村土地流轉調研報告
在當下社會(huì )，報告有著(zhù)舉足輕重的地位，報告中涉及到專(zhuān)業(yè)性術(shù)語(yǔ)要解釋清楚。我們應當如何寫(xiě)報告呢？以下是小編精心整理的村土地流轉調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
村土地流轉調研報告1
以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎，統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，是我國農村的基本經(jīng)營(yíng)制度，是黨的農村政策的基石。從十七屆三中全會(huì )精神和實(shí)際來(lái)看，保障現有土地承包關(guān)系穩定并長(cháng)久不變，賦予農民更加充分且有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉市場(chǎng)，加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理和服務(wù)，創(chuàng )新農業(yè)經(jīng)營(yíng)體制機制，是推進(jìn)當前農村改革發(fā)展的重中之重。
一、農村土地流轉現狀及特點(diǎn)
依法完善農村土地二輪延包的村有627個(gè)，組4452個(gè)，耕地面積1349783畝，農戶(hù)228365戶(hù)。流轉面積達175471畝，占總面積的13％，流轉土地仍以種、養植業(yè)為主。涉及農戶(hù)34254戶(hù)，占總農戶(hù)數15％，以流轉期限劃分，長(cháng)期流轉面積68434畝，占流轉面積39％，短期流轉面積107037畝，占流轉面積61％；以流轉方式劃分，出租面積10528畝，占6％，轉包面積107751畝，占61％，入股面積1755畝，占1％，互換面積54396畝，占31％，轉讓面積1041畝，占1％；土地凈流出農戶(hù)17046戶(hù)，凈流出面積35436畝。土地規模經(jīng)營(yíng)方面，30畝以上規模經(jīng)營(yíng)農戶(hù)1627戶(hù)，經(jīng)營(yíng)面積56945畝，其中~100畝以上經(jīng)營(yíng)戶(hù)132戶(hù)，經(jīng)營(yíng)面積14515畝�？傮w來(lái)看，農村土地流轉主要呈現出三大特點(diǎn)：
1、流轉規模日趨擴大化。近幾年來(lái)，隨著(zhù)農村“打工”經(jīng)濟的不斷發(fā)展，農村勞務(wù)輸出規模的不斷壯大，越來(lái)越多的農民，特別是青年農民離開(kāi)土地，走出家門(mén)尋找致富門(mén)路，加速了農村土地的流轉，農村土地流轉規模呈逐年擴大之勢。
2、流轉形式日趨多樣化。農村土地流轉主要有五種類(lèi)型。一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的承包經(jīng)營(yíng)權轉移給其他農戶(hù)，承包方與發(fā)包方原承包關(guān)系不變。這種形式在為主要形式，轉包土地面積達10．78萬(wàn)畝，占流轉總面積的61％。二是互換型。為了耕種方便、發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)或發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的需要，農戶(hù)之間或農戶(hù)與集體經(jīng)濟組織按照自愿、互利的原則串換承包地。全市為5．44萬(wàn)畝，占流轉總面積的31％。三是租賃型。就是農戶(hù)將土地租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人。全市為1．10萬(wàn)畝，占流轉總面積的6％。四是入股型。就是農民將土地以股份的形式參與經(jīng)營(yíng)。全市為0．17萬(wàn)畝，占流轉總面積的1％。五是轉讓型。就是原承包戶(hù)有了比較穩固的非農經(jīng)營(yíng)項目或穩定的收入來(lái)源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將土地承包經(jīng)營(yíng)權讓渡給本集體經(jīng)濟組織內其他農戶(hù)經(jīng)營(yíng)。全市為0。10萬(wàn)畝，占流轉總面積的l％。
3、流轉主體日趨多元化。參與農村土地流轉的除一般農戶(hù)外，農村專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、農民專(zhuān)業(yè)合作組織、農業(yè)企業(yè)也參與到農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)中。目前，有多家農業(yè)企業(yè)和農民專(zhuān)業(yè)合作社參與了土地流轉。如沙湖鎮萬(wàn)荷堂蓮業(yè)有限公司，鼓勵扶持農戶(hù)發(fā)展蓮業(yè)種植，發(fā)展種植大戶(hù)100多戶(hù)，參與土地流轉面積1800多畝。鎮天利養雞專(zhuān)業(yè)合作社，發(fā)展養殖大戶(hù)30多戶(hù)，以畝平600元左右價(jià)格租賃農戶(hù)承包耕地600畝左右，進(jìn)行規�；B雞。
二、取得的主要成效及存在問(wèn)題
農村土地的合理流轉，提高了農村土地利用率，有效整合了農業(yè)資源，產(chǎn)生了比較顯著(zhù)的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。一是促進(jìn)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整。全市農村土地流轉17．55萬(wàn)畝中，80％用于發(fā)展水產(chǎn)、蔬菜、畜禽等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)板塊不斷發(fā)展壯大。二是擴大了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。農村土地流轉就是為了發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)，以取得規模效益。如今年全市采取轉包、租賃、互換、入股、轉讓等形式集約開(kāi)發(fā)，發(fā)展新的水產(chǎn)養殖面積10萬(wàn)畝。三是促進(jìn)了農村勞動(dòng)力轉移和農民增收。農村土地的合理流轉；不僅為外出務(wù)工的農民解決了后顧之憂(yōu)，而且還使務(wù)工農民從中獲得了一定收益。四是維護了農村社會(huì )穩定。制定了符合實(shí)際，操作性強的農村土地糾紛調處責任制，安排專(zhuān)人負責，按照“屬地管理、分級負責”的原則妥善調處了各類(lèi)土地糾紛。
