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物業(yè)調研報告

時(shí)間:2024-11-08 08:30:05 志彬 調研報告 我要投稿

物業(yè)調研報告(精選19篇)

  在當下社會(huì ),報告的使用成為日常生活的常態(tài),報告中涉及到專(zhuān)業(yè)性術(shù)語(yǔ)要解釋清楚。你還在對寫(xiě)報告感到一籌莫展嗎?以下是小編幫大家整理的物業(yè)調研報告范文,希望能夠幫助到大家。

物業(yè)調研報告(精選19篇)

  物業(yè)調研報告 1

  物業(yè)管理關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù),做好物業(yè)管理對于改善城區環(huán)境,鞏固三創(chuàng )成果,構建和諧社會(huì )具有重要意義。近年來(lái),XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展,取得了一定成績(jì),但也面臨諸多困境,物業(yè)管理發(fā)展任重道遠。

  一、我縣物業(yè)管理基本狀況

  近年來(lái),我縣城鎮化建設日新月異,小區物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展,目前整體態(tài)勢平穩。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運作機制尚不健全,物業(yè)管理水平仍然較低,業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調解,物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善,已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規范整頓提高的階段。

 。ㄒ唬┓中求進(jìn),我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

  我縣物業(yè)管理起步于20xx年,縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室,負責全縣物業(yè)行業(yè)監督管理。10年來(lái),我縣物業(yè)管理從無(wú)到有,從小到大,穩步發(fā)展。截至目前,全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家,管理居民住宅小區17個(gè),物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬(wàn)平方米,新建住宅小區物業(yè)管理覆蓋率達98%,從業(yè)人員達 1000多人,服務(wù)小區人口達25000人。

 。ǘ┒啻氩⑴e,我縣物業(yè)管理逐步完善。

  縣物業(yè)管理辦公室成立以來(lái),對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。

  一是加強物業(yè)服務(wù)隊伍培訓,提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規水平和職業(yè)道德;

  二是加強外派交流。進(jìn)一步開(kāi)闊了物業(yè)管理人員的視野,找準了自身存在的問(wèn)題,也明確了今后努力方向。

  三是加強市場(chǎng)準入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可證時(shí),必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20xx年5月1日起,所有新建樓盤(pán)前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標制度。

  四是加強行業(yè)監管。制訂了《XX縣城區物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測評細則》,加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管,將測評結果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據。

  五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前,累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬(wàn)元。

 。ㄈ┪飿I(yè)管理發(fā)展不平衡。

  一些小區如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業(yè)管理比較規范。而巨龍家園、玉盤(pán)小區、書(shū)香和苑等一些小區因物業(yè)費收繳率不高,小區物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外,黨政機關(guān)、學(xué)校醫院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。

  二、我縣物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

  我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí),暴露的問(wèn)題和隱患也日益凸顯,主要表現在:

 。ㄒ唬┬^開(kāi)發(fā)建設質(zhì)量堪憂(yōu)、設施配套不完善。我縣部分小區,盡管通過(guò)了竣工驗收,但仍存在規劃未嚴格實(shí)施、小區配套設施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質(zhì)量低劣,甚至存在安全隱患等等問(wèn)題。這些問(wèn)題在建設過(guò)程中沒(méi)有得到根本解決,留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

 。ǘ┪飿I(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)信譽(yù)不佳,重收費輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散,缺乏上規模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言,我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高,實(shí)力不強,難以適應市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的需求。

 。ㄈI(yè)主物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念沒(méi)有普遍形成一些業(yè)主缺乏法制觀(guān)念和物業(yè)消費觀(guān)念,對市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解、不支持,有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費,有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司,卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù),而物業(yè)公司因收費標準低而難以運作,從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

 。ㄋ模┪飿I(yè)公司和業(yè)主權責不清,業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區大部分業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有成立,有的業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應有的作用。部分小區業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有訂立物業(yè)服務(wù)合同,雙方的權利和義務(wù)沒(méi)有明確,造成雙方應盡職責和義務(wù)不能全面履行,權利受到侵害時(shí)不能很好維權。

 。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看,缺乏一個(gè)強力有效、協(xié)調各方的綜合物業(yè)管理部門(mén),縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門(mén),委托物業(yè)管理辦公室負責業(yè)務(wù)管理,但該機構面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調處力不從心,亟待全面加強。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清;屬地政府、社區的綜合協(xié)調作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí),政府及相關(guān)部門(mén)不能及時(shí)調處,導致矛盾升級擴大。

  三、加強我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

 。ㄒ唬┘訌娦麄,引導樹(shù)立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規,讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區環(huán)境的重要性,增強廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念,使“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀(guān)念深入人心。同時(shí),引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競爭,提高服務(wù)質(zhì)量,珍視企業(yè)信譽(yù),推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

 。ǘ┎块T(mén)聯(lián)動(dòng),建立物業(yè)管理齊抓共管機制。

  一是在工程項目規劃、設計階段開(kāi)始,規劃建設部門(mén)要對小區的功能、布局、公共設施和配套建設等提出明確要求,為后期物業(yè)服務(wù)打下堅實(shí)的基礎。

  二是小區建設要嚴格執行有關(guān)規劃建設標準,做到圖紙與建設一致,嚴格規劃管理和工程質(zhì)量管理,確保建設工程質(zhì)量。

  三是建立商品房綜合竣工驗收制度,房產(chǎn)部門(mén)要參與綜合驗收。政府相關(guān)部門(mén)應實(shí)行驗收責任追究制,未通過(guò)綜合驗收的物業(yè),不能投放市場(chǎng)。

  四是物價(jià)部門(mén)要完善細化收費標準,明確服務(wù)內容。

  五是縣房產(chǎn)部門(mén)要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級測評制度,引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強行業(yè)自律,提高企業(yè)信譽(yù),確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。對無(wú)正當理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標時(shí)予以限制。規范物業(yè)承接查驗手續,明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的.權利和義務(wù)。同時(shí),要認真規范公共維修基金的管理和使用,制定公共維修基金提取使用程序。

 。ㄈ┓e極扶持,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費予以?xún)?yōu)惠,在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導物業(yè)企業(yè)走強強聯(lián)合之路,積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并,做大做強物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強、專(zhuān)業(yè)化水平較高的物管企業(yè),走規模經(jīng)營(yíng)之路。

 。ㄋ模┘訌姳U,推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛,如當事雙方已提起訴訟,可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結,維護當事人的權益。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí),要發(fā)揮司法調解的作用,建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)單的措施或程序。為從根本上規范我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設管理和物業(yè)管理活動(dòng),建議盡快出臺我縣加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強物業(yè)管理的實(shí)施細則兩個(gè)規范性文件。

 。ㄎ澹├眄橌w制,實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結合。按照“條塊結合,屬地管理”的原則,進(jìn)一步明確鄉鎮和社區居委會(huì )在物業(yè)管理工作中的權、責關(guān)系,把物業(yè)管理納入社區綜合管理范疇,政府投入一定的經(jīng)費。鄉鎮、社區居委會(huì )加強對居住小區的屬地管理,全面承接和履行政府延伸至社區的各項公共管理與服務(wù)職能,建立起對業(yè)主委員會(huì )的引導和監督機制?h房產(chǎn)部門(mén)要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監管,指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范、高效開(kāi)展工作。建議縣委政府加強縣物業(yè)管理辦公室的機構設置,增加人員編制,明確其職能職責,加強其履職監督。對業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛,縣物業(yè)管理辦公室要和社區居委會(huì )及時(shí)介入、引導,共同協(xié)調處理。堅持屬地管理原則,業(yè)主委員會(huì )自覺(jué)接受社區居委會(huì )的領(lǐng)導,社區居委會(huì )積極參與協(xié)調處理物業(yè)矛盾糾紛。

  物業(yè)調研報告 2

  近年來(lái),隨著(zhù)我縣城鎮化進(jìn)程的快速推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展,建成了一大批住宅小區。在xxx高速上遠遠望去,一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸,綿延數公里,與防洪大堤交相輝映,奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個(gè)區域,配套的小區物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無(wú)到有,從摸索試點(diǎn)到穩步發(fā)展,管理對象從單一的住宅小區發(fā)展到商場(chǎng)、超市、辦公樓等各類(lèi)領(lǐng)域,形成了包括房屋及相關(guān)配套設施設備的維修養護、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,發(fā)展相對滯后,出現了大大小小的矛盾和問(wèn)題,現已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題,亟需采取有效對策來(lái)加以改進(jìn)和解決。

  一、基本現狀

  截至目前,我縣已建成小區和各單位家屬樓137個(gè),建筑面積123萬(wàn)平方米,規劃住房12711套,入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為:90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%,商品房占70%,小產(chǎn)全權房占10%,保障性住房占5%。

  我縣物業(yè)管理有三種模式。

  一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,雖然服務(wù)小區只有26個(gè),但這些小區住宅總面積約59萬(wàn)平方米,近乎占建成商住樓總面積的一半。

  二是自主管理、自治小區70個(gè),這是小區管理的主要形式,占全縣建成住宅小區的一半,管理住房面積約52萬(wàn)平方米,占到建成商住樓總面積的四成左右。

  三是無(wú)人管理小區,涉及小區41個(gè),面積約12萬(wàn)平方米。

  二、小區管理存在的問(wèn)題

  通過(guò)統計數字可以看出,目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài),關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區而言,也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,而且疊加累積極易造成群體上訪(fǎng),影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業(yè)管理,主要有以下五方面問(wèn)題:

  (一)準入門(mén)檻低,服務(wù)不規范。我縣現有13家物業(yè)公司,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,注冊資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元,平均每家公司員工不到20人,規模小,實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規培訓,不懂物業(yè)服務(wù),更談不上持證上崗,整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門(mén)、搞衛生,業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區院內車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底,大多只是清早掃一遍,而且只掃院子和道路,不管角落和樓梯,小區環(huán)境難盡人意。門(mén)衛基本上就是開(kāi)鎖大門(mén)、收取停車(chē)費,安保防范流于形式,失盜事件屢有發(fā)生。

  (二)收費標準高低不一,收費難度大。一方面,物業(yè)公司收費項目不一,收費標準自定,高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等,合計達1800元,個(gè)別小區趕上了咸陽(yáng)市的收費標準;除此以外,對出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費。小區收費有的按面積計征,有的按戶(hù)平攤,收費標準參差不齊,上下之間相差數倍,群眾反響比較強烈。另一方面,管理無(wú)抓手,收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶(hù)管理,自主購買(mǎi),物業(yè)收費全憑自覺(jué),收費難度很大,一些小區甚至連取暖費都難以及時(shí)收取,影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗,對水、電等實(shí)行智能卡統一管理,減少了物業(yè)收費難度,管理比較方便,但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價(jià)行為,監管難度大,業(yè)主不滿(mǎn)意。

  (三)基礎設施不健全,物業(yè)公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭,規劃建設亂,則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓,臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程,由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響,小區的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎設施無(wú)法配建,規模小、成本高,物業(yè)管理無(wú)利可圖,甚者可能虧本,導致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理,這是造成小區自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應承擔的責任,但工程交付使用后,因質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮,業(yè)主維權和利益訴求無(wú)人理睬,這類(lèi)事件往往釀成上訪(fǎng)案件。如鴻運大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題,水電苑地面滲水問(wèn)題,恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題,上訪(fǎng)時(shí)間長(cháng)達幾年,問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定,在工程交付使用前,開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收,最后進(jìn)行工程總體驗收。但調查中發(fā)現,我縣好多開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用,業(yè)主入住后,因室外工程未完工,樓內天然氣未安裝到位,有線(xiàn)電視未安裝到位,電梯和消防未驗收等問(wèn)題,引發(fā)集體上訪(fǎng)。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設項目,曾多次群訪(fǎng)。

  (四)業(yè)主結構多元化,維權主張難統一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì )各個(gè)階層,社會(huì )經(jīng)歷、收入水平、文化修養等不同,認識問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同,導致物業(yè)管理工作難度加大,而且規模越大越難管理。一是站位不同,意愿相左。小區空地有車(chē)的想留車(chē)位,電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚,其他住戶(hù)還要收費,意愿不一,相互爭執,難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位,反“主”為“客”。大多數業(yè)主對自己的權利和義務(wù)認識不清,不知道自己該享受什么權利,履行哪方面義務(wù),甚至淡定處之,對小區集體事項不聞不問(wèn),聽(tīng)之任之。相當一部分小區業(yè)主委員會(huì )不能正常履行職責,幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù),部分業(yè)主沒(méi)有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識,缺乏社會(huì )公德,只要服務(wù),不愿交費,抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查,縣城各小區物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù),今年收繳68戶(hù),繳納比例77%。最好的`隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

  (五)宏觀(guān)環(huán)境有影響,管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛,唇與齒的關(guān)系。有的小區因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,建成后入住率低,物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大,服務(wù)質(zhì)量就差,如永豐御景苑。有的項目資金短缺,進(jìn)展緩慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房,但因工程質(zhì)量和配套設施不完善,導致物業(yè)管理難度增大,比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權”房,由于沒(méi)有完全產(chǎn)權,規劃設計和工程質(zhì)量難以監管等原因,遺留問(wèn)題較多,管理難度很大,已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面,實(shí)事求是地講,物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求,按照“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導,屬地鎮(社區)為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求,形成以屬地社區居委會(huì )為主的“部門(mén)(單位)、鎮、社區居委會(huì )”三級物業(yè)管理體系。但是在現實(shí)工作中,全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題,鎮和各社區居委會(huì )管理職責缺失,由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位,在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(cháng)期有效解決的直接誘因。

  三、對策和建議

  農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發(fā)展的必然要求;鶎庸芾響m應形勢發(fā)展的要求,逐步實(shí)現以村委會(huì )管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變,更好地服務(wù)社區居民。對于我縣的轄區物業(yè)管理要分類(lèi)指導,區別對待,標本兼治,穩步推進(jìn)。

  (一)積極探索建立物業(yè)監管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導,屬地鎮(社區)為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求,建立以屬地社區居委會(huì )為主的“部門(mén)(單位)、鎮、社區居委會(huì )”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下,由房管所負責,各鎮(社區)居委會(huì )配合,針對城區新老小區進(jìn)行地毯式調查統計,將各小區的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊,然后按照各居委會(huì )所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會(huì ),由各居委會(huì )制定具體的實(shí)施方案,負責實(shí)施小區物業(yè)監督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導。建議參照外地經(jīng)驗,將房管所升級為科級建制單位,便于協(xié)調部門(mén)關(guān)系,提升物業(yè)監管水平。

  (二)嚴把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進(jìn)入xx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊登記,對于不登記備案的服務(wù)企業(yè),一律叫停不得進(jìn)駐小區開(kāi)展工作。對于新建開(kāi)發(fā)項目,在發(fā)房屋預售證前,要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對小區進(jìn)行前期物業(yè)招標,選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí),繳納一定的履約保證金,規范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

  (三)加強對物業(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約,在當前和今后相當一個(gè)時(shí)期,物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè),只有不斷提高自身素質(zhì),提高服務(wù)質(zhì)量,才是立身之本,只有服務(wù)質(zhì)量提高了,廣大住戶(hù)才會(huì )認可。物業(yè)行政主管部門(mén)應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座,提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓,力爭在2-3年內全部實(shí)現物業(yè)人員持證上崗。

  (四)強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題,直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問(wèn)題,必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題:一是標準,F有物業(yè)管理收費標準分類(lèi)較粗,質(zhì)量要求不嚴,物價(jià)部門(mén)應對此調研,細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實(shí)行智能卡管理,物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區水、電實(shí)行統一管理,經(jīng)適房小區還一并納入了取暖管理,物業(yè)收費幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區水、電、暖全部分戶(hù)管理,自主購買(mǎi),沒(méi)有制約手段,收費普遍比較困難?梢詫@樣的小區實(shí)行改造,水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項,財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌,收費項目、收費標準全部公開(kāi),誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知,用途結余定期公示,消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí),要接受業(yè)主委員會(huì )的管理,努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

  (五)強化對業(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區法定的主人,調動(dòng)業(yè)主的積極性,增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關(guān)重要。首先,要加強引導,做好老舊小區物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì )牽頭,負責組織和指導本轄區內住宅小區業(yè)主大會(huì )成立、業(yè)主委員會(huì )的首屆選舉和換屆、改選工作,督促收繳轄區內物業(yè)專(zhuān)項維修資金。指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區,試點(diǎn)建立小區黨支部或臨時(shí)黨支部,發(fā)揮黨員作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段,加大宣傳力度,提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規的知曉率,消除認識誤區,更好地行使權利,履行義務(wù),樹(shù)立正確、健康的消費理念,創(chuàng )建宜居小區,構建和諧家園。

  (六)加大推進(jìn)老舊住宅小區整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭,各鎮(社區)居委會(huì )配合,按照因地制宜,逐步實(shí)施,分類(lèi)管理的原則,采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑,對現有舊住宅小區進(jìn)行摸底調查,分類(lèi)排隊,集中整治。其中:對基礎設施比較完善,大多數業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區,應積極引入物業(yè)公司管理;對基礎設施不健全、大多數業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區,應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務(wù),由業(yè)主委員會(huì )自治管理;對單位集資建設的住宅樓,由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí),加強對規劃的執法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監管,規范并逐步取締“小產(chǎn)權”房,嚴格質(zhì)量監管,完善基礎設施,消除硬件缺失,為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎。

  物業(yè)調研報告 3

  物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標志,對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著(zhù)重要作用。住宅小區物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

  一、當前住宅小區物業(yè)管理現狀

  去年9月,我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,包河區認真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求,努力為轄區居民創(chuàng )造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境,在抓好隊伍,建立區、街(鎮)物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制,調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

 。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神,物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區,實(shí)行“兩級政府,三級管理,四級網(wǎng)絡(luò )”的模式,落實(shí)屬地管理,區政府把物業(yè)管理職責賦予區住建局,在區住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街(鎮)對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。

