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（優(yōu)選）房地產(chǎn)論文
無(wú)論是在學(xué)習還是在工作中，大家都跟論文打過(guò)交道吧，通過(guò)論文寫(xiě)作可以提高我們綜合運用所學(xué)知識的能力。你知道論文怎樣寫(xiě)才規范嗎？下面是小編整理的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)論文 篇1
今年年內，我國加入世界貿易組織（WTO）的前景十分樂(lè )觀(guān)。加入（WTO）后，我國將降低關(guān)稅，更加開(kāi)放國內市場(chǎng)，這有利于擴大出口和對外投資，并直接對我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生全面的影響。
一、各類(lèi)房地產(chǎn)需求增加，其中非住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求將首先增加
由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟活動(dòng)趨勢于頻繁，將首先刺激對外銷(xiāo)房、辦公樓、賓館、商場(chǎng)、廠(chǎng)房等非住宅類(lèi)房屋的需求。如隨著(zhù)進(jìn)出口業(yè)務(wù)的大量增加，作為海運、報關(guān)企業(yè)集中的上海北外灘地區的辦公物業(yè)需求將明顯增加；此外，經(jīng)濟活動(dòng)的頻繁意味著(zhù)職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開(kāi)支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求增加。同時(shí)，隨著(zhù)汽車(chē)關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車(chē)擁有量的迅速增加，鄰近郊區的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會(huì )增加。
二、房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈
房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、規劃設計、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)的需求。
同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強勁的國外競爭對手，新增的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國外同行搶占的可能。對國內同行來(lái)說(shuō)，競爭壓力增加，但優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢項目將更易獲得國外金融資本的支持，優(yōu)勢將增強；而作為弱勢企業(yè)、弱勢項目來(lái)說(shuō)，對手的強大和增多，將使其更顯弱勢，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行。
三、房?jì)r(jià)構成有所變化，對房?jì)r(jià)中長(cháng)期促升作用明顯
由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進(jìn)入，在短期內均會(huì )使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，如進(jìn)口建材、建筑物設備等的關(guān)稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地的'價(jià)格上升，兩種因素在短期內對房?jì)r(jià)有一定抵沖作用，但房?jì)r(jià)的構成中，地價(jià)的比重增加，建筑費用的比重將減少。短期內，對房?jì)r(jià)及房?jì)r(jià)構成的影響，應根據不同情況而定。對于中小城市，由于土地供應相對充足，土地價(jià)格不易上升，而建筑費用降低，短期內對房?jì)r(jià)有下降動(dòng)力；而對于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，土地相對稀缺，在建筑費用降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房?jì)r(jià)構成變動(dòng)較明顯，而短期內房?jì)r(jià)上升下降因素相互抵沖；中長(cháng)期看，建筑費用不會(huì )持續下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長(cháng)遠的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(cháng)遠向好的一個(gè)重要內在動(dòng)力因素，但這需要政府適當的土地政策配合。房地產(chǎn)價(jià)格中長(cháng)期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較低、市場(chǎng)定位準確的企業(yè)。
四、國內房地產(chǎn)受?chē)H經(jīng)濟狀況變動(dòng)的影響越來(lái)越明顯
由于加入WTO后，中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟聯(lián)系更密切，世界經(jīng)濟全局和區域的變動(dòng)，對我國經(jīng)濟的影響越來(lái)越明顯，而房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系，因而，我國的房地產(chǎn)業(yè)受?chē)H經(jīng)濟全局和區域變動(dòng)的影響也人越來(lái)越明顯。
根據加入WTO對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響，結合我國經(jīng)濟狀況和趨勢及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可考慮以下對策∶
1、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的中遠期預測謹慎樂(lè )觀(guān)成分
根據國家計委在1998年度的預測，中國經(jīng)濟的調整期望有在20xx 年底至20xx年初結束，如再加上加入WTO的積極因素，估計經(jīng)濟調整的幅度將更趨緩，時(shí)間也可能會(huì )適當提前。加入WTO及經(jīng)濟結束調整轉而起動(dòng)后的同個(gè)月內，將首先隨投資增加而使非住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求增加，住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求隨后也將進(jìn)一步增加。故房地產(chǎn)企業(yè)應在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴重的情況下，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)預測中的中遠期樂(lè )觀(guān)成分，特別是增加對非住宅類(lèi)及土地中遠期需求狀況預測的樂(lè )觀(guān)成分�？紤]供過(guò)于求及強力競爭對手加入情況，這種樂(lè )觀(guān)應是謹慎的樂(lè )觀(guān)，企業(yè)中遠期決策可以此為重要參考依據。
2、增加競爭意識和市場(chǎng)意識
要學(xué)習國外先進(jìn)的觀(guān)念、技術(shù)和管理，熟知變化的市場(chǎng)狀況（包括競爭對手狀況），減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的盲目性，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，注重市場(chǎng)定位的準確性。面臨即將進(jìn)入的強勁競爭對手，各房地產(chǎn)企業(yè)應盡快制定并實(shí)施相應行動(dòng)方案，盡快解決建設成本過(guò)高且無(wú)升值潛力或落伍于市場(chǎng)而空置的商品房，運用各種資本運營(yíng)手段，增加自身競爭力。
房地產(chǎn)論文 篇2
摘要：當前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，能夠滿(mǎn)足人們的住房需求。要想促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，需要對客戶(hù)消費心理進(jìn)行深入的研究，制定出合理有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，深入挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行了廣泛的研究，但是有些房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略自身存在著(zhù)一定的限制性，導致房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)存在意識誤區。本文主要是結合消費者心理和營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行研究，希望能夠為房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)提供借鑒，制定出滿(mǎn)足消費者和房地產(chǎn)共贏(yíng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；消費者心理；營(yíng)銷(xiāo)策略
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展情況直接關(guān)系到整個(gè)國民的經(jīng)濟發(fā)展水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展的時(shí)間較短，相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)制度比較薄弱，在實(shí)際的運用過(guò)程中，呈現出不完善的情況，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，缺乏有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的指導。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的失敗案例，是由于沒(méi)有從消費者的角度制定出合理的營(yíng)銷(xiāo)策略有關(guān)。因此，需要對消費者的消費心理和消費需求進(jìn)行深入的研究，制定出合理的營(yíng)銷(xiāo)策略，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
一、影響消費者夠煩心理的主要因素
1。環(huán)境格局設計。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平得到了極大的提高，追求高質(zhì)量的生活環(huán)境，良好的生活環(huán)境是消費者購房的主觀(guān)意愿，人們傾向生態(tài)環(huán)保綠色購房環(huán)境，并且每個(gè)消費者對于購房的環(huán)境格局呈現出不同的要求，具有各自不同的審美觀(guān)點(diǎn)，通常房屋環(huán)境的主要格局是復室、兩室二廳、三室兩廳和四室兩廳等。
2。地區位置便利。地區位置便利也是消費者購房首先需要考慮的問(wèn)題，交通直接關(guān)系著(zhù)人們的出行，對人們的生活質(zhì)量具有重要影響，是人們日常生活的重要組成部分，相對而言，市區內的交通要更為便利，但是擁擠。郊區的交通較為缺乏，但是環(huán)境更為舒適，對于購房地區的選擇，與消費者的不同心理需求有直接關(guān)系。
3。設施配套齊全。當前，人們追求高質(zhì)量的生活，小區內的`配套設施齊全也是人們購房需要考慮的問(wèn)題。小區內的物業(yè)管理質(zhì)量，受到了消費者的重視，其主要的配套設施主要包括：科技智能化的配套設施、運動(dòng)設施和安全服務(wù)管理等，能夠滿(mǎn)足人們對舒適生活的要求，符合物業(yè)管理的心理需求。
4。價(jià)格選擇消費。價(jià)格是消費者在購房時(shí)首選的條件，每個(gè)消費者都希望用最少的錢(qián)，買(mǎi)到性?xún)r(jià)比最高的房子。因此，在消費購房時(shí)，消費者通常會(huì )查閱各方面的資料，選擇優(yōu)惠和折扣較大的房子進(jìn)行購買(mǎi)，購房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，決定著(zhù)消費者對于購房?jì)r(jià)格的心理選擇。
二、營(yíng)銷(xiāo)策略對消費者心理的影響
1。潛意識影響。營(yíng)銷(xiāo)策略影響著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定，是在消費者購買(mǎi)行為的基礎上發(fā)展起來(lái)的，直接關(guān)系到消費者的購買(mǎi)意愿和服務(wù)意愿。消費者完成購買(mǎi)，就是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值的肯定，消費者會(huì )在無(wú)意識中來(lái)對房地產(chǎn)項目進(jìn)行評判，消費者自身意識到的沖動(dòng)和感受，就是潛意識的影響。
2。自我形象影響。消費者購買(mǎi)目的主要是從心理補償、釋放心理壓力和滿(mǎn)足自身的本能欲望三個(gè)方面來(lái)實(shí)現的，消費者購買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品通常會(huì )與自身的形象保持一致性，充分展現出了消費者自身的世界觀(guān)、人生觀(guān)和價(jià)值觀(guān)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)種類(lèi)豐富，消費者在購房時(shí)，會(huì )追求一致性的心理，需要結合自我形象來(lái)進(jìn)行購房，選擇出適合項目人群的房地產(chǎn)產(chǎn)品。3。房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺(jué)形象影響。視覺(jué)對消費者的購房意愿有著(zhù)直接的影響，房地產(chǎn)行業(yè)通常會(huì )利用視覺(jué)優(yōu)勢，來(lái)獲取消費者的關(guān)注，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內部建立良好的視覺(jué)形象，保證視覺(jué)形象的穩定性和統一性，視覺(jué)形象對消費者的消費心理產(chǎn)生了重要的作用，會(huì )引發(fā)消費者的聯(lián)想和引起消費者的注意，實(shí)現對房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺(jué)形象感情上的認同，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的忠誠度。
三、客戶(hù)消費心理營(yíng)銷(xiāo)策略的制定
1�？蛻�(hù)消費心理的產(chǎn)品策略。以消費者需求為導向的產(chǎn)品策略，要求運用發(fā)展的眼光去看待消費者的消費需求，要讓消費者感受到所購買(mǎi)的房產(chǎn)相較于其它同類(lèi)產(chǎn)品擁有更高的使用價(jià)值。盡量去滿(mǎn)足消費者的購買(mǎi)心理，加強對消費者營(yíng)銷(xiāo)策略的規范。消費者的購房習俗是長(cháng)期形成的，并且在短時(shí)間內難以改變，需要建立在消費者價(jià)值與規范心理的基礎上，激發(fā)消費者的購買(mǎi)意愿，達到售房的目的。
2�？蛻�(hù)消費心理的價(jià)格策略。當前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價(jià)格是消費者購房首選的條件，也是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中較為敏感的因素，直接關(guān)系著(zhù)消費者的購房意愿。當前，我國的房產(chǎn)銷(xiāo)售中，最常見(jiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格策略，是依據消費者的需求和市場(chǎng)競爭價(jià)格來(lái)制定的，需要以消費者為導向，消費者下完房產(chǎn)的價(jià)格越低越好，質(zhì)量越高越高。在制定購房策略時(shí)，需要滿(mǎn)足消費者的價(jià)值心理，要結合整棟樓的位置、朝向和景觀(guān)等，設置不同的茶幾，考量?jì)r(jià)格策略和價(jià)格體系，制定出合理的價(jià)格策略標準，滿(mǎn)足消費者的情感心理需求。3�？蛻�(hù)消費心理的銷(xiāo)售渠道策略。消費者的心理與營(yíng)銷(xiāo)策略之間存在較大的聯(lián)系，影響著(zhù)房產(chǎn)銷(xiāo)售工作的順利實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)需要制定產(chǎn)品策略和價(jià)格策略，確保房產(chǎn)銷(xiāo)售工作的順利開(kāi)展。如果房產(chǎn)行業(yè)處于供不應求的狀態(tài)，企業(yè)無(wú)需制定出合理的消費者營(yíng)銷(xiāo)策略，企業(yè)要想節約營(yíng)銷(xiāo)成本，可以通過(guò)建立銷(xiāo)售團隊的形式直接進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售，對銷(xiāo)售人員的營(yíng)銷(xiāo)能力要求不高。如果房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)處于供大于求的現象，對團隊營(yíng)銷(xiāo)能力的要求較高，需要培養大量的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結語(yǔ)
消費者的消費心理直接影響著(zhù)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得良好的銷(xiāo)售效果，必須要對客戶(hù)消費心理進(jìn)行研究，制定出合理的營(yíng)銷(xiāo)策略，從產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和銷(xiāo)售渠道三個(gè)方面進(jìn)行研究，讓消費者得到心理上的滿(mǎn)足，以便得到更多目標群體和目標用戶(hù)的認同和接受。房產(chǎn)銷(xiāo)售者應意識到房產(chǎn)銷(xiāo)售策略的重要性，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續發(fā)展。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文 篇3
