物業(yè)調研報告

　　隨著(zhù)個(gè)人素質(zhì)的提升，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，其在寫(xiě)作上具有一定的竅門(mén)。我們應當如何寫(xiě)報告呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)調研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

物業(yè)調研報告1

　　跟著(zhù)物業(yè)辦理標準的連續美滿(mǎn)，業(yè)主、利用人法制見(jiàn)解的連續加強，辦理部分監督辦理力度連續加強，棲身小區違法搭建環(huán)境獲得了有效把握�？墒窃诓糠謼�身小區仍然存在著(zhù)擅悠閑天井、庭園、陽(yáng)臺等部位搭建違法構筑物和構筑物，擅自占用大家部位、破壞房屋承重布局等現象，特別是一些高檔小區居民入住后，呈現了比較緊張的違法搭建情況，如有的業(yè)主、利用人擅悠閑房屋平臺搭建陽(yáng)光屋，乃至加層、改建、擴建、開(kāi)挖地下室，不但緊張毀壞了小區的集體籌劃與和諧的環(huán)境，還感化了相鄰業(yè)主、利用人的平常糊口生涯，激發(fā)了很多矛盾膠葛。

　　1、華陽(yáng)地區棲身物業(yè)裝修存在的緊張題目 近幾年，跟著(zhù)房地產(chǎn)

　　2、三級市場(chǎng)的活潑，高檔商品房室第中二次裝修入手下手增多，由此各種違章行動(dòng)和違章搭建時(shí)有產(chǎn)生，引發(fā)社會(huì )的珍視，從房地辦如今所把握的環(huán)境分析，緊張有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬�業(yè)主將原房屋從里到外完全進(jìn)行裝修或改建，變化了原始計劃風(fēng)致，如外墻立面安置玻璃幕墻，將承重墻排除后從頭擴建，底層門(mén)廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60M2不等。

　�。ǘ�）利用的裝潢材料比較高級、新鮮，凡裝修過(guò)的房屋均超出原房屋計劃標準，對小區環(huán)境感化相對較小，與周邊房屋的模樣能根本保存同等。

　�。ㄈ�）相鄰干系矛盾不彪炳，業(yè)主委員會(huì )平常也不直接干涉干涉，只是對太過(guò)超過(guò)范疇的違章構筑回聲較大。

　�。ㄋ模┮驗闃I(yè)主身份比較特別包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻，怕感化辦理費的平常交付。 基于以上近況從物業(yè)公司反應：覺(jué)得當局辦理部分懲罰力度不敷，對違章戶(hù)的懲罰達不到威懾效用，別的迫于辦理費拖欠，只能勸阻，沒(méi)法制止施工，不然產(chǎn)生辯論物業(yè)公司很被動(dòng)。 但是作為搭建的業(yè)主卻覺(jué)得：因為房屋計劃在利用上不盡公道，且已陳腐，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí)，每每請專(zhuān)業(yè)裝潢計劃單位對房屋從頭按本性化進(jìn)行室內布局，加上在經(jīng)濟上有付出本領(lǐng)，使上述違章行動(dòng)時(shí)有產(chǎn)生，因為樹(shù)范效應，對其他業(yè)主感化較大，有趨同偏向。

　　2、進(jìn)一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化辦理的發(fā)起

　�。ㄒ唬└魑飿I(yè)辦理公司該當加強對室第裝修的教導和監督

　　1、加強典范裝修行動(dòng)的宣揚和教導 物業(yè)辦理公司該當根據《物業(yè)辦理條例》、《上海市室第物業(yè)辦理法則》的法則和《前期物業(yè)辦理辦事公約》或《物業(yè)辦理辦事公約》、《室第利用公約》或《業(yè)主公約》的商定，踐諾對業(yè)主裝修室第的辦理職責，并訂定《室第裝修須知》，配備相干的專(zhuān)業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修室第的宣揚、教導和監督。

　　教導物業(yè)辦理公司將《室第裝修須知》在所辦理的物業(yè)小區內一并公告。同時(shí)，把《室第裝修須知》送達物業(yè)辦理地區內待裝修的業(yè)主或利用人并簽收。

　　2、加強室第裝修前的辦理 要求物業(yè)辦理公司在為業(yè)主或利用人辦理入停止續時(shí)，必須告知《條例》中法則的不得破壞房屋承重布局、毀壞房屋表面和違法搭建等室第裝修的制止行動(dòng)。制止敲鑿的部位以及不得擅自隨便安排空調室外機和安置防盜辦法等注意事變。 業(yè)主或利用人在裝修室第前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括室第裝修計劃圖、施工方案）等書(shū)面告知物業(yè)辦理公司并為裝修施工人員辦理小區臨時(shí)出入證等手續。 要求物業(yè)辦理公司對業(yè)主或利用人供給的室第裝修計劃圖、施工方案中有違背室第裝修制止行動(dòng)的發(fā)起整改定見(jiàn)。

　　為加強對施工單位裝修行動(dòng)的辦理，物業(yè)辦理公司可與室第裝修施工單位簽訂《室第裝修辦理和談》。

　　3、加強對室第裝修活動(dòng)的平常巡查和監督 物業(yè)辦理公司該當明了由專(zhuān)人當真對室第裝修活動(dòng)的教導、監督和辦理。當有業(yè)主或利用人已入住的，該當鞭策裝修的業(yè)主、利用人或施工單位服從施工功課時(shí)候，晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生緊張噪聲的施工。

　　物業(yè)辦理公司對進(jìn)入小區的施工人員和構筑材料及裝修施工階段觸及水、電、氣和布局等潛藏工程的`，每天該當加強現場(chǎng)巡查和查抄（包括節假日）并做好記錄，發(fā)覺(jué)違規現象，該當及時(shí)采納有效辦法進(jìn)行勸阻、禁止并鞭策改正。

　　對破壞房屋承重布局、毀壞房屋表面、違章搭建等違法裝修行動(dòng)且拒不整改的業(yè)主或利用人及室第裝修單位，物業(yè)辦理公司該當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并報告相干行政辦理部分依法處理。同時(shí)，物業(yè)辦理公司該當責成違規裝修的施工人員中斷施工。

　　4、加強知法、守法和踐約意識

　　物業(yè)辦理公司該當鞭策業(yè)主或利用人服從《條例》等相干法則、服從《室第利用公約》或《業(yè)主公約》的商定。

　　物業(yè)辦理公司與室第裝修單位簽訂和談》的，該當鞭策其踐諾《和談》。在室第裝修施工結束后，物業(yè)辦理公司該當及時(shí)收回小區臨時(shí)出 入證。對造成房屋和辦法配置破壞的，物業(yè)辦理公司該當責成責任人及時(shí)進(jìn)行修賠。

　　物業(yè)辦理公司對室第裝修單位的違約行動(dòng)，可根據《和談》的商定，直接向人民法院拿起民事訴訟。

　　在未建立業(yè)主委員會(huì )的室第小區，業(yè)主或利用人違法裝修經(jīng)勸阻。禁止無(wú)效的，房產(chǎn)開(kāi)辟商或相干業(yè)主或利用人可根據《上海市商品房銷(xiāo)售公約》、《室第利用公約》的商定，直接向人民法院拿起民事訴訟。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )該當闡揚自治辦理效用

　　業(yè)主委員會(huì )該當凡是查抄物業(yè)辦理公司的辦理和辦事?tīng)顩r，鞭策室第裝修的業(yè)主或利用人服從有關(guān)的標準和商定，及時(shí)調束裝修不當 引發(fā)的相鄰膠葛，對業(yè)主或利用人違法行動(dòng)進(jìn)行勸阻、禁止并鞭策其整改。

　　對業(yè)主或利用人違背《業(yè)主公約》勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )經(jīng)過(guò)議定，業(yè)主委員會(huì )可向人民法院拿起民事訴訟。

　�。ㄈ�）各區縣房地局該當加強對違法裝修的行政法律

　　區房地局連續美滿(mǎn)行政法律工作程序。對物業(yè)辦理公司不踐諾法定辦理辦事和任務(wù)等行動(dòng)，該當根據《條例》和《法則》的相干法則責令其改正，并可處響應的罰款。對物業(yè)辦理公司違背《條例》和《法則》情節緊張的，區縣房地局可作出低落天資等級的懲罰，直至撤消天資證書(shū)。

　　區縣房地局接到對業(yè)主或利用人違法裝修的投訴，該當及時(shí)受理、備案并到現場(chǎng)查看、取證。核實(shí)，經(jīng)核對屬實(shí)的，根據《條例》的相干法則，責令其期限改正，可并處響應的罰款。

物業(yè)調研報告2

　　隨著(zhù)物業(yè)管理法規的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀(guān)念的不斷增強，管理部門(mén)監督管理力度不斷加強，居住小區違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區依然存在著(zhù)擅自在天井、庭園、陽(yáng)臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現象，特別是一些高檔小區居民入住后，出現了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽(yáng)光屋，甚至加層、改建、擴建、開(kāi)挖地下室，不但嚴重破壞了小區的整體規劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

　　一、華陽(yáng)地區居住物業(yè)裝修存在的主要問(wèn)題

　　近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開(kāi)始增多，由此各類(lèi)違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì )的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬�業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建，改變了原始設計風(fēng)格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門(mén)廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60M2不等。

