房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告15篇
在學(xué)習、工作生活中，報告有著(zhù)舉足輕重的地位，報告根據用途的不同也有著(zhù)不同的類(lèi)型。相信許多人會(huì )覺(jué)得報告很難寫(xiě)吧，下面是小編精心整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告1
為了向公司高層投資決策提供參考數據，同時(shí)為下一步的項目前期策劃工作準備基礎資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對綿陽(yáng)市區目標地塊開(kāi)發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、開(kāi)發(fā)環(huán)境、消費環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調查。通過(guò)考察現場(chǎng)、拜訪(fǎng)相關(guān)職能部門(mén)，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調查報告，供領(lǐng)導參閱。
第一部分目標地塊環(huán)境分析
第一節 目標地塊(財貿校地塊)環(huán)境分析
一、地塊位置及邊界：
地塊位于綿陽(yáng)市涪城區濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設中的青年廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面；南臨一條規劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿校區道路），此路西邊為財貿校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
�。ㄔ斠�(jiàn)附圖一）
二、面積指標：
該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(cháng)130米，南邊邊長(cháng)130米，西邊邊195米，北邊邊長(cháng)220米。
三、地塊形狀：
地塊外型類(lèi)似于一個(gè)不規則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著(zhù)物：
整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災害時(shí)，地塊上沒(méi)有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(cháng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一藍球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；其余地面均長(cháng)著(zhù)一些雜草。
五、 現有街道狀況
目標地塊周邊現沒(méi)有成型的商業(yè)街道，根據現場(chǎng)考察來(lái)看，此地塊的商鋪開(kāi)發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊，以及原財貿校內道路。
六、 地塊權屬及相關(guān)情況
成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標，通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規劃，獲得了該地塊的土地使用權（見(jiàn)綿國土函[20xx]136號）。中標總地價(jià)為￥2900萬(wàn)元，63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬(wàn)元），按規定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬(wàn)元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉讓出來(lái)。據現場(chǎng)考察，此地塊現應是綿陽(yáng)市五橋內最好的地塊。屬二級土地，市場(chǎng)地價(jià)應為80萬(wàn)/畝。
第二節 周邊環(huán)境區位分析
一、 自然環(huán)境
�。ㄒ唬�、自然景觀(guān)：
目標地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂(lè )山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀(guān)的自然景觀(guān)；在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹(shù)木將會(huì )形成一片漂亮的綠化景觀(guān)，（廣場(chǎng)計劃今年11月份竣工）。
�。ǘ�、環(huán)境污染狀況
由于綿陽(yáng)市定位為全國唯一的一座“科技城“，市區所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀(guān)優(yōu)秀，
所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。
二、 人文景觀(guān)
1、 緊臨目標地塊東側的青年廣場(chǎng)建成后將為目標地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣(mài)點(diǎn)。
2、 在目標地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂(lè )山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀(guān)使目標地塊的周邊環(huán)境大為增色。
三、 社會(huì )環(huán)境
�。ㄒ唬�、人居環(huán)境
該地塊所處涪城區是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內。政府機關(guān)有市委、區委、區政府、公安、財政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫院等單位。
各機關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè )，生活設施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。
�。ǘ�、社會(huì )治安環(huán)境
綿陽(yáng)市整體社會(huì )治安情況較好，目標地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區等強力機關(guān)。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現象，同時(shí)地塊東側的青年廣場(chǎng)修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹(shù)成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車(chē)輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。
�。ㄈ�、商務(wù)狀況
由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級城市，商務(wù)較省內其它區市發(fā)達，加之目標地塊所處區域為該市的商務(wù)中心，其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標地塊1公里，區域內的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上，是當地入住率最高的賓館之一，為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。
第三節 社區生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路，目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標地塊，隨著(zhù)青年廣場(chǎng)的竣工，此路也將連通。
目前當地人均車(chē)輛數較多，街上過(guò)往的代步車(chē)主要是公交車(chē)、出租車(chē)、三輪車(chē)和自行車(chē)，公用轎車(chē)數量較多，副局級領(lǐng)導的車(chē)子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據說(shuō)該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。
經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車(chē)線(xiàn)路有5條，其中5路公交車(chē)的起點(diǎn)站在距目標地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網(wǎng)設施
由于目標地塊地處原財貿校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統完善，相對而言，寬帶網(wǎng)建設相對滯后，周邊小區居民通常使用電信撥號方式上網(wǎng)。
目標地塊及周邊社區原有的城市排污管道系統比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設備初期使用，沒(méi)有起到多大作用。但目標地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據我們實(shí)地考察，污水提升泵站滿(mǎn)負荷工作時(shí)嘈聲不大，不會(huì )對將來(lái)的小區造成影響。
3、 市政單位
目標地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛生局、民政局及涪城區各職能部門(mén)。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué)，150米處有綿陽(yáng)一中，該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級中學(xué)——“南山中學(xué)”；在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局，綿陽(yáng)晚報、日報社、市教委、涪城區黨校及新華書(shū)店。
5、 體育設施
緊鄰目標地塊東側有一大型休閑娛樂(lè )的“青年廣場(chǎng)”；地塊南側1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設施最齊全，檔次最高的“南河體育運動(dòng)中心”，今年的“全國農運會(huì )”及即將舉行的“全國少數民族運動(dòng)會(huì )”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統
由于目標地塊與傳統的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，附近中行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內。
二、生活配套設施
1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)
目標地塊距離較政府職能部門(mén)較近，但政府職能部門(mén)距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標地塊周邊300米范圍內的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃，不過(guò)范圍內的日常生活品購買(mǎi)還是較方便，在建設路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區”內市政道路旁有一門(mén)診部及其個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以?xún)龋?/p>