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，也是拉動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)的重要因素。隨著(zhù)國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策的不斷調整，房地產(chǎn)業(yè)愈來(lái)愈趨向于理性化與規范化，同時(shí)市場(chǎng)競爭也日益加劇。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，獲得較大的利潤空間，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。在當前房地產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈的大形勢下，企業(yè)必須在管理制度和流程方面進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，從而提高企業(yè)運行效率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益。文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，對當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出解決問(wèn)題的相關(guān)對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制提供有效的方法與參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，也是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保證。人口素質(zhì)的提高、社會(huì )全面的進(jìn)步、城市經(jīng)濟和城市的現代化，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎的。近年來(lái)，受高額利潤的刺激，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但隨著(zhù)國家相繼出臺對房地產(chǎn)業(yè)的調控政策，各地也紛紛出臺限貸、限購政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受到了很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持適度的利潤，不僅要“開(kāi)源”，進(jìn)行市場(chǎng)的開(kāi)拓和推廣，更要“節流”，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預測、分析、核算與控制入手，從而加強企業(yè)在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業(yè)責任成本體系和成本考核體系著(zhù)重入手；進(jìn)而加強企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內部成本管理體系逐步建立健全起來(lái)并使之逐步完善；加強企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責任獎懲制度，以鼓勵先進(jìn)、督促落后，調動(dòng)各部門(mén)及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競爭力不斷增強；加強企業(yè)成本管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利潤。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場(chǎng)競爭力，也關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理放在一個(gè)戰略核心的位置上。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，開(kāi)發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┏杀竟芾硪庾R淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營(yíng)運過(guò)程中實(shí)施成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動(dòng)的總稱(chēng)。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個(gè)階段，從土地的取得，項目的設計，工程的招標、采購、施工，以致后來(lái)項目完工后的銷(xiāo)售，成本核算等。對于成本管理通常來(lái)講分為三個(gè)步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進(jìn)行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對項目成本進(jìn)行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責任，而沒(méi)有把成本的控制貫穿于整個(gè)過(guò)程，缺乏全員參與，導致在某些環(huán)節出現了資源的浪費，造成了整體成本的上升，對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來(lái)越多的企業(yè)意識到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗性控制向成本的規劃性控制轉變，以提高企業(yè)競爭優(yōu)勢。
�。ǘ┤狈ο冗M(jìn)的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，出現了各種各樣的管理模式。而其中對于成本方面也有較多的管理方法，如變動(dòng)成本法、作業(yè)成本法、目標成本法、標準成本法等。而有些企業(yè)并不能結合自身的特點(diǎn)和實(shí)際運營(yíng)情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標，甚至不能更好的選擇和運用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導致最終不能完成企業(yè)自身需要達到的目標。而一些房地產(chǎn)企業(yè)還采用傳統的成本控制方法，主要根據財務(wù)部門(mén)的決算報告來(lái)制定成本。而由于財務(wù)人員知識體系的局限性，使得出具的報告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個(gè)成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問(wèn)題不能及時(shí)被發(fā)現并提出解決的方案。
�。ㄈ┏杀究刂企w系不完善，缺乏全面性及系統性房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據成本計劃具體制定材料購買(mǎi)、施工時(shí)間等，對實(shí)際發(fā)生的各項成本費用進(jìn)行審核、控制，并及時(shí)反饋，進(jìn)而采取措施，保證成本計劃的順利執行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中并沒(méi)有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來(lái)不小的障礙�；蛘哂行┓康禺a(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實(shí)際執行中卻形同虛設，并沒(méi)有充分發(fā)揮其應有的作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實(shí)處，對房地產(chǎn)企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
�。ㄋ模┴攧�(wù)管理體系不健全企業(yè)的財務(wù)管理部門(mén)不僅要處理企業(yè)日常財務(wù)核算事宜，還要參與到企業(yè)的內部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類(lèi)管理信息，為實(shí)現企業(yè)的戰略目標打好基礎。但因企業(yè)缺乏與自身發(fā)展相適應的財務(wù)管理體系，尤其是企業(yè)很多財務(wù)人員因思想、素養及培訓不到位，導致員工只求穩定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動(dòng)，進(jìn)而影響了企業(yè)的成本管理的.實(shí)施。因此在對專(zhuān)業(yè)知識的掌握上缺乏一定的主動(dòng)性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務(wù)視野變得狹隘。與各部門(mén)的組織協(xié)調也有所欠缺，從而造成部門(mén)協(xié)同不力，企業(yè)運營(yíng)效率低下，整體管理水平落后的問(wèn)題。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策
�。ㄒ唬⿲�(shí)行財務(wù)人員牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)行全員、全方位、全過(guò)程的成本管理理念，制定考核制度并予以實(shí)施，實(shí)現責任到人、控制到位、考核嚴格、目標落實(shí)的最終目標。隨著(zhù)同行業(yè)競爭的加劇和產(chǎn)業(yè)結構的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財務(wù)人員必須花費更多的精力和時(shí)間尋求合適的成本計算方法，從而計算出房地產(chǎn)業(yè)在各個(gè)階段的實(shí)際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財務(wù)人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應有的作用。如何體現財務(wù)工作管理的價(jià)值，是每位財務(wù)工作者應當深思的問(wèn)題。財務(wù)人員應創(chuàng )新現代財務(wù)理念，利用信息化成本控制技術(shù)等手段，充分發(fā)揮財務(wù)工作在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的監督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。
�。ǘ┘訌姾怂慵氨O督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目來(lái)說(shuō)，成本核算是對該項目所發(fā)生的全部支出，運用一定的會(huì )計核算方法進(jìn)行的合理劃分。要加強其對成本核算、成本控制和成本分析的監督，避免在施工過(guò)程中出現費用虛增的情況。正確實(shí)施成本監督對于房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經(jīng)濟效益能否提高，直到至關(guān)重要的意義。以往，主要關(guān)注成本核算，但是隨著(zhù)國家政策及市場(chǎng)環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著(zhù)變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動(dòng)態(tài)成本管理的轉變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉變。房地產(chǎn)企業(yè)在運用成本管理相關(guān)工具時(shí)，應充分權衡某個(gè)項目或工程能為企業(yè)帶來(lái)的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現在的企業(yè)應將目標成本法充分運用到企業(yè)的成本管理中去，在目標成本管理過(guò)程中使價(jià)值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費用最小化和利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項目開(kāi)發(fā)之前就要做好成本預測，對未來(lái)的成本水平及其發(fā)展趨勢進(jìn)行預測和規劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節即為事中控制。主要操作模式是指對項目運營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本進(jìn)行監督和控制，并根據企業(yè)的項目預訂目標及工程實(shí)際情況對成本預算進(jìn)行必要的修訂。
�。ㄈ┩晟破髽I(yè)內部控制制度，增強企業(yè)戰略成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，要構建完善的內部控制制度，把成本控制工作視為一項系統工程，對成本控制人員的工作更加嚴格要求，加強對成本控制的重視程度，加強對開(kāi)發(fā)項目的全過(guò)程控制�，F在企業(yè)成本管理系統正經(jīng)歷著(zhù)從成本核算到成本控制的轉變過(guò)程，這也使得戰略成本管理成為管理控制系統中不可或缺的一部分。從理論來(lái)講，戰略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對象從關(guān)注企業(yè)內部活動(dòng)拓展到企業(yè)外部，而且還延伸了成本管理的“時(shí)間”，即從基于企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)控制而轉向基于企業(yè)的長(cháng)期戰略管理�，F代成本管理的本質(zhì)是“基于價(jià)值鏈的全面成本管理”，企業(yè)的戰略成本管理來(lái)源于價(jià)值鏈分析。
�。ㄋ模┩晟破髽I(yè)財務(wù)管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平和能力房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全適合企業(yè)自身發(fā)展的財務(wù)管理體系，避免因財務(wù)風(fēng)險而造成成本控制在某些方面的脫節。企業(yè)要建立起全過(guò)程財務(wù)，建立成本控制機制，以避免因成本控制不當導致錯誤的管理決策。從企業(yè)整體來(lái)說(shuō)，該體系的完善程度、運行是否合理，涉及企業(yè)的各個(gè)部門(mén)，并直接關(guān)系到成本責任制度的推行。因此，應建立一個(gè)合理的內部財務(wù)管理體系，并使之逐步完善。一個(gè)企業(yè)的成本管理應以企業(yè)自身業(yè)務(wù)開(kāi)展及運營(yíng)模式為基礎，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)層次、各個(gè)環(huán)節，與企業(yè)的發(fā)展戰略目標相適應。在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運過(guò)程中，成本管理工作已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項重要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)要維持一定的利潤，并持續生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業(yè)一定要結合自身能力和發(fā)展目標，因地制宜的選擇適合企業(yè)的成本管理工具方法或綜合應用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強房地產(chǎn)企業(yè)對各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應市場(chǎng)發(fā)展的需要，以更好地實(shí)現成本管理的目標。在現代商業(yè)環(huán)境下，加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注內容。
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房地產(chǎn)論文 篇4
我國的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計人員普遍素質(zhì)較低，有的是關(guān)系戶(hù)，有的是沒(méi)有接受過(guò)正規會(huì )計專(zhuān)業(yè)知識訓練的人員，這些人即使是能遵守會(huì )計法規，也難免出現原理性和操作性的失誤；還有很多會(huì )計人員為了迎合上級，使會(huì )計數據與實(shí)際情況不相符，導致會(huì )計信息失真。一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會(huì )計體系仍然不規范，主要表現在商品房所有權風(fēng)險與債務(wù)是否轉移的問(wèn)題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結果與正規會(huì )計機構的判斷不符；另一方面，我國的會(huì )計法規制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會(huì )計核算規定不明確，導致房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計信息失真，也加大了會(huì )計核算工作的難度。
