- 物業(yè)管理調研報告 推薦度：
- 物業(yè)管理調研報告 推薦度：
- 物業(yè)管理調研報告 推薦度：
- 相關(guān)推薦
物業(yè)管理調研報告13篇
在現實(shí)生活中，報告的使用頻率呈上升趨勢，報告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。在寫(xiě)之前，可以先參考范文，下面是小編精心整理的物業(yè)管理調研報告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
物業(yè)管理調研報告 篇1
隨著(zhù)我國住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安居樂(lè )業(yè)。市場(chǎng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。
梧桐花園小區簡(jiǎn)介
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區同心北路，交通非常便利，學(xué)區完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區布局合理。
調查所得信息：
此次調查以問(wèn)卷為主，訪(fǎng)問(wèn)為輔，采取訪(fǎng)問(wèn)和實(shí)地調查相結合的方法，對該小區進(jìn)行了初步的調查研究。此次的問(wèn)卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開(kāi)。
根據業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問(wèn)題。我們共調查了5位住戶(hù)，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪(fǎng)中發(fā)現，該物業(yè)管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據了解該小區裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪(fǎng)中發(fā)現不少住戶(hù)對安管中心的工作表示了一定的不滿(mǎn)。對住戶(hù)的抱怨進(jìn)行大概總結后發(fā)現安管問(wèn)題主要集中在小區的巡視力度較差，沒(méi)有在小區內形成24小時(shí)有效巡邏機制，在對小區外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒(méi)有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實(shí)際調查中據業(yè)主反映，該小區內曾經(jīng)多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒(méi)有一個(gè)合理規范的制度。
保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調查，大部分的業(yè)主對小區的環(huán)境衛生保潔方面認為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿(mǎn)。此外該小區的業(yè)主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹(shù)木種植單調，流經(jīng)小區內的一條河流污染嚴重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據問(wèn)卷調查反映，居民對小區的物業(yè)管理公司存在較多不滿(mǎn)。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區后，與居民群眾的交流沒(méi)有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒(méi)有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿(mǎn)。比如其中一位住戶(hù)反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒(méi)有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會(huì )引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區建設難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發(fā)現小區內綠化及道路的布置較為合理，沒(méi)有發(fā)現車(chē)輛亂停亂放問(wèn)題，小區內的'衛生環(huán)境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個(gè)社區的建設仍處在進(jìn)一步發(fā)展當中。
總結以上各方面不足為幫助該小區創(chuàng )建和諧社區提出了以下改進(jìn)意見(jiàn)：
1。調整工作機制，確保社區工作正常有序的開(kāi)展，社區開(kāi)展應該與街道部門(mén)考核掛鉤，不斷加強和完善社區工作的領(lǐng)導，進(jìn)一步加強合力推進(jìn)社區建設的責任意識。對于小區發(fā)展經(jīng)費不足問(wèn)題，應該設立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結合，即政府進(jìn)行補貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )共同分擔的模式。
2。強化小區服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現。首先要建立和完善社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系，建立小區服務(wù)中心，建設各類(lèi)老年服務(wù)設施，緩解老年人休閑娛樂(lè )，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調動(dòng)廣大群眾幫助小區優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應建立社區衛生服務(wù)中心，方便小區居民的基本醫療服務(wù)需求。最后，多開(kāi)展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3。積極開(kāi)展社區文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區的人文環(huán)境。物業(yè)公司應該充分發(fā)揮領(lǐng)導作用，結合不同群體的需求，深入開(kāi)展各類(lèi)特色文化活動(dòng)及傳統文化活動(dòng)，在滿(mǎn)足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。 建立小區圖書(shū)和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動(dòng)。 開(kāi)展小區法制宣傳教育和咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。加強小區
宣傳建設，向小區居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開(kāi)發(fā)公益性崗位、國內外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。
4。 具體問(wèn)題具體分析。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作，深入學(xué)習先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門(mén)使用不同的管理手段。
我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習理論知識而沒(méi)有和實(shí)踐相結合的話(huà)，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調查，切實(shí)加強了我理論與實(shí)踐相結合的能力，為今后的學(xué)習打下了堅實(shí)的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。
物業(yè)管理調研報告 篇2
物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級政府領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現階段發(fā)展狀況，結合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)及召開(kāi)座談會(huì )等方式對我市住宅小區的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，調研中發(fā)現問(wèn)題歸納如下：
一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調研中反映最多的問(wèn)題就是收費難，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，但業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀(guān)念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養人們的交費意識入手，努力提高收費率。
二、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、運行不規范，作用發(fā)揮不當
在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會(huì )制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì )是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過(guò)業(yè)主大會(huì )這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，參與到小區管理中去。但在調研中發(fā)現，很多小區的業(yè)主沒(méi)有意識到這一點(diǎn)，對小區物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì )形同虛設，不能起到應有作用。另外，個(gè)別社區對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問(wèn)題主要表現在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上”觀(guān)念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。
四、服務(wù)標準不統一，有待規范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買(mǎi)本小區物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì )與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現在我市未對不同價(jià)格的物業(yè)費應具體提供那些服務(wù)做出細致明確的規定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì )出現同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現象，這種現象會(huì )對業(yè)主在評價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標準需要進(jìn)一步規范。
五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；二是承諾未兌現，業(yè)主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區內沒(méi)交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因為開(kāi)發(fā)商承諾的配套設施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規范化
國家《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業(yè)管理區域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數的確定等。
針對以上問(wèn)題，提出如下建議：
一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準
按照“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級，價(jià)格不同，服務(wù)內容和質(zhì)量也不同。由小區業(yè)主大會(huì )根據需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會(huì )制度規范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規規范成立業(yè)主大會(huì )，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì )，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的.業(yè)主委員會(huì )要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)唛g誤會(huì )分歧，使小區物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應重點(diǎn)做好以下幾方面工作：
1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；
2、制定計劃，分期分批對各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；
3、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹(shù)立崗位就是報酬的觀(guān)念；
4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。
在提高員工道德素質(zhì)方面，要著(zhù)力從培養其服務(wù)意識入手，說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區里，住戶(hù)人數多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏(yíng)得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴格把好驗收關(guān)
事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區物業(yè)管
理的最大難題，所以在小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。
五、盡快出臺地方性法規、規章
由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實(shí)際，結合《物業(yè)管理條例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實(shí)施細則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強的法律依據。
六、加大宣傳力度，創(chuàng )造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，也能在適當時(shí)候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
物業(yè)管理調研報告 篇3
做好住宅小區物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀
（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門(mén)統計，目前我縣已建成住宅小區28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區常住人口50%以上。
從調查來(lái)看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類(lèi)：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實(shí)行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。在調查的10個(gè)小區和1個(gè)社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún)�，有的僅十幾套住房。
3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數配套設
施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區物業(yè)管理工作的現狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè)，面積達86萬(wàn)平方米。
2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立情況。目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設，還沒(méi)有步入正軌。
