房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告13篇
在人們素養不斷提高的今天，大家逐漸認識到報告的重要性，不同的報告內容同樣也是不同的。那么一般報告是怎么寫(xiě)的呢？以下是小編收集整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇1
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1—6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
5）房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇2
20xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策：1、購房入戶(hù)。凡在貴陽(yáng)市購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購買(mǎi)住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶(hù)手續或居住證，享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫等同等待遇，不受入住時(shí)間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買(mǎi)普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買(mǎi)普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買(mǎi)首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買(mǎi)自住房的最高貸款額度調整為50萬(wàn)元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會(huì )保障部門(mén)認定的引進(jìn)人才，可在一次性補繳12個(gè)月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶(hù)區、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房，金融機構在風(fēng)險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車(chē)搖號。凡購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房金額每滿(mǎn)500萬(wàn)元，并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng)，有合法營(yíng)業(yè)執照的，可不參加搖直接申請一個(gè)小汽車(chē)專(zhuān)段號牌。
由以上細則可得出，貴陽(yáng)市作為我國三線(xiàn)城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶(hù)區、舊城區改造所帶來(lái)的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實(shí)需要購房的民眾以及價(jià)格合理的房地產(chǎn)項目不會(huì )造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)，如井噴式的發(fā)展。
貴陽(yáng)典型樓盤(pán)分析
提及貴陽(yáng)的樓盤(pán)，不得不用“三個(gè)大字”來(lái)概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷(xiāo)售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤(pán)要歸屬于貴陽(yáng)花果園項目，被譽(yù)為“中國第一大盤(pán)”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬(wàn)㎡，其中1230萬(wàn)㎡住宅，200萬(wàn)㎡商業(yè)，200萬(wàn)㎡辦公，200萬(wàn)㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬(wàn)人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶(hù)區改造項目，拆遷戶(hù)數21000多戶(hù)，拆遷面積400萬(wàn)㎡，受到國家的領(lǐng)導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開(kāi)發(fā)成本低，房?jì)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，總銷(xiāo)售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷(xiāo)售明顯高于貴陽(yáng)其他項目，可以說(shuō)是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪(fǎng)調查，目前該樓盤(pán)剩余不足5000套住宅、銷(xiāo)售均價(jià)4200元/㎡，平均每天銷(xiāo)售300套左右，如此龐大的銷(xiāo)售率，在整個(gè)中國比較罕見(jiàn)，分析因素：1、市場(chǎng)剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，綜合性?xún)r(jià)比高。 2、其二典型樓盤(pán)：由中天城投集團全力打造的“中天未來(lái)方舟”項目位于貴陽(yáng)新區，是西南地域唯一集溫泉養生、游樂(lè )度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來(lái)建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬(wàn)人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀(guān)板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場(chǎng)、室內滑雪場(chǎng)、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬(wàn)平方米旅游綜合商業(yè)，70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來(lái)方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點(diǎn)項目，
使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶(hù)式垃圾處理等先進(jìn)高端技術(shù)。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說(shuō)花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷(xiāo)售量占貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的17%，最高月銷(xiāo)售總量1500套，平均日銷(xiāo)售總量為100套左右，由此可見(jiàn)如此高端的產(chǎn)品也是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展需要。分析因素：1、市場(chǎng)剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽(yáng)樓市“以?xún)r(jià)換量”特征顯著(zhù)，最典型樓盤(pán)花果園項目，今年除了在售的超過(guò)10個(gè)100萬(wàn)平方米的大盤(pán)將推出大量新房源外，多個(gè)響當當的實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、多個(gè)幾百萬(wàn)方甚至超千萬(wàn)方的大盤(pán)齊聚貴陽(yáng)，一場(chǎng)貴陽(yáng)樓市前所未有、全國樓市也不多見(jiàn)的“大盤(pán)之戰”即將拉開(kāi)序幕。在超大盤(pán)和資金壓下，一些樓盤(pán)并沒(méi)有一味走“以?xún)r(jià)換量”路線(xiàn)，而是通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤(pán)不一樣的差異化產(chǎn)品路線(xiàn)，滿(mǎn)足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實(shí)現了價(jià)位不低的花園洋房熱銷(xiāo)，成為走差異化市場(chǎng)道路的成功案例，充分說(shuō)明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬(wàn)平方米的大盤(pán)為何齊集貴陽(yáng)?分析因素：1、國家對當地房地產(chǎn)的支持起主導作用，加之當地房地產(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領(lǐng)導人親臨市查，要求大批改造棚戶(hù)區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽(yáng)是新星中的發(fā)展城市，外來(lái)人口和當地人口居住需求量在不斷上升。
3、其它樓盤(pán)分析
(1)天譽(yù)城：由貴州譽(yù)浚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司隸屬廣州天譽(yù)臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來(lái)上市公司。項目位于貴陽(yáng)省的政府北門(mén)上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬(wàn)㎡，總建面58萬(wàn)㎡，33層、38層超高層，總規劃戶(hù)數4754戶(hù)，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學(xué)，超市，餐飲，休閑會(huì )所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門(mén)口還有公交車(chē)中專(zhuān)站，交通便利，車(chē)位配比1：1。同時(shí)三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時(shí)，也將住宅退后，與交通干道隔絕開(kāi)，其完善的配套也創(chuàng )造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷(xiāo)售均價(jià)：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車(chē)位只租不賣(mài)，租金200每/月，車(chē)位管理費用50元/月。
分析：該項目?jì)?yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價(jià)位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤(pán)整體空間局促。
(2)中大國際廣場(chǎng)：項目處于貴陽(yáng)云巖區大營(yíng)坡鹿沖關(guān)路，金陽(yáng)新區與老城區交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬(wàn)方，容積率7.0，車(chē)位配比：1:1.5。集購物、娛樂(lè )、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶(hù)高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場(chǎng)，目前該項目已
經(jīng)建成，并成功引進(jìn)沃爾瑪超市，屬于現房銷(xiāo)售。住宅銷(xiāo)售均價(jià)：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格：2萬(wàn)/㎡至3萬(wàn)/㎡，車(chē)位只租不賣(mài)，租金300-400元/月，車(chē)位管理費：80元/月。 分析：該項目?jì)?yōu)勢：屬于城中心樓盤(pán)，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價(jià)值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷(xiāo)售策略上，該樓盤(pán)住宅部分分批銷(xiāo)售，每月僅開(kāi)放幾套房源，銷(xiāo)售完畢再放出批次房源，并且選引進(jìn)商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇3