房地產(chǎn)行業(yè)的監督機制分為內部和外部?jì)煞N，內部會(huì )計監督的主體是決策者，決定會(huì )計人員的薪酬，也會(huì )直接影響企業(yè)的.決策。加之，外部監督是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門(mén)實(shí)現，這些都或多或少地導致了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計信息失真；房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)到收益往往需要很長(cháng)的過(guò)程，在項目的不同階段利潤波動(dòng)很大，其特殊性決定了一般企業(yè)的會(huì )計核算準則并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)；在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的現金流量是不同于一般企業(yè)的。
房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量的影響因素：
1收入確認：一般的收入確認標準是風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉移，但會(huì )計人員需要針對房地產(chǎn)企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時(shí)確認收入對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息的準確性有很大影響。
2成本、費用的歸集與分配：一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶(hù)型的成本與售價(jià)存在著(zhù)差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。
3往來(lái)款項：房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過(guò)往來(lái)款項來(lái)協(xié)助調節收入和成本，這種條件下就會(huì )出現兩種請康影響到會(huì )計信息的質(zhì)量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶(hù)。
4稅費：房地產(chǎn)企業(yè)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開(kāi)發(fā)商可以利用權責確認成本及預付應付款項，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。
5資產(chǎn)確認：一般企業(yè)都是在年末進(jìn)行資產(chǎn)減值準備測試，而房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間跨度較大，如果不提供準確信息，相關(guān)部門(mén)是很難進(jìn)行資產(chǎn)認定的。
提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量的對策
1要提高會(huì )計人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。面對當前房地產(chǎn)行業(yè)復雜多樣的交易和事項，會(huì )計人員就必須具備相應的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以定期組織會(huì )計人員參加會(huì )計學(xué)習培訓和職稱(chēng)資格考試，以提高他們的專(zhuān)業(yè)素養。同時(shí)，還要加強會(huì )計人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會(huì )計信息真實(shí)公允。
2建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計規范體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊事項，比如說(shuō)預提賬款、開(kāi)發(fā)費用攤銷(xiāo)、會(huì )計期間選擇等等，還沒(méi)有相關(guān)的會(huì )計準則或會(huì )計制度加以規范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)信息的實(shí)效性。為此，就需要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計業(yè)務(wù)標準，才能避免會(huì )計人員依據企業(yè)需求作出不規范的會(huì )計處理。
3要加強完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的會(huì )計制度。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計信息失真的一大主因就是缺乏新興行業(yè)的會(huì )計核算規定。既要適應全球經(jīng)濟大環(huán)境，又要考慮到我國的特殊國情，按照國際會(huì )計準則的結構框架和內容去制定我國的會(huì )計準則框架和內容，尤其是新興行業(yè)的會(huì )計準則，只有這樣才能時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計報告適應全球化競爭的要求。
4完善項目工程的會(huì )計核算準則指引。由于不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。因此，我國相關(guān)的行政管理部門(mén)和立法機關(guān)必須完善相應配套的會(huì )計核算準則做指引，以此來(lái)規范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計信息管理。近幾年來(lái)，國際會(huì )計準則的一些條例也得到了改進(jìn)，旨在提高財務(wù)會(huì )計報表的真實(shí)性和加強會(huì )計信息的透明度。
綜上所述，只有建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計規范體系，制定出科學(xué)的會(huì )計核算準則，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計的規范化和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文 篇5
以大數據及消費心理為視角，結合房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式現狀，探討了計算機網(wǎng)絡(luò )互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式的構建問(wèn)題，對房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)具有一定借鑒意義。
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對發(fā)展城市基礎設施建設、加快城市化進(jìn)程及帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展具有重要推動(dòng)作用。利用大數據及信息技術(shù)實(shí)行互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式則具有鮮明的時(shí)代特征，同時(shí)針對消費心理并實(shí)現市場(chǎng)定位精準化，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)效率，降低企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)投入成本，有效改善和彌補傳統營(yíng)銷(xiāo)模式的短板與不足。
一、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式現狀
(一)離線(xiàn)商務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式：以互聯(lián)網(wǎng)為依托，將房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式中的價(jià)格、服務(wù)和預訂等信息以線(xiàn)下的形式傳遞給經(jīng)營(yíng)商店，并由此推動(dòng)給線(xiàn)下消費者，因此又稱(chēng)之為“O2O模式”。該模式具有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間，極大節約營(yíng)銷(xiāo)成本，有效提高營(yíng)銷(xiāo)效率和質(zhì)量。
(二)社交網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)模式：借助于新型網(wǎng)絡(luò )交流平臺與網(wǎng)絡(luò )社交優(yōu)勢建立社交網(wǎng)絡(luò )關(guān)系，通過(guò)消費者與營(yíng)銷(xiāo)人員的互動(dòng)性對消費者進(jìn)行精準定位，充分了解滿(mǎn)足費者需求，具有高效的針對性、創(chuàng )新新與信譽(yù)度。
(三)大數據營(yíng)銷(xiāo)模式：對多種網(wǎng)絡(luò )平臺的數據進(jìn)行綜合性分析，充分運用大數據網(wǎng)絡(luò )信息技術(shù)對相關(guān)數據進(jìn)行分析和處理，實(shí)現市場(chǎng)定位精準化，宣傳工作目標化，該模式對行業(yè)發(fā)展走向和前景能進(jìn)行有效預測，增強企業(yè)的市場(chǎng)競爭力，獲得較高投資回報率。
二.消費心理
消費心理是指消費者在消費活動(dòng)中的心理活動(dòng)和心理特征的過(guò)程。消費者在購買(mǎi)行為時(shí)，會(huì )產(chǎn)生感覺(jué)、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動(dòng)，呈現出一般規律的心理活動(dòng)。大多數消費者在買(mǎi)房時(shí)，他們必然經(jīng)歷一個(gè)理性的和復雜的消費決策過(guò)程：需求的認知，信息的收集，選擇和評價(jià)，這其中消費者購房心理占有主導因素�；�20xx年新浪地產(chǎn)網(wǎng)與桂房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò )數據及統計分析顯示，影響消費者購房心理的主要因素包括：區位(22%)：如市區/城郊/商區等;配套設施(11%)：醫院/學(xué)校等;價(jià)格(30%)：平米售價(jià)/總房?jì)r(jià)/折扣/增值潛力等;房屋質(zhì)量(20%)：建筑質(zhì)量/風(fēng)格/戶(hù)型/朝向采光等;環(huán)境(9%)：綠化/休閑設施;物業(yè)管理(3%)：服務(wù)水平/費用等;開(kāi)發(fā)商品牌(5%)：聲譽(yù)/資質(zhì)等。顯然消費心理分布的不同對房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略具有重要影響。
三.考慮消費心理的互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式構建
(一)發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)資源：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，對行業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化合理配置實(shí)現高效整合，并根據消費者心理制定針對性調研方案，發(fā)展潛在市場(chǎng)消費者，并建立高效暢通的互聯(lián)網(wǎng)溝通交流機制，根據反饋信息將潛在消費者進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分類(lèi)歸檔。
(二)針對消費心理拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道：充分調研消費者心理，以互聯(lián)網(wǎng)為平臺拓寬房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道，利用多元化銷(xiāo)售途徑調節企業(yè)和消費者在需求、空間結構等方面矛盾，從實(shí)際供求情況出發(fā)，以最小成本為消費者提供服務(wù)。
(三)以互聯(lián)網(wǎng)為依托進(jìn)行多元化推廣：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)方便快捷、受眾人群廣泛的特點(diǎn)，將互聯(lián)網(wǎng)作為企業(yè)發(fā)布營(yíng)銷(xiāo)信息的重要場(chǎng)所，將互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣手段與傳統化推廣手段有機結合，強化與不同心理的消費者之間溝通交流，以分享網(wǎng)站等形式推廣品牌，擴大受眾數量。
(四)以消費心理為依據制定合理營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格：從消費者心理和市場(chǎng)需求的實(shí)際情況出發(fā)，制定有針對性、合理性和科學(xué)性營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中基礎性作用，充分發(fā)揮消費者在互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)模式中的主導地位，以拍賣(mài)和折扣等形式制定營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格。
四.互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式具體措施
(一)加強消費者數據庫建設
實(shí)現高效精準營(yíng)銷(xiāo)，最根本的是消費者數據庫的建立和消費者行為的分析。企業(yè)需要以多種方式獲取消費者信息。在線(xiàn)網(wǎng)站是最直接訪(fǎng)問(wèn)網(wǎng)絡(luò )上的互動(dòng)信息流，網(wǎng)上活動(dòng)實(shí)名用戶(hù)注冊、互動(dòng)媒體等形式的互動(dòng)可以增加到消費者數據庫。企業(yè)信息數據庫的進(jìn)一步挖掘和分析消費者行為信息，如消費者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機的頻率，時(shí)間，以確定他們的需求，提供數據支持，制定精準營(yíng)銷(xiāo)策略。
(二)加強交流途徑多元化管理：1、加強建設跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò )，提高用戶(hù)的使用頻率，可以通過(guò)整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶(hù)端等資源，以增強購房意向。搜索引擎為企業(yè)推廣的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng )造了巨大的商機，不僅為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布信息提供了一個(gè)極好的平臺，而且還提高了用戶(hù)的`參與意識，實(shí)現互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)和口碑營(yíng)銷(xiāo)。2、加強建設網(wǎng)絡(luò )聚合平臺。首先，收集國內主流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，利用3D技術(shù)全方位的立體顯示樓盤(pán)的地理位置，戶(hù)型和配置等，搜索建設并完善房地產(chǎn)行業(yè)的信息。第二，提高用戶(hù)搜索的準確性，精準整合房產(chǎn)戶(hù)型、價(jià)格、地理位置等，滿(mǎn)足消費者的相關(guān)檢索心理，提供高效、準確的檢索結果。最后，針對新房、二手房、旅游、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等不同地段，根據消費者的心理和購買(mǎi)頻率進(jìn)行合理的分配和廣告宣傳，達到開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)信息高效推廣的目的。3、加快移動(dòng)客戶(hù)端應用程序的開(kāi)發(fā)。對于消費者來(lái)說(shuō)，移動(dòng)客戶(hù)端應用程序實(shí)現了消費者高效便利了解房地產(chǎn)信息、參與企業(yè)互動(dòng)的目的。對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)移動(dòng)客戶(hù)端應用程序不僅為企業(yè)帶來(lái)更多的潛在買(mǎi)家，同時(shí)是企業(yè)獲取客戶(hù)信息，把握客戶(hù)需求的極佳平臺。
(三)加強線(xiàn)上線(xiàn)下結合，提升用戶(hù)轉化率：1、在線(xiàn)整合資源，提供便捷服務(wù)。首先充分了解網(wǎng)上瀏覽的需求，提供人工咨詢(xún)、安排獨家代理等增值服務(wù)。其次，向開(kāi)發(fā)商爭取折扣，為消費者提供優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)創(chuàng )新房地產(chǎn)金融模式，解決購房者的資金需求。最后，企業(yè)要實(shí)現多樣化的購買(mǎi)方式，通過(guò)團購，秒殺和其他新的方式來(lái)提高購買(mǎi)消費者的購買(mǎi)欲望。2、線(xiàn)下優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，增加看房體驗。因為房地產(chǎn)不可移動(dòng)的特殊屬性，房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)體系不可或缺的是線(xiàn)下看房的體驗。一方面，企業(yè)要保護消費者的利益，選擇優(yōu)質(zhì)的線(xiàn)下開(kāi)發(fā)商及專(zhuān)業(yè)的物業(yè)顧問(wèn)合作。另一方面，推出系列的看房體驗活動(dòng)，以吸引消費者的關(guān)注，增加消費體驗。
(四)加強增值服務(wù)與反饋機制建設：1、加強增值服務(wù)。一方面，通過(guò)開(kāi)發(fā)手機應用程序，匯聚共同地點(diǎn)和興趣的業(yè)主形成新的社交圈，以便向客戶(hù)提供精準的項目宣傳，客戶(hù)維護等互動(dòng)服務(wù);另一方面，企業(yè)應整合社區資源，聚集衣食住行，休閑娛樂(lè )的商家信息，打造以社區為中心的新型商圈。2、創(chuàng )建用戶(hù)反饋機制。建立完善的用戶(hù)反饋機制，時(shí)刻與用戶(hù)互動(dòng)了解用戶(hù)意見(jiàn)，根據分類(lèi)、記錄等來(lái)改進(jìn)產(chǎn)品或服務(wù)。主動(dòng)處理客戶(hù)投訴，以良好的態(tài)度、及時(shí)的行動(dòng)來(lái)解決消費者的問(wèn)題，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度。
