房地產(chǎn)論文[經(jīng)典]

　　在日復一日的學(xué)習、工作生活中，許多人都有過(guò)寫(xiě)論文的經(jīng)歷，對論文都不陌生吧，論文是討論某種問(wèn)題或研究某種問(wèn)題的文章。你知道論文怎樣才能寫(xiě)的好嗎？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

　　房地產(chǎn)論文 篇1

　　引言

　　不可否認，房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟發(fā)展中占據著(zhù)十分重要的地位，不但使人們的住房水平有明顯提升，而且還提供了很多就業(yè)崗位。然而，我國土地面積雖遼闊，但人口眾多，且適用土地有限，隨著(zhù)人們對房屋需求的猛增，開(kāi)始出現供不應求的現象，直接導致房?jì)r(jià)上漲。長(cháng)期如此發(fā)展下去，必將影響到我國經(jīng)濟的穩定性，所以必須對房地產(chǎn)經(jīng)濟加以規范，促進(jìn)其與市場(chǎng)經(jīng)濟的協(xié)調。

　　一、發(fā)揮政府宏觀(guān)調控的作用

　　房?jì)r(jià)居高不下、住房難是我我國當前備受關(guān)注的社會(huì )話(huà)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟中，經(jīng)濟發(fā)展要遵循市場(chǎng)規律，而我國正處于經(jīng)濟轉型期，加上市場(chǎng)環(huán)境復雜多變，急需政府涉入，采取宏觀(guān)調控手段，合理控制房?jì)r(jià)，盡快把房?jì)r(jià)拉回與我國經(jīng)濟水平相一致的軌道上，減少房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的危害。首先，政府需加強重視，并對當前房地產(chǎn)經(jīng)濟有個(gè)明確的認識和科學(xué)的判斷，將控制和降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險作為重點(diǎn)工作來(lái)抓。其次，應加強監督管理力度，時(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，了解消費者的消費心理，予以科學(xué)地引導和調控。特別是地方政府的投資行為，和房地產(chǎn)業(yè)負債率過(guò)高的問(wèn)題，應及時(shí)解決，確保房地產(chǎn)商能夠理性投資，避免較大金融風(fēng)險的形成。地方政府過(guò)度干預，非但解決不了問(wèn)題，反而可能會(huì )出現新的問(wèn)題，所以必須對地方政府加以約束。同時(shí)，在巨大經(jīng)濟利益的引誘下，房地產(chǎn)交易中難免會(huì )出現金融詐騙行為，如有必要，政府應采取強制性手段予以制止。如果資產(chǎn)價(jià)值不斷增長(cháng)，而實(shí)體經(jīng)濟跟不上，將影響到經(jīng)濟的可持續發(fā)展，為防止這一現象繼續惡化，政府可提高銀行存款利率，或通過(guò)征收房產(chǎn)稅等手段加以控制。

　　二、實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展

　　房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位極其重要，對國家和社會(huì )的貢獻也不容小覷，然而市場(chǎng)環(huán)境復雜多變，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步壯大，出現的問(wèn)題也越來(lái)越多。比如在銀行信貸中占據著(zhù)高比例，一旦資金斷裂，銀行將首當其沖，其他行業(yè)也會(huì )受到影響。我國房?jì)r(jià)上漲的原因與實(shí)際價(jià)值并不相符，主要是開(kāi)發(fā)商和炒房團引起的，價(jià)格與價(jià)值相背離，與市場(chǎng)經(jīng)濟持續穩定發(fā)展的目標不符。所以，房地產(chǎn)業(yè)應盡快回歸到均衡、科學(xué)、可持續發(fā)展的軌道上來(lái)。該行業(yè)不管是收縮還是擴張，都應尊重客觀(guān)事實(shí)，符合我國經(jīng)濟發(fā)展水平，并綜合考慮社會(huì )、人口、生態(tài)等多方面因素，使其在國民經(jīng)濟中能夠發(fā)揮平穩支撐作用。任何行業(yè)發(fā)展，都有其底線(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此，如果不加控制，任由其如此發(fā)展下去，必將會(huì )有衰退的一天，而其他許多行業(yè)也會(huì )受到影響，甚至會(huì )阻礙國民經(jīng)濟的進(jìn)步。所以，一方面，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是消費者，或是干預的地方政府，都應擺正心態(tài)，重新認識房地產(chǎn)業(yè)的`優(yōu)勢和其可能帶來(lái)的風(fēng)險，減少盲目性;另一方面，應結合經(jīng)濟實(shí)際水平、城鎮化水平、工業(yè)化水平和居民收入水平等條件考慮，走出一條科學(xué)均衡可持續發(fā)展的道路。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟需要合理轉型

　　經(jīng)濟在發(fā)展，市場(chǎng)在隨時(shí)變化，新時(shí)代、新的消費需求對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求。傳統的房地產(chǎn)業(yè)在擴張過(guò)程中存在明顯的盲目性，競爭方式較為粗放，且運營(yíng)模式單一，不利于該行業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。而如今，市場(chǎng)競爭加劇，房地產(chǎn)業(yè)不但要競爭產(chǎn)品數量和質(zhì)量，還要樹(shù)立自己的形象品牌，提高產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平，只有提高綜合實(shí)力，才能在激烈的競爭中占據優(yōu)勢。運營(yíng)模式也不再單一，反而傾向于綜合性配套服務(wù)運營(yíng)。另外，過(guò)去的房屋產(chǎn)品耗能較高，污染嚴重，對人們的健康和環(huán)境都不利。當前時(shí)代提倡綠色、節能、環(huán)保，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸走上了低碳環(huán)保的發(fā)展道路。隨著(zhù)城鎮化水平加快，房地產(chǎn)也在經(jīng)營(yíng)理念上也應有所轉變，首先要重視產(chǎn)品的綜合性和多功能化，現代很多地產(chǎn)都兼具辦公、娛樂(lè )、居住、購物等多種功能。其次經(jīng)營(yíng)范疇要有一定的拓展，如在休閑度假、公共設施上增加投資。此外，相應的物業(yè)和服務(wù)水平也要跟上。低碳綠色房地產(chǎn)是今后的一個(gè)主要方向，綠色不僅僅是在房屋周?chē)�種植綠樹(shù)，更多的是體現在房屋的材料上，應盡量使用環(huán)保、無(wú)毒害的材料。

　　四、建立起有效的相關(guān)政策

　　行業(yè)發(fā)展大都要經(jīng)過(guò)起步、繁榮、飽和、轉型四個(gè)階段，房地產(chǎn)業(yè)亦然，我國各地經(jīng)濟水平不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度也有差異，國家應根據各地實(shí)際情況，制定適合本地的政策。首先，在土地方面，要進(jìn)一步完善土地產(chǎn)權制度，建立城市土地儲備制度，為調控土地總量和結構提供制度基礎和保障。加強土地管理，嚴格監督，運用現代化高科技，在土地測量、規劃上提高工作效率，采用科學(xué)的的方法進(jìn)行規劃。此外，還要明確城市增長(cháng)邊界，界定農用地和非農用地的界限，并永久保護城市外圍土地。最后要集約利用城市土地。其次，應保持房地產(chǎn)投資適度增長(cháng)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結構，包括市場(chǎng)結構、產(chǎn)品結構和產(chǎn)業(yè)結構的內容。同時(shí)保持適度的房?jì)r(jià)收入比，例如控制房?jì)r(jià)上漲速度，保持城鎮居民可支配收入的持續增長(cháng)，大力發(fā)展住房二級市場(chǎng)，提倡住房梯度消費，推進(jìn)住房金融的改革創(chuàng )新，為消費者提供更完善、更多樣的金融產(chǎn)品。

　　五、結束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟近些年來(lái)發(fā)展迅速，對推動(dòng)我國經(jīng)濟的進(jìn)步做出了巨大貢獻，但如今卻開(kāi)始出現泡沫經(jīng)濟，直接導致房?jì)r(jià)居高不下，長(cháng)此以往，可能會(huì )影響到社會(huì )安定。這就要求必須加以控制，根據我國經(jīng)濟水平，努力促進(jìn)兩者間的協(xié)調發(fā)展。

　　房地產(chǎn)論文 篇2

　　房地產(chǎn)最近幾年的迅猛發(fā)展,伴隨著(zhù)大量住宅區的出現,房地產(chǎn)項目現場(chǎng)施工這個(gè)行業(yè)也就相應地發(fā)展起來(lái)了,由于激烈的競爭,所以提高施工的質(zhì)量,是發(fā)展的第一要義,而在提高效率和保障安全同時(shí)滿(mǎn)足的要求下,施工現場(chǎng)的管理就需要加強了,有策略的管理,可以提高對比競爭力,滿(mǎn)足要求。本文就管理策略為主要議題進(jìn)行探討,總結經(jīng)驗,得出基本的模式。

　　一、施工現場(chǎng)管理原則和內容進(jìn)行必要的優(yōu)化

　　現場(chǎng)管理是施工企業(yè)管理部門(mén)的核心部分,企業(yè)內部管理和現場(chǎng)管理相比較可能所占比重較小,因為現場(chǎng)管理的狀況直接代表了一個(gè)施工單位的整體競爭力。所以施工單位不僅要開(kāi)拓市場(chǎng),標新立異,還要狠抓現場(chǎng),保證過(guò)程順利完成。

　　1、優(yōu)化管理的原則

　　(1)符合標準和規范的要求。任何一個(gè)集體要想提高效率,最主要的還是要制定一定的規矩,將日常的每一步工作都納入規劃中來(lái)。在房地產(chǎn)施工現場(chǎng)進(jìn)行管理的標準化和規范化就包括,施工過(guò)程中符合相關(guān)的規范,施工完成之后也要規范操作,避免事故的發(fā)生,而標準化就是每一個(gè)員工,不管是哪個(gè)部門(mén)的都需要一個(gè)統一的約束條件,不能有主觀(guān)隨意性。

　　(2)合理性的原則。雖然制定了原則讓工人們遵循,主要的目的是提高施工效率和保障人身安全,但是原則一定是科學(xué)合理的,不能過(guò)多限制他們的自由,并且一定結合現今的一些先進(jìn)的科學(xué)技術(shù),可以滿(mǎn)足大規模的施工活動(dòng)的統籌。

　　(3)滿(mǎn)足經(jīng)濟性的要求。雖然主要目的是規范操作,但是在管理上的投入應該是合理的,不能占太大的比重,但是也不能過(guò)少,這就需要管理決策部門(mén)進(jìn)行科學(xué)地評估,保證進(jìn)度的前提下,以保障安全為根本,盡可能節約管理的成本,才可能提高競爭力。

　　2、房地產(chǎn)現場(chǎng)施工管理的主要內容

　　施工現場(chǎng)涉及到很多方面的內容,事無(wú)巨細,都納入系統中歸類(lèi)主要是以下的幾種,施工作業(yè)、物資運轉和施工質(zhì)量的'監督還有整修過(guò)程中的安全管理等。所以有此可以大致得出管理的主要內容。

　　(1)一切以客戶(hù)為主線(xiàn),最大程度滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的各行各業(yè)的發(fā)展,都需要以適應市場(chǎng)獲得生存的機會(huì ),而需要發(fā)展就必須滿(mǎn)足客戶(hù)的要求,保質(zhì)保量地完成工作。

　　(2)提高員工的素質(zhì)。員工的管理,提高素質(zhì)包括思想和技術(shù)兩方面,思想上就是要將企業(yè)當成自己的第二個(gè)家,以集體利益為先,但一定要保證自身的安全,而技術(shù)上跟進(jìn)了的話(huà),就可以滿(mǎn)足施工的效率和質(zhì)量。

　　(3)減少材料和能源。這一部分的管理就需要很好的計算和預估能力,不能使材料過(guò)少,這樣延誤工期得不償失,但是也不能過(guò)多,這樣的浪費是很不合理的,能源包括水、電兩大部分,一定要注意管理力度的加強,避免浪費。

　　二、施工現場(chǎng)管理的具體策略

　　1、優(yōu)化現場(chǎng)管理的方式。優(yōu)化的方式主要還是涉及到個(gè)體和集體,優(yōu)化個(gè)體就是要以人為本,科學(xué)進(jìn)行管理,這樣才能最大程度調動(dòng)他們的積極性,將最大的心血奉獻給企業(yè);集團優(yōu)化就是要有工作的側重點(diǎn),在整個(gè)施工過(guò)程中一定有核心的技術(shù)團隊,一切工作應該最大程度上滿(mǎn)足他們的要求;當然還有技術(shù)和經(jīng)濟上的優(yōu)化,如果企業(yè)既保證質(zhì)量又保證經(jīng)濟性的話(huà)那這個(gè)企業(yè)必然是具有強大生命力的。

