- 農村土地流轉調研報告 推薦度：
- 農村土地流轉調研報告 推薦度：
- 農村土地流轉調研報告 推薦度：
- 相關(guān)推薦
農村土地流轉調研報告
我們眼下的社會(huì )，報告的使用頻率呈上升趨勢，多數報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。你所見(jiàn)過(guò)的報告是什么樣的呢？以下是小編為大家整理的農村土地流轉調研報告，歡迎閱讀與收藏。
農村土地流轉調研報告1
近年來(lái),我區堅持以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，積極探索和創(chuàng )建農村土地流轉新機制，本著(zhù)“積極發(fā)展、因地制宜、探索嘗試、逐步規范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)農村土地合理流轉，促進(jìn)農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，加快了農業(yè)經(jīng)營(yíng)轉型升級。
目前，全區耕地流轉已達5.4萬(wàn)畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業(yè)企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、種養大戶(hù)的土地共有4.6萬(wàn)畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業(yè)用地，而且基本上用于種植業(yè)，99.8%的流轉土地用于發(fā)展農業(yè)生產(chǎn)，用于種植業(yè)的為4.7萬(wàn)畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養殖業(yè)的有0.8萬(wàn)畝，占流轉量的13.9%，主要以魚(yú)、蝦等水產(chǎn)養殖為主。
一、實(shí)踐做法
1、宣傳引導，順勢推進(jìn)。面對農民自發(fā)流轉土地的發(fā)展態(tài)勢，及時(shí)把握經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展階段、市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展規律和經(jīng)濟全球化的客觀(guān)要求，利用科技下鄉、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣講現代農業(yè)的發(fā)展趨勢，講解效益農業(yè)的發(fā)展路徑，引導農民轉變思想觀(guān)念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區召開(kāi)春耕備耕暨土地流轉現場(chǎng)會(huì )，總結交流推廣蓮花鎮、橫路鄉農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉、農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗和做法，研究部署加快推進(jìn)農村土地流轉和農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)的政策措施，動(dòng)員全區各級進(jìn)一步提高認識，強化措施，狠抓落實(shí)，有力地推進(jìn)土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務(wù)。首先在蓮花鎮探索建立了土地流轉服務(wù)中心，中心實(shí)行“服務(wù)組織網(wǎng)絡(luò )化、交易形式多樣化、經(jīng)營(yíng)主體多元化”的模式運轉。服務(wù)中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉臺賬簿》，并通過(guò)農業(yè)信息網(wǎng)和農民信箱網(wǎng)站對外發(fā)布，搭建起土地流轉的服務(wù)平臺�，F正在建立區、鄉、村三級土地流轉服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，為規范土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動(dòng)。我區通過(guò)深化農技推廣責任體系改革、實(shí)施萬(wàn)名農民素質(zhì)工程和農業(yè)政策扶持等措施，培育了一批規模農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。到現在有區級以上農業(yè)龍頭企業(yè)91家，農民專(zhuān)業(yè)合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養大戶(hù)大量涌現，20xx年有20畝以上種糧大戶(hù)1567戶(hù)，10畝以上柑桔種植戶(hù)176戶(hù)；年飼養生豬50頭以上養殖戶(hù)3866戶(hù)，年出欄5000羽以上養禽戶(hù)126戶(hù)。這些農業(yè)企業(yè)和大戶(hù)的發(fā)展，直接帶動(dòng)了農村土地流轉，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結構調整、農業(yè)適度規模經(jīng)營(yíng)和生態(tài)特色農業(yè)的發(fā)展。
4、創(chuàng )新模式，加大流量。一是探索季節性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長(cháng)流轉的同時(shí)，探索季節性流轉方式，解決季節性?huà)伝膯?wèn)題。土地流入主體在冬閑季節，根據生產(chǎn)需要向農戶(hù)租用土地，到來(lái)年開(kāi)春將土地歸還給承包戶(hù)耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉下墅街村將87戶(hù)農戶(hù)的425畝農田流轉給本村大戶(hù)種植蘿卜，租金按土質(zhì)和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶(hù)自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節性?huà)伝膯?wèn)題，又給農閑期農業(yè)勞動(dòng)力增加了就業(yè)途徑，還提高了土地產(chǎn)出效率。二是創(chuàng )建“東湖模式”。蓮花鎮東湖村是個(gè)典型的農業(yè)村，全村現有農戶(hù)221戶(hù)，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務(wù)工和無(wú)勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經(jīng)營(yíng)。二是季節流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶(hù)早稻種植實(shí)行全程管理服務(wù)模式，實(shí)行 “五代理、十統一”服務(wù)。
5、規范管理，保障權益。區里制定了《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權委托流轉申請書(shū)》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉合同》樣本，下發(fā)各地參照執行，到目前，簽訂書(shū)面合同的達4.58萬(wàn)畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價(jià)格和流轉款支付方式的引導與監管，普遍采用以稻谷計價(jià)方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風(fēng)險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會(huì )，通過(guò)仲裁機構及時(shí)化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開(kāi)辟了農民增收的'良好途徑。承包土地流轉后，農戶(hù)在獲得租金的同時(shí)，還可以從事二三產(chǎn)業(yè)或外出務(wù)工獲得更多的收入。如浙江寶島現代農業(yè)科技有限公司從蓮花鎮五坦、澗峰、董家三個(gè)村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價(jià)格（以糧食收購指導價(jià)）支付租金，常年雇用當地幾十名農民務(wù)工，按月支付工資。蓮花鎮五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮大田畈村種糧大戶(hù)高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發(fā)放工資10萬(wàn)多元。
2、增加了農業(yè)投入提高了生產(chǎn)效率。土地規模經(jīng)營(yíng)實(shí)現了農業(yè)投入主體的多元化，彌補了國家、農戶(hù)農業(yè)投入的不足。一些有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者立足高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)農業(yè)，紛紛投資農業(yè)基礎設施建設，著(zhù)力解決交通不便、水電不通等問(wèn)題，改善了生產(chǎn)條件。20xx年以來(lái)溫嶺老板和區林氏精品西瓜專(zhuān)業(yè)合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬(wàn)多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周?chē)r民也受益，彌補了村級公益事業(yè)經(jīng)費的不足。嶺洋、舉村兩鄉動(dòng)員農戶(hù)將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專(zhuān)業(yè)合作社，建立茶葉、吊瓜生產(chǎn)基地，大大提高了土地的產(chǎn)出率。
3、增強了農業(yè)科技創(chuàng )新能力。土地集中連片經(jīng)營(yíng)，為農業(yè)科技試驗示范創(chuàng )造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術(shù)、新工藝的推廣應用，促進(jìn)了農業(yè)品牌建設。全區有 75 個(gè)名特優(yōu)農產(chǎn)品注冊商標，9個(gè)農產(chǎn)品通過(guò)有機、綠色食品認證；20個(gè)農產(chǎn)品獲國家無(wú)公害農產(chǎn)品。15個(gè)優(yōu)質(zhì)農業(yè)新品種試種示范順利實(shí)施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優(yōu)新品種在全區推廣；測土配方施肥、重大病蟲(chóng)無(wú)害化治理技術(shù)、水稻直播栽培、早稻旱育秧無(wú)紡布覆蓋技術(shù)等新技術(shù)廣泛應用。
4、提高了糧食綜合生產(chǎn)能力。通過(guò)土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬(wàn)畝高標準優(yōu)質(zhì)稻米基地，為國家提供優(yōu)質(zhì)無(wú)公害商品糧；促進(jìn)了糧食組織化生產(chǎn)，區金岳糧食合作社由種糧大戶(hù)107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數為225.86%。同時(shí)實(shí)現了糧食生產(chǎn)機械化。兩家農機合作社和一批農機專(zhuān)業(yè)戶(hù)，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農田作業(yè)機收機割率達90%，在全市率先初步實(shí)現農業(yè)機械化。
5、推動(dòng)了農業(yè)轉型升級發(fā)展。隨著(zhù)土地流轉的加快，農業(yè)企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社和種養大戶(hù)有了更大的創(chuàng )業(yè)平臺，他們在適度規模經(jīng)營(yíng)的基礎上，大力發(fā)展特色農業(yè)，有力加快了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。蓮花鎮加速推進(jìn)土地流轉，促進(jìn)了規模農業(yè)、效益農業(yè)、綠色農業(yè)的發(fā)展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業(yè)生產(chǎn)新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質(zhì)稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業(yè)發(fā)展公司在澗峰畈租賃農戶(hù)土地200多畝，建立了優(yōu)質(zhì)葡萄園。土地流轉促進(jìn)了主導產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的規�；l(fā)展，帶動(dòng)了一批具有一定地方特色和規模優(yōu)勢的“一村一品”專(zhuān)業(yè)村。茭白專(zhuān)業(yè)村、吊瓜專(zhuān)業(yè)村、枇杷專(zhuān)業(yè)村、無(wú)公害蔬菜專(zhuān)業(yè)村、高山蔬菜專(zhuān)業(yè)村、生姜專(zhuān)業(yè)村等“一村一品”專(zhuān)業(yè)村，在全區各地紛紛涌現。
三、存在問(wèn)題
�。ㄒ唬┎糠洲r民用地觀(guān)念相對滯后。農民戀土觀(guān)念較重，對耕地的依賴(lài)性過(guò)強。當前，盡管有很多農戶(hù)棄農經(jīng)商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
�。ǘ┩恋亓鬓D基礎條件有待整合。家庭經(jīng)營(yíng)承包時(shí)，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶(hù)數進(jìn)行了等分，農戶(hù)地塊小而且分散，若有少數農戶(hù)不愿流轉，就不能形成連片種養，導致影響其他農戶(hù)的正常流轉，降低了土地流轉效率。
�。ㄈ┩恋亓鬓D矛盾糾紛逐步增多。近年來(lái)各級政府出臺了支農相關(guān)優(yōu)惠政策，取消農業(yè)稅，給種糧農戶(hù)直接補貼，再加上市場(chǎng)糧價(jià)上浮因素，有些農戶(hù)對流轉租金期望增加，引發(fā)了農民新一輪的種養熱和承包熱，導致土地流轉過(guò)程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農戶(hù)現在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產(chǎn)生矛盾和糾紛。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長(cháng)越好，這樣就能在土地、農業(yè)基礎設施等方面加大投入，以獲得長(cháng)期的收益。然而，經(jīng)調查，我區土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
�。ㄎ澹┩恋亓鬓D操作程序不夠規范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書(shū)面合同或簽訂合同不規范的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書(shū)面的面積約占15%。有少數耕地流出戶(hù)法律意識淡薄，看到耕地轉入戶(hù)經(jīng)營(yíng)效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過(guò)高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進(jìn)對策
�。ㄒ唬┘哟笮麄髁Χ�、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點(diǎn)，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進(jìn)一步促使農民轉變觀(guān)念，引導農民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉鎮、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進(jìn)耕地合理流轉作為加快農業(yè)結構調整的關(guān)鍵來(lái)抓，切實(shí)加強對這項工作的領(lǐng)導，耐心細致地做好農戶(hù)的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
�。ǘ⿵娀r業(yè)招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網(wǎng)絡(luò )渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實(shí)施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。三是加大龍頭企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社、種養大戶(hù)的扶持力度，培育更多的參與主體。
�。ㄈ⿵娀⻊�(wù)職能，健全流轉機制。建立和健全區、鄉鎮（街道）、村三級土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)組織。區成立土地流轉工作領(lǐng)導小組，領(lǐng)導全區有序開(kāi)展農村土地流轉工作；建立區土地流轉服務(wù)中心（設在區農業(yè)局），負責流轉工作的指導、協(xié)調和政策、信息咨詢(xún)，技術(shù)服務(wù)和考核督查等工作；各鄉鎮（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務(wù)中心，負責流轉信息的收集、發(fā)布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務(wù)站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關(guān)服務(wù)工作。
�。ㄋ模┘訌姼亓鬓D管理、切實(shí)維護農民權益。鄉鎮或村可以確定專(zhuān)門(mén)的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶(hù)流轉承包地應簽訂書(shū)面流轉協(xié)議，并報所屬村集體經(jīng)濟組織和農村土地承包合同管理機關(guān)備案。農村土地流轉期限不得超過(guò)農戶(hù)家庭承包土地的剩余承包期。進(jìn)一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
�。ㄎ澹┮婪ㄒ幏哆\作，探索創(chuàng )新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進(jìn)過(guò)程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點(diǎn)推進(jìn)土地向種植大戶(hù)、向有實(shí)力的農業(yè)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社流轉；以增產(chǎn)增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點(diǎn)要向農業(yè)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社，向種養大戶(hù)集中，才能最大程度實(shí)現增產(chǎn)增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產(chǎn)業(yè)，實(shí)現全民創(chuàng )業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個(gè)問(wèn)題解決了，土地流轉就是成功的。
重點(diǎn)在探索建立五項機制。一是建立服務(wù)機制。在完善蓮花、橫路兩試點(diǎn)鄉鎮的土地流轉服務(wù)中心建設同時(shí)，要建立區、鄉、村三級服務(wù)體系。在農業(yè)部門(mén)和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務(wù)中心，村建立服務(wù)站，為土地經(jīng)營(yíng)權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時(shí)掌握農村土地流轉動(dòng)態(tài)，加強流轉過(guò)程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進(jìn)行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時(shí)解決土地流轉過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲備機制。要探索通過(guò)合作、入股、經(jīng)營(yíng)權置換等方式，將部分農戶(hù)的土地實(shí)行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時(shí)對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開(kāi)展分等定級，建立價(jià)值評價(jià)標準，健全評估體系。要加強土地流轉價(jià)格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風(fēng)險。