五、結束語(yǔ)
現代信息技術(shù)的發(fā)展為互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式展提供了廣闊空間，而考慮消費心理需求則進(jìn)一步貼合市場(chǎng)實(shí)際，在模式的構建和發(fā)展過(guò)程既要重要充分運用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，又要充分把握消費者心理，才能制定合理化營(yíng)銷(xiāo)策略，實(shí)現互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式的健康運轉。
房地產(chǎn)論文 篇6
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；工程項目；精細化管理；策略
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是符合大眾生活需求的，項目的精細化管理工作是必不可少的，在管理的過(guò)程中也要有一個(gè)系統性的并且科學(xué)合理的管理制度，管理的規則要根據房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作情況制定，并且要進(jìn)行全方位的管理，目的是為了提升項目管理的效率。還需要在項目管理的過(guò)程中及時(shí)解決出現的問(wèn)題，為房地產(chǎn)項目實(shí)現收益的最大化。房地產(chǎn)的市場(chǎng)競爭是非常嚴重的，精細化管理工作能夠讓越來(lái)越多的員工重視房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，轉變房地產(chǎn)項目管理觀(guān)念，就一定要建立一個(gè)科學(xué)合理的管理制度和觀(guān)念，強化精細化管理模式在項目管理中的實(shí)踐作用，在一定基礎之上去提升管理人員的管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供理論依據。
1、國家房地產(chǎn)調控政策及影響
1、1現如今國家房地產(chǎn)政策及調控
我國房地產(chǎn)調控要實(shí)現的目標是平衡總體與供給之間協(xié)調發(fā)展，在經(jīng)濟的基礎之上讓房地產(chǎn)企業(yè)與國民企業(yè)協(xié)調發(fā)展保持均衡，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展要與社會(huì )保持密切關(guān)聯(lián)。在此前提下，房地產(chǎn)的調控應該采取經(jīng)濟手段或者法律手段和行政手段，在這個(gè)過(guò)程中最重要的是調節市場(chǎng)的杠桿，此內容要結合經(jīng)濟層面和社會(huì )層面［1］。根據相關(guān)管理單位規定，多地區二套房的貸款首付要求要比一套房高出十個(gè)百分比，但是很多地區的相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有重視此項條例，而且更有甚者不斷刺激房?jì)r(jià)飆升。通過(guò)一系列的政策調控工作，讓上述情況有所緩解，嚴格明確貸款比例，并且把主體分為了四個(gè)側重點(diǎn)；即一是加大供應，二是限制需求，三是加強監管，四是注重保障。
1、2調控下的整體市場(chǎng)反應
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調控之后，所有地產(chǎn)在銷(xiāo)售方面明顯有回升趨勢，這種回升趨勢依然處于持續狀態(tài)中，無(wú)論是商品房還是住宅，都同比以往增長(cháng)一定的百分點(diǎn)，調控政策出臺以后受到末班車(chē)效應的影響，各地的交易量也得到了明顯提升，包括二手房的交易也呈現火爆局面。經(jīng)歷幾個(gè)月的洗禮，交易房的趨勢處于平穩狀態(tài)里，但同比去年仍大幅上漲。新政策的需求讓市場(chǎng)進(jìn)行了集中釋放并且得以平復，尤其在各地方細則陸續出臺后，各地市場(chǎng)普遍回歸平靜，市場(chǎng)成交量明顯回落。房市后續溫和回升，房?jì)r(jià)持續上漲；也導致了全國多地房地產(chǎn)企業(yè)交易量的下降，末班車(chē)效應明顯有了差距�；诖司徛厣厔�，自實(shí)施調控以來(lái)的指數高點(diǎn)，且有繼續緩慢上揚的趨勢�？梢哉f(shuō)，調控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)除了末班車(chē)效應催生的火爆局面外，基本維持正�；厣齽蓊^，市場(chǎng)行情緩步趨向平穩，受調控的影響實(shí)在有限。
2、工程項目的精細化管理特征
2、1高效性
隨著(zhù)時(shí)代的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)公司應該加快速度，不斷提高工作效率。由于工程項目的復雜性，存在大量的資質(zhì)證書(shū)，流程數據，進(jìn)度款支付，工程變更等資料。構建了各式各樣的總賬和分類(lèi)歸檔，管理人員可以快速獲取所需信息。同時(shí)，利用網(wǎng)絡(luò )和無(wú)紙辦公，可以清除過(guò)去紙質(zhì)文件流通的諸多障礙，加快工程項目的落實(shí)。越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了自己的企業(yè)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，通過(guò)信息共享在網(wǎng)站上上傳各種公告事項、會(huì )議、程序等，并通過(guò)工程項目的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，體現出精細化管理的效率，排除安全隱患。
2、2專(zhuān)業(yè)性
在以前，房地產(chǎn)公司通常被認為是朝南的，只負責分配資金。項目的建設是由參與單位完成的。如今，隨著(zhù)建設項目的五方終身責任制度的實(shí)施，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司開(kāi)始關(guān)注改善自己的項目管理水平，可行性也得到了顯著(zhù)改善。房地產(chǎn)公司不再只是拿錢(qián)了，從處理和許可程序到施工期間的各種檢查和技術(shù)，在完成記錄和文件傳輸等方面，房地產(chǎn)公司在項目的各個(gè)階段都實(shí)施了改進(jìn)管理，并發(fā)揮了重要作用，使項目能夠有序運行。體現了項目管理的專(zhuān)業(yè)性。
2、3嚴苛性
包括房地產(chǎn)公司在內的建筑行業(yè)通常具有相對較低的學(xué)術(shù)資格，因此意識形態(tài)比較隨意。然而，工程不應該是草率的。因此，房地產(chǎn)公司改善管理的行為和意識，制定行為準則來(lái)管理項目，并明確有關(guān)人員的工作職責。此外，通過(guò)獎勵和懲罰機制對工作內容進(jìn)行細分，可以改善管理。項目管理人員可以按照每個(gè)參與部門(mén)的要求，根據每個(gè)項目制定管理規范，這樣他們就可以根據嚴格管理和細致管理的規范和指導原則來(lái)管理和執行項目，體現了精細化管理的嚴苛性。
3、房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理的相關(guān)措施
3、1建立完善制度
一個(gè)完善的管理制度是任何一家企業(yè)可持續發(fā)展根本，它發(fā)揮的作用是至關(guān)重要的，所以工程的管理人員一定要對工程的管理制度有一定把控能力；在企業(yè)自身建立規章制度的'同時(shí)，一定要根據企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行制定，要符合企業(yè)的內部生產(chǎn)，并且還要對企業(yè)的施工項目進(jìn)行內審和外審相互結合的審核模式，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度建立來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導層也要參加進(jìn)去；管理人員要與領(lǐng)導層共同進(jìn)行制度的設定，同時(shí)進(jìn)一步強化項目經(jīng)理責任制，遇到問(wèn)題了還要及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調，對相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行合理解決后在履行合約內容，還要全方位掌控工程的進(jìn)度；后勤保障也是必不可少的項目建設，后勤保障要與工作人員的實(shí)際要求方面出發(fā)，要有一套完善的獎懲制度，用相對應的制度去調動(dòng)人員的積極性。
3、2對管理模式的創(chuàng )新
隨著(zhù)工程項目的施工技術(shù)不斷更新，傳統的管理模式是順應不了現代化的工程項目的，目的是為了更好地適應新發(fā)展；房地產(chǎn)管理部門(mén)要根據各個(gè)項目進(jìn)行針對性的創(chuàng )設活動(dòng)，要對各部門(mén)進(jìn)行精細劃分，精細化的拆分會(huì )充分發(fā)揮集體的力量，這樣會(huì )讓管理人員的更加地服務(wù)于工程項目；房地產(chǎn)企業(yè)現場(chǎng)的管理也要進(jìn)行精細化的劃分管理，管理人員在做好本職工作的基礎之上，還要讓第三方來(lái)進(jìn)行檢查，施工的質(zhì)量和安全是尤為重要的，第三方檢查單位更具客觀(guān)性與規范性。
4、結論
綜上所述，在現在的房地產(chǎn)發(fā)展當中，大多數的房地產(chǎn)企業(yè)都對工程項目的管理工作進(jìn)行了充分重視，也能夠正確地意識到項目工作的價(jià)值和意義；在日常的管理工作中，我們相對應的管理人員一定要對工程的各個(gè)方面進(jìn)行合理把控，并且做出不斷的合理調整和細化分析；同時(shí)，通過(guò)全面強化管理人員的管理水平，以此來(lái)達到工程項目的精細化管理，多方位為房地產(chǎn)企業(yè)做考慮，提高建筑的質(zhì)量，減少安全隱患的發(fā)生。
參考文獻
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作者：葉藝聰單位：福建聯(lián)美建設集團有限公司
房地產(chǎn)論文 篇7
摘要：合同管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)風(fēng)險防范工作力度以及提升成本控制工作力度的過(guò)程中起到的作用是較為重要的，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程控制工作施行的過(guò)程中占據的地位是較為重要的，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平高低和合同管理工作之間呈現出來(lái)的相互關(guān)系是較為密切的，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)整個(gè)流程中占據的地位是較為重要的，和房地產(chǎn)企業(yè)獲得的經(jīng)濟效益之間有著(zhù)較為密切的相互關(guān)系，筆者主要針對提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度進(jìn)行分析，并提出提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作力度的過(guò)程中應當使用的措施，以期今后相關(guān)的工作人員對這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行研究的時(shí)候起到一定程度的借鑒作用，最終在我國社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中做出一定的貢獻。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；成本控制
合同管理指代的是企業(yè)將自身當成是當事人依法開(kāi)展相關(guān)的合同訂立、履行以及轉讓等一系列工作的統稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和合作企業(yè)之間施行的經(jīng)濟往來(lái)措施，一般情況之下使用到的是簽訂合同的措施。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)工作是一項復雜性和系統性比較強的工程。
一、對合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中起到的作用進(jìn)行分析
1.可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標的實(shí)現做出一定程度的保證
合同隸屬于契約包含的范圍之內，是當事人之間依法確定、變更以及終止民事權利和義務(wù)關(guān)系的過(guò)程中需要使用到的一項協(xié)議，合同是房地產(chǎn)項目任務(wù)委托以及承接工作進(jìn)行的過(guò)程中需要使用到的法律依據，在施行的過(guò)程中是合同雙方需要遵循的最高行為準則，在合同當中是對雙方應當享有的權利以及應當承擔起來(lái)的義務(wù)做出的規定，對合同雙方都起到了較為重要的制約、督促以及保障作用，在房地產(chǎn)項目施行的過(guò)程中，涉及的所有活動(dòng)都是需要依據合同中的規定辦事的，在此基礎之上才可以保證實(shí)現經(jīng)營(yíng)目標。
2.提升合同管理工作的力度
提升合同管理工作的力度，滿(mǎn)足我國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程向前推進(jìn)的過(guò)程中提出的客觀(guān)要求。在我國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中，不斷地強調的一點(diǎn)就是市場(chǎng)微觀(guān)主體在市場(chǎng)管理工作進(jìn)行的過(guò)程中發(fā)揮出來(lái)的作用，雖然說(shuō)在市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中，政府的職能被弱化了，市場(chǎng)主體自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市場(chǎng)管理的要求得到滿(mǎn)足。承包商在建筑市場(chǎng)中占據主體地位，因此在我國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展向前推進(jìn)的過(guò)程中起到的作用是較為重要的。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度的過(guò)程中應當施行的措施
1.公司部門(mén)架構中應當設置專(zhuān)門(mén)的人員展開(kāi)合同管理工作
從事合同管理工作的人員不單單是一個(gè)檔案管理人員，與此同時(shí)也是一個(gè)精通工程、成本、財務(wù)的人員。合同管理人員自身承擔的職責不單單是針對合同展開(kāi)整理、記錄以及歸檔工作，也是應當針對合同要素展開(kāi)審核工作的。審核合同的金額是否科學(xué)合理；審核合同庫款的方式方法是否是科學(xué)合理的；審查合同中涉及的款項結算工作進(jìn)行的過(guò)程中需要提交的當地主管稅務(wù)機關(guān)的發(fā)票是否正確；審查合同中涉及的有作用的經(jīng)濟數字是否是科學(xué)合理的。合同管理人員應當將合同條框中提出的'明確要求作為依據展開(kāi)付款審批工作，以此為基礎也就可以確定下來(lái)是不是每一筆款項都是嚴格的依據合同條款展開(kāi)支付工作的，筆者提到的這幾項工作在企業(yè)風(fēng)險控制領(lǐng)域中占據的地位是較為重要的。
2.構建完善性比較強的合同臺賬合同管理機制
相關(guān)的工作人員針對資金支付申請展開(kāi)審批的過(guò)程中，是需要將合同的具體執行情況登記下來(lái)的，其實(shí)也就是構建合同臺賬。一個(gè)較為完善的合同臺賬中應當包含的是銷(xiāo)售類(lèi)型合同臺賬、管理類(lèi)型合同臺賬以及工程類(lèi)型合同臺賬。銷(xiāo)售類(lèi)型合同臺賬主要指代的是和銷(xiāo)售活動(dòng)有一定相互關(guān)系的經(jīng)濟合同，其實(shí)也就是在財務(wù)中劃歸到消費費用領(lǐng)域中的合同。管理合同也就是在日常工作進(jìn)行的過(guò)程中使用到的和經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的合同，其實(shí)也就是在財務(wù)賬務(wù)中劃歸到管理費用包含的范圍之內的合同。每當將一筆實(shí)際付款金額支付掉之后，合同工作人員應當將實(shí)付金額天禧在這一次申請額度范圍當中，以此為基礎也就可以對已付款金額形成全面且明確的了解。
三、結語(yǔ)
總而言之，合同管理工作在房地產(chǎn)項目管理領(lǐng)域中占據的地位是較為重要的，也是防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的過(guò)程中需要使用到的一項極為重要的措施，針對房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本控制工作取得的效果來(lái)說(shuō)是十分重要的。在現階段我國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競爭越發(fā)激烈的情況之下，房地產(chǎn)行業(yè)中的各個(gè)相關(guān)企業(yè)只有將合同管理工作做好的前提條件之下，才可以對經(jīng)營(yíng)風(fēng)險形成有效的控制，從而也就可以在此基礎之上使項目開(kāi)發(fā)投資獲得的經(jīng)濟效益水平得到一定程度的提升。
作者:瞿有亮 單位:湖北聯(lián)投小池濱江新城投資有限公司
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房地產(chǎn)論文 篇8
摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要環(huán)節，是開(kāi)發(fā)商將潛在市場(chǎng)機會(huì )轉化為現實(shí)市場(chǎng)機會(huì )，從而實(shí)現企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵!
