- 房地產(chǎn)論文 推薦度：
- 房地產(chǎn)論文 推薦度：
- 房地產(chǎn)的論文 推薦度：
- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)論文匯總15篇
在學(xué)習和工作的日常里，大家都寫(xiě)過(guò)論文，肯定對各類(lèi)論文都很熟悉吧，論文是描述學(xué)術(shù)研究成果進(jìn)行學(xué)術(shù)交流的一種工具。那么你有了解過(guò)論文嗎？以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)論文1
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是一項復雜的系統工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點(diǎn)。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設項目要負總責。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(cháng)短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要�，F階段，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目管理現狀概述
當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門(mén)制、公司制、事業(yè)部制以及專(zhuān)業(yè)管理。作為部門(mén)制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門(mén)，用來(lái)管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開(kāi)發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專(zhuān)業(yè)管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目管理形勢不容樂(lè )觀(guān)，其具體表現為：
1.1 項目風(fēng)險管理薄弱
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的奉賢，一般來(lái)講無(wú)外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著(zhù)是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。而市場(chǎng)風(fēng)險則是隨著(zhù)建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買(mǎi)能力進(jìn)行對比，所帶來(lái)的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會(huì )造成資金周轉不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開(kāi)發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì )造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過(guò)高。
1.2 項目成本管理問(wèn)題
無(wú)論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設中的問(wèn)題，導致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
2.1 加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理
風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規避相關(guān)風(fēng)險，用來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的`是在風(fēng)險超過(guò)投資方心中的底線(xiàn)時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險轉移，所謂風(fēng)險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉移到無(wú)形。在當前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉移是以?xún)煞N方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來(lái)承擔。然后便是保險，即通過(guò)買(mǎi)保險的方式，將不能預知的相關(guān)風(fēng)險來(lái)轉移給保險公司，雖然這樣會(huì )增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償等。
2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設計中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設計階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全過(guò)程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內容�？v觀(guān)整個(gè)項目全過(guò)程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀(guān)的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預算，對各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項目建設階段是整個(gè)工程項目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會(huì )嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場(chǎng)的管理，必須委派施工監理，在施工現場(chǎng)進(jìn)行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關(guān)內容，若有拖延進(jìn)度的現象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。
2.3 項目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項目管理來(lái)保障項目建設實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線(xiàn)上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會(huì )對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會(huì )關(guān)系的協(xié)調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習、接受、應用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監理等企業(yè)所涉及的內容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對開(kāi)發(fā)企業(yè)應注意項目管理團隊的建設，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
房地產(chǎn)論文2
摘要：宏觀(guān)經(jīng)濟形勢看好、產(chǎn)業(yè)地位不斷提高、行業(yè)內競爭持續加劇，是目前宏觀(guān)調控背景下我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境真實(shí)寫(xiě)照。在此宏觀(guān)背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)深陷開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實(shí)施調整投資開(kāi)發(fā)戰略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策
近年來(lái)隨著(zhù)國家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規范房地產(chǎn)行為的政策法規的相繼出臺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開(kāi)發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰，絕大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過(guò)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資現狀及存在問(wèn)題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的價(jià)值鏈系統、投融資規模和融資方式等問(wèn)題進(jìn)行探討，提出適應現行市場(chǎng)體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運作模式。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規模及投融資現狀
(一)我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍規模較小國家統計局數據顯示，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數量從20xx年末的2.73萬(wàn)家增至20xx年末8.75萬(wàn)家，其中90%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為三級、四級和暫定資質(zhì)，一級資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過(guò)程中，全國范圍內形成了大量以項目公司形式存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這些開(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源主要依靠銀行貸款和預售房款，企業(yè)自有資金在開(kāi)發(fā)投資中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國內貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來(lái)源33785億元(在其他資金來(lái)源中，定金及預付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場(chǎng)游戲規則從20xx年以來(lái)，國務(wù)院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規定和通知，在新的游戲規則下，行業(yè)門(mén)檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著(zhù)金融的血”的風(fēng)險性被迫降低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適時(shí)調整價(jià)格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資面臨的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一
眾所周知，我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來(lái)源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規模大，投資周期長(cháng)的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款、項目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現在已經(jīng)在國家的宏觀(guān)調控政策作用下，基本沒(méi)有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時(shí)代已經(jīng)一去不復返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對解決的問(wèn)題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創(chuàng )新。
(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系
目前，國內房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對于股權融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項目執行方面并不是十分重視，過(guò)于看中后期的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和資金回籠方面，也是導致國內相關(guān)的投融資機構和擔保機構發(fā)展規模過(guò)小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資的項目階段性來(lái)說(shuō)，目前國內企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)每個(gè)階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學(xué)性
多數房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過(guò)程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍圖，下面的財務(wù)人員進(jìn)行一個(gè)大體的資金核算，而專(zhuān)門(mén)的投融資管理員依據原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過(guò)程中最為重要的一個(gè)要素便是資金，多數傳統企業(yè)的財務(wù)核算人員只是對財務(wù)知識比較了解，而對房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作經(jīng)驗為零，這樣制定出的整體財務(wù)預算很容易與實(shí)際建設過(guò)程中的資金需要形成大的出入。資金預算過(guò)多，會(huì )導致企業(yè)增加融資的成本；資金預算過(guò)少，會(huì )很大程度的影響工程建設的進(jìn)度，臨時(shí)融資的時(shí)效和成本也都是不可預估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專(zhuān)業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資運作問(wèn)題的復雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產(chǎn)企業(yè)運作等多個(gè)方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實(shí)踐積累分不開(kāi)。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當前困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金瓶頸問(wèn)題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng )新、提升和比重。改變：重點(diǎn)改變過(guò)分依賴(lài)政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現狀。創(chuàng )新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據企業(yè)發(fā)展戰略制定未來(lái)3-5年資本運營(yíng)戰略，提高自身的造血功能和持續提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權融資)，靠直接融資帶動(dòng)或激活間接融資。
(一)尋求企業(yè)的合伙制
尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個(gè)合伙制。企業(yè)可以通過(guò)尋找實(shí)力相當或者比資金實(shí)力稍強的企業(yè)進(jìn)行合伙開(kāi)發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開(kāi)發(fā)，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個(gè)行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問(wèn)題產(chǎn)生一系列糾紛。20xx年天津市國土房管局就推出三項服務(wù)舉措。一是鼓勵以聯(lián)合方式參與土地競買(mǎi)。全面實(shí)行允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機構等以聯(lián)合方式參與公開(kāi)出讓土地競買(mǎi)。二是支持企業(yè)多方融資開(kāi)發(fā)項目。允許土地競買(mǎi)人在競得土地后，按照競買(mǎi)申請書(shū)約定內容，在地塊所在轄區注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當延長(cháng)土地出讓金繳納時(shí)限。根據土地成交價(jià)總額和地塊開(kāi)發(fā)要求，出讓金繳納時(shí)限可延長(cháng)至6至12個(gè)月。這些舉措都將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)在自己的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過(guò)簽訂長(cháng)期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)據此合約可像銀行等金融機構進(jìn)行貸款申請抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)回購融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格出手給具有資金實(shí)力的.機構，再以同等價(jià)格回收，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)出售房產(chǎn)取得的現金，再以回購的方式進(jìn)行長(cháng)期的分期付款。
2.房地產(chǎn)信托對于我國目前的發(fā)展狀況來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)體系才是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專(zhuān)業(yè)理財優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托下，通過(guò)實(shí)施信托計劃募集資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設。對于資金嚴重匱乏的企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對較高，但是在項目進(jìn)行過(guò)程中，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿(mǎn)足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不錯的選擇。
3.尋求企業(yè)上市自從證監會(huì )恢復房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡(jiǎn)單的國內上市之外，還可以通過(guò)收購國內已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行大規模投資。另外，還可以通過(guò)收購海外的上市公司進(jìn)行融資，國外的收購相對于國內手續審批及資金成本方面都相對具有優(yōu)勢，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
四、結束語(yǔ)
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)導致國家的宏觀(guān)調控政策開(kāi)始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過(guò)自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅強后盾，融資是一個(gè)大的系統工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設，人員專(zhuān)業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問(wèn)題。關(guān)注國家隨時(shí)變化的宏觀(guān)政策，然后再結合當地以及自身的優(yōu)勢，順應時(shí)代潮流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在投融資的市場(chǎng)競爭下，一定會(huì )一馬當先，立于不敗之地。
參考文獻:
[1]霍雪梅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在的3大難題及對策分析[J].財會(huì )研究，20xx(06):7-8.
[2]秦學(xué)靜.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問(wèn)題的討論[J].時(shí)代金融，20xx(07):8-9.
房地產(chǎn)論文3
房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國資金密集型行業(yè)之一，商品從生產(chǎn)到銷(xiāo)售的過(guò)程中需要投入大量的資金來(lái)運作，而且投資回報周期長(cháng)，風(fēng)險較大，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要以符合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，采用科學(xué)的管理手段和納稅籌劃方法，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不斷的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及涉及的稅種
房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相比有其特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)項目單位價(jià)值較高，從立項、建造到銷(xiāo)售過(guò)程時(shí)間長(cháng)，資金流回籠周期長(cháng)，造成房地產(chǎn)的資金緊缺;另外，房地產(chǎn)業(yè)主要依靠負債經(jīng)營(yíng)，每年需要支付巨額利息，融資困難，資金鏈甚是緊張;其次，房地產(chǎn)業(yè)涉稅廣泛，稅制不甚合理完善，多為預交的提前征收方式，費用成本高昂，造成經(jīng)營(yíng)上的巨大壓力。我國的實(shí)體稅法由22種稅種組成，房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)涉及9種:耕地占用稅，營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，城鎮土地使用稅，房產(chǎn)稅，契稅，印花稅和城市維護建設稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收項目的籌劃研究
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的9種稅種中繳納金額較大的有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅，以下針對這三種稅種進(jìn)行納稅籌劃探討。