 。ǘ└黝(lèi)住宅小區物業(yè)管理情況。包河區現有各類(lèi)住宅小區362個(gè),其中有物業(yè)管理的小區180個(gè),物業(yè)管理面積約2000萬(wàn)平方米,物業(yè)管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區的物業(yè)管理水平相對較高。

 。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家,具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家,其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看,越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。

 。ㄋ模I(yè)主委員會(huì )的成立情況。包河區共有55個(gè)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )。大多數業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用較好,在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

  二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題

  由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),面臨較多的復雜情況和問(wèn)題,因此信訪(fǎng)量大,糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日,包河區共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(cháng)熱線(xiàn)361件,政民直通車(chē)45件,市長(cháng)信箱12件,電話(huà)投訴141件,接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次,存在的主要問(wèn)題有:

  一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前,包河區住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén),僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街(鎮)繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項整治百日行動(dòng)后,雖相應成立了機構,但配備人員均為兼職人員,不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在,與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調的現狀不適應。

  二是業(yè)主委員會(huì )運作缺乏監督。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,在業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間,主要工作由業(yè)主委員會(huì )負責執行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì )成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處,易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點(diǎn),也是業(yè)主委員會(huì )成員之間,業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì )最有權威,但由于業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的條件要求很高,無(wú)法及時(shí)召開(kāi),因而很多矛盾不能及時(shí)解決,甚至造成反復上訪(fǎng),影響和諧穩定。

  三是前期物業(yè)存在諸多弊端!段飿I(yè)管理條例》第二十四條規定:“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái),與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,前期物業(yè)既要維護開(kāi)發(fā)商的利益,又要維護業(yè)主的利益,陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障,就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監管部門(mén)及時(shí)協(xié)調糾紛難,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結”越結越深,導致物業(yè)費收繳難等問(wèn)題,影響物業(yè)服務(wù)水平,易造成惡性循環(huán),最終損害的是業(yè)主的利益。

  四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來(lái),物價(jià)上漲較快,使物業(yè)公司的運作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺的《合肥市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,取消了公攤費收取項目(二次供水用電除外)。同時(shí)部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的.費用不能維持其正常運行時(shí),要么降低服務(wù)標準,要么在合同到期前撤離,造成廣大業(yè)主利益受損,甚至引發(fā)社會(huì )不穩定因素。

  三、幾點(diǎn)建議

 。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ,突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚,但為規范物業(yè)管理工作,國家相繼出臺一系列法律法規。有關(guān)部門(mén)及街鎮要主動(dòng)承擔責任,加大對這些法律法規的培訓力度,擴大培訓范圍,使全社會(huì )都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作,自覺(jué)履行義務(wù),保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )責任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責等相關(guān)內容進(jìn)行全面宣傳,使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統一認識,自覺(jué)做到相互理解、相互支持。

 。ǘ┙y一配備物業(yè)協(xié)理員。由區統籌考慮,為各街鎮配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員,解決兼職問(wèn)題,讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事,切實(shí)把物業(yè)管理的各項工作做扎實(shí)。

 。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的,而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下,在小區沒(méi)有交付,業(yè)主沒(méi)有入住的情況下,區級物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業(yè)管理的監管運作機制,使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠實(shí)質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作,減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾,維護業(yè)主利益。

 。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區現有村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,目前管理服務(wù)都比較好,且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村(居)范圍內,管理優(yōu)勢明顯,既解決居民就近就業(yè),又為轄區居民提供服務(wù),同時(shí)因其帶有政府的“影子”,管理起來(lái)比較容易,且不以營(yíng)利為主要目的,又與居民有著(zhù)特殊的“親情”,一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛,尤其在三無(wú)小區的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持,如設獎補資金,鼓勵該類(lèi)企業(yè)做大做強,在服務(wù)自管小區的同時(shí),逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區延伸,解決當前“三無(wú)”小區物業(yè)管理難問(wèn)題。

  物業(yè)調研報告 4

  為了使“加強小區物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì )議更加富有成效,市政協(xié)文教衛體委組織部分委員組成調研組,在傅紹平副主席帶領(lǐng)下,調研視察了市城區住宅小區,組織召開(kāi)了座談會(huì ),對我市小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認真分析思考,并借鑒了外地好的做法,形成了這份調研報告,供主席會(huì )議協(xié)商參考。

  一、發(fā)展現狀

  近年來(lái),市政府高度重視物業(yè)管理工作,把物業(yè)管理作為加強社會(huì )管理、建設完美社區、提高市民生活質(zhì)量、維護社會(huì )和諧穩定的一項重要的民生工程來(lái)抓,有效改善了市民的居住環(huán)境,提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

  1、健全了物業(yè)管理規范制度體系。20xx年以來(lái),市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況,先后制定出臺了一系列規范性文件,涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域,形成了相對完整、較為完善的政策管理體系,極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。

  2、強化了對物業(yè)主體的培育和監管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì),實(shí)現了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場(chǎng)主體的監管。依法實(shí)行市場(chǎng)準入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案,并且加強了信用評價(jià)成果的運用。

  3、提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù),傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內容,發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

  4、加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準,物業(yè)管理用房面積按小區總建筑面積的3%—5%配建,最低不得少于500;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3%—5%配建,最低不得少于1000。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術(shù)規范。

  二、主要問(wèn)題

  雖然我市小區物業(yè)管理取得了長(cháng)足發(fā)展,但也暴露出不少問(wèn)題,與黨委政府的要求、與社會(huì )和人民群眾的期待還有一定的差距。

  1、車(chē)輛停放無(wú)序。

  由于前期建設車(chē)位配套比例較低,加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加,小區內有限的停車(chē)位(庫)已無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主車(chē)輛的停放需求,致使小區內大量車(chē)輛無(wú)處停放,部分小區停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”,擠占人行道、綠化帶已成常態(tài),占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生,造成小區內交通堵塞,進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區金色曉島小區就出現過(guò)因為他人的車(chē)輛停放在車(chē)庫門(mén)口,車(chē)庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē),一氣之下怒砸堵庫之車(chē)的案例。

  2、違法建設不止。

  部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象,如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺周?chē)钆、破墻開(kāi)店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網(wǎng),影響城市整體美觀(guān);有的高檔別墅小區甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,租與他人開(kāi)飯店、茶館,開(kāi)公司、做倉庫,嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿,導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

  3、物業(yè)費用難收。

  目前市城區物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài),除了規模因素外,物業(yè)服務(wù)收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5—0.8元/平米,高層住宅為1.0—1.5元/平米,部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明,20xx年小區業(yè)主欠費額度平均達25%,個(gè)別小區高達45%以上,而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿(mǎn)意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%,該小區已修建10余年,房屋維修資金收繳不到位,業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費。

  4、各類(lèi)亂象頻發(fā)。

  小區物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體,一旦其中任何環(huán)節出現問(wèn)題,都會(huì )導致小區內亂象頻發(fā),影響社會(huì )安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區,小區內垃圾成堆,業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費項目溝通不及時(shí),導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘,損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區業(yè)主為爭奪業(yè)委會(huì )主任一職大打出手致傷住院。

  5、行政執法缺位。

  政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位,導致物業(yè)管理區域呈現“孤島”現象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多,部門(mén)行政執法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區域內,如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門(mén)對小區內亂搭亂建現象處理不及時(shí)甚至不處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門(mén)對小區車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。

  6、公共服務(wù)缺失。

  敞開(kāi)式小區大多沒(méi)有明確服務(wù)主體,基本上依賴(lài)社區提供的基本服務(wù),而社區因為人力和資金的原因無(wú)法保障,部分敞開(kāi)式小區因服務(wù)主體不明確,衛生、治安、交通等服務(wù)項目長(cháng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對小區道路、下水道等基礎設施進(jìn)行了大規模改造,但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入,僅靠一位老人清掃衛生,亂搭違建、臟亂現象隨時(shí)有反彈的可能。

  三、原因分析

  我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國來(lái)說(shuō)有其共性的一面,也有其特殊性,應認真分析,科學(xué)應對,其主要原因:

  1、對物業(yè)管理認識有差距,重視不夠,F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位,尤其是區縣(市)、街道、社區對物業(yè)管理缺乏系統研究和深入思考,沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮,宣傳和引導力度不夠,導致物業(yè)管理的.社會(huì )地位一直未能得到凸顯。同時(shí),近幾年我市著(zhù)力開(kāi)展的完美社區建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠,結合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)范疇,物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

  2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范,服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高,部分企業(yè)內部管理制度不健全,管理流程不科學(xué),沒(méi)有或很少有內部考核和獎懲機制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營(yíng)面臨困難的情況下,為降低成本,便開(kāi)始減員減薪,搞衛生的是“奶奶級”,當保安的是“爺爺級”員工,降低物業(yè)服務(wù)標準,導致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現象的加劇,形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏,大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養和綜合素質(zhì)的人才,從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足,與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

  3、部分業(yè)主素質(zhì)不高,業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。

  一是難以組織成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。目前,我市僅有27%的小區成立業(yè)主委員會(huì ),而且有相當部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。

  二是業(yè)主自治機構運作欠規范,基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會(huì )委員準入門(mén)檻低,素質(zhì)參差不齊,加之業(yè)主委員會(huì )不具備法人資格,街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰,導致其運作不規范,有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。

  三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛(ài)護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍,個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費,給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。

  4、物業(yè)管理設施基礎差,硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅使,提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設施,沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房,由于規劃、住建等部門(mén)在規劃設計把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房,導致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

  四、幾點(diǎn)建議

  調查組認為,小區物業(yè)系列問(wèn)題不解決好,會(huì )留下諸多后遺癥。首先是小區停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì )擴散到社會(huì ),或侵占公共空間或引起社會(huì )不穩定,增加社會(huì )管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì )不斷增加政府公共服務(wù)投入,街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質(zhì)量下降。因此,應引起足夠重視。

  1、強化措施,加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規,從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程,并作為年度績(jì)效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區網(wǎng)格化管理范疇,加強區縣、街道、社區物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設,健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專(zhuān)項基金,主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng )新、增值服務(wù),對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì )反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當獎勵,積極引導社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區進(jìn)行服務(wù),對老舊小區實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jì)的給予適當獎勵,對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。

  2、明確職責,構建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用,推動(dòng)行政執法向小區院內延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標準及統籌協(xié)調與督導指導方面的作用,進(jìn)一步明確規劃、城管、住建、公安、質(zhì)監、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區物業(yè)管理工作中的職責,形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制,并將他們的投訴電話(huà)公示在各小區醒目位置,便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區縣(市)政府(管委會(huì )),尤其是街道辦事處和社區的作用,把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè )”的完美社區建設目標延伸至小區內,使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會(huì ),選擇物業(yè)服務(wù)模式,協(xié)調各方搞好小區的監督、管理和服務(wù)。

  3、分類(lèi)指導,探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區,封閉式和敞開(kāi)式小區進(jìn)行分類(lèi)指導,選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開(kāi)式老舊小區的物業(yè)管理模式,規模較大的小區,可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,規模較小的小區,可采取“統一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區物業(yè)管理模式,鼓勵街道或社區成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行自治,專(zhuān)項負責轄區內無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業(yè)管理的措施,做到服務(wù)不留死角。

  4、創(chuàng )新管理,提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組,培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè),進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強,樹(shù)立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區商業(yè)服務(wù)模式,延伸服務(wù)鏈條,不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求,提升服務(wù)能力,實(shí)現物業(yè)服務(wù)升級轉型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾,推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設監督體系,大力培育業(yè)委會(huì ),提高業(yè)委會(huì )組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力,讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監督和合作,形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。

  5、倡導誠信,增強物業(yè)主體的自覺(jué)意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度,增強開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺(jué)意識。強化示范帶頭,通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主,增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解,提高市民對物業(yè)服務(wù)的認同感,提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì )地位和職業(yè)自豪感,營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì )氛圍。另一方面建立誠信管理制度,建立物業(yè)主體各方的誠信檔案,對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒,是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責。

  6、突破難點(diǎn),推動(dòng)小區物業(yè)管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口,對違法建筑進(jìn)行梳理,確定牽頭單位,明確分批整治目標,開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對老舊小區采取以獎代補方式,落實(shí)市中心城區兩級財政配套資金,對我市城區老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區分期分批進(jìn)行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則,對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車(chē)位(線(xiàn))劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶(hù)一表”工程、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項改造,確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng),激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

  物業(yè)調研報告 5

  近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)富強進(jìn)展,我市新開(kāi)住宅小區不斷增多,加之原來(lái)的老舊小區,使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來(lái)越突顯,小區居民對物業(yè)方面反應的問(wèn)題也越來(lái)越多,借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線(xiàn)教育活動(dòng),深化基層進(jìn)行調研要求之機,就我市小區物業(yè)管理方面綻開(kāi)了調研,F將調研狀況報告如下:

  一、我市物業(yè)管理工作的現狀

 、逍^物業(yè)管理的基本狀況

  物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著(zhù)我市近年來(lái)的住宅小區的不斷增多而顯得越來(lái)越重要,它關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù),因此,我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室,主管和規范北鎮市物業(yè)管理行業(yè),通過(guò)實(shí)行物業(yè)公司申報考核機制、建立專(zhuān)項修理基金制度、成立業(yè)主委員會(huì )、頒布相關(guān)法律法規等一系列措施,將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規范化。

  目前,我市樓房建筑面積245萬(wàn)平方米,其中住宅面積為175萬(wàn)平方米,辦公面積40萬(wàn)平方米,商業(yè)面積30萬(wàn)平方米。有住宅小區147個(gè),有28個(gè)小區由物業(yè)管理企業(yè)管理,其余小區部分由所屬單位管理,部分由業(yè)主自行管理。

  我市物業(yè)管理居住面積已有90萬(wàn)平方米,9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書(shū),新建小區物業(yè)掩蓋率達100%,我市的物業(yè)管理工作從過(guò)去的建管不分,到現在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式,為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,樹(shù)立良好城市形象,發(fā)揮重大作用。

 、孀≌^的特點(diǎn)

  1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看,既有新建的設施齊全、有專(zhuān)人管理、綠地率高的高標準小區(例如盛華苑小區等),也有早期開(kāi)發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區,小區樓間距小,綠化少,車(chē)位少,無(wú)人管理,物業(yè)形同虛設。

  2、老舊小區遺留問(wèn)題多。由于歷史的緣由和客觀(guān)條件限制,我市部分居住小區建成時(shí)間較長(cháng),遺留問(wèn)題多。有的小區基礎設施差,配套不齊全;有的小區建設規模小,相關(guān)手續不完備;個(gè)別小區還是放開(kāi)式的,給物業(yè)管理工作帶來(lái)肯定難度。

  二、存在的主要問(wèn)題

  1、物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理,也出臺了許多政策和法規,例如《北鎮市物業(yè)管理方法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導和約束,但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性,我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠,普遍存在著(zhù)聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現象,從業(yè)人員整體素養不夠高,服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

  2、費率不統一,老舊小區物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標準方面看,從1元/月/平方米到0.5元/月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看,收繳率高的如“港宇花園”達到98%,而有的老舊小區收費率低,更有甚者沒(méi)有物業(yè),只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費用,用來(lái)作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用,造成收費難的緣由是多方面的:

  一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。

  二是低收入群體經(jīng)濟承受力量有限。

  三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到準時(shí)解決,引發(fā)居民不滿(mǎn)心情而影響交費。

  四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀(guān)念尚未完全形成。

  五是各個(gè)小區標準不一,收費高的`與收費低的相比認為不值,不愿主動(dòng)交費。

  3、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難且運作不規范。業(yè)主委員會(huì ),是指由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會(huì )各方反映業(yè)辦法愿和要求,并監督物業(yè)管理公司管理運作的一個(gè)民間性組織。具了解,我市大多數小區都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì ),有些問(wèn)題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映,而不代表集體的訴求。造成這種現象的緣由是:

  一是大多數業(yè)主熟悉不足,新的小區設施、管理要好一些,多數人認為沒(méi)有必要;部分老舊小區開(kāi)發(fā)的較早,那時(shí)沒(méi)有特地的物業(yè),只是開(kāi)發(fā)商代管,由于贏(yíng)利不高或收費率低等緣由,對小區棄之不顧,造成無(wú)物業(yè)管理的現象,其業(yè)主認為業(yè)主委員會(huì )更無(wú)必要,造成業(yè)主大會(huì )遲遲不能召開(kāi)。

  二是部分小區規模較大、業(yè)主戶(hù)數較多且相互之間大多又不熟識,組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。

  三是業(yè)主參加意識不強,即使有業(yè)主委員會(huì ),其成員組成簡(jiǎn)單、人員良莠不齊,缺乏“有力量、出名望、善協(xié)調”的組織者。

  四是有些個(gè)別小區業(yè)主委員會(huì )雖然建立,但運作不夠規范,管理機制不健全,無(wú)法真正地發(fā)揮其作用,最終不了了之,形同虛設。

  4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室,但這種職能指導性的職能居多,對物業(yè)公司真正約束的作用沒(méi)有真正發(fā)揮出來(lái)。此外,物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén),有時(shí)各種沖突交織在一起,僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調各方,簡(jiǎn)單造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。

  5、無(wú)物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區物業(yè)維護、管理問(wèn)題日益突出。我市尚存許多老舊小區,最早追溯到家屬樓的時(shí)代,大多配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴峻等問(wèn)題,加之規模小,戶(hù)數少,大的物業(yè)公司不原接手,這些舊住宅小區目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理,其中存在的諸多問(wèn)題已成為廣闊業(yè)主反映劇烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。

  三、看法和建議

  針對物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題,為了進(jìn)一步加強我市物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出如下看法與建議:

  1、要完善物業(yè)管理源頭監管。市政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強物業(yè)管理工作,仔細落實(shí)各項監管措施,從根本上削減物業(yè)管理沖突糾紛。

  一是市工商、建設等部門(mén)應廣泛征集社會(huì )各界的看法和建議,著(zhù)手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用,以及雙方的權利、義務(wù)、責任,進(jìn)一步規范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。

  二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習相關(guān)規范內容,組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓,讓其持證上崗,并要求物業(yè)公司保障其合法權利,削減人員的流淌性,讓其服務(wù)能高效、持續、穩定。