　�。ǘ�）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過(guò)的房屋均超過(guò)原房屋設計標準，對小區環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

　�。ㄈ�）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會(huì )一般也不直接干涉，只是對過(guò)分超出范圍的違章建筑反響較大。

　�。ㄋ模┯捎跇I(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

　　基于以上現狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門(mén)處罰力度不夠，對違章戶(hù)的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無(wú)法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng)。

　　然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí)，往往請專(zhuān)業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時(shí)有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

　　二、進(jìn)一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議

　�。ㄒ唬└魑飿I(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監督

　　1、加強規范裝修行為的宣傳和指導

　　物業(yè)管理公司應當依據《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規定》的規定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導和監督。

　　指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區內一并公告。同時(shí)，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區域內待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

　　2、加強住宅裝修前的管理

　　要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續時(shí)，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。

　　業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書(shū)面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區臨時(shí)出入證等手續。

　　要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見(jiàn)。

　　為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

　　3、加強對住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監督

　　物業(yè)管理公司應當明確由專(zhuān)人負責對住宅裝修活動(dòng)的指導、監督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間，晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。

　　物業(yè)管理公司對進(jìn)入小區的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場(chǎng)巡視和檢查（包括節假日）并做好記錄，發(fā)現違規現象，應當及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。

　　對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并報告相關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。

　　4、加強知法、守法和履約意識

　　物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

　　物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時(shí)收回小區臨時(shí)出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時(shí)進(jìn)行修賠。

　　物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的`違約行為，可依據《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

　　在未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無(wú)效的，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )應當發(fā)揮自治管理作用

　　業(yè)主委員會(huì )應當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規和約定，及時(shí)調解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。

　　對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )通過(guò)，業(yè)主委員會(huì )可向人民法院提起民事訴訟。

　�。ㄈ�）各區縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法

　　區房地局不斷完善行政執法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為，應當根據《條例》和《規定》的相關(guān)規定責令其改正，并可處相應的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規定》情節嚴重的，區縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　區縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時(shí)受理、立案并到現場(chǎng)調查、取證。核實(shí)，經(jīng)核查屬實(shí)的，根據《條例》的相關(guān)規定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。

物業(yè)調研報告3

　　物業(yè)企業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)企業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。我會(huì )于20xx年1月至7月對河北區居民小區物業(yè)企業(yè)管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進(jìn)行了調研�，F將調研情況報告如下：

　　一、小區物業(yè)企業(yè)管理現狀

　　三和小區，人口近萬(wàn)人，地處城鄉結合部，小區經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì )，人員較復雜，管理難度較大，現物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區的物業(yè)企業(yè)管理。每年應收物業(yè)費100萬(wàn)元，現在只能收上來(lái)4萬(wàn)余元，收繳費用不足以維持日常開(kāi)銷(xiāo)，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車(chē)輛丟失、噴泉等許多問(wèn)題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區，20xx年入住，共1058戶(hù)。商品房202戶(hù)，回遷房660戶(hù)。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出�，F在，電梯維修費無(wú)從解決。

　　二、小區物業(yè)存在的問(wèn)題

　　盡管兩個(gè)小區情況有異，但存在有許多共性的問(wèn)題，并在很大程度上反映了我區物業(yè)企業(yè)管理的現狀和病疾。

　�。ㄒ唬┑禺a(chǎn)遺留問(wèn)題。由于物業(yè)企業(yè)管理沒(méi)有在房屋開(kāi)發(fā)建設階段就進(jìn)行介入，因此開(kāi)發(fā)建設的不合理成了后來(lái)物業(yè)企業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題主要表現在：一是規劃變更導致業(yè)主權益受損。房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭議的核心問(wèn)題。如金兆園在地產(chǎn)建設階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開(kāi)發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題。這些都為日后物業(yè)企業(yè)管理埋下了隱患。

　�。ǘ�）物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)企業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發(fā)揮其應有的功能；二是缺乏安全意識。少數業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無(wú)所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車(chē)位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫(huà)，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見(jiàn)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)公司對業(yè)主的違規行為處置力度不夠，沒(méi)有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車(chē)輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門(mén)，而無(wú)他法。結果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區環(huán)境和設施每況愈下。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的'服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區內的所有業(yè)主。比如三和小區的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現每家每戶(hù)的煤氣、水、電、有線(xiàn)電視等費用沒(méi)有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門(mén)有權停水停電，沒(méi)有一點(diǎn)商量，現在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費，你不會(huì )把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

　�。�六）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

　　三、幾條建議

　�。ㄒ唬┮勒�20xx年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和20xx年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)企業(yè)管理條例》，研究制定我區《物業(yè)企業(yè)管理水平評估細則》，提高物業(yè)企業(yè)管理，并做到有法可依。

　�。ǘ�）建立政府相關(guān)執法部門(mén)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方的聯(lián)動(dòng)機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業(yè)企業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動(dòng)機制的行動(dòng)軸心。

　�。ㄈ�）為促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，培育物業(yè)企業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng )造競爭氛圍，做大做強我區物業(yè)企業(yè)管理業(yè)，為我區和諧社區建設鍛造實(shí)業(yè)新軍。

　�。ㄋ模┐_保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個(gè)小區（大廈）開(kāi)一個(gè)總帳戶(hù)，按每戶(hù)業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶(hù)單獨開(kāi)戶(hù)，每年的利息自動(dòng)轉存到業(yè)主的戶(hù)頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進(jìn)行評估后方可動(dòng)用維修款項，同時(shí)對大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

　�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ�，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。按時(shí)繳納物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個(gè)業(yè)主（住戶(hù)）必須履行的義務(wù)，大家應當積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。

物業(yè)調研報告4

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級政府領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現階段發(fā)展狀況，結合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)及召開(kāi)座談會(huì )等方式對我市住宅小區的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，調研中發(fā)現問(wèn)題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調研中反映最多的問(wèn)題就是收費難，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，但業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀(guān)念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養人們的交費意識入手，努力提高收費率。

　　二、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、運行不規范，作用發(fā)揮不當

　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會(huì )制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì )是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過(guò)業(yè)主大會(huì )這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的`觀(guān)點(diǎn)，參與到小區管理中去。但在調研中發(fā)現，很多小區的業(yè)主沒(méi)有意識到這一點(diǎn)，對小區物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì )形同虛設，不能起到應有作用。另外，個(gè)別社區對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問(wèn)題主要表現在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上”觀(guān)念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　四、服務(wù)標準不統一，有待規范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買(mǎi)本小區物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì )與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現在我市未對不同價(jià)格的物業(yè)費應具體提供那些服務(wù)做出細致明確的規定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì )出現同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現象，這種現象會(huì )對業(yè)主在評價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標準需要進(jìn)一步規范。

　　五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；二是承諾未兌現，業(yè)主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區內沒(méi)交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因為開(kāi)發(fā)商承諾的配套設施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規范化

　　國家《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業(yè)管理區域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數的確定等。

　　針對以上問(wèn)題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準

　　按照“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級，價(jià)格不同，服務(wù)內容和質(zhì)量也不同。由小區業(yè)主大會(huì )根據需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會(huì )制度規范化進(jìn)程

　　按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規規范成立業(yè)主大會(huì )，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì )，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)�消除二者間誤會(huì )分歧，使小區物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹(shù)立崗位就是報酬的觀(guān)念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　在提高員工道德素質(zhì)方面，要著(zhù)力從培養其服務(wù)意識入手，說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區里，住戶(hù)人數多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏(yíng)得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴格把好驗收關(guān)

　　事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區物業(yè)管

　　理的最大難題，所以在小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規、規章

　　由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實(shí)際，結合《物業(yè)管理條例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實(shí)施細則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強的法律依據。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng )造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，也能在適當時(shí)候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

物業(yè)調研報告5

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。為進(jìn)一步規范我區物業(yè)管理，近期，我區物價(jià)部門(mén)組織人員對城區物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調研，在引導業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競爭、合理收費，如何進(jìn)一步規范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本情況

　　我區物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場(chǎng)化運行機制未健全、開(kāi)發(fā)商影響、專(zhuān)業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題�？傮w看，我區物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業(yè)管理小區38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬(wàn)平方米。城區物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú)，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區均未成立小區業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　1、物業(yè)服務(wù)公司規模較小。我區隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場(chǎng)化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業(yè)者較多，有的購買(mǎi)多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來(lái)，據統計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。

　　3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：一是一些服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。二是住戶(hù)無(wú)力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶(hù)，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接,將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶(hù)不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎？這錢(qián)花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀(guān)的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車(chē)收費及車(chē)庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺(jué)得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類(lèi)問(wèn)題很有普遍性。八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費不規范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見(jiàn)，因而拒交物業(yè)管理費。九是當物價(jià)部門(mén)根據經(jīng)濟發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶(hù)不滿(mǎn)，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據全國價(jià)格舉報電話(huà)受理投訴統計，近三年來(lái)，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類(lèi)價(jià)格舉報問(wèn)題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起。從全區看，缺乏一個(gè)強力部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監管。我區所

　　有小區均未成立業(yè)主委員會(huì )，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內容、有哪些服務(wù)標準，應交多少費用，如何監管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現象時(shí)有發(fā)生，體現不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見(jiàn)，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn)，影響小區的正常管理運作。

