物業(yè)管理調研報告(精選20篇)

　　在日常生活和工作中，報告有著(zhù)舉足輕重的地位，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要避免篇幅過(guò)長(cháng)。相信很多朋友都對寫(xiě)報告感到非�？鄲腊�，以下是小編為大家收集的物業(yè)管理調研報告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

　　物業(yè)管理調研報告1

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng )建的重要組成部分。根據安排，我們對**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調研，具體調研情況如下：

　　一、物業(yè)管理的基本情況

　　總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現狀

　　我市物業(yè)管理從 年前后開(kāi)始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據調查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展現狀

　　目前，全市共有物業(yè)管理小區34個(gè)，物業(yè)管理面積239。1萬(wàn)平方米。

　　1、新建城市住宅小區的物業(yè)發(fā)展現狀。我市新建住宅小區主要指20xx年后開(kāi)工建設的住宅小區，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，住宅套數有1。2萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號。

　　2、 老小區的物業(yè)發(fā)展現狀。老小區主要是20xx年建成的住宅小區，共18個(gè)，房屋建筑面積96。1萬(wàn)平方米，住宅套數有0。85萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

　　3、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開(kāi)始歸集住宅專(zhuān)項維修資金以來(lái)，累計歸集資金1372。79萬(wàn)余元。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )現狀

　　截止20xx年底，全市住宅小區已成立業(yè)主委員會(huì )6個(gè)。在調研中發(fā)現， 90。5%的小區業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難。61。9%的小區在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。50%的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。62。5%的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，也未能起到應有作用。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理行政機制現狀

　　在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門(mén)，對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理；（2）居民委員會(huì )、村民委員會(huì )依法對社區進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區內物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導監督，調解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉鎮政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，對物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應付；街道、社區居委會(huì )很難插手小區的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會(huì )的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的配合，但各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問(wèn)題突出。

　　20xx年以來(lái)，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細則》《關(guān)于規范 市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級標準和市城區物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格的通知》《關(guān)于規范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理等打下了一定的基礎。

　　二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區建筑面積僅7萬(wàn)平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬(wàn)平方米，由于管理項目較小，管理規模不大，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調查的結果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%，小區業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿(mǎn)意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規范。一是少數企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷(xiāo)，壓低服務(wù)標準。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據調查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項目，有31個(gè)項目虧損，幾個(gè)項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著(zhù)水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應的平衡機制。當水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源。同樣，其它成本費用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會(huì )平均工資，且沒(méi)有購買(mǎi)任何社會(huì )保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：一是一些服務(wù)人員責任心不強，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來(lái)自農村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì )產(chǎn)物。三是建設工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接，將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶(hù)不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。

　　2、建設工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　有以下三種情況：

　�。�1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現有：①盡管通過(guò)了竣工驗收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此多數業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標。③開(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

　�。�2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有：①未安裝一戶(hù)一表（前期的老小區及集資房）；②銷(xiāo)售廣告內容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會(huì )所及車(chē)庫用途等。

　�。�3）建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷(xiāo)或售后服務(wù)，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

　　3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專(zhuān)項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂(lè )休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂(lè )休閑設施也急需改善，而這些小區沒(méi)有專(zhuān)項維修資金，根本無(wú)力進(jìn)行舊小區改造。

　　4、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。

　�。�1）住宅專(zhuān)項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專(zhuān)項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項維修資金。

　�。�2）開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統一收取，再交到財政局、房管局指定的專(zhuān)用帳戶(hù)上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專(zhuān)項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、業(yè)主委員會(huì )的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著(zhù)瑕疵。小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。導致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會(huì )的監督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。

　　2、組成業(yè)主委員會(huì )的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

　　3、業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì )的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區全體業(yè)主分攤；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區公用部位的收益來(lái)獲取費用；三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費來(lái)源，業(yè)主委員會(huì )的.日常工作都很難開(kāi)展。

　　4、業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據調查，我區80%的小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會(huì )的工作也不方便。

　　5、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì )業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導致很多重大事項無(wú)法決定。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理機制存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)管理法律法規不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規外，一直沒(méi)有國家級行業(yè)法規可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會(huì )是否具備訴訟資格等等。

　　2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業(yè)主將車(chē)庫用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門(mén)認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干預。

　　3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競爭機制。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競爭機制，大多

　　數物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占37。5％，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12。5％。多數物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴(lài)的關(guān)系。

　　三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

　�。ㄒ唬┘訌娢沂形飿I(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

　�。�、創(chuàng )造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　�。�、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。

　�。ǘ�）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

　　1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農轉非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業(yè)擴大農民工使用，增加就業(yè)崗位。

　　2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ㄈ�）完善小區業(yè)主委員會(huì )制度的建議和措施。

　�。�、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )等會(huì )議的出席率、自覺(jué)維護小區公共設施設備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

　�。�、政府相關(guān)部門(mén)參與業(yè)主委員會(huì )的組建。首屆業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )組建，應在街道辦事處、社區居委會(huì )的組織下，在房管、公安部門(mén)的指導監督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區居委會(huì )，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關(guān)根據備案登記表刻發(fā)印章。 ３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參加社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參加業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。

　　4、加強組織業(yè)主委員會(huì )成員的培訓，提高業(yè)委會(huì )成員的總體素質(zhì)。

　�。ㄋ模┙�立健全物業(yè)管理新機制的建議和措施。

　　1、建立健全物業(yè)管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導下，由社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構成的三方聯(lián)動(dòng)的社區服務(wù)工作新機制，實(shí)現雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì )成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區居委會(huì )黨組任職，社區居委會(huì )干部義務(wù)擔任物業(yè)公司總監和業(yè)主委員會(huì )副主任。并在小區中設立社區便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專(zhuān)人值班，負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì )定期值日，社區居委會(huì )配備專(zhuān)門(mén)的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調解糾紛，協(xié)調矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶(hù)籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題。

　　民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門(mén)的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門(mén)

　　應提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續時(shí)，要求提供該小區物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )或社區居委會(huì )的證明。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門(mén)領(lǐng)導問(wèn)責機制，對履職不到位的進(jìn)行問(wèn)責，提高部門(mén)管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建筑面積較大、入住率較高的小區作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗，后期穩步推進(jìn)。

　　2、建立前期物業(yè)管理監管機制。從房屋預售開(kāi)始，物業(yè)管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開(kāi)發(fā)建設企業(yè)承擔。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標制度。

　　3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權益的事件。

　　另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時(shí)加強管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴格房屋質(zhì)量和設施設備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎。

　　物業(yè)管理調研報告2

　　物業(yè)管理關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)，做好物業(yè)管理對于改善城區環(huán)境，鞏固三創(chuàng )成果，構建和諧社會(huì )具有重要意義。近年來(lái)，XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績(jì)，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠。

　　一、我縣物業(yè)管理基本狀況

　　近年來(lái)，我縣城鎮化建設日新月異，小區物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢平穩。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運作機制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調解，物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規范整頓提高的階段。

　�。ㄒ唬┓�中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

　　我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負責全縣物業(yè)行業(yè)監督管理。10年來(lái)，我縣物業(yè)管理從無(wú)到有，從小到大，穩步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區17個(gè)，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬(wàn)平方米，新建住宅小區物業(yè)管理覆蓋率達98%，從業(yè)人員達 1000多人，服務(wù)小區人口達25000人。

　�。ǘ�）多措并舉，我縣物業(yè)管理逐步完善。

　　縣物業(yè)管理辦公室成立以來(lái)，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強物業(yè)服務(wù)隊伍培訓，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規水平和職業(yè)道德；二是加強外派交流。進(jìn)一步開(kāi)闊了物業(yè)管理人員的視野，找準了自身存在的問(wèn)題，也明確了今后努力方向。三是加強市場(chǎng)準入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可證時(shí)，必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤(pán)前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標制度。四是加強行業(yè)監管。制訂了《XX縣城區物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測評細則》，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管，將測評結果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬(wàn)元。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

　　一些小區如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業(yè)管理比較規范。而巨龍家園、玉盤(pán)小區、書(shū)香和苑等一些小區因物業(yè)費收繳率不高，小區物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關(guān)、學(xué)校醫院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。

　　二、我縣物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，暴露的問(wèn)題和隱患也日益凸顯，主要表現在：

　�。ㄒ唬┬�區開(kāi)發(fā)建設質(zhì)量堪憂(yōu)、設施配套不完善。我縣部分小區，盡管通過(guò)了竣工驗收，但仍存在規劃未嚴格實(shí)施、小區配套設施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問(wèn)題。這些問(wèn)題在建設過(guò)程中沒(méi)有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

　�。ǘ�）物業(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實(shí)力不強，難以適應市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的需求。

　�。ㄈ�）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念沒(méi)有普遍形成

　　一些業(yè)主缺乏法制觀(guān)念和物業(yè)消費觀(guān)念，對市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費，有的只選擇價(jià)格低廉的.物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費標準低而難以運作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)公司和業(yè)主權責不清，業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區大部分業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有成立，有的業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應有的作用。部分小區業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的權利和義務(wù)沒(méi)有明確，造成雙方應盡職責和義務(wù)不能全面履行，權利受到侵害時(shí)不能很好維權。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個(gè)強力有效、協(xié)調各方的綜合物業(yè)管理部門(mén)，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門(mén)，委托物業(yè)管理辦公室負責業(yè)務(wù)管理，但該機構面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調處力不從心，亟待全面加強。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；屬地政府、社區的綜合協(xié)調作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府及相關(guān)部門(mén)不能及時(shí)調處，導致矛盾升級擴大。

　　三、加強我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┘訌娦麄�，引導樹(shù)立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區環(huán)境的重要性，增強廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念，使“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀(guān)念深入人心。同時(shí)，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競爭，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ǘ�）部門(mén)聯(lián)動(dòng)，建立物業(yè)管理齊抓共管機制。一是在工程項目規劃、設計階段開(kāi)始，規劃建設部門(mén)要對小區的功能、布局、公共設施和配套建設等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅實(shí)的基礎。二是小區建設要嚴格執行有關(guān)規劃建設標準，做到圖紙與建設一致，嚴格規劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產(chǎn)部門(mén)要參與綜合驗收。政府相關(guān)部門(mén)應實(shí)行驗收責任追究制，未通過(guò)綜合驗收的物業(yè)，不能投放市場(chǎng)。四是物價(jià)部門(mén)要完善細化收費標準，明確服務(wù)內容。五是縣房產(chǎn)部門(mén)要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級測評制度，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。對無(wú)正當理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標時(shí)予以限制。規范物業(yè)承接查驗手續，明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權利和義務(wù)。同時(shí)，要認真規范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

　�。ㄈ�）積極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費予以?xún)?yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導物業(yè)企業(yè)走強強聯(lián)合之路，積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強、專(zhuān)業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規模經(jīng)營(yíng)之路。

　�。ㄋ模┘訌姳Ｕ�，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結，維護當事人的權益。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí)，要發(fā)揮司法調解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)單的措施或程序。為從根本上規范我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設管理和物業(yè)管理活動(dòng)，建議盡快出臺我縣加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強物業(yè)管理的實(shí)施細則兩個(gè)規范性文件。

　�。ㄎ澹├眄橌w制，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結合。按照“條塊結合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉鎮和社區居委會(huì )在物業(yè)管理工作中的權、責關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費。鄉鎮、社區居委會(huì )加強對居住小區的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區的各項公共管理與服務(wù)職能，建立起對業(yè)主委員會(huì )的引導和監督機制�？h房產(chǎn)部門(mén)要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監管，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范、高效開(kāi)展工作。建議縣委政府加強縣物業(yè)管理辦公室的機構設置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監督。對業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區居委會(huì )及時(shí)介入、引導，共同協(xié)調處理。堅持屬地管理原則，業(yè)主委員會(huì )自覺(jué)接受社區居委會(huì )的領(lǐng)導，社區居委會(huì )積極參與協(xié)調處理物業(yè)矛盾糾紛。