�。┲贫钫�，加大推進(jìn)力度。研究制定《區農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉規范化管理實(shí)施意見(jiàn)》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務(wù)工作考核評價(jià)體系和流轉實(shí)績(jì)考核評價(jià)體系，將專(zhuān)項考核與綜合考核結合起來(lái)，專(zhuān)項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區財政每年安排一定的專(zhuān)項資金，對當年新增連片規模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實(shí)際流轉面積一次性給予資金補助。
農村土地流轉調研報告2
為全面掌握全縣農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉情況，研究制定下步農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的對策和措施，積極引導、規范農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，促進(jìn)農村土地適度規模經(jīng)營(yíng)、農民增收和現代農業(yè)發(fā)展，根據省、州要求，我站對全縣農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉情況進(jìn)行了專(zhuān)題調研，現將調研情況報告如下：
一、我縣土地流轉的現狀及特點(diǎn)
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D的現狀。
據調查統計，截止20xx年6月底，全縣農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉面積8488畝，占總承包耕地面積19.59萬(wàn)畝的4.33％，其中：
1、轉包面積5813畝，占流轉總面積的68.48％；
2、轉讓面積91畝，占流轉總面積的1.07%；
3、互換面積1088畝，占流轉總面積的12.82％;
4、出租1486畝，占流轉總面積的17.51%。
�。ǘ┑亓鬓D的特點(diǎn)
1、流轉規模逐步擴大。隨著(zhù)農村勞務(wù)輸出規模的不斷擴大，越來(lái)越多的農民，特別是農村青年離開(kāi)土地、離開(kāi)農村向城市轉移，常年在外務(wù)工及經(jīng)商，加速了農村土地的流轉；
2、興辦農業(yè)龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社，也從一定程度上助推了農村土地流轉的速度。近年來(lái)相繼涌現出了煙葉、啤酒大麥、油菜、林果、蔬菜等方面的土地流轉承包大戶(hù)，都已取得了明顯的經(jīng)濟效益，展示了很好的發(fā)展前景。
二、我縣農村土地流轉的做法及成效
我縣農村承包土地流轉堅持依法、自愿、有償的原則，本著(zhù)尊重農民意愿，考慮農民應得利益，從加快農業(yè)結構調整步伐，推動(dòng)農村勞動(dòng)力向非農產(chǎn)業(yè)轉移，提高農業(yè)實(shí)施效益出發(fā)，以農業(yè)增效、農民增收為目的，積極穩妥地推進(jìn)農村土地流轉，其主要做法及成效是：
�。ㄒ唬┩七M(jìn)農村土地流轉，切實(shí)維護農民利益。
在土地資源日愈緊張的情況下，推進(jìn)農村土地流轉必須充分尊重農民意愿，切實(shí)把維護和實(shí)現好農民土地承包經(jīng)營(yíng)權益作為土地流轉的前提條件。在整個(gè)土地流轉工作中，始終堅持“依法、自愿、有償”原則，做到“三不變”，即不改變土地的農業(yè)用途，不改變土地二輪承包期，不改變農民承包權。
�。ǘ┙⒁幏读鬓D制度，積極推進(jìn)土地流轉。
農村土地流轉關(guān)系農民的根本利益和長(cháng)遠生計，規范、有序地推動(dòng)農村土地流轉，不僅是維護農民切身利益不受侵害的需要，而且是有效防范土地流轉糾紛、維護農村社會(huì )穩定和諧的需要。完善調解仲裁機構，對土地流轉合同糾紛案件調解及仲裁，及時(shí)化解矛盾，消除隱患。從制度上奠定維護和發(fā)展好土地承包經(jīng)營(yíng)權益的基礎。
�。ㄈ﹦�(chuàng )新土地流轉形式，加快農村土地流轉。
推進(jìn)土地流轉是實(shí)現農村土地規�；�(jīng)營(yíng)、推動(dòng)現代化農業(yè)發(fā)展和新農村建設的現實(shí)選擇和途徑，但最重要、最根本目的在于實(shí)現農民利益的最大化。在具體工作中，堅持因地制宜，嘗試多種土地流轉形式，使農村土地流轉由過(guò)去單一的以轉包為主向轉包、轉讓、出租、互換、入股等多種形式轉變，積極引導并鼓勵土地經(jīng)營(yíng)權向種植能手和種養殖大戶(hù)流轉，形成規模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢。
三、農村土地流轉中存在的問(wèn)題
我縣的土地流轉盡管呈現出較好的勢頭，但是畢競還處于初始階段，表現出規模小，層次低，不規范的情況，大部分流轉僅限于農戶(hù)之間的零星流轉不成規模，更沒(méi)有出現以土地入股等形式組建的合作社等，具體表現為：
�。ㄒ唬┺r民的思想認識不到位，抑制了土地流轉。部分農民戀土觀(guān)念根深蒂固，視承包田為“保命田”，即使外出打工，進(jìn)城經(jīng)商，也要保留承包田，不愿長(cháng)期轉讓或轉包他人經(jīng)營(yíng)。
�。ǘ┩恋亓鬓D程序不規范，制約著(zhù)土地流轉。目前我縣農村土地經(jīng)營(yíng)權的流轉，以農民自發(fā)流轉較多，集中連片的、有組織的流轉較少；以農戶(hù)之間的流轉較多，農戶(hù)與開(kāi)發(fā)業(yè)主之間的大批量流轉較少；以短期性、季節性的流轉較多，中長(cháng)期的流轉不多。并且在流轉過(guò)程中，大部分沒(méi)有簽訂規范的合同，只有口頭協(xié)議，自由性和隨意性較大。有些流轉的土地雖然簽訂了流轉承包合同，但沒(méi)有使用規范統一的合同書(shū)，內容不夠完整，合同條款、期限、標的不具體，雙方的權、責、利不明確，沒(méi)有違約責任追究和損失補償辦法，容易引發(fā)合同糾紛。
�。ㄈ┏梢幠Ａ鬓D困難，限制了土地流轉。由于我縣土地的自然環(huán)境、類(lèi)型復雜，土地分散在不同區域，有的村、組農戶(hù)面積更零星分散，難以實(shí)施規模經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，規模經(jīng)營(yíng)承包業(yè)主為了獲得穩定的生產(chǎn)周期，要求中長(cháng)期流轉土地。而一些農戶(hù)由于擔心外出務(wù)工不穩定，考慮到能夠隨時(shí)回來(lái)恢復耕種承包土地，只考慮短期性、季節性流轉。因此，要把土地從分散的農戶(hù)手中集中成片，沒(méi)有較好的利益導向或出臺新的政策措施，很難獲得所有承包戶(hù)的同意。
�。ㄋ模C制不健全，影響了土地流轉。我縣目前尚缺乏土地經(jīng)營(yíng)權流轉的配套政策措施和服務(wù)機構，基層干部對土地流轉工作缺乏指導和管理，土地流轉的供求信息不能及時(shí)有效溝通。出租方找不到承租方，只好請人代耕或無(wú)償轉包，而想擴大經(jīng)營(yíng)規模的專(zhuān)業(yè)大戶(hù)，又難以找到有流轉土地意向的對象，即便找到了不是太分散就是面積小�？傮w來(lái)說(shuō)，我縣土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉還處在一個(gè)自發(fā)的、分散的、無(wú)序的小規模狀態(tài)。
�。ㄎ澹┺r村社會(huì )保障跟不上，遏制了土地流轉。盡管我縣農村的養老、醫療、社會(huì )救助等社會(huì )保障體系在不斷的完善、健全，但農民主要還是依靠土地來(lái)解決吃飯和依賴(lài)土地收入解決看病、上學(xué)、養老等問(wèn)題，普遍把土地作為最基本的生活保障來(lái)看待，對于流轉土地存在后顧之憂(yōu)。
五、加快農村土地流轉的對策與建議
�。ㄒ唬┘訌娦麄鞣e極引導，進(jìn)一步提高農民的大局意識。要以廣泛宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》為重點(diǎn)，通過(guò)廣播、電視、報刊、雜志等宣傳媒體，將相關(guān)法律、法規的條款和土地流轉典型事例與成果，采取聽(tīng)、看、比的方法，向廣大農民進(jìn)行多層面、多方位的宣傳和引導，著(zhù)力提高農民群眾對土地流轉的思想認識，積極營(yíng)造土地流轉的.工作氛圍，讓更多的農民和基層干部主動(dòng)參與和配合土地流轉工作，廣泛形成大局意識、發(fā)展意識，全面推進(jìn)土地流轉速度。
�。ǘ┙⒔∪l村土地流轉服務(wù)組織，加強對農村土地流轉的日常監管工作�？h設立土地經(jīng)營(yíng)權流轉辦公室，鄉鎮設立土地經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)中心，村級建立土地經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)站�？h流轉辦做好土地經(jīng)營(yíng)權流轉操作規程的制訂，加強對土地經(jīng)營(yíng)權流轉的監督、檢查、指導、協(xié)調等工作；鄉鎮、村按照各自職責，及時(shí)開(kāi)展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢(xún)、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務(wù)，實(shí)現依靠市場(chǎng)調節完善流轉機制，推動(dòng)土地流轉的健康運行，提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。
�。ㄈ┻M(jìn)一步規范土地流轉行為。
�、僖幏锻恋亓鬓D程序。土地經(jīng)營(yíng)權的流轉，必須經(jīng)農戶(hù)自愿提出申請、自愿簽訂書(shū)面流轉合同，村級審核同意，鄉鎮登記備案并依法鑒定三個(gè)環(huán)節。
�、谝幏锻恋亓鬓D合同。簽訂規范統一的流轉合作文本，保證每份土地流轉合同條款清晰、手續完備、內容齊全、權責明確，同時(shí)對經(jīng)營(yíng)權流轉的土地狀況、違約責任以及解決爭議方式等也要約法三章。
�、垡幏锻恋亓鬓D行為。遵循“依法、自愿、有償”的原則，由農民自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權是否流轉及流轉方式，任何組織和個(gè)人不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權。
�。ㄋ模┙⒓顧C制，實(shí)行農村土地適度規模經(jīng)營(yíng)。
大力發(fā)展農村二、三產(chǎn)業(yè)，拓寬農村勞動(dòng)力的就業(yè)門(mén)路，就地轉化農村勞動(dòng)力�？h、鄉（鎮）政府對土地規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)、專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織和農業(yè)龍頭企業(yè)的支農資金、扶貧資金等要優(yōu)先支付。充分發(fā)揮其他經(jīng)營(yíng)業(yè)主在資源整合、帶動(dòng)農戶(hù)發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)方面的積極作用。引導有能力的農民專(zhuān)業(yè)合作組織，探索農民土地入股等流轉方式，創(chuàng )立品牌，擴大規模，自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)農業(yè)項目。
�。ㄎ澹┙∪r村社會(huì )保障機制。加強以農村最低生活保障、養老保險、醫療保險、子女教育、農民工保護等為主的農村社會(huì )保障體系建設，積極探索農民以土地承包經(jīng)營(yíng)權收益換社保＋財政補助的新型農村養老保障，解除農民的后顧之憂(yōu)，使農民放心走出去，為農村土地流轉創(chuàng )造良好的條件。
�。┨剿鲃�(chuàng )新形式，力求農民利益最大化。
從土地流轉的成功實(shí)踐和經(jīng)驗來(lái)看，當前應積極引導和著(zhù)力推廣農民以土地承包經(jīng)營(yíng)權入股農民專(zhuān)業(yè)合作社統一經(jīng)營(yíng)的流轉形式，農民以土地承包經(jīng)營(yíng)權入股產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)實(shí)現產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的流轉形式，以及農民以土地承包經(jīng)營(yíng)權自愿聯(lián)合建立新的合作經(jīng)濟組織實(shí)現規�；�(jīng)營(yíng)的流轉形式。
�。ㄆ撸┙⒃圏c(diǎn)，加強土地流轉的示范和引導。
由于我縣土地流轉目前還僅處于初始和起步階段，而且經(jīng)驗不足，財力有限。加之現實(shí)中農民的小農思想、惜土觀(guān)念、趨同意識還都比較濃厚，因此必須通過(guò)樹(shù)立典型、示范帶動(dòng)的辦法，在局部實(shí)現突破，形成“典型拉著(zhù)走，政府推著(zhù)走”的局面。
農村土地流轉調研報告3
最近，我就全市農村土地流轉情況進(jìn)行了專(zhuān)題調研�？傮w上看，我市農村土地流轉發(fā)展態(tài)勢良好，但存在的問(wèn)題不容忽視，必須加大力度，規范管理，促進(jìn)我市土地流轉健康有序發(fā)展。
一、當前我市農村土地流轉的現狀和特點(diǎn)
近年來(lái)，我市把積極推動(dòng)農戶(hù)承包土地的經(jīng)營(yíng)權流轉，作為調整農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構、發(fā)展現代農業(yè)和規模農業(yè)的主要措施來(lái)抓，取得了較好的成績(jì)。截止20xx年底止，全市農戶(hù)承包土地經(jīng)營(yíng)權流轉面積達98.37萬(wàn)畝，占全市農用地總面積的10.7％；出讓承包土地經(jīng)營(yíng)權的農戶(hù)達到9.07萬(wàn)戶(hù)，占全市農戶(hù)總數的12.91%，全市農村土地流轉呈現流轉形式多樣化、經(jīng)營(yíng)主體多元化、地區發(fā)展差異化的特征。
1、流轉形式多樣化。表現為轉包轉讓的比重最大，租賃次之，其余依次是入股和拍賣(mài)。一是轉包。這是一種短期的、季節性的流轉方式，一次流轉時(shí)間一般在一年以?xún)�。如茶陵縣煙稻產(chǎn)業(yè)區烤煙種植一般采用這種流轉方式，上半年烤煙種植大戶(hù)轉包部分農戶(hù)承包耕地種植煙葉，下半年由原承包戶(hù)繼續種水稻。轉包占全市農村土地承包權流轉總面積的36.24%。二是租賃。為目前我市承包土地流轉的主要形式之一。租賃期限一般在二年以上，耕地租賃不能超過(guò)承包期，"四荒"資源及林地租賃可達到30年，甚至更長(cháng)。目前租賃占全市農村土地承包權流轉總面積的28.52%。三是"股份制"。也有叫股田制。承包農戶(hù)以自己的承包耕地經(jīng)營(yíng)權作為股份，融入合作社或農業(yè)企業(yè)，實(shí)行按股分紅；勞力參與生產(chǎn)，領(lǐng)取工資。承包農戶(hù)獲取股份分紅和勞務(wù)工資雙重收入。如攸縣網(wǎng)嶺鎮北坪村金嶺農民經(jīng)濟合作社。全村24個(gè)組中20個(gè)組，450戶(hù)農戶(hù)、1600余畝連片耕地加入合作社。
合作社保證每年400斤稻谷/畝的最低保底收入返回給農戶(hù)，農戶(hù)還可以享受60%的合作社分紅。四是拍賣(mài)。村組將種植條件差，常年無(wú)人耕種的"四荒地"收歸集體，由集體統一連片重新開(kāi)發(fā)，收入歸集體所有，開(kāi)發(fā)后也可成片拍賣(mài)發(fā)包，這是丘崗地開(kāi)發(fā)的主要形式。"四荒"資源、水面或原村級集體所有的土地使用權也是通過(guò)拍賣(mài)，拍賣(mài)期可達到50年或更長(cháng)。五是托管、互換等其他形式達18.66萬(wàn)畝，占18.97%
2、經(jīng)營(yíng)主體多元化。表現為農業(yè)生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、農業(yè)龍頭企業(yè)和其他經(jīng)濟單位成為流轉土地的受讓主體。一是專(zhuān)業(yè)大戶(hù)經(jīng)營(yíng)流轉土地。全市受讓100畝土地以上的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)有359家，經(jīng)營(yíng)100畝耕地以上的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)有97家，經(jīng)營(yíng)林地面積在1000畝以上的大戶(hù)有43家，農業(yè)生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)大戶(hù)的流轉土地占總面積的11.8%。二是專(zhuān)業(yè)合作組織經(jīng)營(yíng)流轉土地。全市有146家農民專(zhuān)業(yè)合作組織參與了土地經(jīng)營(yíng)流轉。如攸縣大和諧農業(yè)生產(chǎn)服務(wù)專(zhuān)業(yè)合作社由11個(gè)村50名社員自愿聯(lián)合組建，擁有水稻種植面積3000畝，糧食加工企業(yè)3家，規模種植示范戶(hù)30戶(hù)，不僅壯大了合作社，也為出租土地的農戶(hù)人平增收近200元。三是農業(yè)加工企業(yè)經(jīng)營(yíng)流轉土地。全市先后有129家農業(yè)加工企業(yè)采取"公司+基地"的模式，積極融入農村土地流轉，經(jīng)營(yíng)受讓土地4.9萬(wàn)畝，建設農業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地。如醴陵市保豐農業(yè)發(fā)展股份公司以市農業(yè)局為技術(shù)依托，實(shí)行機械化操作，今年發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻、瓜果、蔬菜1762畝，明年將擴大到3000畝，有力推動(dòng)了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)發(fā)展。四是其他經(jīng)濟主體經(jīng)營(yíng)流轉土地。由于工商企業(yè)參與農村土地流轉，初步形成了股份制企業(yè)和個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)等不同市場(chǎng)主體共同參與、投資農村土地流轉市場(chǎng)的格局。據初步調查，目前全市土地流入的家庭和工商企業(yè)、事業(yè)單位等達10萬(wàn)多戶(hù)，涉及的農戶(hù)達到8萬(wàn)之多。
3、地區之間的差異化。表現為經(jīng)濟發(fā)展越活躍，農村土地流轉需求越旺盛，土地流入經(jīng)營(yíng)的形式越多，效益越高。首先是流轉規模差異明顯。從全市五縣市來(lái)看，流轉面積最大的攸縣達15.4萬(wàn)畝，占農用地總面積的6.16%；相對最少的炎陵縣流轉面積2.9萬(wàn)畝，僅占農用地總面積的1.42%，相差5個(gè)百分點(diǎn)。其次是流轉的價(jià)格相差較大。由于受地域、用途、效益和非農產(chǎn)業(yè)比重等因素影響，流轉價(jià)格差異很大。全市農村耕地流轉畝均租賃價(jià)格達到200元/畝·年；最高、最低的分別為80元/畝·年和500元/畝·年，上下相差6倍多。流轉林地價(jià)格最高、最低的分別為3元/畝·年和30元/畝·年，上下相差10倍。從各區縣市內部分析看，越是農業(yè)生產(chǎn)效益高的地方流轉價(jià)格高。第三是土地流入經(jīng)營(yíng)形式差異明顯。就城郊而言，土地流轉的需求相對十分旺盛，受讓主體更加多樣化，在流轉后經(jīng)營(yíng)形式上形成了以休閑農業(yè)為主，加工業(yè)、市場(chǎng)服務(wù)業(yè)、規模種養業(yè)等共同發(fā)展的格局，其土地流轉的效益相對較高，有的高達800元/畝。
二、當前制約農村土地流轉的主要因素
經(jīng)調查分析，當前制約農村土地流轉主要存在四個(gè)因素。
1、觀(guān)念滯后、社保不力--流轉意愿不強。一是少數農民思想保守。受小富即安思想或對政策理解不透的影響，擔心土地長(cháng)期流轉于自身利益不利，不敢與經(jīng)營(yíng)戶(hù)簽定長(cháng)期流轉合同。特別是一些近城農民考慮建設征地利益問(wèn)題，寧可拋荒也不愿流轉給別人耕種。二是部分農民對土地依賴(lài)性強。長(cháng)期以來(lái)，農民都是以土地作為生存和就業(yè)的保障。特別是一些年齡偏大、缺乏務(wù)工技能的農民，更是依靠土地養家糊口。三是農民就業(yè)和社會(huì )保障乏力。一些進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農民，擔心崗位和社會(huì )保障不穩，把土地作為今后生活的'退路。甚至連一些長(cháng)期在城市工作、甚至有住房的農民，也不敢放棄土地。如xx縣一吳姓農民，在xx做蔬菜生意十七年，收入十分可觀(guān)，全家均在城市生活，但家里的土地只是委托親屬耕種，對放下土地仍有顧慮。