　　6、業(yè)主的消費觀(guān)念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀(guān)念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一是買(mǎi)房人對物業(yè)管理的認識需要一個(gè)過(guò)程。二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級階段。遇到問(wèn)題，業(yè)主不是積極通過(guò)司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著(zhù)拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長(cháng)此發(fā)展，不繳費的.業(yè)主可能會(huì )越來(lái)越多，最終導致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行，房屋及設施將會(huì )失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。

　　三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見(jiàn)和建議

　�。�、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng )造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　　2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競爭機制，明確規定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場(chǎng)整頓，對不符合要求和規定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷(xiāo)執照，注銷(xiāo)上崗資格證書(shū)，維護良好的市場(chǎng)秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓等工作措施，促進(jìn)我區物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開(kāi)始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應在售房前，向物價(jià)部門(mén)申報核定物業(yè)服務(wù)收費標準，規定在向物價(jià)部門(mén)申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時(shí)，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質(zhì)量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。

　　4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問(wèn)題，明確私家車(chē)庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問(wèn)題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場(chǎng)化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開(kāi)、公平，誠實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點(diǎn)，采取分類(lèi)指導辦法，做到公開(kāi)合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區域實(shí)行同一收費標準。

　　5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。

　　6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí)，現行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)單措施或程序。

　　7、妥善協(xié)調解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛部門(mén)向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶(hù)、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門(mén)所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業(yè)小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。由于市環(huán)衛處并未提供相應服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。

　　8、加大宣傳力度引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹(shù)立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)”，有效避免收費難的問(wèn)題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀(guān)念要由物業(yè)管理的無(wú)償提供向有償型的商品提供方面轉化。

　　9、加大對物業(yè)行業(yè)的監管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會(huì )化、市場(chǎng)化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規，形成完整、系統體系。

　　10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。

　　11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參加社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參加業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權益的事件。

　　12、恢復物業(yè)小區服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價(jià)字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問(wèn)題的補充意見(jiàn)》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實(shí)行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”�；謴臀飿I(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價(jià)格部門(mén)履行監管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關(guān)規定�！督�西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長(cháng)、社會(huì )進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀(guān)要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門(mén)應積極配合，共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導性，兼顧市場(chǎng)雙方的利益，并在收費標準、服務(wù)內容、定價(jià)方式、收費方式等方面進(jìn)行細化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構成和服務(wù)內容，定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實(shí)行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

物業(yè)調研報告6

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類(lèi)物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤(pán)形象，為房地產(chǎn)公司樹(shù)立品牌，物業(yè)管理較為規范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤(pán)售后的的后期事宜。另一類(lèi)物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤(pán)或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規模大小不一，多則幾千戶(hù)，少則幾百戶(hù)。

　　一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┮幠］^大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)游泳池各類(lèi)球場(chǎng)等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線(xiàn)電視入網(wǎng)費等。一些規模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。

　�。ǘ�）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現狀。

　　1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬(wàn)別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。

　　2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價(jià)部門(mén)批準標準收取，在實(shí)際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數物業(yè)公司需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的補貼收入才能略有贏(yíng)利。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因：

　�。ㄒ唬┦杖氩徽鎸�(shí)。主要表現在以下幾種方式：

　　1、部分收入不入賬。業(yè)戶(hù)在繳納物業(yè)費或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

　　2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時(shí)，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長(cháng)期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規模不相符。少數物業(yè)公司以住戶(hù)裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時(shí)，不作收入處理。

　　3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對新入伙戶(hù)一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買(mǎi)房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。

　　4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時(shí)，未按規定開(kāi)具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

　　5、補貼收入記往來(lái)賬。少數物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長(cháng)期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。

　�。ǘ�）納稅申報不規范

　　1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的.變化形成會(huì )計準則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當期計稅依據不準確。就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規定，單位和個(gè)人提供應稅勞務(wù)轉讓專(zhuān)利權非專(zhuān)利技術(shù)商標權著(zhù)作權和商譽(yù)時(shí)，向對方收取的預收性質(zhì)的價(jià)款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財務(wù)會(huì )計制度的規定，以該項預收性質(zhì)的價(jià)款被確認收入的時(shí)間為準。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財稅[20xx]16號文件規定執行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應稅勞務(wù)轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項或者取得營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現制的特點(diǎn)而不完全屬于權責發(fā)生制的性質(zhì)，在會(huì )計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時(shí)一次性申報營(yíng)業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時(shí)，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營(yíng)業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務(wù)機關(guān)也很難把握，難以核對，會(huì )造成申報和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應納稅款。

　　2、代收費用扣除不規范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營(yíng)業(yè)稅�！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費，不作為計稅依據申報繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線(xiàn)電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長(cháng)期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長(cháng)期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。

　　3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素�！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國稅函[20xx]79號）關(guān)于租金收入確認問(wèn)題規定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現。其中，如果交易合同或協(xié)議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

　　按照以上規定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實(shí)際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀(guān)點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務(wù)管理部門(mén)予以默認，實(shí)際操作上兩種情況都存在。

　�。ㄈ�）發(fā)票使用不規范。部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費時(shí)使用自制收據收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門(mén)面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票的意識不夠，收取款項時(shí)未向業(yè)主開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項不開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對應的發(fā)票，造成應開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現象。

　�。ㄋ模┵~務(wù)不健全或不建賬。部分規模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡(jiǎn)單，設立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務(wù)機關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費用等情況。

　�。ㄎ澹┒悇�(wù)管理部門(mén)收入難核實(shí)。采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應地存在問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶(hù)多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(cháng)期不在的情況，已入住的業(yè)戶(hù)物業(yè)管理費也存在征收率的問(wèn)題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實(shí)際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機關(guān)核實(shí)收入難。

　　三、管理措施

　�。ㄒ唬┬麄髋c輔導。一方面稅務(wù)機關(guān)要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會(huì )人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會(huì )人員對政策的正確理解，準確及時(shí)確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。

　�。ǘ�）規范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開(kāi)具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門(mén)征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門(mén)收取物業(yè)費。2領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業(yè)，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專(zhuān)業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)加強控管。4建立發(fā)票違規舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規范發(fā)票開(kāi)具和使用，維護納稅人的合法權益。

　�。ㄈ�）日常管理。建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤(pán)房屋門(mén)面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務(wù)機關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機關(guān)應加強稅源調查，實(shí)地調查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區物業(yè)面積，入住情況門(mén)面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營(yíng)項目等情況，與企業(yè)自報資料進(jìn)行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。

　�。ㄋ模┮幏都{稅申報及賬務(wù)管理。規范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時(shí)確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準確申報納稅。引導企業(yè)規范建賬，規范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無(wú)建賬能力的規模較小的企業(yè)，根據物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶(hù)異常申報戶(hù)，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對，及時(shí)評估，糾正企業(yè)不規范行為。

　�。ㄎ澹┎块T(mén)協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區情況物業(yè)收費標準情況門(mén)面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。

物業(yè)調研報告7

　　為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀

　　1、住宅小區的基本情況

　　根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┳≌�性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。

　�。ǘ�）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

　�。ㄈ�）規模差別較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，20xx年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況

　　目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

　�。ㄈ�）小區的物業(yè)管理情況

　　調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、工程建設的遺留問(wèn)題

　　小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問(wèn)題

　　一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位

　　調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后

　　通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范

　　部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

　　6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。

　　三、意見(jiàn)和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：

　　1、加強居民住宅小區的工程建設管理

　　工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的`源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。

　　2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督

　　一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。

　　3、要強化對物業(yè)管理工作的指導

　　一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。

　　二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機制

　　首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。

　　5、要深化物業(yè)管理法規宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。

　　6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理

　　調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

物業(yè)調研報告8

　　做好住宅小區物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調查，具體情況如下：

　　一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀

　　（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門(mén)統計，目前我縣已建成住宅小區28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區常住人口50%以上。

　　從調查來(lái)看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類(lèi)：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實(shí)行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

　　2、規模差別較大。在調查的10個(gè)小區和1個(gè)社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún)�，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數配套設

　　施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

　　（二）小區物業(yè)管理工作的現狀

　　1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè)，面積達86萬(wàn)平方米。

　　2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立情況。目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設，還沒(méi)有步入正軌。

　　3、小區的物業(yè)管理工作情況。從走訪(fǎng)、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范，業(yè)主較為滿(mǎn)意；金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業(yè)主和物管?chē)乐貙α�，出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：

　　（一）執行規劃不到位。調查發(fā)現，在住宅小區的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，由于主管部門(mén)監管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管，竣工后不能?chē)栏癜凑找巹澮�求進(jìn)行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　�。ǘ�）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實(shí)施細則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒(méi)有具體的要求和標準；二是專(zhuān)項維修資金難落實(shí)，公用部位維修難

　　等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的`招投標不夠規范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機會(huì )和權力。四是業(yè)主委員會(huì )的組建程序不規范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區內經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規依據。

　　（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規領(lǐng)會(huì )不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來(lái)維護自身的權利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費等辦法來(lái)激化矛盾。

　　（四）物管服務(wù)水平較低。調查發(fā)現，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區住戶(hù)反映小區公共區域長(cháng)期無(wú)人打掃衛生，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。

