論多產(chǎn)權建筑的消防安全管理論文
摘要：作者結合多年來(lái)的基層消防工作實(shí)踐，深入分析多產(chǎn)權建筑消防安全隱患及其根源，并提出相應解決對策。
關(guān)鍵詞：多產(chǎn)權建筑；消防設施
隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的逐步改善，房產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來(lái)，多產(chǎn)權建筑應運而生，不再局限于住宅建筑，滲透的范圍越來(lái)越廣，成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要力量。多產(chǎn)權建筑是指有兩個(gè)及兩個(gè)以上產(chǎn)權人的寫(xiě)字樓、住宅、車(chē)庫、賓館、商場(chǎng)、娛樂(lè )場(chǎng)所等建筑物。多產(chǎn)權建筑由于使用功能不同且隸屬不同性質(zhì)單位等原因，使多產(chǎn)權建筑出現了存在火災隱患多、整改難度大、整改資金落實(shí)涉及多個(gè)單位的問(wèn)題和情況，甚至有的已經(jīng)形成重大火災隱患，如何應對這一變化，并切實(shí)解決好這類(lèi)建筑消防管理問(wèn)題，已成為各級公安消防機構研究的重要課題。筆者結合基層消防監督工作實(shí)踐對加強多產(chǎn)權建筑消防安全管理談幾點(diǎn)粗淺的看法。
1 多產(chǎn)權建筑的形成原因
(1)企業(yè)改制或破產(chǎn)。
市場(chǎng)經(jīng)濟體制深化后，某些國有公司進(jìn)行體制改革后，有的接管單位對企業(yè)原建筑遺留火災隱患無(wú)經(jīng)濟能力整改；有的接管單位未進(jìn)行投產(chǎn)或轉產(chǎn)，僅留下少數人員對企業(yè)進(jìn)行看管，而使這些建筑出現失控漏管問(wèn)題；有的接管單位對原企業(yè)部分地段進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其余建筑無(wú)暇顧及，致使原企業(yè)內遺留火災隱患得不到整改I有的企業(yè)破產(chǎn)后，一棟建筑被分段、分層拍賣(mài)或出售，形成多產(chǎn)權建筑多個(gè)使用功能的問(wèn)題。
(2)抵押給銀行或個(gè)人。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行或個(gè)人處抵押貸款后，因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善等原因，貸款到期無(wú)力還貸，根據抵押合同，抵押建筑所有權歸屬銀行或個(gè)人，形成一棟建筑多個(gè)產(chǎn)權單位的現狀，給消防監督工作帶來(lái)很多問(wèn)題。
(3)多方投資。
此類(lèi)建筑在建筑初期由多個(gè)單位投資興建，如大型商場(chǎng)、市場(chǎng)濱館等綜合場(chǎng)所，該類(lèi)建筑投入使用后，多個(gè)單位自行管理，從而形成多產(chǎn)權的格局。
(4)出租或出售給個(gè)人。
該類(lèi)建筑主要出現在大型綜合市場(chǎng)、商場(chǎng)。該類(lèi)建筑建設單位開(kāi)發(fā)后，自身只經(jīng)營(yíng)部分攤位或樓層，其余部分出租或出售紿個(gè)人，形成一棟建筑多個(gè)產(chǎn)權單位的現狀。
2 多產(chǎn)權建筑消防安全管理存在的問(wèn)題
(1)擅自改變原建筑消防設計審核、驗收時(shí)的設置情況。
多產(chǎn)權建筑原建筑設計在防火審核、驗收時(shí)，其整體建筑符合消防規范和標準要求，因各產(chǎn)權單位介入后，未經(jīng)公安消防機構同意則擅自將建筑局部功能改變，破壞了原建筑的防火分區、疏散通道，有的甚至堵塞或改變原有的消防設施狀況。
(2)建筑外圍狀況擔憂(yōu)。
