社區房地產(chǎn)物管發(fā)展途徑論文
一、開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理現狀
(一)物業(yè)管理收費困難
收費難的原因主要有：①家庭經(jīng)濟條件限制。如碧湖新村等還建房社區的居民，他們主要是失去土地的農民，無(wú)法負擔物業(yè)管理費；②業(yè)主認為價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量不符。據泰合百花園物業(yè)公司工作人員介紹，因業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量非常不滿(mǎn)意，每年只有50%—60%的居民繳納物業(yè)管理費用；③物管公司收費標準、使用明細不公開(kāi)。泰合百花園物業(yè)管理費用由0.55元/平方米漲到0.8元/平方米，由于漲價(jià)理由不充分，業(yè)主普遍表示不能接受。④物業(yè)管理公司違規多收、濫收費用，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司缺乏信任。
(二)物業(yè)管理人員素質(zhì)亟待提高
開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理公司通常聘用其他行業(yè)分流下崗人員，其中大部分人沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的業(yè)務(wù)培訓，從服務(wù)意識到專(zhuān)業(yè)技能、管理能力都與現實(shí)需要有一定的差距。在調查中，香榭麗舍等兩個(gè)居住區物管公司均表示曾多次組織員工培訓，培訓內容主要是關(guān)于物業(yè)管理基礎知識和服務(wù)流程等比較虛的內容，對各崗位員工專(zhuān)業(yè)技能的學(xué)習以及服務(wù)意識的樹(shù)立涉及少。
(三)物業(yè)管理服務(wù)理念有待提高
很多業(yè)主表示與物管公司的交流僅限于繳納物業(yè)管理費和意見(jiàn)投訴的時(shí)候，部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)缺乏了解，如公司不注重宣傳和解釋?zhuān)瑫?huì )使物管雙方誤會(huì )越來(lái)越深、越來(lái)越對立。此外，廣大業(yè)主分布在各行各業(yè)，經(jīng)濟狀況、文化素養、生活品味以及習慣都存在差異，物管公司應針對不同類(lèi)型業(yè)主進(jìn)行分析和了解，以更好地滿(mǎn)足他們的各類(lèi)需要。
(四)不重視業(yè)主參與物業(yè)管理
由于物業(yè)管理公司害怕自身利益受損，內部工作人員對業(yè)主委員會(huì )籌備小組成員進(jìn)行威脅恐嚇，阻撓業(yè)主委員會(huì )的成立，因此泰合百花物業(yè)管理業(yè)主參與度很低，業(yè)主、業(yè)委會(huì )、物管公司三者沒(méi)能形成相互配合、相互理解的良性互動(dòng)。而香榭麗舍小區在這方面做得比較好，特別是做到了每月發(fā)放物業(yè)管理滿(mǎn)意度調查表，并積極調整服務(wù)計劃，對業(yè)主進(jìn)行及時(shí)、有效的反饋。
(五)業(yè)主委員會(huì )難以發(fā)揮作用
如泰合百花園業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司已形成水火不容的局面：業(yè)委會(huì )成員呼吁大家聯(lián)合起來(lái)拒交物業(yè)管理費，物管公司指責業(yè)委會(huì )私自挪用專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)麻將桌等私人用品。該小區業(yè)委會(huì )行事較為偏激，采取了非常消極的態(tài)度對待物業(yè)管理公司，激化了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾，從而使小區陷入惡性循環(huán)的圈子。
二、開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理發(fā)展對策分析
(一)健全物業(yè)管理的法律法規
目前，武漢市物業(yè)管理主要依據《武漢市物業(yè)管理條例》、《武漢市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》、《武漢市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法實(shí)施細則》、《武漢市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》。這些文件在規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì )的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規范運行等諸多方面有重大意義。但與深圳市物業(yè)管理法規相比，武漢市法規建設還是比較滯后，還有許多細則需要明確�！段錆h市物業(yè)管理條例》中明確規定：召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費由開(kāi)發(fā)建設單位承擔，業(yè)主委員會(huì )籌備組有權要求開(kāi)發(fā)建設單位提供居住區相關(guān)文件資料。但因為法規沒(méi)有明確限制期限和強制執行措施，開(kāi)發(fā)單位對此置之不理，無(wú)限拖延，拒絕合作，使籌備業(yè)主大會(huì )的工作陷入沒(méi)有經(jīng)費、沒(méi)有辦公用房的境況。