從調查情況看，全市農村土地流轉還存在一些突出問(wèn)題：
1、土地流轉行為不規范。農戶(hù)之間的土地流轉，多通過(guò)私下口頭協(xié)議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒(méi)有簽訂合同；有的村組存在少數人種“霸王田”，導致承包費兌現難、農戶(hù)間土地不均等問(wèn)題而引發(fā)糾紛，難以解決，存在著(zhù)這種農戶(hù)間口頭約定流轉土地的現象。
2、對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務(wù)工、經(jīng)商的農民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
3、耕地規模經(jīng)營(yíng)面積小，農業(yè)資源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類(lèi)平均發(fā)包給農戶(hù)的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結構調整，也影響了規模經(jīng)營(yíng)農戶(hù)的收入。
4、部分基層干部對農村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶(hù)自己的事，應由農戶(hù)和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽(tīng)之任之的態(tài)度，疏于管理。
5、少數村組借土地流轉與民爭利。部分地方一些村組，稅費改革前因農業(yè)比較效益低，將農戶(hù)撂荒等的土地集中發(fā)包，承包期5—20年不等，寅吃卯糧，一次性收取承包費，用于償還債務(wù)及開(kāi)支，有的村組“賣(mài)地”比例高達50％。還有少數村借產(chǎn)業(yè)結構調整，集約土地統一經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，截留本應調利返還農戶(hù)的流轉收益，侵占農民土地權益。
三、相關(guān)政策建議
1、借簽模式。
�。�1）土地流轉模式之一：農民專(zhuān)業(yè)合作社型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體建立農民專(zhuān)業(yè)合作組織，負責本村小規模土地流轉業(yè)務(wù)。在鎮辦一級，依托鎮辦財政所，建立農村土地流轉服務(wù)中心，從事土地承包經(jīng)營(yíng)權交易。在市一級，依托經(jīng)管局，建立健全土地流轉交易監管、糾紛仲裁機構和農村土地流轉網(wǎng)上交易平臺。
優(yōu)點(diǎn)：供求信息集中、全面，有利于增強流轉土地的市場(chǎng)競爭能力�？赏ㄟ^(guò)協(xié)商辦法使流轉土地連片集中，逐步推進(jìn)適度規模經(jīng)營(yíng)。適應面上推廣。
缺點(diǎn)：發(fā)展規模和速度較緩，只能逐步通過(guò)流轉收益吸引周邊農戶(hù)參加。
�。�2）土地流轉模式之二：確權確利不確地型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體，在村內以“確權不確地”的方式進(jìn)行調整，形成連片土地，以流轉收益補償流轉出土地的農戶(hù)。
優(yōu)點(diǎn)：發(fā)展規模和速度較快，效果明顯。適應漁池開(kāi)挖面積較大等不易分田到戶(hù)的地方。
缺點(diǎn)：與二輪延包確權確地到戶(hù)的要求有所沖突，易引發(fā)無(wú)田農戶(hù)要田的糾紛。
2、具體思路。結合市實(shí)際，應采取的模式為：以村為單位成立農村土地流轉專(zhuān)業(yè)合作社，內部以“確權不確地”的方式調整土地。市鎮兩級分別建立相應的糾紛仲裁、信息收集發(fā)布機制。同時(shí)，建立健全嚴格規范的農民土地管理制度。
3、措施建議
建立新型的土地流轉機制，推動(dòng)農村土地規模經(jīng)營(yíng)可稱(chēng)謂我國第三次土地革命，是一項長(cháng)期而艱巨的工作，既不能無(wú)所作為、求穩怕亂；更不能強行亂為，急于求成。為了積極穩妥地推進(jìn)這項工作，要積極探索“政府培育市場(chǎng)，市場(chǎng)引導流轉，流轉促進(jìn)發(fā)展，發(fā)展維護民權”的土地流轉新機制，促進(jìn)土地規范流轉和適度規模經(jīng)營(yíng)。
一是政府培育市場(chǎng)。加快培育“村鄉交易、縣市監管，，的土地流轉市場(chǎng)。分級建立土地流轉合作社、土地流轉服務(wù)中心和市級網(wǎng)上交易平臺。
二是市場(chǎng)引導流轉。按照誠信、便民、規范、公平的原則，利用市場(chǎng)機制引導流轉。一是信息服務(wù)。建立鄉、村、組三級信息收集、審核、儲備、發(fā)布、反饋網(wǎng)絡(luò )，為申請流轉的供、求雙方提供真實(shí)準確的信息。二是組織洽談。交易中心要定期開(kāi)展掛牌交易業(yè)務(wù)，組織有交易意向的供、求雙方面談，提供洽談場(chǎng)所、指導基價(jià)、示范合同文本等服務(wù)。三是簽約鑒證。面談成交后，交易所要組織供、求雙方簽定規范的流轉合同，鑒證后頒發(fā)流轉確認書(shū)。四是資料歸檔。交易中心要將流轉合同等交易資料整理歸檔，妥善保存，并定期將成交表冊上報市經(jīng)管局備案。五是跟蹤服務(wù)。經(jīng)管部門(mén)要負責合同履約的信息反饋和糾紛調解、仲裁。
