物業(yè)管理制度【薦】
在當今社會(huì )生活中，越來(lái)越多人會(huì )去使用制度，制度是要求大家共同遵守的辦事規程或行動(dòng)準則。那么你真正懂得怎么制定制度嗎？以下是小編為大家收集的物業(yè)管理制度，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
物業(yè)管理制度1
應收款的管理
應收款管理包括應收費用、往來(lái)帳清理、應收票據管理以及壞帳損失的確認等,具體辦法如下:
(一)、各小區負責每月對當月發(fā)生的水電氣費、物管費的催收工作,編制各項費用的應收款統計表,并于每月25日向財務(wù)部和經(jīng)理報送,報表必須如實(shí)反映當月費用發(fā)生總額,實(shí)際收回總額,尚未收取總額。
(二)、財務(wù)部據各小區報送應收費用統計表,對應收費用實(shí)行建帳管理,明確費用追溯責任人。
(三)、各小區管理處應在小區內公開(kāi)小區費用的收取標準、收費責任人及公司專(zhuān)用收費憑據,密切與業(yè)主溝通收費相關(guān)事宜,避免小區收費與業(yè)主自行交費的脫節,同時(shí)需制定相應激勵政策,以有效防止各項費用的錯收、漏收和截留,保證公司資金不受損失。
(四)、財務(wù)部需不定期地上門(mén)向業(yè)主詢(xún)問(wèn)交費情況,以抽查各小區的收費管理情況,若抽查出有違紀違法行為,應立即提交經(jīng)理及授權人處理。
(五)、財務(wù)部必須定期核對和清理公司的往來(lái)款項。
(六)、對壞帳損失的確認必須依據《會(huì )計法》,按嚴格的審核、審批程序進(jìn)行。逾期三年的呆帳可報經(jīng)總公司財務(wù)總監審核、總經(jīng)理審批后加以確認。
采購及庫房管理
(一)、實(shí)物采購管理
1、各小區及部門(mén)在每月25日前統一制定下月所需物品計劃,交予庫房管理員,經(jīng)與庫存實(shí)物核對后,統一按以下格式制定下月采購計劃。
采購計劃表
編制單位:xxxxx所需時(shí)間:x年x月
采購物品需用數量預計單價(jià)預計總額需用時(shí)間使用部門(mén)及用途需用人簽字
部門(mén)負責人:xxx庫管:xxx審批人:xxx
注:該表一式三份,一份部門(mén)留存,一份采購留存,一份交財務(wù)部。
采購計劃表需經(jīng)部門(mén)負責人簽字,庫管復核,經(jīng)理審批后方能交公司采購員采購。各部門(mén)不得自行采購物品,特殊原因需由經(jīng)理審批。
2、各小區及部門(mén)當月所需的非常用物品及油料由部門(mén)主管填寫(xiě)'請購單',并經(jīng)公司經(jīng)理簽字后交采購人員采購。
3、采購人員根據'采購計劃表'或'請購單',按所需時(shí)間采購物品。
4、采購人員經(jīng)公司經(jīng)理批準可借支一定數量的備用金,備用金的使用需受財務(wù)部出納的監督。
5、所有采購物品必須經(jīng)庫管人員清查、驗收后入庫,庫管人員開(kāi)具'入庫單',直接交付使用的采購物品由庫管人員出具'驗收單'。財務(wù)部憑據有效發(fā)票和庫管開(kāi)具的入庫單'或'驗收單'予以報銷(xiāo)。
6、月末財務(wù)人員定期檢查采購人員所報'采購計劃表'及'請購單'是否與庫管人員開(kāi)具的入庫'或'驗收單'相符。財務(wù)人員應做好該項原始憑據的審核記錄,以備經(jīng)理抽查。
(二)、實(shí)物的驗收入庫和退庫管理
1、庫管入庫時(shí)需仔細清查、驗收實(shí)物,并核對實(shí)物同購貨憑據上所記載的品種、數量、金額是否相符,核對無(wú)誤后,開(kāi)具'入庫單'。
2、直接交付使用的采購物品,庫管人員仍需仔細清查、驗收實(shí)物,并核對實(shí)物同購貨憑據上所記載的'品種、數量、金額是否相符,核對無(wú)誤后出具'驗收單'。
3、實(shí)物退庫必須填寫(xiě)退庫清單,庫管按相關(guān)財務(wù)折舊方法計算折舊,按折抵后的價(jià)格填寫(xiě)'入庫單'。離崗員工在退回領(lǐng)用衣物、辦公用品時(shí),必須保持實(shí)物干凈、無(wú)損方可退回。
4、庫管人員需按月歸集和統計'入庫單',月末與財務(wù)部對帳。
(三)、實(shí)物的領(lǐng)用管理
5、各小區及部門(mén)在庫房領(lǐng)用物品必須填寫(xiě)'領(lǐng)料單',經(jīng)部門(mén)主管簽字后方能在庫房領(lǐng)取物品。
6、領(lǐng)料人在領(lǐng)取物品時(shí)嚴格按領(lǐng)料單上所填實(shí)物數量領(lǐng)取,出庫實(shí)物經(jīng)領(lǐng)發(fā)雙方核對無(wú)誤后,由領(lǐng)料人簽字領(lǐng)取。
7、領(lǐng)用易耗品(如:保潔用抹布、燈泡、有外包裝的清潔劑等)必須以舊換新。到期需更換工作服的員工,需書(shū)面申請服裝更換,經(jīng)部門(mén)主管批準后方可領(lǐng)取。
8、庫管人員需按月歸集和統計實(shí)物領(lǐng)用單,并交財務(wù)部作帳務(wù)處理。
(四)、實(shí)物的保管管理
1、入庫實(shí)物需分類(lèi)堆放,標明品類(lèi)。庫管按月檢查庫房實(shí)物,保證物品的存放安全。
2、對過(guò)期或變質(zhì)的物品應及時(shí)登記、隔離,月末做統計報表經(jīng)經(jīng)理簽字確認后,報財務(wù)部作自然損耗處理。
3、未經(jīng)庫管人員許可,任何人不得任意進(jìn)出庫房。
4、庫管人員對庫房存放的實(shí)物負完全保管責任,如因遺失或無(wú)故毀損而對公司財產(chǎn)造成的損失由庫管負賠償責任。
(四)、實(shí)物的盤(pán)點(diǎn)管理
1、每月25日為庫房盤(pán)點(diǎn)日,庫管必須逐一對實(shí)物進(jìn)行盤(pán)點(diǎn),財務(wù)部出納監督盤(pán)點(diǎn)。盤(pán)點(diǎn)日內,庫房不進(jìn)出任何物品。
2、庫房盤(pán)點(diǎn)需逐一核對庫房登記帳與盤(pán)點(diǎn)實(shí)物是否相符,做到帳實(shí)相符,清點(diǎn)完畢需編制庫房盤(pán)點(diǎn)表交財務(wù)部對帳。
3、財務(wù)部會(huì )計據盤(pán)點(diǎn)表核對會(huì )計分類(lèi)帳金額,做到帳帳相符,如有不吻合,會(huì )計應及時(shí)查明原因。因不可抗力原因造成的差異可作'待處理財產(chǎn)損溢'處理,其他原因均需追溯責任。
其他有形資產(chǎn)管理
(一)、凡單位價(jià)值在20xx元以上,使用期超過(guò)一年的即是公司的固定資產(chǎn),單位價(jià)值在20xx元以下的有形實(shí)物視為低值易耗品,以上兩項均是公司的有形財產(chǎn),屬于公司有形資產(chǎn)管理范圍。
(二)、固定資產(chǎn)、低值易耗品需按件設置卡片,并在實(shí)物上標明公司所屬標志。
(三)、根據有形資產(chǎn)的使用部門(mén)、放置地點(diǎn)及其性能劃分管理責任人,負責資產(chǎn)的安全與完整,做到實(shí)物資產(chǎn)有歸屬,資產(chǎn)使用有記錄。
物業(yè)管理制度2
辦公用品管理規定
一、目的：規范公司辦公用品的請購、入庫、領(lǐng)取(發(fā)放)及使用，使之規范化、合理化并有效控制辦公成本。
二、范圍：適用于公司全體人員。
三、職責：行政部負責辦公用品的領(lǐng)取、保管、發(fā)放并登記;
四、內容
1、辦公文具的劃分
�、臕類(lèi)辦公文具：圓珠筆、簽字筆、筆芯、筆筒、文件夾、文件架、橡皮擦、膠水、回型針、訂書(shū)針、透明膠帶、涂改液、磁盤(pán)、便條紙、燕尾夾、刀片、油性筆、熒光筆、裝訂夾等。
�、艬類(lèi)辦公文具：?jiǎn)⒂喥�、直尺、打孔機、訂書(shū)機、白板擦、名片夾、電話(huà)機、計算器、資料冊、打印紙、檔案袋、墨水、印油、印泥、隔頁(yè)紙、裝訂環(huán)、封面紙、電腦鼠標、復寫(xiě)紙等。
2、辦公文具的配置標準：
A類(lèi)辦公文具根據需要各部門(mén)辦公室人員可領(lǐng)一個(gè)(套);(保安員及維修工除外)B類(lèi)辦公文具根據需要各部門(mén)可配置一件(套)。
3、辦公用品的領(lǐng)取、發(fā)放及登記程序
�、鸥鞑块T(mén)每月8號上報文具領(lǐng)用申請(過(guò)期將延至下次)，填寫(xiě)《文具領(lǐng)用單》給部門(mén)經(jīng)理簽名再交行政部審批，行政部憑審批后的單據派專(zhuān)人到華南城行政部領(lǐng)取文具，并于每月10號發(fā)放至各部門(mén)。其它時(shí)間原則上不再領(lǐng)取辦公用品，特殊情況除外。
�、莆唇弧段木哳I(lǐng)用單》的或未審批的《文具領(lǐng)用單》，行政部不受理，不領(lǐng)取文具。
�、菍π氯肼毜膯T工行政部根據其崗位需要配置辦公文具(不限時(shí)間)，辦公室人員配置標準：文件欄/架2個(gè)、軟皮文件夾3個(gè)、筆筒1個(gè)、簽字筆及圓珠筆、鉛筆各1支，筆記本1本、信紙1本、便條紙1盒;其它員工可發(fā)筆一支，筆記本一本。
�、犬斵k公文具使用耗盡或需更換時(shí)，部門(mén)或個(gè)人應以“以舊換新、以壞換好”的原則到管理部領(lǐng)取或更換，耗盡品除外。
�、呻x職人員的辦公用品(另有規定的除外)均應移交至工作接交人或部門(mén)負責人，不得占為己有，并應在《離職表》相應欄中列出明細。
�、矢鞑块T(mén)(包括各市場(chǎng))所領(lǐng)的辦公用品均由行政部作帳登記，每個(gè)部門(mén)(包括市場(chǎng))分別單獨核算費用。
公司工服管理制度
一、目的：為樹(shù)立公司對外形象，規范員工著(zhù)裝的統一管理，特制定此規定。
二、適用范圍：公司全體員工
三、職責：
1、行政部負責公司全體員工服的款式設制、訂做、發(fā)放及回收;
2、各部門(mén)負責工服的領(lǐng)用、保管及回收;
3、個(gè)人負責工服的清洗及保管。
四、內容
1、工服的分類(lèi)及制式
(1)管理人員著(zhù)西裝：男士：灰色襯衣、灰色西服外套及灰色西褲，紅色領(lǐng)帶兩條每人二套。
(2)女士：灰色襯衣、灰色西服外套及灰色西褲一條、西裙一條、馬夾一件、紅色領(lǐng)帶兩條，每人二套。
(3)保安員著(zhù)保安服，分為春夏裝、秋冬裝及訓練裝。春夏裝為深藍色短袖襯衣(配肩章一幅)、深藍色褲子、領(lǐng)帶及黑色皮鞋;秋冬裝為深藍色長(cháng)袖襯衣，深藍色西裝式外套(配肩章一幅)、深藍色中褸一件、深藍色褲子、領(lǐng)帶及黑色皮鞋;訓練裝為迷彩服;每人一套。
(4)維修人員著(zhù)維修工服，分為春夏裝及秋冬裝。土黃色夾克工作服、土黃色褲子每人二套。
(5)服裝統一分為大、中、小碼，也可根據實(shí)際情況量身訂做。
2、工服的制作、入庫、發(fā)放、保管
(1)行政部負責選擇適合本公司企業(yè)形象的工服，并聯(lián)系供應商訂做。
(2)新入職公司的部分員工行政部在一個(gè)月內制作工服應根據工作崗位的特殊性，保安員、維修人員在入職時(shí)發(fā)放工服。
(3)工服由行政部統一入庫，辦理登記手續后，由各部門(mén)填寫(xiě)《物品領(lǐng)用單》簽字領(lǐng)取。
(4)行政部應適當備存部分員工，如保安員等的工服。
(5)發(fā)放到員工的工服應愛(ài)惜，工服上嚴禁做任何標識或隨意自行裁剪，且不得轉借他人穿戴。
3、工服的折舊、回收、賠償
(1)公司發(fā)放的工服統一收取押金，管理人員600元/人，保安員400元/人，維修人員70元/人。
(2)管理人員工服原則上不回收，因任何原因離職按服務(wù)年限折舊其制服款，并在其工資中扣除。
(3)服務(wù)期未滿(mǎn)三個(gè)月的按服裝采購價(jià)100%折舊。
(4)服務(wù)期未滿(mǎn)半年按服裝采購價(jià)格的80%折舊，扣還押金。
(5)服務(wù)滿(mǎn)半年不滿(mǎn)一年的：按服裝采購價(jià)格的60%折舊，退還押金。
(6)服務(wù)滿(mǎn)一年不滿(mǎn)一年半：按服裝采購價(jià)格的40%折舊，退還押金。
(7)服務(wù)滿(mǎn)一年半不滿(mǎn)二年：按服裝采購價(jià)格的20%折舊，退還押金。
(8)服務(wù)滿(mǎn)二年:不折舊，退還押金，或領(lǐng)取新工服。
(9)離職的保安員及維修人員，無(wú)論服務(wù)年限，均歸還工服，由行政部統一處理。若未按規定退還，將按原價(jià)從其工資中扣除。
(10)工服若丟失將按折舊價(jià)進(jìn)行賠償，若損壞視情況進(jìn)行賠償。
4、著(zhù)裝規定
(1)員工在工作時(shí)間內必須著(zhù)工服,非工作時(shí)間或工作時(shí)間外原則上不得穿著(zhù)制服。
(2)員工著(zhù)裝必須保持整潔、得體。配有帽子的頭發(fā)露于帽外不得過(guò)長(cháng)。
(3)工服一律系扣子，不得敞開(kāi)穿著(zhù)，著(zhù)西裝的男士應系領(lǐng)帶。
(4)保安員著(zhù)冬服時(shí)不得戴圍巾，女保安員著(zhù)裝時(shí)不準戴過(guò)多手飾，頭發(fā)要扎起來(lái)，不能露帽子外過(guò)長(cháng)。
5、配戴工牌規定
(1)所有員工上班必須戴工牌。
(2)行政部、管理部、維修部的員工工牌統一掛戴胸前。
(3)保安員工牌統一佩戴左胸前。
存貨及低值易耗品管理制度
為了使本公司的倉庫管理規范化，保障公司的庫存安全，提高貨品收發(fā)效率，加強核算與監督機制，特制定本制度。
一、公司對倉庫設置專(zhuān)門(mén)的管理人員，全面負責公司的庫存管理工作。
二、倉庫由公司財務(wù)部直接管理。
三、庫管人員負責辦理日常庫存物品的入庫登記與出庫登記。
四、入庫登記：凡屬公司各部門(mén)采購的物品均須倉庫庫管員驗收簽字。庫管人員根椐公司已批準的采購申請單和發(fā)票或采購清單(送貨單)及時(shí)對入庫實(shí)物進(jìn)行核對驗收，辦理入庫登記，填寫(xiě)入庫單，庫管人員簽名確認。入庫單一式三聯(lián)，第一聯(lián)為存根聯(lián)，留倉庫備查，每二聯(lián)為送貨單位，交送貨人。第三聯(lián)為會(huì )計聯(lián)，報銷(xiāo)部門(mén)統一憑倉庫入庫單會(huì )計聯(lián)第三聯(lián)到財務(wù)部報銷(xiāo)采購款。
五、庫登記：庫管人員根據員工物品領(lǐng)用需求填寫(xiě)物品領(lǐng)用單，領(lǐng)用人員簽名，并報部門(mén)負責人確認簽名批準。
六、個(gè)人領(lǐng)用文具時(shí)填寫(xiě)個(gè)人領(lǐng)用文具登記表;
七、個(gè)人領(lǐng)用其他物品時(shí)填寫(xiě)物品領(lǐng)用表(如附表三)，報部門(mén)負責人核實(shí)批準;
八、個(gè)人早領(lǐng)禮品貴重物品時(shí)填寫(xiě)貴重物品領(lǐng)用批復表，報部門(mén)負責人核實(shí)、簽名，報行政部負責人審批、簽名批準。
九、倉庫管人員應及時(shí)對庫存物資建立倉庫物日記賬，每日逐筆登記入賬，每月底對庫存物資進(jìn)行盤(pán)存清算，做到賬實(shí)相符。
十、分類(lèi)：
1、固定資產(chǎn)類(lèi)：?jiǎn)蝺r(jià)在20xx元以上的物品;
2、低值易耗品類(lèi)：?jiǎn)蝺r(jià)在800元至20xx元之間的物品;
3、文具類(lèi)：辦公文具用品;
4、費用類(lèi)：?jiǎn)蝺r(jià)低于800元以下的物品;
5、維修耗材類(lèi)：公共設備的維護耗材。
十一、倉庫管人員根據人類(lèi)每月四號應向財務(wù)部報送分部門(mén)核算上月部門(mén)領(lǐng)用物資結存費用匯總表、并遞交庫存物資領(lǐng)用情況結存總匯總表，便于財務(wù)進(jìn)行分類(lèi)核算與核對，做到賬賬相符，真實(shí)反映公司存貨的情況。
十二、每月初第一個(gè)非領(lǐng)用物品的工作日，庫管人員需進(jìn)行月清算、盤(pán)點(diǎn)。
十三、每季度末庫管人員應對公司全部庫存物資進(jìn)行一次全面盤(pán)點(diǎn)清查工作，另有一名財務(wù)會(huì )計監盤(pán)。對盤(pán)點(diǎn)中發(fā)現的存貨盤(pán)盈、盤(pán)虧、毀損、變質(zhì)等情況要進(jìn)行原因分析，凡因保管不善，出入庫手續執行不嚴等人為因素造成的，應立即查找原因，填寫(xiě)盤(pán)虧報告由公司領(lǐng)導審批，便于財務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理。
十四、倉庫管人員工作調動(dòng)時(shí)，必須辦理移交手續，交接手續辦妥之后，方能離開(kāi)工作崗位。
十五、倉庫管人員對庫存物資應進(jìn)行妥善保管，減少不必要的損耗與浪費。
十六、倉庫管人員要嚴格執行倉庫的安全操作規程，切實(shí)做好防火、防潮、防盜等工作，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)上報。
十七、對于庫房重地，庫管人員應謝絕非庫管工作人員入內。
貴重物品管理規定
一、目的保障公司辦公自動(dòng)化設備合理、有序使用，防止損壞，并控制使用成本。
二、范圍公司所有的貴重物品。
三、職責
1、行政部負責相關(guān)貴重物品的.管理;
2、個(gè)人負責所屬貴重物品的管理;
3、信息技術(shù)部負責相關(guān)貴重物品的保養維護。
四、定義：
本規定所指的貴重物品包括電話(huà)機、傳真機、復印機、打印機、電腦、音響設施及其它設備如幻燈機、投影儀、數碼相機、電單車(chē)價(jià)值在1000元以上的辦公用物品。
五、內容：
1、電話(huà)機的管理：
(1)電話(huà)機的領(lǐng)用(借用)：
1)公司根據各崗位的需要進(jìn)行電話(huà)機配置，在原配置的基礎上，若需新增電話(huà)機或新員工崗位需新增電話(huà)機，填寫(xiě)《物品領(lǐng)用單》交本部門(mén)經(jīng)理或管理處主任審核，行政部批準后領(lǐng)取。