　　2、安全管理,將管理細化。安全一直都是施工企業(yè)最先強調的,也是始終貫穿于整個(gè)施工過(guò)程中的,所以在施工過(guò)程中,需要將每一個(gè)小的環(huán)節都進(jìn)行管理,有人指導,有人監督,加強安全教育。對于每一個(gè)團隊的隊長(cháng),一定培養安全責任意識。健全獎懲措施,將這樣的原則落實(shí)到每一步之中,季度考核的時(shí)候,將這些細化的管理匯總,統一獎懲,保證安全和技術(shù)這兩大塊的順利進(jìn)行。

　　3、加強競爭機制,創(chuàng )造一流的施工團隊。內部競爭和外部競爭相結合,企業(yè)才可以更好發(fā)展,不斷有新鮮的血液注入,才能保證企業(yè)的年輕,所以現今流行的競爭上崗機制,公平、公正、公開(kāi)的原則運用到施工單位的日常管理中是很有必要的。這樣才可以激發(fā)員工的學(xué)習熱情,加強自身,提高自身的競爭力。工資均使用按勞分配,這里勞主要還是看對于企業(yè)的貢獻度,主要在質(zhì)量、安全、成本這三個(gè)方面。約束機制的建立也是創(chuàng )造一流團隊的一個(gè)方案,無(wú)規矩不成方圓,所以規范的制定,使每一個(gè)工作都有據可循是很有必要的,嚴格按照要求來(lái)進(jìn)行,才能夠提高質(zhì)量和速度。

　　4、信息技術(shù)的運用。信息化時(shí)代的推動(dòng),在管理體系中信息技術(shù)的運用越來(lái)越廣泛了,將員工的考勤,工作狀態(tài)和工作的結果均使用信息系統及時(shí)匯總和反饋,使整個(gè)過(guò)程透明化,便于監督管理。對于一些大型工種的信息化操作,可提高安全系數提高速率,是很有幫助的。

　　三、總結

　　上述一系列的論述,總體從房地產(chǎn)項目現場(chǎng)施工的管理的必要性,方式和內容上進(jìn)行的,主要還是將個(gè)體和集體相結合,在保障安全的前提下,結合現代化技術(shù),提高競爭力,實(shí)現施工過(guò)程的高質(zhì)快速的進(jìn)行。

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　　房地產(chǎn)論文 篇3

　　摘要：隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的不斷變化，現代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進(jìn)入新的時(shí)期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩定的經(jīng)營(yíng)和長(cháng)遠的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運營(yíng)過(guò)程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類(lèi)繁多，在實(shí)際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下順利的開(kāi)展項工程項目，應采用有效的管理方式，細化企業(yè)的內部管理，進(jìn)而為房產(chǎn)商品銷(xiāo)售提供良好的方案�；�于這樣的原因，筆者對戰略成本會(huì )計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應用展開(kāi)論述，筆者對戰略成本會(huì )計的基本概念和對企業(yè)管理的作用進(jìn)行簡(jiǎn)述，并從三個(gè)方面應用進(jìn)行論述，望本次的研究能為現今房地產(chǎn)企業(yè)穩定的經(jīng)營(yíng)和長(cháng)遠的發(fā)展獻上綿薄之力。

　　現今市場(chǎng)經(jīng)濟中使用的戰略成本會(huì )計與傳統成本會(huì )計相比具有較強的優(yōu)勢，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺系統的研發(fā)和應用，為了使成本會(huì )計更適應現代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應對傳統的成本會(huì )計進(jìn)行升級，在本文中研究的戰略成本會(huì )計，應用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)順序，將成本會(huì )計理念貫穿在整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節中，使現代企業(yè)能在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中占據優(yōu)勢地位，進(jìn)而增強企業(yè)的核心競爭力，推動(dòng)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。

　　一、戰略成本會(huì )計的基本概念與作用

　�。ㄒ唬�戰略成本會(huì )計概念簡(jiǎn)述

　　戰略成本會(huì )計指的是企業(yè)通過(guò)完成投資決策、研發(fā)與設計、原料采購、商品生產(chǎn)、銷(xiāo)售與售后服務(wù)予以全面的監管，將監管貫穿于整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從戰略的角度而言，其影響著(zhù)成本每一個(gè)環(huán)節，規劃和控制成本使其保持在適當的水平，有助于企業(yè)在市場(chǎng)占據更多的市場(chǎng)份額，進(jìn)而保障企業(yè)實(shí)現發(fā)展的戰略目標。由于現今市場(chǎng)中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷變化，以往的成本會(huì )計無(wú)法滿(mǎn)足新經(jīng)濟體制下對成本管理的需求，傳統成本會(huì )計的缺陷逐漸顯現出來(lái)，這嚴重地影響著(zhù)企業(yè)穩定的經(jīng)營(yíng)�，F代企業(yè)經(jīng)營(yíng)和者在企業(yè)管理中應從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統陳舊的成本會(huì )計，予以創(chuàng )新進(jìn)而形成新的戰略成本會(huì )計，使之適應新成本會(huì )計環(huán)境。隨著(zhù)經(jīng)濟不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰略成本會(huì )計理論概念不斷豐富，應用范圍逐漸擴張。

　�。ǘ�）戰略成本會(huì )計在企業(yè)管理中的作用

　　企業(yè)作為現今市場(chǎng)經(jīng)濟的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應在市場(chǎng)中進(jìn)行準確的定位，才能為企業(yè)存在的價(jià)值提供保障�，F代企業(yè)在對產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰略成本會(huì )計能收集市場(chǎng)發(fā)展趨勢、消費者需求、原材料質(zhì)量以及價(jià)格等信息；然后現代企業(yè)會(huì )按照內部資源與外部環(huán)境，對信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現代企業(yè)從營(yíng)利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案�；�于戰略成本會(huì )計通過(guò)對商品銷(xiāo)售反饋信息予以分析，明確各個(gè)部門(mén)的責任所在，協(xié)同合作避免了無(wú)效的生產(chǎn)環(huán)節與資金成本。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當中戰略成本會(huì )計分析

　　戰略成本會(huì )計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用主要是在企業(yè)成本管理當中，屬于對傳統成本管理模式進(jìn)行優(yōu)化的過(guò)程，同時(shí)也是企業(yè)通過(guò)完善對成本管理的模式，來(lái)降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰略的第一步。其中成本分析和管理能通過(guò)成本核算來(lái)降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節，這樣的發(fā)展狀況，對現今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷(xiāo)售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過(guò)存貨成本核算和管理，通過(guò)對采購原材料各方面屬性的了解，來(lái)實(shí)現對原材料采購環(huán)節愛(ài)好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過(guò)程中，對建筑才來(lái)哦的采購的周期、次數和平均采購成本進(jìn)行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營(yíng)銷(xiāo)階段，應按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的程度展開(kāi)相應的銷(xiāo)售活動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現對商品房存貨銷(xiāo)售有節奏的控制，在這樣的過(guò)程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)當下存在的問(wèn)題和影響的因素，進(jìn)而制定有效的價(jià)格策略和促銷(xiāo)的政策，再配合發(fā)盤(pán)的節奏，實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費用的管理和控制，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的績(jì)效。所以，從這一角度而言戰略成本會(huì )計對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和全局進(jìn)行緊密的聯(lián)系，在此過(guò)程中不僅要將每一個(gè)生產(chǎn)環(huán)節在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中整個(gè)系統中的.成本進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)還對房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的經(jīng)濟效益進(jìn)行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用�；�于這樣的狀況，適當的采用的成本核算的方式，將存貨和成本價(jià)格分攤到不同的環(huán)節中，能發(fā)現當中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節來(lái)上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰略性高度。從上述的分析得知，將戰略成本會(huì )計理念充分的應用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長(cháng)遠的發(fā)展戰略提供真實(shí)和明確指導建議。

　　三、戰略成本會(huì )計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應用分析

　�。ㄒ唬┰诜康禺a(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷(xiāo)售中的應用

　　采用戰略成本會(huì )計理論銷(xiāo)售前對銷(xiāo)售人員培訓費用的控制，屬于戰略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節，銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)的安置則是在開(kāi)展市場(chǎng)調查后對設計廣告宣傳投放地進(jìn)行選擇。通過(guò)對銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )進(jìn)行合理的布局，進(jìn)而實(shí)現低成本的資金投入來(lái)?yè)Q取搞銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，這在房產(chǎn)銷(xiāo)售階段具有重要的位置，在對銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )進(jìn)行合理時(shí)，應在人流量較大的地方設置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進(jìn)行設計和安放，這一環(huán)節中應用戰略會(huì )計能更好地權衡廣告費用和銷(xiāo)售業(yè)績(jì)間的關(guān)系。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展具有深遠的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對商品房售后物業(yè)管理的滿(mǎn)意度通常不高，這樣就嚴重地影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實(shí)在必行。將戰略成本會(huì )計理念應用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節要求房地產(chǎn)企業(yè)對售后提供的服務(wù)智力那個(gè)進(jìn)行嚴格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時(shí)，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應嚴格按照實(shí)際的狀況，對物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進(jìn)行培訓，進(jìn)而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對進(jìn)一步提升銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和樹(shù)立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷(xiāo)售的角度進(jìn)行分析得知，戰略性成本會(huì )計理念的應用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的業(yè)績(jì)，同時(shí)在保障業(yè)績(jì)的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)遠的發(fā)展具有重大的意義。

　�。ǘ�）在房地產(chǎn)決策管理中的應用

　　戰略成本會(huì )計和傳統成本會(huì )計最大的差異性是對企業(yè)的戰略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強的實(shí)時(shí)性，基于這樣的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)應時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價(jià)格走勢，戰略成本會(huì )計在完成市場(chǎng)調研和市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向預測之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。另外，戰略成本會(huì )計能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實(shí)際需求，這樣有助于實(shí)現企業(yè)和消費者雙贏(yíng)的戰略發(fā)展目標。應用戰略成本會(huì )計是對企業(yè)運營(yíng)時(shí)最直觀(guān)的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰略成本會(huì )計應用后得到的效果，進(jìn)而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)戰略性成本會(huì )計會(huì )計信息的應用方面，若要充分的發(fā)揮其應有的效能，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開(kāi)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中其經(jīng)營(yíng)狀況能直觀(guān)的描述出經(jīng)營(yíng)戰略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進(jìn)行分析得知，戰略性成本會(huì )計方面管理理念的應用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩定經(jīng)營(yíng)和長(cháng)遠的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟體制逐漸轉型的環(huán)境下，凸顯出戰略性成本會(huì )計管理的優(yōu)勢。

　　四、結論

　　通過(guò)本文的論述中得知，戰略成本會(huì )計的應用貫穿于企業(yè)整個(gè)運營(yíng)的環(huán)節中，其對市場(chǎng)環(huán)境、消費者需求和價(jià)格等市場(chǎng)信息的搜集，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展而言具有重要的作用。在對房產(chǎn)商品進(jìn)行銷(xiāo)售之前，應根據戰略成本會(huì )計采集的市場(chǎng)信息和房產(chǎn)商品銷(xiāo)售后的反饋信息，對銷(xiāo)售的價(jià)格和銷(xiāo)售模式進(jìn)行調整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競爭力。

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　　房地產(chǎn)論文 篇4

　　摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)一直都是一個(gè)被炒得火熱的話(huà)題，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司繁榮發(fā)展起來(lái)。所以在愈演愈烈的房地產(chǎn)業(yè)競爭中，加強自身的各種優(yōu)勢顯得更為重要。經(jīng)濟效益最大化是企業(yè)追尋的最大化理想目標，要想有效提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，就必須對房地產(chǎn)項目的工程造價(jià)進(jìn)行嚴格的管理和控制。在保證房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量的基礎上，抓好工程造價(jià)管理工作，盡可能的降低工程造價(jià)，從而不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，實(shí)現產(chǎn)業(yè)的長(cháng)足發(fā)展。本文對影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期工程造價(jià)的因素進(jìn)行了分析并淺析了加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工程造價(jià)管理的措施。

　　1、引言

　　房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)建設包含多個(gè)重要的階段，所起作用對整個(gè)項目影響較大的有決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工階段等，而房地產(chǎn)的工程造價(jià)也包含了多方面的內容：地價(jià)、設計費、招標費、建筑工程造價(jià)、財務(wù)費、廣告銷(xiāo)售費、工程管理費、營(yíng)業(yè)費以及其他各項稅費等。由此可見(jiàn)實(shí)現對房地產(chǎn)項目前期工程的工程造價(jià)管理控制并不是一件簡(jiǎn)單的事情。但企業(yè)又不得不做好這些方面的工作，所以企業(yè)首先要認清房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢，明確自身發(fā)展的優(yōu)缺點(diǎn)，制定合理的發(fā)展方案，接下來(lái)就從決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工階段等方面進(jìn)行解析科學(xué)合理的工程造價(jià)控制管理的相關(guān)方法。