三是流轉促進(jìn)發(fā)展。任何形式的流轉都要緊扣發(fā)展這個(gè)主題，瞄準提高土地產(chǎn)出率這個(gè)首選目標，在確保承包農戶(hù)流轉權益的前提下，使土地逐步向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、家庭農場(chǎng)、農民專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織、龍頭企業(yè)集中，最終形成一村一品、一鄉一業(yè)。要采取切實(shí)措施，幫助流轉雙方解決實(shí)際困難，修訂發(fā)展規劃，完善流轉合同，不斷增產(chǎn)增效，真正實(shí)現雙贏(yíng)。
四是發(fā)展維護民權。要切實(shí)保證流轉農民的權益，讓他們安心放心，村、鄉兩級土地流轉服務(wù)體系應該做到：第一，對受讓方嚴格進(jìn)行資質(zhì)審查，實(shí)行市場(chǎng)準入制度；第二，對較大規模的新興項目進(jìn)行論證，努力避免市場(chǎng)風(fēng)險；第三，合理確定合同標的，提倡實(shí)物標的、以國家牌價(jià)計價(jià)；第四，對較大規模的流轉，按照標的額的一定比例，由承租方向交易中心交納風(fēng)險抵寸甲金。
村土地流轉調研報告2
xx位于xxx，總戶(hù)數有1417戶(hù),5661人,每年村財收入約25萬(wàn)元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。20__年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬(wàn)元，農民人均6893元。近年來(lái),該村從事農業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力由于種種原因急劇下降，導致大量農田處于拋荒狀態(tài)。當地政府和村兩委針對實(shí)際,整合土地資源，大力推動(dòng)土地流轉，建設現代農業(yè)示范園區，有力促進(jìn)了農民增收。xx的土地流轉是xx市農村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產(chǎn)權登記與確認
�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒(méi)辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點(diǎn)：①上級每年只有審批2戶(hù)的指標，村里有個(gè)300座居住房的小區，也只分配了20戶(hù)的辦證指標，這遠遠不能滿(mǎn)足群眾的建房需要。②辦證手續煩瑣。要經(jīng)過(guò)的程序有：村委——土地局——鎮政府——規劃局——環(huán)保局——建設局③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。
�。�2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶(hù)農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶(hù)農戶(hù)自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關(guān)系。
二、農村房產(chǎn)與宅基地流轉
當前的農村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場(chǎng)需求量巨大，就酒店村而言，其市場(chǎng)需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買(mǎi)賣(mài)，在買(mǎi)賣(mài)時(shí)要交納20的契稅。但實(shí)際上，農民全在私下買(mǎi)賣(mài)，這種情況已經(jīng)持續了很長(cháng)一段時(shí)間。在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒(méi)有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤(pán)活、變現農村房產(chǎn)和宅基地，支持新農村建設提出三點(diǎn)建議：①政府要對土地統一規劃。②政府要出臺政策，允許買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時(shí)，不受指標限制。③簡(jiǎn)化辦證手續。
三、土地承包經(jīng)營(yíng)全流轉
�。�1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統一整理并以每畝每年300元的價(jià)格（以當年500斤谷子的市場(chǎng)價(jià)格折算），27年的期限（以農戶(hù)簽定轉包協(xié)議時(shí)的時(shí)間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農業(yè)園區。在此過(guò)程中，發(fā)現了一些問(wèn)題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價(jià)格承包下土地后，又以每畝700元的價(jià)格反包了一部分土地出去，群眾對此意見(jiàn)極大。②融景花木有限公司主要經(jīng)營(yíng)的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹(shù)木成長(cháng)到一定時(shí)期后，要把整樹(shù)賣(mài)出，在把樹(shù)木從地里挖出時(shí)，土地的耕作層受到嚴重的破壞。③簽定合同時(shí)，是由鎮政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30的農戶(hù)同意轉包期限為27年，大部分農戶(hù)對此長(cháng)時(shí)間的轉包并不同意。