全區計劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計18座，建筑面積約165.7萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬(wàn)平方米，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬(wàn)平方米，占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇1座，建筑面積10萬(wàn)平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬(wàn)平方米，占20.4%。
調查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區的重要區域，處于成都西向城市群的重要節點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區位優(yōu)勢十分明顯。近年來(lái)，隨著(zhù)我區加快構建以現代服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略的實(shí)施，全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開(kāi)始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟也呈現快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共達97座344萬(wàn)平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區，之后是科技園片區、醫學(xué)城片區和體育城片區，4個(gè)片區樓宇面積占全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經(jīng)濟發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規劃較為商端的區域版塊內，這對我區樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現代服務(wù)業(yè)的培育，無(wú)疑是十分有利的。尤其是隨著(zhù)西部新城建設的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現。
但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì )發(fā)現，我區商務(wù)樓宇雖已初具規模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在發(fā)展規模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個(gè)方面：
一、特色化和專(zhuān)業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專(zhuān)業(yè)樓宇少。
我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對于發(fā)展總部、醫療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng )意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟較發(fā)達地區的樓宇已經(jīng)呈現出產(chǎn)業(yè)集聚和專(zhuān)業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫(xiě)字樓宇11座，面積86.3萬(wàn)平方米。樓宇特色不鮮明，專(zhuān)業(yè)化不強，就必然導致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應和集群效應。
二、綜合配套不完善。
從外部環(huán)境來(lái)看，交通、停車(chē)、市容衛生等問(wèn)題影響著(zhù)樓宇的發(fā)展。老城區雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車(chē)泊位不足、物業(yè)管理不規范等問(wèn)題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開(kāi)發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著(zhù)功能定位不明確、生活配套不完善等問(wèn)題。從內部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫(xiě)字樓等級指導標準》，我區還沒(méi)有一座甲級寫(xiě)字樓，甚至沒(méi)有一座乙級寫(xiě)字樓。而錦江區現有甲級寫(xiě)字樓7座，占全市13座甲級寫(xiě)字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
成都商務(wù)寫(xiě)字樓評定標準
三、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想的原因分析。
通過(guò)分析梳理，我們認為，溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：
一是重視不到位。通過(guò)調研，我們看到成華、錦江、武侯區都先后制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟辦公室，專(zhuān)門(mén)負責樓宇經(jīng)濟的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。與之相比，我區樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作尚未“破題”，全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經(jīng)濟在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級、構建以現代服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經(jīng)濟的研究還處于起步階段。
二是機制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì )的聯(lián)動(dòng)。而我區尚未建立系統的樓宇經(jīng)濟工作機制。目前，我區樓宇經(jīng)濟的建設管理職能分散在發(fā)改、建設、商務(wù)、工商等多個(gè)部門(mén)，難以形成工作合力，部門(mén)、片區、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵方面，目前我區尚未制定樓宇經(jīng)濟考核辦法，沒(méi)有形成層層抓落實(shí)的工作機制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性尚未充分調動(dòng)。由于上述問(wèn)題的存在，我區目前對樓宇經(jīng)濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的問(wèn)題也不能及時(shí)予以協(xié)調化解。
三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開(kāi)針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見(jiàn)》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫(xiě)字樓220座，其中高檔寫(xiě)字樓70座，實(shí)現“億元樓”30座等一系列目標，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟的健康可持續發(fā)展。我區雖然也已出臺了促進(jìn)現代服務(wù)業(yè)、現代工業(yè)、現代農業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專(zhuān)門(mén)針對樓宇經(jīng)濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經(jīng)濟有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟的快速科學(xué)發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經(jīng)濟城的過(guò)程中，加強商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng )新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機制，加大對品牌集團公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策思考
分析溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)地區的發(fā)展經(jīng)驗，我們認為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強化相應保障。
1、加強組織領(lǐng)導。成立溫江區樓宇經(jīng)濟領(lǐng)導小組，定期分析全區樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中出現的問(wèn)題及時(shí)提出處理意見(jiàn)，并督促各單位層層落實(shí)責任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展狀況，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。領(lǐng)導小組下設辦公室，主要負責全區樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點(diǎn)項目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調工作，處理領(lǐng)導小組的日常工作。
2、合理規劃布局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規劃，加快編制溫江區樓宇經(jīng)濟發(fā)展規劃，細化各功能片區發(fā)展規劃。在空間布局上堅持“點(diǎn)塊結合、以塊為主”，合理布局全區樓宇經(jīng)濟的基本版圖和發(fā)展內容，形成以光華片區、科技園片區、醫學(xué)城片區、體育城片區等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)等現代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區域性的特色主題樓宇，如在醫學(xué)城片區大力發(fā)展醫學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達地區以?xún)?yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開(kāi)發(fā)，對示范性和帶動(dòng)性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關(guān)規劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標;對新開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過(guò)設臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車(chē)設施、提升物業(yè)水平的，按開(kāi)發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規模的，對有關(guān)工作主體予以相應獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著(zhù)力改善商務(wù)樓宇的交通、停車(chē)、電梯、電力、內部裝修等方面的問(wèn)題，大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問(wèn)題，積極引入在社會(huì )上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫(xiě)字樓進(jìn)行管理，形成區域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂(lè )等配套服務(wù)設施，改善樓宇配套狀況。
至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施，當前應著(zhù)重抓好以下六個(gè)方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進(jìn)責任機制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時(shí)跟蹤了解項目進(jìn)度，幫助協(xié)調解決建設過(guò)程中存在的問(wèn)題和矛盾;對天來(lái)酒店、�？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計劃開(kāi)工項目，促進(jìn)其盡快開(kāi)工建設。