2、 休閑娛樂(lè )設施
當地休閑娛樂(lè )較集中的街道在距目標地塊西側400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過(guò)目標地塊的濱河南路西側上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái)，這個(gè)區域內休閑娛樂(lè )設施不是很集中。
3、 醫療衛生設施
在目標地塊西側的一環(huán)路南段上有涪城區中醫院及市中醫院機關(guān)分院，綿陽(yáng)市中心醫院距地塊只有600米左右，該醫院是綿陽(yáng)市醫療設施最先進(jìn)，市民最信得過(guò)的醫院。
4、 農貿市場(chǎng)
在距目標地塊西側300米處有一建設路市場(chǎng)，為較大型的農貿市場(chǎng)。
5、 住宿、餐飲設施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿(mǎn)香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是，上述設施從文字上感覺(jué)與目標地塊有一定的距離，但實(shí)際生活中，它們卻處在人們日常生活中能夠接受的活動(dòng)范圍之內。
第四節目標地塊分析
一、 目標地塊價(jià)值分析
綜前所述，財貿校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區開(kāi)發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據周邊規劃建設的不斷完善，住宅開(kāi)發(fā)的價(jià)值較大。
二、成本分析
在目標地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車(chē)庫，將會(huì )導致建安成本大大增加，同時(shí)目標地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)風(fēng)險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項目投資風(fēng)險進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后，項目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預算的那樣高，多層建安約500元/M2。
因綿陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商較多，整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高，據國土局的葉先生講市區商品地產(chǎn)地價(jià)（凈地）大約為：
備注：
根據目標地塊的周邊情況及當地市民購房的習慣，該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開(kāi)發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告2
新穎的營(yíng)銷(xiāo)理念
1、碧桂園“微信營(yíng)銷(xiāo)”：開(kāi)發(fā)商將項目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺，客戶(hù)通過(guò)手機或者IPAD登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺，實(shí)現了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時(shí)空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營(yíng)銷(xiāo)吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項目發(fā)布微全景當天，平均1小時(shí)3000的點(diǎn)擊量、每分鐘就有將近50
人瀏覽，上線(xiàn)第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn)，而在上線(xiàn)第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機號，加客戶(hù)的微信，發(fā)看房鏈接到客戶(hù)手機上，引導客戶(hù)看環(huán)境，再看戶(hù)型......(此信息有貴州房地產(chǎn)QQ群得知)
2、花果園“連鎖式銷(xiāo)售中心”：由于樓盤(pán)較大，銷(xiāo)售人員較多，據了解花果園最多時(shí)銷(xiāo)售人員為5000人，目前1500個(gè)銷(xiāo)售人員，一個(gè)銷(xiāo)售中心不能滿(mǎn)足需求，因此增設臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)，目前花果園項目臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市，據工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷(xiāo)售人員派出銷(xiāo)售中心，分散到各臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)，一方面最大化調動(dòng)銷(xiāo)售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷(xiāo)售體制和先進(jìn)的銷(xiāo)售宣傳工具。走訪(fǎng)到花果園項目銷(xiāo)售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷(xiāo)售場(chǎng)景，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現場(chǎng)，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶(hù)感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力。另外一方面，從客戶(hù)接待，到客戶(hù)定房，再到客戶(hù)交款，再到客戶(hù)辦理手續，整個(gè)過(guò)程設立專(zhuān)人專(zhuān)辦，緊然有序。同時(shí)設立售后服務(wù)和客戶(hù)投訴部門(mén)，這一整套體制接近完美。再來(lái)看銷(xiāo)售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶(hù)身臨其境，享受其項目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項目也有比較先進(jìn)的銷(xiāo)售工具，比如中國水電〃觀(guān)府壹號，單體戶(hù)型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶(hù)可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。
本次貴陽(yáng)之行，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習到一些我們所未知的營(yíng)銷(xiāo)理念。同時(shí)也體會(huì )到自身的不足，無(wú)論是產(chǎn)品規劃上的，銷(xiāo)售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項目，我個(gè)人提出以下建議：目前項目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過(guò)大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷(xiāo)售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷(xiāo)售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車(chē)位來(lái)緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭激烈，客源較少，又如何度過(guò)銷(xiāo)售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬(wàn)元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷(xiāo)售，買(mǎi)房子送車(chē)位。3、車(chē)位目前報名情況不理想，報名10組客戶(hù)，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷(xiāo)售。剩余車(chē)位待住宅和商鋪全部銷(xiāo)售完畢后在銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè)。4、提高銷(xiāo)售服務(wù)質(zhì)量，嚴格要求銷(xiāo)售人員的行為規范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預計20xx年7月通車(chē)，據此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告3
一、調研前言
長(cháng)沙是湖南省會(huì )，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱(chēng)。全市現轄芙蓉，天心，岳麓，開(kāi)福，雨花五區和長(cháng)沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區面積556平方公里，人口199萬(wàn)。 本次調研主要是為了了解長(cháng)沙地區的人均住房面積情況，針對XX年長(cháng)沙地區的400戶(hù)住民進(jìn)行的調查，通過(guò)了解這400戶(hù)住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調查。通過(guò)此次調研，我們了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶(hù)不同收入層次的人群顯示：有80%的戶(hù)主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
�。ㄒ唬┱{研時(shí)間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長(cháng)沙市區
�。ǘ┱{研對象及范圍 長(cháng)沙市區隨機抽取的400戶(hù)住民
�。ㄈ┱{研目的 了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當前長(cháng)沙的住房形式以及人均住房面積。
�。ㄋ模┱{研方法 隨機抽樣調查法和上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調查法
�。ㄎ澹┱{研結論
通過(guò)調查了解長(cháng)沙的人均住房面積有了很大的增長(cháng)，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購置面積等等，都在增長(cháng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過(guò)本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶(hù)占5.75%，租私房14戶(hù)，占3.50%，自由私房360戶(hù)，占90.0%，其他3戶(hù)，占0.75%。其中一居室19戶(hù)，二居室173戶(hù)，三居室147戶(hù)，四居室以上18戶(hù)。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現在長(cháng)沙的人均住房面積有了很大的增長(cháng)，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購置面積等等，都在增長(cháng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