　　三、建議

　　針對當前我縣住宅小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見(jiàn)：

　　（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規劃并嚴格監管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區建設。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施。住宅小區規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的高度，合理規劃并分步實(shí)施，穩妥推進(jìn)已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

　�。ǘ�）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實(shí)前期物業(yè)招投標制度，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買(mǎi)受人；二要嚴格落實(shí)物業(yè)承接查驗制度，房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配

　　套設施建設的小區一律不能通過(guò)竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門(mén)備案的制度；四要嚴格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì )相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實(shí)矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門(mén)和社區應不推不躲，及時(shí)予以解決和調處。

　　（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò )、會(huì )議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門(mén)和各社區居委會(huì )要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行好應盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì )，組建好業(yè)委會(huì )。要強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強化分類(lèi)指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏(yíng)；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環(huán)境，提升管理水平。

物業(yè)調研報告9

　　隨著(zhù)我國住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安居樂(lè )業(yè)。市場(chǎng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。

　　梧桐花園小區簡(jiǎn)介

　　梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區同心北路，交通非常便利，學(xué)區完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區布局合理。

　　調查所得信息：

　　此次調查以問(wèn)卷為主，訪(fǎng)問(wèn)為輔，采取訪(fǎng)問(wèn)和實(shí)地調查相結合的方法，對該小區進(jìn)行了初步的調查研究。此次的問(wèn)卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開(kāi)。

　　根據業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問(wèn)題。我們共調查了5位住戶(hù)，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪(fǎng)中發(fā)現，該物業(yè)管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據了解該小區裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪(fǎng)中發(fā)現不少住戶(hù)對安管中心的工作表示了一定的不滿(mǎn)。對住戶(hù)的抱怨進(jìn)行大概總結后發(fā)現安管問(wèn)題主要集中在小區的`巡視力度較差，沒(méi)有在小區內形成24小時(shí)有效巡邏機制，在對小區外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒(méi)有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實(shí)際調查中據業(yè)主反映，該小區內曾經(jīng)多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒(méi)有一個(gè)合理規范的制度。

　　保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調查，大部分的業(yè)主對小區的環(huán)境衛生保潔方面認為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿(mǎn)。此外該小區的業(yè)主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹(shù)木種植單調，流經(jīng)小區內的一條河流污染嚴重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。

　　根據問(wèn)卷調查反映，居民對小區的物業(yè)管理公司存在較多不滿(mǎn)。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區后，與居民群眾的交流沒(méi)有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒(méi)有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿(mǎn)。比如其中一位住戶(hù)反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒(méi)有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會(huì )引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區建設難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發(fā)現小區內綠化及道路的布置較為合理，沒(méi)有發(fā)現車(chē)輛亂停亂放問(wèn)題，小區內的衛生環(huán)境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個(gè)社區的建設仍處在進(jìn)一步發(fā)展當中。

　　總結以上各方面不足為幫助該小區創(chuàng )建和諧社區提出了以下改進(jìn)意見(jiàn)：

　　1。調整工作機制，確保社區工作正常有序的開(kāi)展，社區開(kāi)展應該與街道部門(mén)考核掛鉤，不斷加強和完善社區工作的領(lǐng)導，進(jìn)一步加強合力推進(jìn)社區建設的責任意識。對于小區發(fā)展經(jīng)費不足問(wèn)題，應該設立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結合，即政府進(jìn)行補貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )共同分擔的模式。

　　2。強化小區服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現。首先要建立和完善社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系，建立小區服務(wù)中心，建設各類(lèi)老年服務(wù)設施，緩解老年人休閑娛樂(lè )，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調動(dòng)廣大群眾幫助小區優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應建立社區衛生服務(wù)中心，方便小區居民的基本醫療服務(wù)需求。最后，多開(kāi)展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

　　3。積極開(kāi)展社區文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區的人文環(huán)境。物業(yè)公司應該充分發(fā)揮領(lǐng)導作用，結合不同群體的需求，深入開(kāi)展各類(lèi)特色文化活動(dòng)及傳統文化活動(dòng)，在滿(mǎn)足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。 建立小區圖書(shū)和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動(dòng)。 開(kāi)展小區法制宣傳教育和咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。加強小區

　　宣傳建設，向小區居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開(kāi)發(fā)公益性崗位、國內外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。

　　4。 具體問(wèn)題具體分析。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作，深入學(xué)習先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門(mén)使用不同的管理手段。

　　我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習理論知識而沒(méi)有和實(shí)踐相結合的話(huà)，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調查，切實(shí)加強了我理論與實(shí)踐相結合的能力，為今后的學(xué)習打下了堅實(shí)的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。

物業(yè)調研報告10

　　物業(yè)管理是今年鎮經(jīng)濟工作會(huì )議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(cháng)的過(guò)程，也是迎接挑戰自我加壓探索精選論文新課題的過(guò)程。

　　一目前我鎮物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況

　　上半年，鎮城管辦在七個(gè)城區社區各選一處居民小區做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì )。城市七個(gè)社區的試點(diǎn)具體情況為：

　　1社區：社區選擇三星花園小區做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶(hù)。該小區前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(cháng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子。對于物業(yè)管理，多數人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測算，要在該小區建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區在小區召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )籌備會(huì )，向各家各戶(hù)發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū)，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準備成立業(yè)主委員會(huì )。

　　二社區：社區去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區成立了業(yè)主委員會(huì )，建立了業(yè)主規約，協(xié)助小區實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶(hù)，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理衛生創(chuàng )建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪(fǎng)，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復大門(mén)及門(mén)崗提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調，目前成立了小區業(yè)主委員會(huì )，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開(kāi)發(fā)商爭取了兩間門(mén)面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)及門(mén)崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發(fā)城小區召開(kāi)全體業(yè)主會(huì )議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區走上規范化管理軌道。

　　三觀(guān)山社區：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛生創(chuàng )建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng )建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶(hù)，以前社區在小區內實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區，后來(lái)小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長(cháng)效管理�，F在社區已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì )，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì )，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協(xié)助，在現場(chǎng)走訪(fǎng)了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問(wèn)題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開(kāi)相關(guān)責任主體的協(xié)調會(huì )，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。

　　四老西門(mén)社區：老西門(mén)社區做為老城區，無(wú)人管小區最多，縣長(cháng)熱線(xiàn)投訴最多，創(chuàng )建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠(chǎng)庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開(kāi)會(huì )走訪(fǎng)，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現狀，最終確定在電影庭院醬園廠(chǎng)庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門(mén)的問(wèn)題。

　　五渫陽(yáng)社區：試點(diǎn)一：農資大市場(chǎng)。農資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿(mǎn)，準備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠物業(yè)開(kāi)始走訪(fǎng)業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶(hù)，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶(hù)。由于新遷戶(hù)入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿(mǎn)后，物業(yè)公司退出，現在小區沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區已在小區內召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )籌備小組會(huì )議，張貼了有關(guān)宣傳法規，投票選舉了業(yè)主委員會(huì )，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　六中渡社區：社區選擇小區做為試點(diǎn)。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業(yè)主近七十戶(hù)，改制后由社區接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區還要負債投入。今年，社區在該小區率先推行物業(yè)管理，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉成立了業(yè)主委員會(huì )，并協(xié)助完善了業(yè)主規約。六月份，小區正式開(kāi)始自治管理。

　　二物業(yè)管理工作開(kāi)展過(guò)程中存在的難點(diǎn)

　　1社區對物業(yè)管理的社會(huì )效益認識不足。個(gè)別社區認為物業(yè)管理與小區管理在利益上存在著(zhù)沖突，工作積極性不是很高。

　　2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規范，無(wú)門(mén)崗和門(mén)廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。

　　3規范控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

　　4收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢(qián)，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對自己應盡的責任和義務(wù)不明。

　　5物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規范�，F有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專(zhuān)業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗與模式，營(yíng)利的目的.太明顯。

　　6前期物業(yè)管理不規范，開(kāi)發(fā)建設所遺留下來(lái)的問(wèn)題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

　　7業(yè)主大會(huì )難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清信心不足，參加會(huì )議的積極性不高。

　　8媒體關(guān)注程度不夠。

　　三對我鎮開(kāi)展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議

　　1嚴格執行物業(yè)管理的法律法規及規章，使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)收費等各方面各環(huán)節做到依法管理和運作。政府要加強服務(wù)意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀(guān)的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準入制度。加強物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵開(kāi)發(fā)商從社會(huì )上聘請那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理。鼓勵通過(guò)招投標等方式公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

　　2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰權責明確政企分開(kāi)管理科學(xué)”的要求，建立現代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養人才，為物業(yè)管理持續發(fā)展提供人才資源。

　　3社會(huì )公眾應客觀(guān)公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀(guān)念。

　　四下一步工作重點(diǎn)

　　一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍；

　　二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；

　　三是加強業(yè)主大會(huì )組建的指導監督工作；

　　四是進(jìn)一步規范前期物業(yè)管理招投標工作；

　　五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費機制；

　　六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

　　七是理順好物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。

物業(yè)調研報告11

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級政府領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現階段發(fā)展狀況，結合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)及召開(kāi)座談會(huì )等方式對我市住宅小區的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，調研中發(fā)現問(wèn)題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調研中我聽(tīng)到最多的眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著(zhù)這一問(wèn)題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實(shí)施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀(guān)念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費的理由就實(shí)在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。更有甚者，沒(méi)有任何理由，就想“搭車(chē)消費”，用別人的錢(qián)享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來(lái)越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區內的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養人們的交費意識入手。經(jīng)濟基礎是實(shí)現小區保值增值的關(guān)鍵，這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認識到。