2)原則上一個(gè)崗位只配置一部電話(huà)機，因工作需要或特殊崗位可增加電話(huà)機，但最多不能超過(guò)三部。
3)借用電話(huà)機須填寫(xiě)《借用申請單》交本部門(mén)經(jīng)理或管理處主任審核后，交行政部批準后，由行政部借出;借用期限不得超過(guò)一周，若超過(guò)一周須辦理續借手續;備用電話(huà)機由行政部保管。
(2)電話(huà)機的使用：
1)電話(huà)機的使用詳見(jiàn)“公司內部通訊錄”中的說(shuō)明。
2)為保障公司對外聯(lián)系的暢通，員工在使用電話(huà)時(shí)通話(huà)應做到簡(jiǎn)明扼要，通話(huà)時(shí)間一般不得超過(guò)十分鐘。
3)無(wú)論上下班時(shí)間，未經(jīng)許可禁止使用公司電話(huà)撥打收費、不收費聲迅電話(huà)以及私人長(cháng)話(huà)，否則除承擔相應的話(huà)費外，行政部將視情況給予一定金額的現金罰款。
4)如員工有特殊情況需拔打電話(huà)，可使用自備200卡等，或在公司電話(huà)上拔打，由行政部統一登記，話(huà)費將在其當月工資中扣除;通話(huà)時(shí)間最長(cháng)不得超過(guò)十五分鐘。
5)接聽(tīng)電話(huà)不得使用免提鍵，以免干擾他人工作。
6)未經(jīng)行政部的許可不得自行拆裝、移動(dòng)電話(huà)。
7)電話(huà)機的維修：電話(huà)機出現非人為損壞時(shí)
物業(yè)管理制度3
管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶(hù)提供服務(wù)，物業(yè)公司通過(guò)有效的服務(wù)來(lái)保證業(yè)戶(hù)的需求樹(shù)立企業(yè)的形象。
管理處經(jīng)理負責日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對管理處業(yè)戶(hù)接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、指導。
1。日常服務(wù)與聯(lián)系的內容
1。1日常服務(wù)內容
1。1。1維修保養服務(wù)；
1。1。2綠化養護服務(wù)；
1。1。3治安消防服務(wù)；
1。1。4環(huán)境衛生管理服務(wù)；
1。1。5停車(chē)管理服務(wù)；
1。1。6特約服務(wù)；
1。2日常聯(lián)系內容
1。2。1小區中設置業(yè)戶(hù)聯(lián)系箱，每天定時(shí)開(kāi)箱；
1。2。2設立投訴電話(huà)接受業(yè)戶(hù)的`投訴；
1。2。3及時(shí)回訪(fǎng)業(yè)戶(hù)征詢(xún)意見(jiàn)。
2。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制
2。1業(yè)戶(hù)人員應多途徑與業(yè)戶(hù)保持溝通，經(jīng)常走訪(fǎng)業(yè)戶(hù)聽(tīng)取意見(jiàn)，滿(mǎn)足合理要求，及時(shí)提供各類(lèi)服務(wù)。
2。2每半年至少開(kāi)展一次公益性活動(dòng)，事先做好可行性調研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結，使該項工作不斷改進(jìn)提高。
2。3業(yè)戶(hù)接待要做好清潔、綠化、停車(chē)工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。
3。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求
質(zhì)量要求以《物業(yè)管理條例》為依據，以濟南市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規范為依據，嚴格按各項服務(wù)的管理制度及標準進(jìn)行操作，做到業(yè)戶(hù)評議滿(mǎn)意率90%以上；業(yè)戶(hù)投訴率萬(wàn)分之五以下；投訴處理率100%。
物業(yè)管理制度4
1、負責服務(wù)實(shí)現的策劃,制定物業(yè)管理公司新增加的服務(wù)項目的質(zhì)量計劃的制定、方案可行性的論證。
2、是服務(wù)實(shí)現提供及過(guò)程控制的責任部門(mén)。對公共區域及外圍綠化植物的養護工作進(jìn)行監管、負責各項費用的通知及追繳、郵件、信件、報刊的收發(fā)等物業(yè)服務(wù)的日常工作。負責物業(yè)服務(wù)日常管理服務(wù)。
3、為客戶(hù)提供日常報修、入住、二裝、退租、日常清潔,以確�？蛻�(hù)相關(guān)工作得到有效控制及提供滿(mǎn)意服務(wù)。
4、負責物業(yè)管理公司客戶(hù)所委托的有償清潔服務(wù),并對供方提供清潔物品進(jìn)行監管,確保清潔物品質(zhì)量。
5、為達到服務(wù)符合要求所需的基礎設施進(jìn)行維護。包括(物業(yè)管理公司外墻清潔養護;物業(yè)管理公司廢棄物、垃圾的.消除處理工作及蟲(chóng)、鼠害的控制工作等產(chǎn)品防護)。
6、負責為達到服務(wù)符合要求創(chuàng )造良好的工作環(huán)境,確保服務(wù)質(zhì)量。
7、定期拜訪(fǎng)客戶(hù),了解收集客戶(hù)對物業(yè)管理公司的意見(jiàn)與建議,并進(jìn)行統計分析,以滿(mǎn)足客戶(hù)提出的合理要求。
8、負責與客戶(hù)溝通,組織對客戶(hù)的回訪(fǎng),接待客戶(hù)報修,負責客戶(hù)滿(mǎn)意度調查。
9、負責對物業(yè)管理公司服務(wù)的標識制作、安裝及管理。
10、負責服務(wù)過(guò)程的監視測量。
11、根據客戶(hù)需求開(kāi)展的其他服務(wù)工作。
物業(yè)管理制度5
第一章總則
第一條為加強公司員工的人事檔案管理，使公司人事檔案得到有效保護和利用，根據《中華人民共和國國檔案法》、《浙江xx物業(yè)管理有限公司人事管理制度》等有關(guān)規定，特制定《浙江xx物業(yè)管理有限公司人事檔案管理制度》。
第二條員工人事檔案是記載員工個(gè)人經(jīng)歷、政治思想、品德作風(fēng)、業(yè)務(wù)能力、工作表現、工作實(shí)績(jì)等內容的文件材料，是歷史地、全面地考察、了解和正確任用員工的重要依據，是本公司檔案的重要組成部分。
第三條本公司的人事檔案工作任務(wù):
1、保管員工人事檔案;
2、收集、鑒別和整理員工人事檔案材料;
3、辦理員工人事檔案的查閱、借用和轉遞;
4、通過(guò)人事檔案了解熟悉員工，為人事工作提供情況;
5、逐步實(shí)現員工人事檔案管理手段的科學(xué)化和現代化。
第四條本公司的員工人事檔案管理由公司綜合服務(wù)部負責。
第二章人事檔案的收集和歸檔
第五條員工人事檔案材料的收集、歸檔，是公司綜合服務(wù)部與其他各部門(mén)的共同任務(wù)，必須按照有關(guān)規定，互相配合，認真做好。
第六條員工人事檔案材料的收集歸檔范圍，嚴格按照公司的'人事檔案管理要求執行。員工人事檔案材料內容:
1、員工登記表(含照片)。
2、個(gè)人簡(jiǎn)歷。
3、考核材料(如試用期滿(mǎn)考核鑒定、見(jiàn)習期滿(mǎn)考核鑒定以及近三年的年度考核記錄、素質(zhì)測試記錄等)。
4、各類(lèi)證書(shū)復印件、原件:(包括:①學(xué)歷證書(shū)復印件;②各類(lèi)資格證書(shū)復印件;③身份證復印件;④職務(wù)聘免復印件;⑤體檢表、干部身份表;⑥其它等)。
5、獎懲材料。
6、兼職情況(包括出任董監事情況<原件或復印件>、擔任社會(huì )職務(wù)情況<原件或復印件>等)。
7、承諾書(shū)、勞動(dòng)合同(應做到文本齊全完整，時(shí)間連續及時(shí))、各類(lèi)因公出國協(xié)議或培訓協(xié)議、擔保書(shū)等。
8、各類(lèi)審批材料(復印件，包括⑴應聘材料;⑵面試材料;⑶錄用審批材料;⑷職務(wù)聘免審批材料;⑸調整工資審批表;⑹因公出國審批材料;⑺用工性質(zhì)晉升審批表;⑻離職審批表<原件>，辭職批復;⑼離退休審批表;⑽調令單、分配單;⑾其它)。
9、其它可供參考材料(如近三年內的員工個(gè)人年度工作總結或述職報告、各類(lèi)培訓總結、培訓成績(jì)、出國培訓總結等)。
第七條收集歸檔的人事檔案材料必須是文字、內容清楚完整，印章手續完備，且辦理完畢的正式審核、審批、簽署、落款文字材料。
第八條員工人事檔案材料必須用毛筆或鋼筆書(shū)寫(xiě)，字跡要工整、清晰，不得使用圓珠筆、鉛筆、紅色墨水和復寫(xiě)紙書(shū)寫(xiě)。
第九條形成員工人事檔案材料的部門(mén)，在形成正式材料后的一個(gè)月內，負責按要求把應歸檔的材料送交綜合服務(wù)部歸檔。
第十條公司綜合服務(wù)部發(fā)現送交的人事檔案材料不符合歸檔要求時(shí)，要及時(shí)通知形成檔案材料的部門(mén)，補送材料或補辦手續。形成材料的部門(mén)要按規定認真辦理。
第十一條員工人事檔案管理人員要經(jīng)常了解和掌握干部人事檔案材料來(lái)源的信息、溝通渠道、及時(shí)收集應歸檔的材料。同時(shí)，要熟悉收集歸檔工作的各項規定，對收集到的材料，認真鑒別，嚴格把關(guān)，及時(shí)入卷歸檔。
第十二條形成員工人事檔案材料的部門(mén)，向公司綜合服務(wù)部送遞材料時(shí)，如其他檔案管理部門(mén)也需要收集歸檔，則材料形成部門(mén)要事先考慮制作材料的數量，必要時(shí)協(xié)商聯(lián)系，以防造成員工人事檔案材料的短缺。
第三章人事檔案的保管
第十二條員工人事檔案由公司綜合服務(wù)部設專(zhuān)人妥善保管，不得泄密。
第十三條員工人事檔案應存入保險柜，有防盜、防火、防潮等安全措施。
第十四條檔案管理人員應對保管的檔案逐一登記編號，并每年進(jìn)行一次檢查、核對，防止錯放或丟失。發(fā)現丟失或問(wèn)題，應及時(shí)查找并采取措施，以保證檔傅耐暾桶踩
第十五條檔案移交要填寫(xiě)清單，交接雙方應共同清點(diǎn)并簽字留據。
第十六條嚴格防止任何人私自保存他人的檔案材料，對造成泄密或其它后果的，視情節輕重，給予嚴肅處理。
第十七條檔案管理人員調動(dòng)時(shí)，必須嚴格履行交接制度，未交接清楚，不得離去。
第十八條建立堅固、安全的庫房，配置符合要求的檔案柜。防火、防盜、防潮、防蛀、防光、防高溫六項措施落實(shí)到位。
第十九條檔案庫房是機要重地，無(wú)關(guān)人員不得隨意出入;查閱人員須在檔案管理人員陪同下方可進(jìn)入。
第二十條逐步實(shí)現員工檔案管理工作的科學(xué)化、現代化。
第四章人事檔案的查閱和借用
第二十一條公司員工查閱或借閱人事檔案，經(jīng)公司綜合服務(wù)部總經(jīng)理同意，辦理登記手續后方可查閱或借閱本人人事檔案。
第二十二條外單位人員憑介紹信等證件經(jīng)公司綜合服務(wù)部總經(jīng)理批準后方可查閱員工檔案;檔案原則上不外借，確因特殊情況必須外借時(shí)，應寫(xiě)明原因并經(jīng)執行總裁批準同意方可。
第二十三條查閱或借用員工檔案，必須嚴格遵守保密制度和閱檔規定。員工閱檔后摘錄的材料應由檔案工作人員與原文核對無(wú)誤后，寫(xiě)明材料出處和時(shí)間，并加蓋公司公章。嚴禁對檔案進(jìn)行圈劃、涂改、拆換員工檔案材料，不得向無(wú)關(guān)人員談?wù)摶蛐孤秵T工檔案內容，違犯者將視情節輕重，給予批評教育甚至紀律處分。
第五章人事檔案的轉遞
第二十四條員工人事檔案的轉遞是一項嚴謹、細致的工作。檔案管理人員應具有高度的責任感。在辦理檔案轉遞過(guò)程上，要認真細致，有條有理，切不可匆忙、馬虎，防止出現絲毫的差錯。
第二十五條人員內部調動(dòng)，檔案轉遞要做到'檔隨人走'，公司綜合服務(wù)部應將其檔案密封轉到新的歸口單位。
第二十六條檔案轉遞必須填寫(xiě)《員工人事檔案轉遞通知單》，并通過(guò)機要轉遞或由檔案管理員專(zhuān)程送取，嚴禁個(gè)人攜帶。對個(gè)人攜帶檔案的，公司綜合服務(wù)部應拒絕接收。
第二十七條轉遞的檔案必須是經(jīng)過(guò)鑒別、清理、整理的檔案。轉遞檔案必須一次轉出，不能分批轉出。
第二十八條對轉進(jìn)的檔案在核對無(wú)誤后，及時(shí)將《員工人事檔案轉遞通知單》回執退回。
第二十九條對違反轉遞規定，造成檔案丟失或發(fā)生抽取，更換材料等問(wèn)題的要追究、當事人和有關(guān)管理人員的責任。
第六章
附則
第三十條本制度由綜合服務(wù)部負責解釋。
物業(yè)管理制度6
1、保衛部檔案建立在本部門(mén)辦公室(原則上由秘書(shū)管理);
2、消防檔案包括：上級文件、公函;工程消防驗收報告;防火檢查記錄單;火險隱患通知單，向上級呈送的各類(lèi)消防請示和報告，各級消防組織、滅火力量，消防設施、設備的分布;
3、內保檔案包括：上級文件、公函，重點(diǎn)要害部位及人員政審，公安機關(guān)對案情案卷，保衛部對案情的調查案卷，公安機關(guān)出具的傳喚、搜查、逮捕、拘留、勞動(dòng)教養通知書(shū)，司法機關(guān)送達的'判決通知書(shū)，公安機關(guān)的外調介紹信，案情通報;
4、其它檔案包括：上級文件、通知、會(huì )議紀要，向上級請示的各類(lèi)行文、飯店各項安全管理制度，對飯店各級安全檢查的記錄單、通知單、隱患通知書(shū)，整改措施、意見(jiàn)和建議，各項安全培訓與考核記錄，有關(guān)安全會(huì )議紀要，交通事故、違紀開(kāi)除、非正常死亡，工作計劃和總結;
5、檔案分類(lèi)裝存，編排序號，建立目錄，嚴格履行借還登記手續。
6、建立新類(lèi)別檔案需經(jīng)部門(mén)經(jīng)理，撤消舊檔案須經(jīng)部門(mén)經(jīng)理辦公會(huì )確定，報上級批準。
物業(yè)管理制度7
1目的
為更好的掌握物業(yè)公司管轄的物業(yè)、設備、設施的現狀,確保物業(yè)、設備、設施管理工作的統一,完整的完善建立物業(yè)檔案。
2適用范圍
適用于東莞市xx物業(yè)管理有限公司各類(lèi)物業(yè)、設施、設備的綜合管理工作。
3職責
3.1檔案管理員直接向行政主管負責。
3.2檔案管理員負責檔案的保存、借閱、資料錄入工作。
3.3檔案管理員每一個(gè)月更新一次檔案資料。
3.4各部門(mén)主管每月將變更的資料整理交檔案管理員。
4檔案存放位置
4.1電腦保存一份電子文檔。
4.2xx四樓資料室。
5檔案管理員
5.1行政人事部
6檔案編號規則(見(jiàn)附件1)
7部門(mén)檔案內容
7.1行政部:公司營(yíng)業(yè)執照、合同、資質(zhì)證書(shū)、人事檔案資料、辦公用品、法律文件。
7.2財務(wù)部:財務(wù)資料、合同。
7.3保安部:警戒器材、合同。
7.4環(huán)保部:清潔器材、綠化器材、合同。
7.5工程部:設備、合同、證書(shū)、圖紙、工具儀表。
7.6物業(yè)部:建筑物、車(chē)輛、業(yè)主資料、合同。
8檔案管理制度
8.1檔案資料保管由專(zhuān)人負責,任何人不得擅自開(kāi)啟資料柜和移動(dòng)檔案柜內資料。
8.2如須借閱檔案資料,需到管理員處登記后方可借閱,借閱完后管理員檢查無(wú)損壞放回原文件夾中。
8.3資料借閱只能在檔案室內查看,不能損壞的`涂改資料,否則追究借閱人責任。
8.4資料借閱必須是部門(mén)主管以上人員,只能借閱本部門(mén)資料,如需借閱其它資料必須經(jīng)總經(jīng)理批準同意。
8.5檔案室必須保存兩份資料:一份為歷史資料檔案,一份為借閱資料。
8.6工作需要復印資料的只可復印本部門(mén)資料,必須做好登記。
8.7檔案管理員必須保證資料的完整及完好,如有損壞必須立即進(jìn)行更新。
8.8檔案管理員必須每月對資料進(jìn)行一次更新,更新后的資料必須放于本文件的首頁(yè)。
8.9檔案管理員制定文件檔案總目錄,以及每個(gè)檔案文件目錄放于文件的首頁(yè)便于查找。
8.10變更合同資料需另行存放至少保存一年以上。
9相關(guān)文檔
9.1《檔案編號規則》
10修訂及實(shí)施
10.1本規定由全公司各部門(mén)實(shí)施,行政人事部進(jìn)行監督。
10.2本規定修訂權在公司。
10.3本規定從二零零四年六月一日實(shí)行。
物業(yè)管理制度8
為加快推進(jìn)農村城鎮化、農民市民化進(jìn)程，打造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、干凈衛生、安全整潔、生態(tài)和諧的人居環(huán)境，促進(jìn)社區居民的身心健康、安居樂(lè )業(yè)和生活幸福，根據《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》以及滕州市物業(yè)管理辦公室相關(guān)規定，結合e社區實(shí)際，特制定《e社區物業(yè)管理制度》供各位住戶(hù)遵守執行。
一、環(huán)境衛生制度：
不準在樓前樓后亂搭亂建，堆放柴草，燒茶做飯，不私自飼養家畜家禽；不從樓上亂扔雜物，不亂倒污水，不隨地吐痰，不大聲喧嘩；不在樓道內堆放雜物及停放自行車(chē)、電瓶車(chē)，保持樓道暢通；不摘花毀樹(shù)，不踩踏草坪，不在綠化帶范圍內堆放任何物品，不在綠化樹(shù)木上扯繩曬衣，嚴禁在綠化帶內種菜；不向花草樹(shù)木傾倒污水和有害物質(zhì)，不在綠化帶內挖沙取土、焚燒物品、燃放鞭炮煙花等；不許在墻壁上亂涂、亂畫(huà)、亂貼，垃圾必須倒入垃圾桶內，愛(ài)護公共設施，維護公共衛生。
二、家庭文明制度：
遵紀守法，不賭博、不吸毒、不播看淫穢錄像；孝敬和贍養老人，培養教育子女，家庭和睦，勤勞致富；婚喪從簡(jiǎn)，不鋪張浪費，不搞封建迷信活動(dòng)；夫妻互敬互愛(ài)，互信互勉，共同承擔家庭責任，實(shí)行計劃生育，勤儉持家；講文明、懂禮貌，鄰里團結，互相幫助，無(wú)吵架、打架現象發(fā)生；按期繳納水電費、物業(yè)費及其他各項管理費用；節約資源，倡導綠色生活，積極參加村委會(huì )組織的各項義務(wù)勞動(dòng)和公益活動(dòng)。