�。ㄒ唬╅L(cháng)沙市人均住房和市區人口分析 從1980年開(kāi)始到XX年，長(cháng)沙市的人均住房使用面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬(wàn)人增加到XX年的218.75萬(wàn)人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長(cháng)到XX年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預測。
�。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶(hù)住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶(hù)住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶(hù)住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
�。ㄈ┳》款�(lèi)型和現有住房數分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類(lèi)型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類(lèi)型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
�。ㄋ模╅L(cháng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析
1、長(cháng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長(cháng)到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長(cháng)到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長(cháng)到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍，房屋售出面積增長(cháng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長(cháng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米，其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米，空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。
從而可以看出長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。
四、結論及建議
通過(guò)此次調研，可以看出長(cháng)沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍，房屋售出面積增長(cháng)了30倍。長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。 長(cháng)沙市可以減少房屋的施工建筑，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房?jì)r(jià)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告4
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研
房地產(chǎn)商圈調查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報資料，通過(guò)對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀(guān)市場(chǎng)到微觀(guān)市場(chǎng)，如從對房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調研細致到個(gè)別樓盤(pán)的調研；從抽象的觀(guān)念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價(jià)值觀(guān)等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛(ài)、購物習慣于行為等，進(jìn)行全方位的調查研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調研的目的
主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據。調研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調研的目的的可能是為了制定長(cháng)遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研的特點(diǎn) 1.內容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容廣范，既有宏觀(guān)方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個(gè)樓盤(pán)的調研，同時(shí)也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內容不同，實(shí)施調研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項目調研對地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì )發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話(huà)調研、實(shí)地調研、座談會(huì )
按調研目的分類(lèi)
從調研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調研主要分為應用性市場(chǎng)調研和基礎性市場(chǎng)調研。
應用性市場(chǎng)調研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告5
樓宇經(jīng)濟是隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現的一種新興都市特色經(jīng)濟。溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為主城區的區域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉型努力構建以服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系。主動(dòng)順應城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式的應有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟形態(tài)，更好地促進(jìn)其發(fā)展，近期，區委政研室就此開(kāi)展了專(zhuān)題調研，摸查了全區樓宇經(jīng)濟現狀，并走訪(fǎng)學(xué)習了成華、錦江、武侯等區的經(jīng)驗，思考了一些具體的對策建議，現將情況報告如下。
一、樓宇經(jīng)濟的主要特點(diǎn)及對溫江的積極作用
樓宇經(jīng)濟是以樓宇為載體,吸引一些機構公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟形式，是隨著(zhù)城市經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟形態(tài)�？傮w來(lái)看，樓宇經(jīng)濟有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是樓宇經(jīng)濟是都市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規模、地位和綜合經(jīng)濟實(shí)力有明顯的正向關(guān)系，城市規模越大，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進(jìn)經(jīng)濟要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟一般具有較高的投入產(chǎn)出回報。一般一棟高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過(guò)一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟必須以一批基礎和配套較為完善、建設標準和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應相對集中，最好是有一些CBD區。四樓宇經(jīng)濟所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷(xiāo)售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)，無(wú)論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動(dòng)作用。
基于這些原因，國內外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟發(fā)展作為成區域發(fā)展的一個(gè)重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區中環(huán)銅鑼灣等;國內比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(市)縣。都這方面進(jìn)行過(guò)很多的探索和實(shí)踐，積累了很多成功的經(jīng)驗，可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒。
就溫江當前的現實(shí)而言，主動(dòng)順應快速城市化的趨勢，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對推動(dòng)溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個(gè)方面的積極作用。一是能極大地促進(jìn)資源節約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進(jìn)我區產(chǎn)業(yè)結構的調整和提檔升級，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來(lái)大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動(dòng)周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)。四是能通過(guò)一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設施的建設，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升。
二、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展現狀及主要差距
研究溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展，必須首先對全區樓宇經(jīng)濟現狀有一個(gè)仔細的了解。為此，我們通過(guò)借鑒其它地區的經(jīng)驗和標準，對全區建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)、營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇、城市綜合體等四種類(lèi)型樓宇，分已建成、在建、計劃開(kāi)工三種情況進(jìn)行了相應的統計分析。