1.土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅是對單位和個(gè)人轉讓國有土地使用權，地上建筑物及附著(zhù)物活動(dòng)取得的增值額征收的一種稅。①運用臨界點(diǎn)定價(jià)，依據稅法規定，納稅人轉讓其所建造的普通住宅的增值額占可抵扣金額比例小于20%的，可以不征收土地增值稅;增值額超過(guò)這一標準的，就應按照全部增值額進(jìn)行納稅。因此，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)時(shí)可以以此為臨界點(diǎn)，只要最終的增值額小于可抵扣金額的20%，就可以免稅。根據上述思路，我們假設房產(chǎn)售價(jià)為p，成本為。，營(yíng)業(yè)稅率5%，城建及教育附加稅率為10%，因此可以抵扣額m=c+5% p* (1+10%)二。+5.5% p，要使增值額占可抵扣比例小于20%，即p-m }fn < 20%，可以推導得到p< 1.2848c，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)，將銷(xiāo)售價(jià)格定為成本的1.2848倍，可以免交土地增值稅，同時(shí)以相對較低的價(jià)格在同行之中更具有競爭力。②利用利息支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中常會(huì )涉及大量的對外負債，高昂的利息成本難以避免，采用不同的利息成本扣除方式也會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的繳納產(chǎn)生不同的影響。房地產(chǎn)行業(yè)稅法對利息支出兩種情況有所規定:情況一，凡是有金融機構提供的證明并按房產(chǎn)項目進(jìn)行分配的，可以根據實(shí)際扣除;對于其他開(kāi)發(fā)費用，按土地使用權轉讓費和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%加計扣除，即:房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用二可扣除利息+5%(土地使用權轉讓費+房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成勾;情況二，凡是不能提供金融機構證明或者不按房地產(chǎn)項目分配利息的，利息支出按房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用一定比例扣除，即:房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用二10%(土地使用權轉讓費+房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成勾。在具體的納稅操作中，可以比較兩種情況下房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算結果的高低，從而選擇是否要提供金融機構的證明來(lái)增加抵扣額，減輕稅負。
2.營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅是針對企業(yè)和個(gè)人轉讓房產(chǎn)所征收的稅種。①合作建房方式。稅法規定，企業(yè)與個(gè)人將自己的不動(dòng)產(chǎn)作為投資，參與其他投資者的利潤分配，與其他投資者共同承擔投資風(fēng)險的投資入股行為不征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)如果愿意出讓自己的土地使用權，貝}J可以考慮與其他的企業(yè)合作建房，將土地使用權這一不動(dòng)產(chǎn)作為投入資本，分享合作帶來(lái)的利潤，可以避免轉讓土地使用權所要繳納的營(yíng)業(yè)稅，而且當合作建成的房屋銷(xiāo)售轉讓時(shí)，銷(xiāo)售收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)名目交稅，雙方分得的利潤算是投資回報不繳納營(yíng)業(yè)稅，從而達到節稅的目的。②從銷(xiāo)售收入中分離代收費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)，要安裝相應的'生活設施，例如天然氣、自來(lái)水與電視網(wǎng)絡(luò )等，需先支付天然氣公司、自來(lái)水公司和有線(xiàn)電視單位初裝費，這部分的費用是為購買(mǎi)者墊付的款項，簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)這部分的費用也包含在內，這會(huì )增大營(yíng)業(yè)額。而我國的營(yíng)業(yè)稅有這方面的規定，這部分為購買(mǎi)者為墊付的款項要計入房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入中繳納房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅，不得扣除，這就增加了企業(yè)的稅負。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)過(guò)程中，對這些代收費用要作具體分析，將其從銷(xiāo)售價(jià)格中分離出去，避免繳納營(yíng)業(yè)稅�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題規定》中提到，物業(yè)管理企業(yè)替相關(guān)單位收取的水電費、天然氣費、維修費、房屋租金費的不算做自己的營(yíng)業(yè)收入，其行為屬于代理業(yè)務(wù)，不繳納營(yíng)業(yè)稅，只對其收取的手續費繳納營(yíng)業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，可以把生活服務(wù)設施的安裝交給服務(wù)業(yè)的物業(yè)管理公司來(lái)做，單獨簽訂一份代理安裝合同，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中便沒(méi)有了這部分代理費用的營(yíng)業(yè)稅，從而減輕了稅負。
3.所得稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是就銷(xiāo)售收入減去費用成本和流轉稅金的剩余按一定比例納稅的稅種。改變融資結構。稅法規定，借款利息可以稅前抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)在設計納稅籌劃方案時(shí)可以充分利用借款利息這一稅收擋板的作用，適當提高負債融資比例，改變資本結構，盡可能增加可抵扣金額，達到籌劃目的。某房地產(chǎn)企業(yè)欲籌資8000萬(wàn)，在年利息率6%、權益利息率8%的情況下，作出如下方案:通過(guò)股權融資6400萬(wàn)元，債務(wù)融資1600萬(wàn)，則負債率為16008000*100% -20%，利息抵稅額為1600*25% *6%=24萬(wàn)，財務(wù)風(fēng)險較小;方案二，通過(guò)股權融資4000萬(wàn)元，債務(wù)融資4000萬(wàn)，則負債率為40008000*100%=50%，利息抵稅額為4000*25% *6%=60萬(wàn)，財務(wù)風(fēng)險中等。
縱覽中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相應的市場(chǎng)需求已有所下降;房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益空間在逐步萎縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應重視在合理合法的情況下，對企業(yè)稅收進(jìn)行事先籌劃，以達到企業(yè)稅負最小化，企業(yè)價(jià)值最大化。當然隨著(zhù)時(shí)間的推移國家稅收政策會(huì )有所改變，不同省份也一定程度上存在著(zhù)差異，具體籌劃時(shí)也要結合實(shí)際情況綜合分析，以免違反稅法規定，導致籌劃失敗。
房地產(chǎn)論文4
[摘要]如今全球經(jīng)濟的迅猛發(fā)展正改變著(zhù)整個(gè)社會(huì )和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，而環(huán)境的變化迫使房地產(chǎn)不得不重新審視已有的營(yíng)銷(xiāo)理念，進(jìn)而樹(shù)立全新的營(yíng)銷(xiāo)理念。在市場(chǎng)經(jīng)濟中，一切失敗歸根到底是思維方式的失敗，如果我們能在思維方式這個(gè)本源上解決問(wèn)題，則無(wú)論競爭對手多么強大，最終一定能夠戰勝它。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新戰略
一、引言
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰略正確的選擇應當是尋找符合自身條件的戰略基點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)補缺，以期建立區域性性的相對優(yōu)勢；產(chǎn)品可以從三個(gè)層次，為消費者或使用者提供滿(mǎn)足，這種“整體產(chǎn)品”的概念，是房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng )新的重要營(yíng)銷(xiāo)思路；市場(chǎng)創(chuàng )新有兩種思路：重新選擇銷(xiāo)售區域，或重新選擇購買(mǎi)群體；產(chǎn)品要經(jīng)過(guò)一定的方式與市場(chǎng)發(fā)生聯(lián)絡(luò )，經(jīng)營(yíng)創(chuàng )新便是改進(jìn)和完善聯(lián)絡(luò )的方式。創(chuàng )新需要機會(huì )，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)意義上的“機會(huì )”，源于消費者或使用者通過(guò)市場(chǎng)未能滿(mǎn)足、或尚待更好地滿(mǎn)足的需要和欲望；“創(chuàng )新”是一個(gè)經(jīng)濟概念，而不是一個(gè)技術(shù)概念，是指“房地產(chǎn)家實(shí)行對生產(chǎn)要素的新的組合”，與技術(shù)上的新發(fā)明不是一回事。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)意義
現代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)是我國發(fā)展社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟，走向世界市場(chǎng)所必須研究和掌握的一門(mén)應用科學(xué)。房地產(chǎn)的命運系之于“銷(xiāo)”，而“銷(xiāo)”之績(jì)效來(lái)源于“營(yíng)”，只有“營(yíng)”字領(lǐng)先，“銷(xiāo)”字當頭，營(yíng)銷(xiāo)一體，這樣的房地產(chǎn)才會(huì )如魚(yú)得水于市場(chǎng)�！盃I(yíng)”即包括策劃、創(chuàng )意、運籌和研究，現代的營(yíng)銷(xiāo)人員，第一要務(wù)就是如何動(dòng)腦筋的問(wèn)題，以策略來(lái)帶動(dòng)“銷(xiāo)”。評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)好壞的一個(gè)關(guān)鍵標準，就是最終營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jì)包括銷(xiāo)售額、市場(chǎng)占有率、利潤、知名度等的高低，而營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jì)的高低又取決于該房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力的大小。
營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力除包含房地產(chǎn)的硬資源裝置、資金等實(shí)力外，還包含房地產(chǎn)的軟資源實(shí)力。軟資源實(shí)力的重要體現主要是其現代營(yíng)銷(xiāo)意識和專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力的強弱，而專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力的高低取決于房地產(chǎn)是否擁有基礎扎實(shí)、經(jīng)驗豐富、創(chuàng )造性思維和踏實(shí)勤勉的營(yíng)銷(xiāo)管理、營(yíng)銷(xiāo)企劃和營(yíng)銷(xiāo)執行人才。隨著(zhù)資訊時(shí)代的來(lái)臨、我國加入世貿組織、市場(chǎng)競爭的加劇和經(jīng)濟體制改革的深入，我們越來(lái)越迫切地需要建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)人員隊伍。
三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的問(wèn)題
1、一些房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員素質(zhì)低
房地產(chǎn)商對銷(xiāo)售人員的素質(zhì)經(jīng)驗缺乏起碼的要求和把握，流動(dòng)性大致使房地產(chǎn)商付出慘重的時(shí)間和人力成本。企業(yè)內部體制和政策限制，沒(méi)有賞罰機制，導致銷(xiāo)售人員缺乏動(dòng)力和激勵也沒(méi)有壓力。房地產(chǎn)人員素質(zhì)良莠不齊，缺乏統一的指導、考核和規范化要求，沒(méi)有統一的最低報價(jià)要求和選擇客戶(hù)的標準；也有些地區銷(xiāo)售能力并不弱但缺乏對產(chǎn)品的深入了解和賣(mài)點(diǎn)的把握。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標低、眼光低
銷(xiāo)售目標確定了營(yíng)銷(xiāo)目標的要件。研究經(jīng)營(yíng)評估所匯集的營(yíng)銷(xiāo)資料之后，才設定銷(xiāo)售目標，因此銷(xiāo)售目標能直接反映出公司在下一年度達成預測銷(xiāo)量的能力。檢討銷(xiāo)售目標以及了解銷(xiāo)售目標設定低、中、高水準的理由，公司的銷(xiāo)售目標若設定在低水準到中等水準之問(wèn)，或許表示近年來(lái)失去許多顧客及市場(chǎng)占有率，不然就是銷(xiāo)售區域內的競爭活動(dòng)更多，或競爭者投入更可觀(guān)的廣告費用。這些理由都會(huì )直接影響營(yíng)銷(xiāo)目標的擬定，同時(shí)也有助于了解營(yíng)銷(xiāo)目標該如何設定，及是否需要爭取新使用者、現有顧客或是兩面三刀者都要同時(shí)爭取。
3、營(yíng)銷(xiāo)戰略缺乏科學(xué)性
質(zhì)量與技術(shù)管理手段是經(jīng)營(yíng)過(guò)程必不可缺的，它只有和諧地融入整個(gè)房地產(chǎn)管理體系中時(shí)，才能發(fā)揮其應有的作用。例如，某家房地產(chǎn)竟然可以控制到一根長(cháng)只有5m的紗線(xiàn)的成本，而且還能使每臺機器得到正確保養與維護。究其原因才明白，原來(lái)除了已達到國家IS09000的質(zhì)量管理標準外，他們還憑借多年的實(shí)踐總結出了一整套個(gè)性化、系列化的房地產(chǎn)管理方法，通過(guò)管理的手段合理地進(jìn)行了產(chǎn)品的單位成本控制、機器成本控制；完善了人員的目標管理；實(shí)現工作流程標準化、薪酬制度、激勵制度合理化；同時(shí)平日通過(guò)各種培訓手段提升了人員的崗位素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，增強了管理意識。通過(guò)人性化管理將機器與人科學(xué)地融入房地產(chǎn)的整體戰略中。
因為渠道交叉混亂，很多房地產(chǎn)都曾走過(guò)彎路。由于缺乏市場(chǎng)操作經(jīng)驗和客戶(hù)基礎或者追求短期效益和現金流，把一些長(cháng)線(xiàn)優(yōu)勢品種賣(mài)到流通和零售市場(chǎng)，區域間紛爭不斷，客戶(hù)抱怨不斷，而市場(chǎng)銷(xiāo)量也很快停滯不前。因為很明顯，流通和零售的銷(xiāo)量是靠擠占臨床的銷(xiāo)量為生的，當臨床銷(xiāo)量萎縮，未經(jīng)過(guò)系統培育的其他渠道銷(xiāo)量自然下滑。這種短期行為讓房地產(chǎn)與客戶(hù)共傷而不是雙贏(yíng)。
合理的方式應當是根據產(chǎn)品的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢，確定所走的渠道，守住規范運作的底線(xiàn)。即便是流通渠道，也需要規范運作，協(xié)助客戶(hù)構建分銷(xiāo)通路。根據競爭格局另辟新渠道是一些房地產(chǎn)取得成功的法寶，比如大中城市競爭激烈的產(chǎn)品下沉到低端市場(chǎng)，遭遇降價(jià)的先前的貴族產(chǎn)品率先搶占流通市場(chǎng)等。
四、營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的戰略意義
“戰略”一詞本是軍事術(shù)語(yǔ)，原意是指對于任何一個(gè)組織的全域性性或決定性的謀劃規劃。戰略問(wèn)題是研究全域性行動(dòng)的方向、目標和實(shí)現目標的最好的途徑。把“戰略”的概念應用在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，就稱(chēng)為營(yíng)銷(xiāo)戰略。營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的戰略意義是指房地產(chǎn)通過(guò)識別外部環(huán)境提供的機會(huì )和威脅，并根據自己的資源情況，對房地產(chǎn)戰略整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程所提出的未來(lái)某個(gè)時(shí)期要達到的目標和實(shí)現目標應采取的一系列行動(dòng)。
1、依附戰略
依附型經(jīng)營(yíng)戰略又稱(chēng)為系統化經(jīng)營(yíng)戰略。所謂“依附”就是把本房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與發(fā)展相對固定地納入或嫁接在某個(gè)餐飲大房地產(chǎn)或房地產(chǎn)集團上，成為該大房地產(chǎn)或房地產(chǎn)集團系列化生產(chǎn)中的一個(gè)組成部分。選擇、采用依附型經(jīng)營(yíng)戰略的好處在于中小餐飲房地產(chǎn)可以得到相對經(jīng)營(yíng)方向和技術(shù)支援，產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)方向較為單一、明確，可以發(fā)揮自己的專(zhuān)長(cháng)，并能在一定程度上避開(kāi)市場(chǎng)激烈競爭的壓力；另外還能通過(guò)協(xié)作關(guān)系進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，依靠大房地產(chǎn)的技術(shù)開(kāi)發(fā)能力和實(shí)力，突破自身在資金、人才、裝置等方面的制約。
2、國際化經(jīng)營(yíng)戰略
國際化經(jīng)營(yíng)戰略是指房地產(chǎn)將其具有價(jià)值的.產(chǎn)品與技能轉移到國外市場(chǎng)，從而創(chuàng )造價(jià)值的戰略。大部分房地產(chǎn)采用國際化戰略時(shí)，是把在母國所開(kāi)發(fā)出的具有差別化的產(chǎn)品轉移到海外市場(chǎng)來(lái)創(chuàng )造價(jià)值。在這種情況下，房地產(chǎn)大多把產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的職能留在母國，而在東道國建立制造和營(yíng)銷(xiāo)機構。在大多數的國際化房地產(chǎn)中，房地產(chǎn)總部一般嚴格地控制產(chǎn)品與市場(chǎng)戰略的決策權。
如果房地產(chǎn)的核心競爭力使房地產(chǎn)在國外市場(chǎng)上擁有競爭優(yōu)勢，而且在該市場(chǎng)上降低成本的壓力較小，房地產(chǎn)采取國際化戰略是非常有利的。但是，如果當地市場(chǎng)要求能夠根據當地的情況提***品與服務(wù)，房地產(chǎn)采取這種戰略就不太合適。同時(shí)，由于房地產(chǎn)在國外各個(gè)生產(chǎn)基地都有廠(chǎng)房裝置，會(huì )形成重復建設，則加大了經(jīng)營(yíng)成本，這對房地產(chǎn)也是不利的。
近幾年來(lái)，當世界知名跨國房地產(chǎn)大舉進(jìn)軍我國，并大力實(shí)
施本土化經(jīng)營(yíng)戰略之時(shí)，以海爾、長(cháng)虹等為代表的國內知名家電房地產(chǎn)不甘示弱，也積極開(kāi)拓國際市場(chǎng)，逐漸形成了走向世界、爭創(chuàng )全球品牌的戰略意識，紛紛在觀(guān)念、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)、研發(fā)和資本等國際化方面邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。目前，隨著(zhù)全球經(jīng)濟一體化和我國加入WTO的成為現實(shí)，越來(lái)越多的中國本土品牌會(huì )更加注重國際化經(jīng)營(yíng)戰略，以參與世界競爭，與世界跨國房地產(chǎn)一道爭國際市場(chǎng)，這是必然的趨勢。
3、差異戰略
差異化營(yíng)銷(xiāo)核心思想是“細分市場(chǎng)，針對目標消費群進(jìn)行定位，匯入品牌，樹(shù)立形象”，是在市場(chǎng)細分的基礎上，針對目標市場(chǎng)的個(gè)性化需求，通過(guò)品牌定位與傳播，賦予品牌獨特的價(jià)值，樹(shù)立鮮明的形象，建立品牌的差異化和個(gè)性化核心競爭優(yōu)勢。差異化營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵是積極尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，選擇目標市場(chǎng)，挖掘消費者尚未滿(mǎn)足的個(gè)性化需求，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的新功能，賦予品牌新的價(jià)值。差異化營(yíng)銷(xiāo)不是某個(gè)營(yíng)銷(xiāo)層面、某種營(yíng)銷(xiāo)手段的創(chuàng )新，而是產(chǎn)品、概念、價(jià)值、形象、推廣手段、促銷(xiāo)方法等多方位、系統性的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新，并在創(chuàng )新的基礎上實(shí)現品牌在細分市場(chǎng)上的目標聚焦，取得戰略性的領(lǐng)先優(yōu)勢。
4、“虛擬營(yíng)銷(xiāo)”戰略
“虛擬營(yíng)銷(xiāo)”戰略是指房地產(chǎn)在組織上突破有形的界限，只保留其中最關(guān)鍵、最核心的功能如生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)、設計、財務(wù)等功能，而努力將其他功能虛擬化，美國耐克的發(fā)展便是“虛擬營(yíng)銷(xiāo)”成功的典范。耐克是一個(gè)既無(wú)生產(chǎn)車(chē)間又無(wú)銷(xiāo)售網(wǎng)路的房地產(chǎn)，只擁有在全球具有核心競爭力的運動(dòng)設計部門(mén)和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，生產(chǎn)和銷(xiāo)售全部虛擬化，通過(guò)外部組織來(lái)完成。
“虛擬營(yíng)銷(xiāo)”戰略的經(jīng)營(yíng)模式有三個(gè)方面的競爭優(yōu)勢：
1克服房地產(chǎn)資源的約束。
房地產(chǎn)虛擬經(jīng)營(yíng)實(shí)施品牌戰略，可以將房地產(chǎn)的資源集中于深入的市場(chǎng)調研、品牌識別或視覺(jué)策劃、廣告以及各種傳播溝通方式上，從而節省生產(chǎn)制造設施龐大的投資和人力、物力的消耗。
2專(zhuān)注于價(jià)值鏈中高附加值部分。
一些房地產(chǎn)舉起品牌戰略的大旗，精心打造品牌，從而獲取較高的增加值，而將價(jià)值鏈中的一些低附加值活動(dòng)虛擬化，委托其他廠(chǎng)商或公司來(lái)完成，其虛擬化房地產(chǎn)單元也可以依據成本和質(zhì)量，挑選不同的組織，從而使虛擬經(jīng)營(yíng)具有動(dòng)態(tài)性。
3敏捷性。
具有品牌的盟主房地產(chǎn)針對市場(chǎng)需求的變化，如產(chǎn)品品種、需求量等，可以迅速整合外部資源以適應市場(chǎng)，克服全能型實(shí)體房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相對剛性。
五、結語(yǔ)
對于中國大量在大眾市場(chǎng)扎根的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要維持自己的地位，首先，必須進(jìn)行徹底的變革，走出原始的降低成本的方法，從業(yè)務(wù)模式和運營(yíng)管理創(chuàng )新人手，通過(guò)價(jià)值鏈的創(chuàng )新，通過(guò)低成本的運營(yíng)和精細化的營(yíng)銷(xiāo)來(lái)降低成本、提升效率，為底層消費者提供真正能滿(mǎn)足其需求的高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
參考文獻
[1]王公為，賀立，慕曉峰.基于利益相關(guān)者視角的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究[J].北方經(jīng)濟.20xx.14.
