關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的質(zhì)量控制研究論文
1、開(kāi)發(fā)項目準備階段質(zhì)量控制
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研究中，許多工作人員忽略了前期研究、策劃與設計的質(zhì)量管理階段，都把焦點(diǎn)放在施工階段。作為建設方，這種思維方式一旦定型，很難改變，特別是以項目成立的團隊。但是，如果沒(méi)有好的設計圖紙與方案，建設工程很難保證項目的成功實(shí)施與最大效益化。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期準備工作非常重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期工作主要包含了可行研究報告、項目產(chǎn)品策劃、建議書(shū)等。首先，健全項目質(zhì)量管理責任制。項目負責人負責全權管理，親自抓起項目質(zhì)量工作。與此同時(shí)，項目質(zhì)量經(jīng)理要定期檢查項目質(zhì)量，一旦發(fā)現重大項目問(wèn)題，立即向負責人匯報。另外，項目經(jīng)理還要編制項目報告，確定市場(chǎng)定位，按質(zhì)量規定計劃�？傊�，項目中的各個(gè)經(jīng)理、人員都要完成自己的質(zhì)量責任，確保開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量的有效實(shí)施。其次，建立合理的評審制度。評審制度是提高開(kāi)發(fā)項目前期質(zhì)量的重要保證。一般的房地產(chǎn)會(huì )采取德?tīng)柗品�，不進(jìn)可以及時(shí)發(fā)現自身問(wèn)題，做出不斷調整，還吸取更多的`專(zhuān)家與咨詢(xún)公司的建議，使開(kāi)發(fā)商最大優(yōu)化。最后，要制定質(zhì)量計劃。質(zhì)量計劃是根據項目的特點(diǎn)，明確項目目標與成果，并充分了解與掌握的實(shí)施標準。質(zhì)量計劃要把權限、資源、職責合理分配，按步驟逐漸實(shí)施，形成一定的可操作性。
2、開(kāi)發(fā)項目施工階段質(zhì)量控制
開(kāi)發(fā)項目形成實(shí)體的過(guò)程就是施工，它不僅保證了項目的進(jìn)程與落實(shí)，還確定了產(chǎn)品質(zhì)量的合理化與科學(xué)化。房地產(chǎn)要提高開(kāi)發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須加強質(zhì)量預防措施，確保施工階段的質(zhì)量控制的合理運行，并且可以適當增加施工成本，減少返工成本。舉個(gè)例子，如果出現工業(yè)產(chǎn)品的配件更換，需要大量人力與財力重新檢查。所以，工程項目施工質(zhì)量控制必須狠抓狠打，確保穩定實(shí)施。筆者根據多年實(shí)踐經(jīng)驗，主要從以下兩個(gè)方面說(shuō)明：
2.1明確質(zhì)量目標與計劃
投資人身為總負責人，不僅要制定項目開(kāi)發(fā)戰略和確定項目定位，還需要對項目的成本和進(jìn)程都有一定的控制，確保處于相同優(yōu)先級。另外，項目開(kāi)發(fā)質(zhì)量目標要保證一個(gè)正確的度，如果目標過(guò)高，可能會(huì )導致綜合績(jì)效較低，投資成本過(guò)大；如果目標過(guò)低，會(huì )失去市場(chǎng)競爭，對項目造成傷害。所以，負責人要進(jìn)行質(zhì)量費用與投入分析，確保項目成本一致性，降低事故成本費用，并且樹(shù)立正確的項目壽命周期觀(guān)念。明確質(zhì)量目標后，要制定合理的質(zhì)量管理計劃。工作人員要制定出實(shí)現質(zhì)量管理計劃的方案，確保計劃的實(shí)施與落實(shí)。另外，項目經(jīng)理要負責團隊的質(zhì)量責任，具體到對項目質(zhì)量責任、團隊中的工作人員負責。一旦出現問(wèn)題，項目經(jīng)理還要對項目結果負責。所以，質(zhì)量計劃非常重要，確保項目可以實(shí)施與運行。另外，開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量與目標的成功，就是增加了項目用戶(hù)、投資人等的信心。
2.2質(zhì)量控制要求