  三是要健全完善物業(yè)管理各項制度,建立市、鄉鎮、居委會(huì )、公事辦等部門(mén)的綜合協(xié)調和沖突糾紛調處機制,將物業(yè)管理納入社區建設統一管理,樂(lè )觀(guān)探究行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參加、相互監督的物業(yè)專(zhuān)項修理資金的繳交、保存與使用的新型工作方法,確保專(zhuān)項修理基金的足額歸集和合理使用。

  2、統一標準,提高服務(wù)收費率。制訂統一的服務(wù)規范的同時(shí)制訂統一的收費標準,提高或變動(dòng)收費標準時(shí)要征求廣闊。

  物業(yè)調研報告 6

  根據縣政府統一部署,近日縣商務(wù)局會(huì )同房產(chǎn)局、城市管理行政執法局、鎮組成了調研組,對城區各集貿市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調查,旨在加強城區集貿市場(chǎng)物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng )造良好的城市環(huán)境。

  一、基本情況

  城區現有各類(lèi)集貿市場(chǎng)11家,其中菜市場(chǎng)4家,小百貨市場(chǎng)4家,家居建材等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)3家。集貿市場(chǎng)的總占地面積約16萬(wàn)平方米,其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬(wàn)平方3家、1萬(wàn)平方米以上6家?偨ㄖ娣e約23萬(wàn)平方米,市場(chǎng)內共有門(mén)面約1650間,已出租約1080間,單元住房約1000戶(hù),已入住近750戶(hù)。在區域分布上,新建居委會(huì )3家,分別是北河街、舒州農貿市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會(huì )4家,分別是彰法山菜市場(chǎng)、零碑商貿市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)和旺業(yè)大市場(chǎng);舒苑居委會(huì )2家,分別是天柱山大市場(chǎng)和金源菜市;龍井居委會(huì )1家,是天柱山菜市場(chǎng);天柱山鎮1家,是皖鎮(附:潛山縣城區集貿市場(chǎng)基本情況調查表)。

  二、現行管理模式

  我縣現有的集貿市場(chǎng)建設投資主體有二種:一種是政府投資興建,如天柱山菜市場(chǎng);一種是企業(yè)投資興建,其余10家均屬此類(lèi)性質(zhì)。在管理模式上,主要是四種:

  一是有專(zhuān)門(mén)管理人員,如天柱菜市場(chǎng),該市場(chǎng)3月市場(chǎng)辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理,縣商務(wù)局組建了天柱市場(chǎng)服務(wù)中心,為自收自支事業(yè)單位,現有事業(yè)編制21人,負責天柱市場(chǎng)的管理工作。零碑商貿市場(chǎng)隸屬商務(wù)局食品公司,食品公司安排2人,負責日常管理工作。以上兩個(gè)市場(chǎng)管理人員工資及日常維護費用均從市場(chǎng)攤位和門(mén)面租賃費用上列支。

  二是由開(kāi)發(fā)建設市場(chǎng)的企業(yè)聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理,共3家,分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮。

  三是開(kāi)發(fā)建設市場(chǎng)的企業(yè)聘請人員自行管理,共3家,分別是金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)。聘請人員工資由企業(yè)自行負擔。

  四是無(wú)人管理的市場(chǎng),共3家,分別是北河街、舒州農貿市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)。

  三、存在的'主要問(wèn)題

  集貿市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現。從調查的情況看,我縣集貿市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應,已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng )建文明城市的最薄弱環(huán)節,也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn),存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講,主要是三個(gè)方面:

  (一)綜合配套服務(wù)設施不完善,存在安全隱患。

  旺業(yè)大市場(chǎng)商戶(hù)入駐后,開(kāi)發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng),按標準收取物業(yè)管理費,但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的,加上商戶(hù)素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮等入市車(chē)輛管理較為有序外,其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放,導致市場(chǎng)的道路不暢,不少市場(chǎng)消防設施不齊全,消防安全隱患嚴重。個(gè)別市場(chǎng)設施簡(jiǎn)陋、陳舊,電線(xiàn)老化、大棚破損嚴重,急需整治改造。

  (二)開(kāi)發(fā)建設市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯位,權責不明確。

  金源菜市臨街門(mén)面經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)垃圾隨意丟棄,商戶(hù)、消費者車(chē)輛亂停亂放,造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆,商戶(hù)占道經(jīng)營(yíng)、人車(chē)混雜。姚沖大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)內居民和商戶(hù)建筑垃圾隨意堆放,下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農貿市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、天柱山大市場(chǎng)等均不同程度存在。其根本原因是開(kāi)發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后,經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)觀(guān)念淡薄。一部分開(kāi)發(fā)商只建不管,市場(chǎng)建成后,門(mén)面和攤位銷(xiāo)售完畢就意味著(zhù)對市場(chǎng)管理的終結,住戶(hù)和商戶(hù)自?huà)唛T(mén)前雪,對市場(chǎng)公共部分的管理無(wú)人問(wèn)津,如北河街、姚沖大市場(chǎng)。一部分開(kāi)發(fā)商不真心想管,敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由,不愿意在資金上投入,只安排1至2人管理市場(chǎng),同時(shí)安排的人員履行職責不到位,城市文明創(chuàng )建時(shí),部門(mén)一督查就抓一抓,不督查,基本就放任自流,如金源菜市、旺業(yè)大市場(chǎng)。

  (三)少數市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣,經(jīng)濟效益低下。

  金源菜市場(chǎng)內有近300個(gè)攤位閑置,天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門(mén)面房在經(jīng)營(yíng)外,市場(chǎng)內門(mén)面房盡管已售出,但大多數基本閑置,不少居民買(mǎi)回后,只做倉庫或車(chē)庫。這些市場(chǎng)的交易額很小,有的攤位費收入僅幾萬(wàn)元,經(jīng)濟效益十分低下。

  四、下一步工作安排

  集貿市場(chǎng)是城市一項公益性基礎設施建設,與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構建整潔有序的集貿市場(chǎng)交易環(huán)境,保護經(jīng)營(yíng)者和消費者的合法權益,促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展,是加強集貿市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的,F就下一步工作提出如下意見(jiàn):

  (一)實(shí)行分類(lèi)管理。

  根據我縣城區現有集貿市場(chǎng)現狀,將其分為三類(lèi),按不同類(lèi)別,明確各部門(mén)監管職責:第一類(lèi)是有專(zhuān)門(mén)管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿市場(chǎng),仍由縣商務(wù)局管理,管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍,不宜對現有市場(chǎng)進(jìn)行改造?h商務(wù)局應督促市場(chǎng)管理人員,加強對市場(chǎng)內部管理,確保市場(chǎng)安全。第二類(lèi)是建成時(shí)間早,市場(chǎng)產(chǎn)權分散,居民區與商住戶(hù)混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類(lèi)是市場(chǎng)規模程度較高,商住戶(hù)較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農貿市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭,縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門(mén)參與,全面推行物業(yè)管理。

  (二)集貿市場(chǎng)實(shí)施物業(yè)管理主要措施。

  結合各市場(chǎng)現狀,推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行:

  1、對正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度,規范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序,確保市場(chǎng)環(huán)境整潔;

  2、對由開(kāi)發(fā)商聘人管理或無(wú)人管理的旺業(yè)大市場(chǎng)、金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、舒州農貿市場(chǎng)、北河街、姚沖大市場(chǎng)在未推行物業(yè)管理之前,為確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有序,由縣商務(wù)局派員會(huì )同開(kāi)發(fā)商共同管理,市場(chǎng)內環(huán)境衛生由縣綜合執法局臨時(shí)派員清掃;

  3、由縣商務(wù)局牽頭,縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與,各集貿市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商配合,對城區集貿市場(chǎng)物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調查,以縣政府名義出臺《潛山縣集貿市場(chǎng)物業(yè)管理辦法》,《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商共同組織實(shí)施。

  物業(yè)調研報告 7

  為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展,縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研,并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起,利用大約三個(gè)月的時(shí)間,通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)……等地考察等形式,了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況,分析現狀,查找問(wèn)題,學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗,認真研究對策和建議,圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù),F將調研情況報告如下:

  一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀

  1、住宅小區的基本情況

  根據住建局提供的住宅小區情況,本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè),總建筑面積600035平方米,住宅3975套,已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計,即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè),住房近3000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。

  分析我縣住宅小區的基本情況,主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn):

 。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi):一是早期由政府建設的商品房,土地屬劃拔,政府承建,定價(jià)出售,住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題,由單位承建的職工住宅小區,土地多是劃拔,房屋定價(jià)出售或分配,住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證,目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè),占到小區總數的74%,但規模都比較小,多在30戶(hù)左右;三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區,土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售,是真正的商品房;四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區,即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房,多處在新城區,一般規模也比較小,多自建自管;五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各類(lèi)保障性住房。

 。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面,有1993年建成文筆小區是蓋板房,逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構,剪力墻結構等。配套設施建設方面,有只有主體住宅,沒(méi)有任何公用建筑小區(如電信住宅樓);大多數配套設施建設不齊,無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍;比較來(lái)說(shuō),寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

 。ㄈ┮幠2顒e較大。調研的54個(gè)小區中,大的有龍輝小區559套,幸福小區三個(gè)區650套,小的有煙草小區僅8套。其中,20戶(hù)以下的小區有14個(gè),21-50戶(hù)的有19個(gè),51-100有14個(gè),100-200戶(hù)的有5個(gè),500戶(hù)以上的2個(gè)。

 。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中,20xx年以前建成的小區占到35個(gè),大約占到65%,大多為單位建設的職工住宅樓,多隨單位辦公址而建,比較分散;包括文筆小區在內,大多建設標準較低,多為磚混結構房。

  2、物業(yè)管理的基本情況

 。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家,服務(wù)小區6個(gè),占小區總數的10%,住宅877套,占總住宅數量的22%;目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。

 。ǘI(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況

  目前,我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家,分別為幸福小區、寶鄉大廈,但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生,目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

 。ㄈ┬^的物業(yè)管理情況

  調研的54個(gè)小區中,有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理,基本屬行政化管理,有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區,業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分,物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位,沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料,對小區工程建設的基本情況全然不知;服務(wù)項目少,大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén),好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù),服務(wù)質(zhì)量相對都比較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,沒(méi)有明確的服務(wù)標準;收費標準不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元;物業(yè)從業(yè)人員工資偏低,一般月工資不超800元,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。

  二、存在的主要問(wèn)題

  調研組認為,我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段,物業(yè)管理還不規范,不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面:

  1、工程建設的遺留問(wèn)題

  小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因,也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善,住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證;二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴,房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題,比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象;三是工程未驗收,甚至未完工就入住的問(wèn)題,如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了,至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施,如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn),怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上,使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。

  2、歷史原因形成的問(wèn)題

  一是政府于早期建設住宅小區,劃拔土地、定價(jià)出售,按照現行政策,住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權,不能辦理房屋產(chǎn)權證,出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清,無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權,沒(méi)有任何利益,卻還要承擔維修責任;幸福小區屬政府定價(jià)出售,專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落,屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決,矛盾日益加劇。

  二是部分單位建設的住宅樓,受當時(shí)條件限制,規劃、建設、用地等方面不夠規范,配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房,加之房屋年久失修,遺留問(wèn)題得不到解決,住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理,當房屋多次轉手,幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理,部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并,由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上,已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

  3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位

  調研的54個(gè)小區中,僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金,僅占13%。收繳標準不統一,有按房?jì)r(jià)2%或3%收取,有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓,已年久失修,漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活,維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區,只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。

  4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后

  通過(guò)當工商注冊的僅7家,掛靠服務(wù)的1家,都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì);物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低,年齡相對偏高,文化水平偏低,缺乏正規的培訓,管理人員持證上崗率只有5%左右,管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10%。

  5、物業(yè)管理模式落后,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范

  部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑,把物業(yè)服務(wù)變成了管理,這種自建自營(yíng),建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中,只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量,加之我縣住宅小區大多規模較小,服務(wù)項目少,服務(wù)費標準低,收繳率低,造成企業(yè)管理成本高,形成虧損,公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區,隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理,由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理,有的有點(diǎn)報酬,有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事,對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決,管理跟不上,有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員,服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區,物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料,對小區建設的基本情況不清,大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約,少有的部分也得不落實(shí)。

  6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成

  業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊,不能正確處理維權意識與責任意識的'關(guān)系。調研統計,有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn),對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如:在調查中,各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題,在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí),往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化,陷入惡性循環(huán)的怪圈。

  召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難,業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識,不愿意參加業(yè)主委員會(huì ),全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè),都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字,打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。

  三、意見(jiàn)和建議

  針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題,為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調研組提出如下意見(jiàn)與建議:

  1、加強居民住宅小區的工程建設管理

  工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題,相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的各項監管措施,要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定,根據我縣的實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容;工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗收,應將小區各類(lèi)附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容;要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。

  2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督

  一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人;

  二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度;

  三是強化日常管理,政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合,形成合力加大執法力度,及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為;

  四是加大調處力度,及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。

  五是要組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評,甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格,維護廣大業(yè)主合法權益。

  3、要強化對物業(yè)管理工作的指導

  一是要主動(dòng)介入,認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題,加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度,促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi),業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作,促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展;二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持,對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持,組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓,條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì ),為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。

  三是按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同,收費標準自然不同,但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照,無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。

  四是要加強引導,盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系,努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍;

  五是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議,著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任,規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制,真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn),宜選擇部分條件較好的小區,如龍輝小區,寶鄉大廈、幸福小區,先行搞好試點(diǎn),逐步推行。

  4、要健全物業(yè)管理體制機制

  首先,完善和規范物業(yè)管理行政管理體系,加強物業(yè)管理隊伍組織建設,配備專(zhuān)職人員,明確職責分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮城管委,居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次,要健全完善物業(yè)管理各項制度,積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制,確保物業(yè)管理工作健康運行。第三,要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統,全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容,為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。

  5、要深化物業(yè)管理法規宣教

  縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng),強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓,促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職,不越位、不缺位;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法,規范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念,使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據,懂得用法律武器保護自身的權利,同時(shí)履行應盡的義務(wù)。

  6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為

  物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識,規范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓,提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià),統一收費,在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn),對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示,定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況,使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理,嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準,對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應當對物業(yè)共用部位,共用設施進(jìn)行查驗,以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

  7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作

  新近建成的小區條件較好,應嚴格督促落實(shí),可一步到位,但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存,合理使用等工作,確保正常運行,能起到示范帶動(dòng)作用,如龍輝小區;對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度,確保落實(shí);對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等,應盡快研究,加以解決。

  8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理

  調動(dòng)各方積極性,針對舊住宅小區物業(yè)規模小,較為分散,尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個(gè)進(jìn)行調研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理條件,促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作,改善舊住宅小區的居住環(huán)境?芍(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn),通過(guò)總結經(jīng)驗,逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式,最終促其走上規范化管理軌道。

  物業(yè)調研報告 8

  物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設沖突集中體現的領(lǐng)域,規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。為進(jìn)一步規范我區物業(yè)管理,近期,我區物價(jià)部門(mén)組織人員對城區物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調研,在引導業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念,引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公正競爭、合理收費,如何進(jìn)一步規范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

  一、基本狀況

  我區物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),通過(guò)近十年的進(jìn)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場(chǎng)化運行機制未健全、開(kāi)發(fā)商影響、專(zhuān)業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題?傮w看,我區物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。據統計,目前,吉安市中心城區共有物業(yè)管理小區38家,物業(yè)管理企業(yè)30個(gè),管理房屋230萬(wàn)平方米。城區物業(yè)管理掩蓋率達到80%,新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達到100%。本區注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú),注冊二級資質(zhì)較多。全部小區均未成立小區業(yè)主委員會(huì ),物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高,收繳率低,個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的主要因素。

  二、存在的主要問(wèn)題

  1、物業(yè)服務(wù)公司規模較小。我區隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展,近幾年來(lái)物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看,進(jìn)展參差不齊。由于企業(yè)管理規模過(guò)小,綜合實(shí)力差,專(zhuān)業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源鋪張,效率低、效益差。假如形成規模效應,則可降低成本,提高效率。

  2、市場(chǎng)化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營(yíng)困難。一是我區為中心城區,由于鄰近縣居民到我區投資購房置業(yè)者較多,有的購買(mǎi)多套住房不急于入住等因素導致空房率高,小區入住率不高,由于規定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費,不交納電梯運行費,而這部分人員未入住,并未削減物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱,應交的物業(yè)費也收不上來(lái),據統計,收取物業(yè)管理費達到90%以上,已經(jīng)是特別不錯的狀態(tài)了。導致很多小區由于收費率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,很多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解,業(yè)主繳費意識薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費,只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。

  3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在:

  一是一些服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導致住戶(hù)有看法而拒絕繳費。

  二是住戶(hù)無(wú)力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房,業(yè)主許多是低保戶(hù),以生活水平低為由拒交物管費。

  三是工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接,將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶(hù)不繳費的借口。

  四是由于業(yè)主自身的緣由,如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費不準時(shí)等。

  五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認為,交了那么多的物業(yè)管理費,不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎?這錢(qián)花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應了許多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀(guān)的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

  六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準,而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特殊是對停車(chē)收費及車(chē)庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業(yè)主覺(jué)得分攤不合理而拒繳水、電費。

  七是不少小區的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透亮 、不合理,亂收費、高收費,因而拒絕交費,此類(lèi)問(wèn)題很有普遍性。

  八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中,也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、修理不準時(shí)、收費不規范等狀況。這樣,造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)足,對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法,因而拒交物業(yè)管理費。

  九是當物價(jià)部門(mén)依據經(jīng)濟進(jìn)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等狀況,對物業(yè)收費標準作出調整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標準,對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶(hù)不滿(mǎn),陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費而無(wú)法服務(wù),業(yè)主埋怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據全國價(jià)格舉報電話(huà)受理投訴統計,近三年來(lái),業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透亮 、違反規定亂收費,始終位居各類(lèi)價(jià)格舉報問(wèn)題的前三位。