2、強化現有資源的盤(pán)活、挖潛。要實(shí)現我區樓宇經(jīng)濟的新突破，盤(pán)活用好存量樓宇是最現實(shí)、最快捷、最經(jīng)濟、最有效的
3、快產(chǎn)業(yè)升級轉型步伐，實(shí)現由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過(guò)程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘�？菩畔a(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng )業(yè)街等項目的潛力，同步實(shí)施閑臵標準廠(chǎng)房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務(wù)于園區工業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設計、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷(xiāo)售服務(wù)等公司、項目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標準，盡快設計建設一批甲級寫(xiě)字樓，實(shí)現溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會(huì )投資、長(cháng)期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
5、加大招商營(yíng)銷(xiāo)力度�！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢�。只有投資方財力雄厚、建設方經(jīng)驗豐富、管理方運作規范，才能確保樓宇定位準確、設計科學(xué)、施工規范、功能完善。因此，招商營(yíng)銷(xiāo)工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重。堅持政府主導、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵，創(chuàng )新樓宇招商機制，建立專(zhuān)業(yè)招商隊伍，強化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡(luò )平臺，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對外知名度。加強與外商聯(lián)系，積極與各類(lèi)知名中介機構合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟專(zhuān)場(chǎng)推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇4
一、宏觀(guān)經(jīng)濟與政策
1、國家經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)大勢現狀
�。�1）經(jīng)濟狀況分析：近3—5年經(jīng)濟增長(cháng)，去年同比數據。
�。�2）房地產(chǎn)大勢分析：近期房地產(chǎn)發(fā)展情況、投放量、消化量、控制量等。
2、國家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析主觀(guān)分析，分解成若干條
3、分析及應對
�。�1）通過(guò)經(jīng)濟層面分析，提出市場(chǎng)投放觀(guān)點(diǎn)等
�。�2）通過(guò)對政策的解讀，提出對項目的應對政
二、縱觀(guān)市場(chǎng)及區域（以重慶市涪陵區為例）
1、涪陵城區概況及經(jīng)濟狀況城鄉劃分、下轄鄉鎮、人口基數、經(jīng)濟總量、房地產(chǎn)資金投放情況等
2、涪陵區整體規劃及發(fā)展方向整體規劃及城市發(fā)展方向，主城區、新城區等符合劃分。
3、涪陵區土地市場(chǎng)投放情況政府客觀(guān)數據，并形成潤弘；快速啟動(dòng)項目，快進(jìn)快出，迅速回金。
4、涪陵區最近6個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀及解讀通過(guò)調研了解，對半年內市場(chǎng)變化的判斷主要體現為：
�。�1）新樓盤(pán)的推出量
�。ǎ玻┯袩o(wú)新產(chǎn)品（特色產(chǎn)品、創(chuàng )新戶(hù)型等）的出現
�。ǎ常﹥r(jià)格有無(wú)明顯拉上
�。ǎ矗╅_(kāi)盤(pán)項目的分析與判斷
�。ǎ担┫M需求導向如何
�。ǎ叮﹨^域政策執行及應對情況，對區域市場(chǎng)影響如何
三、涪陵區房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼
�。�、個(gè)案調研含個(gè)案調研印象，優(yōu)劣勢分析
�。�、在售項目總結及細分
�。�、市場(chǎng)總體特征
�。�、板塊劃分及格局狀況
�。�、建設規模分析
�。�、建筑風(fēng)格分析
�。�、戶(hù)型分析
�。�、價(jià)格競爭分析
�。�、消費群體分析
�。�、購買(mǎi)力分析
�。�、營(yíng)銷(xiāo)和推廣的認識
�。�、市場(chǎng)發(fā)展趨勢預測
�。�、住宅
市場(chǎng)定位上，產(chǎn)品規劃及定位上，戶(hù)型定位上，景觀(guān)設計上，樣板區設計上
�。�、商業(yè)
隨著(zhù)城市發(fā)展，土地日益稀缺，地價(jià)攀新高，以商業(yè)為主的綜合體或商業(yè)項目將陸續出現······主要目的是提上土地價(jià)值，增加項目開(kāi)發(fā)利潤。
�。�、寫(xiě)字樓
就涪陵區而言，早期辦公場(chǎng)所主要集中在舊式住宅或臨街住樓上，市場(chǎng)呼喚一批具備形象及辦公環(huán)境好的寫(xiě)字樓產(chǎn)品出現。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇5
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì )，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
奎年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。
20xx年榆林市區商品房均價(jià)1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jì)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jì)r(jià)平穩上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬(wàn)㎡，其中20xx年完成22萬(wàn)㎡;20xx年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶(hù)8510戶(hù)。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區申報了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區等5個(gè)縣區已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
1、房?jì)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房?jì)r(jià)漲幅的心理預期，加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房?jì)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。
20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長(cháng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長(cháng)，穩定宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。
同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jì)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(cháng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機構個(gè)人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個(gè)人中長(cháng)期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng )新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)肯快回暖。
2、區域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jì)r(jià)也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jì)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jì)r(jià)達到5400元以上，南部縣區的房?jì)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀(guān)望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升(見(jiàn)表4)：
20xx年以前，榆林城區土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元，而20xx—20xx每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，20xx年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與20xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區的房?jì)r(jià)基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動(dòng)，現在建和銷(xiāo)售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場(chǎng)筐融危機的影響程度、持續時(shí)間、宏觀(guān)調控政策變化、房?jì)r(jià)走勢等不確定因素難以作出準確科學(xué)判斷，土地購買(mǎi)熱情不高，對土地價(jià)格的心理預期不是很樂(lè )觀(guān)，導致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。
榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長(cháng)到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火爆，土地購置費用快速增長(cháng)，增速達到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積計算出來(lái)的平均銷(xiāo)售價(jià)格(現價(jià))，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀(guān)政策調控的層面上來(lái)看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來(lái)講當前支撐房?jì)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著(zhù)居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。