2、規章缺少、監管缺位--流轉規范不夠。當前我市土地流轉中的不規范行為突出表現為"三多三少":農民自行流轉多,報村鎮批準備案少；口頭協(xié)議多,書(shū)面協(xié)議少；協(xié)議責權不明的多,明確的少。調查顯示,目前全市有流轉合同的僅占25%,真正責權明確、條款完整、內容全面的合同流轉少之又少。其原因：一是缺乏操作性強的流轉規則。如沒(méi)有相應的具體的規范操作程序，統一編制的流轉合同書(shū)，科學(xué)的土地流轉價(jià)格體系等等，使土地經(jīng)營(yíng)權流轉無(wú)從下手。二是缺乏中介組織服務(wù)平臺。全市僅醴陵清水江等個(gè)別鄉鎮開(kāi)始成立農村土地流轉服務(wù)中心外，絕大部分縣市區、鄉鎮農村土地中介機構一片空白，土地流轉供求雙方信息不暢。三是缺乏有效管理和監督。雖然《農村土地承包法》明確規定縣級以上地方政府農業(yè)、
林業(yè)等行政主管部門(mén)分別負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理，鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理，但受多方面影響，相關(guān)部門(mén)和鄉鎮只對土地矛盾糾紛進(jìn)行處理，而對農村土地流轉缺乏有效的引導、規范與監管，土地流轉大多處于自發(fā)狀態(tài)。
3、層次較低、方式單一--流轉效益不高。突出表現為"三低"。一是土地流轉比重低。據調查，目前全市耕地、林地、水面、荒土流轉比重分別為11.2%、6.7%、11.1%和6.5%，流轉的土地真正進(jìn)入了專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)、公司化經(jīng)營(yíng)的只有11%左右，遠落后于江浙等東部先進(jìn)地區。二是流轉層次低。當前，農村土地流主要是轉包、出租兩種方式，占流轉總面積的60%以上，農民只得到單一而且低廉土地租金，農民收益較低。而股份合作等新形式全市僅2.7萬(wàn)畝，為流轉總量的3%。三是流轉集中程度低。土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、兼顧性與土地流轉的計劃性、規模性之間的矛盾，土地流轉集中程度低。有時(shí)往往因為一戶(hù)或幾戶(hù)條件談不妥，就使業(yè)主難以實(shí)施土地成片規模流轉。全市最大種糧大戶(hù)攸縣符和平租賃耕地810畝，分散在新市、大同橋兩鎮21個(gè)村的125戶(hù)農戶(hù)，土地流轉的分散,降低了農業(yè)規模效益。
4、設施較差、主體不足--流轉基礎不牢。一是基礎設施條件較差。全市仍有相當部份的農田水利設施落后，特別是山區農田的交通、地塊狀況很不利于土地規模經(jīng)營(yíng)。二是經(jīng)營(yíng)主體規模不大。受農村經(jīng)濟發(fā)展水平影響，農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展滯后，作為土地流轉主體之一流入方--龍頭企業(yè)、種養大戶(hù)總量明顯不足，全市參與土地流轉的農業(yè)加工企業(yè)僅129家、合作組織146家，不能滿(mǎn)足全市大規模土地流轉的需求。三是承包關(guān)系的不穩性。部分村級組織隨意調整土地，無(wú)視"土地延包三十年不變"的政策，"三年一小調，五年一大調，一年調一次"。這些造成維系農戶(hù)與承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、業(yè)主之間土地承包關(guān)系的協(xié)議無(wú)法生效和履行，導致承包關(guān)系不穩定，阻礙土地流轉進(jìn)程。
三、對推進(jìn)我市農村土地流轉的措施和建議
1、積極探索，創(chuàng )新流轉方式。要在穩定完善農村家庭承包經(jīng)營(yíng)制度，按照"三個(gè)不得"，即不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益的原則，鼓勵多形式流轉土地。農戶(hù)在流轉承包土地時(shí)，可以采取轉包、轉讓、出租、互換、入股以及其它法律法規規定的方式進(jìn)行。要大膽創(chuàng )新、學(xué)習借鑒各地先進(jìn)經(jīng)驗，積極探索農戶(hù)自愿聯(lián)合流轉、農戶(hù)委托流轉、土地股份合作社等多種土地流轉形式。如保豐公司采取的以土地入股、以現金抵租、以實(shí)物抵租、公司免費租種早稻，晚稻返回農戶(hù)耕種的租用模式。支持集體經(jīng)濟組織參與土地流轉。如醴陵市清水江鎮土地流轉托管中心模式。充分發(fā)揮農村合作經(jīng)濟組織在土地流轉中的作用。如攸縣北坪金嶺合作社以農戶(hù)土地承包經(jīng)營(yíng)權入股進(jìn)行合作生產(chǎn)，連片開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉土地的模式。打破行政區域，鼓勵以整村、聯(lián)村為單位進(jìn)行土地流轉，如新市鎮種糧大戶(hù)符和平租用新市、大同橋兩鎮21個(gè)村125戶(hù)農戶(hù)810畝耕地的聯(lián)鎮聯(lián)村租賃規�；l(fā)展模式。同時(shí)探索有效的流轉辦法。如外出務(wù)工的農民可以通過(guò)集體經(jīng)濟組織托管承包土地，可由村集體代為流轉，流轉收益歸原承包方；鼓勵從事二三產(chǎn)業(yè)的農民在自愿的基礎上將承包土地的剩余承包期一次性流轉出去，接轉方經(jīng)原承包者同意可以將取得的土地再流轉等�？傊�，只要符合"三個(gè)有利于"、符合"三個(gè)不得"原則，就要不拘形式，不論性質(zhì)，大膽闖、大膽試，創(chuàng )造土地流轉新路子。
2、加強管理，推動(dòng)流轉有序進(jìn)行。一是抓緊制定流轉發(fā)展規劃。尤其依據產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃做好土地流轉工作。各鄉鎮、村的土地流轉要圍繞設施農業(yè)、休閑觀(guān)光農業(yè)、特色農業(yè)等抓好布局。106國道和主要公路沿線(xiàn)的農業(yè)走廊和特色種植基地、休閑農業(yè)觀(guān)光園、科技示范園和"一村一品"專(zhuān)業(yè)村等作為土地流轉發(fā)展的重點(diǎn)，形成"村為點(diǎn)、鎮為線(xiàn)、區為面"的土地流轉新格局。二是保障流轉雙方的利益。積極開(kāi)展換發(fā)承包土地經(jīng)營(yíng)權工作，力爭在今年底之前完成全市農戶(hù)土地承包經(jīng)營(yíng)權換發(fā)證工作；同時(shí)，加快推進(jìn)集體林權制度改革。嚴格農村土地流轉的民主程序和行政報批程序，依法簽訂土地流轉合同并建立備案制。加強土地流轉收益分配的管理，嚴格控制土地流轉的經(jīng)營(yíng)內容，依法保護流轉雙方利益，促進(jìn)土地流轉健康有序進(jìn)行。
3、扶持引導，促進(jìn)土地向大戶(hù)集中。要盡快出臺扶持農村土地流轉相關(guān)政策性文件，制定并落實(shí)好土地流轉中用電、用地、稅收等優(yōu)惠政策。一是加大財政扶持力度。各級財政每年要在支農資金中安排一定額度，用于鼓勵農村承包土地流轉，壯大規模經(jīng)營(yíng)主體，培育重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、發(fā)展龍頭企業(yè)及興辦各類(lèi)合作經(jīng)濟組織。對農村合作經(jīng)濟組織入股土地以及規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)流轉集中土地達到一定規模給予一次性獎勵。對縣市區農村土地流轉進(jìn)行目標考核，重點(diǎn)培育一批農村土地股份合作社。二是強化金融信貸支持。各級金融部門(mén)要制訂支持農村土地流轉的信貸政策，允許農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作組織和規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)采取土地承包經(jīng)營(yíng)權證進(jìn)行抵押貸款。對業(yè)主流轉開(kāi)發(fā)初期緊缺的資金，銀信部門(mén)應積極給予信貸支持。允許土地規模經(jīng)營(yíng)企業(yè)和種養大戶(hù)修建直接用于種養業(yè)生產(chǎn)、管理、服務(wù)的非永久性建筑物，并給予收費優(yōu)惠。三是整合涉農資金和資源。進(jìn)一步整合各部門(mén)的涉農資金，促進(jìn)涉農項目資金向土地流轉大戶(hù)、龍頭企業(yè)和專(zhuān)業(yè)合作組織傾斜。對土地流轉開(kāi)展較好的地方，優(yōu)先安排土地整理項目和農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項目，著(zhù)力提高涉農資金的使用效率。
4、夯實(shí)平臺，規范土地流轉運作。建立健全政府和市場(chǎng)兩個(gè)流轉服務(wù)平臺。政府平臺主要是建立健全農村土地流轉的專(zhuān)門(mén)機構。建議縣級經(jīng)管局加掛土地流轉服務(wù)中心牌子，鄉鎮成立土地流轉服務(wù)站，村級成立土地流轉托管站，賦予其職權，負責抓好農村土地流轉指導、協(xié)調、監管工作，包括出臺土地流轉的具體實(shí)施意見(jiàn)；加強流轉審批程序、合同簽訂簽證、流轉登記備案及檔案管理等工作；建立協(xié)調處理機制，調處農村土地流轉中的各類(lèi)矛盾和糾紛；培育流轉紀經(jīng)人、健全土地流轉社會(huì )保障制度等，為推進(jìn)土地流轉
創(chuàng )造良好的法制環(huán)境、信用環(huán)境、服務(wù)環(huán)境。市場(chǎng)平臺主要是成立流轉中介服務(wù)組織。按市場(chǎng)化規則有效配置土地，推行農村土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估機制，評估使用權市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)現公平交易。建立土地流轉供需和市場(chǎng)價(jià)格等信息庫，為土地流轉供銷(xiāo)雙方提供信息服務(wù)，降低流轉交易成本，提高土地流轉交易的成功率。搭建經(jīng)營(yíng)項目、生產(chǎn)基地與流轉土地之間的橋梁，打造全省、全國知名的農村土地流轉對接服務(wù)品牌。真正做到流而有向、流而增效、流而有序、流而無(wú)憂(yōu)，流出活力。
農村土地流轉調研報告4
當前農村工作的重點(diǎn)是解決“三農”問(wèn)題，其核心是農民增收問(wèn)題。農民增收問(wèn)題解決的好壞，直接關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會(huì )的穩定。我縣農業(yè)人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個(gè)以農業(yè)為主的縣，近幾年，通過(guò)認真落實(shí)貫徹中共中央、市縣有關(guān)加強農業(yè)和農村工作的方針政策，鼓勵和發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化，優(yōu)化農業(yè)和農村經(jīng)濟結構，農業(yè)和農村經(jīng)濟取得了長(cháng)足發(fā)展，但就農村土地流轉和農民增收來(lái)講，出現了土地流轉難、農民收入的增長(cháng)幅度小，增收難度加大等問(wèn)題，農民人均純收入年均增長(cháng)5%左右，嚴重制約了全縣經(jīng)濟的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個(gè)調研小組，采取以座談會(huì )和實(shí)地走訪(fǎng)相結合的調查方法，對我縣的農村土地流轉和農民增收情況進(jìn)行了全面細致的調研，現將調研結果匯報如下：
一、我縣農村土地流轉和農民增收的現狀
�。ㄒ唬┺r村土地流轉現狀
1、土地流轉的基本情況??
我縣現有24個(gè)鎮鄉（街道辦事處）、50個(gè)社區居委、20xx個(gè)村民小組。農地67萬(wàn)畝，人均農地面積0.84畝,經(jīng)過(guò)幾年的大膽嘗試，土地流轉的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬(wàn)畝,占農地總面積的6.07 %,土地流轉方式以轉包和出租為主,轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬(wàn)畝,占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬(wàn)
畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積20xx畝,互換2600畝, 土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農戶(hù)自發(fā)流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個(gè):一是流向外來(lái)耕作戶(hù)；二是流向專(zhuān)業(yè)承包戶(hù);三是流向農業(yè)企業(yè);四是流向一般農戶(hù);五是流向其他單位。
2、土地流轉的特點(diǎn)??
�。�1）、堅持農戶(hù)自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉的 萬(wàn)畝農地中,農戶(hù)自愿流轉的占98%。
�。�2）、土地流轉收益是農民家庭收入的補充。土地進(jìn)行自發(fā)流轉的農戶(hù)一般是從事第二、三產(chǎn)業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以二、三產(chǎn)業(yè)和財產(chǎn)性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
�。�3）、村社集體組織流轉的土地基本形成規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)，土地收益較高。
�。�4）農戶(hù)自發(fā)流轉的期限短。
�。ǘ┺r民增收的現狀
全縣現有農戶(hù)21.82萬(wàn)戶(hù)，農業(yè)人口79.86萬(wàn)人，農村勞力41.92萬(wàn)人。20xx年，全縣堅持以農民增收為目標，以農業(yè)結構調整為主線(xiàn)，大力調整農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，使農業(yè)綜合效益穩步提高。全年實(shí)現農民人均純收入2747元，比上年增長(cháng)5.1 %。
1、農民外出務(wù)工是農民收入的重要組成部分和來(lái)源
經(jīng)濟活躍的龍水鎮等臨街處的農民主要靠手工業(yè)，進(jìn)城打工增加家庭收入。而在偏遠山區的農民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮也近50%的農民靠外出打工。
2、政策扶持農民增收
推進(jìn)稅費改革、減輕農民負擔，退耕還林政策給農民增收創(chuàng )造了條件。
3、產(chǎn)業(yè)結構調整、引進(jìn)企業(yè)也是農民增收的重要途徑
業(yè)主制經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)了農民增收。農民將土地轉讓出去，不投一分錢(qián)就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。
二、土地流轉和農民增收中存在的問(wèn)題和阻礙
�。ㄒ唬┐嬖诘膯�(wèn)題
1、土地流轉程序不規范，無(wú)序流轉現象嚴重
農村中多數是農戶(hù)自發(fā)流轉，口頭協(xié)議多，無(wú)具體的合同依據，長(cháng)期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過(guò)政府協(xié)調引進(jìn)的企業(yè)、業(yè)主大戶(hù)等許多也沒(méi)有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。
2、修建鄉村公路任務(wù)重。
鄉鎮建設鄉村公路既無(wú)資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農民增收，還加重了農民負擔。中敖鎮中塘路屬省道，三百萬(wàn)元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊XX縣的五桂鎮修同一條公路需投資1400多萬(wàn)元，沒(méi)有要農民出一分錢(qián)，這樣中敖鎮許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關(guān)系，還影響了農業(yè)稅的征收。
3、農業(yè)產(chǎn)值、附加值低下，撂荒土地現象嚴重
農民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶(hù)中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農業(yè)投資大、周期長(cháng)、收益低，農民種地積極性不高，這就造成外出務(wù)工農民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無(wú)人耕種，在偏遠山區尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務(wù)工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。
4、土地流轉達不到預期效果
部份農民素質(zhì)較低，小農意識強，狹隘的自私心對規模經(jīng)營(yíng)阻力很大，既不愿意轉租給業(yè)主，自己又不積極經(jīng)營(yíng)，使得很多鄉鎮無(wú)法引進(jìn)企業(yè)。
�。ǘ┺r民增收中的障礙
1、
農村科技缺乏
農村文化服務(wù)體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農民自身技能低，技術(shù)欠缺，接受科技的能力弱、依賴(lài)性強。即使外出務(wù)工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動(dòng)強度大，還達不到預期的收入。
2、農村基礎設施滯后
農村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。
三、建議
土地流轉是解決農業(yè)增效、農民增收、農村穩定的重要途徑，“土地不搞活，農民難致富”，土地流轉是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，關(guān)鍵是我們如何引導農民將土地流向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)和農業(yè)企業(yè)，使土地形成連片種植和規�；�(jīng)營(yíng)。為了更好地利用有限的土地資源，發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益，促使農民增收，建議如下：
1、規范和引導土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，推進(jìn)城鎮化進(jìn)程。
加強農村基層組織建設，推進(jìn)農業(yè)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，使土地向種養殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專(zhuān)業(yè)戶(hù)集中，實(shí)現土地的`規�；�(jīng)營(yíng)，引導農民致富增收。
2、加強農民知識培訓，提高農民素質(zhì)
農民現實(shí)主義嚴重，抗御市場(chǎng)風(fēng)險能力差，這主要是因為農民文化素質(zhì)差，農業(yè)科技水平低。建議有關(guān)部門(mén)加強對農村技術(shù)的培訓，強化農業(yè)技術(shù)服務(wù)推廣體系建設。搞一些符合實(shí)際的短平快項目，拓展農民創(chuàng )業(yè)空間，使農村由習慣型、傳統型生產(chǎn)向專(zhuān)業(yè)型、技術(shù)型轉變。
3、加大農業(yè)投入，改善農村基礎設施和農民生產(chǎn)生活條件
政府應加強對農村公路、電訊、學(xué)校、醫療、能源等基礎設施的投入，重點(diǎn)要投到特別需要的鄉村，要扶小扶弱，不要扶優(yōu)扶強。
4、減輕農民負擔，增加農民收入
減免農業(yè)稅，增大對農村的轉移支付，減少農民對各種公益事業(yè)的投資。
5、科學(xué)合理組織農村富余勞動(dòng)力的轉移
建立健全專(zhuān)門(mén)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò )機構，構建互動(dòng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。加大對農村富余勞動(dòng)力的培訓力度，拓寬農民外出務(wù)工的途徑，減勉農民子女在縣內入學(xué)的選校費。對外出務(wù)工回鄉創(chuàng )業(yè)的農民，享受與外來(lái)投資企業(yè)相同的各種優(yōu)惠政策。
6、提高農民組織化程度，是農民增收關(guān)鍵環(huán)節。