3、小區的物業(yè)管理工作情況。從走訪(fǎng)、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范，業(yè)主較為滿(mǎn)意；金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業(yè)主和物管?chē)乐貙α�，出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。
二、存在的主要問(wèn)題
我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：
（一）執行規劃不到位。調查發(fā)現，在住宅小區的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，由于主管部門(mén)監管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管，竣工后不能?chē)栏癜凑找巹澮筮M(jìn)行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
�。ǘ┕芾碇贫炔煌晟�。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實(shí)施細則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒(méi)有具體的要求和標準；二是專(zhuān)項維修資金難落實(shí)，公用部位維修難
等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機會(huì )和權力。四是業(yè)主委員會(huì )的組建程序不規范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區內經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規領(lǐng)會(huì )不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來(lái)維護自身的權利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費等辦法來(lái)激化矛盾。
（四）物管服務(wù)水平較低。調查發(fā)現，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區住戶(hù)反映小區公共區域長(cháng)期無(wú)人打掃衛生，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見(jiàn)：
（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規劃并嚴格監管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區建設。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施。住宅小區規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的高度，合理規劃并分步實(shí)施，穩妥推進(jìn)已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
�。ǘ┘訌姳O督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實(shí)前期物業(yè)招投標制度，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買(mǎi)受人；二要嚴格落實(shí)物業(yè)承接查驗制度，房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配
套設施建設的`小區一律不能通過(guò)竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門(mén)備案的制度；四要嚴格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì )相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實(shí)矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門(mén)和社區應不推不躲，及時(shí)予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò )、會(huì )議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門(mén)和各社區居委會(huì )要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行好應盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì )，組建好業(yè)委會(huì )。要強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
（四）強化分類(lèi)指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏(yíng)；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環(huán)境，提升管理水平。
物業(yè)管理調研報告 篇4
根據縣政府統一部署，近日縣商務(wù)局會(huì )同房產(chǎn)局、城市管理行政執法局、**鎮組成了調研組，對城區各集貿市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng )造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區現有各類(lèi)集貿市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建
二、現行管理模式
三、存在的主要問(wèn)題
集貿市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現。從調查的`情況看，我縣集貿市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng )建文明城市的最薄弱環(huán)節，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：
�。ㄒ唬┚C合配套服務(wù)設施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶(hù)入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng)，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的，加上商戶(hù)素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮等入市車(chē)輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個(gè)別市場(chǎng)設施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線(xiàn)老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
�。ǘ╅_(kāi)發(fā)建設市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯位，權責不明確。
�。ㄈ┥贁凳袌�(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。
金源菜市場(chǎng)內有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門(mén)面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內門(mén)面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買(mǎi)回后，只做倉庫或車(chē)庫。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿市場(chǎng)是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構建整潔有序的集貿市場(chǎng)交易環(huán)境，保護經(jīng)營(yíng)者和消費者的合法權益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的�，F就下一步工作提出如下意見(jiàn)：
根據我縣城區現有集貿市場(chǎng)現狀，將其分為三類(lèi)，按不同類(lèi)別，明確各部門(mén)監管職責：第一類(lèi)是有專(zhuān)門(mén)管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場(chǎng)進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應督促市場(chǎng)管理人員，加強對市場(chǎng)內部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類(lèi)是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權分散，居民區與商住戶(hù)混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類(lèi)是市場(chǎng)規模程度較高，商住戶(hù)較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農貿市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門(mén)參與，全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)管理調研報告 篇5
為了規范市區內普通住宅小區物業(yè)管理，根據地區領(lǐng)導安排，20xx年8月5日—10日，地區建設局組織專(zhuān)題調研組，對XX市市域內住宅小區建設情況、物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了座談，就做好物業(yè)服務(wù)工作聽(tīng)取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設性的意見(jiàn)，同時(shí)深入住宅小區走訪(fǎng)了業(yè)主，召開(kāi)了業(yè)主代表座談會(huì )，認真聽(tīng)取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務(wù)的意見(jiàn)和建議，現將調研情況匯總報告如下：
一、XX市住宅小區建設及物業(yè)管理的基本情況
截止20xx年7月底，XX市建成180個(gè)普通住宅小區，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)31家，三級（暫定）資質(zhì)15家，從業(yè)人員近4000人，管理普通住宅小區140個(gè)，小區總建筑面積408.8萬(wàn)㎡，住戶(hù)總數36210戶(hù)，居住人口11萬(wàn)余，物業(yè)覆蓋率達70%，未實(shí)行物業(yè)管理的小區有40個(gè)。
二、存在的主要問(wèn)題
在此次調研中，我們總體感覺(jué)是：地區內物業(yè)管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問(wèn)題，急待整頓和規范。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理收費偏低
地區內物業(yè)管理收費自1998年出臺收費標準（封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為15元/戶(hù)、月，未封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為10元/戶(hù)、月）一直延續到20xx年，20xx年XX市出臺了按等級收費的規定，由于多數物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達到分級收費服務(wù)標準，業(yè)主普遍不接受，所以，除個(gè)別小區外，依然按封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為15元/戶(hù)、月，未封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為10元/戶(hù)、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個(gè)標準執行，物業(yè)服務(wù)收費明顯偏低。這次調研中，我們對各類(lèi)物業(yè)公司服務(wù)成本進(jìn)行了測算，按照目前物價(jià)指數和收費標準，物業(yè)公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務(wù)，要想企業(yè)不虧損，只能缺位服務(wù)，由此，派生出一系列問(wèn)題：
一是員工工資低（地區內股份制和個(gè)體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右；麗園小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元；阿牙小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元，屬最高），高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)（地區內物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動(dòng)力和社會(huì )40、50人員等），低素質(zhì)管理人員只能履行低標準服務(wù)，造成服務(wù)錯位或不到位。
二是難實(shí)施規范化管理標準化服務(wù)，造成扯皮多、投訴多、上訪(fǎng)多，給地區社會(huì )穩定帶來(lái)不和諧因素。
三是企業(yè)負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹(shù)木死亡、共用基礎設施破損等情況連續發(fā)生。
四是業(yè)主拖欠物業(yè)費情況嚴重，經(jīng)統計，XX市城市物業(yè)住宅公司累計債務(wù)249萬(wàn)元，安雅物業(yè)公司累計債務(wù)307.6萬(wàn)元，業(yè)主欠費嚴重影響物業(yè)公司的生存。
�。ǘ┪飿I(yè)管理中各方主體行為不規范
地區內實(shí)行物業(yè)管理的140個(gè)普通住宅小區，只有37家成立了業(yè)主管理委員會(huì )，占25%，且大多數業(yè)主委員會(huì )不能規范運作（主要原因是業(yè)主委員會(huì )缺乏正常經(jīng)費來(lái)源）。未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，物業(yè)管理屬于“跛足”運作，業(yè)主權利、義務(wù)不清楚，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì )之間關(guān)系不明確，出現問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規范，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
�。ㄈ┞鋵�(shí)住房專(zhuān)項維修資金制度不到位
一是沒(méi)有按照規定從房改售房款中提取專(zhuān)項維修資金，或者提取了但被挪用。
二是政府主導建設的安居房、經(jīng)濟適用住房未按國家規定標準留用專(zhuān)項維修資金（麗園小區安居房、阿牙小區安居房和經(jīng)濟適用住房專(zhuān)項維修資金按工程造價(jià)1%留成，未達到國家當時(shí)規定的2%標準）。
三是20xx年前建設的商品房維修金沒(méi)有足額歸集到位，無(wú)法正常提取使用。
由于專(zhuān)項維修資金不到位，住房公用部位、公用設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區的整潔和完整。
�。ㄋ模├吓f小區開(kāi)發(fā)建設中遺留問(wèn)題多，物業(yè)公司無(wú)力解決。具體表現為：小區規劃與實(shí)際建設不符，沒(méi)有物業(yè)管理設施；小區環(huán)境與售房承諾有差異；文化娛樂(lè )、健身場(chǎng)所等配套設施不完善；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，返修率高，引起業(yè)主不滿(mǎn)；有的小區設施老化，影響到管理質(zhì)量。
三、出現問(wèn)題的原因（對存在的問(wèn)題進(jìn)行定量分析）
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理市場(chǎng)體制欠完善，缺乏競爭機制
