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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

時(shí)間:2022-11-10 16:30:49 方案 我要投稿

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案通用

  為了確保事情或工作扎實(shí)開(kāi)展,常常需要提前準備一份具體、詳細、針對性強的方案,方案是綜合考量事情或問(wèn)題相關(guān)的因素后所制定的書(shū)面計劃。那么你有了解過(guò)方案嗎?下面是小編精心整理的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案通用,歡迎大家分享。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案通用

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案通用1

  在去年金融危機之前,我們國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮,樓房的價(jià)格被炒到了歷史,不過(guò)在我看來(lái)只不過(guò)是虛假的繁榮,果然自從全球金融危機到來(lái)之后,我們國家的樓市持續低迷,雖然房地產(chǎn)廠(chǎng)家想出了多種促銷(xiāo)方式,不過(guò)似乎作用一直不大。

  房地產(chǎn)的持續低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展,所以很多地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹慎了,一般的地段是不會(huì )再投資了,不過(guò)已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷(xiāo)售,我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了,奉命寫(xiě)出了房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。

  一般說(shuō)來(lái),“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”并沒(méi)有統一的格式和內容,但是,大部分的“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的,通常包括下列內容:

  一、研展部分

  1、項目簡(jiǎn)介。其內容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車(chē)位、自行車(chē)停放面積、住宅總套數、地理位置等。

  2、區域市場(chǎng)分析。其內容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調等。

  3、swot分析。主要是在區域市場(chǎng)分析的基礎上分析本案的優(yōu)勢(strength)、弱點(diǎn)(weakness)、機會(huì )點(diǎn)(opportunist)及存在的問(wèn)題(threats)。

  4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶(hù)來(lái)源分析等。通過(guò)對目標客戶(hù)的分析,從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內容通?梢杂蔑瀳D來(lái)顯示,較直觀(guān)。

  5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議,在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷(xiāo)售率可能達到的價(jià)格。

  二、企劃部分

  包括:

  1、廣告總精神。

  2、訴求重點(diǎn)。

  3、np稿標題初擬。

  4、媒體計劃。

  三、業(yè)務(wù)部分

  主要包括銷(xiāo)售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執行計劃兩大部分。其中銷(xiāo)售階段分析一般分為三階段(引導期、強銷(xiāo)期、持續期)做詳細闡述。業(yè)務(wù)策略及執行計劃也分為三部分:策略擬定、銷(xiāo)售通路及業(yè)務(wù)執行等做一一陳述。

  完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報告后,一份提案報告書(shū)基本上出來(lái)了,但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報告書(shū)里涉及,那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”,營(yíng)銷(xiāo)公司一般可以有三種代理的方式:

 。1)純代理;

 。2)代理(即包括廣告);

 。3)包銷(xiāo)。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的,可以在報告書(shū)中羅列出來(lái),由發(fā)展商去選擇,雙方再做進(jìn)一步的商討!疤岚笀蟾鏁(shū)”寫(xiě)出來(lái)后,做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開(kāi)發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué),使開(kāi)發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)公司對提案報告是相當重視的,也可以讓開(kāi)發(fā)商對營(yíng)銷(xiāo)公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏(yíng)得開(kāi)發(fā)商的信任。

  總之,撰寫(xiě)“提案報告書(shū)”的主要目的在于能夠成功地取得銷(xiāo)售代理權,讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”。

  “以正合,以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì )

  成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招,最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規范操作;只要在每一步的操作都到位的基礎上,再加上一些突破之舉,策劃才能綻放異彩,取得成功!策劃工作中應把握以下關(guān)鍵要點(diǎn):

  一、定位(市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規劃設計等)

  你的市場(chǎng)定位是否適應市場(chǎng)的需求,產(chǎn)品定位是否滿(mǎn)足目標客戶(hù)需求,這是項目成敗的關(guān)鍵所在!敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。

  二、時(shí)機(投資開(kāi)發(fā)的時(shí)機)

  投資時(shí)機的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎上。如果對投資開(kāi)發(fā)時(shí)機的決策失誤,則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗!皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機的結果;“爵×大廈、中×時(shí)代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對時(shí)機的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應投資開(kāi)發(fā)什么類(lèi)型的房地產(chǎn),還要清楚在不同的時(shí)期,房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì )有所不同。因此,做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。

  三、位置(項目開(kāi)發(fā)所在的`地理位置)