消防法律法規中為了保障火災時(shí)人員的滅火救援、物資的疏散以及毗鄰建筑的安全，明確設置了消防車(chē)道、消防回車(chē)場(chǎng)地、防火間距和室外消防用水等消防設施，但在調查中發(fā)現，消防車(chē)道、回車(chē)場(chǎng)地、防火間距被占用，綠化和停車(chē)已成為較普遍的問(wèn)題。
(3)安全疏散設施薄弱。
一是多產(chǎn)權建筑中多個(gè)產(chǎn)權人在各自建筑內部裝修過(guò)程隨意作為，將樓梯間、前室的窗戶(hù)封堵或占用并裝修，房間的窗戶(hù)被廣告牌遮擋等現象較多，使原有的消防設施不再適應變更后建筑的使用性質(zhì)。二是建筑的疏散樓梯和前室被占用堆放雜物，防煙樓梯間前室被破壞，有的建筑中甚至出現將原有的疏散樓梯封堵改造成房間使用。為達到安全，多產(chǎn)權人擅自將公用通道或安全出口封堵，使安全疏散嚴重不滿(mǎn)足消防的要求。三是封閉樓梯間和防煙樓梯間的常閉防火門(mén)常開(kāi)，閉門(mén)器、疏散指示照明設施損壞嚴重。經(jīng)營(yíng)者為了各自的“安全”，在自己場(chǎng)所安全疏散樓梯處加鎖設門(mén)的現象也時(shí)有發(fā)生。
(4)消防設施狀況不佳。
一是缺少消防設施。由于建筑使用性質(zhì)的改變，建筑本應該增設很多消防設施而未增設的.現象十分普遍，如自動(dòng)噴水滅火、火災報警、防煙排煙等消防設施�，F在很多公寓式住宅中就存在著(zhù)這樣的問(wèn)題。二是設施運行不佳。自動(dòng)噴水、火災報警、應急照明、防煙排煙等設施運行中，故障、損壞、癱瘓現象比比皆是。大多數的多產(chǎn)權建筑的消防設施都會(huì )存在這樣的問(wèn)題，還有些建筑由于年代較早，消防設施老化，甚至連更換的產(chǎn)品都買(mǎi)不到。三是隨意改變消防設施的設置。檢查中發(fā)現很多此類(lèi)建筑多個(gè)產(chǎn)權人隨意改變建筑使用情況，有時(shí)為達到其裝修效果，甚至封堵消防報警探頭，噴淋頭，使消防設施不能發(fā)揮其應有的作用。
(5)火災荷載較大。建筑內使用性質(zhì)多樣，裝修復雜程度不同，但都存在使用可燃材料裝修的現象，致使建筑火災荷載增加，防火阻燃處理不到位，存在很多火災隱患。公眾聚集和娛樂(lè )場(chǎng)所所在的多產(chǎn)權建筑中此類(lèi)問(wèn)題尤其突出。
(6)容易形成三合一。產(chǎn)權人為了追求租金，租賃人為了方便或者省錢(qián)，多產(chǎn)權建筑中經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、儲存、住宿共存的現象時(shí)有發(fā)生。例如有些住宅樓出租作為倉庫、家庭作坊，其中大部分都會(huì )有人居住。
3 多產(chǎn)權建筑消防安全管理問(wèn)題存在的原因
(1)消防安全管理組織和制度不健全。
多產(chǎn)權建筑無(wú)統一的業(yè)主管理是普遍現象，個(gè)別多產(chǎn)權建筑雖有業(yè)主委員會(huì )，但也形同虛設，沒(méi)有建立一個(gè)共同的消防安全管理組織，也沒(méi)有簽訂一個(gè)具體的消防安全管理協(xié)議，致使消防管理情況十分混亂；有些多產(chǎn)權建筑的產(chǎn)權人之間簽訂了管理協(xié)議，建筑的消防安全問(wèn)題由各產(chǎn)權人輪流管理，而一方面由于產(chǎn)權人缺少消防管理的必要知識，不知道該如何進(jìn)行管理；另一方面是各產(chǎn)權人認為在自己管理期間不出問(wèn)題就可以，至于設施損壞或者癱瘓，只要消防部門(mén)查不到，混過(guò)自己管理任期就算。消防管理依然存在互相推諉、貽誤的情形。
(2)消防意識不強，職責不明。
《消防法》雖然實(shí)行了很多年，但是很多的多產(chǎn)權建筑的產(chǎn)權人對消防法律法規還非常薄弱。建筑內部裝修完后不知道是否需要經(jīng)過(guò)消防部門(mén)的審核和驗收，或是備案的人很多，多產(chǎn)權建筑業(yè)主委員和物業(yè)管理公司對于各自的消防職責根本不清，管什么，怎么管的疏于管理，這些現象非常普遍。