�。�2）各地推動(dòng)土地使用權流轉和耕地適度規模經(jīng)營(yíng)的主要政策就是農業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關(guān)政策。主要措施有：①政府統一整理土地后，進(jìn)行統一流轉。②國家投入1600多萬(wàn)元，村財投入100多萬(wàn)元用于建設農業(yè)園區。③在土地流轉過(guò)程中，要尊重農戶(hù)的意見(jiàn)，農戶(hù)自愿，才能進(jìn)行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實(shí)踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬(wàn)元共72萬(wàn)元的價(jià)格統一征用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價(jià)格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬(wàn)元的價(jià)格把其中的320畝的.水面面積承包出去，還有8畝土地無(wú)償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬(wàn)元的價(jià)格，全部承包給農戶(hù)。
五、農村產(chǎn)權市場(chǎng)建設
目前，酒店村還沒(méi)有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場(chǎng)還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進(jìn)行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀(guān)察點(diǎn)，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關(guān)部門(mén)統一拍賣(mài)，價(jià)格應由鎮、村、村民協(xié)商制定，要適當的提高村集體、農戶(hù)的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開(kāi)投標的形式，拍賣(mài)程序要有幾個(gè)規范的基本程序，如農民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節，手續煩瑣、收費過(guò)高。應適當的簡(jiǎn)化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進(jìn)行。
5、每個(gè)鎮應設立一個(gè)專(zhuān)職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買(mǎi)賣(mài)房屋、土地進(jìn)行操作、指導和監督。
課題組組長(cháng)：xx
成員：xx
xx
xx
執筆：xx
時(shí)間：20xx.x.x
村土地流轉調研報告3
xx縣農村土地流轉經(jīng)過(guò)近幾年的不斷摸索、實(shí)踐，已形成了一定規模，并積累了豐富的經(jīng)驗。為了進(jìn)一步探索xx縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經(jīng)營(yíng)權市場(chǎng)，我局組織力量對全縣土地承包管理及經(jīng)營(yíng)權轉讓等土地流轉問(wèn)題進(jìn)行了一次專(zhuān)項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。xx縣共有40個(gè)鄉鎮，839個(gè)村，25萬(wàn)農戶(hù)，77.1萬(wàn)農業(yè)負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬(wàn)畝，其中水田91.6萬(wàn)畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬(wàn)份，承包耕地116.6萬(wàn)畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權證22.1萬(wàn)份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬(wàn)畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶(hù)4.6萬(wàn)戶(hù)，占承包數的19%。從鄉鎮看，40個(gè)鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%；從行政村看，有土地流轉的村共825個(gè)，占總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤(pán)塘、楓樹(shù)、茶庵鋪、鄭家驛等6個(gè)鄉鎮，走訪(fǎng)了部分村組干部和農戶(hù)，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個(gè)方面：一是承包者外出務(wù)工，不能經(jīng)營(yíng)土地；二是勞動(dòng)力進(jìn)城經(jīng)商，不便經(jīng)營(yíng)土地；三是種田效益不高，不想經(jīng)營(yíng)土地；四是為了方便生產(chǎn)，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個(gè)共同點(diǎn)，都認識到土地是農民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，xx縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務(wù)工或經(jīng)商的農戶(hù)，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認可并且未辦理任何手續，這種形式的轉讓?xiě)艏s占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶(hù)將承包地全部或部分轉包給承接戶(hù)。轉包的權利和義務(wù)由雙方議定或請中介人鑒證達成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過(guò)發(fā)包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓?xiě)粽技s41%。三是互換。這種形式主要表現在戶(hù)與戶(hù)之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償等事宜，由雙方協(xié)商達成協(xié)議，原承包關(guān)系不變。這種形式的轉讓?xiě)艏s占5%。四是租賃。這種形式是承包戶(hù)將承包地租賃給本村本組農戶(hù)或本村組以外的單位和個(gè)人用于開(kāi)發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶(hù)的9%。
