淺談地鐵建設對房地產(chǎn)商圈的影響論文
摘 要：以沈陽(yáng)市地鐵的修建為背景，通過(guò)對國內外城市地鐵修建對城市發(fā)展的影響，分析了地鐵建設對房地產(chǎn)的影響因素：地鐵沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格、城市居民購房標準、城市功能定位等，提出沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)迎接地鐵建設的對策。
關(guān)鍵詞：地鐵建設；房地產(chǎn)；商圈
地下鐵路是一個(gè)城市的縮影。當地鐵貫穿了一個(gè)城市，地鐵將不再僅僅是交通的軌道，更是一個(gè)城市的血脈。從全世界范圍看，地鐵的修建，無(wú)疑將帶動(dòng)相關(guān)地區的發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)的升值，促進(jìn)商業(yè)繁榮，催生新的商圈。因此，地鐵建設對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將起到很大的拉動(dòng)作用。沈陽(yáng)市地鐵的修建，將大大緩解沈陽(yáng)的城市交通擁擠，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升沈陽(yáng)大都市的品牌形象，同時(shí)對沈陽(yáng)人的居住理念和沈陽(yáng)房地產(chǎn)格局將產(chǎn)生重大的影響。
一、國內外城市地鐵修建對城市發(fā)展的影響
1、新加坡的地鐵系統
新加坡的地鐵系統稱(chēng)得上是世界最安全的地鐵系統之一，也是世界上少數幾個(gè)能盈利的地鐵公司。新加坡在發(fā)展地鐵時(shí)，就提出建設“一站式”或“戶(hù)到戶(hù)”的交通樞紐網(wǎng)絡(luò )，爭取做到乘客不出站就能中轉到新加坡各個(gè)角落。政府實(shí)行公共交通優(yōu)先，嚴格限制私人汽車(chē)擁有量的傾斜政策；同時(shí)，政府還做了大量工作確保地鐵的有效運營(yíng)。例如，政府會(huì )出面調整現有公交車(chē)線(xiàn)路，以免與地鐵線(xiàn)重疊，造成資源浪費，政府還有意限制地鐵車(chē)票漲價(jià)，鼓勵民眾乘坐地鐵。
2、香港的地鐵運營(yíng)模式
香港的地鐵是國內最早在資本市場(chǎng)運作的地鐵公司，其運營(yíng)在各“地鐵城市”中最為成功據說(shuō)地鐵開(kāi)通后，上蓋物業(yè)平均升值近50%，投資回報率達到15%。它的成功與香港地鐵建設和城市規劃的緊密聯(lián)系，和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密協(xié)作是直接相關(guān)的。香港的地鐵公司在世界各國的地鐵大多賠錢(qián)的大背景下，能夠賺錢(qián)的一個(gè)重要原因之一就是充分利用地鐵沿線(xiàn)地產(chǎn)增值的優(yōu)勢。地鐵使沿線(xiàn)各站形成許多新的繁華地區，沿線(xiàn)的地產(chǎn)也不斷增值。香港每天大概是超過(guò)23萬(wàn)人次的流量。將整個(gè)在沿線(xiàn)的店鋪還有地鐵站的商業(yè)物業(yè)，全部帶動(dòng)起來(lái)。地鐵公司充分利用這一優(yōu)勢，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結合起來(lái)，這給地鐵公司帶來(lái)了豐厚的利潤，解決了工程建設部分資金來(lái)源。另外，地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤，全部用于地鐵建設，成為香港地鐵發(fā)展重要資金來(lái)源之一。
3、北京市的地鐵效應
據了解，到2008年，北京地鐵的總里程將達到280公里。先后開(kāi)通的地鐵、輕軌、八通線(xiàn)已經(jīng)成為北京交通的一個(gè)重要符號、一個(gè)特殊標志。在北京堵車(chē)現狀還沒(méi)有徹底解決之前相形于路面交通的瓶頸狀況，日常上、下班、出行的人們愈發(fā)感受到輕軌交通所帶來(lái)的便利。地鐵沿線(xiàn)周邊的諸多新樓盤(pán)、二手房市場(chǎng)都呈現出活躍的態(tài)勢。