因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長(cháng)是支撐房?jì)r(jià)增長(cháng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著(zhù)近幾年以來(lái)的土地儲備和“招(標)、拍(賣(mài))、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房?jì)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開(kāi)發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀(guān)政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發(fā)展”目標的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)艺{控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對榆林經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(cháng)24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長(cháng)速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長(cháng)的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(cháng)態(tài)勢，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫9877萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(cháng)的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較去年5349萬(wàn)元同比增長(cháng)16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長(cháng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬(wàn)元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬(wàn)元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬(wàn)元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬(wàn)元，同比增長(cháng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對于推動(dòng)榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進(jìn)區域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控和監管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩定房?jì)r(jià)，防止房?jì)r(jià)的大起大落。要在綜合運用政府宏觀(guān)調控手段的基礎上，把房?jì)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩發(fā)展。要通過(guò)建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jì)r(jià)，在經(jīng)濟適用住房的建設過(guò)程中，既要把握規劃建設時(shí)機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房?jì)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數量;既要滿(mǎn)足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì )進(jìn)步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規律，不宜過(guò)分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規律。同時(shí)要對低收入人群進(jìn)行深入調研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導房?jì)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內。
二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準確、真實(shí)的房地產(chǎn)統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據。要對榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)盔行深入調查研究，通過(guò)統計分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數量、戶(hù)型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會(huì )資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權威、科學(xué)的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監管。目前，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚(yú)龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實(shí)力強、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時(shí)對那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關(guān)政策的違規房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序。
2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網(wǎng)民對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，調查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類(lèi)型，620個(gè)案例中，銷(xiāo)售房?jì)r(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房?jì)r(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房?jì)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價(jià)格在房?jì)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房?jì)r(jià)不合理上漲。
一是加大政府宏觀(guān)調控力度，高度壟斷土地一級市場(chǎng)，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場(chǎng)。依法打擊非法炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿(mǎn)兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規范土地市場(chǎng)，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，必須按原土地用途開(kāi)發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。
三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴格的稅費征收政策，防止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。四是做好征地計劃。根據市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門(mén)檻，從而預防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明、公開(kāi)。政府要及時(shí)公開(kāi)土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的監督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì )的心理預期，通過(guò)金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開(kāi)發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。首先開(kāi)發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時(shí)無(wú)法與同類(lèi)發(fā)達城市的開(kāi)發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬(wàn)多美元，超過(guò)北京、上海，創(chuàng )造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長(cháng)也功不可沒(méi)。據統計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來(lái)要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開(kāi)發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須順應未來(lái)發(fā)展的總趨勢，走整體性、規�；l(fā)展之路。
其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開(kāi)發(fā)水平參差不齊。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著(zhù)品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營(yíng)銷(xiāo)能力上。隨著(zhù)房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著(zhù)消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長(cháng)遠利益負責的開(kāi)發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷(xiāo)中的重要性。隨著(zhù)市民對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶(hù)型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進(jìn)行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷(xiāo)售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng )新。
4、公開(kāi)稅費項目，規范稅費征管行為。據有關(guān)統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門(mén)提供了權力尋租的機會(huì )，增大了腐的可能性，同時(shí)也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進(jìn)行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開(kāi)發(fā)商負擔，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著(zhù)人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來(lái)越高。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問(wèn)題給序了相當大的關(guān)注，買(mǎi)房的同時(shí)更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開(kāi)發(fā)區作為區域中心城市建設的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買(mǎi)房的積極性。隨著(zhù)市委辦公小區等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀(guān)的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開(kāi)放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
6、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時(shí)要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái)，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過(guò)不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇6
一、xx概況
�。ㄒ唬﹨^域基本情況
