房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告通用15篇
在當下這個(gè)社會(huì )中，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，要注意報告在寫(xiě)作時(shí)具有一定的格式。那么，報告到底怎么寫(xiě)才合適呢？以下是小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告1
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研
房地產(chǎn)商圈調查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報資料，通過(guò)對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀(guān)市場(chǎng)到微觀(guān)市場(chǎng)，如從對房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調研細致到個(gè)別樓盤(pán)的調研；從抽象的觀(guān)念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價(jià)值觀(guān)等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛(ài)、購物習慣于行為等，進(jìn)行全方位的調查研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調研的目的
主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據。調研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調研的目的的可能是為了制定長(cháng)遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研的特點(diǎn) 1.內容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容廣范，既有宏觀(guān)方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個(gè)樓盤(pán)的調研，同時(shí)也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內容不同，實(shí)施調研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項目調研對地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì )發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話(huà)調研、實(shí)地調研、座談會(huì )
按調研目的分類(lèi)
從調研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調研主要分為應用性市場(chǎng)調研和基礎性市場(chǎng)調研。
應用性市場(chǎng)調研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告2
今年以來(lái)，在國家擴大內需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸向好，商品房銷(xiāo)售持續上升，政策效應進(jìn)一步顯現。
一、當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現狀
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構表
投資額(億元)
占開(kāi)發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設規�！岸唤怠�。隨著(zhù)我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長(cháng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。
新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
二、房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應得到進(jìn)一步顯現。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關(guān)于調整市區房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開(kāi)工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，貸款最長(cháng)期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續下降的新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整開(kāi)發(fā)戰略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長(cháng)。
三、當前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題
其次，房?jì)r(jià)高位運行，可能對商品房銷(xiāo)售形成新的制約。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的較快增長(cháng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現了價(jià)格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)始，有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤(pán)出現了“坐地漲價(jià)”的現象。從市區商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jì)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場(chǎng)化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現有的可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展以中小戶(hù)型(戶(hù)型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿(mǎn)足絕大多數市民的住房需求。房?jì)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者依然無(wú)法承受當前的房?jì)r(jià)，而事實(shí)上當前的房?jì)r(jià)仍然包含著(zhù)較大的利潤，一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(cháng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
3、穩定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴(lài)于市場(chǎng)消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng )造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著(zhù)力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創(chuàng )造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告3
一、 中國房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國城市化建設與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開(kāi)放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長(cháng)。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著(zhù)屆時(shí)中國將有超過(guò)一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會(huì )增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現狀及宏觀(guān)政策 針對部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)及房?jì)r(jià)過(guò)高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機行為以及部分房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的一線(xiàn)城市。從20xx年開(kāi)始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控細則。20xx年國家調控房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)政策其主要內容有：
1、完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。建立健全穩定房?jì)r(jià)工作的考核問(wèn)責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市要在限購區域、限購住房類(lèi)型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的，省級政府應要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實(shí)20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時(shí)交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍。
5、加強市場(chǎng)監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進(jìn)城鎮個(gè)人住房信息系統建設，加強市場(chǎng)監測和信息發(fā)布管理。 由上政策細則可見(jiàn)，國家政策由此前的抑制投機，實(shí)際轉向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等，通過(guò)國家政策干預使中國房地產(chǎn)走向理性化，規范化。從長(cháng)遠來(lái)看，國家的干預是有助于中國房地產(chǎn)長(cháng)期健康的發(fā)展的。
貴陽(yáng)市行政區位概況及經(jīng)濟指標
�、�、行政區位概況：貴陽(yáng)是中國貴州省省會(huì )。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽(yáng)”的美譽(yù)。
貴陽(yáng)市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽(yáng)新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬(wàn)，是貴州省第一大城市。
貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富，貴陽(yáng)擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀(guān)和人文旅游資源。全市現有國家級風(fēng)景名勝區1個(gè)，國家4A級旅游區6個(gè)，國家3A級旅游區2個(gè)，省級風(fēng)景名勝區8個(gè)，國家級重點(diǎn)文物保護單位1個(gè)，省級歷史文化名鎮1個(gè)，省級文物保護單位25個(gè)。此外，還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
�、�、經(jīng)濟指標：xx年全市實(shí)現生產(chǎn)總值1700億元，增長(cháng)17%左右;財政總收入480億元，增長(cháng)20%;公共財政預算收入236億元，增長(cháng)26%;全社會(huì )固定資產(chǎn)投資2480億元，增長(cháng)55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長(cháng)16%;農民人均純收入達8871元，增長(cháng)18%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告4
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現狀
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設，認真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標，以服務(wù)大局、情系民生為著(zhù)眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項目帶動(dòng)戰略為重點(diǎn)，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(cháng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù)，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“增長(cháng)速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價(jià)格穩中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問(wèn)題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業(yè)管理和規范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項目未取得《商品房預（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預售;少數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿(mǎn)足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng )新力度還不夠。