  4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén),有時(shí)各種沖突會(huì )交織在一起。從全區看,缺乏一個(gè)強力部門(mén)有效的協(xié)調各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問(wèn)題久拖不絕;開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清;街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責,但房屋性質(zhì)轉變卻由建管辦監管,責任主體不明確,行政監管力度不大。

  5、物業(yè)管理缺乏監管。我區全部小區均未成立業(yè)主委員會(huì ),有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務(wù)內容、有哪些服務(wù)標準,應交多少費用,如何監管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有肯定的隨便性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現象時(shí)有發(fā)生,體現不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費原則,對此業(yè)辦法見(jiàn),對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn),影響小區的正常管理運作。

  6、業(yè)主的消費觀(guān)念有待轉變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀(guān)念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一是買(mǎi)房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個(gè)過(guò)程。二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級階段。遇到問(wèn)題,業(yè)主不是樂(lè )觀(guān)通過(guò)司法、行政手段解決,而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性,而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區內有業(yè)主不交物業(yè)費,認為自己交了反而吃虧,所以也效仿著(zhù)拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行修理養護等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費,等于免費享受公共服務(wù),這對繳費的業(yè)主是不公正的。長(cháng)此進(jìn)展,不繳費的業(yè)主可能會(huì )越來(lái)越多,最終導致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行,房屋及設施將會(huì )失修失養,小區的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。

  三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的看法和建議

  1、走強強聯(lián)合之路。制造條件,樂(lè )觀(guān)鼓舞物業(yè)公司兼并、合并,走強強聯(lián)合之路,做大做強物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓舞有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司,對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上賜予扶持和優(yōu)待。

  2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競爭機制,明確規定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場(chǎng)整頓,對不符合要求和規定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅決吊銷(xiāo)執照,注銷(xiāo)上崗資格證書(shū),維護良好的市場(chǎng)秩序。要深化社區,加強日常巡查,對修理不準時(shí)、服務(wù)不到位、收費不規范的行為予以嚴厲 查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規范化建設,強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓等工作措施,促進(jìn)我區物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區的物業(yè)管理水平。

  3、建立前期物業(yè)管理監管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開(kāi)頭,物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)接受,為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制,應在售房前,向物價(jià)部門(mén)申報核定物業(yè)服務(wù)收費標準,規定在向物價(jià)部門(mén)申報前期物業(yè)收費標準后方可售房,以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時(shí),緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設質(zhì)量和配套設施設備的齊全及有效修理養護。

  4、完善細化收費標準。建議盡快討論制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格體系,細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的詳細標準,明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費,電梯費用各樓層間的分攤比例問(wèn)題,明確私家車(chē)庫、貯存間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問(wèn)題,建議二次供水由供水公司統一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場(chǎng)化的收費機制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化方向進(jìn)展,必需遵循公開(kāi)、公正,誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費沖突凸現,商品房沖突相對平穩的特點(diǎn),實(shí)行分類(lèi)指導方法,做到公開(kāi)合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區域實(shí)行同一收費標準。

  5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規定:當確需使用房屋公共修理基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì )提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請使用房屋公共修理基金。但實(shí)際上,假如修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò),給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的修理費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用,簡(jiǎn)單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)頭進(jìn)入修理期,當房屋需修理,當年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前,我區的房屋公共修理基金從未提取過(guò)。

  6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí),現行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力,通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)潔措施或程序。

  7、妥當協(xié)調解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛部門(mén)向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門(mén)所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走,且不供應垃圾筒,現物業(yè)小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)擔當,市環(huán)衛處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月的垃圾處理費。由于市環(huán)衛處并未供應相應服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應擔當3元/月的垃圾處理費。

  8、加大宣揚力度引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。物業(yè)管理公司本身要留意加強物業(yè)管理水平,提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規范管理,提高服務(wù)水平,加大業(yè)主對物業(yè)管理的`正面宣揚和引導,讓業(yè)主樹(shù)立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)”,有效避開(kāi)收費難的問(wèn)題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內容,提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀(guān)念要由物業(yè)管理的無(wú)償供應向有償型的商品供應方面轉化。

  9、加大對物業(yè)行業(yè)的監管力度。推動(dòng)物業(yè)行業(yè)社會(huì )化、市場(chǎng)化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規,形成完整、系統體系。

  10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》,爭取政府的支持的同時(shí),提高經(jīng)營(yíng)力量,加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通溝通,達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化,編制成詳細的《操作手冊》,成為員工的行動(dòng)指南。三是培育和造就高素養的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應當注意個(gè)人素養方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核,建立內部激勵機制。

  11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調處新機制。探究建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導,參與社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng),同時(shí),邀請社區居委會(huì )參與業(yè)委會(huì )的活動(dòng),對業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛,社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理,街道辦事處應當予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調解,逐步建立和完善司法調解制度,化解居民糾紛和準時(shí)處理侵害居民合法權益的大事。

  12、恢復物業(yè)小區服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價(jià)字(20xx)975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問(wèn)題的補充看法》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實(shí)行收費年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”;謴臀飿I(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度,以便價(jià)格部門(mén)履行監管,加大失信懲誡力度。

  13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關(guān)規定!督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費管理方法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長(cháng)、社會(huì )進(jìn)步和物業(yè)管理進(jìn)展的客觀(guān)要求,修改物業(yè)服務(wù)收費管理方法成為迫切需求,有關(guān)部門(mén)應樂(lè )觀(guān)協(xié)作,共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導性,兼顧市場(chǎng)雙方的利益,并在收費標準、服務(wù)內容、定價(jià)方式、收費方式等方面進(jìn)行細化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構成和服務(wù)內容,定價(jià)方式上汲取其他城市的閱歷,實(shí)行菜單式計費方式,讓業(yè)主明明白白消費,物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務(wù)。

  物業(yè)調研報告 9

  物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域,規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。我會(huì )于2009年1月至7月對河北區居民小區物業(yè)管理狀況,特別是對三和小區和金兆園小區進(jìn)行了調研,F將調研情況報告如下:

  一、小區物業(yè)管理現狀

  三和小區,人口近萬(wàn)人,地處城鄉結合部,小區經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì ),人員較復雜,管理難度較大,現物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2008年9月接手三和小區的物業(yè)管理。每年應收物業(yè)費100萬(wàn)元,現在只能收上來(lái)4萬(wàn)余元,收繳費用不足以維持日常開(kāi)銷(xiāo),水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車(chē)輛丟失、噴泉等許多問(wèn)題,拖欠物業(yè)費。金兆園小區,2003年入住,共1058戶(hù)。商品房202戶(hù),回遷房660戶(hù)。2005年12月初物業(yè)撤出,后由明星物業(yè)接管,次年撤出,F在,電梯維修費無(wú)從解決。

  二、小區物業(yè)存在的問(wèn)題

  盡管兩個(gè)小區情況有異,但存在有許多共性的問(wèn)題,并在很大程度上反映了我區物業(yè)管理的現狀和病疾。

  (一)地產(chǎn)遺留問(wèn)題。由于物業(yè)管理沒(méi)有在房屋開(kāi)發(fā)建設階段就進(jìn)行介入,因此開(kāi)發(fā)建設的不合理成了后來(lái)物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題主要表現在:一是規劃變更導致業(yè)主權益受損。房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差,配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題,是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭議的核心問(wèn)題。如金兆園在地產(chǎn)建設階段,就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開(kāi)發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

  (二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低,人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足,同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作,維修不及時(shí)、不到位,使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現矛盾。

  (三)小區業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益,在公共部位私搭濫建,致使部分公共設施不能正常使用,難以發(fā)揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業(yè)主認為房子是自己的,屬私有財產(chǎn),便無(wú)所顧及在自己的小天地里,私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地,或種菜或做停車(chē)位,不僅破壞了小區的整體規劃,更侵害了其它業(yè)主的合法權益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放,墻壁上亂貼亂畫(huà),私養大型寵物,在小區寵物糞便隨處可見(jiàn)。

  (四)物業(yè)公司對業(yè)主的違規行為處置力度不夠,沒(méi)有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心,執法缺位。比如,對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車(chē)輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為,只能勸告,下整改單,報告政府執法部門(mén),而無(wú)他法。結果常常是業(yè)主我行我素,造成惡性循環(huán),以至小區環(huán)境和設施每況愈下。

  (五)物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費,加之,效法者眾,物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少,從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō),當收入小于成本或者利潤減少時(shí),必然會(huì )降低成本,而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意,從而不交物業(yè)費,這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區環(huán)境差了,住房自然貶值,到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè),還有園區內的所有業(yè)主。比如三和小區的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反,現每家每戶(hù)的煤氣、水、電、有線(xiàn)電視等費用沒(méi)有拖欠的,因為這是政府行為,如果你不交費,這些職能部門(mén)有權停水停電,沒(méi)有一點(diǎn)商量,現在只有物業(yè)費可以拖欠,因為它是企業(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞,不交物業(yè)費,你不會(huì )把我怎么樣,這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

  (六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督,大修基金保值、增值難。按條例規定,當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì )提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請使用。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò),給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期,當年收取的微薄的大修基金將入不敷出,如何在物價(jià)水平上漲的情況下,將有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。

  三、幾條建議

  (一)依照2007年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和2003年9月1日正式實(shí)施的.《物業(yè)管理條例》,研究制定我區《物業(yè)管理水平評估細則》,提高物業(yè)管理,并做到有法可依。

  (二)建立政府相關(guān)執法部門(mén)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方的聯(lián)動(dòng)機制,有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業(yè)管理糾紛處置辦公室,作為三方聯(lián)動(dòng)機制的行動(dòng)軸心。

  (三)為促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展,培育物業(yè)管理的核心品牌,鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司,在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策,并創(chuàng )造競爭氛圍,做大做強我區物業(yè)管理業(yè),為我區和諧社區建設鍛造實(shí)業(yè)新軍。

  (四)確保房屋大修基金的安全使用,實(shí)現大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財,按每個(gè)小區(大廈)開(kāi)一個(gè)總帳戶(hù),按每戶(hù)業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶(hù)單獨開(kāi)戶(hù),每年的利息自動(dòng)轉存到業(yè)主的戶(hù)頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí),必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決,委托專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進(jìn)行評估后方可動(dòng)用維修款項,同時(shí)對大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監督,對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

  (五)加大宣傳力度,引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個(gè)業(yè)主(住戶(hù))必須履行的義務(wù),大家應當積極主動(dòng)履行,任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。

  物業(yè)調研報告 10

  一、管理,分別是大自然物業(yè)、京興

  物業(yè)和錢(qián)江物業(yè),李家斗小區屬老舊小區開(kāi)放式社區管理、鈕店灣新村屬農民新村開(kāi)放式管理。

  二、所轄小區的發(fā)展現狀

  盡管近幾年來(lái)市區住宅小區物業(yè)管理發(fā)展迅速,但涉及到的各類(lèi)投訴、舉報越來(lái)越多,小區居民不滿(mǎn)意,物業(yè)公司有意見(jiàn),物業(yè)管理工作越來(lái)越難,表現在以下四個(gè)方面:

  1、物業(yè)費用難收繳。物業(yè)收費難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號難題,參與座談、調查的物業(yè)公司普遍反映,現行物業(yè)管理條例明確的收費標準偏低,小區居民自動(dòng)繳費意識不強,調查的參與23家物管企業(yè)2010年物管費平均繳費率為62.43%。僅3家企業(yè)達到收支平衡或略有盈余。

  2、小區物業(yè)難管理。由于物業(yè)費用收繳不足,物業(yè)公司只能降低服務(wù)標準,減少服務(wù)人員,更加引起小區業(yè)主的對立抵觸情緒,從而形成惡性循環(huán)。部分小區服務(wù)項目只能維持樓道打掃和小區治安等簡(jiǎn)單的內容,小區綠化缺乏管護、公共設施年久失修。調查問(wèn)卷統計,42%的居民認為小區服務(wù)質(zhì)量一般,20%的認為較差。

  3、小區環(huán)境難維持?傮w來(lái)說(shuō)新建小區物業(yè)管理較好,老小區、安置區環(huán)境差距較大。部分小區內扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設等行為屢見(jiàn)不鮮。參與調查的市民對小區停車(chē)問(wèn)題反映特別強烈,83%的認為小區汽車(chē)亂停亂放,33%的認為小區行路難。以蓮花5號區為例,一到傍晚小區道路車(chē)滿(mǎn)為患,公共場(chǎng)地擠占一空,不僅小區居民難以出行,而且已經(jīng)發(fā)生過(guò)居民家中失火,消防車(chē)無(wú)法通行、及時(shí)施救的嚴重情況。

  4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)難陽(yáng)光。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費用外,還有門(mén)面出租、廣告經(jīng)營(yíng)等其他收入,但這些收入和公共支出情況不公開(kāi)、不透明,小區居民無(wú)法進(jìn)行有效地監督和查詢(xún)。有6%的`被調查對象認為物業(yè)公司存在亂收費現象。

  三、當前物業(yè)管理難的主要成因

  1、物業(yè)公司缺乏監管。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,住宅小區數量越來(lái)越多,分布范圍越來(lái)越廣,但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作人員從事行業(yè)主管工作,難以對面廣量大的物業(yè)公司進(jìn)行有效的監督和管理。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》,街道、社區以及其他有關(guān)職能部門(mén)的物業(yè)管理監管職責還不明確,絕大部分小區沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì ),多層次的物業(yè)管理監管體系嚴重缺失。

  2、物業(yè)收費缺乏手段。老小區執行的物管費政府指導價(jià)標準是2000年制定的,10多年來(lái),勞動(dòng)用工成本和物價(jià)指數翻了若干倍,但物管費標準一直未作較大調整。最低標準只有0.4元/㎡/月,以100㎡住宅為例,全年物管費僅480元。即便如此,物管費用仍然難以收全,由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費用。物業(yè)公司沒(méi)有任何強制手段,也不能夠采取斷水斷電等粗暴辦法。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴,但是耗時(shí)長(cháng)、費用高、執行難,即使贏(yíng)了官司但卻輸了人情。

  3、開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏責任。由于房屋漏水、滲水等房屋質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)發(fā)商一直未能與業(yè)主達成協(xié)商,最后導致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費的方式來(lái)表示不滿(mǎn)。如大自然城市花園小區,

  4、小區業(yè)主缺乏素質(zhì)。

  隨著(zhù)城市化進(jìn)程不斷加快,越來(lái)越多的農民轉為市民,但是自身素質(zhì)還未能夠得到提高。小區內破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業(yè)管理公司沒(méi)有行政執法權、處罰權,只能通過(guò)宣傳說(shuō)服等思想工作進(jìn)行勸導。

  5、職能部門(mén)工作缺位。住宅區中的私挖地下室、違章搭建、破門(mén)開(kāi)窗、車(chē)輛亂停、馬路市場(chǎng)、噪音油煙、養狗問(wèn)題等等,不論是按照《國務(wù)院物業(yè)管理條例》的規定,還是從實(shí)際出發(fā),都應該由相關(guān)職能部門(mén)處理。但實(shí)際工作中,不少職能部門(mén)對住宅區中發(fā)生的問(wèn)題處理不及時(shí),甚至推諉扯皮,敷衍塞責。

  四、破解住宅小區物管難的思考與對策

  分析市區物管難的現狀、成因及其影響,學(xué)習借鑒先進(jìn)地區比較成功的做法和經(jīng)驗,現提出如下建議。

 。ㄒ唬┭杆僦贫ǔ雠_物業(yè)管理辦法,加強物業(yè)行業(yè)監督管理

  針對當前物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題,由市房管、法制部門(mén)抓緊制定出臺符合我市實(shí)際的《物業(yè)管理辦法》,進(jìn)一步明確開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)管理職責、業(yè)主委員會(huì )工作職責、物業(yè)收費標準、相關(guān)法律責任等等,確保物業(yè)管理工作有法可依。

  學(xué)習借鑒武漢市做法,在《物業(yè)管理辦法》中進(jìn)一步明確各相關(guān)職能部門(mén)的工作職責,以及違章建設、亂停亂放、破墻開(kāi)店等違法違規行為的處罰辦法。

  進(jìn)一步強化市房管局物業(yè)監管力量,適當增加人員和經(jīng)費,確保能夠有效地開(kāi)展好工作。督促加快建立專(zhuān)門(mén)的管理機構,暢通群眾申請使用渠道,不斷提高資金使用實(shí)效。

 。ǘ┘訌娊ㄖ|(zhì)量與規劃監管,把好前期物業(yè)管理交接關(guān)

  規劃、建設等部門(mén)應加強對開(kāi)發(fā)商公共配套設施建設的督促與檢查,確保嚴格按規劃執行,各項配套齊全。尤其是要確保停車(chē)位建設到位,留足小區停車(chē)空間,從根本上解決好小區停車(chē)難題。做好前期開(kāi)發(fā)商與物業(yè)的交接監督關(guān),防止因交接不清而出現開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉、侵害業(yè)主合法權益的情況發(fā)生。

  打破“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)模式,讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇,把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預售許可證的前置條件,切實(shí)把好對前期開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門(mén)關(guān),加強對前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核,讓業(yè)主在購買(mǎi)物業(yè)時(shí)就了解物業(yè)管理的具體事項,包括服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量、收費標準及業(yè)主入住公約等有關(guān)規定,以維護業(yè)主的合法權益。

 。ㄈ┩晟莆飿I(yè)管理收費制度,切實(shí)解決物業(yè)收費難題

  結合我市實(shí)際,制定出臺物業(yè)管理收費實(shí)施細則,市物價(jià)部門(mén)要進(jìn)一步提高現行收費標準,確定上下浮動(dòng)幅度,由業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)根據服務(wù)質(zhì)量協(xié)商議定,報價(jià)格部門(mén)備案。

 、偌涌旖⒉⒋罅ν七M(jìn)“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費制度,加強對物業(yè)收費的監督檢查,督促物業(yè)企業(yè)在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn),公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、計費方式,減少亂收費現象的發(fā)生。