在穩定以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎、統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，積極發(fā)展各種形式的農村專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織，克服小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的矛盾。鼓勵和支持境內外投資大戶(hù)和農民大力興辦龍頭企業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、科技示范園區、發(fā)展專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì )、運銷(xiāo)隊伍、農村經(jīng)紀人隊伍、服務(wù)實(shí)體等農村合作經(jīng)濟組織和市場(chǎng)中介組織，采用統分結合、股份合作、合同契約、市場(chǎng)中介等多種形式把農民和市場(chǎng)連接起來(lái)，把農業(yè)生產(chǎn)與科技的推廣應用結合起來(lái)，給予農村專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織的優(yōu)惠政策扶持。
農村土地流轉調研報告5
為全面了解當前農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉情況，加強對農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的指導，前段時(shí)間，我們就農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作進(jìn)行了專(zhuān)項調查。
一、基本情況
XX縣位于山西省晉中地區中部，是一個(gè)傳統的農業(yè)大縣，全縣轄9個(gè)鄉鎮，197個(gè)行政村，其中：農業(yè)人口20.85萬(wàn)人，涉及農戶(hù)6.67萬(wàn)戶(hù)，全縣總耕地面積39.81萬(wàn)畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬(wàn)畝，簽訂土地承包合同6.67萬(wàn)份。據不完全統計，20xx年底，我縣簽訂土地流轉合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2 %，近年來(lái)我們還規范了農村土地流轉臺帳，建立完善了全縣的農村土地承包經(jīng)營(yíng)及流轉管理機構。
二、土地流轉合同簽訂及流轉調查情況
隨著(zhù)國家一系列惠農政策的出臺，特別是全面取消農業(yè)稅，《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，我縣的農村土地流轉顯現出一些新的特點(diǎn)，主要表現在以下幾個(gè)方面。
(一)、從流轉形式來(lái)看，主要有以下幾種流轉形式。
1、轉讓。指農戶(hù)之間土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的轉移。有些農戶(hù)因無(wú)力繼續承包土地，與其他戶(hù)協(xié)商一致，經(jīng)村委會(huì )同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會(huì )確立新的土地承包關(guān)系，出讓方與村委會(huì )在轉讓土地上的承包關(guān)系即行終止。這種流轉形式的好處是出讓方可以有更充足的時(shí)間從事非農產(chǎn)業(yè);受讓方可以根據自己的需要，轉入土地擴大經(jīng)營(yíng)規模。我縣共轉讓土地4139.79畝，占總流轉面積的53.6 %。
2、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶(hù)間一定期限內土地使用權實(shí)現轉移。轉包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限，轉包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。20xx年底，我縣共有轉包土地20xx.14畝，占總流轉面積的27%。
3、互換。即農戶(hù)之間土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的相互轉移�；Q的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要�；Q后，互換地塊的土地承包權、經(jīng)營(yíng)權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務(wù)關(guān)系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉面積的13.5%。
4、出租。主要指農戶(hù)與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶(hù)與用地單位之間進(jìn)行，農戶(hù)自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉面積的1.4%。
5、其它。農戶(hù)將全部或部分承包土地使用權作價(jià)為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，以入股的土地使用權作為分紅依據，入股收入按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉面積的`4.4 %。如XX縣小白鄉白燕村有400多戶(hù)，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。
白燕村最早的土地流轉形式是以租地的形式流轉，他們意識到土地流轉的意義在于增產(chǎn)、增效、增收。就白燕村來(lái)講，該村支書(shū)張云利所辦的XX縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農民代種地，全部種他的樹(shù)苗，農民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農民隨時(shí)可以撤股�，F在白燕村40%的就流轉給了張云利，全村有350人長(cháng)期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶(hù)他們的地。本村的20xx年寫(xiě)有書(shū)面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。
張云利的基地帶動(dòng)公司，公司帶動(dòng)合作社，重點(diǎn)搞工程，注冊資金在1000萬(wàn)元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉搞一個(gè)苗木鄉鎮，把小白鄉建成苗木基地鄉，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對土地流轉，他指出：土地流轉要規范，上面要出臺一些政策，關(guān)于流轉合同、鑒證方面都要規范。
(二)、從土地流轉去向來(lái)看，主要是農戶(hù)之間的流轉居多，我縣共有流轉土地面積7717.99畝，其中流入農戶(hù)面積4768.78畝，占流轉面積的62 %;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉面積34%。流轉土地用于種糧4172.81畝，其中流入農戶(hù)土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉面積54%。
(三)、從土地流轉的分布情況來(lái)看，我縣土地流轉主要集中在平川鄉鎮，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過(guò)流轉形成大面積土地耕種的現象;二是免征農民稅收的同時(shí)，國家又給農戶(hù)種糧進(jìn)行了補貼，農戶(hù)科技種植大棚，形成了部分農戶(hù)之間土地的互換。
三、土地流轉中存在的問(wèn)題
(一)流轉合同不規范
從簽訂情況看，我縣農村土地的流轉在國家免征稅費后，形成了農民承包耕地的流轉不經(jīng)過(guò)村委同意的事實(shí)，造成了農戶(hù)之間土地流轉不簽訂書(shū)面的流轉合同。
(二)由于多年來(lái)農戶(hù)土地自行流轉情況多，造成了原來(lái)稅費改革前農戶(hù)自行流轉的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現，形成土地流轉事實(shí)存在但無(wú)證據、無(wú)依據的現象，使土地流轉合同糾紛難以處理。
(三)由于國家的規劃建設，形成城郊農戶(hù)土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農戶(hù)自行流轉的合同由于利益的分配問(wèn)題也引發(fā)了農戶(hù)之間的土地流轉合同糾紛的出現。
(四)宣傳力度不夠，農戶(hù)之間土地流轉由于法律意識差，不懂法，形成農戶(hù)自行流轉合同及手續不完善，同時(shí)也給自己留下了發(fā)生糾紛的隱患。
(五)流轉文書(shū)管理不完整。我縣存在土地流轉臺賬管理不規范，個(gè)別鄉鎮沒(méi)有建立土地流轉臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒(méi)有在農經(jīng)部門(mén)鑒證、存檔和備案，在村社也都沒(méi)有備案，至使農經(jīng)部門(mén)對全縣土地流轉的真實(shí)情況難掌握。全縣的土地流轉協(xié)議在鄉鎮存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無(wú)依據，無(wú)法進(jìn)行審核，不利于糾紛及時(shí)解決。同時(shí)也不利于縣農經(jīng)辦對開(kāi)展農村土地流轉工作的指導。
(六)小農思想束縛影響流轉。土地是農民賴(lài)以生存的最基本的生產(chǎn)資料，是農民的“命根子”，特別是我縣近年來(lái)征用土地頻繁，大多農民盯牢征地補償款。農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿將土地流轉出去。特別是取消農業(yè)稅實(shí)行糧食補貼后，一些私下轉出土地的農民，又開(kāi)始收回原有承包地自己耕種，另外，多數農民小農經(jīng)濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)L(fēng)險，務(wù)工經(jīng)商怕丟地權，滿(mǎn)足于守土經(jīng)營(yíng)或交親戚耕種比較放心。
(七)土地流轉難成規模。土地使用權流轉具有不穩定性，主要是因為非農產(chǎn)業(yè)的不發(fā)達和非農就業(yè)機會(huì )不多，外出務(wù)工就業(yè)相對不固定，經(jīng)商風(fēng)險較大，農民創(chuàng )業(yè)本領(lǐng)不強，技能素質(zhì)不高，年齡結構偏大，農業(yè)收入仍是許多農民家庭收入的主要形式，由此，許多農民不愿放棄承包土地，分散種植與規模經(jīng)營(yíng)成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉是在農戶(hù)間自發(fā)進(jìn)行的，缺乏專(zhuān)業(yè)組織引導土地流轉，組織化規模經(jīng)營(yíng)機制不健全，難以改變土地分散種植經(jīng)營(yíng)的局面。
四、土地流轉的目標思路及工作措施
家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制極大地解放了農村生產(chǎn)力，有力地推動(dòng)了農業(yè)農村經(jīng)濟的發(fā)展。但隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步確立和傳統農業(yè)向現代農業(yè)的過(guò)渡，這種分散經(jīng)營(yíng)的小農生產(chǎn)與現代農業(yè)對規模經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的要求越來(lái)越難以適應。實(shí)踐表明，結合城鄉統籌發(fā)展，實(shí)行農村土地適度規模經(jīng)營(yíng)，對調整農村產(chǎn)業(yè)結構、轉移農村剩余勞動(dòng)力、促進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、加快鄉鎮企業(yè)發(fā)展和小城鎮建設等都具有重要作用，是實(shí)現家庭承包經(jīng)營(yíng)責任制與現代農業(yè)順利對接的有效途徑，是今后農村改革的方向選擇。土地適度規模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展應加強以下幾個(gè)方面：
(一)加快土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。針對我縣農戶(hù)土地經(jīng)營(yíng)規模小，土地分片細碎化等現象;以及二、三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)農村剩余勞動(dòng)力轉移及效益性農業(yè)的實(shí)際需要，要加強農村土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，為發(fā)展現代農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)提供了土地資源的有效配置，為引進(jìn)人才、資金、技術(shù)、管理提供了載體。要在明確所有權、穩定承包權的基礎上，搞活土地使用權，把農村勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產(chǎn)出率為目的實(shí)現土地有序流轉。
(二)按照因地制宜、發(fā)揮優(yōu)勢、相對集中、形成規模的原則，搞好優(yōu)勢農產(chǎn)品區域布局規劃，加大農業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)布局調整，推行優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)向最適宜區域集中，形成具有區域特色的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)帶，從而促進(jìn)土地適度規模經(jīng)營(yíng)。土地合同糾紛仲裁處理情況
(三)加強土地流轉糾紛管理。針對我縣出現的新的土地流轉糾紛問(wèn)題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農業(yè)部批準為農村土地糾紛仲裁試點(diǎn)縣，加強土地的進(jìn)一步規范管理，近期，我縣在原有的農村承包合同仲裁委員會(huì )的基礎上，成立了XX縣農村土地糾紛仲裁委員會(huì )，各鄉(鎮)成立了農村土地糾紛調解委員會(huì )，使我縣的土地糾紛過(guò)正在逐漸步入正規化的軌道。
同時(shí)，根據縣委、政府要求，積極起草農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉管理意見(jiàn)及流轉程序，進(jìn)一步加強農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉的管理，完善農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉程序，提高農戶(hù)土地流轉的法律意識，成立農村土地流轉中心，規范土地流轉辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉逐步走上規范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現的土地流轉糾紛高潮，加強土地流轉糾紛案件的調處工作，也是保障我縣城鄉統籌發(fā)展，土地適度規模經(jīng)營(yíng)的有力支持。
農村土地流轉調研報告6
一、全縣土地流轉總體情況和主要特點(diǎn)
我縣現有耕地面積57萬(wàn)畝，其中水田42萬(wàn)畝，旱土15萬(wàn)畝。20xx年全縣耕地流轉面積11.27萬(wàn)畝，涉及農戶(hù)6.5萬(wàn)戶(hù)，占耕地總面積的19.77%。耕地流轉主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、流轉形式多樣化。目前，全縣耕地流轉主要以轉包、出租、入股、轉讓等形式為主。其中轉包3.3萬(wàn)畝，占29.3%;出租6.8萬(wàn)畝，占60.3%;互換0.8萬(wàn)畝，占7.1%;入股0.23萬(wàn)畝，占2%;轉讓及其它形式0.34畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉形式正在探索之中。水市鎮水市村唐義成承包本村320余畝耕地，用于發(fā)展烤煙和糧食生產(chǎn)。清水橋鎮平三村歐陽(yáng)迪文自有耕地13畝,長(cháng)期轉包耕地368畝,短期轉包耕地200畝,種植糧食580畝。太平鎮坪石頭村歐陽(yáng)植竹長(cháng)期轉包耕地5000畝,短期轉包耕地1000畝,種植糧食1800畝。
2、流轉范圍不斷拓寬。流轉的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉對象由原來(lái)的本村內進(jìn)行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經(jīng)營(yíng)主體從單戶(hù)轉向合作社,經(jīng)營(yíng)從種糧為主轉向發(fā)展糧食與優(yōu)質(zhì)高效農業(yè)并重。20xx年全縣850戶(hù)種糧大戶(hù)經(jīng)營(yíng)耕地面積45895畝,其中:流轉面積6100畝,托管面積19876畝,代耕代種面積57469畝;全縣10個(gè)種糧合作社經(jīng)營(yíng)耕地面積5605畝,其中:流轉面積3500畝,托管面積1300畝,代耕代種面積751畝。
3、流轉效果初步顯現。一是促進(jìn)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整。全縣流轉的土地中，80%用于發(fā)展烤煙、糧食、蔬菜、生豬、工業(yè)原料林、中藥村、油茶、水果等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大。通過(guò)土地流轉，清水橋鎮、水市鎮、保安鄉、太平鎮等鄉鎮新增烤煙種植面積千畝以上，進(jìn)一步鞏固了烤煙的主導地位。九疑山瑤族鄉太平村村民以700余畝耕地的經(jīng)營(yíng)權入股，發(fā)展優(yōu)質(zhì)臍橙，形成了“一村一品”的產(chǎn)業(yè)格局。二是擴大了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。目前，我縣土地流轉規模在10畝以上的有4萬(wàn)多畝，規模經(jīng)營(yíng)戶(hù)已達20xx戶(hù)以上，烤煙生產(chǎn)逐步轉向大戶(hù)為主。三是促進(jìn)了農村勞動(dòng)力轉移和農民增收。農村土地流轉，一方面創(chuàng )造了新的就業(yè)機會(huì )，農民在享受地租的同時(shí)，可以足不出鄉在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務(wù)工農民解除了后顧之憂(yōu)，安心務(wù)工，增加勞務(wù)收入。四是促進(jìn)了農業(yè)適用新技術(shù)、新品種、新農機的推廣應用。通過(guò)土地流轉形成的規模經(jīng)營(yíng)戶(hù)，為提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和土地利用率、產(chǎn)出率，均采用了先進(jìn)適用的新農機、新技術(shù)和優(yōu)良品種，有的甚至聘請了專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。
二、存在的問(wèn)題
1、流轉規模小。土地流轉中，耕地流轉率只有19.77%，制約了我縣農業(yè)產(chǎn)業(yè)的壯大，沒(méi)有達到產(chǎn)業(yè)“攪”活土地流轉，土地流轉促進(jìn)產(chǎn)業(yè)壯大的效應。
2、流轉行為不規范。農村土地流轉多以農戶(hù)間自發(fā)流轉為主，以口頭協(xié)議進(jìn)行流轉的多，簽訂正規書(shū)面協(xié)議或合同的少。有的即使簽訂了書(shū)面協(xié)議，內容也很簡(jiǎn)單，形式不規范不健全，經(jīng)過(guò)村集體統一組織并報上級主管部門(mén)備案的極少。流轉不規范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現了部分轉出土地的農民借合同不規范而索回土地經(jīng)營(yíng)權現象;集體林地承包中，很多未經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì )討論通過(guò)，群眾意見(jiàn)大，引發(fā)上訪(fǎng)事(案)件，造成不穩定因素。
3、流轉層次低。農村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉鎮的村、組范圍內，流轉期限較短。全縣耕地土地流轉期在5年以?xún)鹊挠?萬(wàn)畝，占流轉面積的79.8%;流轉期在20xx年以上0.7萬(wàn)畝，占6.2%。流轉的短期行為，不利于土地的可持續利用。而且，由于產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)程度不高，土地流轉形成的規�；�(jīng)營(yíng)、標準化生產(chǎn)水平低，科技含量不高，種植、養殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養、開(kāi)發(fā)少。