三、幾點(diǎn)建議
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級市場(chǎng)
在20xx年我縣就已全面放開(kāi)住房二級市場(chǎng)，為了進(jìn)一步放開(kāi)搞活住房二級市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現與商品房增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，適應居民改善居住條件的需求，拉動(dòng)居民消費，必需降低準入門(mén)坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續;必需簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng);
2、規范市場(chǎng)，著(zhù)力監管與服務(wù)
在規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應在“監管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項目情況等方面嚴格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現場(chǎng)踏勘。二是加強商品房預（銷(xiāo)）售的監督和管理。嚴格執行預（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機制
一是加大宣傳，轉變觀(guān)念。向社會(huì )開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì )整體意識。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶(hù)灌輸現代文明新的居住消費觀(guān)念，增強住區群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導機構，負責領(lǐng)導、協(xié)調、指導和監督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì )有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權利和義務(wù)，具體規定物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同，明確責、權、利關(guān)系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實(shí)加強“兩房”建設管理和監管。建立領(lǐng)導機構，設立專(zhuān)人負責，嚴格操作規程，實(shí)行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進(jìn)“兩房”建設工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟適用住房 和廉租住房建設實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅持科學(xué)運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開(kāi)搖號活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì )廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶(hù)調查、審核確認、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng )新思路、加強“兩房”建設。要用創(chuàng )新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復雜問(wèn)題和打造“兩房”建設領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng )新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告5
近年來(lái)，由于XX經(jīng)濟結構調整和房地產(chǎn)政策調控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現出錯綜復雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)發(fā)展與轉型的新挑戰，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊，這意味著(zhù)海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”，如何規避風(fēng)險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開(kāi)辟、探索新時(shí)期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現狀和未來(lái)發(fā)展方向，現結合前期走訪(fǎng)調研做分析如下：
一、基本情況
此次調研在�？�、文昌兩地開(kāi)展，共走訪(fǎng)兩地16個(gè)房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內人士進(jìn)行交流，收集市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。
20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347。38萬(wàn)平方米，同比下降25%；
成交367。02萬(wàn)平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長(cháng)72%；
成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年�？谏唐纷≌⿷�136。74萬(wàn)平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬(wàn)平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
�。ㄒ唬┖Ｄ戏康禺a(chǎn)業(yè)的歷史和現狀
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣(mài)樓花”造成爛尾樓遍地，小區里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣(mài)終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機階段，這個(gè)階段可謂一波三折。歷經(jīng)數年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受?chē)H金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數大搞促銷(xiāo)；
20xx年海南開(kāi)始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開(kāi)始瘋漲，房?jì)r(jià)像脫韁的野馬短短數天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房?jì)r(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開(kāi)發(fā)商花樣百出的各種促銷(xiāo)，在XX的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來(lái)一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩步、健康發(fā)展，特別是XX批準海南自貿區（港）后，海南樓市銷(xiāo)售量出現了“井噴式”增長(cháng)，房?jì)r(jià)甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬(wàn)達、環(huán)球100等也瞄準機會(huì )紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤(pán)，海南樓市呈現出難得的火爆現狀，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應求。為避免房?jì)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(cháng)，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現在買(mǎi)房的門(mén)檻提高了，可是開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現這樣的局面呢？通過(guò)分析我認為主要有以下幾個(gè)方面因素。
一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽(yáng)光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開(kāi)”、“推窗看�！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂，而獨特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區休閑小站、健身場(chǎng)所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來(lái)極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，�？�、三亞大型、超大型購物中心，大大滿(mǎn)足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。
三是暢通的交通線(xiàn)路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；�？�、三亞國際機場(chǎng)年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機場(chǎng)，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問(wèn)題。
四是健全的醫療體系。XX非常重視老百姓的醫療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院，醫療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養老基地；三亞的海棠灣現規劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿(mǎn)足旅游、度假、療養和“候鳥(niǎo)”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以�？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶(hù)也需要一個(gè)長(cháng)期穩定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來(lái)說(shuō)，海南的房子好賣(mài)，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。
�。ǘ┱哒{整后的現狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房?jì)r(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來(lái)的觀(guān)念就是“安居樂(lè )業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無(wú)房難結婚的觀(guān)念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房?jì)r(jià)穩居高位。換句話(huà)說(shuō)，XX調控土地開(kāi)發(fā)后，出現了僧多粥少的現象。在走訪(fǎng)�？赬XX、XX城、XXX園等10多個(gè)樓盤(pán)了解到，買(mǎi)房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤(pán)拿到號后還要先買(mǎi)車(chē)位才能選房，造成一房難求、有錢(qián)也難買(mǎi)到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開(kāi)盤(pán)400套房子，而報名人數已達到8000多人，其中只有5%的人能買(mǎi)到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀是“房?jì)r(jià)永遠是昨天的便宜”，有的人因為房?jì)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著(zhù)掏腰包了。因此說(shuō)，海南樓市住上走趨勢還會(huì )在繼續，因為市場(chǎng)就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬(wàn)平方公里，20xx年海南人口數量約為867.15萬(wàn)人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍，總的來(lái)說(shuō)，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著(zhù)自貿區、港建設的繼續推進(jìn)，海南外來(lái)人口還會(huì )繼續大幅度增長(cháng)，同時(shí)也會(huì )帶動(dòng)住房和配套設施的需求，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(cháng)空間。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有遵守市場(chǎng)規則、把握客戶(hù)需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶(hù)認可。而作為中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對新的形勢、新的變化，只有揚長(cháng)避短、轉變觀(guān)念、拓寬思維、及時(shí)變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開(kāi)辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告6
xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策：1、購房入戶(hù)。凡在貴陽(yáng)市購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購買(mǎi)住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶(hù)手續或居住證，享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫等同等待遇，不受入住時(shí)間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買(mǎi)普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買(mǎi)普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買(mǎi)首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買(mǎi)自住房的最高貸款額度調整為50萬(wàn)元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會(huì )保障部門(mén)認定的引進(jìn)人才，可在一次性補繳12個(gè)月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶(hù)區、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房，金融機構在風(fēng)險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車(chē)搖號。凡購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房金額每滿(mǎn)500萬(wàn)元，并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng)，有合法營(yíng)業(yè)執照的，可不參加搖直接申請一個(gè)小汽車(chē)專(zhuān)段號牌。
由以上細則可得出，貴陽(yáng)市作為我國三線(xiàn)城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶(hù)區、舊城區改造所帶來(lái)的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實(shí)需要購房的民眾以及價(jià)格合理的房地產(chǎn)項目不會(huì )造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)，如井噴式的發(fā)展。
貴陽(yáng)典型樓盤(pán)分析
提及貴陽(yáng)的樓盤(pán)，不得不用“三個(gè)大字”來(lái)概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷(xiāo)售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤(pán)要歸屬于貴陽(yáng)花果園項目，被譽(yù)為“中國第一大盤(pán)”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬(wàn)㎡，其中1230萬(wàn)㎡住宅，200萬(wàn)㎡商業(yè)，200萬(wàn)㎡辦公，200萬(wàn)㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬(wàn)人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶(hù)區改造項目，拆遷戶(hù)數21000多戶(hù)，拆遷面積400萬(wàn)㎡，受到國家的領(lǐng)導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開(kāi)發(fā)成本低，房?jì)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，總銷(xiāo)售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷(xiāo)售明顯高于貴陽(yáng)其他項目，可以說(shuō)是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪(fǎng)調查，目前該樓盤(pán)剩余不足5000套住宅、銷(xiāo)售均價(jià)4200元/㎡，平均每天銷(xiāo)售300套左右，如此龐大的銷(xiāo)售率，在整個(gè)中國比較罕見(jiàn)，分析因素：1、市場(chǎng)剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，綜合性?xún)r(jià)比高。 2、其二典型樓盤(pán)：由中天城投集團全力打造的“中天未來(lái)方舟”項目位于貴陽(yáng)新區，是西南地域唯一集溫泉養生、游樂(lè )度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來(lái)建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬(wàn)人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀(guān)板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場(chǎng)、室內滑雪場(chǎng)、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬(wàn)平方米旅游綜合商業(yè)，70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來(lái)方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點(diǎn)項目，
使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶(hù)式垃圾處理等先進(jìn)高端技術(shù)。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說(shuō)花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷(xiāo)售量占貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的17%，最高月銷(xiāo)售總量1500套，平均日銷(xiāo)售總量為100套左右，由此可見(jiàn)如此高端的產(chǎn)品也是未來(lái)市場(chǎng)的`發(fā)展需要。分析因素：1、市場(chǎng)剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽(yáng)樓市“以?xún)r(jià)換量”特征顯著(zhù)，最典型樓盤(pán)花果園項目，今年除了在售的超過(guò)10個(gè)100萬(wàn)平方米的大盤(pán)將推出大量新房源外，多個(gè)響當當的實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、多個(gè)幾百萬(wàn)方甚至超千萬(wàn)方的大盤(pán)齊聚貴陽(yáng)，一場(chǎng)貴陽(yáng)樓市前所未有、全國樓市也不多見(jiàn)的“大盤(pán)之戰”即將拉開(kāi)序幕。在超大盤(pán)和資金壓下，一些樓盤(pán)并沒(méi)有一味走“以?xún)r(jià)換量”路線(xiàn)，而是通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤(pán)不一樣的差異化產(chǎn)品路線(xiàn)，滿(mǎn)足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實(shí)現了價(jià)位不低的花園洋房熱銷(xiāo)，成為走差異化市場(chǎng)道路的成功案例，充分說(shuō)明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬(wàn)平方米的大盤(pán)為何齊集貴陽(yáng)?分析因素：1、國家對當地房地產(chǎn)的支持起主導作用，加之當地房地產(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領(lǐng)導人親臨市查，要求大批改造棚戶(hù)區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽(yáng)是新星中的發(fā)展城市，外來(lái)人口和當地人口居住需求量在不斷上升。
3、其它樓盤(pán)分析
(1)天譽(yù)城：由貴州譽(yù)浚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司隸屬廣州天譽(yù)臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來(lái)上市公司。項目位于貴陽(yáng)省的政府北門(mén)上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬(wàn)㎡，總建面58萬(wàn)㎡，33層、38層超高層，總規劃戶(hù)數4754戶(hù)，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學(xué)，超市，餐飲，休閑會(huì )所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門(mén)口還有公交車(chē)中專(zhuān)站，交通便利，車(chē)位配比1：1。同時(shí)三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時(shí)，也將住宅退后，與交通干道隔絕開(kāi)，其完善的配套也創(chuàng )造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷(xiāo)售均價(jià)：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車(chē)位只租不賣(mài)，租金200每/月，車(chē)位管理費用50元/月。
分析：該項目?jì)?yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價(jià)位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤(pán)整體空間局促。
(2)中大國際廣場(chǎng)：項目處于貴陽(yáng)云巖區大營(yíng)坡鹿沖關(guān)路，金陽(yáng)新區與老城區交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬(wàn)方，容積率7.0，車(chē)位配比：1:1.5。集購物、娛樂(lè )、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶(hù)高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場(chǎng)，目前該項目已
經(jīng)建成，并成功引進(jìn)沃爾瑪超市，屬于現房銷(xiāo)售。住宅銷(xiāo)售均價(jià)：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格：2萬(wàn)/㎡至3萬(wàn)/㎡，車(chē)位只租不賣(mài)，租金300-400元/月，車(chē)位管理費：80元/月。 分析：該項目?jì)?yōu)勢：屬于城中心樓盤(pán)，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價(jià)值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷(xiāo)售策略上，該樓盤(pán)住宅部分分批銷(xiāo)售，每月僅開(kāi)放幾套房源，銷(xiāo)售完畢再放出批次房源，并且選引進(jìn)商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告7
名稱(chēng)××公司××房地產(chǎn)項目市場(chǎng)調研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執行部門(mén)監督部門(mén)考證部門(mén)
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調研活動(dòng)。