XX市目前實(shí)行物業(yè)管理住宅小區分四種情況，一是由市房地產(chǎn)部門(mén)直管的物業(yè)企業(yè)，對政府先期開(kāi)發(fā)的安居住宅小區實(shí)施物業(yè)管理；二是由中央、自治區駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè)，對單位開(kāi)發(fā)的住宅小區實(shí)施物業(yè)管理；三是由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司，對自行開(kāi)發(fā)的住宅小區實(shí)施物業(yè)管理；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè)，對市區內其他住宅小區和零星散戶(hù)樓棟實(shí)施物業(yè)管理。從總體上講，XX市物業(yè)管理仍然處于計劃經(jīng)濟時(shí)代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競爭，按照國家《物業(yè)管理條例》規定，業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有通過(guò)競爭，才能形成新的管理機制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展、做大做強。
�。ǘI(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )體制不健全，未形成有效的運行機制
隨著(zhù)住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權的格局發(fā)生根本改變，居民住房自有化率越來(lái)越高。隨之而來(lái)的，單幢建筑物內有多個(gè)產(chǎn)權人（即多個(gè)業(yè)主）的情況越來(lái)越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進(jìn)行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類(lèi)共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì )就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )選出的決策機構，在業(yè)主大會(huì )閉幕后，行使業(yè)主大會(huì )的權利。由于XX市住宅小區業(yè)主委員會(huì )組織機構不健全，業(yè)主委員會(huì )的成立、組成、運作缺乏監督和制約，業(yè)主委員會(huì )未發(fā)揮應有的作用，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監督。業(yè)主與物業(yè)公司出現的爭議問(wèn)題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范
市區內物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對自身定位不準確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚，在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務(wù)不相符等不規范的行為。
�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)建設質(zhì)量問(wèn)題對物業(yè)管理造成不利影響
市區內部分住宅小區由于開(kāi)發(fā)質(zhì)量問(wèn)題，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。
�。ㄎ澹o(wú)物業(yè)小區陷入治理困境
XX市區內無(wú)物業(yè)小區主要有三類(lèi)：一是一些機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的單位公房因機關(guān)合并或企業(yè)改制不復存在，造成無(wú)物業(yè)管理；二是城鄉結合部個(gè)人興建的私房群；三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒(méi)有人管理的住宅小區。這些小區因缺乏比較優(yōu)勢，對物業(yè)吸引力不足，小區管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理，這些小區普遍存在臟亂差問(wèn)題和治安問(wèn)題，給社會(huì )帶來(lái)不穩定因素。
四、措施與建議
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理要從源頭抓起，切實(shí)抓好新開(kāi)發(fā)住宅小區前期物業(yè)管理和竣工綜合驗收工作
1、全面實(shí)行前期物業(yè)管理。按照國家《物業(yè)管理條例》及自治區、地區和XX市實(shí)施國家物業(yè)管理條例的有關(guān)規定和要求，今后，市區內新建住宅3萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)小區，在工程開(kāi)工前，建設開(kāi)發(fā)單位必須將物業(yè)管理規劃、設計方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同，一并報市房地產(chǎn)主管部門(mén)審查，審查同意后備案并辦理相關(guān)手續，工程開(kāi)工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理，直到小區竣工交付使用后，業(yè)主委員會(huì )成立并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選聘物業(yè)公司接受為止。開(kāi)發(fā)建設單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費由開(kāi)發(fā)建設單位支付。市區內新建住宅3萬(wàn)平方米以上的小區應全面推行前期物業(yè)管理招投標制度，由市房地產(chǎn)主管部門(mén)監督，開(kāi)發(fā)建設單位組織招投標，按照政府指導價(jià)格標準合理確定服務(wù)內容和物業(yè)收費標準，對通過(guò)招標選擇的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)建設單位支付前期物業(yè)管理費。
2、嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收制度。今后，市區內新建住宅小區竣工后應先進(jìn)行各專(zhuān)項驗收，由相關(guān)部門(mén)對小區園林綠化、供熱、供排水、電子監控設施等工程進(jìn)行驗收，驗收合格后方可進(jìn)行綜合驗收，綜合驗收由發(fā)改部門(mén)牽頭，組織市規劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)、建設、環(huán)衛、教育、物業(yè)所在區街道辦事處及居民委員會(huì )等相關(guān)部門(mén)參加，驗收合格后，幼兒園移交教育部門(mén)統一管理、使用和維護，公廁移交環(huán)衛部門(mén)統一管理、使用和維護，按《公共服務(wù)設施專(zhuān)項規劃》要求配建的社區級辦公用房和服務(wù)設施（含社區醫療服務(wù)站及文體活動(dòng)設施）移交居委會(huì )管理、使用和維護，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì )辦公室、治安聯(lián)防室、警衛室、文化活動(dòng)室、健身活動(dòng)場(chǎng)所及器材）移交居委會(huì )管理，待業(yè)主委員會(huì )成立后移交給業(yè)主委員會(huì )，供全體委員所有和使用。
物業(yè)管理用房按《XX市城市規劃管理若干規定》第八條配建，分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開(kāi)發(fā)的區域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場(chǎng)地。
物業(yè)服務(wù)用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能，沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。
城市規劃行政主管部門(mén)應當在審批建設工程規劃許可證時(shí)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時(shí)，應當注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號。
�。ǘ┤娼I(yè)主委員會(huì )制度
鑒于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的重要性，應進(jìn)一步完善住宅小區業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )制度，一是住宅小區綜合驗收后，具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )條件時(shí)，建設單位應當在30日內向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì )書(shū)面報告，街道辦事處應在接到書(shū)面報告30日內組織業(yè)主代表、建設單位代表、居委會(huì )代表在房產(chǎn)局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )成立后籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區業(yè)主委員會(huì )難以履行職責的，轄區、街道辦事處要通過(guò)不斷調整、充實(shí)，提高其履職能力，對已交付使用、未召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委會(huì )的住宅小區，要分清情況，查清原因，按條例要求及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )；三是隨著(zhù)社區建設的進(jìn)一步發(fā)展和物業(yè)管理的進(jìn)一步規范，隨著(zhù)居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )可能會(huì )出現趨同的情況，從有利于調動(dòng)居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )兩個(gè)方面的積極性出發(fā)，今后，新成立的住宅小區業(yè)主委員會(huì )主任可由居委會(huì )委員通過(guò)選舉兼任，業(yè)主委員會(huì )應在居委會(huì )指導下開(kāi)展工作，以利于整合管理資源，發(fā)揮社區的作用，加強社區穩定與和諧建設；四是全面落實(shí)由業(yè)主委員會(huì )選聘，解聘物業(yè)公司的規定，建立良好物業(yè)管理市場(chǎng)競爭制，通過(guò)競爭促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng)，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變，服務(wù)水平的提高。
�。ㄈ﹦�(chuàng )造寬松條件，進(jìn)一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度
1、建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費機制
物業(yè)服務(wù)收費是確保物業(yè)服務(wù)正常運行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí)，必須按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費。鑒于市域內物業(yè)管理收費偏低的'情況，為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立等價(jià)有償的消費觀(guān)念，規范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，依據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)改委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[20xx]1864號）和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號）文精神和《自治區普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》新建房[20xx]4號規定，結合地區當前物價(jià)消費指數，群眾承受能力，建議市政府適當調整物業(yè)收費標準，并盡快下文執行。
�。�1）市區內開(kāi)放式住宅小區，現行每戶(hù)按月收取的10元物業(yè)管理費自制定實(shí)施以來(lái)，十年未變，低收費直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調研中，經(jīng)我們測算和征求物業(yè)管理部門(mén)及住宅小區業(yè)主意見(jiàn)，將開(kāi)放式住宅小區物業(yè)管理費由現在的10元/戶(hù)、月，調整為0.25元/月、平方米為宜。
�。�2）對封閉式住宅小區，應按《自治區普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規定執行，即：
普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費
基準價(jià)的最高價(jià)格水平
2、安排專(zhuān)項財政補貼資金，解決目前業(yè)主委員會(huì )缺乏管理資金的實(shí)際困難
市區內住宅小區已建立的業(yè)主委員會(huì )因無(wú)資金來(lái)源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài)，無(wú)法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區，每年給小區業(yè)主委員會(huì )補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區，每年給小區業(yè)主委員會(huì )補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區，每年給小區業(yè)主委員會(huì )補貼8000元的標準，解決小區業(yè)主委員會(huì )的辦公費用，使業(yè)主委員會(huì )能夠開(kāi)展正常工作，行使正常管理職責。
3、完善住房專(zhuān)項維修資金制度
住房專(zhuān)項維修資金是住宅小區共用部位、共用設施維護費，是延長(cháng)小區使用的保命金，必須規范歸集、規范運作，鑒于地區住房專(zhuān)項資金歸集運作中存在的問(wèn)題，建議市政府盡快完善《XX市住房專(zhuān)項維修資金歸集使用和管理辦法》。
——對以房改優(yōu)惠價(jià)格向職工出售的公有住房，原產(chǎn)權單位應按向職工出售價(jià)的20%，現產(chǎn)權所有者應按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門(mén)繳交維修基金，未交納的要補交。
——安居房、經(jīng)濟適用住房由原建設單位按工程總造價(jià)2%的比例補交維修基金，此問(wèn)題僅限于麗園小區和阿牙小區。據我們了解，兩小區建設完工后，維修基金按1%留成，現維修基金已全部用完，兩小區又面臨老化維護期。而兩小區建設節余款尚有280萬(wàn)元，在地區住房公積金管理中心暫存，應啟動(dòng)此款，補足兩小區維修基金）。
——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規定繳納的建設購房戶(hù)要盡快補繳，否則由房產(chǎn)管理部門(mén)按有關(guān)規定處罰。
住房專(zhuān)項維修基金均應按照業(yè)主所有，專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)儲，按幢立賬，按戶(hù)核算，政府監督的原則實(shí)施管理。
4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權限
將目前由地區建設局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級審批權下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設主管部門(mén)）主管部門(mén)，由地區建設局備案，以便事權統一，屬地管理，市房地產(chǎn)主管部門(mén)應加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督檢查力度，建立街道、居委會(huì )、住戶(hù)滿(mǎn)意度評價(jià)機制。
5、發(fā)揮職能部門(mén)作用，上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理
