房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案通用15篇
為了確保事情或工作有序有效開(kāi)展，常常需要提前進(jìn)行細致的方案準備工作，方案是解決一個(gè)問(wèn)題或者一項工程，一個(gè)課題的詳細過(guò)程。那么你有了解過(guò)方案嗎？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案1
前言
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
XX商業(yè)城項目是XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為XX市北區的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
XX商業(yè)城座落于XX市城區北部的XX廣場(chǎng)旁，是XX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項目。本項目占地XX平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為XX余平方米，地下車(chē)庫及設備用房建筑面積為XX多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約XX平方米，塔樓建筑面積約XX余平方米。項目總投資約XX萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個(gè)初步設想，結合目前項目現狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項目的附加價(jià)值，獲取項目的最大利潤，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導一個(gè)財富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項目營(yíng)銷(xiāo)目標方針
根據本項目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項目的營(yíng)銷(xiāo)目標方針如下，作為本項目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導一個(gè)財富理念：創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物、穩定性回報。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標及目標分解
1、銷(xiāo)售（招商）目標
2、銷(xiāo)售目標分解
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計劃
根據項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示。
五、項目銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格
為了更好地在后續營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達成目標方針的實(shí)現，綜合項目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格。
�。ㄒ唬╉椖咳胧袝r(shí)機及姿態(tài)
1、入市時(shí)機：根據規劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準備，在20xx年XX月份房交會(huì )期間開(kāi)盤(pán)（或20xx年XX月），可以抓住20xx年春季房交會(huì )、五一國際勞動(dòng)節等機會(huì )掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會(huì )、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng )全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
�。ǘ﹥r(jià)格定位及價(jià)格策略
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)為XX元/平方米，其中起價(jià)為XX元/平方米，最高價(jià)為XX元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調整（略升），均價(jià)為XXXX元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
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1、個(gè)性特色：“XX商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩定回報”的投資理念。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案2
在去年金融危機之前，我們國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，樓房的價(jià)格被炒到了歷史，不過(guò)在我看來(lái)只不過(guò)是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來(lái)之后，我們國家的樓市持續低迷，雖然房地產(chǎn)廠(chǎng)家想出了多種促銷(xiāo)方式，不過(guò)似乎作用一直不大。
房地產(chǎn)的持續低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展，所以很多地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹慎了，一般的地段是不會(huì )再投資了，不過(guò)已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷(xiāo)售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫(xiě)出了房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。
一般說(shuō)來(lái)，“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”并沒(méi)有統一的格式和內容，但是，大部分的“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的，通常包括下列內容：
一、研展部分
1、項目簡(jiǎn)介。其內容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車(chē)位、自行車(chē)停放面積、住宅總套數、地理位置等。
2、區域市場(chǎng)分析。其內容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調等。
3、swot分析。主要是在區域市場(chǎng)分析的基礎上分析本案的優(yōu)勢(strength)、弱點(diǎn)(weakness)、機會(huì )點(diǎn)(opportunist)及存在的問(wèn)題(threats)。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶(hù)來(lái)源分析等。通過(guò)對目標客戶(hù)的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內容通�？梢杂蔑瀳D來(lái)顯示，較直觀(guān)。
5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷(xiāo)售率可能達到的價(jià)格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點(diǎn)。
3、np稿標題初擬。
4、媒體計劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷(xiāo)售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執行計劃兩大部分。其中銷(xiāo)售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷(xiāo)期、持續期）做詳細闡述。業(yè)務(wù)策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷(xiāo)售通路及業(yè)務(wù)執行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報告后，一份提案報告書(shū)基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報告書(shū)里涉及，那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷(xiāo)公司一般可以有三種代理的方式：
�。�1）純代理；
�。�2）代理（即包括廣告）；
�。�3）包銷(xiāo)。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書(shū)中羅列出來(lái)，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討�！疤岚笀蟾鏁�(shū)”寫(xiě)出來(lái)后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開(kāi)發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué)，使開(kāi)發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開(kāi)發(fā)商對營(yíng)銷(xiāo)公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏(yíng)得開(kāi)發(fā)商的信任。
總之，撰寫(xiě)“提案報告書(shū)”的主要目的在于能夠成功地取得銷(xiāo)售代理權，讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì )
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：
一、定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規劃設計等）
你的市場(chǎng)定位是否適應市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿(mǎn)足目標客戶(hù)需求，這是項目成敗的關(guān)鍵所在�！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
二、時(shí)機（投資開(kāi)發(fā)的時(shí)機）
投資時(shí)機的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎上。如果對投資開(kāi)發(fā)時(shí)機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗�！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機的結果；“爵×大廈、中×時(shí)代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對時(shí)機的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應投資開(kāi)發(fā)什么類(lèi)型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì )有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
三、位置（項目開(kāi)發(fā)所在的地理位置）
位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著(zhù)投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作�！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標所得，這在當時(shí)被認為是一個(gè)失敗的投資項目，但現在看來(lái)，再沒(méi)人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受代理樓盤(pán)時(shí)，發(fā)展商往往會(huì )要求其寫(xiě)出“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”。根據“提案報告書(shū)”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷(xiāo)公司來(lái)代理其樓盤(pán)，所以，“提案報告書(shū)”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷(xiāo)公司生存的命運。一份好的“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”，必須由營(yíng)銷(xiāo)公司的研展部門(mén)、企劃部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)通力合作，才能很好地完成。撰寫(xiě)“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”來(lái)時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎上，再收集個(gè)案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區域市場(chǎng)的市場(chǎng)調查資料表，作為“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”的附表，據以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數據資料。
其實(shí)我感覺(jué)策劃書(shū)并不是最重要的，最重要的還是樓房的設計和地位問(wèn)題，策劃書(shū)只不過(guò)是一個(gè)參考，明眼人都知道策劃書(shū)的作用只不過(guò)是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問(wèn)題是最重要的。
做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯的，不過(guò)最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，我知道這也許是暫時(shí)的，不過(guò)樓房確實(shí)要降價(jià)了，現在的房子實(shí)在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會(huì )在今后的工作中繼續努力的！
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案3
一、項目簡(jiǎn)介：
鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
鳳凰城現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現了
銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現預期的利潤，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套 現房、準現房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預計2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計4500萬(wàn)元。預售許可證預計xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國道沿線(xiàn)。
鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內涵介入競爭，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線(xiàn)目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國道沿線(xiàn)是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶(hù)型明確的競爭樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關(guān)系。
