jīng)濟意義

　　1、企業(yè)概況

　　新鄉市弗格林斯生物科技有限公司是一家民營(yíng)化工企業(yè)，屬于新建企業(yè)。擬選址河南新鄉樓村精細化工新材料專(zhuān)業(yè)園區。占地面積34畝。

　　2、項目提出的弗格林斯生物科技有限公司地處河南省新鄉市獲嘉縣樓村，獲嘉縣樓村化工基礎雄厚。香料中間體廣泛用于醫藥、飲料、食品、日用化妝和日常生活用品等行業(yè)。公司擬上200噸/年香料中間體項目，其中100噸/年3-甲基-1,5環(huán)十五二酮和100噸/年香紫蘇內酯。上述產(chǎn)品市場(chǎng)供應缺口很大。

　　3-甲 基1,5環(huán)十五二酮是合成大環(huán)香料麝香酮和麝香烯酮的關(guān)鍵中間體，具有極高的市場(chǎng)價(jià)值，國際市場(chǎng)需求量巨大，但是該化合物的生產(chǎn)技術(shù)一直被國外少數公司所壟斷，目前國內還沒(méi)有一家公司有能力進(jìn)行大規模生產(chǎn)。

　　香紫蘇內酯的是一種具有木香香氣的的高級香料，廣泛應用于日

　　化、煙草、食品工業(yè)中。香紫蘇內酯是一種優(yōu)良的煙草增香矯味劑。在混合型卷煙中, 可掩蓋煙草的粗雜氣, 以改進(jìn)和提高香味質(zhì)量, 賦予煙草愉快的特征香氣, 使卷煙更加柔和, 醇綿入口, 是有效的增香矯味劑。同時(shí)香紫蘇內酯還是一種食品調味劑，能夠增大和提高食品的感官，已經(jīng)廣泛用于食品工業(yè)。如可用在含有甜味佐料的食品中，作為調味劑，增加食品的嗅覺(jué)效果，在咖啡工業(yè)中加入少量香紫蘇內酯，可以加重咖啡苦味，提高咖啡的提神效果應用范圍。香紫蘇內酯除了本身可以直接作為香精香料使用外，同時(shí)也是名貴香料龍涎醚的生產(chǎn)關(guān)鍵中間體。

　　20xx年公司根據縣委、縣政府大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟、促進(jìn)當地勞動(dòng)力增收，進(jìn)一步發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟和富民強縣的戰略部署，公司成立了200噸/年香料中間體項目部。為了利用當地勞動(dòng)力資源，配合當地的原料供應，以及獲嘉依托新鄉豐富的地理交通優(yōu)勢，采用先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)工藝，新建年生產(chǎn)200噸/年香料中間體項目，為獲嘉的經(jīng)濟發(fā)展做出更大的貢獻。

　　3、 投資的.必要性及經(jīng)濟意義

　　3-甲基-1,5環(huán)十五二酮具有很高的市場(chǎng)價(jià)值，目前國際市場(chǎng)上該化合物的單價(jià)在150美元一公斤左右。預計在未來(lái)的幾年內，由于醫藥工業(yè)、香精香料工業(yè)對于麝香酮的強勁需求，國際市場(chǎng)上對于3-甲基-1,5環(huán)十五二酮的需求將會(huì )日益增大。但是基于技術(shù)壟斷的原因，目前國際上僅有很少的幾家企業(yè)擁有該產(chǎn)品的生產(chǎn)技術(shù)，預計未來(lái)幾年內該產(chǎn)品的價(jià)格將會(huì )穩步上升，維持在150-200美元一公斤。

　　香紫蘇內酯具有很高的市場(chǎng)價(jià)值，目前國際市場(chǎng)上該化合物的單價(jià)在100美元一公斤左右。預計在未來(lái)的幾年內，由于香精香料工業(yè)、煙草行業(yè)、食品工業(yè)對于香紫蘇內酯的強勁需求，國際市場(chǎng)上對于香

　　紫蘇內酯的需求將會(huì )日益增大。但是基于技術(shù)壟斷的原因，目前國際上僅有很少的幾家企業(yè)擁有該產(chǎn)品的大規模工業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，預計未來(lái)幾年內該產(chǎn)品的價(jià)格將會(huì )穩步上升，維持在100-150美元1公斤。

　　本項目生產(chǎn)工藝可靠，實(shí)現了自動(dòng)化密閉式生產(chǎn)，極大的減輕了勞動(dòng)強度，降低原材料及能量消耗，且生產(chǎn)過(guò)程中三廢排放極少，有利于環(huán)境保護。

　　該項目的實(shí)施規�；�生產(chǎn)將使我國香料工業(yè)科技水平提升一個(gè)臺階。

　　1.1.4研究范圍

　　1、本可行性研究范圍包括下述內容：

　　1） 市場(chǎng)預測分析；

　　2） 產(chǎn)品方案和生產(chǎn)規模研究；

　　3） 工藝技術(shù)方案，著(zhù)重于各種工藝技術(shù)方案比較及選擇的理由；

　　4） 原料、輔助材料的供應的可靠性及經(jīng)濟性；

　　5） 環(huán)境保護及治理措施；

　　6） 投資估算及資金籌措；

　　7） 經(jīng)濟效益的初步評價(jià)；

　　2、研究的主要過(guò)程

　　1) 對項目建設地點(diǎn)及周邊地區的原料市場(chǎng)的情況調查

　　2) 對裝置生產(chǎn)所用的原料種類(lèi)、來(lái)源、數量以及運輸貯存方案作調查、分析、比較，與建設方共同商討并取得共識。

　　3) 對建設地點(diǎn)的建廠(chǎng)條件和廠(chǎng)址方案、氣象資料、工程地質(zhì)資料、水文情況、環(huán)境現狀作調查。

　　4) 對全廠(chǎng)的總圖方案、主裝置的工藝流程、配套的公用工程和輔助工程調查，進(jìn)行方案比較，與建設方共同商討并取得共識。

　　5) 了解當地原材料和產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，收集建設費用和相關(guān)政策資料，了解建材價(jià)格和工程概預算指標，作出財務(wù)、經(jīng)濟評價(jià)。

　　6) 進(jìn)行投資估算，提出資金籌措意見(jiàn)和項目實(shí)施規劃，作出財務(wù)、經(jīng)濟評價(jià)及社會(huì )效益評價(jià)，得出研究的結論。

　　1.2研究結論

　　1、研究的簡(jiǎn)要綜合結論

　　1) 新鄉市弗格林斯生物科技有限公司在充分利用河南省新鄉市豐富的化工資源以及完備的基礎設施的條件下進(jìn)行的，符合國家化工的發(fā)展方向，體現了投資少、見(jiàn)效快的特點(diǎn)。不但會(huì )達到預期的建設目的，而且還會(huì )達到社會(huì )效益和企業(yè)效益同時(shí)提高的目的。

　　2)根據掌握的3-甲基-1,5環(huán)十五二酮和香紫蘇內酯生產(chǎn)技術(shù)，無(wú)論在技術(shù)上還是產(chǎn)品質(zhì)量上均處于國際先進(jìn)水平，具備了工業(yè)化規模生產(chǎn)的條件。

　　3）本項目三廢經(jīng)過(guò)處理后，達到環(huán)保要求后排放。

　　4)該公司組建有較強的銷(xiāo)售隊伍和營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )，能夠保證項目產(chǎn)品的銷(xiāo)售渠道暢通。

　　5)本項目生產(chǎn)產(chǎn)品具有確定的用途和穩定的市場(chǎng)。項目的建成不僅可以緩解目前國內的產(chǎn)需矛盾，同時(shí)還可出口創(chuàng )匯。 而且隨著(zhù)世界經(jīng)濟和我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，其需求量將逐年穩步上升，產(chǎn)品市場(chǎng)前景較好。

　　6)該項目投資利潤高，投資回報期短，經(jīng)濟和社會(huì )效益較好，具備建設條件，極具建設投資價(jià)值，經(jīng)濟上是可行的，。

　　2、存在問(wèn)題及建議

　　本項目在設計時(shí)注重采用同行業(yè)近年所取得的技術(shù)進(jìn)步成果，力求工程運行時(shí)生產(chǎn)工藝路線(xiàn)、技術(shù)經(jīng)濟、產(chǎn)品質(zhì)量、成本以及三廢排。

可行性報告8

　　【引言】

　　包裝(packaging)為在流通過(guò)程中保護產(chǎn)品，方便儲運，促進(jìn)銷(xiāo)售，按一定的技術(shù)方法所用的容器、材料和輔助物等的總體名稱(chēng);也指為達到上述目的在采用容器，材料和輔助物的過(guò)程中施加一定技術(shù)方法等的操作活動(dòng)。

　　包裝工業(yè)和技術(shù)的發(fā)展，推動(dòng)了包裝科學(xué)研究和包裝學(xué)的形成。包裝學(xué)科涵概物理、化學(xué)、生物、人文、藝術(shù)等多方面知識，屬于交叉學(xué)科群中的綜合科學(xué)，它有機地吸收、整合了不同學(xué)科的新理論、新材料、新技術(shù)和新工藝，從系統工程的觀(guān)點(diǎn)來(lái)解決商品保護、儲存、運輸及促進(jìn)銷(xiāo)售等流通過(guò)程中的綜合問(wèn)題。包裝學(xué)科的分類(lèi)比較多樣，通常將其分類(lèi)為包裝材料學(xué)、包裝運輸學(xué)、包裝工藝學(xué)、包裝設計學(xué)、包裝管理學(xué)、包裝裝飾學(xué)、包裝測試學(xué)、包裝機械學(xué)等分學(xué)科。目前，中國已有40多所高校開(kāi)辦了包裝工程專(zhuān)業(yè)，包裝人才隊伍日益壯大。

　　包裝設計是為消費者服務(wù)的，從消費者使用、喜好的角度考慮是包裝設計最基本的起點(diǎn)。因此，消費形態(tài)的變化對包裝設計產(chǎn)生著(zhù)重要的影響。進(jìn)入科技信息飛速發(fā)展的今天，糊口形態(tài)和消費形態(tài)都發(fā)生了很大的變化。從20世紀包裝的發(fā)展來(lái)看，像POP式包裝、便攜式包裝、易拉罐、壓力噴霧包裝、真空包裝等形態(tài)的泛起，無(wú)一不是消費需求所導致的結果。如今網(wǎng)絡(luò )時(shí)代已宣告來(lái)臨，互聯(lián)網(wǎng)給人們的糊口帶采了極大的利便，網(wǎng)上交易、網(wǎng)上購物等新的消費形態(tài)也徐徐被越來(lái)越多的人所接受。跟著(zhù)網(wǎng)絡(luò )的普及和相關(guān)硬件技術(shù)的提高，包裝設計隨之而來(lái)也必將面對更大的改變。

　　【目錄】

　　第一部分 包裝項目總論

　　總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問(wèn)題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、包裝項目概況

　　(一)項目名稱(chēng)

　　(二)項目承辦單位介紹

　　(三)項目可行性研究工作承擔單位介紹

　　(四)項目主管部門(mén)介紹

　　(五)項目建設內容、規模、目標

　　(六)項目建設地點(diǎn)

　　二、項目可行性研究主要結論

　　在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷(xiāo)售、原料供應、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會(huì )效益等重大問(wèn)題，都應得出明確的結論，主要包括：

　　(一)項目產(chǎn)品市場(chǎng)前景

　　(二)項目原料供應問(wèn)題

　　(三)項目政策保障問(wèn)題

　　(四)項目資金保障問(wèn)題

　　(五)項目組織保障問(wèn)題

　　(六)項目技術(shù)保障問(wèn)題

　　(七)項目人力保障問(wèn)題

　　(八)項目風(fēng)險控制問(wèn)題

　　(九)項目財務(wù)效益結論

　　(十)項目社會(huì )效益結論

　　(十一)項目可行性綜合評價(jià)

　　三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問(wèn)題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

　　第二部分 包裝項目建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說(shuō)明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開(kāi)展的支撐性條件等等。

　　一、包裝項目建設背景

　　(一)國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵包裝行業(yè)發(fā)展

　　(二)包裝市場(chǎng)前景廣闊

　　(三)……

　　二、包裝項目建設必要性

　　(一)進(jìn)一步擴大我國包裝供應

　　(二)進(jìn)一步提升我國包裝工業(yè)技術(shù)水平

　　(三)進(jìn)一步優(yōu)化我國包裝材料質(zhì)量

　　(四)……

　　三、包裝項目建設可行性

　　(一)經(jīng)濟可行性

　　(二)政策可行性

　　(三)技術(shù)可行性

　　(四)模式可行性

　　(五)組織和人力資源可行性

　　第三部分 包裝項目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

　　市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項目，其生產(chǎn)規模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠(chǎng)址的選擇，都必須在對市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場(chǎng)現狀，以此作為后期決策的`依據。