[2]武銀燕.淺析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃及策略[J].中國有色建設.20xx.01.
[3]曹曉麗.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)戰略轉型研究[J]..20xx.21.
[4]梁琳娜.基于消費者需求變化的企業(yè)文化營(yíng)銷(xiāo)研究[J].經(jīng)濟論壇.20xx.09.
[5]陳衛蘭，劉晶晶.初探房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃框架[J].山西建筑.20xx.28.
[6]黃勵.房地產(chǎn)品牌的建立[J].經(jīng)濟師.20xx.08.
[7]曹潤葉.論網(wǎng)路環(huán)境下消費者行為分析及營(yíng)銷(xiāo)對策[J]..20xx.14.
房地產(chǎn)論文5
1概述
人力資源是企業(yè)最為重要的核心要素和戰略資源，任何企業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)人力資源的有效管理，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。尋找人才、留住人才、發(fā)展人才，為企業(yè)保持強勁的生命力和競爭力，為實(shí)現企業(yè)的遠景及目標提供有力的人才支持，對國有房地產(chǎn)項目公司尤為重要。
2人力資源管理對項目公司的特殊意義
2.1激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的需要
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，項目公司面臨更多的機遇和挑戰，在上級集團公司授權下，可以直接參與市場(chǎng)競爭，但從可行性研究、前期規劃、工程管理、成本控制到銷(xiāo)售回款，每一個(gè)環(huán)節都需要有專(zhuān)業(yè)的人才來(lái)保證實(shí)施，都需要優(yōu)秀的人力資源管理來(lái)調配，否則遲早將被市場(chǎng)所淘汰。
2.2項目運行安全的保障
房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高風(fēng)險的行業(yè)，存在著(zhù)資金、質(zhì)量、安全等各方面的風(fēng)險隱患，只有在人力資源管理中做好人的工作，才能從源頭上規避這些潛在的風(fēng)險，保證項目公司的安全運行。
2.3企業(yè)戰略成功實(shí)施的前提
必須通過(guò)實(shí)施人力資源管理來(lái)確保項目公司經(jīng)營(yíng)方針和年度目標的實(shí)現，從而保證整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)戰略目標的完成，使企業(yè)立于不敗之地。
3項目公司人力資源管理工作中存在的問(wèn)題
大型國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，下屬項目公司基本數量較多，但規模小、人數少，與大企業(yè)、外資企業(yè)相比，在人力資源管理的各個(gè)環(huán)節都存在著(zhù)不盡如人意的表現：
3.1優(yōu)秀人才引進(jìn)難
困難集中體現在難以吸引、留住和合理運用優(yōu)秀的員工，項目公司的管理人員和核心人員基本是集團公司委派的，大部分員工都是外聘的，而外聘的優(yōu)秀員工始終無(wú)法進(jìn)入企業(yè)的核心層，難以發(fā)揮其才能，從而造成大量的優(yōu)秀員工流失。
3.2人才結構不合理
雖然房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年快速發(fā)展過(guò)程，也引進(jìn)了大批經(jīng)營(yíng)管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，但是相比于科技的進(jìn)步和企業(yè)的需求，項目公司所需的高素質(zhì)管理人才和高水平科技人才仍無(wú)法得到滿(mǎn)足。引進(jìn)人才雖然地緣相連、人緣相親、經(jīng)濟相容、文化相通，但由于企業(yè)性質(zhì)大都是從內部施工企業(yè)管理崗位轉入，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)上相比存在較大差異。
3.3人才流動(dòng)速度快
目前房地產(chǎn)人才市場(chǎng)上高端人才一部分流向海外，一部分流向國內的大型外企。項目公司面臨著(zhù)人才“選、用、育、留”難的問(wèn)題，人才的缺乏已嚴重制約了項目公司的健康發(fā)展。
4項目公司人力資源管理工作開(kāi)展不利的原因
4.1缺乏專(zhuān)業(yè)管理人員來(lái)開(kāi)展人力資源管理工作
國有房地產(chǎn)項目公司一般都是單一項目，規模較小，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的人力資源管理部門(mén)和專(zhuān)業(yè)管理人員，在人力資源管理上，往往也只是根據上級集團公司的要求，按部就班地實(shí)施招聘、合同管理、考勤、薪酬、調動(dòng)等工作，而在員工激勵、自主培訓、企業(yè)文化建設等方面的'工作基本沒(méi)有。
4.2項目公司市場(chǎng)地位低下，培訓資金投入不足，制約著(zhù)人力資源管理的發(fā)展
除參加上級集團公司組織的培訓外，項目公司對骨干進(jìn)行系統、長(cháng)期培訓的能力缺乏。一方面是每年用于員工的培訓費用不足，另一方面缺乏專(zhuān)人組織培訓，培訓內容和培訓形式單一，培訓計劃缺少規劃，嚴重制約了項目公司人力資源管理的發(fā)展。
4.3薪酬體系缺乏合理的激勵機制，給人力資源管理工作的開(kāi)展帶來(lái)困難
�。�1）項目公司的薪酬體系一般參照集團公司標準，沒(méi)有與公司的實(shí)際結合起來(lái)，靈活性、透明性差。員工基本工資的等級較少，其調整除了職位的晉升外別無(wú)它法；
�。�2）薪酬沒(méi)有真正與績(jì)效掛鉤。雖然實(shí)行年終考核獎等績(jì)效管理手段，但員工年終考核結果還是以基層主管的主觀(guān)判斷為主，缺乏一定的科學(xué)性，且年終考核獎的檔次也沒(méi)有真正拉開(kāi)，員工對考核的感受不深；
�。�3）福利機制不完善。外聘員工由于檔案、黨團關(guān)系不在公司內，原就對企業(yè)的歸屬感不強，加之升職通道、高層次培訓、職稱(chēng)評定等其他激勵手段不足，無(wú)法提供人才干好事業(yè)的良好環(huán)境；
�。�4）缺乏對地域特點(diǎn)的區別。各項目公司所處的區域不同，各區域的經(jīng)濟發(fā)展狀況又有著(zhù)極大的差異，一、二線(xiàn)經(jīng)濟發(fā)達城市的住房、消費、醫療、教育成本都遠遠高于其他城市，而集團公司對各項目公司的工資總額、崗位工資標準通常采取一刀切、平均主義的做法，給部分區域的項目公司增加了引進(jìn)優(yōu)秀人才、留住優(yōu)秀人才的難度。
4.4對人才重使用輕開(kāi)發(fā)
人力資源管理中人是核心，而有些項目公司對員工存在重使用、輕開(kāi)發(fā)的現象。人應該像蓄電池一樣，充足電后自然會(huì )放電，然后再進(jìn)行充電循環(huán)使用，如果一味地過(guò)度使用，而不及時(shí)補充新的能量和知識，員工遲早會(huì )在高壓下選擇另謀出路，企業(yè)永遠無(wú)法留住人才。
5加強和完善項目公司人力資源管理的對策及建議
項目公司的人力資源管理，應從選人、用人、育人及留人等方面著(zhù)手，逐步建立起完善的人力資源管理體系。
5.1招聘人才的天平應向無(wú)資歷有潛力的新手傾斜
招聘人才的天平應向無(wú)資歷有潛力的新手傾斜，這是項目公司彌補外部挖掘人才弱勢的現實(shí)選擇。項目公司受自身各方面因素所限，無(wú)法吸引更多工作經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)人才，而且即使引進(jìn)了這樣的人才，也未必能長(cháng)期留住，反而會(huì )給企業(yè)人力資源帶來(lái)不利影響。因此，項目公司要建立切實(shí)可行的人才儲備機制，在招聘時(shí)，要更關(guān)注應聘者的學(xué)習能力、發(fā)展潛力和道德修養，即使是沒(méi)有任何資歷的畢業(yè)生，也可以從一張白紙開(kāi)始，根據企業(yè)的需要畫(huà)出最美的圖畫(huà)，同時(shí)還能培養員工對企業(yè)的感情和忠誠度。
5.2應重在內部培養為主
項目公司應當主動(dòng)擔負起員工知識更新的責任，要立足自我培養為主、外部培訓為輔，面向高級經(jīng)營(yíng)管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和基層員工，建立健全以能力建設為核心的人才培養機制、內外培訓相結合的多層次、多渠道的教育培訓體系和企業(yè)內部的終生學(xué)習系統。不僅要有對專(zhuān)業(yè)知識、專(zhuān)業(yè)技能的培養，而且還必須要有對團隊精神、開(kāi)拓創(chuàng )新、道德素養、政策理論水平的培養。
5.3加大培訓投入，不斷促使企業(yè)人才輩出
項目公司通過(guò)各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)、繼續教育、政治理論以及學(xué)歷深造等方面的培訓，不僅提高員工的素質(zhì)和能力，提高公司的整體水平和工作效益，還能使員工真切感受到企業(yè)對自己的重視和企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，從而產(chǎn)生對企業(yè)的歸屬感，改善工作動(dòng)機，調動(dòng)工作積極性。
5.4要重視情感管理
情感需求是人類(lèi)需求的最高層次，正向的情感管理能從內心深處激發(fā)每個(gè)員工的內在潛力、主動(dòng)性和創(chuàng )造精神，消除職工的消極情緒，就項目公司而言，其薪酬、福利、名氣、社會(huì )地位等可能不盡如人意，但“情”能補拙，通過(guò)雙向的情感交流和溝通，能使員工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身價(jià)值得到了體現，從而激發(fā)員工的斗志，使個(gè)人目標與企業(yè)目標保持一致，形成良性循環(huán)。
5.5建立有效的激勵機制
�。�1）建立科學(xué)、合理、有效的薪酬制度。項目公司要根據德才兼備的要求，建立健全崗位目標責任制，建立以業(yè)績(jì)?yōu)橐罁�，由品德、知識、能力等要素構成的各類(lèi)人才評價(jià)指標體系，堅持效率優(yōu)先、兼顧公平。對績(jì)效薪酬的分配，要向一線(xiàn)基層崗位、關(guān)鍵管理崗位、有突出貢獻人才傾斜，適當拉開(kāi)收入差距；
�。�2）健全員工的職業(yè)發(fā)展通道。打破論資排輩的觀(guān)念和做法，通過(guò)內部輪崗制度、末位淘汰制度及業(yè)績(jì)考核制度，使每個(gè)人都能發(fā)揮所長(cháng)、人盡其用，引導員工多渠道成才，形成能上能下、能進(jìn)能出、競爭充滿(mǎn)活力的選人用人機制；
�。�3）完善配套的激勵措施。項目公司除了制定出好的薪酬和晉升制度外，還應該以企業(yè)的核心價(jià)值觀(guān)為導向，宣傳企業(yè)文化，在政治上、生活上關(guān)心員工，建立工會(huì )組織，加強工作保障、改善生活條件、解決實(shí)際困難，為所有員工提供一個(gè)沒(méi)有后顧之憂(yōu)、能夠充分發(fā)揮自己才能的平臺。
6結語(yǔ)
當今社會(huì )，人才已成為一種資源，真正的人力資源管理是強調人和崗位適配，強調人才的二次開(kāi)發(fā)。國有房地產(chǎn)項目公司應轉變思路，積極創(chuàng )造條件，營(yíng)造尊重知識、尊重人才的良好氛圍，讓想干事的人有機會(huì )，肯干事的人有舞臺，干成事的人有位置，以促使“人”“事”和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文6
【摘要】近年來(lái)，我國社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展迅速，人們對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的建設也給予越來(lái)越多的重視，這不僅有助于促進(jìn)我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展，同時(shí)還能推動(dòng)我國城市的經(jīng)濟建設。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟的過(guò)熱過(guò)快發(fā)展，將會(huì )影響我國社會(huì )會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調性，因而我們應當針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢施以科學(xué)、宏觀(guān)的調控，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調性與穩定性。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的意義和價(jià)值出發(fā)，分析探討當前房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展中所存在的問(wèn)題，然后總結并提出相應的政策措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟;市場(chǎng)經(jīng)濟;協(xié)調發(fā)展;措施
隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內房地產(chǎn)行業(yè)也得以飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟已然成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，這不但有助于進(jìn)一步推動(dòng)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的建設，同時(shí)還能促進(jìn)就業(yè)，改善人們的生活質(zhì)量和水平。但是，在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過(guò)程中依然存在諸多的問(wèn)題，這將不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟之間的協(xié)調穩定發(fā)展。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的意義和價(jià)值出發(fā)，分析探討當前房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展中所存在的問(wèn)題，然后總結并提出相應的政策措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展。
1、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的意義與價(jià)值
隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟中重要的組成部分，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對于社會(huì )主義經(jīng)濟發(fā)展、人們生活等各個(gè)方面的意義和價(jià)值是巨大的，這主要體現在以下幾方面:(1)在我國社會(huì )主義經(jīng)濟發(fā)展和建設的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，有助于增長(cháng)國內經(jīng)濟的收入，滿(mǎn)足人們的日常生活需求，使其住宅水平得以進(jìn)一步提升;(2)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，能夠大大促進(jìn)就業(yè)，減輕社會(huì )壓力，改善人們的生活質(zhì)量及生活水平;(3)當前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟依然處于發(fā)展的初級階段，在很多地方和環(huán)節還存在著(zhù)較多的問(wèn)題，但我國有關(guān)部門(mén)積極制定并實(shí)施相關(guān)的政策與保障措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的規范化與標準化，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟能夠協(xié)調穩定發(fā)展。
2、房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展中所存在的問(wèn)題
著(zhù)眼于當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟之間的發(fā)展實(shí)際，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有助于推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，但在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過(guò)程中依然存在著(zhù)諸多的問(wèn)題，這對市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調性是極為不利的，這些問(wèn)題主要表現在以下幾方面:2．1價(jià)格與價(jià)值的背離導致市場(chǎng)波動(dòng)。從我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展實(shí)際來(lái)看，人們將循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展的一些理念運用到社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展中，以保障其發(fā)展的穩定性。然而，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分迅速，市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢已經(jīng)與循環(huán)經(jīng)濟的規則和理念逐漸背離，這將嚴重影響社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的穩定性、健康性及持續性，從而引起市場(chǎng)的波動(dòng)。2．2泡沫經(jīng)濟導致市場(chǎng)波動(dòng)。著(zhù)眼于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢與現狀，泡沫經(jīng)濟依然是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展穩定性的最主要因素之一，泡沫經(jīng)濟問(wèn)題的出現，使得人們在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資過(guò)程中，將不得不面臨諸多的風(fēng)險，這將對社會(huì )公眾其經(jīng)濟利益產(chǎn)生極大的損害，同時(shí)會(huì )使人們的生活質(zhì)量與生活水平下降。因而泡沫經(jīng)濟的出現使得房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)法基于整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟的秩序提供堅實(shí)的保障和維護。2．3節能環(huán)保措施貫徹和執行不到位。低碳經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和建設具有非常大的關(guān)聯(lián)。近年來(lái)，隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展，可利用的土地資源正逐年減少，而房地產(chǎn)行業(yè)如果不能及時(shí)拿出低碳住宅及環(huán)保住宅，將不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟之間的協(xié)調發(fā)展，同時(shí)也是與我國可持續發(fā)展戰略不相契合，然而當前我國房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現狀依然是低碳環(huán)與保住宅的`開(kāi)發(fā)數量不足，其所占比例完全達不到要求，因而要想推動(dòng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，就要始終貫徹執行可持續發(fā)展戰略，大力推動(dòng)并實(shí)施節能環(huán)保所持與方針。
3、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的政策措施