4、流轉環(huán)境不優(yōu)。一些農戶(hù)對土地流轉經(jīng)營(yíng)戶(hù)生紅眼病的情況仍然存在，采取各種手段予以破壞。一些部門(mén)、單位的服務(wù)在一定程度上缺失。
5、機制不健全，服務(wù)不到位。中介服務(wù)組織尚未建立,土地流轉市場(chǎng)還沒(méi)有形成,流轉信息不暢,土地評價(jià)缺乏依據,農民咨詢(xún)沒(méi)有門(mén)路;鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成,沒(méi)有配套的政策措施;鄉村兩級引導和服務(wù)不到位,缺乏有效組織農民“以地生財”的能力;鄉鎮農村土地承包管理部門(mén)對土地流轉的管理和監督職能也沒(méi)有完全落實(shí)到位。
6、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)程度不高，從事農業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的投資者偏少。農業(yè)比較效益差，農業(yè)生產(chǎn)投資大、周期長(cháng)、風(fēng)險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規避風(fēng)險的能力弱，因此，從事開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的投資者偏少。目前，全縣還沒(méi)有一個(gè)叫得響、帶動(dòng)能力強的龍頭企業(yè)，大部分農產(chǎn)品加工企業(yè)停留在作坊式的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段，農產(chǎn)品基本上是作為原料直接供應市場(chǎng)，附加值低、農民增收少。
三、對策和建議
加快農村土地流轉是推進(jìn)農村土地集約化經(jīng)營(yíng)、推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、發(fā)展現代農業(yè)和增加農民收入的有效途徑。要加快農村土地流轉進(jìn)程，提高農村土地流轉質(zhì)量和效益，必須從以下幾方面入手:
1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農民參與農村土地流轉的積極性。農民是農村土地流轉的主體，讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快農村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺(jué)性。要按照《農村土地承包法》、《合同法》、中央省市農村土地流轉的有關(guān)政策要求，引導農民知曉農村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規范�？h、鄉鎮、村都要舉辦農村土地流轉示范點(diǎn)，通過(guò)典型示范，使廣大農民看到土地流轉帶來(lái)的實(shí)際利益，從而轉變思想觀(guān)念，加快農村土地流轉。
2、加強監管，搞好服務(wù)，不斷健全農村土地流轉機制。一是要進(jìn)一步健全農村土地流轉管理制度，加強對農村土地流轉的日常監管工作，切實(shí)做到三個(gè)規范：即規范土地流轉程序、規范土地流轉合同和規范土地流轉行為。二是要組建以“兩個(gè)中心、一個(gè)服務(wù)站”為運作模式的農村土地流轉中介服務(wù)體系，即鄉鎮成立農村土地流轉信息服務(wù)中心和合同糾紛調處中心，村級建立土地流轉服務(wù)站，縣、鄉、村三級按照各自職責，及時(shí)開(kāi)展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢(xún)、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務(wù)，實(shí)現依靠市場(chǎng)調節完善流轉機制，推動(dòng)土地流轉的健康運行，籍以提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。三是要建立健全縣級農村土地糾紛仲裁機構和鄉鎮農村土地糾紛調處機構，著(zhù)力解決各類(lèi)農村土地糾紛。
3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農村土地流轉空間。一是要拓寬勞務(wù)輸出渠道，為農民外出就業(yè)創(chuàng )造條件。要加強對農村勞動(dòng)力的技術(shù)、技能培訓，搞好信息服務(wù)、政策服務(wù)、法律服務(wù)和組織管理，為農村勞動(dòng)力永久性、實(shí)質(zhì)性向二、三產(chǎn)業(yè)轉移提供條件，讓大量的農村勞動(dòng)力能夠出得去，掙到錢(qián)，留得住，使大量的`農村人口離開(kāi)土地，離開(kāi)農村，向城市轉移，為農村土地流轉創(chuàng )造必要條件和有效空間。二是要健全農村社會(huì )保障機制。加強以農村最低生活保障、社會(huì )保險、大病救助、子女教育、農民工保護等為主的農村社會(huì )保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會(huì )保障功能，解除農民的后顧之憂(yōu)，使農民放心走出去，進(jìn)而為農村土地流轉創(chuàng )造良好的條件。三是要大力發(fā)展農民專(zhuān)業(yè)合作組織。充分發(fā)揮農民專(zhuān)業(yè)合作組織在資源整合，帶動(dòng)農戶(hù)搞規模經(jīng)營(yíng)的方面的積極作用。引導有能力的農民專(zhuān)業(yè)合作組織，探索農戶(hù)土地入股等流轉方式，自創(chuàng )品牌，擴大規模，自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)農業(yè)項目。大力扶持農業(yè)龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、專(zhuān)業(yè)購銷(xiāo)大戶(hù)，使他們做大做強，進(jìn)一步促進(jìn)農村土地的流轉。四是大力發(fā)展烤煙、水果、蔬菜、速生豐產(chǎn)林、牲豬等優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，擴大板塊規模，增強對農村土地流轉的吸引力。
4、加強領(lǐng)導，協(xié)調配合，不斷優(yōu)化農村土地流轉工作環(huán)境。要把農村土地流轉工作納入縣、鄉鎮兩級政府的重要議事日程，成立由主要領(lǐng)導負責的組織機構，綜合協(xié)調、統一領(lǐng)導本地的農村土地流轉工作。要把農村土地流轉同新農村建設、農村綜合配套改革、創(chuàng )新農村經(jīng)營(yíng)管理制度、發(fā)展現代農業(yè)、加強農村基層組織建設等工作有機結合起來(lái)，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門(mén)要發(fā)揮職能作用，加強協(xié)調配合，進(jìn)一步優(yōu)化農村土地流轉工作環(huán)境。國土部門(mén)要加強對耕地，特別是基本農田的保護和監管，并通過(guò)土地整理、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)等項目建設，改善農田基礎設施條件，增強抗災能力，為農村土地規模經(jīng)營(yíng)打好基礎;勞動(dòng)保障部門(mén)要積極做好統籌城鄉勞動(dòng)就業(yè)及社會(huì )保障工作，落實(shí)有關(guān)勞動(dòng)保障政策;財政、經(jīng)管部門(mén)要加強業(yè)務(wù)指導，保障必要的工作經(jīng)費，農業(yè)、畜牧、農機、林業(yè)等部門(mén)要加強技術(shù)指導和服務(wù);總之，全縣上下要形成一盤(pán)棋，共同推進(jìn)農村土地流轉。
農村土地流轉調研報告7
近期我們小組對農村土地流轉情況進(jìn)行了調查，經(jīng)過(guò)匯總研究，現將調研情況報告如下：
一、土地流轉的主要形式
目前，土地流轉的形式主要有：轉包、出租、入股、轉讓、互換等形式。
二、土地流轉的效果
土地流轉形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業(yè)集中。目前。二是土地向農民專(zhuān)業(yè)合作社集中。三是土地向種養能手集中。主要是各村的種植和養殖大戶(hù)。
三、土地流轉存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┱J識不足，重視不夠。部份村干部認為土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉是農戶(hù)之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務(wù)就行，沒(méi)有嚴格按照土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的要求管理。但事實(shí)證明，不規范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會(huì )引起層層上訪(fǎng)、甚至集體上訪(fǎng)，這樣的結果將會(huì )影響社會(huì )穩定。
�。ǘ┺r戶(hù)放棄承包地時(shí)無(wú)書(shū)面申請。前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權時(shí)，只向村委打了一個(gè)招呼，有的甚至只打了一個(gè)電話(huà)，更1
沒(méi)有提交放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權的書(shū)面申請或授權委托申請，村委將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農戶(hù)，該農戶(hù)事后反說(shuō)是村委強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經(jīng)營(yíng)權，村委又拿不出有利的證據，增加了此類(lèi)糾紛處理的難度。
�。ㄈ┩恋亓鬓D合同不規范。農戶(hù)之間的土地流轉無(wú)規范的流轉合同，相當部分只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關(guān)系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時(shí)難以取證，為處理糾紛增加了難度。
�。ㄋ模┙M織機構有待完善。街道和村兩級沒(méi)有成立相應的服務(wù)機構，使農村土地流轉和規�；�(jīng)營(yíng)工作沒(méi)有相對完善的工作機構和健全的工作隊伍；沒(méi)有建立土地流轉檔案管理制度，不能對每一宗土地流轉都建立流轉臺帳和流轉卡，使土地流轉工作不規范；沒(méi)有建立土地流轉矛盾糾紛排查制度，不能及時(shí)發(fā)現土地流轉和規�；�(jīng)營(yíng)中的矛盾和問(wèn)題，溝通協(xié)調工作做的不夠，不能為農民和業(yè)主搞好服務(wù)。
四、加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┱J真貫徹相關(guān)法規。切實(shí)加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹，要讓各級干部充分認識加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理的重要性和必要性。層層開(kāi)展農村土地承包管理和土地流轉的培訓，街道要定期組織對村干部進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的培訓，使其在農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉過(guò)程中把好關(guān)，在依法、自愿、有償的前提下嚴格按程序操作。
�。ǘ┣袑�(shí)完善流轉手續。在全面清理農村土地流轉現狀的基礎上，對清理出來(lái)的問(wèn)題分類(lèi)進(jìn)行完善和補充。
一是對農戶(hù)之間流轉合同和協(xié)議或不規范不完善的合同或協(xié)議的流轉行為，按照統一的《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉合同書(shū)》的格式進(jìn)行重新簽訂農村土地流轉合同，當事人不在家的，由當事人寄回書(shū)面《授權委托書(shū)》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過(guò)承包人承包期的剩余時(shí)間。
二是對自愿放棄土地承包的.農戶(hù)，必須完善放棄承包經(jīng)營(yíng)權的《申請書(shū)》或與集體經(jīng)濟組織簽訂協(xié)議。否則不允許村委將其承包地發(fā)包給他人承包。
三是對集體經(jīng)濟組織采取招標、拍賣(mài)等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實(shí)保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
�。ㄈ﹪栏裢恋爻邪�(jīng)營(yíng)權流轉操作程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出申請，取得同意后，再簽訂流轉合同書(shū)。流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發(fā)包方和街道
農村土地承包管理部門(mén)各備案一份；街道農村土地承包管理部門(mén)要對農村土地流轉情況適時(shí)進(jìn)行備案登記，建立和完善農村土地流轉檔案。流轉當事人可以向街道農村土地承包管理部門(mén)申請合同鑒證。
�。ㄋ模┲笇Ш炗喠鬓D合同。街道農村土地承包管理部門(mén)應當及時(shí)向達成流轉意向的雙方當事人提供統一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂合同后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發(fā)現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時(shí)指出并予糾正。
�。ㄎ澹┙∪r村土地流轉檔案。街道農村土地承包管理部門(mén)要及時(shí)對各類(lèi)流轉土地進(jìn)行登記備案，并將相應情況及時(shí)錄入微機，減少和杜絕因土地流轉引起的各類(lèi)糾紛。
農村土地流轉調研報告8
土地流轉是當前深化農村改革的重要課題。為了解我縣土地流轉現狀，探索建立規范、有序的土地流轉機制，我部組織人員先后到新城、池江、**、黃龍、浮江、吉村、**鎮等7個(gè)鄉鎮17個(gè)行政村19個(gè)村小組，采取座談、問(wèn)卷、實(shí)地察看等形式進(jìn)行了深入調研�，F將調研情況報告如下：
一、我縣當前土地流轉的基本情況和形式
我縣農村土地流轉始于第一輪土地承包期，但在1998年農村土地第二輪承包之前土地流轉只是個(gè)別現象，此后土地流轉才呈現出較大的規模，并以較快速度發(fā)展。20xx年縣農業(yè)部門(mén)對全縣農村耕地流轉情況進(jìn)行了一次調查統計，根據調查統計結果，全縣有51282家農戶(hù)，共承包耕地145566畝，截止20xx年12月全縣共發(fā)生耕地流轉面積18956畝，占總耕地面積的13.02%，其中農戶(hù)自發(fā)流轉18176畝，占95.88%。
這次調研組調查的17個(gè)行政村19個(gè)村小組，共有農戶(hù)814戶(hù)，承包耕地面積3897.43，其中發(fā)生流轉行為的有325戶(hù)，占到39.92%，耕地流轉面積1432.82畝，占36.76%。流轉的形式，主要有以下五種：
�。ㄒ唬┐�。因外出務(wù)工等原因，無(wú)勞力耕作，將土地以口頭協(xié)議形式委托親友、鄰居耕種，這種流轉大多是臨時(shí)性短期行為，隨機性較大，農民一旦返鄉，土地自然交回本人耕種。這是當前我縣土地流轉的普遍形式。分析原因主要是進(jìn)廠(chǎng)務(wù)工的時(shí)間長(cháng)短、待遇好差無(wú)定數，因此流轉的期限多在1年左右。這種不放棄土地承包權的流轉形式占整個(gè)流轉形式的27.11%。
�。ǘ┺D讓。有兩種情況，一種是全家外遷戶(hù)將土地交回村集體，由村集體將土地經(jīng)營(yíng)權重新發(fā)包給他人；另一種是部分人均耕地面積多的村組，農戶(hù)當時(shí)為了減輕農業(yè)稅，把一些邊遠、不易灌溉的排田、坑田的經(jīng)營(yíng)權永久性轉讓給他人。如吉村鎮中村20xx年一次性把280畝排田轉讓給果業(yè)專(zhuān)業(yè)戶(hù)用于臍橙開(kāi)發(fā)。
�。ㄈ┺D包。即農戶(hù)在承包期內，自找對象，自行協(xié)商權利義務(wù)，自定轉包期限。有二種情況，一種是無(wú)償，農戶(hù)將種不了或不愿種的土地轉包給愿意種的農戶(hù)。這種流轉形式多發(fā)生在父子、兄弟及親朋好友之間，一般期限較短，流轉面積較小，不經(jīng)過(guò)集體辦理任何轉包手續，原承包關(guān)系不變。另一種是低償（每畝50-100斤稻谷）轉包給愿種又種得好的能人，如池江鎮團口村沙背上村小組種田能手劉太陽(yáng)承包本村民小組耕地126畝，用于全程農機化種植水稻，并計劃逐年增加到500畝。這種流轉形式占該村小組流轉戶(hù)的48.6%，占該村小組流轉總面積的77.13%。
�。ㄋ模┳赓U。集體或農戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權租賃給企業(yè)、單位和個(gè)人，用于發(fā)展開(kāi)發(fā)性農業(yè)，經(jīng)營(yíng)者一次性或分期付給集體或農戶(hù)一定的租金。這種形式流轉的土地一般是交通方便和容易連片開(kāi)發(fā)的耕地或難以發(fā)包的棄耕地或荒山荒坡地，流轉期限較長(cháng)，履行租賃合同或協(xié)議手續。如**鎮二塘村，20xx年將連片的600畝耕地，以每畝年500元租金租賃給**興邦公司種仙人掌。又如池江鎮板棚村20xx年將500畝荒坡山地租給莊下村張節科等人搞農莊立體開(kāi)發(fā)，現已種臍橙300畝，開(kāi)發(fā)魚(yú)塘180畝，年出欄生豬8000頭，在張節科的示范帶動(dòng)下，板棚村農民興起了種果高潮。這一成功實(shí)踐說(shuō)明，土地流轉為開(kāi)發(fā)利用土地資源，擴展企業(yè)發(fā)展空間創(chuàng )造了條件。
�。ㄎ澹┗Q。為了方便耕作與管理或發(fā)展某項專(zhuān)業(yè)性生產(chǎn)，通過(guò)自愿協(xié)商的辦法，將地塊相互交換經(jīng)營(yíng)權，兌換條件由雙方商定或村集體或親戚朋友出面調解，土地的承包權不變，流轉期限具有一定的周期性。這種形式通過(guò)土地互換不僅解決了地塊零散、不便耕作與倒茬的矛盾，還克服了統一布局規模經(jīng)營(yíng)的困難。如**鎮長(cháng)里村，20xx年為發(fā)展規模養殖，村民自發(fā)規劃幾條低產(chǎn)垅田60畝，通過(guò)養魚(yú)戶(hù)與種地戶(hù)的地塊調整兌換，解決了規模養殖問(wèn)題。采用互換流轉的辦法，該村共開(kāi)發(fā)200多畝水面搞規模立體養殖。
二、土地流轉的主要成因
一是主要勞力外出務(wù)工無(wú)力耕作。從調查情況來(lái)看，所調查的村組外出務(wù)工人數均在20-40%之間，而且外出的大多數是青壯年勞力。農村家庭主要勞力外出務(wù)工后，留守在家的老人、孩子或婦女無(wú)力耕作全部土地，把部分土地委托親友代耕或無(wú)償或低回報轉包給鄰居耕種。
二是種植大戶(hù)或能人擴大種植規模�；ɑ�、臍橙、蠶桑、甜玉米、水稻、養魚(yú)等種養植大戶(hù)為擴大規模，通過(guò)與周邊農戶(hù)協(xié)商，達成土地流轉協(xié)議，如吉村鎮沙村的養蠶專(zhuān)業(yè)戶(hù)曾慶紅經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，積累了豐富經(jīng)驗和一定資金，去年一次性租下100畝土地用于發(fā)展蠶桑產(chǎn)業(yè)。
三是農業(yè)龍頭企業(yè)連片開(kāi)發(fā)需要。一些農業(yè)龍頭企業(yè)為了方便管理，一般都要求有連片開(kāi)發(fā)的土地，如**鎮引進(jìn)的**興邦公司，已租賃當地農戶(hù)連片土地600畝用于種植食用仙人掌。
三、土地流轉中存在的問(wèn)題與原因
從調查的情況看，目前我縣農村土地經(jīng)營(yíng)權的流轉基本處于初始探索階段，盡管出現了多種流轉形式的典型，對促進(jìn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，提高土地利用率，解決人地矛盾和發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)起了積極作用，但也存在一些應引起注意與防范的問(wèn)題。