 、卺槍ξ飿I(yè)收費難的問(wèn)題,建議推行刷卡收費方式,新建小區統一設置門(mén)禁系統,必須刷卡方可進(jìn)入。業(yè)主只有自動(dòng)繳納物業(yè)管理費用后,才可憑IC卡可進(jìn)出小區、乘坐電梯。這樣既能將閑雜人員阻止在小區之外,又能夠確保收足物業(yè)管理費用。對老舊小區惡意拖欠物業(yè)費用的住戶(hù),可以借鑒新加坡的做法,建立業(yè)主不交費限制過(guò)戶(hù)制度,納入銀行個(gè)人征信系統。

 、坩槍ξ飿I(yè)糾紛的多發(fā)、突發(fā)、標的小、處理急等特性,建議參照勞動(dòng)仲裁模式設立訴前物業(yè)糾紛仲裁機制,在各市(區)設立物業(yè)糾紛仲裁庭,采取快速靈活的調查和現場(chǎng)勘查等方式固定證據,快速裁決,及時(shí)解決糾紛。

  物業(yè)調研報告 11

  一、引言

  隨著(zhù)國民經(jīng)濟的高速發(fā)展,中國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展得如火如荼。而據我們觀(guān)察發(fā)現,天津作為大城市,其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對地,物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應運而生。物業(yè)管理,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是人們對物業(yè)的管理活動(dòng),泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及租售后的管理和服務(wù),包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設備、公共設施的保養、維修,住宅小區的治安、環(huán)衛、交通、分送信報、公共綠化、道路養護等內容,范圍相當廣泛。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區內的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項目,寓管理于服務(wù)之中。

  在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下,隨著(zhù)生產(chǎn)生活節奏的加快,人們對物質(zhì)文明和精神文明內涵和外延認識的提高與深化,以及物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權交易的頻繁,從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢來(lái)看,物業(yè)管理的范圍將是越來(lái)越寬,人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項目業(yè)將越來(lái)越細化。因此,為了更好地了解認識天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況,我們選擇了天津最具代表性的住宅區——小海地區域的住宅,并對其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調研。通過(guò)以調研問(wèn)卷的方式對小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿(mǎn)意度進(jìn)行了測評。希望通過(guò)這次調研可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量,從中可為相關(guān)部門(mén)比較客觀(guān)的需求情況,也能為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。

  二、研究設計

 。ㄒ唬┭芯康睦碚摷僭O

  “天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定:房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調研,從對居民的收費公布中,了解是否有亂收費現象。調研居民對小區物業(yè)管理公司最不滿(mǎn)意的地方,從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現象,從中更深入調研天津居民對物業(yè)服務(wù)公司的要求。

 。ǘ┱{研對象

  小海地地區的居民樓,玉峰花園、龍博花園、桂山里

 。ㄈ┱{研時(shí)間

  4月9日就現有規劃方案專(zhuān)項討論會(huì )

  4月13日提交調研問(wèn)卷樣本及調研細化方案 4月16日進(jìn)行問(wèn)卷的新一輪修改,并最終確定。

  4月17日-5月6日走訪(fǎng)小區,逐個(gè)進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn),問(wèn)卷總數80份,有效問(wèn)卷70份5月7日-13日進(jìn)行數據統計分析,市調報告完成提交

 。ㄋ模┱{研方法

  首先采取調研問(wèn)卷的方式即“撒網(wǎng)”,在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷,進(jìn)行歸納整理,做成柱狀圖,找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者,做分析研究,借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗,提出較為合理的解決方案。

 。ㄎ澹┱{研內容

  為了更深入的`調研小海地地區物業(yè)管理服務(wù),本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調研。

  1.調研小區的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量:分別從小區環(huán)境、安保、配套設施等方面對業(yè)主進(jìn)行調研,從而分析小區業(yè)主對小區物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿(mǎn)意度。

  2.調研小區的物業(yè)管理收費滿(mǎn)意程度:項目收費標準、是否出現亂收費現象等的方面對業(yè)主進(jìn)行調研,從而分析小區業(yè)主對物業(yè)管理的收費滿(mǎn)意度和更好的規范小區物業(yè)管理費的收取。

 。┵Y料的收集和分析

  資料主要來(lái)源于發(fā)放的問(wèn)卷。本次調研了三個(gè)小區,實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷80份,回收80份,回收率100%,其中有效問(wèn)卷80份,有效回收率100%,全部問(wèn)卷資料由調研員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼,然后輸入計算機基本情況。

  分析方法:在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷,進(jìn)行歸納整理,做成柱狀圖,找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者,做分析研究,借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗,提出較為合理的解決方案。

  三、調研結果與分析

 。ㄒ唬┱{研結果

  無(wú)論從哪個(gè)年齡段的人來(lái)看,衛生環(huán)境都是最突出的問(wèn)題,在走訪(fǎng)過(guò)程中,我們也親身體會(huì )到小海地地區的衛生環(huán)境問(wèn)題確實(shí)很?chē)乐,其次安保?wèn)題與配套設施問(wèn)題也不容忽視。但我們的調研主要針對最突出物業(yè)問(wèn)題的分析與解決,因此,以下分析與建議僅針對小海地地區衛生環(huán)境問(wèn)題。

 。ǘ┬l生環(huán)境問(wèn)題原因分析

  1.小海地地區居民中,中老年占很大比例,消費能力偏弱,對物業(yè)服務(wù)要求也不高。

  2.多數小海地地區居民原為附近工廠(chǎng)的工人,人群整體素質(zhì)相對偏低,經(jīng)濟能力不高;除此之外,小海地地處天津河西區與津南區交界處,人員流動(dòng)比較大,不利于管理

  3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理,導致兩方互相推卸責任,最終無(wú)人管理的結果。

  4.與天津市內六區房地產(chǎn)狀況相比較,小海地住宅屬于中低檔住宅,價(jià)格相對較低,配套設施相對不夠完善,物業(yè)水平相對不夠成熟。

  5.缺少居委會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的管理。

  四、結論與建議

  1.建立健全業(yè)主大會(huì )制度,要解決物業(yè)管理中存在的難題,應該說(shuō),健全業(yè)主大會(huì )制度是一個(gè)突破口。通過(guò)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理中心協(xié)調,并對其工作進(jìn)行監督。

  2.進(jìn)行先期清理,街道組織社區、潔安序物業(yè)對院內的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛生環(huán)境的舒適感,進(jìn)而提高居民對衛生環(huán)境的重視。

  3.廣泛宣傳,認真摸排。各社區、各單位要結合實(shí)際,利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開(kāi)展宣傳活動(dòng),各小區社區至少懸掛宣傳橫幅1條,通過(guò)宣傳使廣大群眾明確整治的標準、重點(diǎn)和要求,以營(yíng)造濃厚地整治氛圍。

  4.利用大運會(huì )的契機,“人人動(dòng)手,清潔家園,喜迎大運會(huì )”以此調高居民“家園主人翁”意識。

  5.政府及街道居委會(huì )等要進(jìn)行不定期的衛生環(huán)境檢查,強化監督,落實(shí)獎懲。

  6.對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)標準化管理和操作是確保工作質(zhì)量長(cháng)期穩定的基本要求,工作標準是實(shí)施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性,也就是說(shuō):既要使操作人員知道自己應工作到什么程度,避免其工作疏漏;又要使主管人員按照工作標準進(jìn)行考評來(lái)控制工作質(zhì)量。

  每天做到“四個(gè)一”:一布置安排,一檢查考評,一總結講評,一交流學(xué)習,就可以保證控制過(guò)程兼顧結果,并且將管理覆蓋到每一天、每一件事,控制到每一個(gè)環(huán)節,規范到每一個(gè)細節,精確到每一項操作,從而達到日日控制,事事控制;在此基礎上,通過(guò)日常的互動(dòng)交流學(xué)習培訓不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì),并且通過(guò)持之以恒地反復抓,抓反復,抓重點(diǎn),抓提高,在操作人員、主管人員、業(yè)主(住戶(hù))共同努力下,就一定能夠持續的改進(jìn)提高住宅小區環(huán)境衛生質(zhì)量,滿(mǎn)足業(yè)主(住戶(hù))的需求和潛在需求。

  物業(yè)調研報告 12

  做好住宅小區物業(yè)管理工作,是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程,是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程,是一項事關(guān)xx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展,近期,xx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員,深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區,通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式,對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調研,具體情況如下:

  一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀

 。ㄒ唬┏菂^住宅小區的基本情況。據縣房管部門(mén)統計,目前我縣已建成住宅小區28個(gè),即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè),住房近10000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人,占到縣城區常住人口50%以上。

  從調研來(lái)看,我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn):

  1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類(lèi):一是早期由政府建設的福利房,土地屬劃拔,政府承建,分配居住,絕大多數已實(shí)行房改,如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題,由單位承建的職工住宅小區,土地多是劃拔,房屋定價(jià)出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區,土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區,即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房,一般規模也比較小,多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房,主要集中在周子古鎮。

  2、規模差別較大。在調研的10個(gè)小區和1個(gè)社區中,大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區,住房均在1000套以上,中等的金色東華、南橋郡等小區,住房均在500套左右,小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún),有的僅十幾套住房。

  3、建設標準不一。主體建筑方面,2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房,2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面,在紫苑進(jìn)入xx以前,我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好,其他大多數小區只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑,大多數配套設施建設不齊,無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言,我縣縣城區所建成的小區,也只有紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次,其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴重不足等突出問(wèn)題,還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵,存在嚴重的安全隱患。

 。ǘ┬^物業(yè)管理工作的現狀

  1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xx我縣才真正有住宅小區物管的概念,目前也處于發(fā)展的初級階段,F有物管企業(yè)16家,其中二級資質(zhì)1家,三級資質(zhì)15家,從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè),面積達86萬(wàn)平方米。

  2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立情況。目前,我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家,但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家,其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ),故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設,還沒(méi)有步入正軌。

  3、小區的物業(yè)管理工作情況。從走訪(fǎng)、座談的情況看,僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范,業(yè)主較為滿(mǎn)意;金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施,業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén),沒(méi)有明確的服務(wù)標準,服務(wù)質(zhì)量相對較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因,業(yè)主和物管?chē)乐貙α,出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。

  二、存在的主要問(wèn)題

  我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展,初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制,對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是,由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè),因發(fā)展時(shí)間不長(cháng),當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題,主要表現在以下幾個(gè)方面:

 。ㄒ唬﹫绦幸巹澆坏轿。調研發(fā)現,在住宅小區的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中,由于主管部門(mén)監管不力,施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管,竣工后不能?chē)栏癜凑找巹澮筮M(jìn)行驗收,導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣,小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化,開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現承諾,不履行合同,使業(yè)主權益遭受損失;二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴格按照規劃要求施工,隨意擠占公共用地,見(jiàn)縫插針,把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠,占了又占,甚至完全占用;三是規劃設計要求的配套項目在建設過(guò)程中,有的被偷工減料,造成質(zhì)量差,檔次低,壽命短,有的缺項,有的被砍,帶來(lái)較多遺留問(wèn)題,不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益,也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

 。ǘ┕芾碇贫炔煌晟。目前,我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實(shí)施細則,給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便,在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在:一是物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒(méi)有具體的要求和標準;二是專(zhuān)項維修資金難落實(shí),公用部位維修難等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規范,誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破,業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機會(huì )和權力。四是業(yè)主委員會(huì )的組建程序不規范,造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見(jiàn),一些沒(méi)有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區內經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規搭建等行為,也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規依據。

 。ㄈ┬麄鹘逃Χ炔粔。從調研情況看,社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表,普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少。主要表現在:一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確,對相關(guān)物業(yè)政策、法規領(lǐng)會(huì )不透,經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉變,不按照物業(yè)服務(wù)合同的規定履行義務(wù),對待業(yè)主“生、冷、硬”,服務(wù)意識差,簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費等,有的甚至只收費不服務(wù),小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位,造成衛生狀況差,秩序混亂,失竊案件時(shí)有發(fā)生;二是一些小區的.業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來(lái)維護自身的權利,遇到了問(wèn)題無(wú)所適從,不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決,而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費等辦法來(lái)激化矛盾。

 。ㄋ模┪锕芊⻊(wù)水平較低。調研發(fā)現,一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓,也還是停留在基本技能培訓的初級階段,還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規范操作。另外,從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低,也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區住戶(hù)反映小區公共區域長(cháng)期無(wú)人打掃衛生,服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。

  三、建議

  針對當前我縣住宅小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題,為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出以下建議意見(jiàn):

 。ㄒ唬﹪栏駡绦幸巹,建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升形象的高度,科學(xué)規劃并嚴格監管,重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區建設。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),建設幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定,根據我縣的實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施。住宅小區規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān),組織驗收應將小區各類(lèi)附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容,杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。同時(shí),要站在維護群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的高度,合理規劃并分步實(shí)施,穩妥推進(jìn)已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善,逐步消除遺留問(wèn)題,從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

 。ǘ┘訌姳O督管理,建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實(shí)前期物業(yè)招投標制度,督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買(mǎi)受人;二要嚴格落實(shí)物業(yè)承接查驗制度,房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參與小區竣工驗收,嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況,凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過(guò)竣工驗收,物管企業(yè)一律不得承接;三要嚴格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度,嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門(mén)備案的制度;四要嚴格落實(shí)日常巡查制度,相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì )相互配合,組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評,甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格,維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實(shí)矛盾糾紛調處制度,對業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,相關(guān)部門(mén)和社區應不推不躲,及時(shí)予以解決和調處。

 。ㄈ⿵娀麄饕龑,探索一套良好的運行模式。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò )、會(huì )議、板報等多種形式,廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規,營(yíng)造推進(jìn)住宅小區物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門(mén)和各社區居委會(huì )要注重加強對居民的宣傳教育,增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念,使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據,懂得用法律武器保護自身的權利,同時(shí)履行好應盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì ),組建好業(yè)委會(huì )。要強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓,促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職,不越位、不缺位,促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法,規范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù),從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

 。ㄋ模⿵娀诸(lèi)指導,打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議,著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任,規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準,努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn),選擇部分條件較好的小區,積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制,真正實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏(yíng);針對老舊住宅小區規模小、較為分散,尤其是樓房陳舊、基礎設施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個(gè)進(jìn)行調研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問(wèn)題,試點(diǎn)推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式,改善小區環(huán)境,提升管理水平。

  物業(yè)調研報告 13

  近年來(lái),房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn),大大地改善廠(chǎng)區居民居住條件,因而,住宅小區物業(yè)管理的問(wèn)題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展,在為居民創(chuàng )造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而,也有些物業(yè)公司責任心不強,管理松散,糾紛不斷,存在著(zhù)讓廣大業(yè)主不滿(mǎn)意的問(wèn)題。

  一、我市物業(yè)管理的現狀

  為了維護住宅小區消費者的合法權益,必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題,了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求,以便反饋給政府有關(guān)部門(mén),為政府有關(guān)部門(mén)制定政策,加強對物業(yè)管理公司的指導和監督。為此,根據計劃,開(kāi)展一次住宅生活小區物業(yè)管理問(wèn)題的入戶(hù)問(wèn)卷調研,對小區的住戶(hù)進(jìn)行了調研。

  本次調研以問(wèn)卷和走訪(fǎng)約談的方式進(jìn)行,歷時(shí)一個(gè)月,對某某區的500戶(hù)人家進(jìn)行了調研,調研結果如下:

  1、在被調研的500戶(hù)中,業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶(hù),占24%,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有380戶(hù),占76% 。

  2、在500戶(hù)中,有386戶(hù),反映該住宅生活小區曾成立業(yè)主委員會(huì ),并享有選舉權,占77%。有220戶(hù),占44%的業(yè)主反映享有監督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權利。

  3、在500戶(hù)中,有331戶(hù)反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途;302戶(hù)反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的'用途、結構、外觀(guān);毀損設施、設備、危及房屋安全的行為:有253戶(hù)反映小區存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區景觀(guān)、噪聲擾民的現象。有123戶(hù)反映住宅小區屢屢發(fā)生小偷小摸現象,隨意讓陌生人進(jìn)入。

  4、有293戶(hù)反映房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí);占58%

  5、有206戶(hù)反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

  6、500用戶(hù)對住宅小區物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估,結果是:有112戶(hù),占22%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿(mǎn)意,有136戶(hù),占27%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿(mǎn)意或基本滿(mǎn)意,有326戶(hù),占65%的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿(mǎn)意。

  二、調研中發(fā)現的問(wèn)題:

  在調研中,根據業(yè)主反映,這些住宅生活小區的物業(yè)管理很不規范。主要表現有:

  1、治安問(wèn)題嚴重:小偷小摸現象屢有發(fā)生,小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒(méi)人過(guò)問(wèn)。

  2、衛生臟、亂、差:有的生活小區垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放,垃圾沒(méi)有及時(shí)清理,樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便,生活污水隨意排放。

  3、綠化地管理不善:有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生,幾乎成為茺蕪,有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養護,以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

  4、改變房屋用途:有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租,造成噪聲擾民,有的占道停放車(chē)輛,阻塞交通。

  5、物業(yè)管理制度不健全:有206產(chǎn)業(yè)主反映,該小區物業(yè)管理混亂,存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛,房屋共用部份亂堆亂放,隨意占用,有的房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)。

  三、對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

  我所調研的小區的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買(mǎi)的,因而居住者是房屋的產(chǎn)權人。于是,出現了一種對等的市場(chǎng)關(guān)系:業(yè)主以管理費購買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì )服務(wù),物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換,從業(yè)主的購買(mǎi)中獲得生存。同時(shí),也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái),這意味著(zhù),物業(yè)從社會(huì )管理者,轉變?yōu)樯鐣?huì )單位,從前的管理和被管理關(guān)系轉變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高,卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴。

  隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展,目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過(guò)2萬(wàn)家,更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現,物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代,是我國物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化、法制化和現代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強物業(yè)管理工作:

  1、多方入手,解決收費難問(wèn)題。收費難是物管多方面矛盾的反映,也必須多方面入手解決。

  2、建立經(jīng)常有效的溝通機制,形成業(yè)主與物管共建小區的工作格局。與住戶(hù)群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性,但同住戶(hù)保持制度化溝通的不多,這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢,必須引起業(yè)內的高度重視。

  3、物業(yè)必須嚴格加強管理,多聽(tīng)些業(yè)主的反映的意見(jiàn),及時(shí)向上級匯報,解決問(wèn)題?傊,在整個(gè)調研過(guò)程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái),希望我國的物業(yè)能做的最好!