當前房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟之間的發(fā)展在協(xié)調性方面出現了諸多問(wèn)題，因而為了能有效解決這些問(wèn)題，保證二者能協(xié)調發(fā)展，共同促進(jìn)，政府應當針對發(fā)展實(shí)際情況予以科學(xué)、宏觀(guān)的調控，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠和諧健康的發(fā)展，從而為促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展提供蓬勃的活力。3．1合理控制房地產(chǎn)商品的價(jià)格。合理的控制房地產(chǎn)商品價(jià)格并不是一定要降低住宅價(jià)格，而是要保證房地產(chǎn)其價(jià)格與價(jià)值之間能夠很好的吻合，最大限度的避免價(jià)格與價(jià)值之間出現過(guò)度的偏離。在我國，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高就是當前所存在的主要矛盾，而在金融危機的影響下很多的房地產(chǎn)企業(yè)大多出現了資金鏈斷裂問(wèn)題，而價(jià)格過(guò)高將會(huì )對企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中一個(gè)非常重要的因素，其對于行業(yè)中其他的因素也同樣影響巨大，對于市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)行調控的過(guò)程中，合理控制價(jià)格將發(fā)揮不可或缺的作用。為了促進(jìn)房地產(chǎn)商品其價(jià)格能夠合理回歸，有效維護行業(yè)與市場(chǎng)的秩序，政府應對價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的評估，并予以合理的規制。3．2加強對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監管。以市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展目標為指導，政府應當房地產(chǎn)市場(chǎng)其金融秩序予以嚴格的監管，對房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)進(jìn)程、償還能力與貸款規模等各個(gè)環(huán)節均予以深入而嚴格的監管，嚴格控制和規范房地產(chǎn)領(lǐng)域內商業(yè)銀行相應信貸業(yè)務(wù)，同時(shí)加強對銀行其產(chǎn)業(yè)結構實(shí)施調整，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中各種信貸資金能夠更多的向著(zhù)一些朝陽(yáng)型產(chǎn)業(yè)流動(dòng)。鑒于此，政府應當著(zhù)力于和銀行等金融機構相關(guān)的各項業(yè)務(wù)，不但要打破銀行傳統僵化的存貸模式，同時(shí)要注重優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的吸引，最大限度的消除房地產(chǎn)經(jīng)濟內高風(fēng)險業(yè)務(wù)所引起的不利因素，保證市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的穩定性與有序性，整合現有的業(yè)務(wù)，提升優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重，最后有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的金融風(fēng)險。3．3促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉型。政府應當在政策上促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟其發(fā)展目標不斷向市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展靠攏，同時(shí)要以市場(chǎng)經(jīng)濟的低碳環(huán)保政策作為指導。在整個(gè)調控過(guò)程中，政府應給予政策引導對應杠桿作用足夠的重視，而這種杠桿作用表現為以下兩方面特性:①對于低碳環(huán)保住宅的投資建設工程給予稅收的優(yōu)惠政策，這樣在房地產(chǎn)經(jīng)濟其轉型的過(guò)程中吸引更多的開(kāi)發(fā)商共同參與，從而促進(jìn)新型低碳環(huán)保住宅的開(kāi)發(fā)力度得到大力的支持。②在低碳環(huán)保住宅的銷(xiāo)售過(guò)程中，實(shí)施貸款利率相應優(yōu)惠政策，這有助于提高人們對于低碳環(huán)保住宅相應關(guān)注度，以引導其購買(mǎi)。將長(cháng)遠規劃作為發(fā)展的目標，將可持續發(fā)展作為發(fā)展的理念，在政府各項政策的支持下，房地產(chǎn)經(jīng)濟將必然能夠實(shí)現其經(jīng)濟的轉型。3．4減少政府的干預。最大限度的減少政府的干預，這是市場(chǎng)經(jīng)濟規律的本質(zhì)和要義，保證市場(chǎng)在資源的配置過(guò)程中起到?jīng)Q定性的作用。然而，在現實(shí)中，因為地方政府與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間存在著(zhù)直接的利益關(guān)系，這就導致政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中給予了過(guò)多的干預，而這對于房地產(chǎn)的長(cháng)期穩定發(fā)展是極為不利的，將嚴重影響房地產(chǎn)領(lǐng)域的公平競爭。首先，應改進(jìn)土地的供應政策，加強土地的規劃與儲備，實(shí)施科學(xué)合理的管理與轉讓行為，同時(shí)保證信息的公開(kāi)和透明，最大限度的消除各種隨意性及投機性操作。其次，合理規制政府在土地的轉讓、房地產(chǎn)的建設以及交易稅費等方面的征收，這樣一方面保證國有資源與資產(chǎn)收益，另一方面使房地產(chǎn)企業(yè)其各項成本能夠處在合理的水平和區間。綜上所述，著(zhù)眼于房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展之間的協(xié)調性問(wèn)題，本文首先闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的價(jià)值和意義，然后對當前房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展中所存在的問(wèn)題進(jìn)行深入的分析和探討，并從合理控制房地產(chǎn)商品的價(jià)格、加強對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監管、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉型及減少政府的干預等幾方面總結促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的政策措施。
【參考文獻】
�。�1］王蓓．淺談房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調發(fā)展［J］．科技創(chuàng )新與應用，20xx(26)
�。�2］王萃彥．關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調問(wèn)題研究［J］．河南科技，20xx(7)
�。�3］黃海平．分析房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調［J］．華人時(shí)刊旬刊，20xx(7)
�。�4］李肖松．房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調探究［J］．生產(chǎn)力研究，20xx(12)
房地產(chǎn)論文7
一、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理的現實(shí)缺陷
1、缺乏足夠的經(jīng)濟管理理念
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內管理者逐漸把目光轉移到了經(jīng)濟管理對該行業(yè)的巨大作用上來(lái)。本著(zhù)加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標，為數眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內部的經(jīng)濟管理工作。然而，現實(shí)的經(jīng)濟管理工作存在著(zhù)諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對企業(yè)內部的經(jīng)濟管理工作還沒(méi)有一個(gè)清醒的認識。大部分企業(yè)都認為經(jīng)營(yíng)管理工作僅屬于企業(yè)內部財務(wù)部門(mén)的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都壓給了它們的財務(wù)部門(mén)。如此的做法很不利于相關(guān)部門(mén)工作的開(kāi)展。因為經(jīng)濟管理職責涉及到企業(yè)內部的所有部門(mén)和機構，并且它們彼此有著(zhù)不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過(guò)有效的經(jīng)濟管理可以加強相關(guān)部門(mén)的有效協(xié)作，最大限度地施展每個(gè)部門(mén)的特有功能。故此種職能可以極大地促進(jìn)各個(gè)部門(mén)的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進(jìn)。因此，欲切實(shí)達到經(jīng)濟管理的最初目標，第一，必須先有一個(gè)明確的認識，全體干部職工、企業(yè)的每一個(gè)部門(mén)都要給經(jīng)濟管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻計出力。
2、不具備有效的經(jīng)濟管理體系
本著(zhù)配合好經(jīng)濟發(fā)展大趨勢的目的，我們國家已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟管理政策和制度。但是這些法規的建立并沒(méi)有得到有效的實(shí)施，更沒(méi)有見(jiàn)到所期望的實(shí)效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數的政策實(shí)施都脫離實(shí)際現狀，并且不可能恰當地處理建設過(guò)程中發(fā)生的各類(lèi)矛盾和問(wèn)題。個(gè)別政策的落實(shí)過(guò)程僅流于形式或走過(guò)場(chǎng)，根本沒(méi)有深入到具體的房地產(chǎn)內容當中。從總體上說(shuō)，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒(méi)全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的`很多具體內容，從而導致不同管理者對同一問(wèn)題都各持己見(jiàn)，結果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統一協(xié)調的經(jīng)濟管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當地政府創(chuàng )收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠實(shí)施有效地管理，那么國家的宏觀(guān)控制再?lài)栏褚嗖豢赡芤?jiàn)到實(shí)效。從而，使沒(méi)有實(shí)施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無(wú)法有序開(kāi)展工作。同時(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會(huì )波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國家對其他行業(yè)的管理失控。
3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠景規劃
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的短期行為，其已經(jīng)構成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身未制定長(cháng)運的企業(yè)發(fā)展規劃，就連政府職能部門(mén)所制定的政策、制度，也沒(méi)有契合實(shí)際的科學(xué)性和合理性，更不具備長(cháng)遠的約束性和可操作性。為數眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營(yíng)目標均為眼前的目標，政府僅對房地產(chǎn)行業(yè)的部分運作內容給予了政策性的指導和調控，而且其中不乏較嚴重的片面性和局限性。這就嚴重地失去了對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理作用，且遠遠地滿(mǎn)足不了房產(chǎn)企業(yè)現實(shí)的經(jīng)濟管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規范，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，并造成相當嚴重的不正當競爭行為，這已經(jīng)造成了市場(chǎng)經(jīng)濟體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內的不完整和脫離實(shí)際，嚴重導致在其政策落實(shí)階段會(huì )屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問(wèn)題。因為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理會(huì )牽扯到很多的社會(huì )部門(mén)，況且，很多新問(wèn)題的連續發(fā)生，會(huì )在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執行，甚者會(huì )因管理力度的增大反而給市場(chǎng)帶來(lái)更大程度的負面效應。故眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)規劃方面的短期行為已嚴重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。
4、法律法規缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當行為的有力武器�？偟膩�(lái)說(shuō)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是近些年才逐步形成的。到現在為止，給這一市場(chǎng)制定法律法規的進(jìn)程還依然處于起步時(shí)期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為有很強約束、規范能力的法規體系�，F實(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規建設。所以，其仍不能圓滿(mǎn)地治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規范行為。過(guò)去我國的法律法規建設就一直不夠完善，現實(shí)就更跟不上時(shí)代發(fā)展的需求。故當今的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種不規范局面不能長(cháng)久維持下去，否則，將嚴重阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強化管理職能、加大執法力度，盡快扭轉這一無(wú)序的市場(chǎng)狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問(wèn)題的解決建議
1、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟核算管理
當房地產(chǎn)工程完工時(shí)，要計算各項支出的單項額度，以便很快核算出工程的總投資規模。選取恰當規范的經(jīng)濟管理措施，將總體工程的建設過(guò)程及交付環(huán)節做出深入、完整地經(jīng)濟研討及評估；然后，再依托經(jīng)濟管理的實(shí)施，檢查出超越預算支出和節約成本支出的相關(guān)項目，從而總結出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項成本管理的實(shí)施結果。據此，能夠在遵循成本運行規律的基礎上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標成本管理奠定思想基礎。
2、搞好地產(chǎn)建設階段的成本運行管理
在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理時(shí)，尤其關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節就是做好房地產(chǎn)建設過(guò)程的經(jīng)濟管理。執行好此環(huán)節的經(jīng)濟管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個(gè)工程的建設成本中，材料成本占相當主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過(guò)程中，就必須對材料的消耗做嚴格地調控，且擬建一套完整系統的經(jīng)濟管理運行體系，以保證對材料消耗的全過(guò)程實(shí)施必要的控制、管理和監督。
3、抓好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招投標環(huán)節的經(jīng)濟管理
當實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標環(huán)節時(shí)，擬定投標報價(jià)的管理人員必須對工程的建設方案和具體細節有深入的了解，并對工程的經(jīng)濟評價(jià)和風(fēng)險防控有準確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項費用支出全面地把握住。在此基礎上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項工程特點(diǎn)的經(jīng)濟管理方案。
三、結語(yǔ)
通過(guò)上述分析，我們認識到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟管理是一個(gè)綜合工程。欲實(shí)施好房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理工作，第一步必須擬定好長(cháng)遠的經(jīng)濟管理目標。其次是確定好本企業(yè)管理的細節控制原則，并構建好運行機構和做好職能人員的設置工作。在完善好經(jīng)濟管理的體制機制基礎上，堅持具體問(wèn)題具體分析的指導思想，與時(shí)俱進(jìn)地抓好管理的各個(gè)環(huán)節。從而推動(dòng)企業(yè)高效益的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文8
摘要：近年來(lái)，隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟已逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展熱度對我國相關(guān)基礎產(chǎn)業(yè)及居民生活穩定影響深遠。但是，在看到我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展現蓬勃生機的同時(shí)，我們也應清醒地認識到，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中仍存在著(zhù)不少需要調整和改進(jìn)的環(huán)節，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的結構單一、同質(zhì)化競爭、房屋售價(jià)畸高、市場(chǎng)調控確實(shí)等問(wèn)題已逐漸成為制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟乃至國民經(jīng)濟發(fā)展及社會(huì )穩定的重要隱患。本文結合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況，從我國現階段房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在的問(wèn)題入手，研究新時(shí)期加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的原則和方向，并提出相關(guān)工作設想及建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟管理；對策
一、加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要意義