　　2、影響房地產(chǎn)項目工程造價(jià)控制管理的主要因素

　　2.1人員因素

　　人員因素是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設的最基礎、最必不可少的因素。人員遍布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)過(guò)程中，使得管理概預算的編制成為一項特別復雜重要的工作，關(guān)乎著(zhù)每位員工的勞動(dòng)所得利益和最終的房地產(chǎn)成品價(jià)格。要做好概預算的編制工作，就要任用高素質(zhì)的編制人員。高素質(zhì)的編制人員不僅具備豐富的編制工作經(jīng)驗，對市場(chǎng)時(shí)時(shí)刻刻的變動(dòng)也異常靈敏，更為熟悉房地產(chǎn)業(yè)頒布的各項政策和條令條例，能夠制定出高質(zhì)量的概預算編制，為企業(yè)節約更多的建設成本。

　　2.2設計因素

　　如果人員因素是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)建設的基礎因素，那設計因素就是影響概預算編制工作的基礎因素。因為只有拿到明確的'工程設計圖之后，負責概預算編制的工作人員才能有安排人員工作的計劃。所以要想高度實(shí)現工程造價(jià)的控制與管理，首先要控制好房地產(chǎn)項目的設計因素。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計圖不科學(xué)合理，不僅影響概預算的編制工作，對整個(gè)項目的工程造價(jià)都會(huì )有很大的不利影響，不僅不會(huì )節約建設成本還會(huì )造成大量的資金浪費。

　　2.3施工因素

　　較于前兩者，施工因素對整個(gè)房地產(chǎn)項目并沒(méi)有那么重大的影響作用，但它依然會(huì )有屬于自己的影響意義。施工也是一個(gè)復雜的過(guò)程，不論選材還是選用設備還是人員安排。施工可行性、施工工藝和施工設備都是編制概預算工作必須要考慮的因素，從而影響著(zhù)工程造價(jià)。

　　3、房地產(chǎn)項目工程造價(jià)的管理和控制措施

　　3.1控制好投資決策階段的工程造價(jià)

　　3.1.1明確規劃項目資金的使用狀況

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目從籌備到施工再到最后的竣工都需要通過(guò)使用資金來(lái)維持運作，是一筆龐大的數額，企業(yè)不得不把每筆資金都落實(shí)到實(shí)處，落實(shí)到每一個(gè)人、每一件事上�？梢酝ㄟ^(guò)設立專(zhuān)門(mén)的監督機構來(lái)促進(jìn)落實(shí)工作，這樣就不會(huì )有太多的資金使用發(fā)生偏離設想的現象，即使有發(fā)生偏離的傾向也會(huì )被立即改正，將因為資金周轉不靈而被迫停工的可能性降到最低最小。

　　3.1.2做好施工前期的市場(chǎng)分析工作

　　在投資決策階段，最重要最關(guān)鍵的工作莫過(guò)于對前期對房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，只有分析好市場(chǎng)狀況，預測好市場(chǎng)前景，才能為投資決策提供最真實(shí)可靠的依據，減少投資失誤損失巨大的現象發(fā)生�？梢酝ㄟ^(guò)各種渠道搜集最新的市場(chǎng)消息，大量的比較同類(lèi)工程項目的經(jīng)典案例，再加上對建筑場(chǎng)地的實(shí)際分析，就能做到對市場(chǎng)進(jìn)行最合理的評估，使投資決策工作的更安全高效。

　　3.1.3資本融資的規范化

　　資本的融資是為整個(gè)項目的資金作準備，融資到位意味著(zhù)資金到位。在融資過(guò)程中需要注意有嚴格有效的文件，一方資金不到位都會(huì )影響整個(gè)施工進(jìn)度。有文件保證即使出現資金紕漏也不至于太過(guò)加大工程的施工風(fēng)險。

　　3.2控制好設計階段的工程造價(jià)

　　在工程的設計階段，需要設計出技術(shù)與經(jīng)濟完美融合的方案，通過(guò)對技術(shù)性指標和經(jīng)濟性指標的對比分析保證設計方案符合低成本高收益的工程預想。方案被設計出來(lái)還需要經(jīng)過(guò)嚴格程序的會(huì )審，建設單位組織相關(guān)的各方人員認真審查總設計方案和單項設計方案的可行性，是否符合價(jià)值管理觀(guān)念，對某些不足之處提出合理可行的建議，減少不必要的成本開(kāi)支，使設計方案更先進(jìn)、合理、經(jīng)濟。最后要想做好設計階段的造價(jià)控制，就要保證設計估算、概算、預算三方面的工作貫通，更進(jìn)一步的保證設計的合理性。

　　3.3嚴格管理招標階段的工程造價(jià)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程造價(jià)主要有施工招標和材料設備招標兩個(gè)方面。不管是施工的招標還是材料設備的招標都關(guān)系著(zhù)整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的建筑進(jìn)度。從整體著(zhù)想，在這兩方面的招標工作上要注意紀律性，嚴格對各個(gè)參與投標的企業(yè)進(jìn)行審查是必不可少的，還要有公平、公正、公開(kāi)、誠信的招投標理念作為支撐。在招投標過(guò)程中需要有嚴謹的招標文件，文件內容涵蓋建筑施工過(guò)程中所有可能出現的情況及其影響因素的分析規劃，盡可能做到全面。最后要嚴格按照國家的法令條例明確各方的責任義務(wù)，做好對違約不履行責任的現象的明確處理辦法，達到減少處理麻煩的投資成本。

　　3.4管理好施工階段的造價(jià)管理

　　對施工階段的造價(jià)管理主要分為三個(gè)方面：

　�、賹�建設項目要完善監督管理制度，落實(shí)好監督管理部門(mén)的責任。根據監督管理的規范條例和實(shí)施細則發(fā)揮作用，不斷完善職責，核定好施工進(jìn)度中的工程內容、工程量、費用支出等。

　�、趯�工程的變更現象進(jìn)行嚴格管理，施工單位、材料供應商反悔拒絕履行約定的義務(wù)是施工建設中常見(jiàn)的現象，面對這種常見(jiàn)的情況應具備完善的處理方法，及時(shí)提出反索賠。對于自身也要嚴格要求造價(jià)工程師審核好工程變更的造價(jià)，做到事前把關(guān)，主動(dòng)履行監控職責。

　�、垡獙κ┕がF場(chǎng)加強管理，規范現場(chǎng)的簽證制度。

　　現場(chǎng)簽證是為了避免現場(chǎng)實(shí)際和其他特殊情況使工程出現變動(dòng)而制定的書(shū)面確認書(shū)，在實(shí)際操作過(guò)程中由于現場(chǎng)管理人員缺乏對現場(chǎng)簽證價(jià)款的意識，使得結算遠遠超過(guò)預算的現象時(shí)有發(fā)生。因此對現場(chǎng)簽證的管理進(jìn)行加強是很有必要的，所以施工建設的現場(chǎng)管理人員要不斷高標準的嚴格要求自己，不斷增強及時(shí)現場(chǎng)簽價(jià)款的意識，越拖延意外越多，失誤越多。從實(shí)際工作出發(fā)，抓好現場(chǎng)簽證的操作，使工作質(zhì)量得以提升，簽證價(jià)款也得到有效的控制。

　　3.5管理好竣工結算階段的造價(jià)

　　竣工階段的工程造價(jià)主要指對工程量的復核工作，需要審價(jià)人員能夠熟練的把握整個(gè)工程的施工細節，熟悉工程量的計算規則，而且精通各種施工技術(shù)。這樣能夠更方便的應對出現施工變更的緊急情況，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程造價(jià)管理與控制發(fā)揮自己的作用。

　　4、結束語(yǔ)

　　總而言之，房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制和管理關(guān)系到整個(gè)項目的施工過(guò)程，也影響著(zhù)企業(yè)的經(jīng)濟效益。而房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)復雜的過(guò)程，并不局限于項目建設開(kāi)發(fā)的前期階段，它涉及到多方面的內容，因此還要特別注意對整個(gè)項目的開(kāi)發(fā)建設都采用科學(xué)、系統的方法以做好工程造價(jià)的控制與管理，從而更多的減少項目支出，節約更多的建設成本，這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現資金的良性循環(huán)，提高企業(yè)競爭力，獲得更大的利潤空間，也會(huì )為企業(yè)獲取更大的生存空間，從而實(shí)現自身的長(cháng)遠發(fā)展。

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　　房地產(chǎn)論文 篇5

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程經(jīng)濟分析的重要性

　　1)社會(huì )大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟分析。改革開(kāi)放以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)，國家對經(jīng)濟的干預減少，市場(chǎng)對自身的調控增加，這也就造成了各個(gè)企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個(gè)競爭激烈的社會(huì )，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。和別的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的國家宏觀(guān)政策和微觀(guān)政策是相同的，也就是所面臨的社會(huì )大環(huán)境是相同的。那么在這個(gè)大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規劃過(guò)程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過(guò)程中就能夠相應的降低房?jì)r(jià)，就能夠吸引更多的買(mǎi)房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程經(jīng)濟分析不僅對房屋的建設和經(jīng)營(yíng)有著(zhù)很大的影響，而且在社會(huì )主義建設新時(shí)期，我國正逐步加快推進(jìn)城鎮化進(jìn)程，在我國廣大農村開(kāi)始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動(dòng)農村拆遷的過(guò)程中發(fā)揮重要的作用，推動(dòng)農村拆遷工作高速有效的運行。

　　2)企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟分析。一個(gè)發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中是必然要進(jìn)行工程經(jīng)濟分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，事先如果進(jìn)行了完善又合理的工程經(jīng)濟分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資管理更加有效的實(shí)施。做好合理有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟分析，能夠有效的降低成本、規避風(fēng)險，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟效益，大大提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工作積極性。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程經(jīng)濟分析

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行工程經(jīng)濟分析時(shí)，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏(yíng)得更廣泛的市場(chǎng)，來(lái)獲取更大的利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對工程經(jīng)濟進(jìn)行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過(guò)程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進(jìn)而提高效益，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)中占據有利地位。

　　1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應準確進(jìn)行前期市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們首先需要對前期的市場(chǎng)進(jìn)行準確的定位。首先我們需要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的地理位置進(jìn)行合理的分析，其次對開(kāi)發(fā)項目的具體內容也要進(jìn)行合理的分析，緊接著(zhù)我們還要明白我們的開(kāi)發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個(gè)開(kāi)發(fā)項目條件類(lèi)似的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的價(jià)格進(jìn)行考察等。通過(guò)研究前期市場(chǎng)的市場(chǎng)定位后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者對其進(jìn)行正確的分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在戰略角度上通過(guò)對以上各個(gè)環(huán)節的分析和定位，在宏觀(guān)方面已經(jīng)可以預估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的工程造價(jià)。那樣基本上就能夠讓這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場(chǎng)定位，不會(huì )造成嚴重脫離市場(chǎng)定位的情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中準確的前期市場(chǎng)定位，也會(huì )為后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所遇到的實(shí)質(zhì)性的工作提供模板和標準，為以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟成本。

　　2)工程設計階段進(jìn)行嚴格成本控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對其市場(chǎng)定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應該在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程設計階段進(jìn)行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中為房地產(chǎn)的開(kāi)工做準備，但并沒(méi)有進(jìn)入正式開(kāi)工的階段，可以稱(chēng)得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者的想象呈現出來(lái)，正式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設計還沒(méi)有正式實(shí)施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問(wèn)題，減少那些因為沒(méi)有很好的設計而造成的資金投入過(guò)多的問(wèn)題。相反，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在工程設計階段設計的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會(huì )遇到更多很難解決的問(wèn)題，還有可能造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目過(guò)程的失控，無(wú)止境的增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本。通過(guò)對國內房地產(chǎn)分析的實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，設計分析階段的費用只占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的1%，但這1%的費用會(huì )對整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中40%的'費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

　　3)工程實(shí)施階段進(jìn)行嚴格成本控制。在建設階段進(jìn)行嚴格成本控制，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者首先要對項目的進(jìn)度進(jìn)行合理的統籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統籌的好，項目就會(huì )運行的快，這就會(huì )在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就能夠在市場(chǎng)最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價(jià)廉建筑材料的供應商進(jìn)行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調利益，達到互利雙贏(yíng)的效果。

　　三、結語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對工程經(jīng)濟進(jìn)行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見(jiàn)的困難和有效減少過(guò)程中的困難，而且能夠取得更高的市場(chǎng)份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無(wú)完善，過(guò)程中也許會(huì )遇到很多問(wèn)題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。

