淺析廣西開(kāi)征物業(yè)稅的稅制設計的論文
一、廣西開(kāi)征物業(yè)稅的前置條件
廣西開(kāi)征物業(yè)稅的前置前條件與全國其他地區基本相同，主要取決于以下幾個(gè)條件：一是理清物業(yè)稅與現有房地產(chǎn)稅費的關(guān)系，哪些稅費應納入物業(yè)稅;二是房地產(chǎn)產(chǎn)權的界定，個(gè)人房地產(chǎn)信息系統建立;三是完善的評估體系。
(一)物業(yè)稅的涵義
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為課稅對象，不區分經(jīng)營(yíng)性與非經(jīng)營(yíng)性，以其財產(chǎn)價(jià)值作為計稅依據，對其持有者(承租人或所有者)每年都征收的一定稅款，且應納稅值隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。①
(二)理清物業(yè)稅與現有房地產(chǎn)稅費的關(guān)系
我國房地產(chǎn)稅費體系較為復雜，涉及到投資環(huán)節、交易環(huán)節、保有環(huán)節和所得環(huán)節，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及房產(chǎn)交易稅費等。關(guān)于物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系，業(yè)界有兩種觀(guān)點(diǎn)：一是把土地出讓金并入物業(yè)稅中;二是土地出讓金不應納入物業(yè)稅中，筆者認同第二種觀(guān)點(diǎn)本文認同第二種觀(guān)點(diǎn)，主要基于以下考慮：第一，物業(yè)稅是稅收，土地出讓金是40-70 年的土地租金，是一種收益，二者在本質(zhì)上就有所不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅中缺乏理論依據。第二，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，政府將失去對土地資源的分配依據，土地不在是財產(chǎn)，轉讓、抵押等就無(wú)從談起，嚴重影響金融秩序;同時(shí)，地方政府失去了一次性取得財政的機會(huì )，影響當期的財政收入，影響地方政府開(kāi)征物業(yè)稅的積極性。②第三，土地出讓金分開(kāi)征收，降低了開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入門(mén)檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達到降低房?jì)r(jià)的目的，房?jì)r(jià)主要是受區域經(jīng)濟發(fā)展水平及供需關(guān)系的影響。從簡(jiǎn)化稅制角度，筆者認為應當將交易環(huán)節和保有環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅(房地產(chǎn)業(yè))、城建稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并，統稱(chēng)為物業(yè)稅，這樣使稅收制度從重交易過(guò)渡到重保有。
二、構建廣西稅收制度的設計
(一)納稅人、納稅對象及范圍
1.納稅人。在前文的'經(jīng)驗借鑒中可知，物業(yè)稅的納稅義務(wù)人為房地產(chǎn)的所有者和使用者。在我國上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅時(shí)規定，若房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人為未成年人，由其監護人繳納;房屋出典的由承典人繳納，其他情況下由代管人或使用人繳納。具體分為四種情況：一是土地使用權和房屋產(chǎn)權同時(shí)擁有，以物業(yè)所有者為納稅義務(wù)人;二是擁有土地使用權，沒(méi)有房屋產(chǎn)權，主要原因是拿地后為開(kāi)發(fā)，這種只針對土地使用權繳納物業(yè)稅，土地使用權人為納稅人;三是只有房屋產(chǎn)權，沒(méi)有土地使用權，比如集資房，應以房屋的所有者為納稅義務(wù)人;四是既沒(méi)有產(chǎn)權也沒(méi)有所有權，比如單位個(gè)人沒(méi)有房屋的產(chǎn)權和使用權，但長(cháng)期使用該房地產(chǎn)，那么實(shí)際使用者就應為納稅義務(wù)人。
2.納稅對象及范圍。物業(yè)稅的納稅對象主要有房屋、土地和地上附著(zhù)物。包括電梯、地下室和室內游泳館等。根據我國稅制改革“寬稅基，低稅率”的總體思路，納稅對象為房地產(chǎn)合一統一征稅。
由于我國房地產(chǎn)性質(zhì)較為復雜，包含有商品房、市場(chǎng)運作房、小產(chǎn)權房、經(jīng)濟適用房等。關(guān)于商品房在前文物業(yè)稅開(kāi)征的前置條件中已經(jīng)論述了土地出讓金不包含在物業(yè)稅征收范圍中，因此，建議已經(jīng)購置的首套商品住房在土地使用年限內免征物業(yè)稅，土地使用期限屆滿(mǎn)后再征物業(yè)稅，第二套、第三套住房依規定納稅。隨著(zhù)我國不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的建立和完善，小產(chǎn)權房也應當繳納物業(yè)稅;其他市場(chǎng)運作房和經(jīng)濟適用房等也應該繳納物業(yè)稅，但應當減免方面做出相應的規定。