　　一、包裝項目產(chǎn)品市場(chǎng)調查

　　(一)包裝國際市場(chǎng)調查

　　(二)包裝國內市場(chǎng)調查

　　(三)包裝價(jià)格調查

　　(四)包裝上游原料市場(chǎng)調查

　　(五)包裝下游消費市場(chǎng)調查

　　(六)包裝市場(chǎng)競爭調查

　　二、包裝市場(chǎng)預測

　　市場(chǎng)預測是市場(chǎng)調查在時(shí)間上和空間上的延續，是利用市場(chǎng)調查所得到的信息資料，根據市場(chǎng)信息資料分析報告的結論，對本未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場(chǎng)預測的結論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設規模所必須的依據。

　　(一)包裝國際市場(chǎng)預測

　　(二)包裝國內市場(chǎng)預測

　　(三)包裝價(jià)格預測

　　(四)包裝上游原料市場(chǎng)預測

　　(五)包裝下游消費市場(chǎng)預測

　　(六)包裝項目發(fā)展前景綜述

　　第四部分 包裝項目產(chǎn)品規劃方案

　　一、包裝項目產(chǎn)品產(chǎn)能規劃方案

　　二、包裝項目產(chǎn)品工藝規劃方案

　　(一)工藝設備選型

　　(二)工藝說(shuō)明

　　(三)工藝流程

　　三、包裝項目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)規劃方案

　　(一)營(yíng)銷(xiāo)戰略規劃

　　(二)營(yíng)銷(xiāo)模式

　　在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據市場(chǎng)情況，制定合格的銷(xiāo)售模式，爭取擴大市場(chǎng)份額，穩定銷(xiāo)售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行研究。

　　1.投資者分成

　　2.企業(yè)自銷(xiāo)

　　3.國家部分收購

　　4.經(jīng)銷(xiāo)人代銷(xiāo)及代銷(xiāo)人情況分析

　　(三)促銷(xiāo)策略

　　……

　　第五部分 包裝項目建設地與土建總規

　　一、包裝項目建設地

　　(一)包裝項目建設地地理位置

　　(二)包裝項目建設地自然情況

　　(三)包裝項目建設地資源情況

　　(四)包裝項目建設地經(jīng)濟情況

　　(五)包裝項目建設地人口情況

　　二、包裝項目土建總規

　　(一)項目廠(chǎng)址及廠(chǎng)房建設

　　1.廠(chǎng)址

　　2.廠(chǎng)房建設內容

　　3.廠(chǎng)房建設造價(jià)

　　(二)土建規劃總平面布置圖

　　(三)場(chǎng)內外運輸

　　1.場(chǎng)外運輸量及運輸方式

　　2.場(chǎng)內運輸量及運輸方式

　　3.場(chǎng)內運輸設施及設備

　　(四)項目土建及配套工程

　　1.項目占地

　　2.項目土建及配套工程內容

　　(五)項目土建及配套工程造價(jià)

　　(六)項目其他輔助工程

　　1.供水工程

　　2.供電工程

　　3.供暖工程

　　4.通信工程

　　5.其他

　　第六部分 包裝項目環(huán)保、節能與勞動(dòng)安全方案

　　在項目建設中，必須貫徹執行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節約和職業(yè)安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動(dòng)者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進(jìn)行分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執行環(huán)境影響報告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動(dòng)安全要有專(zhuān)門(mén)論述。

　　一、包裝項目環(huán)境保護方案

　　(一)項目環(huán)境保護設計依據

　　(二)項目環(huán)境保護措施

　　(三)項目環(huán)境保護評價(jià)

　　二、包裝項目資源利用及能耗分析

　　(一)項目資源利用及能耗標準

　　(二)項目資源利用及能耗分析

　　三、包裝項目節能方案

　　(一)項目節能設計依據

　　(二)項目節能分析

　　四、包裝項目消防方案

　　(一)項目消防設計依據

　　(二)項目消防措施

　　(三)火災報警系統

　　(四)滅火系統

　　(五)消防知識教育

　　五、包裝項目勞動(dòng)安全衛生方案

　　(一)項目勞動(dòng)安全設計依據

　　(二)項目勞動(dòng)安全保護措施

　　第七部分 包裝項目組織計劃和人員安排

　　在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動(dòng)定員總數及勞動(dòng)力來(lái)源及相應的人員培訓計劃。

　　一、包裝項目組織計劃

　　(一)組織形式

　　(二)工作制度

　　二、包裝項目勞動(dòng)定員和人員培訓

　　(一)勞動(dòng)定員

　　(二)年總工資和職工年平均工資估算

　　(三)人員培訓及費用估算

　　第八部分 包裝項目實(shí)施進(jìn)度安排

　　項目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排也是可行性研究報告中的一個(gè)重要組成部分。所謂項目實(shí)施時(shí)期亦可稱(chēng)為投資時(shí)間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時(shí)間。這一時(shí)期包括項目實(shí)施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節進(jìn)行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

　　一、包裝項目實(shí)施的各階段

　　(一)建立項目實(shí)施管理機構

　　(二)資金籌集安排

　　(三)技術(shù)獲得與轉讓

　　(四)勘察設計和設備訂貨

　　(五)施工準備

　　(六)施工和生產(chǎn)準備

　　(七)竣工驗收

　　二、包裝項目實(shí)施進(jìn)度表

　　三、包裝項目實(shí)施費用

　　(一)建設單位管理費

　　(二)生產(chǎn)籌備費

　　(三)生產(chǎn)職工培訓費

　　(四)辦公和生活家具購置費

　　(五)其他應支出的費用

　　第九部分 包裝項目財務(wù)評價(jià)分析

　　一、包裝項目總投資估算

　　二、包裝項目資金籌措

　　一個(gè)建設項目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來(lái)源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結果，研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行匝芯繄蟾嬷�，應對每一種來(lái)源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件�？尚行匝芯恐�，應對下列內容加以說(shuō)明：

　　(一)資金來(lái)源

　　(二)項目籌資方案

　　三、包裝項目投資使用計劃

　　(一)投資使用計劃

　　(二)借款償還計劃

　　四、項目財務(wù)評價(jià)說(shuō)明&財務(wù)測算假定

　　(一)計算依據及相關(guān)說(shuō)明

　　(二)項目測算基本設定

　　五、包裝項目總成本費用估算

　　(一)直接成本

　　(二)工資及福利費用

　　(三)折舊及攤銷(xiāo)

　　(四)工資及福利費用

　　(五)修理費

　　(六)財務(wù)費用

　　(七)其他費用

　　(八)財務(wù)費用

　　(九)總成本費用

　　六、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算

　　(一)銷(xiāo)售收入

　　(二)銷(xiāo)售稅金及附加

　　(三)增值稅

　　(四)銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現金流估算

　　(一)項目投資現金流估算

　　(二)項目資本金現金流估算

　　第十部分 包裝項目不確定性分析

　　在對建設項目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，所采用的數據多數來(lái)自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會(huì )帶來(lái)風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價(jià)指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

　　根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

　　(一)盈虧平衡分析

　　(二)敏感性分析

　　第十一部分 包裝項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會(huì )效益評價(jià)

　　在建設項目的技術(shù)路線(xiàn)確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價(jià)，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價(jià)結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進(jìn)行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會(huì )效益評價(jià)的主要內容做一概要說(shuō)明

　　一、財務(wù)評價(jià)

　　財務(wù)評價(jià)是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財務(wù)評價(jià)指標分別和相應的基準參數——財務(wù)基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

　　(一)財務(wù)凈現值

　　財務(wù)凈現值是指把項目計算期內各年的財務(wù)凈現金流量，按照一個(gè)設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務(wù)凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動(dòng)態(tài)評價(jià)指標。

　　如果項目財務(wù)凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過(guò)了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

　　(二)財務(wù)內部收益率(FIRR)

　　財務(wù)內部收益率是指項目在整個(gè)計算期內各年財務(wù)凈現金流量的現值之和等于零時(shí)的折現率，也就是使項目的財務(wù)凈現值等于零時(shí)的折現率。

　　財務(wù)內部收益率是反映項目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標，該指標越大越好。

　　一般情況下，財務(wù)內部收益率大于等于基準收益率時(shí)，項目可行。

　　(三)投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：

　　(1)計算公式

　　動(dòng)態(tài)投資回收期的計算在實(shí)際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：

　　Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值

　　(2)評價(jià)準則

　　1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時(shí)，說(shuō)明項目(或方案)能在要求的時(shí)間內收回投資，是可行的;

　　2)Pt>Pc時(shí)，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。

　　(四)項目投資收益率ROI

　　項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營(yíng)運期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿(mǎn)足要求。

　　ROI≥部門(mén)(行業(yè))平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時(shí)，項目在財務(wù)上可考慮接受。

　　(五)項目投資利稅率

　　項目投資利稅率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷(xiāo)售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

　　投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門(mén)(行業(yè))平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時(shí)，項目在財務(wù)上可考慮接受。

　　(六)項目資本金凈利潤率(ROE)

　　項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營(yíng)期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

　　項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿(mǎn)足要求。

　　(七)項目測算核心指標匯總表

　　二、國民經(jīng)濟評價(jià)

　　國民經(jīng)濟評價(jià)是項目經(jīng)濟評價(jià)的核心部分，是決策部門(mén)考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經(jīng)濟評價(jià)采用費用與效益分析的方法，運用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì )折現率等參數，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價(jià)項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價(jià)采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價(jià)指標。根據項目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要，也可計算經(jīng)濟凈現值(ENPV)指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng )匯或替代進(jìn)口節匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現值(ENPV)，經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節匯成本。

　　三、社會(huì )效益和社會(huì )影響分析

　　在可行性研究中，除對以上各項指標進(jìn)行計算和分析以外，還應對項目的社會(huì )效益和社會(huì )影響進(jìn)行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

　　第十二部分 包裝項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

　　一、建設風(fēng)險分析及防控措施

　　二、法律政策風(fēng)險及防控措施

　　三、市場(chǎng)風(fēng)險及防控措施

　　四、籌資風(fēng)險及防控措施

　　五、其他相關(guān)風(fēng)險及防控措施

　　第十三部分 包裝項目可行性研究結論與建議

　　一、結論與建議

　　根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設方案進(jìn)行總結，提出結論性意見(jiàn)和建議。主要內容有：

　　1.對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境影響的結論性意見(jiàn)

　　2.對主要的對比方案進(jìn)行說(shuō)明

　　3.對可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

　　4.對應修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

　　5.對不可行的項目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

　　6.可行性研究中主要爭議問(wèn)題的結論

　　二、附件

　　凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱(chēng)、日期、編號。

　　1.項目建議書(shū)(初步可行性報告)

　　2.項目立項批文

　　3.廠(chǎng)址選擇報告書(shū)

　　4.資源勘探報告

　　5.貸款意向書(shū)

　　6.環(huán)境影響報告

　　7.需單獨進(jìn)行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

　　8.需要的市場(chǎng)預測報告

　　9.引進(jìn)技術(shù)項目的考察報告

　　10.引進(jìn)外資的名類(lèi)協(xié)議文件

　　11.其他主要對比方案說(shuō)明

　　12.其他

　　三、附圖

　　1.廠(chǎng)址地形或位置圖(設有等高線(xiàn))

　　2.總平面布置方案圖(設有標高)

　　3.工藝流程圖

　　4.主要車(chē)間布置方案簡(jiǎn)圖

　　5.其它

可行性報告9

　　第一部分 加工項目總論

　　總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問(wèn)題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、加工項目背景

　�。ㄒ唬╉椖棵�稱(chēng)

　�。ǘ�）項目的承辦單位

　�。ㄈ�）承擔可行性研究工作的單位情況

　�。ㄋ模╉椖康闹鞴懿块T(mén)

　�。ㄎ澹╉椖拷ㄔO內容、規模、目標

　�。�六）項目建設地點(diǎn)

　　二、項目可行性研究主要結論

　　在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷(xiāo)售、原料供應、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會(huì )效益等重大問(wèn)題，都應得出明確的結論，主要包括：

　�。ㄒ唬╉椖慨a(chǎn)品市場(chǎng)前景

　�。ǘ�）項目原料供應問(wèn)題

　�。ㄈ�）項目政策保障問(wèn)題

　�。ㄋ模╉椖抠Y金保障問(wèn)題

　�。ㄎ澹╉椖拷M織保障問(wèn)題

　�。�六）項目技術(shù)保障問(wèn)題

　�。ㄆ撸╉椖咳肆ΡＵ蠁�(wèn)題

　�。ò耍╉椖匡L(fēng)險控制問(wèn)題

　�。ň牛╉椖控攧�(wù)效益結論

　�。ㄊ�）項目社會(huì )效益結論

　�。ㄊ�一）項目可行性綜合評價(jià)