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)；市場(chǎng)機會(huì )；風(fēng)險管理
1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理的意義
房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、設計環(huán)節多等特點(diǎn)，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險就比較多，在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體系的建構和完善的今天，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)發(fā)展迅速，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的進(jìn)步著(zhù)實(shí)影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動(dòng)著(zhù)國民經(jīng)濟的發(fā)展。在激烈的市場(chǎng)競爭中不存在沒(méi)有風(fēng)險的機會(huì )，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險中，營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的危害最大，也最難預料和預防。因此，要想在這復雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的風(fēng)險管理，對其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對其進(jìn)行規范管理，有著(zhù)極其重要的意義。
回避營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險可以節約企業(yè)成本。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險者最經(jīng)濟的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險做好準備，運用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險工具，及有關(guān)的安全計劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的形成和成因
從實(shí)質(zhì)上分析，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀(guān)因素造成的，另一種是市場(chǎng)環(huán)境的客觀(guān)因素形成的。
2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的主觀(guān)因素成因
1企業(yè)未擺脫傳統計劃經(jīng)濟體制的影響，仍然保持傳統的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念。計劃經(jīng)濟時(shí)期商品供不應求，傳統的營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念奉行的是以產(chǎn)定銷(xiāo)原則�，F代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念奉行按需生產(chǎn)、以銷(xiāo)定產(chǎn)原則，強調根據市場(chǎng)需求組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在現代市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，商品供應相對過(guò)剩，消費是一種屬于消費者***的行為。企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念錯誤，導致行為錯誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險。
2企業(yè)決策者習慣于憑主觀(guān)想象作出營(yíng)銷(xiāo)決策。最終將會(huì )導致產(chǎn)品滯銷(xiāo)，資金擱淺。
3企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理者和營(yíng)銷(xiāo)人員不了解市場(chǎng)規則、規范或法規，也極易引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險。
在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，為了維護公平的競爭環(huán)境，長(cháng)期以來(lái)形成了一系列規則規范、法律法規如國家有關(guān)的法律法規、行業(yè)行為規范、慣例等，如果某一企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)違反了市場(chǎng)規則規范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的*** 、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。
4企業(yè)缺乏處理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的經(jīng)驗和知識。當企業(yè)產(chǎn)生營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險后，由于缺乏處理營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的'經(jīng)驗和知識，風(fēng)險就不能被及時(shí)控制并化險為夷。
2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的客觀(guān)成因
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的風(fēng)險。對此類(lèi)原因，企業(yè)必須加以研究。
1市場(chǎng)需求變化的客觀(guān)性，是導致市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險客觀(guān)存在的首要因素。隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)愈來(lái)愈受制于市場(chǎng)需求。而市場(chǎng)需求則是一個(gè)不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國企業(yè)所面對的市場(chǎng)需求，已經(jīng)由數量型需求轉變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著(zhù)個(gè)性化需求演進(jìn)。
2經(jīng)濟形勢與經(jīng)濟政策變化產(chǎn)生市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險。近幾年來(lái)，我國的社會(huì )經(jīng)濟形勢可以說(shuō)發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀(guān)我國經(jīng)濟的方方面面，無(wú)一不在快速變化中，并繼續快速變化著(zhù)。從全球經(jīng)濟形勢看，各國經(jīng)濟之間的相互聯(lián)絡(luò )度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國家的經(jīng)濟形勢的變化，也導致其他國家的經(jīng)濟形勢發(fā)生變化。
3房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險管理的種類(lèi)
3.1內部環(huán)境的風(fēng)險管理
企業(yè)的內部環(huán)境包括企業(yè)體制、執行機制、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)政策、營(yíng)銷(xiāo)體系、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系內部環(huán)境又是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險管理的基礎，沒(méi)有良好的內部環(huán)境，風(fēng)險管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內部環(huán)境對提高公司內部營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險管理能力有著(zhù)非常重要的意義。其中內部環(huán)境有：
1風(fēng)險管理理念的強化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險管理理念淡薄，遇到問(wèn)題再處理，不總結經(jīng)驗教訓，上升不到風(fēng)險管理的階段，內部員工欠缺風(fēng)險的意識等一系列問(wèn)題的思想理念的強化。
2部門(mén)權利和職責。權利和職責的清晰分配，各盡其責。
3制定合適的人力資源準則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓、評價(jià)、指導、晉升、薪酬和補償措施的準則，統一評定標準，實(shí)行精細化管理。
3.2市場(chǎng)監控的風(fēng)險管理
市場(chǎng)唯一不變的法則，就是市場(chǎng)永遠在變。關(guān)注市場(chǎng)的當前情況的同時(shí)，關(guān)注市場(chǎng)的變化，這包括對國家市場(chǎng)政策和競爭者的情況的監控。把握好市場(chǎng)變化的法則，預測市場(chǎng)變化所帶來(lái)的影響，對市場(chǎng)供求平衡的準確分析。
1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統，對市場(chǎng)及時(shí)監控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。
2建立風(fēng)險評估工具。風(fēng)險評估技術(shù)需要利用眾多資料來(lái)比對，要重視蒐集關(guān)于風(fēng)險的歷史資料，遇到風(fēng)險時(shí)及時(shí)記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風(fēng)險評估工具。
3有效的監控。風(fēng)險管理是隨著(zhù)時(shí)間而變化的，原來(lái)有效的風(fēng)險應對可能對現在不起作用，控制活動(dòng)也失去作用，需要對市場(chǎng)政策環(huán)境等進(jìn)行及時(shí)監控和資料分析。
3.3產(chǎn)品的風(fēng)險管理
產(chǎn)品風(fēng)險是指產(chǎn)品在市場(chǎng)上處于不適銷(xiāo)對路時(shí)的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險包括產(chǎn)品自身風(fēng)險、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險、產(chǎn)品入市時(shí)機選擇風(fēng)險和產(chǎn)品市場(chǎng)定位風(fēng)險、產(chǎn)品品牌風(fēng)險等。產(chǎn)品自身風(fēng)險又包括：建筑、結構、裝修、材料、小區規劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。
4市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險管理的控制
在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，不論哪種風(fēng)險都必須有針對性的進(jìn)行規避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應設立門(mén)的人員或機構進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險管理活動(dòng)，系統性、全域性性對風(fēng)險進(jìn)行定期的復核和評估：
1提高風(fēng)險意識，將風(fēng)險管理納入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理之中。將風(fēng)險管理納入日常的經(jīng)營(yíng)管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場(chǎng)等造成的風(fēng)險，更要有清醒的認識和管理措施。
2建立合理的風(fēng)險管理組織。為了使風(fēng)險管理成為企業(yè)持續不斷的管理活動(dòng)，有條件的企業(yè)應建立相應的風(fēng)險管理機構，條件不成熟的企業(yè)也應設專(zhuān)人進(jìn)行風(fēng)險管理。同時(shí)，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專(zhuān)業(yè)風(fēng)險管理咨詢(xún)公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險管理工作。
3建立高效的風(fēng)險管理資訊系統。運用這一系統可以在合適的時(shí)間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風(fēng)險管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險及風(fēng)險管理政策的資訊，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網(wǎng)路。企業(yè)可以利用現代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區域網(wǎng)路來(lái)建立風(fēng)險資訊管理系統。
4建立科學(xué)的風(fēng)險管理機制。事先對風(fēng)險進(jìn)行衡量，確實(shí)了解企業(yè)的風(fēng)險度，并對可能發(fā)生的損失有足夠的估計，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會(huì )、經(jīng)濟、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現潛在危險，力求避免或轉嫁風(fēng)險。進(jìn)而作出處理風(fēng)險的正確決策。充分認識和掌握風(fēng)險發(fā)生的特點(diǎn)和規律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險的各種因素，合理安排專(zhuān)案管控，制定系統制度，搞好風(fēng)險專(zhuān)案的重點(diǎn)管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過(guò)各種防災防損措施盡力預防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險，或降低風(fēng)險程度，以較少的耗費得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評估。
5總結
總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果要想實(shí)現企業(yè)的既定目標、要想實(shí)現企業(yè)利益的最大回報、要想使企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)揮最大的效能同時(shí)將風(fēng)險降至最低，就必須識別所有重大的風(fēng)險，采取必要的風(fēng)險管理措施，通過(guò)完善的風(fēng)險控制系統，確保企業(yè)的可持續性發(fā)展。
房地產(chǎn)論文 篇9
一、解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問(wèn)題的對策
(一)明確成本核算對象
在明確成本合算的對象時(shí)，必須充分考慮開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、結構、裝修、用途、施工隊伍等多種因素，合理的歸集和分配費用來(lái)確定費用承擔者。必須要以每一獨立編制的設計概（預）算或獨立的施工圖中所列的單項開(kāi)發(fā)工程進(jìn)行成本核算；如果是屬于結構類(lèi)型大致相同的群體性開(kāi)發(fā)項目，并且在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工隊施工，可以合并成為一個(gè)成本核算對象；對個(gè)別規模較大、建設工期較長(cháng)的工程，可以結合經(jīng)濟責任制的原則，按開(kāi)發(fā)項目的區域或部分劃分成本核算對象。例如，在同一個(gè)工程項目中包括公寓、裙樓和寫(xiě)字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設計上也會(huì )不同，進(jìn)而使得建筑成本存在很大差異。對于這種情況，如果不進(jìn)行單獨核算，就會(huì )導致成本在各功能區上平均化，使得成本與收入不能配比。
(二)準確地歸集和分配成本的費用
一般而言，房地產(chǎn)工程巨大，成本核算的對象也比較多，只有采用一定的方法進(jìn)行分配，接著(zhù)間接地進(jìn)行成本費用的歸集處理，這樣做出來(lái)的效果才更能符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也降低了問(wèn)題的發(fā)生率。對于基礎設施費用的處理，可以先按照基礎設施費用的發(fā)生原因并結合一定的規則進(jìn)行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對于土地征用費、土地拆遷補償費等各項成本費用的處理必須按照土地的實(shí)際面積來(lái)處理，給予合適的補償費用，盡可能從企業(yè)的角度出發(fā)，但是要保障土地所有者的'相關(guān)權益，充分考慮分配的成本在企業(yè)核算范圍之內的承受能力。
(三)合理設置會(huì )計科目和會(huì )計賬簿
會(huì )計科目的劃分是進(jìn)行會(huì )計賬簿核算的前提。房地產(chǎn)企業(yè)中的各項成本，必須事先經(jīng)過(guò)嚴密地考察，認真審查之后確定相應的會(huì )計科目。只有會(huì )計科目設置的準確，會(huì )計賬簿才有意義。對于開(kāi)發(fā)成本項目，與此有關(guān)的科目不宜設置太多，對于發(fā)生次數較少的成本費用，尤其是單筆發(fā)生的費用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費用的處理。如果發(fā)生的金額較大，并且總是經(jīng)常性的發(fā)生，對于這種情況應該單獨設置會(huì )計科目，避免在后期的處理過(guò)程中產(chǎn)生更多不必要的問(wèn)題。
二、借款費用處理中遇到的問(wèn)題
