[優(yōu)選]房地產(chǎn)論文

　　在學(xué)習和工作的日常里，大家或多或少都會(huì )接觸過(guò)論文吧，論文寫(xiě)作的過(guò)程是人們獲得直接經(jīng)驗的過(guò)程。那么你有了解過(guò)論文嗎？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

房地產(chǎn)論文1

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系的現狀

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)近幾年為了能夠獲得更多的利潤，使企業(yè)得到更好的發(fā)展，都在積極的尋求發(fā)展之路。根據相應的數據顯示，20xx年上市房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用率的前十均值達到5。4%，銷(xiāo)售費用率達到2。2%，管理費用率達到2。4%，資產(chǎn)負債率高達62。5%，由此看來(lái)在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績(jì)，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的構建全面成本管理休系。雖然說(shuō)全面成本管理休系的構建在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展得如火如荼，但是這并不意味著(zhù)休系的建設卓有成效，在建設的過(guò)稈中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本管理休系的建設上都存在一些問(wèn)題，比如沒(méi)能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問(wèn)題嚴重的阻礙了全面成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)行，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展�？傮w來(lái)說(shuō)，我國房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理休系的現狀是有建設，也有問(wèn)題。

　　二、房地產(chǎn)全面成本管理體系的構建及其問(wèn)題解決

　�。ㄒ唬┤珕T成本管理

　　實(shí)行全員成本管理應從以下幾個(gè)方面人手：第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標和仟務(wù)落實(shí)到每個(gè)部門(mén)單位、工作小組及個(gè)人身上，使其與成本管理直接產(chǎn)牛聯(lián)系，將成本管理的考核指標與經(jīng)濟效益直接掛鉤，形成核算、責仟、利益緊密結合的全員成本管理系統；第二，提高全員成本意識以及相應的素質(zhì)。首先，企業(yè)的領(lǐng)導者要有較強的成本意識，認識到成本管理意味著(zhù)企業(yè)的經(jīng)濟效益，要將節約成本的意識落實(shí)日常的工作中，其次還要加強對下層工作人員成本意識的培養，并且進(jìn)行監督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。

　�。ǘ�）全過(guò)程成本管理

　　與其他行業(yè)有所不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的成本較大，因此每一處的節約都會(huì )產(chǎn)牛較大的經(jīng)濟效益。全過(guò)稈成本管理的實(shí)施應從以下幾個(gè)方面著(zhù)手：

　　第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過(guò)稈管理的前提，對于全過(guò)稈成本管理具有導向性，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本的事前管理可以將成本的浪費消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預測和計劃工作，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)的成本形成之前，根據公司的基本情況，運用科學(xué)的手段計算出公司運營(yíng)可能需要的成本，并就相應的情況制定出較為詳細的成本計劃，將詳細的成本計劃當作企業(yè)正常運行的參照。此后企業(yè)需要做的就是做好項目的選擇工作，在進(jìn)行項目的選擇時(shí)要實(shí)行三個(gè)重要的步驟：

　　選擇項目的定價(jià)。在選擇項目時(shí)要注意項目的定價(jià)與成本計劃是否符合；了解房地產(chǎn)企業(yè)所選項目的投資預案，并對其進(jìn)行詳細調杳；根據投資的預案杳找、收集相關(guān)的資料以及信息以便日后項目建設工作的開(kāi)展。

　　第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事：實(shí)施方案的選擇、融資成本的控制、項目實(shí)施和控制。

　　1、實(shí)施方案的選擇

　　在完成前期的.淮備工作之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是選擇合適的實(shí)施方案。在選擇方案時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮很多的因素，尤其是成本問(wèn)題，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì )采取一些方法對備選的實(shí)施方案進(jìn)行分析以尋找合適的實(shí)施方案。常用的分析方法有：貼現現金流量法、回收期法等；

　　2、融資成本的控制

　　在選擇好實(shí)施的方案之后，房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是進(jìn)行融資。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)方案的實(shí)施資金過(guò)大，遠遠超過(guò)了企業(yè)的承擔能力，因此為了使方案能夠得到很好的實(shí)施，企業(yè)唯一的方法就是進(jìn)行融資。在進(jìn)行融資時(shí)，為了做好融資成本的控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)在對融資進(jìn)行決策時(shí)要充分的考慮其風(fēng)險，對相應的情況進(jìn)行分析，考慮風(fēng)險的稈度是否在企業(yè)的承擔能力之內，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。

　　3、項目實(shí)施和控制

　　項目開(kāi)發(fā)中房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，并且該項資金的投人較長(cháng)難以在短時(shí)間內收到經(jīng)濟效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施階段的管理和控制工作，這對于實(shí)現房地產(chǎn)商人預計的開(kāi)發(fā)效益有重要的意義。在該階段中，房地產(chǎn)企業(yè)監管部門(mén)要控制好投資、營(yíng)運、利潤、質(zhì)量、成本、開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售、創(chuàng )新這八個(gè)環(huán)節，以助于實(shí)現全過(guò)稈成本管理的目的。

　　第三，成本的事后管理。在房地產(chǎn)建設完成之后，剩下的便是銷(xiāo)售環(huán)節，在此環(huán)節中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣要做好成本管理工作。要根據產(chǎn)品的建設成本、設計成本以及售后的維修成本來(lái)制定銷(xiāo)售的價(jià)格。此外在銷(xiāo)售中也要做到減少非行業(yè)運行成本的浪費，即銷(xiāo)售中因為銷(xiāo)售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對于產(chǎn)品的反饋信息，做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品事后成本管理工作，考核成本計劃的實(shí)際完成情況，針對相應的情況對相應的人員實(shí)行獎罰制度。

　�。ㄈ�）全方位成本管理

　　所謂的全方位成本管理即進(jìn)行市場(chǎng)、技術(shù)、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環(huán)節之一。

　　第一，在市場(chǎng)競爭和市場(chǎng)壓力之下考慮成本管理。在進(jìn)行成本管理時(shí)，不能單純的思考如何進(jìn)行成本節約，而要將成本管理放在市場(chǎng)這個(gè)大背景之下進(jìn)行考慮。根據市場(chǎng)規律制定相應的成本目標以及管理計劃，找到房地產(chǎn)企業(yè)節約成本的途徑，還要根據市場(chǎng)的需求對成本管理的方法進(jìn)行規范，制定符合市場(chǎng)的成本管理制度。將企業(yè)成本管理放在市場(chǎng)大環(huán)境下有利于企業(yè)的盈利經(jīng)營(yíng)以及企業(yè)適應市場(chǎng)競爭的環(huán)境，使企業(yè)在市場(chǎng)競爭111占據較大的優(yōu)勢；

　　第二，認識到技術(shù)對于成本管理的重要性。在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運行中，很多成本浪費的主要原因還是技術(shù)的缺乏，往往技術(shù)的不足便需要從其他方面來(lái)進(jìn)行補充，從而導致成本增大，因此要做好技術(shù)的引進(jìn)和學(xué)習，做到從技術(shù)上最大限度的減少成本。針對目前房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)不足的問(wèn)題，筆者認為可以從以下幾個(gè)途徑進(jìn)行解決，首先工作人員要加強技術(shù)的學(xué)習；其次企業(yè)應該要加大優(yōu)秀人才的引進(jìn)力度。

　　第三，重視人力資源的投人。房地產(chǎn)企業(yè)要重視人力資源的投入和價(jià)值的分析，使企業(yè)的人力資源能夠得到充分的發(fā)揮，從而做到從人力資源上節約成本，對企業(yè)內部的賦閑人員進(jìn)行精簡(jiǎn)，保證人力資源上的成本管理取得實(shí)效。

　�。ㄋ模┤�環(huán)節成本管理

　　房地產(chǎn)行業(yè)的全環(huán)節成本管理指的是預算、計劃、控制、核算、分析和考核等各個(gè)環(huán)節，全面成本管理就需要從各個(gè)環(huán)節全面開(kāi)展成本的管理工作，只有這樣才能做到節約成本。

　　第一，做好成本預測。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行設計、建設、銷(xiāo)售等工作之前，就應該要做好相應的成本預測工作。在進(jìn)行預測時(shí)，要緊密的結合企業(yè)與市場(chǎng)的實(shí)際情況，客觀(guān)進(jìn)行評價(jià)，合理的進(jìn)行預測。成本的預測可以使企業(yè)對于未來(lái)的發(fā)展和企業(yè)的實(shí)際運行做到心中有數，使未來(lái)工作的進(jìn)行有參照。

　　第二，做好成本計劃。在進(jìn)行成本預測之后，作為企業(yè)應該要及時(shí)的進(jìn)行成本的計劃，根據成本的計劃做好各方面工作的成本計劃，這樣便于各方面工作的開(kāi)展，使其工作有依據進(jìn)行，以免出現工作成本過(guò)大的狀況，做到提高房地產(chǎn)質(zhì)量、降低成本輸入、增大企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　第三，做好成本控制及核算工作。在房地產(chǎn)企業(yè)各方面工作進(jìn)行的時(shí)候，作為企業(yè)方面應該要適時(shí)的進(jìn)行成本的控制、認真的核算，保證各項工作的成本在計劃成本的上下進(jìn)行波動(dòng)，不會(huì )出現超計劃過(guò)多的狀況。對于每一項耗費要進(jìn)行逐個(gè)的核算、調節、監督，及時(shí)發(fā)現，及時(shí)糾正。第四，認真進(jìn)行成本分析和考核工作。成本分析是在建設后根據相關(guān)的成本核算資料對整個(gè)建設中成本的波動(dòng)情況進(jìn)行分析，找出波動(dòng)的原因進(jìn)行及時(shí)的總結，以便于后續的成本管理工作，推動(dòng)全面成本管理工作的開(kāi)展。

　　三、結束語(yǔ)

　　對成本進(jìn)行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產(chǎn)企業(yè)贏(yíng)得利潤，構建房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系具有重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)從全員、全過(guò)程、全環(huán)節、全方位的管理著(zhù)手進(jìn)行體系的建設，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文2

　　摘要:隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的穩定發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨新的起點(diǎn)和突破，房地產(chǎn)行業(yè)與人們生活具有緊密聯(lián)系，其發(fā)展情況直接影響到國計民生。20xx年的5月份以來(lái)，我國在全國范圍內推出的營(yíng)改增政策，與此同時(shí)，將房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增試點(diǎn)范圍逐步擴大，徹底改變傳統營(yíng)業(yè)稅的制度，開(kāi)始進(jìn)行增值稅的繳納工作。本文主要對當前形勢下，營(yíng)改增對房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的影響展開(kāi)分析。

　　關(guān)鍵詞:營(yíng)改增;房地產(chǎn);營(yíng)業(yè)稅;增值稅

　　引言

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國各方面制度也在逐漸完善，財政部門(mén)及國家稅務(wù)總局在20xx年3月23日發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，屆時(shí)起5月1日全面執行營(yíng)改增，逐漸將營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍擴到房地產(chǎn)、建筑、金融等多個(gè)領(lǐng)域。對于營(yíng)改增政策的推行，它對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算與納稅造成重要的影響。在提高經(jīng)濟水平快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了一些問(wèn)題，我們從一般納稅人的角度探討營(yíng)改增對房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的沖擊和影響。

　　一、營(yíng)改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

　　(一)營(yíng)改增對房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　營(yíng)改增政策下，任何企業(yè)所購置的不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅都可以進(jìn)行相應的抵扣。比如，房地產(chǎn)企業(yè)購置商業(yè)地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等需要繳納11%的增值稅，并且可以在相應的時(shí)間段內進(jìn)行抵扣。這能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)對土地資源的投資，活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)現狀。其次，對于二手房的銷(xiāo)售，營(yíng)改增政策也做了一些調整，大大降低個(gè)人轉讓二手房所需要承受的費用。同時(shí)，對于房產(chǎn)證滿(mǎn)兩年以上的住房，免征增值稅，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展。

　　(二)對企業(yè)內部財務(wù)的影響

　　在營(yíng)改增政策落實(shí)以后，對房地產(chǎn)企業(yè)的內部財務(wù)部門(mén)及相關(guān)部門(mén)造成的影響是非常大的，相比以往的工作來(lái)看，財務(wù)部門(mén)對票據的審核力度明顯增強，并對企業(yè)的納稅制度與會(huì )計核算制度進(jìn)行嚴格的規范。同時(shí)，企業(yè)更加重視本單位工作人員與財務(wù)人員的會(huì )計核算、納稅的意識，提高他們的綜合素質(zhì)水平，更需要相關(guān)的人員及時(shí)的關(guān)注國家對于稅收的新政策等，對企業(yè)的未來(lái)發(fā)展具有重要的作用。這一政策的實(shí)施有利于企業(yè)增加納稅的意識與對納稅的積極管理，另外還可以團結企業(yè)提高降低稅務(wù)的有效管理目標。