　　三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問(wèn)題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

　　第二部分 加工項目建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說(shuō)明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開(kāi)展的支撐性條件等等。

　　一、加工項目建設背景

　�。ㄒ唬﹪�家或行業(yè)發(fā)展規劃

　�。ǘ�）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

　�。ㄈ�）……

　　二、加工項目建設必要性

　�。ㄒ唬�……

　�。ǘ�）……

　�。ㄈ�）……

　�。ㄋ模�……

　　三、加工項目建設可行性

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟可行性

　�。ǘ�）政策可行性

　�。ㄈ�）技術(shù)可行性

　�。ㄋ模┠Ｊ娇尚行�

　�。ㄎ澹┙M織和人力資源可行性

　　第三部分 加工項目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

　　市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項目，其生產(chǎn)規模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠(chǎng)址的選擇，都必須在對市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場(chǎng)現狀，以此作為后期決策的依據。

　　一、加工項目產(chǎn)品市場(chǎng)調查

　�。ㄒ唬┘庸ろ椖慨a(chǎn)品國際市場(chǎng)調查

　�。ǘ�）加工項目產(chǎn)品國內市場(chǎng)調查

　�。ㄈ�）加工項目產(chǎn)品價(jià)格調查

　�。ㄋ模┘庸ろ椖慨a(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調查

　�。ㄎ澹┘庸ろ椖慨a(chǎn)品下游消費市場(chǎng)調查

　�。�六）加工項目產(chǎn)品市場(chǎng)競爭調查

　　二、加工項目產(chǎn)品市場(chǎng)預測

　　市場(chǎng)預測是市場(chǎng)調查在時(shí)間上和空間上的延續，利用市場(chǎng)調查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場(chǎng)預測。在可行性研究工作報告中，市場(chǎng)預測的結論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。

　�。ㄒ唬┘庸ろ椖慨a(chǎn)品國際市場(chǎng)預測

　�。ǘ�）加工項目產(chǎn)品國內市場(chǎng)預測

　�。ㄈ�）加工項目產(chǎn)品價(jià)格預測

　�。ㄋ模┘庸ろ椖慨a(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預測

　�。ㄎ澹┘庸ろ椖慨a(chǎn)品下游消費市場(chǎng)預測

　�。�六）加工項目發(fā)展前景綜述

　　第四部分 加工項目產(chǎn)品規劃方案

　　一、加工項目產(chǎn)品產(chǎn)能規劃方案

　　二、加工項目產(chǎn)品工藝規劃方案

　�。ㄒ唬┕に囋O備選型

　�。ǘ�）工藝說(shuō)明

　�。ㄈ�）工藝流程

　　三、加工項目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)規劃方案

　�。ㄒ唬�營(yíng)銷(xiāo)戰略規劃

　�。ǘ�）營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行詳細研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業(yè)自銷(xiāo)

　　3、國家部分收購

　　4、經(jīng)銷(xiāo)人代銷(xiāo)及代銷(xiāo)人情況分析

　�。ㄈ�）促銷(xiāo)策略

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　　第五部分 加工項目建設地與土建總規

　　一、加工項目建設地

　�。ㄒ唬┘庸ろ椖拷ㄔO地地理位置

　�。ǘ�）加工項目建設地自然情況

　�。ㄈ�）加工項目建設地資源情況

　�。ㄋ模┘庸ろ椖拷ㄔO地經(jīng)濟情況

　�。ㄎ澹┘庸ろ椖拷ㄔO地人口情況

　　二、加工項目土建總規

　�。ㄒ唬╉椖繌S(chǎng)址及廠(chǎng)房建設

　　1、廠(chǎng)址

　　2、廠(chǎng)房建設內容

　　3、廠(chǎng)房建設造價(jià)

　�。ǘ�）土建總圖布置

　　1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱(chēng)、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

　　2、豎向布置

　�。�1）場(chǎng)址地形條件

　�。�2）豎向布置方案

　�。�3）場(chǎng)地標高及土石方工程量

　　3、技術(shù)改造項目原有建、構筑物利用情況

　　4、總平面布置圖（技術(shù)改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置）

　　5、總平面布置主要指標表

　�。ㄈ�）場(chǎng)內外運輸

　　1、場(chǎng)外運輸量及運輸方式

　　2、場(chǎng)內運輸量及運輸方式

　　3、場(chǎng)內運輸設施及設備

　�。ㄋ模╉椖客两�及配套工程

　　1、項目占地

　　2、項目土建及配套工程內容

　�。ㄎ澹╉椖客两�及配套工程造價(jià)

　�。�六）項目其他輔助工程

　　1、供水工程

　　2、供電工程

　　3、供暖工程

　　4、通信工程

　　5、其他

　　第六部分 加工項目環(huán)保、節能與勞動(dòng)安全方案

　　在項目建設中，必須貫徹執行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節約和職業(yè)安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執行環(huán)境影響報告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動(dòng)安全要有專(zhuān)門(mén)論述。

　　一、加工項目環(huán)境保護

　�。ㄒ唬╉椖凯h(huán)境保護設計依據

　�。ǘ�）項目環(huán)境保護措施

　�。ㄈ�）項目環(huán)境保護評價(jià)

　　二、加工項目資源利用及能耗分析

　�。ㄒ唬╉椖抠Y源利用及能耗標準

　�。ǘ�）項目資源利用及能耗分析

　　三、加工項目節能方案

　�。ㄒ唬╉椖抗澞茉O計依據

　�。ǘ�）項目節能分析

　　四、加工項目消防方案

　�。ㄒ唬╉椖肯�防設計依據

　�。ǘ�）項目消防措施

　�。ㄈ�）火災報警系統

　�。ㄋ模�滅火系統

　�。ㄎ澹┫�防知識教育

　　五、加工項目勞動(dòng)安全衛生方案

　�。ㄒ唬╉椖縿趧�(dòng)安全設計依據

　�。ǘ�）項目勞動(dòng)安全保護措施

　　第七部分 加工項目組織和勞動(dòng)定員

　　在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動(dòng)定員總數及勞動(dòng)力來(lái)源及相應的人員培訓計劃。

　　一、加工項目組織

　�。ㄒ唬┙M織形式

　�。ǘ�）工作制度

　　二、加工項目勞動(dòng)定員和人員培訓

　�。ㄒ唬﹦趧�(dòng)定員

　�。ǘ�）年總工資和職工年平均工資估算

　�。ㄈ�）人員培訓及費用估算

　　第八部分 加工項目實(shí)施進(jìn)度安排

　　項目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性研究報告中的一個(gè)重要組成部分。項目實(shí)施時(shí)期亦稱(chēng)投資時(shí)間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項目實(shí)施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節進(jìn)行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

　　一、加工項目實(shí)施的各階段

　�。ㄒ唬┙�立項目實(shí)施管理機構

　�。ǘ�）資金籌集安排

　�。ㄈ�）技術(shù)獲得與轉讓

　�。ㄋ模┛辈煸O計和設備訂貨

　�。ㄎ澹┦┕�準備

　�。�六）施工和生產(chǎn)準備

　�。ㄆ撸┛⒐を炇�

　　二、加工項目實(shí)施進(jìn)度表

　　三、加工劑項目實(shí)施費用

　�。ㄒ唬┙ㄔO單位管理費

　�。ǘ�）生產(chǎn)籌備費

　�。ㄈ�）生產(chǎn)職工培訓費

　�。ㄋ模┺k公和生活家具購置費

　�。ㄎ澹┢渌麘�支出的費用

　　第九部分 加工項目財務(wù)評價(jià)分析

　　一、加工項目總投資估算

　　加工項目可行性研究報告總投資估算

　　圖：項目總投資估算體系

　　二、加工項目資金籌措

　　一個(gè)建設項目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來(lái)源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結果，研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行匝芯繄蟾嬷�，應對每一種來(lái)源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件�？尚行匝芯恐�，應對下列內容加以說(shuō)明：

　�。ㄒ唬┵Y金來(lái)源

　�。ǘ�）項目籌資方案

　　三、加工項目投資使用計劃

　�。ㄒ唬┩顿Y使用計劃

　�。ǘ�）借款償還計劃

　　四、項目財務(wù)評價(jià)說(shuō)明&財務(wù)測算假定

　�。ㄒ唬┯嬎阋罁�及相關(guān)說(shuō)明

　�。ǘ�）項目測算基本設定

　　五、加工項目總成本費用估算

　　加工項目可行性研究報告總成本費用估算

　�。ㄒ唬┲苯映杀�

　�。ǘ�）工資及福利費用

　�。ㄈ�）折舊及攤銷(xiāo)

　�。ㄋ模┕べY及福利費用

　�。ㄎ澹┬蘩碣M

　�。�六）財務(wù)費用

　�。ㄆ撸┢渌�費用

　�。ò耍┴攧�(wù)費用

　�。ň牛┛偝杀举M用

　　六、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算

　�。ㄒ唬╀N(xiāo)售收入

　�。ǘ�）銷(xiāo)售稅金及附加

　�。ㄈ�）增值稅

　�。ㄋ模╀N(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現金流估算

　�。ㄒ唬╉椖客顿Y現金流估算

　　加工項目可行性研究報告投資現金流估算

　�。ǘ�）項目資本金現金流估算

　　加工項目可行性研究報告資本金現金流估算

　　九、不確定性分析

　　在對建設項目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，所采用的數據多數來(lái)自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會(huì )帶來(lái)風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價(jià)指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

　�。ㄒ唬┯�虧平衡分析

　�。ǘ�）敏感性分析

　　第十部分 加工項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會(huì )效益評價(jià)

　　在建設項目的技術(shù)路線(xiàn)確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價(jià)，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價(jià)結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進(jìn)行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會(huì )效益評價(jià)的主要內容做一概要說(shuō)明

　　一、財務(wù)評價(jià)

　　財務(wù)評價(jià)是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財務(wù)評價(jià)指標分別和相應的基準參數——財務(wù)基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

　�。ㄒ唬┴攧�(wù)凈現值

　　財務(wù)凈現值是指把項目計算期內各年的財務(wù)凈現金流量，按照一個(gè)設定的標準折現率（基準收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現值之和。財務(wù)凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動(dòng)態(tài)評價(jià)指標。如果項目財務(wù)凈現值等于或大于零，表明項目的.盈利能力達到或超過(guò)了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。加工項目可行性研究報告財務(wù)凈現值

　�。ǘ�）財務(wù)內部收益率（FIRR）

　　財務(wù)內部收益率是指項目在整個(gè)計算期內各年財務(wù)凈現金流量的現值之和等于零時(shí)的折現率，也就是使項目的財務(wù)凈現值等于零時(shí)的折現率。

　　財務(wù)內部收益率是反映項目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標，該指標越大越好。

　　一般情況下，財務(wù)內部收益率大于等于基準收益率時(shí)，項目可行。

　　加工項目可行性研究報告財務(wù)內部收益率

　�。ㄈ�）投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：

　�。╨）計算公式

　　動(dòng)態(tài)投資回收期的計算在實(shí)際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：Pt＝（累計凈現金流量現值出現正值的年數-1）+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值

　�。�2）評價(jià)準則

　　1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時(shí)，說(shuō)明項目（或方案）能在要求的時(shí)間內收回投資，是可行的；

　　2）Pt＞Pc時(shí)，則項目（或方案）不可行，應予拒絕。

　�。ㄋ模╉椖客顿Y收益率ROI

　　項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營(yíng)運期內年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿(mǎn)足要求。

　　加工項目可行性研究報告投資收益率ROI

　　ROI≥部門(mén)（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時(shí)，項目在財務(wù)上可考慮接受。

　�。ㄎ澹╉椖客顿Y利稅率

　　項目投資利稅率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷(xiāo)售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門(mén)（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時(shí)，項目在財務(wù)上可考慮接受。

　�。�六）項目資本金凈利潤率（ROE）

　　項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營(yíng)期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

　　加工項目可行性研究報告資本金凈利潤率

　　項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿(mǎn)足要求。

　�。ㄆ撸╉椖繙y算核心指標匯總表

　　二、國民經(jīng)濟評價(jià)

　　國民經(jīng)濟評價(jià)是項目經(jīng)濟評價(jià)的核心部分，是決策部門(mén)考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經(jīng)濟評價(jià)采用費用與效益分析的方法，運用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì )折現率等參數，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價(jià)項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價(jià)采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內部收益率（EIRR）作為主要的評價(jià)指標。根據項目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要也可計算經(jīng)濟凈現值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng )匯或替代進(jìn)口節匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節匯成本。