本市場(chǎng)調研報告就是對這次調研活動(dòng)的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場(chǎng)情況，從而為××項目的銷(xiāo)售決策提供比較全面的數據參考。
二、調研方法和人員
�。ㄒ唬┱{研方法
本次調研活動(dòng)所采取的調研方法包括調查問(wèn)卷法、文獻法、訪(fǎng)談法等多種調研方法。
�。ǘ┱{研人員
�、俟臼袌�(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部是本次調研活動(dòng)的主導部門(mén)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部派出三名經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)展了本次調研活動(dòng)，并編寫(xiě)了調研報告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展此次調研活動(dòng)。
�、蹫榱舜_保調研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調研活動(dòng)。
三、調研內容和結論
�。ㄒ唬痢潦械暮暧^(guān)環(huán)境
1.宏觀(guān)經(jīng)濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
�、�?lài)鴥壬a(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥壬a(chǎn)總值。
�、凵鐣�(huì )消費品零售總額。
�、苋司鐣�(huì )消費品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎偩用袢司芍涫杖�。
�、叱擎偩用袢司M性支出。
�、喽鞲駹栂禂担ㄊ称分С稣枷M性支出的比重）。
�、岢青l居民儲蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2.城市規劃及發(fā)展趨勢
�、俪鞘幸巹�。
�、诎l(fā)展趨勢（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
�、诮�(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和預測
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N(xiāo)售增長(cháng)情況。
�、谖磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售預測情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
�、偻恋卣�。
�、诮鹑谡�。
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區總體規劃
�、俪鞘幸巹�。
�、诰幼∮玫匾巹�。
�、凵虡I(yè)規劃。
�、芙煌ㄒ巹�。
2.××區零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
�。痢另椖克诘摹痢羺^的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.項目區域市場(chǎng)分析
�。裕�
2.項目片區市場(chǎng)分析
�、夙椖课恢�。
�、谄瑓^范圍。
3.項目街區特點(diǎn)
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
�、谌丝诜植技笆杖霕嫵�。
4.項目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。
�、陧椖恐苓吔逃涮�。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘摹痢羺^的售樓盤(pán)及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤(pán)及分析
分析內容包括樓盤(pán)概況、交通情況、戶(hù)型分析、價(jià)格分析、銷(xiāo)售分析、客源客層、項目?jì)?yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤(pán)概況、配套情況、價(jià)格情況、戶(hù)型情況等。
3.其他在售樓盤(pán)及分析
分析內容包括其他在售樓盤(pán)的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶(hù)型統計、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
�。ò耍┚C合結論
�、僭搮^域房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和景觀(guān)營(yíng)造的特點(diǎn)。
�、诒緟^域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)建筑風(fēng)格和設計特點(diǎn)。
�、郾緟^域的戶(hù)型特點(diǎn)和面積分布情況。
�、鼙緟^域樓盤(pán)客戶(hù)的主要特點(diǎn)。
�。ň牛┍緟^域房地產(chǎn)項目暢銷(xiāo)與滯銷(xiāo)的因素
1.暢銷(xiāo)特征
�、俳煌ū憷�，生活配套設施、教育配套設施完善。
�、谑袌�(chǎng)定位準確。
�、郛a(chǎn)品在當地市場(chǎng)具有唯一性。
�、軕�(hù)型設計相對較為合理、實(shí)用率高。
�、莓a(chǎn)品的性?xún)r(jià)比高。
�、尬飿I(yè)管理到位。
�、郀I(yíng)銷(xiāo)定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷(xiāo)特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設施不完善。
�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。
�、僖巹澰O計較差，戶(hù)型設計不合理，面積過(guò)大。
�、诳們r(jià)過(guò)高，首付壓力相對較大。
�、莓a(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)概念的設計與市場(chǎng)實(shí)際脫節。
�、揲_(kāi)發(fā)規模與開(kāi)發(fā)時(shí)機出現錯位。
�。ㄊ┱{研結論
�、夙椖渴袌�(chǎng)環(huán)境、區域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶(hù)特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊�(hù)調研問(wèn)卷。
�、诮y計數據資料。
�、墼L(fǎng)談及會(huì )談?dòng)涗洝?/p>
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房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告8
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線(xiàn)長(cháng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長(cháng)12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長(cháng)11。3%，省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮群。通過(guò)中心城區和小城鎮群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
市人口60多萬(wàn)，城區20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀(guān)。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47。2%，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽(yáng)鎮總體規劃編制。該點(diǎn)突出表現了市為促進(jìn)海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領(lǐng)悟到市合理規劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運作，促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬(wàn)人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調查
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；隨著(zhù)市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當中審批過(guò)程煩瑣、手續復雜等問(wèn)題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告9
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢
一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展狀況
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
二、宏觀(guān)規劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平（xxxx~xxxx）經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：xxxx年、xxxx年和xxxx年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；xxxx年、xxxx年和xxxx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮xxxx年、xxxx年和xxxx年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；xxxx年、xxxx年和xxxx年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃xxxx年、xxxx年和xxxx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中xxxx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、常平各個(gè)區域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區，整個(gè)區域以小戶(hù)型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報快，出租率高，購買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷(xiāo)為主，開(kāi)發(fā)以大戶(hù)為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤(pán)藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷(xiāo)售總結，本地人購買(mǎi)占80%，本地人購房以三戶(hù)為主，面積要求在大，對住戶(hù)要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買(mǎi)較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣(mài)點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區域樓盤(pán)銷(xiāo)售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線(xiàn)區域
住宅空置嚴重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設計與需求日趨“內銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶(hù)型為主，早期針對長(cháng)香港業(yè)主，如紫荊花園購買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶(hù)型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅xx%左右，而陽(yáng)光山莊xxxx年購房80%為內地人，常黃公路沿線(xiàn)區域銷(xiāo)售很不樂(lè )觀(guān)，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購買(mǎi)客戶(hù)向本地內地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應消費者需求。
4)常平東門(mén)區域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門(mén)聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地熱點(diǎn)區域。加之政府全力扶植該區域的房地產(chǎn)，如東田
麗園，旺角新城，xx年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注，這與常平的規劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區，依托于隱賢山莊風(fēng)景區的人文底蘊與自然景觀(guān)為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂(lè )、渡假、旅游為一體，其區域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區，污染小，戶(hù)型設計超前，購買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買(mǎi)的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶(hù)型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多�，F今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設計為基礎，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤(pán)分析