　　房地產(chǎn)論文 篇6

　　論文摘要：隨著(zhù)國家調控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場(chǎng)競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內部費用成本的壓縮空間越來(lái)越小�？茖W(xué)的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、增強企業(yè)的競爭實(shí)力乃至促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風(fēng)險的防范。

　　一、引言

　　房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng )造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過(guò)稅收籌劃予以控制，對公司來(lái)說(shuō)就變得相當關(guān)鍵。

　　二、稅收籌劃的基本理論及依據

　　稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關(guān)法律法規）的前提下，通過(guò)對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經(jīng)濟實(shí)質(zhì)上是通過(guò)稅收利益差別來(lái)引導納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現一定的社會(huì )、經(jīng)濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過(guò)彈性稅負來(lái)誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的'領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃�，F代財政理論認為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過(guò)向社會(huì )成員征稅來(lái)補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來(lái)購買(mǎi)該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃�？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一�！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機會(huì )進(jìn)行一些安排，以實(shí)現企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤最大化的目標。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

　　房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何能夠實(shí)現良好業(yè)績(jì)，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著(zhù)至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

　　1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設立銷(xiāo)售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)或轉讓土地使用權時(shí)，可以適當考慮增加銷(xiāo)售環(huán)節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來(lái)的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷(xiāo)售部單獨設立具有法人地位的銷(xiāo)售公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項目轉讓給銷(xiāo)售公司，再由銷(xiāo)售公司進(jìn)行第三方銷(xiāo)售，從而能夠人為地調節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的增值率，通過(guò)籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。

　　2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細則》規定:可以對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣(mài)點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時(shí)也能夠提高銷(xiāo)售價(jià)格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶(hù)就可以享受到鍛煉的樂(lè )趣;也可以設立會(huì )所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?lè )，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開(kāi)發(fā)成本里進(jìn)行加計扣除。

　　四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險

　　風(fēng)險管理是經(jīng)濟主體通過(guò)對風(fēng)險的確認和評估，采用合理的經(jīng)濟手段及技術(shù)手段對風(fēng)險加以控制，規避或減少風(fēng)險損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒(méi)有正確遵循稅收法律法規的有關(guān)規定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有準確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風(fēng)險更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)采取以下措施加強風(fēng)險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹(shù)立正確的籌劃觀(guān)。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專(zhuān)家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動(dòng)和系統工程，是一門(mén)綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì )計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專(zhuān)業(yè)性和技能性，需要專(zhuān)業(yè)技能高的籌劃人員來(lái)操作。4.力求整體效益最大化�；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負高低，而要著(zhù)眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

　　參考文獻

　　1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,20xx年第5期.

　　2 注冊會(huì )計師全國統一考試輔導教材稅法[M].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,20xx.

　　3 中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實(shí)施細則。

　　房地產(chǎn)論文 篇7

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一,不僅為城鎮居民提供了安居樂(lè )業(yè)的居所,推進(jìn)了城市化進(jìn)程,也有力地促進(jìn)了國民經(jīng)濟的發(fā)展,對實(shí)現土地資源優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結構調整發(fā)揮著(zhù)重要作用,作為一種導向性產(chǎn)業(yè),其連帶效應為國民經(jīng)濟整體發(fā)展提供了契機。房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等上下游60多種產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān),據統計,每100元的房地產(chǎn)銷(xiāo)售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷(xiāo)售。另外,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新興行業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)展,譬如物業(yè)管理、法律咨詢(xún)、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等等。

　　與此同時(shí),我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也暴露出許多問(wèn)題,尤其房?jì)r(jià)持續飛漲已經(jīng)越來(lái)越偏離經(jīng)濟的增長(cháng)速度和普通百姓的收入水平,使之成為社會(huì )輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機,引起全世界對金融監管以及房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的高度關(guān)注。虛擬經(jīng)濟是產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫的根源,房地產(chǎn)泡沫也是由房地產(chǎn)市場(chǎng)具有的虛擬特性引發(fā)的。如何解釋房地產(chǎn)所具有的虛擬特性,以及它對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響,是本文要討論的主要內容。

　　一、虛擬資本與虛擬經(jīng)濟。

　　馬克思在《資本論》第三卷第五篇中對虛擬資本進(jìn)行分析,提出“人們把虛擬資本的形成叫作資本化。人們把每一個(gè)有規則的會(huì )反復取得的收入按平均利息率來(lái)計算,把它算作是按這個(gè)利息率貸出的一個(gè)資本會(huì )提供的收益,這樣就把這個(gè)收入資本化了”[1]493。生息資本的運動(dòng)和信用制度的發(fā)展創(chuàng )造出了虛擬資本,包括股票、債券、匯票、不動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)蔚?“所有這些證券實(shí)際上都只是代表已積累的對于未來(lái)生產(chǎn)的索取權或權利證書(shū),它們的貨幣價(jià)值或資本價(jià)值,或者像國債那樣不代表任何資本,或者完全不決定于它們所代表的現實(shí)資本的價(jià)值”[1]494。

　　虛擬資本本身沒(méi)有價(jià)值,但虛擬資本可以通過(guò)循環(huán)運動(dòng)產(chǎn)生利潤,獲取某種形式的“剩余價(jià)值”,它不能直接作為現實(shí)生產(chǎn)要素或資本在生產(chǎn)活動(dòng)中發(fā)生作用,而只是所有權證書(shū),是“現實(shí)資本的紙制復本”,反映著(zhù)債權債務(wù)關(guān)系�！暗�是,作為紙制復本,這些證券只是幻想的,它們的價(jià)值額的漲落,和它們有權代表的現實(shí)資本的價(jià)值變動(dòng)完全無(wú)關(guān),盡管它們可以作為商品來(lái)買(mǎi)賣(mài),因而可以作為資本價(jià)值來(lái)流通�！盵1]530當金融發(fā)生動(dòng)蕩時(shí),虛擬資本的價(jià)格可以數倍于它們所代表的實(shí)際資本價(jià)值,也可以大大低于實(shí)際資本價(jià)值,甚至一文不值。

　　(一)虛擬資本對社會(huì )經(jīng)濟運行的積極影響。

　　1.加快財富的集中和資本的積累,促進(jìn)資本的社會(huì )化進(jìn)程。虛擬資本的出現改變了資本積累的方式,資金集中更加迅速、快捷,促進(jìn)了資本的社會(huì )化,為高效率的社會(huì )化大生產(chǎn)奠定基礎。 促進(jìn)了資源的合理配置。虛擬資本在各部門(mén)之間的轉移更加自由靈活,從而能表現出明顯的優(yōu)化資源配置的效應和導向性,帶動(dòng)了勞動(dòng)力、技術(shù)、自然資源在實(shí)體經(jīng)濟部門(mén)之間的優(yōu)化配置。 促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)。虛擬資本的繁榮,能增加投資者財富,刺激消費增長(cháng),改變短期邊際消費傾向,擴大經(jīng)濟增長(cháng)的乘數效應,虛擬資本中的股票債券,如果絕大部分是生產(chǎn)性的,也有利于經(jīng)濟的增長(cháng)。 促進(jìn)利潤率平均化�！靶庞弥贫鹊谋厝恍纬�,以便對利潤率的平均化或這個(gè)平均化運動(dòng)起中介作用�！盵1]5325.減少流通費用�！耙豁椫饕�的流通費用,就是貨幣本身,因為貨幣自身具有價(jià)值�！蓖ㄟ^(guò)信用,“A相當大的一部分交易完全用不著(zhù)貨幣。B流通手段的流通加速了�！�…一方面,這種加速是技術(shù)性的;也就是說(shuō),在現實(shí)的、對消費起中介作用的商品流轉額保持不變時(shí),較小量的貨幣或貨幣符號,可以完成同樣的服務(wù)。這是同銀行業(yè)務(wù)的技術(shù)聯(lián)系在一起的。另一方面,信用又會(huì )加速商品形態(tài)變化的速度,從而加速貨幣流通的速度�！盵1]541(二)虛擬資本對社會(huì )經(jīng)濟運行的消極影響。

　　虛擬資本如果發(fā)展過(guò)度,就會(huì )對宏觀(guān)經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的消極影響:

　　? 1.虛擬資本的過(guò)度發(fā)展會(huì )擠占生產(chǎn)部門(mén)的資金供給。在高投資回報預期下,大量資金從實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域流向金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng),造成經(jīng)濟虛假繁榮。如果流進(jìn)虛擬經(jīng)濟領(lǐng)域的資金過(guò)多,就會(huì )造成實(shí)體經(jīng)濟部門(mén)資金不足,發(fā)展乏力,出現生產(chǎn)性投資的擠出效應。 虛擬資本是經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的根源。虛擬資本的過(guò)度增長(cháng)和相關(guān)交易持續膨脹,與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠,形成泡沫經(jīng)濟。經(jīng)濟泡沫的成分不斷增加,人們對虛擬利潤的追逐導致大量資金非正常涌入虛擬資本市場(chǎng),人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢(qián)游戲”活動(dòng)。 在虛擬資本的積累快于現實(shí)資本積累的情況下,生息的貨幣資本不僅不反映現實(shí)貨幣資本的積累,而且自我擴張,這樣就導致了現實(shí)資本供求和生息貨幣資本的供求出現明顯差別,生息貨幣的過(guò)�；虿蛔�,不反映或不完全反映現實(shí)資本的過(guò)�；虿蛔�,增大了調控宏觀(guān)經(jīng)濟的難度。

　　虛擬經(jīng)濟是與實(shí)體經(jīng)濟相對應的概念。成思危認為,虛擬經(jīng)濟是指與虛擬資本以金融系統為主要依托的循環(huán)運動(dòng)有關(guān)的經(jīng)濟活動(dòng)。簡(jiǎn)單地說(shuō),虛擬經(jīng)濟就是直接以錢(qián)生錢(qián)的活動(dòng)。劉駿民認為,虛擬經(jīng)濟是以資本化定價(jià)行為為基礎的價(jià)格系統,其運行的基本特征是具有內在的波動(dòng)性。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的表現。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)具有虛擬經(jīng)濟和實(shí)體經(jīng)濟的二重屬性,虛擬性是指房地產(chǎn)是一種虛擬資產(chǎn),其特性介于普通商品和金融資產(chǎn)之間。具體表現在:

　　其一,以房地產(chǎn)的.權屬證書(shū)開(kāi)出的匯票或發(fā)行的抵押證券實(shí)質(zhì)上是一種虛擬資本。根據馬克思的解釋,房地產(chǎn)權屬證書(shū)“實(shí)際上都只是代表已積累的對于未來(lái)生產(chǎn)的索取權或權利證書(shū)”,它本身沒(méi)有價(jià)值,但可以通過(guò)循環(huán)運動(dòng)產(chǎn)生利潤,獲取某種形式的剩余價(jià)值。諸如房地產(chǎn)抵押貸款以及抵押貸款的證券化(MBS)、房地產(chǎn)公司的上市融資、發(fā)行債券以及股票等有價(jià)證券(REITs),依托金融系統的循環(huán)運動(dòng)使得這些房地產(chǎn)金融工具不經(jīng)過(guò)實(shí)體經(jīng)濟的循環(huán)就可以取得盈利的經(jīng)濟活動(dòng),就是一種虛擬經(jīng)濟,這充分體現了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛擬性。

　　其二,資本化定價(jià)。作為不動(dòng)產(chǎn)的土地,土地價(jià)格就是“地租的資本化”,它使土地資產(chǎn)成為一種具有虛擬資本屬性的資產(chǎn)。實(shí)際上,在現代房地產(chǎn)投資、融資實(shí)務(wù)中,根據房地產(chǎn)產(chǎn)生的現金流量進(jìn)行估價(jià)的收益資本化法仍是決定房地產(chǎn)投資的最主要估價(jià)方式,只是在估算現金流量時(shí)需要考慮更多的因素,以求達到更好的預測效果。

　　其三,投資者并不直接參與生產(chǎn)和消費等實(shí)體經(jīng)濟活動(dòng)。在現代經(jīng)濟

　　生活中,房地產(chǎn)已經(jīng)成為一種重要的投資品,由于對土地需求不斷增加而土地存量不變,因此,從長(cháng)期來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格必呈上升趨勢。投資者為了資產(chǎn)保值增值而取得房地產(chǎn)所有權,其投資的目的在于盈利,投資者并沒(méi)有直接參與生產(chǎn)和消費等實(shí)體經(jīng)濟活動(dòng)。