4、土地流轉效應。一是促進(jìn)了家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的進(jìn)一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產(chǎn)業(yè)戶(hù)的后顧之憂(yōu)，而且擴大了種地農戶(hù)的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動(dòng)力的轉移，促進(jìn)了民營(yíng)私營(yíng)經(jīng)濟的發(fā)展。這種流轉機制，使從事非農業(yè)的農戶(hù)擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事二、三產(chǎn)業(yè)等。目前xx縣這類(lèi)人員約占10萬(wàn)人以上，加速了xx縣農村產(chǎn)業(yè)結構的合理調整。三是推動(dòng)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化規模經(jīng)營(yíng)。目前全縣已有規模經(jīng)營(yíng)面積2.1萬(wàn)畝，占到總流轉面積的20%，其中經(jīng)營(yíng)面積在30—50畝的大戶(hù)就有120多戶(hù)，這些農戶(hù)經(jīng)營(yíng)規模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質(zhì)稻60多畝，每年增效1.2萬(wàn)元，取得了可觀(guān)的經(jīng)濟效益。四是創(chuàng )新了經(jīng)營(yíng)理念。土地的有序流轉帶動(dòng)了勞動(dòng)力的合理轉移，他們走出家門(mén)，開(kāi)闊視野，不僅增加了收入，還學(xué)會(huì )了一定的技能，了解外界各種信息以及市場(chǎng)經(jīng)濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營(yíng)銷(xiāo)渠道和合作關(guān)系，利用當地資源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經(jīng)濟起到了典型引路和示范推動(dòng)作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農牧等，他們的領(lǐng)辦者都是從土地流轉中解脫出來(lái)的農民和打工成長(cháng)起來(lái)的民營(yíng)企業(yè)家。
二、存在主要問(wèn)題
在調查了解中，我們還發(fā)現xx縣在土地流轉過(guò)程中還存在著(zhù)以下幾個(gè)帶傾向性的問(wèn)題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說(shuō)法不一，依法管理意識差；二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯后，缺乏執法手段，操作難度大；三是土地流轉形式五花八門(mén)，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規范；四是對土地流轉，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒(méi)有履行合法手續，多為口頭協(xié)議，私下流轉屬于個(gè)人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩定性差，雙方利益無(wú)法受到法律保護，一旦發(fā)生糾紛，無(wú)法調處，導致部分農戶(hù)土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對xx縣農村土地流轉過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題，我們建議應從以下幾個(gè)方面采取對策措施。
一是認識要統一。xx縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進(jìn)土地流轉是小農經(jīng)濟向現代化農業(yè)經(jīng)濟轉變的重要途徑；是為從事農業(yè)生產(chǎn)的農民獲得更多的土地，發(fā)展規模農業(yè)、效益農業(yè)，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關(guān)涉農部門(mén)要把土地流轉當作一個(gè)重要問(wèn)題進(jìn)行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來(lái)抓，特別是加強各級黨政領(lǐng)導的法律法規的培訓學(xué)習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實(shí)質(zhì)，做到依法行政，使土地流轉真正實(shí)現“自愿、依法、有序”。
二是運作要規范。所發(fā)生的土地經(jīng)營(yíng)權流轉，要符合法律法規和政策的規定；要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實(shí)性、合法性和有效性；確保土地用途不變，提升地力；維護流轉雙方的合法權益；明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實(shí)。農村承包合同管理是農經(jīng)部門(mén)的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進(jìn)一步明確土地執法主體、并賦予相關(guān)的管理權力和執法手段，包括人員和經(jīng)費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業(yè)增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務(wù)要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營(yíng)權流轉的中介服務(wù)組織，尤其是《物權法》的頒布實(shí)施，農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉應該逐漸走向市場(chǎng)，逐步使土地向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、經(jīng)營(yíng)能手等集約經(jīng)營(yíng)者集中，建立相應的土地流轉服務(wù)系統，使土地從隨意無(wú)序流轉向有序規范流轉方面轉變。同時(shí)，村級經(jīng)濟組織要發(fā)揮流轉中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