(二)加強物業(yè)管理公司自身建設
目前，很多物業(yè)管理企業(yè)存在著(zhù)企業(yè)規模小，經(jīng)濟效益差，虧損嚴重的問(wèn)題。部分物業(yè)管理公司選擇了降低服務(wù)質(zhì)量，減少開(kāi)支的方法來(lái)解決問(wèn)題，從而加大了物管公司與業(yè)主之間的矛盾。如：泰合百花園物管公司降低了保安質(zhì)量，致使出現了一系列偷盜事件，業(yè)主十分憤怒，甚至出現聯(lián)合起來(lái)不交物業(yè)管理費的情況。在這種情況下，物業(yè)管理公司更應該努力保持一定的服務(wù)質(zhì)量，多與業(yè)主進(jìn)行貼心的交流，健全企業(yè)內部規章制度，完善組織架構，對員工進(jìn)行系統培訓，努力提高工作人員素質(zhì)。以期得到業(yè)主認可，獲取更好的口碑。萬(wàn)科物業(yè)管理公司就是一個(gè)很好的榜樣，一系列標準化的規范，高素質(zhì)的服務(wù)人員，不斷創(chuàng )新的理念奠定了它行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的地位。
(三)業(yè)主應更新觀(guān)念
隨著(zhù)社會(huì )不斷發(fā)展，業(yè)主應該主動(dòng)對物業(yè)管理相關(guān)知識進(jìn)行了解，從心理上接受物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)。①認清物管公司的管理范疇。一些業(yè)主認為物業(yè)管理公司“包治百病”，一旦遇到不滿(mǎn)意之處就責怪物業(yè)管理不力，給予物管公司過(guò)多的負擔。②不要過(guò)分強調權利、較少考慮義務(wù)，對物業(yè)管理公司提出不切實(shí)際的要求。在實(shí)際調查中，筆者就發(fā)現不少業(yè)主陷入誤區。泰合百花園業(yè)主認為所支付物業(yè)管理費用與所得到的.服務(wù)不等值。因為泰合百花物業(yè)管理費為0.8元/平方米左右，香榭麗舍居住區物業(yè)管理費為0.86元/平方米，相比之下，泰合百花物業(yè)服務(wù)質(zhì)量確不如人。③業(yè)主委員會(huì )可以根據大部分居民的經(jīng)濟條件和對物業(yè)的需求檔次來(lái)決定物業(yè)管理的收費標準，向物業(yè)管理公司要求相應的服務(wù)。如果是對某些服務(wù)不滿(mǎn)意，業(yè)主可以向業(yè)主委員會(huì )反映，或與物業(yè)公司進(jìn)行溝通，用損害賠償、支付違約金、采取補救措施等方式維護自身利益。
(四)政府加強監管力度
一是進(jìn)一步強化對企業(yè)準入和日常管理工作的動(dòng)態(tài)監管與考核，嚴肅查處不具有相應資質(zhì)的企業(yè)，清理管理水平低、收費不規范、社會(huì )形象差的企業(yè)，努力創(chuàng )建良好的物業(yè)服務(wù)行業(yè)環(huán)境。
二是積極組織開(kāi)展多層次的物業(yè)管理人員培訓，制定詳實(shí)的服務(wù)規范流程，加大企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線(xiàn)服務(wù)職工的技能考核，以提高物業(yè)管理企業(yè)整體水平。
三是加大對物業(yè)公司的監管。通過(guò)業(yè)主委員會(huì )這個(gè)載體可以進(jìn)一步加強對物業(yè)公司的監管，有效的維護廣大業(yè)主的利益，所在地區建設局、街道辦事處應積極做好業(yè)主委員會(huì )成立指導和協(xié)調監督工作，使業(yè)委會(huì )能充分發(fā)揮其應有的作用，維護廣大業(yè)主的利益。
四是完善物業(yè)招投標制度，加快推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。完善物業(yè)管理招投標制度，加強對招投標流程的監管，選擇物業(yè)服務(wù)水平高，管理能力強的物業(yè)服務(wù)進(jìn)駐小區進(jìn)行物業(yè)管理，可以從根源上杜絕一些物業(yè)公司因實(shí)力不夠，無(wú)法有效管理小區的現象發(fā)生。
總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個(gè)由初級階段向高級階段過(guò)渡的時(shí)期，物業(yè)管理行業(yè)內外部環(huán)境都在發(fā)生著(zhù)重大變化。如何更好地做好物業(yè)管理工作，提高人們生活水平，需要我們作出更多的努力。
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