住宅小區物業(yè)管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設、城管、司法、國土、環(huán)保等多個(gè)部門(mén)，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區三個(gè)層級。要管好住宅小區，必須上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理。為此，①建議市政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織相關(guān)行政管理部門(mén)和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調轄區內物業(yè)管理工作；街道辦事處應牽頭成立轄區內物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，由市房產(chǎn)局、轄區派出所、社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題，指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建及日常運作；社區居委會(huì )負責協(xié)調和處理本轄區物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。②供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應當承擔分戶(hù)計量表和分戶(hù)計量表前管線(xiàn)設施設備的維修養護責任，建議市政府將小區供、排水管網(wǎng)維修費用按住戶(hù)供排水用量攤入水費，由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進(jìn)行統一維修和管理。③建議聘用小區生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊，由民政或公安部門(mén)補助一定的費用，協(xié)助管片民警和小區保安做好群防群治工作。④建議成立社區物業(yè)管理工作站或在社區綜治辦下設住宅小區物業(yè)督查員，加強社區與住宅小區物業(yè)管理溝通、協(xié)調工作。
�。ㄋ模┘訌妼o(wú)物業(yè)小區的管理
無(wú)物業(yè)小區管理難度大，容易引發(fā)各種社會(huì )問(wèn)題，為此，必須加強無(wú)物業(yè)小區的綜合治理，確保社會(huì )長(cháng)治久安，首先對無(wú)物業(yè)小區要分清情況，按照片區治理的原則，由各區街道辦牽頭，房產(chǎn)局指導，以片劃分管理小區，組建片區物業(yè)管理機構，納入物業(yè)管理范疇，其次對接管無(wú)物業(yè)小區管理的片區物業(yè)公司要實(shí)施優(yōu)惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金，第三，要把物業(yè)管理的關(guān)注點(diǎn)放在無(wú)物業(yè)小區的治理上，社區要把物業(yè)管理的重心移向無(wú)物業(yè)小區，特別是要抓好無(wú)物業(yè)小區的治安管理。
�。ㄎ澹C關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的既有老舊小區，因機關(guān)合并或企業(yè)改制，原建設單位已不復存在的，政府應做出規劃并列入年度建設計劃設立專(zhuān)項資金，對其市政基礎設施及公共服務(wù)設施逐年完善。
�。┘訌娢飿I(yè)管理人員的上崗培訓工作
市房地產(chǎn)主管部門(mén)要做出規劃，對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去，請進(jìn)來(lái)”的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。堅持物業(yè)管理人員戴證上崗，把好物業(yè)管理人員的進(jìn)入關(guān)，徹底解決當前市區內物業(yè)管理低水平、低素質(zhì)、管理無(wú)序和自生自滅的狀態(tài)。
物業(yè)管理調研報告 篇6
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著(zhù)重要作用。住宅小區物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。
一、當前住宅小區物業(yè)管理現狀
去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區認真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區居民創(chuàng )造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區，實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò )”的模式，落實(shí)屬地管理，區政府把物業(yè)管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。
�。ǘ└黝�(lèi)住宅小區物業(yè)管理情況。包河區現有各類(lèi)住宅小區362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業(yè)管理水平相對較高。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。
�。ㄋ模I(yè)主委員會(huì )的成立情況。包河區共有55個(gè)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )。大多數業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。
二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題
由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問(wèn)題，因此信訪(fǎng)量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(cháng)熱線(xiàn)361件，政民直通車(chē)45件，市長(cháng)信箱12件，電話(huà)投訴141件，接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：
一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項整治百日行動(dòng)后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調的現狀不適應。
二是業(yè)主委員會(huì )運作缺乏監督。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì )負責執行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì )成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì )成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì )最有權威，但由于業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復上訪(fǎng)，影響和諧穩定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監管部門(mén)及時(shí)協(xié)調糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的.工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時(shí)，要么降低服務(wù)標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì )不穩定因素。
三、幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關(guān)部門(mén)及街鎮要主動(dòng)承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會(huì )都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )責任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責等相關(guān)內容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統一認識，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。
�。ǘ┙y一配備物業(yè)協(xié)理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項工作做扎實(shí)。
�。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區級物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業(yè)管理的監管運作機制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠實(shí)質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護業(yè)主利益。
�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區現有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著(zhù)特殊的“親情”，一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類(lèi)企業(yè)做大做強，在服務(wù)自管小區的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區延伸，解決當前“三無(wú)”小區物業(yè)管理難問(wèn)題。
物業(yè)管理調研報告 篇7
為了使“加強小區物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì )議更加富有成效，市政協(xié)文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開(kāi)了座談會(huì )，對我市小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會(huì )議協(xié)商參考。
一、發(fā)展現狀
近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會(huì )管理、建設完美社區、提高市民生活質(zhì)量、維護社會(huì )和諧穩定的一項重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
1.健全了物業(yè)管理規范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。
2.強化了對物業(yè)主體的培育和監管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實(shí)現了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場(chǎng)主體的監管。依法實(shí)行市場(chǎng)準入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價(jià)成果的運用。
3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術(shù)規范。
二、主要問(wèn)題
雖然我市小區物業(yè)管理取得了長(cháng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì )和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車(chē)輛停放無(wú)序。由于前期建設車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加，小區內有限的停車(chē)位(庫)已無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主車(chē)輛的停放需求，致使小區內大量車(chē)輛無(wú)處停放，部分小區停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生，造成小區內交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區金色曉島小區就出現過(guò)因為他人的車(chē)輛停放在車(chē)庫門(mén)口，車(chē)庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē)，一氣之下怒砸堵庫之車(chē)的案例。
2.違法建設不止。部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺周?chē)钆�、破墻開(kāi)店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀(guān);有的高檔別墅小區甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店、茶館，開(kāi)公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業(yè)費用難收。目前市城區物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規模因素外，物業(yè)服務(wù)收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業(yè)主欠費額度平均達25%，個(gè)別小區高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿(mǎn)意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費。
4.各類(lèi)亂象頻發(fā)。小區物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節出現問(wèn)題，都會(huì )導致小區內亂象頻發(fā)，影響社會(huì )安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費項目溝通不及時(shí)，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區業(yè)主為爭奪業(yè)委會(huì )主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執法缺位。政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位，導致物業(yè)管理區域呈現“孤島”現象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多，部門(mén)行政執法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區域內，如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門(mén)對小區內亂搭亂建現象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門(mén)對小區車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。
6.公共服務(wù)缺失。敞開(kāi)式小區大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴(lài)社區提供的基本服務(wù)，而社區因為人力和資金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區因服務(wù)主體不明確，衛生、治安、交通等服務(wù)項目長(cháng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對小區道路、下水道等基礎設施進(jìn)行了大規模改造，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時(shí)有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業(yè)管理存在的`這些問(wèn)題在全國來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學(xué)應對，其主要原因：
1.對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠�，F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業(yè)管理缺乏系統研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會(huì )地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著(zhù)力開(kāi)展的完美社區建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內部考核和獎懲機制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開(kāi)始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。目前，我市僅有27%的小區成立業(yè)主委員會(huì )，而且有相當部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會(huì )委員準入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì )不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛(ài)護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。
4.物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門(mén)在規劃設計把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。
四、幾點(diǎn)建議