在房地產(chǎn)中發(fā)生的借款費用，一般都是企業(yè)為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要承擔的與借入資金相關(guān)的利息費用，這其中包括有長(cháng)期、短期的借款利息。在借款中產(chǎn)生的各類(lèi)利息一般都是與債券相關(guān)折價(jià)和溢價(jià)攤銷(xiāo)等費用、借款時(shí)發(fā)生的輔助費用有關(guān)。但是如果這些產(chǎn)生的利息沒(méi)有正確地處理，則必然影響整個(gè)房地產(chǎn)工程的正常收益。在《企業(yè)會(huì )計準則—借款費用》規定,“因專(zhuān)門(mén)借款而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷(xiāo)和匯兌差額,在符合本準則規定的資本化條件的情況下,應當予以資本化�！睆倪@條準則中我們可以知道與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程有關(guān)的借款費用并沒(méi)有涉及在準則范圍之內，因此要做好借款費用的處理，還需要處理各方面的問(wèn)題。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)周期比較長(cháng)、運營(yíng)的資本比較大，風(fēng)險也大，如果將開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款費用直接計入當期損益，那么開(kāi)發(fā)成本必然會(huì )受到影響，開(kāi)發(fā)成本的核算就不準確。
三、借款費用處理的建議
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款費用處理，應將其資本化處理。對于開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的借款，借款的原因必然與開(kāi)發(fā)過(guò)程中的某種項目有著(zhù)必然的聯(lián)系，是由于某種項目而發(fā)生的借款，因此借款費用也可也作為項目成本的間接費用。對于借款費用的具體處理方法，以下將具體分析。
(一)確定借款資本化的開(kāi)始時(shí)間
對于開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的每一筆借款費用，都應該由相關(guān)人員記錄好，這樣在后續的處理時(shí)可以做到有據可循。如果應用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，是為了特定的房產(chǎn)項目而使用的，此時(shí)發(fā)生的借款費用應將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并且將其應用于后續的構建、準備活動(dòng)，與后期的施工活動(dòng)是一樣的，這期間產(chǎn)生的借款費用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項目而使用的，那么由此而產(chǎn)生的借款費用不應該將其納入資本化資產(chǎn)范圍。例如獲取的土地并不為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而只是單純地為了將購買(mǎi)的土地作為一種儲備對象而購入，在此期間產(chǎn)生的借款費用則不能采用資本化的方式處理。
(二)多個(gè)項目借款費用資本化分攤
在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)的項目往往不止一個(gè)，經(jīng)常性地涉及到很多的項目。對于這些不同項目的借款費用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進(jìn)行分配。當開(kāi)發(fā)過(guò)程中同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目，與此有關(guān)的借款費用也是迅速增加，為了進(jìn)一步提高資金的使用效率，對于每一個(gè)項目的借款費用都要進(jìn)行合理分配。面對實(shí)際情況，每一個(gè)項目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話(huà)說(shuō)，每筆不同的借款費用與項目支出之間存在較大的交叉現象，對于這種情況，多個(gè)項目之間之間進(jìn)行借款費用的分攤必然會(huì )影響到整體的會(huì )計損益，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。在現有的情況下，我們應該按照每一期的實(shí)際支出比例將一定時(shí)期內所發(fā)生的利息進(jìn)行分攤，這樣的做法相比而言是比較合理的，同時(shí)也能夠體現出利息分攤與資金使用相配比的原則。
四、結束語(yǔ)
現如今，各行各業(yè)之間的競爭日益激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭也一樣。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本核算，明確成本核算的對象，及時(shí)處理好在開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的各項借款費用，是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要手段。
房地產(chǎn)論文 篇10
1我國工程項目采購管理存在的現狀
對于我國工程項目來(lái)說(shuō)，由于工程項目的不同，采購流程也具有差異性，主要在采購的方式、采購的來(lái)源以及采購的對象等細節上表現出來(lái)。從整體來(lái)說(shuō)，采購流程如下：
�。�1）完成項目施工方案設計后，房地產(chǎn)企業(yè)的材料員要按照項目的進(jìn)度計劃和材料的清單，對總計劃以及分計劃的采購部門(mén)進(jìn)行材料需求的制定。
�。�2）采購員要按照材料的計劃，采取議標或者公開(kāi)招標的方式來(lái)確定材料的供應商。
�。�3）在供應商確定后，房地產(chǎn)企業(yè)要與供應商進(jìn)行采購合同的簽訂，根據合同的內容，要提醒供應商及時(shí)的交貨。另外，當貨運送到工地后，就需要房地產(chǎn)企業(yè)派代表或者專(zhuān)業(yè)的工作人員同監理工程人員對貨物的質(zhì)量、數量進(jìn)行驗收工作。
�。�4）在確保貨物合格后，供應商就要求買(mǎi)方開(kāi)具發(fā)票并付款。
2傳統采購管理模式的特點(diǎn)、缺點(diǎn)
�。�1）典型的非對稱(chēng)信息。對于傳統采購管理來(lái)說(shuō)，首先考慮的就是選擇供應商的問(wèn)題。一般情況下，在進(jìn)行采購時(shí)，需要在多個(gè)競爭性的供應商中選擇最好的供應商。同時(shí)還要求采購方要保留部分的信息，供應商獲得的信息量越多，競爭的機會(huì )就越多，這樣以來(lái)對采購方就不公平。
�。�2）質(zhì)量驗收檢驗的控制難度大。傳統的采購模式，只能使用事后把關(guān)的措施對質(zhì)量和交貨期進(jìn)行有效的控制。質(zhì)量的驗收檢驗是采購部門(mén)事后把關(guān)的重要工作，并且控制存在一定的難度。
�。�3）供需關(guān)系競爭大于合作。就傳統的采購模式而言，雙方的關(guān)系則是臨時(shí)、短期的合作關(guān)系，競爭大于合作關(guān)系。在進(jìn)行公開(kāi)招標時(shí)，較多供應商是降低投標的價(jià)格而中標。供應商為了短暫的利益，就會(huì )致使產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行一定的降低，更為嚴重的是供應商利用市場(chǎng)的突變以及采購方存在的困難來(lái)實(shí)施要挾行為。
�。�4）采購周期長(cháng)以及響應用戶(hù)需求能力遲鈍。由于采購需要通過(guò)計劃收集以及公開(kāi)招標等過(guò)程，所以，采購的周期較長(cháng)。另外，雙方的合作較為短暫，若存在材料的增加以及減少現象，供應商不一定按照采購方的.實(shí)際需求進(jìn)行供貨，則是根據合同進(jìn)行供貨，在一定程度上就會(huì )要求對方增加費用，使供應方得到更多的談判籌碼，這樣就會(huì )對項目的工期產(chǎn)生嚴重的影響。
3供應鏈工程項目采購管理的策略
采購管理作為工程項目管理中的一部分，工程項目供應鏈制約著(zhù)采購管理，然而工程項目供應鏈包括工程項目?jì)炔抗⿷�、外部供應鏈。在個(gè)性化、多樣化的市場(chǎng)中，采購管理要與多變、復雜的供應市場(chǎng)之間建立一種協(xié)調的物流供應渠道，這樣以來(lái)就可以及時(shí)的進(jìn)行貨物的供應，以此滿(mǎn)足客戶(hù)的需要。對于采購管理來(lái)說(shuō)，則戰略層面的采購管理是工程項目供應鏈采購管理在進(jìn)行外部資源管理的過(guò)程中，企業(yè)要考慮供應商的選擇以及戰略伙伴關(guān)系的因素，從而可以解決采購技術(shù)存在的問(wèn)題，以此來(lái)滿(mǎn)足采購供應的要求，另外，要禁止只是為了滿(mǎn)足生產(chǎn)的供應而尋找戰略伙伴。對于戰略層面的采購管理來(lái)說(shuō)，主要有以下幾個(gè)內容：
�。�1）材料資源的集成。目前，隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場(chǎng)的激烈競爭以及需求的多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)要以自身的資源能力在市場(chǎng)的競爭中很難的進(jìn)行生存，因此，就要求工程項目采購管理對資源進(jìn)行集成，通過(guò)采用外部資源來(lái)增加市場(chǎng)的競爭。
�。�2）信息的集成、共享。對于采購管理來(lái)說(shuō)，信息的集成、共享是實(shí)施供應鏈管理的重要因素。由于供應商對市場(chǎng)的控制，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)信息的集成和共享，才可以對市場(chǎng)需求的變化做出較迅速的反應，及時(shí)的發(fā)現市場(chǎng)存在的規律，從而確保企業(yè)的利益。
�。�3）提高房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力。提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，可以通過(guò)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)能力來(lái)完成，對核心業(yè)務(wù)進(jìn)行培養和開(kāi)拓。
4供應鏈工程項目采購管理的措施
�。�1）與供應商建立戰略合作伙伴的關(guān)系。在供應鏈工程項目采購管理的基礎上，與供應商建立戰略伙伴合作關(guān)系，這樣以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)和供應商就會(huì )實(shí)現信息的共享、風(fēng)險的共擔以及共同獲得利益等。對于戰略合作伙伴的關(guān)系來(lái)說(shuō)，則要求雙方之間相互信任以及合作。所以，就可以體現出房地產(chǎn)企業(yè)工程項目與外部的資源進(jìn)行集成和優(yōu)化的特點(diǎn)。戰略合作伙伴關(guān)系對采購管理兩者的作用主要有以下幾個(gè)方面：
1）供應商。建立戰略合作伙伴關(guān)系，對整體的供應鏈采購管理增加責任感以及利益的共享，對未來(lái)需求具有預見(jiàn)和控制能力。與此同時(shí)，建立長(cháng)期的合作伙伴關(guān)系可以確保供應方案設計的穩定性。
2）采購企業(yè)。建立戰略合作伙伴關(guān)系，不僅可以使企業(yè)對采購管理進(jìn)行更好的控制，還可以滿(mǎn)足采購的需求，使不必要的產(chǎn)品檢查得以有效的消除和減少。
�。�2）維護好合作伙伴關(guān)系。就供應鏈上的房地產(chǎn)企業(yè)而言，基本上經(jīng)濟都是獨立的。由于一些利益和機會(huì )的誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì )隱瞞一些信息，這樣就會(huì )導致雙方的戰略合作關(guān)系產(chǎn)生破壞的影響，就會(huì )破壞對方的經(jīng)濟利益。所以，采購管理要集中在雙方互相合作關(guān)系的維護方面。
5結束語(yǔ)
對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，供應鏈的工程項目采購管理是一種較新的形式，研究方法和理論還不夠完善，仍需要進(jìn)一步的改善和修正。但是，在很大的程度上，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，還可以節約采購的成本。除此之外，還體現了供應鏈工程項目采購管理的價(jià)值所在。
房地產(chǎn)論文 篇11
摘要：近年來(lái)，我國的經(jīng)濟發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，并使之成為我國經(jīng)濟的重要組成部分。在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理成為其經(jīng)營(yíng)管理中的重點(diǎn)問(wèn)題。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續發(fā)展，需要對其資金進(jìn)行科學(xué)的管理。文章對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)和重要性進(jìn)行分析，并針對其中存在的問(wèn)題，提出相應的解決對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；資金風(fēng)險
隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，國家采取一系列調控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢越來(lái)越嚴峻，企業(yè)間的競爭也日益加劇。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展，需要深刻認識其資金管理中存在的問(wèn)題，并采取有效的解決措施，否則就會(huì )阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，其資金管理具有流動(dòng)性、開(kāi)放性、增值性以及擴張性等特點(diǎn)。流動(dòng)性是指因為房地產(chǎn)由于投資周期長(cháng)，項目每個(gè)環(huán)節的投資需要在后續的房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節中及時(shí)回收資金；開(kāi)放性是因為房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈繁雜，涉及到上下游環(huán)節眾多，而且主要面向競爭性比較強的國內外市場(chǎng)；增值性則是需要通過(guò)合理的資金管理，實(shí)現企業(yè)資本價(jià)值最大限度增加的目標；而擴張性則是由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理會(huì )主要支配和使用企業(yè)外部資源，具有明顯的資金擴張需求。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性
第一，有利于企業(yè)提高管理水平。資金管理是房地產(chǎn)管理的重要組成部分，且資金是企業(yè)運營(yíng)的物質(zhì)基礎，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的每個(gè)環(huán)節都離不開(kāi)資金，也離不開(kāi)資金管理。如果能提高資金管理的有效性，那么也能提高整個(gè)企業(yè)的管理水平。第二，有利于企業(yè)防范資金風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每個(gè)環(huán)節都要占用大量資金，也會(huì )面臨各種風(fēng)險。只有通過(guò)資金管理，才能夠優(yōu)化企業(yè)內部的資金結構，確保其科學(xué)性和合理性，進(jìn)而有效防范這些資金風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。第三，有利于企業(yè)持續健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運轉起決定性作用。有效的資金管理方案，能解決房地產(chǎn)企業(yè)在項目每個(gè)環(huán)節中遇到的各類(lèi)問(wèn)題，從而確保項目的順利完成，提升企業(yè)的核心競爭力。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管理效率，就能保證企業(yè)的持續健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┵Y金的風(fēng)險管控意識不強
我國相當多房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險管控意識都比較薄弱，致使其面臨的風(fēng)險超出企業(yè)能接受的范圍。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資周期比較長(cháng)，資金回收所需的時(shí)間相對也會(huì )比較長(cháng)，這就容易降低企業(yè)資金的流動(dòng)性。如果企業(yè)不具備風(fēng)險控制意識，那么在風(fēng)險出現時(shí)，企業(yè)就可能因為無(wú)法有效規避風(fēng)險，而難以繼續經(jīng)營(yíng)下去。
�。ǘ┵Y金的計劃管理難以合理執行
許多房地產(chǎn)企業(yè)重視對資金利用效果的分析，卻沒(méi)有建立完善的資金預算制度，使得部分資金的計劃難以合理的被執行，或者實(shí)際的資金使用額遠遠超出預算范圍。由于資金的計劃管理沒(méi)有真正的落到實(shí)處，從而會(huì )影響整個(gè)企業(yè)的財務(wù)工作，導致企業(yè)決策者作出錯誤的企業(yè)營(yíng)運戰略，這對企業(yè)的發(fā)展是十分不利的。而且，由于項目資金計劃管理工作不到位，還會(huì )給房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)資金管理工作造成混亂，容易形成嚴重的資金浪費。
�。ㄈ┵Y金的制度建設還需要完善
部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)資金管理人員，使得企業(yè)建立的一些與資金管理相關(guān)的制度并不完善，從而影響企業(yè)資金的合理分配。例如企業(yè)項目的土地開(kāi)發(fā)環(huán)節資金安排過(guò)多，而營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節資金分配又不足，項目投資環(huán)節的資金分配又存在不合理現象，這些都會(huì )影響企業(yè)的資金管理計劃，降低其資金管理效率。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理運轉，必須建立完善的資金制度。
�。ㄋ模┵Y金的融資渠道過(guò)于單一
目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金的融資渠道主要有三種：第一是企業(yè)本身具有的資本金；第二是通過(guò)銀行貸款來(lái)融資；第三是股權融資。由于企業(yè)本身的資本金相對有限而股權融資的要求又比較高，所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)更多采取銀行貸款的形式進(jìn)行融資，這就導致資金的融資渠道過(guò)于單一，一些對資金需求量較大的企業(yè)難以得到滿(mǎn)足。此外，隨著(zhù)國家限購政策的出臺，致使許多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從銀行獲取自己所需的貸款數額。
�。ㄎ澹┵Y金的使用效率還需提高
房地產(chǎn)行業(yè)存在著(zhù)“跟風(fēng)”現象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開(kāi)發(fā)周期中可能存在的風(fēng)險。由于企業(yè)對項目的合理性，以及行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢沒(méi)有充分的認識，也沒(méi)有對市場(chǎng)需求進(jìn)行全面的調研，使得企業(yè)的投資難以在短時(shí)間內見(jiàn)到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。