三、節水節電制度：
增強節約意識，養成節水節電的`良好習慣，做到節約水電人人有責，人人監督；愛(ài)護水電設備，努力節約一度電、一滴水，樹(shù)立勤儉節約的傳統美德；嚴禁亂拉電線(xiàn)、亂接電源，嚴禁配電箱非電工操作；鼓勵使用太陽(yáng)能等新能源和水電節能設施；公共場(chǎng)所和家庭內杜絕長(cháng)流水、長(cháng)明燈，做到人走燈滅和水龍頭無(wú)滴漏；嚴防水電資源的滴、漏、跑、冒、耗現象發(fā)生，及時(shí)堵塞水電浪費漏洞。
四、燃氣使用制度：
嚴禁擅自拆、裝、移、改燃氣管道和設施；經(jīng)常檢查連接燃氣具的膠管是否壓扁、老化、接口是否松動(dòng)、是否被尖利物品或老鼠咬壞，定期更換膠管；正確使用燃氣，燃氣使用時(shí)要注意開(kāi)窗通風(fēng)，嚴禁在無(wú)人照看的情況下使用燃氣；培養“人走熄火”的好習慣，愛(ài)護管道設施，不要在燃氣管道及表周?chē)鷣y堆放雜物及易燃、易爆品；睡覺(jué)前、外出時(shí)，應檢查燃氣是否已經(jīng)關(guān)好；已經(jīng)開(kāi)口用氣的用戶(hù)，如不消費要及時(shí)報請關(guān)停。
五、消防安全制度
增強消防觀(guān)念，學(xué)習消防知識，掌握消防技能，提高消防自救能力；自覺(jué)配合社區的消防隱患定期排查工作，各家庭和企業(yè)要對消防隱患及時(shí)進(jìn)行自排自查；不準隨意使用、拆動(dòng)社區內消防系統的所有設施、設備；不亂扔煙頭，不亂點(diǎn)垃圾、枯葉、雜草；雷雨季節要注意預防雷電，盡量避免使用電器和無(wú)線(xiàn)通訊設備；積極參加社區組織的消防演練和消防安全知識宣傳活動(dòng)；發(fā)現火災要及時(shí)報警，積極參與救火滅火。
六、公共安全制度
提高防盜意識，外出前、睡覺(jué)前要鎖好、關(guān)好門(mén)窗；各住戶(hù)車(chē)輛進(jìn)入社區時(shí)要低速慢行，注意安全；車(chē)輛應自覺(jué)停入車(chē)庫或按規定位置停放，禁止將車(chē)輛停在他人車(chē)庫門(mén)口及公共道路兩旁；不準在社區內私自存放易燃、易爆、腐蝕、放射、劇毒品及其他違禁品；嚴禁擅自在承重墻、梁、柱上打孔鉆眼，開(kāi)門(mén)挖窗；嚴禁在道路上及人行道等影響公共安全的地方攪拌沙漿、堆放建筑裝修材料；嚴禁擅自開(kāi)啟、挪動(dòng)道路及公共場(chǎng)所的檢查井蓋；積極阻止外來(lái)人員在社區內張貼廣告及進(jìn)行非法宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)；社區住戶(hù)租賃住房給別人時(shí)，要到村委會(huì )進(jìn)行登記存檔。
以上六項制度，由村委會(huì )、物業(yè)管理辦共同制定，定期檢查，如有違反以上制度的家庭和個(gè)人，村委會(huì )有權停水、停電、停氣，有權停發(fā)全家全年的口糧、糧食補貼、低保、60歲以上老人的慰問(wèn)金及其它各種福利待遇。希望全村村民能夠互相監督，認真遵守執行，共同為把e建設成為“綠色e、生態(tài)e、活力e、魅力e、幸福e”而奮斗！
物業(yè)管理制度9
1.電氣設備投入運行前,應建立健全用電管理機構,根據電氣設備的電壓等級,用電容量及電氣的具體情況配備電氣設備運行、檢修和維修的專(zhuān)業(yè)人員。
2.電氣專(zhuān)業(yè)人員,應符合《電氣安全工作規程》關(guān)于現場(chǎng)電氣工作人員必須具備的條件。
3.按照《電氣安全工作規程》的規定,結合本單位的具體情況,建立電氣設備運行、檢修和試驗制度,作好電氣工作人員的安全技術(shù)培訓,提高運行管理水平,各級領(lǐng)導應對貫徹執行本規程的情況進(jìn)行檢查和監督。
4.加強和改善電氣設備的運行管理工作,不斷提高設備完好率,作好無(wú)功功率的補償工作,降低電能損耗,實(shí)現供電系統的安全、合理、經(jīng)濟運行。
5.結合季節特點(diǎn)、本單位工作特點(diǎn)及有關(guān)要求,組織電氣工作人員對電氣設備進(jìn)行安全檢查,加強設備缺陷管理,貫徹各項防事故措施。
6.定期匯總,分析運行報表,編制維修工作計劃,應負責建立和完善本單位的電氣運行規章制度及技術(shù)管理資料,以及和供電部門(mén)主管單位的技術(shù)業(yè)務(wù)聯(lián)系。
7.本單位選用的電氣設備應符合有關(guān)國家標準和行業(yè)標準要求凡國家公布的淘汰產(chǎn)品不得選用。
8.認真遵守,《中華人民共和國電力法》及相關(guān)的行業(yè)標準、法規等有關(guān)規定。
9.對供電部門(mén)安裝在用戶(hù)內的'計量負控等設備負有監護責任,發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)報告供電主管部門(mén)。
10.在電力系統正常狀況下,供電到用戶(hù)的端電壓允許的偏差為:5%
11.110kv及以下三相供電的為額定值的正負5%。
12.2220v單相供電的為額定值的正7%,負10%。(市區為正負6%)。
物業(yè)管理制度10
1.代售的電影票及代售金額由前臺接待員負責保管。
2.前臺接待員須隨時(shí)做好電影票銷(xiāo)售記錄表,并記錄銷(xiāo)售金額,做到帳實(shí)相符。
3.電影票銷(xiāo)售額由前臺接待員于每日下班前交至財務(wù)部出納處。
4.電影票出現短缺時(shí),前臺接待須及時(shí)通知影院人員送票,不得出現影票斷檔現象。
5.每月未時(shí),前臺接待員須通知影院人員送至下月電影海報,并放于員工餐廳出口處。
6.前臺接待員負責根據電影檔期,及時(shí)更換員工餐廳電影海報。
7.客務(wù)助理替崗前臺時(shí),如銷(xiāo)售電影票,亦須做好登記,款項由本人保管,并于次日班交至前臺接待員處。
物業(yè)管理制度11
前 言
經(jīng)研究同意物業(yè)管理公司實(shí)行獨立核算，自負盈虧的運營(yíng)模式。為適應公司的發(fā)展方向，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，規范公司的經(jīng)營(yíng)管理和理財行為，根據《會(huì )計法》、《企業(yè)會(huì )計準則》，并結合本公司的實(shí)際情況，特制定本制度，本制度適用于xxx物業(yè)管理有限公司。
第一章 總則
一、財務(wù)管理的基本職能
物業(yè)財務(wù)管理是物業(yè)管理公司資金運行的管理，在資金運行過(guò)程中包括整個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)、出租、管理服務(wù)收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，提高經(jīng)濟效益，增源截流，使物業(yè)不斷保值、增值。
二、財務(wù)管理的基本任務(wù)
做好各項財務(wù)收支預算、控制、核算、分析和考核工作，如實(shí)反映公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，在資金使用上各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費，維護和有效利用企業(yè)的各項資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟效益。
三、會(huì )計核算基本原則
主要的經(jīng)濟來(lái)源是租金收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費收入，通過(guò)財務(wù)活動(dòng)加強經(jīng)濟核算，按照國家統一會(huì )計制度以及集團財務(wù)制度的規定建立會(huì )計記賬冊，進(jìn)行會(huì )計核算，及時(shí)提供合法、真實(shí)、準確、完整的會(huì )計信息。
四、實(shí)行財務(wù)監督機制
實(shí)行財務(wù)監督，維護財經(jīng)紀律，物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)必須根據有關(guān)的法規以及財務(wù)計劃對公司預算開(kāi)支標準和各項經(jīng)濟指標進(jìn)行監督，使資金的籌集合理合法，確保資金分配合理，使投資者獲得效益。同時(shí)亦及時(shí)合理上繳各項稅費，向投資者作出明晰的信息反饋。
五、財務(wù)預算管理制度
1、財務(wù)會(huì )計每年的1月20日前編制本年度的財務(wù)預算，實(shí)行收支兩條線(xiàn)的管理，年度財務(wù)預算經(jīng)董事會(huì )批準后執行，公司的所有財務(wù)收支應嚴格執行年度財務(wù)預算，對超預算的支出，找出原因，須報董事成員批準。
六、實(shí)行“財務(wù)雙簽”的財務(wù)簽批制度
公司實(shí)行"財務(wù)雙簽"的財務(wù)簽批制度，嚴格實(shí)行總經(jīng)理授權的物業(yè)管理公司經(jīng)理責任制。物業(yè)管理公司經(jīng)理為所屬部門(mén)的第一負責人，總公司財務(wù)部為財務(wù)簽批人，所有款項支付時(shí)必須經(jīng)董事成員簽字才能生效。因故不能簽批時(shí)，可委托或授權其它人代簽。
第二章 財務(wù)機構和會(huì )計人員
1、根據公司經(jīng)營(yíng)的需要，公司設立財務(wù)部�？偣矩攧�(wù)部對財務(wù)管理全面負責，并組織實(shí)施財務(wù)部的主要職能，執行和落實(shí)公司各項財務(wù)管理制度。
2、公司財務(wù)部設會(huì )計、出納、收款員、財產(chǎn)物資管理員等相關(guān)崗位，全面負責公司財務(wù)管理與核算工作。
3、公司的財務(wù)負責人實(shí)行委派制，由集團委派。對委派的財務(wù)負責人其考核工作、工資晉升、獎勵與處罰、工作調動(dòng)等由集團財務(wù)部管理。
4、財務(wù)人員應參與并擬定公司的財務(wù)預算經(jīng)營(yíng)計劃、考核和分析財務(wù)預算的執行情況。
5、財務(wù)人員要認真履行職責、正確核算、實(shí)事求是、客觀(guān)公正如實(shí)反映和嚴格監督各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，維護財經(jīng)紀律。保證所提供的會(huì )計信息合法、真實(shí)、準確、及時(shí)、完整。
6、財務(wù)人員調動(dòng)工作或因故離職時(shí)，要辦好交接手續，未辦理交接手續，不得離職。
7、會(huì )計人員應當保守本單位的商業(yè)秘密。不能私自向外界提供或者泄露單位的會(huì )計信息。
第三章 財務(wù)核算的一般原則
1、會(huì )計核算必須遵守國家的相關(guān)法律、法規和公司章程的有關(guān)規定。
2、會(huì )計年度自公歷1月1日起至12月31日止，季度與月份均按公歷時(shí)間確定。
3、根據國家會(huì )計制度、行業(yè)特性的要求，對外統一會(huì )計報表，正確設置和使用會(huì )計科目。
4、會(huì )計記帳方法采用復式記賬法，按權責發(fā)生制原則進(jìn)行核算。
5、會(huì )計核算以人民幣為記帳本位幣。
6、會(huì )計核算依照會(huì )計準則和會(huì )計制度所確定，對各種會(huì )計處理方法必須前后一致，具有可比性。
7、按權責發(fā)生制原則，凡應屬于本期收入和費用，不論其款項是否收到或支付，均可作為本期收入和費用處理，反之，即使其款項已在本期收到或付出，也不應作為本期收入和費用處理。
8、各種會(huì )計記錄必須及時(shí)進(jìn)行處理，不得拖延積壓，會(huì )計處理必須清晰、簡(jiǎn)明、易懂，對于復雜的經(jīng)濟業(yè)務(wù)應用規范文字加以表述，便于理解、檢查和利用。
第四章 財務(wù)預算管理
1、財務(wù)預算管理基本原則：建立健全公司財務(wù)預算管理制度，做好財務(wù)預算管理基礎工作，認真編制財務(wù)預算，分析預算與實(shí)際的差異，保證公司經(jīng)濟活動(dòng)按計劃進(jìn)行。
2、財務(wù)預算管理的基本任務(wù)：做好財務(wù)預算、分析、檢查工作，根據財務(wù)預算依法籌建、使用資金，有效利用公司各項資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟效益。
3、財務(wù)預算的編制
�。�1）、財務(wù)預算是以貨幣等形式展示未來(lái)某一特定期間內企業(yè)全部經(jīng)營(yíng)流動(dòng)的各項目標及其資源配置的定量說(shuō)明。即在預測與決策的基礎上，按照規定的目標和內容以計劃的形式具體地、系統地反映企業(yè)未來(lái)的收入、成本、現金流入與流出，便于有效地組織與協(xié)調企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成企業(yè)的既定目標。
�。�2）、財務(wù)預算內容：
�。�2.1）、收入預算。收入預算是編制利潤預算的基礎。根據企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標遵循以收入定費用的原則。
�。�2.2）、費用預算。管理企業(yè)過(guò)程中所發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費用，應編制經(jīng)營(yíng)管理費用預算表、財務(wù)費用預算表、折舊預算表和稅金預算表。
�。�2.3）、現金預算。列示預算期內的現金流入和現金流出情況，以保持現金收支平衡，并合理地調配現金資源，應編制現金預算表，固定資產(chǎn)購置計劃表、收入預算表。
�。�2.4）、利潤預算。利潤預算是以貨幣形式綜合反映預算期內企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成果的利潤計劃性。
�。�2.5）、資產(chǎn)負債預算，為反映企業(yè)預算期內期末財務(wù)狀況的全貌，編制資產(chǎn)負債預算表
�。�2.6）、財務(wù)狀況預算。根據各種形式的收入和費用的預測，綜合預算企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)實(shí)現狀況并檢驗預算期內經(jīng)營(yíng)預算結果，適時(shí)向決策者提供有效的控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信息分析資料。
4、財務(wù)預算編制方法：采用滾動(dòng)預算法，以一個(gè)會(huì )計年度為一個(gè)預算期。
5、 財務(wù)預算編制程序：
�。�1）公司財務(wù)部編制單位的.財務(wù)預算，形成財務(wù)預算初稿。
�。�2）將財務(wù)預算初稿報公司總經(jīng)理審核，批準后執行。
6、編撰財務(wù)預算時(shí)間：?jiǎn)挝荒甓阮A算應于每年元月20日前完畢。
第五章 資金管理
1、公司的資金來(lái)源包括所有者權益和負債兩大類(lèi)。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金，也可以是實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權等形式，但后者原則上不超過(guò)注冊資金的20%
2、建立資本金保全制度，保障所有者權益。
3、貨幣資金實(shí)行集中管理的制度，公司在銀行開(kāi)設銀行帳戶(hù)（基本賬戶(hù)、一般賬戶(hù)），預留印鑒必須加蓋公司財務(wù)章、公司法人代表私章，未經(jīng)批準各部門(mén)一律不準在銀行開(kāi)設帳戶(hù)。
4、公司財務(wù)預算計劃內的各部門(mén)的費用支出，其數額超過(guò)一定標準的應通過(guò)總經(jīng)理審批，預算外的費用支出均需通過(guò)總經(jīng)理審批。
6、公司財務(wù)部應加強對資金管理，每月對公司的資金使用情況進(jìn)行一次全面檢查，對不合理占用及閑置資金，經(jīng)報董事成員批準后統一調度。
7、公司實(shí)現的租金收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費收入一律存入公司的基本帳戶(hù)，根據經(jīng)營(yíng)狀況資金的需要量定期從基本帳戶(hù)支付。
8、 公司財務(wù)部應加強對公司的資產(chǎn)負債比例的管理，保持適度的債務(wù)規模和合理的資本結構，減少公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
第六章 貨幣資金和往來(lái)結算管理
1、 貨幣資金由出納人員負責管理
�。�1）、出納人員負責辦理公司現金收付和銀行結算業(yè)務(wù)；
�。�2）、嚴格按照國家有關(guān)現金管理和銀行結算制度的規定，根據審核簽章的原始憑證進(jìn)行復核，辦理款項收付。并在原始憑證上加蓋“收訖”、“付訖”截記。
�。�3）、庫存現金不得超過(guò)規定的限額，超過(guò)部分要及時(shí)送存銀行，每天下班前將限額內現金存入保險柜，不得以“白條”抵庫存現金，更不得挪用現金。
�。�4）、嚴格簽發(fā)空白支票。特殊情況需簽發(fā)不填金額的轉賬支票時(shí)，必須經(jīng)董事成員、財務(wù)總監批準，在支票上寫(xiě)明收款單位名稱(chēng)、款項用途、簽發(fā)日期、規定限額，由領(lǐng)用支票人在專(zhuān)設登記本上簽章，并向領(lǐng)用人說(shuō)明期限。逾期未用的空白轉賬支票，要及時(shí)收回注銷(xiāo)。填寫(xiě)錯誤的支票，必須加蓋“作廢”截，與存根一并保存。支票遺失時(shí)，要立即辦理掛失手續。