　　二、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、運行不規范，作用發(fā)揮不當

　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會(huì )制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì )是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過(guò)業(yè)主大會(huì )這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，參與到小區管理中去。但在調研中發(fā)現，很多小區的業(yè)主沒(méi)有意識到這一點(diǎn)，對小區物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì )形同虛設，不能起到應有作用。另外，個(gè)別社區對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問(wèn)題主要表現在以下兩方面：

　　一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上”觀(guān)念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；

　　二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　四、服務(wù)標準不統一，有待規范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買(mǎi)本小區物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì )與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現在我市未對不同價(jià)格的物業(yè)費應具體提供那些服務(wù)做出細致明確的規定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì )出現同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現象，這種現象會(huì )對業(yè)主在評價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區業(yè)主會(huì )認為物業(yè)費交得值，他們得到了應有的服務(wù)，而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區業(yè)主就會(huì )認為他們應該得到更多服務(wù)，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。

　　五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：

　　一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；

　　二是承諾未兌現，業(yè)主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。

　　調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區內沒(méi)交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因為開(kāi)發(fā)商承諾的配套設施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規范化

　　國家《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業(yè)管理區域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數的確定等。

　　針對以上問(wèn)題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準

　　按照“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級，價(jià)格不同，服務(wù)內容和質(zhì)量也不同。由小區業(yè)主大會(huì )根據需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會(huì )制度規范化進(jìn)程

　　按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規規范成立業(yè)主大會(huì )，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì )，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的`作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)�消除二者間誤會(huì )分歧，使小區物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹(shù)立崗位就是報酬的觀(guān)念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著(zhù)力從培養其服務(wù)意識入手，說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區里，住戶(hù)人數多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏(yíng)得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴格把好驗收關(guān)

　　事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區物業(yè)管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規、規章

　　由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實(shí)際，結合《物業(yè)管理條例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實(shí)施細則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強的法律依據。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng )造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，也能在適當時(shí)候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

物業(yè)調研報告12

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，加強居住小區物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開(kāi)展了加強石景山區物業(yè)管理的調研，目的是全面了解我區物業(yè)管理現狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實(shí)際問(wèn)題，促進(jìn)和諧社會(huì )的建設和區域形象的提升。此次調研聽(tīng)取了區建委關(guān)于我區物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪(fǎng)了部分居委會(huì )和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由政府相關(guān)職能部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等單位參加的不同層次的座談會(huì )，發(fā)放了近千份居民調查問(wèn)卷，搜集了關(guān)于加強我區物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，現將調研情況報告如下：

　　一、我區物業(yè)管理工作的基本情況

　　據調查，我區共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積20xx萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約1200萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區105個(gè)，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個(gè)(包括各類(lèi)家屬院，不包括軍產(chǎn))，占44%;

　　九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開(kāi)發(fā)建設而成的小區59個(gè)，占56%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區79個(gè)，占居住小區的75%;

　　成立業(yè)主大會(huì )的小區11個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區的14%。全區共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區登記注冊的44家，在外區注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。

　　總體看，我區物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區占25%;

　　抽樣調查問(wèn)卷顯示，未收取物業(yè)費的小區占33%。同時(shí)，近年來(lái)我區部分實(shí)施物業(yè)管理的小區獲獎，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)數量少、規模比較小，資質(zhì)等級偏低等;

　　物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制基本建立，20xx年8月以來(lái)，成立了專(zhuān)門(mén)的工作機構，加強了對物業(yè)管理企業(yè)的監督檢查，開(kāi)展了物業(yè)管理規范化活動(dòng)，積極探索社區物業(yè)管理自治方式，開(kāi)展物業(yè)管理試點(diǎn)工作，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，進(jìn)一步加強了我區物業(yè)管理行業(yè)政府監管的工作力度。

　　二、我區物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

　　近年來(lái)，我區物業(yè)管理主管部門(mén)積極推進(jìn)通過(guò)公開(kāi)招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著(zhù)力搭建社區自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jì)，也總結了一些寶貴經(jīng)驗，但由于體制、觀(guān)念、機制等因素的影響，我區物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

　　1.開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重是各地普遍存在的問(wèn)題，我區也不例外。問(wèn)題主要包括變更規劃、配套設施不落實(shí)、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(cháng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查問(wèn)卷顯示，77%的受訪(fǎng)者認為居住小區物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責任，69%的受訪(fǎng)者認為居住小區技防措施不健全。

　　2.物業(yè)管理公司定位不準確。我區現有物業(yè)管理企業(yè)規模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，市場(chǎng)競爭力不強。我區登記注冊的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類(lèi)，一級資質(zhì)僅有2家，二級資質(zhì)也只有3家，三級資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠;

　　按照性質(zhì)分，24家為國有或國有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門(mén)轉制而來(lái)，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計劃經(jīng)濟企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運作，以管理者自居，服務(wù)意識差;

　　有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費，甚至出現亂收費;

　　有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;

　　有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。

　　3.部分業(yè)主觀(guān)念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查問(wèn)卷顯示，只有1%的受訪(fǎng)者對《北京市居住小區物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達37%;

　　71%的受訪(fǎng)者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關(guān)房產(chǎn)權利方面的規定。

　　業(yè)主相互不熟悉，往往出現“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì )，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì )”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì )的權威受到質(zhì)疑。據調查問(wèn)卷顯示，78%的受訪(fǎng)者所居住的社區沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì );

　　當居住方面合法權益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì )維權;

　　87%的受訪(fǎng)者認為業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好，居委會(huì )作用發(fā)揮好。

　　4.政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著(zhù)職責劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順，責權利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。

　　此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀(guān)上既承擔一個(gè)企業(yè)的責任，又承擔著(zhù)部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、關(guān)于加強我區物業(yè)管理工作的建議

　　石景山區地處城鄉結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調研，提出以下幾個(gè)方面的建議供有關(guān)部門(mén)參考：

　　1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏(yíng)的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強引導，推進(jìn)我區物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競爭，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會(huì )應著(zhù)力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;

　　建立行業(yè)自律機制，規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;

　　反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;

　　開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;

　　正確引導輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;

　　加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續教育的長(cháng)效機制。

　　3.推動(dòng)各方思想觀(guān)念轉變。在對開(kāi)發(fā)商誠信考核中，要增加其開(kāi)發(fā)小區物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹(shù)立品牌意識，做好建管銜接;

　　行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業(yè)主維好權、用好權、盡好責;

　　物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時(shí)要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機會(huì )，過(guò)度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關(guān)部門(mén)和社區組織應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構，繼續完善社區黨委、居委會(huì )、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(cháng)效機制，推動(dòng)業(yè)主大會(huì )組建工作。

　　4.探索我區物業(yè)分類(lèi)管理模式。我區物業(yè)管理有特殊性，應針對居住小區的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區來(lái)說(shuō)，由于觀(guān)念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對這類(lèi)長(cháng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業(yè)管理以外的.新形式，如充分延伸居民委員會(huì )、房管所的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng )造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設和諧社會(huì )做出更大貢獻。

　　5.大力提高居民區自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細都采用法律手段。而社會(huì )矛盾糾紛得不到及時(shí)調整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對立困境。因此，在我區物業(yè)管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過(guò)規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務(wù)意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點(diǎn)，深入開(kāi)展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶(hù)、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會(huì )公德和家庭美德水準。

　　6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應結合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng )造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識技能的培訓，運用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績(jì)效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時(shí)應充分利用自動(dòng)化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶(hù)交流、業(yè)主滿(mǎn)意度調查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿(mǎn)足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業(yè)應積極建立ISO9001標準體系，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。

　　7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規�，F行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規包括《物業(yè)管理條例》、建設部的規章制度，但缺乏與法規相配套的規范性文件的制定，如：業(yè)主委員會(huì )運作;

　　物業(yè)管理招投標;

　　住宅維修基金管理;

　　物業(yè)管理服務(wù)用房設置使用;

　　業(yè)主委員會(huì )的法人地位及其職責、權力和義務(wù);

　　明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會(huì )、居委會(huì )三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數量增多，并形成群訪(fǎng)，區法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過(guò)人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門(mén)制定與之相配套的實(shí)施細則和法規文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規范和指導市場(chǎng)運作。

　　隨著(zhù)物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著(zhù)物業(yè)管理機制的不斷創(chuàng )新，隨著(zhù)廣大業(yè)主維權意識的不斷提高，隨著(zhù)政府對物業(yè)管理監管力度的不斷加強，相信我區物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強大的生命力和市場(chǎng)競爭力，不斷出現新的整潔、美觀(guān)、安寧、舒適的宜居小區。

