對REITs的資產(chǎn)證券化現況與對策建議論文
一、資產(chǎn)證券化在我國房地產(chǎn)投資信托的應用現狀
1、應用概況。融資難一直是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的瓶頸，房地產(chǎn)證券化的出現不僅提高了房地產(chǎn)投資的靈活性和安全性，也解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資難題。發(fā)達國家的房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)相對成熟，而我國還處于初步探索階段，還沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，這便限制了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。不過(guò)，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)業(yè)界的努力和國內外金融機構的支持，我國已經(jīng)出現了類(lèi)似于房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)運作模式。如，房地產(chǎn)投資基金和中外合資的房地產(chǎn)投資基金。
2、國內信托產(chǎn)品與國外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的差別。我國產(chǎn)業(yè)基金法目前還是個(gè)空白，這導致我國現有投資基金全部屬于證券投資基金。因此，我國證券市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與國外的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品差別很大，我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還無(wú)法通過(guò)投資組合來(lái)有效分散投資風(fēng)險，只是一種不成熟的、初級的、過(guò)度的金融產(chǎn)品。
二、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨的問(wèn)題
目前，我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨以下一些問(wèn)題：
1、金融市場(chǎng)不成熟。發(fā)達國家有具有發(fā)達的金融市場(chǎng)，而中國的金融市場(chǎng)仍然不成熟。房地產(chǎn)投資信托基金需要在短期內以私募方式形成規模巨大的資金。顯然目前中國的金融市場(chǎng)還無(wú)法做到這一點(diǎn)。另外，國內封閉式私募基金的流動(dòng)性差，難以進(jìn)行多項目投資，這就不利于發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險分散功能。
2、法律制度不夠完善。各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的政策法規以及具體實(shí)施細則，在我國的現有的法律制度環(huán)境下還是一個(gè)空白。關(guān)于房地產(chǎn)投資信托如何運作、享受的稅收優(yōu)惠，相關(guān)的稅收財務(wù)和證券交易的法律法規遲遲未出臺，這些都是房地產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展的瓶頸。
3、專(zhuān)業(yè)人才缺乏。美國的成熟房地產(chǎn)投資信托與其吸收和利用人才有很大的關(guān)系。吸收優(yōu)秀的復合型人才，這對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展起到了重要作用。而我國目前房地產(chǎn)投資信托的專(zhuān)業(yè)人才比較缺乏。
4、難獲得稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)投資信托在美國之所以盛行，是因為其得到了稅收優(yōu)惠。然而，在中國現行稅收上，存在雙重征稅的問(wèn)題。依照我國現行公司法，房地產(chǎn)投資信托要先交納公司稅，投資者還要納所得稅，重復征稅，使得房地產(chǎn)投資信托的資金回報優(yōu)勢不明顯。我國現有的稅收政策嚴重制約著(zhù)中國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的對策建議
1、加大房地產(chǎn)投資信托的法律和監管力度。完善的法律環(huán)境是房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)健康發(fā)展的保證。因此，盡快制定符合我國國情的《房地產(chǎn)投資信托基金法》，同時(shí)借鑒國外經(jīng)驗，在投資基金法基礎上，制定《投資者保護法》、《中外合作基金管理辦法》等相關(guān)法律。房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展離不開(kāi)有力的`監管。既要加強監管機制又要增強信托行業(yè)自律機制，還要引入委托人和受益人監督機制。因為投資公司與資產(chǎn)管理公司可能因追求自身利益而傷害客戶(hù)利益，所以引進(jìn)委托人和受益人對受托人的監督是必要的。
2、積極借鑒國際發(fā)展經(jīng)驗。我國的金融相對不發(fā)達/：請記住我站域名/、房地產(chǎn)市場(chǎng)規模巨大、稅制稅法改革的滯后等經(jīng)濟金融現狀，決定了我國不能照搬其他國家的現有模式，因此，我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展需要充分借鑒國際房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展經(jīng)驗并結合我國的國情，加強對房地產(chǎn)投資信托的規范和金融創(chuàng )新。
3、建立、健全政府支持體系。房地產(chǎn)投資信托主體需要政府出面組建，這不僅提高了房地產(chǎn)信托投資的信用等級，又為房地產(chǎn)投資信托交易提供了制度保證。政府還應制定相關(guān)支持政策。如合理的稅收政策就能夠避免房地產(chǎn)投資信托被雙重征稅，降低房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的融資成本。最后，政府應加強資信評估機構建設，重點(diǎn)扶持或者專(zhuān)項建設確立一批權威評估機構。
4、注重培養房地產(chǎn)投資信托專(zhuān)業(yè)人才。房地產(chǎn)投資信托既是金融新品種又是大規模的運作資金，所以，一支精通金融業(yè)務(wù)，深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)門(mén)人才必不可少。首先，可在高�？稍O房地產(chǎn)投資方面的相關(guān)課程，還可采取在職培訓的方式，對房地產(chǎn)或金融領(lǐng)域的相關(guān)人員進(jìn)行培訓。其次，房地產(chǎn)投資信托對基金管理者的要求較高，在人才培育方面，要更多的引進(jìn)競爭機制，既要培養國內人才，又要注重引進(jìn)國外管理人才。另外，還要注重培養相關(guān)配套人才的支持，如會(huì )計師、律師、資產(chǎn)評估師等專(zhuān)業(yè)人員。這些配套的相關(guān)人才對于我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的成熟和專(zhuān)業(yè)化具有關(guān)鍵作用。
四、結論
房地產(chǎn)投資信托是一種低風(fēng)險的且有著(zhù)良好回報的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是資本市場(chǎng)一種良好的投資絮叨，對于完善我國資本市場(chǎng)結構和優(yōu)化資源配置具有重要意義，能夠極大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展。雖然我國房地產(chǎn)投資信托與國外相比還很落后，制約其發(fā)展的因素很多，但相信通過(guò)國內各方的共同努力，有中國特色的房地產(chǎn)投資信托將會(huì )取得舉世矚目的發(fā)展。
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