  物業(yè)調研報告 14

  一、調研目的

  改革開(kāi)放以來(lái),隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善,國民經(jīng)濟持續穩定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活,為人民服務(wù),為人們熟知,物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善,逐漸自我提升的過(guò)程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng),了解物業(yè)現狀,深入物業(yè)實(shí)踐,將理論與實(shí)踐相結合,積累經(jīng)驗,總結知識,了解問(wèn)題,提升專(zhuān)業(yè)水平,打好專(zhuān)業(yè)基礎,最終服務(wù)物業(yè),貢獻物業(yè)。

  二、調研對象

  xx市xx區xx有限公司

  昌黎分公司管轄小區——竭石花苑

  三、調研人:

  xx

  四、調研時(shí)間:

  20xx年8月21日

  五、調研內容

  歐思諾物管有限公司,總部設在天津市,于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司,物業(yè)管理范圍廣泛,物業(yè)管理類(lèi)型多樣化,集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。

  “竭石花苑”位于昌黎縣東區,屬社區物業(yè),它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美,管理完善的花園式住宅,獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區”稱(chēng)號。內部設備設施齊全,保安、消防、環(huán)境等管理到位,給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執周末,孩子們在兒童娛樂(lè )設施上盡情的玩耍,大人們也忙里偷閑地打著(zhù)撲克、下象棋,也有人正向物業(yè)人員反映問(wèn)題……融入物業(yè),讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。

  調研結果顯示:人們對于這個(gè)新興行業(yè)普遍認為有較大的'發(fā)展空間,小區負責人高先生也表示,物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度,他還樂(lè )觀(guān)地表示物業(yè)管理在不久的將來(lái)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的,物業(yè)管理自改革開(kāi)放以來(lái),至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬(wàn)多個(gè)企業(yè),數百萬(wàn)從業(yè)人員的企業(yè),它已被住宅小區、工業(yè)區、學(xué)校、醫院、車(chē)站、機場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類(lèi)不同性質(zhì)的物業(yè)所采用,被人們視作現代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)生。

  物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè),其管理的對象是物,即已建成的各類(lèi)地上建筑物,及其附屬物的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地,而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人,即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調研顯示,在該小區從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生,相對比較少,而專(zhuān)業(yè)人員實(shí)踐能力相對低下,在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區水平的情況下,加強專(zhuān)業(yè)人員的培訓,加大專(zhuān)業(yè)人員數量是必要的。服務(wù)于物業(yè),其管理人員必須具有系統地專(zhuān)業(yè)知識,這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員,不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網(wǎng)系統等工程技術(shù)方面的知識,同時(shí)也需要社會(huì )學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等各方面知識,也就是說(shuō),應具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識結構。同時(shí),更應加強理論與實(shí)踐的結合,深入物業(yè)管理實(shí)踐,將知識融會(huì )貫通,積累實(shí)踐經(jīng)驗,反復學(xué)習總結,才能進(jìn)一步提升專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與技能,從而更好地服務(wù)于物業(yè)。

  高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養物業(yè)人才,是一條可行之道,雙方可以?xún)?yōu)勢互補,給學(xué)生接觸物業(yè)的機會(huì ),進(jìn)行經(jīng)驗交流,提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)文化,也可以為企業(yè)帶來(lái)一批批優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

  物業(yè)管理作為一個(gè)新生的行業(yè),在其發(fā)展過(guò)程中,也存在這樣那樣的問(wèn)題和矛盾,諸如環(huán)境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人,要面向問(wèn)題,解決問(wèn)題。物業(yè)中存在的問(wèn)題直接影響著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展,要看重并及給予解決。諸如法律法規不健全,專(zhuān)業(yè)人員缺少,內部結構不完善等諸多因素影響著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,培育物業(yè)管理市場(chǎng),規范物業(yè)管理行為,提高管理服務(wù)質(zhì)量,已成為業(yè)內人士的共識。

  四、調研結論

  通過(guò)整個(gè)調研,得出以下結論:

 。1)物業(yè)管理將呈現巨大的發(fā)展空間與速度。

 。2)對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求,同時(shí),也為高校培育學(xué)生提供了方向。

 。3)物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題急待解決,要求健力健全法律法規完善競爭市場(chǎng),提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

  總之,在整個(gè)調研過(guò)程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái),作為物業(yè)人,更好地服務(wù)物業(yè)。

  物業(yè)調研報告 15

  我們知道居民小區是市民生活的主要場(chǎng)所,與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區環(huán)境,和諧的人居氛圍,既是市民健康素質(zhì)的體現,也是城市文明的彰顯,而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習老師的指導下,我們小組對益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調研。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調研、詢(xún)問(wèn)該區居民以及到小區物業(yè)公司走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)等方式開(kāi)展。

  一、益陽(yáng)市調研小區的基本情況

  為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況,我們主要調研了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑,針對我們此次訪(fǎng)問(wèn)的那些小區,我將逐一進(jìn)行分析。

  先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區)是經(jīng)國務(wù)院批準、由益陽(yáng)市人民政府統一組織建設的我市第一個(gè)國家安居工程項目,是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程,并開(kāi)始第二期工程建設。是經(jīng)濟適用房,梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區,小區位梓山苑小區位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區內,在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米,小區擁有80東住宅。

  該小區物業(yè)存在以下不足之處:

  1.由于小區建設的定位是經(jīng)濟適用房,所以建設密度較高。

  2.進(jìn)門(mén)口有板報宣傳:建省級文明城市,建溫馨美好家園,朝陽(yáng)路社區創(chuàng )省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告,沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。

  3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。

  4.保安管理不嚴,小區對外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理,小區分配有兩個(gè)保安室,前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的,后門(mén)則天黑就會(huì )下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭,防盜報警系統不到位。

  5.綠化設計較為簡(jiǎn)單,不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了。

  6.詢(xún)問(wèn)該小區居民,小區存在偷竊事件和起火事件,但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進(jìn)行處理和改善,小區內的消防設施不齊全,而且已有的設施未進(jìn)行修繕和維護,以至于消防栓起銹都沒(méi)有進(jìn)行更換或者處理。而且小區內僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。

  7.小區內仍存在空置率

  8.小區管道布置不合理,造成漏水、滴水和地面積水;小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損,小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞,沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒(méi)有分類(lèi),將可回收與不可回收的垃圾堆在一起。

  9.沒(méi)有統一的安裝空調的位置,空調擺放不整齊。

  10.小區物業(yè)管理中心相對簡(jiǎn)陋,機構設置較為簡(jiǎn)單,只有設有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。

  11.小區新的業(yè)主委員成立不久,新的業(yè)主委員會(huì )的頭一次業(yè)主大會(huì )在八月份召開(kāi)完畢。

  總的說(shuō)來(lái),該小區的建設和設計均較為不合理,列處于經(jīng)濟適用房當中,整體物業(yè)水平不夠,只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當的。梓山苑小區的物業(yè)管理費相對于其他小區來(lái)說(shuō)是相當低的,比如說(shuō),龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米,電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示,如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話(huà),居民愿意增加物業(yè)管理費。

  由于小區建成年代較久,物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型,小區的基本配套設施、生活設施較齊全,有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì )、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學(xué),還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈,達到了小區居民的要求,并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜,適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統入戶(hù)。一樓設有應答防盜門(mén)和信箱。標有安全標志“學(xué)生出入,車(chē)輛慢行”、標有提示牌:“做文明市民,建文明城市”。小區內有一個(gè)小型的人造湖,湖的周?chē)N有柳樹(shù),湖上有小橋,湖面還算干凈。

  然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑,它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

  中天國際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路,赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米,由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格,融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內涵。項目地處市中心,生活配套齊全,生活設施應有盡有;益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè )等配套一應俱全。

  由于該小區是新建小區,所以設施設備為新的,綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線(xiàn)、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線(xiàn)和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期,物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調研,小區內沒(méi)有垃圾桶,只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個(gè),小區巡邏人員的簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上,顯得很不合理。小區保安不過(guò)問(wèn)小區人員的出入情況,小區出入比較不規范,存在一定安全隱患。

  龍洲匯龍苑,地處益陽(yáng)市赫山區中心地帶,龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面,與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局,交通十分便利,生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈,華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊,項目還將修建臨街商業(yè)區,能較好的滿(mǎn)足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住,配有24小時(shí)的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會(huì )進(jìn)行嚴格的查控,保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中,對一期的居住還是有一定影響的,比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層,建設面積相對較少,公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。

  二、我市小區物業(yè)管理所存在的一些問(wèn)題

  益陽(yáng)市小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題,也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題;既有歷史遺留的'老問(wèn)題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

  總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快,居民對物業(yè)管理的概念也很模糊,物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去,物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理,致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的不滿(mǎn)。具體表現在以下幾方面:

  第一:物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升,物業(yè)管理還需進(jìn)一步規范。我區物業(yè)公司數量雖不少,但規模不一,發(fā)展不夠規范,仍處于初級市場(chǎng)階段,還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標制度,企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,服務(wù)行為不規范,對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足,對業(yè)主的投訴也置之不理,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛生,那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責,履行自己的責任。

  第二:居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高,物業(yè)企業(yè)運營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位,個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理,我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我,還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識,有的居民認為只要繳納了管理費,物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題,特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上,給物業(yè)收費帶來(lái)麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái),物業(yè)收費標準一直沒(méi)變,但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調,使物業(yè)運營(yíng)成本進(jìn)一步加大,企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請人才,也不能開(kāi)展良好的培訓,于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低,能力得不到提高,導致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。

  第三:部分小區設施不配套,檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因,老舊居民小區基礎設施不配套,安全防范設施匱乏,大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區,無(wú)法實(shí)行封閉管理,小區環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。小區綠化布局不合理,常年失養,地被植物逐年減少。收費率低,物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損,小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區內公共設施設備,逐步老化、損壞,隨著(zhù)時(shí)間的推移,這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行,將導致今后這些小區的基礎環(huán)境越來(lái)越差,嚴重的話(huà)會(huì )形成惡性循環(huán),影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題,為物業(yè)管理增加了一定的難度。

  第四:社區居委會(huì )與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì )把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作,交由物業(yè)公司來(lái)代替,物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入區物業(yè)公司與居委會(huì )配合不夠,也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區仍未按規定成立業(yè)主委員會(huì ),部分業(yè)主委員會(huì )不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,監督協(xié)調職能弱化,不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強,放棄物業(yè)管理自主權,對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決,為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

  三、針對前面的問(wèn)題提出的解決方案

 。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理服務(wù)的學(xué)習,提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè )業(yè),建設全國最好開(kāi)發(fā)區、構建和諧社會(huì )的重要手段,而且是樹(shù)立城市良好形象,增強城市吸引力,改善投資環(huán)境的有力舉措;是增加就業(yè)崗位,給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會(huì ),緩解就業(yè)壓力的有效途徑;也是發(fā)展服務(wù)業(yè),增加第三產(chǎn)業(yè)總量,促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區有關(guān)部門(mén)應當從戰略高度,切實(shí)加強領(lǐng)導,進(jìn)一步統籌協(xié)調,重視物業(yè)管理,抓好物業(yè)管理。

 。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用,提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會(huì )能夠正確和有能力的履行職責。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì )的正常運作和發(fā)揮積極的作用,還必須建立激勵機制和約束機制,保證業(yè)委會(huì )工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴格執行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置,尊重業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn),自覺(jué)接受業(yè)主的監督,定期匯報,聽(tīng)取意見(jiàn),切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì )也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調工作,發(fā)揮自律作用,團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。

 。ㄈ┻M(jìn)一步理順社區居委會(huì )與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系。社區管理與物業(yè)管理不可替代,需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區居委會(huì )負擔的工作,社區居委會(huì )也要根據自身職能,協(xié)調搞好小區物業(yè)管理工作,形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、居委會(huì )三方緊密聯(lián)接的共同體,形成合力,管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

 。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,首先,繼續深入開(kāi)展創(chuàng )優(yōu)達標活動(dòng),鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù),滿(mǎn)足小區居民不同層次消費的需求。其次,進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì),同時(shí)加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育,使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上,服務(wù)第一的理念。然后,物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班,及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度,對群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有,在智能化管理系統、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入,促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高,努力滿(mǎn)足群眾的需要。

 。ㄎ澹┎粩喔纳菩^物業(yè)管理的公共設施。增加投入,加強老舊小區物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式,充分調動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金,建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分,逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造,為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎條件。

 。┳龊眯麄,營(yíng)造良好的社會(huì )氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向,重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡,爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次,要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務(wù),增加業(yè)主的自覺(jué)維權意識。再次,增加物業(yè)服務(wù)內容透明度的宣傳,對管理規章、服務(wù)項目以及收費依據、收費項目、收費標準等,都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀(guān)念的更新上,尤其要確立住戶(hù)向業(yè)主、單位公管向小區物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉變意識,既有房權、利益的轉換,又有義務(wù)、責任的轉換,從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

  四、收獲體會(huì )

  通過(guò)此次實(shí)地調研走訪(fǎng),我們主要調研小區環(huán)境和物業(yè)管理情況,我獲益良多。我對益陽(yáng)市一些小區的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識,豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現有狀況,我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高,我們應該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區學(xué)習他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調研活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì )實(shí)踐,自我管理能力還培養我們團結協(xié)作的精神,社會(huì )實(shí)踐調研絕大多數不是一個(gè)人所能承當的,而是需由多人合作的才能完成的。在調研過(guò)程中,我們身為大學(xué)生應該禮貌待人,體現當代大學(xué)生的素質(zhì),以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通,才能獲得有效的信息。

  物業(yè)調研報告 16

  為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強對物業(yè)行業(yè)的監督管理,解決物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題,努力改善城市人居環(huán)境,實(shí)現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排,我們對全區56個(gè)小區,18家物業(yè)公司的基礎情況進(jìn)行了詳細的調研,調研情況如下:

  一、基本情況

  我區共有物業(yè)公司18家,其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家;二級資質(zhì)的3家;三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達到90%的1家;達到70%的2家;50%的6家;不足50%的9家;另有3家僅能達到20%。

  我區現有物業(yè)小區56個(gè),樓房937棟樓,住戶(hù)70479戶(hù)。無(wú)物業(yè)公司管理的散樓有97棟,住戶(hù)5854戶(hù)。其中省級示范小區15個(gè);市級示范小區18個(gè);其它小區19個(gè)。

  二、存在的主要問(wèn)題

 。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢,人為增加了管理難度。

  政府行業(yè)主管部門(mén)的職能、權利、義務(wù)不明晰,權利過(guò)于集中在上邊,形成了區級政府物業(yè)管理部門(mén)有人力開(kāi)展管理工作、事實(shí)上卻無(wú)力去管,而市物業(yè)管理部門(mén)有權管、卻無(wú)人管的局面,人為地設置了管理障礙,增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層,管理的主體也應該在基層,只有這樣,管理工作才能做到經(jīng)常性、連續性,才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應該體現在基層,事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規定,縣區物業(yè)管理部門(mén)應該具有對物業(yè)企業(yè)監督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能,這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門(mén)最基本的監督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區物業(yè)辦成立后,市里下放給區物業(yè)辦的職能中,不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審(物業(yè)公司準入和退出初步審查審驗權)和對物業(yè)企業(yè)違規處罰的職能。這就無(wú)法保證縣(區)政府有效監督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力,因此物業(yè)企業(yè)的管理問(wèn)題、服務(wù)問(wèn)題就無(wú)法有效得到解決。同時(shí),區政府雖然成立了物業(yè)辦,但沒(méi)有相應的辦公經(jīng)費、沒(méi)有公務(wù)車(chē)輛,無(wú)法實(shí)現有效的、經(jīng)常性的管理。

 。ǘ┲贫确ㄒ幉煌晟,開(kāi)展工作無(wú)依據。

  物業(yè)行業(yè)系統(包括政府行業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì ))制度不健全,法規不完善,就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現在:一是政府物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有健全的對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監督、檢查、考核的制度,致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理,隨意服務(wù)的無(wú)約束狀態(tài),只有出現問(wèn)題時(shí),才有人去過(guò)問(wèn);二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能,政府也沒(méi)有對其實(shí)施處罰的有效手段和依據,長(cháng)此以往,問(wèn)題越堆越多;三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設等問(wèn)題沒(méi)有有約束力的監督手段和解決問(wèn)題的法律依據,致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止,危害極大。這些問(wèn)題說(shuō)明,在物業(yè)管理實(shí)踐中,法規建設遠遠落后于住宅建設速度,制度和法規不健全,上述問(wèn)題就會(huì )長(cháng)期存在下去,物業(yè)管理和服務(wù)工作就無(wú)法實(shí)現依法有序開(kāi)展。

 。ㄈ┪飿I(yè)管理不規范,服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內部管理不規范,整體服務(wù)水平較低,業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重,互不理解,導致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題,而物業(yè)費收不上來(lái),服務(wù)就更上不去,長(cháng)此以往,惡性循環(huán)。我們調研過(guò)的物業(yè)公司沒(méi)有一家能將收費情況、費用使用情況、服務(wù)內容和收費標準等重要信息進(jìn)行公開(kāi)。到現在,幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應該收取那些費,收費標準是多少,開(kāi)展了那些項目的服務(wù),收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開(kāi),一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規范的問(wèn)題,另一個(gè)側面反映了物業(yè)企業(yè)沒(méi)有很好的樹(shù)立“以人為本,服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念,物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費、不愿意繳費的問(wèn)題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問(wèn)題。通過(guò)調研得知,我區除車(chē)輛廠(chǎng)物業(yè)公司繳費率達到90%以上外,其他公司多數連70%都難以達到,長(cháng)此以往,形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費、服務(wù)更不到位,業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區,問(wèn)題更為突出,有的物業(yè)公司干脆關(guān)門(mén)走人。在我區,最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開(kāi)發(fā)商卷走房屋維修基金的問(wèn)題;景南4號樓房屋無(wú)產(chǎn)權的問(wèn)題至今無(wú)法妥善解決。