物業(yè)調研報告13

　　隨著(zhù)物業(yè)處理標準的不斷完善，業(yè)主和使用人法律意見(jiàn)的不斷加強，處理部分監管的不斷加強，住宅小區的違法建設環(huán)境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區，仍然有非法結構和建筑在休閑天井，花園，陽(yáng)臺等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區的居民搬進(jìn)來(lái)后，出現了緊張的違章建筑情況。比如，一些業(yè)主和用戶(hù)在悠閑的住房平臺上建造陽(yáng)光屋，甚至增加樓層、改建、擴建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區的集體規劃和和諧環(huán)境，也影響了周邊業(yè)主。

　　1.華陽(yáng)地區住宅裝修緊張近年來(lái)，繼房地產(chǎn)、

　　2.三級市場(chǎng)熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來(lái)越多。由此，各種違法行為和違法建筑時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì )的珍惜。從現在房產(chǎn)局掌握的環(huán)境分析來(lái)看，緊張有以下幾個(gè)特點(diǎn):

　　(1)業(yè)主由內而外對原房屋進(jìn)行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開(kāi)始就擴大承重墻，在首層門(mén)廳、平臺上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。

　　(二)采用先進(jìn)的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規劃標準，對社區環(huán)境的影響相對較小，周?chē)�房屋的外觀(guān)能得到根本保留。

　　(3)相鄰各方矛盾不明顯，業(yè)主委員會(huì )通常不直接干預，只是對超出范圍太遠的違章建筑有很大的呼應。

　　(4)由于業(yè)主身份比較特殊，包括有部分是海外業(yè)主，物業(yè)公司很難直接勸阻，怕平時(shí)交試用期費�；�于以上近期情況，物業(yè)公司的回應:感覺(jué)當局對部分處罰處理不力，對違章戶(hù)的處罰達不到震懾效果。其他人被迫延遲手續費，只能勸阻，不能停止施工。不然物業(yè)公司很被動(dòng)。但作為大樓的業(yè)主，他覺(jué)得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業(yè)主入住或原業(yè)主重新裝修時(shí)，往往會(huì )要求專(zhuān)業(yè)的裝修規劃單位從一開(kāi)始就根據房屋的性質(zhì)進(jìn)行室內布置。另外，他有經(jīng)濟支付能力，使得上述違法行為時(shí)有發(fā)生。因為樹(shù)模型效應，對其他業(yè)主影響很大，有收斂的趨勢。

　　2.進(jìn)一步加強啟動(dòng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化處理

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)應加強對首室裝修的教學(xué)和監督

　　1.加強裝飾示范動(dòng)作的'宣傳和教學(xué)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應根據《物業(yè)服務(wù)條例》、《上海市物業(yè)服務(wù)規則》以及前期物業(yè)服務(wù)公約、物業(yè)服務(wù)公約、用房公約或業(yè)主公約中的約定，履行對業(yè)主裝修房的責任，并與相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員共同制定《房屋裝修須知》。

　　教物業(yè)處理公司在處理的物業(yè)區域內公布《房間裝修通知單》。同時(shí)，將《房間裝修通知單》送達物業(yè)辦理區域內的業(yè)主或待裝修用戶(hù)，并簽收。

　　2.加強首間裝修前的處理要求物業(yè)處理公司告知《規定》在為業(yè)主或使用人辦理入住、停續時(shí)，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調室外機，安裝防盜措施。業(yè)主或使用人應在裝修房間前書(shū)面通知物業(yè)管理公司施工單位、工期和裝修內容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時(shí)社區通行證。要求物業(yè)處理公司關(guān)于業(yè)主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對首間房停止裝修行為進(jìn)行整改的意見(jiàn)。

　　為了加強對建設單位裝修行為的處理，物業(yè)管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。

　　3.加強對首室裝修活動(dòng)的定期檢查和監督。物業(yè)經(jīng)辦公司要知道，專(zhuān)人要認真教導、督促、處理好首間的裝修活動(dòng)。業(yè)主或使用人入住后，應督促裝修業(yè)主、使用人或施工單位服從施工作業(yè)。下午18:00至次日上午8:00及節假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。

　　物業(yè)管理公司在施工人員和建筑材料進(jìn)入住宅區的施工過(guò)程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應加強每天(包括節假日)的現場(chǎng)檢查和突擊檢查，并做好記錄。發(fā)現違規行為，應當采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時(shí)糾正。

　　對于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的業(yè)主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業(yè)管理公司應及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )，并報告相關(guān)行政處理部門(mén)依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應指示違反規定的施工人員中斷施工。

　　4.強化知法、守法、守約意識

　　物業(yè)管理企業(yè)應當督促業(yè)主或者使用人遵守本條例和其他有關(guān)法律，遵守《房屋使用公約》或者《業(yè)主公約》的約定。

　　如果物業(yè)管理公司與第一個(gè)房間的裝修單位簽署了和談，應該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業(yè)管理公司應及時(shí)收回小區臨時(shí)出/入許可證。物業(yè)管理公司應責成責任人及時(shí)修復和賠償對房屋和方法配置造成的損害。

　　物業(yè)處理公司對首間房裝修單位違約，可以根據和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。

　　在未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅區，不鼓勵業(yè)主或使用人非法裝修。禁止無(wú)效的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者相關(guān)業(yè)主、使用人可以根據《上海市商品房買(mǎi)賣(mài)公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

　　(二)業(yè)主委員會(huì )應當證明自治的有效性

　　業(yè)主委員會(huì )應突擊檢查物業(yè)，處理公司的處理和經(jīng)營(yíng)情況，督促房間首次裝修的業(yè)主或用戶(hù)遵守相關(guān)標準和協(xié)議，及時(shí)調整因裝修不當造成的相鄰膠樹(shù)，并勸阻、禁止和督促業(yè)主或用戶(hù)糾正其違法行為。

　　業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約，勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )可以向人民法院提起民事訴訟。

　　(3)區縣房產(chǎn)局應加強對違法裝修的行政管理

　　區房產(chǎn)局已連續完成行政和法律工作程序。物業(yè)處理公司不履行法定職責和任務(wù)的，根據《條例》和《細則》的有關(guān)規定責令改正，并可處以相應的罰款。如果物業(yè)辦理公司違反《條例》和《細則》，情節緊張，區/縣房產(chǎn)局可對低人才等級進(jìn)行處罰，直至吊銷(xiāo)人才證書(shū)。

　　區縣房產(chǎn)局應及時(shí)受理和記錄業(yè)主或用戶(hù)對違法裝修的投訴，并到現場(chǎng)檢查取證。經(jīng)查證屬實(shí)的，依照《條例》有關(guān)法律的規定，責令限期改正，可以并處相應罰款。

物業(yè)調研報告14

　　今年暑假，我在科海物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了物業(yè)管理實(shí)習工作。在實(shí)習期間，我依次對設施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實(shí)習。在實(shí)習中，我通過(guò)對科海物業(yè)公司的調研，了解了物業(yè)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，使我知道了物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的基本情況，我加深了對公司具體經(jīng)營(yíng)操作認知，不再片面地知道公司的營(yíng)業(yè)。我知道了公司經(jīng)營(yíng)并不是我所想象的那么簡(jiǎn)單，一個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)是復雜的，就如同一個(gè)機器工作，里面的電子元件非常復雜。實(shí)習的過(guò)程中，既緊張，又新奇，在這個(gè)過(guò)程中，鍛煉了自己，讓我感受頗多，也收獲了很多。通過(guò)實(shí)習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的理性的認識。

　　我所實(shí)習的科海物業(yè)有限公司，是一家致力于住宅、大廈，各類(lèi)商務(wù)寫(xiě)字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理面積近二百萬(wàn)平方米，包括小區、政府大樓、商場(chǎng)、大廈等各種類(lèi)型物業(yè)樓盤(pán)40多個(gè)，公司現有員工400余人，其中大專(zhuān)以上學(xué)歷60人，擁有中級職稱(chēng)的40余人，持證上崗率100%。雖然公司并不大，但是公司運營(yíng)的還是比較好。

　　在我實(shí)習了解過(guò)程中，感觸是很深的，收獲也比較大。在實(shí)習中，我通過(guò)看和問(wèn)等方式，對科海物業(yè)有限公司展開(kāi)了深層次地了解，開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運作。同時(shí)，對管理處的設施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

　　一、加強人力資源管理，提高整體能力

　　公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實(shí)現自我人生價(jià)值。對員工的身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴格考核挑選。而且員工具有相關(guān)的技術(shù)，能夠在所處的位置對客戶(hù)能夠提供好的服務(wù)，使客戶(hù)滿(mǎn)意，幫助顧客在一些小問(wèn)題上能夠得到很好的解決。

　　做好員工的入職、在職培訓工作。公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實(shí)現自我人生價(jià)值。而各項因時(shí)利導的培訓計劃，為部門(mén)經(jīng)理，主管及各階層員工的專(zhuān)業(yè)知識、業(yè)務(wù)水平的提高提供了有力保障。隨著(zhù)市場(chǎng)競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類(lèi)專(zhuān)業(yè)性的培訓機會(huì )，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服

　　務(wù)水平和管理效益得以提高，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象。

　　從實(shí)際出發(fā)，管理處嚴格參照l(shuí)S09001質(zhì)量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法，管理人員不定時(shí)對員工的工作進(jìn)行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責，及時(shí)糾正員工的錯誤行為。公司并且根據員工的實(shí)際情況出發(fā)，給員工安排合適的職位和合適的工作時(shí)間，并且依據員工的個(gè)人要求，對員工進(jìn)行更好的安排。公司對員工實(shí)行輪班制，每段時(shí)間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時(shí)間段工作。制定一些獎罰措施，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

