二次經(jīng)營(yíng)的策劃書(shū)
華東汽車(chē)城室內精裝修工程屬于辦公樓裝修性質(zhì)，11F—20F為一般的辦公區域，21F、22F為老板辦公區域，電梯廳墻地面采用石材，衛生間墻地面采用瓷磚，過(guò)道天花為石膏板吊頂，辦公區域吊頂采用鋁扣板，地面是架空地板上鋪地毯、墻面乳膠漆。19F、20F屋頂花園綠化工程指定分包施工。整個(gè)施工面積約45999M ，造價(jià)約1000萬(wàn)，合同工期要求是2007年8月30號。
一，項目管理重點(diǎn)和難點(diǎn)
�。�1）預估工程款支付緩慢，標準層現場(chǎng)簽證難度大
該項目是公司與該業(yè)主合作的第一個(gè)項目，經(jīng)項目部調查研究后發(fā)現，業(yè)主與公司簽訂的施工合同條款對我們非�？量�，屬“包干“性質(zhì)的份額較大，同時(shí)項目部從總包單位及其他先期進(jìn)場(chǎng)單位那里了解到，業(yè)主方對于工程款的支付比較緩慢，資金鏈銜接不上，且對于工程變更和現場(chǎng)簽證都控制的非常嚴格，現場(chǎng)管理的業(yè)主無(wú)權對變更內容給予確認，如果按照正常情況施工、結算，項目部幾乎無(wú)利潤可言，由此，項目”二次經(jīng)營(yíng)“工作必須另辟蹊徑。
�。�2）工期緊張，業(yè)主在延誤工期的處罰條款苛刻
項目部管理人員于6月上旬進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行施工前期準備，但是合同工期是5月20號到8月30號，且進(jìn)場(chǎng)后項目部發(fā)現施工現場(chǎng)混亂，多家施工單位在內施工，其中幕墻施工尚未結束，強、弱電工程、空調工程、消防工程、管道安裝工程等均在施工，總包單位的砌筑粉刷尚在進(jìn)行，而且據了解總包單位的竣工時(shí)間也在8月30，由此�？深A見(jiàn)的是在項目施工過(guò)程中，我公司的工期必定受其他相關(guān)施工單位的制約和影響。另一方面，項目合同中，有很多材料是甲供材料和甲指乙供材料，因此工期也將會(huì )受到甲方材料供應的制約。
�。�3）關(guān)于21F、22F老板層裝修僅是暫定價(jià)，整個(gè)項目運作的成功與否，贏(yíng)利的大小很大情況取決于項目部對21F、22F的`運作（材料樣品的確認和選擇，以及材料價(jià)格和工程量的確認）。因此項目部對于該分部分項要多做分析，對于材料的選擇和報價(jià)要做足前期準備工作。
二、明確目標
�。�1）質(zhì)量目標:嚴格執行招標文件中《精裝修工程技術(shù)要求》中有關(guān)的質(zhì)量標準和《建筑工程施工質(zhì)量驗收統一標準》GB50300-2001，精心組織施工，確保工程按現行竣工驗收標準達到合格標準，并努力提高工程質(zhì)量，達到一次驗收合格，并達到“白玉蘭”獎質(zhì)量標準。
�。�2）工期目標:根據我公司的技術(shù)水平和我們對同類(lèi)工程的施工經(jīng)驗，并考慮現場(chǎng)的實(shí)際情況在 120個(gè)日歷天之內完成全部施工任務(wù)并移交給業(yè)主。
�。�3）安全目標:加強進(jìn)場(chǎng)人員的安全思想教育，提高施工人員的安全意識，同時(shí)加大安全費用投入，杜絕死亡及重傷事故，輕傷頻率控制在1.5‰以下。
�。�4）文明施工目標:嚴格按市政府發(fā)布的《上海市建設工程文明施工管理暫行規定》執行，場(chǎng)內各種建筑材料堆碼成行成垛，實(shí)行禁煙、無(wú)垃圾管理，保持場(chǎng)容、市容環(huán)境衛生，達到上海市安全文明施工達標現場(chǎng)。
�。�5）環(huán)境保護目標:在確保工程質(zhì)量和工期的前提下，樹(shù)立全員環(huán)保意識，采取有效措施，減少施工噪音和環(huán)境污染，自覺(jué)保護市政設施，最大限度減少對環(huán)境的污染。
�。�6）服務(wù)目標:我司將嚴格按照中華人民共和國建設部令第80號《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的要求對本工程進(jìn)行工程保修工作。本工程保修起始日期自業(yè)主發(fā)出總承包整體工程實(shí)際竣工證書(shū)內所述的竣工日期起計算，在建筑物正常使用的條件下，本工程承諾保修期限為：建筑裝飾工程為24個(gè)月。凡保修期間，若因我司原因造成的質(zhì)量問(wèn)題，我公司予以免費維修。保修期滿(mǎn)后，我們將進(jìn)行定期回訪(fǎng)，并提供長(cháng)年維護服務(wù)。
三、策劃措施
�。�1）仔細研究合同和預算書(shū)，找出關(guān)鍵成本控制要素、風(fēng)險控制點(diǎn)、索賠簽證項。 關(guān)鍵成本控制要素：
A、工期成本。在現場(chǎng)施工條件不是很具備的情況下，通過(guò)多方協(xié)調，將可能影響工期的因素盡早考慮，盡可能的將工期提前。
B、損耗控制。重點(diǎn)在于石材加工的損耗控制，一定做到嚴格按照現場(chǎng)尺寸排版加工。
C、主材價(jià)格控制。項目部將與物資部一道積極參與價(jià)格談判，多方尋找貨源。重點(diǎn)是輕鋼龍骨隔墻、石材、墻磚、地磚、細木工板、石膏板吊頂
D、輔料將包給班組采購，嚴格控制輔材損耗和材料的質(zhì)量。
E、嚴控管理成本和項目開(kāi)支
風(fēng)險控制點(diǎn)：
A、工期索賠風(fēng)險。由于合同約定延遲違約金為每日歷天20000.00人民幣，不足一天按一日歷天計，項目部在施工過(guò)程中必須積極多方協(xié)調，對于影響工期的事宜必須及時(shí)做好書(shū)面證據記錄。
B、安全風(fēng)險。本項目經(jīng)預估主要安全風(fēng)險有：高空跌落危險、火災危險、觸電和機械傷害等。項目部已做好安全預案
索賠簽證項：
A、窩工索賠
B、材料更換索賠
C、設計變更索賠
D、按合同工程量清單，漏項的索賠
�。�2）擬訂針對性的措施。項目部將對上述關(guān)鍵成本控制要素、風(fēng)險控制點(diǎn)、索賠簽證項制定詳盡的方案，明確責任人和目標及完成時(shí)間，并將定期進(jìn)行回顧和總結完成情況。
�。�3）成本分拆，劃分為貼面、木工、油漆、水電、雜工五個(gè)獨立成本控制單元，制定各自詳盡的成本控制目標，落實(shí)到各專(zhuān) 業(yè)工長(cháng)，并將考核結果與兌現掛鉤。
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