調查組認為，小區物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì )留下諸多后遺癥。首先是小區停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì )擴散到社會(huì )，或侵占公共空間或引起社會(huì )不穩定，增加社會(huì )管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì )不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應引起足夠重視。
1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績(jì)效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區網(wǎng)格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專(zhuān)項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng )新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì )反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jì)的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。
2.明確職責，構建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用，推動(dòng)行政執法向小區院內延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標準及統籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進(jìn)一步明確規劃、城管、住建、公安、質(zhì)監、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話(huà)公示在各小區醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區縣(市)政府(管委會(huì ))，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè )”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會(huì )，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調各方搞好小區的監督、管理和服務(wù)。
3.分類(lèi)指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開(kāi)式小區進(jìn)行分類(lèi)指導，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開(kāi)式老舊小區的物業(yè)管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行自治，專(zhuān)項負責轄區內無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。
4.創(chuàng )新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，樹(shù)立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現物業(yè)服務(wù)升級轉型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業(yè)委會(huì )，提高業(yè)委會(huì )組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。
5.倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺(jué)意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺(jué)意識。強化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì )地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì )氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責。
6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區物業(yè)管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對老舊小區采取以獎代補方式，落實(shí)市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區分期分批進(jìn)行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車(chē)位(線(xiàn))劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶(hù)一表”工程、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業(yè)管理調研報告 篇8
近年來(lái)，隨著(zhù)我縣城鎮化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區。在xxxx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個(gè)區域，配套的小區物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無(wú)到有，從摸索試點(diǎn)到穩步發(fā)展，管理對象從單一的住宅小區發(fā)展到商場(chǎng)、超市、辦公樓等各類(lèi)領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設施設備的維修養護、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現了大大小小的矛盾和問(wèn)題，現已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對策來(lái)加以改進(jìn)和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區只有26個(gè)，但這些小區住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個(gè)，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區，涉及小區41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。
二、小區管理存在的問(wèn)題
通過(guò)統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪(fǎng)，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：
(一)準入門(mén)檻低，服務(wù)不規范。我縣現有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規培訓，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門(mén)、搞衛生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區院內車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環(huán)境難盡人意。門(mén)衛基本上就是開(kāi)鎖大門(mén)、收取停車(chē)費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
(二)收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個(gè)別小區趕上了咸陽(yáng)市的收費標準;除此以外，對出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費。小區收費有的按面積計征，有的按戶(hù)平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，物業(yè)收費全憑自覺(jué)，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗，對水、電等實(shí)行智能卡統一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價(jià)行為，監管難度大，業(yè)主不滿(mǎn)意。
(三)基礎設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎設施無(wú)法配建，規模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上訪(fǎng)案件。如鴻運大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上訪(fǎng)時(shí)間長(cháng)達幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調查中發(fā)現，我縣好多開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線(xiàn)電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問(wèn)題，引發(fā)集體上訪(fǎng)。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設項目，曾多次群訪(fǎng)。
(四)業(yè)主結構多元化，維權主張難統一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì )各個(gè)階層，社會(huì )經(jīng)歷、收入水平、文化修養等不同，認識問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶(hù)還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，反“主”為“客”。大多數業(yè)主對自己的權利和義務(wù)認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當一部分小區業(yè)主委員會(huì )不能正常履行職責，幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會(huì )公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查，縣城各小區物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù)，今年收繳68戶(hù)，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)宏觀(guān)環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權，規劃設計和工程質(zhì)量難以監管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮(社區)為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，形成以屬地社區居委會(huì )為主的“部門(mén)(單位)、鎮、社區居委會(huì )”三級物業(yè)管理體系。但是在現實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮和各社區居委會(huì )管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(cháng)期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響m應形勢發(fā)展的要求，逐步實(shí)現以村委會(huì )管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務(wù)社區居民。對于我縣的轄區物業(yè)管理要分類(lèi)指導，區別對待，標本兼治，穩步推進(jìn)。
(一)積極探索建立物業(yè)監管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮(社區)為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，建立以屬地社區居委會(huì )為主的“部門(mén)(單位)、鎮、社區居委會(huì )”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負責，各鎮(社區)居委會(huì )配合，針對城區新老小區進(jìn)行地毯式調查統計，將各小區的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會(huì )所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會(huì )，由各居委會(huì )制定具體的實(shí)施方案，負責實(shí)施小區物業(yè)監督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監管水平。
(二)嚴把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區開(kāi)展工作。對于新建開(kāi)發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對小區進(jìn)行前期物業(yè)招標，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規范的.企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
(三)加強對物業(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶(hù)才會(huì )認可。物業(yè)行政主管部門(mén)應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在2-3年內全部實(shí)現物業(yè)人員持證上崗。
(四)強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標準�，F有物業(yè)管理收費標準分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴，物價(jià)部門(mén)應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區水、電實(shí)行統一管理，經(jīng)適房小區還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區水、電、暖全部分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫@樣的小區實(shí)行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì )的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
(五)強化對業(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區法定的主人，調動(dòng)業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì )牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業(yè)主大會(huì )成立、業(yè)主委員會(huì )的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業(yè)專(zhuān)項維修資金。指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點(diǎn)建立小區黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費理念，創(chuàng )建宜居小區，構建和諧家園。
(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮(社區)居委會(huì )配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進(jìn)行摸底調查，分類(lèi)排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應積極引入物業(yè)公司管理;對基礎設施不健全、大多數業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主委員會(huì )自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強對規劃的執法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范并逐步取締“小產(chǎn)權”房，嚴格質(zhì)量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎。
物業(yè)管理調研報告 篇9
物業(yè)管理是今年鎮經(jīng)濟工作會(huì )議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(cháng)的過(guò)程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