　　三、社會(huì )效益和社會(huì )影響分析

　　在可行性研究中，除對以上各項指標進(jìn)行計算和分析以外，還應對項目的社會(huì )效益和社會(huì )影響進(jìn)行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

　　第十一部分 加工項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

　　一、建設風(fēng)險分析及防控措施

　　二、法律政策風(fēng)險及防控措施

　　三、市場(chǎng)風(fēng)險及防控措施

　　四、籌資風(fēng)險及防控措施

　　五、其他相關(guān)粉線(xiàn)及防控措施

　　第十二部分 加工項目可行性研究結論與建議

　　一、結論與建議

　　根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設方案進(jìn)行總結，提出結論性意見(jiàn)和建議。主要內容有：

　　1、對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境影響的結論性意見(jiàn)

　　2、對主要的對比方案進(jìn)行說(shuō)明

　　3、對可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

　　4、對應修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

　　5、對不可行的項目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

　　6、可行性研究中主要爭議問(wèn)題的結論

　　二、附件

　　凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱(chēng)、日期、編號。

　　1、項目建議書(shū)（初步可行性報告）

　　2、項目立項批文

　　3、 廠(chǎng)址選擇報告書(shū)

　　4、 資源勘探報告

　　5、 貸款意向書(shū)

　　6、環(huán)境影響報告

　　7、 需單獨進(jìn)行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

　　8、需要的市場(chǎng)預測報告

　　9、引進(jìn)技術(shù)項目的考察報告

　　10、 引進(jìn)外資的名類(lèi)協(xié)議文件

　　11、其他主要對比方案說(shuō)明

　　12、其他

　　三、附圖

　　1、 廠(chǎng)址地形或位置圖（設有等高線(xiàn)）

　　2、 總平面布置方案圖（設有標高）

　　3、 工藝流程圖

　　4、 主要車(chē)間布置方案簡(jiǎn)圖

　　5、 其它

可行性報告10

　　決策背景及摘要

　　一、外部環(huán)境衡水具有豐富的水電資源及地熱資源，全區無(wú)重大污染性企業(yè)，相對較小的城市體量促使區內生活節奏放緩，加之衡水市“北方濱湖城市”的功能定位，為城區打造宜居城市提供優(yōu)良條件。衡水市具有優(yōu)良的地理位置，同時(shí)結合衡水湖旅游資源，為有效吸納周邊目標人群定居城區創(chuàng )造可能，同時(shí)更大程度的加強城市的吸納力和張力。衡水市“三年大變樣”發(fā)展將以南環(huán)為中軸線(xiàn)，重點(diǎn)發(fā)展南部新城，項目地處衡水市西開(kāi)發(fā)區，地處政府規劃西南居住區，未來(lái)將作為高新技術(shù)區生活配套住宅及文化生態(tài)園;從遠期城市規劃分析，“大衡水”的城市格局凸顯，遠期將形成主城區向衡水湖連為一體的格局;路網(wǎng)方面，隨著(zhù)各交通線(xiàn)路的全部展開(kāi)，將更大程度是吸納郊縣居民城區置業(yè)，城市功能進(jìn)一步加強。

　　二、內部因素從目前衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析得出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設大同小異，同質(zhì)性較強。衡水公司將根據市場(chǎng)變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預測，作出準確的市場(chǎng)定位，調整戶(hù)型和面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設成本，盡量減小項目風(fēng)險。項目定位為“印象系列”集合精品建筑及歐式文化景觀(guān)核心優(yōu)勢，打造衡水，西南部的上品住宅。

　　第一部分：項目概況

　　一、項目信息來(lái)源：

　　衡水市國土資源局桃城分局局長(cháng)牟海東介紹。項目位于衡水市區西南角，區域內市政路網(wǎng)正在建設，東、南、西三側道路正在施工，北側緊鄰寧安路。

　　二、宗地位置(描述并附位置示意圖、衛星地形圖、宗地圖、現場(chǎng)照片)

　　三、宗地現狀1、四至范圍：南至隆興路，北至寧安路，康泰街以東，寶云大街以西。地塊完整，無(wú)其他因素影響分割地塊。

　　2、地勢：地勢平坦，地塊方正規矩。

　　3、地面現狀:地塊處于衡水市西開(kāi)發(fā)區，政府已經(jīng)收儲，原為農業(yè)耕地，地面無(wú)建筑物，無(wú)文物古跡、無(wú)水渠及較深溝壑、池塘，無(wú)高壓線(xiàn)影響。目前地塊為凈地，地面無(wú)農作物，無(wú)高壓線(xiàn);地下無(wú)管線(xiàn)、暗渠、電纜、光纜等。四周邊界清晰，均為市政道路，東側、南側、西側地塊目前未進(jìn)行開(kāi)發(fā)，北側為工業(yè)園區。

　　4、地質(zhì)情況：場(chǎng)地土層深厚，地質(zhì)結構穩定性好，抗震設防類(lèi)別為丙類(lèi)，抗震設防烈度為7度。地下水質(zhì)好，無(wú)洪澇鹽堿威脅，適宜于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　四、項目周邊的社區配套

　　1、交通狀況：交通便利，規劃中的隆興路、昌明街、順興街今年6月底將竣工，目前還未通公交。市內公交6路、12路、13路、14路、15路

　　2、教育：周邊現有匯龍中學(xué)、衡水市第六中學(xué)，啟明學(xué)校、珍寶街小學(xué)，衡水機電工程學(xué)院、衡水交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院。

　　3、醫院等級和醫療水平：衡水五院、復明眼科醫院。

　　4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)：萬(wàn)德福超市、德隆購物廣場(chǎng)、德隆超市、寶云街菜市場(chǎng)、忠義會(huì )館。

　　5、文化、體育、娛樂(lè )設施：東臨寶云高爾夫俱樂(lè )部。

　　6、公園：怡水公園

　　7、銀行：中國銀行、中國信合、工商銀行、衡水市城市信用社

　　8、郵局：無(wú)

　　9、其他：開(kāi)發(fā)區政府、市質(zhì)量技術(shù)監督局、市衛生局、市交警大隊

　　五、項目周邊環(huán)境

　　1、治安情況：良好。

　　2、空氣狀況：空氣質(zhì)量良好。

　　3、噪聲情況：無(wú)。

　　4、污染情況：無(wú)。

　　5、危險源情況：無(wú)。

　　6、周邊景觀(guān)：寶云塔坐落于項目地北側。

　　7、風(fēng)水情況：

　　8、近期或規劃中周邊環(huán)境的主要變化：目前還未出規劃圖。

　　六、大市政配套

　　1、道路現狀及規劃發(fā)展：

　　2、供水狀況：水

　　3、污水、雨水排放：雨水、污水經(jīng)過(guò)市政管網(wǎng)處理

　　4、通訊(有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò ))：有線(xiàn)電視、電話(huà)、寬帶網(wǎng)絡(luò )。

　　5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：市政電網(wǎng) 6、燃氣：天然氣管道7、供暖：市政集中供暖系統

　　七、規劃控制要點(diǎn)

　　1、土地面積：133320平方米，折合200平方米。平方米(含公建面積：340095平方米，畝。

　　2、總建筑面積：485222其中：地上建筑面積：配套面積：6527平方米)346632地下建筑面積：3、容積率：2.6; 4、建筑密度：30%89219平方米

　　5、控高：90米(規劃控高) ;

　　6、綠化率：35%

　　7、其他：無(wú)

　　八、土地價(jià)格1.該土地價(jià)格：110萬(wàn)/畝。

　　2.該區域最近2-3塊土地出讓成交價(jià)格序號1 2 3

　　第二部分：土地獲取途徑及措施

　　1、土地獲取方式地塊名稱(chēng)20xx-55地塊位置土地價(jià)格成交時(shí)間20xx.5中華大街以東，滏陽(yáng)河以南，南環(huán)以北152萬(wàn)/畝

　　2、土地獲取時(shí)間安排：

　　3、土地獲取的'主要條件：

　　4、合作方基本情況：(無(wú)合作方可不說(shuō))

　　5、合作方式：(同上)

　　6、付款方式及制約措施：

　　7、其它法律風(fēng)險及規避措施：

　　第三部分：市場(chǎng)分析

　　一、區域住宅市場(chǎng)成長(cháng)狀況1、區域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述本地塊位于衡水市開(kāi)發(fā)區南區，為衡水市新興區域，目前生活配套略顯不足，經(jīng)濟發(fā)展水平較其他區域不高。但區域東北臨近寶云街區域為衡水較早高檔生活區，分布有寶云溫泉花園、寶云花園別墅、陽(yáng)光花城、紫闕臺等項目，其中寶云溫泉花園、寶云花園別墅、陽(yáng)光花城為已入住社區，居住人群偏向中高端。紫闕臺尚在建，為9+1電梯花園洋房，目前售價(jià)已達4000元以上，多為改善型需求客戶(hù)。區域東部在建騰達新城、五洲國際官邸兩個(gè)項目，項目體量較大，售價(jià)3500元/平方米左右，其中五洲國際官邸以九大科技系統賣(mài)點(diǎn)入市，項目認可度尚可。區域西部項目較少，僅達觀(guān)天下項目，且距本地塊較遠。項目規劃6+1、高層、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，自成一體，售價(jià)為2900元/平方米左右。 2、區域住宅市場(chǎng)各項指標成長(cháng)狀況(近1-2年)開(kāi)工量/竣工量：約150萬(wàn)平方米/90萬(wàn)平方米銷(xiāo)售量/供需比：區域內剛性需求、投資型需求較少，多為改善型居住需求，因處寶云高檔生活區周邊，區域內類(lèi)似電梯花園洋房及品質(zhì)高層業(yè)態(tài)認可度較高，目前在售紫闕臺、五洲國際官邸等項目銷(xiāo)售情況良好。平均售價(jià): 3500元/平方米3、區域市場(chǎng)在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢：區域市場(chǎng)為新興發(fā)展區域，經(jīng)濟發(fā)展水平較老城區而言相對落后。隨著(zhù)濱湖新區的規劃建設，未來(lái)區域發(fā)展將繼續南延，寧安路南將打通四條重點(diǎn)路段至南環(huán)路，且周邊企業(yè)搬遷后，項目南部片區將成為大規模住宅聚集地，生活配套將逐漸完善，存在較大發(fā)展空間。

　　二、區域內重點(diǎn)項目分析

　　項目

　　項目周邊開(kāi)發(fā)在售樓盤(pán)圖

　　項目所在地

　　紫闕臺

　　騰達新城

　　五洲國際官邸

　　橄欖城

　　開(kāi)發(fā)區永興西開(kāi)發(fā)區永興開(kāi)發(fā)區前進(jìn)大開(kāi)發(fā)區勝利路與寶云路與昌明大街路與寶云街街與永興路交街交叉口德隆超市對交叉口東行交叉口東行叉口西行100面100米路北100米米

　　建筑面積(萬(wàn)23976平方米平方米)容積率建筑形態(tài)2.10 9層花園洋房

　　400000平方1000000平方952000平方米米3.20米3.00 2.38 20棟高層

　　6+1及6棟24 20棟高層層高層

　　開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間

　　20xx-09-02一20xx-06-31

　　20xx-03-01期一期20xx.12一期一期20xx-08-21

　　二期20xx.12 20xx-12-01 、二期20xx-12二期20xx-10三期20xx-5三期20xx-5

　　平均價(jià)格

　　4000

　　3500

　　3400-3600

　　3500

　　(元/平方米)付款方式一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭30%首40%首付產(chǎn)品組成30%首付50%首付付

　　以大戶(hù)型為主，一室，二室，一室，二室，二室，三室三室，三室三室，四室

　　面積區間

　　108-200多平36-110平方56-200平方米88-160平方米方米米

　　配套設施

　　工商銀行、中國銀行、萬(wàn)德福、幼兒園匯龍中學(xué)、啟明學(xué)校、英才學(xué)校、市珍寶街小學(xué)、市職教中心、市五中、市六中南昊信息技術(shù)學(xué)校、開(kāi)發(fā)區政府、市質(zhì)量技術(shù)監督局、市衛生局、市交警大隊、第五醫院; 、復明眼科

　　醫院

　　總體評述

　　品質(zhì)樓盤(pán)，包括未來(lái)衡水最社區配套完小區配套設施齊全，建材、小區綠化大的吉美超善，戶(hù)型設計交通方便，周邊配套配套、建筑質(zhì)量市將落戶(hù)社較好，引入九齊全等注重細節，區，配套相對大科技系統作但生活配套相對完善但戶(hù)型為賣(mài)點(diǎn)，為改缺乏，面向中高設計比較老善性住房，但端改善型居住舊，樓盤(pán)品質(zhì)樓間距過(guò)小人群。較低。 (40米左右) 。