　　二、提高服務(wù)能力，提升核心競爭力

　　在實(shí)習中，我知道了科海物業(yè)和房地產(chǎn)商合作方共同投資注冊成立公司，科海物業(yè)以無(wú)形資產(chǎn)與資金投入，與合作方成立有限責任公司，科海物業(yè)派遣有關(guān)人員負責公司運作。 并且科海物業(yè)本著(zhù)以員工滿(mǎn)意、客戶(hù)滿(mǎn)意、社會(huì )滿(mǎn)意是我們永遠的追求，尊重和關(guān)心員工是企業(yè)生命，質(zhì)量、環(huán)境方針不斷為客戶(hù)營(yíng)造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區環(huán)境，我們深深明白，客戶(hù)是我們生存和發(fā)展的基礎，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開(kāi)始為客戶(hù)服務(wù)的那一天起，我們就一直在努力追求以科學(xué)、嚴謹的管理，優(yōu)質(zhì)、真誠的服務(wù)去把握機遇，贏(yíng)得客戶(hù)的滿(mǎn)意為服務(wù)理念。

　　而且科海物業(yè)公司同時(shí)擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務(wù)意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著(zhù)以業(yè)主滿(mǎn)意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的'整體優(yōu)勢，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng )造精品，樹(shù)立行業(yè)新形象。公司講究團隊精神，公司成員是一個(gè)大的團隊，大家需要齊心協(xié)力，創(chuàng )造一個(gè)更加美好、更加強大的公司，并且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客戶(hù)需要卓越溝通，公司的團隊內部需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動(dòng)力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責，盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價(jià)值實(shí)現的標尺。有盡責之心可助事業(yè)騰飛，有盡責之心可獲得客戶(hù)與更多的回報。

　　科海物業(yè)公司以敬業(yè)——要求公司總經(jīng)理到基層每一個(gè)員工牢固樹(shù)立敬業(yè)愛(ài)崗的思想，干一行，愛(ài)一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心。誠信——個(gè)人要有誠信，企業(yè)更要有誠信，許諾答應業(yè)主，客戶(hù)，員工的事情必須況現，必須得完成。創(chuàng )新——管理模式上的不斷創(chuàng )新，經(jīng)營(yíng)理念上的不斷創(chuàng )新和服務(wù)意識的不斷創(chuàng )新為企業(yè)精神。從而，實(shí)現了公司更好的經(jīng)營(yíng)，提高公司的影響力，使公司有一個(gè)更加美好的未來(lái)，公司實(shí)現了高效的管理運作，解決了客戶(hù)的諸多問(wèn)題，讓客戶(hù)更加滿(mǎn)意，并且感到舒心和放心，創(chuàng )造了一種無(wú)微不至、無(wú)所不在的

　　服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿(mǎn)意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場(chǎng)競爭中的核心競爭力。

　　三、物業(yè)管理的重要基礎工作——設備管理

　　對于設備的管理，在我實(shí)習中，我看到在小區里，公司對于設備的管理并不到位，如小區內的公共設備基本得不到管理，設備壞了，并沒(méi)有得到及時(shí)地修護，但對于商場(chǎng)里的設備，雖然得不到及時(shí)維修，但也不會(huì )等多久就會(huì )修護好，除了一些大的、重要的、需要用的會(huì )及時(shí)修護。而且在小區里，設備并不會(huì )得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設備的檢查做的還是比較好的，因為我并不會(huì )看到損壞嚴重的設備，但小區里就會(huì )有這種狀況。所以說(shuō)在這一方面做得并不到位。

　　四、管理的保障——安保隊伍

　　公司的下層管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，不同的地方有不同的設置。對小區實(shí)行24小時(shí)的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度。在商場(chǎng)或者其他地方，保安要求要有相應的技術(shù)，對所在的地方的服務(wù)能夠提供一些幫助，方便客戶(hù)對不懂的方面進(jìn)行指導，對客戶(hù)的一些小問(wèn)題提供以一些解決辦法，保證客戶(hù)放的車(chē)子或其他東西不會(huì )丟失，讓顧客放心、滿(mǎn)意。并且及時(shí)提醒客戶(hù)注意自己的東西，以免落下，還有，把客戶(hù)所落下的東西收起，再想辦法歸還給客戶(hù)，所以在招聘保安時(shí)，需要對保安的個(gè)人素質(zhì)進(jìn)行考核，保證整體員工的素質(zhì)，營(yíng)造一個(gè)更好公司形象，為公司的進(jìn)一步發(fā)展做好鋪墊。對于保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓。從而增強安保員的工作責任心和整體素質(zhì)；強化服務(wù)意識，樹(shù)立“友善與威嚴共存、服務(wù)與警衛并在”的服務(wù)職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。

　　五、公司經(jīng)營(yíng)狀況和存在的問(wèn)題

　　目前，因為物業(yè)這一行業(yè)在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善�？坪Ｎ飿I(yè)公司目前也正處在發(fā)展的階段，公司的人員有限，所以管理的范圍有限。資金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大�？坪Ｎ飿I(yè)目前運營(yíng)的還算可以，每個(gè)管理的區域都會(huì )派遣一名經(jīng)理，所以在某些方面會(huì )出現問(wèn)題，因此公司需要不定時(shí)的去查看�？坪Ｎ飿I(yè)每個(gè)地方的運營(yíng)還是比較好的。公司管理處對于每個(gè)地方的經(jīng)營(yíng)是比較成功的，科海物業(yè)對每個(gè)管理去很負責，會(huì )配合每個(gè)的管理，使客戶(hù)增加對公司的信任，為了可以發(fā)展更多的客戶(hù)。而且科海物業(yè)公司也會(huì )幫助每個(gè)客戶(hù)處理好他們所遇到的困難，使得每個(gè)客戶(hù)能滿(mǎn)意公司的服務(wù)，增加對公司的好感。這樣客戶(hù)便可以帶來(lái)更多的客戶(hù)，使得公司得到更好的發(fā)展，這

　　樣就可以擴大公司經(jīng)營(yíng)，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來(lái)帶來(lái)更好的明天。目前，科海物業(yè)公司的下層人員對公司的管理并不是很滿(mǎn)意，主要是員工的工資問(wèn)題，這也是許多物業(yè)公司存在的問(wèn)題，而且公司的高層人員的工資有的也并不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對這方面的經(jīng)營(yíng)不是很好，上層人員或多或少會(huì )克扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問(wèn)題。這也物業(yè)公司因為剛起步的原因，物業(yè)公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多�？坪Ｎ飿I(yè)目前經(jīng)營(yíng)的情況是對大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對公司的投訴比較多，對公司的服務(wù)并不很滿(mǎn)意，所以公司對這方面的經(jīng)營(yíng)并不好�？坪Ｎ飿I(yè)公司會(huì )派遣1到2名物業(yè)方面的專(zhuān)家作為哪個(gè)地區的顧問(wèn)，而且這個(gè)顧問(wèn)分為常駐和間歇性?xún)煞N，這是比較好的方法�？坪Ｎ飿I(yè)公司在根據經(jīng)營(yíng)理念運作是還沒(méi)有完全做到的，所以科海物業(yè)正朝這方面努力�？坪Ｎ飿I(yè)公司正以全方位服務(wù)，多元化經(jīng)營(yíng)為業(yè)主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規范。公司存在的問(wèn)題正在慢慢地解決，為了讓更多的客戶(hù)接受和支持科海物業(yè)。

　　六、公司的理念和存在的問(wèn)題及解決方法

　　科海物業(yè)博采眾長(cháng)，吸取了國內外許多先進(jìn)企業(yè)的管理經(jīng)驗和理念，使公司的各項管理日趨優(yōu)化 。同時(shí)，公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實(shí)現自我人生價(jià)值。而各項因時(shí)利導的培訓計劃，為部門(mén)經(jīng)理，主管及各階層員工的專(zhuān)業(yè)知識、業(yè)務(wù)水平的提高提供了有力保障�？坪Ｎ飿I(yè)公司同時(shí)擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務(wù)意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著(zhù)以業(yè)主滿(mǎn)意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng )造精品，樹(shù)立行業(yè)新形象�？坪Ｎ飿I(yè)充分利用自己豐富的物管經(jīng)驗，從物業(yè)管理角度，協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行小區規劃與有關(guān)設備選型，保證物業(yè)在將來(lái)長(cháng)期的使用過(guò)程中擁有一個(gè)良好的硬件平臺。并且公司對樓盤(pán)推廣中的物業(yè)管理要求提出建議，并配合開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)銷(xiāo)售中各種活動(dòng)的開(kāi)展及樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)的管理等。業(yè)主的需求不斷更新與提高，科海物業(yè)將以服務(wù)為基礎，以品質(zhì)為生命，以業(yè)主滿(mǎn)意為最高目標，依托科學(xué)管理，不斷創(chuàng )新，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，積極營(yíng)造物業(yè)的文化氛圍。我們隨時(shí)將以自身的優(yōu)勢為基礎，擴展企業(yè)規模，打造企業(yè)品牌。并以全方位服務(wù)，多元化經(jīng)營(yíng)為業(yè)主提供更多選擇空間，在取得經(jīng)濟效益的同時(shí)，創(chuàng )造良好的社會(huì )效益�？坪Ｎ飿I(yè)公司對居民住宅小區進(jìn)行綠化，使得公司不斷為客戶(hù)營(yíng)造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區環(huán)境，為客戶(hù)提供更好的生活環(huán)境�，F在在住宅小區，科海物業(yè)公司的管理出現了許多嚴重的問(wèn)題，雖然科海物業(yè)公司開(kāi)通了網(wǎng)絡(luò )投訴，解決了一些問(wèn)題，但很快又依