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展得益于我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的繁榮，改革開(kāi)放以來(lái)，特別是上世紀80年代后，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟增長(cháng)持續保持良好態(tài)勢，行業(yè)規模及業(yè)務(wù)增速持續提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展取得的成績(jì)舉世矚目，行業(yè)影響力不斷增強，已逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支出產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展及社會(huì )民生產(chǎn)生了深遠的影響。但是，在充分肯定我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展成就的同時(shí)，我們還應深刻的認識到，現階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中也存在著(zhù)各種各樣的問(wèn)題與隱患，行業(yè)發(fā)展后勁不足、基礎不牢、結構單一、模式陳舊等問(wèn)題已逐漸成為制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續健康發(fā)展的“攔路虎”和“絆腳石”。結合我國國情來(lái)看，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不均衡，我國居民居住型購房需求難以得到有效滿(mǎn)足，居民住房難已不僅僅表現為我國經(jīng)濟運行中的薄弱環(huán)節，也在一定程度上影響了我國社會(huì )的穩定與安定團結。而從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的供給方面來(lái)看，我國已建成商品性住房數量呈逐年增長(cháng)態(tài)勢，特別是隨著(zhù)二三線(xiàn)城市城市化進(jìn)程的'加快，大量商品性居住用房相繼建成，然而由于房屋售價(jià)遠高于當地居民消費承受能力，大量已建成房屋被空置，這從一個(gè)側面展現出了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性。綜上所述不難看出，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展管理體制仍不健全，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面的制度建設不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也將對我國國民經(jīng)濟轉型升級以及社會(huì )安定團結發(fā)揮積極的促進(jìn)作用，強化房地產(chǎn)經(jīng)濟管理勢在必行。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的主要問(wèn)題
現階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍以政府宏觀(guān)調控為主要手段，這既是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟自身發(fā)展特點(diǎn)的要求，也是我國傳統計劃經(jīng)濟體制思想的延伸�？梢哉f(shuō)，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方式仍較為粗放，管理主體相對單一，調控措施缺乏靈活性，對處理新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中出現的復雜問(wèn)題能力不足。具體來(lái)說(shuō)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的主要問(wèn)題集中表現為以下幾個(gè)方面：
(一)行業(yè)管理缺乏頂層設計，制度落地難制約行業(yè)發(fā)展
與我國現有市場(chǎng)運行監管體制相關(guān)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展頂層規劃模糊。由于中央與地方各級政府管理權責分配不清，甚至出現了不同級別政府主管部門(mén)對同一項目發(fā)展指導意見(jiàn)的分歧。行業(yè)發(fā)展中盲目投資、盲目建設的現象并不鮮見(jiàn)，我國政府主管部門(mén)對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理力度不強、相關(guān)政策落地難度較大。而在我國現有房地產(chǎn)經(jīng)濟監管體制下，我國各級各地方政府在開(kāi)展相關(guān)調控及管理工作時(shí)，出于對拉動(dòng)地方經(jīng)濟發(fā)展數據表現的考慮往往對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問(wèn)題簡(jiǎn)單化處理，并未從深層次解決制約行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題，從而在一定程度上導致了相關(guān)問(wèn)題的深入發(fā)展，逐步演變?yōu)橄拗菩袠I(yè)發(fā)展的頑疾。
�。ǘ┬袠I(yè)立法工作發(fā)展滯后，行業(yè)管理力度不足
現階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍以各級政府實(shí)施的宏觀(guān)調控為主要方式，適用于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的法律規范體系尚不健全，無(wú)法有效滿(mǎn)足行業(yè)管理需求。眾所周知，宏觀(guān)調控制度是政府針對國民經(jīng)濟某一領(lǐng)域出現的具體問(wèn)題而制定的具有針對性的政策指令，從法律角度看宏觀(guān)調控政策屬于政府抽象性行政行為，相關(guān)制度的落實(shí)不受法律強制性的保護。結合我國當前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況來(lái)看，隨著(zhù)行業(yè)的多元化發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展復雜性明顯提升，傳統依靠宏觀(guān)調控措施開(kāi)展的行業(yè)管理已無(wú)法有效解決行業(yè)發(fā)展中出現的新問(wèn)題新困難；而與房地產(chǎn)經(jīng)濟管理配套的法規體系發(fā)展相對滯后，行業(yè)發(fā)展中存在的突出矛盾無(wú)法通過(guò)法律途徑有效解決，行業(yè)管理陷入了尷尬境地。
�。ㄈ┬袠I(yè)引導工作缺位，管理方式相對單一
我國現行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制主要采用限制性命令方式規范行業(yè)方向和企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，相關(guān)工作旨在通過(guò)對行業(yè)發(fā)展設置相應紅線(xiàn)來(lái)實(shí)現管理目的，過(guò)于重視對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的“負面禁止”而忽略對行業(yè)發(fā)展的“正向引導”在一定程度上影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的發(fā)展水平與實(shí)踐效果。從當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展面臨的困難來(lái)看，行業(yè)發(fā)展呈現的模式單一、缺乏創(chuàng )新等問(wèn)題很難在“負面禁止”的行政命令式管理體制下有所改善。房地產(chǎn)經(jīng)濟從業(yè)企業(yè)在轉型升級過(guò)程中的不斷試錯與探索急需我國相關(guān)管理部門(mén)通過(guò)“正向引導”的激勵性政策加以推動(dòng)，而我國現行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系中行業(yè)引導工作的缺位，無(wú)疑對此產(chǎn)生了極大的負面影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作實(shí)施效果也因此大打折扣。
三、加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的工作建議
隨著(zhù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展影響力的持續提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的提升不僅直接影響相關(guān)從業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，也對我國國民經(jīng)濟建設產(chǎn)生著(zhù)深遠影響。新形勢下，為更好的促進(jìn)我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟繁榮、改善居民生活條件、維護我國經(jīng)濟社會(huì )的長(cháng)治久安，必須加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理。結合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展實(shí)際情況及當前行業(yè)經(jīng)濟管理存在的主要問(wèn)題，下一步加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理應當重點(diǎn)做好以下幾方面工作：
�。ㄒ唬┘訌姺康禺a(chǎn)經(jīng)濟管理制度體系建設
要在國家層面明確我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規劃，明確中央及地方各級政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀(guān)調控中的權責劃分，逐步構建層次清晰、權責明確、重點(diǎn)突出、符合實(shí)際的國家房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規劃，為行業(yè)發(fā)展及相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)轉型明確方向。不僅要加快與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)的制度建設，還要通過(guò)完善房地產(chǎn)經(jīng)濟立法等方式提高相關(guān)政策執行力度，完善落實(shí)監督機制建設，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的有效落地。
�。ǘ⿵娀袠I(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)濟的協(xié)調管理作用
要充分調動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )參與行業(yè)管理的積極性，逐步在行業(yè)內部樹(shù)立正確的價(jià)值導向，引導行業(yè)有序發(fā)展。一方面，相關(guān)政府部門(mén)要充分尊重房地產(chǎn)行業(yè)組織開(kāi)展的行業(yè)管理工作，將行業(yè)商協(xié)會(huì )作為政府助手推動(dòng)相關(guān)政策的落實(shí)推廣。同時(shí)，要通過(guò)完善商協(xié)會(huì )立法等工作賦予行業(yè)組織相關(guān)管理權限，引導行業(yè)商協(xié)會(huì )在服務(wù)會(huì )員發(fā)展、規范經(jīng)營(yíng)行為等方面發(fā)揮更大作用。
�。ㄈ┩晟品康禺a(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展立法工作
要結合我國社會(huì )主義法制建設實(shí)際需求及當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的突出問(wèn)題，有前瞻性的開(kāi)展相關(guān)立法工作。一方面，要在我國經(jīng)濟法體系中充實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展調控的法規體系，逐步建成較為完備的房地產(chǎn)法律規范體系，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的法制化發(fā)展奠定基礎。同時(shí)，要加強與房地產(chǎn)相關(guān)的司法實(shí)踐探索，通過(guò)制定司法解釋、發(fā)布指導案例等方式指導地方各級司法部門(mén)靈活使用相關(guān)法規，促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
四、結語(yǔ)
在房地產(chǎn)經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、促進(jìn)相關(guān)管理舉措的升級調整不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也對拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟、維護我國社會(huì )穩定具有不容忽視的重要意義。我國各級政府、相關(guān)行業(yè)組織及房地產(chǎn)經(jīng)濟從業(yè)企業(yè)應緊跟形勢變化，從促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展、維護我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展穩定的的大局出發(fā)，積極推動(dòng)行業(yè)管理模式創(chuàng )新，完善相關(guān)管理制度及政策法規體系，以更加科學(xué)嚴謹的態(tài)度加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理力度，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作發(fā)展邁上新的臺階，為行業(yè)發(fā)展及我國國民經(jīng)濟建設作出新的更大貢獻。
參考文獻：
[1]孫慧琴，房地產(chǎn)管理運行機制創(chuàng )新分析[J]，當代商業(yè)，20xx，（7）：66-67.
[2]王元前，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展探析[J].黑龍江科技信息，20xx，（17）：44-45.
[3]張青全，中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉型研究[J]，天津經(jīng)濟參考，20xx，（3）：19-20.
房地產(chǎn)論文9
受越來(lái)越復雜的社會(huì )發(fā)展環(huán)境和越來(lái)越激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統的成本管理方式和思想已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標成本管理的方式在各個(gè)行業(yè)的管理中得到了一定的應用和認可。雖然在具體的實(shí)施過(guò)程中存在著(zhù)較多需要改進(jìn)的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過(guò)對目標成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項目中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析探究，并結合實(shí)際情況提出相應的管理方法和對策來(lái)進(jìn)行完善，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng )造更多的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。
隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會(huì )經(jīng)濟中占據重要的地位，并得到了越來(lái)越廣泛的關(guān)注，而有效地目標成本管理工作對于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來(lái)相應的經(jīng)濟效益，并促進(jìn)企業(yè)健康長(cháng)遠的發(fā)展。
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目目標成本管理
1.1目標成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，目標成本管理工作發(fā)揮著(zhù)關(guān)鍵的作用，并在滿(mǎn)足企業(yè)利益目標和方案決策要求的基礎上，根據企業(yè)項目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，有效把控企業(yè)項目的控制、考評以及評價(jià)和分解等管理工作。在企業(yè)項目的發(fā)展過(guò)程中，目標成本的管理工作對企業(yè)成本管理的主動(dòng)性進(jìn)行了充分的發(fā)揮，并在對目標成本管理體系構建的同時(shí)，對合作方和企業(yè)內部的成本控制積極性進(jìn)行了一定程度的調動(dòng)，從而有效地對企業(yè)項目的事前和事后管理工作進(jìn)行充分的落實(shí)，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競爭壓力。對相應的目標成本進(jìn)行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設計管理以及施工結算管理等，以此來(lái)提高目標成本的經(jīng)濟效益。
1.2目標成本管理的相關(guān)功能
第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項目的各個(gè)發(fā)展階段，將目標成本與動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效比較，并根據相關(guān)情況制定相應的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產(chǎn)項目的目標財務(wù)情況與實(shí)際的運營(yíng)情況以及項目經(jīng)營(yíng)情況與相應的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點(diǎn)以及促使中高層領(lǐng)導的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對成本進(jìn)行分配，同時(shí)對企業(yè)的方案以及相關(guān)計劃的制定都提供了一定的規劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學(xué)性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業(yè)項目的成本配置提供了相應的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個(gè)項目管理中去，進(jìn)而對項目發(fā)展的各個(gè)階段進(jìn)行嚴格合理的監管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發(fā)展過(guò)程中，具有一定的激勵功能，并對相關(guān)項目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時(shí)將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng )造出更多的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本管理中存在的問(wèn)題
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續發(fā)展，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據目前情況了解到，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本管理過(guò)程中，相應的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中占據著(zhù)重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場(chǎng)經(jīng)濟等不良現象，從而使得成本管理的水平無(wú)法滿(mǎn)足經(jīng)濟發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，主要存在這樣一些問(wèn)題：