�。�5）、及時(shí)登記現金和銀行日記賬。
�。�6）、根據已經(jīng)辦理完畢的收付業(yè)務(wù)，逐筆順序登記現金或銀行存款日記帳， 當日的收支款項必須當日入賬，并結出余額。每日終了，現金賬面金額要同庫存現金核對相符。每月終了，銀行存款的賬面余額要與銀行對賬單核對，如不一致，要編制“銀行存款余額調節表”，使賬面余額與賬單上余額相符。如有差錯，要及時(shí)查找處理。
�。�7）、隨時(shí)掌握銀行存款余額，不準簽發(fā)空頭支票，不準將銀行賬戶(hù)出租、出借給任何單位或個(gè)人辦理結算。
�。�8）、出納人員不得監管收入、費用、債權、債務(wù)賬本的登記工作，以及審核工作、會(huì )計檔案管理工作，不得編制記賬（收、付）憑證。
�。�9）、保管庫存現金和各種有價(jià)證劵。對于現金和各種有價(jià)證劵，要確保其安全和完整無(wú)缺。如有短缺，要負賠償責任。要保守保險柜密碼和秘密，保管好鑰匙，不得任意交給他人。
�。�10）、保管有關(guān)印章（印章必須分管）、空白支票、匯票。
�。�11）、出納人員按分工所管的印章必須妥善保管，嚴格按照規定用途使用。
�。�12）、空白支票及匯票必須嚴格管理，專(zhuān)設登記本登記，認真辦理領(lǐng)用注銷(xiāo)兌現手續。
�。�13）、負責與開(kāi)戶(hù)銀行的業(yè)務(wù)聯(lián)系，收送支票、匯票、托收、信匯、電匯、對賬單等，并負責向各責任單位轉發(fā)、轉收。
2、往來(lái)款項結算的管理
公司的往來(lái)款項包括：應收帳款、預付帳款、其它應收款、應付帳款、其它應付款、應付工資、應付福利費、應交稅金等。
�。�1）、公司嚴格控制應收物業(yè)管理費的數額和收回時(shí)間，對長(cháng)期不能收回的，指定專(zhuān)人，查明原因，積極催收；
�。�2）、公司按照下列要求對應收管理費進(jìn)行管理；
�。�2.1）、認真作好應收管理費的日常更新工作；
�。�2.2）、加強對應收管理費的催收，并將應收管理費的催收作為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)考核的指標之一；
�。�3）、墊付員工的各種款項，應按規定及時(shí)在職工的工資發(fā)放時(shí)扣回。
�。�4）、公司建立票據的登記保管工作，加強對票據的回收管理及開(kāi)具。
第七章 申購物品及存貨管理
1、對日常批量采購物品實(shí)行先申購后報賬的續級報批程序，需要購置物品物料時(shí)由部門(mén)經(jīng)辦人辦理申請報批購置手續，部門(mén)負責人確認簽字，送呈財務(wù)主管復核，報經(jīng)物業(yè)管理經(jīng)理同意，經(jīng)總公司財務(wù)部審批，方可提交采購部購置。
2、采購部根據物管的申購單購買(mǎi)物品，嚴格把好質(zhì)量?jì)r(jià)格關(guān)，做到貨比三家，并辦理貨物入庫手續，賬單報銷(xiāo)將申購單、入庫單、發(fā)票等單據根據以上報批程序辦理。
3、公司的存貨管理由物管中心專(zhuān)人負責，對存貨的采購、入庫、出庫及日常管理制定相關(guān)制度。
4、存貨的購入必須執行預算計劃，先寫(xiě)申購單，必須注明申請部門(mén)，申請原因，物品名稱(chēng)，單價(jià)，金額，選擇公司及聯(lián)系方式等，申請人簽名。程序為先報會(huì )計審核，再報物業(yè)經(jīng)理審批，然后報總公司財務(wù)部審批，董事成員簽字批準后方可組織采購。
3、存貨入帳計價(jià)
�。�1）、購入的存貨按照進(jìn)貨原價(jià)加上運雜費、保險費、途中合理?yè)p耗和入庫前的加工整理費用等計價(jià)：
�。�2）、自制的存貨按照制造過(guò)程中的各項實(shí)際支出計價(jià)：
�。�3）、委托外單位加工的存貨按照實(shí)際耗用的原材料或半成品加保險費和加工費用等計價(jià)；
�。�4）、投資者投入的存貨按照評估確認或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計價(jià)；
�。�5）、盤(pán)盈的存貨按照同類(lèi)存貨的實(shí)際成本計價(jià)；
�。�6）、接受捐贈的存貨按照發(fā)票帳單所列金額加負擔的運輸費、保險費、繳納的稅金等計價(jià)。無(wú)發(fā)票帳單的，按照同類(lèi)存貨的市價(jià)計價(jià)。
4、 存貨發(fā)出計價(jià)：采用加權平均
5、由物管中心財務(wù)部兼并倉庫記賬，加強對實(shí)物的管理。倉管記賬必須根據采購員提供的發(fā)票帳單，認真清點(diǎn)，核對數量（重量），填寫(xiě)入庫單，辦理入庫手續。
6、存貨發(fā)出必須填寫(xiě)出庫單，填明用途、數量、名稱(chēng)、規格，經(jīng)審核批準，經(jīng)辦人、主管、倉管記賬簽字手續齊全方能發(fā)貨，對于有消耗定額的材料發(fā)出，必須按定額發(fā)放。
7、 公司建立嚴格的存貨清查制度，對存貨進(jìn)行定期和不定期清查盤(pán)點(diǎn)。
8、 在清查盤(pán)點(diǎn)中，發(fā)現盤(pán)盈盤(pán)虧時(shí)，應查明原因，經(jīng)公司領(lǐng)導及有關(guān)職能部門(mén)批準后分別處理。
9、要加強對低值易耗品的管理，并設立"專(zhuān)用低值易耗品"備查薄，低值易耗品可采用分次攤銷(xiāo)法。
第八章 固定資產(chǎn)管理
1、固定資產(chǎn)的使用部門(mén)是固定資產(chǎn)的管理部門(mén)，對固定資產(chǎn)的管理要制定相關(guān)的制度。
2、固定資產(chǎn)是指使用期限在一年以上，單位價(jià)值在20xx元以上的資產(chǎn)。包括房屋、建筑物、機器設備，運輸設備，主要辦公工具及其它設備等。
3、固定資產(chǎn)計價(jià)按實(shí)際成本計價(jià)：
(1) 購入的按照買(mǎi)價(jià)加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝成本和繳納的稅金等計價(jià)；
(2) 自行建造的按照建造過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的全部支出計價(jià)；
(3) 投資者投入的按照評估確認或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計價(jià)；
(4)在原固定資產(chǎn)基礎上進(jìn)行改擴建的，按照固定資產(chǎn)原價(jià)，加上改擴建發(fā)生的支出，減去改擴建過(guò)程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價(jià)收入后的余額計價(jià)；
4、固定資產(chǎn)實(shí)行分級歸口管理，實(shí)行誰(shuí)使用誰(shuí)管理的原則，把固定資產(chǎn)的管理工作落實(shí)到部門(mén)、個(gè)人。各部門(mén)對所管理的固定資產(chǎn)必須指定專(zhuān)人負責，加強維護保養，定期檢查。
5、固定資產(chǎn)的折舊。公司固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法（直線(xiàn)法）計提，固定資產(chǎn)殘值率為5%。
6、固定資產(chǎn)購置
�。�1）對于購入不需要安裝的固定資產(chǎn)，要建立嚴格的入庫及領(lǐng)用保管制度，由物管中心、使用保管部門(mén)、購置部門(mén)會(huì )同驗收。
�。�2）對于建設安裝的在建工程，在全部工程完工后，財務(wù)人員應按工程的實(shí)際支出作為入帳價(jià)值，按財務(wù)制度的要求將在建工程轉入固定資產(chǎn)。
7、固定資產(chǎn)的盤(pán)點(diǎn)。
�。�1）公司對固定資產(chǎn)進(jìn)行定期和不定期清查。年終清查由倉管員、使用部門(mén)和財務(wù)部門(mén)實(shí)地盤(pán)點(diǎn)。不定期清查，根據實(shí)際情況組織進(jìn)行。
�。�2）盤(pán)盈、盤(pán)虧的固定資產(chǎn)應查明原因，報批后按規定進(jìn)行帳務(wù)處理。盤(pán)盈的固定資產(chǎn)應按其估計凈值計入營(yíng)業(yè)收入；盤(pán)虧的固定資產(chǎn)按照原價(jià)扣除累計折舊，過(guò)失人及保險集團公司賠款后的差額計入營(yíng)業(yè)外支出。
8、公司對固定資產(chǎn)的購入、出售、清理、報廢的內部轉移都要辦理會(huì )計手續，加強固定資產(chǎn)的管理。固定資產(chǎn)的管理詳細內容參見(jiàn)《固定資產(chǎn)管理規定》。
第九章 無(wú)形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)的管理
1、無(wú)形資產(chǎn)階級計價(jià)原則：
�。�1）、自行開(kāi)發(fā)的無(wú)形資產(chǎn)，按開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的支出數計價(jià)；
�。�2）、對于購入的無(wú)形資產(chǎn)，按實(shí)際支付的價(jià)款計價(jià)；
�。�3）、外單位投資轉入的無(wú)形資產(chǎn)，按評估確認或合同協(xié)議約定的金額計價(jià)；
�。�4）、接受捐贈的無(wú)形資產(chǎn)按所附單據或參照市價(jià)計價(jià)。
�。�5）、商譽(yù)的計價(jià)應當經(jīng)評估機構確認，除公司合并外，商譽(yù)不得作價(jià)入帳。
2、無(wú)形資產(chǎn)按下列規定進(jìn)行攤銷(xiāo)；
�。�1）、專(zhuān)有技術(shù)按15年平均攤銷(xiāo)；
�。�2）、土地使用權按30年-50年平均攤銷(xiāo)；
�。�3）、其它按10年平均攤銷(xiāo)。
3、公司接收、購入、轉讓或自行開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn)須經(jīng)公司總經(jīng)理批準后方可辦理。
4、其它資產(chǎn)按下列規定進(jìn)行攤銷(xiāo)
�。�1）、 租賃費按6年平均攤銷(xiāo)；
�。�2）、裝修費按5年平均攤銷(xiāo)；
�。�3）、開(kāi)辦費按5年平均攤銷(xiāo)。
第十章 成本費用管理
1、公司將一切經(jīng)營(yíng)性開(kāi)支按其性質(zhì)正確劃分為資本性支出和費用支出。費用必須按照權責發(fā)生制原則進(jìn)行核算，嚴格劃分費用的受益期限。公司按期核算所耗費的實(shí)際費用，不得以計劃、定額、估計費用代替實(shí)際費用。
2、費用的計價(jià)方法，必須前后一致，一經(jīng)確定，不得任意改變。
3、經(jīng)營(yíng)費用實(shí)行預算定額進(jìn)行管理。
公司的相關(guān)經(jīng)營(yíng)費用在預算內公司掌握使用，超過(guò)預算的相關(guān)費用須經(jīng)集團公司董事成員批準后方可使用。
物業(yè)管理制度12
一、客房用品管理制度
采用'消耗品的定額管理法'。其操作程序如下：
1、制定各項消耗品的定額數量及金額。
�。�1）統計住客房經(jīng)營(yíng)出租每間每天的各項消耗品實(shí)際耗用量。
�。�2）根據目前客經(jīng)營(yíng)狀況及控制者的意愿，初步制定在正常情況下客房每間每天各項消耗品用量的計劃數（客房一次性用品配備情況：vip房24、52元，豪套12、01元，高套11、79元，雙人間16、98元，單間11、79元）。
�。�3）以此計劃數乘以一個(gè)百分比（一般在80%—90%左右），核算出每間房的定額消耗量。
�。�4）根據各項消耗品的單價(jià)，以及房間的出租率核算出其金額。
2、編制'客房消耗用品定額控制表'，根據各種房型每天的出租率核算客房一次性消耗品的定額，月末結帳時(shí)統計當月客房實(shí)際耗用消耗品的金額，進(jìn)行對比。
3、制定定額消耗品的節省提獎率和超額的罰款率。兩種比率應一致，一般控制在10%以?xún)�。超過(guò)定額數的90%按超過(guò)部分的10%罰款，低于定額數的80%按節省部分的10%獎勵。
4、客房部以樓層為單位予以實(shí)施。
5、客房從總倉領(lǐng)出消耗品存入部門(mén)小倉庫，然后發(fā)放到樓層使用。同時(shí)根據使用量不斷進(jìn)行補充。
6、每次領(lǐng)用時(shí)，總倉和小倉庫都認真做好記錄。
7、月末，大、小倉庫的倉管員做出客房部及樓層實(shí)際領(lǐng)用各項消耗品的明細表。
8、根據倉庫提供的明細表，對照規定的消耗定額數，核算并編制當月客房部（按樓層分）各項消耗品實(shí)際耗用表。表中既有實(shí)際耗用量及金額，又有通過(guò)同定額進(jìn)行對比后核算出的增減數量及金額。
9、根據當月消耗品使用的增減金額數，與工效掛鉤一起核算。
10、將當月各項消耗品定額控制表及寫(xiě)出的情況說(shuō)明一并交客房部經(jīng)理、總經(jīng)理審批。
11、審批后，財務(wù)部按當月消耗品使用實(shí)績(jì)給予客房部發(fā)獎或罰款。
12、稽核整理保存每月核算報表及報告等有關(guān)資料，為今后制定更合理的定額數據創(chuàng )造條件。
13、了解掌握各項消耗品的進(jìn)價(jià)，一旦價(jià)格發(fā)生變動(dòng)，需及時(shí)調整各項消耗品的.定額數指標。
二、客房大堂吧、迷你吧的物品管理制度
大堂吧、迷你吧由專(zhuān)人負責管理，每天根據銷(xiāo)售情況做銷(xiāo)售日報表，報稽核核查每天的銷(xiāo)售收入（包括宴請），月末根據收發(fā)情況，做進(jìn)銷(xiāo)存的月報，對實(shí)物進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，做到帳實(shí)相符。
三、工程材料、工具管理制度
1、根據各類(lèi)工程材料的收發(fā)料單，部門(mén)主管或領(lǐng)班登記分類(lèi)明細金額數量帳。
2、登記維修隊個(gè)人領(lǐng)用工具的輔助帳。當領(lǐng)用人員發(fā)生變動(dòng)時(shí)，及時(shí)變動(dòng)人員姓名、或轉移注銷(xiāo)其名單、工具名稱(chēng)。
3、根據月發(fā)料單進(jìn)行統計、核價(jià)、計算，并按材料品種及部門(mén)編制月領(lǐng)用明細表。
4、月末編制工程材料的收發(fā)存月報。
5、財務(wù)稽核每月25日同工程材料管理員核對實(shí)物帳，做到帳帳相符。
6、憑據各部門(mén)報修的維修單，維修隊進(jìn)行維修，維修隊填寫(xiě)維修情況及所需材料的數量、金額、品名等詳細資料，由報修部門(mén)簽字認可，其中維修單財務(wù)聯(lián)應上交財務(wù)，月末財務(wù)根據工程維修單上注明的材料使用、消耗情況核查。
7、熟悉了解各種工程材料的使用、消耗情況，對非正常的或報損的材料要協(xié)助查明原因并寫(xiě)報告上報部門(mén)主管，對于報損的工具要以舊換新，填寫(xiě)報損單申請報損。
物業(yè)管理制度13
一、根據會(huì )計法和公司要求，建立健全公司的會(huì )計核算程序，手續傳遞制度。
二、每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務(wù)費、水、電等各項收費情況及各小區水、電損耗情況報告。
三、每月10日前各站上報上月經(jīng)營(yíng)情況報表，財務(wù)分析報告。
四、財務(wù)現金借用（含各小區收費員）必須由經(jīng)理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。
五、出納會(huì )計現金庫存限額不得超過(guò)五百元，作為零星開(kāi)支，其它支出一律由支票支付。
六、對各類(lèi)獎罰，由物業(yè)公司報企管部后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現。
七、對各類(lèi)費用報銷(xiāo)，由出納督促，事后七日內必須報銷(xiāo)，原則上不得跨月。
八、各小區發(fā)生的任何收付款項必須統一入賬，不得出現帳外資金收支。
水、電工管理制度
一、由專(zhuān)人負責對水、電的日常管理和維修養護。
二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的'運行、檢查、維修、保養等記錄要齊全。
三、操作人員即水、電管理員要嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。確保不發(fā)生質(zhì)量安全事故。
四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。
五、嚴格控制小區內水、電、暖的損耗情況，隨時(shí)查處偷水、電等現象，維護全體業(yè)主的合法權益。
六、如業(yè)主發(fā)生水、電、暖損壞時(shí)，水電工應在短時(shí)間內給予修復，最遲不能超過(guò)24小時(shí)。
七、水、電、暖管理員設備房應保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏等現象。
八、保證路燈、樓道燈完整無(wú)損。出現損壞及時(shí)修復，最遲不能超過(guò)兩天。
九、保證消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
十、如違反以上九條，根據情況給予當事人及相關(guān)責任人20元至100元的罰款，造成經(jīng)濟損失的按損失額的50％負擔。
物業(yè)管理制度14
第一部分崗位職責
公司總經(jīng)理崗位職責
1、嚴格執行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。
2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開(kāi)源節流，滿(mǎn)足業(yè)主需求。