b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競爭格局，實(shí)現了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競爭的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認識到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）�？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢。
c、商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì )決定二期商鋪的價(jià)格。人們對大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目swot分析
一)優(yōu)勢
1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂(lè )部，富翁的制造廠(chǎng)，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐20xx房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)策劃書(shū)。
市場(chǎng)細分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，這一部分客戶(hù)大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內不會(huì )再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，屬過(guò)度消費和終極消費的結合
c、復合市場(chǎng)。鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。鳳凰城二期小戶(hù)型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線(xiàn)。
本區域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴峻的局面
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案4
一、前言
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
xx商業(yè)城項目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區北部的xx廣場(chǎng)旁，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項目。本項目占地xx平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車(chē)庫及設備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項目總投資約xx萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個(gè)初步設想，結合目前項目現狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
二、項目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項目的附加價(jià)值，獲取項目的最大利潤，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導一個(gè)財富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、項目營(yíng)銷(xiāo)目標方針
根據本項目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項目的營(yíng)銷(xiāo)目標方針如下，作為本項目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導一個(gè)財富理念：創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物、穩定性回報。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
四、銷(xiāo)售目標
1、銷(xiāo)售（招商）目標。
2、銷(xiāo)售目標分解，根據項目的定位及施工進(jìn)度計劃，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)工作。
五、項目銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格
為了更好地在后續營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達成目標方針的實(shí)現，綜合項目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格。
�。ㄒ唬╉椖咳胧袝r(shí)機及姿態(tài)。
1、入市時(shí)機：根據規劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準備，在xx年xx月份房交會(huì )期間開(kāi)盤(pán)（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會(huì )、xx節等機會(huì )掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在xx節、xx年秋季房交會(huì )、xx等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng )全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
�。ǘ﹥r(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調整（略升），均價(jià)為xx元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
�。ㄒ唬┬麄鞑呗灾黝}。
1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩定回報”的投資理念。
2、區位交通：本項目地處xx廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規劃重點(diǎn)發(fā)展區域的核心區域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
�。ǘ┬麄髅浇榻M合。
1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強勢推廣期：即項目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項目招商說(shuō)明會(huì )等形式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案5
一、前景
介紹宏觀(guān)環(huán)境和市場(chǎng)前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場(chǎng)現狀。
二、營(yíng)銷(xiāo)策劃的目的
分析產(chǎn)品目前所處的營(yíng)銷(xiāo)階段，提出營(yíng)銷(xiāo)策劃的目的。
為了實(shí)現公司產(chǎn)品在市場(chǎng)的銷(xiāo)售目標為了向市場(chǎng)推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場(chǎng)份額為了適應環(huán)境新變化，重新制定營(yíng)銷(xiāo)方案為了解決企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)面臨的某個(gè)具體困難……
三、市場(chǎng)環(huán)境分析
環(huán)境分析swot分析：營(yíng)銷(xiāo)現狀與目標差距優(yōu)勢劣勢機會(huì )威脅……
企業(yè)原來(lái)市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)的分析與評價(jià)。
重新進(jìn)行目標市場(chǎng)策略決策的必要性。
四、競爭對手分析
1主要的競爭對手。
2競爭對手的基本情況。
3競爭對手的優(yōu)勢與劣勢。
4競爭對手的策略。
五、營(yíng)銷(xiāo)策略
產(chǎn)品/定價(jià)(策略)渠道(策略)促銷(xiāo)(策略)其它配套策略具體行動(dòng)方案(人物、時(shí)間、地點(diǎn)、事件)。
六、費用預算
調研、策劃費廣告費人員促銷(xiāo)費公關(guān)活動(dòng)費營(yíng)業(yè)推廣費。
七、應急預案
各種危機處理預案/謠言、安全、政策突然變化、嚴重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應不足或不準時(shí)/發(fā)現假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應對。
八、營(yíng)銷(xiāo)管理方案
營(yíng)銷(xiāo)計劃的執行、控制和管理等的措施。
九、效果預測
附：市場(chǎng)調查問(wèn)卷。
市場(chǎng)調查結果分析。
資料來(lái)源表。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案6
一、目的及意義：
十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時(shí)候回顧歷史，展望未來(lái)。而且借此契機提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機遇難得；借助活動(dòng)平臺，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統帥風(fēng)范和領(lǐng)導魅力；促進(jìn)公司和俱樂(lè )部目標會(huì )員的感情交流，為即將成立的俱樂(lè )部奠定基石，對俱樂(lè )部的傳播和推廣大有裨益；為x現代城網(wǎng)羅人氣和客戶(hù)資源，以便順利打開(kāi)市場(chǎng)；高爾夫是健康時(shí)尚的體育運動(dòng)，歷來(lái)為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。
二、主題和口號：
主標語(yǔ)：網(wǎng)聚現代商務(wù)英雄——采用的標語(yǔ)與x現代城推廣主題語(yǔ)相互呼應，突現與會(huì )者在現代商界的尊貴地位，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì )聚。
參考標語(yǔ)：
1、商務(wù)英雄聚精之源
2、重塑現代商務(wù)文明
三、時(shí)間：
20xx年7月25日（有待最后確定）；
地點(diǎn)：x高爾夫球場(chǎng)，x賓館（新聞發(fā)布會(huì )及聯(lián)誼會(huì )地點(diǎn)）
四、活動(dòng)對象和規模：
本次活動(dòng)的主要對象是在x商界出類(lèi)拔萃的高層人物和具備消費能力及購買(mǎi)能力的客戶(hù)。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開(kāi)發(fā)項目的業(yè)主（如x灣、x花園、x等）。
1、x商界領(lǐng)袖人物（人數）
2、意向大客戶(hù)（人數）
3、x灣業(yè)主（人數）
4、新聞媒介記者（人數）
5、x公司企業(yè)員工（人數）
6、代理商工作人員（人數）
總計：若干人
五、活動(dòng)組織及內容：
活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì )，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會(huì )。形式多樣。內容豐富。
1、出于提高權威性、擴大影響力的考慮，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì )作為主辦單位，x公司作為承辦單位。
2、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶(hù)、業(yè)主、新聞媒介朋友、開(kāi)發(fā)商工作人員和代理商公司員工
3、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì )、戶(hù)外高爾夫球競賽活動(dòng)、聯(lián)誼宴會(huì )三種形式貫穿進(jìn)行：
a。新聞發(fā)布會(huì )：邀請x企業(yè)家協(xié)會(huì )領(lǐng)導致辭，由開(kāi)發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對x項目和x俱樂(lè )部做宣傳介紹，建議邀請有廣東知名俱樂(lè )部組建經(jīng)驗的權威人士或是屬于某俱樂(lè )部成員的名流暢談俱樂(lè )部。
b。高爾夫球賽：高爾夫運動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光。凡是對高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶(hù)都可以報名參加比賽，此次球賽意在為俱樂(lè )部成立和項目銷(xiāo)售做好鋪墊。
c。聯(lián)誼宴會(huì )：宴會(huì )目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離。宴會(huì )上由企業(yè)領(lǐng)導對比賽頒獎，推薦x項目。企業(yè)家協(xié)會(huì )成員、媒體記者等與會(huì )者在會(huì )上自由交流溝通。
4、活動(dòng)大體流程如下：
參與人員報到（x賓館）→新聞發(fā)布會(huì )（x企業(yè)家協(xié)會(huì )領(lǐng)導致辭、開(kāi)發(fā)商代表發(fā)言、項目推薦、廣東嘉賓論俱樂(lè )部，x賓館）→中午作息（x賓館）→高爾夫比賽（x高爾夫球場(chǎng)）→聯(lián)誼宴會(huì )（領(lǐng)導總結陳述、宴會(huì )聯(lián)歡，以上活動(dòng)中穿插頒獎和項目推薦，x賓館）→全天活動(dòng)結束
六、組織渠道：
x企業(yè)家協(xié)會(huì )發(fā)函召集會(huì )員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑，除此之外，補充采用其它方式。
1、以x企業(yè)家協(xié)會(huì )名義通過(guò)直郵向協(xié)會(huì )成員、媒體記者發(fā)放本項目概念樓書(shū)及邀請函。
2、開(kāi)發(fā)商以信函、電話(huà)等方式邀約其商界友人、x灣客戶(hù)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案7
一、項目建設說(shuō)明
空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設開(kāi)發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開(kāi)發(fā)區環(huán)境的項目。
二、項目選擇地理位置概況
該小區位于百旺開(kāi)發(fā)區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周?chē)h(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。
三、項目建設市場(chǎng)的需求情況及開(kāi)發(fā)策略定位
1、市場(chǎng)需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構廠(chǎng)，橡膠制品廠(chǎng)等，目前沒(méi)有建設一定規模的、給企業(yè)提供方便條件的小區。
(2)、東江鎮內沒(méi)有封閉式小區。住宅建筑規劃不太集中、建筑風(fēng)格、標準一般。
(3)、鎮內較好地段新建房?jì)r(jià)，目前已達到2400元/㎡。
2、開(kāi)發(fā)策略定位
(1)、小區規模、規劃占地5萬(wàn)平方米以?xún)�，規劃建筑面積10萬(wàn)平方米以?xún)取?/p>
(2)、建筑類(lèi)型：門(mén)市、住宅、車(chē)庫比例適宜，戶(hù)型面積適合市場(chǎng)需求。