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D宣傳不到位。一些鄉鎮政府沒(méi)有把推進(jìn)農村土地流轉放到推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和增加農民收入這個(gè)大局來(lái)認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區，主要表現為一些農戶(hù)和部份土地承包業(yè)主對推進(jìn)土地流轉還存在"三怕"：一是部分農民怕土地轉包出去后，自己?jiǎn)适Я送恋亟?jīng)營(yíng)權，沒(méi)有了生活的最低"保障線(xiàn)"，因此部分農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩，政府收回土地承包租賃權是一句話(huà)的事，不敢大膽投入。三是部分業(yè)主怕市場(chǎng)前景不佳，承包無(wú)效益，不敢大規模搞開(kāi)發(fā)。
�。ǘ┝鬓D管理機制不健全。當前土地流轉大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務(wù)，制約了土地流轉的規模和速度。一些鄉鎮和村組沒(méi)有認識到土地流轉的重要性，在工作中還存在不作為的現象，從調查中了解到，如果租金適當，有相當一部分農戶(hù)還是愿意把土地拿出來(lái)流轉的，而且各地也有一些種植大戶(hù)想擴大規模，但是到目前為止，縣鄉二級還沒(méi)有出臺一個(gè)比較健全、完善和規范的土地流轉制度和辦法，更沒(méi)有一個(gè)土地流出、流入的信息平臺和市場(chǎng)環(huán)境。主要原因是一些基層干部及有關(guān)部門(mén)對土地流轉的意義認識不足，對流轉的范圍、程序、補償標準、配套政策、管理措施研究不夠，對流轉中存在的苗頭性問(wèn)題沒(méi)有引起重視，工作缺乏主動(dòng)性和超前性。
�。ㄈ┩恋亓鬓D行為不規范。主要表現：一是交易自由化。目前農村土地流轉，特別是農戶(hù)之間的轉包轉讓?zhuān)鄶登闆r是私下協(xié)商交易，一方將多余的或不愿種的土地讓給另一方耕種，雙方確定轉包轉讓期限、應承擔的義務(wù)或補償標準，很少通過(guò)村組干部出面協(xié)調，也不簽訂轉包或轉讓手續。農民之所以這樣做，是認為這種做法靈活、方便、簡(jiǎn)捷，怕依法履行手續后不易更改，因而農戶(hù)自發(fā)流轉積極，依法流轉被動(dòng)。二是流向不合理。由于集體缺乏管理與規范，土地流轉出現流向不合理的傾向，沒(méi)有向規�；�、效益化、產(chǎn)業(yè)化流轉。三是流轉權屬與用途不清晰。土地經(jīng)營(yíng)權的每一次流轉，都是對土地使用權的重新界定，這種界定必須以明確權屬為前提，以法律為依據。但在調查中發(fā)現一些業(yè)主借土地流轉改變了土地所有權的性質(zhì)（借土地流轉變?yōu)樽约洪L(cháng)期所有）和土地的農業(yè)用途（如租用農田改魚(yú)塘、種果樹(shù)等），致使合同不合法。從而形成農民與承包戶(hù)間的矛盾，嚴重的甚至會(huì )造成新的社會(huì )矛盾，阻礙土地流轉進(jìn)程，影響農村穩定。四是不在期限內流轉。一些承包者借農民不了解"土地管理法"和"農村土地承包法"，違法違規簽訂一些"官司"合同。
�。ㄋ模┩恋丶辛鬓D難成片。當年土地聯(lián)產(chǎn)承包分地時(shí)，大部分地方都是把全村、組土地按好、中、差分等級后平分到各家各戶(hù)的，導致每家每戶(hù)的土地分散，單位面積內土地戶(hù)頭多。這種現狀對土地的規模流轉產(chǎn)生較大影響，有的連片租用10畝地就要跟十幾戶(hù)人打交道，一戶(hù)、兩戶(hù)談不好就影響整片土地的流轉，這種土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間的矛盾制約了規模經(jīng)濟的發(fā)展。如新城鎮想引進(jìn)甜葉菊、黑玉米等幾個(gè)農業(yè)項目都是因為租不下連片土地而放棄的。另外，地塊分散也是制約農機推廣的主要因素。
�。ㄎ澹┩恋匾幠Ａ鬓D難融資。大面積承包土地從事高效農業(yè)開(kāi)發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶(hù)一般沒(méi)有貸款擔保單位，又不能將土地使用權作為貸款抵押，因此很難從銀信部門(mén)貸到款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進(jìn)資金，致使部分業(yè)主在土地開(kāi)發(fā)上存在嚴重的資金困難，規模難以擴大，效益難以提高。如池江鎮池江村的張鶴謄想規模種植100畝芋荷，團結村的劉太陽(yáng)想再擴大100畝（已有126畝）水稻，新城鎮蓮塘村的吳至波想推開(kāi)一條坑的垅田養魚(yú)，吉村鎮沙村村的羅春林想擴大規模種桑養蠶都苦于沒(méi)有資金。
四、加快和完善土地流轉的幾點(diǎn)建議
土地經(jīng)營(yíng)權的流轉，是一個(gè)新的課題，也是黨在農村一項政策性很強的工作。針對土地流轉存在的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢，我們認為，要加快農村土地流轉步伐，使之走上規范健康的軌道，應采取以下對策。
�。ㄒ唬┙夥潘枷朕D變觀(guān)念，切實(shí)解決好認識問(wèn)題。土地流轉是農村產(chǎn)業(yè)結構調整的重點(diǎn)內容，是實(shí)現規模農業(yè)、效益農業(yè)，推動(dòng)農業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的'前提和基礎。土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問(wèn)題，打破阻礙土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經(jīng)濟意識，摒棄"搞土地流轉就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想觀(guān)念，牢固樹(shù)立發(fā)展的觀(guān)念、創(chuàng )新的觀(guān)念、市場(chǎng)的觀(guān)念、效益的觀(guān)念，正確處理短期利益和長(cháng)遠利益的關(guān)系，充分認識到承包權和經(jīng)營(yíng)權相分離是必然的趨勢。其次，政府要切實(shí)轉變觀(guān)念，要把土地流轉放到推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和發(fā)展農村經(jīng)濟這個(gè)大局來(lái)認識，正確引導規范，強化服務(wù)意識，改進(jìn)工作方法，切實(shí)將農民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。同時(shí)要積極開(kāi)展試點(diǎn)工作，及時(shí)總結典型和成功的經(jīng)驗，向農戶(hù)推廣和展示土地流轉所帶來(lái)的好處。
�。ǘ┘訌娨龑�，切實(shí)解決好土地流轉的管理機制、服務(wù)機制問(wèn)題。正確引導和規范是加快土地流轉速度的關(guān)鍵。為此，要進(jìn)一步建立健全土地流轉的管理機制、服務(wù)機制，促進(jìn)土地流轉的健康快速發(fā)展。先進(jìn)地區的經(jīng)驗表明，組建土地流轉服務(wù)中心，用市場(chǎng)化手段規范土地流轉，是促進(jìn)土地規模流轉，提高土地經(jīng)營(yíng)效益的重要途徑。針對我縣土地流轉的實(shí)際情況，建議以鄉鎮為單位，每個(gè)鄉鎮組建一個(gè)土地流轉服務(wù)中心，形成鄉鎮流轉服務(wù)中心、村級流轉服務(wù)站、組服務(wù)員三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，其中鄉鎮土地流轉服務(wù)中心2-3人（成立之初可由鄉干部兼任），主要職責是為全鄉鎮農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉提供政策和法律咨詢(xún)等服務(wù)，發(fā)布土地流轉信息，組織協(xié)調跨村、跨鄉和大規模土地流轉，建立全鄉（鎮）土地流轉檔案；村土地流轉服務(wù)站1-2人（可由村干部和村組農資經(jīng)營(yíng)點(diǎn)業(yè)主擔任），主要職責是將各組服務(wù)員收集的土地流轉供求信息匯總、發(fā)布，協(xié)調本村土地流轉，對土地流轉合同的訂立、變更進(jìn)行鑒證，建立本村土地流轉檔案，并將本村土地流轉情況報鄉鎮服務(wù)中心備案；組服務(wù)員1人，一般由村小組長(cháng)擔任，主要職責是負責做好本組土地流轉供求信息的上戶(hù)調查、收集，登記需轉出的土地面積、方位、等級、意向價(jià)格等，信息匯總后上報村土地流轉服務(wù)站。鑒于目前土地流轉尚處在起步階段，市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，建議土地流轉服務(wù)中心暫定位為政府領(lǐng)辦的非營(yíng)利事業(yè)性中介機構，暫時(shí)與鄉鎮農服中心合署辦公，免費為農民提供土地流轉服務(wù)，待土地流轉市場(chǎng)發(fā)育逐漸成熟，再逐步推向市場(chǎng)，與政府脫鉤，成為純社會(huì )性中介服務(wù)組織。
�。ㄈ┘訌姽芾斫∪贫�，切實(shí)解決土地流轉的規范問(wèn)題。農村土地流轉是一項新事物，各級各部門(mén)要加強管理和指導。一是要規范土地流轉程序。堅持農戶(hù)申請、選擇對象、雙方協(xié)商、簽定合同，服務(wù)中心鑒證，并報村、鄉鎮管理部門(mén)備案的土地流轉程序。二是規范土地流轉合同。土地流轉合同要明確流轉的形式、流轉土地的面積、質(zhì)量、年限、用途、流轉費、復耕費的標準及支付方式、當事人雙方的權利義務(wù)、期滿(mǎn)后地上附著(zhù)物的歸屬、違約責任等。委托流轉的要有委托書(shū)，受托人只能在委托的權利范圍內行使權利。對土地流中形成的合同、協(xié)議等，要整理歸檔。三是規范鄉鎮、村、組和鄉鎮、村、干部參與土地流轉的行為。鄉鎮、村、組和鄉鎮村組干部不得以任何名義強迫農戶(hù)土地流轉，要積極做好土地流轉的管理與服務(wù)，對土地流轉的具體內容要進(jìn)行審查、監督，防止集體土地權益流失，防止經(jīng)營(yíng)者損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，搞掠奪式經(jīng)營(yíng)或隨意改變土地用途，以維護農民的合法權益，使土地流轉走上健康、有序、規范、法制的軌道。
�。ㄋ模┛茖W(xué)規劃統籌安排，切實(shí)解決好土地流轉的規模問(wèn)題�，F代經(jīng)濟越來(lái)越朝著(zhù)規模經(jīng)濟的方向發(fā)展。沒(méi)有規模，就沒(méi)有效益，也就沒(méi)有市場(chǎng)競爭力。加快土地流轉速度，突出規模效益的關(guān)鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規模的問(wèn)題。解決土地流轉規模問(wèn)題，()首先，鄉村兩級要按照本地農業(yè)結構調整的要求，圍繞培育適宜本地的主導產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢項目，精心制定土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模的規劃。其次，要做好"四荒"土地的調查和統計，在此基礎上超前規劃，合理安排，要在耕地的深度開(kāi)發(fā)，非耕地的廣度開(kāi)發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農民自愿的基礎上，以土地中介服務(wù)組織為載體，對擬流轉的土地集中統一管理，有目的地篩選出適宜本地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項目，采取統一規劃和開(kāi)發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發(fā)揮農民、業(yè)主的主動(dòng)性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉的規模經(jīng)營(yíng)，體現規模效應，以提高土地流轉的綜合效益，促進(jìn)土地合理、有序流轉。
�。ㄎ澹┘哟筚Y金扶持，切實(shí)解決好業(yè)主開(kāi)發(fā)資金匱乏問(wèn)題。生產(chǎn)啟動(dòng)資金匱乏是阻礙土地流轉進(jìn)程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一要加大銀信部門(mén)的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規模開(kāi)發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門(mén)要給予貸款支持。二要積極向上爭取專(zhuān)項資金。政府要加大農業(yè)資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業(yè)、規模農業(yè)的優(yōu)先投放資金。三要通過(guò)公司、業(yè)主的投入解決資金問(wèn)題。采取承租反包、購買(mǎi)土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農戶(hù)共同投入資金開(kāi)高效農業(yè)、特色農業(yè)，從而降低業(yè)主和農戶(hù)風(fēng)險，有效解決土地流轉資金難的問(wèn)題。四要建立土地流轉風(fēng)險基金，確保流轉合同兌現。租賃承包農民土地的企業(yè)、業(yè)主，應按實(shí)際用地面積交納一定資金建立土地流轉風(fēng)險基金，政府也注入一定資金，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲存，全縣統一管理，如遇企業(yè)破產(chǎn)倒閉，不能履行合同時(shí)，則用該基金履行相應農戶(hù)的土地流轉合同。
農村土地流轉調研報告9
調查表明：全市農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉主要有三種形式：
一是土地轉包；二是土地出租；三是土地入股。
除此以外，還有土地轉讓、土地互換等其它形式。
我市土地流轉呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是流轉形式多樣化。農村土地流轉的形式已由過(guò)去農戶(hù)之間的轉包為主，逐漸轉變?yōu)檗D包、互換、出租、轉讓等多種形式并存，流轉形式多樣化趨勢明顯。在全市流轉的8.58萬(wàn)畝土地中，轉包、出租、入股、轉讓、互換五種形式都有，其中轉包、出租和入股共8.17萬(wàn)畝，占95.2%，成為農村土地流轉的主要形式。二是流轉主體多元化。隨著(zhù)農村經(jīng)濟的發(fā)展，農村土地流轉已不僅僅局限于農戶(hù)之間，種養大戶(hù)、龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作組織已經(jīng)全面參與，使農村土地流轉主體趨于多元化。據統計，目前流入種養大戶(hù)的土地有3.57萬(wàn)畝，占流轉面積的41.6%；
流入到農民專(zhuān)業(yè)合作社的有2.05萬(wàn)畝，占23.9%，流入到農業(yè)龍頭企業(yè)的有0.35萬(wàn)畝，占4.1%。三是流轉面積規�；�。土地流轉由以前的分散零星流轉開(kāi)始轉向規模集中連片流轉。據調查，全市涌現出以合作社、種植大戶(hù)、龍頭企業(yè)等為主體的100畝以上種養殖大戶(hù)179家，農民專(zhuān)業(yè)合作社承接土地流轉的有17家，流轉面積2.05萬(wàn)畝，仁和集鎮的蘆龍農事服務(wù)合作社、金集鎮的益民新型農業(yè)合作社流轉土地2500多畝，種植大戶(hù)承接流轉的有159人，面積3.57萬(wàn)畝。承接流轉面積100畝以上的有6.5萬(wàn)多畝，占總流轉面積的76%，其中500畝以上流轉的達到33957畝，占總流轉面積的40%左右。仁和集鎮的宣有林、冶山鎮的張獻國流轉土地超過(guò)5000畝。四是流轉程序規范化。通過(guò)完善制度、開(kāi)展培訓、加強宣傳、搭建平臺等一系列措施，我市土地流轉程序進(jìn)一步得到規范，基本做到土地流入流出有申請、村組有審核、市鎮有備案。據統計，20xx年全市共簽訂土地流轉合同3946份，合同面積達47260畝，占20xx年總流轉面積的83%，基本上采用了統一提供的規范性文本，土地經(jīng)營(yíng)權證、流轉合同都在鎮土地流轉中心備案存檔。五是流轉服務(wù)組織化。隨著(zhù)市、鎮、村三級管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系的建立，我市土地流轉已經(jīng)開(kāi)始由自發(fā)、口頭形式向規范化、組織化發(fā)展。目前，我市成立了以市委副書(shū)記劉榮祥同志為組長(cháng)的農村土地流轉工作領(lǐng)導組，掛牌成立了農村土地流轉交易服務(wù)中心。15個(gè)鎮（街道）都成立工作領(lǐng)導組、土地流轉中心和管理辦公室，各鎮行政服務(wù)大廳增設了服務(wù)窗口，各村（社區）都配備了土地流轉信息員。據統計，三級農村土地流轉管理人員已經(jīng)達到260多人。
二、土地流轉的主要成效及存在問(wèn)題
1、提高了土地利用效率。實(shí)行農村土地適度規模流轉后，促進(jìn)了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮蘆龍農事合作服務(wù)社集中流轉土地近3000畝，通過(guò)小田改大田等措施對部分土地進(jìn)行整治，增加了耕地面積近25%。
2、促進(jìn)了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。開(kāi)展農村土地流轉，滿(mǎn)足了一部分有技術(shù)特長(cháng)、有資金實(shí)力、有經(jīng)營(yíng)管理能力的專(zhuān)業(yè)大戶(hù)集約經(jīng)營(yíng)土地的愿望，實(shí)現了生產(chǎn)要素的合理配置，使土地經(jīng)營(yíng)權向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、合作社等規模經(jīng)營(yíng)主體集聚，擴大了規模經(jīng)營(yíng)面積，形成了一批具有一定規模的農產(chǎn)品基地。大通鎮的項永祥戶(hù)原是跑運輸的，積累資金后，通過(guò)參與土地流轉，建成了我市新興的蔬菜規模生產(chǎn)基地。冶山鎮張獻國辦企業(yè)有了一定的積累，便棄工從農，今年租賃流轉后的土地5000多畝，除了進(jìn)行水稻、玉米種植外，還引進(jìn)了太空蓮藕、油桃等經(jīng)濟作物，引領(lǐng)當地農民向高效特色農業(yè)方向發(fā)展。
3、增加了農民的直接收入。我市絕大多數土地流轉費在每畝500元左右，國家有關(guān)惠農補貼仍歸農民享有。因此農民把土地流出后，不但在農田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經(jīng)工經(jīng)商，或外出務(wù)工，或在本地企業(yè)就業(yè)。金集鎮益民新型農業(yè)專(zhuān)業(yè)合作社有700多戶(hù)農民入社成為社員，將2468畝承包地流轉給合作社，每畝每年可得到450斤稻谷，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農民平時(shí)也可以在合作社做工獲得一定的報酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉后的農民務(wù)工經(jīng)商、外出打工戶(hù)均增加收入5000多元。
4、培育了新的經(jīng)濟主體。以農民專(zhuān)業(yè)合作社和有實(shí)力的種養大戶(hù)為主的經(jīng)營(yíng)主體參與土地流轉的積極性高漲，土地股份合作、農事
服務(wù)等合作社數量不斷增加，有力地推動(dòng)了農村土地流轉。永豐鎮的華福昌戶(hù)，20xx年從市良種場(chǎng)流轉土地504畝，與有關(guān)企業(yè)實(shí)行訂單生產(chǎn)，一年純收入達到30多萬(wàn)元，已經(jīng)成為名副其實(shí)的種植大戶(hù)。
5、加快了農村勞動(dòng)力轉移。通過(guò)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，使很多農村勞動(dòng)力從土地中解放出來(lái)，既維護了農民的土地承包權益，又解除了農民離土離鄉的后顧之憂(yōu)，使更多的人從事二、三產(chǎn)業(yè)或外出打工。據統計：全市20xx年離土不離市的農業(yè)勞動(dòng)力約12萬(wàn)人，占全市農業(yè)總勞動(dòng)力的38%。
據調查，目前影響土地流轉的主要問(wèn)題有以下三個(gè)方面：
一是傳統思想觀(guān)念的束縛。目前，大多數農民戀土情結較濃，加上各項農業(yè)補貼，土地收益得到提升，農民把土地看得更加珍貴。即使外出務(wù)工、經(jīng)商，也舍不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。
二是個(gè)別鎮村認識不到位。一些鎮村干部對于通過(guò)土地流轉發(fā)展現代農業(yè)，加快新農村建設的重要性認識不足，積極性、主動(dòng)性不高。
三是流轉機制不夠完善。有的鎮流轉程序不規范，土地流轉雙方的管理約束機制、調解糾紛仲裁機制等不夠完善。
三、加快推進(jìn)土地流轉的意見(jiàn)和建議