　　(三)營(yíng)改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

　　營(yíng)改增能夠在很大程度上避免營(yíng)業(yè)稅重復增收的現象發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，成本主要有土地成本、材料成本及建安成本組成部分，在項目建設過(guò)程中材料及建安成本已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一次稅負支出，可是在進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅額的征收過(guò)程中，在營(yíng)改增制度實(shí)施之前，材料成本及建安成本需要重復繳納營(yíng)業(yè)稅，從而造成企業(yè)稅費的重復征收。在營(yíng)改增政策執行后，增值稅的征收主要是根據企業(yè)的增值額進(jìn)行判斷的.，材料成本和建安成本進(jìn)行稅額可以根據建設中所產(chǎn)生的增值稅專(zhuān)用發(fā)票金進(jìn)行抵扣。因此，在很大程度上降低了企業(yè)的稅收負擔。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的應對策略

　　(一)重視人才的培養

　　在房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增的影響下，應該加強對財務(wù)人員的培訓和學(xué)習，提高營(yíng)改增相關(guān)政策的了解，切實(shí)發(fā)揮出營(yíng)改增所具有的經(jīng)濟效益，讓財務(wù)人員可以從日常的財務(wù)管理及會(huì )計核算等方面落實(shí)營(yíng)改增政策�？梢酝ㄟ^(guò)以下兩方面進(jìn)行落實(shí):第一，重視本單位中財務(wù)部門(mén)與業(yè)務(wù)部門(mén)之間的協(xié)調發(fā)展，兩者之間相互關(guān)聯(lián)，共同承擔稅務(wù)的責任，還需要企業(yè)加大對員工的再教育、培訓的力度，不斷的規范企業(yè)的規章制度。第二，企業(yè)要根據經(jīng)濟業(yè)務(wù)的種類(lèi)對二級會(huì )計科目進(jìn)行細化與區分，這樣可以使企業(yè)的賬目更加的清晰，有利于增值稅的詳細區分于記錄。通過(guò)以上措施，建立完善的增值稅會(huì )計核算體系，充分發(fā)揮出財務(wù)人員所具有的效益，提高收入、成本、費用的價(jià)稅分離，并做好相應的稅務(wù)核算。

　　(二)重視稅務(wù)籌劃的工作

　　在上面工作的基礎上，提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平，做好財務(wù)部門(mén)與企業(yè)管理人員及采購銷(xiāo)售人員的溝通，做好稅務(wù)籌劃工作，建立切實(shí)可行的財稅控制機制。具體的措施有以下幾方面:首先，在進(jìn)行材料設備的采購過(guò)程中，選擇信用好、價(jià)格優(yōu)、具有一般納稅人資格的供應商，確保能夠得到完整的增值稅進(jìn)項發(fā)票，降低材料采購成本。其次，建立科學(xué)的進(jìn)度計劃和成本費用制度，在收到增值稅發(fā)票的時(shí)候還要對時(shí)間進(jìn)行有效的控制，注意申報出現延期的具體情況，科學(xué)合理的控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，切實(shí)提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

　　(三)積極應對，適應經(jīng)濟市場(chǎng)發(fā)展

　　企業(yè)要持可持續發(fā)展理念，根據營(yíng)改增的政策特點(diǎn)，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營(yíng)改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿(mǎn)足要求，就會(huì )造成相反的效果。因此對于現代企業(yè)而言，應尊重營(yíng)改增政策，并且充分利用，積極應對，及時(shí)了解市場(chǎng)的變化機制。

　　三、結束語(yǔ)

　　綜上所述，營(yíng)改增政策廣泛推行后對房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很大影響，企業(yè)在財務(wù)處理方面工作難度提高，管理人員及相關(guān)人員應該找出正確的方法，積極應對財務(wù)稅收管理工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利的度過(guò)營(yíng)改增時(shí)期。

　　參考文獻:

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房地產(chǎn)論文3

　　當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房?jì)r(jià)，但房?jì)r(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟和人民生活帶來(lái)了很大的問(wèn)題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬(wàn)分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問(wèn)題。雖然在稅收籌劃過(guò)程中可能會(huì )出現各種問(wèn)題，但采取合理方法則能帶來(lái)大驚喜。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現存問(wèn)題

　　土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的希望，但是也存在著(zhù)很多問(wèn)題：

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

　　從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來(lái)看，總體來(lái)說(shuō)取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒(méi)有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發(fā)展。

　　(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯

　　21世紀以來(lái)，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問(wèn)題的住房問(wèn)題迅速被炒熱，且熱度持續上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過(guò)程中，有很多企業(yè)無(wú)法適應國家政策，不能帶來(lái)成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的波動(dòng)。

　　(三)在稅收籌劃中風(fēng)險意識較薄弱

　　房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟發(fā)展問(wèn)題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險，這種風(fēng)險包括房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽(tīng)，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

　　面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

　　(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

　　房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔。企業(yè)在籌集資金的過(guò)程中，應該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長(cháng)久之計，只會(huì )讓負債一直增加，對企業(yè)來(lái)說(shuō)并無(wú)益處，而通過(guò)扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來(lái)信心。

　　(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策

　　為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒(méi)有超過(guò)扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì )想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的經(jīng)濟調節，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負稅壓力。

　　(三)合理通過(guò)建房進(jìn)行稅收籌劃

　　在稅法相關(guān)規定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。這樣一來(lái)，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過(guò)這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來(lái)說(shuō)都是互利共贏(yíng)的結果，值得采納。

　　(四)積極尋求稅務(wù)機關(guān)支持

　　政府稅務(wù)機關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門(mén)，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢(xún)有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢(xún)，給予專(zhuān)業(yè)的指導，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應當多與稅務(wù)機關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達成雙贏(yíng)的共識，將稅收籌劃風(fēng)險降低到最低。

　　(五)事后采取積極有效的補救措施

　　稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì )采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險不可避免，仍然會(huì )受到突如其來(lái)因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內將風(fēng)險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

　　(六)土地增值稅的核心是增值率

　　房地產(chǎn)企業(yè)項目的應稅收入和扣除項目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開(kāi)展，減少稅費開(kāi)支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

　　房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

　　(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應市場(chǎng)競爭

　　在當前日趨激烈的'市場(chǎng)競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應市場(chǎng)競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀(guān)調控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟效益，在激烈的市場(chǎng)競爭之中獲得生存機會(huì )。

　　(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘高溫’現象促使國家加大對該行業(yè)宏觀(guān)調控的力度，雖然解決了一些問(wèn)題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務(wù)管理水平自然會(huì )降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預力度過(guò)大的問(wèn)題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

　　(三)有利于實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

　　在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運中需要繳納各種稅，而在這些形形色色的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來(lái)的負稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會(huì )，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)帶來(lái)巨大利益。

　　四、結束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟效益，幫助企業(yè)渡過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)很好的調控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。

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房地產(chǎn)論文4

　　談房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費調整問(wèn)題

　　如果要將保持房占有的x2分布并促進(jìn)房占有按x2分布演進(jìn)，必須在住房相關(guān)稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進(jìn)住房占有演進(jìn)中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時(shí)就會(huì )按自己的需求購買(mǎi)相應面積的住房，不會(huì )以投資目的購買(mǎi)過(guò)大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會(huì )盡量轉售，這樣就增加了住房市場(chǎng)的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費的調整對房地產(chǎn)價(jià)格有著(zhù)直接有影響。

　　1 收費的去向

　　1.1 納入預算。收費過(guò)高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場(chǎng)經(jīng)濟國家中，預算內的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規范的政府籌資的主要方式和調節經(jīng)濟與社會(huì )生活的手段;同時(shí)，各級政府還可以通過(guò)一定的法律程序決定開(kāi)征一些規費，即政府機關(guān)對居民或法人提供特定服務(wù)時(shí)收取的手續費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區域的或社區的某些公共服務(wù)項目時(shí)，還可按“使用者付費”原則向接受服務(wù)者收取一定數量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規定。此類(lèi)收入有時(shí)可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時(shí)還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動(dòng)搖的，即不允許將政府資金由政府部門(mén)、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時(shí)，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統無(wú)關(guān)。上述情況是當今世界上市場(chǎng)經(jīng)濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規范化和預算“完整性”原則的市場(chǎng)經(jīng)濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經(jīng)濟體制轉軌過(guò)程中膨脹起來(lái);至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說(shuō)是我國經(jīng)濟體制轉軌過(guò)程中獨特的現象。

　　1.2 轉入使用階段。居民購買(mǎi)物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點(diǎn)是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房?jì)r(jià)中還包括了市場(chǎng)公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買(mǎi)房的居民則不用繳納，哪怕他與買(mǎi)房的居民住房只有一墻之隔。

　　應當取消收費按“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調整過(guò)程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。

　　1.3 按件收費。大部分收費是按價(jià)征收的，這可以滿(mǎn)足各政府的'財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續、房產(chǎn)評估的成本并不會(huì )因為交易價(jià)格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過(guò)程中的暗箱操作，更好地促進(jìn)住房流通。

　　2 最重要的保有稅——物業(yè)稅

　　物業(yè)稅也稱(chēng)房地產(chǎn)稅。我國曾征收過(guò)房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數國家來(lái)看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來(lái)源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。

　　我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內只對國內的單位和個(gè)人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價(jià)的依據是房產(chǎn)原值和租金收入。個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無(wú)可厚非，在土地無(wú)償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無(wú)從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。

　　地產(chǎn)稅的設置也具有濃厚的時(shí)代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價(jià)物。土地使用權是通過(guò)有償出讓或轉讓得到，應該視為財產(chǎn)，在土地使用稅轉為土地出讓金或土地使用費后，地產(chǎn)稅并不是一個(gè)可以省略的稅種。

　　發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計稅的依據。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準地價(jià)完全可以作為房地產(chǎn)稅的計稅依據。

　　3 問(wèn)題最多的交易稅——土地增值稅

　　我國從1994年新稅制中開(kāi)設土地增值稅，從征收實(shí)際來(lái)看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難�！拔覈�現行土地增值稅稅率過(guò)高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒(méi)有將自然增值與人工投資改良增值區別開(kāi)來(lái);沒(méi)有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤的影響;逃避稅現象嚴重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等�！�

　　我國開(kāi)征土地增值稅，過(guò)多從組織財政收入和限制房地產(chǎn)投機交易的角度考慮，而忽視了我國現有的經(jīng)濟情況和征收能力。我國是近年來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實(shí)際上極難準確劃分開(kāi)來(lái)，加上房地產(chǎn)估價(jià)制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入WTO的身份不符。從我國現實(shí)情況來(lái)看，開(kāi)征土地增值稅是得不償失，不如暫時(shí)停征該稅種。

　　土地增值稅雖然有征收的依據，一般來(lái)說(shuō)，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個(gè)稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快�！钡默F象難以克服。

　　4 結語(yǔ)

　　從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來(lái)設計相關(guān)的稅費，對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。

房地產(chǎn)論文5

　　房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中必不可少的一個(gè)行業(yè)，也是與人們生活質(zhì)量與水平密切相關(guān)的行業(yè)之一，更是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。按照當前的情況來(lái)說(shuō)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房?jì)r(jià)的一路走高，使得政府分布了許多限制房?jì)r(jià)的政策，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利益起到了限制作用，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著(zhù)一些困難。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間不斷縮小，但與經(jīng)濟利益相關(guān)的風(fēng)險卻沒(méi)有減少。在行業(yè)競爭不斷激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現自身競爭實(shí)力的提高，就要對財務(wù)成本進(jìn)行有效控制，加強財務(wù)成本管理的力度，從源頭上進(jìn)行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問(wèn)題及對策作為研究對象是有一定的社會(huì )經(jīng)濟意義的。

　　1 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問(wèn)題分析

　　在我國社會(huì )經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天，不同房地產(chǎn)行業(yè)公司之間的競爭程度也提高，在這些房地產(chǎn)公司之之中，如何加強成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問(wèn)題，這引起了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士的高度重視。下面，我們就來(lái)對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析：

　　1.1 財務(wù)成本管理重視力度不足

　　我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒(méi)有給予財務(wù)成本管理工作重視，管理意識較低，沒(méi)有利用正確的態(tài)度來(lái)對待財務(wù)成本管理問(wèn)題。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)管理關(guān)注的財務(wù)成本管理，但沒(méi)有重視財務(wù)成本管理的實(shí)際實(shí)施。按照相關(guān)的數據顯示，建筑企業(yè)大部分的財務(wù)成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設計階段，但實(shí)際上財務(wù)人員對于建筑工程的施工成本控制管理工作沒(méi)有進(jìn)行落實(shí)。還有一些財務(wù)人員認為只有建筑施工的材料以及機械設備才是財務(wù)成本管理的重點(diǎn)，所以對其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門(mén)以及財務(wù)工作人員沒(méi)有對財務(wù)成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財務(wù)成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產(chǎn)企業(yè)的負責人以及財務(wù)成本管理相關(guān)部門(mén)的工作人員加強對財務(wù)成本管理工作的重視，才能使財務(wù)成本管理工作合理性得到提高。