　　三、區域市場(chǎng)目標客層研究銷(xiāo)售對象：第二、三次置業(yè)，為改善現有居住環(huán)境，要求建筑品質(zhì)及社區環(huán)境;來(lái)源區域可由新市政府區域、開(kāi)發(fā)區擴大到整個(gè)衡水市場(chǎng)。主力客戶(hù)：客戶(hù)行業(yè)以公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員、六中教師及家長(cháng)為主。

　　四、目標市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位

　　1、市場(chǎng)定位：重點(diǎn)面向市場(chǎng)改善型需求消費群體。根據區域現狀及未來(lái)發(fā)展趨勢，針對周邊物業(yè)比較以及公司品牌樹(shù)立需求，定位中高端宜居產(chǎn)品，建筑品質(zhì)小高層、高層產(chǎn)品，戶(hù)型以小三室、三室為主，滿(mǎn)足中高端消費群體改善型居住需求。

　　2、目標人群特征/來(lái)源區域/行業(yè)特點(diǎn)：

　　第二、三次置業(yè)，為改善現有居住環(huán)境，要求建筑品質(zhì)及社區環(huán)境;來(lái)源區域可由新市政府區域、開(kāi)發(fā)區擴大到整個(gè)衡水市場(chǎng);行業(yè)以公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員、六中教師及家長(cháng)為主。 3、產(chǎn)品定位定位中高端宜居產(chǎn)品，以建筑品質(zhì)小高層、高層產(chǎn)品，戶(hù)型以小三室、三室為主，滿(mǎn)足中高端消費群體改善型居住需求。

　　第四部分：投資收益分析見(jiàn)附件《寧安路項目測算》 。

　　第五部分：綜合分析與建議

　　一、優(yōu)勢：教育——周邊具備豐富人文教育資源。景觀(guān)——距衡水市滏陽(yáng)河1公里，環(huán)境優(yōu)美。道路——規劃后周邊道路狀況好，交通出行較為方便。

　　二、劣勢：環(huán)境——周邊主要為工業(yè)園區，影響居住品質(zhì)。商圈——區域市場(chǎng)為新興發(fā)展區域，經(jīng)濟發(fā)展水平較老城區而言相對落后，商業(yè)價(jià)值小。

　　三、機會(huì )：宏觀(guān)市場(chǎng)——城市經(jīng)濟狀況飛速發(fā)展，大市場(chǎng)環(huán)境背景良好。未來(lái)都心——市政府南遷，同時(shí)隨著(zhù)城市拆遷及建筑步伐加快，該片區將是城市未來(lái)的居住生活區。周邊有大量拆遷空地，未來(lái)市場(chǎng)競爭激烈。營(yíng)銷(xiāo)策劃——市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平較低，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，營(yíng)銷(xiāo)手段雷同，為本項目開(kāi)發(fā)創(chuàng )新提供了非常大的操作空間;

　　四、結論和建議(必須有每畝土地取得最高價(jià)建議)項目從地塊兒面積、形狀以及地塊單價(jià)均符合安聯(lián)集團土地獲取戰略思路，可為冀安聯(lián)集團帶來(lái)品牌提升和較大經(jīng)濟效益，能夠保障衡水公司的持續發(fā)展。

可行性報告11

　　一、合理的選址：

　　商業(yè)經(jīng)營(yíng)最注重的是“地氣”“人氣”，這并非迷信，“地氣”主要是看這個(gè)地方有沒(méi)有商業(yè)氛圍，這種商業(yè)氛圍對我們所經(jīng)營(yíng)的商品合不合適，“人氣”主要是指我們經(jīng)營(yíng)的地方有沒(méi)有顧客流這些顧客是否有購買(mǎi)我們商品的心理動(dòng)機。

　　茶葉作為一種特殊商品，除了它的飲用保健功能，還能體現它的文化藝術(shù)價(jià)值，它能使人清心、雅凈、回歸自然——茶葉店的選擇要根據茶葉的特性，歸納起來(lái)一般有以下地段：

　　1、繁華商業(yè)中心：這些地區商業(yè)氛圍濃，客流量大，購物層次復雜，購買(mǎi)頻率高，消費者大多有較強的求質(zhì)、求好、求美的特點(diǎn)，但房?jì)r(jià)或租金的費用比較高，競爭尤為激烈，所以進(jìn)入前須經(jīng)仔細考慮，分析自己的人力、財力、物力是否具備，如若有條件，進(jìn)軍“商業(yè)中心”當然正確，何謂搶占“制高點(diǎn)”呢！但實(shí)力不具備，千萬(wàn)不能冒然行事，這些地方要求茶葉品位高一些，要注意品牌、名茶品種要豐富，與茶葉有關(guān)的茶具、茶書(shū)要配套，如紫砂、瓷器、玻璃茶具等。

　　2、賓館飯店群附近：賓館飯店是商旅居住的地方，他們大多不帶茶葉，隨時(shí)購買(mǎi)，而且，為了走親訪(fǎng)友，捎一點(diǎn)茶葉，顯得雅而不俗，飯店也要用茶，“客來(lái)泡茶”是中國人的傳統禮節。賓館飯店群旁開(kāi)茶店，是比較劃得來(lái)的，房租不宜過(guò)高，同時(shí)還可以租用賓館飯店的經(jīng)營(yíng)大廳，從提高格調并可以與茶藝結合起來(lái)。

　　3、交通大道：這些地方人口流動(dòng)量大，主要是能吸引顧客，所以這些地方注重茶店的外部吸引力，品種要新穎，價(jià)格要優(yōu)惠，適合一些字號較老的，無(wú)形資產(chǎn)較大的客商進(jìn)入，剛剛入門(mén)的客商最好不要盲目開(kāi)立茶店。

　　4、居民區：茶葉是居民消費的必需品，選擇居民區一般風(fēng)險較小，但同時(shí)針對不同居民層次茶店經(jīng)營(yíng)風(fēng)格也不盡相同。

　　a、老區：這些居民區帶有古樸的中國特色，有勤勞、簡(jiǎn)樸的美德，茶葉不能過(guò)于高檔，偏向于中低檔，追求利潤要低，營(yíng)業(yè)員要靈活，注重人緣，茶葉質(zhì)量一定要穩定，信譽(yù)要好。

　　b、新區：這類(lèi)居民消費較超前，且物質(zhì)財富和精神文明相對提高，要求經(jīng)營(yíng)者茶葉品種檔次略微偏高一些，品種豐富一些，新品種要多上，跟上茶葉品種的新潮流。

　　c、高檔物業(yè)區：這類(lèi)人群是改革開(kāi)放先富起來(lái)的人，他們生活水平高、節奏快，這個(gè)地段開(kāi)茶葉店，品位應偏高一點(diǎn)，價(jià)格也應高一點(diǎn)，要求營(yíng)業(yè)員素質(zhì)更佳，包裝應精致，茶葉包裝時(shí)速度要快，同時(shí)可多上一些高檔禮品、高檔茶具，營(yíng)業(yè)時(shí)間放長(cháng)一些。

　　d、行業(yè)住區：現在有些城市，形成一種行業(yè)區，如離退休老干部區、教師區、明星區。茶葉經(jīng)營(yíng)者要根據不同人群的特性，采取不同的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。

　　e、集貿市場(chǎng)：這些地方客流量大，但消費者大多數是購物好手，要求茶葉價(jià)格實(shí)惠，可以經(jīng)常采取優(yōu)惠方式來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　f、學(xué)校附近：主要是以知識型分子為主要顧客，門(mén)面不要過(guò)于豪華，品種要多一些，標價(jià)一定要偏低，營(yíng)業(yè)員茶葉知識要豐富。

　　其他還有一些地方：如旅游景點(diǎn)，不適應大規模經(jīng)營(yíng)，適當經(jīng)營(yíng)一些紀念性包裝茶等等。

　　二、茶店裝飾：

　　茶葉店的裝飾主要是突出茶葉經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，使顧客產(chǎn)生一種和諧美的心理，茶葉店裝飾分為外裝飾域內裝飾，外裝飾主要能吸引顧客進(jìn)店瀏覽，內裝飾主要是能激起顧客的購買(mǎi)動(dòng)機。

　　外裝飾有以下幾個(gè)要素：

　　1、外部造型：外部造型一定要突出“茶”的素雅、清心的特點(diǎn)。

　　2、招牌：招牌是永久性的廣告，要激發(fā)消費者的好奇心，引起消費者的注意，便于消費者記憶，同時(shí)也能體現茶店的格調，一般茶店大都采取傳統風(fēng)格，長(cháng)方形匾額，用黑色大漆作底色，鎦金大字作點(diǎn)名，請名人書(shū)寫(xiě)，雕刻而成，莊重堂皇：或用清漆涂成木質(zhì)本色，用名人題的字，雕刻后，涂成綠色，古樸典雅：再者可以用現代裝飾材料做成大的內裝通明燈光，外面用醒目大字，構成現代氣息的招牌，具體則根據你所經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所而定。

　　3、對聯(lián)：如果用一副好的對聯(lián)，則更能體現茶店的文化與藝術(shù)氣息。

　　4、櫥窗：櫥窗是茶店的第一展廳，它能直接刺激消費者的購買(mǎi)欲，櫥窗盡量設計大一些，里面可以擺一些具有吸引力的茶葉，如保鮮茶、花茶、廣告打得響的保健茶，適量的放一些茶具，可以將外形好看的茶用透明玻璃杯泡上幾杯，隔幾天在換幾個(gè)品種，櫥窗內燈光要亮一些，擺設的茶及茶具和茶水要組成一副美的圖畫(huà)，且不斷的變動(dòng)。

　　5、店門(mén)：茶葉店的店門(mén)盡量留大一些，采光要好一點(diǎn)，同時(shí)要考慮到安全性。

　　6、外部燈光：茶店外部燈光一定要明亮，最好以白色或綠色，不宜用紅色，如若用一兩只綠色的射燈則更能突出茶店的吸引力。

　　7、店名：茶店的命名主要是體現經(jīng)營(yíng)者的個(gè)性與茶文化和諧的統一，起好一名字是關(guān)鍵，可利用傳統的老字號，也可以按照茶葉的特點(diǎn)結合經(jīng)營(yíng)者的思維，或請茶文化專(zhuān)家起一個(gè)好名字。

　　內裝飾的幾個(gè)要素:

　　1、貨架柜臺主要是大方的題，線(xiàn)條流暢，一般應采用木質(zhì)，可以漆成仿紅木，也可以用清漆做成木本色，這樣能體現余茶葉和諧的統一，同時(shí)可以做幾個(gè)多寶格何一個(gè)小書(shū)柜，以便擺茶具和茶書(shū)用，有條件可以擺一張八仙桌或茶幾以便品茶用。

　　2、墻面：茶店的墻面應該素雅，一般用木質(zhì)裝飾板，漆成原色為好，同時(shí)合理的配合茶字畫(huà)或介紹有關(guān)茶葉知識的宣傳材料。

　　3、地面：地面主要保持干凈、整潔，用大理石、水磨石，也可以用地紙，如若鋪地毯最好用綠色或灰色，千萬(wàn)不能用刺眼的色調。

　　4、燈光：頂部燈光一定要明亮，一般用電子日光燈，越亮越好，柜臺、貨架最好也配上綠色燈管，不能用紅色燈光。

　　5、點(diǎn)綴：店內點(diǎn)綴很重要，可以適當放一些花草、盆景或大紫砂、瓷瓶，關(guān)鍵根據不同茶店的特點(diǎn)，采取不同的創(chuàng )意，達到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用，切不可盲目堆砌。

　　內裝飾的布局結構與交易、休閑，外部環(huán)境一定要協(xié)調一致，給人以整齊、高雅、舒心的感覺(jué)。

　　三、豐富的茶葉知識：

　　作為一個(gè)茶葉經(jīng)營(yíng)者，首先需要的是掌握豐富的茶葉知識，簡(jiǎn)單的茶葉栽培知識，茶葉的產(chǎn)地、茶葉的種類(lèi)、茶葉的加工，各種茶生長(cháng)在什末地方？地方名茶的來(lái)歷，茶葉質(zhì)量的鑒別，茶葉價(jià)格的變動(dòng)，茶藝、茶道、茶文化以及與茶有關(guān)的茶具知識等。同時(shí)，不斷了解市場(chǎng)的要求，掌握茶葉消費的變化，更新經(jīng)營(yíng)觀(guān)念，預測茶葉消費的變化趨勢。