1、強化責任，充分調動(dòng)鎮村干部積極性和創(chuàng )造性。在農村土地流轉的進(jìn)程中，鎮村干部的作用發(fā)揮非常關(guān)鍵。他們熟悉農戶(hù)家庭現狀、當地的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、勞動(dòng)力的流動(dòng)狀況、農民的思想動(dòng)態(tài)，做工作的針對性強。因此，各鎮（街道）黨委、政府要高度重視農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉工作，把建立土地經(jīng)營(yíng)權流轉機制，促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權的有序流轉作為深化農村改革，實(shí)施機制創(chuàng )新的重要內容來(lái)抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結合當地實(shí)際，制訂一些促進(jìn)土地流轉的措施，落實(shí)鎮村干部工作責任。建議市委、市政府考慮拿出指導性計劃，分解到各地并列入考核內容，對成績(jì)突出的予以表彰獎勵。
2、加強宣傳，消除農民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉法律法規，宣傳土地流轉、規模經(jīng)營(yíng)的典型，使土地流轉的基本政策、原則、程序家喻戶(hù)曉，為土地流轉創(chuàng )造良好的輿論氛圍和政策環(huán)境。二要讓廣大農民充分認識到，土地不僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆可以利用的資產(chǎn)，從而提高農民群眾參與土地流轉的積極性和主動(dòng)性。三要提高基層干部“以地生財”的意識，引導農民群眾提高組織化程度，增強運作土地的能力，促進(jìn)農村土地流轉工作合理、健康、有序開(kāi)展。
3、強力推進(jìn)，大膽創(chuàng )新土地流轉模式。根據全市農業(yè)發(fā)展實(shí)際，大膽創(chuàng )新土地流轉模式，最大限度提高土地利用率及產(chǎn)出率。一要大戶(hù)示范帶動(dòng)。大力培育種植、養殖大戶(hù)，依靠大戶(hù)的示范效應，促進(jìn)農村土地流轉。二要合作社合力帶動(dòng)。大力發(fā)展農村專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織，按照民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。三要招商引資帶動(dòng)。建議將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，互為促動(dòng)。要大力引進(jìn)有實(shí)力的農業(yè)龍頭企業(yè)到我市興辦特色農業(yè)、休閑農業(yè)、觀(guān)光農業(yè)。四要科研單位帶動(dòng)。通過(guò)實(shí)行優(yōu)惠政策，鼓勵市內外科研單位和大專(zhuān)院校租賃農民土地，建設產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地和科研基地。五要鼓勵有一定規模種植和養殖的大戶(hù)和合作社掛牌成立家庭農場(chǎng)和合作農場(chǎng)，為發(fā)展設施農業(yè)和高效農業(yè)創(chuàng )造條件，打好基礎。
篇二：土地流轉調研報告(定稿)
關(guān)于我縣土地流轉情況的調研報告
�。ú莅福�
政協(xié)獻縣委員會(huì )辦公室
我國經(jīng)濟社會(huì )經(jīng)過(guò)30年改革開(kāi)放的發(fā)展，曾經(jīng)激發(fā)億萬(wàn)農民生產(chǎn)積極性的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，從某些地域來(lái)看越來(lái)越顯現出了阻礙生產(chǎn)力發(fā)展的態(tài)勢，隨著(zhù)新型的生產(chǎn)關(guān)系的進(jìn)一步確立，必將迎來(lái)新一輪土地由分到合的轉變。這次土地流轉，被稱(chēng)作新中國的間自愿協(xié)商的土地互換等不包括在內。流轉的土地主要用于農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，部分流轉土地以種植棉花、辣椒等經(jīng)濟作物或發(fā)展林業(yè)為主，產(chǎn)出效益較低。
綜合分析我縣土地流轉現狀，呈現以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是從流轉方式看，主要以反租倒包、轉包為主，占流轉土地總量的94%，以轉讓和互換為輔，占流轉土地總量的6%；二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在諸如十五級、本齋、淮鎮、河街等工業(yè)發(fā)展較好的鄉鎮，或者像段村鄉大村大洼、臨河冉三角千畝大方、農場(chǎng)梅莊大洼等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的村莊；三是從承包對象看，除跨村跨鄉流轉土地的情況外，還產(chǎn)生了外地來(lái)我縣承租土地（承租面積300余畝）和我縣到天津、新疆及河北省的其他地區承租土地情況（承租面積約1.4萬(wàn)畝）；四是從流轉主體看，土地正由農戶(hù)間流轉向農戶(hù)與種養大戶(hù)、農合組織、農業(yè)龍頭企業(yè)等流轉，目前全縣80多個(gè)種養能手、專(zhuān)業(yè)組織共承租流轉土地1.5萬(wàn)畝。
二、開(kāi)展土地流轉給我縣帶來(lái)的'變化
土地流轉對改造我縣傳統農業(yè)，優(yōu)化農業(yè)農村經(jīng)濟結構和促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展產(chǎn)生了巨大而深遠的影響：
一是土地規模經(jīng)營(yíng)水平顯著(zhù)提高。形成了規模經(jīng)營(yíng)、特色突出的棉花種植基地、果樹(shù)種植基地、用材林基地、蔬菜種植基地等專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)區。全縣共有規模經(jīng)營(yíng)土地1.5萬(wàn)畝，土地效益是流轉前的6倍。西城伊麗莎白瓜種植基地，是典型的“科技＋農戶(hù)”的模式，860多畝土地，一年畝均收益1萬(wàn)元，是以前傳統種植的20倍。
二是涌現了一些種養大戶(hù)。如縣電力局職工李華、臨河鄉幾名干部等嘗試的經(jīng)營(yíng)機制靈活的新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，吸引了很多縣內外種植戶(hù)前來(lái)學(xué)習取經(jīng)；陌南孝舉的盛達莊園、韓村孔馬坊的生態(tài)果園、淮鎮中街的葡萄園等園區，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品種，推廣科學(xué)種管方法，帶動(dòng)了一批農民致富。這些種養大戶(hù)為推進(jìn)我縣農業(yè)現代化，推廣現代農業(yè)技術(shù)，積累了寶貴經(jīng)驗。
三是加快了勞務(wù)輸出步伐，推進(jìn)了城鎮化建設。土地流轉把農村勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)，成為了產(chǎn)業(yè)工人，加快了城鎮化步伐。據統計，我縣勞務(wù)輸出人數近幾年每年以5%的速度遞增，20xx年達到6.6萬(wàn)人，實(shí)現勞務(wù)收入3.3億元。我縣城鎮人口近兩年增加了3萬(wàn)人，多從事二、三產(chǎn)業(yè)，提高了我縣城鎮化水平。
四是摸索出了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化模式。企業(yè)與農戶(hù)用合同訂單把家庭經(jīng)營(yíng)過(guò)渡到“公司+農戶(hù)”、“科技+農戶(hù)”、“基地+農戶(hù)”等形式，讓農民接受企業(yè)現代經(jīng)營(yíng)理念和制度化管理方法，按照市場(chǎng)信息、經(jīng)營(yíng)戰略、經(jīng)營(yíng)目標實(shí)施標準化生產(chǎn)。
五是增加了農民收入。流轉土地農民不付種地成本，不擔市場(chǎng)風(fēng)險和自然風(fēng)險，穩定獲取土地出讓金收入，更能從企業(yè)務(wù)工中獲取勞務(wù)收入。據初步估計，每畝流轉地年平均租金以300元計算，而一畝地種地一年純收入不過(guò)500元，除此之外，農民還可以從務(wù)工中得到一筆收入，一年至少3000元—5000元。
當前，無(wú)論從上級政策還是全縣的形勢看，土地流轉適逢良好機遇，我們應抓住機遇，制定積極的農村土地政策，積極探索土地流轉辦法，通過(guò)促進(jìn)土地良性流轉，加快全縣經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的步伐。
三、當前土地流轉出現的問(wèn)題
土地流轉是農業(yè)農村經(jīng)濟體制改革深入發(fā)展過(guò)程中出現的新事物，是經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在實(shí)際運行中農村土地流轉也面臨著(zhù)一些困難和不容忽視的問(wèn)題。
1、認識不足，重視不夠。
一是部分基層領(lǐng)導干部重視不夠。認為土地流轉是農戶(hù)自己的事，應由農戶(hù)和業(yè)主自由協(xié)商，與鄉鎮村無(wú)關(guān)，不加強管理，對之采取聽(tīng)之任之的態(tài)度。沒(méi)有充分認識到發(fā)展適度規模經(jīng)營(yíng)對發(fā)展現代農業(yè)的推動(dòng)作用，認識不高，支持、引導、服務(wù)不夠。怕推進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權流轉實(shí)行規模經(jīng)營(yíng)被認為是否定家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度，進(jìn)而承擔政治風(fēng)險；同時(shí)也擔心引起新的矛盾，進(jìn)而影響農村社會(huì )穩定，因此缺乏開(kāi)拓創(chuàng )新精神。
二是農民觀(guān)念陳舊，顧慮多，風(fēng)險意識差。在現行的政策下，農民進(jìn)行無(wú)代價(jià)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，還可享受?chē)业幕菝裱a貼，導致農民固守家園、溫飽即滿(mǎn)思想比較濃厚，怕土地流轉出去，自身的利益受到損害，不愿流轉。同時(shí)，農民受資金、技術(shù)市場(chǎng)、文化素質(zhì)等因素困擾，進(jìn)城務(wù)工或發(fā)展畜牧養殖、二三產(chǎn)業(yè)較難的現實(shí)，不敢把土地流轉出去。此外，由于農村養老、醫療保險等事關(guān)農民生存的社會(huì )保障體系不夠健全完善，農村土地很大程度上擔負著(zhù)農民的社會(huì )保障功能，農民怕失地后生活無(wú)著(zhù)落。
2、種養大戶(hù)偏少，流轉愿望帶動(dòng)作用有限。農村缺少具有現代經(jīng)營(yíng)理念的致富帶頭人。真正懂經(jīng)營(yíng)、善管理、有帶動(dòng)作用的帶頭人少。也有的承包人受資金、技術(shù)等限制，擴大經(jīng)營(yíng)規模貸款難，購買(mǎi)先進(jìn)的機械設備缺資金，現代的生產(chǎn)技術(shù)掌握不多，制度機制管理、科學(xué)管理也跟不上，限制了規模經(jīng)營(yíng)的進(jìn)一步發(fā)展。
3、土地流轉機制不健全。一是流轉程序不完善。土地流轉工作尚處于起步階段，沒(méi)有形成完整規范的流轉程序，多為口頭協(xié)議，統一規范具有法律效力的書(shū)面合同少，缺乏科學(xué)管理。二是流轉制度不健全。流轉沒(méi)得到有關(guān)單位簽證，沒(méi)有建立起規范的土地流轉檔案，土地流轉發(fā)生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據有關(guān)部門(mén)提供的數據，近兩年我縣因土地流轉引發(fā)的官司，20xx年立案14起，20xx年立案26起，呈逐年上升趨勢。三是農村土地流轉合同的簽訂不規范。表現在面積不實(shí)、土地流轉期限超期、承包費沒(méi)有考慮物價(jià)變化因素等方面。
四、措施和建議
土地流轉問(wèn)題是一項綜合性、動(dòng)態(tài)發(fā)展的系統民生工程，需要在中央的引導下不斷發(fā)展完善�，F結合我縣土地流轉現狀，提出以下建議：
一是學(xué)習宣傳政策。政府有關(guān)部門(mén)要不斷加強土地流轉政策學(xué)習，將當前這一惠及三農的政策落到實(shí)處，嚴格遵循“依法、自愿、有償、有序”的原則，將土地流轉工作與農業(yè)增效、農民增收、農村繁榮相結合，與目前農民工返鄉創(chuàng )業(yè)、發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟相結合，與實(shí)施建設社會(huì )主義新農村相結合。要采取多種形式宣傳黨的十七屆三中全會(huì )精神和土地流轉政策，讓農民了解政策、消除疑慮、推進(jìn)土地流轉。通過(guò)學(xué)習宣傳，讓政府部門(mén)、社會(huì )各界了解土地流轉的大勢，協(xié)調配合，支持、投身土地流轉工作。
農村土地流轉調研報告10
隨著(zhù)《農村土地承包法》的貫徹和實(shí)施，農村第二輪土地承包關(guān)系的不斷完善和農村經(jīng)濟體制的不斷深入，農村剩余勞動(dòng)力就業(yè)渠道不斷拓寬，農民紛紛進(jìn)城外出務(wù)工經(jīng)商，甚至全家外出的現象不斷涌現，為我市農村經(jīng)濟多元化發(fā)展注入了新的活力。全市出現了較大數量土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉。據統計，全市現在已進(jìn)行土地流轉的有14233份地、面積為36637畝。其中：轉包的9407份地、面積畝，轉讓2678份地、面積畝，互換916份地、面積畝，出租991份地、面積畝，入股27份地、面積畝，其他形式流轉的214份地、面積畝。在全市農村土地流轉中，有較為規范的流轉合同的只有1195份地、面積為5466畝，分別占應簽訂合同份數和面積的8.4%、14.92%；不規范的流轉合同有1278份地、面積為2545畝，分別占應該簽訂合同份數和面積的8.98%和6.95%；沒(méi)有流轉合同的有11760份地、面積為28626畝，分別占應簽訂合同份數和面積的82.62%、78.13%。
由于土地流轉的程序不規范，合同內容不完善，導致土地流轉糾紛案件大幅上升，就其流轉合同糾紛發(fā)生的主要因素由四個(gè)方面造成：一是重視不夠：部份干部認為土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉是農戶(hù)之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務(wù)就行，沒(méi)有嚴格按照土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的要求管理。但事實(shí)證明，不規范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會(huì )引起層層上訪(fǎng)、甚至集體上訪(fǎng)，這樣的結果將會(huì )影響社會(huì )穩定。二是放棄承包地的農戶(hù)沒(méi)有提出書(shū)面申請：前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權時(shí)，只向農業(yè)社長(cháng)打了一個(gè)招呼，有的甚至只打了一個(gè)電話(huà)，沒(méi)有提交放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權的書(shū)面申請或授權委托申請，農業(yè)社將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農戶(hù)，該農戶(hù)事后反說(shuō)是農業(yè)社強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經(jīng)營(yíng)權，農業(yè)社又拿不出有利的證據，增加了此類(lèi)糾紛處理的難度。三是沒(méi)有簽訂較為規范的土地流轉合同甚至沒(méi)有書(shū)面合同：農戶(hù)之間的流轉絕大多數沒(méi)有簽訂書(shū)面合同或合同內容不規范，有的只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關(guān)系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時(shí)難以取證，為處理糾紛增加了難度。四是程序不符合規定：集體經(jīng)濟組織采取其他方式（招標、拍賣(mài)等）發(fā)包的土地，沒(méi)有按照《農村土地承包法》第48條的規定：“發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準”的程序辦理，日后隨著(zhù)土地的升值或有了效益，村民紛紛要求解除合同，一經(jīng)審理，又是無(wú)效合同，得不到法律的保護，使當事人的合法權益得不到的保護。
今年農業(yè)部頒發(fā)了從20xx年3月1日起施行的《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》（第47號令），該辦法明確規定了流轉原則、流轉方式、流轉合同和流轉管理部門(mén)等，對此，我局就加強農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理工作提出如下建議：
一、切實(shí)加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹。利用專(zhuān)欄、廣播電視、會(huì )議等形式多樣的宣傳活動(dòng)，各級干部要充分認識加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理的重要性和必要性。鄉（鎮）要對村社干部進(jìn)行一次專(zhuān)門(mén)的培訓，使其在農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉過(guò)程中把好關(guān)，在依法、自愿、有償的前提下嚴格按程序操作。還沒(méi)有購買(mǎi)農業(yè)法律法規選編的地方，請務(wù)必在近期內購回。
二、在今年6～8月對所轄區域內的土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉情況進(jìn)行一次全面清理。對清理出來(lái)的問(wèn)題分類(lèi)加以完善和補充。
1、對農戶(hù)之間流轉合同和協(xié)議或不規范不完善的合同或協(xié)議的流轉行為，按照市統一的'《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉合同書(shū)》（樣式附后）的格式進(jìn)行重新簽訂，當事人不在家的，由當事人寄回書(shū)面《授權委托書(shū)》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過(guò)承包人承包期的剩余時(shí)間。
2、對自愿放棄土地承包的農戶(hù)，必須完善放棄承包經(jīng)營(yíng)權的《申請書(shū)》或與集體經(jīng)濟組織簽訂協(xié)議。否則不容許農業(yè)社將其承包地發(fā)包給他人承包。
3、對集體經(jīng)濟組織采取招標、拍賣(mài)等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》第48條的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實(shí)保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
三、土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時(shí)向發(fā)包方務(wù)案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出申請，取得同意后，雙方簽訂書(shū)面流轉合同書(shū)。流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發(fā)包方和鄉(鎮)人民政府農村土地管理部門(mén)各備案一份。流轉當事人可以向鄉(鎮)農村土地承包管理部門(mén)申請合同鑒證。但不得強迫接受鑒證。
四、各鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門(mén)應當及時(shí)向達成流轉意向的雙方當事人提供統一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證的過(guò)程中，發(fā)現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時(shí)予以糾正。
五、健全農村土地流轉檔案。各鄉鎮農村土地承包管理部門(mén)要及時(shí)對各類(lèi)流轉土地進(jìn)行登記備案，并將相應情況及時(shí)錄入微機，并報送市土地承包管理部門(mén)，在全市實(shí)行農村土地流轉信息化管理，減少和杜絕因土地流轉引起的各類(lèi)糾紛。
農村土地流轉調研報告11
關(guān)于農村土地流轉糾紛若干問(wèn)題的法律適用意見(jiàn)由于土地制度尚不完善和土地流轉中上述問(wèn)題的存在，當前審理土地流轉糾紛案件存在諸多法律適用疑難問(wèn)題。