　　1.2 財務(wù)成本管理體系不健全

　　一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標與方向不盡相符，這對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的具體實(shí)施有著(zhù)阻礙作有和，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度都不盡健全，這是一個(gè)企業(yè)的財務(wù)成本管理粗放的重要原因。對于那些具有較全面的財務(wù)管理制度的房地產(chǎn)企業(yè)，其制度大多流于形式，沒(méi)有對企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個(gè)崗位的責任不明確，科學(xué)度較低，財務(wù)管理與成本管理的責任不明，獎懲力度不足，都會(huì )影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的方法過(guò)于傳統，不能跟上時(shí)代的步伐，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理效率下降。

　　1.3 建筑工程的預結算管理不足

　　工程預結算對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作有著(zhù)直接的'影響，工程預結算工作的不足會(huì )影響到房地產(chǎn)財務(wù)成本管理。首先，工程的預結算定額的更新速度較慢，傳統的換算法已經(jīng)不能對工程的預結算工作的真實(shí)性與準確性進(jìn)行保證，繁瑣的計算會(huì )影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項目管理中的不足，會(huì )得建筑的施工與設計等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預結算款大幅度提升，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預結算問(wèn)題上弄虛作假，使預算高出實(shí)際花費很多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

　　2 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理對策分析

　　面對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的許多問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來(lái)越意識到企業(yè)成本管理問(wèn)題是何等重要。下面，我們就來(lái)對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的對策進(jìn)行分析：

　　2.1 建立健全財務(wù)成本管理體系

　　加強房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系的建立與健全，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)講是極為重要的。加強預算的考核與分析，重視預算的編制與執行，建立全面的預算體制是加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的重要內容。首先，要加強三級責任中心在企業(yè)內部的建立，就是在企業(yè)內部建立起成本中心與投資中心、利潤中心，建立起財務(wù)預算與項目預算、資金預算的工作，確立內部的年度以及季度成本管理目標。對于已經(jīng)完成的工作與正在完成中的計劃要進(jìn)行分層審批與執行，加強財務(wù)成本管理體系的精細化。其次，在進(jìn)行預算的編制之時(shí)，企業(yè)內部的上級與下級要進(jìn)行積極的溝通，將每一個(gè)責任中心的職責進(jìn)行明確，制定完善的執行標準。企業(yè)內部要以月度為單位進(jìn)行分析，以季度為單位進(jìn)行成本管理考核，以年度為單位進(jìn)行成本管理的總結。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理問(wèn)題才能得到解決。

　　2.2 加強企業(yè)內部資金管理體系的建立

　　資金管理體系的建立與健全對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作效率的促進(jìn)作用，加強資金的預算管理以及信息化管理，對資金進(jìn)行科學(xué)合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內容。在進(jìn)行資金的預算管理以及信息化管理之時(shí)，企業(yè)的財務(wù)成本管理工作人員要對企業(yè)內資金的收支以及納入情況進(jìn)行準確的把握，將每日的現金流量以及月迤邐的資金預算進(jìn)行核對，將日常管理工作與年度財務(wù)管理工作進(jìn)行結合。另外，房地產(chǎn)財務(wù)管理工作者應該以網(wǎng)上電子銀行以及相關(guān)的財務(wù)核算系統為基礎，建立起一個(gè)符合企業(yè)財務(wù)管理工作實(shí)際的資金預算控制與結算控制、決策控制，使房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的全程預警體系。

　　2.3 對企業(yè)的財務(wù)管理體系進(jìn)行升級

　　加強財務(wù)管理制度的改革和推廣，是對企業(yè)財務(wù)會(huì )計制度和財務(wù)費用審計制度的提高。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應該對財務(wù)成本管理每一個(gè)層次的人員進(jìn)行授權，只有財務(wù)成本管理相關(guān)具有合理的權利，才能對成本費用的支付以及資金合同的評審進(jìn)行合理飄轉。第二，要對每一個(gè)會(huì )計主體的財務(wù)數據進(jìn)行有效的記錄與科學(xué)的收集，使成本管理人員的結賬以及報表編制工作具有統一的規范，保證成本會(huì )計的科目設置與造價(jià)會(huì )計的科目設置相一致。第三，要將全面的預算體系與核算體系進(jìn)行結合，使每一個(gè)會(huì )計主體得到統一，完善成本管理核算系統。優(yōu)化和企業(yè)財務(wù)管理系統升級是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理解決的關(guān)鍵，也是關(guān)鍵一環(huán)。

　　3 結 語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是社會(huì )和經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對提高社會(huì )和公共生活滿(mǎn)意度的發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作是房地產(chǎn)管理工作的重要內容，筆者從房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)優(yōu)化對策。希望以此引起房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于財務(wù)成本管理工作的重視，加強成本管理力度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為房地產(chǎn)財務(wù)安全提供一個(gè)有力的保障，為社會(huì )和諧發(fā)展服務(wù)。

　　參考文獻：

　　[1] 郭淑華。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題與對策[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），20xx,（6）。

　　[2] 余玉欽。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題及策略[J]新西部（下旬。理論版），20xx,（3）。

　　[3] 王其霞。淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟，20xx,（19）。

房地產(chǎn)論文6

　　論文導讀：對單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的基礎，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。區別于單個(gè)樓盤(pán)的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀(guān)評估。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，市場(chǎng)調研，樓盤(pán)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動(dòng)性”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習慣依據地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤(pán))到線(xiàn)、面(區域市場(chǎng))，再由線(xiàn)、面(區域市場(chǎng))到體(宏觀(guān)環(huán)境);然后再從體回復到點(diǎn)、線(xiàn)和面，不斷的循環(huán)往復，融會(huì )貫通，才可真正把握。

　　1.點(diǎn)—單個(gè)樓盤(pán)

　　對單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的基礎，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。

　　單個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)調查通常包括以下五大項：

　　第一項是分析樓盤(pán)的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤(pán)的區域歷史沿革，區域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區等);了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等);公共配套設施(水、電煤等市政配套;公園、學(xué)校、醫院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、集貿市場(chǎng)、著(zhù)名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤(pán)地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰(shuí)?它的進(jìn)出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤(pán)的.地理位置是樓盤(pán)不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤(pán)的大部分價(jià)值。

　　第二項是分析產(chǎn)品特征。這是樓盤(pán)市調的主體部分，重點(diǎn)在于了解樓盤(pán)的土地、總體規劃、建筑設計、總建面積與外觀(guān)、總建套數與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤(pán)的基礎，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構成，它就是我們常說(shuō)的公司的組成，即知道樓盤(pán)的投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰(shuí)?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤(pán)的資信度。

　　第三項是剖析價(jià)格組合。即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。市場(chǎng)中，往往有許多價(jià)格方面的促銷(xiāo)活動(dòng)，但萬(wàn)變不離其宗，其最終歸結于價(jià)格組合的三個(gè)方面。剖析價(jià)格組合并了解其運用策略是市場(chǎng)調查最吸引人的地方。

　　第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)、媒體選擇、廣告密度和實(shí)施效果等等。

　　第五項是銷(xiāo)售執行。這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷(xiāo)售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣(mài)?什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受?吸引客戶(hù)最主要的地方是什么?購房客戶(hù)群有什么特征等?所有的這一切都是市場(chǎng)調查所應該了解的。其中的銷(xiāo)售狀況是結果，其他幾個(gè)方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤(pán)，也是整個(gè)市場(chǎng)調研工作的全部?jì)群��?/p>

　　2.線(xiàn)和面—區域市場(chǎng)

　　對單個(gè)樓盤(pán)的詳盡了解之后，可以著(zhù)手區域市場(chǎng)的調查與分析。區域市場(chǎng)的調查與分析，主要包括區域分析、區域產(chǎn)品和需求特征這三個(gè)方面。

　　一是區域分析，區域分析是指在特定區域中，對影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通路線(xiàn)、區域特征和發(fā)展規劃這三方面因素的綜合分析。區別于單個(gè)樓盤(pán)的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀(guān)評估。如上海虹橋開(kāi)發(fā)區的崛起，通過(guò)區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場(chǎng)至市中心的良性交通線(xiàn)路，虹橋商貿區的發(fā)展規劃是分不開(kāi)的。

　　二是區域產(chǎn)品，區域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區域范圍內，樓盤(pán)的總量、類(lèi)別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結構、各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手法的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認真研究區域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場(chǎng)反映強弱的緣由。如某區域的樓盤(pán)，在大家都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個(gè)賣(mài)得相當好，這就是區域產(chǎn)品應該著(zhù)力分析的地方。

　　三是需求特征，需求特征是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買(mǎi)力水平，客戶(hù)的需求結構與特征，人口素質(zhì)和習慣嗜好等，需求特征是從客戶(hù)的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng )新的動(dòng)力與源泉。

　　區域市場(chǎng)的分析是建立在單個(gè)樓盤(pán)的詳盡市場(chǎng)調查基礎之上的。要寫(xiě)好區域市場(chǎng)分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個(gè)樓盤(pán)，而后以這個(gè)樓盤(pán)所在的街道為延伸區，將整個(gè)街道的所有樓盤(pán)調查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤(pán)情況，由此從點(diǎn)到線(xiàn)，從線(xiàn)到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場(chǎng)的狀況便會(huì )了如指掌。

　　3.體—宏觀(guān)環(huán)境

　　對點(diǎn)、線(xiàn)、面的把握是市場(chǎng)調查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀(guān)環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調查做得更活更深入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的體(宏觀(guān)環(huán)境)包括政治社會(huì )、經(jīng)濟發(fā)展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。

　　政治社會(huì )是指國家運作體制、政治安定狀況、社會(huì )治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩定是社會(huì )發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能忽視政治因素。

　　經(jīng)濟因素是所有房地產(chǎn)宏觀(guān)因素中，對公司和個(gè)人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政收支與物價(jià)，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個(gè)人購房愿意的作用就是顯而易見(jiàn)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此幾起波瀾。

　　行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實(shí)物分房制度，對商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響就是顯而易見(jiàn)的。還有土地增值稅，它的貫徹實(shí)施也是一把雙刃的劍。限制過(guò)多，投資資金就不太愿意進(jìn)來(lái)，經(jīng)濟發(fā)展速度就相對緩慢一點(diǎn);限制過(guò)少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟的損害也不可低估。

　　國際間經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場(chǎng)。單就投資成本這一點(diǎn)分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動(dòng)。作為一個(gè)投資商人，他在作出決策之前，肯定就會(huì )對人民幣的未來(lái)穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時(shí)候，他必然裹足不前。

　　總之，點(diǎn)、面(線(xiàn))、體構成了房地產(chǎn)市場(chǎng)調查基本框架，它的融會(huì )貫通則是房地產(chǎn)市場(chǎng)深入研究的有效途徑，只有認真地進(jìn)行市場(chǎng)調查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場(chǎng)專(zhuān)家。

　　參考文獻

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)對貨幣政策傳導效應的區域差異研究——基于GVAR模型的實(shí)證分析張紅; 李洋金融研究20xx-02-25

　　2、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)研究——基于貝葉斯估計的兩部門(mén)DSGE模型王云清; 朱啟貴; 談?wù)�達金融研究20xx-03-25

房地產(chǎn)論文7

　　1、當下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費用管理現狀

　　1.1成本管理水平粗放，沒(méi)有形成系統的成本費用管控組織體系

　　首先，缺少系統的組織架構支撐成本費用管理，成本管理意識欠缺。許多中小地產(chǎn)公司成本管理工作開(kāi)始之前沒(méi)有專(zhuān)職部門(mén)負責成本管理工作，有的地產(chǎn)公司由財務(wù)部“兼顧”成本管理，有的地產(chǎn)公司將成本簡(jiǎn)單定義為“工程造價(jià)成本”由工程造價(jià)（或者叫成控）部門(mén)負責。在組織架構上這些地產(chǎn)公司難以滿(mǎn)足“項目全成本”管理要求，成本費用管理上還沒(méi)有脫離“財務(wù)成本”、“工程造價(jià)成本”概念，沒(méi)有真正理解項目全過(guò)程、全成本管理思想，沒(méi)有形成系統的成本費用管理組織體系。

　　其次成本費用管理經(jīng)驗與方法難沉淀與復制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的獨特性和固定性使得每開(kāi)發(fā)一個(gè)新項目都要重頭開(kāi)始，原有項目的成本管理經(jīng)驗、手段與方法不一定完全適用新項目，加上人員的流動(dòng)使得成本管理難度加大、效率低下。

　　1.2合同管理不到位，變更難控制

　　首先，合同管理不規范。合同的規范管理包括合理的簽訂合同和合同的分類(lèi)授權與審批。有些地產(chǎn)公司喜歡簽大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地產(chǎn)公司簽訂合同與工程造價(jià)成本預算科目脫節，沒(méi)有把項目造價(jià)成本預算、財務(wù)預算有機結合起來(lái)。簽訂合同時(shí)只圖方便、省事，不為以后的成本管控、成本費用數據統計著(zhù)想。合同實(shí)際執行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金額、成本費用數據統計不準確、不及時(shí)甚至難以統計。