 。ㄋ模├吓f小區基礎條件差,管理上不去。

  我區老舊小區基礎條件差,歷史欠賬多,開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多,導致多數老舊小區管理跟不上,甚至是無(wú)物業(yè)管理。在我區,根據基礎條件可把小區分為三類(lèi):一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區,占全區物業(yè)管理住宅區面積67%;二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區,占全區物業(yè)管理住宅小區面積的23%;三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區,占全區物業(yè)管理住宅小區面積的10%。其中,老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多,小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多等問(wèn)題十分突出,這些問(wèn)題長(cháng)期得不到解決,物業(yè)管理在這些小區無(wú)法正常開(kāi)展。

 。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準入不規范,缺乏相應的退出機制。在我區18家物業(yè)企業(yè)中,具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家,三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數不具備開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過(guò)去開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的子公司,大多沒(méi)有通過(guò)正規的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè),公司管理不規范,服務(wù)不到位的問(wèn)題成了普遍性的問(wèn)題。加之政府在行業(yè)管理的過(guò)程中,沒(méi)有引入競爭機制,沒(méi)有建立相應的退出機制,致使物業(yè)企業(yè)管理不規范、服務(wù)的隨意性大,交叉管理問(wèn)題嚴重,重收費輕管理問(wèn)題突出。在我區,甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區的現象。

 。I(yè)委會(huì )成立難,群眾參與度低。

  由于物業(yè)管理在我市和我區還處于發(fā)展時(shí)期,參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì )更是新生事物。各小區業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )組織普遍不了解,缺乏主人翁意識,對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心,再加上如今的小區業(yè)主來(lái)自四面八方,情況互不熟悉,利益訴求不盡相同,因此大多數人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無(wú)所謂心態(tài),導致召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )較為困難。有的小區即使勉強成立了業(yè)主委員會(huì ),但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的'業(yè)主委員會(huì )組成人員,平時(shí)疏于活動(dòng),形同虛設,沒(méi)有發(fā)揮其應有的作用,更無(wú)法實(shí)現真正意義上的自治管理。另一方面,由于業(yè)主委員會(huì )的法律地位并不十分清晰,許多棘手問(wèn)題難以處理,作為自治組織的業(yè)主委員會(huì )難有大的作為。

  三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:

 。ㄒ唬┻M(jìn)一步理順體制,增強管理效力。

  物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善,必須從體制機制入手解決問(wèn)題。為此,政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門(mén);必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過(guò)程中,具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段,只有這樣,才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí),市政府在批準各區成立物業(yè)辦的同時(shí),必須把辦公經(jīng)費和交通工具列入財政運算,確保工作能正常運行。

 。ǘ┙⒔∪贫,完善配套法規。

  健全必要的工作制度,完善配套的法律法規是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門(mén)建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度,通過(guò)健全的制度保證,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規范化。二是在物業(yè)企業(yè)內部進(jìn)一步完善管理機制,開(kāi)展規范的管理和服務(wù),向社會(huì )公開(kāi)收費、服務(wù)、收費支出等重要信息,通過(guò)向社會(huì )公開(kāi)這些信息,讓業(yè)主明明白白交費,清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣,物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。

 。ㄈ┱鲗Ю吓f小區改造,逐步解決問(wèn)題。政府作為物業(yè)市場(chǎng)的管理和協(xié)調主體,必須對確保物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展肩負起必要責任。在我市和我區,由于對物業(yè)市場(chǎng)的認識、管理、以及在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的各種問(wèn)題,導致了老舊小區基礎條件差,歷史欠賬多,管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入,這些問(wèn)題就會(huì )長(cháng)期困擾我市物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展,我市建設宜居城市的目標就不會(huì )順利實(shí)現。因此,政府在通過(guò)房管、規劃、建設等部門(mén)加強對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的約束的同時(shí),要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度,改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問(wèn)題,逐步改善老舊小區的居住環(huán)境,從而促進(jìn)我市物業(yè)市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路。

 。ㄋ模┮幏段飿I(yè)市場(chǎng),建立競爭機制。

  物業(yè)市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主,而物業(yè)市場(chǎng)的協(xié)調主體是政府及其行業(yè)行政主管部門(mén)。因此,政府有責任通過(guò)制定政策、完善法規、加強監管、改進(jìn)服務(wù)等途徑,積極營(yíng)造規范的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。政府要依據有關(guān)的法律法規,根據我市物業(yè)管理實(shí)際,嚴格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準入和退出關(guān),建立科學(xué)的激勵和競爭機制,杜絕開(kāi)發(fā)商建一處樓、誕生一個(gè)物業(yè)公司和一個(gè)小區、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規范管理現象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制,建立嚴格科學(xué)的退出機制,讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力,逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。

 。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ,逐步提高認識。

  全社會(huì )(包括政府各部門(mén))必須進(jìn)一步提高對物業(yè)工作重要性的認識,增強關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責任感,F代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務(wù)”等諸多職能,是一個(gè)性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來(lái)說(shuō),物業(yè)是新時(shí)期構建和諧社會(huì )的重要因素,物業(yè)企業(yè)客觀(guān)上承擔了不少基層政府的職能,是城市管理的重要組成部分,是部分政府職能市場(chǎng)化的表現形式;對市民而言,物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序,有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積聚人氣的重要因素,也是使房產(chǎn)長(cháng)期保值增值的重要原因。因此要在全社會(huì )中廣泛宣傳物業(yè)管理在現代生活中的重要作用,特別要提高各級領(lǐng)導干部的認識,努力營(yíng)造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位,讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。

 。┮婪ǔ闪I(yè)委會(huì ),逐步理順供需關(guān)系。

  在全區范圍內,依法成立業(yè)主委員會(huì ),逐步理順社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系,在物業(yè)管理上,形成良性互動(dòng)。社區居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )都是小區居民的自治組織,這兩個(gè)組織是街道社區和小區業(yè)主利益的維護者和實(shí)踐者,而物業(yè)企業(yè)是在社區居委會(huì )和小區業(yè)主委員會(huì )監督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區居委會(huì )和小區業(yè)主委員會(huì )的主觀(guān)能動(dòng)作用,增強他們的責任意識、維權意識和監督作用,另一方面通過(guò)政府行業(yè)主管部門(mén),協(xié)調好、理順好社區居委會(huì )、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系,使社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系,從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規范化、合理化。

  物業(yè)調研報告 17

  物業(yè)管理問(wèn)題是加強社區建設,構建和諧社會(huì )的重要內容之一。綜合市長(cháng)公開(kāi)電話(huà)每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類(lèi)投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調研。

  一、小區物業(yè)管理基本概況

  我市物業(yè)管理自1998年起步,現已有物管企業(yè)61家,其中二級資質(zhì)企業(yè)3家,三級資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個(gè),總建筑面積668.69萬(wàn)平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì )的有81個(gè)小區;在建住宅物業(yè)管理項目實(shí)施前期物業(yè)管理27個(gè),總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項目中,榮獲物業(yè)管理部?jì)?yōu)稱(chēng)號的1個(gè),省優(yōu)稱(chēng)號的20多個(gè)。

  二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因

  隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題,也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題;既有歷史遺留的老問(wèn)題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

  具體表現在以下幾方面:

  一)業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。

  隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的`提高,業(yè)主的維權意識日漸增強,對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求,但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。

  表現為:

  一是房屋維修養護責任意識不強,“產(chǎn)權歸己,維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立;

  二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識淡漠;

  三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費,尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō),房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門(mén)走人,廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。據了解,目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難,物業(yè)管理工作難以為繼,無(wú)奈撤出,涉及13個(gè)小區,50多萬(wàn)平米住宅。

  四是業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強,放棄物業(yè)管理自主權,對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決,為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

  二)企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準確 我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。

  主要表現在:

  一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,服務(wù)行為不規范,對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。

  二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現矛盾。

  三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā),出租車(chē)棚、地下室等,用于經(jīng)營(yíng)謀利,產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

  三)老舊小區基礎條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區分為三類(lèi):

  一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區,占全市物業(yè)管理住宅區面積40%;

  二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區,占全市物業(yè)管理住宅小區面積的21%;

  三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區,占全市物業(yè)管理住宅小區面積的39%。

  其中,老舊住宅區面廣量大,建設標準普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。

  具體表現在:

  一是可用于小區管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫配套設施數量低,無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運作機制。

  二是安全防范設施匱乏,大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區,無(wú)法實(shí)行封閉管理,小區環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。

  三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損,小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。

  四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。

  五是小區綠化布局不合理,常年失養,地被植物逐年減少。

  六是收費率低,每月每戶(hù)在4—10元,且只能收到50%,物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。

  四)開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位 開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出,相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規定進(jìn)行驗收,嚴重影響了物業(yè)管理。

  一是新建住宅小區交付使用條件不明確,對交付使用環(huán)節缺乏有效監督,一些項目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。

  二是有些公建配套設施,如:車(chē)庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì )所等權屬界定不清,易引發(fā)糾紛。

  有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”,侵害了業(yè)主利益,留下了隱患,加大了后期管理難度。

  三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。

  新區交付使用一段時(shí)間后,房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續暴露出來(lái),物業(yè)公司難逃其咎。

  此外,物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量,對開(kāi)發(fā)商妥協(xié),降低承接標準接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。

  五)熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運作。

  1、供水、供電設施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設單位沒(méi)有將小區的供水、供電設施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén),而是交由其子公司,即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,留下隱患:一是水、電是專(zhuān)業(yè)設施,物業(yè)企業(yè)維護能力不足;二是出了故障后,與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮;三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制,先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。

  2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn),涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂(lè )家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時(shí),內部管道口徑小,且部分地區地勢高。近幾年,我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區,管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案,只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決,而其所需資金卻又難以落實(shí)。

  3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生,物業(yè)公司有畏難情緒,也苦于沒(méi)有處罰權,無(wú)法盡責,只得放任自流。

  4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。

  一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低,調整艱難,嚴重影響了正常使用;

  二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強,主動(dòng)維護小區照明設施的意識淡漠,只有等到市民投訴、電話(huà)辦交辦后才被動(dòng)維修。

  六)現行物業(yè)法規操作困難。

  1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責,但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監管,責任主體不明確。

  2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,租戶(hù)接水、氣,存在安全隱患,居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng )水務(wù)公司認為只要用戶(hù)申請,符合安裝條件,就可以辦理使用手續。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預。

  3、現行法規中關(guān)于房屋維修基金的使用規定,脫離了我市市情,難以操作。

  4、成立業(yè)主大會(huì )的規定過(guò)于繁雜,又缺少行政的輔導與幫助。

  三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

  1、加強政府管理和引導,完善物業(yè)管理法制建設。

  在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上,進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細則,明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務(wù);深入宣傳相關(guān)法律法規,讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性,履行相關(guān)義務(wù),積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,同時(shí)也要善于運用法律武器維護自己的合法權益;進(jìn)一步規范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,完善招投標制度建設,引入競爭機制,把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái),以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,服務(wù)不規范,專(zhuān)業(yè)性不強,企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。

  2、提高業(yè)主意識,加快業(yè)主委員會(huì )制度規范化。

  相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。

  業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細斟酌條款,確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格,并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),監督經(jīng)費使用情況,受理業(yè)主投訴。

  對于熱難點(diǎn)問(wèn)題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章,共同維護小區穩定。

  3、嚴格把好小區驗收關(guān),努力推進(jìn)老舊小區改造。

  開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區的物業(yè)管理難點(diǎn)。

  小區竣工驗收時(shí),相關(guān)部門(mén)要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關(guān);要監督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序,堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管,為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。

  有關(guān)部門(mén)要加大對老舊小區物業(yè)管理規劃和投資力度,努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設施建設;物業(yè)管理企業(yè)要與社區緊密配合,加強對弱勢居民的扶助。

  4、實(shí)行重大事項報告制度,積極探索新的管理方式。

  上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區域重大事件報告制度》和應急預案,明確規定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應對這類(lèi)事件時(shí)應付的職責,還設立了全市統一的報告重大突發(fā)事件特服電話(huà),24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報告,各區縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專(zhuān)線(xiàn)電話(huà),落實(shí)專(zhuān)人值班。

  將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產(chǎn)局,物業(yè)管理企業(yè)和小區經(jīng)理的工作考核內容,對未按規定報送通報,公布有關(guān)突發(fā)事件信息,不服從管理部門(mén)統一應急指揮和處置以及未及時(shí)應急處置的單位和直接責任人將依法查處。

  我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng )造條件,借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法,積極探索多樣化物業(yè)管理方式,不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作,努力為人民群眾創(chuàng )造和諧的社會(huì )環(huán)境。

  物業(yè)調研報告 18

  黨的十七大明確指出:“社會(huì )穩定是人民群眾的共同心愿,是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導、政府負責、社會(huì )協(xié)同、公眾參與的社會(huì )管理格局,健全基層社會(huì )管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì )創(chuàng )造活力,最大限度增加和諧因素,最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會(huì )也提出了要全力抓好社會(huì )穩定工作,全面落實(shí)各項工作措施,營(yíng)造安居樂(lè )業(yè)的社會(huì )環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設的基礎工程,為此,加強居住小區物業(yè)管理建設,改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久,按照區委的工作部署,南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習實(shí)踐活動(dòng)專(zhuān)題調研階段,結合地區實(shí)際,組織了專(zhuān)題調研小組,就如何推進(jìn)地區物業(yè)管理,促進(jìn)地區社會(huì )和諧穩定進(jìn)行了專(zhuān)題調研。此次調研,實(shí)地走訪(fǎng)了部分居委會(huì )和物業(yè)管理公司,召開(kāi)了由街道城管部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等單位參加的不同層次座談會(huì ),發(fā)放了500份居民調查問(wèn)卷,征求了各個(gè)群體的意見(jiàn)和建議,現將調研情況報告如下:

  一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

  據調查,南關(guān)嶺街道共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米,住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區16個(gè),其中,上世紀八十年代以前建成入住的小區4個(gè),占總面積的25%;九十年代后,按統一規劃、統一設計、綜合開(kāi)發(fā)建設而成的小區12個(gè),占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區8個(gè),占居住小區的50%;成立業(yè)主大會(huì )的小區5個(gè),占實(shí)行物業(yè)管理小區的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家,從業(yè)人員300余人。目前,實(shí)行物業(yè)管理的小區內多種管理形式并存,既有商品房、承租房、房改房、拆遷房,還有單位直管樓等。

  總體看,物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區占50%;未收取物業(yè)費的小區占75%,在收取物業(yè)費小區中尚有10%--50%住戶(hù)以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數量少、規模比較小,資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低,物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監督檢查及規范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐,對社區物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

  二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

  近年來(lái),各新建小區積極通過(guò)公開(kāi)招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè),著(zhù)力搭建社區自治的新型組織平臺,物業(yè)管理工作取得了一定成績(jì),也總結了一些經(jīng)驗,但由于體制、觀(guān)念、機制等因素的影響,物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題:

  1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重是各地普遍存在的問(wèn)題,本地區也不例外。問(wèn)題主要包括變更規劃、配套設施不落實(shí)、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(cháng)期得不到解決,致使矛盾集中到物業(yè)公司身上,據調查,在有物業(yè)公司的小區,57%的受訪(fǎng)者認為居住小區物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責任,68%的受訪(fǎng)者認為居住小區技防措施不健全。

  2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前,據調查,現有物業(yè)管理企業(yè)規模小、資質(zhì)等級低,物業(yè)管理服務(wù)水平偏低,經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊,缺乏市場(chǎng)競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中,按資質(zhì)分類(lèi),一級資質(zhì)僅有1家,其余6家均為三級資質(zhì),按照性質(zhì)分,2家由村公司物業(yè)轉制而來(lái),其余是市內物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深,習慣上以管理者自居,服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低,缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理,造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意,擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位,侵害了業(yè)主的合法權益。

  3、部分業(yè)主觀(guān)念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高,對物業(yè)管理收費的理解尚未到位,不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄,經(jīng)常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查顯示,只有1%的受訪(fǎng)者對《大連市城市住宅小區物業(yè)管理辦法》很了解,不了解的多達87%;71%的受訪(fǎng)者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關(guān)房產(chǎn)權利方面的規定。業(yè)主相互不熟悉,往往出現“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì ),但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì )”的無(wú)序局面,業(yè)主委員會(huì )的權威受到質(zhì)疑。據調查顯示,55%的受訪(fǎng)者所居住的社區沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì );當居住方面合法權益受到侵害時(shí),更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì )維權;87%的受訪(fǎng)者認為業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好,居委會(huì )作用發(fā)揮好。

  4、政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著(zhù)職責劃分和相互配合的問(wèn)題,有些是行政監管關(guān)系,有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前,政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順,責權利的劃分有待進(jìn)一步明確,公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外,開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司,使物業(yè)公司客觀(guān)上既承擔一個(gè)企業(yè)的責任,又承擔著(zhù)部分政府公共服務(wù)的職能等等。

  三、加強物業(yè)管理工作的建議和意見(jiàn)

  南關(guān)嶺地區地處城鄉結合部,物業(yè)管理具有一定的特殊性,需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調研,提出以下幾條建議:

  1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題,從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對物業(yè)管理的隱患,有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處,三方共贏(yíng)的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究,加強引導,推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

  2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )并積極發(fā)揮作用。應由街道相關(guān)部門(mén)協(xié)調各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺,促進(jìn)行業(yè)自律,推動(dòng)公平競爭,協(xié)調利益沖突,維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會(huì )應著(zhù)力開(kāi)展以下幾方面的工作:摸清行業(yè)基本狀況,研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制,規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求,維護企業(yè)合法權益;開(kāi)展各種形式活動(dòng),形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳,樹(shù)立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓,形成在職繼續教育機制。