(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀(guān)具有特色。
(4)、較好的施工質(zhì)量。
(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。
四、項目建設規模、小區規劃、建筑風(fēng)格
1、建設規模
規劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門(mén)市：17683.98平方米，物業(yè)及車(chē)庫：9013平方米)，住宅戶(hù)型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶(hù)數約835戶(hù)。車(chē)庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。
2、小區規劃、建筑風(fēng)格
(1)、小區規劃有創(chuàng )意、道路布局合理，要人、車(chē)分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車(chē)輛出入口。
(2)、整個(gè)小區建筑風(fēng)格要高雅，建筑線(xiàn)條設計合理，美觀(guān)實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。
(3)、小區的綠化、景觀(guān)園林設計有特色，觀(guān)賞性強。設有體育、健身場(chǎng)地及設施。
五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護法律、法規和環(huán)境功能規劃的要求。
2、風(fēng)險分析
(1)、小區規劃規模較大，超過(guò)當地的要求，造成開(kāi)發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設風(fēng)險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風(fēng)險，建設中招投標的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項目的資金回收。
(3)、戶(hù)型設計與市場(chǎng)需求不對接，造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調查(戶(hù)型面積需求，園區規劃綠化需求，價(jià)格需求等)。確定合理開(kāi)發(fā)規模及戶(hù)型面積分類(lèi)。
(2)、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。
(3)、抓好施工、監理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4)、加強對園區企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調查，加速有關(guān)配套設施的建設。
六、建設成本、銷(xiāo)售、稅金、利潤估算
1、建設成本估算：
(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車(chē)庫、物業(yè)等1100元/㎡：車(chē)庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。
(5)、前期費：規劃設計費：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向)，
審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，
測繪費：2.72元/㎡，質(zhì)量監督費：1元/㎡，
環(huán)保相關(guān)費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，
公司費用(工資、招待費等，計180萬(wàn)元)21.29元/㎡，
廣告費：100萬(wàn)元，即11.82元/㎡;
其它費(暫設、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等)：65元/㎡。
土地契稅(5%)：56萬(wàn)元，即6.62元/㎡，
消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，
勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡
質(zhì)檢費：2元/㎡，
總計：134.5元/㎡。
(6)、小區配套費：
�、傩^道路(含照明)，30元/㎡。
�、谛^綠化景觀(guān)，15元/㎡。
�、坌^外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。
�、苄^供熱一次費：40元/㎡。小區供電：90元/㎡。(含有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)線(xiàn)、監控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述計300元/㎡(建筑面積)。
(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，
總費：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，
總費：1767×17683.98=31247592元。
車(chē)庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，
總費：1667×9013=15024671元。
總計：132069758元，計6.65%貸款利息，
總計：140852397元。
2、銷(xiāo)售估算：
(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;
(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;
(3)、車(chē)庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;
(4)、總計：226049724元。
3、利潤估算：
(1)、銷(xiāo)售利潤：226049724-139201524=86848200元。
(2)、稅金：暫按下三項計：
�、贍I(yíng)業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
�、谒枚悾�25%
25%×86848200=21712050元。
�、鄢墙�、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項目資金運作
1、項目初期投資
(1)、土地費：270元/㎡×415068=1122.3萬(wàn)元
(2)、前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬(wàn)。合計：1542.3萬(wàn)元。
2、項目的融資
(1)、對工業(yè)園區已建廠(chǎng)房1-2#，6-11#租賃、出售。
(2)、對工業(yè)園區規劃廠(chǎng)區進(jìn)行租賃、出售。
(3)、尋找共同開(kāi)發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達到利益雙贏(yíng)。
(4)、房屋銷(xiāo)售過(guò)程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項目實(shí)施原則及建設周期
1、項目實(shí)施原則
(1)、嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。
(2)、重點(diǎn)抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術(shù)先進(jìn)。
(3)、嚴把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調統一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。
2、建設周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規劃、設計及施工圖設計階段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷(xiāo)售策劃
1、銷(xiāo)售宣傳的重點(diǎn)區域：金城江區
2、及時(shí)開(kāi)展銷(xiāo)售宣傳，準備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開(kāi)始正式銷(xiāo)售宣傳。
3、銷(xiāo)售中心辦公室，內有小區規劃圖(景觀(guān)、園林)沙盤(pán)，各種戶(hù)型沙盤(pán)展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶(hù)型圖、銷(xiāo)售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。
(2)、通過(guò)媒體(報紙、廣播、電視)，銷(xiāo)售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、金城江區協(xié)商，由金城江開(kāi)往東江鎮、空氣家苑小區的相關(guān)公交車(chē)，在小區門(mén)前設站。
十、項目立項結論
通過(guò)以上論述，該小區建成后，能夠達到對工業(yè)園區的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)及金城江區經(jīng)濟作用。
本項目在周邊企業(yè)入駐具有一定數量，且有相應配套設施，戶(hù)型平面布局合理，戶(hù)型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀(guān)賞性強的景觀(guān)園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷(xiāo)售市場(chǎng)，其項目是可行的。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案8
一、對接項目
皇家壹號
二、項目工程
進(jìn)度依據目前的工程進(jìn)展，預期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房
三、項目當前營(yíng)銷(xiāo)背景
1、金融危機對目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，客戶(hù)購買(mǎi)欲望下降是重要原因之一
2、本地區對期房的抗性較大，持觀(guān)望態(tài)度的比較多
3、本案的目標客戶(hù)群為本地區10%的高端尊貴客戶(hù)群而準備，目標客戶(hù)少
四、整合營(yíng)銷(xiāo)的突破
1、由“公積金至函”引發(fā)的思考
由公積金中心授權西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客戶(hù)進(jìn)行一個(gè)全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動(dòng)內容，以公積金中心的名義發(fā)放信函，公積金客戶(hù)對此信函可信度的提高，必會(huì )翻看，不會(huì )隨宜丟棄。
2、新渠道，自然需要做一篇新文章。
毋庸置疑，文章的核心內容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶(hù)之間利益的關(guān)聯(lián)。顯然，當前直接的購房?jì)?yōu)惠說(shuō)辭已經(jīng)不能充分打動(dòng)客戶(hù)。在此，將購房?jì)?yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換，給客戶(hù)一個(gè)“美麗的誤導”，即：收到信函的公積金客戶(hù)到凰鳳置業(yè)開(kāi)發(fā)的皇家壹號小區銷(xiāo)售部就有“錢(qián)”可領(lǐng)!
3、“6+1獎勵計劃”概念出爐及內容確定
非常6+1是中國老少皆知的電視節目，其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜愛(ài)，其知名度非常高，借用“6+1”大標題吸引大眾的眼球，同時(shí)隱射我們項目在西平做到6個(gè)第一。如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬(wàn)的目標客戶(hù)群進(jìn)行最為直效的訴求?
這1.1萬(wàn)人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動(dòng)這1.1萬(wàn)人的神經(jīng)，讓其產(chǎn)生強烈的購買(mǎi)欲望?人為放大“6000元購房?jì)?yōu)惠”這個(gè)概念，在“6000元”上做足文章!計劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬(wàn)元)由此延伸出：推出的“170萬(wàn)元購房?jì)?yōu)惠”。
“6+1獎勵計劃”很好地解決了文章的命題問(wèn)題：夠大，醒目。170萬(wàn)元的虛擬總額足以引爆市場(chǎng)的興奮點(diǎn)!6+1獎勵計劃”來(lái)頭雖大，但是否還可以對其內容體系繼續豐富?“6+1獎勵計劃”身上承載的多重目的該如何逐步實(shí)現?
假如我們是在設計一個(gè)游戲，在游戲設定中：
第一關(guān)是“吸引到場(chǎng)”，通過(guò)“6+1獎勵計劃”廣告公開(kāi)宣傳和公積金信函吸引客戶(hù)到達銷(xiāo)售現場(chǎng)。
第二關(guān)是“放大誘惑”�？蛻�(hù)到銷(xiāo)售中心后，可轉讓的“6000元購房現金卡另外目的是留下個(gè)人基本資料。
借鑒前述“170萬(wàn)元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現金卡，憑證轉讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬(wàn)元)�！�14.2萬(wàn)元轉介紹成交獎勵計劃”，也最終敲定!
簡(jiǎn)言之：6+1獎勵計劃=170萬(wàn)元購房現金卡計劃+14萬(wàn)元轉介紹成交獎勵計劃住房公積金客戶(hù)憑20xx年“公積金至函”至指定銷(xiāo)售中心，在規定時(shí)間內均可獲得“6000元購房現金卡!
6+1獎勵計劃之二：14萬(wàn)元轉介紹成交獎勵計劃“6000元購房現金卡，亦可由持有者授權他人享有;若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號產(chǎn)品成功，經(jīng)置業(yè)核實(shí)無(wú)誤后，銷(xiāo)售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時(shí)間內通知原持有者：可隨時(shí)至指定銷(xiāo)售部領(lǐng)取500元現金獎勵。
五、“6+1獎勵計劃”預期目的
鑒于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)進(jìn)入淡季，皇家壹號在客戶(hù)積累情況不理想的現狀，利用“公積金至客戶(hù)函”，凰鳳置業(yè)針對“1.1萬(wàn)公積金用戶(hù)”新開(kāi)發(fā)的直效媒介渠道，達到：
1、近期目標：實(shí)現項目的客戶(hù)積累和順利銷(xiāo)售;
2、遠期目標：緊抓該“1.1萬(wàn)公積金用戶(hù)”，讓其關(guān)注皇家壹號、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶(hù);
3、企業(yè)品牌目標：凰鳳置業(yè)第一新作，回報社會(huì )，提升企業(yè)知名度、美譽(yù)度。
六、“6+1獎勵計劃”實(shí)施細則
1、營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)劃分
蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導入“6+1獎勵計劃”是一個(gè)針對性極強的集中公關(guān)、營(yíng)銷(xiāo)方案。此次對“1.1萬(wàn)公積金客戶(hù)”的大型公關(guān)，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷(xiāo)售勢能，其成敗的關(guān)鍵決定于“6+1獎勵計劃”導入前期在整個(gè)西平樓市的影響力!因此，3月15日(暫定)的“6+1計劃”懸念導入期，必須做到高調!高調!
“高調”體現在兩個(gè)層面：
第一是要有足夠時(shí)間造勢，但目前的實(shí)際情況是時(shí)間相對有限;
第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統一!集中所有的聲音，同時(shí)說(shuō)一句話(huà)“6+1獎勵計劃”!