xx縣位于xx市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領(lǐng)xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬(wàn)州區，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24′32"―109°14′51"，北緯30°35′6"―31°26′36"之間，南北長(cháng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(cháng)江由西向東橫空而過(guò)，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區337公里（距萬(wàn)州區水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個(gè)鄉鎮，20xx年末總人口129萬(wàn)人，其中：農業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
�。ǘ﹨^域自然環(huán)境
xx地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風(fēng)明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農作物生長(cháng)。
�。ㄈ﹨^域經(jīng)濟條件與社會(huì )條件
“十一五”期間，地區生產(chǎn)總值年均增長(cháng)11.9%，20xx年全縣GDP達到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長(cháng)24%，高出計劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財政收入達到2.23億元，年均增長(cháng)12.99%，比預期目標高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農民人均純收入2223元，年均增長(cháng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由20xx年42.3:33.7:24.0調整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會(huì )消費品零售總額達到18.2億元，年均增長(cháng)12.2%，比計劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)�。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長(cháng)率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^域基礎設施及交通條件
城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲xx市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
xx交通四通八達，運輸方便快捷。長(cháng)江自西向東橫穿而過(guò)，現有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在xx港停泊運營(yíng)。全縣通車(chē)里程1480公里。渝巫路沿長(cháng)江北穿過(guò)xx境內，至開(kāi)縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路xx段即將通車(chē)，xx長(cháng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(cháng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車(chē)站1個(gè)，三級車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復建11處。
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xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個(gè)地處偏遠的移民新城，以xx新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與xx直轄市及周邊縣區、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網(wǎng)絡(luò )初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著(zhù)力構筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開(kāi)館，被評定為國家AAAA級景區，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。
新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲xx市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
根據xx縣城總體規劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類(lèi)用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)强梢酝ㄟ^(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè )用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)緢蟾嬷袑凑湛傮w規劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類(lèi)型土地面積。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢
xx新城為移民城，xx新城的城市總體布局為“一城四區”，已成長(cháng)江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過(guò)在特色上下功夫，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間。
為此，我們進(jìn)行了“xx縣住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區城及現狀
沿移民大道通過(guò)地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標。
1、開(kāi)發(fā)現狀
麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達到1700元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
福苑樓盤(pán)，該樓盤(pán)占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場(chǎng)，該樓盤(pán)占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤(pán)占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況良好，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤(pán)占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達到3000元/平方米。
2、本區域競爭樓盤(pán)分析
針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區的外灘廣場(chǎng)。
濱江國際以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為90-110平方米（小戶(hù)型，小面積），120-145平方米（中戶(hù)型，中面積），180-250平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占60%，中戶(hù)型、中面積占25%，大戶(hù)型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；
外灘廣場(chǎng)現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設計新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好。
麗江景苑座落于以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為80-95平方米（小戶(hù)型，小面積），100-125平方米（中戶(hù)型，中面積），130-180平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占55%，中戶(hù)型、中面積占35%，大戶(hù)型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；
福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；
由于走品牌個(gè)性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。
三、土地市場(chǎng)分析
根據xx縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。
表1xx土地出讓交易情況年度
價(jià)格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）
70．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價(jià)（萬(wàn)元/畝）
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預計xx縣土地市場(chǎng)將在20xx年穩定下來(lái)，20xx年呈上升勢頭。根據xx縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現增長(cháng)態(tài)勢，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復到正常水平，20xx年開(kāi)始有大幅增幅。
表2xx縣20xx―20xx年土地出讓情況
年度
價(jià)格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價(jià)
7．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價(jià)
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價(jià)
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
四、土地儲備的幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬⿷ゾo進(jìn)行土地儲備工作
xx在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區位優(yōu)勢好，增值大，變現快，應抓緊進(jìn)行土地儲備工作。
�。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r(jià)格受到宏觀(guān)經(jīng)濟、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實(shí)際可出讓的土地面積無(wú)法確定，對估算結果產(chǎn)生一定影響。
特此報告
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇7
名稱(chēng)××公司××房地產(chǎn)項目市場(chǎng)調研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執行部門(mén)監督部門(mén)考證部門(mén)
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調研活動(dòng)。
本市場(chǎng)調研報告就是對這次調研活動(dòng)的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場(chǎng)情況，從而為××項目的銷(xiāo)售決策提供比較全面的數據參考。
二、調研方法和人員
�。ㄒ唬┱{研方法
本次調研活動(dòng)所采取的調研方法包括調查問(wèn)卷法、文獻法、訪(fǎng)談法等多種調研方法。
�。ǘ┱{研人員
�、俟臼袌�(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部是本次調研活動(dòng)的主導部門(mén)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部派出三名經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)展了本次調研活動(dòng)，并編寫(xiě)了調研報告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展此次調研活動(dòng)。
�、蹫榱舜_保調研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調研活動(dòng)。
三、調研內容和結論
�。ㄒ唬痢潦械暮暧^(guān)環(huán)境
1.宏觀(guān)經(jīng)濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