4、抓好精神文明建設，維護業(yè)主合法權益，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。
5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門(mén)履行崗位職責，堅持年終考核。
7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績(jì)定期進(jìn)行考核。
8、調動(dòng)各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營(yíng)收支情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用人的建議、意見(jiàn)和要求，并及時(shí)答復，認真解決。
9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門(mén)溝通，理順關(guān)系，創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。
公司副總經(jīng)理崗位職責
1、在總經(jīng)理領(lǐng)導下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。
2、主要抓好設備設施維修、保養計劃的制訂和落實(shí)工作。帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。
4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門(mén)履行崗位職責，堅持年終考核。
5、調動(dòng)各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用的建議、意見(jiàn)和要求，并及時(shí)答復、認真解決。
6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
7、經(jīng)濟與上級公司和政府相關(guān)部門(mén)順關(guān)系，創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。
職能部門(mén)經(jīng)理崗位職責
1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導下，全面實(shí)施本部門(mén)的各項工作。
2、負責制定本部門(mén)的工作計劃，組織各項工作的開(kāi)展。
3、負責配合辦公室進(jìn)行本部門(mén)員工的招聘。
4、負責制定本部門(mén)員工的業(yè)務(wù)培訓計劃，定期開(kāi)展員工培訓。
5、負責指導、監督、檢查本部門(mén)各項工作，定期對本部門(mén)員工進(jìn)行考核。
管理處主任崗位職責
在總經(jīng)理直接領(lǐng)導下，貫徹執行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務(wù)和管理工作。
1、建立、健全各項規章制度，檢查督促崗位責任制的執行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎懲制度;
2、安排和調整本部門(mén)人員工作，負責制定本部門(mén)的工作計劃，并組織編寫(xiě)管理報告和各種通知、公函;
3、負責傳達公司文件、通知及會(huì )議精神;
4、檢查監督本轄區工程維修、保安清衛人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;
5、熟悉國家有關(guān)法規和物業(yè)管理規定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區管理的實(shí)際操作;
6、隨時(shí)掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時(shí)做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量;
7、抓好本部門(mén)的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會(huì )議，研究擬定下一步工作計劃;
8、加強各班的團結合作，樹(shù)立整體思想，密切與其他部門(mén)的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調;
9、認真完成公司交給的其他任務(wù)。
內勤員崗位職責
內勤員在管理處主任統一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。
1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計劃，并實(shí)施采購;
2、對倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺帳;
3、協(xié)助主任組織開(kāi)展社區文化服務(wù);
4、做好本部門(mén)員工的考勤、考核管理;
5、負責管理轄區內業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;
6、負責本部門(mén)各類(lèi)通知、公函、報告的收發(fā);
7、負責接聽(tīng)服務(wù)電話(huà)，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時(shí)轉交處理，對于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門(mén)負責人或公司領(lǐng)導匯報;
8、熟悉各種收費程序，負責接待上門(mén)的交費的業(yè)主，并做好收費記錄;
9、熱情接待來(lái)訪(fǎng)的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢(xún)事項給予熱情、周到的答復和解釋;
10、完成本部門(mén)安排的其他工作。
管理員崗位職責
在管理處主任的直接領(lǐng)導下開(kāi)展日常管理服務(wù)工作。
1、熟悉掌握物業(yè)轄區業(yè)主和物業(yè)的基本情況;
2、建立收費臺帳，掌握收費動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項應收費用;
3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續，監督管理裝修事務(wù);
4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;
5、負責對外包服務(wù)過(guò)程進(jìn)行監督管理;
6、負責與業(yè)主溝通、回訪(fǎng)，有效處理業(yè)主的投訴。
文員崗位職責
1、負責部門(mén)的文件撰寫(xiě)、整理工作;
2、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類(lèi)來(lái)文;
3、負責辦理各類(lèi)外來(lái)人員的出入證件;
4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會(huì )議，并做好會(huì )議記錄;
5、接待來(lái)訪(fǎng)的業(yè)主，對其提出的問(wèn)題及意見(jiàn)，予以解釋解答，并將詳細內容記錄在案;
6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;
7、向各業(yè)主發(fā)出書(shū)面繳交各項費用的通知書(shū);
8、通過(guò)各種媒介做好宣傳工作;
9、負責組織業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)活動(dòng)和社區文化活動(dòng);
出納崗位職責
1、清點(diǎn)匯總部門(mén)交來(lái)的款項;
2、審核原始憑證是否完整;
3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續的費用;
4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù);
5、填制記帳憑證，交會(huì )計記帳;
6、正確使用發(fā)票，保證現金和銀行支票使用安全。
保安人員崗位職責
�。ㄒ唬�、總則
1、貫徹執行公安機關(guān)和上級部門(mén)制訂的各項法規和制度，努力維護好物業(yè)轄區內的治安安全;
2、遵守公司規章制度和《員工手冊》，服從領(lǐng)導，完成公司交給的其它工作任務(wù);
3、負責做好對轄區內的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區的登記工作;
4、負責做好機動(dòng)車(chē)輛的管理和收費工作;
5、負責做好綜合管理費收取工作;
6、熟悉樓宇情況、以動(dòng)態(tài)、巡查等方式預防、發(fā)現、制止各類(lèi)事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急處理能力;
7、按規定著(zhù)裝，文明值勤，嚴格交接班手續，認真做好值班記錄和交接班記錄;
8、講究文明、禮貌待人，耐心說(shuō)服、教育住戶(hù)遵守物業(yè)轄區各項管理規定。
�。ǘ�、保安隊隊長(cháng)崗位職責
保安隊長(cháng)在管理處主任的直接領(lǐng)導下，全面負責保安隊的各項管理工作。
1、了解和掌握保安隊的情況，根據管理處領(lǐng)導的要求和意圖，結合實(shí)際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實(shí)施組織和監督工作，對物業(yè)轄區的治安、消防、車(chē)輛交通工作全面實(shí)施管理;
2、主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì )議，督促檢查各項規章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是《員工手冊》及保安相關(guān)規定的落實(shí)情況，組織隊員學(xué)習業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓練，認真做好培養和業(yè)務(wù)訓練，提高全體隊員的整體素質(zhì)。;
3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監督、檢查和考評工作，落實(shí)崗位責任制和獎懲條例;
4、掌握隊員的思想動(dòng)態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設，關(guān)心隊員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問(wèn)題，為下屬解決實(shí)際問(wèn)題;
5、教育培養所屬班長(cháng)，不斷培養他們的組織指揮能力和管理水平;
6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問(wèn)題和事故及時(shí)向領(lǐng)導匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。
7、完成公司交辦的收費等其它工作任務(wù)。
�。ㄈ�、保安班長(cháng)崗位職責
保安班長(cháng)在保安隊長(cháng)的直接領(lǐng)導下，負責保安隊日常事務(wù)的實(shí)施工作。
1、負責組織當班的保安工作，監督和指導認真做好執勤工作，及時(shí)糾正和登記違紀違章現象;
2、檢查本班人員的著(zhù)裝儀容、內務(wù)衛生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛武器等物品;
3、負責填寫(xiě)《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況;
4、按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實(shí)施工作，定期召開(kāi)班務(wù)會(huì )，經(jīng)常對隊員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當班時(shí)間內的各種突發(fā)事件。
5、及時(shí)做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區業(yè)主搞好關(guān)系;
6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實(shí)安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當的事應及時(shí)向上級請示匯報;
7、團結本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現和工作能力。
8、完成公司下達的其他任務(wù)。
�。ㄋ模┍０矄T崗位職責
1、門(mén)崗
�、偈煜の飿I(yè)轄區的概況、平面布局及樓幢分布情況;
�、诒３滞䥽揽删吹膬x表儀容，樹(shù)立良好的精神風(fēng)貌;
�、圬撠熥龊么笞谖锲烦鑫飿I(yè)轄區的管理工作，對住戶(hù)裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區;
�、茇撠熥龊脤C動(dòng)車(chē)輛的出入管理和收費工作。
�、菔煜け０苍O施設備的操作規程及報警設施的使用方法;
�、拮龊帽緧徫坏那鍧嵭l生和交接班工作。
�、哓撠熁卮鸾鉀Q住戶(hù)及來(lái)訪(fǎng)人員提出屬于本崗職責內的問(wèn)題;
�、鄬θ魏斡袚p物業(yè)轄區物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規勸和制止。
2、巡邏崗
�、�?lài)栏褡袷毓疽幷轮贫�，�?shí)行24巡視巡邏制度，嚴格執行隊列行走標準，樹(shù)立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范;
�、跇�(shù)立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區的治安、消防、車(chē)輛、收費、以及住戶(hù)求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區治安安全，秩序井然;
�、凼熘救素熑螀^域內住戶(hù)情況，了解物業(yè)轄區內其它區域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理;
�、苁煜の飿I(yè)轄區消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識;
�、菅膊楣苍O備設施使用和公共衛生保潔情況，發(fā)現設施受損及時(shí)上報，對任何有損物業(yè)轄區物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規勸和制止;
�、藜訌妼ξ飿I(yè)轄區的機動(dòng)車(chē)輛管理，維持車(chē)輛停放秩序;
�、叻e極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓，努力提高自身素質(zhì)。
消防員（保安員兼）崗位職責
1、切實(shí)貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學(xué)習有關(guān)消防知識，掌握各種滅火器的使用方法;
2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定期進(jìn)行安全檢查，一旦發(fā)現火警即可投入使用;
3、物業(yè)轄區一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務(wù)消防員的職責，不得臨陣借故逃避;
4、發(fā)生火警事故時(shí)，迅速報告有關(guān)領(lǐng)導，撥打火警電話(huà)119，向消防部門(mén)報警，組織人員搶救險情，組織住戶(hù)撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現場(chǎng)安全保衛工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關(guān)部門(mén)查清起火原因;
5、加強轄區內動(dòng)用明火的控制和管理。
監控值班員崗位職責
1、嚴密監視保安對象的各種情況，發(fā)現可疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安處理，并及時(shí)通過(guò)對講機或電話(huà)向隊長(cháng)報告，且隨時(shí)匯報變動(dòng)情況直到問(wèn)題處理完畢。
2、熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修;
3、出現異常情況時(shí)，堅持、確認、匯報，并做好情況記錄;
4、負責設備的日常巡視、情況記錄;
5、保持機房干凈、整潔;做好交接班工作。
維修人員崗位職責
1、執行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹(shù)立良好的服務(wù)意識;
2、熟悉物業(yè)轄區內樓宇的樓幢號、單元、戶(hù)數和房屋結構、水施、電施等管線(xiàn)走向;
3、嚴格遵守服務(wù)內容與服務(wù)標準，及時(shí)受理業(yè)主提出的各種報修;