針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，在售戶(hù)型有二戶(hù)至三戶(hù)。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，xx年銷(xiāo)售不是很樂(lè )觀(guān)，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設計新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于xx年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀(guān)原因，山水雅居的客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)量也較少，我司預測導致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶(hù)量的不足造成；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，但經(jīng)過(guò)購房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買(mǎi)中80%為香港人，三戶(hù)及四房購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告10
一、研究背景、目的和意義
(一)研究背景
2007年11月以來(lái)，深圳、廣州房?jì)r(jià)在一路飆升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地區為首引發(fā)的全國性房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對成都市房地產(chǎn)、溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了同樣的影響;尤其是2008年5月12日汶川大地震，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢，對于成都市周邊區、市、縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)高、發(fā)展快的“金溫江”來(lái)講，帶來(lái)了前所未有的危機和發(fā)展瓶頸。
(二)研究目的與意義
20xx年樓市的波動(dòng)影響社會(huì )的各個(gè)層面，20xx年房地產(chǎn)政策及走勢將逐步利好房地產(chǎn)。但溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢如何?溫江的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景如何?這一系列問(wèn)題是本方案研究的重點(diǎn)。因此，深入分析當前溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困難和問(wèn)題，為本公司進(jìn)軍溫江主城區提供決策依據。
二、20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
1、宏觀(guān)調控三劍齊發(fā)。
在20xx～20xx年相繼出臺的國家房地產(chǎn)調控措施中，除去70/90政策屬于硬性規定以外，其余所有政策的控制權全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績(jì)等問(wèn)題等影響，在執行上并非嚴格落實(shí)，所以收效并不明顯。但20xx年底，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控從土地、金融、稅收這三方面進(jìn)行深化，加強了政策的貫徹執行力。
2、市場(chǎng)競爭更趨白熱化。
在20xx年的關(guān)鍵節點(diǎn)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更重視以品牌、品質(zhì)和服務(wù)決勝，房地產(chǎn)市場(chǎng)加劇洗牌，市場(chǎng)越來(lái)越細分，精細化發(fā)展成為趨勢。
3、房?jì)r(jià)走勢。
從前幾年投資性購房來(lái)看，不少先入為主的投資客確實(shí)收益明顯。但隨著(zhù)20xx年增加交易所得稅和第二套房等政策的實(shí)施，在擠掉投資購房水分后，不少投資者紛紛撤票。加之20xx年全球性金融危機的深入影響，20xx～20xx年溫江房?jì)r(jià)整體出現回落。
三、20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)預測
1、政策預測：
在經(jīng)歷歷時(shí)一年的宏觀(guān)政策調控之后，20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調控幅度將減小，宏觀(guān)政策將趨于穩定，但區域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有調整空間。
2、市場(chǎng)預測：
經(jīng)歷20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌，市場(chǎng)精細化發(fā)展，各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)各顯其能，優(yōu)勢化競爭明顯，差異化與性?xún)r(jià)比成為競爭的關(guān)鍵。但溫江區域的電梯公寓將面臨極大的壓力，市場(chǎng)供給量較大，20xx年光華大道的急速調整，使得溫江區的電梯公寓市場(chǎng)與成都市區的對接出現斷裂，這對溫江的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)極大的挑戰。
3、房?jì)r(jià)預測：
經(jīng)過(guò)20xx年全球性金融危機的影響以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體調整，成都房?jì)r(jià)出現一定回落，溫江區房?jì)r(jià)整體調低，特別是光華大道區域樓盤(pán)，下調幅度較大。預計：20xx年溫江房?jì)r(jià)區域穩定，局部時(shí)段會(huì )出現一定振蕩。
四、溫江區SWOT分析
1、優(yōu)勢(S) (1)地理位置優(yōu)越。
處于成都的西面，歷來(lái)被認為是上風(fēng)上水的區域，趨向于‘貴’的區域屬性，區域認知的心理層次將越來(lái)越高。
(2)交通便利。
成溫邛高速，光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對接中心城區，規劃中的輕軌，更是讓溫江與成都無(wú)縫接軌。
(3)自然環(huán)境豐富。
溫江是國家級生態(tài)示范區，成都市的天然屏障，擁有13萬(wàn)畝花土資源，區內有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環(huán)繞，構建出最佳的人居環(huán)境。
(4)深厚的歷史文化。
4000多年前，古蜀國魚(yú)鳧王曾建都于此，20xx年xx月，繼魚(yú)鳧古城遺址后，兩處總面積達10000平方米的商周時(shí)期遺址在溫江重見(jiàn)天日，數以萬(wàn)計的珍貴文物被發(fā)掘。
(5)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟集中。
溫江海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)與發(fā)展，為溫江帶來(lái)了強大的經(jīng)濟支撐與產(chǎn)業(yè)支撐。
2、劣勢(W)
(1)公建配套未能跟上城市化進(jìn)程。
學(xué)校、醫院等基礎設施配套未能跟上城市化進(jìn)程，導致溫江居住人氣不旺，房屋空置率較多。
(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴(lài)外地人口。
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，本地購買(mǎi)能力有限，過(guò)度依賴(lài)成都、省內其它城市及省外城市購房群體。
(3)本地有影響力的項目較少。
溫江區有著(zhù)豐富的自然、人文、歷史等資源，但開(kāi)發(fā)不夠，有影響力的項目不多，導致溫江的影響力不夠。
(4)未形成有影響力的商業(yè)。
本地尚未形成有影響力的商圈，離成都20公里，比較近，本地居民習慣到成都進(jìn)行商業(yè)消費，影響了商業(yè)的發(fā)展，導致本地市民娛樂(lè )生活缺乏，這也是溫江房地產(chǎn)發(fā)展的一大契機。
3、機會(huì )(O)
(1)“4+1”西部新城新規劃。溫江處于“4+1”西部新城核心，市規劃局對溫江功能將以休閑、旅游、健康為主題。新規劃帶來(lái)新的業(yè)態(tài)調整，城市重新定位的契機，加速溫江融入大成都。(2)城鄉統籌試驗區。溫江是城鄉統籌改革試驗區，將會(huì )大大加快溫江的城市化進(jìn)程。 (3)“國際花園城市”榮譽(yù)。溫江被評為“國際花園城市”，也曾獲評“最佳人居環(huán)境獎”，這是對溫江生態(tài)環(huán)境的高度肯定。(4)“金馬湖”項目的啟動(dòng)�！敖瘃R湖”大型項目的啟動(dòng)，必將吸引眾多市民的關(guān)注，使溫江再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
4、威脅(T)
(1)成都二級圈層城市定位部分重復。
其它區縣都在融入大成都，建設中心城區的配套產(chǎn)業(yè)，打造休閑旅游的周末經(jīng)濟，城市定位有部分重復，會(huì )造成一定競爭。
(2)其它城市相繼崛起，溫江關(guān)注度降低。
溫江前幾年的發(fā)展領(lǐng)先于成都二級圈層其它城市，現在其它區縣也開(kāi)始注重城市基礎設施建設，重視城區科學(xué)規劃、建設宜居生態(tài)環(huán)境，并相繼招商引進(jìn)大項目，勢必會(huì )吸引更多人的關(guān)注，相對溫江的關(guān)注度會(huì )降低。
(3)房地產(chǎn)持續低迷，阻礙經(jīng)濟發(fā)展。
2008年溫江房地產(chǎn)持續低迷，并引發(fā)房屋價(jià)格大幅度下降，對地方經(jīng)濟可持續發(fā)展帶來(lái)障礙。
五、溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧
1、20xx～20xx年土地成交情況。
(1)商業(yè)用地成交情況
(2)商住用地成交情況
2、20xx年～20xx年土地成交分析。
20xx年溫江土地市場(chǎng)活動(dòng)頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝;20xx年、20xx年成交量穩定在2000畝以上。受金融危機及地震影響，20xx年土地成交量急劇萎縮，僅842畝。預計20xx年溫江土地成交量將超過(guò)20xx年土地成交量。
3、20xx年土地供應有所減少。
20xx年全年供地計劃約3000畝，比20xx年減少15.13%，其中通過(guò)“招拍掛”成交月842畝。由此可見(jiàn)，為緩和土地市場(chǎng)供求矛盾，政府已著(zhù)手減緩房地產(chǎn)用地供應力度，保持區域內房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡與穩定發(fā)展。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落。
全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達60.56億元，比上年增長(cháng)1.2%。房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱現象有所降溫。
5、商品房供應量有增無(wú)減;商品房施工面積達646.57萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積;6、銷(xiāo)售量嚴重下滑;房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑明顯，全年商品房銷(xiāo)售面積達98.3;六、溫江區房地產(chǎn)發(fā)展的現狀;(一)區域市場(chǎng)整體分析;1、金融危機加劇市場(chǎng)分化，中長(cháng)期市場(chǎng)格局面臨洗牌;5.12特大地震及金融危機的發(fā)生一方面將導致短期;2、經(jīng)歷市場(chǎng)洗禮，房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài);08年以來(lái)住房的投資性需
5、商品房供應量有增無(wú)減。
商品房施工面積達646.57萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積為181.43萬(wàn)平方米，竣工面積為96.32萬(wàn)平方米。
6、銷(xiāo)售量嚴重下滑。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑明顯，全年商品房銷(xiāo)售面積達98.35萬(wàn)平方米，下降52.1%，其中住宅銷(xiāo)售面積94.22萬(wàn)平方米，下降52.1%;實(shí)現商品房銷(xiāo)售金額43.81億元，下降44.9%，其中住宅銷(xiāo)售金額達42.29億元，下降44.5%。明顯顯示出房地產(chǎn)成交萎縮嚴重。