　　其次，合同的分類(lèi)授權與審批機制缺乏或不合理。合同的分類(lèi)不同、金額不同，其負責的部門(mén)不同、授權不同，合同的分類(lèi)授權審批應隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和國家相關(guān)政策的變化作相應修改完善。在這點(diǎn)上，不同的地產(chǎn)公司是參差不齊，中小地產(chǎn)公司更是做的不到位。

　　1.3資金管控缺乏手段與方法

　　資金是企業(yè)的血液，是房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目各個(gè)環(huán)節資金流入、流出的的統籌規劃和運用。地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理以財務(wù)管理為中心，而財務(wù)管理又以資金管理為核心。目前地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要問(wèn)題是：第一，雖然編制了資金預算，但普遍存在資金預算與項目開(kāi)發(fā)預算、工程造價(jià)預算、營(yíng)銷(xiāo)策劃預算、合同管理融合的深度不夠，在很多細節問(wèn)題上沒(méi)有考慮到，編制預算時(shí)沒(méi)有吸收相關(guān)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人士的合理意見(jiàn)抑或是財務(wù)部門(mén)獨立編制，資金管控出現意外時(shí)調控不力、缺乏剛性和執行力；第二，在現行經(jīng)濟環(huán)境下，大多數地產(chǎn)企業(yè)不具備通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券、股票方式籌措資金，很多中小地產(chǎn)企業(yè)甚至通過(guò)小貸公司、擔保公司或民間融資，融資渠道單一、資金成本相當高，個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)還出現了資金鏈斷裂、項目難以為繼帶來(lái)嚴重的社會(huì )問(wèn)題。

　　2、提升房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理質(zhì)量的有效途徑

　　2.1完善對工程成本管理工作的全程監控

　　為了進(jìn)一步提升工程成本管理水平，降低資源的浪費，必須要加強各部門(mén)之間的聯(lián)系，實(shí)現對工程造價(jià)管理工作的全面監控，并對建設資源進(jìn)行統籌兼顧，合理分配。首先，要加強工程初步預算和施工預算的工作，制定出詳細的資金、建筑材料以及人力等資源的利用計劃，實(shí)現資源的.合理利用。其次，在工程建設的決策階段，要重點(diǎn)重視對工程建設投資估算工作，并對項目的可行性報告進(jìn)行重點(diǎn)評估，針對其中有爭議性的項目廣開(kāi)言路，吸取各方面的意見(jiàn)。最后，要對工程項目中的投資預算、施工預算、工程結算以及竣工結算等進(jìn)行統籌兼顧、統一管理，有效推進(jìn)工程造價(jià)體系的改革與發(fā)展，實(shí)現各個(gè)工作環(huán)節的平穩接軌。

　　2.2建立現實(shí)的工程成本管理咨詢(xún)市場(chǎng)

　　高效的工程造價(jià)管理效率需要建立自主經(jīng)營(yíng)的合伙制和有效責任制等多種組織形式相結合的工程造價(jià)咨詢(xún)市場(chǎng)，進(jìn)一步完善造價(jià)管理體系。建成現實(shí)的工程造價(jià)管理咨詢(xún)市場(chǎng)之后，工程造價(jià)的實(shí)際流程需要進(jìn)入該市場(chǎng)，并受市場(chǎng)監督體制的監督和制約。因此，市場(chǎng)監督制度的監督范圍需要進(jìn)一步擴大，政府應該致力于完善現有的市場(chǎng)監督機制，當出現企業(yè)的不自律行為時(shí)采取強硬手段給予相應的處罰措施，增強政府的宏觀(guān)調控能力，并保證工作的準確性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造價(jià)咨詢(xún)市場(chǎng)為工程企業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造了一個(gè)良好的環(huán)境，并在一定程度上減小了不正當競爭給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險。

　　2.3逐步完善工程成本管理的制度

　　完善的工程成本管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作順利進(jìn)行的有力保障。在現有的市場(chǎng)發(fā)展條件和經(jīng)濟體制之下，企業(yè)必須完善相關(guān)工程成本管理制度，加強對工程成本管理中各個(gè)環(huán)節的監督，制定明確的企業(yè)規章制度規范工作人員的管理行為，保障成本管理數據的準確性和真實(shí)性，并落實(shí)資金日報制度，出現賬目問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行核查，爭取在當天內得到解決。

　　2.4提升財會(huì )人員的職業(yè)素質(zhì)

　　財會(huì )人員作為企業(yè)工程造價(jià)管理的實(shí)際操作者，其工作能力和個(gè)人素質(zhì)直接關(guān)系著(zhù)企業(yè)工程造價(jià)控制效率和企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此企業(yè)必須加強對從業(yè)人員工作能力、業(yè)務(wù)水準以及個(gè)人思想品質(zhì)的考核，提高準入門(mén)檻，對應聘者的教育經(jīng)歷、工作背景、個(gè)人犯罪經(jīng)歷等進(jìn)行嚴格審查，為企業(yè)篩選高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才。同時(shí)企業(yè)應該定期對造價(jià)工程師進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓，并建立嚴格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造價(jià)管理隊伍。

　　結語(yǔ)

　　工程成本管理是企業(yè)日常工作的關(guān)鍵內容，企業(yè)管理人員加強對工程成本管理的監管，了解市場(chǎng)環(huán)境的變化情況，完善相關(guān)工程成本管理制度，提高會(huì )計人員的職業(yè)素質(zhì)。企業(yè)必須嚴格審核各項成本管理數據，及時(shí)處理存在的各種問(wèn)題，從而更好提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　【參考文獻】：

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　　[2]周生洪.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理系統設計與實(shí)現[D].山東大學(xué)，20xx.

　　[3]張盛楠.戰略成本管理在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用研究[D].西安建筑科技大學(xué)，20xx.

房地產(chǎn)論文8

　　房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的晴雨表，自20xx年以來(lái)，中國經(jīng)濟的發(fā)展所展現出來(lái)的繁榮，都與房地產(chǎn)息息相關(guān)，無(wú)論是從財富的創(chuàng )造能力來(lái)看，還是從資源的流動(dòng)性來(lái)看，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟都將在近年悄悄完成筑頂的過(guò)程，并為接下來(lái)的墜落積聚能量。也許因為一些重大因素導致房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的時(shí)間會(huì )和預期的不同，提前也好，推遲也罷，這場(chǎng)變更都是不可避免的。接下來(lái)，筆者就將從房地產(chǎn)的起源、經(jīng)歷的變更、發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題以及解決問(wèn)題的措施這幾個(gè)方面來(lái)介紹分析。

　　對于我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，它不僅僅在經(jīng)濟環(huán)境中占據一個(gè)很大的地位，它更加在我們的社會(huì )環(huán)境中有著(zhù)重要的影響。首先我們來(lái)看看房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的起源。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的最初起源

　　我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的起源和發(fā)展可謂是從古就有，房地產(chǎn)經(jīng)濟一開(kāi)始的發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)紀，房地產(chǎn)經(jīng)濟起源與唐朝，唐朝的絲綢之路打開(kāi)了貿易的大門(mén)，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供了便利，在唐朝，房地產(chǎn)經(jīng)紀人又叫“房牙子”，從事的是比較早的一種土地貿易行為，也是我們房地產(chǎn)經(jīng)濟的最初起源和發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的變更

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自起步至今也就十多年的時(shí)間，這段時(shí)間內，即使受著(zhù)國家宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的變動(dòng)和國家調控政策的影響，我國的房?jì)r(jià)也依然保持著(zhù)階梯式的上升狀態(tài)。我們可以把其發(fā)展分為以下幾個(gè)階段：

　　第一個(gè)階段：1998年～20xx年，這是中國房地產(chǎn)的起步階段。在這期間，買(mǎi)房以自住為主，房?jì)r(jià)上漲較為緩慢。

　　第二個(gè)階段：20xx年～20xx年，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲期。經(jīng)濟的發(fā)展，國家相關(guān)政策的出臺刺激了這一時(shí)期的住房消費。

　　第三個(gè)階段：20xx年～20xx年，在這期間國家出臺了取消房貸優(yōu)惠政策加強房地產(chǎn)稅收的管理等一系列抑制樓市的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一個(gè)相持的階段，上漲速度變緩，但是仍然保持著(zhù)上漲的趨勢。

　　第四個(gè)階段：20xx年～20xx年，各行業(yè)的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高，地王頻現。這一時(shí)期外地炒房團興風(fēng)作浪，尤其以溫州最為活躍，開(kāi)發(fā)商更是出現隨意定價(jià)的`情況，人有多大膽，房?jì)r(jià)就有多高。

　　第五個(gè)階段：20xx年～20xx年，樓市再次進(jìn)入相持階段，部分城市20xx年的房?jì)r(jià)與20xx年相比，甚至還出現了小幅度的回落。

　　第六個(gè)階段：20xx年～20xx年，樓市又重新步入一個(gè)高漲期，這個(gè)時(shí)期里，全國的樓市漲聲一片，不少城市的高端住宅甚至出現天價(jià)。

　　第七個(gè)階段：20xx年～至今。20xx年央行3次加息，6次上調存款準備金率，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中生長(cháng)，到了20xx年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛需的推動(dòng)下緩慢的復蘇，在20xx年4月份達到較高水平，后來(lái)受市場(chǎng)降溫的影響，房?jì)r(jià)漲幅開(kāi)始下降。

　　三、解決房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中出現的問(wèn)題的具體措施

　　1.加強房地產(chǎn)規劃的“三性”原則。所謂的房地產(chǎn)規劃的“三性”原則，即科學(xué)性、有效性、可持續發(fā)展性�？茖W(xué)性是指我們對于房地產(chǎn)的規劃要科學(xué)合理，并且是有著(zhù)一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和理論依據來(lái)支撐的;有效性是指我們的規劃結果應該是有效的，不能花費大量的人力、物力、財力去做無(wú)用功，要確確實(shí)實(shí)的對社會(huì )有著(zhù)一定的貢獻以及影響;可持續發(fā)展性是指我們的規劃不能只強調我們現在的需求，更加重要的是我們對于未來(lái)的一個(gè)持續性的發(fā)展，保障未來(lái)我們能夠有足夠的資源去發(fā)展。

　　2.對土地資源進(jìn)行一定的保護。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就離不開(kāi)土地資源的使用，對于我們國家的土地資源來(lái)說(shuō)，用一點(diǎn)少一點(diǎn)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要土地的支持，土地資源又是社會(huì )發(fā)展和農業(yè)進(jìn)步的必需品，目前社會(huì )有許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商閑置土地，浪費資源，既沒(méi)有合理的利用土地，有沒(méi)有有效的發(fā)展房地產(chǎn)，反而使得我們的經(jīng)濟遭受一定的損失。因此，在現代社會(huì )的房地產(chǎn)建設中，我們更加要對土地資源進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)以及使用，保護土地，維護我們生活的環(huán)境。

　　3.建立完善的管理機構，保障管理的可行性

　　一個(gè)行業(yè)的興起和發(fā)展與我們對于這個(gè)行業(yè)投入的精力以及對于這個(gè)行業(yè)實(shí)施的管理都有著(zhù)一定的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，在我們現代經(jīng)濟發(fā)展的腳步之下，我們的房地產(chǎn)行業(yè)占據的比重也在逐步的增加，這就要求我們必須要建立完善的管理系統，從內到外，從內部管理系統到外部的發(fā)展情況都符合社會(huì )發(fā)展的需求，我們的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才能真正的發(fā)揮出它的作用。

　　4.加強市場(chǎng)的監管能力以及宏觀(guān)調控作用

　　國外發(fā)達市場(chǎng)經(jīng)濟國家住房消費信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款比例的70%左右，而我國的消費信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行都不足10%，由此可見(jiàn)兩者之間的差距，原因就是我們缺乏一個(gè)很好的市場(chǎng)監管能力，對房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有一個(gè)系統的調控以及引導，這也就導致了一系列房地產(chǎn)問(wèn)題的出現，造成社會(huì )經(jīng)濟的重大損失。

　　四、未來(lái)我國的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )如何發(fā)展

　　中國房地產(chǎn)的脆弱和危險之處在于，只要人們對房?jì)r(jià)持續上漲的預期發(fā)生動(dòng)搖，危機就會(huì )立刻暴露出來(lái)。未來(lái)中國房?jì)r(jià)的下跌應該首先從四線(xiàn)和三線(xiàn)城市開(kāi)始，道理非常簡(jiǎn)單，他們一直都是人口，資源的流出方。事實(shí)上，從20xx年開(kāi)始，不少大型開(kāi)發(fā)商從三，四線(xiàn)城市撤離，回歸一，二線(xiàn)城市，同時(shí)，投資房地產(chǎn)資金撤出，不僅會(huì )導致房?jì)r(jià)下跌，也可能使部分城市出現爛尾樓。隨著(zhù)時(shí)間的推移，越來(lái)越多的人將越來(lái)越清楚的一個(gè)趨勢是：四線(xiàn)和三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)率先下跌，帶動(dòng)二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)下跌，最后下跌的浪潮擴散到一線(xiàn)城市，導致房?jì)r(jià)的全線(xiàn)下跌。因此，中國現在更應該關(guān)注的不是如何維持高房?jì)r(jià)，而是拿出勇氣接受房地產(chǎn)的一次硬著(zhù)陸，把中國整個(gè)社會(huì )的運行成本和民眾的住房成本降下來(lái)。當務(wù)之急，是竭力扶持以制造業(yè)為核心的實(shí)體經(jīng)濟。