活動(dòng)開(kāi)始期4月1日→6月15日
經(jīng)過(guò)一定階段活動(dòng)的蓄水期
宣傳方面，3月15日戶(hù)外廣告及其他媒體集中進(jìn)行“6+1獎勵計劃”公開(kāi)客戶(hù)方面：4月1日第一個(gè)公積金客戶(hù)將接到“6+1獎勵計劃”至函。至4月15日最后一個(gè)客戶(hù)收到對帳單之后，時(shí)間向后順延15天，即4月15日前：基本可以認定是“6+1獎勵計劃”目標客戶(hù)的集中認購期。
2、各節點(diǎn)媒體投放組合
3月15日(暫定)3月30日
主流媒體：戶(hù)外+飛播
小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對點(diǎn)派單
銷(xiāo)售現場(chǎng)：條幅+xx展架
4月1日4月15日(暫定)
主流媒體：戶(hù)外+夾報
小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對點(diǎn)派單
銷(xiāo)售現場(chǎng)：條幅+xx展架
直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開(kāi)始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時(shí)間)
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案9
一、xx樓市分析
個(gè)性化、形象化競爭日益激烈，將成為xx市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，就必須把握時(shí)機，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤(pán)。
二、項目物業(yè)概述
三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足
優(yōu)勢:
位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越:處于北城區的成熟社區之中心；徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷:公共交通比較便捷，有三趟公交線(xiàn)路途徑本案
區內康體、娛樂(lè )、休閑設施一應俱全
室外設施:活動(dòng)廣場(chǎng)、小區幼兒園、醫院、購物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)
室內設施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊
小戶(hù)型
房廳、房廳，面積xx平方米之間的小戶(hù)型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足:
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀(guān)
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀(guān)，不利于引發(fā)目標購房群興趣；不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿(mǎn)足區內居民的榮譽(yù)感。（現代住宅不僅要滿(mǎn)足居住的需要，還要滿(mǎn)足居住者特殊的心理需求）
物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
物業(yè)管理方面未能根據目標購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開(kāi)展特色服務(wù)，使花園在服務(wù)方面缺乏了應有的個(gè)性和吸引力。
四、目標購房群
年齡在xx歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人
家庭構成:x口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
年齡在xx歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營(yíng)業(yè)主
家庭構成:x口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項目物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對策
阻礙:
花園內朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷(xiāo)售。
區內商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳。
對策:
把區內朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈送來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。
商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二:
1、引爆住宅銷(xiāo)售，帶旺區內人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售；
2、根據區內居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結構、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)。例如:高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據物業(yè)項目的自身特點(diǎn)和目標購房群特殊的身份、社會(huì )地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為:凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語(yǔ):
輝煌人生，超凡享受
xx花園提供的（給您的）不止是稱(chēng)心滿(mǎn)意的住宅……
輝煌人生
花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案10
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀進(jìn)行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項目的資源問(wèn)題與機會(huì )，以達到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷(xiāo)售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節市場(chǎng)分析
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(cháng)。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達16457萬(wàn)元，同比增長(cháng)87.4%，是近年來(lái)增長(cháng)較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(cháng)。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購置費3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(cháng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2、開(kāi)發(fā)規模擴大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(cháng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(cháng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(cháng)87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長(cháng)貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(cháng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(cháng)3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(cháng)2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長(cháng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(cháng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(cháng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(cháng)2.5倍。
4、住房銷(xiāo)售高速增長(cháng)。今年全市商品房現房銷(xiāo)售，在去年增長(cháng)27.8%的高基數基礎上，保持高增長(cháng)勢頭，20xx年1-8月份全市共銷(xiāo)售現房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)82.7%，其中住宅銷(xiāo)售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，xx區內集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷(xiāo)售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(cháng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(cháng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規模小、持續開(kāi)發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來(lái)城市化建設的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營(yíng)為主，嚴重依賴(lài)銀行資金，有的開(kāi)發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續開(kāi)發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區開(kāi)發(fā)，但大多數是開(kāi)放式、松散型的賣(mài)完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買(mǎi)欲望，影響了持續開(kāi)發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉為個(gè)人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應不低于項目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴大;再有就是二級市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過(guò)高，影響二級房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(cháng)期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項目招標，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車(chē)”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、xx市同類(lèi)產(chǎn)品調查統計
“同類(lèi)”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等的商用大廈�，F將xx市xx開(kāi)發(fā)區，xx市xx區及xx區進(jìn)行大體對比分析如下：
1、xx開(kāi)發(fā)區。
由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優(yōu)勢�？傮w來(lái)說(shuō)，xx開(kāi)發(fā)區地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。
xx大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標準來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì )成功人士等;
其定位為社會(huì )高薪階層。
2、xx地帶。以新開(kāi)發(fā)的項目-城西農貿綜合市場(chǎng)為主。
xx農貿綜合市場(chǎng)：
核心競爭力：xx市、區兩級政府批準興建的xx區唯一農貿綜合市場(chǎng)。
規模大，規劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產(chǎn)品批發(fā)車(chē)位。
住房均價(jià)718元每平方米。門(mén)面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場(chǎng)。
2、xx城區地帶。
xx商業(yè)廣場(chǎng)：
核心競爭力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原xx批發(fā)市場(chǎng)，主樓統一經(jīng)營(yíng)，超大規模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門(mén)面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門(mén)面20xx元至11000元每平方米。
定位：xx地區經(jīng)營(yíng)規模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規范化的超大型、多功能財富街區。
xx商城：
核心競爭力：位于火車(chē)站正對面，有地位優(yōu)勢。
四、消費者分析
根據《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告》的結論，以及日前操作地區地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤(pán)外立面的設計上要新穎，色調要協(xié)調，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周?chē)呐涮自O施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、棋*室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價(jià)格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購車(chē)票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應與小區內住戶(hù)增加聯(lián)系，加強溝通。
第二節“站前廣場(chǎng)”項目分析
一、項目?jì)?yōu)勢分析
1環(huán)境：坐擁xx火車(chē)站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達首都。xx火車(chē)站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車(chē)200多對，是長(cháng)江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤(pán)中少有的。
2地段：位于火車(chē)站正對面，附近樓盤(pán)以xx商業(yè)步行街、xx商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車(chē)站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車(chē)站商圈。