4、積極為業(yè)主提供多項便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規范，無(wú)投訴;
5、工作時(shí)間按規定著(zhù)裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生;
6、工作完畢及時(shí)清理施工現場(chǎng)雜物，服務(wù)過(guò)程須請業(yè)主簽字認可;
7、愛(ài)護工具，杜絕浪費，按規定領(lǐng)用工具和維修材料。
8、負責對共用部位設施的巡視和保養。
9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。
清衛工崗位職責
1、遵守公司制定的各類(lèi)規章制度和《員工手冊》;
2、尊重領(lǐng)導，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù);
3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔;
4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧;
5、按照服務(wù)內容和服務(wù)標準對物業(yè)轄區進(jìn)行清潔衛生打掃，維護物業(yè)轄區的良好的衛生環(huán)境秩序;
6、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫(huà)、亂張貼的廣告、標語(yǔ)等;
7、對保潔范圍內物業(yè)的異常情況及時(shí)行保安員或管理員匯報;
8、對亂扔廢棄物的現象應予以制止，并及時(shí)清除;
9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節約、以舊換新，對無(wú)故損壞的酌情賠償。
綠化工崗位職責
1、遵守公司的規章制度和《員工手冊》;
2、服從公司領(lǐng)導和管理人員的檢查監督，工作時(shí)佩戴好上崗證;
3、綠化養護操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無(wú)危及車(chē)輛、行人的`現象;
4、對住戶(hù)說(shuō)話(huà)和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮;
5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農藥;
6、花草樹(shù)木及時(shí)澆水，防止過(guò)旱和過(guò)澇;
7、對花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲(chóng)害，對新栽的花草樹(shù)木要及時(shí)修剪、補苗、澆水，保證成活率達90%以上;
8、熟悉物業(yè)轄區內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹(shù)木;
9、對工作過(guò)程中發(fā)現的物業(yè)轄區的異常情況及時(shí)向保安或管理員匯報。
第二部分公共制度
全體員工均為公司物業(yè)轄區的管理人員，無(wú)論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。
接待來(lái)信來(lái)訪(fǎng)來(lái)電投訴制度
為了實(shí)現“管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶(hù)）反饋的每一信息，特制定本制度：
1、實(shí)行“首問(wèn)責任制”，公司每一位員工，無(wú)論其部門(mén)分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來(lái)訪(fǎng)來(lái)電、投訴，屬于自己職權范圍內或能夠給予解決的，應當場(chǎng)予以解決;不屬于自己職權范圍內或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業(yè)主（住戶(hù)）反應的問(wèn)題當場(chǎng)予以接待，而后轉告相應部門(mén)。
2、每一位員工都有責任收集來(lái)自業(yè)主（住戶(hù)）關(guān)于小區管理的看法、建議、意見(jiàn)等。
3、公司員工接聽(tīng)所有來(lái)電時(shí)，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。
4、受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢(xún)問(wèn)，面帶微笑，不得推諉、無(wú)理拒絕，并做到一視同仁。
5、當被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。
6、對投訴內容要認真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報并在24小時(shí)內予以解決或答復，做到事事有著(zhù)落，件件有回音。
7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶(hù)投訴，應努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門(mén)辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂(yōu)解難，決不允許推托了事。
8、員工應認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿(mǎn)意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。
9、對業(yè)主的投訴應及時(shí)進(jìn)行分析總結，對反復出現的問(wèn)題，應組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。
10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。
管理人員文明服務(wù)標準
1、熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習管理技術(shù)，提高管理水平，樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。
2、上班時(shí)間統一著(zhù)裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿(mǎn)，不得有不雅觀(guān)的舉止。
3、主動(dòng)向來(lái)訪(fǎng)客人問(wèn)好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問(wèn)掌握適度。
4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴守法紀，不以權去謀私。
5、遵守制度，精簡(jiǎn)辦事程序，團結協(xié)作，互相配合，互相監督，按質(zhì)按量完成本職工作。
6、對業(yè)主應熱情，遇個(gè)別業(yè)主無(wú)理言行時(shí)，做到耐心說(shuō)服，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
7、真熱情處理業(yè)主來(lái)信、來(lái)訪(fǎng)，積極為他們排憂(yōu)解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時(shí)進(jìn)行調查處理或向上級匯報。做到事事有著(zhù)落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現象發(fā)生。
員工文明服務(wù)要求
1、熱愛(ài)本職工作：
�、僖獦�(shù)立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛(ài)本職工作。
�、诳炭鄬W(xué)習，不斷完善和提高管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。
�、鄞龢I(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責做好工作。
2、文明管理：
�、賰x態(tài)端莊：衣著(zhù)打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)美的感覺(jué)，使人感到親切、和藹。
�、谡Z(yǔ)言謙遜：在接待業(yè)主過(guò)程中，語(yǔ)言要力求文雅、謙恭準確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“不講低級庸俗的口頭語(yǔ)、不講臟話(huà)、不講諷刺挖苦話(huà)、不講與管理無(wú)關(guān)的閑話(huà)”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。
�、壑鲃�(dòng)熱情：在服務(wù)過(guò)程中要做到：“三個(gè)一樣”即：“對待生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。
�、軆�(yōu)質(zhì)服務(wù)：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著(zhù)想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。
�、葜v誠信：誠信無(wú)欺是公司每一位員工應有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營(yíng)管理中職業(yè)道德的一個(gè)重要內容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴守信用。
員工廉潔工作制度
1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。
2、自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴守法紀。
3、不以權去謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。
4、不在上班時(shí)間干私活，不用公司通訊設備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊天等。
5、業(yè)余時(shí)間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。
6、不亂收費或收費不開(kāi)收據。
7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動(dòng)、外來(lái)人員進(jìn)行敲詐勒索。
8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。
9、維護公司利益，遵守公司機密。
10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收受和賄賂、好處，要潔身自好。
13、節約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節約。
14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價(jià)。
15、不在報銷(xiāo)憑據中作假、謊報、多報。
16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷(xiāo)產(chǎn)品，賺取外快。
對外服務(wù)工作管理制度
1、思想面貌：細心、周到，要體現本公司高尚的精神面貌。
2、上班紀律：上班時(shí)間根據公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作;工作結束后，必須及時(shí)到公司簽到;上班時(shí)必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶(hù)監督。
3、服務(wù)質(zhì)量：根據客戶(hù)的要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，以保證業(yè)主、住戶(hù)滿(mǎn)意。在工作中嚴禁向住戶(hù)索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現，立即作辭退處理，情節嚴重者還將追究法律責任。
4、工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽(tīng)取業(yè)主、住戶(hù)反映，如業(yè)主、住戶(hù)反映該工作人員不能勝任時(shí)，公司通過(guò)核實(shí)后，將作辭退處理。
5、工作人員如損壞住戶(hù)財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價(jià)賠償。
6、凡業(yè)主、住戶(hù)付給服務(wù)費一律交公司，并開(kāi)具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現，扣工資或獎金，情節嚴重者作辭退處理。
鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度
1、為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、住戶(hù)提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進(jìn)行物資獎勵。
2、員工和業(yè)主、住戶(hù)的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設備的使用與養護方法，節約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領(lǐng)導。
3、公司適時(shí)召集有關(guān)人員開(kāi)會(huì )講座各項建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門(mén)負責人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導審批后執行。
4、合理化建議試行期根據具體情況分別定為15天和30天，期滿(mǎn)后由公司領(lǐng)導會(huì )同各部門(mén)負責人共同考證該項建議的實(shí)際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數額。如合理化建議有明顯的建設性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。
5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個(gè)等級，考證結束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。
6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。
第三部分管理處類(lèi)制度
管理員工作責任監督區日巡視制度
1、各管理處必須為每個(gè)管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監督區。
2、每個(gè)工作日必須到各自的監督區域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無(wú)紀錄視作未巡視。
3、巡視監督要求：
�、贆z查小區保安員、衛生員在崗位工作情況（著(zhù)裝、佩證及有無(wú)其他違反有關(guān)規章制度的行為）;
�、跈z查小區是否有違章行為（有無(wú)亂搭建、違章裝修、墻面有無(wú)亂涂、亂畫(huà)、張貼廣告，小區內有無(wú)亂設攤及跨門(mén)營(yíng)業(yè)）;
�、坌^是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線(xiàn)路是否完好，小區內有無(wú)可疑人員活動(dòng)）;
�、苄^內環(huán)境管理是否符合要求（樹(shù)木花草有無(wú)損壞，公共場(chǎng)所、綠化帶、樓梯道衛生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車(chē)輛，亂曬衣物等、小區內是否有影響正常休息的噪聲源）;
�、莼A設施是否完整（路面有無(wú)破損，室外上下管道是否滲漏，路口*欄桿是否完好）;
�、蘖粢鈨A聽(tīng)業(yè)主對物業(yè)管理的意見(jiàn)反映。
4、在巡視過(guò)程中，做好記錄。發(fā)現問(wèn)題，能處理的應及時(shí)處理，對重大問(wèn)題和不能處理的事項應向主管匯報。
管理處走（回）訪(fǎng)制度
為加強物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶(hù)）的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶(hù)）監督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結經(jīng)驗、教訓，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對住戶(hù)走（回）訪(fǎng)制度。
1、走（回）訪(fǎng)要求
�、傥飿I(yè)管理處正、副主任把對業(yè)主（住戶(hù)）的走（回）訪(fǎng)列入職責范圍，并落實(shí)到每年的工作計劃和總結評比中;