統計顯示：目前，全區已建成的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計56座，建筑面積約72.1萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)48座，建筑面積57.8萬(wàn)平方米，占80.2%，在全區已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導地位;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)3座，建筑面積7.6萬(wàn)平方米，占10.5%;營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇2座，建筑面積5.4萬(wàn)平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座，建筑面積1.3萬(wàn)平方米，占1.8%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告6
今年以來(lái)，在國家擴大內需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸向好，商品房銷(xiāo)售持續上升，政策效應進(jìn)一步顯現。
一、當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現狀
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構表
投資額(億元)
占開(kāi)發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設規�！岸唤怠�。隨著(zhù)我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長(cháng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。
新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
二、房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應得到進(jìn)一步顯現。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關(guān)于調整市區房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開(kāi)工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，貸款最長(cháng)期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續下降的新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整開(kāi)發(fā)戰略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長(cháng)。
三、當前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題
其次，房?jì)r(jià)高位運行，可能對商品房銷(xiāo)售形成新的制約。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的較快增長(cháng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現了價(jià)格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)始，有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤(pán)出現了“坐地漲價(jià)”的現象。從市區商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jì)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場(chǎng)化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現有的可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展以中小戶(hù)型(戶(hù)型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿(mǎn)足絕大多數市民的住房需求。房?jì)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者依然無(wú)法承受當前的房?jì)r(jià)，而事實(shí)上當前的房?jì)r(jià)仍然包含著(zhù)較大的利潤，一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(cháng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
3、穩定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴(lài)于市場(chǎng)消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng )造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著(zhù)力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創(chuàng )造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告7
xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策：1、購房入戶(hù)。凡在貴陽(yáng)市購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購買(mǎi)住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶(hù)手續或居住證，享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫等同等待遇，不受入住時(shí)間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買(mǎi)普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買(mǎi)普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買(mǎi)首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買(mǎi)自住房的最高貸款額度調整為50萬(wàn)元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會(huì )保障部門(mén)認定的引進(jìn)人才，可在一次性補繳12個(gè)月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶(hù)區、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房，金融機構在風(fēng)險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車(chē)搖號。凡購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房金額每滿(mǎn)500萬(wàn)元，并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng)，有合法營(yíng)業(yè)執照的，可不參加搖直接申請一個(gè)小汽車(chē)專(zhuān)段號牌。
由以上細則可得出，貴陽(yáng)市作為我國三線(xiàn)城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶(hù)區、舊城區改造所帶來(lái)的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實(shí)需要購房的民眾以及價(jià)格合理的房地產(chǎn)項目不會(huì )造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)，如井噴式的發(fā)展。
貴陽(yáng)典型樓盤(pán)分析
提及貴陽(yáng)的樓盤(pán)，不得不用“三個(gè)大字”來(lái)概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷(xiāo)售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤(pán)要歸屬于貴陽(yáng)花果園項目，被譽(yù)為“中國第一大盤(pán)”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬(wàn)㎡，其中1230萬(wàn)㎡住宅，200萬(wàn)㎡商業(yè)，200萬(wàn)㎡辦公，200萬(wàn)㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬(wàn)人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶(hù)區改造項目，拆遷戶(hù)數21000多戶(hù)，拆遷面積400萬(wàn)㎡，受到國家的領(lǐng)導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開(kāi)發(fā)成本低，房?jì)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，總銷(xiāo)售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷(xiāo)售明顯高于貴陽(yáng)其他項目，可以說(shuō)是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪(fǎng)調查，目前該樓盤(pán)剩余不足5000套住宅、銷(xiāo)售均價(jià)4200元/㎡，平均每天銷(xiāo)售300套左右，如此龐大的銷(xiāo)售率，在整個(gè)中國比較罕見(jiàn)，分析因素：1、市場(chǎng)剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，綜合性?xún)r(jià)比高。 2、其二典型樓盤(pán)：由中天城投集團全力打造的“中天未來(lái)方舟”項目位于貴陽(yáng)新區，是西南地域唯一集溫泉養生、游樂(lè )度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來(lái)建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬(wàn)人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀(guān)板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場(chǎng)、室內滑雪場(chǎng)、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬(wàn)平方米旅游綜合商業(yè)，70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來(lái)方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點(diǎn)項目，