一、目前我鎮物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況
上半年，鎮城管辦在七個(gè)城區社區各選一處居民小區做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì )。城市七個(gè)社區的試點(diǎn)具體情況為：
1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶(hù)。該小區前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(cháng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子。對于物業(yè)管理，多數人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測算，要在該小區建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區在小區召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )籌備會(huì )，向各家各戶(hù)發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū)，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準備成立業(yè)主委員會(huì )。
二、社區：社區去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區成立了業(yè)主委員會(huì )，建立了業(yè)主規約，協(xié)助小區實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶(hù)，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛生創(chuàng )建的.死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪(fǎng)，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門(mén)及門(mén)崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調，目前成立了小區業(yè)主委員會(huì )，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開(kāi)發(fā)商爭取了兩間門(mén)面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)及門(mén)崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發(fā)城小區召開(kāi)全體業(yè)主會(huì )議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
三、觀(guān)山社區：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛生創(chuàng )建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng )建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶(hù)，以前社區在小區內實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區，后來(lái)小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長(cháng)效管理�，F在社區已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì )，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì )，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協(xié)助，在現場(chǎng)走訪(fǎng)了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問(wèn)題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開(kāi)相關(guān)責任主體的協(xié)調會(huì )，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門(mén)社區：老西門(mén)社區做為老城區，無(wú)人管小區最多，縣長(cháng)熱線(xiàn)投訴最多，創(chuàng )建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠(chǎng)庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì )走訪(fǎng)，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠(chǎng)庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門(mén)的問(wèn)題。
五、渫陽(yáng)社區：試點(diǎn)一：農資大市場(chǎng)。農資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿(mǎn)，準備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠物業(yè)開(kāi)始走訪(fǎng)業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶(hù)，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶(hù)。由于新遷戶(hù)入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿(mǎn)后，物業(yè)公司退出，現在小區沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區已在小區內召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )籌備小組會(huì )議，張貼了有關(guān)宣傳法規，投票選舉了業(yè)主委員會(huì )，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理調研報告 篇10
為打造xx企業(yè)品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業(yè)戰略，宏觀(guān)調控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng )高效企業(yè)效益和社會(huì )效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據公司董事和領(lǐng)導要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調研，現將工作調研小結如下：
一、xx八大優(yōu)勢
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展潛力強勁。
2、市場(chǎng)定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。
3、小區配套設施標準性高。
4、準確把握市場(chǎng)脈搏。
5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明——創(chuàng )造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現新城市主義現代生活。
6、企業(yè)的勝利，全賴(lài)于鐵的紀律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問(wèn)題
1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脫節，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內約40多公分的水無(wú)法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車(chē)位配置與住宅數量不成正比，隨著(zhù)業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車(chē)輛逐步增多，車(chē)輛停放逐步緊張，長(cháng)期如此將會(huì )導致秩序混亂。
2、營(yíng)銷(xiāo)與物管關(guān)系脫節，公司在推銷(xiāo)產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規范文本。對業(yè)主入住后出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒(méi)有明確的書(shū)面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門(mén)對物管隊伍人員的借調與共享還沒(méi)有明確計劃，操作層員工面對多頭領(lǐng)導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀(guān)三個(gè)樓盤(pán)物管服務(wù)標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見(jiàn)，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門(mén)口及各摩托車(chē)棚下的廢舊雜物處處可見(jiàn)；xx華庭的廣場(chǎng)地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車(chē)庫墻面等清潔開(kāi)荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見(jiàn)，接靠會(huì )所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴重，各門(mén)面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見(jiàn)；從創(chuàng )藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。
5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無(wú)計劃進(jìn)行，對長(cháng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補種，對行人踐踏的綠化植物無(wú)標識提示，養護專(zhuān)業(yè)水平一般。
6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標識。
7、在設備設施管理維護方面，沒(méi)有規范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤(pán)的路燈無(wú)編號。如：xx花園若干車(chē)庫門(mén)鎖被人敲壞，門(mén)扇敞開(kāi)無(wú)人重視關(guān)上及維修；泳池機房無(wú)鎖，房門(mén)經(jīng)常打開(kāi)而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區的小孩可隨意進(jìn)入機房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時(shí)間出現空崗，引起相關(guān)部門(mén)不滿(mǎn)而投訴；若干隊員正規著(zhù)裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領(lǐng)導、各部門(mén)負責領(lǐng)導、小區業(yè)主、參觀(guān)看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對外來(lái)人員進(jìn)出小區沒(méi)有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衛生視而不見(jiàn)；隊伍訓練著(zhù)裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。
9、在客戶(hù)服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務(wù)收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓及績(jì)效考核機制尚未鋪開(kāi)，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專(zhuān)業(yè)水準較低。尤其是各專(zhuān)業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點(diǎn)，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門(mén)各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。
三、工作計劃
根據xx現有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：
1、建立規范管理體系，實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤(pán)服務(wù)牌子接管高檔次樓盤(pán)之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤(pán)運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：
將現注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類(lèi)推。
2、精簡(jiǎn)機構，合理調配。
規范的企業(yè)，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。為有效實(shí)施各方面工作，根據物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結合x(chóng)x實(shí)際情況，現擬作以下整合：
a。在董事長(cháng)的領(lǐng)導下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負責制，由物業(yè)總監統籌調控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營(yíng)運作，直接對董事總經(jīng)理負責。
b。各物業(yè)管理項目負責人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負責和執行本項目工作事務(wù)，直接對物業(yè)總監負責。根據項目物業(yè)規模情況，下設各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專(zhuān)業(yè)上崗，在近期內，逐步組建一支精干的、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。
c。層級管理，權責分清，制定明確工作質(zhì)量指標，并將具體工作落到實(shí)處，責任到人。
d。設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。
3、根據各部門(mén)職業(yè)工種，在作業(yè)上按預定工作效率目標、質(zhì)量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。
4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”（質(zhì)量手冊）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執行文件”（規范表格），使之形成系統化、標準化、規范化。
5、實(shí)行管理處經(jīng)理（主任）負責制和各崗位責任制。
6、提高管理檔次，樹(shù)立良好企業(yè)形象，對小區房屋、設備、住戶(hù)檔案資料及財務(wù)收費等管理，運用物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內部管理上，建立良好監督機制。
對內部各種任務(wù)落實(shí)，必須跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作，對客戶(hù)投拆、設備運行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統計分析、日檢、周報、月報等要求準時(shí)準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規范有序，對管理的追溯，有依有據。在監督控制上，根據每周工作情況，每月定期召開(kāi)服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作會(huì )議，對不合格的服務(wù)事項，及時(shí)采取各種糾正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿(mǎn)意。
8、重視培訓，提高素質(zhì)。
重點(diǎn)抓好公共培訓部分和部門(mén)業(yè)務(wù)專(zhuān)題培訓工作，以轄管三個(gè)樓盤(pán)中出現的實(shí)際案例為培訓教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。