　　五、結語(yǔ)

　　在人口因素發(fā)生巨變的大背景下，生產(chǎn)者人數下降的大轉折下，實(shí)體經(jīng)濟持續衰退的情況下，中國的房?jì)r(jià)卻一直愛(ài)高速累積新的泡沫。當下，踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)的人在減少，投機的人在增多，而任何一個(gè)社會(huì )的財富創(chuàng )造都不能離開(kāi)實(shí)業(yè)，最終都要以實(shí)業(yè)為基礎。因此，我國的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展更是需要我們社會(huì )各方人員的共同努力，而且需要考慮各個(gè)方面的因素，盡量做到在發(fā)展中保平穩，在平穩中求突破。

房地產(chǎn)論文9

　　20xx年，作為我國經(jīng)濟增長(cháng)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)告別巔峰時(shí)期步入了嶄新格局：房?jì)r(jià)逐漸企穩，樓市回歸理性，告別高增長(cháng)和高利潤成為市場(chǎng)新常態(tài)，企業(yè)競爭愈演愈烈。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)稅費成本依然居高不下，因此要在競爭中脫穎而出，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃提高企業(yè)效益。作為對房企收益影響最大、最復雜的稅種之一，如何有效的對土地增值稅進(jìn)行籌劃已經(jīng)成為當前房企不可忽視的問(wèn)題。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃思路

　　土地增值稅是對轉讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的稅，其應納稅額=∑（每級距增值額×適用稅率），其中“增值額”為轉讓房產(chǎn)所取得收入減除扣除項目后的余額，“適用稅率”根據增值率的大小按相適用的四級超率累進(jìn)稅率計算。所以土地增值稅籌劃的.基本思路是根據其稅率特點(diǎn)及優(yōu)惠政策，控制收入或增加扣除項目，以降低增值率從而適用低稅率及優(yōu)惠政策。

　　1、合理控制收入

　　房地產(chǎn)企業(yè)應基于稅率進(jìn)行銷(xiāo)售定價(jià)，充分利用增值率四個(gè)臨界點(diǎn)，使增值率小于并盡可能接近臨界點(diǎn)，在增加收入的同時(shí)盡量減少土地增值稅跳躍的幅度。房企亦可考慮以折扣方式降低銷(xiāo)售價(jià)格，或將裝修收入從收入中分解出去，從而降低增值額。

　　2、增加扣除項目

　　1）平衡開(kāi)發(fā)成本稅法規定開(kāi)發(fā)成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以適當增加一些成本投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。

　　2）調整開(kāi)發(fā)費用根據《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》，若企業(yè)利息支出能提供金融機構證明并按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，則可據實(shí)扣除，最高不超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算金額，其余開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)瓤鄢�；若利息支出不能滿(mǎn)足上述條件，則需計入開(kāi)發(fā)費用一并扣除，費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢�。因此，房企應通過(guò)籌劃把開(kāi)發(fā)費用轉移到成本中，從而增加扣除項目金額。并且提前估算利息支出，若利息支出高，則應按項目計算分攤并取得金融機構的證明從而據實(shí)扣除；反之則應選擇計入開(kāi)發(fā)費用中按照10%的比例扣除，增加扣除金額。

　　3、利用稅收優(yōu)惠政策

　　1）增值率的稅收優(yōu)惠根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免征土地增值稅。因此房企可進(jìn)行籌劃：A.區分不同開(kāi)發(fā)項目，分別核算普通住宅和其他項目的增值額；B.合理設置銷(xiāo)售價(jià)格，在取得預期盈利前提下將增值率保持在優(yōu)惠范圍內，衡量節稅收益與繳稅成本。

　　2）開(kāi)發(fā)及轉讓方式的選擇稅法有特殊規定，某些行為不屬于土地增值稅征稅范圍，比如投資聯(lián)營(yíng)、合作建房、兼并轉讓、受托代建等。因此房企應對這些特殊政策加以利用進(jìn)行籌劃。但要注意這些規定的前提，比如雖然投資聯(lián)營(yíng)中一方以土地入股投資可免征土地增值稅，但若該企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就不能暫免征稅。

　　二、案例分析——以成都市X房地產(chǎn)項目為例

　　A研究院為我國大型事業(yè)法人，其下設立二級事業(yè)法人B中心，現擬于成都市開(kāi)發(fā)大型房地產(chǎn)項目X，項目中包含商業(yè)建筑和普通住宅建筑。由于該項目是市場(chǎng)模式運作的商業(yè)地產(chǎn)，A研究所及B中心均為事業(yè)單位存在拿地障礙，因此由A研究院下屬全資子公司C作為主體取得建設用地并開(kāi)發(fā)。下面以X項目為例進(jìn)行分析。由于稅法規定，未分別核算或不能準確核算的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠，因此首先將X項目的商業(yè)、住宅分開(kāi)單獨核算。根據測算，X項目中普通住宅部分收入約為2.3億元，根據稅法可扣除項目約為1.9億，則增值額為0.4億元，增值率為0.4÷1.9=21.1%，應繳營(yíng)業(yè)稅及附加23000×5.5％=1265（萬(wàn)元），土地增值稅4000×30%=1200（萬(wàn)元）。由于增值率未超過(guò)20%的普通住宅免征土地增值稅，因此考慮在小區中建設一個(gè)噴泉，并在街道附近建隔音帶，追加綠化投資300萬(wàn)元。稅法規定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本可加計20%扣除，則此時(shí)可扣除項目為19000+300×（1+20%）=19360萬(wàn)元，增值額為23000-19360=3640萬(wàn)元，增值率為3640÷19360=18.8%，符合免征條件。因此追加的300萬(wàn)元綠化投資，既提高了小區的配套質(zhì)量，又獲得了1200萬(wàn)的節稅收益。當然，任何一種納稅籌劃方案都有兩面性，房地產(chǎn)企業(yè)必須全面考量選擇最有利于企業(yè)整體利益的方案。

　　三、結語(yǔ)

　　總之，在我國房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必然要增強納稅籌劃意識，在合法合理的前提之下，以提升企業(yè)整體戰略利益為目標，通過(guò)深入研究與充分利用國家政策法規，制定完善的稅務(wù)籌劃思路，廣泛的利用納稅籌劃的優(yōu)勢為企業(yè)爭取更大的利潤空間，防范企業(yè)稅收風(fēng)險的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)論文10

　　摘要：科學(xué)、合理以及準確的計算房地產(chǎn)成本是進(jìn)行成本管控的重要前提，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的產(chǎn)品定價(jià)也具有重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題及原因，并給出了相關(guān)的解決方案。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；核算

　　一、概述

　　對于一個(gè)企業(yè)而言，促使其朝著(zhù)未來(lái)既定的目標發(fā)展離不開(kāi)良好的經(jīng)營(yíng)管理。而經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì )計成本核算具有重要的作用。通過(guò)企業(yè)的會(huì )計成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營(yíng)管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據相關(guān)的數據對企業(yè)進(jìn)行成本費用的調控，從而達到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展朝著(zhù)既定的目標前進(jìn)，獲得更多的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是非常巨大的，通過(guò)對成本核算的具體數據與預算的差額進(jìn)行分析，從而達到成本目標的調控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題

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　　隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長(cháng)和壯大，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地都是成片進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的劃分依據主要是項目所在的區域、進(jìn)行分期的工程項目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個(gè)開(kāi)發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據開(kāi)發(fā)項目的具體情況進(jìn)行分析的，再加上加大規模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的復雜性，種種因素都造成了開(kāi)發(fā)成本核算的對象劃分不明，過(guò)細會(huì )造成工作量大大增加，過(guò)粗會(huì )造成數據分析不明，這些都會(huì )使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時(shí)，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對開(kāi)發(fā)成本的監控以及分析，特別是開(kāi)發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據著(zhù)非常重要的地位。

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的成本費用分配方法存在不合理之處

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品當中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見(jiàn)的拆遷補償款、配套設施費用以及基礎設施費用等間接費用。按照國家相關(guān)的.規定，應當按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預算造價(jià)等進(jìn)行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì )根據自己的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行成本費用分配和劃分的標準。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，成本費用的分配往往具有任意性，在實(shí)際的過(guò)程中并沒(méi)有形成科學(xué)統一的標準來(lái)進(jìn)行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現較大的差異。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本核算的周期判斷不明，出現竣工決算拖延的現象

　　一個(gè)房地產(chǎn)項目涉及到的工程量較大、持續的時(shí)間是非常長(cháng)的，也不存在明確的標準來(lái)對核算周期進(jìn)行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會(huì )計核算的及時(shí)性原則，無(wú)法使得收入與費用產(chǎn)生配比，從而對房地產(chǎn)企業(yè)計算項目的利潤、結算相關(guān)的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會(huì )產(chǎn)生與稅務(wù)部門(mén)長(cháng)期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續發(fā)展。與此同時(shí)，拖延竣工結算也會(huì )使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的對項目進(jìn)行評價(jià)，對后期的項目開(kāi)發(fā)無(wú)法起到積極的推動(dòng)和指導作用�，F實(shí)的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項目甚至出現基礎設施未全部完成建設等情況，這些往往對項目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著(zhù)整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的決算時(shí)間，也對企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。

　　三、加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的策略

　�。ㄒ唬┟鞔_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算對象

　　由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現問(wèn)題，因此，將成本核算對象進(jìn)行明確，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：其一，將經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)審核的總平面圖作為開(kāi)發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開(kāi)發(fā)規模較大、時(shí)期較長(cháng)、一般采用的分期開(kāi)發(fā)形式的項目；其二，按照產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)進(jìn)行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進(jìn)行成本核算的可行性較大；其三，將單個(gè)的房地產(chǎn)項目作為一個(gè)核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開(kāi)發(fā)項目大、耗費大、開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品往往只有一種的項目。以上三種常用的開(kāi)發(fā)成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監控非常有利，對于開(kāi)發(fā)項目的價(jià)值評估也是非常有利的。

　�。ǘ�）對開(kāi)發(fā)項目的成本費用分配方法要進(jìn)行合理的選取

　　通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開(kāi)發(fā)成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進(jìn)行分配和歸集，例如常見(jiàn)的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價(jià)值分配法、個(gè)別認定法、預算造價(jià)法等分配標準。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個(gè)別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點(diǎn)是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進(jìn)行均攤。在現實(shí)中最為常用的方法之一是對開(kāi)發(fā)項目的價(jià)值進(jìn)行評估，依照評估的價(jià)值進(jìn)行間接費用的分配。一旦合理的進(jìn)行間接成本費用分配，就可以使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。

　�。ㄈ�）對成本核算的周期進(jìn)行合理確定，及時(shí)的進(jìn)行竣工結算

　　開(kāi)發(fā)項目的周期確定應當根據項目的實(shí)際情況來(lái)確定，不應當僅僅按照理論來(lái)進(jìn)行。首先，如果一個(gè)項目的規模較小，同時(shí)，持續的時(shí)間短，那么可以將項目的整個(gè)時(shí)期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開(kāi)發(fā)項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(cháng)、規模較大，如果仍然按照項目的建設周期來(lái)進(jìn)行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時(shí)效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過(guò)審批的總平面圖確定的開(kāi)發(fā)期數來(lái)進(jìn)行成本核算周期數的確定。其次，及時(shí)進(jìn)行竣工結算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進(jìn)行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數進(jìn)行再次核對，也要培養會(huì )計人員的成本預估能力。在進(jìn)行“預提費用”科目的核算時(shí)，要將未實(shí)施的工程預算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預期的計劃進(jìn)行，以后實(shí)際發(fā)生了該項費用就將其轉出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會(huì )對單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。

　　參考文獻：

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　　[2]李國梁.淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對策[J],經(jīng)濟管理(文摘版).20xx（03）.

　　[3]崔秀娟.房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[J].企業(yè)改革與管理，20xx（12）.