　　三、房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀(guān)經(jīng)濟。

　　房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)性質(zhì)使其成為聯(lián)系實(shí)體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟的紐帶,它像一把雙刃劍,對宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)揮著(zhù)正負兩方面作用。郭金興認為,在現代經(jīng)濟中,房地產(chǎn)是一種重要的虛擬資產(chǎn),并且隨著(zhù)虛擬經(jīng)濟的發(fā)展,其虛擬性也在不斷增強,這在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟國家體現得尤為明顯。經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)并不一定會(huì )對實(shí)體經(jīng)濟造成破壞性影響。劉駿民、王千也認為,實(shí)際上,一個(gè)發(fā)達而完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能在經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟增長(cháng)中起到穩定作用。

　　(一)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用。

　　1.促進(jìn)金融市場(chǎng)擴大。房地產(chǎn)以其不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款的重要抵押品,再加上房地產(chǎn)抵押貸款及其證券化等金融工具的不斷創(chuàng )新,也擴大了銀行和金融市場(chǎng)的范圍和規模。通過(guò)向銀行抵押貸款,企業(yè)和個(gè)人可以獲得資金用于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交易,而房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的活躍進(jìn)一步刺激房?jì)r(jià)上漲。抵押品價(jià)格的上漲改善了銀行的資產(chǎn)負債表,并吸引過(guò)剩資金流向房地產(chǎn)金融市場(chǎng),進(jìn)而使得信貸規模以及金融市場(chǎng)的規模和范圍進(jìn)一步擴大。 支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)既可以吸收大量社會(huì )過(guò)剩閑散的資金,從而化解實(shí)體經(jīng)濟物價(jià)不穩定的壓力,在很大程度上消化實(shí)體經(jīng)濟的風(fēng)險;也可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)上企業(yè)和個(gè)人的投資需求提供資金支持。 優(yōu)化社會(huì )資源配置。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將資源從低效率利用部門(mén)轉移到高效率部門(mén),使社會(huì )的經(jīng)濟資源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部門(mén),實(shí)現稀缺資源的合理配置和有效利用。房地產(chǎn)增強資金的配置效應從而引導實(shí)體經(jīng)濟對資源的優(yōu)化配置。隨著(zhù)金融改革的深化,虛擬經(jīng)濟的資源配置功能越來(lái)越強,極大地促進(jìn)了經(jīng)濟的發(fā)展。

　　所以說(shuō)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分適當的波動(dòng)對實(shí)體經(jīng)濟是有益的,一方面它可以緩解對實(shí)體經(jīng)濟的沖擊,另一方面也可以?xún)?yōu)化資金配置,為實(shí)體經(jīng)濟能更好地配置資源服務(wù),從而促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng),改善國民福利。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的負面作用。

　　1.它是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源。一方面,在高投資回報預期下,大量資金從實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域流向金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)價(jià)格飛漲,造成經(jīng)濟虛假繁榮,經(jīng)濟泡沫不斷增加。同時(shí),自上世紀80年代以來(lái),全球范圍內的金融自由化、資本市場(chǎng)管制放松以及先進(jìn)通訊技術(shù)的應用使得資本流動(dòng)更方便、更快捷,國際資本可以更容易地跨國界流向收益高的房地產(chǎn)市場(chǎng),大大增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。另一方面,房地產(chǎn)和其他虛擬資產(chǎn)之間結構失衡,發(fā)展速度參差不齊,同樣可能由于大量貨幣資金積聚于房地產(chǎn)市場(chǎng)而造成房地產(chǎn)泡沫。 房地產(chǎn)業(yè)與銀行貨幣發(fā)行、金融證券市場(chǎng)緊密聯(lián)系在一起,使房地產(chǎn)波動(dòng)通過(guò)貨幣供給和信貸總量等傳導機制對金融市場(chǎng)和宏觀(guān)經(jīng)濟產(chǎn)生影響。市場(chǎng)繁榮時(shí),利率水平較低,貸款規模和信貸總量不斷增加,居民收入預期增加,購房者對房地產(chǎn)的需求增加,從而促進(jìn)經(jīng)濟加速增長(cháng);在加息過(guò)程中,人們對于經(jīng)濟前景持樂(lè )觀(guān)態(tài)度,居民收入預期進(jìn)一步增長(cháng)。而一旦由于政策變動(dòng)或投資者預期變化等原因引發(fā)信貸規模驟減時(shí),購房成本增加,居民收入預期下降,便會(huì )抑制房地產(chǎn)需求,經(jīng)濟增速便會(huì )下降。同時(shí)房?jì)r(jià)的下跌也促使居民觀(guān)望乃至拋售房產(chǎn),進(jìn)一步促進(jìn)房?jì)r(jià)的下跌。人們對經(jīng)濟預期普遍持悲觀(guān)態(tài)度時(shí),如果投資者資金鏈斷裂,就很容易引發(fā)金融危機。

　　因此,防止大量貨幣積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng),打擊房地產(chǎn)投機,是治理房地產(chǎn)過(guò)度虛擬產(chǎn)生泡沫的關(guān)鍵。我國目前由于金融或資本不發(fā)達,投資渠道少,房地產(chǎn)往往被作為一種優(yōu)質(zhì)的投資品,在流動(dòng)性過(guò)剩、資本逐利的本性推動(dòng)下,就會(huì )引發(fā)房地產(chǎn)投機、房?jì)r(jià)迅速上漲的不良局面。而房地產(chǎn)又是對政策,尤其是對土地、金融、稅收等政策依賴(lài)性很強的行業(yè),資金松緊對房地產(chǎn)運行有決定性的影響。從20xx年6月到20xx年8月美國基準利率先后上調17次,從1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人還款壓力增大,違約現象大量出現;房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫則使借款人難以將房屋出租、出售,即使出售了房屋也不足以?xún)斶�購房貸款本金和利息,從而產(chǎn)生了商業(yè)銀行貸款虧損等連鎖反應,最終導致了次貸危機的發(fā)生。

　　四、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀及建議。

　　國人對住房有特殊情結。由于人多地少、經(jīng)濟高速增長(cháng)、城市化進(jìn)程加速、信用工具不斷出新、超前消費意識形成等因素的相互作用,導致我國需求膨脹,且具有相當的剛性,再加上境內外投資、投機的炒作,尤其是當前我國人民幣升值預期的高漲,熱錢(qián)正在快速進(jìn)入我國,使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現極不正常的狀態(tài)。一方面,形成了虛假的房市需求,推動(dòng)房?jì)r(jià)不斷上漲,投資者購房時(shí)不考慮自己的真實(shí)消費能力,包括按揭貸款后的還貸能力,而是考慮投資收益和成本,只要房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)銀行還貸利息成本,投資性購房的需求便會(huì )不斷增加;另一方面,造成社會(huì )資源的極大浪費,許多城市房子空置率很高,而中低收入人群越來(lái)越買(mǎi)不起房子,極易引發(fā)社會(huì )矛盾,影響和諧社會(huì )的建設。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系看,目前我國存在著(zhù)結構性失衡。房地產(chǎn)結構性的供不應求與供過(guò)于求同時(shí)并存:一方面,大量的商品房積壓,這主要是因為開(kāi)發(fā)商沒(méi)有充分分析市場(chǎng),對市場(chǎng)有效需求估計不足,過(guò)多投資高檔住宅,導致了空置;另一方面,大多數居民的住房還十分緊張,普通住宅尤其是經(jīng)濟適用房供給短缺、增長(cháng)緩慢。要解決結構性失衡,就需要增加開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用房的比例,而且嚴格限制以經(jīng)濟適用房名義開(kāi)發(fā)超大面積住宅或將經(jīng)濟適用房轉變?yōu)槠胀ㄉ唐贩�。由于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)育的初期階段,政府的主要職責就是通過(guò)制定科學(xué)、有效、競爭的規則,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)育,充分運用經(jīng)濟手段調節房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,抑制房地產(chǎn)投機或炒作。為此,筆者提出以下具體建議:

　　第一,進(jìn)一步完善我國的住房保障制度。政府應進(jìn)一步加大對保障性住房建設的投入力度,優(yōu)先保證供應廉租房和經(jīng)濟適用房建設用地;同時(shí),要建立科學(xué)規范的準入機制,使住房保障制度真正保障買(mǎi)不起商品房和無(wú)力自行解決住房問(wèn)題(包括無(wú)能力租市場(chǎng)價(jià)住房)的貧困家庭或中低收入家庭。

　　第二,加強對熱錢(qián)的跟蹤和管制,控制熱錢(qián)大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。當前人民幣在境外壓力下升值預期不斷高漲,吸引大量熱錢(qián)涌入境內,房地產(chǎn)尤其是豪宅是熱錢(qián)投資的主要對象。所以,一方面要穩定幣值尤其是預期;另一方面,要從根本上完善我國的市場(chǎng)體制、金融制度以及貨幣政策等。

　　第三,增加投資渠道,使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產(chǎn)信托基金等措施,當股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發(fā)展后,融資方式的多樣化可以讓投資行為轉向購買(mǎi)虛擬房產(chǎn),減少樓市的投資行為,也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險。

　　第四,加強政策的針對性和有效性。房地產(chǎn)由于受多種因素影響,是個(gè)復雜的市場(chǎng)體系,政府應該有的放矢地制定地方房地產(chǎn)政策,而不能搞“一刀切”。同時(shí),加強房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究,建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統,完善市場(chǎng)監測分析和預警機制,準確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢,及時(shí)發(fā)現市場(chǎng)運行中的新情況、新問(wèn)題,提高調控措施的預見(jiàn)性、針對性和有效性,正確引導房地產(chǎn)的投資和消費。

　　第五,加強稅收、信貸等政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管和調控作用。加強、調整房地產(chǎn)市場(chǎng)交易稅收,加強物業(yè)立法。同時(shí),貨幣政策制定者應該增加對發(fā)展中的按揭市場(chǎng)基本結構的關(guān)注,并提高信貸條件,加強對經(jīng)營(yíng)家庭債務(wù)相關(guān)的金融實(shí)體的監管,以保證其健康運行。

　　第六,充分認識房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性,

　　綜合考慮房地產(chǎn)金融問(wèn)題,而不是單獨從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來(lái)考慮房地產(chǎn)金融。同時(shí),進(jìn)一步完善立法,使房地產(chǎn)企業(yè)股票發(fā)行和交易規范化,把企業(yè)通過(guò)股份制而籌集的資金納入健康發(fā)展的軌道。

　　總之,解決住房問(wèn)題需要政府這只看得見(jiàn)的手與市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手兩者的密切配合。一方面,要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置方面的基礎性作用,利用市場(chǎng)的力量來(lái)使住宅商品適應各種不同的需求,以實(shí)現供需之間的動(dòng)態(tài)平衡;另一方面,市場(chǎng)和政府兩只手是互相配合的,政府應該更多地考慮保障社會(huì )公平。

　　房地產(chǎn)論文 篇8

　　如今隨著(zhù)購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續加劇，在很大程度上讓樓盤(pán)的推廣銷(xiāo)售難度增加。因此，房產(chǎn)商對于樓盤(pán)的銷(xiāo)售必須拿出翔實(shí)可行的銷(xiāo)售進(jìn)程控制計劃，其中影響銷(xiāo)售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷(xiāo)計劃。

　　針對房地產(chǎn)銷(xiāo)售的宏觀(guān)與微觀(guān)影響因素的分析，作為房地產(chǎn)商品的供應方--房地產(chǎn)企業(yè)應該從樓盤(pán)前期策劃、綜合質(zhì)量和服務(wù)等方面做好銷(xiāo)售工作。

　　一、充足的前期策劃與市場(chǎng)調查。

　　在金融危機和國家宏觀(guān)調控政策的影響下，由于消費者日趨理性，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品出現了銷(xiāo)售不暢甚至滯銷(xiāo)的現象，但同時(shí)有些企業(yè)則一直保持較好的營(yíng)銷(xiāo)態(tài)勢。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場(chǎng)調查，沒(méi)有掌握到足夠的市場(chǎng)信息導致決策失誤，使項目開(kāi)發(fā)出現選址不準和市場(chǎng)定位不當。實(shí)踐已充分證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)調查對幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。

　　通過(guò)市場(chǎng)調查，企業(yè)可以比較準確地掌握市場(chǎng)供求狀況，據此制定出銷(xiāo)售計劃；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略，依據消費者的需求及心里承受能力，抓住機遇，確定可行的市場(chǎng)價(jià)格，有針對性地開(kāi)展各種促銷(xiāo)活動(dòng)，從而保證銷(xiāo)售成功。市場(chǎng)調查需要做得更充分、更科學(xué)，通過(guò)調查全面把握社會(huì )經(jīng)濟與發(fā)展形勢、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢，了解房地產(chǎn)政策法規和政府有關(guān)措施，并對項目周邊居民和對周邊同類(lèi)樓盤(pán)作深入調查了解，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　二、創(chuàng )造值得信賴(lài)的地產(chǎn)品牌。