使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶(hù)式垃圾處理等先進(jìn)高端技術(shù)。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說(shuō)花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷(xiāo)售量占貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的17%，最高月銷(xiāo)售總量1500套，平均日銷(xiāo)售總量為100套左右，由此可見(jiàn)如此高端的產(chǎn)品也是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展需要。分析因素：1、市場(chǎng)剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽(yáng)樓市“以?xún)r(jià)換量”特征顯著(zhù)，最典型樓盤(pán)花果園項目，今年除了在售的超過(guò)10個(gè)100萬(wàn)平方米的大盤(pán)將推出大量新房源外，多個(gè)響當當的實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、多個(gè)幾百萬(wàn)方甚至超千萬(wàn)方的大盤(pán)齊聚貴陽(yáng)，一場(chǎng)貴陽(yáng)樓市前所未有、全國樓市也不多見(jiàn)的“大盤(pán)之戰”即將拉開(kāi)序幕。在超大盤(pán)和資金壓下，一些樓盤(pán)并沒(méi)有一味走“以?xún)r(jià)換量”路線(xiàn)，而是通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤(pán)不一樣的差異化產(chǎn)品路線(xiàn)，滿(mǎn)足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實(shí)現了價(jià)位不低的花園洋房熱銷(xiāo)，成為走差異化市場(chǎng)道路的成功案例，充分說(shuō)明品質(zhì)優(yōu)越的'住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬(wàn)平方米的大盤(pán)為何齊集貴陽(yáng)?分析因素：1、國家對當地房地產(chǎn)的支持起主導作用，加之當地房地產(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領(lǐng)導人親臨市查，要求大批改造棚戶(hù)區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽(yáng)是新星中的發(fā)展城市，外來(lái)人口和當地人口居住需求量在不斷上升。
3、其它樓盤(pán)分析
(1)天譽(yù)城：由貴州譽(yù)浚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司隸屬廣州天譽(yù)臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來(lái)上市公司。項目位于貴陽(yáng)省的政府北門(mén)上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬(wàn)㎡，總建面58萬(wàn)㎡，33層、38層超高層，總規劃戶(hù)數4754戶(hù)，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學(xué)，超市，餐飲，休閑會(huì )所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門(mén)口還有公交車(chē)中專(zhuān)站，交通便利，車(chē)位配比1：1。同時(shí)三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時(shí)，也將住宅退后，與交通干道隔絕開(kāi)，其完善的配套也創(chuàng )造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷(xiāo)售均價(jià)：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車(chē)位只租不賣(mài)，租金200每/月，車(chē)位管理費用50元/月。
分析：該項目?jì)?yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價(jià)位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤(pán)整體空間局促。
(2)中大國際廣場(chǎng)：項目處于貴陽(yáng)云巖區大營(yíng)坡鹿沖關(guān)路，金陽(yáng)新區與老城區交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬(wàn)方，容積率7.0，車(chē)位配比：1:1.5。集購物、娛樂(lè )、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶(hù)高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場(chǎng)，目前該項目已
經(jīng)建成，并成功引進(jìn)沃爾瑪超市，屬于現房銷(xiāo)售。住宅銷(xiāo)售均價(jià)：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格：2萬(wàn)/㎡至3萬(wàn)/㎡，車(chē)位只租不賣(mài)，租金300-400元/月，車(chē)位管理費：80元/月。 分析：該項目?jì)?yōu)勢：屬于城中心樓盤(pán)，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價(jià)值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷(xiāo)售策略上，該樓盤(pán)住宅部分分批銷(xiāo)售，每月僅開(kāi)放幾套房源，銷(xiāo)售完畢再放出批次房源，并且選引進(jìn)商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告8
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線(xiàn)長(cháng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長(cháng)12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長(cháng)11。3%，省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮群。通過(guò)中心城區和小城鎮群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
市人口60多萬(wàn)，城區20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀(guān)。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47。2%，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽(yáng)鎮總體規劃編制。該點(diǎn)突出表現了市為促進(jìn)海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領(lǐng)悟到市合理規劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運作，促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬(wàn)人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調查
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；隨著(zhù)市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當中審批過(guò)程煩瑣、手續復雜等問(wèn)題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告9
一.調查背景及目的
近些年來(lái)，出現全國性的房地產(chǎn)過(guò)熱現象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家zf對此事高度重視，20xx年以來(lái)針對房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)高現象，出臺了一系的宏觀(guān)調控政策，希望有效的抑制房?jì)r(jià)的上漲，特別是近期新國八條的出臺進(jìn)一步顯示了國家在調控房?jì)r(jià)上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產(chǎn)需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調查，便是根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門(mén)課理論知識的學(xué)習，為了加強對學(xué)科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產(chǎn)現狀有更深入的了解。
二.調查方法
通過(guò)采取問(wèn)卷調查的方法，對鄭州市居民進(jìn)行隨機調查問(wèn)答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調查問(wèn)卷40份，獲取調查結果后采用Excel表對數據進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過(guò)嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。
三.調查結果
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少，從而說(shuō)明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數據我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內，占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費者實(shí)際家庭收入水平。
3.住房面積分析
從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開(kāi)發(fā)商在設計住宅面積時(shí)，應把重心放在該面積范圍內。
4.居民信息獲得途徑
從以上數據我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶(hù)外廣告、電視、中介機構、網(wǎng)絡(luò )、專(zhuān)業(yè)雜志、房展會(huì )、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著(zhù)重利用報紙和戶(hù)外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。
5.居民購房計劃分析
從以上數據我們可以看出，消費者計劃在3-5年內購房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買(mǎi)能力和購買(mǎi)積極性不高，開(kāi)發(fā)商應提高消費者的購買(mǎi)積極性。
6.居民購房目的分析
以上數據我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉賣(mài)。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣(mài)等投資手段來(lái)獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房?jì)r(jià)分析 .