　　四、嚴把質(zhì)量關(guān)：

　　商品質(zhì)量是決定一個(gè)商店經(jīng)營(yíng)好壞的重要因素，茶葉尤其如此，故此在進(jìn)茶時(shí)，千萬(wàn)不能講人情，一定要嚴把質(zhì)量關(guān)，看外形、聞香度、測水分、開(kāi)湯、品滋味、看葉底、評價(jià)格，一絲不茍，如若有條件的可以用先進(jìn)的檢測設備，如若自己把握不定，可以向一些專(zhuān)職技術(shù)人員請教，同時(shí)要求供貨商有三證（營(yíng)業(yè)執照、衛生許可證、商品檢驗合格證）進(jìn)包裝茶要了解對方有沒(méi)有分裝廠(chǎng)，且手續是否完備（分裝資格、商品條碼、產(chǎn)地、出廠(chǎng)日期、保質(zhì)期），并且拆開(kāi)一兩盒(袋)看看品質(zhì)是否相符，千萬(wàn)不能圖省事，圖便宜，輕易相信人，最好選擇有規模、有實(shí)力、有無(wú)形資產(chǎn)的供貨商。

　　五、進(jìn)貨的科學(xué)性：

　　茶葉的季節性特別強，儲存極為嚴格，種類(lèi)繁多，這就要求經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)貨時(shí)要有清楚靈活的頭腦，千萬(wàn)不要圖省事一下進(jìn)許多貨，一定要根據你經(jīng)營(yíng)規模的大小，上年度的銷(xiāo)售量，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，預測當年的銷(xiāo)售情況，適當進(jìn)貨，對于高檔名優(yōu)茶更要謹慎從事，不要圖高利潤一下進(jìn)許多，采取賣(mài)多少進(jìn)多少，少進(jìn)勤進(jìn)，否則你辛苦一年，積壓一大批茶葉，陳茶的'貶值確實(shí)令人寒心，新進(jìn)茶葉行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者更要小心從事，多問(wèn)一些行家，多跑幾趟路，因為，你更賠不起。

　　作為零售商對批發(fā)商、廠(chǎng)家要建立信息檔案，以便缺貨時(shí)及時(shí)聯(lián)系，這樣就避免了缺貨與積壓的矛盾。

　　六、品種要齊全：

　　消費者對茶葉的要求五花八門(mén)，作為經(jīng)營(yíng)者一定要適應市場(chǎng)需求，盡量達到品種齊全，確定自己經(jīng)營(yíng)的主品種外，不能拒絕其他品種，不要自我封閉，應該有寬容的胸懷，接納新品種，有些冷門(mén)貨可以少進(jìn)一點(diǎn)，留下供貨者的通訊地址，以備急用。

　　七、了解經(jīng)營(yíng)地區消費者口味：

　　對茶葉的好壞如否最終決定權在消費者，對于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)關(guān)鍵是要根據消費者口味供貨，不同的地區消費者口味也不同，如北方喜歡花茶，南方喜歡綠茶，西北喜愛(ài)轉茶。各個(gè)地區的每個(gè)區域又不一樣，以北京為例，東城區喜愛(ài)味濃、湯濃、香濃，海淀喜愛(ài)味稍淡一些，湯黃而亮，郊區則喜愛(ài)苦澀味重一點(diǎn)，耐泡就行，這樣就要求經(jīng)營(yíng)者經(jīng)常去調查研究，與消費者廣泛接觸，針對需求，更新口味。

　　八、定價(jià)合理化：

　　茶葉的銷(xiāo)售價(jià)格一直是一個(gè)很難解決的問(wèn)題前期價(jià)格太高，通過(guò)媒介作用，消費者“望茶止步”�，F在由于競爭激烈，許多人又賣(mài)得太低，有的甚至低于成本價(jià)，引起惡性競爭。我認為保持好的質(zhì)量同時(shí)，一定要有合理的定價(jià)，首先確定你的進(jìn)貨成本價(jià)，在計算出你的經(jīng)營(yíng)成本及你的合理利潤，參考一下市場(chǎng)定出一個(gè)合理價(jià)格，既不能牟取暴利，也不要低價(jià)競爭，當然名優(yōu)茶、特種工藝茶，由于它們的特定藝術(shù)價(jià)值定價(jià)高一些，我認為是應該的。

　　九、商品全方位立體結構：

　　商品立體結構與品種齊全是有區別的，一是在品種齊全的基礎上增加茶葉不同等級，如“黃山毛峰”有明前特級、特級、一級等；“牡丹繡球”有“頭春”“二春”“三春”。二是經(jīng)營(yíng)茶葉同時(shí)經(jīng)營(yíng)與茶葉有關(guān)的商品，如茶具、茶書(shū)、茶點(diǎn)、茶水、茶保健品、茶字、茶畫(huà)及文房四寶，茶具有紫砂、瓷器、玻璃、不銹鋼等等，而紫砂有高、中、低，有套壺、單壺、怪壺，有黑泥、白泥、紅泥等，茶點(diǎn)有瓜子、開(kāi)心果、牛肉干等。三是采取與眾不同的包裝與儲存，如花茶錫箔袋包裝，綠茶可以放在冰柜里保鮮出售等，茶葉的主體結構要根據不同地區不同消費者而定，須經(jīng)市場(chǎng)調查，不能盲目模仿，盲目拼湊。

　　十、商品陳列有序：

　　商品的陳列好壞直接影響到消費者對茶葉店的感覺(jué)。種類(lèi)不同的茶葉及與茶有關(guān)的商品一定要合理的陳列，首先是分類(lèi)，如花茶區、綠茶區、紅茶區、保健茶區、極品茶區、茶具區，再次是檔次，是消費者一目了然，最好在各個(gè)區內放上茶葉的簡(jiǎn)介（產(chǎn)地、品位、特點(diǎn)等）然后是整體的布局，要根據你經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的整體環(huán)境，將茶葉、茶具等與你店內店外結構起來(lái)，使陳列的商品協(xié)調一致，構成一副賞心悅目、心曠神怡的立體畫(huà)面，給顧客一種流連忘返的感覺(jué)，同時(shí)體現井然有序，繁多而不亂。

　　十一、有條件的茶店可以與品茶、茶店、茶藝連為一體：

　　如果你的茶店面積允許，經(jīng)濟實(shí)力跟得上，最好與品茶、茶點(diǎn)、茶藝連為一體，一家很別致的茶店連上一個(gè)別有風(fēng)味的小茶館，茶館內環(huán)境優(yōu)雅，墻上掛幾幅字畫(huà)，室內擺上幾盆盆景，原質(zhì)的木桌、木椅，桌上一套精致的茶具，及碟精美的茶點(diǎn)心，加上身著(zhù)合適服裝的招待小姐、先生，定時(shí)來(lái)幾場(chǎng)茶藝表演，也可長(cháng)期表演，或設立古箏、古琴演奏古曲名曲，別有一番情調，收費不要太高，更不能附帶酒類(lèi)、煙類(lèi)，這樣顧客在品茗之后，購買(mǎi)欲望大增，何樂(lè )而不為呢？

　　十二、搞好店內衛生與周?chē)�環(huán)境：

　　茶葉是一種很嬌貴的飲料，它具有強烈的吸腐性，店內衛生很重要，店堂一定要干凈，柜臺、貨架、茶桶、茶箱每天最少要清抹二次以上，不能留有半點(diǎn)灰塵，周?chē)�環(huán)境要特別注意，看一看有沒(méi)有異味的物體在附近，如香水、酒類(lèi)等�？纯粗�?chē)�有沒(méi)有污染源，千萬(wàn)不要在飯店做飯。在同一茶店內，綠茶與花茶要分開(kāi)，綠茶要封閉好，不能吸收花香一面破壞綠茶本身的品質(zhì)，名優(yōu)茶更應注意，與茶不能混在一起的商品千萬(wàn)不能放在茶店經(jīng)營(yíng)，如中草藥等。倘若染上異味迅速消除污染源，千萬(wàn)不能再出售，換上好的茶葉，重新上貨以免因小失大，損害茶店的無(wú)形資產(chǎn)。

　　十三、提高營(yíng)業(yè)員的整體素質(zhì)：

　　一個(gè)茶店經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵在于營(yíng)業(yè)員的整體素質(zhì)，營(yíng)業(yè)員是茶店的眼睛，提高營(yíng)業(yè)員的整體素質(zhì)是開(kāi)好茶店的最關(guān)鍵環(huán)節。作為一個(gè)茶店營(yíng)業(yè)員，首先要有好的文化素質(zhì)，最好會(huì )一兩門(mén)外語(yǔ)，要掌握有關(guān)茶葉的專(zhuān)業(yè)知識，包括茶葉的種類(lèi)、產(chǎn)地、質(zhì)量標準、特點(diǎn)、沖泡方法、儲存方法等。同時(shí)還有綜合知識，如茶藝、茶道、茶禮、品茶、斗茶、茶葉歷史等。營(yíng)業(yè)員是直接與顧客打交道，關(guān)系到茶店是否能夠產(chǎn)生效益的關(guān)鍵，一般應具備以下專(zhuān)業(yè)素質(zhì)：

　　1、具有吸引力的儀表：著(zhù)裝整齊干凈，款式適時(shí)、美觀(guān)大方、表情樸實(shí)坦誠，既不可強作笑臉也不要呆板無(wú)表情。舉止風(fēng)度親切、自然、熱情，不披頭散發(fā)、不染彩色頭發(fā)、不涂指甲油、不噴香水、不能帶貴重的裝飾品。姿勢自然得體，不可矯揉造作。

　　2、敏銳的觀(guān)察力褐判斷力：營(yíng)業(yè)員必須“察言觀(guān)色”的功能，通過(guò)對顧客外表的身份，針對不同的顧客，推薦不同的茶葉，這樣成交率肯定較高。

　　3、較為靈活準確的反應能力：因為顧客層次不同，要求也就不同，這樣就要求營(yíng)業(yè)員的反應能力，針對不同顧客的不同要求，迅速作出反應，理解和領(lǐng)會(huì )顧客的購買(mǎi)意圖，并迅速給予答復或提供服務(wù)，有人總結出服務(wù)接待的方法為“接一、問(wèn)二、聯(lián)系三”已是靈活反應的具體表現。

　　4、較出色的語(yǔ)言表達能力：語(yǔ)言是交際的工具，是提供信息交流感情的重要手段，語(yǔ)言表達對營(yíng)業(yè)十分重要，直接關(guān)系到茶店的效益，應講普通話(huà)，不能用服務(wù)忌語(yǔ)，講話(huà)要適中，應掌握好語(yǔ)氣，親切自然、禮貌誠懇，對人的稱(chēng)呼要得體，針對不同顧客應用不同的禮貌語(yǔ)言，靈活掌握。

　　5、較強的自我控制能力：因為營(yíng)業(yè)員工作環(huán)境單調，顧客性格各異，這就要求營(yíng)業(yè)員控制好情緒，不論顧客多末挑剔，你都要保持一個(gè)良好的心態(tài)，百問(wèn)不厭、耐心解答，遇到不講理的顧客你千萬(wàn)不要發(fā)火，要耐心解釋�！邦櫩途褪巧系邸闭垹I(yíng)業(yè)員牢牢記住。

　　6、具備一定的財務(wù)知識：營(yíng)業(yè)員要有一定的財務(wù)知識，包括對假幣、外幣、各種支票的識別能力，以及發(fā)票的正確填寫(xiě)。作為茶葉營(yíng)業(yè)員還應具備各種包裝能力，袋包裝、紙包裝、盒包裝、桶包裝。

　　總之，一個(gè)茶店營(yíng)業(yè)人員必須具備良好的心理素質(zhì)、商業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)知識和高超的交際接待能力。茶店營(yíng)業(yè)員的重要性大多度經(jīng)營(yíng)者心領(lǐng)神會(huì )，望大家一定要不惜代價(jià)，對你的俄營(yíng)業(yè)員實(shí)行專(zhuān)業(yè)培訓�！澳サ恫徽`砍柴工”，這一點(diǎn)不能疏忽，不然花費“巨資”開(kāi)一個(gè)茶葉店，就因為營(yíng)業(yè)員素質(zhì)茶差而虧本，是在不合算。

　　十四、建立規范的財務(wù)制度：

　　經(jīng)營(yíng)必須建立規范的財務(wù)制度，這一點(diǎn)不能忽視，不管你用的營(yíng)業(yè)人員是誰(shuí)，都要做進(jìn)貨、銷(xiāo)售、庫存、優(yōu)惠、報損現金賬目，月末盤(pán)點(diǎn)，毫不留情。

　　十五、建立嚴格的營(yíng)業(yè)制度：

　　作為經(jīng)營(yíng)者必須要制定營(yíng)業(yè)制度，否則，管理就會(huì )混亂，以下是“北京信裕泰茶莊“營(yíng)業(yè)制度，僅供參考。