　　物業(yè)管理調研報告3

　　為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀

　　1、住宅小區的基本情況

　　根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┳≌�性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。

　�。ǘ�）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

　�。ㄈ�）規模差別較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，20xx年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況

　　目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

　�。ㄈ�）小區的物業(yè)管理情況

　　調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、工程建設的遺留問(wèn)題

　　小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問(wèn)題

　　一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位

　　調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后

　　通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范

　　部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

　　6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的`方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。

　　三、意見(jiàn)和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：

　　1、加強居民住宅小區的工程建設管理

　　工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。

　　2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督

　　一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。

　　3、要強化對物業(yè)管理工作的指導

　　一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。

　　二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機制

　　首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。

　　5、要深化物業(yè)管理法規宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。

　　6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理

　　調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

　　物業(yè)管理調研報告4

　　物業(yè)管理是今年鎮經(jīng)濟工作會(huì )議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(cháng)的過(guò)程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。

　　一、目前我鎮物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況

　　上半年，鎮城管辦在七個(gè)城區社區各選一處居民小區做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì )。城市七個(gè)社區的試點(diǎn)具體情況為：

　　1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶(hù)。該小區前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(cháng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子。對于物業(yè)管理，多數人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測算，要在該小區建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區在小區召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )籌備會(huì )，向各家各戶(hù)發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū)，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準備成立業(yè)主委員會(huì )。

　　二、社區：社區去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區成立了業(yè)主委員會(huì )，建立了業(yè)主規約，協(xié)助小區實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶(hù)，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛生創(chuàng )建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪(fǎng)，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的`違章建筑、恢復大門(mén)及門(mén)崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調，目前成立了小區業(yè)主委員會(huì )，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開(kāi)發(fā)商爭取了兩間門(mén)面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)及門(mén)崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發(fā)城小區召開(kāi)全體業(yè)主會(huì )議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區走上規范化管理軌道。

　　三、觀(guān)山社區：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛生創(chuàng )建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng )建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶(hù)，以前社區在小區內實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區，后來(lái)小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長(cháng)效管理�，F在社區已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì )，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì )，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協(xié)助，在現場(chǎng)走訪(fǎng)了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問(wèn)題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開(kāi)相關(guān)責任主體的協(xié)調會(huì )，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

　　四、老西門(mén)社區：老西門(mén)社區做為老城區，無(wú)人管小區最多，縣長(cháng)熱線(xiàn)投訴最多，創(chuàng )建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠(chǎng)庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì )走訪(fǎng)，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠(chǎng)庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門(mén)的問(wèn)題。

　　五、渫陽(yáng)社區：試點(diǎn)一：農資大市場(chǎng)。農資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿(mǎn)，準備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠物業(yè)開(kāi)始走訪(fǎng)業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶(hù)，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶(hù)。由于新遷戶(hù)入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿(mǎn)后，物業(yè)公司退出，現在小區沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區已在小區內召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )籌備小組會(huì )議，張貼了有關(guān)宣傳法規，投票選舉了業(yè)主委員會(huì )，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理調研報告5

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類(lèi)物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤(pán)形象，為房地產(chǎn)公司樹(shù)立品牌，物業(yè)管理較為規范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤(pán)售后的的后期事宜。另一類(lèi)物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤(pán)或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規模大小不一，多則幾千戶(hù)，少則幾百戶(hù)。

　　一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┮幠］^大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)游泳池各類(lèi)球場(chǎng)等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線(xiàn)電視入網(wǎng)費等。一些規模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。

　�。ǘ�）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現狀。

　　1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬(wàn)別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。

　　2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價(jià)部門(mén)批準標準收取，在實(shí)際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數物業(yè)公司需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的補貼收入才能略有贏(yíng)利。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因：

　�。ㄒ唬┦杖氩徽鎸�(shí)。主要表現在以下幾種方式：

　　1、部分收入不入賬。業(yè)戶(hù)在繳納物業(yè)費或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

　　2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時(shí)，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長(cháng)期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規模不相符。少數物業(yè)公司以住戶(hù)裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時(shí)，不作收入處理。

　　3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對新入伙戶(hù)一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買(mǎi)房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。

　　4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時(shí)，未按規定開(kāi)具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

　　5、補貼收入記往來(lái)賬。少數物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長(cháng)期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。

　�。ǘ�）納稅申報不規范

　　1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì )計準則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當期計稅依據不準確。就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規定，單位和個(gè)人提供應稅勞務(wù)轉讓專(zhuān)利權非專(zhuān)利技術(shù)商標權著(zhù)作權和商譽(yù)時(shí)，向對方收取的預收性質(zhì)的價(jià)款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財務(wù)會(huì )計制度的規定，以該項預收性質(zhì)的價(jià)款被確認收入的時(shí)間為準。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財稅[20xx]16號文件規定執行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應稅勞務(wù)轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項或者取得營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現制的特點(diǎn)而不完全屬于權責發(fā)生制的性質(zhì)，在會(huì )計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時(shí)一次性申報營(yíng)業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時(shí)，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營(yíng)業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務(wù)機關(guān)也很難把握，難以核對，會(huì )造成申報和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應納稅款。

　　2、代收費用扣除不規范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營(yíng)業(yè)稅�！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費，不作為計稅依據申報繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線(xiàn)電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長(cháng)期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長(cháng)期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。

　　3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素�！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國稅函[20xx]79號）關(guān)于租金收入確認問(wèn)題規定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規定的承租人應付租金的日期確認收入的`實(shí)現。其中，如果交易合同或協(xié)議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

　　按照以上規定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實(shí)際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀(guān)點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務(wù)管理部門(mén)予以默認，實(shí)際操作上兩種情況都存在。

　�。ㄈ�）發(fā)票使用不規范。部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費時(shí)使用自制收據收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門(mén)面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票的意識不夠，收取款項時(shí)未向業(yè)主開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項不開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對應的發(fā)票，造成應開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現象。

　�。ㄋ模┵~務(wù)不健全或不建賬。部分規模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡(jiǎn)單，設立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務(wù)機關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費用等情況。

　�。ㄎ澹┒悇�(wù)管理部門(mén)收入難核實(shí)。采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應地存在問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶(hù)多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(cháng)期不在的情況，已入住的業(yè)戶(hù)物業(yè)管理費也存在征收率的問(wèn)題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實(shí)際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機關(guān)核實(shí)收入難。

　　三、管理措施

　�。ㄒ唬┬麄髋c輔導。一方面稅務(wù)機關(guān)要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會(huì )人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會(huì )人員對政策的正確理解，準確及時(shí)確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。

　�。ǘ�）規范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開(kāi)具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門(mén)征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門(mén)收取物業(yè)費。2領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業(yè)，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專(zhuān)業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)加強控管。4建立發(fā)票違規舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規范發(fā)票開(kāi)具和使用，維護納稅人的合法權益。

　�。ㄈ�）日常管理。建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤(pán)房屋門(mén)面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務(wù)機關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機關(guān)應加強稅源調查，實(shí)地調查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區物業(yè)面積，入住情況門(mén)面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營(yíng)項目等情況，與企業(yè)自報資料進(jìn)行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。

　�。ㄋ模┮幏都{稅申報及賬務(wù)管理。規范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時(shí)確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準確申報納稅。引導企業(yè)規范建賬，規范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無(wú)建賬能力的規模較小的企業(yè)，根據物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶(hù)異常申報戶(hù)，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對，及時(shí)評估，糾正企業(yè)不規范行為。

　�。ㄎ澹┎块T(mén)協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區情況物業(yè)收費標準情況門(mén)面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。

　　物業(yè)管理調研報告6

　　根據縣政府統一部署，近日縣商務(wù)局會(huì )同房產(chǎn)局、城市管理行政執法局、**鎮組成了調研組，對城區各集貿市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng )造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本情況

　　城區現有各類(lèi)集貿市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建

　　二、現行管理模式

　　三、存在的主要問(wèn)題

　　集貿市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng )建文明城市的最薄弱環(huán)節，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的'問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┚C合配套服務(wù)設施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場(chǎng)商戶(hù)入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng)，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的，加上商戶(hù)素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮等入市車(chē)輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個(gè)別市場(chǎng)設施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線(xiàn)老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)建設市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯位，權責不明確。

　�。ㄈ�）少數市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。

　　金源菜市場(chǎng)內有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門(mén)面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內門(mén)面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買(mǎi)回后，只做倉庫或車(chē)庫。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集貿市場(chǎng)是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構建整潔有序的集貿市場(chǎng)交易環(huán)境，保護經(jīng)營(yíng)者和消費者的合法權益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的�，F就下一步工作提出如下意見(jiàn)：

　　根據我縣城區現有集貿市場(chǎng)現狀，將其分為三類(lèi)，按不同類(lèi)別，明確各部門(mén)監管職責：第一類(lèi)是有專(zhuān)門(mén)管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場(chǎng)進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應督促市場(chǎng)管理人員，加強對市場(chǎng)內部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類(lèi)是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權分散，居民區與商住戶(hù)混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類(lèi)是市場(chǎng)規模程度較高，商住戶(hù)較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農貿市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門(mén)參與，全面推行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理調研報告7

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級政府領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現階段發(fā)展狀況，結合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)及召開(kāi)座談會(huì )等方式對我市住宅小區的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，調研中發(fā)現問(wèn)題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調研中反映最多的問(wèn)題就是收費難，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，但業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀(guān)念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養人們的交費意識入手，努力提高收費率。

　　二、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、運行不規范，作用發(fā)揮不當

　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會(huì )制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì )是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的'業(yè)主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過(guò)業(yè)主大會(huì )這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，參與到小區管理中去。但在調研中發(fā)現，很多小區的業(yè)主沒(méi)有意識到這一點(diǎn)，對小區物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì )形同虛設，不能起到應有作用。另外，個(gè)別社區對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問(wèn)題主要表現在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上”觀(guān)念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　四、服務(wù)標準不統一，有待規范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買(mǎi)本小區物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì )與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現在我市未對不同價(jià)格的物業(yè)費應具體提供那些服務(wù)做出細致明確的規定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì )出現同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現象，這種現象會(huì )對業(yè)主在評價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標準需要進(jìn)一步規范。

　　五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；二是承諾未兌現，業(yè)主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區內沒(méi)交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因為開(kāi)發(fā)商承諾的配套設施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規范化

　　國家《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業(yè)管理區域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數的確定等。

　　針對以上問(wèn)題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準

　　按照“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級，價(jià)格不同，服務(wù)內容和質(zhì)量也不同。由小區業(yè)主大會(huì )根據需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會(huì )制度規范化進(jìn)程

　　按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規規范成立業(yè)主大會(huì )，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì )，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)�消除二者間誤會(huì )分歧，使小區物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹(shù)立崗位就是報酬的觀(guān)念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　在提高員工道德素質(zhì)方面，要著(zhù)力從培養其服務(wù)意識入手，說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區里，住戶(hù)人數多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏(yíng)得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴格把好驗收關(guān)

　　事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區物業(yè)管

　　理的最大難題，所以在小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規、規章

　　由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實(shí)際，結合《物業(yè)管理條例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實(shí)施細則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強的法律依據。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng )造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，也能在適當時(shí)候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　物業(yè)管理調研報告8

