房地產(chǎn)稅制論文
一、國外房地產(chǎn)稅制比較
�。ㄒ唬┑聡康禺a(chǎn)稅制
1.征稅對象和納稅人。德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
2.計稅依據和稅率。土地稅計稅依據土地登記的狀態(tài)和價(jià)值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評估價(jià)值的1%至5%征收；不動(dòng)產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價(jià)格的2%至3.5%征收。其中，對土地和房地產(chǎn)價(jià)值的評估設立獨立的評估機構，并實(shí)行“指導價(jià)”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價(jià)格在“指導價(jià)”的合理區間浮動(dòng)。
3.稅收優(yōu)惠政策。德國房地產(chǎn)稅對居民住宅與其他買(mǎi)賣(mài)和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房?jì)π畹募{稅人給予獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。
4.稅收調控政策。為抑制房?jì)r(jià)上漲，德國通過(guò)稅收手段加大不動(dòng)產(chǎn)交易成本，對不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)除了征收土地稅、房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅外，還征收15%的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)差價(jià)盈利稅；2009年起用于出租的不動(dòng)產(chǎn)，對租金收入征收25%的資本利得稅。
�。ǘ┬录悠路康禺a(chǎn)稅制
1.征稅對象和納稅人。新加坡對所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財產(chǎn)稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人。
2.計稅依據和稅率。新加坡房地產(chǎn)的計稅依據為房屋年價(jià)值，房屋年價(jià)值用年租金來(lái)衡量，由國內稅務(wù)局對房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評估，對自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對其他類(lèi)型房地產(chǎn)征收10%的物業(yè)稅。
3.稅收優(yōu)惠政策。一是不同類(lèi)型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對購買(mǎi)自住型、小戶(hù)型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率，對投資性質(zhì)以及改善型的購房人采取較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對富人征收更多的稅收，2011年起，對于房地產(chǎn)年價(jià)值低于6千新元的房地產(chǎn)免征物業(yè)稅，對年價(jià)值在6千至2.4萬(wàn)新元的只征收高出部分的4%，對年價(jià)值超過(guò)2.4萬(wàn)新元的征收高出部分的6%。
4.稅收調控政策。新加坡政府為控制高房?jì)r(jià)，對超過(guò)100平方米的房地產(chǎn)征收更高倍的土地出讓金和物業(yè)稅。
二、國外房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗借鑒
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)稅制體系完整，征稅對象范圍廣
對房地產(chǎn)取得、保有和轉讓環(huán)節都設有相應稅種，且以保有環(huán)節的稅收為主，對保有環(huán)節征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的`流動(dòng)性及使用效率，同時(shí)鼓勵住房人購買(mǎi)小面積房屋。征稅對象包括自然人、法人擁有的各種類(lèi)型的房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)稅收征收范圍廣、稅源穩定，房地產(chǎn)稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位，是地方政府的財政收入的重要來(lái)源之一，如美國，房地產(chǎn)稅收占地方財政收入的50%以上。
�。ǘ┯嫸愐罁鞔_，稅率設置靈活
房地產(chǎn)稅的計稅依據較為統一，有獨立的機構對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，按照房地產(chǎn)評估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，評估價(jià)值隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)而提高，相應稅收也會(huì )增加，起到自動(dòng)調節房地產(chǎn)價(jià)格的作用，也更加客觀(guān)、公正。稅率設置層次豐富，通過(guò)設置不同的稅率，使低收入者、購買(mǎi)自住型住房者、小面積住房者納稅更少，高收入者、購買(mǎi)投資性住房者、“豪宅”購買(mǎi)者等納稅更多。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)稅收征收管理制度較為完善
一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記和公開(kāi)查閱制度減少了房地產(chǎn)的私下交易，增強了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評估制度，有獨立的機構評估房地產(chǎn)價(jià)值，并具備標準化的房地產(chǎn)評估理論和方法，能夠客觀(guān)、公正地對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，如美國的財產(chǎn)管理處和財產(chǎn)評估辦公室，新加坡的產(chǎn)業(yè)估價(jià)及核稅處等。
�。ㄋ模⿲�(shí)行多項稅收減免優(yōu)惠政策
各國都設置了專(zhuān)門(mén)針對自住型購房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵自住型住房購買(mǎi)，如美國對自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過(guò)一定數額的納稅人可以從州政府得到相應的個(gè)人所得稅抵免或現金補償；德國對自有自住的房地產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅；新加坡對自住型房地產(chǎn)實(shí)行較低的稅率。
三、我國房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)稅收目標不明確
我國房地產(chǎn)稅種類(lèi)較多，而每個(gè)房地產(chǎn)稅稅種具有不同的政策目標，所以導致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的政策目標不明晰、不協(xié)調�，F行的房地產(chǎn)稅制存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調節作用難以發(fā)揮效果，而且，我國現行的房地產(chǎn)稅種在法制上并不健全。