3發(fā)展：據有關(guān)信息xx火車(chē)站四年后有五六趟火車(chē)從這里始發(fā)，火車(chē)站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè )業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著(zhù)重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，(高檔會(huì )所、銀行、超市、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè )園、運動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(cháng)廊等)。
7婁底市消費市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多，具有商住樓或專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓更少。
二、項目劣勢分析
1)品牌號召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競爭態(tài)勢，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成�，F在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當的經(jīng)驗，在消費者中有著(zhù)不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強的品牌號召力。
2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷(xiāo)售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難。
三、競爭對手分析
第三節推廣策略界定
一、目標消費群界定
從“站前廣場(chǎng)”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結合中高檔住宅(賓館、寫(xiě)字樓)的銷(xiāo)售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標消費群及其相關(guān)特征是：
1目標消費者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結構已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè )性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著(zhù)高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案11
一、全員營(yíng)銷(xiāo)的目的和意義
全員營(yíng)銷(xiāo)是推動(dòng)我公司營(yíng)銷(xiāo)工作的重要手段，在公司內部推動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調動(dòng)全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團結協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷(xiāo)的工作氛圍。
二、實(shí)施辦法
1、方案采取采取“全員營(yíng)銷(xiāo)、多銷(xiāo)多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目購買(mǎi)住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷(xiāo)售部不參與此方案）
三、銷(xiāo)售流程
�、� 員工負責提供客戶(hù)所購物業(yè)涉及的位置、戶(hù)型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關(guān)資料和咨詢(xún)服務(wù)。
�、� 員工負責督促客戶(hù)按照規定按時(shí)支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。
�、� 員工負責帶領(lǐng)客戶(hù)到財務(wù)部繳納現金或辦理轉帳手續，個(gè)人不得經(jīng)手現金。
�、� 合同填寫(xiě)由財務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶(hù)共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
�、� 如需按揭貸款的客戶(hù)，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續。
�、� 經(jīng)辦員工需與客戶(hù)作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規定及我公司的臨時(shí)性規定。
�、� 以上工作完成，視為該項銷(xiāo)售工作完畢。
四、業(yè)績(jì)提成
1、按照公司規定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷(xiāo)售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績(jì)提成＝合同總房?jì)r(jià)×比率
2、銷(xiāo)售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jì)提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
XX 年 xx月
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案12
一、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)概念
“房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)”，即是在樓盤(pán)推廣過(guò)程中，通過(guò)精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動(dòng)效應的，具有強烈新聞價(jià)值的—一個(gè)單一的、或是系列性組合的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，達至更有效的品牌傳播和銷(xiāo)售促進(jìn)；它不但是集廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、推廣等一體的營(yíng)銷(xiāo)手段，也是建立在品牌營(yíng)銷(xiāo)、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、數據營(yíng)銷(xiāo)的基礎之上的全新?tīng)I銷(xiāo)模式。
二、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生背景
縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個(gè)層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)似乎是一個(gè)生僻的詞語(yǔ)；1994年-1998年，當幾十億平方米的空置房懸掛在每個(gè)發(fā)展商的腦海里時(shí)，房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)便成了一個(gè)最時(shí)髦的觀(guān)念；98年以后到現在，由于樓盤(pán)競爭的日益加劇，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)深入人心，開(kāi)始由“產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)”向“服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)”和“定制營(yíng)銷(xiāo)”轉型，但對其的詮釋理解也仍然存在魚(yú)龍混雜、良莠不齊的現象。
三、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展階段
1、促銷(xiāo)活動(dòng)——簡(jiǎn)單的產(chǎn)品推廣活動(dòng)，充其量不過(guò)是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數點(diǎn)子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現。
2、行銷(xiāo)企劃——相對有組織、有系統的營(yíng)銷(xiāo)行為，是根據市場(chǎng)在原有的基礎上對產(chǎn)品進(jìn)行修改和包裝，制定縝密的廣告計劃并予以強力貫穿執行。相對于促銷(xiāo)活動(dòng)而言，是一個(gè)質(zhì)的飛躍，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的前進(jìn)標志，其成功建立在因市場(chǎng)的各項資源最優(yōu)化配置的基礎之上。
3、 營(yíng)銷(xiāo)戰略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營(yíng)銷(xiāo)行為，不單單是指企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)決策，更著(zhù)重于活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的每一個(gè)環(huán)節和每一個(gè)細節，包括經(jīng)營(yíng)理念、組織架構、社區生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過(guò)滿(mǎn)足對購房者需求和欲望，將購房者利益、企業(yè)利益和社會(huì )效益綜合考慮所擬定出最佳營(yíng)銷(xiāo)計劃。
小結：
縱觀(guān)房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展過(guò)程，顯然能納入到整體營(yíng)銷(xiāo)戰略高度上的活動(dòng)無(wú)疑更符合時(shí)代發(fā)展的趨勢。但目前現狀是，房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的三個(gè)層次依然相互并存、共同發(fā)展的，它們在不同的程度上服務(wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)。
四、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略分析
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的“活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)”策略，是基于其產(chǎn)品銷(xiāo)售的獨特性、艱巨性、創(chuàng )造更加強烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實(shí)現樓盤(pán)銷(xiāo)售的短時(shí)間、高效率。
第一，“活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)”策略，要努力傳遞樓盤(pán)信息中的獨特內容——即樓盤(pán)所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)顯示出它獨特的功效。
第二，信息傳遞的方式必須是獨到的、精彩的——即盡可能引起轟動(dòng)效應。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤(pán)產(chǎn)品信息的傳遞，必須要制造具有轟動(dòng)效應的“新聞事件”、具有高度獨創(chuàng )性的特色活動(dòng)，以獨特的“形式”，高強度的刺激性特點(diǎn)，使消費者對“活動(dòng)”感興趣，進(jìn)而向消費者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識、主動(dòng)性地接受到產(chǎn)品的獨特信息。
第三，信息傳遞的.對象應該“準確”——必須是針對特定的公眾。
一個(gè)產(chǎn)品所針對的“公眾”與普通公眾不是一個(gè)概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費者的人群，才是該產(chǎn)品所對應的公眾。
五、常見(jiàn)房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)手法列舉
1、按市面上的房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)呈現狀況---即橫向按市場(chǎng)面展開(kāi)
�、� 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì )——目的是通過(guò)一個(gè)互動(dòng)性很強的說(shuō)明會(huì )，開(kāi)發(fā)商、建筑師、景觀(guān)師、合作商家等輪番上臺，對房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤(pán)中的細節、配套、理念傳達給業(yè)主和意向客戶(hù)。
�、� 客戶(hù)活動(dòng)——在房地產(chǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的整個(gè)時(shí)間序列上，選擇一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵性的節點(diǎn)，安裝“發(fā)動(dòng)機”，“助推器”，舉辦各種類(lèi)型的促銷(xiāo)活動(dòng)，即可以單獨也可以連成一個(gè)整體如文化周、地產(chǎn)節等，以便給一個(gè)特定樓盤(pán)的品牌建設或銷(xiāo)售工作合力加速。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案13
活動(dòng)主題：
歡樂(lè )小長(cháng)假，相“惠”在（項目名稱(chēng)）（備選主題一）
我和（項目名稱(chēng)）有個(gè)約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧！
�。椖棵Q(chēng)），我們約“惠”吧�。▊溥x主題三）
活動(dòng)形式：
論壇、產(chǎn)品推介
活動(dòng)時(shí)間：
20xx。05。01——20xx。05。03
活動(dòng)地點(diǎn)：
�。椖棵Q(chēng)）銷(xiāo)售中心
概要內容：
答謝老客戶(hù)開(kāi)發(fā)新客戶(hù)
活動(dòng)背景
�。椖棵Q(chēng)）地處渾南新區的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽(yáng)國際會(huì )展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬(wàn)家住戶(hù)經(jīng)濟實(shí)惠的選擇。在這個(gè)蝶戀花舞的季節，（項目名稱(chēng)）收獲了廣大業(yè)主的好評，業(yè)主收獲了家的溫暖，（項目名稱(chēng)）特此舉辦一場(chǎng)來(lái)到（項目名稱(chēng)）置業(yè)歡快度五一活動(dòng)，旨在豐富（項目名稱(chēng)）客戶(hù)的業(yè)余，娛樂(lè )文化生活，感恩老客戶(hù)，發(fā)掘新客戶(hù)，鞏固（項目名稱(chēng)）置業(yè)的品牌形象。
活動(dòng)目的
1、通過(guò)舉辦一系列活動(dòng)提高（項目名稱(chēng)）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度。
2、通過(guò)活動(dòng)執行積累客源，引爆項目從而達到最終的銷(xiāo)售目的。
3、展示（項目名稱(chēng)）地產(chǎn)的理念與服務(wù)，感恩老客戶(hù)，拓展新客戶(hù)。
活動(dòng)前期安排
1、活動(dòng)執行人員的安排。
2、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。
3、迎賓人員到位。
4、現場(chǎng)活動(dòng)內容需要準備的材料及冷餐的擺放。
室內活動(dòng)
1、5月1日當天，有著(zhù)名房產(chǎn)類(lèi)節目主持人哥倆侃房在（項目名稱(chēng)）銷(xiāo)售中心現場(chǎng)以房產(chǎn)論壇形式，為大家解說(shuō)（項目名稱(chēng)）項目?jì)?yōu)勢，對產(chǎn)品進(jìn)行詳細解說(shuō)，為（項目名稱(chēng)）樹(shù)立良好的品牌形象，擴大宣傳面。