�、�?lài)鴥壬a(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥壬a(chǎn)總值。
�、凵鐣�(huì )消費品零售總額。
�、苋司鐣�(huì )消費品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎偩用袢司芍涫杖�。
�、叱擎偩用袢司M性支出。
�、喽鞲駹栂禂担ㄊ称分С稣枷M性支出的比重）。
�、岢青l居民儲蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2.城市規劃及發(fā)展趨勢
�、俪鞘幸巹�。
�、诎l(fā)展趨勢（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
�、诮�(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和預測
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N(xiāo)售增長(cháng)情況。
�、谖磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售預測情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
�、偻恋卣�。
�、诮鹑谡�。
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區總體規劃
�、俪鞘幸巹�。
�、诰幼∮玫匾巹�。
�、凵虡I(yè)規劃。
�、芙煌ㄒ巹�。
2.××區零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
�。痢另椖克诘摹痢羺^的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.項目區域市場(chǎng)分析
�。裕�
2.項目片區市場(chǎng)分析
�、夙椖课恢�。
�、谄瑓^范圍。
3.項目街區特點(diǎn)
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
�、谌丝诜植技笆杖霕嫵�。
4.項目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。
�、陧椖恐苓吔逃涮�。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘摹痢羺^的售樓盤(pán)及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤(pán)及分析
分析內容包括樓盤(pán)概況、交通情況、戶(hù)型分析、價(jià)格分析、銷(xiāo)售分析、客源客層、項目?jì)?yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤(pán)概況、配套情況、價(jià)格情況、戶(hù)型情況等。
3.其他在售樓盤(pán)及分析
分析內容包括其他在售樓盤(pán)的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶(hù)型統計、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
�。ò耍┚C合結論
�、僭搮^域房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和景觀(guān)營(yíng)造的特點(diǎn)。
�、诒緟^域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)建筑風(fēng)格和設計特點(diǎn)。
�、郾緟^域的戶(hù)型特點(diǎn)和面積分布情況。
�、鼙緟^域樓盤(pán)客戶(hù)的主要特點(diǎn)。
�。ň牛┍緟^域房地產(chǎn)項目暢銷(xiāo)與滯銷(xiāo)的因素
1.暢銷(xiāo)特征
�、俳煌ū憷�，生活配套設施、教育配套設施完善。
�、谑袌�(chǎng)定位準確。
�、郛a(chǎn)品在當地市場(chǎng)具有唯一性。
�、軕�(hù)型設計相對較為合理、實(shí)用率高。
�、莓a(chǎn)品的性?xún)r(jià)比高。
�、尬飿I(yè)管理到位。
�、郀I(yíng)銷(xiāo)定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷(xiāo)特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設施不完善。
�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。
�、僖巹澰O計較差，戶(hù)型設計不合理，面積過(guò)大。
�、诳們r(jià)過(guò)高，首付壓力相對較大。
�、莓a(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)概念的設計與市場(chǎng)實(shí)際脫節。
�、揲_(kāi)發(fā)規模與開(kāi)發(fā)時(shí)機出現錯位。
�。ㄊ┱{研結論
�、夙椖渴袌�(chǎng)環(huán)境、區域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶(hù)特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊�(hù)調研問(wèn)卷。
�、诮y計數據資料。
�、墼L(fǎng)談及會(huì )談?dòng)涗洝?/p>
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房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇8
第一部分、阜新市概況
阜新1940年建市，市名源于“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會(huì )，距沈陽(yáng)直線(xiàn)距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區襟衣相連，是環(huán)渤海經(jīng)濟區的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規劃區面積674.02平方公里，建成區面積53平方公里。下轄兩縣五區，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區、細河區、太平區、新邱區、清河門(mén)區。此外，還有省級經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區。全市總人口193萬(wàn),其中城市人口78萬(wàn)。全市有30個(gè)少數民族,共30.5萬(wàn)人,占總人口的15.8%，其中蒙古族人口22萬(wàn)，占總人口的11％。
阜新具有悠久的歷史文化。境內的查海古人類(lèi)遺址，距今已有7600年以上的歷史，著(zhù)名考古學(xué)家蘇秉琦先生因此將阜新譽(yù)為“玉龍故鄉，文明發(fā)端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動(dòng)區域，近年來(lái)發(fā)現了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內的懿州古城，是武當宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內的瑞應寺現有國務(wù)院冊封的七世活佛，海棠山上至今還保留著(zhù)267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開(kāi)采歷史。
近幾年阜新的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現上升趨勢，而且有穩步上漲的勢頭，所以，阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。
第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征
一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況
�、偻ㄟ^(guò)調查我們發(fā)現,目前本市的房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：
�、诜慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，開(kāi)發(fā)規模及價(jià)格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品化程度偏低；③房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏規范的市場(chǎng)化運作的體制及環(huán)境，規�；氖袌�(chǎng)初步形成；④整體的營(yíng)銷(xiāo)手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，但營(yíng)銷(xiāo)水平并不落后；二級市場(chǎng)表現稍活躍，其價(jià)位與商品房市場(chǎng)步調接近。
二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現狀分析
從整個(gè)阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，住宅商品房的開(kāi)發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應量不多，后續開(kāi)發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽(yù)度、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商較多；隨著(zhù)競爭激烈程度的加強，發(fā)展商在整體規劃、建筑設計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強,戶(hù)型設計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據調查顯示，目前阜新市房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升，具有代表性的.有：海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤(pán)進(jìn)行具體分析，以便掌握阜新市未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展情況，為本案的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)提供參考資料。
1、代表性樓盤(pán)概況
規模普遍較小,建筑風(fēng)格單一,以傳統多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現與多層共存的市場(chǎng)現狀，小高層市場(chǎng)有待于在今后的市場(chǎng)中逐漸培育，目前還處于初級階段；產(chǎn)品立面外觀(guān)多數以外墻涂料處理，品質(zhì)感稍顯不足；開(kāi)發(fā)戶(hù)型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復式產(chǎn)品稀缺。大多數建筑面積在80——135平米之間。
2、代表樓盤(pán)對比
根據上述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在預售項目的供給量特征，本次調研特別針對市場(chǎng)上具有代表性的房產(chǎn)項目展開(kāi)分析，有針對性的發(fā)掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場(chǎng)運作的經(jīng)驗，為本項目的規范化市場(chǎng)運作奠定基礎。
�、藕ｖ螄H
——項目定位：阜新人上層生活的坐標。
——項目規模：占地面積14.85萬(wàn)平方米，由多層和小高層組成，分三期開(kāi)發(fā)建設，共開(kāi)發(fā)建設47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現有16幢即將竣工，三期即將開(kāi)工。
——建筑特色：簡(jiǎn)潔、現代的建筑風(fēng)格。
——工程進(jìn)度：09年4月份而起進(jìn)入市場(chǎng)以來(lái)，截至目前接近三年時(shí)間，目前工程進(jìn)度接近完工。
——銷(xiāo)售情況：房屋接近售完，還有部分小戶(hù)型以及大戶(hù)型待售。
——價(jià)位情況：均價(jià)2500元左右，10樓參考價(jià)位3200元/㎡，最低、最高價(jià)在2300—3500元浮動(dòng)。
——主力總價(jià)：以125㎡主力三房為例，市場(chǎng)總價(jià)為：35萬(wàn)左右。
——商業(yè)分析：臨街商鋪10000元/㎡，最小的商鋪面積為33㎡，總價(jià)為33萬(wàn)，與住宅類(lèi)主力戶(hù)型的主力總價(jià)接近。
——項目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂(lè )、銀行、醫院等配套設施均可以滿(mǎn)足社區居民的日常消費，配套完善。