房地產(chǎn)論文11

　　在對國內外風(fēng)險管理理論整理、總結、分析的基礎上，結合房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險的概念特點(diǎn)，借鑒其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目過(guò)程中運用的比較成功的風(fēng)險識別、分析、評估與應對方法，對交通未來(lái)城投資建設全過(guò)程中的風(fēng)險進(jìn)行分析研究，并最終提出相應的風(fēng)險應對策略。

　　一、交通未來(lái)城項目及風(fēng)險管理概況

　　(1)交通未來(lái)城項目概況。交通未來(lái)城項目處于菏澤市開(kāi)發(fā)區核心位置，西臨人民路，南臨長(cháng)江路，東臨振興街，是一個(gè)集精品住宅、時(shí)尚公寓、高檔寫(xiě)字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產(chǎn)項目，致力于打造菏澤商住社區的新標桿。項目整體建成后將是一個(gè)集居住、購物、休閑、娛樂(lè )為一體的頂級城市綜合體。澤聯(lián)通建筑安裝有限公司承建。項目西鄰人民路，南鄰長(cháng)江路，東臨振興路，占地48131㎡，總建筑面積182819㎡，綠化高于35%，由5棟高層住宅、1棟公寓和1棟寫(xiě)字樓組成，十一個(gè)集精品住宅、時(shí)尚公寓、高檔寫(xiě)字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產(chǎn)項目，致力于打造“締造現在，引領(lǐng)未來(lái)”的菏澤商住社區新地標。周邊銀座商圈、開(kāi)發(fā)區人民醫院，建設銀行、工商銀行等成熟生活配套一應俱全;毗鄰區實(shí)驗小學(xué)、實(shí)驗中學(xué)、菏澤一中等名校，尊享一站式教育配套;距離火車(chē)站和新汽車(chē)站僅1公里之遙，5公里直通日東高速。

　　(2)交通未來(lái)城項目風(fēng)險管理概況。交通未來(lái)城是菏澤市市委、市政府、開(kāi)發(fā)區委、區政府確立的牡丹區東部核心商業(yè)圈中的重點(diǎn)示范項目，為了確保交通未來(lái)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成功，菏澤交通集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設立了項目部專(zhuān)門(mén)負責該項目的具體實(shí)施。在項目開(kāi)發(fā)初期，開(kāi)發(fā)部、行政部負責項目審批、土地交易、施工設計等工作;在施工期，工程部、行政部負責承建企業(yè)選擇、具體施工等工作，同時(shí)，銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行施工期間的前期銷(xiāo)售工作;銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售部門(mén)負責預售、現房銷(xiāo)售等工作。在項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，都需要全面的工程項目風(fēng)險管理和質(zhì)量管理體系來(lái)保障其實(shí)施運行。

　　二、交通未來(lái)城項目風(fēng)險管理存在的問(wèn)題

　　(1)項目的組織結構不合理。在項目組建的過(guò)程中，應該充分考慮到項目風(fēng)險去在于開(kāi)發(fā)全過(guò)程，而不局限與某個(gè)部門(mén)或某個(gè)開(kāi)發(fā)階段。風(fēng)險防控需要項目全員的參與，只有各個(gè)部門(mén)通過(guò)相互合作才能一定程度上把風(fēng)險降到最低。如果沒(méi)有一個(gè)合理的項目組織結構，就會(huì )帶來(lái)相應的溝通問(wèn)題，從而會(huì )使項目風(fēng)險管理工作難度增加。

　　(2)項目管理人員風(fēng)險意識薄弱。交通未來(lái)城房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，風(fēng)險的管理主要側重于工程施工建設階段，而在前期的施工設計、土地交易及銷(xiāo)售階段的預售、現房銷(xiāo)售環(huán)節存在的風(fēng)險同樣不能忽視。項目管理的風(fēng)險意識薄弱、風(fēng)險管理技術(shù)方法簡(jiǎn)單，都會(huì )給項目的順利實(shí)施帶來(lái)一系列潛在風(fēng)險。

　　(3)項目風(fēng)險管理人員水平不高。交通未來(lái)城項目團隊中，設在工程部下的風(fēng)險管理組現有成員4名，其中本科及以上學(xué)歷的2人，有相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的2人，35歲以上的2人，相比于其他項目團隊來(lái)說(shuō)，風(fēng)險管理團隊成員的綜合素質(zhì)一般，整體的風(fēng)險管理水平一般。項目風(fēng)險的識別、分析、防控等工作對項目風(fēng)險管理人員的素質(zhì)存在很大關(guān)系，如果項目管理人員水平不高，同樣會(huì )給整個(gè)項目建設帶來(lái)一定的風(fēng)險。

　　(4)項目風(fēng)險管理經(jīng)費投入不足。項目風(fēng)險管理經(jīng)費一般包括項目風(fēng)險管理人員工資、培訓及其他費用，從交通未來(lái)城項目經(jīng)費投入占比中可以看出，項目風(fēng)險管理經(jīng)費投入相對較少，項目對風(fēng)險管理的經(jīng)費支持較少。一般情況下，管理經(jīng)費的投入支持是房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理順利實(shí)施的`重要條件。

　　(5)項目的資產(chǎn)負債率。一般情況下，資產(chǎn)負債率保持在50%左右較為合理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目由于投資比較大，維持在60%左右較為合理，如果超過(guò)80%以上，意味著(zhù)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)面臨著(zhù)巨大風(fēng)險。交通未來(lái)城項目前期投資比較大，資產(chǎn)負債率為69%，可以看出，該項目現階段資產(chǎn)負債率相對來(lái)說(shuō)較高，面臨更大的資金鏈斷裂的風(fēng)險。

　　三、交通未來(lái)城項目風(fēng)險管理措施

　　風(fēng)險預防是在風(fēng)險發(fā)生之前，采取相應的措施降低或避免各種風(fēng)險因素造成的損失，也就是說(shuō)，說(shuō)要降低風(fēng)險發(fā)生的概率來(lái)減少損失。

　　(1)建立與政府相關(guān)部門(mén)有效溝通機制。主動(dòng)與菏澤市委、市政府、金融機構、建筑企業(yè)、監理企業(yè)、稅收財務(wù)職能部門(mén)等政府部門(mén)保持有效溝通，建立健全有效溝通機制，最大限度爭取其支持，為交通未來(lái)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提供一個(gè)良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境，從而在項目進(jìn)程中會(huì )無(wú)形較少一系列風(fēng)險因素，保證項目的順利開(kāi)展。

　　(2)加強政策分析，有效規避政策風(fēng)險。密切關(guān)注菏澤市當地政府部門(mén)的政策的發(fā)布及變化，要及時(shí)、適時(shí)根據政策的調整變化做出相應的變化，加強對其的關(guān)注與研究，從而在一定程度上避免政策風(fēng)險的產(chǎn)生對項目建設產(chǎn)生的影響，積極采取有效措施規避政策風(fēng)險。

　　(3)加強項目的質(zhì)量監督與管理。一般情況下，質(zhì)量管理以事前控制、合同管理為主。一要委托具備相應監理資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司對交通未來(lái)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行全程監督;二要加強對承包商及分包商的專(zhuān)業(yè)能力、資質(zhì)的嚴格審查;三要建立健全質(zhì)量監督管理體制;四要對相關(guān)人員進(jìn)行質(zhì)量培訓，提高質(zhì)量管理的專(zhuān)業(yè)水平;五要依靠先進(jìn)的工藝技術(shù)及施工技術(shù)為質(zhì)量提供保障。

　　(4)加強安全意識，嚴控安全事故風(fēng)險。加強安全意識，以安全生產(chǎn)為首要任務(wù)，嚴格防止安全事故風(fēng)險的發(fā)生。要做好事故風(fēng)險的防控，一要進(jìn)行全員的安全培訓，切實(shí)從思想上加強事故安全意識;二要制定嚴格的安全規章制度;三要建立完善的安全監督管理機制;四是側重人員安全事故的監督;五要實(shí)時(shí)監控生產(chǎn)過(guò)程中的安全狀態(tài)和不安全行為;六要明確安全責任;七要全額購買(mǎi)人身意外傷害保險，做好風(fēng)險轉移。

　　(5)完善財務(wù)管理系統，避免財務(wù)風(fēng)險。制定與企業(yè)發(fā)展戰略相適應的財務(wù)戰略，創(chuàng )建并完善財務(wù)管理系統，建立健全財務(wù)風(fēng)險防控體系，來(lái)確保開(kāi)發(fā)項目的財務(wù)安全。一要制定科學(xué)的財務(wù)戰略，引導項目財務(wù)風(fēng)險管理;二要做好房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的前期規劃與可行性研究分析，為財務(wù)管理提供決策依據;三要進(jìn)一步拓展項目開(kāi)發(fā)融資渠道，提供項目資金的流動(dòng)性;四要建立健全項目預算控制體系，并做好相應的事前、事中、事后的科學(xué)合理評價(jià)。

房地產(chǎn)論文12

　　一、引言

　　從20xx年我國把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，我國房?jì)r(jià)可謂是一路飆升。然而在促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的同時(shí)，一系列現實(shí)社會(huì )問(wèn)題也逐漸顯現。為了有效抑制房?jì)r(jià)迅猛上漲，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向可持續發(fā)展道路，國家陸續出臺了一系列調控政策，如“國六條”、“新國八條”、“新國五條”等。要想在日趨復雜的背景下求得生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑必須降低開(kāi)發(fā)成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在涉稅多、稅負重的特點(diǎn)，可進(jìn)行籌劃的空間相對比較大，所以通過(guò)稅收籌劃來(lái)降低成本是房地產(chǎn)企業(yè)謀求發(fā)展得必然選擇。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

　　(1)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊縮:當前我國的房地產(chǎn)信貸政策出現緊縮現象，資金回籠變緩，全國各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開(kāi)發(fā)成本，節約資金對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分重要。

　　(2)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本幾乎達到極限:隨著(zhù)建筑材料的價(jià)格上漲、工人工資的上調以及土地轉讓費的提高等經(jīng)營(yíng)成本的提高，使得從經(jīng)營(yíng)成本入手來(lái)降低成本變得難度加大。

　　(3)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅多、稅負重:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得土地開(kāi)始到最后的銷(xiāo)售，整個(gè)過(guò)程都會(huì )涉及到稅收。而且在整個(gè)過(guò)程中涉及的稅種多，稅負也相當重。例如土地增值稅的稅率高達30%－60%。但這同時(shí)也為納稅籌劃帶來(lái)了可操作的空間。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

　　企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，需時(shí)刻注意環(huán)境變化，因為稅收籌劃必然受到各種政策、法律法規等各種環(huán)境變化的影響，新會(huì )計準則中對我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生影響的主要涉及兩點(diǎn):存貨和投資性房地產(chǎn)。

　　(1)我國《企業(yè)會(huì )計準則第1號———存貨》對存貨的發(fā)出計價(jià)方式的規定中不再有后進(jìn)先出法，只能采用先進(jìn)先出法、加權平均法和個(gè)別計價(jià)法。而原來(lái)的后進(jìn)先出法在目前我國通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)不對此采取措施，必然使其負稅加重。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期一般都比較長(cháng)，取消了后進(jìn)先出法，必將會(huì )對企業(yè)的當期損益造成影響，進(jìn)而影響到利潤。

　　(2)新會(huì )計準則中，增加了《企業(yè)會(huì )計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》。該準則中對投資性房地產(chǎn)的概念進(jìn)行了界定，而且規定了房地產(chǎn)企業(yè)如何對資產(chǎn)分類(lèi)。另外，準則還增加了“公允價(jià)值”這種計量模式，對如何確認、計量都做出了明確的規定。若是合理運用投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計量模式，便可為公司減輕稅負。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題

　　20xx年一直到現在，房地產(chǎn)一直是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在國家經(jīng)濟快速增長(cháng)的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了很多利潤。由于房地產(chǎn)投資金額大加之發(fā)展迅速，很多企業(yè)發(fā)展并不成熟，他們往往企圖通過(guò)偷漏稅的辦法來(lái)達到降低成本的目的。但是20xx年我國就開(kāi)始把房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查工作作為重點(diǎn)工作，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)日益復雜的稅收環(huán)境。通過(guò)偷漏稅的現象不僅存在很大風(fēng)險，還阻礙了稅收籌劃的進(jìn)程。

　　(一)企業(yè)稅收籌劃意識不強。

　　我國《憲法》第五十六條明確規定，“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務(wù)�！蓖瑫r(shí)，我國稅法也規定納稅人有依法納稅的義務(wù)。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于稅負重、納稅多，其認為通過(guò)稅收籌劃減輕負稅的效果不明顯，所以常常通過(guò)偷稅漏稅的方式來(lái)減稅�；�于此，很多企業(yè)出現了內外兩套賬的'現象，對內的是反映企業(yè)真實(shí)情況的賬，對外則是用來(lái)應付稅務(wù)機關(guān)的假賬。這種做法無(wú)疑給企業(yè)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險，一旦被查處，除了繳納罰款，還會(huì )影響企業(yè)的信譽(yù)，不利于企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。稅收籌劃反而是一個(gè)合理減輕稅負的方式。

