房地產(chǎn)項目的優(yōu)化設計解析論文

　　摘要:優(yōu)化設計能夠降低項目的成本，提高項目的認可度。優(yōu)化設計包括建筑設計優(yōu)化、結構設計優(yōu)化、水電設計優(yōu)化三個(gè)重要的設計環(huán)節，本文介紹了三個(gè)重要優(yōu)化設計環(huán)節的優(yōu)化設計方法，通過(guò)項目特點(diǎn)進(jìn)行分析，采取合理的方法進(jìn)行項目的優(yōu)化設計，是房地產(chǎn)項目成功的基礎。

　　關(guān)鍵詞:優(yōu)化設計;成本;房地產(chǎn)項目

　　成本控制貫穿著(zhù)整個(gè)房地產(chǎn)項目建設的全過(guò)程。設計階段的成果對于項目使用功能的影響占到整個(gè)建設過(guò)程的60%～80%，設計階段的成果是項目成本控制的重要一環(huán)，設計的合理性、經(jīng)濟性和適用性是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵因素，如何達到優(yōu)化設計的要求，讓項目的利潤最大化是房地產(chǎn)設計人員關(guān)注的問(wèn)題�，F階段很多設計人員在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的設計過(guò)程中，抄襲一些已有項目，不考慮項目的成本，設計出的圖紙只能滿(mǎn)足房地產(chǎn)項目的基本要求，而未考慮設計優(yōu)化的環(huán)節。優(yōu)化設計能夠降低項目的成本，提高項目的認可度，滿(mǎn)足擬購房人群的需求，提高項目的銷(xiāo)售速度，所以?xún)?yōu)化設計是房地產(chǎn)項目設計的重要一環(huán)。

　　一、建筑設計的優(yōu)化方法

　　建筑設計方案決定了項目的成本，選擇適應本地區的合理的設計方案是項目成功的關(guān)鍵。項目起初應該通過(guò)問(wèn)卷調查的形式，調查本地區擬購房人群的購房意向、購房需求、購房要求，根據數據分析方法進(jìn)行地區擬購房人群的情況分析，找出相應的規律，通過(guò)擬購房人群的分析選取適用于本地區人群的建筑設計方案，為今后的銷(xiāo)售打下堅實(shí)的基礎，防止出現項目建成無(wú)法銷(xiāo)售的情況�；�于調查問(wèn)卷的分析結果，與設計投標單位進(jìn)行溝通，通過(guò)招標與投標過(guò)程的分析，集各家設計投標單位的優(yōu)點(diǎn)，選取建筑設計方案更優(yōu)秀的設計單位進(jìn)行項目的設計。中標設計單位不急于進(jìn)行后續設計過(guò)程，依據招投標過(guò)程中多個(gè)建筑設計方案的分析與問(wèn)卷調查結果進(jìn)行建筑設計方案的初步優(yōu)化，對初步優(yōu)化合理的方案，聘請相關(guān)建筑設計專(zhuān)家開(kāi)展論證，分析建筑設計方案中需要改進(jìn)的環(huán)節，作為方案終極優(yōu)化的目標。方案優(yōu)化結束之后進(jìn)行建筑圖紙的繪制，現階段房地產(chǎn)項目建筑設計多是以戶(hù)型拼湊的方式進(jìn)行，采用完工的項目戶(hù)型進(jìn)行參考，未考慮本地區購房者的實(shí)際需求。建筑圖紙設計前應該分析問(wèn)卷調查的結果，根據擬購房人群的基本需求進(jìn)行戶(hù)型設計，設計過(guò)程中還需考慮戶(hù)型的合理性，考慮設計的簡(jiǎn)潔性，有利于結構設計的開(kāi)展，降低工程成本。