4、廣州地鐵商機效應
廣州地鐵催生了巨大商機。最明顯的是地鐵沿線(xiàn)商鋪、購物中心的迅速走俏。1993年廣州地鐵一號線(xiàn)規劃剛一出臺，沿線(xiàn)的商品房開(kāi)發(fā)工程就如火如荼地開(kāi)展起來(lái)。同時(shí)，地鐵沿線(xiàn)寫(xiě)字樓日漸走俏。目前，廣州市地鐵沿線(xiàn)高檔寫(xiě)字樓項目達到50多個(gè)，占據了目前廣州市高檔寫(xiě)字樓物業(yè)近50%的份額�？吹降罔F物業(yè)的良好前景，不少有眼光的商家紛紛將目光投向了在建的地鐵二號線(xiàn)沿線(xiàn)物業(yè)。廣州地鐵和周邊商圈帶動(dòng)了城市的繁榮。
二、地鐵建設對房地產(chǎn)的影響因素分析
1、地鐵建設對地鐵沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
地鐵可以說(shuō)是一個(gè)大城市的命脈。地鐵一旦建成，必將給所在城市和人們的生活帶來(lái)根本性的改變。也將給地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的各區域板塊帶來(lái)無(wú)限生機。規劃中的沈陽(yáng)地鐵一號線(xiàn)，是城市東西向最大的客運交通走廊，它連接城市東西兩大工業(yè)區和新興的經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，串連起鐵西、太原街、中街三大商業(yè)中心及沈陽(yáng)站鐵路交通樞紐等各個(gè)板塊。目前，沈陽(yáng)近百家新盤(pán)、大盤(pán)都在它的覆蓋下。
2、地鐵建設對城市周邊房地產(chǎn)的影響
地鐵的建設可能引發(fā)資本、人口向郊區的轉移�？梢灶A見(jiàn)的是，地鐵對所在城市樓市的刺激是明顯的�！皾q價(jià)是必然的，不漲才是真正的新聞！”地鐵的開(kāi)通對城郊的房地產(chǎn)有較大的帶動(dòng)作用。但是由于地鐵的建設需要一定的建設周期，所以，地鐵沿線(xiàn)房?jì)r(jià)在近一年至二年內不會(huì )有什么大的漲幅。
3、地鐵建設對城市居民購房標準的影響
沈陽(yáng)地鐵即將開(kāi)工建設的消息一經(jīng)公布，沈城部分消費者購房標準也隨之迅速改變。一旦地鐵一號線(xiàn)竣工后，從城西到城東只需幾十分鐘就可到達。交通問(wèn)題將不再是主要考慮的因素。居民的購房范圍將逐步擴大，會(huì )考慮選擇地鐵沿線(xiàn)的樓盤(pán)。主要的考慮有二點(diǎn)：一是生活交通方便。二是認為地鐵樓盤(pán)可以升值。事實(shí)上，地鐵在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中確實(shí)有“點(diǎn)金棒”的作用，可以令無(wú)人問(wèn)津的區域變?yōu)闃鞘械臒狳c(diǎn)。但這也不是絕對的`。因為理性的購房者則更關(guān)注樓盤(pán)物業(yè)本身的品質(zhì)，只有綜合品質(zhì)的提升，才能贏(yíng)得更多買(mǎi)家的認可。
4、地鐵建設對其它城市配套工程的影響
對于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，交通方式一旦改變，人們的購物模式也將隨之改變。隨著(zhù)地鐵的開(kāi)通，在中轉站點(diǎn)或大型地鐵出入口，二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。
有關(guān)資料顯示，市區內地鐵出入口的商業(yè)、物業(yè)通常是最大的受益點(diǎn)。從地鐵線(xiàn)的規劃設點(diǎn)來(lái)看，鄰近地鐵站點(diǎn)1000米以?xún)容椛淙Φ奈飿I(yè)，將是地鐵概念的極大受益者，尤其在起點(diǎn)站、終點(diǎn)站、中轉站附近。其實(shí)，精明的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看到，地鐵的便利交通無(wú)疑是樓市的亮點(diǎn)，但單單依賴(lài)這一個(gè)優(yōu)勢很難真正吸引購房者。為此，在地鐵周?chē)呐涮自O施上做文章，成了開(kāi)發(fā)商的另一把殺手锏。目前沈陽(yáng)地鐵沿線(xiàn)的樓盤(pán)大都依現有的學(xué)校、醫院、銀行、商務(wù)中心等相關(guān)設施而建。其樓盤(pán)在自身內部配套方面，如社區醫院、超市、郵局、社區服務(wù)中心等相關(guān)配套工程都應該一應俱全。未來(lái)，沈城必將形成以地鐵周?chē)倘橐劳械男律倘Α?/p>