2、5月2號由著(zhù)名節目主持人一鳴攜手著(zhù)名風(fēng)水大師，為現場(chǎng)來(lái)賓從風(fēng)水角度解讀（項目名稱(chēng)）項目獨特之處，從而吸引意向客戶(hù)對產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而達到最終的銷(xiāo)售目的。 3，5月3日由著(zhù)名電臺主持人蔡昊攜手時(shí)代商報、盛京門(mén)戶(hù)網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（項目名稱(chēng)）砍價(jià)團”，做到你買(mǎi)房我砍價(jià)，活動(dòng)現場(chǎng)為大家解說(shuō)（項目名稱(chēng)）產(chǎn)品優(yōu)勢的同時(shí)，幫購房客戶(hù)將房?jì)r(jià)砍至最低價(jià)格，從而增加購房者意向，達到最終銷(xiāo)售目的。
室外活動(dòng)
來(lái)（項目名稱(chēng)）、看星星、喝啤酒、吃炸雞
1、外廣場(chǎng)放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂(lè )，將與孩子一同前往的家長(cháng)留在（項目名稱(chēng)），感受生活在（項目名稱(chēng)）的美好。
2、室外搭建舞臺，邀請知名樂(lè )隊親情獻唱，增加與顧客互動(dòng)性，在外廣場(chǎng)打造聲勢，吸引客流。
3、傍晚時(shí)分，邀請大家來(lái)（項目名稱(chēng)）、看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時(shí)觀(guān)看精彩文藝演出，與大家進(jìn)行互動(dòng)，增強活動(dòng)氛圍。
DIY制作，全面升級，種類(lèi)更多，玩法多樣，更方便娛樂(lè )客戶(hù)的業(yè)余生活。
DIY手工皂，讓客戶(hù)充分發(fā)揮自己的想象力，在設計及制作的過(guò)程中帶給其成就感，增加活動(dòng)的樂(lè )趣，帶給其美好印象。兒童DIY風(fēng)箏，讓?zhuān)椖棵Q(chēng)）業(yè)主的孩子們在五顏六色的世界中，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動(dòng)的積極性。
茶歇
歷來(lái)（項目名稱(chēng)）的活動(dòng)非常重視餐區的品質(zhì)和美食的種類(lèi)，這次活動(dòng)我們在以往基礎上再次升級，為客戶(hù)提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶(hù)賞心悅目，秀色可餐，進(jìn)而大快朵頤，流連忘返。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案14
一、項目銷(xiāo)售廣告目標
(一)總目標
根據本案營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，通過(guò)切實(shí)、有效的廣告安排，突出重點(diǎn)，彰顯樓盤(pán)特點(diǎn)，提高本案的知名度與美譽(yù)度，支持本項目的銷(xiāo)售工作。
(二)廣告目標綜述
1.樹(shù)立樓盤(pán)整體形象，對市場(chǎng)客戶(hù)及目標客戶(hù)傳播銷(xiāo)售信息。
2.保證樓盤(pán)銷(xiāo)售順利進(jìn)行，配合x(chóng)x年全年的項目開(kāi)發(fā)，并實(shí)現預期的銷(xiāo)售目標。
3.樹(shù)立本企業(yè)形象及本案項目的樓盤(pán)形象，強化本案“×××××”的居住理念及推廣主題。
二、本項目產(chǎn)品特點(diǎn)及目標市場(chǎng)分析
(一)項目SWOT分析
經(jīng)過(guò)對本項目的調查，得出如表8-7所示的SWOT分析結果。
表8-7 ××項目SWOT分析表
SWOT
分析結果
優(yōu)勢
1．中高檔景觀(guān)房地產(chǎn)定位，緊鄰××學(xué)院，區域升值潛力與發(fā)展潛力較大，加之交通便捷，居者既能享受景觀(guān)又能隨時(shí)步入都市，享受都市生活的便捷
2．本案周邊區域將是××市未來(lái)的大型文教區，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣(mài)點(diǎn)之一，良好的景觀(guān)設置和深厚的文化內涵是本案兩大重要優(yōu)勢
劣勢
1．本案所在地離市區稍遠
2．項目?jì)炔煌肺坏慕ㄖ?lèi)型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統一性
3．本案是招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)項目，雖然開(kāi)發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟實(shí)力，但其知名度與信譽(yù)度有待提升，品牌的建立還需要一個(gè)逐漸被市場(chǎng)認同的過(guò)程
機會(huì )
1．××市經(jīng)濟的持續增長(cháng)促使人們的居住消費觀(guān)念日漸形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，特別是20xx年××市的房地產(chǎn)價(jià)格增勢強勁，全年度房地產(chǎn)價(jià)格增幅近40%，預示著(zhù)××市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到了一個(gè)快速增長(cháng)的階段
2．××市正在進(jìn)一步拓寬城市空間，經(jīng)濟發(fā)展和城區面積的擴大促使××市正在往一個(gè)現代化的大城市方向發(fā)展，這也對本案是一個(gè)利好
3．××市距著(zhù)名旅游城市××市僅一小時(shí)車(chē)程，處于該市“一小時(shí)交通圈”內，具有可挖掘的周邊市場(chǎng)，可進(jìn)一步擴大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象
4．本案在××市屬于大規模景觀(guān)樓盤(pán)，秀美景致與規模優(yōu)勢相結合，成就了本案在××市樓盤(pán)項目的卓越品質(zhì)，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎
威脅
1．與本案處于同一區位的有“××”等三個(gè)競爭樓盤(pán)，其中“××”項目的建筑形態(tài)統一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點(diǎn)形成鮮明對比，給本案構成了一定的競爭壓力
2．本案周邊的樓盤(pán)項目雖可促使該區域形成一種統一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標消費群，弱化本案的影響度和推廣度
3．××市人口有限，多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費力，增大了本案的市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售風(fēng)險
4．作為××市郊區的樓盤(pán)，本案所處區域要形成一個(gè)成熟的住宅區域還需要一定的時(shí)間，消費者對該地塊也需要有一個(gè)認同的過(guò)程
(二)項目廣告目標市場(chǎng)
根據本案的特點(diǎn)及上述的SWOT分析結果，初步確定本案的目標市場(chǎng)可包括：
1.第一目標市場(chǎng)：××市本地(包括城區和郊縣城鎮);
2.第二目標市場(chǎng)：××市周邊地區(如××市等具有潛在購買(mǎi)力的地區)。
(三)目標消費群定位
在市場(chǎng)定位與項目定位相結合的基礎上，將目標消費群鎖定為以下人群。
1.按購房動(dòng)機：(1)居住者;(2)投資者。
2.按地理位置：
(1)××市本地人及在××市工作的外地人;
(2)周邊地區想將本案作為第二居所的人士。
三、本案的廣告推廣計劃
(一)廣告訴求重點(diǎn)
結合本案特點(diǎn)，在本案的不同銷(xiāo)售階段，將本案主題進(jìn)行輪流展示，著(zhù)力形象介紹，使其盡快被目標客戶(hù)群所了解和接受。具體廣告的訴求重點(diǎn)將從以下六方面突出。
1.項目的整體優(yōu)勢：可著(zhù)重突出中高檔景觀(guān)樓盤(pán)和本市規模較大的樓盤(pán)。
2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局，小區地貌獨具特色。
3.生態(tài)環(huán)境景觀(guān)：獨特的景觀(guān)生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點(diǎn)，在推廣時(shí)應著(zhù)重強調。
4.配套：本案擁有大型現代化購物商廈、大型景觀(guān)休閑廣場(chǎng)等完備的生活配套;與此同時(shí)，本案的智能化系統在本地也將是比較先進(jìn)的。
5.人文氛圍：毗鄰×學(xué)院，同時(shí)這一區域將逐漸發(fā)展成為××市的文教區，是××市最具現代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營(yíng)造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點(diǎn)，應著(zhù)重突出。
6.居住理念：本案所營(yíng)造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點(diǎn)之一。
(二)廣告表現
1.廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念，在本案的不同營(yíng)銷(xiāo)階段設置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點(diǎn)以及本案的銷(xiāo)售進(jìn)展情況。
2.廣告主導概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結合。
3.廣告表現原則
(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說(shuō)服力。
(2)風(fēng)格統一化：從傳播的媒介上整體考慮統一風(fēng)格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
(3)系列化：在項目整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，根據項目的開(kāi)發(fā)階段，按推廣的節奏，分為幾個(gè)推廣單元，形成單元系列，以加強每個(gè)階段的推廣與訴求重點(diǎn)，同時(shí)將本案各方面的優(yōu)勢點(diǎn)分章節進(jìn)行有側重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優(yōu)勢與品位。
(4)廣告誘導重點(diǎn)：著(zhù)重分階段提示“××項目”針對各個(gè)目標消費群對自身價(jià)值的定位，界定自身價(jià)值、生活階層、生活品位等一系列針對個(gè)性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標消費群的心理期待，引導其采取購買(mǎi)行為。
(三)廣告媒體發(fā)布計劃
電視、廣播、報紙、戶(hù)外和車(chē)體等廣告的表現形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。
在本案各銷(xiāo)售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8 本案各銷(xiāo)售階段媒體配合情況表
銷(xiāo)售階段
具體情況
引導期
首期推向市場(chǎng)，廣告運用以一些新聞報道、大型戶(hù)外媒體和售樓部的全面啟用為主，結合項目奠基這一市場(chǎng)機會(huì )點(diǎn)
公開(kāi)期
樓盤(pán)正式推向市場(chǎng)，廣告媒體的安排轉向以報刊媒體為主，同時(shí)可配合一定的促銷(xiāo)活動(dòng)
強銷(xiāo)期
各種媒體攻勢互相配合、全面展開(kāi)，推廣重點(diǎn)圍繞銷(xiāo)售進(jìn)展情況開(kāi)展。在客戶(hù)對本案了解的基礎上，強化本案影響力，促使銷(xiāo)售迅速擴大
持續期
廣告媒體的投放減少，銷(xiāo)售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶(hù)外媒體和印刷媒體維持
(四)廣告分期
本案廣告將依據市場(chǎng)銷(xiāo)售情況及銷(xiāo)售周期采取各階段不同的廣告活動(dòng)，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時(shí)節省一定的廣告費用。鑒于本案大型景觀(guān)住宅的定位，在本年度內的廣告分期建議如表8-9所示。
表8-9 ××項目廣告分期情況表
階段
日期
媒介運用
廣告主題
導入期
3月中
至7月中
戶(hù)外大型廣告牌：設置在××市區主干道上，引導型廣告建議尺寸在20米×10米
預告開(kāi)盤(pán)日期；本案的總體規劃優(yōu)勢；著(zhù)力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費者對本案有一個(gè)整體的把握與了解；重點(diǎn)是感性、概念性的訴求，強調的是樓盤(pán)整體的品牌形象和企業(yè)形象
現場(chǎng)看板：在工地搭設大型看板，營(yíng)造現場(chǎng)氣勢及銷(xiāo)售氣氛
墻體廣告：在工地現場(chǎng)設置，推廣樓盤(pán)和企業(yè)形象，吸引周?chē)罕娮⒁�，依據現場(chǎng)實(shí)際情況設置尺寸
報紙廣告：在《××日報》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對本案有一個(gè)基本的了解，開(kāi)工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實(shí)施
燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設置一對路牌，共40對
道旗制作：沿××市主干道布置
售樓中心：售樓處及樣板房設計布置完成，營(yíng)銷(xiāo)道具準備完畢
公開(kāi)期（導入期后1周左右）
7月底至10月中
報紙廣告：主要以《××日報》為主，時(shí)間配合項目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程來(lái)實(shí)施
各個(gè)主題以系統的方式連續展開(kāi)：開(kāi)盤(pán)信息；樓盤(pán)形象宣傳；本案的規模優(yōu)勢；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀(guān)及濃郁的文化氛圍；本案配套優(yōu)勢
夾報：每個(gè)月一次，以?shī)A報形式推廣，加深受眾印象
電視媒體：××市電視臺專(zhuān)題報道，開(kāi)盤(pán)時(shí)向各大媒體發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息，配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行樓盤(pán)強勢宣傳，強化樓盤(pán)形象
活動(dòng)：在開(kāi)盤(pán)當日舉辦開(kāi)盤(pán)慶典儀式
強銷(xiāo)期
10月底至春節前后
報紙廣告：整合公開(kāi)期報紙媒介投放策略，《××晚報》與《××報》配合進(jìn)行，每月兩次投放
本案價(jià)格優(yōu)勢；本案熱銷(xiāo)進(jìn)展情況；與公開(kāi)期相一致的規劃優(yōu)勢、環(huán)境景觀(guān)優(yōu)勢、配套優(yōu)勢等
廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點(diǎn)左右
電視媒體：××市電視臺專(zhuān)題報道
海報：定點(diǎn)定區域發(fā)送關(guān)于樓盤(pán)信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面
活動(dòng)：可舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)，加強本案影響力，或參加房交會(huì )
持續期
11月中
報紙廣告：每半月投放一次廣告
銷(xiāo)售單位信息；價(jià)格優(yōu)勢；熱銷(xiāo)情況
電視媒體：××電視臺專(zhuān)題報道
四、本案的廣告費用的預算