�。�1）缺乏全過(guò)程和全費用的成本管理意識。據目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒(méi)有設立專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)來(lái)對成本管理工作進(jìn)行有效地開(kāi)展，甚至出現相關(guān)部門(mén)代替的局面，并且沒(méi)有合理的進(jìn)行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項目各個(gè)階段的工作規劃相脫離的現象。同時(shí)，由于沒(méi)有健全的成本管理體制，進(jìn)而影響整個(gè)項目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調査與探究現象。成本調研工作對于房地產(chǎn)項目前期的'投資決策有著(zhù)非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時(shí)間和成本管理觀(guān)念的影響對前期的成本調研工作比較忽視，并以項目原因的數據作為成本管理的依據，而沒(méi)有對工程的實(shí)際成本情況進(jìn)行考察，從而使得預算的結果與實(shí)際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
�。�3）在房地產(chǎn)項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟管理的需求。同時(shí)，在房地產(chǎn)項目成本管理的工作中，市場(chǎng)觀(guān)念比較淡薄，沒(méi)有對市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分的考察，過(guò)多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟的合理性，從而造成了成本浪費的現象。且由于相關(guān)成本信息無(wú)法對相關(guān)項目的實(shí)際成本情況進(jìn)行準確反映，故而對房地產(chǎn)項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
�。�4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒(méi)有對相關(guān)成本的數據進(jìn)行充分的積累，從而造成實(shí)際的結算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應的損失浪費、無(wú)效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過(guò)程中，沒(méi)有及時(shí)地對不斷變化的成本數據進(jìn)行反饋，并及時(shí)地發(fā)現和解決項目的超支和浪費的風(fēng)險因素，采取相應的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進(jìn)展，影響了成本管理工作的有效性。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目目標成本管理的優(yōu)化措施
�、胖匾暷繕顺杀竟芾淼恼{研階段和制定階段，從而有效地對目標成本進(jìn)行進(jìn)行預測和估算，并根據相關(guān)的調研情況對相關(guān)的方案設計工作以及目標成本進(jìn)行考察和修訂，減少目標成本與實(shí)際成本之間的差異，進(jìn)而有效地減少成本超支和成本浪費的不良情況。
�。�2）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，對制定好的目標成本進(jìn)行嚴格的落實(shí)，并在具體的招標過(guò)程中，將目標成本與投標的價(jià)格進(jìn)行對照分析，根據具體情況來(lái)優(yōu)化設計的方案，有效保證目標成本低于項目的總價(jià)，從而更好地保證相關(guān)項目的順利進(jìn)行。在這個(gè)過(guò)程中要及時(shí)地根據市場(chǎng)經(jīng)濟的變化和相關(guān)政策的改變等各種因素進(jìn)行及時(shí)的匯報和采取相關(guān)措施，有效減低開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險并為目標成本的充分落實(shí)提供保證。
�。�3）在對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目目標成本管理工作進(jìn)行優(yōu)化的過(guò)程中，構建信息化平臺和數據統計系統是非常有必要的。這樣不僅可以及時(shí)地發(fā)現操作過(guò)程中的所產(chǎn)生的疏忽以及其他人為因素所造成的成本信息偏差和錯誤的現象，同時(shí)，可及時(shí)采取相應的方法對其進(jìn)行補救。另外，還可通過(guò)對信息平臺與數據庫的分析，更為準確地了解到相關(guān)成本管理的情況，從而使得相關(guān)人員可有效控制項目風(fēng)險，提高目標成本管理水平。然而，由于信息平臺與數據庫的構建是一項長(cháng)期的工作任務(wù)，且需要及時(shí)給予落實(shí)，相關(guān)的信息和數據也需要及時(shí)的更新。
�。�4）在完善目標成本管理工作的同時(shí)，加強對相關(guān)管理人員的培訓以及企業(yè)文化的創(chuàng )建。目標成本管理工作的要求非常高，不僅要求相關(guān)人員操作規范，充分掌握相關(guān)技術(shù)，還要具備對成本管理工作相關(guān)知識有一定程度的了解。由于目標成本管理工作非常復雜，且相關(guān)人員的流動(dòng)性大，因而加強建設人力資源并完善相關(guān)目標成本的管理制度，可有效避免各種因素造成的成本管理工作的失誤。另外，創(chuàng )建企業(yè)文化并對相關(guān)人員的責任感和成本管理意識予以加強，在一定程度上能有效提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目目標管理水平，從而推動(dòng)相關(guān)企業(yè)的順利發(fā)展。
4結語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展情況在不斷的穩定，相關(guān)的成本管理工作也越來(lái)越精細化。同時(shí)，有效的目標成本管理體系，不僅保證了房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利進(jìn)行，也對有效地控制成本和提高經(jīng)濟利益提供了保證。但就目前情況了解，在具體的目標成本管理工作中還是存在著(zhù)一定的缺陷，帶來(lái)了不利的影響。因此，需要不斷地探索實(shí)踐，并采取有效措施加以改進(jìn)，推動(dòng)目標成本管理水平的提升，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟快速健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文10
1成本的管理
任何事情要有條不紊的進(jìn)行是需要成系統的來(lái)規劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預算的專(zhuān)業(yè)性，而且要把握好成本預算的完成階段，不可太早，套完也會(huì )因為各方面原因限制而使成本預算誤差相對較大，企業(yè)應當有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個(gè)人也包括普通員工也應當有成本管理的意識，這就體現了員工們的責任意識，只有這樣，成本管理系統才能順利有效的實(shí)施在計劃中去。對于工程比較大，項目比較復雜投資對象，在任務(wù)需要的時(shí)候成立一個(gè)成本管理小組，領(lǐng)導負責項目中涉及到的成本方面的工作進(jìn)行指導、監督和管理。當然公司可以有目的的去培養一批精干的成本管理人才，及時(shí)了解項目開(kāi)發(fā)的新的發(fā)展狀況，這就是公司內部的人才優(yōu)化，這樣公司在項目發(fā)展過(guò)程中能夠計劃精湛的向前進(jìn)行。
2工期的管理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調來(lái)整合而成的，在這個(gè)漫長(cháng)而復雜的工程里，工期的規劃和管理是很重要的。因此，將時(shí)間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利有計劃的展開(kāi)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)土地前要進(jìn)行各類(lèi)的手續辦理，為了縮短工程的進(jìn)行時(shí)長(cháng)，可以計劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來(lái)，在這個(gè)優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進(jìn)行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對其特別關(guān)注，使其順利高效的進(jìn)行，當然要具體問(wèn)題具體分析，因為不同的項目會(huì )有不同的優(yōu)化方向。
3合同檔案的管理
合同檔案的產(chǎn)生是使得項目開(kāi)發(fā)得以開(kāi)發(fā)進(jìn)行的重要依據，它能夠同步的反映項目的進(jìn)行情況，因此對合同系統的管理會(huì )幫助項目有序的進(jìn)展下去。對于大量的不同種的合同，要有條理的對合同進(jìn)行合理的分類(lèi)，統計，合算等，支付計劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當做記錄進(jìn)度的登記單，使得工程及時(shí)完成，避免毀約，這也是相關(guān)法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來(lái)作為證明。公司同樣也要定期來(lái)檢查核對原材料、配件等的試驗記錄這也是進(jìn)一步保障的措施。
4質(zhì)量的管理
像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長(cháng)久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著(zhù)一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競爭力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應該掌握相應的技術(shù)來(lái)保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學(xué)習掌握質(zhì)量知識技能，充分發(fā)揮員工的團體效應，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進(jìn)行，這就是優(yōu)化組織結構來(lái)推進(jìn)質(zhì)量的管理。同時(shí)在項目開(kāi)發(fā)進(jìn)行時(shí)，可以尋找合適的外包來(lái)降低成本，強化工作效應，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當然在招標承包商的時(shí)候力爭讓更多競標商參與進(jìn)來(lái)，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達到最優(yōu)。當然后期項目的宣傳及銷(xiāo)售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿(mǎn)意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應該到達高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升。
5現場(chǎng)管理
房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險系數比較大，發(fā)生危險的`可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應當有專(zhuān)門(mén)的安全員，來(lái)實(shí)地監督管理工作人員的安全，施工現場(chǎng)保障施工人員的安全，避免具有生命危險的事故發(fā)生。同時(shí)施工現場(chǎng)的物流管理也非常重要，施工現場(chǎng)的所有原材料及配件都要從各大市場(chǎng)買(mǎi)入，物流對項目的進(jìn)程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數來(lái)聯(lián)系聯(lián)絡(luò )和督促物流的順利展開(kāi)。為了保證現場(chǎng)原材料的合理利用，避免浪費和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現場(chǎng)需要一個(gè)檢查員，不定期的檢查核實(shí)原材料的利用情況，登記以后進(jìn)行總結匯總，然后企業(yè)可以根據登記情況對工地的原材料進(jìn)行相應的補貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現場(chǎng)有條不紊的進(jìn)行建設工作。以上現場(chǎng)管理可以成立一個(gè)現場(chǎng)督查小組，彼此協(xié)作分配任務(wù)，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監督施工工作，定期定量定質(zhì)的完成。
6總結
房地產(chǎn)企業(yè)為了使投資項目理想的完成，需要來(lái)自不同領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)性人才來(lái)共同策劃項目的開(kāi)展，使其在最好的品質(zhì)下，快速高效的完成投資項目。房地產(chǎn)公司需要有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的項目管理機構，利用系統工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產(chǎn)項目建設的全過(guò)程，指導管理項目實(shí)施計劃，讓企業(yè)有充分準備應對國家宏觀(guān)政策，比如國家的某項利民可持續發(fā)展政策，就很可能阻礙企業(yè)投資項目健康，可持續的進(jìn)行型難過(guò)下去，所以，項目管理優(yōu)化的研究不應停止，應當與時(shí)俱進(jìn)。以上是本人的粗淺之見(jiàn)，由于本人的知識水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。
房地產(chǎn)論文11
新常態(tài)是中央對我國當前經(jīng)濟增長(cháng)階段變化規律的深刻認識。如何正確認識經(jīng)濟新常態(tài)，把握經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)脈絡(luò )，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，已成為社會(huì )熱點(diǎn)問(wèn)題，值得我們思考研究。本文以房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對象，結合全省720位購房者、115家房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)卷調查，闡述經(jīng)濟新常態(tài)下浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的變化特征，以尋求適應經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展機遇，提出主動(dòng)適應經(jīng)濟新常態(tài)的對策建議。
浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征
減速換擋成常態(tài)。20xx年以來(lái)隨著(zhù)經(jīng)濟高速增長(cháng)，浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅也大幅攀升，20xx年-20xx年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(cháng)17.5%,20xx年和20xx年同比增幅高達34.2%和47.9%;20xx年后隨著(zhù)發(fā)展速度的趨緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始下滑，20xx年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7262億元，同比增長(cháng)16.8%,增速較上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，較增幅最高的20xx年回落31.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(cháng)時(shí)代難以為繼，減速換擋發(fā)展將成為新常態(tài)。
市場(chǎng)供過(guò)于求成常態(tài)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)住房短缺時(shí)代已經(jīng)結束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從20xx年的21.1平方米提高到20xx年的38.8平方米，年均增長(cháng)7.6%.房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現供大于求的運行態(tài)勢，庫存量不斷增加，去庫存周期逐漸延長(cháng)。截止到20xx年12月，浙江11個(gè)設區市新建住宅庫存套數為303910套，較20xx年2月份的庫存量增加54.5%.按20xx年新建住宅月均銷(xiāo)售量計算，消化現有市場(chǎng)總庫存的去化周期需要20個(gè)月。
自住需求入市成常態(tài)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)收益預期下降，居民對住房消費日益理性，首次置業(yè)比例增大。據對全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調查數據顯示，53.4%的被調查者是首次置業(yè)，38.8%的被調查者是二次改善置業(yè)，剛性和改善性需求成為市場(chǎng)主體。
行業(yè)分化成常態(tài)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭加劇，20xx年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目企業(yè)總數首次減少至 6114家�！�20xx中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，20xx年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內洗牌加速。20xx年，滬深證券市場(chǎng)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過(guò)100家企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。
浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的問(wèn)題
消費貸款政策執行難到位。20xx年起公積金個(gè)人住房消費貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時(shí)間被無(wú)限期延長(cháng)，造成部分開(kāi)發(fā)商不能實(shí)施公積金貸款購房業(yè)務(wù)，損害了開(kāi)發(fā)商及購房者的權益。
房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。20xx年以來(lái)，各商業(yè)銀行陸續收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，使房地產(chǎn)融資渠道變得狹窄。至20xx年，浙江房地產(chǎn)企業(yè)國內貸款占本年資金來(lái)源的比例從20xx年的28.5%下降到13.9%,而自籌資金和其他資金來(lái)源占本年資金來(lái)源的比例從71.1%上升到79.8%.據對房地產(chǎn)市場(chǎng)調查數據顯示，52.0%的被調查企業(yè)表示資金緊張。
新建商品住宅市場(chǎng)去庫存壓力增大。截止到20xx年12月底，浙江省新建商品住宅庫存套數為303910套，若以20xx年全省新建商品住宅月均銷(xiāo)售15129套測算，庫存去化周期高達20個(gè)月。另一方面，區域化結構性矛盾導致不同地市間庫存量呈現高低不一的分布格局（見(jiàn)表1），部分城市庫存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺州等城市去化周期超過(guò)30個(gè)月，遠高于浙江省平均水平。
房?jì)r(jià)相對偏高。20xx年浙江城鎮居民房?jì)r(jià)收入比為4.5,之后不斷擴大，到了20xx年達到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但20xx年浙江城鎮居民房?jì)r(jià)收入比依然高達10.7.
地方政府對土地財政依賴(lài)度過(guò)高。土地出讓金收入作為地方財政收入的重要組成部分，地方政府對其依賴(lài)度過(guò)高，使地方政府成為追求利潤的市場(chǎng)主體。如20xx年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當年全市財政收入的27.5%;金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財政收入的30.1%.