　　近年來(lái)，隨著(zhù)我縣城鎮化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區。在xxxx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個(gè)區域，配套的小區物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無(wú)到有，從摸索試點(diǎn)到穩步發(fā)展，管理對象從單一的住宅小區發(fā)展到商場(chǎng)、超市、辦公樓等各類(lèi)領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設施設備的維修養護、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現了大大小小的矛盾和問(wèn)題，現已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對策來(lái)加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現狀

　　截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區只有26個(gè)，但這些小區住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個(gè)，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區，涉及小區41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。

　　二、小區管理存在的問(wèn)題

　　通過(guò)統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪(fǎng)，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：

　　(一)準入門(mén)檻低，服務(wù)不規范。我縣現有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規培訓，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門(mén)、搞衛生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區院內車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環(huán)境難盡人意。門(mén)衛基本上就是開(kāi)鎖大門(mén)、收取停車(chē)費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　　(二)收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個(gè)別小區趕上了咸陽(yáng)市的收費標準;除此以外，對出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費。小區收費有的按面積計征，有的按戶(hù)平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，物業(yè)收費全憑自覺(jué)，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗，對水、電等實(shí)行智能卡統一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價(jià)行為，監管難度大，業(yè)主不滿(mǎn)意。

　　(三)基礎設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎設施無(wú)法配建，規模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上訪(fǎng)案件。如鴻運大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上訪(fǎng)時(shí)間長(cháng)達幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調查中發(fā)現，我縣好多開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線(xiàn)電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問(wèn)題，引發(fā)集體上訪(fǎng)。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設項目，曾多次群訪(fǎng)。

　　(四)業(yè)主結構多元化，維權主張難統一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì )各個(gè)階層，社會(huì )經(jīng)歷、收入水平、文化修養等不同，認識問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶(hù)還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，反“主”為“客”。大多數業(yè)主對自己的權利和義務(wù)認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當一部分小區業(yè)主委員會(huì )不能正常履行職責，幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會(huì )公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查，縣城各小區物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù)，今年收繳68戶(hù)，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　(五)宏觀(guān)環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權，規劃設計和工程質(zhì)量難以監管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮(社區)為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，形成以屬地社區居委會(huì )為主的“部門(mén)(單位)、鎮、社區居委會(huì )”三級物業(yè)管理體系。但是在現實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮和各社區居委會(huì )管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(cháng)期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�適應形勢發(fā)展的要求，逐步實(shí)現以村委會(huì )管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務(wù)社區居民。對于我縣的轄區物業(yè)管理要分類(lèi)指導，區別對待，標本兼治，穩步推進(jìn)。

　　(一)積極探索建立物業(yè)監管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮(社區)為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，建立以屬地社區居委會(huì )為主的“部門(mén)(單位)、鎮、社區居委會(huì )”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負責，各鎮(社區)居委會(huì )配合，針對城區新老小區進(jìn)行地毯式調查統計，將各小區的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會(huì )所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會(huì )，由各居委會(huì )制定具體的實(shí)施方案，負責實(shí)施小區物業(yè)監督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監管水平。

　　(二)嚴把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊登記，對于不登記備案的`服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區開(kāi)展工作。對于新建開(kāi)發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對小區進(jìn)行前期物業(yè)招標，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　　(三)加強對物業(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶(hù)才會(huì )認可。物業(yè)行政主管部門(mén)應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在2-3年內全部實(shí)現物業(yè)人員持證上崗。

　　(四)強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標準�，F有物業(yè)管理收費標準分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴，物價(jià)部門(mén)應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區水、電實(shí)行統一管理，經(jīng)適房小區還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區水、電、暖全部分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫�這樣的小區實(shí)行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì )的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

　　(五)強化對業(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區法定的主人，調動(dòng)業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì )牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業(yè)主大會(huì )成立、業(yè)主委員會(huì )的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業(yè)專(zhuān)項維修資金。指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點(diǎn)建立小區黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費理念，創(chuàng )建宜居小區，構建和諧家園。

　　(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮(社區)居委會(huì )配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進(jìn)行摸底調查，分類(lèi)排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應積極引入物業(yè)公司管理;對基礎設施不健全、大多數業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主委員會(huì )自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強對規劃的執法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范并逐步取締“小產(chǎn)權”房，嚴格質(zhì)量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎。

　　物業(yè)管理調研報告9

　　高校住宅區是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過(guò)各種方式投資興建的居住小區，其目的主要是解決本校教職工的居住問(wèn)題，為教職工營(yíng)造一個(gè)穩定、舒適的居住環(huán)境，住宅區環(huán)境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學(xué)校的穩定和發(fā)展起著(zhù)重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著(zhù)高校后勤改革的不斷深入，以及社會(huì )化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問(wèn)題，尋求具有科學(xué)性、社會(huì )性、專(zhuān)業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規范化、專(zhuān)業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng )造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個(gè)重要課題。

　　一、高校住宅物業(yè)管理的現狀

　　1、住宅區基礎設施差

　　目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過(guò)程中逐步建成并投入使用的，隨著(zhù)時(shí)間的推移，特別是過(guò)去六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會(huì )人們居住和生活的需要，好多線(xiàn)路、管道已嚴重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區內綠化地雜亂不堪，住戶(hù)私自開(kāi)荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實(shí)行物業(yè)管理難度較大。

　　2、從業(yè)人員服務(wù)意識差，缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍

　　我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數都是從原房管部門(mén)或總務(wù)部門(mén)分離出來(lái)的后勤人員，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技能性不強，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀(guān)念轉變緩慢，始終認為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會(huì )下崗，工作不努力，專(zhuān)業(yè)技能學(xué)習上不積極進(jìn)取，沒(méi)有使命感、緊迫感和危機感，服務(wù)意識差，對待住戶(hù)態(tài)度生、冷、硬現象存在，服務(wù)不能及時(shí)到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

　　3、缺乏配套的管理辦法

　　高校住宅小區是本校職工生活和學(xué)習的重要場(chǎng)所，而物業(yè)管理部門(mén)則是為小區內住戶(hù)提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒(méi)有相應的管理辦法，而使住宅區內好多方面管理無(wú)法可依，如近年來(lái)，隨著(zhù)住房產(chǎn)權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區外租戶(hù)增多，因外租戶(hù)人員身份復雜，不愛(ài)護小區公共設施，環(huán)境衛生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習，還有小區內基礎設施的管護，住戶(hù)房屋裝修的管理等都沒(méi)有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門(mén)，沒(méi)有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無(wú)策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無(wú)法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。

　　4、住戶(hù)物業(yè)付費意識不強，依賴(lài)性較大

　　實(shí)行高校后勤改革以前，高校住宅區各項服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區內環(huán)境基礎設施建設、衛生保潔、綠化管護、消防安全及門(mén)衛管理，甚至包括住戶(hù)室內維修、有線(xiàn)電視收費等都是由學(xué)校支付，隨著(zhù)后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶(hù)有償使用，好多住戶(hù)對此不滿(mǎn)，認為小區是學(xué)校的住宅區，自己是學(xué)校的職工，自己有權免費享受住宅區內的各項服務(wù)，過(guò)去都是學(xué)校出錢(qián)搞服務(wù)，而現在要自己出錢(qián)，觀(guān)念一時(shí)難以轉變，福利性服務(wù)思想濃厚，對物業(yè)管理缺乏認識和了解，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度，對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)管理消費觀(guān)念。

　　5、物業(yè)管理經(jīng)費短缺，難以創(chuàng )建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

　　高校物業(yè)管理不同于社會(huì )上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業(yè)性社會(huì )住宅小區收費標準，而隨著(zhù)高校社會(huì )化的不斷深入，學(xué)校對住宅區的投入也逐步減少，使得住宅區物業(yè)管理成為獨立核算，自負盈虧的經(jīng)濟實(shí)體。長(cháng)期以來(lái)，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶(hù)比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴重失衡，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務(wù)成本高。作為住戶(hù)方面，隨著(zhù)現代人們生活水平的不斷提高，住宅區不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所，也是其思想文化交流、休閑娛樂(lè )、開(kāi)展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，而要創(chuàng )建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門(mén)日常支出很難日益為繼。

　　二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展

　　1、物業(yè)管理人員要更新觀(guān)念，增強服務(wù)意識

　　高校住宅物業(yè)管理人員大都是過(guò)去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著(zhù)后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂(yōu)患意識，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀(guān)念，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開(kāi)拓進(jìn)取，自我加壓，主動(dòng)出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識，學(xué)習和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，培養一切為了住戶(hù)，住戶(hù)是上帝的新理念，樹(shù)立“誠心、創(chuàng )新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南。

　　2、要創(chuàng )建專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊伍

　　高素質(zhì)的`人才是創(chuàng )造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)�；蚣瘓F應采用多種渠道、形式對員工進(jìn)行培訓和教育，重視員工的能力培養和潛力開(kāi)發(fā)，創(chuàng )建科學(xué)的用人機制，鼓勵員工進(jìn)行技能創(chuàng )新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區的聯(lián)系，通過(guò)參觀(guān)、學(xué)習、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過(guò)專(zhuān)業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來(lái)提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競爭力。并利用高校優(yōu)勢，向社會(huì )上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊伍中來(lái)，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊伍。同時(shí)要引進(jìn)競爭機制，加強考核，實(shí)行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規范的物業(yè)管理體系，為住戶(hù)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　3、建立完善的規章制度

　　高校住宅區的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，住戶(hù)只具有使用權，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導及國資主管部門(mén)應予以重視，高校住宅管理實(shí)行所有權和經(jīng)營(yíng)權相分離，符合高校后勤社會(huì )化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財政負擔，使住宅物業(yè)規范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門(mén)作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無(wú)行政管理或處罰權，學(xué)校應協(xié)調各職能部門(mén)之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費標準和服務(wù)內容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶(hù)管理辦法、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車(chē)存放管理辦法等，并在各住宅區按照物業(yè)管理條例，積極成立小區管委會(huì )，形成學(xué)校、小區管委會(huì )、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

　　4、建立質(zhì)量監督保證體系

　　住宅物業(yè)管理中心應主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門(mén)包括國資、后勤、紀檢、審計、財務(wù)部門(mén)的監督和管理，對服務(wù)內容包括共用部分及住戶(hù)室內維修、消防、門(mén)衛安全、綠化管護、道路的維護、住宅區內公共設施的維護服務(wù)等項目進(jìn)行檢查，物業(yè)中心要根據國家有關(guān)法規和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規，實(shí)行企業(yè)化管理，使住宅區內的各項管理規范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規定的項目要進(jìn)行整改，對服務(wù)達不到標準的甲方可進(jìn)行處罰，用法規和制度規范約束物業(yè)部門(mén)的行為，確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。

　　5、積極開(kāi)展社區文化建設

　　高校物業(yè)住宅區不同于社會(huì )上的商業(yè)住宅小區，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶(hù)對居住環(huán)境的建設及服務(wù)的要求都表現出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項服務(wù)的同時(shí)，應加強對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結合本校的實(shí)際情況，配合工會(huì )、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門(mén)積極開(kāi)展社區文化建設及群眾性?shī)蕵?lè )活動(dòng)，要讓每一位有熱心和愛(ài)心的職工積極的參與到我們的小區物業(yè)管理中來(lái)，大力開(kāi)展“小區是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng)，培養住戶(hù)的主人翁思想，營(yíng)造積極、健康、向上、富有高校特色的社區文化，通過(guò)提高文化內涵，創(chuàng )建祥和的社區環(huán)境，通過(guò)籌建小區特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開(kāi)展社區文化、體育、公益事業(yè)及社區旅游等活動(dòng)，開(kāi)設宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調。