�。┵Y金的管控手段過(guò)于簡(jiǎn)單
雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進(jìn)行的.。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會(huì )阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時(shí)，這種簡(jiǎn)單的資金管控形式，也會(huì )延長(cháng)資金的回籠時(shí)間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。
三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議
�。ㄒ唬⿵娀Y金的風(fēng)險管控意識
房地產(chǎn)企業(yè)應該強化資金的風(fēng)險管控意識，讓全部員工都必須具備應有的風(fēng)險意識，只有每位員工在實(shí)際工作中都有意識的防范風(fēng)險，不僅可以有效降低風(fēng)險發(fā)生的概率，而且在風(fēng)險出現時(shí)，大家才能有條不紊的采取措施規避風(fēng)險，從而維持企業(yè)的正常運營(yíng)。同時(shí)，作為高風(fēng)險的行業(yè)，將風(fēng)險控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內，還有利于企業(yè)資金的正常流動(dòng)，通過(guò)對資金的全方位調控，有效規避資金運營(yíng)中存在的風(fēng)險。
�。ǘ┖侠韴绦匈Y金的計劃管理
房地產(chǎn)企業(yè)應重視資金計劃環(huán)節，并采用科學(xué)的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷(xiāo)售、財務(wù)等專(zhuān)業(yè)人員對房地產(chǎn)項目資金及企業(yè)的資金結構進(jìn)行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項目投資計劃、施工節奏、銷(xiāo)售計劃、融資計劃、項目預算等制定切合實(shí)際的房地產(chǎn)項目全過(guò)程資金計劃，在全過(guò)程資金計劃的基礎上編制年度資金計劃、月度資金計劃，以確保資金計劃得到合理執行，并能?chē)栏癜凑召Y金計劃管理資金。與此同時(shí)，企業(yè)還應安排專(zhuān)門(mén)的人員，對資金的計劃情況作出全面的檢查，并嚴格監督資金計劃執行過(guò)程，不能忽略任何細節，以免給企業(yè)的資金管理帶來(lái)風(fēng)險。如果在檢查和監督過(guò)程中，發(fā)現有問(wèn)題存在，則應及時(shí)解決問(wèn)題，或根據實(shí)際情況及時(shí)調整資金計劃，或嚴格執行資金計劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計劃的合理執行。
�。ㄈ┙⑼晟频馁Y金管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個(gè)企業(yè)管理中的重點(diǎn)，為提高資金管理效率，需要完善相關(guān)的資金管理制度，并制定相應的監督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴格按照制度要求開(kāi)展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內部，構建一套行之有效的全面預算管理制度、房地產(chǎn)項目投資制度、房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售制度、資金計劃管理制度、項目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規范房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)資金計劃、使用、回收等過(guò)程，讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動(dòng)都處于可控狀態(tài)，增加資金運行的透明度，提高資金的利用率。同時(shí)，構建項目經(jīng)濟后評價(jià)制度，評價(jià)項目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。
�。ㄋ模┴S富資金的融資渠道
單一的融資渠道會(huì )阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶(hù)建立融資渠道，如通過(guò)延長(cháng)支付時(shí)間等從上游施工方、材料商等處進(jìn)行融資，或者通過(guò)促銷(xiāo)形式客戶(hù)提高首付款金額、售后回租等方式進(jìn)行融資。其次，可以通過(guò)金融機構以多種形式進(jìn)行融資，如傳統的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)銀行貸款融資，在無(wú)法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權融資，籌集資金，從而減輕資金周轉的壓力。另外，還可以通過(guò)股權形式進(jìn)行融資，如處于創(chuàng )業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進(jìn)行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不斷的發(fā)展，如上市公司通過(guò)收購、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。
�。ㄎ澹┨岣哔Y金的使用效率
房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷(xiāo)售，而在銷(xiāo)售環(huán)節，可能會(huì )出現供不應求的現象，也可能存在無(wú)人問(wèn)津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷(xiāo)量，首先要提高項目開(kāi)發(fā)的準確性。這就要求企業(yè)在投資項目前，要做好市場(chǎng)調研工作，通過(guò)科學(xué)的分析，進(jìn)行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時(shí)間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)拓思路，以創(chuàng )新的思維，開(kāi)展精準的營(yíng)銷(xiāo)手段，通過(guò)快速實(shí)現銷(xiāo)售與回收資金，提高資金的使用效率。
�。┻\用多樣化的資金管控手段
房地產(chǎn)企業(yè)應隨時(shí)掌握資金的使用情況和流動(dòng)情況，所有的資金活動(dòng)都應建立相應的臺賬，便于企業(yè)加強對資金的管控。與此同時(shí)，為保證資金信息的準確性，應同時(shí)建立手工臺賬和系統臺賬，并定期對其進(jìn)行專(zhuān)項檢查，對賬目進(jìn)行匯總，并對賬單開(kāi)展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據可依。此外，為了監督資金管理人員的工作，還應該建立相應的績(jì)效考核機制和獎懲辦法，并制定資金管控每個(gè)階段的對應制度，以確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著(zhù)市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著(zhù)越來(lái)越多的問(wèn)題。因此，需要強化企業(yè)員工的風(fēng)險管控意識，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來(lái)提高資金的使用效率，才能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境。
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房地產(chǎn)論文 篇12
摘要：會(huì )計成本分攤與所得稅處理是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的重要內容，本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計核算中的成本分攤和所得稅處理，介紹了核算的內容以及核算方法等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；成本分攤；所得稅處理
一、相關(guān)概述
對于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計核算來(lái)講，要想確保成本會(huì )計核算的準確性，首先需要合理確定成本核算對象，在這方面應當遵照以下幾個(gè)方面的原則來(lái)實(shí)施：對于單體開(kāi)發(fā)項目而言，在成本核算對象的確定上一般都是以每一個(gè)獨立的編制設計概算或者是施工圖所列示的單體開(kāi)發(fā)工程項目來(lái)作為其會(huì )計成本核算的對象。而在開(kāi)竣工時(shí)間基本接近或者相同、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)位置相同、同時(shí)施工單位或者總包開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)項目的結構類(lèi)型也一致的開(kāi)發(fā)項目，在進(jìn)行成本會(huì )計核算時(shí)也可以將它們合并為一個(gè)同一成本核算對象。對于成片開(kāi)發(fā)的項目，可以按照建設項目的施工期作為劃分的依據，按照各期進(jìn)行成本會(huì )計核算。房地產(chǎn)行業(yè)在成本的確認上一般都是按照稅收成本來(lái)進(jìn)行會(huì )計核算結果的確認，一方面成本作為房地產(chǎn)行業(yè)的'消耗，在成本計量的會(huì )計方法選擇上會(huì )對成本造成直接影響。折舊方法、存貨發(fā)出計價(jià)方法、成本結轉方法以及成本分配方法等都可能導致企業(yè)在資產(chǎn)計價(jià)、所得稅以及成本等各個(gè)方面計量出現偏差。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本還需要得到足額的補償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要包括六個(gè)主要內容，分別是前期工程款、拆遷補償費及土地征用費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開(kāi)發(fā)間接費以及公共配套設施費等。其中土地征用費以及拆遷補償費主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地的使用權以及開(kāi)發(fā)權所需要付出的各項費用支出，如土地出讓金、土地使用費、耕地占用稅、契稅等。前期工程費則是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)前期圍繞項目測繪、項目可行性研究、場(chǎng)地平整、項目規劃、項目設計、水文地質(zhì)勘察以及項目籌建等所花費的各項費用支出。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計成本分攤分析
對于房地產(chǎn)行業(yè)成本分攤，主要有以下幾種分攤方法，分別是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價(jià)法以及層高系數建筑面積法等。其中，占地面積法是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項目所占的土地面積占整個(gè)開(kāi)發(fā)利用總面積的比重進(jìn)行成本的分攤。建筑面積法則是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項目所占的面積占整個(gè)建筑項目總建筑面積的比重進(jìn)行成本的分攤。直接成本法則是按照某一期建筑開(kāi)發(fā)項目所具有的直接開(kāi)發(fā)成本占當期全部開(kāi)發(fā)成本的比重進(jìn)行分配。而預算造價(jià)法則是按照期內某一個(gè)建筑項目的預算造價(jià)占整個(gè)期間內所有的對象預算造價(jià)的比重進(jìn)行成本的分配。而對于同一個(gè)建筑項目，其中既包含住宅項目，又包含其他類(lèi)型房地產(chǎn)項目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分攤時(shí)就可以采用層高系數建筑面積分攤法進(jìn)行成本的計量和分攤。具體來(lái)講，對于房地產(chǎn)行業(yè)成本分攤的對象主要包括土地成本的分攤、公共配套設施費的分攤、其他成本項目的分攤以及利息費用的分攤等。對于土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員大都是按照占地面積法進(jìn)行成本的分攤。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地成本計量和分攤時(shí)需要結合其他的分攤方法，則應當會(huì )同稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行協(xié)商。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)時(shí)，同時(shí)也將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一并進(jìn)行，則這一開(kāi)發(fā)模式屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，此時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)土地成本需要在征得稅務(wù)機關(guān)批準的情況下首先按照土地的整體預算成本進(jìn)行土地的成本分攤，等到整個(gè)土地項目都開(kāi)發(fā)完成之后在對土地成本的分攤進(jìn)行必要的調整。對于公共配套設施費用的分攤，假如將它們單獨作為過(guò)渡性質(zhì)的成本對象，則對于此時(shí)的公共配套設施開(kāi)發(fā)成本需要按照建筑面積法對公共配套設施費進(jìn)行合理的分配和處理。對于其他的相關(guān)成本項目，房地產(chǎn)企業(yè)可在政策和規定允許的范圍之內，自行合理選擇合適的成本分攤方法進(jìn)行成本的分攤。而房地產(chǎn)行業(yè)利息費用的分攤主要有預算造價(jià)法和直接成本法兩種方式，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據自身需求使用借款費用資本化方法進(jìn)行成本的分攤。而對于開(kāi)發(fā)間接費用，稅收制度中有著(zhù)專(zhuān)門(mén)的規定，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)為了管理和直接組織相關(guān)的開(kāi)發(fā)項目而發(fā)生的間接費用，并且此費用不能夠直接歸屬到某個(gè)特定的成本對象時(shí)，此類(lèi)費用支出就屬于成本費用類(lèi)支出。在這其中，開(kāi)發(fā)間接成本主要包含了職工福利費、修理費、管理人員工資、水電費、工程管理費、項目營(yíng)銷(xiāo)設施建筑費、折舊費、勞動(dòng)保護費、辦公費等。
三、房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理分析
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是針對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及服務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得以及其他相關(guān)所得所征收的一種稅收。對于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅來(lái)講，進(jìn)行季度預繳所得稅時(shí)，應當按照企業(yè)的會(huì )計利潤加上預售收入所計算出來(lái)的企業(yè)預計利潤，并在此基礎上扣除掉房地產(chǎn)企業(yè)之前年度的待彌補虧損之后的余額來(lái)作為所得稅應納稅額的基礎，以此來(lái)計算出房地產(chǎn)企業(yè)預繳的所得稅額。盡管稅法中有規定，對于企業(yè)所得稅應當按照月度或者季度的實(shí)際企業(yè)利潤進(jìn)行所得稅的繳納，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)一般項目周期時(shí)間都比較長(cháng)，同時(shí)都會(huì )對房屋進(jìn)行預先銷(xiāo)售，并提前收取銷(xiāo)售款。所以對于此類(lèi)銷(xiāo)售收入，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現按照預計的計稅毛利率進(jìn)行所得稅的預繳。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在預繳所得稅時(shí)還應當考慮到企業(yè)的實(shí)際利潤。假如企業(yè)季度內完工產(chǎn)品或者其他收入已經(jīng)產(chǎn)生了利潤，并且按照原先的預計進(jìn)行的所得稅預繳明顯小于實(shí)際所得稅，則應當按照實(shí)際所得稅額進(jìn)行所得稅的繳納。
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房地產(chǎn)論文 篇13
摘要：科學(xué)、合理以及準確的計算房地產(chǎn)成本是進(jìn)行成本管控的重要前提，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的產(chǎn)品定價(jià)也具有重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題及原因，并給出了相關(guān)的解決方案。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；核算
一、概述
對于一個(gè)企業(yè)而言，促使其朝著(zhù)未來(lái)既定的目標發(fā)展離不開(kāi)良好的經(jīng)營(yíng)管理。而經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì )計成本核算具有重要的作用。通過(guò)企業(yè)的會(huì )計成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營(yíng)管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據相關(guān)的數據對企業(yè)進(jìn)行成本費用的調控，從而達到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展朝著(zhù)既定的目標前進(jìn)，獲得更多的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是非常巨大的，通過(guò)對成本核算的具體數據與預算的差額進(jìn)行分析，從而達到成本目標的調控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┏杀竞怂愕膶ο蟛幻鞔_
隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長(cháng)和壯大，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地都是成片進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的劃分依據主要是項目所在的區域、進(jìn)行分期的工程項目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個(gè)開(kāi)發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據開(kāi)發(fā)項目的具體情況進(jìn)行分析的，再加上加大規模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的復雜性，種種因素都造成了開(kāi)發(fā)成本核算的對象劃分不明，過(guò)細會(huì )造成工作量大大增加，過(guò)粗會(huì )造成數據分析不明，這些都會(huì )使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時(shí)，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對開(kāi)發(fā)成本的監控以及分析，特別是開(kāi)發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據著(zhù)非常重要的地位。
�。ǘ╅_(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的成本費用分配方法存在不合理之處
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品當中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見(jiàn)的拆遷補償款、配套設施費用以及基礎設施費用等間接費用。按照國家相關(guān)的規定，應當按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預算造價(jià)等進(jìn)行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì )根據自己的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行成本費用分配和劃分的標準。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，成本費用的分配往往具有任意性，在實(shí)際的過(guò)程中并沒(méi)有形成科學(xué)統一的標準來(lái)進(jìn)行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現較大的差異。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本核算的周期判斷不明，出現竣工決算拖延的現象
一個(gè)房地產(chǎn)項目涉及到的工程量較大、持續的時(shí)間是非常長(cháng)的，也不存在明確的標準來(lái)對核算周期進(jìn)行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會(huì )計核算的及時(shí)性原則，無(wú)法使得收入與費用產(chǎn)生配比，從而對房地產(chǎn)企業(yè)計算項目的利潤、結算相關(guān)的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會(huì )產(chǎn)生與稅務(wù)部門(mén)長(cháng)期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續發(fā)展。與此同時(shí)，拖延竣工結算也會(huì )使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的對項目進(jìn)行評價(jià)，對后期的項目開(kāi)發(fā)無(wú)法起到積極的推動(dòng)和指導作用�，F實(shí)的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項目甚至出現基礎設施未全部完成建設等情況，這些往往對項目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著(zhù)整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的決算時(shí)間，也對企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。
三、加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的策略
�。ㄒ唬┟鞔_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的'核算對象
由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現問(wèn)題，因此，將成本核算對象進(jìn)行明確，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：其一，將經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)審核的總平面圖作為開(kāi)發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開(kāi)發(fā)規模較大、時(shí)期較長(cháng)、一般采用的分期開(kāi)發(fā)形式的項目；其二，按照產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)進(jìn)行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進(jìn)行成本核算的可行性較大；其三，將單個(gè)的房地產(chǎn)項目作為一個(gè)核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開(kāi)發(fā)項目大、耗費大、開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品往往只有一種的項目。以上三種常用的開(kāi)發(fā)成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監控非常有利，對于開(kāi)發(fā)項目的價(jià)值評估也是非常有利的。
�。ǘ⿲﹂_(kāi)發(fā)項目的成本費用分配方法要進(jìn)行合理的選取
通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開(kāi)發(fā)成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進(jìn)行分配和歸集，例如常見(jiàn)的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價(jià)值分配法、個(gè)別認定法、預算造價(jià)法等分配標準。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個(gè)別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點(diǎn)是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進(jìn)行均攤。在現實(shí)中最為常用的方法之一是對開(kāi)發(fā)項目的價(jià)值進(jìn)行評估，依照評估的價(jià)值進(jìn)行間接費用的分配。一旦合理的進(jìn)行間接成本費用分配，就可以使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。
�。ㄈ⿲Τ杀竞怂愕闹芷谶M(jìn)行合理確定，及時(shí)的進(jìn)行竣工結算
開(kāi)發(fā)項目的周期確定應當根據項目的實(shí)際情況來(lái)確定，不應當僅僅按照理論來(lái)進(jìn)行。首先，如果一個(gè)項目的規模較小，同時(shí)，持續的時(shí)間短，那么可以將項目的整個(gè)時(shí)期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開(kāi)發(fā)項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(cháng)、規模較大，如果仍然按照項目的建設周期來(lái)進(jìn)行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時(shí)效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過(guò)審批的總平面圖確定的開(kāi)發(fā)期數來(lái)進(jìn)行成本核算周期數的確定。其次，及時(shí)進(jìn)行竣工結算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進(jìn)行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數進(jìn)行再次核對，也要培養會(huì )計人員的成本預估能力。在進(jìn)行“預提費用”科目的核算時(shí)，要將未實(shí)施的工程預算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預期的計劃進(jìn)行，以后實(shí)際發(fā)生了該項費用就將其轉出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會(huì )對單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。
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房地產(chǎn)論文 篇14
�。ㄒ唬┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類(lèi)眾多，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著(zhù)。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到國家抑制房?jì)r(jià)上漲宏觀(guān)政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負擔，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。
�。ǘ┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當前的宏觀(guān)政策，針對企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。
�。ㄈ┒悇�(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(cháng)遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過(guò)平衡稅負來(lái)實(shí)現企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過(guò)對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
�。ㄒ唬┣捌跍蕚潆A段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開(kāi)發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔連帶責任。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據分支機構的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來(lái)源不同，項目開(kāi)發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購買(mǎi)土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場(chǎng)購買(mǎi)。從非政府單位購買(mǎi)土地時(shí)就涉及直接購買(mǎi)還是轉讓合并的選擇問(wèn)題，前者發(fā)生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更傾向于以轉讓合并的方式來(lái)獲得節稅效益。
�。ǘ╅_(kāi)發(fā)建設階段稅務(wù)籌劃
開(kāi)發(fā)建設階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下，建設方采購設備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、項目金額大等特點(diǎn)，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì )有所增加。第二，權益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據實(shí)扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
�。ㄈ┥唐贩夸N(xiāo)售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售階段的稅負主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷(xiāo)售的方式，這些稅收無(wú)可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開(kāi)計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
�。ㄋ模┪飿I(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段，通過(guò)對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話(huà)費、水電費等代收費用，應當分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話(huà)費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題
雖然合法合規的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足
房地產(chǎn)業(yè)內長(cháng)期以來(lái)對納稅籌劃問(wèn)題重視不夠，這就導致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過(guò)去傳統的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀(guān)上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會(huì )計、財務(wù)等方面的專(zhuān)業(yè)基礎，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，同時(shí)還要能夠根據自身的經(jīng)營(yíng)狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設與我國的現實(shí)需求仍有差距。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)節稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊藏著(zhù)巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟或者其他方面的'利益損失的可能性。導致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來(lái)自外部的客觀(guān)環(huán)境因素，也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀(guān)判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理，規避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對策建議
�。ㄒ唬┰鰪姺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要認識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，不僅要加強對稅收法律法規的學(xué)習，樹(shù)立依法納稅、合法節稅的觀(guān)念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設置專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃機構、從外部聘請會(huì )計事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和設置專(zhuān)職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
�。ǘ┲匾暸囵B稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人才
一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應加大對稅務(wù)籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監督檢查，必要時(shí)要從外部聘請專(zhuān)業(yè)會(huì )計師處理復雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養。在處理企業(yè)利益和國家利益的過(guò)程當中，稅務(wù)籌劃人員應當堅守職業(yè)道德；在制訂與執行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應立場(chǎng)鮮明地維護稅法的權威性。
�。ㄈ┨嵘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理
有效的風(fēng)險管理能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達到預期節稅效果，因此，風(fēng)險意識應當貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過(guò)程。首先，企業(yè)應樹(shù)立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理目標，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險評估的方法和程序，制定風(fēng)險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理考核制度，對風(fēng)險進(jìn)行實(shí)時(shí)監控。此外，對稅收政策變動(dòng)的準確把握、密切關(guān)注稅收法律法規的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險的有效方法，尤其在當前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”的宏觀(guān)背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學(xué)習，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專(zhuān)業(yè)知識。
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