根據以上該項目的廣告策略，整個(gè)項目開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)推廣的總費用以控制在總的銷(xiāo)售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較長(cháng)時(shí)間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預算將做相應的追加調整。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案15
一、前言
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區，整體以“全國最大的生態(tài)居住區”為統一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒(méi)有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。
二、推廣策劃原則
本案藍水園在推廣策劃過(guò)程中我們的指導思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現了片區或區域經(jīng)濟思維神韻的做法，將隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤(pán)的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區樓盤(pán)發(fā)展到大的綜合社區，從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區域經(jīng)濟版塊的開(kāi)發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說(shuō)到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤(pán)化、郊區化、復合化的摸索中出來(lái)的。
一、兩個(gè)賣(mài)點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤(pán)子怎么辦?小盤(pán)是獨奏曲，大盤(pán)是交響樂(lè )。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來(lái)整合各種可以利用的資源。
從中觀(guān)層面說(shuō)，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說(shuō)的復合型地產(chǎn)。
從宏觀(guān)上講，但凡人類(lèi)活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規劃和經(jīng)濟區域的開(kāi)發(fā)。
在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng )造今后項目正式運作、營(yíng)銷(xiāo)通暢的生命力。
二、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素
藍水園的具體推廣受項目規劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷(xiāo)售執行、市場(chǎng)競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售執行這四個(gè)因素應當是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷(xiāo)組合的范疇，而市場(chǎng)競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀(guān)環(huán)境和宏觀(guān)環(huán)境。
我們的任務(wù)就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營(yíng)銷(xiāo)組合合理的項目規劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷(xiāo)售執行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場(chǎng)競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應。其實(shí)這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個(gè)推廣過(guò)程類(lèi)似一個(gè)完整的戰役。它的第一步是市場(chǎng)調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過(guò)程，對具體操作而言，就是從項目規劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售策略這四個(gè)可控制方面來(lái)入手策劃;第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等于開(kāi)戰后的飛機轟炸和炮火支援，而銷(xiāo)售執行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷(xiāo)售目標。
三、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡(jiǎn)介
1、芳水園開(kāi)發(fā)商介紹
華夏經(jīng)濟房建設發(fā)展公司是國有一級資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以建設社會(huì )保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來(lái)，運用十幾億資金開(kāi)發(fā)了十多片近百萬(wàn)平方米住宅小區，其中95年開(kāi)發(fā)建設的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區稱(chēng)號，97年建設開(kāi)發(fā)建設的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國住宅試點(diǎn)小區綜合金牌和五個(gè)單項一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過(guò)企業(yè)”、“建行信用AAA級企業(yè)”等多項榮譽(yù)。
2、梅江3號地——芳水園簡(jiǎn)介
芳水園的7個(gè)建設標準：
1疏密有序的園林格局;
2綠地、水面合理分布，宛在水中央;
3家庭垃圾預處理，分類(lèi)袋裝，分類(lèi)收集;
4建立中水利用系統，充分利用水資源;
5熱電廠(chǎng)供熱，減少污染;
6提高住宅高科技含量，做到二步節能;
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運作
目前由獨立個(gè)人工作室代理設計、發(fā)布。
四、藍水園客戶(hù)定位策略
一藍水園的目標客戶(hù)群為“新中產(chǎn)階級”
曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來(lái)"的口號聲中，經(jīng)濟體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺(jué)，發(fā)出了"再也不能這樣過(guò)"的吶喊。身體的成長(cháng)需要日久天長(cháng)，而觀(guān)念的更新轉換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過(guò)自身的努力拼搏，向著(zhù)一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產(chǎn)階級"。他們除了養車(chē)，購買(mǎi)豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級的又一大特點(diǎn)。
就中國國情現狀而言"新中產(chǎn)階級"的產(chǎn)生有著(zhù)重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主，流通公司，非金融機構，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)主要運用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟時(shí)代的特征就由此體現出來(lái)。
2、“新中產(chǎn)階級”特征
"新中產(chǎn)階級"是一個(gè)源于西方的名詞，是只屬于社會(huì )中間層次的占社會(huì )人數比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級"是整個(gè)社會(huì )的安全發(fā)展重心，他們在經(jīng)濟來(lái)源方面占有明顯優(yōu)勢，大部分自己就是老板。他們沒(méi)有時(shí)間觀(guān)念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態(tài)出現，是我們這個(gè)社會(huì )中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動(dòng)時(shí)間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來(lái)。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時(shí)甚至還不愿向外公開(kāi)自己的財產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢(qián)用于擴大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤。
"新中產(chǎn)階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級"的顯著(zhù)特點(diǎn)。3、“新中產(chǎn)階級”的具體表象
第一組，經(jīng)濟問(wèn)題：
1.有公文包專(zhuān)門(mén)存放動(dòng)產(chǎn)票據，如股票認購協(xié)議書(shū)
2.至少請一人幫做家務(wù)，如清潔女傭或帶小孩的
3.住所至少一處以上
4.有至少一部車(chē)
第二組，社會(huì )問(wèn)題：
1.每周至少兩次在外享用晚餐
2.可能有家庭成員是外國公民
3.組織過(guò)20人以上的聚會(huì )或晚宴
4.認識公眾人物，如藝術(shù)家、大老板和政客
5.常跟朋友一起外出度假
第三組，文化問(wèn)題：
1、名校畢業(yè)或有博士學(xué)位
2.會(huì )至少兩種語(yǔ)言
3.定期參觀(guān)博物館
4.每月至少光顧一次音樂(lè )會(huì )、芭蕾或歌劇表演
5.收藏藝術(shù)品，或古董
第四組，特征問(wèn)題：
1.是俱樂(lè )部成員
2.去過(guò)國內大部分地區
3.每年因工作之故長(cháng)途飛行5次以上
4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法
5.每年個(gè)人捐款達1000元以上
二針對藍水園的目標客戶(hù)群聘請形象符合的品牌形象代言人
由于“新中產(chǎn)階級”這個(gè)目標定位群的特殊性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài)、氣質(zhì)、形象與“新中產(chǎn)階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。
聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用
1、能夠與大多數的房地產(chǎn)項目產(chǎn)生有效的區別。
聘請一個(gè)項目的品牌形象代言人，在如今大多數的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運用，對于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優(yōu)，均屬高檔一流物業(yè)世紀花園在當時(shí)天津的樓市中如此定位。雖然這兩個(gè)項目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個(gè)項目贏(yíng)得了廣泛的知名度和銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達
由于品牌形象代言人屬于客戶(hù)定位群中最具有代表性的個(gè)體，所以他能夠準確、直觀(guān)的將項目的精髓以個(gè)體的形式展現在人們的面前。
品牌形象代言人的選擇
有鑒于藍水園項目的客戶(hù)定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著(zhù)名電影、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。
陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業(yè)家和有形象、有氣質(zhì)的高級知識分子�；痉稀靶轮挟a(chǎn)階級”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒(méi)有被完全的開(kāi)發(fā)，品牌形象記憶度相對專(zhuān)注。
五、項目規劃策略
梅江生態(tài)居住區作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關(guān)注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，并存在著(zhù)無(wú)限的升值潛力，但是作為項目的地點(diǎn)是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開(kāi)發(fā)。就像一部交響樂(lè )不能沒(méi)有主題，藍水園的推廣不能沒(méi)有靈魂。我們把這個(gè)尋找靈魂的過(guò)程稱(chēng)做理念開(kāi)發(fā)。一旦這個(gè)理念確立，整個(gè)推廣過(guò)程都必須圍繞它進(jìn)行，這種理念創(chuàng )新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個(gè)具體推廣策劃中。
方案A——時(shí)尚理念
一推廣主題——麗水天成時(shí)尚之都
1、推廣主題的延續運用
本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時(shí)以“麗水天成時(shí)尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語(yǔ)。這一階段，20xx年秋季房交會(huì )的亮點(diǎn)展示與海報、軟稿的聯(lián)合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會(huì )結束后，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時(shí)間，但由于梅江項目的集體品牌優(yōu)勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語(yǔ)“麗水天成時(shí)尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。
就廣告的延伸度來(lái)說(shuō)，在正式的推廣上市階段，繼續沿用“麗水天成時(shí)尚之都”這個(gè)主題可以有效的使品牌形象得以延續和擴展，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節約廣告支出。
2、推廣主題體現整合營(yíng)銷(xiāo)的精神
“麗水天成時(shí)尚之都”這個(gè)推廣主題以“時(shí)尚”作為本案藍水園的項目定位，有著(zhù)深刻的涵義。
首先“時(shí)尚”概念作為目前現階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關(guān)，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時(shí)尚”概念雖然給人以年輕、沖動(dòng)、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀輕，而是所有追求無(wú)止境、對新生事物接受良好的“年輕人群”。
