給排水工程前期管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的探討論文
摘要：本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中給排水工程施工前期階段，質(zhì)量控制管理的方法、重點(diǎn)和難點(diǎn)，以透徹領(lǐng)悟如何搞好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中給排水工程的前期管理， 促進(jìn)房地產(chǎn)項目順利開(kāi)展。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；給排水；前期管理；問(wèn)題探討
給排水工程在房地產(chǎn)項目建設中控制管理的好壞直接影響給排水工程的質(zhì)量，影響到整個(gè)房地產(chǎn)項目的驗收及使用功能，關(guān)系到工程項目的質(zhì)量、工期、投資和預期效果，要實(shí)現房地產(chǎn)項目投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高效管理和具備應對措施的能力是十分必要的。
1、工程施工管理人員的總體素質(zhì)決定工程質(zhì)量
房地產(chǎn)項目工程建設是通過(guò)人將材料組織而形成，應重視提高工程施工管理人員的總體素質(zhì)。從事給排水工程管理人員應不斷提高業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，掌握給排水和消防分部工程各系統的內容及設計、施工規范、有關(guān)主管部門(mén)正式及 “非正式”規定，熟悉建安相關(guān)各專(zhuān)業(yè)的設計、施工規范，努力提高建筑、結構、電氣、給排水相關(guān)專(zhuān)業(yè)的'知識，積累相關(guān)施工工藝和施工方法等現場(chǎng)經(jīng)驗，了解本專(zhuān)業(yè)不斷進(jìn)步的創(chuàng )新技術(shù)，并具綜合業(yè)務(wù)水平和工作能力，如工程預決算、工序銜接及工種配合、各種關(guān)系的協(xié)調等，熟悉給排水分部工程質(zhì)量通病，在技術(shù)上、組織上提早做好預防措施，預見(jiàn)性地解決施工中存在的問(wèn)題，提高建筑、管道、設備等交叉施工及各種管道綜合布置避讓能力，提高發(fā)現問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力，深入、細致地搞好給排水工程前期管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目順利開(kāi)展。
2、做好工程決策、設計及施工事前的質(zhì)量控制
重視前期管理，做好項目給排水工程決策、設計及施工事前質(zhì)量控制，把握重點(diǎn)和難點(diǎn)，實(shí)現房地產(chǎn)項目投入和產(chǎn)出良性循環(huán)。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，一般可分為前期管理（包括立項、規劃、設計及圖紙會(huì )審等）、工程建設（包括施工、竣工驗收及資料歸檔管理等）和銷(xiāo)售管理（包括銷(xiāo)售和物業(yè)管理等）等階段，不同的階段具有不同的風(fēng)險特征，任何一個(gè)環(huán)節的疏忽都可能導致投資的失敗，房企必須對各個(gè)環(huán)節的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范。工程建設不同于科學(xué)實(shí)驗，不能有失敗，不允許有不合格品。工程質(zhì)量控制的目的不是事后發(fā)現問(wèn)題，而是事前避免質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生，或者事前識別質(zhì)量隱患，重視工程形成的每一個(gè)環(huán)節，不局限于傳統施工過(guò)程的質(zhì)量管理，重視事前控制，真正做到“防患于未然，實(shí)現質(zhì)量管理零缺陷。
2.1 項目建設前期基礎性工作的重要性。
未雨綢繆，重視項目建設前期準備工作。首先，全面掌握工程建設第一手資料，如工程建設有關(guān)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、氣象等自然情況；其次，重視測繪工作，確保項目總體規劃、單體建設與周邊室外給排水管網(wǎng)等市政基礎設施協(xié)調。
2.2 重視項目圖紙會(huì )審事前控制工作。
設計圖紙是質(zhì)量控制的重要依據。圖紙設計的好壞直接關(guān)系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣，圖紙會(huì )審又關(guān)系到各專(zhuān)業(yè)的協(xié)調，應組織好建設、監理、設計、施工和監督等單位、部門(mén)參加的設計交底和圖紙會(huì )審會(huì )議。會(huì )審不是簡(jiǎn)單地審查圖紙差錯，還要考慮是否有利于施工，有些場(chǎng)合，雖設計符合規范，但現場(chǎng)實(shí)際施工困難，為保證施工質(zhì)量，需對設計進(jìn)行適當的修改優(yōu)化，將理論和實(shí)際結合，以保證工程質(zhì)量符合規范的要求，多方應共同斟酌把關(guān)，全面熟悉設計圖紙，努力并善于發(fā)現圖紙中的不足和差錯，把影響工程質(zhì)量、使用功能等方面的問(wèn)題盡量在會(huì )審時(shí)提出，以便設計對審圖時(shí)所提問(wèn)題及時(shí)做出補充修改完善，并協(xié)調解決會(huì )審中提出的技術(shù)問(wèn)題，形成會(huì )議紀要，防患于未然，事先將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅在萌芽之中。