　　6、多渠道開(kāi)展便民有償服務(wù)，增創(chuàng )服務(wù)經(jīng)費

　　經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎，也是物業(yè)公司開(kāi)展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費、住戶(hù)交付的物業(yè)管理費及職工室內維修費外，還應充分發(fā)揮區域優(yōu)勢，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項目，通過(guò)開(kāi)展有償便民活動(dòng)，尋求新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。在此方面，學(xué)校應該給予政策支持，包括住宅區周邊門(mén)面房的開(kāi)發(fā)，住宅區內蔬菜、水果市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷(xiāo)售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，廣開(kāi)資金來(lái)源渠道，補充物業(yè)服務(wù)費的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續發(fā)展。

　　7、以人為本，構建和諧居住小區

　　高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶(hù)提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶(hù)能深入體會(huì )到“住戶(hù)物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶(hù)對物業(yè)的滿(mǎn)意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹(shù)立良好的物業(yè)管理形象。如小區內有好多老教授、專(zhuān)家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶(hù)在小區內的需求和困難，幫助他們解決實(shí)際問(wèn)題，對待服務(wù)工作要高效、細致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時(shí)中心領(lǐng)導要關(guān)心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問(wèn)、祝賀、看望，員工有不順心的事時(shí)，中心領(lǐng)導要與他們進(jìn)行交心談心，幫助他們排憂(yōu)解難，使得員工的積極型和主動(dòng)性得到充分發(fā)揮，增強企業(yè)的凝結力和向心力，達到住戶(hù)滿(mǎn)意、領(lǐng)導滿(mǎn)意、職工滿(mǎn)意的和諧居住及工作環(huán)境。

　　總之，高校住宅物業(yè)管理是一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會(huì )上的物業(yè)管理模式，它的各項政策及服務(wù)標準應服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩定的大局，各高校應結合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況，按照住宅區行政所有權和經(jīng)營(yíng)權相分離的原則，轉變原有管理部門(mén)的職能，注入新的物業(yè)管理機制，依靠學(xué)校的支持，住戶(hù)的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù)，最終實(shí)現社會(huì )、學(xué)校、住戶(hù)、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿(mǎn)意和長(cháng)足發(fā)展。

　　參考文獻：

　　1、《重慶物業(yè)管理的現狀及發(fā)展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現代物業(yè)》刊載；

　　2、《物業(yè)管理導論》王青蘭主編，中國建筑出版社；

　　3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報》05年1期刊載；

　　4、《中國物業(yè)管理的發(fā)展狀況及當前要解決的主要問(wèn)題》作者：謝家謹(建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(cháng))；

　　5、《中國物業(yè)管理條例》

　　物業(yè)管理調研報告10

　　20xx年4月到8月，我局在市、區政府部門(mén)領(lǐng)導下，積極與住建、環(huán)保、城管執法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區居委會(huì )、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研。調研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區進(jìn)行了實(shí)地調查走訪(fǎng)；分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì )、10次業(yè)主委員座談會(huì )。

　　一、基本情況

　　物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：

　�。�1）近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；

　�。�2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；

　�。�3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區和業(yè)主自主聘請民工看大門(mén)、打掃清潔衛生，占20%；

　�。�4）其余小區和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

　　二、工作開(kāi)展情況

　　一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關(guān)規定，結合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，將物業(yè)服務(wù)內容劃分6個(gè)等級、6個(gè)小項，服務(wù)企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標準進(jìn)行服務(wù)和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區標準》，對創(chuàng )建示范項目活動(dòng)進(jìn)行指導，截至目前，共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區。

　　四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì )宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏(yíng)得社會(huì )方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請專(zhuān)家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

　　三、存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬�歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區治理改造難度大。

　　近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長(cháng)趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡(jiǎn)單,內部結構及住宅功能相對落后。隨著(zhù)城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì )矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區、北門(mén)市場(chǎng)觀(guān)音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　�。ǘ�）物業(yè)管理體制不健全，監管工作合力不夠。

　　目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區、街道、社區之間沒(méi)有建立起系統協(xié)調的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì )等目前尚未建立或成立。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養和足夠的管理經(jīng)驗；編制嚴重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導和監管。區房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個(gè)物業(yè)小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)市場(chǎng)競爭不足，整體服務(wù)水平低。

　　物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨立的`企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支，形式上獨立，實(shí)際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長(cháng)遠打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè)，無(wú)法形成規模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會(huì )組建難，運作不規范。

　　業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。全區實(shí)施物業(yè)管理的居民小區中，只有46個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，不足物業(yè)服務(wù)小區的5%。

　　從運行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì )運作不規范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì )缺乏社區、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì )形同虛設，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

　　四、對策與建議

　�。ㄒ唬┝腥朊裆�重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

　　建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng )新結合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實(shí)。

　�。ǘ�）有序推進(jìn)老舊小區改造工作。

　　老舊小區主要位于江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實(shí)際情況劃為四類(lèi)，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區，對我區創(chuàng )衛生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對較大的小區。四類(lèi)小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶(hù)少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。

　�。ㄈ�）建立有效的監管調處機制。

　　一要繼續加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務(wù)設施設備保質(zhì)保量，不出現各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區、政府管理部門(mén)之間的責任。三要完善規劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò )等部門(mén)組成的協(xié)調機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區網(wǎng)絡(luò )化管理，管理員專(zhuān)人專(zhuān)職，要包片包區，并加大協(xié)調物業(yè)管理工作力度。

　�。ㄋ模┡嘤�物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

　　一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì )，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習外地先進(jìn)經(jīng)驗，提升我區總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會(huì )選聘、小區評優(yōu)的依據。

　�。ㄎ澹┒喾絽⑴c，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設。

　　制定出臺業(yè)主委員會(huì )管理辦法。辦事處及社區要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習借鑒外地住宅專(zhuān)項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專(zhuān)項維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業(yè)主委員會(huì )要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。

　　物業(yè)管理調研報告11

　　隨著(zhù)我國住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安居樂(lè )業(yè)。市場(chǎng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。

　　梧桐花園小區簡(jiǎn)介

　　梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區同心北路，交通非常便利，學(xué)區完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區布局合理。

　　調查所得信息：

　　此次調查以問(wèn)卷為主，訪(fǎng)問(wèn)為輔，采取訪(fǎng)問(wèn)和實(shí)地調查相結合的方法，對該小區進(jìn)行了初步的調查研究。此次的問(wèn)卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開(kāi)。

　　根據業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問(wèn)題。我們共調查了5位住戶(hù)，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪(fǎng)中發(fā)現，該物業(yè)管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據了解該小區裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪(fǎng)中發(fā)現不少住戶(hù)對安管中心的工作表示了一定的不滿(mǎn)。對住戶(hù)的抱怨進(jìn)行大概總結后發(fā)現安管問(wèn)題主要集中在小區的巡視力度較差，沒(méi)有在小區內形成24小時(shí)有效巡邏機制，在對小區外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒(méi)有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實(shí)際調查中據業(yè)主反映，該小區內曾經(jīng)多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒(méi)有一個(gè)合理規范的制度。

　　保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調查，大部分的業(yè)主對小區的環(huán)境衛生保潔方面認為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿(mǎn)。此外該小區的業(yè)主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹(shù)木種植單調，流經(jīng)小區內的一條河流污染嚴重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。

　　根據問(wèn)卷調查反映，居民對小區的物業(yè)管理公司存在較多不滿(mǎn)。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區后，與居民群眾的交流沒(méi)有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒(méi)有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿(mǎn)。比如其中一位住戶(hù)反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒(méi)有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會(huì )引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區建設難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發(fā)現小區內綠化及道路的布置較為合理，沒(méi)有發(fā)現車(chē)輛亂停亂放問(wèn)題，小區內的衛生環(huán)境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個(gè)社區的建設仍處在進(jìn)一步發(fā)展當中。

　　總結以上各方面不足為幫助該小區創(chuàng )建和諧社區提出了以下改進(jìn)意見(jiàn)：

　　1。調整工作機制，確保社區工作正常有序的開(kāi)展，社區開(kāi)展應該與街道部門(mén)考核掛鉤，不斷加強和完善社區工作的.領(lǐng)導，進(jìn)一步加強合力推進(jìn)社區建設的責任意識。對于小區發(fā)展經(jīng)費不足問(wèn)題，應該設立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結合，即政府進(jìn)行補貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )共同分擔的模式。

　　2。強化小區服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現。首先要建立和完善社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系，建立小區服務(wù)中心，建設各類(lèi)老年服務(wù)設施，緩解老年人休閑娛樂(lè )，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調動(dòng)廣大群眾幫助小區優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應建立社區衛生服務(wù)中心，方便小區居民的基本醫療服務(wù)需求。最后，多開(kāi)展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

　　3。積極開(kāi)展社區文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區的人文環(huán)境。物業(yè)公司應該充分發(fā)揮領(lǐng)導作用，結合不同群體的需求，深入開(kāi)展各類(lèi)特色文化活動(dòng)及傳統文化活動(dòng)，在滿(mǎn)足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。 建立小區圖書(shū)和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動(dòng)。 開(kāi)展小區法制宣傳教育和咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。加強小區

　　宣傳建設，向小區居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開(kāi)發(fā)公益性崗位、國內外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。

　　4。 具體問(wèn)題具體分析。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作，深入學(xué)習先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門(mén)使用不同的管理手段。

　　我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習理論知識而沒(méi)有和實(shí)踐相結合的話(huà)，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調查，切實(shí)加強了我理論與實(shí)踐相結合的能力，為今后的學(xué)習打下了堅實(shí)的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。

　　物業(yè)管理調研報告12

　　一、調研概況

　　1、調研目的。通過(guò)對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗，對國內服裝企業(yè)的現有運作流程有一個(gè)了解和認識，總結生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。

　　2、調研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。

　　3、時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對面輔料及里料的認定，制作相應色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節，兩天時(shí)間；后道車(chē)間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時(shí)間。

　　二、企業(yè)概況

　　該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，配備了具有國際先進(jìn)水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團公司提供配套服務(wù)。

　　三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構

　　該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶(hù)的指令組織生產(chǎn)，為集團公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程：生產(chǎn)通知單。由客戶(hù)發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單，根據提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶(hù)協(xié)商達成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設計。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準確進(jìn)行。通過(guò)色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過(guò)打板，制作出單件的`服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結構、縫制工藝要求及步驟等。

　　經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車(chē)間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作�？p制。它是按不同的款式要求，通過(guò)合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程�？p制車(chē)間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(cháng)，1個(gè)副組長(cháng)，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車(chē)間。分為小后道和綜合后道車(chē)間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗，人數上4個(gè)人一張臺板，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠(chǎng)之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷(xiāo)售計劃運往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。

　　四、管理特色

　　在縫制車(chē)間會(huì )有品質(zhì)部的巡檢，對于出現的問(wèn)題及時(shí)修正，在小后道車(chē)間則是成衣的檢驗，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會(huì )有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

　　五、調研建議

　�。ㄒ唬┱雇�未來(lái)成衣發(fā)展趨勢

　　1、市場(chǎng)全球化。當今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機遇，與此同時(shí)，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠(chǎng)，對我國服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰。

　　2、全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運轉周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。

　　3、新技術(shù)應用與創(chuàng )新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現。無(wú)疑計算機已經(jīng)并將繼續對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著(zhù)運作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。

　　4、流程再造。流程再造是指一切重來(lái)，對企業(yè)現有流程進(jìn)行分析，找出問(wèn)題所在，從而設計出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現有企業(yè)流程得到重大改善。

　　5、ERP與供應鏈管理。ERP的核心管理思想就是實(shí)現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò )。供應鏈管理從一個(gè)全新的高度對物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的系統進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標。