由以上數據我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見(jiàn)絕大多數人還是中等收入水平，能接受的房?jì)r(jià)還是在5000元/平米一下，而現實(shí)房?jì)r(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無(wú)法接受。
8.居民購房面積分析
從以上數據我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開(kāi)發(fā)商在設計房屋時(shí)應適當增大該類(lèi)房屋的數量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設施的要求分析
從以上數據我們可以看出，消費者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)，各占到被調查者的69%;其次是醫療衛生設施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車(chē)場(chǎng)占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費者最注重的生活配套設施，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風(fēng)格要求的分析
從調查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來(lái)兩年鄭州房?jì)r(jià)的分析
從以上數據我們可以看出，對于未來(lái)兩年鄭州市的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，認為有上漲可能性的占到多數，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說(shuō)的占到20%，認為可能會(huì )下跌的占到了11%。 13.開(kāi)發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數據我們可以看出，開(kāi)發(fā)商與購房者的主要矛盾是開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開(kāi)發(fā)商的誠信問(wèn)題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房?jì)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商的誠信。
四、問(wèn)題和建議
就目前居民的住房條件來(lái)看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問(wèn)題;對于未來(lái)有購房計劃的居民來(lái)說(shuō)，大多數人只會(huì )為家人居住而購房，很少的人會(huì )擁有多余的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房?jì)r(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來(lái)的購房需要也在100平米左右，滿(mǎn)足家庭居住即可;針對鄭州市未來(lái)幾年的房?jì)r(jià)水平，多數認為會(huì )有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房?jì)r(jià)繼續上漲，居民無(wú)法支付房款，房?jì)r(jià)或許有下降的可能。從長(cháng)遠來(lái)看，如果越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房?jì)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀(guān)調控手段，加大調控力度，穩定房?jì)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，
增加保障房和經(jīng)濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告10
兩港一城建設熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著(zhù)重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進(jìn)而研究并提出相應的對策和建議，對保持本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(cháng)率
近年來(lái)，我區巨大的開(kāi)發(fā)建設形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年，我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續保持去年以來(lái)的快速增長(cháng)勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增長(cháng)率為42.2%。具體趨勢見(jiàn)圖1。其中，住房建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長(cháng)率持續上升。2-6月累計增長(cháng)率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(cháng)速度。
2.房地產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭明顯下降
今年，我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增長(cháng)率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長(cháng)趨勢如圖2所示:
從商品房預售情況來(lái)看，下降趨勢明顯。1-6月，小區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；與去年同期相比，預售單位數量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望態(tài)度，我區3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續走低，每月預售385套，總面積約5萬(wàn)平方米。
3.房地產(chǎn)平均價(jià)格持續上漲
今年以來(lái)，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來(lái)規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著(zhù)漲而不是跟著(zhù)跌”的投資心理，我區的房?jì)r(jià)也呈現出持續上漲的趨勢。
自20xx年以來(lái)，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房?jì)r(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機現象嚴重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，我市也出臺了一系列相關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調控。中央和市政政策主要通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)規范住房市場(chǎng):
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩定房?jì)r(jià)的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調整土地供應結構、供應方式和供應時(shí)間；對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行發(fā)布調整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策，規定在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國家稅務(wù)總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購買(mǎi)不滿(mǎn)2年的房屋，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
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——房地產(chǎn)發(fā)展目標的調整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。全市加強新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運行，增強房地產(chǎn)信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結構調整。大力調整供應結構，增加中低價(jià)普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房建設。
短期內，宏觀(guān)政策的調整將對我區房地產(chǎn)投資和建設產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟目標的完成；同時(shí)，穩定房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現更大幅度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)遠來(lái)看，宏觀(guān)政策調整將有效消除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)金額。通過(guò)調整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機成分，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求，合理引導房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，通過(guò)嚴格的土地供應，可以有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過(guò)加大配套商品房和低價(jià)商品房建設，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩定房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續上漲。但期房限量轉讓、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩定房?jì)r(jià)過(guò)度上漲，穩定其上漲。