　　二、結構設計的優(yōu)化方法

　　結構設計方面的優(yōu)化分為兩個(gè)方面，一是結構設計體系的優(yōu)化，采用何種結構形式，結構形式的基本構件間距，采用合理的結構形式可以有效降低成本，提高項目的利潤;二是進(jìn)行結構內部構件的優(yōu)化，梁板柱的截面尺寸與混凝土強度，構件的內部配筋率，墻體的材料與強度等級，砂漿的強度等級，等等，認真分析結構的受力特點(diǎn)，采用更為合理的構件截面和強度，降低項目成本。結構設計方案傳統設計過(guò)程基本上是憑借結構設計人員的經(jīng)驗，假設構件的截面尺寸，通過(guò)設計規范的要求進(jìn)行設計驗算，分析構件是否滿(mǎn)足規范的設計要求。傳統的設計方法是一種被動(dòng)設計的方式，優(yōu)化設計是一種主動(dòng)設計的方式，選取更加合理的設計軟件，確定精細的設計荷載，確定適合于本項目的結構設計方案，降低項目的成本。傳統的設計只利用PKPM結構設計軟件完成項目的設計，現階段有一些更加合理的設計軟件進(jìn)行結構荷載的分析，分析項目荷載的精度更高，得到的計算結果更準確。高層建筑力學(xué)分析一般用邁達斯、SATWE、PMSAP、ETABS;鋼結構一般采用3D3S、MTS、STS、perform－3D;有限元還是ANSYS和ABAQUS;復雜建筑利用符號計算軟件進(jìn)行簡(jiǎn)單的編程以及計算分析，分析建筑結構與橋梁結構的內力與位移情況。［1］［2］根據項目結構的實(shí)際特點(diǎn)采用適合于本項目的結構設計分析軟件進(jìn)行結構計算，也可以通過(guò)相應軟件與PKPM配合進(jìn)行分析計算。優(yōu)化設計需要假設多種結構方案，根據不同的構件布置情況和構件的不同截面尺寸，進(jìn)行結構的強度驗算與經(jīng)濟比選，選擇滿(mǎn)足強度要求成本最低的.方案完成設計。構件需要按照構造要求配筋時(shí)，選取規范要求的最小配筋率即可，降低項目的成本。從結構設計方案的初始階段聘請相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行結構設計不同階段的審閱，提出結構優(yōu)化設計的合理化建議，作為結構設計方案優(yōu)化改進(jìn)的依據。結構初始方案設計完成，房地產(chǎn)公司應聘請專(zhuān)業(yè)的優(yōu)化設計公司，對項目設計的初始方案提出詳細的優(yōu)化設計方案、詳盡的優(yōu)化設計參數、構件的強度等級及構件的截面特點(diǎn)等，與初始方案設計單位進(jìn)行溝通，完成初始方案的優(yōu)化設計與圖紙修改工作，使設計方案更合理，通過(guò)前期聘請專(zhuān)家進(jìn)行初始方案的不斷調整，減少了后期優(yōu)化方案修改的工作量，削弱了對于工期的影響。兩個(gè)優(yōu)化環(huán)節配合工作，降低了后期優(yōu)化方案的費用，優(yōu)化方案更合理，項目成本更低。

　　三、水電設計的優(yōu)化方法

　　水電線(xiàn)路設計保證其功能性與安全性的同時(shí)，力求線(xiàn)路位置準確，線(xiàn)路位置有利于后期的使用與維修，利用BIM軟件進(jìn)行三維分析，確定水電線(xiàn)路的位置的合理性，防止與土建施工出現不和諧的現象，具體的水電設計優(yōu)化過(guò)程包括以下兩個(gè)步驟:第一步，認真分析設計項目的水電需求，選擇標準層進(jìn)行水電線(xiàn)路的排布優(yōu)化，力求水電線(xiàn)路回路最短的原則進(jìn)行優(yōu)化，材料最節省，施工最方便。利用BIM進(jìn)行三維分析，確定水電線(xiàn)路的具體位置。第二步，對于回路優(yōu)化后的圖紙進(jìn)行分解，可將照明、插座、出水口等分圖分析、準確定位，并表明距離墻體的尺寸。

　　四、結語(yǔ)

　　房地產(chǎn)項目設計主要包括建筑設計、結構設計、水電設計幾個(gè)重要的環(huán)節，每個(gè)初始設計環(huán)節都有預先設定的目標，現階段初始設計的圖紙不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)降低工程造價(jià)的基本要求。房地產(chǎn)企業(yè)要求項目設計在滿(mǎn)足國家與行業(yè)設計規范的前提下，能夠降低項目成本、提高項目的認知度、提高企業(yè)的聲譽(yù)，因此設計成果必須進(jìn)行優(yōu)化設計。優(yōu)化設計考慮擬購房人群的需求，集合眾多設計人員與相關(guān)專(zhuān)家的思想，利用先進(jìn)有效的設計工具，提出詳盡的優(yōu)化設計方案。優(yōu)化設計是房地產(chǎn)項目建設中的重要一環(huán)，每個(gè)設計環(huán)節都有其相應的優(yōu)化設計方法，優(yōu)化設計方法的有效利用是房地產(chǎn)項目降低成本、提高認知度的重要基礎。

　　參考文獻:

　�。�1］張慶，王磊．基于微分方程組的多排樁內力分析［J］．吉林大學(xué)學(xué)報工學(xué)版，2014，44(5):1327－1333．

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