物業(yè)稅的征稅范圍可以效仿我國城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅的課稅范圍，暫時(shí)限定為城市、縣城、建制鎮和工礦區的營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性房屋和土地，隨著(zhù)我國城鎮化的推進(jìn)可以逐步推向廣大農村地區。
3.課稅對象的征收時(shí)序。第一，向商業(yè)物業(yè)征收，由于商業(yè)物業(yè)征收物業(yè)稅的操作性強，物業(yè)稅開(kāi)征可以由商業(yè)物業(yè)邁出第一步。第二，針對商品住宅，根據量能負擔原則，征收時(shí)序應從高檔到低檔，再到普通住宅。第三，對小產(chǎn)權物業(yè)征收。在農村土地可以流轉的大背景下可以解決國有土地應當享有平等的權益。第四，向廣大農村地區進(jìn)軍。配合新型城鎮化的推進(jìn)。但不能加重農民的負擔。
(二)計稅依據和稅率
1.計稅依據。目前，物業(yè)稅計稅依據有兩種，一是從量計征，二是從價(jià)計征。從量計征主要是根據不動(dòng)產(chǎn)的面積來(lái)計算，如城鎮土地使用稅，但是由于位置不同的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值差距很大，使得價(jià)值高的地區的物業(yè)同價(jià)值低的地區繳納相同的稅，在一定程度上違背了稅收公平原則。房產(chǎn)稅實(shí)行從價(jià)計征，但需在原值基礎上扣除10%~30%，跟房地產(chǎn)原值相關(guān)聯(lián)，不能反映房地產(chǎn)價(jià)值的市場(chǎng)變化，在前文經(jīng)驗借鑒中已經(jīng)提到世界上大多數國家采取從價(jià)計征的方式，按照國際慣例，廣西在開(kāi)征物業(yè)稅也應當采用物業(yè)的評估價(jià)值，并根據物業(yè)性質(zhì)進(jìn)行調節，首先設立一個(gè)評估率，將房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值乘以評估率作為物業(yè)稅的計稅依據。
2.稅率。在前文的經(jīng)驗借鑒中可以看出，世界上大多數國家采取的是比例稅率和累計稅率，稅率的范圍在1%~3%之間。一些國家在物業(yè)稅稅率模式采取不同類(lèi)型的物業(yè)采用不同稅率，如房屋建筑物與土地稅率，土地稅率較高;住宅與非住宅，非住宅稅率要高;閑置土地與非閑置土地，閑置土地要高。上海、重慶兩地物業(yè)稅改革采取累進(jìn)稅率，根據“簡(jiǎn)單，明了”原則，建議廣西開(kāi)征物業(yè)稅采取統一的累計稅率，這在一定程度上能打擊投機行為，調節不同納稅人之間的收入差距，體現量能負擔原則。在稅率高低方面，廣西開(kāi)征物業(yè)稅的稅率不應過(guò)高，稅率過(guò)高老百姓的抵觸情緒較強，并且加重老百姓的負擔。根據國際經(jīng)驗和房產(chǎn)稅改革得到的經(jīng)驗，廣西開(kāi)征物業(yè)稅的稅率定為0.5%~3%為宜。⑤
(三)物業(yè)稅的減免和優(yōu)惠
第一，針對農村地區的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行減免，暫不征收農村居民自用房屋的稅。隨著(zhù)城鎮化的推進(jìn)，體驗經(jīng)濟的盛行，農村觀(guān)光、休閑旅游的發(fā)展，針對這類(lèi)物業(yè)以較低的稅率征收。
第二，針對公益事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的減免。公益事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)分為公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)與社會(huì )事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，其中，公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)與準公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)有著(zhù)嚴格的區別。針對準公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)，如事業(yè)單位、城市基礎設施等，應區分營(yíng)利性和非營(yíng)利性的區別。營(yíng)利性與非營(yíng)利性的稅收優(yōu)惠應區別對待。社會(huì )事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也屬于免物業(yè)稅。
第三，針對居住物業(yè)首套住宅，人均居住面積在35 平米以?xún)让庹魑飿I(yè)稅。對城市生活困難居民、殘疾人和離退休人員實(shí)行物業(yè)稅減免政策。
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