  3、建立健全長(cháng)效管理機制。要建立和完善對開(kāi)發(fā)商的誠信考核機制,特別是對其開(kāi)發(fā)小區物業(yè)管理好壞的考評,使其注重樹(shù)立品牌意識,做好建管銜接;行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài),充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的'方式,加大對業(yè)主的情感投入,與業(yè)主建立良性互動(dòng),用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合,政府有關(guān)部門(mén)和社區應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構,完善社區黨總支、居委會(huì )、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺,理順物業(yè)管理體系,建立基層管理長(cháng)效機制。

  4、探索物業(yè)分類(lèi)管理模式。應根據目前物業(yè)管理的特殊性,有針對性的對居住小區的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區來(lái)說(shuō),由于觀(guān)念限制和硬件條件的制約,讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對這類(lèi)長(cháng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區,政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入,探索規范的物業(yè)管理以外的新形式,如充分延伸居民委員會(huì )的作用,或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織,力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對于新建商品房小區,政府應加強引導和約束,引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式,為企業(yè)創(chuàng )造更好的公平競爭環(huán)境,逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

  5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期,配套政策尚不健全,不可能事無(wú)巨細都采用法律手段。而社會(huì )矛盾糾紛得不到及時(shí)調整,就有可能陷入無(wú)法緩解的對立困境。因此,在物業(yè)管理中,要將鄉規民約納入法治體系,通過(guò)規劃居民區建設的內容,完善鄉規民約,提高居民的權利義務(wù)意識,在正確行使民主權利的基礎上,承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區聯(lián)合深入開(kāi)展調查研究,剖析居民區中缺乏公德的表現,針對性地建立鄉規民約,培育一批五好家庭、星級文明戶(hù)、文明樓等品牌項目,堅決反對在居民區生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現象,大力提升小區的社會(huì )公德和家庭美德水準,收到了良好的效果。

  6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應結合實(shí)際需要,積極探索、大膽實(shí)踐,創(chuàng )造自己品牌,要通過(guò)提高員工知識技能的培訓,運用先進(jìn)的管理手段,在企業(yè)內部應崗位明確,職責分明,建立一套行之有效的績(jì)效考核體系,降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶(hù)交流、業(yè)主滿(mǎn)意度調查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿(mǎn)足業(yè)主的需求,從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開(kāi)展“敬業(yè)愛(ài)崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng),調動(dòng)員工的工作積極性,激發(fā)技術(shù)革新,促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。

  物業(yè)調研報告 19

  一、我區物業(yè)管理工作現狀

  (一)住宅小區基本情況。全區住宅小區共有398個(gè)(昭山、高新小區61個(gè)),其中有物業(yè)公司管理的小區158個(gè),由業(yè)主自治的43個(gè),單位自管的22個(gè),區、鄉鎮街、社(村)代管的175個(gè)。

  (二)全區物業(yè)管理工作狀況。我區住宅小區物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統一監管、區物管辦協(xié)助管理、街(鄉)物管辦具體承擔指導、協(xié)調、監督的職責。某年5月,我區成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組,在城管執法局下設物業(yè)管理辦公室,工作人員2名,制定了《岳塘區規范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區開(kāi)展無(wú)物管小區環(huán)境衛生居民自治以及住宅小區星級創(chuàng )建工作實(shí)施方案和細則的通知》、《岳塘區住宅小區物業(yè)管理專(zhuān)項整治工作方案》,規范了各街(鄉)、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調處理工作,涌現了一批星級小區。各街(鄉)成立物管辦(與城管辦合署辦公),均配備一名物管專(zhuān)干。寶塔街道成立了專(zhuān)門(mén)的物管辦和物業(yè)糾紛調處中心,各社(村)明確了專(zhuān)職人員負責小區物業(yè)管理工作。

  二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題和原因分析

  (一)法律法規、政策不完善引發(fā)的系列問(wèn)題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制。物業(yè)管理是一項系統工程,與區、街(鄉)、社(村)工作緊密相連,同時(shí)涉及規劃、國土、建設、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門(mén)。按照法律法規,各職能部門(mén)的監管機制不完善,存在條塊分割、多頭管理,特別是前期物業(yè),區、街(鄉)、社(村)未參與,造成監管缺失,沒(méi)有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全,物業(yè)管理領(lǐng)導小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長(cháng)效的物業(yè)管理考核體系,市物業(yè)管理領(lǐng)導小組成員單位作用未充分發(fā)揮,對物業(yè)管理工作的推動(dòng)缺乏獎懲辦法,不利于調動(dòng)物業(yè)管理工作的積極性,對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問(wèn)題,解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區新開(kāi)發(fā)的居民小區在辦理產(chǎn)權證時(shí),房屋維修基金統一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心,要動(dòng)用維修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門(mén)進(jìn)行審批,由于審批程序繁瑣,使用條件難達到,使用起來(lái)難度較大,物業(yè)公司、業(yè)主都不滿(mǎn)意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現有少數物業(yè)公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費未作明確規定,出現了人員少、經(jīng)費缺、工作任務(wù)重、壓力大等問(wèn)題。按照屬地管理職能,區、街(鄉)、社(村)三級承擔的小區矛盾糾紛調解,對物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的服務(wù)、指導、監管等任務(wù)每年都在大幅攀升,現有人員配備難以應對。

  (二)小區規劃建設遺留問(wèn)題多。一是由于規劃、建設、房產(chǎn)等職能部門(mén)、物業(yè)公司驗收把關(guān)不嚴,形成遺留問(wèn)題。房屋建筑質(zhì)量差,部分配套項目缺項甩項,房屋格局和小區環(huán)境與銷(xiāo)售合同條款有差異,公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權確定以及經(jīng)營(yíng)收益分配等方面存在諸多遺留問(wèn)題,業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、建設單位矛盾突出,物業(yè)公司難以協(xié)調。二是老舊小區、安置房小區存在管理難。老舊小區一般都是單位建的福利房,小區整體規劃設計相對滯后,道路狹窄。而安置小區在規劃建設之初也存在著(zhù)工程造價(jià)低、配套設施不齊等問(wèn)題,致使兩類(lèi)小區的財物偷盜頻發(fā)、小區安全隱患多、違章建筑多、衛生環(huán)境差,無(wú)論是小區自治還是社(村)協(xié)調聘請物業(yè)公司,都難以滿(mǎn)足業(yè)主需要。此外,目前老舊小區沒(méi)有交存房屋維修金,房屋及公共設施年久失修,政府經(jīng)費投入有限,居民又負擔不起過(guò)高的'維修費,給物業(yè)管理帶來(lái)很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問(wèn)題。部分小區電梯質(zhì)量存在安全隱患,長(cháng)期維護維修不及時(shí)不到位,二次供水設施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開(kāi)發(fā)商、建設單位責任為由推脫,引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。四是住宅小區普遍存在停車(chē)難。

  (三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問(wèn)題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊,侵權行為時(shí)有發(fā)生。我區共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家,其中一級資質(zhì)的4家,二級資質(zhì)的3家,三級資質(zhì)的62家,外來(lái)的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè),大部分小區建成后,開(kāi)發(fā)建設單位不是通過(guò)招投標方式選擇前期物業(yè)公司,而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構,再次利用物業(yè)牟利,導致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主,而是服務(wù)于開(kāi)發(fā)商和建設單位,物業(yè)公司處于強勢地位,業(yè)主處于弱勢地位,于是“主仆”位置顛倒,產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權益的行為。二是物業(yè)管理費收取難,服務(wù)質(zhì)量不高。從調研的小區看,業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費,導致物業(yè)管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費不足”為由,單方中止部分服務(wù)。當物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時(shí),“足額繳納物業(yè)費”作為其完善服務(wù)的前置條件,必然會(huì )通過(guò)減員等辦法降低成本,服務(wù)質(zhì)量下降,導致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意,從而不交物業(yè)費,形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差,物業(yè)管理費收取越來(lái)越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現狀無(wú)法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司,致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作,物業(yè)公司管理水平低,人員整體素質(zhì)不高,缺乏服務(wù)和創(chuàng )新意識。

  (四)業(yè)主委員會(huì )作用沒(méi)有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì )的主體地位不明。業(yè)主委員會(huì )按照《物業(yè)管理條例》的規定,它只是業(yè)主大會(huì )的執行機構,它與物業(yè)公司的地位不對等,不具備法人資格。業(yè)主委員會(huì )在維權過(guò)程中,始終非常艱難,暴露了業(yè)主委員會(huì )在制度設計時(shí)法律地位的缺失,很難達到《物業(yè)管理條例》在制度設計時(shí)的規范和要求。二是業(yè)主委員會(huì )組建困難。新開(kāi)發(fā)建設的小區因開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、入住率不高等原因,難以符合業(yè)主委員會(huì )成立條件,加之開(kāi)發(fā)商、建設單位拖延移交社會(huì )事務(wù),難以實(shí)現業(yè)主自治。調查中發(fā)現大部分小區業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強,召開(kāi)業(yè)主大會(huì )選舉業(yè)主委員會(huì )達不到規定的人數,給組建工作帶來(lái)困難。三是業(yè)主委員會(huì )運作不規范,缺乏監督機制。業(yè)主委員會(huì )工作規則不健全,職責不明確,缺乏有力的指導和規范,且房產(chǎn)部門(mén)對物業(yè)公司、小區業(yè)主委員會(huì )的工作監督管理不強,對業(yè)主委員會(huì )存在亂作為的現象缺乏制約的依據和手段。四是業(yè)主委員會(huì )成員缺乏責任意識。少數的業(yè)主委員會(huì )成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識,沒(méi)有從全體業(yè)主利益角度考慮問(wèn)題,功利心重,利用業(yè)主委員會(huì )謀取私利,造成不良的社會(huì )影響。五是業(yè)主自我管理和維護意識缺失。表現在自治意識差,公德意識不強。只管自家門(mén)內的事,不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的"門(mén)外事務(wù)。

  三、關(guān)于加強全區住宅小區物業(yè)管理工作的建議

  為進(jìn)一步加強和規范物業(yè)管理,明確物業(yè)管理各方主體責任,全面提升物業(yè)管理總體水平,切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序健康發(fā)展,維護社會(huì )大局穩定,根據《物權法》,國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,湖南省實(shí)施《物業(yè)管理條例》辦法,建設部、財政部令[某]第165號《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業(yè)承接查驗辦法》和湘潭市《關(guān)于加強市城區物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)規定,結合我區實(shí)際,現就如何加強住宅小區物業(yè)管理工作提出如下建議:

  (一)完善頂層設計,建立健全法律法規,政府職能部門(mén)要當好“裁判員”

  1、完善法律法規政策,加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會(huì )精神,市里可以將住宅小區物業(yè)管理納入地方法規建設議程,明確業(yè)主委員會(huì )的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結構、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會(huì )決定補建或者續交專(zhuān)項維修資金、未按期繳納物業(yè)費等問(wèn)題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺,加強輿論宣傳與監督,影響法人單位的投標、個(gè)人的錄用晉升、信貸等,推動(dòng)物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區物業(yè)管理在構建和諧社會(huì )中的作用,建立物業(yè)公司準入制度,強化對物業(yè)公司的行政監管,理順市、區、街(鄉)、社(村)的職責職能、權利義務(wù),建立健全“屬地管理、條塊結合、分級負責、協(xié)調聯(lián)動(dòng)”的工作機制。三是細化規則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設部、財政部令第165號《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強市城區物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》,出臺房屋維修基金的使用交存管理細則,規范監管、簡(jiǎn)化維修基金的使用程序,合理調整維修基金的分攤比例,使維修基金真正發(fā)揮作用,充分調動(dòng)業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主參與自我管理的積極性。

  2、嚴格依法依規把好規劃建設驗收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開(kāi)搖號選聘前期物業(yè)公司的規定。同時(shí)督促規劃、國土、住建、質(zhì)監、房產(chǎn)等部門(mén)加強對小區開(kāi)發(fā)過(guò)程中的監控管理,重點(diǎn)對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內容的把關(guān),進(jìn)一步規范開(kāi)發(fā)商、建設單位的行為,嚴格落實(shí)《湖南省實(shí)施辦法》,切實(shí)保證小區物業(yè)配套設施的同步到位,為后期物業(yè)管理創(chuàng )造良好條件。二是進(jìn)一步強化新建住宅小區驗收交付工作,規劃、建設、房產(chǎn)部門(mén)在對住宅小區開(kāi)發(fā)項目驗收時(shí),區物業(yè)管理領(lǐng)導小組成員及所在街(鄉)、社(村)物管辦負責人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與,依據政府職能部門(mén)行政許可內容逐項開(kāi)展檢查驗收。對開(kāi)發(fā)建設不配套等遺留問(wèn)題,責成開(kāi)發(fā)商、建設單位在規定期限內,高質(zhì)量完善、整改,方可驗收、移交,對拒不執行的,要依法依規嚴肅查處,從源頭上控制和減少開(kāi)發(fā)商、建設單位將遺留問(wèn)題轉嫁到物業(yè)公司,力推開(kāi)發(fā)商與業(yè)主和諧相處,構建三方共贏(yíng)的良好局面。三是加快對老舊小區的改造步伐。老舊小區特別是改制企業(yè)移交管理的小區較多,居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以?xún)A斜,區牽頭,街(鄉)按轄區組織全面摸底,有計劃逐年對小區的基礎設施進(jìn)行提質(zhì)改造,對改造后的零散小區進(jìn)行整合,將形成規模的小區由街(鄉)、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會(huì ),招標引進(jìn)正規物業(yè)公司進(jìn)駐。

  3、加強對物業(yè)公司的監管。加強和完善物業(yè)管理勢在必行,政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門(mén)人員力量,加強經(jīng)費保障。一是學(xué)習上海的做法由政府購買(mǎi)服務(wù)。組建全區住宅小區管理事務(wù)所,采取購買(mǎi)公共服務(wù)的方式,對全區小區的物業(yè)行政管理委托社會(huì )中介組織管理。二是嚴格市場(chǎng)準入和退出制度。物業(yè)主管部門(mén)要嚴格執行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理,構建多級次的服務(wù)標準體系,并充分發(fā)揮基層的監督指導作用,將區、街(鄉)、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門(mén)對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中,每年進(jìn)行一次考核審定,評分較低單位要嚴肅整治,執行退出制度。三是組織開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居,服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)意識差,只收費不服務(wù),多收費少服務(wù),收費不規范等現象進(jìn)行專(zhuān)項整治。同時(shí),引入具有評估、監測功能的第三方機構,提供對物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分類(lèi)收取的評估、監測等服務(wù)。通過(guò)第三方機構的介入和相關(guān)部門(mén)規范管理,保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)內容和標準等向社會(huì )的公開(kāi),增加透明度,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運作,使業(yè)主、物業(yè)公司受益,也使社會(huì )和諧穩定。

  (二)規范市場(chǎng)運作,加強協(xié)調監督檢查,區、街(鄉)社(村)三級要當好“指導員”。

  1、進(jìn)一步明確工作職責。明確區、街(鄉)、社(村)的相應工作職責,強化考核辦法,增加財力投入。各街(鄉)要加強物管辦的力量,配備專(zhuān)職工作人員,物管工作經(jīng)費納入到區、鄉財政預算和街道的財政計劃。同時(shí),把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理,將業(yè)主委員會(huì )成員、樓棟長(cháng)、有小區管理經(jīng)驗的志愿者或社會(huì )公益組織加入到小區管理隊伍。繼續開(kāi)展對無(wú)物管小區環(huán)境衛生業(yè)主自治及住宅小區星級達標創(chuàng )建工作,并加強對申報、創(chuàng )建、評選結果的宣傳和運用,營(yíng)造良好的社會(huì )輿論氛圍,逐步形成政府監管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結合的綜合管理格局。

  2、積極構建物業(yè)管理與社(村)建設聯(lián)動(dòng)機制。建立社(村)、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司的聯(lián)席會(huì )議制度,搭建“三方”議事平臺,共同理順物業(yè)管理關(guān)系,建立基層物業(yè)管理長(cháng)效機制。通過(guò)政府購買(mǎi)公共服務(wù),組建物業(yè)糾紛調解機構。區、街(鄉)物管辦應結合文明城市創(chuàng )建工作,進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理條例》,加強業(yè)務(wù)培訓,提高從業(yè)人員素質(zhì);指導物業(yè)公司不斷適應業(yè)主的需求,拓展思路,向智慧型小區服務(wù)發(fā)展,營(yíng)造清潔、衛生、安全、舒適的生活環(huán)境,爭取業(yè)主的支持、理解,使物業(yè)公司真正成為小區業(yè)主的“服務(wù)員”。

  3、加強對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的指導。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )的自治和監管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一,指導、監管好業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )是街(鄉)、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區相關(guān)部門(mén)要加大對《物業(yè)管理條例》等法律法規的學(xué)習培訓、宣傳貫徹力度,使物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)公司、小區業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、建設單位等都能了解物業(yè)管理法律法規,自覺(jué)履行職責。要增強業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權意識,積極組建業(yè)主委員會(huì ),協(xié)助推薦遵守國家法律法規、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強,公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會(huì )委員。對人口規模達到兩千人以上的小區可以成立居民委員會(huì ),完善居民委員會(huì )與業(yè)主委員會(huì )“一套班子,兩塊牌子”的運行模式。指導業(yè)主委員會(huì )制訂議事規則、信息、財物公開(kāi)、檔案管理等制度,切實(shí)發(fā)揮應有的作用,使業(yè)主委員會(huì )成為小區的“管理員”。

  4、大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期,配套政策尚不健全,不可能事無(wú)巨細都采用法律手段。而社會(huì )矛盾糾紛得不到及時(shí)調整,就有可能陷入無(wú)法緩解的對立困境。因此,在物業(yè)管理中,通過(guò)規范小區自治的內容,完善小區公約,提高業(yè)主依法維權的意識,高度自治的意識,在正確行使民主權利的基礎上,承擔應盡的義務(wù)和責任。區、街(鄉)、社(村)有針對性地在小區開(kāi)展“文明小區”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶(hù)”等評比活動(dòng),促進(jìn)小區業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì )公德,形成和諧相處的良好氛圍。

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