村土地流轉調研報告4
行政村位于鄉北4公里處，轄、積善村2個(gè)自然村。全村共有291戶(hù)，822人，其中五保戶(hù)6人，低保戶(hù)104人，特困家庭5戶(hù)。全村勞力483人，其中外出務(wù)工人員285人。村領(lǐng)導班子3人，村黨小組5個(gè)，共有黨員53人。
全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。xxxx年人均收入2200元，是xxxx年省級重點(diǎn)貧困村。
一、村土地流轉現狀
目前，該村土地經(jīng)營(yíng)權流轉的主要形式為轉包和出租，均為外出務(wù)工農戶(hù)與村留守種植農戶(hù)之間的土地經(jīng)營(yíng)權流轉，到xxxx年底，全村土地經(jīng)營(yíng)權流轉1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉土地農戶(hù)183戶(hù)，占全村總農戶(hù)數的63%：其中較大宗土地經(jīng)營(yíng)權流轉3起，流轉土地農戶(hù)32戶(hù)，占流轉土地農戶(hù)17.5%，流轉土地面積320畝,占流轉耕地17%；其余為農戶(hù)之間零星的土地經(jīng)營(yíng)權流轉。
二、村種植專(zhuān)業(yè)合作社規劃及運行情況
20xx年初,村支部書(shū)記組織村里種植大戶(hù)、回鄉創(chuàng )業(yè)能手等人，在三家種植合作社的基礎上組建了“建鑫種植專(zhuān)業(yè)合作社聯(lián)社”。
合作聯(lián)社通過(guò)積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個(gè)，鋪設膜下滴管。目前共接收入社農戶(hù)35戶(hù)，入社農戶(hù)基本為村留守種植農戶(hù)，共流轉土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯(lián)社統籌建設育苗棚,購買(mǎi)化肥、農藥等。
種植專(zhuān)業(yè)合作社采取集中連片種植，統一管理、銷(xiāo)售，收益分紅，風(fēng)險共擔，調動(dòng)了部分有想法，想致富的農民積極性，給全村種植戶(hù)做了表率，能夠有效帶動(dòng)全村經(jīng)濟發(fā)展，并增加農民收入。合作社形式的土地的流轉，對土地進(jìn)行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農業(yè)設施的引入，對土地的投入不斷加大。同時(shí)打破了一家一戶(hù)的經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)該村傳統農業(yè)開(kāi)始向現代農業(yè)邁進(jìn)。
三、存在的問(wèn)題
少數村干部對《中華人民共和國農村土地承包法》理解不徹底，在流轉過(guò)程中引導不力，方法不當。農戶(hù)對土地流轉政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉會(huì )失去承包經(jīng)營(yíng)權，影響自己的利益，加上農民的戀土情結，寧愿粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿轉出去。
農村土地流轉還處在自發(fā)階段，各方面的利益關(guān)系缺乏調整的法律依據。政府部門(mén)要制定、完善和出臺指導土地流轉的政策性文件和農村土地流轉管理辦法實(shí)施細則，使基層在實(shí)際操作中有規可依，有章可循。
資金短缺是制約農村土地流轉的一大因素，金融部門(mén)要本著(zhù)支持新農村建設和城鄉統籌為出發(fā)點(diǎn)加大信貸支持，行政“建鑫種植專(zhuān)業(yè)合作社聯(lián)社”現有7眼機井配套資金不足，需相關(guān)單位給予一定支持。
村土地流轉調研報告5
xx位于xxxxxxx，總戶(hù)數有1417戶(hù),5661人,每年村財收入約25萬(wàn)元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。20xx年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬(wàn)元，農民人均6893元。近年來(lái),該村從事農業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力由于種種原因急劇下降，導致大量農田處于拋荒狀態(tài)。當地政府和村兩委針對實(shí)際,整合土地資源，大力推動(dòng)土地流轉，建設現代農業(yè)示范園區，有力促進(jìn)了農民增收。xxxxx的土地流轉是xxxxxx市農村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產(chǎn)權登記與確認
�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒(méi)辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點(diǎn)：
�、偕霞壝磕曛挥袑徟�2戶(hù)的指標，村里有個(gè)300座居住房的小區，也只分配了20戶(hù)的辦證指標，這遠遠不能滿(mǎn)足群眾的建房需要。
�、谵k證手續煩瑣。要經(jīng)過(guò)的程序有：村委----土地局----鎮政府----規劃局----環(huán)保局----建設局