　　然會(huì )出現許多同樣地問(wèn)題。甚至出現了員工對住宅小區的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴重的影響。小區里居民的住宅環(huán)境并不是很好，水電問(wèn)題，而且出了問(wèn)題并不能得到及時(shí)的解決。所以科海物業(yè)應該派遣技術(shù)人員常駐在小區里，而且是要有足夠的技術(shù)人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應急。在小區中健身設施沒(méi)有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員并沒(méi)有及時(shí)修理。在調研期間，我看到很少員工去巡查小區的設施，只有偶爾會(huì )巡查一次，還有的就是在特殊情況才會(huì )巡查。在小區里，公司很少派人去檢查用電、用水設施，只有在居民打電話(huà)告訴時(shí)，維修人員才會(huì )姍姍來(lái)遲。解決方法是:公司應該加強人員的管理，要求公司對每個(gè)不同工作的人，在有事時(shí)能夠隨叫隨到，做到盡職盡責。公司要加強員工的責任心、事業(yè)心，要求公司總經(jīng)理到基層每一個(gè)員工牢固樹(shù)立敬業(yè)愛(ài)崗的思想，干一行，愛(ài)一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心，提高員工的素質(zhì)和能力，客戶(hù)合理的要求，要盡力做到，滿(mǎn)足顧客的要求。

　　通過(guò)這次實(shí)習，我認識到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理知識的，更重要的是要把實(shí)踐與理論兩者緊密相結合。我知道了做事要仔細，認真，每個(gè)行業(yè)有每個(gè)行業(yè)的難處。物業(yè)行業(yè)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，做得工作是比較繁瑣，所以我們應該做到盡心盡責。在調研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎么做，怎么去問(wèn)。所以，在這次調研中，我只是問(wèn)了居民和保安，其他的是從網(wǎng)上了解，還有的是自己看到的。我知道物業(yè)這一行業(yè)的工作比較困難，員工的工資是個(gè)很大的問(wèn)題，所以很多人才不會(huì )選擇物業(yè)這一行業(yè)。而且大多數的人對物業(yè)這一行業(yè)不了解，人們并不注重物業(yè)這一行業(yè)，所以在我國這一行業(yè)發(fā)展不起來(lái)，但國外已經(jīng)發(fā)展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來(lái)，而且在中國有些城市發(fā)展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無(wú)形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業(yè)管理，營(yíng)造一個(gè)更加和諧，舒適的生活。

物業(yè)調研報告15

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng )建的重要組成部分。根據安排，我們對**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調研，具體調研情況如下：

　　一、物業(yè)管理的基本情況

　　總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現狀

　　我市物業(yè)管理從 年前后開(kāi)始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據調查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展現狀

　　目前，全市共有物業(yè)管理小區34個(gè)，物業(yè)管理面積239。1萬(wàn)平方米。

　　1、新建城市住宅小區的物業(yè)發(fā)展現狀。我市新建住宅小區主要指20xx年后開(kāi)工建設的住宅小區，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，住宅套數有1。2萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號。

　　2、 老小區的物業(yè)發(fā)展現狀。老小區主要是20xx年建成的住宅小區，共18個(gè)，房屋建筑面積96。1萬(wàn)平方米，住宅套數有0。85萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

　　3、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開(kāi)始歸集住宅專(zhuān)項維修資金以來(lái)，累計歸集資金1372。79萬(wàn)余元。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )現狀

　　截止20xx年底，全市住宅小區已成立業(yè)主委員會(huì )6個(gè)。在調研中發(fā)現， 90。5%的小區業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難。61。9%的小區在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。50%的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。62。5%的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，也未能起到應有作用。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理行政機制現狀

　　在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門(mén)，對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理；（2）居民委員會(huì )、村民委員會(huì )依法對社區進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區內物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導監督，調解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉鎮政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，對物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應付；街道、社區居委會(huì )很難插手小區的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會(huì )的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的配合，但各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問(wèn)題突出。

　　20xx年以來(lái)，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細則》《關(guān)于規范 市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級標準和市城區物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格的通知》《關(guān)于規范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理等打下了一定的基礎。

　　二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區建筑面積僅7萬(wàn)平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬(wàn)平方米，由于管理項目較小，管理規模不大，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調查的結果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%，小區業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿(mǎn)意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規范。一是少數企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷(xiāo)，壓低服務(wù)標準。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據調查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項目，有31個(gè)項目虧損，幾個(gè)項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著(zhù)水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應的平衡機制。當水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源。同樣，其它成本費用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會(huì )平均工資，且沒(méi)有購買(mǎi)任何社會(huì )保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：一是一些服務(wù)人員責任心不強，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來(lái)自農村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì )產(chǎn)物。三是建設工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接，將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶(hù)不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。

　　2、建設工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　有以下三種情況：

　�。�1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現有：①盡管通過(guò)了竣工驗收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此多數業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標。③開(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

　�。�2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有：①未安裝一戶(hù)一表（前期的老小區及集資房）；②銷(xiāo)售廣告內容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會(huì )所及車(chē)庫用途等。

　�。�3）建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷(xiāo)或售后服務(wù)，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

　　3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專(zhuān)項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂(lè )休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂(lè )休閑設施也急需改善，而這些小區沒(méi)有專(zhuān)項維修資金，根本無(wú)力進(jìn)行舊小區改造。

　　4、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。

　�。�1）住宅專(zhuān)項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專(zhuān)項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項維修資金。

　�。�2）開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統一收取，再交到財政局、房管局指定的專(zhuān)用帳戶(hù)上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專(zhuān)項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、業(yè)主委員會(huì )的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著(zhù)瑕疵。小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。導致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會(huì )的監督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。

　　2、組成業(yè)主委員會(huì )的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

　　3、業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì )的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區全體業(yè)主分攤；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區公用部位的收益來(lái)獲取費用；三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費來(lái)源，業(yè)主委員會(huì )的日常工作都很難開(kāi)展。

　　4、業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據調查，我區80%的小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會(huì )的工作也不方便。

　　5、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì )業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導致很多重大事項無(wú)法決定。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理機制存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)管理法律法規不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規外，一直沒(méi)有國家級行業(yè)法規可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會(huì )是否具備訴訟資格等等。

　　2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業(yè)主將車(chē)庫用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門(mén)認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干預。

　　3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競爭機制。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競爭機制，大多

　　數物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占37。5％，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12。5％。多數物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴(lài)的關(guān)系。

　　三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

　�。ㄒ唬┘訌娢沂形飿I(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

　�。�、創(chuàng )造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　�。�、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應該注重個(gè)人素質(zhì)方面的`培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。

　�。ǘ�）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

　　1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農轉非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業(yè)擴大農民工使用，增加就業(yè)崗位。

　　2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ㄈ�）完善小區業(yè)主委員會(huì )制度的建議和措施。

　�。�、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )等會(huì )議的出席率、自覺(jué)維護小區公共設施設備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

　�。�、政府相關(guān)部門(mén)參與業(yè)主委員會(huì )的組建。首屆業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )組建，應在街道辦事處、社區居委會(huì )的組織下，在房管、公安部門(mén)的指導監督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區居委會(huì )，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關(guān)根據備案登記表刻發(fā)印章。 ３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參加社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參加業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。

　　4、加強組織業(yè)主委員會(huì )成員的培訓，提高業(yè)委會(huì )成員的總體素質(zhì)。

　�。ㄋ模┙�立健全物業(yè)管理新機制的建議和措施。

　　1、建立健全物業(yè)管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導下，由社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構成的三方聯(lián)動(dòng)的社區服務(wù)工作新機制，實(shí)現雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì )成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區居委會(huì )黨組任職，社區居委會(huì )干部義務(wù)擔任物業(yè)公司總監和業(yè)主委員會(huì )副主任。并在小區中設立社區便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專(zhuān)人值班，負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì )定期值日，社區居委會(huì )配備專(zhuān)門(mén)的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調解糾紛，協(xié)調矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶(hù)籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題。

　　民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門(mén)的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門(mén)

　　應提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續時(shí)，要求提供該小區物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )或社區居委會(huì )的證明。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門(mén)領(lǐng)導問(wèn)責機制，對履職不到位的進(jìn)行問(wèn)責，提高部門(mén)管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建筑面積較大、入住率較高的小區作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗，后期穩步推進(jìn)。

　　2、建立前期物業(yè)管理監管機制。從房屋預售開(kāi)始，物業(yè)管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開(kāi)發(fā)建設企業(yè)承擔。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標制度。

　　3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權益的事件。

　　另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時(shí)加強管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴格房屋質(zhì)量和設施設備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎。

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