其次，由“時(shí)尚”這個(gè)概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關(guān)話(huà)題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關(guān)注度的同時(shí)精確的體現出“房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)”這個(gè)新生的營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念。
再次，由于“時(shí)尚”概念所具有的時(shí)效性的特點(diǎn)，在本案營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)，可以時(shí)刻變更“時(shí)尚”概念的主要訴求點(diǎn)，突破傳統的模式思維，將相對不變的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)刺激得活潑、生動(dòng)，充滿(mǎn)鮮活的生命力，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍水園銷(xiāo)售的有效貫徹執行和今后梅江二期的營(yíng)銷(xiāo)宣傳工作打在扎實(shí)的基礎。
二時(shí)尚一族分析
1、從生理年齡上區分
從生理年齡上區分，25周歲以上和以下兩個(gè)部分人群。
25周歲以下，實(shí)際上稱(chēng)為“亞時(shí)尚一族”。人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時(shí)尚現象，對于真正的、我們所要宣揚的時(shí)尚的生活方式并沒(méi)有深刻的理解和感悟。同時(shí)對他們來(lái)說(shuō)他們尚未開(kāi)始真正的創(chuàng )業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買(mǎi)人群。
25周歲以上，是本案真正鎖定的目標客戶(hù)對象，是真正意義上的“時(shí)尚一族”。他們大都經(jīng)歷了真實(shí)而又艱辛的個(gè)人創(chuàng )業(yè)歷程，對所謂“時(shí)尚”生活方式的理解有自己獨到的見(jiàn)解，并時(shí)刻關(guān)注著(zhù)世界最新鮮的“時(shí)尚”動(dòng)態(tài)。引用ELLE亞洲區女總裁的一句話(huà)：所謂“時(shí)尚”，就是領(lǐng)先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時(shí)尚”的生活方式毫不沖突�？释I(lǐng)先一步享受“時(shí)尚”的生活氛圍和“時(shí)尚”的生活氣息的這種“時(shí)尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點(diǎn)。
2、從性別上區分
中國5000年來(lái)的文化傳統積淀，使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉。他們對“時(shí)尚”概念較客觀(guān)的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時(shí)尚”本身極其附屬衍生產(chǎn)品。同時(shí)，這種與生俱來(lái)的優(yōu)越與自信也使得他們會(huì )積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買(mǎi)能力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時(shí)尚”生活樂(lè )趣有可以彰顯身份、地位的優(yōu)秀物業(yè)項目。
由于社會(huì )的進(jìn)步和自強不息的奮斗精神，中國女性公民的社會(huì )地位和家庭地位均日益提高。無(wú)論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現。她們較之男性公民更加注重生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實(shí)際和務(wù)實(shí)。由于本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實(shí)際需要，所以說(shuō)這樣的大型親水時(shí)尚社區對她們而言有著(zhù)無(wú)比的誘惑力，可以進(jìn)一步激發(fā)她們的購買(mǎi)能力。
三“時(shí)尚”主題的內涵發(fā)掘
1、“時(shí)尚”涉及到“房地產(chǎn)發(fā)展的資源整合”問(wèn)題
�、佟罢蠣I(yíng)銷(xiāo)”是本案銷(xiāo)售的關(guān)鍵
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展不是一個(gè)獨立運作的過(guò)程，他需要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理和銷(xiāo)售所用——即房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個(gè)重要的課題，也是本案藍水園銷(xiāo)售突破性創(chuàng )新的關(guān)鍵。
本案所提倡的的推廣主題“時(shí)尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢。因為這里的“時(shí)尚”概念不是單一的主要表現本案在硬件條件和設施上的“時(shí)尚與先進(jìn)”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進(jìn)行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時(shí)尚”相關(guān)的，可以引起本案的目標消費群充分關(guān)注的話(huà)題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷(xiāo)售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設施外的有效支撐點(diǎn)和輔助賣(mài)點(diǎn)。
�、凇皶r(shí)尚”主題可延展到生活的方方面面
本案所提倡的“時(shí)尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時(shí)尚”中選擇“家居的時(shí)尚”、“休閑的時(shí)尚”、“運動(dòng)的時(shí)尚”、“渡假的時(shí)尚”、“消費的時(shí)尚”這幾方面的內容作為本案的主打訴求，其它“時(shí)尚”內容作為輔助訴求進(jìn)行宣傳和闡述。
2、“時(shí)尚”主題可親密結合在梅江項目的建筑風(fēng)格中
本案藍水園的外檐設計采用流線(xiàn)型，在最大限度的多提供親水住宅的同時(shí)，保證了外觀(guān)上的美感風(fēng)格。這種流線(xiàn)型的設計在天津這座北方的城市中并不多見(jiàn)，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時(shí)尚”生活方式的一種具體表現，與“時(shí)尚”主題有著(zhù)親密的融合性。
3、“時(shí)尚”主題可具體表現在售樓現場(chǎng)
本案藍水園的售樓中心布置，可圍繞“時(shí)尚”主題，突出兩方面獨特魅力：
a本案藍水園獨創(chuàng )的時(shí)尚水文化生態(tài)園林
b本案藍水園率先倡導的“COSMOLIVING”生活方式
4、本案藍水園的售樓中心接待人員，可以在接待時(shí)遵循以下原則：
a可以不統一著(zhù)裝，但“時(shí)尚”的風(fēng)格盡量大方、統一
b接待時(shí)除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢(xún)外，可根據業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時(shí)尚”生活方式
5、“時(shí)尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上
本案打出“時(shí)尚”的大旗，可以將各種媒體上關(guān)于“時(shí)尚”的報道一網(wǎng)打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費的為我所用，更好的將“時(shí)尚”主題作為本案藍水園的銷(xiāo)售支撐點(diǎn)。
6、“時(shí)尚”主題可囊括所有高檔項目的特色
方案B——兩棲住宅
一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息
1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區，90年代初期改革開(kāi)放的大好形式影響了一部分居住在當時(shí)尚未收回的香港地區的居民，他們或者居住在香港，工作在內地;或者工作在香港，居住在內地，長(cháng)期的兩地往返奔波，樂(lè )此不疲，內地人就給他們起了個(gè)名字叫“兩棲人”。
2、其后，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展的進(jìn)一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”，自己開(kāi)公司;是老板又是伙計等等諸如此類(lèi)的人群。
3、現在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類(lèi)”。這一類(lèi)人群順應時(shí)代的潮流而生，他們對生活和工作之間關(guān)系的理解是，既要自由奔放，又要踏實(shí)穩重;既渴望安穩而平靜的生活，又時(shí)刻對工作充滿(mǎn)好奇心，他們認為生活就應該是豐富多彩的，應該是讓自己滿(mǎn)意和舒展的，工作有工作的快樂(lè )，生活有生活的快樂(lè )。在當今社會(huì )中，他們不成功，還有誰(shuí)能成功?
二“兩棲住宅”的賣(mài)點(diǎn)分解
1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”
現代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標消費人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長(cháng)的假期。地處友誼路中央商務(wù)區的本案藍水園，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規劃設計，可以同時(shí)達成這些本案目標消費人群的長(cháng)久渴望，工作與渡假同時(shí)兼得。
2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”
居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開(kāi)門(mén)七件事，但即將生活在本案藍水園中的客戶(hù)會(huì )驚喜的發(fā)現，他們的居家生活多了幾分類(lèi)似“琴、棋、書(shū)、畫(huà)、詩(shī)、酒、花”這種情趣的感覺(jué)。這種感覺(jué)的賣(mài)點(diǎn)支撐本案藍水園本身完善的休閑配套設施。
3、水陸相生的“兩棲住宅”
以“水文化”為主打的藍水園，除了3萬(wàn)平方米、景色優(yōu)美的中央湖面景觀(guān)外，人工湖外圍的其他標志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣(mài)點(diǎn)支撐之一。同時(shí)，岸邊呈現出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來(lái)的景觀(guān)文化特色賣(mài)點(diǎn)。
4、成就與時(shí)尚兼得的“兩棲住宅”
時(shí)尚是一個(gè)涵蓋面非常廣的話(huà)題，真正的“時(shí)尚一族”大多數都是事業(yè)有成的成功人士，有別于亞時(shí)尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現在對待事業(yè)的執著(zhù)追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時(shí)尚的物質(zhì)生活，還要享受時(shí)尚的精神生活，為他們提供一個(gè)事業(yè)、家庭兩得意的地方，是本案另外一個(gè)非常重要的賣(mài)點(diǎn)支撐。
5、虛擬與現實(shí)兼得的“兩棲住宅”
不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區”，這里的“虛擬”是指虛擬的數字化網(wǎng)絡(luò )技術(shù)，正是這種技術(shù)，才支撐起現實(shí)中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業(yè)服務(wù)內容。買(mǎi)房首先看物業(yè)，已成為人們購房時(shí)猶豫考慮的第一梯隊問(wèn)題，用虛擬支撐現實(shí)，用現實(shí)反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一，但社區網(wǎng)絡(luò )的優(yōu)良與否仍然會(huì )是今后幾年客戶(hù)考慮的主要問(wèn)題，也是本案賣(mài)點(diǎn)支撐。
6、作為新住宅運動(dòng)奇跡的“兩棲住宅”
在去年上海召開(kāi)的中國房地產(chǎn)峰會(huì )上，正式提出了新住宅運動(dòng)的口號，但至今仍未見(jiàn)有能夠稱(chēng)得上為“新住宅”的項目出現，梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區，已經(jīng)為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個(gè)堅實(shí)的大環(huán)境氛圍，再加上本案在前期規劃設計思路上的大膽創(chuàng )新和“兩棲住宅”概念的具體應用，本案已具備了成為“新住宅”的實(shí)力，所以說(shuō)“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣(mài)點(diǎn)。
方案C——都市生態(tài)理念
推廣主題——都市生態(tài)交響未來(lái)由你奏響
1、藍水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認為的“生態(tài)城郊化”的觀(guān)念。往常人們一提到“生態(tài)小區”均會(huì )聯(lián)想到靠近城郊，靠近山區，藍水園以其自身?yè)碛写竺娣e湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀(guān)大師規劃設計的生態(tài)風(fēng)光包括大型陽(yáng)光植物園等將向人們證實(shí)生態(tài)居住區也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經(jīng)濟貿易中心。友誼路及延長(cháng)線(xiàn)將會(huì )成為天津市政、文化及商業(yè)中軸線(xiàn)。
2、生態(tài)建筑必將成為21世紀的建筑主流。在綠色、環(huán)�？谔柺⑿械慕裉�，生態(tài)建筑已經(jīng)應運而生。高科技的應用帶來(lái)了眾多的綠色建材，成為生態(tài)建筑的基本支撐點(diǎn)。再加上人們親和自然，接近自然的自覺(jué)意識的不斷增強，更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們創(chuàng )造“景觀(guān)率”這個(gè)嶄新的概念，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數之間的契合點(diǎn)。
3、生態(tài)文明在構筑了城市可持續發(fā)展的動(dòng)力的同時(shí)，也成為生態(tài)住宅、生態(tài)環(huán)境的內在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關(guān)系、和諧的鄰里關(guān)系、和諧的人生觀(guān)、和諧的自然關(guān)系等。在這些關(guān)系的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無(wú)間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關(guān)的關(guān)系和充滿(mǎn)人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的初衷，使藍水園在整個(gè)梅江項目中，在天津市眾多房地產(chǎn)中有前所未有的突破。
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