　　6、準時(shí)化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費，達到用最少的投入實(shí)現最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會(huì )需要為依據，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟效益的生產(chǎn)方式。強調的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

　�。ǘ�）建議

　　面對市場(chǎng)全球化的現狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應面對全球化帶來(lái)的機遇和挑戰，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運轉周期等，要動(dòng)員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式�；�于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大，對于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng )新，要及時(shí)的體現在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進(jìn)行系統管理。

　　物業(yè)管理調研報告13

　　7月15日，市政協(xié)社會(huì )法制委員會(huì )組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調研我市城區物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區、天一城市花園、天森國際花都小區物業(yè)管理情況，并召開(kāi)座談會(huì )，聽(tīng)取市國土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實(shí)地察看和聽(tīng)取通報的基礎上，就如何進(jìn)一步加強住宅小區物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議�，F將調研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質(zhì)2家，二級資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類(lèi)培訓并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對50多個(gè)住宅小區實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。

　　2、培育規范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標機制，創(chuàng )造公開(kāi)、公正、公平的競爭環(huán)境。20xx年，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個(gè)小區實(shí)行招投標。二是整頓市場(chǎng)秩序，規范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費等，開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專(zhuān)項檢查、安置小區綜合管理考核等工作。

　　3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開(kāi)展創(chuàng )優(yōu)評比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng )全省示范住宅小區2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )建設，全市業(yè)主委員會(huì )已成立并備案在冊22家。

　　二、存在問(wèn)題

　　1、少數物業(yè)企業(yè)管理不規范。不按規定配備專(zhuān)業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時(shí)，物業(yè)費用收支不按規定公示等。加上有的小區業(yè)主委員會(huì )成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì )形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪(fǎng)投訴維權，增加了政府和主管部門(mén)的負擔。

　　2、部門(mén)之間職責需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規體系雖已建立，但部門(mén)間的工作職責還需進(jìn)一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶(hù)收費，但我市有例外現象，如大多數小區是自備變壓器，電力部門(mén)只收取高壓終端的電費，小區內業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線(xiàn)損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的`強烈不滿(mǎn)。此外，住宅小區的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開(kāi)門(mén)、車(chē)輛停放、開(kāi)廠(chǎng)經(jīng)營(yíng)、垃圾清運等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門(mén)依法處理。但由于一些法規的交叉，出現部門(mén)之間互相推諉、執法不到位現象，增加了管理難度。

　　3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉業(yè)軍人及農村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿(mǎn)足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才更為緊缺。

　　4、業(yè)主權利義務(wù)認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著(zhù)業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現象時(shí)有發(fā)生，一些小區形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。

　　5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區域內的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態(tài)勢。

　　6、部分老小區無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區居委會(huì )代管。

　　三、意見(jiàn)和建議

　　1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(cháng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費機制，使收費與服務(wù)標準有機結合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內部管理機制，開(kāi)展規范的管理和服務(wù)，向社會(huì )公開(kāi)收費項目及標準、服務(wù)內容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。

　　2、建立完善長(cháng)效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門(mén)，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì )議制度，定期會(huì )商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。

　　3、發(fā)揮小區業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì )組建力度，按照《物權法》等法律法規和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì )自我管理、自我服務(wù)，自我約束機制，規范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動(dòng)性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。

　　4、規范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監管。督促指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。

　　5、高度重視小區建設質(zhì)量。一是要嚴把商品房質(zhì)量驗收關(guān)，從工程項目立項規劃開(kāi)始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設施建設提出合理性建議，供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規劃方案評審及竣工驗收時(shí)要邀請物業(yè)管理等相關(guān)部門(mén)參與論證、驗收，聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強化房屋建設質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質(zhì)量保證金標準，延長(cháng)質(zhì)押年限，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車(chē)難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門(mén)對今后新建的樓盤(pán)，從高起點(diǎn)、高標準出發(fā)，提高停車(chē)能力。對已建成小區引導物業(yè)企業(yè)通過(guò)規范管理，挖掘內部潛力，緩解停車(chē)位不足的矛盾。

　　物業(yè)管理調研報告14

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著(zhù)重要作用。住宅小區物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當前住宅小區物業(yè)管理現狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區認真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區居民創(chuàng )造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區，實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò )”的模式，落實(shí)屬地管理，區政府把物業(yè)管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。

　�。ǘ�）各類(lèi)住宅小區物業(yè)管理情況。包河區現有各類(lèi)住宅小區362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )的成立情況。包河區共有55個(gè)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )。大多數業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題

　　由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問(wèn)題，因此信訪(fǎng)量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(cháng)熱線(xiàn)361件，政民直通車(chē)45件，市長(cháng)信箱12件，電話(huà)投訴141件，接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項整治百日行動(dòng)后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調的現狀不適應。

　　二是業(yè)主委員會(huì )運作缺乏監督。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì )負責執行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì )成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì )成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì )最有權威，但由于業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復上訪(fǎng)，影響和諧穩定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監管部門(mén)及時(shí)協(xié)調糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時(shí)，要么降低服務(wù)標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì )不穩定因素。

　　三、幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關(guān)部門(mén)及街鎮要主動(dòng)承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會(huì )都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的`社會(huì )責任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責等相關(guān)內容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統一認識，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。

　�。ǘ�）統一配備物業(yè)協(xié)理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項工作做扎實(shí)。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區級物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業(yè)管理的監管運作機制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠實(shí)質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護業(yè)主利益。

　�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱�屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區現有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著(zhù)特殊的“親情”，一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類(lèi)企業(yè)做大做強，在服務(wù)自管小區的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區延伸，解決當前“三無(wú)”小區物業(yè)管理難問(wèn)題。

　　物業(yè)管理調研報告15

　　嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組

　　一、引言

　　物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區域內與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì )各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區綜合管理。但是隨著(zhù)我區經(jīng)濟社會(huì )迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級政府和社會(huì )相關(guān)方面（單位）研究的課題。

　　根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì )建設的要求以及關(guān)于加強居住區物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調研。

　　二、調研目的、方法和過(guò)程（一）調研目的

　　通過(guò)對我區物業(yè)管理、老住宅小區居住環(huán)境、業(yè)委會(huì )運作等調查，為區政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據，使我區城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺階，為構建和諧社會(huì )奠定良好基礎。

　�。ǘ�）調研對象、方法和內容

　　調研對象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì )成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責

　　人、社會(huì )各界人士。

　　調研方法：本次調研采取問(wèn)卷、電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)、個(gè)別訪(fǎng)談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調查問(wèn)卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)由訪(fǎng)問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機抽取。個(gè)別訪(fǎng)談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì )成員、居委干部和業(yè)主代表。

　　調研內容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設、老式住宅居民區的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì )運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。

　�。ㄈ�）調研過(guò)程

　　5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對老住宅小區的物業(yè)管理現狀展開(kāi)調研。調研過(guò)程中，聽(tīng)取了區房地局有關(guān)部門(mén)對我區居住區物業(yè)管理的工作匯報；走訪(fǎng)城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個(gè)老式住宅居民小區；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區房屋修理應急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì )8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪(fǎng)談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話(huà)（隨機）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對我區（尤其是老居住區）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

　　三、我區物業(yè)管理基本情況

　　據統計，我區現有住宅小區250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區總數的92%。

　　本區經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區，在嘉定從事

　　物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。

　　目前我區物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。

　　表1全區居住用房分類(lèi)、特征、分布區域、總面積、總量等統計表

　　名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業(yè)區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業(yè)區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶(hù)數（戶(hù)）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶(hù)占我區居民家庭總戶(hù)數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。

　　四、老居住區物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調研小組發(fā)放問(wèn)卷調查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿(mǎn)意。

　　表2對目前居住小區滿(mǎn)意率的情況統計表

　　問(wèn)卷題目你對目前居住的小區各方面還滿(mǎn)意嗎？選項1、非常滿(mǎn)意2、滿(mǎn)意百分比（%）026.63、一般4、不滿(mǎn)意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會(huì )作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順

　　主要表現在：一是本區物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點(diǎn)，涉及房地、建設、規劃、環(huán)衛、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會(huì )、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規定了業(yè)主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門(mén)都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會(huì )又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。

　�。ǘ�）歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決

　　據統計，76%的業(yè)主認為居住區的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時(shí)規劃標準低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著(zhù)相當數量的不成套公房，沒(méi)有單獨

　　的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶(hù)都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶(hù)占居住總數的30%以上。外來(lái)人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時(shí)可見(jiàn)，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

　　老居民區存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機制尚不成熟

　　主要表現在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運作機制尚不成熟，難以實(shí)現真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規模經(jīng)營(yíng)外，大多數物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費和過(guò)去存

　　量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據統計，68%的業(yè)主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀(guān)上，老居住區環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀(guān)上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監控值班記錄了。

　　二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，引起業(yè)主不滿(mǎn)，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。

　　目前老居住區物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶(hù)按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶(hù)分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶(hù)居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬(wàn)元。小區物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區由誰(shuí)愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發(fā)生（如葉池小區）。

　　在調研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀(guān)點(diǎn)：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(cháng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費有必要進(jìn)行調整。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

　　關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調查，結果是：認為維修不及時(shí)占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區南區動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費（達800多戶(hù)）已經(jīng)成為多數動(dòng)遷戶(hù)從眾行為，動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質(zhì)是完全不同的。

　　物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長(cháng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平

　�。ㄋ模┙址换�金虧損現象嚴重

　　街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、

　　下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著(zhù)虧損，虧損最大的小區接近100萬(wàn)元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的'疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價(jià)格標準計算），應為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬(wàn)元，20xx年將達90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì )越來(lái)越嚴重。

　　按照《物業(yè)管理條例》第十一條規定：業(yè)主大會(huì )履行決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施職責；第十二條規定：專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì )才能履行專(zhuān)項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶(hù)業(yè)主出資來(lái)續籌街坊基金困難很大。

　　表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表

　　問(wèn)卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì )隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高

　　在當前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)

　　委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。

　　目前解決社區物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì )地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì )粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì )成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì )主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會(huì )或全體業(yè)主說(shuō)話(huà)。我們從問(wèn)卷中了解到：你對你小區業(yè)委會(huì )工作滿(mǎn)意嗎？滿(mǎn)意的占27%；不滿(mǎn)意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對象中業(yè)委會(huì )成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì )成員，提高業(yè)委會(huì )成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問(wèn)題。

　　五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效

　　近幾年來(lái)，區政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定

　　成效。具體體現在：

　　1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng )新觀(guān)念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時(shí)代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長(cháng)效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計投入資金1600多萬(wàn)元。

　　2、設立售后公房的補貼。區房地部門(mén)會(huì )同區地區辦向區人民政府提出專(zhuān)題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。

　　3、擴大物業(yè)管理社區黨建的試點(diǎn)工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開(kāi)展物業(yè)管理社區黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業(yè)管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業(yè)管理社區黨建工作。

　　4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動(dòng)�；顒�(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應演練及實(shí)戰等項目，倡導優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。

　　5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃（20xx-20xx）》在我區的貫徹落實(shí)，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議制度，做好小區綜合管理的各項工作。

　　總的來(lái)說(shuō)，我區的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中，群眾滿(mǎn)意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績(jì)是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務(wù)工作，

　　在經(jīng)濟和社會(huì )效益方面取得雙贏(yíng)。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著(zhù)一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導重視，社會(huì )各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jì)，所以我們應予充分肯定。

　　六、關(guān)于加強我區物業(yè)管理工作的建議

　　物業(yè)問(wèn)題是加強社區建設、構建和諧社會(huì )的重要內容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學(xué)管理、長(cháng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區的物業(yè)管理，提出如下建議：