增強員工危機意識，對業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復培訓仍停留于落后狀態(tài)，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導認可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強員工和團隊的戰斗力。
10、開(kāi)源節流，控制成本。
在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開(kāi)支，凡屬一切經(jīng)費開(kāi)支，必須按計劃報批執行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節能工作，實(shí)行公司資源共享。
加大對物業(yè)管理收費和停車(chē)收費的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對長(cháng)期欠費“釘子大戶(hù)”緊密跟蹤，共同維護公司經(jīng)濟利益，經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥善解決的，必要時(shí)采取相應法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，彌補經(jīng)費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強化工作協(xié)調，促進(jìn)團隊合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負責擬案，對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調，對相關(guān)任務(wù)的'調度或協(xié)調，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò )單》，對每個(gè)環(huán)節的工作均有時(shí)效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。
12、規范物管文本，協(xié)調銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等規范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶(hù)服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統籌到位。
在日常事務(wù)統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì )時(shí)間規定、工作計劃及總結上交時(shí)間規定、費用收繳情況報表上交時(shí)間規定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會(huì )時(shí)間規定、各部門(mén)用資計劃上交時(shí)間規定、辦公用品使用計劃上交時(shí)間規定、維修材料采購計劃上交時(shí)間規定、業(yè)主每月入住情況報表上交時(shí)間規定、小區物業(yè)綜合例檢時(shí)間規定等，均列入公司的議事日程。
15、規范員工著(zhù)裝，樹(shù)立公司形象。
按各部門(mén)工作性質(zhì)，統一配置工衣，規范員工穿戴，樹(shù)立良好形象。
16、規范公司財產(chǎn)和物資管理，維護公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥善管理，專(zhuān)人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰略，階段達成效果。
a）在三個(gè)月內，有效克服“臟、亂、差”現象，使三個(gè)樓盤(pán)整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b）在半年內，使xx物業(yè)管理全盤(pán)運作完全步入正軌。
c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業(yè)管理體系，為公司的認證和創(chuàng )建示范工作打下扎實(shí)基礎，無(wú)論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。
d）在一年半內，正式通過(guò)ISO認證，無(wú)論從管理或服務(wù)上達到系統化、標準化、規范化、科學(xué)化；以國家示范小區為標準要求，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為市級“示范住宅小區”稱(chēng)號。
e）在兩年內，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為省級“示范住宅小區” 稱(chēng)號，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認可。
f）在三年內，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為國家級“示范住宅小區”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述，敬請董事及公司領(lǐng)導審核指正。我相信，在公司董事和各級領(lǐng)導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結創(chuàng )新，xx的服務(wù)品牌一定會(huì )獲得全方位的提升！
以上報告，敬請上級領(lǐng)導審核批示。
物業(yè)管理調研報告 篇11
物業(yè)管理關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)，做好物業(yè)管理對于改善城區環(huán)境，鞏固三創(chuàng )成果，構建和諧社會(huì )具有重要意義。近年來(lái)，XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績(jì)，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠。
一、我縣物業(yè)管理基本狀況
近年來(lái)，我縣城鎮化建設日新月異，小區物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢平穩。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運作機制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調解，物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規范整頓提高的階段。
�。ㄒ唬┓�中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。
我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負責全縣物業(yè)行業(yè)監督管理。10年來(lái)，我縣物業(yè)管理從無(wú)到有，從小到大，穩步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區17個(gè)，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬(wàn)平方米，新建住宅小區物業(yè)管理覆蓋率達98%，從業(yè)人員達 1000多人，服務(wù)小區人口達25000人。
�。ǘ┒啻氩⑴e，我縣物業(yè)管理逐步完善。
縣物業(yè)管理辦公室成立以來(lái)，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強物業(yè)服務(wù)隊伍培訓，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規水平和職業(yè)道德；二是加強外派交流。進(jìn)一步開(kāi)闊了物業(yè)管理人員的視野，找準了自身存在的問(wèn)題，也明確了今后努力方向。三是加強市場(chǎng)準入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可證時(shí)，必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤(pán)前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標制度。四是加強行業(yè)監管。制訂了《XX縣城區物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測評細則》，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管，將測評結果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬(wàn)元。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理發(fā)展不平衡。
一些小區如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業(yè)管理比較規范。而巨龍家園、玉盤(pán)小區、書(shū)香和苑等一些小區因物業(yè)費收繳率不高，小區物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關(guān)、學(xué)校醫院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。
二、我縣物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，暴露的問(wèn)題和隱患也日益凸顯，主要表現在：
�。ㄒ唬┬^開(kāi)發(fā)建設質(zhì)量堪憂(yōu)、設施配套不完善。我縣部分小區，盡管通過(guò)了竣工驗收，但仍存在規劃未嚴格實(shí)施、小區配套設施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問(wèn)題。這些問(wèn)題在建設過(guò)程中沒(méi)有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。
�。ǘ┪飿I(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實(shí)力不強，難以適應市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的需求。
�。ㄈI(yè)主物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念沒(méi)有普遍形成
一些業(yè)主缺乏法制觀(guān)念和物業(yè)消費觀(guān)念，對市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費，有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費標準低而難以運作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。
�。ㄋ模┪飿I(yè)公司和業(yè)主權責不清，業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區大部分業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有成立，有的業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應有的作用。部分小區業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的權利和義務(wù)沒(méi)有明確，造成雙方應盡職責和義務(wù)不能全面履行，權利受到侵害時(shí)不能很好維權。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個(gè)強力有效、協(xié)調各方的綜合物業(yè)管理部門(mén)，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門(mén)，委托物業(yè)管理辦公室負責業(yè)務(wù)管理，但該機構面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調處力不從心，亟待全面加強。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；屬地政府、社區的綜合協(xié)調作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府及相關(guān)部門(mén)不能及時(shí)調處，導致矛盾升級擴大。
三、加強我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┘訌娦麄�，引導樹(shù)立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區環(huán)境的重要性，增強廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念，使“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀(guān)念深入人心。同時(shí)，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競爭，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
�。ǘ┎块T(mén)聯(lián)動(dòng)，建立物業(yè)管理齊抓共管機制。一是在工程項目規劃、設計階段開(kāi)始，規劃建設部門(mén)要對小區的功能、布局、公共設施和配套建設等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅實(shí)的基礎。二是小區建設要嚴格執行有關(guān)規劃建設標準，做到圖紙與建設一致，嚴格規劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產(chǎn)部門(mén)要參與綜合驗收。政府相關(guān)部門(mén)應實(shí)行驗收責任追究制，未通過(guò)綜合驗收的物業(yè)，不能投放市場(chǎng)。四是物價(jià)部門(mén)要完善細化收費標準，明確服務(wù)內容。五是縣房產(chǎn)部門(mén)要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級測評制度，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。對無(wú)正當理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標時(shí)予以限制。規范物業(yè)承接查驗手續，明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權利和義務(wù)。同時(shí)，要認真規范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。
�。ㄈ┓e極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費予以?xún)?yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導物業(yè)企業(yè)走強強聯(lián)合之路，積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強、專(zhuān)業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規模經(jīng)營(yíng)之路。
�。ㄋ模┘訌姳Ｕ�，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結，維護當事人的權益。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí)，要發(fā)揮司法調解的`作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)單的措施或程序。為從根本上規范我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設管理和物業(yè)管理活動(dòng)，建議盡快出臺我縣加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強物業(yè)管理的實(shí)施細則兩個(gè)規范性文件。
�。ㄎ澹├眄橌w制，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結合。按照“條塊結合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉鎮和社區居委會(huì )在物業(yè)管理工作中的權、責關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費。鄉鎮、社區居委會(huì )加強對居住小區的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區的各項公共管理與服務(wù)職能，建立起對業(yè)主委員會(huì )的引導和監督機制�？h房產(chǎn)部門(mén)要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監管，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范、高效開(kāi)展工作。建議縣委政府加強縣物業(yè)管理辦公室的機構設置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監督。對業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區居委會(huì )及時(shí)介入、引導，共同協(xié)調處理。堅持屬地管理原則，業(yè)主委員會(huì )自覺(jué)接受社區居委會(huì )的領(lǐng)導，社區居委會(huì )積極參與協(xié)調處理物業(yè)矛盾糾紛。