六、溫江區房地產(chǎn)發(fā)展的現狀
(一)區域市場(chǎng)整體分析
1、金融危機加劇市場(chǎng)分化，中長(cháng)期市場(chǎng)格局面臨洗牌。
5.12特大地震及金融危機的發(fā)生一方面將導致短期內購房行為延后，加劇目前市場(chǎng)低迷態(tài)勢的延續;另一方面，待市場(chǎng)步入正軌后，隨著(zhù)四座新城規劃的實(shí)施，加之西城休閑、旅游、健康的主題定位，溫江區將增大對購房需求的吸引力。
2、經(jīng)歷市場(chǎng)洗禮，房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài)。
08年以來(lái)住房的投資性需求和投機性需求減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由供不應求轉變?yōu)楣┐笥谇螅?0xx年房?jì)r(jià)降幅明顯，但購房者仍持觀(guān)望心態(tài)，導致市場(chǎng)低迷現象持續。
3、市場(chǎng)供應旺盛，需求有待挖掘。
20xx年溫江區整體市場(chǎng)供應旺盛，而需求量卻有待發(fā)掘，03年～07年持續呈現的銷(xiāo)售增幅大于供應增幅的局面已發(fā)生扭轉。08年房?jì)r(jià)雖然有所下調，但是交易量卻急劇萎縮。
4、購房人群結構發(fā)生變化，市場(chǎng)推廣方向有待調整。
投資性購房比例驟降，從新政前的30%基本降為5%;自住購房影響不大。市場(chǎng)盤(pán)整特征非常明顯，市場(chǎng)進(jìn)入休整期。
5、配套設施完善差異導致入住反差明顯，削弱了區域整體市場(chǎng)競爭力。
溫江各區域生活配套設施差異較大，樓盤(pán)入住率總體偏低，人氣聚集度低，從而進(jìn)一步影響到后期銷(xiāo)售和資金注入，使得成都市二圈層中歷來(lái)優(yōu)勢明顯的溫江區在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的區域競爭力受到削弱。
6、房屋銷(xiāo)售緩慢，阻礙經(jīng)濟發(fā)展。
由于房屋銷(xiāo)售持續低迷，并引發(fā)土地價(jià)格大幅度下降，不僅影響當年稅收任務(wù)完成,區政府的城市改造計劃資金難以保證，而且對地方經(jīng)濟可持續發(fā)展帶來(lái)障礙。
(二)項目市場(chǎng)研究(公寓類(lèi))
通過(guò)對溫江主城區的電梯公寓物業(yè)進(jìn)行研究分析：主城區的電梯公寓供應量超過(guò)500萬(wàn)平米，按照100萬(wàn)平米的消化速度，還需要3～5年的時(shí)間進(jìn)行消化。溫江主城區電梯公寓的均價(jià)維持在3100元/㎡左右，但各個(gè)樓盤(pán)的促銷(xiāo)力度較大，成交均價(jià)在3000元/㎡左右。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告11
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
二、存在問(wèn)題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，大部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
三、下步打算：
1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。
4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告12
一、調查背景
隨著(zhù)人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來(lái)越強烈，買(mǎi)房的人不斷增多，房?jì)r(jià)也在不斷的攀升。
進(jìn)入21世紀以來(lái)，國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng )造了一個(gè)又一個(gè)的財富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)高現象，出臺了一系的宏觀(guān)調控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么，針對國內房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)會(huì )如何發(fā)展展開(kāi)多方面的調查。
二、調查目的
面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的房地產(chǎn)是否會(huì )如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調查就是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展趨勢。
三、調查情況
1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現狀
自黨的十一屆三中全會(huì )以來(lái)，在經(jīng)濟體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。
自20xx年起，本來(lái)相對平穩的房?jì)r(jià)仿佛一夜之間就打著(zhù)滾似的增長(cháng)了一倍多，使得人們認為在以后房?jì)r(jià)還會(huì )繼續增長(cháng)，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看準了時(shí)機都搶著(zhù)開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房?jì)r(jià)也一直在飆升。
進(jìn)入20xx年9月，美國金融市場(chǎng)再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場(chǎng)，并在國際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場(chǎng)金融危機仍處于持續發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，危機將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數，這場(chǎng)危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見(jiàn)。
次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著(zhù)巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時(shí)間里，美聯(lián)儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20xx年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。
房地產(chǎn)的投機者日益的增多，我國的房?jì)r(jià)不斷地飆升，這一現象持續了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房，有錢(qián)的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，普通一些的老百
姓只能看著(zhù)房?jì)r(jià)的一再飆升，慢慢的買(mǎi)房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國內房地產(chǎn)的經(jīng)濟來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現出不斷增長(cháng)的態(tài)勢，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國內房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長(cháng)速度來(lái)看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長(cháng)狀態(tài)，隨著(zhù)國內房地產(chǎn)調控政策的出臺，這一數據又逐漸開(kāi)始歸落。國家統計局發(fā)布的數據顯示，20xx年上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元，同比名義增長(cháng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標連續兩個(gè)月出現回落。從投資結構來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉向住宅投資。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況上來(lái)看：據中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的統計數據，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著(zhù)國內對房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡、開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導致竣工面積的增長(cháng)很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來(lái)越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現經(jīng)濟問(wèn)題。國家審計署發(fā)布的《24個(gè)市縣至土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部聯(lián)合召開(kāi)的電視電話(huà)會(huì )議中，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)省(區、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點(diǎn)項目。至20xx年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。
進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標已有所改善。數據顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬(wàn)平方米，增長(cháng)12.9%。住宅新開(kāi)工面積70630萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著(zhù)短期內整體市場(chǎng)供應無(wú)虞。數據還顯示，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售量呈現出一定的波動(dòng)，從20xx年至，銷(xiāo)售量不斷增加，即使在20xx年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷(xiāo)售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，全國商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，比上年增長(cháng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開(kāi)發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到隨著(zhù)國家調控的堅決執行而發(fā)生了改變，數據報道房地產(chǎn)市場(chǎng)相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房?jì)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運行，雖然在個(gè)別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國內市場(chǎng)對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數據來(lái)看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來(lái)的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(cháng)43.2%。
2、居民預購房情況
根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過(guò)半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買(mǎi)住房的人占大多數，一般想買(mǎi)70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jì)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jì)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。
數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀大概是要買(mǎi)結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房?jì)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國內市場(chǎng)對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數據來(lái)看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來(lái)的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(cháng)43.2%。