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責任主體，建立長(cháng)效管理機制

　　物業(yè)管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關(guān)系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(cháng)效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò )系統。

　　一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會(huì )發(fā)展規劃；解決和協(xié)調住宅小區綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng )造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實(shí)管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃》，進(jìn)一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。

　　另外，建議建立由社會(huì )各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì )，起到調查研究、社會(huì )監督的作用。

　　二是要對全區物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以

　　及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應該主動(dòng)去發(fā)現問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應及時(shí)上報區政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區多數業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。

　　三是要調整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關(guān)規定，要及時(shí)制訂并出臺我區關(guān)于物業(yè)管理的相應制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務(wù)。當前，我區正值小區業(yè)主委員會(huì )換屆高峰，房地部門(mén)要指導好業(yè)委會(huì )的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項服務(wù)要明確服務(wù)主體和責任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jì)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應該詳細說(shuō)明。為此，區房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導意見(jiàn)。

　　四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會(huì )運作行為是否規范，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關(guān)考核規定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

　�。ǘ�）進(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境

　　本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。

　　一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧

　　損的問(wèn)題上應該出臺相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補充街坊基金不足和道路使用補償（停車(chē)）費來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業(yè)主近半數達49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。

　　又如，政府每年除對集中的售后公房進(jìn)行補貼外，要擴大其他售后公房或動(dòng)遷用房補貼范圍，政府對售后公房進(jìn)行補貼，應該公開(kāi)補貼項目；同時(shí)要評估被補貼的小區物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿(mǎn)意度。再如，對外來(lái)人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭取早日實(shí)施。

　　二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒(méi)有獨立的煤衛設備，存在著(zhù)下水道堵塞、亂拉線(xiàn)路，電線(xiàn)老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們在葉池社區實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶(hù)，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶(hù)或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來(lái)區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對老居住區改造的步伐。

　　具體的措施：一是落實(shí)機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調機制；二是本著(zhù)早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動(dòng)

　　遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規劃建設方案；三是開(kāi)展老居住區改造調查工作，切實(shí)掌握我區老居住區的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對群眾反映強烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權。堅持運用市場(chǎng)競爭機制，規范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場(chǎng)準入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場(chǎng)監督機制，對違法、違規經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區逐步實(shí)行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。

　　二是要實(shí)現分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費標準，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長(cháng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　三是要進(jìn)一步規范業(yè)主委員會(huì )運作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區物業(yè)管理的市場(chǎng)機制同時(shí)，特別是對業(yè)主委員會(huì )運作行為要進(jìn)一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì )真正成為全體業(yè)主利益的維護者。

　　四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。（說(shuō)明：我區本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

　�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎工作，提升我區物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區以非正規就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì )等方面相關(guān)人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統。把我區所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會(huì )相關(guān)情況等等內容，建立數據庫進(jìn)入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時(shí)性、準確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎，為各級領(lǐng)導作決策提供依據。

　　三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶(hù)儲存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區物業(yè)主管部門(mén)具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統一核算到戶(hù)、計息到戶(hù)，并按規定建立健全相關(guān)的監督檢查制度。小區的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關(guān)責任人的刑事責任，切實(shí)保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì )糾紛。

　　以上是關(guān)于嘉定區老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業(yè)務(wù)水平有限，調研的深度和廣度都存在著(zhù)局限性，因此本報告中難免會(huì )存在著(zhù)不妥之處，為此懇請大家批評指正。

　　本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區居委會(huì )積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

　　物業(yè)管理調研報告16

　　為了使“加強小區物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì )議更加富有成效，市政協(xié)文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開(kāi)了座談會(huì )，對我市小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會(huì )議協(xié)商參考。

　　一、發(fā)展現狀

　　近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會(huì )管理、建設完美社區、提高市民生活質(zhì)量、維護社會(huì )和諧穩定的一項重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

　　1.健全了物業(yè)管理規范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。

　　2.強化了對物業(yè)主體的培育和監管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實(shí)現了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場(chǎng)主體的監管。依法實(shí)行市場(chǎng)準入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價(jià)成果的運用。

　　3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

　　4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術(shù)規范。

　　二、主要問(wèn)題

　　雖然我市小區物業(yè)管理取得了長(cháng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì )和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1.車(chē)輛停放無(wú)序。由于前期建設車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加，小區內有限的停車(chē)位(庫)已無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主車(chē)輛的停放需求，致使小區內大量車(chē)輛無(wú)處停放，部分小區停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生，造成小區內交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區金色曉島小區就出現過(guò)因為他人的車(chē)輛停放在車(chē)庫門(mén)口，車(chē)庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē)，一氣之下怒砸堵庫之車(chē)的案例。

　　2.違法建設不止。部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺周?chē)�搭棚、破墻開(kāi)店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀(guān);有的高檔別墅小區甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店、茶館，開(kāi)公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

　　3.物業(yè)費用難收。目前市城區物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規模因素外，物業(yè)服務(wù)收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業(yè)主欠費額度平均達25%，個(gè)別小區高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿(mǎn)意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費。

　　4.各類(lèi)亂象頻發(fā)。小區物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節出現問(wèn)題，都會(huì )導致小區內亂象頻發(fā)，影響社會(huì )安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費項目溝通不及時(shí)，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區業(yè)主為爭奪業(yè)委會(huì )主任一職大打出手致傷住院。

　　5.行政執法缺位。政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位，導致物業(yè)管理區域呈現“孤島”現象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多，部門(mén)行政執法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區域內，如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門(mén)對小區內亂搭亂建現象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門(mén)對小區車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。

　　6.公共服務(wù)缺失。敞開(kāi)式小區大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴(lài)社區提供的基本服務(wù)，而社區因為人力和資金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區因服務(wù)主體不明確，衛生、治安、交通等服務(wù)項目長(cháng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對小區道路、下水道等基礎設施進(jìn)行了大規模改造，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時(shí)有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學(xué)應對，其主要原因：

　　1.對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠�，F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業(yè)管理缺乏系統研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會(huì )地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著(zhù)力開(kāi)展的完美社區建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內部考核和獎懲機制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開(kāi)始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。目前，我市僅有27%的小區成立業(yè)主委員會(huì )，而且有相當部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會(huì )委員準入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì )不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛(ài)護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。

　　4.物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門(mén)在規劃設計把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

　　四、幾點(diǎn)建議

　　調查組認為，小區物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì )留下諸多后遺癥。首先是小區停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì )擴散到社會(huì )，或侵占公共空間或引起社會(huì )不穩定，增加社會(huì )管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì )不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應引起足夠重視。

　　1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績(jì)效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區網(wǎng)格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專(zhuān)項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的.創(chuàng )新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì )反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jì)的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。

　　2.明確職責，構建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用，推動(dòng)行政執法向小區院內延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標準及統籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進(jìn)一步明確規劃、城管、住建、公安、質(zhì)監、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話(huà)公示在各小區醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區縣(市)政府(管委會(huì ))，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè )”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會(huì )，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調各方搞好小區的監督、管理和服務(wù)。

　　3.分類(lèi)指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開(kāi)式小區進(jìn)行分類(lèi)指導，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開(kāi)式老舊小區的物業(yè)管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行自治，專(zhuān)項負責轄區內無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

　　4.創(chuàng )新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，樹(shù)立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現物業(yè)服務(wù)升級轉型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業(yè)委會(huì )，提高業(yè)委會(huì )組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。

　　5.倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺(jué)意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺(jué)意識。強化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì )地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì )氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責。

　　6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區物業(yè)管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對老舊小區采取以獎代補方式，落實(shí)市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區分期分批進(jìn)行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車(chē)位(線(xiàn))劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶(hù)一表”工程、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

　　物業(yè)管理調研報告17

　　按照市人大常委會(huì )年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會(huì )蔣國良副主任帶領(lǐng)下，對百官、曹娥兩個(gè)街道的社區物業(yè)管理情況開(kāi)展調研，先后聽(tīng)取了市建設局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區物業(yè)管理情況匯報，專(zhuān)門(mén)聽(tīng)取了提出社區建設和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見(jiàn)，分別召開(kāi)了由社區主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì )，全面了解了社區物業(yè)管理工作�，F將調研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　1.擺正位置，形成網(wǎng)絡(luò )。隨著(zhù)我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區快速擴張，現百官、曹娥兩街道，已組建社區26個(gè)，生活小區126個(gè)，社區常住戶(hù)數61148戶(hù)，戶(hù)籍人口91706人。同時(shí)，一大批農村和外來(lái)人員入住城區，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領(lǐng)導和管理好城市生活居住區日益成為加強社會(huì )管理的重要課題。社區管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導、市直有關(guān)部門(mén)、單位聯(lián)系結對社區制度，明確了社區物業(yè)管理主管部門(mén)——市建設局，并在市建設局設立物業(yè)科，專(zhuān)門(mén)負責指導全市的社區物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區物業(yè)管理工作，始終把其作為份內工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導有分工，社區工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區基層建設，抓好社區組織體系和社區主任及小區業(yè)委會(huì )隊伍建設，為社區工作開(kāi)展奠定了組織保障。

　　2.加強指導，推進(jìn)工作。社區是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實(shí)加強對社區工作的指導，著(zhù)力推進(jìn)社區物管工作。兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系，明確社區管轄責任，及時(shí)指導組建小區業(yè)主委員會(huì )，對每個(gè)新接收的生活小區不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區內新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)竣工驗收移交一個(gè)，及時(shí)接收一個(gè)，管理組織健全一個(gè)，尤其十分重視配強業(yè)主委員會(huì )主任。兩個(gè)街道通過(guò)指導協(xié)調、監督管理、考評激勵，使各項任務(wù)在一線(xiàn)得以較好完成，矛盾在一線(xiàn)自我調�；�解，問(wèn)題在一線(xiàn)積極尋求解決，穩定工作在一線(xiàn)得到較好落實(shí)。

　　3.盡心盡責，積極奉獻。從調研情況看，每個(gè)社區居委會(huì )，平均擔負著(zhù)10個(gè)生活住宅小區，約8千—2萬(wàn)人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復雜，社區工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區主任及相關(guān)工作人員具有強烈的事業(yè)心和責任感，各負其責、樂(lè )于奉獻、熱心公益、盡責盡力。在工作中，遇到難事一馬當先，抓協(xié)調、抓聯(lián)絡(luò )、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現了千言萬(wàn)語(yǔ)、千辛萬(wàn)苦、千梯萬(wàn)步。各業(yè)委會(huì )主任不計報酬、不圖名利、無(wú)私奉獻、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區日常管理、協(xié)調、溝通、調解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區的維穩、安全上做了大量卓有成效的工作。

　　二、困難問(wèn)題

　　1.組織保障有待進(jìn)一步加強。一是市對社區、小區的重視程度與農村基層建設相比存在差距，雖有市領(lǐng)導和部門(mén)聯(lián)系結對，但沒(méi)有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在。二是建設局作為社區物管的主管部門(mén)，對社區物管工作力量較為薄弱，僅有一個(gè)科室，一個(gè)科長(cháng)，導致在聯(lián)系、指導、開(kāi)展工作方面精力不夠，無(wú)法滿(mǎn)足對社區、小區正常工作的指導、監管、服務(wù)等需要。三是一個(gè)社區約8千—2萬(wàn)常住人口，管轄面廣，但社區工作者極少，絕大多數社區僅6—8人，且社區工作人員的年齡、文化與現行社區工作也不相適應，“上面千條線(xiàn)、下面一根針”，所有工作都壓到幾個(gè)人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強可見(jiàn)一斑。同時(shí)，社區工作正常的辦公經(jīng)費、維穩經(jīng)費得不到保障;社區工作者生活待遇偏低，社區主任到一些聯(lián)系結對部門(mén)求助經(jīng)費臉難看、兌現難;社區碰到難事、急事、要事求助有些市級有關(guān)部門(mén)，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