　　在當前市場(chǎng)形勢下，地產(chǎn)品牌對于房地產(chǎn)企業(yè)的`生存更加重要，這是賣(mài)方過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)的必然。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)文化、理念、價(jià)值、個(gè)性等的綜合與凝聚，是區別于同類(lèi)產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。品牌不是一朝一夕建立起來(lái)。在賣(mài)方市場(chǎng)前提下多數地產(chǎn)品牌建設是浮在水面上，以保證快速銷(xiāo)售為前提的“品牌建設”，往往到銷(xiāo)售完為止，以短期利益為主。在買(mǎi)方市場(chǎng)前提下，地產(chǎn)服務(wù)品牌建設考慮如何讓品牌的“內涵”有系統地從購房到居住的所有環(huán)節一直延續下去。在房子資源相對短缺的時(shí)代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價(jià)值。當地產(chǎn)投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機價(jià)值。

　　只有把居住看作是生活的前提下，既生活價(jià)值，開(kāi)發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹(shù)立起地產(chǎn)品牌，開(kāi)發(fā)商應向廣大業(yè)主及社會(huì )承諾，把自己放在陽(yáng)光下考驗，主動(dòng)接受監督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會(huì )讓消費者對企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習慣性消費心理的過(guò)程。

　　三、更新房地產(chǎn)商品營(yíng)銷(xiāo)理念。

　　傳統的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)就是通過(guò)廣告傳遞樓盤(pán)信息，經(jīng)購房者考察并認同，最終由專(zhuān)職的售樓人員實(shí)現銷(xiāo)售。應該說(shuō)，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導”，主要靠開(kāi)發(fā)商的“自賣(mài)自夸”和購房者的主動(dòng)上門(mén)。而現在，房地產(chǎn)消費者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營(yíng)銷(xiāo)理論--產(chǎn)品、促銷(xiāo)、價(jià)格、人員已經(jīng)落伍，整合營(yíng)銷(xiāo)理論正在逐步取代4P營(yíng)銷(xiāo)理論，整合營(yíng)銷(xiāo)理論強調4C——消費者、消費者需求或需要的成本、消費者購買(mǎi)的便利性以及溝通。面對這樣一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)新紀元，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售出現困難的情況下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將進(jìn)入整合營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，通過(guò)整合，使發(fā)展商找到目標市場(chǎng)，為購房者提供合適房源，通過(guò)有效的營(yíng)銷(xiāo)手段和營(yíng)銷(xiāo)技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導其形成購買(mǎi)決定。

　　此外，由于市場(chǎng)上競爭模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢通常是短暫的，服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)將成為產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對顧客感知有很大的影響，服務(wù)能夠創(chuàng )造出競爭者難以模仿的競爭優(yōu)勢，即在定位中創(chuàng )造差異性。其不僅包括對現實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現實(shí)的(售后的)滿(mǎn)意度，還要提高預期的(售前的)滿(mǎn)意程度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上不斷開(kāi)展服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)是大勢所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)。因此應當強調“以市場(chǎng)為中心”和“以顧客為導向”，加強房地產(chǎn)服務(wù)能力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，即“服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)”。加強服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵應當把為客戶(hù)服務(wù)作為宗旨，切實(shí)制定并采取具體措施，全方位的滿(mǎn)足客戶(hù)需求，提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，才能吸引客戶(hù)踴躍購房，推動(dòng)商品房銷(xiāo)售。

　　房地產(chǎn)論文 篇9

　　稅收籌劃是指納稅人通過(guò)改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和個(gè)人事務(wù)，使稅負最低。資金是任何一個(gè)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要前提，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，并且因為其生產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓房產(chǎn)品的特殊性，所需資金量很大，在籌建期間會(huì )面臨籌資問(wèn)題。多種多樣的企業(yè)籌資方式和所涉及的稅收優(yōu)惠政策的不同，導致了籌劃空間很大。房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式主要有銀行借款、股票、債款、預售房款、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆借、企業(yè)留存收益、企業(yè)內部籌資等，可分為負債型籌資和債券型籌資。

　　一、具體分析其籌資方式的稅收籌劃

　　(一)負債性籌資

　　負債性籌資是指企業(yè)通過(guò)增加負債來(lái)籌集資金，具有資金成本低，不改變股東結構，成本可以沖抵稅負的優(yōu)點(diǎn)，其主要方式有銀行借款籌資、發(fā)行債券籌資、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆解資金、預售房款等。

　　企業(yè)進(jìn)行銀行借款籌資，利息支出可以稅前扣除，并且企業(yè)還本付息后，企業(yè)利潤下降，導致所得稅稅負下降。企業(yè)發(fā)行債券籌資，其利息支出不高于金融機構同類(lèi)、同期利率計算的數額的部分是可以稅前扣除的。其溢價(jià)和折價(jià)發(fā)行對企業(yè)稅負的影響是有差異的。企業(yè)通過(guò)預售房款籌資，企業(yè)銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品取得的資金，不直接計入收入，按預計計稅毛利率分月或分季計算出的毛利潤征收所得額，企業(yè)可以通過(guò)對成本費用的會(huì )計處理，降低預計毛利率來(lái)降低稅負。

　　(二)權益性籌資

　　權益性籌資是企業(yè)最基本的籌資方式，資金來(lái)源于所有者投入的資本，與負債行籌資相比不需要支出利息費用，但是所支付的股息，紅利不可稅前扣除。企業(yè)通過(guò)內部籌集資金方式進(jìn)行籌資，股東用資本公積轉投股本，不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對個(gè)人取得的新增股本數，不作個(gè)人所得來(lái)征收個(gè)人所得稅。企業(yè)發(fā)行股票籌集，企業(yè)發(fā)行股票所支付的股息不能稅前扣除，但是股東會(huì )分攤企業(yè)的利潤導致所得稅計稅依據減少，從而減輕稅負。企業(yè)通過(guò)留存收益進(jìn)行籌資，資金積累緩慢，且留存收益為稅后利潤形成，具有雙重征稅問(wèn)題，會(huì )導致企業(yè)稅負很重，不建議采用。

　　二、籌資方式的'稅收籌劃涉及的風(fēng)險

　　(一)政策風(fēng)險

　　政策風(fēng)險是指企業(yè)對籌資方式所進(jìn)行的稅收籌劃方案與國家政策相違背，造成其納稅行為與國家政策不符，或者達不到預期的籌劃效果。造成這種風(fēng)險的原因主要有兩個(gè):一是策劃籌劃方案的人員對其所涉及的國家政策理解得不夠透徹，沒(méi)有深入了解稅收政策，沒(méi)有充分利用稅收優(yōu)惠政策，就會(huì )造成政策風(fēng)險。另一個(gè)是國家政策是不斷變化的，而稅收籌劃是一個(gè)事前籌劃，這就可能會(huì )與變化的政策相沖突，從而造成政策風(fēng)險。房地產(chǎn)是一個(gè)受?chē)�家宏觀(guān)調控影響較大的一個(gè)行業(yè)，關(guān)于企業(yè)的稅收政策也正在不斷的發(fā)展和改進(jìn)，但是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項目制作周期很長(cháng)，這就意味著(zhù)我們的籌劃方案有著(zhù)很大的遲滯性，就可能會(huì )造成我們的籌劃方案不符合政策規定或達不到預期效果。例如商業(yè)銀行信貸緊縮，中小型的房地產(chǎn)商獲得銀行的資金難度加大，對于其籌劃方案中資金來(lái)源中銀行借款占大比例的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其籌劃方案肯定沒(méi)有預計的效果。

　　(二)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險

　　經(jīng)營(yíng)風(fēng)險是指企業(yè)對其籌資活動(dòng)的籌劃方案會(huì )影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不能達到籌劃效果。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險同樣產(chǎn)生于兩個(gè)方面:一是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要大量的資金，而且它的每個(gè)項目建設時(shí)間長(cháng)會(huì )導致資金周轉率低，所以通常其自有資金是無(wú)法滿(mǎn)足它的經(jīng)營(yíng)需求，籌資活動(dòng)是它開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)必要前提，如果沒(méi)有籌集到充足的資金，企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)辦法開(kāi)始;二是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)不斷變化的過(guò)程，企業(yè)的稅收籌劃又是一個(gè)事前的方案，具有很強的計劃性，如果籌劃方案沒(méi)有考慮在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中會(huì )發(fā)生的一些無(wú)法預測的事情，企業(yè)很有可能沒(méi)有充分的資金去應對，那么企業(yè)可能會(huì )發(fā)生經(jīng)營(yíng)危機。例如企業(yè)制定了將房屋預收款作為其資金來(lái)源的一部分的籌劃方案，但是它開(kāi)發(fā)的項目由于受到多方因素的影響，預售形勢沒(méi)有像預估的那么好，無(wú)法籌集到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需資金，那個(gè)項目可能就會(huì )停工。

　　(三)財務(wù)風(fēng)險

　　財務(wù)風(fēng)險是指一味地去追求低的稅收負擔而制定出的籌劃方案會(huì )造成企業(yè)利潤的流出，企業(yè)無(wú)法實(shí)現利潤最大化。企業(yè)的利潤來(lái)源于兩個(gè)方面:一個(gè)是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中通過(guò)增加營(yíng)業(yè)收入減少營(yíng)業(yè)成本來(lái)創(chuàng )造利潤，另一種是通過(guò)合理避稅減少稅收負擔來(lái)增加利潤。但是最低的稅收負擔方案未必會(huì )使營(yíng)業(yè)成本降低，達到利潤的最大化。比如負債的利息允許稅前扣除，所以負債籌資可以實(shí)現籌劃目的，降低稅收負擔，但是負債比重過(guò)大，就會(huì )造成嚴重的資本結構不合理，會(huì )導致企業(yè)資金成本增大，我們可以通過(guò)資產(chǎn)負債率來(lái)分析會(huì )發(fā)生的結果:企業(yè)的負債越多，資產(chǎn)負債率越大，這就表示企業(yè)的債務(wù)負擔越重，期末還本付息數額也越來(lái)多，意味著(zhù)成本也越來(lái)越高。而且資產(chǎn)負債率越高，表明企業(yè)的償債能力越低，債權人就會(huì )質(zhì)疑企業(yè)的償債能力，不會(huì )對其提供借款或購買(mǎi)其債券，甚至這一比例如果超過(guò)100%，被視為破產(chǎn)的警戒線(xiàn)。

　　三、對籌資方式稅收籌劃的一些建議

　　(一)制定專(zhuān)業(yè)的稅收籌劃方案

　　稅收籌劃可以產(chǎn)生于企業(yè)任何一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段，并且籌劃方案中包含了稅法、財政、會(huì )計、法律等專(zhuān)業(yè)知識，所以稅收籌劃已經(jīng)轉變成為一項專(zhuān)業(yè)的服務(wù)項目，需要準確并有深度的理解稅法知識，把握好相關(guān)法律政策以及熟知財政、會(huì )計等具有一定職業(yè)素養的專(zhuān)業(yè)人士來(lái)制定其籌劃方案。目前我國的會(huì )計師事務(wù)所已經(jīng)有了關(guān)于稅收籌劃的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)，如果企業(yè)內部沒(méi)有這種專(zhuān)業(yè)化的人才，可以向事務(wù)所咨詢(xún)。

　　(二)制定合法的稅收籌劃方案

　　稅收籌劃和偷稅漏稅行為最本質(zhì)的區別就是稅收籌劃是合法的，而偷稅漏稅是違法的。我國關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀(guān)調控正處于摸索階段，許多的法律法規還尚未成熟，這就帶來(lái)了很大的籌劃空間，但一定要正確掌握好兩者之間的界限，保證籌劃方案的合法。

　　(三)制定合理的稅收籌劃方案

　　稅負最低的籌劃方案不一定是成本最低的籌劃方案，在制定籌劃方案時(shí)要合理考慮稅負和成本這兩者的綜合情況;每個(gè)房地產(chǎn)公司的發(fā)展能力、盈利能力、營(yíng)運能力、償債能力不同，而且由于所在地域不同，其所受到的政策約束也不盡相同，企業(yè)在制定籌劃方案要把這些都考慮進(jìn)去，還要盡可能的聯(lián)系企業(yè)的綜合的財務(wù)目標、實(shí)際經(jīng)營(yíng)方向、規模大小等，制定出一個(gè)合理的籌劃方案。