三、積極應對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，目前應注意以下幾點(diǎn)。
1.加強對房地產(chǎn)價(jià)格的監控
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測預警系統，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應特別注意加強對住宅商品房?jì)r(jià)格的監控。加強對房?jì)r(jià)的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2.加強房地產(chǎn)項目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖窟M(jìn)度，發(fā)現問(wèn)題，協(xié)調問(wèn)題，解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，通過(guò)統一招標、拍賣(mài)、掛牌等方式取得土地使用權。同時(shí)，嚴格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項目設立、規劃、建設和銷(xiāo)售手續。做好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本、項目資本金、無(wú)證或超越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴厲打擊。
3.有計劃、有步驟地規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與我區經(jīng)濟發(fā)展和城市建設總體規劃相結合，根據軌道交通等基礎設施建設編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，通過(guò)城市規劃達到引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排發(fā)展規劃。
4.合理引導住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì )對住房的主要需求。為了滿(mǎn)足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設，同時(shí)加大廉租房建設力度。我區應以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住房建設轉變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結合我區發(fā)展建設和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導居民合理消費住房，促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告11
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告12
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1—6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
5）房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告13
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現狀
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設，認真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標，以服務(wù)大局、情系民生為著(zhù)眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項目帶動(dòng)戰略為重點(diǎn)，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(cháng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù)，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“增長(cháng)速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價(jià)格穩中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問(wèn)題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業(yè)管理和規范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項目未取得《商品房預（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預售;少數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿(mǎn)足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng )新力度還不夠。
三、幾點(diǎn)建議
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級市場(chǎng)
在20xx年我縣就已全面放開(kāi)住房二級市場(chǎng)，為了進(jìn)一步放開(kāi)搞活住房二級市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現與商品房增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，適應居民改善居住條件的需求，拉動(dòng)居民消費，必需降低準入門(mén)坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續;必需簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng);
2、規范市場(chǎng)，著(zhù)力監管與服務(wù)
在規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應在“監管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項目情況等方面嚴格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現場(chǎng)踏勘。二是加強商品房預（銷(xiāo)）售的監督和管理。嚴格執行預（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機制
一是加大宣傳，轉變觀(guān)念。向社會(huì )開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì )整體意識。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶(hù)灌輸現代文明新的居住消費觀(guān)念，增強住區群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導機構，負責領(lǐng)導、協(xié)調、指導和監督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì )有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權利和義務(wù)，具體規定物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同，明確責、權、利關(guān)系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實(shí)加強“兩房”建設管理和監管。建立領(lǐng)導機構，設立專(zhuān)人負責，嚴格操作規程，實(shí)行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進(jìn)“兩房”建設工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟適用住房 和廉租住房建設實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅持科學(xué)運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開(kāi)搖號活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì )廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶(hù)調查、審核確認、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng )新思路、加強“兩房”建設。要用創(chuàng )新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復雜問(wèn)題和打造“兩房”建設領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng )新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告14
一、 中國房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國城市化建設與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開(kāi)放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長(cháng)。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著(zhù)屆時(shí)中國將有超過(guò)一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會(huì )增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現狀及宏觀(guān)政策 針對部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)及房?jì)r(jià)過(guò)高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機行為以及部分房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的一線(xiàn)城市。從20xx年開(kāi)始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控細則。20xx年國家調控房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)政策其主要內容有：