　　(二)企業(yè)稅收籌劃組織不健全。

　　企業(yè)內部稅收籌劃組織不健全也是房地產(chǎn)稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強的專(zhuān)業(yè)性，他要求工作人員不僅掌握會(huì )計知識，還要熟悉我國相關(guān)法律法規，尤其是我國稅收法律法規相對繁多復雜的情況下，納稅籌劃工作更是復雜。通過(guò)調查當前房地產(chǎn)企業(yè)內部組織機構，發(fā)現房地產(chǎn)企業(yè)很少設置專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)部門(mén)，一般都不進(jìn)行納稅籌劃，即使開(kāi)展納稅籌劃工作也是由財務(wù)部門(mén)來(lái)完成。

　　(三)企業(yè)各部門(mén)之間合作困難。

　　企業(yè)各部門(mén)之間合作困難，阻礙了稅收籌劃的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)在建設的整個(gè)過(guò)程都會(huì )涉及到稅收而且建造的過(guò)程中有很多部門(mén)參與，財務(wù)部門(mén)并不能控制整個(gè)過(guò)程。要使得每個(gè)部門(mén)都積極配合并非易事，從而使得稅收籌劃的工作執行起來(lái)會(huì )很困難。財務(wù)部門(mén)除了制定合理的稅收籌劃計劃，還要與各部門(mén)之間進(jìn)行溝通交流，從而使得各個(gè)部門(mén)的工作能夠在不違背稅收籌劃計劃的前提下執行。然而其他部門(mén)由于稅收知識的缺乏和利益的問(wèn)題，都會(huì )使得稅收籌劃工作的進(jìn)行。

　　五、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的舉措

　　(一)增強企業(yè)稅收籌劃意識。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟快速發(fā)展得背景下，我國有關(guān)稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業(yè)想要通過(guò)偷稅漏稅的方式來(lái)減輕稅負、降低企業(yè)成本已經(jīng)不再現實(shí)。所以，企業(yè)要想真正通過(guò)節稅降低成本必須進(jìn)行稅收籌劃。我認為在我國應該出臺相關(guān)政策，或者利用媒體的作用鼓勵企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃工作。也可以通過(guò)宣傳一些企業(yè)稅收籌劃成功的例子來(lái)引起企業(yè)的足夠重視，使得他們積極主動(dòng)的進(jìn)行稅收籌劃，為企業(yè)降低成本，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續發(fā)展。

　　(二)建立健全的稅收籌劃組織。

　　面對當前房地產(chǎn)行業(yè)嚴峻的形式，如果想要做好稅收籌劃工作，建立健全的組織機構很重要。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專(zhuān)門(mén)的組織機構進(jìn)行稅收籌劃。在此，我認為房地產(chǎn)企業(yè)可以獨立于財務(wù)部門(mén)設立稅收籌劃部門(mén)，并且配備專(zhuān)業(yè)人員負責。這要求該部門(mén)職工不僅要有財務(wù)知識，還要掌握稅收工作，了解相關(guān)法律法規，以期保證稅收部門(mén)的專(zhuān)業(yè)度和稅收籌劃工作的成功。

　　(三)促進(jìn)各部門(mén)之間的合作。

　　如果一個(gè)好的籌劃計劃得不到順利的實(shí)施，其最后也是失敗的。因此，在整個(gè)稅收籌劃的過(guò)程當中，除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外，各部門(mén)之間的配合協(xié)調也相當重要。我認為企業(yè)應該在企業(yè)內部普及稅收相關(guān)知識，讓每個(gè)員工意識到稅收籌劃對公司發(fā)展的意義，以及清楚各部門(mén)具體應該做些什么。另外，制定相關(guān)激勵制度，鼓勵各部門(mén)積極配合，以確保工作的順利。六、總結通過(guò)以上分析可以預見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在今后激烈的競爭中求得生存和發(fā)展，稅收籌劃發(fā)揮著(zhù)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收在我國財政收入中也占據著(zhù)舉足輕重的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視稅收籌劃工作，以期為企業(yè)及國家的可持續發(fā)展作出貢獻。

　　作者:李文娟 單位:重慶理工大學(xué)會(huì )計學(xué)院/財會(huì )研究與開(kāi)發(fā)中心

房地產(chǎn)論文13

　　前段時(shí)期的惆悵中，自己在思索的過(guò)程中對自己的定位明確了許多，會(huì )計和金融這二者之間，我選擇了后者，在網(wǎng)上搜索了一些關(guān)于金融專(zhuān)業(yè)的培養方案信息，以后也將在學(xué)好會(huì )計的前提下，搶抓時(shí)間彌補金融學(xué)專(zhuān)業(yè)知識的缺失。

　　時(shí)隔一年自己再次翻開(kāi)西方經(jīng)濟學(xué)教材，看了微觀(guān)部分中的關(guān)于市場(chǎng)分析的知識，了解了一些經(jīng)濟理論，為了使自己更進(jìn)一步的掌握理論知識，我以平常關(guān)注較多的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，將自己這段時(shí)期所學(xué)的知識運用其中，從經(jīng)濟學(xué)的角度來(lái)解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是運用供求分析方法研究住房市場(chǎng)的均衡狀況，包括均衡數量和均衡價(jià)格的形成。

　　我認為住房有兩個(gè)屬性，內在屬性中，一是自住，一是投資；外在屬性中，房地產(chǎn)與金融體系有著(zhù)密切的聯(lián)系。從內在屬性的角度，可以把住房視為消費品；而從外在屬性的角度，則應將其視為“金融衍產(chǎn)品”。

　　一，作為消費品的住房市場(chǎng)（消費品市場(chǎng)研究主要就是用供求分析方法進(jìn)行研究）

　　1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求可以分成兩個(gè)方面，自住房需求和投資需求，投資需求又有兩個(gè)衍生需求，一個(gè)是作為轉賣(mài)的需求，作為出租房屋而購買(mǎi)的需求。自住房需求和對出租房的需求是這個(gè)市場(chǎng)上的最終需求。作為轉賣(mài)的需求最終必須轉化成自住房需求和出租房屋的需求。我們從自住房需求開(kāi)始研究。經(jīng)濟學(xué)所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒(méi)有能力的需求不予考慮，有能力沒(méi)有意愿的需求也不予考慮，因此住房產(chǎn)品的需求取決于消費者支付能力、消費者需求意愿和消費者人數等三個(gè)因素影響，其中消費者的支付能力主要受消費者收入、房?jì)r(jià)的影響，住房的需求意愿主要受社會(huì )文化影響、對未來(lái)的預期、替代品與互補品的可得性與價(jià)格三個(gè)因素影響。政府政策可以對這些因素產(chǎn)生作用從而影響住房市場(chǎng)的需求。

　　2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的`供給。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給比較單一，作為消費品和投資品的住房供給是沒(méi)有區別的。因此，套用一般的供給理論，住房產(chǎn)品的供給也取決于廠(chǎng)商的供給意愿、供給能力，廠(chǎng)商的供給意愿也主要是取決于政府政策要求、廠(chǎng)商主觀(guān)意愿和對于未來(lái)的預期；廠(chǎng)商的供給能力主要取決于房?jì)r(jià)、替代品與互補品的可得性與價(jià)格、廠(chǎng)商的生產(chǎn)技術(shù)與生產(chǎn)能力、投入品的價(jià)格。政府政策也可以通過(guò)作用于這些因素來(lái)影響住房市場(chǎng)的供給。

　　3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡。

　　供求分析方法就是將供給與需求結合起來(lái)考慮，可以分析任何消費品在市場(chǎng)發(fā)生變化的情況下均衡價(jià)格、均衡數量的變化。這就是經(jīng)濟學(xué)中的局部均衡分析。

　　4. 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析。

　　通過(guò)這個(gè)需求、供給分析，我們可以對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策分析。

　　作為消費品的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是非常堅挺的。從消費者支付能力來(lái)看，隨著(zhù)經(jīng)濟的增長(cháng)，人們的收入也不斷增長(cháng)，支付能力也是在不斷增強的。從消費者的支付意愿來(lái)看，中國社會(huì )文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛(ài)，使得消費者普遍具有購房意愿；保障性住房市場(chǎng)的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長(cháng)期以來(lái)對于房?jì)r(jià)未來(lái)上漲的預期也促使越來(lái)越多的人及時(shí)行動(dòng)，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時(shí)代背景下，即便進(jìn)城的農民工有一大部分自己不買(mǎi)房，畢業(yè)的大學(xué)生、從城鎮向城市、小城市到大城市的空間流動(dòng)也使得城市住房產(chǎn)品消費者人數不斷增加，這必將推動(dòng)者住房市場(chǎng)需求的增加。

　　另一方面，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方面來(lái)看，在中國現有的政策和市場(chǎng)結構下，政府政策、市場(chǎng)形態(tài)和廠(chǎng)商看漲的未來(lái)預期使得房地產(chǎn)商可以通過(guò)限量供應來(lái)攫取最大利潤，從而廠(chǎng)商的供給意愿并不高；同時(shí)，保障性住房的缺失使得替代品的競爭壓力不存在，廠(chǎng)商的技術(shù)和生產(chǎn)能力根本不需要全面發(fā)揮出來(lái)生產(chǎn)大批住房產(chǎn)品，而高昂的土地出讓價(jià)格和稅費開(kāi)支使得廠(chǎng)商更有理由把價(jià)格轉移到房?jì)r(jià)上由消費者承擔；更為重要的是，住房產(chǎn)品最重要的投入品——土地，是一個(gè)非常稀缺的資源，這種稀缺不僅體現在絕對與相對數量上，我國可用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地數量是比較有限的，而且在地理分布和時(shí)間分布上。這種稀缺性是非常重要的，理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地理分布特點(diǎn)，是理解住房產(chǎn)品稀缺的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)廠(chǎng)商的限量開(kāi)發(fā)、限量供應和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客觀(guān)上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給是非常低的。由于需求大，供給小，均衡分析的結果就是居高不下的均衡價(jià)格和較低的均衡產(chǎn)量，這一均衡狀況在市場(chǎng)形態(tài)不發(fā)生重大改變之前，是不會(huì )有任何變化的。政府的房地產(chǎn)政策如果不能影響到這個(gè)供求模型中的任何一個(gè)決定要素，就必定起不到任何作用。

　　二，作為金融市場(chǎng)重要環(huán)節的住房市場(chǎng)

　　住房市場(chǎng)是金融市場(chǎng)的一個(gè)重要環(huán)節，認識到這一地位也是認識現代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是開(kāi)發(fā)商向銀行借貸資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，房地產(chǎn)交易是采用銀行按揭的方式進(jìn)行的，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是金融體系健康狀況的一個(gè)重要方面。因此，房地產(chǎn)價(jià)格一旦上去，在這一價(jià)格上簽訂的交易合同就不容更改，交易必須進(jìn)行下去，資金才能回籠。因此，房地產(chǎn)價(jià)格是不能下降的，因為下降必定會(huì )使得開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，銀行資金鏈斷裂，銀行可能破產(chǎn)，從而損害整個(gè)金融市場(chǎng)。

　　金融資本誕生以來(lái)，資本主義就有了新的形式。用馬克思主義的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，金融資本在剝削勞動(dòng)者的同時(shí)，還綁架了勞動(dòng)者的利益。房地產(chǎn)商用勞動(dòng)者的資本，來(lái)賺取勞動(dòng)者的血汗，這已經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟下的事實(shí)。但實(shí)際上，用西方經(jīng)濟學(xué)的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，這也是分工使然。房地產(chǎn)商從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就使得所有其他個(gè)人能夠集中精力做好自己的工作，分工產(chǎn)生效益，交換提高社會(huì )整體福利水平；房地產(chǎn)商專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，形成了專(zhuān)業(yè)分工的專(zhuān)業(yè)技能，能比購房者自建住房更高質(zhì)高效；房地產(chǎn)商對所建房屋負安全責任，要比自建住房安全責任更容易明確。因此，理性的來(lái)看待房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用，也是理解市場(chǎng)經(jīng)濟下的房地產(chǎn)形勢的要點(diǎn)之一。

　　由于房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)從經(jīng)濟學(xué)的角度淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　發(fā)中具有重要不可替代的地位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)需要金融系統協(xié)助也成為理所當然的事情。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，需要資金數量大，個(gè)人、廠(chǎng)商自有資金全部用于開(kāi)發(fā)成本就必然高，如果要求不能用貸款形式，則可以預料房?jì)r(jià)要比現有的價(jià)格更高，因為房地產(chǎn)商則將面臨更大市場(chǎng)風(fēng)險。金融系統特別是銀行介入，就使得社會(huì )利益與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結合起來(lái)，形成一榮俱榮，一損俱損的局面。明白了金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)的關(guān)系，就應該能夠理解房地產(chǎn)價(jià)格為什么那么牽動(dòng)著(zhù)政府的心。從經(jīng)濟學(xué)的角度淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)論文14