　�。ㄒ唬┰缟�8：00準時(shí)上崗搞好店內衛生，保持柜臺整齊干凈，做好營(yíng)業(yè)準備。

　　(二)8：30分準時(shí)開(kāi)業(yè)，工作服穿戴整齊。售貨員上班時(shí)不得涂化妝品、香水、染指甲。

　�。ㄈ�）營(yíng)業(yè)過(guò)程中做到：

　　1、微笑服務(wù)、舉止端莊；

　　2、售貨時(shí)做到準斤足兩，計價(jià)無(wú)誤，收款準確，唱收唱付，百問(wèn)不厭，百拿不厭；

　　3、交遞商品時(shí)，文明禮貌，不摔不扔商品；

　　4、遇到無(wú)理取鬧的顧客，要做到罵不還口，要耐心說(shuō)明，熱情接待每一位顧客。

　�。ㄋ模┫掳嗪�，要有兩人清理現金，封款上交，清潔營(yíng)業(yè)工具，整理上貨，打掃貨架衛生。

　�。ㄎ澹┱J真執行柜臺“十個(gè)不準”和“六個(gè)一樣”。

　　十個(gè)不準即：

　　1、不準在柜臺內吃東西；

　　2、不準在柜臺內聊天、嬉笑、打鬧；

　　3、不準因上貨、結賬、點(diǎn)款而不理睬顧客；

　　4、不準在柜臺上座著(zhù)接待客人；

　　5、不準與客人發(fā)生爭吵、辱罵、毆打；

　　6、不準在柜臺會(huì )客，存放私人物品、做任何私事；

　　7、不準烤火價(jià)、趴貨臺；

　　8、不準挪用商品銷(xiāo)售款；

　　9、不準擅自離開(kāi)工作崗位；

　　10、不準私自對顧客優(yōu)惠或私分贈品。

　　六個(gè)一樣：

　　1、生人、熟人一樣；

　　2、大人、小孩一樣；

　　3、買(mǎi)和不買(mǎi)一樣；

　　4、忙和閑一樣；

　　5、買(mǎi)商品和退商品一樣；

　　6、一般顧客和個(gè)別顧客一樣。

　　制度制定好了，不能視為形式，必須長(cháng)期的嚴格執行。

　　十六、做好售后服務(wù)工作：

　　營(yíng)業(yè)員在成交過(guò)程中，肯定要做好售前、售中服務(wù)，這是理所當然，但是成交以后，顧客已付款，售后服務(wù)尤為重要，包裝、提袋包裝等，禮貌地送客人出門(mén)，給顧客留下一個(gè)好印象，同時(shí)，有些顧客因對本店茶葉口味不適一定要包退、包換，不能找出半點(diǎn)理由拒絕，同時(shí)，應建立顧客檔案，多聽(tīng)一聽(tīng)顧客的意見(jiàn)。

　　十七、做好廣告、促銷(xiāo)工作：

　　廣告、促銷(xiāo)對商家的重要性是眾所周知的，有條件的茶店，完全可以利用電視、報紙等。條件不具備的也可利用營(yíng)業(yè)員、業(yè)務(wù)員印制一些小廣告進(jìn)行宣傳。促銷(xiāo)應該多做，形式多樣，可以?xún)?yōu)惠，也可以按購買(mǎi)的金額贈送一些與茶有關(guān)的禮品，如茶具、茶書(shū)等，不論廣告也好，促銷(xiāo)也好，一定要取信顧客，不可欺騙顧客，言行一致，表里如一。

　　十八、做好長(cháng)期作戰的準備：

　　茶葉作為一種特殊的消費品和藝術(shù)品，顧客對其口感、滋味、內質(zhì)、品位要一個(gè)相當的時(shí)間接受和評定過(guò)程，這樣，就要求經(jīng)營(yíng)者要有耐心，不要開(kāi)張幾個(gè)月或一年掙不到錢(qián)就不相干了，要不斷的進(jìn)行宣傳，同時(shí)針對顧客的要求不斷改善，雖然開(kāi)個(gè)茶葉店沒(méi)有八年抗戰那樣“論持久戰”，但也須兩三年功夫不可，這也許是許多茶葉經(jīng)營(yíng)難以走出的誤區。

　　十九、逐步走向連鎖化：

　　因現代市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越規范，利潤越來(lái)越平均，如若你所經(jīng)營(yíng)一、二各茶店效益不錯，同時(shí)，又積累了許多無(wú)形資產(chǎn)，千萬(wàn)不能就地踏步，更不能把掙來(lái)的錢(qián)消費掉，應該總結成功的經(jīng)驗，培訓人才，把你的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)在逐步穩健的基礎上進(jìn)行同步擴張，走向連鎖化。這樣，可以節約成本，有利競爭，在茶葉屆立于不敗之地。開(kāi)設連鎖首先可以建立配貨中心，建立健全各項規章制度，選拔人才，對你已經(jīng)經(jīng)營(yíng)好的點(diǎn)進(jìn)行復制，這樣，你的企業(yè)就會(huì )不斷發(fā)展、壯大，原天下茶界同仁，齊心協(xié)力、共同壯大，以振我中國傳統茶葉之雄風(fēng)，與洋茶爭奪國際市場(chǎng)，中國茶葉一定能勝利。

可行性報告12

　　(一)可行性研究報告的概念

　　可行性研究報告是針對擬開(kāi)發(fā)的新項目、新技術(shù)分析其必要性、可能性、客觀(guān)條件與未來(lái)前景的片面報告�？尚行匝芯繄蟾嬗猛据^廣，無(wú)論在自然科學(xué)還是社會(huì )科學(xué)領(lǐng)域，都會(huì )被廣泛使用。例如.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)不是盲目的，要經(jīng)過(guò)一個(gè)前期的調查研究階段，把這個(gè)調查研究的過(guò)程記錄下來(lái)，從這個(gè)調查研究的結果中分析項目是否可以進(jìn)行，就是項目的可行性研究論證，把這個(gè)過(guò)程及結論用書(shū)面形式表達出來(lái).就是可行性研究報告.近代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和管理理論與實(shí)踐的發(fā)展，使得一整套可控的科學(xué)工作的方法日漸成熟和完善，并且被廣泛應用于科學(xué)管理的各個(gè)方面，同時(shí)這也促進(jìn)了可行性研究報告朝著(zhù)更加科學(xué)和系統的方向邁進(jìn)。某些大型或者特大型項目的建設.都被要求在實(shí)施前進(jìn)行充分的調查、研究和論證，盡A減少由于人為因索帶來(lái)的!大失誤.我國國家計委早在1983年就頒布了《關(guān)子建設項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》.其中規定“利用外資的項目、技術(shù)引進(jìn)和設備進(jìn)口項目、大型工業(yè)交通項目(包括l大技術(shù)改造項目)，都應進(jìn)行可行性研究。其他建設項目有條件時(shí).也應進(jìn)行可行性研究”。對于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō).各種大型項目的開(kāi)展和實(shí)施，也要進(jìn)行可行性論證，編制可行性研究報告。

　　(二〕可行性研究報告的特點(diǎn)

　　1.預側性

　　通過(guò)直接或者間接的調查研究.收集充分的信息和數據資料，并借用數學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等學(xué)科的方法，分析和預測可能存在的各種因果關(guān)系，從而推演可能的結果，并對項目實(shí)施或發(fā)展的趨勢作出相應的預側。案例中的各種調查數據和圖衷就是最充分的資料.各種分析預側都是建立在這些數據之上的.。

　　2.論證性

　　論證是一個(gè)推演的過(guò)程，科學(xué)技術(shù)的項目需要耗費巨大的資金，在實(shí)施之前。我們會(huì )對預側到的可能結果進(jìn)行相似或相同環(huán)境的局部實(shí)驗，粉粉是否符合我們的預側。當然，某些項目的實(shí)施較難實(shí)現局部的實(shí)證(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目.商業(yè)區域規劃項目等)，那么就有必要進(jìn)行實(shí)事求是的調查，認真細致的分析，科學(xué)合理的推導，并且要注愈聽(tīng)取專(zhuān)家和一般民眾的憊見(jiàn)和建議，力求將失誤或誤差減少到最低程度。

　　3.綜合性

　　可行性研究報告的編制需要很多學(xué)科的知識，既需要自然科學(xué)，又需要社會(huì )科學(xué);既有時(shí)間上的歷時(shí)性.又有空間上的交盈性;既要有理論的支持，更需要實(shí)踐的證明。在得出預側的結論之前，將所有的信息和資料進(jìn)行有效的提煉、升華和概括，是一個(gè)工程潔大的綜合性過(guò)程。

　　(三)可行性研究報告的種類(lèi)

　　可行性研究報告的種類(lèi)，基本是按照經(jīng)濟活動(dòng)的對象來(lái)區分的，大致可以分為以下幾種。

　　1.科技類(lèi)

　　科技類(lèi)的可行性研究報告，主耍涉及目前科技前沿領(lǐng)城部分項目的可行性研究，例如，通訊行業(yè), IT行業(yè)、航空航天領(lǐng)坡等，我們比較熟悉的如登月工程可行性研究.就是一個(gè)科技類(lèi)系統工程的可行性研究.

　　2.生產(chǎn)類(lèi)

　　生產(chǎn)類(lèi)的可行性研究報告.主耍涉及的對工程項目的可行性研究，包括范圍較廣。有機械工程、土木工程、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)工程等。

　　3.經(jīng)首類(lèi)

　　經(jīng)營(yíng)類(lèi)的可行性研究報告，實(shí)際上是一個(gè)經(jīng)營(yíng)項目的可行性研究。例如，在人流密集的地方開(kāi)設一個(gè)小吃店，就要進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的調查研究，看看地點(diǎn)是否合適。食品的類(lèi)型是否符合人們的口味，擁帶是否方便，在店里就餐的比例會(huì )有多大，等等.只有在開(kāi)業(yè)前做好充分的調研工作，將各種可能性進(jìn)行綜合分析，才能有較大的把握將小店經(jīng)營(yíng)好。大型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)類(lèi)可行性研究只是這種類(lèi)型的擴展而已，即將各種可能性進(jìn)行充分論證.得出科學(xué)的結論。

　　中工國業(yè)(北京)工程技術(shù)研究院是由多家工程咨詢(xún)、規劃咨詢(xún)、投資咨詢(xún)、產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)、節能咨詢(xún)、環(huán)保咨詢(xún)單位整合組建的工程技術(shù)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究單位，專(zhuān)業(yè)從事項目可行性研究、項目決策分析、市場(chǎng)調查研究、工程規劃設計、節能評估咨詢(xún)、產(chǎn)業(yè)園區規劃等業(yè)務(wù)。中工國業(yè)(北京)工程技術(shù)研究院可編制項目可行性研究報告、可行性研究報告、項目申請報告、可研報告、項目建議書(shū)、資金申請報告、節能評估報告、商業(yè)計劃書(shū)、規劃咨詢(xún)報告等，可提供的工程咨詢(xún)資質(zhì)專(zhuān)業(yè)范圍涵蓋：綜合經(jīng)濟、節能、化工、醫藥、石化、輕工、機械、電子、建筑、建筑材料、水電、水利工程、鋼鐵、有色冶金、通信信息、市政公用工程、生態(tài)建設和環(huán)境工程等專(zhuān)業(yè)甲級、乙級、丙級;可提供的工程設計資質(zhì)：環(huán)境工程(水污染防治工程)專(zhuān)項乙級，化工石化醫藥行業(yè)(化工工程)專(zhuān)項乙級，建筑行業(yè)(建筑工程)乙級。

　　可行性研究報告的格式

　　可行性報告是在市場(chǎng)細分的基礎上，企業(yè)投資新市場(chǎng)、新產(chǎn)品或改變經(jīng)營(yíng)策略的依據，是企業(yè)內部統一思想，統一認識的工具.是評估項目風(fēng)險與回報的最初級文件，是對投資者的第一份承諾書(shū)。即使在計劃經(jīng)濟年代，可行性報告也是必不可少的，是企業(yè)上項目，要資金的關(guān)鍵文件，但是很多案例告訴我們，企業(yè)把項目拿到手之后，可行性報告就失去了意義，項目的結果和成敗往往無(wú)人負責。進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟之后，很多國有企業(yè)還在沿用老思想、老方法去準備可行性報告，而一些民營(yíng)企業(yè)則根本不去管什么可行性報告，憑感覺(jué)做決策。應當說(shuō)，沒(méi)有可行性報告：企業(yè)憑借領(lǐng)導人的聰明才智也可能成功，產(chǎn)品也可能暢銷(xiāo)，但是只能碰運氣，而非長(cháng)久之計。那么可行性報告到底能起到什么作用呢?簡(jiǎn)而言之，可行性報告是為了減小企業(yè)的投資風(fēng)險，提高決策的成功率。