�、平鸬鼗▓@
——項目定位：戶(hù)型結構優(yōu)勢明顯，地理位置好。
——項目規模：建筑面積160000平方米，占地面積119350平方米。
——銷(xiāo)售情況：現已售完，二期建設完畢，已銷(xiāo)售65%，三期已規劃完畢，正在建設之中。
——價(jià)位情況：起價(jià)：2650元/平方米，最高價(jià)：3800元/平方米，均價(jià)3200元/平方米。
——主力戶(hù)型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。
——其他資料：金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行建造和規劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶(hù)數為1928戶(hù)，采取地熱。
——項目配套：周邊有小型菜市場(chǎng)、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區分布，2路、2環(huán)、12路、13路都在小區門(mén)口經(jīng)過(guò)。
第三部分、區域市場(chǎng)總體分析
一、該項目所在區域概況
小區位于位于人民街以東，東風(fēng)路以北，工業(yè)街以西的34.8萬(wàn)平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹來(lái)各方的關(guān)注，如今，一期27幢15萬(wàn)平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風(fēng)情建筑呈現在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯落，藍色坡屋頂彰顯出藝術(shù)的流暢與美感，簡(jiǎn)約、美觀(guān)、莊重、大氣，品質(zhì)感優(yōu)越；線(xiàn)條、色調、建筑，都表現出了簡(jiǎn)約、硬朗、莊重的氣質(zhì)，它對人的活動(dòng)空間非常注重，無(wú)論是建筑物的外部，還是建筑物的內部，都通過(guò)有層次的空間營(yíng)造來(lái)滿(mǎn)足人的需要。
二、地塊分析
阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準成立的房屋建筑工程總承包三級資質(zhì)的建筑公司。公司設有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質(zhì)量部、物資供應部、財務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部、保衛處等部門(mén)。工程共49棟樓，建筑面積達到30萬(wàn)平方米。
三、競爭分析
本項目周邊3公里半徑范圍內具有代表性的是時(shí)代海鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的海鑫國際項目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務(wù)員團購，目前該項目現房呈現，與本項目不構成直接的競爭局面。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇9
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線(xiàn)長(cháng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長(cháng)12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長(cháng)11。3%，省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮群。通過(guò)中心城區和小城鎮群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
市人口60多萬(wàn)，城區20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀(guān)。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47。2%，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽(yáng)鎮總體規劃編制。該點(diǎn)突出表現了市為促進(jìn)海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領(lǐng)悟到市合理規劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運作，促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬(wàn)人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調查
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；隨著(zhù)市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當中審批過(guò)程煩瑣、手續復雜等問(wèn)題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇10
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研
房地產(chǎn)商圈調查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報資料，通過(guò)對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀(guān)市場(chǎng)到微觀(guān)市場(chǎng)，如從對房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調研細致到個(gè)別樓盤(pán)的調研；從抽象的觀(guān)念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價(jià)值觀(guān)等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛(ài)、購物習慣于行為等，進(jìn)行全方位的調查研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調研的目的
主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據。調研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調研的目的的可能是為了制定長(cháng)遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研的特點(diǎn) 1.內容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容廣范，既有宏觀(guān)方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個(gè)樓盤(pán)的調研，同時(shí)也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內容不同，實(shí)施調研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項目調研對地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì )發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話(huà)調研、實(shí)地調研、座談會(huì )
按調研目的分類(lèi)
從調研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調研主要分為應用性市場(chǎng)調研和基礎性市場(chǎng)調研。
應用性市場(chǎng)調研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇11
樓宇經(jīng)濟是隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現的一種新興都市特色經(jīng)濟。溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為主城區的區域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉型努力構建以服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系。主動(dòng)順應城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式的應有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟形態(tài)，更好地促進(jìn)其發(fā)展，近期，區委政研室就此開(kāi)展了專(zhuān)題調研，摸查了全區樓宇經(jīng)濟現狀，并走訪(fǎng)學(xué)習了成華、錦江、武侯等區的經(jīng)驗，思考了一些具體的對策建議，現將情況報告如下。
一、樓宇經(jīng)濟的主要特點(diǎn)及對溫江的積極作用
樓宇經(jīng)濟是以樓宇為載體,吸引一些機構公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟形式，是隨著(zhù)城市經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟形態(tài)�？傮w來(lái)看，樓宇經(jīng)濟有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是樓宇經(jīng)濟是都市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規模、地位和綜合經(jīng)濟實(shí)力有明顯的正向關(guān)系，城市規模越大，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進(jìn)經(jīng)濟要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟一般具有較高的投入產(chǎn)出回報。一般一棟高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過(guò)一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟必須以一批基礎和配套較為完善、建設標準和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應相對集中，最好是有一些CBD區。四樓宇經(jīng)濟所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷(xiāo)售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)，無(wú)論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動(dòng)作用。
基于這些原因，國內外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟發(fā)展作為成區域發(fā)展的一個(gè)重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區中環(huán)銅鑼灣等;國內比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(市)縣。都這方面進(jìn)行過(guò)很多的探索和實(shí)踐，積累了很多成功的經(jīng)驗，可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒。
就溫江當前的現實(shí)而言，主動(dòng)順應快速城市化的趨勢，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對推動(dòng)溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個(gè)方面的積極作用。一是能極大地促進(jìn)資源節約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進(jìn)我區產(chǎn)業(yè)結構的調整和提檔升級，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來(lái)大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動(dòng)周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)。四是能通過(guò)一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設施的建設，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升。