2.2.1 注意審查給排水設計說(shuō)明。
檢查設計是否符合相關(guān)規范或有關(guān)技術(shù)質(zhì)量標準，是否符合消防、環(huán)保等當地主管部門(mén)的正式及“非正式”的規定。
2.2.2 注意審查給水、排水、消防平面圖和系統圖。
首先，檢查設計是否合理和優(yōu)化，土建圖與給排水施工圖是否配合，各專(zhuān)業(yè)圖紙之間是否“打架”，管道設置是否合理，給排水、消防管線(xiàn)（線(xiàn)槽）穿梁時(shí)，是否影響結構安全，樓面凈空是否影響結構、使用和消防要求；其次，檢查圖紙是否符合規范，例如重點(diǎn)檢查水表、閥門(mén)的設置情況，建議突破相關(guān)規范合理增設小區室外給水、消防系統閥門(mén)、水表，表面上增加建設成本，但實(shí)際上合理增設閥門(mén)、水表可形成多個(gè)獨立小網(wǎng)絡(luò )式防火墻，設置多個(gè)水表便于通過(guò)消防、給水水表進(jìn)行水量平衡分析檢查漏水隱患，設置多個(gè)閥門(mén)猶如設置防火墻有利于檢查漏水隱患、 物業(yè)管理及拯救系統質(zhì)量缺陷 ，經(jīng)驗和教訓是寶貴的。再次，檢查供水網(wǎng)絡(luò )是否遵循規范、合理分區。
2.2.3 注意審查給排水等綜合管網(wǎng)圖。
檢查項目綜合管線(xiàn)圖，是否統籌整個(gè)項目，室外上水管網(wǎng)、市政排水管網(wǎng)是否配套協(xié)調。檢查管道施工規范要求，管道坡度是否注明，雨污水管設置檢查井距離是否過(guò)長(cháng)，管道埋設深度是否足夠。
2.2.4 注意審查設計所選用的給排水管道、材料及設備質(zhì)量。
對所用材料的利弊提出問(wèn)題或建議，供設計或建設單位參考，要求設計、施工和監理等單位共同把關(guān)，采用合格、合理的管材、管件、閥門(mén)和設備。材料質(zhì)量直接關(guān)系工程質(zhì)量，其質(zhì)量的低劣直接關(guān)系建筑物使用功能和使用價(jià)值。如上海某高層小區，室外地下給水管道系統建成后，還未竣工，水壓偏低，泄漏嚴重，無(wú)法使用，經(jīng)檢查發(fā)現選用管道材料部分不合格，無(wú)奈重新建設造成嚴重經(jīng)濟損失。
2.2.5 注意審查管徑大小是否合適、合理。
如一些公共衛生間由于目前使用條件及人員的復雜，其污水總立管管徑不能按通常幾個(gè)蹲位來(lái)計算，有時(shí)設計 DN 100的管徑，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。還有南方雨季雨量偏大，雨水管徑設置應因地制宜。
3、做好施工前質(zhì)量控制其他準備工作
3.1 做好施工前工程概預算。
根據施工圖紙進(jìn)行工程概預算，掌握工程施工有關(guān)工程量第一手資料，結合合同、圖紙以及土建的總體進(jìn)度做好給排水工程前期施工準備，做好工程項目投資、質(zhì)量和進(jìn)度事前控制。
3.2 提前參與工程所需的原材料、構配件和設備等選型與定貨。
根據圖紙，結合規范、標準和工程實(shí)際， 注重其功能性?xún)r(jià)比，貨比三家，提出合理化建議，確保工程投資、質(zhì)量、進(jìn)度優(yōu)化。
3.3 施工方案、方法、工藝控制以及施工機械、設備等事前控制。
認真審查施工組織設計（施工技術(shù)方案），注意施工方案是否可實(shí)現設計意圖的可行性、可靠性、合理性、針對性和先進(jìn)性，關(guān)注組織技術(shù)措施和質(zhì)量保證措施是否充分考慮承包合同、施工現場(chǎng)及法規的要求，突出“質(zhì)量第一，安全第一”原則；安全、環(huán)保、消防和文明施工是否切實(shí)可行并符合有關(guān)規定；了解施工單位的管理水平和技術(shù)水平，注意相關(guān)專(zhuān)業(yè)工程分包情況，以便有針對性的加強預控力度。
結束語(yǔ)
總之，給排水工程項目決策、設計及施工階段前質(zhì)量事前控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給排水工程前期管理的實(shí)質(zhì)，按設計選用具有合格產(chǎn)品的管材、管件和設備，并按照施工方案及相應的施工驗收規范、工藝標準，采取合理的安裝程序進(jìn)行施工，是給排水工程安裝過(guò)程的實(shí)質(zhì)。隨著(zhù)建筑房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給排水工程在建筑工程中將占有越來(lái)越重要的地位，涉及專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域更多，技術(shù)更新更快，在全面掌握工程建設的基礎上，可更好做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給排水工程的前期管理，促進(jìn)房地產(chǎn)項目穩步發(fā)展。
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