　　房地產(chǎn)論文 篇10

　　一、價(jià)值鏈成本管理概述

　　（一）價(jià)值鏈成本管理的定義

　　價(jià)值鏈式的成本管理是依整體目標實(shí)現為目的的綜合平衡成本管理，具有全局性、長(cháng)期性、動(dòng)態(tài)性、競爭性、外延性等特點(diǎn)�？朔�了審算型成本管理，只以結算、審計為管理重點(diǎn)和控制型，強調控制成本上限的缺陷。而傳統的會(huì )計流程和資料并沒(méi)有提供足夠的信息去對成本進(jìn)行有效的管理，基于企業(yè)價(jià)值鏈的成本管理思想則能有效的避免這些缺陷。為了能夠幫助企業(yè)有效降低成本，增強企業(yè)的核心競爭力，通�？梢越柚�企業(yè)內部?jì)r(jià)值鏈分析，進(jìn)而對生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的關(guān)鍵部分作出改進(jìn)；為了保證企業(yè)在整個(gè)行業(yè)的價(jià)值鏈中處于比較優(yōu)勢的位置，優(yōu)化與價(jià)值鏈上其他企業(yè)的關(guān)系，通過(guò)還會(huì )進(jìn)行行業(yè)內部?jì)r(jià)值鏈分析；為了能夠和競爭對手相比有更有效的成本管理措施和競爭策略，通常還會(huì )進(jìn)行對競爭對手的價(jià)值鏈分析。

　　（二）價(jià)值鏈成本管理的作用

　　首先，壓縮無(wú)效價(jià)值，尋找適合自己的核心價(jià)值。每個(gè)企業(yè)里總存在著(zhù)幾個(gè)不符合價(jià)值鏈增值要求東西存在，如：工程費用、拆遷費用、銷(xiāo)售費用。通過(guò)價(jià)值鏈的分析，我們還能夠判斷一樣東西對企業(yè)而言是否具有真正的價(jià)值，比如對于固定資產(chǎn)，能夠對企業(yè)產(chǎn)生關(guān)鍵性影響的還是一部分固定資產(chǎn)，而不是整體的固定資產(chǎn)；類(lèi)似于這樣的價(jià)值，我們需要根據企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行壓縮，挖掘潛在的核心價(jià)值。各個(gè)行業(yè)都具有不同的特點(diǎn)，行業(yè)中的企業(yè)又各自不同，其經(jīng)營(yíng)范圍，盈利模式往往差距很大，在供應鏈、技術(shù)、渠道、產(chǎn)品、品牌以及組織管理等等方面都存在各自的特點(diǎn)，企業(yè)應當充分利用自身資源，壓縮無(wú)效價(jià)值，尋找核心價(jià)值。

　　其次，更好的將企業(yè)優(yōu)勢財務(wù)資源用于企業(yè)核心價(jià)值鏈，并進(jìn)行整體性的成本管理�？v觀(guān)成功企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，并不完全都是事無(wú)巨細的將每一件事情都做好，但卻都有自己的核心增值業(yè)務(wù)，將企業(yè)的一些優(yōu)勢資源，比如財務(wù)上、人力上都最大限度的應用到核心增值業(yè)務(wù)上，讓核心增值業(yè)務(wù)最大化的為企業(yè)創(chuàng )造價(jià)值，從而取得事半功倍的效果。另外，雖然我們進(jìn)行的是價(jià)值鏈成本管理，但是對于一些基礎性工作仍然不能忽視，雖然核心業(yè)務(wù)處于價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節，但是對于價(jià)值鏈上的其他環(huán)節也應該給予重視，因為價(jià)值鏈是一個(gè)整體，任何一個(gè)環(huán)節的缺失都有可能導致價(jià)值鏈的鍛煉。

　　二、價(jià)值鏈成本管理在房地產(chǎn)項目中的應用

　　（一）房地產(chǎn)項目成本構成及分析

　　對于房地產(chǎn)項目的成本構成主要分為四個(gè)部分——目標成本的制定、崗位職責的確定、成本的有效控制以及績(jì)效評估。其中，成本的有效控制是指由于動(dòng)態(tài)成本是由合同性成本和無(wú)合同成本兩部分構成，為了實(shí)現目標成本，就需要通過(guò)估算這兩項成本來(lái)確定當前的動(dòng)態(tài)成本，進(jìn)而與目標成本進(jìn)行比較，從而實(shí)現有效成本控制的目標。通過(guò)上面的分析可以看出，在項目的整個(gè)過(guò)程的動(dòng)態(tài)控制中，招標、變更、結算都是控制的重要環(huán)節。實(shí)時(shí)性是動(dòng)態(tài)成本最大的特征，所謂動(dòng)態(tài)，是要求在項目的整個(gè)生命周期中，無(wú)論是在哪一個(gè)時(shí)點(diǎn)，我們都能對項目的實(shí)時(shí)狀態(tài)有所把握和估算。我們之所以強調這種實(shí)時(shí)性測算就是為了控制成本，進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)決策。反之，如果成本的相關(guān)數據在整個(gè)項目完工時(shí)才能取得，那么我們只是完成了簡(jiǎn)單的核算工作，并沒(méi)有進(jìn)行項目進(jìn)行中的控制。此時(shí)項目已經(jīng)結束，再想改變什么已經(jīng)為時(shí)已晚。那么怎么才能實(shí)現對動(dòng)態(tài)成本的核算呢？在下面的結構圖中已經(jīng)表明，動(dòng)態(tài)成本事實(shí)上是由合同成本，非合同成本以及待發(fā)生成本三項構成的。其中合同性成本變動(dòng)性比較大，也成為了成本控制的關(guān)鍵，二非合同性成本，例如政府的報批報建費用，則比較容易控制。也正是因為合同性成本充滿(mǎn)不確定性，才讓動(dòng)態(tài)成本的測算具有復雜性。

　　（二）基于價(jià)值鏈的成本管理

　　通過(guò)前文的分析可以看到，由于動(dòng)態(tài)成本的控制中合同性成本是關(guān)鍵部分，所以必須建立以合同為中心的價(jià)值鏈成本管理體系，同時(shí)還要兼顧實(shí)際發(fā)生成本以及實(shí)付成本兩條線(xiàn)路。動(dòng)態(tài)成本主要指在項目生命周期任何時(shí)間點(diǎn)項目的綜合成本構成，實(shí)際成本主要是指至項目整個(gè)生命周期結束所產(chǎn)生的各項費用的綜合，它與動(dòng)態(tài)成本之間的對比可以看出項目的進(jìn)行程度。實(shí)付成本是指在項目進(jìn)行過(guò)程中，已經(jīng)實(shí)際支付的款項，此項與實(shí)際發(fā)生成本的比較可以看出項目相關(guān)款項的支付進(jìn)度。這三項是基于價(jià)值鏈的成本管理的.關(guān)鍵部分，也是控制工程成本最有效的方法。市場(chǎng)是變化的，工程成本也在時(shí)刻的變化過(guò)程中，所以，坐在辦公室研究定額是控制不了成本的，應加強社會(huì )工程資源的考察、選用、評估與管理。

　　（三）建立成本數據庫

　　我們將項目的最終動(dòng)態(tài)成本與目標成本對比，我們可以評價(jià)整個(gè)項目的成本控制水平。已經(jīng)成本控制的結果，按照重要性、可比性、一貫性以及實(shí)際發(fā)生原則建立成本資料數據庫。在掌握市場(chǎng)信息前提下，為合理確定后續項目的目標成本做數據支持，實(shí)現公司的成本控制標準穩定性。對于項目整個(gè)生命周期中的成本控制還要進(jìn)行分析和總結，讓成本數據庫的建立與績(jì)效評估兩項工作同時(shí)開(kāi)展，此時(shí)的分析總結要注意與項目最初提出的目標成本、動(dòng)態(tài)成本數據進(jìn)行對比。

　　三、結束語(yǔ)

　　綜上所述，過(guò)去的成本管理僅僅是成本的控制，難以覆蓋和貫穿項目的全周期（目標成本制定、招標采購、合同簽訂、工程變更、合同付款、項目結算等)。但是基于價(jià)值鏈的成本管理，能夠有效的對比目標成本、預算成本、實(shí)際成本和結算成本這四項內容，保證在項目開(kāi)始前進(jìn)行管控、在進(jìn)行中實(shí)時(shí)反應、在結束后分析匯總；通過(guò)成本結轉，可以實(shí)現項目、子項目任務(wù)、項目要素、責任中心之間數據的靈活結轉。我們可以看到，將基于價(jià)值鏈的成本管理應用到房地產(chǎn)項目中，能夠挖掘成本降低的潛力，實(shí)時(shí)了解項目動(dòng)態(tài)成本，項目的定位和領(lǐng)導決策更加準確。同時(shí)加強了資金的使用效率，最大程度控制企業(yè)的經(jīng)濟風(fēng)險。因此，企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應當融入價(jià)值鏈的成本管理的先進(jìn)理論思想。

　　房地產(chǎn)論文 篇11

　　一、“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的作用

　　1.企業(yè)稅收壓力層面

　　一方面，“營(yíng)改增”的實(shí)施能過(guò)夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力，這是因為，增值稅僅僅針對流轉中的價(jià)值升值部分征稅，因而可以避免重復增稅的弊端；另一方面，“營(yíng)改增”的實(shí)施在某些層面也會(huì )提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力，這主要是會(huì )因為房地產(chǎn)企業(yè)在建造過(guò)程中需要大量不同類(lèi)型的材料，并且每種原料的價(jià)格相對較低，這些材料的供給者一般都屬于小規模納稅主體范疇，他們是不能對外簽發(fā)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，這意味著(zhù)這些原料購置費用是不能作為進(jìn)項稅額進(jìn)行抵減的。從整體層面看，居于我國前十位的房地產(chǎn)企業(yè)在征收增值稅后其稅負負擔呈明顯的下降趨勢，而中小型的房地產(chǎn)企業(yè)由于不能獲得足夠的進(jìn)項稅額用于抵扣，其稅負壓力的下降幅度要小于規模較大的.房地產(chǎn)公司[1]。

　　2.企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本層面

　　“營(yíng)改增”的實(shí)施從某些角度說(shuō)會(huì )提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了適應稅制的改革需要在財務(wù)核算體系方面進(jìn)行優(yōu)化、升級，并且組織員工進(jìn)行培訓學(xué)習，導致相應的費用增加；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)支出的三分之一以上都屬于員工的工資以及福利支出，而這部分支出在改革之后不能作為進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣，這致使房地產(chǎn)公司在征收增值稅之后的人力資源費用將顯著(zhù)上升。

　　3.企業(yè)財務(wù)核算體系層面

　　增值稅的征收依據是公司應稅銷(xiāo)售額和購置成本之間的差額，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)公司會(huì )計科目至少要添加十幾個(gè)與增值稅有關(guān)聯(lián)的科目。而在之前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計科目?jì)H需要開(kāi)設“應交稅費-應交營(yíng)業(yè)稅”即可，而征收增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)“應交稅費-應交增值稅”會(huì )計科目下還要設計諸多子科目，包括“銷(xiāo)項＼進(jìn)項稅額”、“進(jìn)項稅額轉出”以及“轉出未交增值稅”等。如此一來(lái)，房地產(chǎn)公司會(huì )計管理的困難程度和繁復度將大大增長(cháng)[2]。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)應對“營(yíng)改增”的對策

　　1.完善對進(jìn)項的管理

　　首先，確認供貨商的納稅人類(lèi)型。原先房地產(chǎn)企業(yè)的很多原材料供給者大多屬于經(jīng)營(yíng)規模較小的公司，這些公司無(wú)法對外簽發(fā)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在購買(mǎi)產(chǎn)品之前就必須對供貨商的納稅人類(lèi)型進(jìn)行辨別，確保供貨商屬于一般納稅人才能簽訂購貨合同，從而最大程度地增加企業(yè)的進(jìn)項稅項目。同時(shí)，在聘用勞工時(shí)也要盡量從勞務(wù)派遣公司或者代理公司處聘用勞動(dòng)力，這是因為正規的勞務(wù)派遣公司或者代理公司能夠提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能降低人力成本[3]。

　　其次，盡量通過(guò)招標篩選供貨商或建筑施工企業(yè)。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)還要提高對增值稅發(fā)票的重視程度，在選擇供貨商時(shí)必須將價(jià)格優(yōu)勢帶來(lái)的成本節省與稅收抵扣帶來(lái)的利益進(jìn)行對比，切不可因為眼前的利益而忽略了增值稅發(fā)票的索取。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供貨商或者建筑施工企業(yè)時(shí)應該盡量通過(guò)招標篩選，將施工企業(yè)的建設規模、施工質(zhì)量、市場(chǎng)報價(jià)、信譽(yù)等多個(gè)方面同時(shí)考慮，從而從源頭上減少風(fēng)險的發(fā)生。