�、谧撸ɑ兀┰L(fǎng)時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪(fǎng)記錄;
�、圩撸ɑ兀┰L(fǎng)中，對業(yè)主（住戶(hù)）的詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當即答復，應告知預約時(shí)間回復;
�、茏撸ɑ兀┰L(fǎng)后反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向上級領(lǐng)導請示解決，業(yè)主（住戶(hù)）反映的問(wèn)題，做到件件有著(zhù)落，事事有回音。走（回）訪(fǎng)處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。
2、走（回）訪(fǎng)時(shí)間及形式
�、俟芾硖幹魅�、管理員每月登門(mén)走（回）訪(fǎng)4次;
�、诿考径葏⒓右淮尉游瘯�(huì )召開(kāi)的墻門(mén)組長(cháng)會(huì )議，廣泛征求意見(jiàn);
�、塾嗅槍π缘貙I(yè)主（住戶(hù)）作專(zhuān)題調查，聽(tīng)取意見(jiàn);
�、芪飿I(yè)管理處設立投訴信箱，投訴電話(huà);
�、蓦S時(shí)熱情接待來(lái)訪(fǎng)，作好登記。
第四部分安全、消防、車(chē)輛管理制度
第一章安全管理制度
保安人員守則
一、著(zhù)裝儀表
1、工作或執勤時(shí)，必須身著(zhù)制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿;
2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。
二、行為規范
1、上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;
2、站崗時(shí)姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書(shū)報、亂打電話(huà)和聽(tīng)收、錄音機等;
3、值班室內時(shí)不得躺臥、打盹、看書(shū)報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽(tīng)收、錄音機，不得兩、三人聊天;
4、巡邏中無(wú)情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶(hù)樓內，不得邊走邊玩手機，不得聽(tīng)收、錄音機，不得與無(wú)關(guān)人員閑聊;
5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執勤點(diǎn)，做好交接班手續;不得遲到早退，不得擅自離開(kāi)崗位;
6、值班人員就餐必須在值班室內就餐，不得離開(kāi)崗位到快餐店就餐;
7、不得脫離崗位，按照規定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗;
8、不得睡覺(jué);
9、對住戶(hù)要有禮有節，熱情受理住戶(hù)各種問(wèn)題，特別是夜間值班，對住戶(hù)提出的問(wèn)題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記，
三、日常管理
1、不得遲到早退，嚴格按照規定時(shí)間站崗或巡邏;
2、認真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記;
2、嚴格執行對講機管理規定和警棍使用規定;
4、做好本班崗亭的清潔衛生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無(wú)關(guān)的物品;
5、門(mén)崗值班室不得會(huì )客。
四、罰則
1、違反本規定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理;
2、違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退;
3、本守則不盡之處，按《公司管理規定》相關(guān)條款執行。
值班管理規定
1、保安人員實(shí)行24小時(shí)輪流值班制度。
2、值班人員分3個(gè)班，3個(gè)班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。
3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時(shí)巡查，提高警惕，及時(shí)處理各種突發(fā)事件。
4、當值班人員發(fā)現情況時(shí)，應做好控制工作，并及時(shí)報告當班班長(cháng)、隊長(cháng)或部門(mén)負責人。
�、賵蟾鏁r(shí)簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數和特征等;
�、诩皶r(shí)勸阻和處理在物業(yè)區域違法管理規定的人員和事件;
�、塾鼍o急事件及重大事故應報告相關(guān)領(lǐng)導;
�、茉诋敯嗥陂g發(fā)生的問(wèn)題及處理經(jīng)過(guò)，在《值班記錄》做好記錄。
保安人員值班制度
1、三星級小區保安人員實(shí)行24小時(shí)值班室值班制度，定時(shí)或不定時(shí)進(jìn)行巡邏。
2、二星級小區站崗時(shí)間分為三個(gè)時(shí)段，分別為：
早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00;
午間段：11：00—13：00
晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）
5：00—22：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門(mén)口游動(dòng)方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。
3、一星級小區站崗時(shí)間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）
05：00—23：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門(mén)口游動(dòng)方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。
4、本規定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。
5、各管理處必須為巡邏人員劃分責任片區，實(shí)行24小時(shí)不間斷巡邏。
交接班制度
為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。
1、本班相互轉換崗位時(shí)，須認真做好崗位交接。
2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。
3、接班班長(cháng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班;
2、本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開(kāi)展工作;
3、保安人員交接班時(shí)，必須認真填寫(xiě)《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認，發(fā)現問(wèn)題，交接雙方必須當面說(shuō)明，如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現屬于上一班的問(wèn)題，應立即報告領(lǐng)班或部門(mén)負責人處理;
4、交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班;
保安員培訓制度
1、崗前培訓
上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。
�、偕蠉徢氨仨氄莆毡０�、通訊及消防設備器材的使用和操作;
�、谛氯肼毜谋０矄T須進(jìn)行3—5天時(shí)間進(jìn)行培訓實(shí)習，掌握本職工作和基本技能，然后開(kāi)始正式上崗;
2、崗位培訓
�、俦０才嘤枺焊鶕磕曛贫ǖ谋０膊恐贫ǖ呐嘤栍媱�，擬訂保安培訓方案，通過(guò)授課與實(shí)際操作相結合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能;
�、谙琅嘤枺焊鶕磕曛贫ǖ谋０膊�?jì)炔恐贫ǖ呐嘤栍媱�，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內容，通過(guò)授課與實(shí)際操作相結合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓，從而達到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的;
�、勖课槐０矄T必須根據培訓計劃參加公司和部門(mén)組織課程，培訓前進(jìn)行書(shū)面通知，并要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。
3、培訓課程設置
�、倥嘤柲康模和ㄟ^(guò)培訓，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養一支訓練有素、紀律嚴明、文明執勤的保安隊伍;
�、谂嘤栱椖浚�
A、應知、應會(huì )部分
公司制度與規定
部門(mén)制度與規定
保安常識
服務(wù)意識教育
禮節、禮貌及員工的行為規范、個(gè)人修養
轄區設施、設備介紹
消防常識
B、崗位工作規范
崗位禮貌用語(yǔ)、工作方法與技巧
崗位工作職責與細則
轄區突發(fā)事件的處理
C、消防培訓
D、法律常識
�、叟嘤栆�
A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理;
B、理論培訓時(shí)，自帶筆和筆記本，認真做好記錄;
C、隊列訓練時(shí)，按正規化軍事要求操作;
D、拳術(shù)訓練時(shí)，不得隨便開(kāi)玩笑，防止訓練事故。
�、芸荚u方式
A、理論培訓在結束后采取筆試閉卷方式進(jìn)行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差;
B、軍事培訓由教員在一個(gè)訓練階段結束后進(jìn)行考核，成績(jì)分為優(yōu)、良、中、差四個(gè)等級，具體評分標準由培訓教員擬定;
C、根據考評等級給予相應的獎勵和處罰。
警棍使用制度
為嚴格規范警棍使用，特制定如下規定：
1、警棍是保安人員執行公務(wù)時(shí)佩戴的自衛防暴器械，保安員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉借給他人。
2、當班保安員應將警棍掛在腰帶后右側。
3、不得在崗位上隨便玩�；驌]舞警棍。
4、處理一般問(wèn)題時(shí)，不得手持警棍或用警棍指著(zhù)住戶(hù)或來(lái)人講話(huà)。
5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。
6、當班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價(jià)賠償。
7、交接班時(shí)要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現警棍被損壞而不報告，應負責賠償。
對講機使用制度
對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執行對講機使用規定，熟悉對講機的使用功能，愛(ài)護并熟練使用對講機。
1、使用規定
�、偈褂脤χv機要本著(zhù)“愛(ài)護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護;
�、诔謾C人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中;
�、郯l(fā)現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由部門(mén)主管檢查后進(jìn)行處理，嚴禁自行拆修;
�、�?chē)栏癜匆幎l率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率（平常使用1頻道，停電時(shí)使用2頻道）;
�、輫栏癜凑諏χv機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果;
�、藿唤影鄷r(shí)，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場(chǎng)檢查，發(fā)現損壞或通訊失靈，立即報告當班班長(cháng)。
2、對話(huà)要求
�、俸艚袑Ψ�，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是，呼叫，收到請回話(huà)”;
�、谑战臃交卦�(huà)后，呼方要簡(jiǎn)明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”;
�、蹖χv機僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò )，用對講機講話(huà)應使用規范禮貌用語(yǔ)，嚴禁用對講機講粗言穢語(yǔ)、開(kāi)玩笑或談工作無(wú)關(guān)的事情;
凡違反以上規定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節追究相關(guān)人員的責任，賠償損失，并處以相應的經(jīng)濟處罰。
監控系統操作制度
1、加強學(xué)習，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監控系統的操作。
2、值班員必須嚴格按照操作規程監控錄像，愛(ài)護設備，不得擅自修改系統各種設置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。
3、未經(jīng)上級部門(mén)主管批準，不得隨意播放監控錄像的錄像內容;
4、未經(jīng)上級部門(mén)主管批準，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入監控室;
5、保持監控設備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護;
6、確保監控室的衛生和秩序，營(yíng)造良好的工作環(huán)境;
背景音樂(lè )播放制度
1、加強學(xué)習，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂(lè )系統的操作;
2、值班員必須嚴格按照操作背景音樂(lè )系統，不得私自拆卸或更改設置，確保其正常運作;
3、嚴格按照規定的時(shí)間和規定的內容播放音樂(lè );
4、非公司制定的操作人員不得擅自動(dòng)用設備，一經(jīng)發(fā)現，將追究當班人員相關(guān)責任;
4、保持背景音樂(lè )設備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護，營(yíng)造良好的工作環(huán)境。
物品出入登記制度
1、為維護物業(yè)管理區域業(yè)主的財產(chǎn)安全，確保轄區的公共秩序，轄區內的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區時(shí)必須進(jìn)行登記;
2、值班人員對攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區的可疑物品應進(jìn)行盤(pán)查、詢(xún)問(wèn)，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進(jìn)入轄區;
3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區的：
�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發(fā)的后果后放行;
�、趯ψ苑Q(chēng)是業(yè)主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行;
�、蹖偻鈦�(lái)人員的必須登記其身份證件號碼等相關(guān)內容，進(jìn)行相關(guān)的聯(lián)系，認證其攜帶物品合法后方可放行;
4、值班人員應嚴格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進(jìn)行適當的盤(pán)問(wèn)，對未能執行物品出入登記，將給予相應的處罰，造成后果的視情節追究相關(guān)責任。
重大事件報告制度
一、重大事件報告制度
為及時(shí)妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。
1、重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為;刑事案件：用戶(hù)集體投訴（5戶(hù)以上）;關(guān)于中央空調主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備施舍故障;房屋主體結構遭受破壞等;