1、完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。建立健全穩定房?jì)r(jià)工作的考核問(wèn)責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市要在限購區域、限購住房類(lèi)型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的，省級政府應要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實(shí)20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時(shí)交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍。
5、加強市場(chǎng)監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進(jìn)城鎮個(gè)人住房信息系統建設，加強市場(chǎng)監測和信息發(fā)布管理。 由上政策細則可見(jiàn)，國家政策由此前的抑制投機，實(shí)際轉向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等，通過(guò)國家政策干預使中國房地產(chǎn)走向理性化，規范化。從長(cháng)遠來(lái)看，國家的干預是有助于中國房地產(chǎn)長(cháng)期健康的發(fā)展的。
貴陽(yáng)市行政區位概況及經(jīng)濟指標
�、�、行政區位概況：貴陽(yáng)是中國貴州省省會(huì )。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽(yáng)”的美譽(yù)。
貴陽(yáng)市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽(yáng)新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬(wàn)，是貴州省第一大城市。
貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富，貴陽(yáng)擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀(guān)和人文旅游資源。全市現有國家級風(fēng)景名勝區1個(gè)，國家4A級旅游區6個(gè)，國家3A級旅游區2個(gè)，省級風(fēng)景名勝區8個(gè)，國家級重點(diǎn)文物保護單位1個(gè)，省級歷史文化名鎮1個(gè)，省級文物保護單位25個(gè)。此外，還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
�、�、經(jīng)濟指標：xx年全市實(shí)現生產(chǎn)總值1700億元，增長(cháng)17%左右;財政總收入480億元，增長(cháng)20%;公共財政預算收入236億元，增長(cháng)26%;全社會(huì )固定資產(chǎn)投資2480億元，增長(cháng)55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長(cháng)16%;農民人均純收入達8871元，增長(cháng)18%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告15
名稱(chēng)××公司××房地產(chǎn)項目市場(chǎng)調研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執行部門(mén)監督部門(mén)考證部門(mén)
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調研活動(dòng)。
本市場(chǎng)調研報告就是對這次調研活動(dòng)的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場(chǎng)情況，從而為××項目的銷(xiāo)售決策提供比較全面的數據參考。
二、調研方法和人員
�。ㄒ唬┱{研方法
本次調研活動(dòng)所采取的調研方法包括調查問(wèn)卷法、文獻法、訪(fǎng)談法等多種調研方法。
�。ǘ┱{研人員
�、俟臼袌�(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部是本次調研活動(dòng)的主導部門(mén)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部派出三名經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)展了本次調研活動(dòng)，并編寫(xiě)了調研報告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展此次調研活動(dòng)。
�、蹫榱舜_保調研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調研活動(dòng)。
三、調研內容和結論
�。ㄒ唬痢潦械暮暧^(guān)環(huán)境
1.宏觀(guān)經(jīng)濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
�、�?lài)鴥壬a(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥壬a(chǎn)總值。
�、凵鐣�(huì )消費品零售總額。
�、苋司鐣�(huì )消費品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎偩用袢司芍涫杖�。
�、叱擎偩用袢司M性支出。
�、喽鞲駹栂禂担ㄊ称分С稣枷M性支出的比重）。
�、岢青l居民儲蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2.城市規劃及發(fā)展趨勢
�、俪鞘幸巹�。
�、诎l(fā)展趨勢（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
�、诮�(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和預測
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N(xiāo)售增長(cháng)情況。
�、谖磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售預測情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
�、偻恋卣�。
�、诮鹑谡�。
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區總體規劃
�、俪鞘幸巹�。
�、诰幼∮玫匾巹�。
�、凵虡I(yè)規劃。
�、芙煌ㄒ巹�。
2.××區零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
�。痢另椖克诘摹痢羺^的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.項目區域市場(chǎng)分析
�。裕�
2.項目片區市場(chǎng)分析
�、夙椖课恢�。
�、谄瑓^范圍。
3.項目街區特點(diǎn)
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
�、谌丝诜植技笆杖霕嫵�。
4.項目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。
�、陧椖恐苓吔逃涮�。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘摹痢羺^的售樓盤(pán)及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤(pán)及分析
分析內容包括樓盤(pán)概況、交通情況、戶(hù)型分析、價(jià)格分析、銷(xiāo)售分析、客源客層、項目?jì)?yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤(pán)概況、配套情況、價(jià)格情況、戶(hù)型情況等。
3.其他在售樓盤(pán)及分析
分析內容包括其他在售樓盤(pán)的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶(hù)型統計、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
�。ò耍┚C合結論
�、僭搮^域房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和景觀(guān)營(yíng)造的特點(diǎn)。
�、诒緟^域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)建筑風(fēng)格和設計特點(diǎn)。
�、郾緟^域的戶(hù)型特點(diǎn)和面積分布情況。
�、鼙緟^域樓盤(pán)客戶(hù)的主要特點(diǎn)。
�。ň牛┍緟^域房地產(chǎn)項目暢銷(xiāo)與滯銷(xiāo)的因素
1.暢銷(xiāo)特征
�、俳煌ū憷�，生活配套設施、教育配套設施完善。
�、谑袌�(chǎng)定位準確。
�、郛a(chǎn)品在當地市場(chǎng)具有唯一性。
�、軕�(hù)型設計相對較為合理、實(shí)用率高。
�、莓a(chǎn)品的性?xún)r(jià)比高。
�、尬飿I(yè)管理到位。
�、郀I(yíng)銷(xiāo)定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷(xiāo)特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設施不完善。
�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。
�、僖巹澰O計較差，戶(hù)型設計不合理，面積過(guò)大。
�、诳們r(jià)過(guò)高，首付壓力相對較大。
�、莓a(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)概念的設計與市場(chǎng)實(shí)際脫節。
�、揲_(kāi)發(fā)規模與開(kāi)發(fā)時(shí)機出現錯位。
�。ㄊ┱{研結論
�、夙椖渴袌�(chǎng)環(huán)境、區域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶(hù)特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊�(hù)調研問(wèn)卷。
�、诮y計數據資料。
�、墼L(fǎng)談及會(huì )談?dòng)涗洝?/p>
編制日期審核日期批準日期
修改標記修改處數修改日期
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