　　從筆者閱讀過(guò)的幾份可行性報告來(lái)看，普遍存在的問(wèn)題是：一是可行性報告強調為什么要上該項目，但忽視詳盡的實(shí)施計劃和如何實(shí)現;二是可行性報告中宏觀(guān)的、模糊的數據多，而微觀(guān)的、具體的數據少，很難評估與判斷;三是沒(méi)有或很少量化的衡量標準和責任分配，成敗難辨;四是市場(chǎng)預測過(guò)于樂(lè )觀(guān)，對“不測風(fēng)云”認識不足;五是對環(huán)境、市場(chǎng)、用戶(hù)特別是競爭對手的動(dòng)態(tài)和可能的變化評估過(guò)粗，難以做到知己知彼。當然極個(gè)別企業(yè)把市場(chǎng)潛力當做市場(chǎng)規模，或把市場(chǎng)規模作為企業(yè)的市場(chǎng)目標，可能會(huì )帶來(lái)更大的災難。

　　那么什么樣的可行性報告最理想，它應當包括哪些方面，該按什么格式準備呢?首先，可行性報告在一個(gè)行業(yè)，一個(gè)企業(yè)集團中格式必須一樣，即應當有哪些方面，數據格式什么樣是統一的，這樣分析和評估的標準才能統一，同時(shí)企業(yè)也知道如何去搜集信息，整理數據，準備報告;其次，可行性報告的內容主要涉及以下幾個(gè)方面：一是對環(huán)境的變化做出假設、包括經(jīng)濟、政治、技術(shù)、文化等方面。二是宏觀(guān)與微觀(guān)的市場(chǎng)、用戶(hù)、競爭信息全部量化，并注明其出處。三是對結果作出三種預測和財務(wù)分析，即最佳狀況、正常狀況、最差狀況，如果最差狀況可以接受，方能通過(guò)。四是詳細的實(shí)施方案，包括組織、人員、資企、設備、工作流程，以及“里程碑”式的分階段檢查標準和時(shí)間表，五是對潛在市場(chǎng)變化，潛在用戶(hù)變化，潛在競爭形勢變化、風(fēng)險與潛在風(fēng)險，問(wèn)題與潛在問(wèn)題有一個(gè)具體的分析和應變措施，把意外情況的影響控制在最低水平，六是對執行的方式，流程有一個(gè)明確的描述，以便于他人理解與評估，這里涉及一個(gè)根本性的問(wèn)題，即上級領(lǐng)導或投資者不可能比企業(yè)本身更了解市場(chǎng)、用戶(hù)和競爭、他們把握的應當是內容格式。分析方法和工作流程，并提出供企業(yè)自查的建議和問(wèn)題。

　　可以說(shuō)，可行性報告是目標管理的具體體現，是達成共識，統一思想與認識的第一步，如果企業(yè)內部、經(jīng)營(yíng)者與投資者之間沒(méi)有共同的理解和共同的語(yǔ)言，是談不上目標管理的，因為大家對“目標”的認識不一樣，對管理的認識也可能不一樣。

可行性報告13

　　一、完善文本內容。本報告中，應增加建設單位的相關(guān)情況，清楚開(kāi)發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔項目開(kāi)發(fā)；增加和深化銷(xiāo)售預測和銷(xiāo)售策略；深化投資環(huán)境和市場(chǎng)研究，特別是項目區域開(kāi)發(fā)區的房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況及經(jīng)濟發(fā)展情況。

　　二、增加相關(guān)圖紙。本報告中沒(méi)有任何圖紙來(lái)表述報告中內容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖�？倛D可以知道建設規模和內容，清楚開(kāi)發(fā)強度和經(jīng)濟技術(shù)指標，也可知道設計是否符合相關(guān)規范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿(mǎn)足國家強制性條文。

　　三、完善相關(guān)設計依據。文中設計依據有些已經(jīng)過(guò)時(shí)，應采用國家最新規范；婁底市近期專(zhuān)門(mén)出臺了一些針對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的文件，應加上去，增加項目的.本地性。

　　四、完善建設內容。建設內容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少；增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內容；說(shuō)明項目用地權屬情況。

　　五、細化和修改文字內容。文中劣勢描敘中，項目區域為未開(kāi)發(fā)區域不對，該項目區域已經(jīng)是成熟開(kāi)發(fā)區域；文中對房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析應當主要側重開(kāi)發(fā)區的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，而不應是湖南省和婁底市的，說(shuō)服力不強。

　　六、投資進(jìn)一步細化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748、79萬(wàn)元，成本將近5000元每平米，投資成本過(guò)高，不符合目前房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況，應調整。其次，在投資分析中，地下車(chē)位12萬(wàn)/個(gè)，超出婁底實(shí)際價(jià)格，目前一般為8萬(wàn)/個(gè)；工程量中，土石方應進(jìn)一步核實(shí)，該區域主要是填方，挖方較少；人工工資88元/日太低。

　　七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確；文中工期部分地方前后不一，工程本是20xx年5月完成，在銷(xiāo)售方案中卻20xx年8月才舉行奠基，20xx年4月18日才開(kāi)始團購，時(shí)間前后不一致。

　　八、完善對項目開(kāi)發(fā)條件的描述。本報告中，項目建設基礎條件的描敘與本項目實(shí)際建設地不符，應具體針對性地對項目建設條件進(jìn)行精準描敘。包括項目場(chǎng)地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設情況等。

　　九、工程管線(xiàn)設計應深化。該報告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個(gè)專(zhuān)變配電室，共設4臺高壓開(kāi)關(guān)柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理；該報告中，給水管道200管徑過(guò)大，150足夠。

　　十、細化財務(wù)評價(jià)。該報告財務(wù)評價(jià)中，企業(yè)所得稅應按20xx年婁底稅務(wù)部門(mén)文件規定的額度計算。

可行性報告14

　　1、標題：

　　×××項目可行性研究報告

　　2、內容：

　　根據國家和有關(guān)部門(mén)關(guān)于該類(lèi)項目的廣度和深度規定，結合項目具體情況編列，其提綱如下：

　�。�1）依據國家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)目錄、宏觀(guān)調控政策， 在項目建議書(shū)基礎上進(jìn)一步進(jìn)行調研，提出項目背景、項目建設的必要性和經(jīng)濟意義，以及編制可行性研究報告所依據的政策原則和指導思想。

　�。�2）產(chǎn)品市場(chǎng)（或社會(huì )需求）現狀調查和預測分析；競爭對手現狀和發(fā)展分析；產(chǎn)品的`競爭能力分析；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略。

　�。�3）產(chǎn)品（或建設）規模方案的選擇。

　�。�4）工藝技術(shù)方案（或建設標準）選擇。

　�。�5）資源、原材料、燃料來(lái)源和供銷(xiāo)的可能性評價(jià)。

　�。�6）公用設施建設方案。

　�。�7）建廠(chǎng)條件和廠(chǎng)址方案：地理位置、氣象、水文、地質(zhì)、地形條件、交通運輸，以及水、電、氣和社會(huì )經(jīng)濟狀況及其發(fā)展趨勢；廠(chǎng)址比較和選擇意見(jiàn)。

　�。�8）生態(tài)環(huán)境影響和對策。

　�。�9）節約能源、水和土地資源措施。

　�。�10）職業(yè)安全、衛生和消防論證及措施。

　�。�11）生產(chǎn)組織、管理體制、機構定員、人員培訓設想。

　�。�12）編制投資估算（投資估算按重要部位設計方案估算工程量進(jìn)行計算）。提出資金籌措辦法。

　�。�13）經(jīng)濟分析和風(fēng)險分析。

　�。�14）綜合評價(jià)及結論。

　　3、項目實(shí)施單位條件、經(jīng)濟技術(shù)能力情況和項目實(shí)施領(lǐng)導組織、人力配備情況。

　　4、項目可行性研究報告編制單位：

　　×××單位或委托×××院、所編制。

　　5、項目可行性研究報告編制時(shí)間。

　　×××年×××月 ×××日。

　　6、附件：如單項調研報告、委托某專(zhuān)業(yè)單位單項、調研咨詢(xún)報告及函、電報傳真、網(wǎng)絡(luò )查詢(xún)資料等。

　　可行性研究報告：可行性研究報告是從事一種經(jīng)濟活動(dòng)（投資）之前，雙方要從經(jīng)濟、技術(shù)、生產(chǎn)、供銷(xiāo)直到社會(huì )各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大孝經(jīng)濟效益和社會(huì )效果程度，為決策者和主管機關(guān)審批的上報文件。

　　主要內容：

　　1�？傉�，包括項目名稱(chēng)，利用外資方式，主辦單位，主管部門(mén)，項目負責人，項目背景，項目具備的條件等。

　　2。產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷(xiāo)售，包括產(chǎn)品名稱(chēng)、規格與性能、市場(chǎng)需求情況，生產(chǎn)規模的方案論證，橫向配套計劃，產(chǎn)品國產(chǎn)化問(wèn)題及銷(xiāo)售方式、價(jià)格，內外銷(xiāo)售比例等。

　　3。主要技術(shù)與設備的選擇及其，包括采用技術(shù)、工藝、設備的比較選擇，技術(shù)、設備及其條件與責任。

　　4。選址定點(diǎn)方案，包括定點(diǎn)所具備條件（地理位置、氣象、地質(zhì)等自然條件，資源、能源、交通等現有條件及其具備的發(fā)展條件等）、所定

　　廠(chǎng)址的優(yōu)缺點(diǎn)及最后之選定結論。

　　5。企業(yè)組織的設置與人員培訓，包括組織機構與定員、人員投入計劃與、培訓計劃及要求。

　　6。環(huán)境保護內容。

　　7。資金概算及其，包括合資各方的投資比例、資本構成及資金投入計劃。

　　8。項目實(shí)施的綜合計劃，包括項目實(shí)施進(jìn)程及施工組織規劃等。

　　9。經(jīng)濟指標的計算分析，包括靜態(tài)的財務(wù)指標分析和敏感性分析、外匯平衡分析等。

　　10。綜合評價(jià)結論。

可行性報告15

　　costa咖啡加盟優(yōu)勢分析：

　　1知名度高

　　costa咖啡自創(chuàng )立至今，始終屹立在咖啡行業(yè)的頂端，是當之無(wú)愧的大陸咖啡品牌，其加盟店遍布兩岸三地，連東南亞、歐美等許多國家都有costa咖啡的加盟店。

　　2咖啡飲品種類(lèi)全

　　costa咖啡擁有專(zhuān)門(mén)的咖啡研發(fā)團隊，會(huì )不定時(shí)的推出新的咖啡品種、系列，現在已經(jīng)擁有的咖啡系列，如鮮果咖啡系列、白色戀人系列、醇黑濃情系列等等，都倍受消費者們的喜愛(ài)，加盟costa咖啡開(kāi)店，不用為各種咖啡配方在頭疼了。這樣你的costa咖啡加盟店會(huì )更有競爭力。

　　3總部支持給力

　　costa咖啡總部構建起一只實(shí)力強大的團隊，為投資人提供一整套的扶持，包括了店鋪選址、員工培訓、營(yíng)銷(xiāo)策劃等多個(gè)方面，保證投資活動(dòng)的順利進(jìn)行。

　　costa咖啡成本分析：

　　costa咖啡加盟店成本之一就是設備投入�？Х鹊晁�用到的冰箱、封口機、冰沙機、不銹鋼冰桶、電飯煲、電熱水器、各種器皿、漏勺、吸管桶、保存各種口味果粉的存儲瓶、冷水杯、果汁瓶、咖啡平勺、不銹鋼搖杯等等，這些基本設備投資大概1-3萬(wàn)元不等。

　　成本之二要數原材料投入。各種果粉、大包的奶精、椰果、珍珠、紅茶包、吸管、一次性杯子、各種濃縮果汁、紅茶、綠茶等等，前期的.原料進(jìn)貨大概在3000-20000元。(具體根據你想儲備多少貨物，你的店面銷(xiāo)量來(lái)決定的)

　　成本之三便是工商費用、人員工資及水電費了。

　　成本之四，也是占大頭的，要數房租和裝修費用了。這個(gè)根據實(shí)際情況而定，越繁華的地段其租金肯定越高。

　　看了以?xún)热菽氵�在猶豫什么呢?趕快來(lái)選擇costa咖啡加盟致富吧!無(wú)需多么大的店面，一人一店即可輕松經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，豐富的產(chǎn)品，健康的品質(zhì)，是男女老少都無(wú)法拒絕的，所以說(shuō)選擇costa咖啡加盟，是你成功致富的不二選擇。

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