2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門(mén)或當值主管立即到現場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向公司領(lǐng)導報告，并根據事發(fā)情節決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理;
3、參與事件處理的部門(mén)經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報告表，于12小時(shí)內以書(shū)面形式遞交公司領(lǐng)導，詳細記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò);
4、重大事件報告表由部門(mén)經(jīng)理簽名后上報，入部門(mén)經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，可由當值主管簽名上報;
5、參與事件處理的部門(mén)應在事件處理完畢后24小時(shí)填寫(xiě)重大事件總結表上報公司領(lǐng)導，如實(shí)匯報事件的詳細處理過(guò)程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類(lèi)似情況發(fā)生的預防措施。
二、緊急事件處理程序
1、突發(fā)事件處理程序
�、俜灿鐾话l(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、保安部;
�、诤�(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數、特征及損失價(jià)值;
�、垓屔o(wú)關(guān)人員，保護好現場(chǎng)，留意現場(chǎng)周?chē)那闆r;
�、懿榭幢据爡^各類(lèi)記錄、出入登記和監控錄像，檢查有無(wú)可疑情況和人員;
�、輰账�、打架事件，監控中心應密切注意事發(fā)現場(chǎng)的情況變化;
�、迣m紛事件應及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài);
�、邔鍪录龊矛F場(chǎng)保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理;
�、鄬ι婕靶淌录爸卮筘熑问鹿驶蛞蛑伟�、刑事案件導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、保安部，并由公安機關(guān)調查處理;
�、嵯嚓P(guān)責任人在接到突發(fā)事件后應立即趕到現場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大;
�、獗０膊拷M織人員除維護現場(chǎng)外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態(tài)的大小程度報公安機關(guān)、有關(guān)部門(mén)及公司總經(jīng)理。
2、斗毆等暴力事件的處理程序
�、偬幚矶窔缺┝κ录３挚陀^(guān)、克制的態(tài)度，除正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵;
�、谘膊榘l(fā)現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話(huà)或其他方式報告保安部，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數、斗毆程度、有無(wú)使用武器等），入能處理的，及時(shí)處理，否則監視現場(chǎng)，等待保安部指令;
�、郾０膊拷訄蠛笠暻闆r派適當數量的保安員立即到現場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安部接受調查，如場(chǎng)面無(wú)法控制，應盡快報告公安機關(guān);
�、芏窔录形飿I(yè)轄區的財產(chǎn)或人員受到損害，應保護好現場(chǎng)，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實(shí)賠償;
�、萑缟婕靶淌掳讣�，應交公安機關(guān)處理;
�、奘录腥缬腥藛T受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送醫院搶救;
�、呷缦右扇颂优�，應跟蹤截擊追捕，隨時(shí)報告罪犯犯動(dòng)向
3、盜竊等破壞事件的處理程序
�、傺膊榘l(fā)現或接報物業(yè)轄區有人盜竊，應馬上抓獲現場(chǎng)嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話(huà)或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡(jiǎn)要說(shuō)明情況，并監視現場(chǎng)等待保安部的指令;
�、诒０膊拷訄蠛�，應迅速排適當數量保安人員到現場(chǎng)制止，設法抓獲肇事者，帶往保安部接受調查;
�、凼录缬胸敭a(chǎn)或人員受到損害，應保護現場(chǎng)，留下目擊者，不要觸動(dòng)現場(chǎng)一切物品，特別是罪犯留下來(lái)的指印、腳印、煙頭等物品;做好詳細記錄，以明確責任、落實(shí)賠償;
�、苋缟婕靶淌仑熑�，應交公安機關(guān)處理。
4、電梯困人的處理程序
�、僦蛋嗳藛T接到電梯應急電話(huà)或巡查發(fā)現電梯，立即報告主管，組織相關(guān)人員到現場(chǎng)協(xié)助控制和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過(guò)程維修部;
�、诒O控中心通過(guò)電視監控觀(guān)察電梯內人員情況，使用電梯應急電話(huà)與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作;
�、廴缬鎏厥馇闆r無(wú)法消除故障或被困人員有嚴重不適時(shí)，應立即報消防部門(mén)或求助有關(guān)部門(mén)解決;
�、懿块T(mén)經(jīng)理填寫(xiě)重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過(guò)。
5、停電停水的處理程序
�、俳油ㄖ飿I(yè)轄區在短時(shí)間停電停水，應在停電前通知轄區內的業(yè)主;
�、谖搭A知的情況下物業(yè)轄區內突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動(dòng)應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作;
�、郾０膊颗沙鲞m當的保安人員維護秩序，以防有人趁機制造事端。
6、發(fā)現有人觸電的處理
�、倭⒓蹿s赴現場(chǎng)，切斷電源;
�、谠谖辞袛嚯娫粗�，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開(kāi);
�、哿⒓催M(jìn)行人工急救，并送醫院急救。
第二章消防管理制度
消防安全檢查制度
為規范物業(yè)轄區的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：
1、每月末及節日前，結合綜合管理考評對物業(yè)轄區公共區域、設施進(jìn)行安全檢查;
2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與;
3、檢查項目：
�、俑鞑块T(mén)（管理處）配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效;
�、诜块g所使用的電器是否符合安全規定;
�、墼O有消防報警系統的物業(yè)轄區指示燈、煙感及報警系統是否正常。
3、檢查中發(fā)現物業(yè)轄區內各種設施設備有變異，或違反消防規定的問(wèn)題，要立即查明原因，及時(shí)處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書(shū)，限期整改。
消防培訓制度
為貫徹落實(shí)“預防為主、防消結合”的消防工作方針，特制定本制度。
1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次;
2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到100%;
3、培訓內容包括：
�、賹W(xué)習消防理論知識
�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�
�、坶_(kāi)展消防綜合演練
4、公司每年至少對業(yè)主開(kāi)展消防宣傳教育培訓，包括：
�、傥飿I(yè)轄區防火的各種規定
�、谙缿蓖ǖ赖奈恢眉熬o急情況的疏散方法
滅火器管理規定
1、滅火器是物業(yè)轄區內消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用;
2、保安部負責滅火器的管理工作;
3、員工不得亂動(dòng)、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器;
4、滅火器購回后，保安部應滅火器上貼明購入時(shí)間或充氣日期;
5、在每次的消防檢查中，要滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。
火災處理制度
1、發(fā)現初期火警，在場(chǎng)人員應該：
�、偌皶r(shí)報告物業(yè)轄區當值主管，報告內容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向;
�、诹⒓蠢酶浇臏缁鹌髌餍祿渚�，盡量控制火勢發(fā)展;
2、物業(yè)轄區當值主管接到現場(chǎng)報告后：
�、賻ьI(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現場(chǎng);
�、诹⒓粗笓]在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救;
�、壑笓]火警現場(chǎng)及可能受影響范圍的人員疏散;
3、當撲救無(wú)效，當值主管及時(shí)決定：
�、賹缁鹑藛T撤離至安全距離內;
�、诹⒓聪蛏霞墔R報;
�、矍闆r如本部門(mén)或本公司無(wú)法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門(mén)。
第三章車(chē)輛管理制度
停車(chē)管理制度
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車(chē)輛，以及2噸位以上的貨車(chē)，嚴禁進(jìn)入小區。
2、非小區住戶(hù)的車(chē)輛進(jìn)入小區時(shí)，門(mén)衛應嚴格檢查其證件，問(wèn)清進(jìn)入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區時(shí)，應對其進(jìn)行檢查，并按規定收取停車(chē)費。
3、管理人員對在小區內超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車(chē)輛要及時(shí)糾正。
4、提高責任意識，加強責任心。對出入本小區的可疑車(chē)輛要進(jìn)行盤(pán)查，防止車(chē)輛的丟失、損壞。對損壞小區路面和公共設施的車(chē)輛要令其賠償損失，并視情節處以罰款。對沖闖大門(mén)的要記下車(chē)牌號碼，記清去向，及時(shí)報告上級。
5、管理人員必須堅持原則，嚴格執行車(chē)輛出入、停放規定和收費標準，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車(chē)主亂拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴處理。
小區車(chē)輛停放、出入管理規定
為加強對出入、停放本小區車(chē)輛的管理，維護小區正常生活秩序，確保住戶(hù)的生命財產(chǎn)安全，特對出入、停放本小區的車(chē)輛作如下規定：
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車(chē)輛，嚴禁駛入小區。2噸以上的卡車(chē)一律不得進(jìn)入小區，特殊情況除外。
2、本小區有車(chē)輛的住戶(hù)，應向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門(mén)，及在小區停放，按規定收取IC卡工本費、停車(chē)費。
3、本小區住戶(hù)車(chē)輛進(jìn)入小區后，有車(chē)庫的住戶(hù)必須將車(chē)停放在車(chē)庫內，無(wú)車(chē)庫住戶(hù)必須將車(chē)停放在指定停車(chē)位置，嚴禁亂停亂放。
4、非本小區住戶(hù)的車(chē)輛，進(jìn)入大門(mén)時(shí)應主動(dòng)向門(mén)衛出示證件，講明進(jìn)入原因，符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時(shí)通行IC卡，并做好登記，方可進(jìn)入小區，嚴禁沖闖大門(mén)。出小區時(shí)收回IC卡，并按停車(chē)時(shí)間收取停車(chē)費。遺失、損壞IC卡，照價(jià)賠償（每卡30元）。
5、進(jìn)入本小區的貨車(chē)，卸完貨物后應及時(shí)離開(kāi)小區，因故不能離開(kāi)的，應將車(chē)停放在指定停車(chē)位置。
6、進(jìn)出、停放車(chē)輛必須服從小區管理人員的管理。駛入小區的車(chē)輛應減速行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，不得鳴號。如車(chē)輛損壞路面或公用設施，應照價(jià)賠償損失，并視情節處以罰款。
7、管理人員必須堅持原則，嚴格執行車(chē)輛出入、停放管理規定，發(fā)現可疑情況及時(shí)報告。不得利用工作之便與車(chē)主拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴處理。
8、違反以上規定者，除按《中華人民共和國交通管理條例》處罰外，并按小區有關(guān)規定辦理，情節特別嚴重的，移交公安部門(mén)處理。
車(chē)輛停放收費標準
根據鄞價(jià)（20xx）93號文件，對停放車(chē)輛的收費標準作如下規定：
1、本小區有車(chē)庫的住戶(hù)的車(chē)輛，每輛收取IC卡工本費、管理費80元/年，每年辦理一次，不收取停車(chē)費。
2、本小區無(wú)車(chē)庫的住戶(hù)的車(chē)輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。
3、臨時(shí)出入本小區的車(chē)輛，自進(jìn)入小區起，1小時(shí)內不收費;1小時(shí)以上至4小時(shí)內，每輛（次）2元;四小時(shí)以上，每四小時(shí)加收2元。每天（連續時(shí)間24小時(shí)）收費超過(guò)每輛10元的，按10元收取。
收費人員管理制度
1、舉止文明，姿態(tài)端正;熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶(hù)提出的各種問(wèn)題，樹(shù)立公司的良好形象。
2、加強學(xué)習，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費系統的操作。
3、堅守崗位，認真履行職責，做好車(chē)輛出入登記，尤其對臨時(shí)出入本小區的車(chē)輛要嚴格進(jìn)行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價(jià)賠償;如遇車(chē)輛丟失，根據電腦資料要追究當班值班人員的責任。
4、堅持原則，嚴格執行收費標準，按照票額開(kāi)具發(fā)票，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車(chē)主亂拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，嚴格控制出口人工抬閘，違者從嚴處理。
5、愛(ài)護設備，不得擅自修改系統各種設置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。
6、如遇停電或設備出現故障，應及時(shí)報告上級，維持好車(chē)輛出入秩序，認真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款I(lǐng)C卡應分類(lèi)保管，交收費管理員處理。
7、認真交接班，如實(shí)做好各項登記。
8、維持收費崗亭良好秩序，保持收費崗亭及出入車(chē)道的衛生整潔。
物業(yè)管理制度15
一、確保能源的供給及有效地控制能耗。
二、選擇設備要綜合考慮性能優(yōu)良,技術(shù)指標先進(jìn),價(jià)格合適,利用率高,適應性強和運行費用省。
三、建立設備的分類(lèi)、驗收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調撥、事故處理、報廢等一整套臺帳和技術(shù)資料及審批制度。
四、購置一定量的備品備件,對關(guān)鍵設備的易損件必須購置備品備件,低值易耗的材料也應有一定量的儲備,以便發(fā)生故障能及時(shí)更換縮短停機時(shí)間。
五、建立日常保養和定期檢查維修制度并做好詳細記錄。
六、建立設備大、中、小修工程的驗收制度,確保維修合格率98%。
七、有計劃地做好設備的`改造與更新。
八、每年度有計劃的對設備進(jìn)行清查、核對和使用鑒定。
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