　　2.制度規章有待進(jìn)一步完善�，F行的《xx市住宅區物業(yè)管理實(shí)施細則》是20xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區、小區的管理工作。特別是物業(yè)管理部門(mén)的職責，企業(yè)職能，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系、權利、義務(wù)與責任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費使用，維修等方面的規定有待加緊修訂完善。

　　3.監督管理有待進(jìn)一步強化。由于開(kāi)發(fā)的.樓盤(pán)交付把關(guān)不嚴、監督不力，導致事后暴露了一系列問(wèn)題。如業(yè)主委員會(huì )辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房不到位，或面積小，或區位差;消防設施不出水，監控設備不實(shí)用，公共服務(wù)功能不完善;有的開(kāi)發(fā)商口頭承諾好，實(shí)際兌現差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網(wǎng)維修等責任主體不明確，保修經(jīng)費不落實(shí)等等，發(fā)生問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區業(yè)主強烈不滿(mǎn)、矛盾激發(fā)�，F全市已有客用電梯2611部，且絕大多數為小區高層電梯，已出現過(guò)電梯下跌傷人事件，但其保養、檢測、維修經(jīng)費無(wú)處著(zhù)落，將成為今后社區不安全的隱患。

　　4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對物業(yè)管理人員無(wú)理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗。違建亂搭、車(chē)輛亂停、雞鴨亂養、狗犬橫行等問(wèn)題較為嚴重。從調研普遍反映，出現上述現象的，大多數為機關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營(yíng)，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專(zhuān)業(yè)知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現象時(shí)有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

　　5.物業(yè)收費有待進(jìn)一步規范。近年來(lái)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)類(lèi)型較多、情況復雜，有敞開(kāi)式開(kāi)發(fā)樓盤(pán)、城中村改造樓盤(pán)、公開(kāi)出讓建造樓盤(pán)，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費標準較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費等，引起業(yè)主不滿(mǎn)和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現象較為普遍。

　　三、建議意見(jiàn)

　　1.要加強領(lǐng)導，強化保障。由于小區居住人員來(lái)自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區和較早開(kāi)發(fā)的開(kāi)放式小區，情況更為復雜、各種問(wèn)題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關(guān)部門(mén)要充分認識到社區、小區和諧是社會(huì )穩定的基礎，強化社區建設，維護小區穩定已成當務(wù)之急，需要像重視農村基層工作那樣重視社區基層建設，切實(shí)加強領(lǐng)導，強化要素保障。要專(zhuān)門(mén)建立一個(gè)社區管理工作協(xié)調機構，有市領(lǐng)導分管，有關(guān)部門(mén)參與的工作領(lǐng)導小組，負責研究社區管理建設、指導、處理、協(xié)調、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門(mén)要健全工作機構，配強精干業(yè)務(wù)人員，認真擔起小區物管工作的監督、指導。掛鉤聯(lián)系社區的市級領(lǐng)導和部門(mén)要定期開(kāi)展調研，指導工作，真正做到貼身社區、直面問(wèn)題、主動(dòng)攬事、協(xié)調問(wèn)題、解決困難。要重視社區管理專(zhuān)職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實(shí)社區工作經(jīng)費，切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì )主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難的實(shí)際，市政府要加緊調研，出臺相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以?xún)?yōu)惠扶持。

　　2.健全機制，規范管理。市政府及相關(guān)部門(mén)要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機制，切實(shí)規范社區及小區物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調研，出臺加強社區管理建設工作的意見(jiàn)，進(jìn)一步重視社區基層建設，明確工作任務(wù)和建設目標，切實(shí)加強領(lǐng)導、健全組織、明確職責、落實(shí)責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩定。要調研修改完善xx市住宅區物業(yè)管理實(shí)施細則，住宅區物業(yè)保修資金、住宅區物業(yè)維修專(zhuān)項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區電梯檢測、維修保養資金的落實(shí)，要明確規定。有關(guān)部門(mén)要加緊研究出臺住宅區物業(yè)管理收費標準和物業(yè)收費管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區和不同類(lèi)型房屋的物管費收費標準，物業(yè)費收支、減免要做到公開(kāi)、透明，尤其對空關(guān)房的物管費收費標準建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò )機制。市級層面要建立健全部門(mén)、街道、社區工作聯(lián)絡(luò )聯(lián)系制度，對于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時(shí)處置落實(shí)。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區、業(yè)委會(huì )工作聯(lián)絡(luò )機制，深入小區、了解實(shí)情、直面問(wèn)題、協(xié)調處置，確保小區穩定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區聯(lián)絡(luò )制，融入居民住宅小區，為居民排憂(yōu)解難，指導小區安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì )組織橋梁作用，建議有關(guān)部門(mén)牽頭，著(zhù)手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )，為物管工作開(kāi)展提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競爭、維護合法權益、協(xié)調利益沖突。三要強化物管監督管理。市和街道要重視對業(yè)委會(huì )組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門(mén)要切實(shí)加強對交付使用樓盤(pán)移交物業(yè)公司時(shí)的監管工作，不走過(guò)場(chǎng)。街道和社區要加強對住宅小區的精細化管理，建立小區信息平臺，全面推進(jìn)小區網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對小區每戶(hù)住戶(hù)基本情況實(shí)現信息動(dòng)態(tài)化管理。要加強物業(yè)企業(yè)的規范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費服務(wù)不對等、服務(wù)不規范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況，有關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )要嚴把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴格執行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監管有機結合，切實(shí)規范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理。

　　3.注重教育，提高素質(zhì)。針對目前住宅區物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況，加強住宅小區人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關(guān)部門(mén)、街道要把提高住宅小區人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結合實(shí)際、有的放矢，有計劃地開(kāi)展形式多樣，以樹(shù)正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門(mén)要加強對物業(yè)管理公司人員的監督教育，使城市生活住宅小區成為真正的“園林小區、衛生小區、文明小區、和諧小區”。

　　物業(yè)管理調研報告18

　　黨的十七大明確指出：“社會(huì )穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導、政府負責、社會(huì )協(xié)同、公眾參與的社會(huì )管理格局，健全基層社會(huì )管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì )創(chuàng )造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會(huì )也提出了要全力抓好社會(huì )穩定工作，全面落實(shí)各項工作措施，營(yíng)造安居樂(lè )業(yè)的社會(huì )環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久，按照區委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習實(shí)踐活動(dòng)專(zhuān)題調研階段，結合地區實(shí)際，組織了專(zhuān)題調研小組，就如何推進(jìn)地區物業(yè)管理，促進(jìn)地區社會(huì )和諧穩定進(jìn)行了專(zhuān)題調研。此次調研，實(shí)地走訪(fǎng)了部分居委會(huì )和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由街道城管部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等單位參加的不同層次座談會(huì )，發(fā)放了500份居民調查問(wèn)卷，征求了各個(gè)群體的意見(jiàn)和建議，現將調研情況報告如下：

　　一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

　　據調查，南關(guān)嶺街道共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區16個(gè)，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開(kāi)發(fā)建設而成的小區12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區8個(gè)，占居住小區的50%;成立業(yè)主大會(huì )的小區5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

　　總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區占50%;未收取物業(yè)費的小區占75%，在收取物業(yè)費小區中尚有10%--50%住戶(hù)以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數量少、規模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監督檢查及規范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對社區物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

　　二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

　　近年來(lái)，各新建小區積極通過(guò)公開(kāi)招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著(zhù)力搭建社區自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jì)，也總結了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀(guān)念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

　　1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重是各地普遍存在的問(wèn)題，本地區也不例外。問(wèn)題主要包括變更規劃、配套設施不落實(shí)、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(cháng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查，在有物業(yè)公司的小區，57%的受訪(fǎng)者認為居住小區物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責任，68%的受訪(fǎng)者認為居住小區技防措施不健全。

　　2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業(yè)管理企業(yè)規模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類(lèi)，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉制而來(lái)，其余是市內物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低，缺少對員工的.培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。

　　3、部分業(yè)主觀(guān)念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪(fǎng)者對《大連市城市住宅小區物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪(fǎng)者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關(guān)房產(chǎn)權利方面的規定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì )，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì )”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì )的權威受到質(zhì)疑。據調查顯示，55%的受訪(fǎng)者所居住的社區沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì );當居住方面合法權益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì )維權;87%的受訪(fǎng)者認為業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好，居委會(huì )作用發(fā)揮好。

　　4、政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著(zhù)職責劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順，責權利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀(guān)上既承擔一個(gè)企業(yè)的責任，又承擔著(zhù)部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、加強物業(yè)管理工作的建議和意見(jiàn)

　　南關(guān)嶺地區地處城鄉結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調研，提出以下幾條建議：

　　1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏(yíng)的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強引導，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )并積極發(fā)揮作用。應由街道相關(guān)部門(mén)協(xié)調各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競爭，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會(huì )應著(zhù)力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續教育機制。

　　3、建立健全長(cháng)效管理機制。要建立和完善對開(kāi)發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開(kāi)發(fā)小區物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹(shù)立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門(mén)和社區應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構，完善社區黨總支、居委會(huì )、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(cháng)效機制。

　　4、探索物業(yè)分類(lèi)管理模式。應根據目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區來(lái)說(shuō)，由于觀(guān)念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對這類(lèi)長(cháng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì )的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng )造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

　　5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細都采用法律手段。而社會(huì )矛盾糾紛得不到及時(shí)調整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過(guò)規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務(wù)意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區聯(lián)合深入開(kāi)展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶(hù)、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會(huì )公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

　　6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應結合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng )造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識技能的培訓，運用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績(jì)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶(hù)交流、業(yè)主滿(mǎn)意度調查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿(mǎn)足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開(kāi)展“敬業(yè)愛(ài)崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。

　　物業(yè)管理調研報告19

　　一、基本情況

　　我市物業(yè)服務(wù)工作從20xx年左右開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)十多年的摸索，從無(wú)到有，從小到大，呈現出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂(lè )業(yè)，維護社會(huì )穩定起到了重要的作用。

　　二、工作開(kāi)展情況

　　一是加強了制度建設。根據國家和省、荊門(mén)市的有關(guān)規定，結合我市實(shí)際，先后制定出臺了《關(guān)于加強住宅小區物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于貫徹落實(shí)<住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法>的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規范前期物業(yè)服務(wù)招標投標工作的通知》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開(kāi)展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區前期物業(yè)服務(wù)等級標準》，將物業(yè)服務(wù)內容劃分3個(gè)等級、5個(gè)小項，進(jìn)一步細化服務(wù)內容、量化服務(wù)標準，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是積極開(kāi)展了物業(yè)政策法規宣傳培訓工作。通過(guò)報刊、專(zhuān)欄等傳統媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì )各界宣傳物業(yè)知識，著(zhù)力增強業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的參與意識，努力贏(yíng)得社會(huì )方方面面對物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過(guò)集中培訓、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。

　　三、當前存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)整體水平不高。

　　我市現有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設單位的附屬企業(yè)，僅對自已開(kāi)發(fā)的項目小區提供服務(wù)，市場(chǎng)化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒(méi)有形成良好的制約與監管體制，企業(yè)缺乏危機意識，缺乏創(chuàng )新能力。在現有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規范、服務(wù)不到位等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗放，僅限于清掃衛生、秩序維護、綠化養護等低標準、低水平的基礎性服務(wù)，難以滿(mǎn)足業(yè)主多樣化的需求，無(wú)法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有得到業(yè)主的認可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位之間互不信任，矛盾時(shí)有發(fā)生。