�、垡辖坏馁M用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。
�。�2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶(hù)農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶(hù)農戶(hù)自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關(guān)系。
二、農村房產(chǎn)與宅基地流轉
當前的農村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場(chǎng)需求量巨大，就酒店村而言，其市場(chǎng)需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買(mǎi)賣(mài)，在買(mǎi)賣(mài)時(shí)要交納20%的契稅。但實(shí)際上，農民全在私下買(mǎi)賣(mài)，這種情況已經(jīng)持續了很長(cháng)一段時(shí)間。在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒(méi)有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤(pán)活、變現農村房產(chǎn)和宅基地，支持新農村建設提出三點(diǎn)建議：
�、僬獙ν恋亟y一規劃。
�、谡雠_政策，允許買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時(shí)，不受指標限制。
�、酆�(jiǎn)化辦證手續。
三、土地承包經(jīng)營(yíng)全流轉
�。�1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統一整理并以每畝每年300元的價(jià)格（以當年500斤谷子的市場(chǎng)價(jià)格折算），27年的期限（以農戶(hù)簽定轉包協(xié)議時(shí)的時(shí)間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農業(yè)園區。在此過(guò)程中，發(fā)現了一些問(wèn)題，主要有：
�、俅竽粗讣瘓F公司在以每畝300元的價(jià)格承包下土地后，又以每畝700元的價(jià)格反包了一部分土地出去，群眾對此意見(jiàn)極大。
�、谌诰盎居邢薰局饕�(jīng)營(yíng)的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹(shù)木成長(cháng)到一定時(shí)期后，要把整樹(shù)賣(mài)出，在把樹(shù)木從地里挖出時(shí)，土地的耕作層受到嚴重的破壞。
�、酆灦ê贤瑫r(shí)，是由鎮政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30%的農戶(hù)同意轉包期限為27年，大部分農戶(hù)對此長(cháng)時(shí)間的轉包并不同意。
�。�2）各地推動(dòng)土地使用權流轉和耕地適度規模經(jīng)營(yíng)的主要政策就是農業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關(guān)政策。主要措施有：
�、僬y一整理土地后，進(jìn)行統一流轉。
�、趪彝度�1600多萬(wàn)元，村財投入100多萬(wàn)元用于建設農業(yè)園區。
�、墼谕恋亓鬓D過(guò)程中，要尊重農戶(hù)的意見(jiàn)，農戶(hù)自愿，才能進(jìn)行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實(shí)踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬(wàn)元共72萬(wàn)元的價(jià)格統一征用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價(jià)格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬(wàn)元的價(jià)格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無(wú)償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬(wàn)元的價(jià)格，全部承包給農戶(hù)。
五、農村產(chǎn)權市場(chǎng)建設
目前，酒店村還沒(méi)有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場(chǎng)還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進(jìn)行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀(guān)察點(diǎn)，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關(guān)部門(mén)統一拍賣(mài)，價(jià)格應由鎮、村、村民協(xié)商制定，要適當的提高村集體、農戶(hù)的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開(kāi)投標的形式，拍賣(mài)程序要有幾個(gè)規范的基本程序，如農民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節，手續煩瑣、收費過(guò)高。應適當的簡(jiǎn)化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進(jìn)行。
5、每個(gè)鎮應設立一個(gè)專(zhuān)職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買(mǎi)賣(mài)房屋、土地進(jìn)行操作、指導和監督。
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