�。ǘ┱鞫惙秶M窄，征稅對象不完整
一是我國目前存在的房地產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，農村地區經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，一些單位、個(gè)人到農村地區進(jìn)行房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理避稅，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調節作用；二是我國目前征收的房地產(chǎn)稅主要是對個(gè)人經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收，對個(gè)人自住房地產(chǎn)不征收，導致無(wú)法通過(guò)該項稅收調控房地產(chǎn)價(jià)格、調節社會(huì )貧富差距等。
�。ㄈ┍Ｓ协h(huán)節稅負輕，流轉環(huán)節稅負重
目前我國房地產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉的現象：一是在流轉環(huán)節的稅收種類(lèi)較多，保有環(huán)節的稅收種類(lèi)少；二是在流轉環(huán)節的稅率高，保有環(huán)節的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對城鎮土地持有環(huán)節上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年平方米，而對于非經(jīng)營(yíng)性用房免征使用稅。而我國對流轉環(huán)節卻征收高達30%-60%的增值稅，這樣不同環(huán)節的征稅標準差距過(guò)大，會(huì )嚴重降低房地產(chǎn)稅的調節效率。
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我國房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個(gè)征稅標準，如面積、交易價(jià)格、投資總額、評估價(jià)格等名目都是計稅依據和課稅標準。征稅標準不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對市場(chǎng)的調節力度，違背了房地產(chǎn)稅設置的初衷。這種房地產(chǎn)稅計稅依據存在的不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入增速房地產(chǎn)稅制國際比較研究與房地產(chǎn)價(jià)格增速不同步。
�。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)稅收征收管理制度不健全
一是不動(dòng)產(chǎn)登記制度未正式落實(shí)，不利于房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種設置，同時(shí)不利于加強稅收征管力度；二是房地產(chǎn)價(jià)值評估制度不健全，缺少專(zhuān)門(mén)的機構進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評估，現有的房地產(chǎn)評估機構、評估人員素質(zhì)無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)稅收征收管理需要。
四、完善我國房地產(chǎn)稅制的政策建議
�。ㄒ唬⿺U大房地產(chǎn)稅征收范圍，使房地產(chǎn)稅逐步
成為地方政府的穩定財政收入來(lái)源借鑒國際經(jīng)驗，我國房地產(chǎn)稅的征稅范圍應擴大至所有國家、集體、個(gè)人擁有的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，包括農用土地、農村房地產(chǎn)、城鎮居民房地產(chǎn)以及閑置的土地、房屋等，實(shí)現城鄉稅制一體化。房地產(chǎn)稅是一項穩定的稅源，應通過(guò)擴大稅源基礎，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方主體稅種。
�。ǘ┖�(jiǎn)化房地產(chǎn)稅種，防止重復征稅，重點(diǎn)培育
房地產(chǎn)保有環(huán)節稅收合理分配不動(dòng)產(chǎn)稅種在取得、保有和轉讓環(huán)節中的設置，降低轉讓環(huán)節的稅收，提高土地流動(dòng)性，刺激土地供給增加，重視不動(dòng)產(chǎn)在取得和保有環(huán)節征稅，通過(guò)增加對保有環(huán)節的征稅，可以提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值稅，對土地增值的收益以保有環(huán)節稅收征收；二是對契稅實(shí)行差別化稅率，調節不同收入群體、不同購房類(lèi)型的征稅標準；三是擴大房地產(chǎn)保有環(huán)節征稅范圍，對個(gè)人自住型房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。
�。ㄈ┖侠泶_定計稅依據，靈活設計房地產(chǎn)稅率
科學(xué)合理選擇房地產(chǎn)稅基，有效消除房地產(chǎn)稅收不公現象。一是以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為基礎征收房地產(chǎn)稅，每年對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行一次評估，避免以房地產(chǎn)原值征稅帶來(lái)的不公問(wèn)題；二是以房屋的租金收益為基礎征收房地產(chǎn)稅，房屋租金每年進(jìn)行一次評定，以更好地體現房地產(chǎn)升值因素。在房地產(chǎn)稅率設計上，可以采取累進(jìn)制，降低低收入者的稅負水平，并賦予地方政府在一定范圍調節稅率的權利，由地方政府依據地方經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民購買(mǎi)力水平，以有利于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，有利于滿(mǎn)足居民基本住房需求為原則，自主調節稅率。
�。ㄋ模┙⒔∪康禺a(chǎn)產(chǎn)權登記制度，完善房地產(chǎn)價(jià)值評估制度
我國房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度尚未執行，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在私下交易而未進(jìn)行登記的現象，不利于稅務(wù)部門(mén)掌握房地產(chǎn)稅源信息。因此，要建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度，對土地、房屋產(chǎn)權信息進(jìn)行全面清查登記。同時(shí)，完善房地產(chǎn)評估制度，房地產(chǎn)評估價(jià)值是房地產(chǎn)稅的計稅依據，要制定房地產(chǎn)評估相關(guān)法律規定和操作規程，設立獨立的房地產(chǎn)評估機構，培養房地產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人才，建立公平、公正、公開(kāi)的房地產(chǎn)評估制度，提高房地產(chǎn)稅收征收管理水平。
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