　　旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要組成部分，前期策劃的科學(xué)合理性直接關(guān)系著(zhù)旅游房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的可行性，對于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著(zhù)非常重要的作用。本文從旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃運作與管理的角度出發(fā)，簡(jiǎn)要概述了旅游房地產(chǎn)的前期策劃，介紹了其主要內容，提出當前在旅游房地產(chǎn)前期策劃工作中存在的問(wèn)題，并且針對這些問(wèn)題提出了應對措施，為保證旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的正常運作與管理提供一定的理論依據。

　　近年來(lái)，隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)項目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)也受到越來(lái)越多人的關(guān)注。從風(fēng)險收益的角度來(lái)看，旅游房地產(chǎn)是一種高投資、高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項目的正常開(kāi)發(fā)，就能夠保證開(kāi)發(fā)者收到很高的經(jīng)濟收益。而旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃，就是該項目開(kāi)發(fā)、運行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應當對旅游房地產(chǎn)項目的.前期策劃進(jìn)行成分的了解，并對其進(jìn)行科學(xué)的管理，這樣才能把握住旅游房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成功關(guān)鍵，從而有效促進(jìn)旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩定進(jìn)步。

　　一、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃概述

　�。ㄒ唬┣捌诓邉澋暮�義

　　旅游房地產(chǎn)項目前期策劃，其實(shí)就是結合項目開(kāi)發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟發(fā)展水平等，來(lái)制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來(lái)看，人們對其有著(zhù)不同的理解：在上世紀90年代，人們認為前期策劃就是促銷(xiāo)策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷(xiāo)出去；當前，人們對于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專(zhuān)業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃，包含了多方面的內容，如市場(chǎng)調查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)具有創(chuàng )造性、決定性。

　�。ǘ�）旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的原則

　　從旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的原則來(lái)看，其主要分為四個(gè)方面：

　　其一，客觀(guān)性原則，具體來(lái)講就是在進(jìn)行前期策劃時(shí)，必須要進(jìn)行詳細的市場(chǎng)調查，了解具體的市場(chǎng)情況，充分了解客觀(guān)的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)環(huán)境；

　　其二，深入性原則，具體來(lái)講，就是要對項目進(jìn)行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點(diǎn)，保證差異化競爭；

　　其三，創(chuàng )造性原則，具體來(lái)講，就是在前期的策劃當中，應當要有一定的創(chuàng )新觀(guān)點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng )造性；其四，前瞻性原則，具體來(lái)講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應當局限于當前的情況，而是應當結合相關(guān)政策及市場(chǎng)發(fā)展情況，做出長(cháng)遠的項目策劃。

　�。ㄈ�）旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的重要性

　　在旅游房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)中，前期策劃起著(zhù)非常重要的作用。

　　首先，它是旅游房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的“指示燈”，指引項目的正確運作；

　　其次，它是“導演”，對旅游房地產(chǎn)項目起著(zhù)全局把控的作用，是項目開(kāi)發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；

　　最后，旅游房地產(chǎn)項目的“船長(cháng)”，對項目的前期工作起著(zhù)監理作用，保證項目走向的正確性。

　　二、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的主要內容

　　旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的主要內容分為三個(gè)方面。

　　其一，市場(chǎng)調研及走勢分析、預測，市場(chǎng)調研所獲得的資料是走勢分析、預測的基礎，有著(zhù)非常重要的參考價(jià)值，所以，必須要做好前期的市場(chǎng)調研工作，并且著(zhù)重對目標客戶(hù)進(jìn)行定性調查，這樣才能保證項目開(kāi)發(fā)更加符合看客戶(hù)需求，更加利于項目的推廣。

　　其二，前期產(chǎn)品及市場(chǎng)定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開(kāi)發(fā)潛力、市場(chǎng)定位風(fēng)險及市場(chǎng)定位可行性進(jìn)行準確的分析。

　　其三，品牌戰略策劃，具體來(lái)講就是項目的前期策劃要有一定的側重點(diǎn)，如人文環(huán)境建設、生態(tài)景觀(guān)建設等。

　　三、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問(wèn)題

　　首先，把握不住策劃核心，這是當前旅游房地產(chǎn)項目前期策劃工作中存在的突出問(wèn)題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現出項目的特點(diǎn)，沒(méi)有創(chuàng )造性，根本無(wú)法提出有建設性的策劃。

　　其次，當前很多的旅游房地產(chǎn)項目前期策劃都只是進(jìn)行理論的闡述，根本就沒(méi)有結合項目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行具體的分析，可操作性不強。

　　再次，缺乏前瞻性，具體表現在旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的戰略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對現有的相關(guān)偵測來(lái)進(jìn)行項目策劃，卻沒(méi)有將目光放的長(cháng)遠一些，過(guò)于重視短期的營(yíng)銷(xiāo)。

　　最后，風(fēng)險防范有待加強，旅游房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險與收益并存，要想保證項目開(kāi)發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險防范，但結合實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項目前期策劃來(lái)看，風(fēng)險防范還有待加強。

　　四、應對措施

　　第一，要保證市場(chǎng)調查的精準度，具體來(lái)講就是要全方位的進(jìn)行市場(chǎng)調研，充分了解市場(chǎng)環(huán)境及行業(yè)競爭情況，并且結合消費者的具體需求，對旅游房地產(chǎn)項目進(jìn)行準確的分析，對產(chǎn)品進(jìn)行精準的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的準確性。

　　第二，要保證項目開(kāi)發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃中，要注意結合項目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習成功案例，總結經(jīng)驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。

　　第三，要有長(cháng)遠的目光，前期策劃不應當只是將目光局限于當前的發(fā)展，而是應當有可持續的發(fā)展理念，結合相關(guān)政策，制定長(cháng)遠的項目目標。

　　五、結語(yǔ)

　　旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃是項目開(kāi)發(fā)及推廣的前提，所以，在實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，應當充分重視對其前期策劃的運作與管理，這樣才能有效把握住旅游房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵，從而獲取更高的經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)論文15

　　摘要：隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國的財稅體制也進(jìn)行了改革，全面推行“營(yíng)改增”政策，完善增值稅的抵扣措施。本文以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性，研究“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì )計處理問(wèn)題，分析土地增值稅的會(huì )計處理和增值稅科目的一般設置，旨在推進(jìn)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的改革步伐，為同行提供參考。

　　關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；會(huì )計處理

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到高度重視。增值稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的全新課題，需要深入研究和學(xué)習。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在多年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中總結了不少經(jīng)驗，針對“營(yíng)改增”政策，將明確項目管理的關(guān)鍵內容�！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì )計處理發(fā)生了相應的變化，由原來(lái)5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進(jìn)行會(huì )計處理，根據會(huì )計準則和制度實(shí)施核算，滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計處理的特殊性。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的`建設周期長(cháng)，受項目策劃、工程設計、報批審核因素影響，經(jīng)營(yíng)流程復雜，這將加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負。增值稅作為中國第一大稅種，隨著(zhù)財稅法制觀(guān)念日益完善，我國已為增值稅立法，這也為“營(yíng)改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業(yè)稅負，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入大，在開(kāi)發(fā)成本、建設費用等流動(dòng)資金的占用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金負擔較重。隨著(zhù)社會(huì )的日益進(jìn)步和國民經(jīng)濟的高速增長(cháng)，在當前的稅制結構中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度，有利于優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟結構，同時(shí)促進(jìn)我國財稅制度的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在特殊經(jīng)營(yíng)模式的引導下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本高。目前，市場(chǎng)環(huán)境競爭激烈，營(yíng)業(yè)稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專(zhuān)用發(fā)票將降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)核心競爭力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有一定的必要性。

　　二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì )計處理

　　1.土地增值稅的會(huì )計處理

　　土地增值稅的會(huì )計處理屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算和稅務(wù)處理中的重要環(huán)節。從會(huì )計核算層面分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本基于會(huì )計權責發(fā)生制，在滿(mǎn)足配比原則要求的前提下計提。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設置多類(lèi)賬戶(hù)在稅法的規定下進(jìn)行土地增值稅的成本核算。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)運營(yíng)多個(gè)項目，則需要分類(lèi)核算各項目。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，當前主要采取預售制度，即企業(yè)先取得客戶(hù)的預售款，待建設項目竣工且驗收合格后再結算土地增值稅。根據我國稅法的相關(guān)規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的預售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設項目清算結束后進(jìn)行多退少補�！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的會(huì )計處理內容如下：企業(yè)收取預售收入后，按照稅法規定繳納土地增值稅，計提時(shí)，借記“待攤費用—預繳土地增值稅”，貸記“應交稅費—應交土地增值稅”。繳納時(shí)，借記改為計提時(shí)貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項目竣工后，滿(mǎn)足收入條件時(shí)，按照稅法清算土地增值稅，清算內容為當期結算收入、成本等。當期應承擔的土地增值稅費用為：借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費用—預繳土地增值稅”。當房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工且驗收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調整預征的土地增值稅費，核算計提的土地增值稅款。具體會(huì )計處理內容即確定清算金額和取得清算報告后，借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計提的土地增值稅款）“待攤費用—預繳土地增值稅”（差額）貸記“應交稅費—應交土地增值稅”，清算補交時(shí)借記為前期貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現退稅現象時(shí)，做反向會(huì )計財務(wù)處理。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅會(huì )計處理后，“待攤費用—預繳土地增值稅”與“應交稅費—應交土地增值稅”的余額為零。

　　2.增值稅科目的一般設置

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，增值稅科目主要包括“應交稅費—應交增值稅”和“應交稅費—未交增值稅”兩類(lèi)。具體賬戶(hù)的設置如下：

　�。�1）進(jìn)項稅額。進(jìn)項稅額是在會(huì )計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人購買(mǎi)物資、不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)等，允許進(jìn)項抵扣的增值稅額。在實(shí)際操作中，經(jīng)由退回的物資需要沖銷(xiāo)進(jìn)項稅額，并用紅字登記；

　�。�2）已交稅金。已交稅金是在會(huì )計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人已繳納的當月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當月已抵扣進(jìn)項稅額后實(shí)際繳納的銷(xiāo)售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；

　�。�3）減免稅款。減免稅款指在會(huì )計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人按當前增值稅制度減免的稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初次購買(mǎi)增值稅稅控系統設備費用和技術(shù)維護費予以全額抵減；

　�。�4）進(jìn)項稅額轉入。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，會(huì )計核算用于企業(yè)福利、免稅等按照規定不得抵扣。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中用于出租或自用的銷(xiāo)售項目等為抵扣進(jìn)項稅額的不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)，在改變用途后允許抵扣進(jìn)項稅額的項目；

　�。�5）銷(xiāo)項稅額抵減。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，銷(xiāo)項稅額抵減是指記錄納稅人在當前稅法規定下扣除銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項稅額；

　�。�6）出口抵內銷(xiāo)應繳稅額。出口抵內銷(xiāo)應繳稅額是在會(huì )計核算中借方出現的數據，納稅人按國家規定的退稅率計算貨物的進(jìn)項稅額抵內銷(xiāo)品需繳納的稅額；

　�。�7）銷(xiāo)項稅額。銷(xiāo)項稅額是在會(huì )計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人無(wú)形資產(chǎn)、產(chǎn)品銷(xiāo)售、不動(dòng)產(chǎn)收取的增值稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的應稅勞務(wù)收取銷(xiāo)項稅額，在貸方處用藍字登記，出現退回情況時(shí)，銷(xiāo)項稅額在貸方處用紅字登記；

　�。�8）出口退稅。出口退稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人根據國家規定退回出口產(chǎn)品的增值稅；

　�。�9）進(jìn)項稅額轉出。進(jìn)項稅額轉出是在會(huì )計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人的無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等受老項目中進(jìn)項稅票等不良因素影響不從銷(xiāo)項稅額中抵扣的增值稅費，按照稅法規定轉出進(jìn)項稅額；（10）簡(jiǎn)易計稅。簡(jiǎn)易計稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人通過(guò)簡(jiǎn)易計稅方法繳納增值稅款。

　　三、結語(yǔ)

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中受社會(huì )各界的廣泛關(guān)注�！盃I(yíng)改增”是進(jìn)行結構性減稅的重要措施，有利于推動(dòng)我國的稅制改革。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，實(shí)施“營(yíng)改增”政策將降低企業(yè)的稅負，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)試點(diǎn)的工作積極性，促進(jìn)企業(yè)稅負朝合理化的方向發(fā)展。本文研究“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì )計處理問(wèn)題，明確了“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的必要性，通過(guò)分析土地增值稅的會(huì )計處理，深入研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅科目的明細設置，深化“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體實(shí)施，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。

　　參考文獻：

　　[1]江波,趙霞.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅會(huì )計與稅務(wù)處理淺析[J].財會(huì )通訊,20xx(7).

　　[2]畢雪超.“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)管理影響分析[J].當代經(jīng)濟,20xx(11).

　　[3]馬玲.針對企業(yè)"營(yíng)改增"的會(huì )計核算策略分析[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)),20xx(18).

　　[4]葛育春.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算與稅務(wù)處理的特殊性[J].中國總會(huì )計師,20xx(9):68-69.

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