土地供應缺乏長(cháng)期規劃。20xx年，在浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的背景下，土地市場(chǎng)交易異�；馃�，土地供應量和成交量大幅增加，從而導致20xx年以來(lái)浙江商品房庫存的高企。據對全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調查數據顯示，23.5%的被調查企業(yè)認為政府供地計劃不合理。
浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機遇
新型城鎮化戰略機遇。截止到20xx年，浙江城鎮化率達到了64%,超過(guò)全國平均水平11個(gè)百分點(diǎn)，但距離70%的高度城鎮化標準仍有6個(gè)百分點(diǎn)的差距。據相關(guān)資料測算，浙江城鎮化進(jìn)程帶來(lái)的潛在住宅市場(chǎng)需求達到110萬(wàn)套（以三口之家作為一戶(hù)計算）。從另一個(gè)角度來(lái)看，浙江仍有20xx萬(wàn)農村居民，如果通過(guò)"集中安置"或者"貨幣補貼"等方式將他們由農村民轉為城鎮居民，使他們能居住到城鎮，享受城市功能的便利與福利。只要有 10%的農村居民進(jìn)入城市，就會(huì )帶來(lái)近70萬(wàn)套的住房需求。
居民收入增長(cháng)帶動(dòng)的新機遇。隨著(zhù)居民收入的`不斷提高，用于住房消費的開(kāi)支越來(lái)越大，對居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高，居民改善性住房需求會(huì )逐漸旺盛，而當前與戶(hù)籍掛鉤的學(xué)區房制度更會(huì )助推這一需求。以第六次人口普查資料計算，35-49歲的中年人口約1537萬(wàn)人，假設20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮化率計算，則潛在的改善性住房需求達到95萬(wàn)套。
制度改革帶來(lái)的新機遇。浙江農房集聚改造、棚戶(hù)區改造與危舊住房治理等針對特定人群的住房改善政策進(jìn)一步實(shí)施或加碼，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的潛在消費動(dòng)力。據統計，浙江20xx年至20xx年間需改造的棚戶(hù)區住戶(hù)約80萬(wàn)戶(hù)，平均每年約有16萬(wàn)戶(hù)的改造需求。
貨幣寬松政策帶來(lái)的新機遇。貨幣政策的調整帶來(lái)的新機遇。假設購房者商業(yè)住房貸款金額為200萬(wàn)元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。20xx年11月22日五年以上貸款利率為6.15%,本息合計還款438.6萬(wàn)元；中國人民銀行自20xx年11月連續多次降息后，20xx年8月26日五年以上貸款利息調整到5.15%,該貸款本息合計下降到393.1萬(wàn)元，總還款金額下降了45.5萬(wàn)元。
浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對策
完善"雙向調控"措施，解決市場(chǎng)高庫存量。各地政府可以停止建設經(jīng)濟適用房，而通過(guò)回購商品房方式補充公租房房源和棚戶(hù)區改造用房；鼓勵剛性消費需求，在公積金、個(gè)人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進(jìn)、落戶(hù)等方面繼續出臺措施，重點(diǎn)鼓勵"以小換大"和"以舊換新",支持"剛需"人群購房置業(yè)，實(shí)現"住有所居"的愿望。
細化"分類(lèi)調控"政策，防止一刀切。根據對于不同城市特性進(jìn)行"分類(lèi)指導",根據各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異，分化政策導向，進(jìn)行精細化調控。外來(lái)人口較多、房?jì)r(jià)較高的杭州等一線(xiàn)城市，應對市場(chǎng)投資性需求、投機性需求進(jìn)行適度的調節和控制；對于紹興、嘉興、湖州等外來(lái)人口較少的城市，政策應繼續允許一些定向寬松的措施出臺，對改善型購房和剛需購房在貸款利率、首付比例、稅費等方面予以"優(yōu)惠",加快去庫存步伐。
完善信貸政策體系，改善市場(chǎng)資本環(huán)境。金融部門(mén)應完善和落實(shí)差別化信貸政策，繼續支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業(yè)銀行落實(shí)政策力度，綜合考慮財務(wù)可持續、風(fēng)險管理等因素，適當的提高首套房貸利率折扣；提高金融服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門(mén)檻，擴大"公轉商"貼息貸款試點(diǎn)，提高繳存職工的實(shí)際可貸款額度，支持異地購房公積金貸款。
實(shí)施科學(xué)的稅制改革，擺脫"土地財政"依賴(lài)。結合地方稅收體系在"營(yíng)改增"背景下的改革契機，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，明確地方政府對房地產(chǎn)稅改革充分的產(chǎn)權激勵，賦予其有效剩余控制權和清晰的剩余索取權，解決地方政府"土地財政"轉型陣痛問(wèn)題。本著(zhù)"簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率"的改革原則，逐步實(shí)現房地產(chǎn)稅的環(huán)節轉變，穩定地方財政收入來(lái)源。
合理規劃土地供給，防止土地"大小年".落實(shí)土地供應市區"一盤(pán)棋"的機制，參照近三年銷(xiāo)售平均面積，初步確定出讓總量，將當前市場(chǎng)住宅庫存量納入統籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計劃和時(shí)間表，確定庫存預警線(xiàn)，若庫存高于預警線(xiàn)，則及時(shí)調低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫存低于預警線(xiàn)，則及時(shí)增加土地出入量，加快出讓速度。
房地產(chǎn)論文12
一、分階段縱向分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收狀況
我們將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、預售、竣工交付三個(gè)不同階段應掌握的信息包括應取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風(fēng)險點(diǎn)分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。
二、橫向分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問(wèn)題
�。ㄒ唬┦杖氲纳娑悊�(wèn)題
1.預售房款不能按時(shí)申報納稅。2.預收賬款不能及時(shí)結轉收入。3.故意隱瞞商品房銷(xiāo)售價(jià)格或故意壓低房?jì)r(jià)。4.拆遷補償住房不按規定計稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對拆遷補償回遷戶(hù)有三種補償方式：貨幣補償、房屋產(chǎn)權調換、以上兩種方式相結合。國稅函[20xx]220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第六條的規定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理�！笨梢�(jiàn)無(wú)論采取哪種方式均應按規定確認收入，而大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對此類(lèi)補償方式未按規定確認收入也未申報納稅。5.以房抵債，不作銷(xiāo)售。6.將價(jià)外費用和代收的各項款項不計入或少記營(yíng)業(yè)收入。
�。ǘ┏杀镜�'涉稅問(wèn)題
1.開(kāi)發(fā)成本的歸集不準確。主要表現在部分房地產(chǎn)企業(yè)對土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費六項構成劃分不清，不能正確的歸集。對同一開(kāi)發(fā)項目的不同組成部分，其定價(jià)、功能、成本等存在較大差異時(shí)，沒(méi)有按《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【20xx】31號）規定的成本核算方法，作為不同的成本計算對象進(jìn)行核算。
2.開(kāi)發(fā)成本的結轉不規范。表現在大部分企業(yè)不能?chē)栏癜凑铡斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【20xx】31號）的規定來(lái)核算成本，由于在完工時(shí)有些成本取得不了發(fā)票，無(wú)法全部歸集完，有的房地產(chǎn)企業(yè)以總成本與規劃總面積的比例來(lái)核算已售面積的成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)按規定不能準確預提公共配套設施建造費用；有的房地產(chǎn)企業(yè)年終不按規定結轉已完工產(chǎn)品成本。
3.開(kāi)發(fā)間接費用分配不合理。一些房地產(chǎn)企業(yè)對開(kāi)發(fā)間接費用應當如何在已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，如何在已銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，概念不清，從而導致開(kāi)發(fā)間接費用分配不合理。
4.人為操縱開(kāi)發(fā)成本的列支。
三、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┒悇�(wù)部門(mén)的管理形式是一種事后管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項、規劃設計、施工、驗收等工作管理的基本上都是在事前進(jìn)行管理，立項批文沒(méi)辦好、設計圖紙可行性研究沒(méi)到位、前期費用沒(méi)有交齊，就不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)，企業(yè)追求利潤的目標就無(wú)法實(shí)現，而稅務(wù)部門(mén)的管理是一種事后管理，不會(huì )影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項、規劃設計、施工、驗收等過(guò)程。
�。ǘ┥娑愋畔贤ǖ那啦粔驎惩�、部門(mén)配合缺乏合力
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的很多基礎信息來(lái)源于建設局、國土局、規劃局、房產(chǎn)局等其他部門(mén)，由于信息不能共享，從而導致稅務(wù)部門(mén)的信息來(lái)源不暢通。
�。ㄈ⿲�(shí)際征管工作難以到位
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節多，周期長(cháng)，會(huì )計核算復雜，對這類(lèi)企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、系統化、連續化的管理難以到位，導致稅收征管存在諸多問(wèn)題。
四、強化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作幾點(diǎn)建議
1.加強對房地產(chǎn)企業(yè)收入真實(shí)性的實(shí)時(shí)監控。2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的嚴格審核。3.加強對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費分配合理性的審核。4.建立信息共享系統，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。
房地產(chǎn)論文13
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是近年來(lái)發(fā)展最為活躍的行業(yè)之一，通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程當中面臨的財務(wù)風(fēng)險，有利于發(fā)現房地產(chǎn)行業(yè)投資以及融資方面存在的問(wèn)題。本文簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的財務(wù)風(fēng)險，并在此基礎上重點(diǎn)探討控制房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 控制 措施
房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展有著(zhù)不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務(wù)風(fēng)險，防止財務(wù)風(fēng)險造成損失。財務(wù)風(fēng)險能分成狹義以及狹義兩大類(lèi)，其中廣義財務(wù)風(fēng)險指的是企業(yè)資金運環(huán)節，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展帶來(lái)嚴重不良影響的風(fēng)險。本文當中的財務(wù)風(fēng)險屬于狹義概念，指的是因為企業(yè)內部財務(wù)結構不夠合理以及融資方式不夠恰當而導致的融資財務(wù)杠桿效果下降的風(fēng)險。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財務(wù)風(fēng)險
第一，按期償債的風(fēng)險。目前階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤(pán)預售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數的開(kāi)發(fā)資金都是來(lái)源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)收回成本過(guò)長(cháng)比較較長(cháng)的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤同意存在著(zhù)比較明顯的不確定性，這一環(huán)節的財務(wù)管理存在著(zhù)較大的風(fēng)險。如果無(wú)法有效及時(shí)地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會(huì )顯著(zhù)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤。企業(yè)需要應對銀行高利率，甚至被迫選擇風(fēng)險更嚴重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不利影響。第二，工程項目管理導致的風(fēng)險。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設過(guò)程當中，往往缺乏對工程項目施工的有效監督管理，在簡(jiǎn)單投資以及工程設計后，就交付施工企業(yè)去執行，從而導致工程項目的管理不夠銜接，工程質(zhì)量的控制不夠嚴格，容易使得工程質(zhì)量顯著(zhù)低于預期，引發(fā)改造成本以及后續維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進(jìn)度也容易受到影響，出現延期預售以及交房問(wèn)題，進(jìn)一步延長(cháng)資金回籠的時(shí)間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場(chǎng)因素以及通貨膨脹的風(fēng)險。通貨膨脹容易導致市場(chǎng)當中貸款利率出現變化，利率上升就意味著(zhù)企業(yè)的投資出現縮水，難以達到預期的.收益，甚至使得房地產(chǎn)項目面臨利潤下降或者是虧損的風(fēng)險。因此在房地產(chǎn)項目投資建設之前，在做好房地產(chǎn)項目市場(chǎng)定位的過(guò)程當中，不能忽視市場(chǎng)信貸這一影響因素，并且要重點(diǎn)考慮項目市場(chǎng)前景，確定價(jià)格方面也要同市場(chǎng)供需關(guān)系匹配。簡(jiǎn)言之，通貨膨脹的風(fēng)向集中體現于銀行對房地產(chǎn)項目的評估環(huán)節，并且容易受市場(chǎng)泡沫影響而導致收益下降。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
第一，經(jīng)濟周期以及市場(chǎng)環(huán)境變化。宏觀(guān)經(jīng)濟以及市場(chǎng)環(huán)境在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程當中扮演者重要角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國民經(jīng)濟周期而波動(dòng)。例如近年來(lái)全球經(jīng)濟發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對房?jì)r(jià)增長(cháng)發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產(chǎn)的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著(zhù)密切的關(guān)系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會(huì )對房地產(chǎn)帶來(lái)間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會(huì )影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)項目占據企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關(guān)系都會(huì )給開(kāi)發(fā)商的資金周轉率以及收益率帶來(lái)直接影響。第二，資本結構不夠合理。房地產(chǎn)行業(yè)如果不具備合理科學(xué)的資本結構，往往會(huì )將影響到經(jīng)營(yíng)收益，并且增加行業(yè)財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因為自身變現的能力比較差，房地產(chǎn)行業(yè)的大多數資金來(lái)自于外部的金融機構貸款以及工程項目預付款，只有少量資金來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。這就導致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率居高不下，債務(wù)資金比例過(guò)高，一旦實(shí)際收益率遠遠低于預期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問(wèn)題，甚至出現無(wú)法支付到期利息的財務(wù)風(fēng)險。第三，融資渠道簡(jiǎn)單。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數量超過(guò)六萬(wàn)家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來(lái)籌資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的初期需要大規模投資額度，從而導致現金流的風(fēng)險較大，因此保持資金鏈的連續有重要意義。不過(guò)目前我國金融體系以及房地產(chǎn)金融不夠健全，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸依賴(lài)度比較高．銀行貸款成為房地產(chǎn)項目運營(yíng)的主要資金鏈。融資渠道簡(jiǎn)單導致房地產(chǎn)行業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險無(wú)法利用資產(chǎn)的組合規避風(fēng)險。尤其是在人民幣利率上調的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產(chǎn)項目費用成本。
三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制措施
第一，構建多元化的融資渠道。只通過(guò)傳統融資方式顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險，也會(huì )加大銀行的壓力，所以需要持續豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的負債率居高不下問(wèn)題。首先需要持續加強對股票、債券以及房屋預售款等環(huán)節的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據房地產(chǎn)信托計劃，在確保公司負債率不變的條件下，吸引外來(lái)投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財務(wù)管理成本，另一方面也有利于持續優(yōu)化房地產(chǎn)公司資金結構。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權益，進(jìn)一步加強企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價(jià)值從而降低財務(wù)風(fēng)險。第二，加強內部財務(wù)監督控制。財務(wù)管理可以說(shuō)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心內容之一，房地產(chǎn)企業(yè)應當從空間以及時(shí)間這兩個(gè)維度動(dòng)態(tài)監測成本，通過(guò)約束以及非約束措施相結合，構建可續額度成本管理機制，從而更好地加強內部財務(wù)監督控制。在內部財務(wù)控制方面，需要承力由企業(yè)高級管理人員帶頭，并且財務(wù)部門(mén)作為核心的內控小組，對財務(wù)工作定期進(jìn)行監督與考核，不斷完善財務(wù)內部控制。除此之外，還需要在房地產(chǎn)服務(wù)設計與開(kāi)發(fā)方面，預先進(jìn)行成本的規劃，確保設計圖紙成本同實(shí)際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)成立財務(wù)控制小組，在不同的環(huán)節根據制度以及控制目標嚴格進(jìn)行監督，最大限度避免人為因素帶來(lái)的不良影響，提高財務(wù)風(fēng)險的控制水平。第三，做好市場(chǎng)調研工作。房地產(chǎn)行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財務(wù)控制風(fēng)險主要來(lái)自市場(chǎng)，尤其是市場(chǎng)需求量方面的變化，會(huì )給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)嚴重沖擊。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)成立市場(chǎng)調研小組，招聘或者是聘請專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行充分的市場(chǎng)調研，并在此基礎上制定財務(wù)管理方案，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴大投資，加大資金風(fēng)險。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場(chǎng)承受能力，從而更好應對行業(yè)變化過(guò)程當中出現的問(wèn)題。第四，完善成本管理機制。財務(wù)風(fēng)險控制離不開(kāi)成本管理，而成本管理則離不開(kāi)完善的預算管理機制。房地產(chǎn)行業(yè)要想建立健全預算制度，需要合理設置預算管理控制機構，通過(guò)組建權利與責任相一致的成本管理機制，有利于明確工作人員的管理職責，從而協(xié)調成本管理，監督成本控制的整體過(guò)程，確保房地產(chǎn)項目根據成本控制的目標施工建設。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)要執行全過(guò)程成本管理，在項目啟動(dòng)之前根據具體情況確定成本控制目標，項目開(kāi)發(fā)過(guò)程當中嚴格根據目標來(lái)監督控制成本，項目完工之后再度評估項目，對比目標成本以及實(shí)際成本，分析出現誤差的原因。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長(cháng)，因此需要采取綜合性的措施來(lái)控制潛在的財務(wù)風(fēng)險，最大限度減輕政策帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊，從而穩定房地產(chǎn)行業(yè)穩定發(fā)展的態(tài)勢，并且為我國經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展做出相應的貢獻。
參考文獻：
[1]周霞,陳光明.后金融危機時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制分析[J].會(huì )計之友,20xx,12(10)：103-105.
[2]高琪.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的動(dòng)態(tài)財務(wù)管理方法探究[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),20xx,11(9)159-161.
[3]肖芳林,仇俊林.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范策略[J].財會(huì )月刊,20xx,10(2)：236-239.