2、居民預購房情況
根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過(guò)半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買(mǎi)住房的人占大多數，一般想買(mǎi)70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jì)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jì)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。
數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀大概是要買(mǎi)結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房?jì)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機車(chē)較多，空氣污染嚴重，小區的物業(yè)普遍高于郊區，郊區的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區。
3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量
政府部門(mén)為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的
激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過(guò)關(guān)，但是這并沒(méi)有為居民的居住條件改善帶來(lái)積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。
4、房地產(chǎn)的價(jià)格
我國商品房?jì)r(jià)格一直保持穩定增長(cháng)的趨勢，但是在，全國商品房?jì)r(jià)格開(kāi)始飆升，其中北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的商品房?jì)r(jià)格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來(lái)說(shuō)，據報道北京六環(huán)以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)都飆升到了2萬(wàn)元一平米，許多買(mǎi)不起房的居民都在往北京周邊地區購買(mǎi)房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區的房?jì)r(jià)也在不斷的向上飆升，接近1萬(wàn)元一平米。
5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢
從對前幾年的房地產(chǎn)現狀分析來(lái)看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩的。就目前來(lái)看，20xx年的樓市要好過(guò)于20xx年。
中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩健增長(cháng)的情況下達到基本的統一。在發(fā)展這一輪的調控下來(lái)以后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現兩個(gè)反差。
第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現了反差，二線(xiàn)城市的市場(chǎng)和三、四線(xiàn)城市的市場(chǎng)出現了大的反差。就如北京市住建委說(shuō)，北京住宅市場(chǎng)沒(méi)有出現恐慌性購房，這其實(shí)是此地無(wú)銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來(lái)了，一手房交易量也上來(lái)了，房?jì)r(jià)就又開(kāi)始往上走了。你不說(shuō)還好，你一說(shuō)大家就會(huì )覺(jué)得已經(jīng)出現恐慌性購房了。隨著(zhù)交易量的上升，房?jì)r(jià)也在涌動(dòng)，這是一方面的情況，所以大城市的開(kāi)發(fā)商高興的說(shuō)，春天的腳步又來(lái)臨了。中小城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，什么時(shí)候限購、限貸能取消，我們實(shí)在沒(méi)辦法過(guò)了。三四線(xiàn)城市市場(chǎng)不那么樂(lè )觀(guān)，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。
第二個(gè)反差是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的反差。開(kāi)發(fā)商處在市場(chǎng)的兩端，在土地市場(chǎng)是買(mǎi)者，在房屋市場(chǎng)是賣(mài)者。到目前為止，房屋的銷(xiāo)售是明顯上升了，但是土地的銷(xiāo)售，政府賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商在20xx年11月底買(mǎi)房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地還沒(méi)有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，盡管我們看到土地市場(chǎng)在放大，實(shí)際上是個(gè)別的，全國的土地市場(chǎng)還在觸底，還沒(méi)有起來(lái)，真正到正增長(cháng)是在今年的上半年，實(shí)際上土地市場(chǎng)還沒(méi)有回暖。這樣的市場(chǎng)給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整是進(jìn)一步加強調控，還是房子賣(mài)不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟工作會(huì )上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門(mén)已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現在正是空檔，就這么維持著(zhù)。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開(kāi)發(fā)商很有意思，前兩年向二三線(xiàn)城市進(jìn)發(fā)，現在又回來(lái)了，回到大城市了，覺(jué)得還是大城市效益好，還是大城市購買(mǎi)力強。
所以說(shuō)20xx年的市場(chǎng)是相對穩定的市場(chǎng)，并沒(méi)有出現大幅度的反彈。
四、調查結果
根據上面一系列的調查發(fā)現我國房市還存在許多問(wèn)題。
1、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度很高。
我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續發(fā)展。據權威部門(mén)提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長(cháng)。
2、供需結構失衡。
一是新建的中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟適用房的供給不能滿(mǎn)足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問(wèn)題。
3、房?jì)r(jià)的升高
房?jì)r(jià)的不斷飆升使得購買(mǎi)者買(mǎi)不到合適的房子，而一些投機者從這里面買(mǎi)到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現象在各大城市都有發(fā)生。
五、總結
根據對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查與居民預購買(mǎi)房的調查，發(fā)現現在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問(wèn)題存在的。
但是根據調查所得到的結論，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì )有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩，增長(cháng)格局將繼續調整;我國經(jīng)濟運行基本穩定，預期目標能夠如期實(shí)現。經(jīng)濟平穩增長(cháng)的內在動(dòng)力總體上仍會(huì )支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲預期，調控基調不容改變。在此背景下，預計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長(cháng)期來(lái)看，新型城鎮化戰略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。
房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設比較經(jīng)濟適用的住房。讓這些人都可以買(mǎi)上房子而不是在居無(wú)定所的租住房子。
國家要加快經(jīng)濟建設，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房?jì)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀(guān)調控手段，加大調控力度，穩定房?jì)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。
現在開(kāi)發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀(guān)的利潤，現在都蓋起了高層的建筑，可見(jiàn)，今后高層建筑是會(huì )成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告13
一.調查背景及目的
近些年來(lái)，出現全國性的房地產(chǎn)過(guò)熱現象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家zf對此事高度重視，20xx年以來(lái)針對房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)高現象，出臺了一系的宏觀(guān)調控政策，希望有效的抑制房?jì)r(jià)的上漲，特別是近期新國八條的出臺進(jìn)一步顯示了國家在調控房?jì)r(jià)上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產(chǎn)需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調查，便是根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門(mén)課理論知識的學(xué)習，為了加強對學(xué)科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產(chǎn)現狀有更深入的了解。
二.調查方法
通過(guò)采取問(wèn)卷調查的方法，對鄭州市居民進(jìn)行隨機調查問(wèn)答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調查問(wèn)卷40份，獲取調查結果后采用Excel表對數據進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過(guò)嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。
三.調查結果
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少，從而說(shuō)明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數據我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內，占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費者實(shí)際家庭收入水平。
3.住房面積分析
從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開(kāi)發(fā)商在設計住宅面積時(shí)，應把重心放在該面積范圍內。
4.居民信息獲得途徑
從以上數據我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶(hù)外廣告、電視、中介機構、網(wǎng)絡(luò )、專(zhuān)業(yè)雜志、房展會(huì )、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著(zhù)重利用報紙和戶(hù)外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。
5.居民購房計劃分析
從以上數據我們可以看出，消費者計劃在3-5年內購房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買(mǎi)能力和購買(mǎi)積極性不高，開(kāi)發(fā)商應提高消費者的購買(mǎi)積極性。
6.居民購房目的分析
以上數據我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉賣(mài)。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣(mài)等投資手段來(lái)獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房?jì)r(jià)分析 .