5、地鐵建設對城市功能定位的影響
隨著(zhù)沈陽(yáng)的經(jīng)濟發(fā)展以及城市建設的加快，越來(lái)越多的市民開(kāi)始了解到地鐵為人們的日常生活所帶來(lái)的便利。一方面地鐵的開(kāi)通對于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，是交通方面的改變，為市民帶來(lái)了便捷的生活方式，節省了出行時(shí)間，緩解了地上的交通壓力。另一方面地鐵的開(kāi)通改變了城市格局，使得城市功能重新定位，由于地鐵商業(yè)圈的形成，一些新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)理念也將被帶進(jìn)沈陽(yáng)市場(chǎng)。
新地鐵線(xiàn)路的規劃，建設和開(kāi)通，意味著(zhù)沈陽(yáng)由平面交通進(jìn)入立體化交通時(shí)代。隨著(zhù)城市交通越來(lái)越擁擠，地鐵概念正在逐漸被人們所接受的同時(shí)，人們也正在加強關(guān)注地鐵周邊的物業(yè)，因此項目自身的正確定位，加之周邊環(huán)境的不斷完善和交通的更加便捷，會(huì )使項目極具升值潛力。
三、沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)迎接地鐵建設的對策
地鐵建設對沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)是一柄雙刃劍。盡管地鐵建設會(huì )對沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生強大的推動(dòng)作用，但是這并不是決定因素。多年來(lái)，由于經(jīng)濟環(huán)境和城市發(fā)展水平的影響，地鐵建設后周邊房地產(chǎn)項目相繼啟動(dòng)，又在站點(diǎn)周?chē)纬闪诵碌慕煌▔毫�，這將給地鐵帶來(lái)負面的影響。沿線(xiàn)集中開(kāi)發(fā)過(guò)度的話(huà)，其他交通方式所具有的通病，地鐵也將不難幸免。房地產(chǎn)業(yè)應該如何應對，是一個(gè)重大的課題。
1、將提供大量的就業(yè)機會(huì )
地鐵對就業(yè)的拉動(dòng)影響會(huì )一直貫穿始終。在地鐵修建階段，需要大量勞動(dòng)力挖溝搭橋，創(chuàng )造了大量的就業(yè)機會(huì )。地鐵開(kāi)通以后，運營(yíng)本身會(huì )直接吸納就業(yè)人員，同時(shí)地鐵商鋪不僅可以直接為一部分人解決就業(yè)問(wèn)題，還會(huì )吸納其他人員就業(yè)。
2、東部將崛起三大經(jīng)濟圈
沈陽(yáng)地鐵一號線(xiàn)一期工程共設車(chē)站18座，其中津橋站、滂江站、黎明文化宮站三個(gè)地鐵站點(diǎn)在大東區內。一旦地鐵建成，這三個(gè)站點(diǎn)將成為大東區強有力的三個(gè)黃金地帶。時(shí)下，大東區招商局正在積極謀劃這三大地鐵商圈。
3、沿線(xiàn)地鐵成為新的增長(cháng)點(diǎn)
鐵西區和大東區將在地鐵效應的影響下成為2006年樓盤(pán)暢銷(xiāo)的主要受益者。對于商圈而言，最得益于地鐵經(jīng)濟的就是太原街，便利的交通必將帶來(lái)太原街商業(yè)的另一次高峰。此外，地鐵的開(kāi)通也為金廊工程的建設起到了極大的促進(jìn)作用。
總之，地鐵建設是沈陽(yáng)幾十年來(lái)的大事，其對沈陽(yáng)城市經(jīng)濟的發(fā)展和居民的生活將會(huì )產(chǎn)生深遠的影響。如何建立一個(gè)和諧的、發(fā)展的社會(huì )，如何利用地鐵建設這一契機提升沈陽(yáng)的城市形象，促進(jìn)城市經(jīng)濟發(fā)展，將是我們思考的問(wèn)題。
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