項目開(kāi)發(fā)的建設施工過(guò)程就是對質(zhì)量的控制，質(zhì)量控制就是對施工中的程序和過(guò)程中的偏差控制。一般來(lái)說(shuō)，過(guò)程控制往往是對階段性過(guò)程與計劃成果進(jìn)行比較，看是否一致，并且對比施工過(guò)程。這個(gè)時(shí)候，如果出現不一致的情況，施工人員需要找出執行中存在的偏差。還有一種是利用合同說(shuō)明中的成品與半成品進(jìn)行比較，找出一定范圍內的偏差。在施工前，現場(chǎng)負責人要正確分配權限，使每個(gè)工作人員各司其職，不可出現占用他人崗位情況。與此同時(shí)，設定合理的獎罰制度，杜絕不合格產(chǎn)品的出現。另外，負責人需要把工程施工組織設計送到監管部門(mén)手中，進(jìn)行報備審核。在項目開(kāi)發(fā)中，遇到重點(diǎn)工序前，需要檢查關(guān)鍵項目點(diǎn)，避免出現任何問(wèn)題。并且堅持"三檢"制度。在每一個(gè)工序結束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監管工程師三次審核，才可以保證項目正常運行。項目開(kāi)發(fā)中，一旦遇到質(zhì)量事故，要找尋問(wèn)題，堅持"三不放過(guò)"原則。做到事故原因不清不放過(guò)、防護措施不當不放過(guò)、事故者不放過(guò)。與此同時(shí)，公司要根據圖紙會(huì )審對施工人員做出技術(shù)培訓，并且不斷推廣新技術(shù)和新應用。另一方面，施工人員對一些關(guān)鍵部位形成專(zhuān)門(mén)負責團隊，建立一個(gè)封閉信息網(wǎng)，形成靈敏的高效質(zhì)量信息反饋系統。同時(shí)，現場(chǎng)質(zhì)檢員要對產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應決策，制定科學(xué)、合理的質(zhì)量統計分析圖表。
3、監管部門(mén)質(zhì)量控制
在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，一般都會(huì )選擇項目監管單位對施工單位質(zhì)量狀況的監管與控制。并且加強承包人自檢體系管理，強調事前把關(guān)控制，做好項目檢驗與現場(chǎng)質(zhì)量驗收等都是工程質(zhì)量監管的目標。在監管單位的控制下，確保了項目開(kāi)發(fā)合理進(jìn)行，爭取質(zhì)量創(chuàng )優(yōu)，杜絕一些施工質(zhì)量事故出現。首先，監管部門(mén)要劃分質(zhì)量單元。為了保證施工的有效、穩定進(jìn)行，監管人員必須明確劃分出各質(zhì)量單元，包含了工藝流程監管圖、分項工程與工程部位三個(gè)部分。與此同時(shí)要配以相同的記錄、實(shí)驗表格，確保工序完整進(jìn)行，杜絕一切質(zhì)量失誤現象。其次，健全質(zhì)量組織體系。監理工程師要對所有環(huán)節進(jìn)行掌控，建立完整的質(zhì)量組織系統。承包人不僅需要自檢三級質(zhì)量保證體系，還要服從監理工程師對項目質(zhì)量的管理工作，尤其是對各分級部門(mén)的質(zhì)量與工地檢測部分做好相關(guān)調整。最后，質(zhì)量監理程序要有序進(jìn)行。監理工程師在施工前，要對承包方做出詳細說(shuō)明與計劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項目質(zhì)量控制合理化。另外，監理工程師要對施工技術(shù)、方案、進(jìn)程做出審批，并且做詳細表格，列出需要的材料、機械與勞力。監理工程師還需要參與項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程監管，對施工的工藝、方法進(jìn)行有效質(zhì)量控制，對一些違反施工技術(shù)的行為做指導和警告。
結語(yǔ)：
綜上所訴，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的質(zhì)量控制不僅是項目施工的理論依據，也融合項目管理的實(shí)踐經(jīng)驗。隨著(zhù)項目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開(kāi)發(fā)項目的效益化。
參考文獻：
[1]張百兵.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制與管理[D].大連理工大學(xué)，2014.
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