由以上數據我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見(jiàn)絕大多數人還是中等收入水平，能接受的房?jì)r(jià)還是在5000元/平米一下，而現實(shí)房?jì)r(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無(wú)法接受。
8.居民購房面積分析
從以上數據我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開(kāi)發(fā)商在設計房屋時(shí)應適當增大該類(lèi)房屋的數量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設施的要求分析
從以上數據我們可以看出，消費者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)，各占到被調查者的69%;其次是醫療衛生設施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車(chē)場(chǎng)占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費者最注重的生活配套設施，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風(fēng)格要求的分析
從調查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來(lái)兩年鄭州房?jì)r(jià)的分析
從以上數據我們可以看出，對于未來(lái)兩年鄭州市的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，認為有上漲可能性的占到多數，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說(shuō)的占到20%，認為可能會(huì )下跌的占到了11%。 13.開(kāi)發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數據我們可以看出，開(kāi)發(fā)商與購房者的主要矛盾是開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開(kāi)發(fā)商的誠信問(wèn)題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房?jì)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商的誠信。
四、問(wèn)題和建議
就目前居民的住房條件來(lái)看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問(wèn)題;對于未來(lái)有購房計劃的居民來(lái)說(shuō)，大多數人只會(huì )為家人居住而購房，很少的人會(huì )擁有多余的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房?jì)r(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來(lái)的購房需要也在100平米左右，滿(mǎn)足家庭居住即可;針對鄭州市未來(lái)幾年的房?jì)r(jià)水平，多數認為會(huì )有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房?jì)r(jià)繼續上漲，居民無(wú)法支付房款，房?jì)r(jià)或許有下降的可能。從長(cháng)遠來(lái)看，如果越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房?jì)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀(guān)調控手段，加大調控力度，穩定房?jì)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，
增加保障房和經(jīng)濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告14
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告15
第一部分、阜新市概況
阜新1940年建市，市名源于“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會(huì )，距沈陽(yáng)直線(xiàn)距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區襟衣相連，是環(huán)渤海經(jīng)濟區的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規劃區面積674.02平方公里，建成區面積53平方公里。下轄兩縣五區，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區、細河區、太平區、新邱區、清河門(mén)區。此外，還有省級經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區。全市總人口193萬(wàn),其中城市人口78萬(wàn)。全市有30個(gè)少數民族,共30.5萬(wàn)人,占總人口的15.8%，其中蒙古族人口22萬(wàn)，占總人口的11％。
阜新具有悠久的歷史文化。境內的查海古人類(lèi)遺址，距今已有7600年以上的歷史，著(zhù)名考古學(xué)家蘇秉琦先生因此將阜新譽(yù)為“玉龍故鄉，文明發(fā)端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動(dòng)區域，近年來(lái)發(fā)現了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內的懿州古城，是武當宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內的瑞應寺現有國務(wù)院冊封的七世活佛，海棠山上至今還保留著(zhù)267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開(kāi)采歷史。
近幾年阜新的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現上升趨勢，而且有穩步上漲的勢頭，所以，阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。
第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征
一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況
�、偻ㄟ^(guò)調查我們發(fā)現,目前本市的房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：
�、诜慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，開(kāi)發(fā)規模及價(jià)格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品化程度偏低；③房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏規范的市場(chǎng)化運作的體制及環(huán)境，規�；氖袌�(chǎng)初步形成；④整體的營(yíng)銷(xiāo)手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，但營(yíng)銷(xiāo)水平并不落后；二級市場(chǎng)表現稍活躍，其價(jià)位與商品房市場(chǎng)步調接近。
二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現狀分析
從整個(gè)阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，住宅商品房的開(kāi)發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應量不多，后續開(kāi)發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽(yù)度、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商較多；隨著(zhù)競爭激烈程度的加強，發(fā)展商在整體規劃、建筑設計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強,戶(hù)型設計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據調查顯示，目前阜新市房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升，具有代表性的有：海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤(pán)進(jìn)行具體分析，以便掌握阜新市未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展情況，為本案的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)提供參考資料。
1、代表性樓盤(pán)概況
規模普遍較小,建筑風(fēng)格單一,以傳統多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現與多層共存的市場(chǎng)現狀，小高層市場(chǎng)有待于在今后的市場(chǎng)中逐漸培育，目前還處于初級階段；產(chǎn)品立面外觀(guān)多數以外墻涂料處理，品質(zhì)感稍顯不足；開(kāi)發(fā)戶(hù)型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復式產(chǎn)品稀缺。大多數建筑面積在80——135平米之間。
2、代表樓盤(pán)對比
根據上述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在預售項目的供給量特征，本次調研特別針對市場(chǎng)上具有代表性的房產(chǎn)項目展開(kāi)分析，有針對性的發(fā)掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場(chǎng)運作的經(jīng)驗，為本項目的規范化市場(chǎng)運作奠定基礎。
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——項目定位：阜新人上層生活的坐標。
——項目規模：占地面積14.85萬(wàn)平方米，由多層和小高層組成，分三期開(kāi)發(fā)建設，共開(kāi)發(fā)建設47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現有16幢即將竣工，三期即將開(kāi)工。
——建筑特色：簡(jiǎn)潔、現代的建筑風(fēng)格。
——工程進(jìn)度：09年4月份而起進(jìn)入市場(chǎng)以來(lái)，截至目前接近三年時(shí)間，目前工程進(jìn)度接近完工。
——銷(xiāo)售情況：房屋接近售完，還有部分小戶(hù)型以及大戶(hù)型待售。
——價(jià)位情況：均價(jià)2500元左右，10樓參考價(jià)位3200元/㎡，最低、最高價(jià)在2300—3500元浮動(dòng)。
——主力總價(jià)：以125㎡主力三房為例，市場(chǎng)總價(jià)為：35萬(wàn)左右。
——商業(yè)分析：臨街商鋪10000元/㎡，最小的商鋪面積為33㎡，總價(jià)為33萬(wàn)，與住宅類(lèi)主力戶(hù)型的主力總價(jià)接近。
——項目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂(lè )、銀行、醫院等配套設施均可以滿(mǎn)足社區居民的日常消費，配套完善。
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——項目定位：戶(hù)型結構優(yōu)勢明顯，地理位置好。
——項目規模：建筑面積160000平方米，占地面積119350平方米。
——銷(xiāo)售情況：現已售完，二期建設完畢，已銷(xiāo)售65%，三期已規劃完畢，正在建設之中。
——價(jià)位情況：起價(jià)：2650元/平方米，最高價(jià)：3800元/平方米，均價(jià)3200元/平方米。
——主力戶(hù)型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。
——其他資料：金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行建造和規劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶(hù)數為1928戶(hù)，采取地熱。
——項目配套：周邊有小型菜市場(chǎng)、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區分布，2路、2環(huán)、12路、13路都在小區門(mén)口經(jīng)過(guò)。
第三部分、區域市場(chǎng)總體分析
一、該項目所在區域概況
小區位于位于人民街以東，東風(fēng)路以北，工業(yè)街以西的34.8萬(wàn)平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹來(lái)各方的關(guān)注，如今，一期27幢15萬(wàn)平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風(fēng)情建筑呈現在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯落，藍色坡屋頂彰顯出藝術(shù)的流暢與美感，簡(jiǎn)約、美觀(guān)、莊重、大氣，品質(zhì)感優(yōu)越；線(xiàn)條、色調、建筑，都表現出了簡(jiǎn)約、硬朗、莊重的氣質(zhì)，它對人的活動(dòng)空間非常注重，無(wú)論是建筑物的外部，還是建筑物的內部，都通過(guò)有層次的空間營(yíng)造來(lái)滿(mǎn)足人的需要。
二、地塊分析
阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準成立的房屋建筑工程總承包三級資質(zhì)的建筑公司。公司設有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質(zhì)量部、物資供應部、財務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部、保衛處等部門(mén)。工程共49棟樓，建筑面積達到30萬(wàn)平方米。
三、競爭分析
本項目周邊3公里半徑范圍內具有代表性的是時(shí)代海鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的海鑫國際項目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務(wù)員團購，目前該項目現房呈現，與本項目不構成直接的競爭局面。
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