房產(chǎn)測量論文

　　一、房產(chǎn)測量的意義

　　房產(chǎn)測量作為對房屋面積進(jìn)行測算的具體形式，在當前有著(zhù)重要的意義。首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權人提供法律保護依據。產(chǎn)測量的結果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)確認發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權糾紛的重要依據。它直接關(guān)系到購房人的切身利益房產(chǎn)測量的全過(guò)程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科性，是產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門(mén)為產(chǎn)權人提供法律保護的重要依據同時(shí)也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，房產(chǎn)測量是城市建設、規劃和管理的重要依據。產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門(mén)制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標準和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過(guò)對房屋自然狀況和權屬況的專(zhuān)業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權的管理提供基礎數據。這些數據核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量是進(jìn)行城市土地資開(kāi)發(fā)利用，城市規劃建設管理必不可少的基礎資料。最后，房產(chǎn)測量也是檢驗商品房買(mǎi)賣(mài)面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房?jì)r(jià)格居高不下，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅使下時(shí)常會(huì )打起面積的主義主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測量有利于保證買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，有利于維護正常的市場(chǎng)秩序。

　　二、房產(chǎn)測量若干問(wèn)題研究

　　房產(chǎn)測量隨著(zhù)房屋價(jià)格的上漲而愈發(fā)廣受關(guān)注，因而在此意義上對房屋測量若干問(wèn)題進(jìn)行研究具有重大的意義。

　�。ㄒ唬┕灿薪ㄖ�面積和公用建筑面積

　　共有建筑面積和公用建筑面積是在進(jìn)行房產(chǎn)測量時(shí)無(wú)法回避的問(wèn)題。根據國家質(zhì)量技術(shù)監督局頒布的JJF1058-1998《商品房銷(xiāo)售面積測量與計算》國家計量技術(shù)規范的規定：消費者購買(mǎi)的商品房建筑面積（銷(xiāo)售面積）為該商品房套內建筑面積及應分攤的'共有建筑面積之和；建設部建房[1995]517號文件也曾明確指出：商品房建筑面積由該商品房套內建筑面積及應分攤的公用建筑面積兩部分組成。在此有必要對“共有”和“公用”進(jìn)行區分�！肮�用”是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人享有對某物的使用權，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對某物的財產(chǎn)權，共有人對共有物有使用權，收益權和處置權，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。

　�。ǘ�）常見(jiàn)房產(chǎn)測量技術(shù)

　　房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前常見(jiàn)的測量技術(shù)主要有：

　�。�1）房產(chǎn)數字化測圖技術(shù)

　　數字化測圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過(guò)計算機數據處理，再經(jīng)過(guò)圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數字化圖，最后經(jīng)數控繪圖儀或其它輸出設備，繪制成房產(chǎn)圖。數字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用，數字化測圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動(dòng)強度低、圖載信息多等特點(diǎn)。因此，數字化測圖是房產(chǎn)圖成圖的一個(gè)主要發(fā)展方向。

　�。�2）運用坐標解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量的計算

　　房屋銷(xiāo)售面積計算比較復雜，一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷(xiāo)售過(guò)程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時(shí)有發(fā)生。因此，一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量計算具有巨大的進(jìn)步意義(3)GPS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應用

　　GPS技術(shù)是當前快速發(fā)展的數字定位測量技術(shù)，GPS技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應用房產(chǎn)測繪系統以ＧＩＳ的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶(hù)平面圖。從而有利于測繪的精確化和準確化。

　　三、房產(chǎn)測量中“幢”的劃分

　　幢是房產(chǎn)調查的基本單位，也是房產(chǎn)要素測量的基本單位，因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念進(jìn)行明確的區分具有重要的意義�！按薄眳^分的基本原則主要有：

　�。ㄒ唬�應同期規劃、同期建設、同期驗收

　　理論上和實(shí)踐操作中，同一幢樓應該是同期規劃、同期建設和同期驗收的，不同期規劃、建設和驗收的項目將各自獨立，單獨成幢。

　�。ǘ�）地面以上部分的基礎、結構應為統一整體

　　作為同一幢樓，地面以上部分的基礎、結構應為統一整體，具體是指房屋的各個(gè)部分結構相連，即各個(gè)部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起，不可分割。如果房屋各部分間互不相連，則可以將各部分獨立分幢。

　�。ㄈ�）房屋所占用的土地應為同一產(chǎn)權人

　　根據有關(guān)規定：房屋所有權人與土地使用權人相一致的原則是房屋權屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權人的多塊土地上，且各土地使用權人的土地權屬清楚，則該房屋不能作為一幢處理。

　�。ㄋ模┯泄餐�的共有共用設施

　　“幢”的劃分，對廣大產(chǎn)權人而言，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒(méi)有共同的共有共用設施，那么，無(wú)論是作為一幢還是作為多幢，對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。

　　房產(chǎn)測量屬于房屋買(mǎi)賣(mài)及房屋相關(guān)產(chǎn)權辦理的基礎，是權利人維護自身權益的前提和保障，因而加強房產(chǎn)測量研究具有重要意義。

　　參考文獻：

　　[1]龔英亮：《對“共有建筑面積”和“公用建筑面積”的探討》，載《城市技術(shù)監督》2002年第2期.

　　[2]李向明：《房產(chǎn)測量技術(shù)探討》，載《大眾科學(xué)》2007年第1期.

　　[3]張勇：《淺談房產(chǎn)測量中“幢”的劃分》，載《中國科技信息》2007年第15期.

　　[4]郭義：《留心面積誤差四要則》，載《北京房地產(chǎn)》2003年第4期.

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