　　2.合理運用稅收籌劃

　　一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的重要成本支出是企業(yè)獲得土地使用權所支付的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)應該合理利用政府劃撥或者市場(chǎng)轉讓等途徑，盡量在銷(xiāo)售房屋的總金額中將這部分成本支出扣除，并且還要及時(shí)從政府現管部門(mén)處獲得財政專(zhuān)用土地首付款憑證，將其作為進(jìn)行稅額進(jìn)行抵扣。

　　另一方面，房地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售方面也要做好稅務(wù)規劃任務(wù)。房地產(chǎn)公司通過(guò)出售房屋獲得的收益是關(guān)鍵的納稅基準，是以，房地產(chǎn)企業(yè)在擬定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，不單要將各項成本支出思量在內，還要將增值額與扣除項目之間的聯(lián)系考慮在內，找到最佳的銷(xiāo)售價(jià)格，雖然房屋銷(xiāo)售單價(jià)降低了，但是，整體的凈利潤水平卻可能提高了[4]。

　　3.完善財務(wù)核算體系

　　征收增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計科目設置更加復雜化，這首先要求相關(guān)的財務(wù)人員對增值稅的抵扣有一個(gè)正確全面的認識，也應該要求其他部門(mén)的員工對稅收知識有一個(gè)全面的認識，采購人員在采購原材料以及聘用勞工時(shí)要盡量及時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而大大提高企業(yè)會(huì )計核算的質(zhì)量。其次，還要嚴格要求財務(wù)人員按照相關(guān)的章程填寫(xiě)財務(wù)報表，做到每一筆都有相應的原始憑證作為依據[5]。再次，企業(yè)還要對財務(wù)管理系統進(jìn)行完善，使之更好地與企業(yè)經(jīng)濟活動(dòng)的流程相適應，從而最大限度地減少重復繳稅的現象。

　　結語(yǔ)

　　“營(yíng)改增”主要目的是削減房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級，然而，在帶來(lái)積極影響的同時(shí)也對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)某些的負面作用，例如短期內提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)費用，使得財務(wù)核算系統越發(fā)繁復等。為了更好地適應“營(yíng)改增”的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)進(jìn)行調整，做好對進(jìn)項的管理，完善財務(wù)核算體系以及合理運用稅收籌劃等。

　　參考文獻：

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　　房地產(chǎn)論文 篇12

　　1房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的現狀

　　房地產(chǎn)企業(yè)項目開(kāi)發(fā)存在開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金投入量大，產(chǎn)品及財務(wù)核算復雜的特點(diǎn)，各類(lèi)經(jīng)濟合同是貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)周期全過(guò)程的，合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要抓手，涉及土地獲取、銷(xiāo)售資金回收、投資資金支付、項目結盤(pán)清算等方方面面。在過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)、瘋狂擴張的年代，房地產(chǎn)企業(yè)合同管理往往都會(huì )為土地獲取、項目快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售而放松管控，企業(yè)合同管理存在認識不夠、管理水平粗放、合同執行監督不完善、合同管理與財務(wù)管理融合不足特點(diǎn)。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在的問(wèn)題

　　2.1對合同管理的認識還不夠

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)認為合同管理是業(yè)務(wù)部門(mén)和合同管理部門(mén)的事，而忽視了企業(yè)內部的財務(wù)管理狀況。對財務(wù)管理沒(méi)有引起足夠的重視，合同在執行中經(jīng)常出現執行要素與企業(yè)掌握的財務(wù)資源不匹配，從而就沒(méi)有制定有效的方針。在對合同的管理中財務(wù)內容沒(méi)有形成很強的管理意識，財務(wù)部門(mén)不能參與到合同的前置談判，財務(wù)管理出現后置，這就影響了財務(wù)方面的工作，使得財務(wù)報表不完整、相關(guān)財務(wù)信息不可靠。企業(yè)要加強對合同管理，對企業(yè)的財務(wù)狀況做出梳理，充分采納財務(wù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，這樣才能夠幫助企業(yè)有效地實(shí)施財務(wù)管理。

　　2.2合同的管理水平不夠合理

　　隨著(zhù)管理標準化和流程化的逐步推進(jìn)，企業(yè)的合同管理工作也相繼得到了發(fā)展。但是，當時(shí)合同管理的工作還有很多技術(shù)都不成熟，管理工作不嚴謹的地方，處理業(yè)務(wù)活動(dòng)沒(méi)能充分進(jìn)行規劃，甚至有的企業(yè)的合同格式、條款、條例都不是完整的。有的企業(yè)在日常的交易中也不按照法律要求來(lái)制定合同，一些需要注意的事項也沒(méi)能引起注意。對不同合同的分類(lèi)也沒(méi)能準確進(jìn)行，有的合同也沒(méi)有合理的編號，很多企業(yè)簽訂合同都只是走的形式。如果合同保管的不合理，就會(huì )影響到財務(wù)部門(mén)對合同內容進(jìn)行登記，導致企業(yè)不能按時(shí)繳納稅款。有的企業(yè)沒(méi)有借助網(wǎng)絡(luò )來(lái)完成相應的工作，單純靠手工來(lái)操作和內部流轉，這樣會(huì )導致企業(yè)工作效率低下、錯誤頻現，這些都會(huì )給企業(yè)的財務(wù)管理工作帶來(lái)麻煩。

　　2.3監督機制不夠完善

　　房地產(chǎn)企業(yè)對合同進(jìn)行管理的時(shí)候，既要制定、執行相應的實(shí)施計劃，還要加強對財務(wù)活動(dòng)的重視�，F有的很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是把重點(diǎn)放在了貨幣性的信息上面，對那些非貨幣形式的內容沒(méi)引起足夠的重視，這就會(huì )產(chǎn)生弊端影響合同的嚴謹性、規范性，導致企業(yè)不能制定出準確的財務(wù)分析報告，財務(wù)數據分析只能反映出當前賬面財務(wù)狀況，對企業(yè)存在的潛在合同義務(wù)及風(fēng)險無(wú)法披露，也無(wú)法進(jìn)行監督。當前，不能充分發(fā)揮監督職能的一個(gè)重要因素就在于企業(yè)合同管理的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不全面，財務(wù)部門(mén)對合同中非貨幣形式內容的監督會(huì )出現缺失，企業(yè)財務(wù)分析、預測報告存在失真的風(fēng)險。

　　2.4企業(yè)合同管理存在財務(wù)管控缺失

　　房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員在對合同的認知方面還有不足，在合同管理中經(jīng)常出現財務(wù)管控的缺失。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員一般將工作重心放在會(huì )計核算、稅收籌劃、外部融資方面，卻未認識到合同管理是重要抓手，合同管理出現財務(wù)管控缺失。例如，一份房地產(chǎn)對外銷(xiāo)售合同，必然涉及首付款及按揭款的資金回款時(shí)間，財務(wù)管理必須提前籌劃時(shí)間，合理安排資金支付，保障企業(yè)現金流安全，也有利于對銷(xiāo)售回款進(jìn)行監督。再者，銷(xiāo)售合同中個(gè)別贈送、搭售，是存在較大涉稅風(fēng)險的。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理，財務(wù)人員存在管理融入認識不足，未能將企業(yè)財務(wù)管理內涵融入合同管理中。

　　3加強企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)的應用方法

　　3.1加強企業(yè)內部財務(wù)管理人員的職業(yè)素質(zhì)

　　針對各自企業(yè)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)情況，應分別開(kāi)展不同培訓標準的活動(dòng)，通過(guò)各種活動(dòng)來(lái)增強員工的工作積極性并提高他們的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，從而給企業(yè)的財務(wù)管理工作順利實(shí)施提供保障。要讓員工們認識到合同管理的重要性，要改變他們傳統的理念，房地產(chǎn)業(yè)還可以通過(guò)大數據等信息化的實(shí)現來(lái)提高員工們對合同管理的應用，要做到信息的準確度高、工作的效率高，當然還要確保財務(wù)方面的人員能夠給予合同管理中專(zhuān)業(yè)的幫助，這樣就能為企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)順利進(jìn)行提供保障。

　　3.2加強對合同執行控制

　　有的房地產(chǎn)企業(yè)的工作沒(méi)用體現及時(shí)性，對所發(fā)生合同的數據沒(méi)能及時(shí)地記錄。針對這點(diǎn)企業(yè)管理部門(mén)的人要加強對合同的管理，爭取做到簽訂一份合同記錄一份合同，這樣才能保證工作的及時(shí)性和準確性。在對合同的管理過(guò)程中可以采用分級管理的方法，把工作任務(wù)確認到各個(gè)人。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作能夠順利進(jìn)行，需要企業(yè)加強其內部各部門(mén)之間的聯(lián)系溝通，建立合同信息信息共享，及時(shí)監測合同執行情況，財務(wù)部門(mén)通過(guò)財務(wù)數據中樞，動(dòng)態(tài)反饋合同執行情況并及時(shí)將相關(guān)信息反饋到合同管理部門(mén)，對合同執行過(guò)程中的偏差，房地產(chǎn)財務(wù)部門(mén)應第一時(shí)間分析反饋，下達清理欠款通知或暫停合同付款指令來(lái)加強合同過(guò)程控制。在對合同進(jìn)行洽談時(shí)，財務(wù)人員應該提前介入或者直接參與到洽談中，這樣就可以同合同管理人員一起進(jìn)行審查，提前考慮合同風(fēng)險，保障企業(yè)利益。

　　3.3加強合同數據的管理

　　加強對合同的管理制度對企業(yè)的發(fā)展是很有幫助的，它可以幫助企業(yè)改善不規范的執行狀況，還可以幫助企業(yè)很好的經(jīng)營(yíng)。首先要做到就是確保合同的格式、內容要合理，然后就是要加強對合同更改問(wèn)題的管理，企業(yè)可以自己制定相應的更改政策，防止有人在對合同進(jìn)行更改之后不能及時(shí)發(fā)現影響企業(yè)的經(jīng)濟利益。同樣還要根據不同形式的合同，制定出不同的解決辦法，避免產(chǎn)生不必要的損失。企業(yè)的管理者還需要及時(shí)對前期發(fā)生簽訂的合同進(jìn)行審查，要重點(diǎn)審查簽訂合同發(fā)生的時(shí)間、簽訂合同的單位、合同上業(yè)務(wù)發(fā)生的'金額是否合理、是否已經(jīng)收到或者支付錢(qián)款，管理者要能夠對企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)足夠了解，從而可以幫助工作人員發(fā)現不足，保證企業(yè)的合同管理工作能夠順利進(jìn)行。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以提升財務(wù)信息化，將合同的簽訂、重要節點(diǎn)、資金收支等重要信息納入財務(wù)系統，并將數據按權限與合同管理部門(mén)人員的信息共享，能有效地加強對合同管理。

　　3.4制定合理、完整的檢查制度

　　房地產(chǎn)業(yè)要想保證其在合同管理方面能夠做到標準無(wú)誤，就需要運用評估、核算的方式來(lái)調整企業(yè)的財務(wù)管理工作。同樣，財務(wù)管理工作也需要有一定的設計方法，要在合理時(shí)間內對前一段時(shí)間所發(fā)生的合同進(jìn)行財務(wù)方面的審查，做出相應的決策和總結，進(jìn)而保證能夠及時(shí)處理其中出現的問(wèn)題。要想提升企業(yè)的財務(wù)管理價(jià)值，就要不斷地加強對合同的管理制度。當然，一個(gè)企業(yè)也只有對其財務(wù)管理工作進(jìn)行不斷的改革、制定實(shí)施有效的方針才能保證發(fā)生合同的真實(shí)性以及可靠性，保證企業(yè)的經(jīng)濟任務(wù)可以順利實(shí)施。

　　3.5改變以往的錯誤理念

　　當前，房地產(chǎn)企業(yè)只是把目標定位在了利潤最大化上，合同管理還沒(méi)能引起企業(yè)管理者的重視。社會(huì )水平在不斷地提高，消費者對樓盤(pán)的要求也越來(lái)越高，要想保證自己企業(yè)的業(yè)績(jì)處于同行的前面就必須要改變以往的錯誤理念。對合同的管理理念要持有一種豐富多彩、科學(xué)合理的態(tài)度，把這種新的管理理念引入到財務(wù)管理中，可以在很大程度上解決在工作中遇到的麻煩，還可以幫企業(yè)處理好財務(wù)與合同管理之間的關(guān)系，可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，從而幫助企業(yè)處于激烈競爭中領(lǐng)先位置。

　　4結語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)財務(wù)對企業(yè)合同管理有著(zhù)重要的影響。企業(yè)要想提升自己的合同管理能力以及轉變效率，就需要來(lái)加強企業(yè)財務(wù)管理工作人員的技能水平、加強對合同的控制和管理、完善自有的合同管理制度，促進(jìn)財務(wù)管理與合同管理相融合，從而推進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

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