(3)消防設施維護資金不足。
對于那些建筑的產(chǎn)權人之間沒(méi)有任何組織管理和協(xié)議約束的，消防方面出現問(wèn)題后，很少有人出面牽頭解決，維護、保養資金更是無(wú)人問(wèn)津；有些多產(chǎn)權建筑產(chǎn)權人雖知道消防上存在很多不足，消防部門(mén)監督檢查過(guò)程中也積極配合，但無(wú)奈自身負擔較重，整改資金根本無(wú)從解決。
(4)建筑內部裝修增添隱患。
投入使用后的建筑，各產(chǎn)權單位或租賃單位根據自己的需要，對建筑進(jìn)行內部裝修，在裝修過(guò)程中，業(yè)主或租賃單位不再理會(huì )原建筑的使用性質(zhì)，擅自變更建筑的使用性質(zhì)，使原來(lái)使用性質(zhì)較為單一變成了十分復雜，在實(shí)際中發(fā)現，一些商住樓的住宅部分根本就沒(méi)有住宅，變成了公司、辦事處、茶吧、旅店等場(chǎng)所，而且裝修的過(guò)程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火災荷載的同時(shí)，有時(shí)還將原有的一些消防設施遮擋或者損壞。電氣線(xiàn)路的敷設或多或少存在一些問(wèn)題，超負荷用電的現象也時(shí)有發(fā)生。
4 多產(chǎn)權建筑消防安全管理問(wèn)題的對策
(1)建章立制，規范管理。新《消防法》已于2009年5月1日正式頒布實(shí)施�！断婪ā返诙䲢l中明確規定：消防工作按照政府統一領(lǐng)導，部門(mén)依法監管，單位全面負責，公民積極參與的原則，形成社會(huì )化的消防工作網(wǎng)絡(luò )。作為政府，應當出臺相應的地方性政策、法規，從規章制度上完善多產(chǎn)權建筑的管理辦法�；蛘哂筛骷壵疇款^成立相關(guān)組織進(jìn)行督促，以彌補法律法規不完善的地方，使多產(chǎn)權建筑不再有消防安全管理的盲區，明確和規范多產(chǎn)權人之間各自的權利和義務(wù)，切實(shí)改善建筑的消防安全狀況。
(2)加大宣傳力度，增強意識。消防宣傳工作是一項長(cháng)期具體的工作，一方面需要媒體通過(guò)各種渠道宣傳報道，另一方面需要消防部門(mén)在日常監管中做長(cháng)期不懈的努力，在點(diǎn)滴的工作中滲透，使社會(huì )各階層對消防工作賦予充分的認識與理解，在潛移默化中增強消防的責任意識，從而使消防工作真正形成社會(huì )化的網(wǎng)絡(luò )工程。
(3)分清主次，重點(diǎn)管理。對于那些歷史原因造成的，產(chǎn)權分割不清和很難一次性解決問(wèn)題的多產(chǎn)權建筑，在消防監管中，要分清主次難易，逐步消除隱患：
第一，要確保疏散設施可靠。疏散設施的好壞直接關(guān)系到人們的生命安全，因此必須保證疏散的完好有效。對于歷史原因造成的問(wèn)題，應當從實(shí)際情況出發(fā)。提出最合理、最可行的方法處理。
第二，要確保室內外消防水系統可靠。一旦發(fā)生火災事故，能迅速啟動(dòng)水系統。
第三，要嚴格控制火災荷載。對于多產(chǎn)權建筑中場(chǎng)所的裝修，消防監督一定要嚴格按照內裝修設計和驗收規范執行，消防部門(mén)要嚴把裝修材料、消防產(chǎn)品的質(zhì)檢關(guān)。
第四，要堅決杜絕“三合一”現象。
(4)全面實(shí)施火災公眾責任險�；馂墓娯熑坞U是一種具有很強社會(huì )管理功能的險種，它對于社會(huì )生產(chǎn)和人民生活關(guān)系緊密。為了防范于未然，對于多產(chǎn)權建筑的經(jīng)營(yíng)者或者業(yè)主來(lái)說(shuō)，參加火災公眾責任險時(shí)分散和轉移經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各種火災責任風(fēng)險，是化解社會(huì )矛盾的有效途徑。
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