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念滯后。

　　部分業(yè)主對物業(yè)政策法規、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主的權利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)服務(wù)的社會(huì )性、公共性、有償性認識不足，只顧個(gè)人利益，無(wú)視公共利益，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持、配合，反而煽動(dòng)對抗。少數業(yè)主有償服務(wù)的觀(guān)念淡薄，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識還未形成。老舊小區的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代，拒交物業(yè)服務(wù)費的現象普遍存在。目前，全縣住宅小區物業(yè)服務(wù)費平均收繳費率為65%，個(gè)別企業(yè)甚至才只有30%。過(guò)低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標準來(lái)維持正常運轉，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。

　�。ㄈ�）老舊小區物業(yè)服務(wù)管理難度大。

　　我市老舊住宅小區由于建設年代較久遠，物業(yè)服務(wù)基礎條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開(kāi)展工作而退出，加之老舊小區的業(yè)主絕大多數屬工薪階層或社會(huì )低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專(zhuān)項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無(wú)人承擔，造成房屋和小區內設施設備年久失修、道路坑洼不平、衛生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿(mǎn)，反映非常強烈。

　�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)建設前期遺留問(wèn)題較多。

　　由于規劃驗收不嚴格，建設單位為追求經(jīng)濟利潤最大化而不管不顧后續的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區建成后遺留問(wèn)題較多。比較突出的有建設單位擅自更改規劃設計，如將地面停車(chē)位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任；私自占有使用小區共用部位等問(wèn)題，均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區內無(wú)物業(yè)服務(wù)用房，只有門(mén)房、無(wú)綠化用地、無(wú)摩托車(chē)停車(chē)棚、監控安防設施設備技術(shù)落后、數量不足、使用壽命短。老舊小區公共配套設施更是嚴重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。

　�。ㄎ澹�業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難，發(fā)揮作用更難。

　　由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會(huì )的辦公場(chǎng)所、經(jīng)費、人員薪酬等得不到落實(shí)，社區居委會(huì )的日常監督作用發(fā)揮不到位，導致我市大部分住宅小區業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、選舉難困難重重。目前，在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區中，成立業(yè)主委員會(huì )的只有20個(gè)，業(yè)主的合法權益無(wú)法得到有效保障，小區物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì )維權意識不強，運行中缺乏必要的監督機制，致使業(yè)主委員會(huì )難以發(fā)揮監督和協(xié)調作用，已成立的業(yè)主委員會(huì )中，大部分名存實(shí)亡。

　�。�六）物業(yè)服務(wù)監管體制不夠完善。

　　物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門(mén)較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門(mén)之間相互依賴(lài)，物業(yè)服務(wù)的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒(méi)有形成。物業(yè)服務(wù)監管機制尚不健全，行業(yè)監管部門(mén)之間缺乏有效溝通，行政監管力度不大，導致基層政府、行政主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責任、權利與義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現在部門(mén)執法進(jìn)小區方面。

　　四、意見(jiàn)和建議

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步完善規章制度，規范管理服務(wù)

　　建議荊門(mén)市政府結合全市近年來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際，盡快出臺關(guān)于加強住宅小區物業(yè)管理的意見(jiàn)辦法，并將車(chē)輛管理納入小區物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監督體系，嚴格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利和義務(wù)，增強信息公示力度。住建、城管、規劃、公安、物價(jià)等行政主管部門(mén)要加大對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度，要對管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費不規范、社會(huì )形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時(shí)查處和答復。大力推廣先進(jìn)地區的管理經(jīng)驗，倡導建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強化物業(yè)服務(wù)隊伍建設，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規范經(jīng)營(yíng)。

　�。ǘ�）加強源頭治理，夯實(shí)物業(yè)管理基礎

　　規劃和建設部門(mén)要嚴格住宅小區建設規劃審批程序和小區施工建設監管制度，加強對建設單位在建工程的'監管，及時(shí)制止建設單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡(jiǎn)化配套設施等違反規劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項目綜合驗收標準，組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗收評定，對不符合建設規劃和質(zhì)量標準的堅決不予驗收。

　�。ㄈ�）強化業(yè)主大會(huì )制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )作用

　　對符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì )的小區，鄉鎮人民政府應在同級黨組織領(lǐng)導和民政部門(mén)指導監督下，盡快依法組織和指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )，明確業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利和義務(wù)，理順社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規范運作程序，切實(shí)履行監督和協(xié)調職責�；鶎诱�府組織、房管等相關(guān)行政主管部門(mén)要積極支持業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監督，對違反物業(yè)相關(guān)政策法規，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應的處理和整頓，使業(yè)主委員會(huì )真正發(fā)揮監督、協(xié)調作用，推動(dòng)小區物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。

　�。ㄋ模┎扇∮行Т胧�，加強老舊小區管理

　　要高度重視老舊小區物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導下，根據老舊小區的實(shí)際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對于配套設施相對獨立、較為完善、又有一定規模的老舊小區，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )，公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。對不具備物業(yè)服務(wù)條件又無(wú)業(yè)主委員會(huì )的小區，可按照社區居民自治的原則，由社區居委會(huì )代表社區業(yè)主，與房屋和設施設備維修、保潔、保安等專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區居委會(huì )組織社區下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。

　�。ㄎ澹┬麄饕龑�，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍

　　要深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理條例》等有關(guān)法律法規，教育引導廣大業(yè)主培養“小區是我家，愛(ài)護靠大家”的責任意識，牢固樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的消費觀(guān)念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費用，自覺(jué)維護小區環(huán)境和秩序。

　　物業(yè)管理調研報告20

　　20xx年4月到8月，我局在市、區政府部門(mén)領(lǐng)導下，積極與住建、環(huán)保、城管執法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區居委會(huì )、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研。調研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區進(jìn)行了實(shí)地調查走訪(fǎng)；分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì )、10次業(yè)主委員座談會(huì )。

　　一、基本情況

　　物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區和業(yè)主自主聘請民工看大門(mén)、打掃清潔衛生，占20%；（4）其余小區和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

　　二、工作開(kāi)展情況

　　一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關(guān)規定，結合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，將物業(yè)服務(wù)內容劃分6個(gè)等級、6個(gè)小項，服務(wù)企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標準進(jìn)行服務(wù)和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區標準》，對創(chuàng )建示范項目活動(dòng)進(jìn)行指導，截至目前，共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區。

　　四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì )宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏(yíng)得社會(huì )方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請專(zhuān)家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

　　三、存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬�歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區治理改造難度大。

　　近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長(cháng)趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡(jiǎn)單,內部結構及住宅功能相對落后。隨著(zhù)城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì )矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區、北門(mén)市場(chǎng)觀(guān)音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　�。ǘ�）物業(yè)管理體制不健全，監管工作合力不夠。

　　目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區、街道、社區之間沒(méi)有建立起系統協(xié)調的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì )等目前尚未建立或成立。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養和足夠的管理經(jīng)驗；編制嚴重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導和監管。區房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個(gè)物業(yè)小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)市場(chǎng)競爭不足，整體服務(wù)水平低。

　　物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨立的.企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支，形式上獨立，實(shí)際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長(cháng)遠打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè)，無(wú)法形成規模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會(huì )組建難，運作不規范。

　　業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。全區實(shí)施物業(yè)管理的居民小區中，只有46個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，不足物業(yè)服務(wù)小區的5%。

　　從運行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì )運作不規范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì )缺乏社區、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì )形同虛設，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

　　四、對策與建議

　�。ㄒ唬┝腥朊裆�重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

　　建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng )新結合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實(shí)。

　�。ǘ�）有序推進(jìn)老舊小區改造工作。

　　老舊小區主要位于江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實(shí)際情況劃為四類(lèi)，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區，對我區創(chuàng )衛生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對較大的小區。四類(lèi)小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶(hù)少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。

　�。ㄈ�）建立有效的監管調處機制。

　　一要繼續加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務(wù)設施設備保質(zhì)保量，不出現各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區、政府管理部門(mén)之間的責任。三要完善規劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò )等部門(mén)組成的協(xié)調機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區網(wǎng)絡(luò )化管理，管理員專(zhuān)人專(zhuān)職，要包片包區，并加大協(xié)調物業(yè)管理工作力度。

　�。ㄋ模┡嘤�物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

　　一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì )，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習外地先進(jìn)經(jīng)驗，提升我區總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會(huì )選聘、小區評優(yōu)的依據。

　�。ㄎ澹┒喾絽⑴c，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設。

　　制定出臺業(yè)主委員會(huì )管理辦法。辦事處及社區要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習借鑒外地住宅專(zhuān)項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專(zhuān)項維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業(yè)主委員會(huì )要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。

　　附：服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調研報告

　　一、調研概況

　　1.調研目的。通過(guò)對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗，對國內服裝企業(yè)的現有運作流程有一個(gè)了解和認識，總結生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。2.調研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對面輔料及里料的認定，制作相應色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節，兩天時(shí)間；后道車(chē)間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時(shí)間。

　　二、企業(yè)概況

　　該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，配備了具有國際先進(jìn)水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團公司提供配套服務(wù)。

　　三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構

　　該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶(hù)的指令組織生產(chǎn)，為集團公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程：生產(chǎn)通知單。由客戶(hù)發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單，根據提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶(hù)協(xié)商達成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設計。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準確進(jìn)行。通過(guò)色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過(guò)打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結構、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車(chē)間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作�？p制。它是按不同的款式要求，通過(guò)合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程�？p制車(chē)間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(cháng)，1個(gè)副組長(cháng)，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車(chē)間。分為小后道和綜合后道車(chē)間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗，人數上4個(gè)人一張臺板，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠(chǎng)之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷(xiāo)售計劃運往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。

　　四、管理特色

　　在縫制車(chē)間會(huì )有品質(zhì)部的巡檢，對于出現的問(wèn)題及時(shí)修正，在小后道車(chē)間則是成衣的檢驗，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會(huì )有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

　　五、調研建議

　�。ㄒ唬┱雇�未來(lái)成衣發(fā)展趨勢

　　1.市場(chǎng)全球化。當今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機遇，與此同時(shí)，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠(chǎng)，對我國服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰。2.全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運轉周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應用與創(chuàng )新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現。無(wú)疑計算機已經(jīng)并將繼續對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著(zhù)運作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來(lái)，對企業(yè)現有流程進(jìn)行分析，找出問(wèn)題所在，從而設計出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現有企業(yè)流程得到重大改善。5.ERP與供應鏈管理。ERP的核心管理思想就是實(shí)現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò )。供應鏈管理從一個(gè)全新的高度對物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的系統進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標。6.準時(shí)化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費，達到用最少的投入實(shí)現最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會(huì )需要為依據，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟效益的生產(chǎn)方式。強調的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

　�。ǘ�）建議

　　面對市場(chǎng)全球化的現狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應面對全球化帶來(lái)的機遇和挑戰，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運轉周期等，要動(dòng)員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式�；�于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大，對于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng )新，要及時(shí)的體現在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進(jìn)行系統管理。

【物業(yè)管理調研報告】相關(guān)文章：

物業(yè)管理調研報告09-11

物業(yè)管理調研報告09-08

物業(yè)管理調研報告20篇09-26

物業(yè)管理調研報告13篇03-26

物業(yè)管理調研報告(13篇)03-30

物業(yè)管理調研報告20篇10-13

物業(yè)管理調研報告(15篇)03-25

物業(yè)管理調研報告精選15篇03-26

物業(yè)管理調研報告(14篇)03-26