  位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地,對于不同的投資者有不同的價(jià)值;不同位置的地塊,其地價(jià)水平也不同,在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素,能否取得物有所值的地塊將直接影響著(zhù)投資的利潤水平。因此,了解發(fā)展商地價(jià)水平,做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作!傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標所得,這在當時(shí)被認為是一個(gè)失敗的投資項目,但現在看來(lái),再沒(méi)人懷疑其敏銳的投資眼光了。

  在接受代理樓盤(pán)時(shí),發(fā)展商往往會(huì )要求其寫(xiě)出“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”。根據“提案報告書(shū)”的好壞,發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷(xiāo)公司來(lái)代理其樓盤(pán),所以,“提案報告書(shū)”制作的好壞,基本上決定了營(yíng)銷(xiāo)公司生存的命運。一份好的“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”,必須由營(yíng)銷(xiāo)公司的研展部門(mén)、企劃部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)通力合作,才能很好地完成。撰寫(xiě)“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”來(lái)時(shí),首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖,以及其他相關(guān)資料。在此基礎上,再收集個(gè)案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時(shí),還要收集該個(gè)案區域市場(chǎng)的市場(chǎng)調查資料表,作為“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”的附表,據以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數據資料。

  其實(shí)我感覺(jué)策劃書(shū)并不是最重要的,最重要的還是樓房的設計和地位問(wèn)題,策劃書(shū)只不過(guò)是一個(gè)參考,明眼人都知道策劃書(shū)的作用只不過(guò)是一種宣傳,至于宣傳的效果,樓房的質(zhì)量問(wèn)題是最重要的。

  做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯的,不過(guò)最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷,我知道這也許是暫時(shí)的,不過(guò)樓房確實(shí)要降價(jià)了,現在的房子實(shí)在太貴,超出了一般人的承受范圍。我會(huì )在今后的工作中繼續努力的!

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案通用2

  一、時(shí)間:xx年9月30日上午。

  二、地點(diǎn):xxxxxx售樓中心現場(chǎng)。

  三、人員工作人員、客戶(hù)、禮儀、主持人、貴賓等。

  四、擬邀貴賓:市政府有關(guān)主管領(lǐng)導、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導、市建筑、規劃設計院負責人等。

  五、擬邀媒體:xx電視臺、xx日報、隨廣新聞臺。

  六、預定目標:對外傳達xxxxxx開(kāi)盤(pán)典禮的信息,顯示企業(yè)實(shí)力,擴大xxxxxx的社會(huì )知名度和美譽(yù)度,體現xxxxxx的美好前景,促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售,與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì )公關(guān),樹(shù)立xxxxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極良好的社會(huì )形象,并融洽與當地政府職能部門(mén)、客戶(hù)及供應商的關(guān)系。

  七、會(huì )場(chǎng)布置:

  1、主席臺區:主席臺區也就是剪彩區設在售樓中心南邊,主席臺中間為主持人及貴賓講話(huà) 用的立式麥克風(fēng),臺面鋪有紅色地毯,背景墻為噴繪畫(huà)面,主題為“xxxxxx開(kāi)盤(pán)慶典儀式”。

  2、簽到處:來(lái)賓簽到處設置在主席臺北側。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設置簽到處指示牌。

  3、禮品發(fā)放區:屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。

  4、貴賓休息區:可放在xxxxxx售樓中心現場(chǎng),設置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾,擺放精美插花作為點(diǎn)綴。

  八、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)要點(diǎn):

  1、室內外表現

  1)彩旗(彩條)

  2)在售樓處大門(mén)外道路兩旁懸掛,掛在沿街燈柱上,用以烘托熱烈的銷(xiāo)售氣氛。

  盆景花卉

  在售樓處大廳的各個(gè)角落,分別擺設,以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。

  3)氣拱門(mén)、氣球

  在工地現場(chǎng)、市區主干道布置大型氣拱門(mén)、熱氣球、道旗,借以營(yíng)造項目熱烈的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)氣氛。

  2、現場(chǎng)表演活動(dòng)內容:

  1)軍樂(lè )隊:用于演奏振奮人心的樂(lè )曲,作為背景音樂(lè )貫穿開(kāi)盤(pán)慶典儀式的始終。

  2)腰鼓隊:在現場(chǎng)安排一支由20人組成的腰鼓隊,用于迎賓和送賓,增添喜慶歡樂(lè )的氣氛。

  3)舞獅活動(dòng):在儀式過(guò)程中穿插舞獅活動(dòng)表演,預示著(zhù)xxxxxx美好的發(fā)展前景。

  3、開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)配合:

  以“1000元當10000元,不買(mǎi)房也可以輕松賺一把”為活動(dòng)宣傳 主題,吸引客戶(hù)踴躍購房,形成讓利于客戶(hù)、開(kāi)盤(pán)即旺銷(xiāo)的良好公眾形象。

  活動(dòng)文案如下:

  為酬謝首批客戶(hù),開(kāi)發(fā)商特斥資80萬(wàn)元,于9月30日現場(chǎng)發(fā)售購房VIP卡100張,并免費贈送抽獎卡100張。購房VIP卡每張卡統一售價(jià)1000元,卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種,持卡人在購房時(shí)可沖抵與VIP卡同等金額的房款,購房VIP卡系無(wú)記名卡,可自由轉讓。

  抽獎卡獎品設置為購房券5000元10名,購房券3000元20名、物管費1000元30名,均可沖抵房款,品牌電飯煲20個(gè),品牌電熨斗20個(gè),中獎率100%,抽獎卡依現場(chǎng)排隊順序免費贈送。贈完為止,以上酬賓活動(dòng)由xx市公證處全程公證。

  現場(chǎng)排隊應遵守先后順序,按現場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊,9月30日早上6:00開(kāi)始接受排隊。

  本公司將于20xx年9月30日上午8:00開(kāi)始發(fā)送“排號出入卡”。

  獲得“排號出入卡”后,每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現場(chǎng)辦理登記、交費取卡手續。

  “購房VIP卡”在購房?jì)稉Q時(shí),必須與購卡收據一并出示,方為有效。

  活動(dòng)規定:參與者必須年滿(mǎn)18歲以上,具有完全民事行為能力,持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民(每人限購、取卡一張)

  購房VIP卡售出不退,購房時(shí)沖抵購房款;不購房或超過(guò)購房時(shí)間期限此卡作廢,不予兌換?梢宰杂赊D讓?zhuān)D讓價(jià)格自定。

  購房VIP卡在購房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款,每套房?jì)H限使用一張卡。

  本次活動(dòng)對團購客戶(hù)無(wú)效。

  4、籌備工作:

  1)擬定與會(huì )人員。于9月20日向與會(huì )領(lǐng)導發(fā)出請柬。

  2)提前準備好請柬,并確認來(lái)否回執。

  3)提前5天向xx氣象局獲取當日的天氣情況資料。

  4)落實(shí)管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。

  5)提前6天落實(shí)指揮和負責秩序工作。

  6)做好活動(dòng)現場(chǎng)的禮品、禮品袋

  7)提前8天辦理氣球、活動(dòng)場(chǎng)地、氣拱門(mén)所需的審批。

  5、來(lái)賓身份識別:來(lái)賓到場(chǎng)后,禮儀小姐為來(lái)賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導陪同前往貴賓休息區。

  6、人員安排:

  1)預設禮儀小姐10名,入口處4名,簽到處2名,會(huì )場(chǎng)區4名禮儀小姐要求統一著(zhù)禮服。

  2)工作人員15名;

  3)公司工作人員30名;

  九、儀式流程:

  09:00——09:30所有工作人員進(jìn)場(chǎng)。包括公司主要負責人及禮儀公司負責人、各類(lèi)工作人員以及表演人員。

  09:30——09:50來(lái)賓陸續進(jìn)場(chǎng)。貴賓到現場(chǎng)簽到處簽到同時(shí)發(fā)放禮品?蛻(hù)可入售樓現場(chǎng)咨詢(xún)并領(lǐng)取宣傳 資料。

  09:50——10:00貴賓由禮儀小姐引入會(huì )場(chǎng)。

  10:00——10:08儀式開(kāi)始主持人開(kāi)場(chǎng)白介紹貴賓。

  10:08——10:13公司總經(jīng)理致歡迎詞。

  10:13——10:25舞獅表演。

  10:25——10:35政府 領(lǐng)導致辭、公司投資方代表致辭。

  10:35——10:50主持人邀請政府 領(lǐng)導、公司領(lǐng)導、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導為xxxxxx開(kāi)盤(pán)揭幕剪彩,吉慶禮花、禮炮同時(shí)升放,儀式達到高潮。

  10:50——11:00主持人宣布典禮結束,來(lái)賓趕往午宴現場(chǎng)。

  11:00客戶(hù)簽約,開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)正式展開(kāi)。

  十、媒體計劃:

  1、報紙廣告

  27日、28日、30日在xx市委機關(guān)報《xx日報》第四版刊登整版廣告,告知xxxxxx開(kāi)盤(pán)的信息。

  2、電視廣告

  xx電視臺錄制開(kāi)盤(pán)錄像,制成VCD,作為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的資料。并由xx電視臺制作新聞,報道整個(gè)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)現場(chǎng)的情況,進(jìn)一步擴大宣傳。

  3、電臺廣告

  在開(kāi)盤(pán)前后兩個(gè)月播出xxxxxx開(kāi)盤(pán)的信息。

  4、印刷品廣告

  樓書(shū)、海報已印制完畢,采取派員發(fā)放與夾報相結合的方式。

  十一、廣告預算

  1、《xx日報》27、28、30日整版49500元

  2、電視臺錄制開(kāi)盤(pán)錄像及新聞報道1500元

  3、電臺廣告宣傳4000元

  4、開(kāi)盤(pán)儀式場(chǎng)地戶(hù)外廣告管理處審批800元

  5、禮儀 公司各項費用12400元

 。ê枧_、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂(lè )隊、禮儀 小姐及主持人酬金)

  6、氣球(開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)及市區主干道)8000元

  7、鮮花盆景租賃1500元

  共計77700元

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案通用3

  一、xx樓市分析

  個(gè)性化、形象化競爭日益激烈,將成為xx市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jì),就必須把握時(shí)機,盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力,把自身打造成極富個(gè)性和口碑,擁有良好公眾形象的樓盤(pán)。

  二、項目物業(yè)概述

  三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足

  優(yōu)勢:

  位置優(yōu)越,交通便捷

  位置優(yōu)越:處于北城區的成熟社區之中心;徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區設施一應俱全。

  交通便捷:公共交通比較便捷,有三趟公交線(xiàn)路途徑本案

  區內康體、娛樂(lè )、休閑設施一應俱全

  室外設施:活動(dòng)廣場(chǎng)、小區幼兒園、醫院、購物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)

  室內設施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊

  小戶(hù)型

  房廳、房廳,面積xx平方米之間的小戶(hù)型,以及提供菜單式裝修,對于事業(yè)有成、家庭結構簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標購房群極具吸引力。

  不足:

  環(huán)境建設缺乏吸引性景觀(guān)

  環(huán)境建設缺乏吸引性景觀(guān),不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿(mǎn)足區內居民的榮譽(yù)感。(現代住宅不僅要滿(mǎn)足居住的需要,還要滿(mǎn)足居住者特殊的心理需求)

  物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

  物業(yè)管理方面未能根據目標購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開(kāi)展特色服務(wù),使花園在服務(wù)方面缺乏了應有的個(gè)性和吸引力。

  四、目標購房群

  年齡在xx歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人

  家庭構成:x口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

  年齡在xx歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營(yíng)業(yè)主

  家庭構成:x口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

  五、項目物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對策

  阻礙:

  花園內朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷(xiāo)售。

  區內商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣,銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳。

  對策:

  把區內朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作,作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈送來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。

  商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣,銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳,究其原因有二。

  一是區內人氣不旺,二是花園離大型購物中心太近。

  故對策有二:

  1、引爆住宅銷(xiāo)售,帶旺區內人氣,促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售;

  2、根據區內居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結構、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)。例如:高品味的酒廊、咖啡廳等。

  六、形象定位

  根據物業(yè)項目的自身特點(diǎn)和目標購房群特殊的身份、社會(huì )地位和所處的人生階段,我們把物業(yè)項目定位為:凸顯人生至高境界,完美人生超凡享受的非常住宅。

  主體廣告語(yǔ):

  輝煌人生,超凡享受

  xx花園提供的(給您的)不止是稱(chēng)心滿(mǎn)意的住宅……

  輝煌人生

  花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層,或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此,他們的人生是與眾不同的,是輝煌的。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案通用4

  一、項目簡(jiǎn)介:

  鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊,在鄭汴路路南,鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。

  鳳凰城現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤,出現了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓,以超低價(jià)位入市,順利的實(shí)現了

  銷(xiāo)售,但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現預期的利潤,沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象,無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。

  現在,一期多層尚有37套 現房、準現房,銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套,以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。

  二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預計2800萬(wàn)元,臨街商鋪1700萬(wàn)元,合計4500萬(wàn)元。預售許可證預計xx年5月底辦下。

  由此可見(jiàn),目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成:期房小戶(hù)型、現房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%,一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%,二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙,是我們面對的重大挑戰之一。

  二、市場(chǎng)概況及基本競爭格局:

  a、東南板塊及鄭汴路商圈。

  鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成:鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國道沿線(xiàn)。

  鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下,這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中,沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區分與借勢,純粹以低價(jià)位的品牌內涵介入競爭,不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢,而且為二期、三期制造了品牌障礙。

  東明路南段沿線(xiàn)目前競爭非常激烈,主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。

  航海東路與107國道沿線(xiàn)是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn),寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶(hù)型明確的競爭樓盤(pán),其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關(guān)系。

  b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。

  自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái),小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初,青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng),形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”,徹底打破了市場(chǎng)的競爭格局,實(shí)現了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。

  燕歸園位于貨站街東段,由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā),已成功實(shí)現一期的開(kāi)發(fā),在幾乎沒(méi)有什么競爭的情況下,收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者,現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng),并且認識到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米,三室兩廳95平米)?梢哉f(shuō),同燕歸園的戶(hù)型配比上比較,我們沒(méi)有優(yōu)勢。

  c、商鋪市場(chǎng)

  商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài),商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端,即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì )決定二期商鋪的價(jià)格。人們對大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價(jià)格。

  和二期商鋪有競爭的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

  三、項目swot分析

  一)優(yōu)勢

  1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢,這里是財富的俱樂(lè )部,富翁的制造廠(chǎng),在這里百萬(wàn)富翁比比皆是,每年都有新一代需求產(chǎn)生,源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐20xx房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)策劃書(shū)。

  市場(chǎng)細分如下:

  a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿(mǎn)足,這一部分客戶(hù)大部分是第二次或第三次置業(yè),是終極消費,10年內不會(huì )再置業(yè)。

  b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿(mǎn)足,屬過(guò)度消費和終極消費的結合

  c、復合市場(chǎng)。鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤(pán),從價(jià)位角度劃分,屬中低檔樓盤(pán)。鳳凰城二期小戶(hù)型項目的目標群,預計業(yè)主身份復雜,置業(yè)心理不盡相同,故推廣過(guò)程中,不能拘泥于單一的推廣主線(xiàn)。

  本區域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層,有效需求不足。如果鳳凰城二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求,我方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴峻的局面

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案通用5

  一、策劃緣起

  東部旅游節日在即,全城熱銷(xiāo)海岸生活

  7月22日,在xx省文化廳和xx市xx區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì )暨廣東省少兒藝術(shù)節”即將召開(kāi),在“東部旅游文化節”同時(shí)開(kāi)幕的喜人背景下,xx的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來(lái)。隨著(zhù)萬(wàn)科東海岸和心海伽藍的陸續開(kāi)盤(pán),東部家居生活不斷朝著(zhù)海岸新時(shí)尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們,xx需要宣傳,xx需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。

  二、合作優(yōu)勢

  《xx周刊》,先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

  同是7月22日,全球時(shí)尚生活資訊,白領(lǐng)精英讀本《xx周刊》正式創(chuàng )刊!秞x周刊》是xx市公開(kāi)發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報,經(jīng)過(guò)7月8日試刊后,受到讀者和業(yè)內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃,《xx周刊》為xx生活傳遞信息。

  三、媒體互動(dòng)

  《xx周刊》與分眾液晶電視互動(dòng),開(kāi)創(chuàng )最新傳媒模式

  為了充分傳達東部海岸生活氣息,更加準確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)xx,《xx周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手,在遍布xx、東莞的高檔寫(xiě)字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開(kāi)辟液晶電視廣告。凡在《xx周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶(hù)都將同時(shí)得到分眾傳媒贈送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告,產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果,達到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。

  四、報道方法

  全景描繪xx生活,為置業(yè)東部展示立體畫(huà)卷

  1、介紹xx簡(jiǎn)史:概括山海xx,幾年巨變

  2、描述旅游東部:處處美景處處家的環(huán)境

  3、譜寫(xiě)豪宅頌歌:聆聽(tīng)海、山無(wú)與倫比的天籟

  4、展示成熟配套:記錄時(shí)尚小鎮故事

  5、圖說(shuō)東方夏威夷:動(dòng)感都市的社區廣告

  五、其他配合

  全面互動(dòng),《xx周刊》期待合作

  1、采訪(fǎng)國土局、交易中心領(lǐng)導介紹xx規劃與發(fā)展藍圖

  2、組織看樓專(zhuān)車(chē)免費服務(wù)

  3、贈送老板、總經(jīng)理專(zhuān)訪(fǎng)文章

  4、請中介公司、專(zhuān)家暢談置業(yè)xx的多重優(yōu)勢

  5、其他合作另行協(xié)商

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