房地產(chǎn)論文14
一、理論基礎
勞動(dòng)合同，是指勞動(dòng)者與用人單位之間為了確立勞動(dòng)關(guān)系，明確雙方的權利和義務(wù)所簽訂的協(xié)議。其中，勞動(dòng)合同雙方的權利和義務(wù)是統一的。勞動(dòng)合同的目的產(chǎn)生于當事人之間的權利與義務(wù)。從合同依法成立之時(shí)起，相應的有約束力的權利義務(wù)關(guān)系就立即建立起來(lái)了； 勞動(dòng)合同雙方都必須履行自己的義務(wù)，否則，一旦出現違反合同約定條款的情形時(shí)，就要承擔相應的法律責任； 勞動(dòng)合同雙方在工作層面是一種從屬關(guān)系，這也是勞動(dòng)合同區別于其他合同的一個(gè)重要特點(diǎn)。
勞動(dòng)爭議是指勞動(dòng)關(guān)系主體 （ 用人單位與勞動(dòng)者） 之間，因勞動(dòng)權利和義務(wù)引起的爭論和糾紛，即勞資關(guān)系糾紛，它涉及用人單位與勞動(dòng)者雙方的切身利益。改善勞資關(guān)系，可以避免勞資沖突，改進(jìn)工作條件等，充分實(shí)現勞動(dòng)者的'潛能和價(jià)值。
二、企業(yè)案例
HZ 房地產(chǎn)公司成立于 20 世紀 90 年代，是一家國有企業(yè)。公司注冊資金 500 萬(wàn)元，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級資質(zhì)，為廣東省重點(diǎn)企業(yè)。但在企業(yè)實(shí)施新 《勞動(dòng)合同法》的過(guò)程中，出現了一系列的問(wèn)題，以下是有代表性的兩個(gè)案例。
�。� 一） 員工投訴
HZ 公司領(lǐng)導一直關(guān)注 《勞動(dòng)合同法》，并根據企業(yè)自身狀況進(jìn)行調整。公司人力資源部門(mén)員工在完成勞動(dòng)合同任務(wù)時(shí)，卻遭到公司老員工投訴。公司老員工多為工齡滿(mǎn)十年以上員工。新 《勞動(dòng)合同法》第 14 條規定： 用人單位初次實(shí)行勞動(dòng)合同制度或者國有企業(yè)改制重新訂立勞動(dòng)合同時(shí)，勞動(dòng)者在該用人單位連續工作滿(mǎn)十年且距法定退休年齡不足十年的，用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商一致，可以訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。人力資源部工作人員解釋道， “可以”不等于 “應當”,更不等于“必須”.因此，拒絕和老員工簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。
�。� 二） 農民工拒簽勞動(dòng)合同
HZ 公司屬于房地產(chǎn)企業(yè)，農民工占據很大比重。公司人力資源部門(mén)根據新 《勞動(dòng)合同法》決定與農民工簽訂新的勞動(dòng)合同。因為新 《勞動(dòng)合同法》第八十二條規定： 用人單位自用工之日起超過(guò)一個(gè)月不滿(mǎn)一年未與勞動(dòng)者訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，應當向勞動(dòng)者每月支付二倍的工資。所以，如果公司不與農民工簽訂勞動(dòng)合同就會(huì )面臨巨大損失。然而，在實(shí)際操作中，人力資源部門(mén)與農民工產(chǎn)生矛盾，農民工普遍表示反對，并且出現了農民工罷工事件，嚴重影響了公司施工進(jìn)度和企業(yè)形象。
三、勞動(dòng)合同規范分析
�。� 一） 勞動(dòng)合同管理水平低下。HZ 公司沒(méi)有依法建立勞資糾紛調解組織，因此，一旦發(fā)生薪資、福利、工作條件等爭議時(shí)，往往由人力資源部門(mén)簡(jiǎn)單處理，留下巨大 “隱患”; 在處理糾紛的方式和程序上，也沒(méi)有做到規范化和制度化； 此外，人力資源管理形式單一，采取傳統經(jīng)驗管理，對員工潛能開(kāi)發(fā)和自主性調動(dòng)作用低下。
�。� 二） 員工法律意識淡薄，勞動(dòng)合同需要規范。企業(yè)員工多為農民工，其法律意識較為淡��； 當他們的工資被拖欠時(shí)，企業(yè)往往實(shí)施 “胡蘿卜加大棒”的管理方式； 企業(yè)處理勞資糾紛的方法也過(guò)于死板，態(tài)度過(guò)于強硬，往往懲罰多于激勵，壓制多于溝通。[1]
�。� 三） 勞動(dòng)合同關(guān)系復雜。公司大部分員工是露天作業(yè)，工作環(huán)境十分惡劣。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，公司在用工方面存在隊伍龐大、構成復雜、勞務(wù)外包嚴重、不易管理等問(wèn)題，導致用工不規范，影響工期和質(zhì)量等。
四、建議
�。� 一） 制定勞動(dòng)規章制度，提高勞動(dòng)合同管理水平。企業(yè)應及時(shí)修改與新 《勞動(dòng)合同法》不一致的內容，依法制定企業(yè)內部勞動(dòng)規章制度； 成立職工代表大會(huì )，發(fā)揮工會(huì )的作用； 嚴格執行新 《勞動(dòng)合同法》，按照規定實(shí)施管理。
�。� 二） 建立員工素質(zhì)培訓體系。企業(yè)要加強員工基礎法律知識培訓； 開(kāi)展企業(yè)文化教育培訓，增強員工主人翁意識，調動(dòng)其工作積極性； 開(kāi)展文體娛樂(lè )比賽或活動(dòng)，活躍企業(yè)氛圍，促進(jìn)員工交流溝通。
�。� 三） 建立激勵性的薪酬管理體系。企業(yè)人力資源部門(mén)要發(fā)揮作用，實(shí)現 “人崗匹配”,采取適當的激勵原則來(lái)激發(fā)員工潛能； 將員工薪酬和公司績(jì)效掛鉤，不斷完善企業(yè)整體薪資結構，給優(yōu)秀員工提供良好的發(fā)展空間。
五、結論
第一，政府應綜合運用立法和行政手段，完善 《勞動(dòng)合同法》及其相關(guān)法律法規，加快推進(jìn)相關(guān)法律如 《勞動(dòng)合同法實(shí)施細則》的建立與完善，強化政府部門(mén)監督、處理并執行勞動(dòng)糾紛的職能，為妥善化解勞資糾紛提供政策基礎和法律依據。[2]
第二，企業(yè)應建立工會(huì )組織，發(fā)揮工會(huì )的機制保障作用，依托工會(huì )組織開(kāi)展教育培訓，健全集體談判和集體合同制度，使工會(huì )能夠真正代表并維護員工的合法利益。
第三，企業(yè)應提高自身管理水平，嚴格執行新的勞動(dòng)合同制度，完善員工績(jì)效考核與薪酬管理體系，健全勞資糾紛處理機制，實(shí)現管理科學(xué)化、制度化和長(cháng)效化。
總之，勞動(dòng)合同糾紛是一個(gè)跨管理學(xué)、法學(xué)和社會(huì )學(xué)的多學(xué)科問(wèn)題，解決勞動(dòng)合同糾紛是一個(gè)系統工程[3].只有通過(guò)有效加強政府監管[4]、充分發(fā)揮工會(huì )作用、加快提升企業(yè)管理水平等多方面的對策，才能夠解決企業(yè)勞動(dòng)合同糾紛的困擾，促進(jìn)企業(yè)快速健康發(fā)展。也只有正確處理企業(yè)勞動(dòng)合同糾紛，協(xié)調好各個(gè)利益層面的關(guān)系，才能構建和諧的勞資關(guān)系，形成建設社會(huì )主義和諧社會(huì )的穩固基礎，為實(shí)現 “中國夢(mèng)”奠定堅實(shí)基礎。（ 作者單位： 東北農業(yè)大學(xué)文法學(xué)院）
參考文獻：
[1] 雷佑新，雷紅。 論農民工勞動(dòng)合同缺失的成因及解決思路 [J].經(jīng)濟體制改革，20xx,04
[2] 李亮山。 我國政府在勞動(dòng)關(guān)系調整中的角色分析 [J]. 社會(huì )科學(xué)論壇，20xx,08
[3] 鄭英隆，王勇。 勞動(dòng)合約： 新型工業(yè)化進(jìn)程中的農民工問(wèn)題研究 [J]. 經(jīng)濟評論，20xx,01
[4] 雷佑新，雷紅。 論農民工勞動(dòng)合同缺失的成因及解決思路 [J].經(jīng)濟體制改革，20xx,04
房地產(chǎn)論文15
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性
1.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展需要。
面臨著(zhù)競爭越來(lái)越激烈的市場(chǎng)，任何一個(gè)企業(yè)都要在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理等其他的各個(gè)環(huán)節進(jìn)行嚴格的把控，這是獲得一席生存之地的必要舉措，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。企業(yè)的生存也就是“收入”和“支出”的問(wèn)題：如果收入等于支出，那么所呈現的就是收支平衡；如果收入低于支出，那么企業(yè)就面臨著(zhù)危險；如果收入大于支出，那么企業(yè)就有了積累，就可以獲得更好的發(fā)展。而要想使收入大于支出，其中的辦法之一就是節約支出，對企業(yè)的成本進(jìn)行核算與控制。
2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制能夠滿(mǎn)足投資者對回報的要求。
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)需要巨額投資的產(chǎn)業(yè)，任何的企業(yè)和每一個(gè)的投資者的最終目的都是盈利，這也是房地產(chǎn)企業(yè)主要的內部壓力來(lái)源。企業(yè)只有能夠獲得更多的利潤才能夠吸引更多的投資者對企業(yè)進(jìn)行投資。因此，只有對企業(yè)的成本進(jìn)行核算與控制才能夠滿(mǎn)足投資者對預期回報的要求，企業(yè)才有資金基礎。
3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的需要。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制一個(gè)企業(yè)各個(gè)環(huán)節的工作質(zhì)量和工作業(yè)績(jì)最終都可以通過(guò)成本指標呈現出來(lái)，成本管理是一個(gè)具有綜合性的經(jīng)濟指標。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制對于企業(yè)的生產(chǎn)管理、技術(shù)和質(zhì)量管理等多個(gè)方面具有很大的影響力，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的`成本核算與控制對于整個(gè)企業(yè)各個(gè)方面都有著(zhù)很大的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制中存在的問(wèn)題
1.缺乏成本核算意識。
就當前的情況來(lái)看，很多企業(yè)雖然有了成本核算意識，但是沒(méi)有真正的認識到成本核算的意義所在，財務(wù)人員也沒(méi)有及時(shí)的跟隨新的知識體系發(fā)展的步伐，使企業(yè)的成本核算失去了一定的真實(shí)性和合法性。因為物資材料和消耗定額不能有效辨識，導致了在對相關(guān)的材料進(jìn)行匯總統計時(shí)，出現當期成本與下期成本的界限模糊不清。
2.成本核算的方法有待更新。
隨著(zhù)科技的不斷發(fā)展以及計算機技術(shù)的運用，新興的成本核算方法層出不窮。但是目前仍然有很多企業(yè)在對成本進(jìn)行核算時(shí)僅僅把依據財務(wù)部門(mén)的決算報告。財務(wù)部門(mén)的決算報告由于勞動(dòng)的消耗和材料消耗等多種原因會(huì )導致它已經(jīng)不具有時(shí)效性，同時(shí)也是過(guò)于簡(jiǎn)單的。房地產(chǎn)企業(yè)把對成本的核算停留在事后的評價(jià)上，是不能夠把企業(yè)最真實(shí)的成本使用情況展現出來(lái)的，這同時(shí)也失去了成本核算應發(fā)揮的作用。
3.成本控制制度不健全。
只有具備一個(gè)健全的成本控制制度才能夠保證企業(yè)成本能夠進(jìn)行有效的控制。但是，不可否認的是仍然存在著(zhù)很多的企業(yè)沒(méi)有一個(gè)科學(xué)化的規范化的成本控制制度，這不僅不能激發(fā)企業(yè)人員的積極性同時(shí)影響著(zhù)企業(yè)的可持續性發(fā)展。
4.成本控制方法守舊。
企業(yè)只有具備精細化成本控制科學(xué)理論做支撐，才能夠讓成本控制發(fā)揮最大的作用。如果想目前大多數企業(yè)一樣，把企業(yè)的成本控制僅僅局限于設計階段，而沒(méi)有真正的認識到全面的成本控制這一現代化的成本管理理念，更不要提這種現代化的成本管理理念的運用了。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的對策建議
1.高度重視成本核算與控制。
房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算與控制的的重視主要體現在以下幾個(gè)方面：第一，利潤等于收入減去成本，因此，放點(diǎn)產(chǎn)企業(yè)必須首先明確成本核算與控制的根本性作用，也就是是企業(yè)獲得最大的利潤；第二，要把成本核算與控制這個(gè)思想灌輸到房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節之中，包括地產(chǎn)的規劃、建筑的建設以及材料的采購和后期的銷(xiāo)售等各個(gè)方面，在保證整體的效果條件之下從多個(gè)環(huán)節中進(jìn)行成本的控制；第三，把成本核算與控制的思想灌輸到各個(gè)管理者和執行者以及工程技術(shù)者之中，讓他們在工作的過(guò)程中時(shí)刻謹記成本問(wèn)題；第四，建立健全成本核算與控制制度，只有具備一個(gè)有科學(xué)依據的制度，才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制有遵循的依據�？偠灾�，房地產(chǎn)企業(yè)做好成本核算與控制的首要步驟就是提高成本控制核算的意識，緊跟時(shí)代發(fā)展的要求，才能夠是企業(yè)獲得更好的發(fā)展。
2.學(xué)習更新成本核算與控制的方法。
成本預測和成本分析是成本核算中所要依據的兩個(gè)方面，尤其是成本分析是成本控制中的關(guān)鍵性環(huán)節，消耗定額是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算過(guò)程中需要進(jìn)行控制的關(guān)鍵和核心部分，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其材料的花費成本、設備所需要的成本、制造中需要的成本以及所要支付的人工費用等在全過(guò)程中非常重要，要對各個(gè)環(huán)節嚴格把關(guān)，制定出科學(xué)的規范的管理辦法和措施。同時(shí)，遵循具體問(wèn)題具體分析的原則，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據自身的實(shí)際情況去選擇適合自己的成本核算與控制方法，并不斷的學(xué)習先進(jìn)的核算方法。
3.完善成本控制制度。
建立健全成本控制制度，對成本的全過(guò)程進(jìn)行時(shí)事監控，把對成本的控制貫穿于房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)--設計--實(shí)施等過(guò)程之中。尤其是在我國這樣的一個(gè)政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境之下，周期長(cháng)、過(guò)程復雜的特點(diǎn)更對房地產(chǎn)的成本控制提出了嚴峻的挑戰，一旦不能有效的對成本進(jìn)行控制就會(huì )出現開(kāi)支過(guò)度的現象，影響企業(yè)的利益甚至企業(yè)的發(fā)展。因此，尤其是對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須嚴格的對成本進(jìn)行控制，健全成本控制制度，使企業(yè)的成本控制有章可循。
【房地產(chǎn)論文】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)的論文07-25
房地產(chǎn)論文08-15
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的論文02-02
關(guān)于房地產(chǎn)的論文02-20
房地產(chǎn)論文（合集）07-26
房地產(chǎn)論文(15篇)02-14
房地產(chǎn)論文（精選15篇）08-17
房地產(chǎn)論文15篇11-28
房地產(chǎn)的論文15篇[精選]07-26