二、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展現狀及主要差距
研究溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展，必須首先對全區樓宇經(jīng)濟現狀有一個(gè)仔細的了解。為此，我們通過(guò)借鑒其它地區的經(jīng)驗和標準，對全區建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)、營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇、城市綜合體等四種類(lèi)型樓宇，分已建成、在建、計劃開(kāi)工三種情況進(jìn)行了相應的統計分析。
統計顯示：目前，全區已建成的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計56座，建筑面積約72.1萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)48座，建筑面積57.8萬(wàn)平方米，占80.2%，在全區已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導地位;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)3座，建筑面積7.6萬(wàn)平方米，占10.5%;營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇2座，建筑面積5.4萬(wàn)平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座，建筑面積1.3萬(wàn)平方米，占1.8%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇12
一、調研前言
長(cháng)沙是湖南省會(huì )，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱(chēng)。全市現轄芙蓉，天心，岳麓，開(kāi)福，雨花五區和長(cháng)沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區面積556平方公里，人口199萬(wàn)。 本次調研主要是為了了解長(cháng)沙地區的人均住房面積情況，針對XX年長(cháng)沙地區的400戶(hù)住民進(jìn)行的調查，通過(guò)了解這400戶(hù)住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調查。通過(guò)此次調研，我們了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶(hù)不同收入層次的人群顯示：有80%的戶(hù)主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
�。ㄒ唬┱{研時(shí)間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長(cháng)沙市區
�。ǘ┱{研對象及范圍 長(cháng)沙市區隨機抽取的400戶(hù)住民
�。ㄈ┱{研目的 了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當前長(cháng)沙的住房形式以及人均住房面積。
�。ㄋ模┱{研方法 隨機抽樣調查法和上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調查法
�。ㄎ澹┱{研結論
通過(guò)調查了解長(cháng)沙的人均住房面積有了很大的增長(cháng)，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購置面積等等，都在增長(cháng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過(guò)本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶(hù)占5.75%，租私房14戶(hù)，占3.50%，自由私房360戶(hù)，占90.0%，其他3戶(hù)，占0.75%。其中一居室19戶(hù)，二居室173戶(hù)，三居室147戶(hù)，四居室以上18戶(hù)。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現在長(cháng)沙的人均住房面積有了很大的增長(cháng)，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購置面積等等，都在增長(cháng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
�。ㄒ唬╅L(cháng)沙市人均住房和市區人口分析 從1980年開(kāi)始到XX年，長(cháng)沙市的人均住房使用面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬(wàn)人增加到XX年的218.75萬(wàn)人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長(cháng)到XX年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預測。
�。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶(hù)住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶(hù)住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶(hù)住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
�。ㄈ┳》款�(lèi)型和現有住房數分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類(lèi)型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類(lèi)型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
�。ㄋ模╅L(cháng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析
1、長(cháng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長(cháng)到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長(cháng)到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長(cháng)到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍，房屋售出面積增長(cháng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長(cháng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米，其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米，空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。
從而可以看出長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。
四、結論及建議
通過(guò)此次調研，可以看出長(cháng)沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍，房屋售出面積增長(cháng)了30倍。長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。 長(cháng)沙市可以減少房屋的施工建筑，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房?jì)r(jià)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇13
一、 中國房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國城市化建設與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開(kāi)放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長(cháng)。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著(zhù)屆時(shí)中國將有超過(guò)一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會(huì )增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現狀及宏觀(guān)政策 針對部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)及房?jì)r(jià)過(guò)高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機行為以及部分房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的一線(xiàn)城市。從20xx年開(kāi)始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控細則。20xx年國家調控房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)政策其主要內容有：
1、完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。建立健全穩定房?jì)r(jià)工作的考核問(wèn)責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市要在限購區域、限購住房類(lèi)型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的，省級政府應要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實(shí)20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時(shí)交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍。
5、加強市場(chǎng)監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進(jìn)城鎮個(gè)人住房信息系統建設，加強市場(chǎng)監測和信息發(fā)布管理。 由上政策細則可見(jiàn)，國家政策由此前的抑制投機，實(shí)際轉向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等，通過(guò)國家政策干預使中國房地產(chǎn)走向理性化，規范化。從長(cháng)遠來(lái)看，國家的干預是有助于中國房地產(chǎn)長(cháng)期健康的發(fā)展的。
貴陽(yáng)市行政區位概況及經(jīng)濟指標
�、�、行政區位概況：貴陽(yáng)是中國貴州省省會(huì )。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽(yáng)”的美譽(yù)。
貴陽(yáng)市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽(yáng)新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬(wàn)，是貴州省第一大城市。
貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富，貴陽(yáng)擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀(guān)和人文旅游資源。全市現有國家級風(fēng)景名勝區1個(gè)，國家4A級旅游區6個(gè)，國家3A級旅游區2個(gè)，省級風(fēng)景名勝區8個(gè)，國家級重點(diǎn)文物保護單位1個(gè)，省級歷史文化名鎮1個(gè)，省級文物保護單位25個(gè)。此外，還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
�、�、經(jīng)濟指標：xx年全市實(shí)現生產(chǎn)總值1700億元，增長(cháng)17%左右;財政總收入480億元，增長(cháng)20%;公共財政預算收入236億元，增長(cháng)26%;全社會(huì )固定資產(chǎn)投資2480億元，增長(cháng)55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長(cháng)16%;農民人均純收入達8871元，增長(cháng)18%。
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