物業(yè)管理調研報告 篇12
隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類(lèi)物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤(pán)形象，為房地產(chǎn)公司樹(shù)立品牌，物業(yè)管理較為規范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤(pán)售后的的后期事宜。另一類(lèi)物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤(pán)或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規模大小不一，多則幾千戶(hù)，少則幾百戶(hù)。
一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)
�。ㄒ唬┮幠］^大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)游泳池各類(lèi)球場(chǎng)等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線(xiàn)電視入網(wǎng)費等。一些規模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
�。ǘ┪飿I(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現狀。
1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬(wàn)別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。
2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價(jià)部門(mén)批準標準收取，在實(shí)際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數物業(yè)公司需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的補貼收入才能略有贏(yíng)利。
二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因：
�。ㄒ唬┦杖氩徽鎸�(shí)。主要表現在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業(yè)戶(hù)在繳納物業(yè)費或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時(shí)，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長(cháng)期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規模不相符。少數物業(yè)公司以住戶(hù)裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時(shí)，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對新入伙戶(hù)一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買(mǎi)房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時(shí)，未按規定開(kāi)具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
5、補貼收入記往來(lái)賬。少數物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長(cháng)期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
�。ǘ┘{稅申報不規范
1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì )計準則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當期計稅依據不準確。就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的.通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規定，單位和個(gè)人提供應稅勞務(wù)轉讓專(zhuān)利權非專(zhuān)利技術(shù)商標權著(zhù)作權和商譽(yù)時(shí)，向對方收取的預收性質(zhì)的價(jià)款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財務(wù)會(huì )計制度的規定，以該項預收性質(zhì)的價(jià)款被確認收入的時(shí)間為準。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財稅[20xx]16號文件規定執行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應稅勞務(wù)轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項或者取得營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現制的特點(diǎn)而不完全屬于權責發(fā)生制的性質(zhì)，在會(huì )計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時(shí)一次性申報營(yíng)業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時(shí)，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營(yíng)業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務(wù)機關(guān)也很難把握，難以核對，會(huì )造成申報和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應納稅款。
2、代收費用扣除不規范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營(yíng)業(yè)稅�！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費，不作為計稅依據申報繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線(xiàn)電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長(cháng)期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長(cháng)期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素�！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國稅函[20xx]79號）關(guān)于租金收入確認問(wèn)題規定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現。其中，如果交易合同或協(xié)議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
按照以上規定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實(shí)際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀(guān)點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務(wù)管理部門(mén)予以默認，實(shí)際操作上兩種情況都存在。
�。ㄈ┌l(fā)票使用不規范。部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費時(shí)使用自制收據收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門(mén)面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票的意識不夠，收取款項時(shí)未向業(yè)主開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項不開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對應的發(fā)票，造成應開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現象。
�。ㄋ模┵~務(wù)不健全或不建賬。部分規模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡(jiǎn)單，設立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務(wù)機關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費用等情況。
�。ㄎ澹┒悇�(wù)管理部門(mén)收入難核實(shí)。采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應地存在問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶(hù)多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(cháng)期不在的情況，已入住的業(yè)戶(hù)物業(yè)管理費也存在征收率的問(wèn)題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實(shí)際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機關(guān)核實(shí)收入難。
三、管理措施
�。ㄒ唬┬麄髋c輔導。一方面稅務(wù)機關(guān)要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會(huì )人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會(huì )人員對政策的正確理解，準確及時(shí)確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
�。ǘ┮幏妒褂冒l(fā)票，強化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開(kāi)具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門(mén)征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門(mén)收取物業(yè)費。2領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業(yè)，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專(zhuān)業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)加強控管。4建立發(fā)票違規舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規范發(fā)票開(kāi)具和使用，維護納稅人的合法權益。
�。ㄈ┤粘９芾�。建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤(pán)房屋門(mén)面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務(wù)機關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機關(guān)應加強稅源調查，實(shí)地調查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區物業(yè)面積，入住情況門(mén)面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營(yíng)項目等情況，與企業(yè)自報資料進(jìn)行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。
�。ㄋ模┮幏都{稅申報及賬務(wù)管理。規范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時(shí)確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準確申報納稅。引導企業(yè)規范建賬，規范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無(wú)建賬能力的規模較小的企業(yè)，根據物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶(hù)異常申報戶(hù)，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對，及時(shí)評估，糾正企業(yè)不規范行為。
�。ㄎ澹┎块T(mén)協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區情況物業(yè)收費標準情況門(mén)面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。
物業(yè)管理調研報告 篇13
為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
�。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
�。ㄈ┮幠２顒e較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，20xx年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。
�。ǘI(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況
目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的'正軌。
�。ㄈ┬^的物業(yè)管理情況
調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。
二、存在的主要問(wèn)題
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：
1、工程建設的遺留問(wèn)題
小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問(wèn)題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位
調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后
通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范
部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成
業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見(jiàn)和建議
針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。
2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督
一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。
3、要強化對物業(yè)管理工作的指導
一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。
按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。
二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機制
首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。
5、要深化物業(yè)管理法規宣教
縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。
6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理
調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
【物業(yè)管理調研報告】相關(guān)文章：
物業(yè)管理調研報告09-11
物業(yè)管理調研報告09-08
物業(yè)管理調研報告(精選20篇)07-27
物業(yè)管理調研報告20篇09-26
物業(yè)管理調研報告(13篇)03-30
物業(yè)管理調研報告20篇10-13
某城區物業(yè)管理調研報告08-08
物業(yè)管理調研報告(15篇)03-25
物業(yè)管理調研報告精選15篇03-26