�。ㄒ唬┌l(fā)包方調整承包方的土地的合法性問(wèn)題要正確處理當前普遍存在的土地調整的矛盾和需求，必須正確理解法律和政策規定的精神。法律嚴格限制土地調整主要是基于以往發(fā)包方通過(guò)行政手段頻繁調整承包地帶來(lái)不少問(wèn)題，并非針對農戶(hù)自愿的調整。法律限定了行政性調整只能是特定情形下的“個(gè)別”調整。對《農村土地承包法》第27條規定的調整土地的條件應作較寬的理解，并不能僅限于發(fā)生自然災害嚴重毀損承包地等極端特殊的情形。對確因家庭人口變化、土地征用等原因造成人地矛盾特別突出而依程序通過(guò)民主議定進(jìn)行土地調整的，是農民解決集體內部人地矛盾的一種方法，有利于一方穩定，不應一概加以干涉和否定。關(guān)鍵是，政府及有關(guān)部門(mén)應當對這種調整及時(shí)予以有效的`指導和監督，協(xié)調農民集體合理處理內部矛盾。對可以通過(guò)其他方式解決的人地矛盾，應當引導和鼓勵農民盡量不要以進(jìn)行大范圍土地調整的方式解決，對確需調整、農民自愿又經(jīng)過(guò)了嚴格的民主議定程序的，應當予以適時(shí)指導，并及時(shí)變更或換發(fā)承包經(jīng)營(yíng)權證書(shū)，避免出現后遺癥。
�。ǘ┩恋亓鬓D合同的效力認定問(wèn)題發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個(gè)人承包，如果發(fā)包時(shí)經(jīng)過(guò)了村民的民主評議程序，則可以認定合同有效；
如果發(fā)包時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)民主評議的程序，如果承包合同已經(jīng)實(shí)施了一年以上，承包方已經(jīng)對承包地做了實(shí)質(zhì)性的投入，則宜維持合同的效力，人民法院不應因發(fā)包方違反民主議定程序越權發(fā)包而認定合同無(wú)效，但可根據實(shí)際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關(guān)內容適當調整。對承包方依法采取轉讓、轉包、出租、互換、股份合作等方式，流轉其農村土地承包經(jīng)營(yíng)權和林權的，只要符合“依法、自愿、有償”原則，一般應確認有效。改變土地農業(yè)用途的，違反法律禁止性原則，應當認定無(wú)效，不能借改革之名而違反法律禁止性規定。對以股份合作形式流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權的，要著(zhù)重審查入股行為是否符合農民意愿，防止因股份合作導致農民喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權。
�。ㄈ┺r民專(zhuān)業(yè)合作社的法律地位和性質(zhì)問(wèn)題《農民專(zhuān)業(yè)合作社法》明確規定了農民專(zhuān)業(yè)合作社的市場(chǎng)主體地位和民事主體地位。農民專(zhuān)業(yè)合作社，既不是有限公司和無(wú)限公司，也不是合伙型企業(yè)，而是一種特殊類(lèi)型的企業(yè)法人。根據該法第4條和第5條的規定，農民專(zhuān)業(yè)合作社以合作社的財產(chǎn)承擔有限責任，農戶(hù)以其出資額和公積金份額為限對農民專(zhuān)業(yè)合作社承擔有限責任。土地承包經(jīng)營(yíng)權作價(jià)出資專(zhuān)業(yè)合作社，是農戶(hù)以入股形式組織在一起，從事農業(yè)合作生產(chǎn)，收益按照股份分配，而不是將農村土地承包經(jīng)營(yíng)權入股作為賺取經(jīng)營(yíng)回報的投資。土地承包經(jīng)營(yíng)權入股農民專(zhuān)業(yè)合作社，應作價(jià)出資并在營(yíng)業(yè)執照中注明。該出資額和公積金份額即為入股農戶(hù)承擔責任的范圍。至于入股土地，根據《**省實(shí)施土地承包法辦法》第23條“股份合作終止時(shí)入股土地應退回原承包農戶(hù)”的規定，應及時(shí)返還農戶(hù)，不能作為抵償欠款的財產(chǎn)。
�。ㄋ模┘w經(jīng)濟組織成員資格的認定問(wèn)題農村集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，現行法律缺乏統一明確的規定，這也成為大量涉農糾紛難以處理的根源。對于農村集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，應當以是否已與集體經(jīng)濟組織形成較為穩定的生活、生產(chǎn)狀態(tài)，成員的戶(hù)籍所在地是否為該集體經(jīng)濟組織所在地以及成員是否已經(jīng)取得其他替代性生活保障，作為界定的標準，并可參照地方性法規、規章的規定進(jìn)行確認�！�**省村經(jīng)濟合作社組織條例》對村經(jīng)濟合作社社員資格的取得和喪失就進(jìn)行了規定，可作為審理的依據。該條例第17條規定，戶(hù)籍在本村，符合六類(lèi)條件之一，且遵守村經(jīng)濟合作社章程的農村居民，為本村經(jīng)濟合作社社員。第18條規定，因四類(lèi)原因之一戶(hù)籍關(guān)系遷出本村或者被注銷(xiāo)的，應當保留社員資格。第19條規定，除條例第十八條、第十九條規定以外的人員，經(jīng)本社社員（代表）大會(huì )三分之二以上社員同意，且履行村經(jīng)濟合作社章程規定義務(wù)的，可以成為本社社員或者保留本社社員資格。在遵循上述認定標準的前提下，審判實(shí)踐中還應當兼顧公平，對由于農村人口流動(dòng)產(chǎn)生的一些特殊事實(shí)狀態(tài)作出具體分析，并作相應處理。
�。ㄎ澹┺r村土地流轉后衍生的經(jīng)營(yíng)權等權利抵押（質(zhì)押）的效力問(wèn)題農村土地流轉后衍生的經(jīng)營(yíng)權質(zhì)押（抵押），實(shí)際上已不是以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權的質(zhì)押（抵押），而是土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉后由接包方取得的經(jīng)營(yíng)權的質(zhì)押（抵押）。不僅僅限于流轉土地經(jīng)營(yíng)權，往往還涉及土地附著(zhù)物的抵押，實(shí)際上結合了《物權法》第223條規定的權利質(zhì)押和《物權法》第181條規定的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的結合。實(shí)踐中，金融機構是根據總體的經(jīng)營(yíng)狀況、信譽(yù)進(jìn)行審查的，實(shí)際上是經(jīng)營(yíng)者以經(jīng)營(yíng)狀況、信譽(yù)作擔保，以實(shí)現融資的目的。在當地政策支持的情況下，只要當事人依據相關(guān)規定辦理了抵押或出質(zhì)登記的，對抵押權和質(zhì)權應當予以確認和保護，依法支持創(chuàng )新貸款擔保方式，擴大農村有效擔保物范圍，拓寬農村融資渠道。但在審判和執行中，應當注意保障農民享有的承包土地和必要的生活住房，防止農民徹底喪失承包土地和基本生活住房。
農村土地流轉調研報告12
**縣農村土地流轉經(jīng)過(guò)近幾年的不斷摸索、實(shí)踐，已形成了一定規模，并積累了豐富的經(jīng)驗。為了進(jìn)一步探索**縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經(jīng)營(yíng)權市場(chǎng)，我局組織力量對全縣土地承包管理及經(jīng)營(yíng)權轉讓等土地流轉問(wèn)題進(jìn)行了一次專(zhuān)項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。**縣共有40個(gè)鄉鎮，839個(gè)村，25萬(wàn)農戶(hù)，77.1萬(wàn)農業(yè)負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬(wàn)畝，其中水田91.6萬(wàn)畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬(wàn)份，承包耕地116.6萬(wàn)畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權證22.1萬(wàn)份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬(wàn)畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶(hù)4.6萬(wàn)戶(hù)，占承包數的19%。從鄉鎮看，40個(gè)鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉的村共825個(gè)，占總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤(pán)塘、楓樹(shù)、茶庵鋪、鄭家驛等6個(gè)鄉鎮，走訪(fǎng)了部分村組干部和農戶(hù)，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個(gè)方面：一是承包者外出務(wù)工，不能經(jīng)營(yíng)土地;二是勞動(dòng)力進(jìn)城經(jīng)商，不便經(jīng)營(yíng)土地;三是種田效益不高，不想經(jīng)營(yíng)土地;四是為了方便生產(chǎn)，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個(gè)共同點(diǎn)，都認識到土地是農民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，**縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務(wù)工或經(jīng)商的農戶(hù)，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認可并且未辦理任何手續，這種形式的轉讓?xiě)艏s占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶(hù)將承包地全部或部分轉包給承接戶(hù)。轉包的權利和義務(wù)由雙方議定或請中介人鑒證達成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過(guò)發(fā)包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓?xiě)粽技s41%。三是互換。這種形式主要表現在戶(hù)與戶(hù)之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償等事宜，由雙方協(xié)商達成協(xié)議，原承包關(guān)系不變。這種形式的轉讓?xiě)艏s占5%。四是租賃。這種形式是承包戶(hù)將承包地租賃給本村本組農戶(hù)或本村組以外的單位和個(gè)人用于開(kāi)發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶(hù)的9%。
4、土地流轉效應。一是促進(jìn)了家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的進(jìn)一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產(chǎn)業(yè)戶(hù)的后顧之憂(yōu)，而且擴大了種地農戶(hù)的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動(dòng)力的轉移，促進(jìn)了民營(yíng)私營(yíng)經(jīng)濟的發(fā)展。這種流轉機制，使從事非農業(yè)的農戶(hù)擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事二、三產(chǎn)業(yè)等。目前**縣這類(lèi)人員約占10萬(wàn)人以上，加速了**縣農村產(chǎn)業(yè)結構的合理調整。三是推動(dòng)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化規模經(jīng)營(yíng)。目前全縣已有規模經(jīng)營(yíng)面積2.1萬(wàn)畝，占到總流轉面積的20%，其中經(jīng)營(yíng)面積在30—50畝的大戶(hù)就有120多戶(hù)，這些農戶(hù)經(jīng)營(yíng)規模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質(zhì)稻60多畝，每年增效1.2萬(wàn)元，取得了可觀(guān)的經(jīng)濟效益。四是創(chuàng )新了經(jīng)營(yíng)理念。土地的有序流轉帶動(dòng)了勞動(dòng)力的合理轉移，他們走出家門(mén)，開(kāi)闊視野，不僅增加了收入，還學(xué)會(huì )了一定的技能，了解外界各種信息以及市場(chǎng)經(jīng)濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營(yíng)銷(xiāo)渠道和合作關(guān)系，利用當地資源發(fā)展自己的.事業(yè)，為振興經(jīng)濟起到了典型引路和示范推動(dòng)作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農牧等，他們的領(lǐng)辦者都是從土地流轉中解脫出來(lái)的農民和打工成長(cháng)起來(lái)的民營(yíng)企業(yè)家。
二、存在主要問(wèn)題
在調查了解中，我們還發(fā)現**縣在土地流轉過(guò)程中還存在著(zhù)以下幾個(gè)帶傾向性的問(wèn)題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說(shuō)法不一，依法管理意識差;二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯后，缺乏執法手段，操作難度大;三是土地流轉形式五花八門(mén)，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規范;四是對土地流轉，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒(méi)有履行合法手續，多為口頭協(xié)議，私下流轉屬于個(gè)人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩定性差，雙方利益無(wú)法受到法律保護，一旦發(fā)生糾紛，無(wú)法調處，導致部分農戶(hù)土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對**縣農村土地流轉過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題，我們建議應從以下幾個(gè)方面采取對策措施。
一是認識要統一。**縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進(jìn)土地流轉是小農經(jīng)濟向現代化農業(yè)經(jīng)濟轉變的重要途徑;是為從事農業(yè)生產(chǎn)的農民獲得更多的土地，發(fā)展規模農業(yè)、效益農業(yè)，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關(guān)涉農部門(mén)要把土地流轉當作一個(gè)重要問(wèn)題進(jìn)行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來(lái)抓，特別是加強各級黨政領(lǐng)導的法律法規的培訓學(xué)習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實(shí)質(zhì)，做到依法行政，使土地流轉真正實(shí)現“自愿、依法、有序”。
二是運作要規范。所發(fā)生的土地經(jīng)營(yíng)權流轉，要符合法律法規和政策的規定;要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實(shí)性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉雙方的合法權益;明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實(shí)。農村承包合同管理是農經(jīng)部門(mén)的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進(jìn)一步明確土地執法主體、并賦予相關(guān)的管理權力和執法手段，包括人員和經(jīng)費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業(yè)增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務(wù)要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營(yíng)權流轉的中介服務(wù)組織，尤其是《物權法》的頒布實(shí)施，農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉應該逐漸走向市場(chǎng)，逐步使土地向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、經(jīng)營(yíng)能手等集約經(jīng)營(yíng)者集中，建立相應的土地流轉服務(wù)系統，使土地從隨意無(wú)序流轉向有序規范流轉方面轉變。同時(shí)，村級經(jīng)濟組織要發(fā)揮流轉中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
農村土地流轉調研報告13
土地承包制度是黨在農村的根本制度，農村土地流轉是一個(gè)帶方向性和帶根本性的問(wèn)題。當前農村土地流轉已呈再度興起的發(fā)展趨勢，XX市農民XX今年租種1.96萬(wàn)畝耕地，創(chuàng )造了全國農民種田面積第一的記錄。XX的出現讓研究探討土地流轉的問(wèn)題顯得更加必要和緊迫。下面我以XX市、XX市兩地調查情況為例，淺談如何認識和引導農村土地流轉。
一、兩市土地流轉的現狀
�。ㄒ唬┤齻�(gè)階段
農村土地流轉通常是指農村耕地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，是指承包農戶(hù)在依法、自愿、有償的原則下通過(guò)轉包、轉讓、互換、出租、入股等方式，將其家庭承包經(jīng)營(yíng)的耕地流轉給其他農戶(hù)或經(jīng)濟組織經(jīng)營(yíng)。實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制以后，兩市農村土地流轉大體上經(jīng)歷了三個(gè)階段。
第一個(gè)階段為萌芽階段，時(shí)間段為1982-1990年。實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制后，農戶(hù)第一次獲得了經(jīng)營(yíng)自主權，生產(chǎn)積極性高，農業(yè)生產(chǎn)和農業(yè)效益都比較好，農村土地流轉現象較少，但在少數地方開(kāi)始出現，由此產(chǎn)生了第一批種田專(zhuān)業(yè)戶(hù)。
第二個(gè)階段為被動(dòng)性發(fā)展階段，時(shí)間段為1991-20xx年。這期間農業(yè)生產(chǎn)成本增加較快，農民負擔逐年加重，農民外出經(jīng)商打工的越來(lái)越多，舉家外出、外遷的現象也很普遍，農村出現了大量的棄田撂荒現象。在各級政府推動(dòng)下，土地被動(dòng)流轉，一些種田能手和企業(yè)得到了大量耕地，農村開(kāi)始出現了較大規模的土地規模經(jīng)營(yíng)。
第三個(gè)階段為恢復性發(fā)展階段。時(shí)間為20xx年至今。我省農村推行稅費改革和綜合配套改革，全面開(kāi)展農村土地二輪延包工作，農村土地由包袱變成財富，農民由棄田變成要田甚至搶田，種田大戶(hù)有半數以上退出未經(jīng)合法流轉的土地，土地規模經(jīng)營(yíng)勢頭銳減，出現較嚴重的“倒退”現象。農民在得到了土地承包權并且拿到土地承包經(jīng)營(yíng)權證之后，覺(jué)得種田的比較效益還是低，出外打工還是比種田掙錢(qián)，農村勞動(dòng)力轉移繼續加大增多，農村土地流轉再度興起，并很快進(jìn)人活躍階段，流轉量、流轉形式都明顯增加。但還沒(méi)有恢復到20xx年的流轉水平。
�。ǘ┌朔N形式
當前農村土地流轉有八種形式。一是轉包，即承包農戶(hù)將承包地轉給本集體經(jīng)濟組織其他承包農戶(hù)從事農業(yè)生產(chǎn)。二是轉讓?zhuān)闯邪r戶(hù)經(jīng)發(fā)包方（村委會(huì )）同意，將承包期內全部或者部分承包土地讓渡給第三方，由第三方履行土地承包合同的權利和義務(wù)，轉讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包戶(hù)承包期內土地承包經(jīng)營(yíng)權部分或全部失去。三是互換，即承包方之間為各自需要和便于耕種管理，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應的土地承包經(jīng)營(yíng)權。四是出租，即承包農戶(hù)將所承包的土地全部或部分出租給本集體經(jīng)濟組織以外的他人從事農業(yè)經(jīng)營(yíng)。五是入股，即農戶(hù)將所承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權量化為股權，入股從事農業(yè)合作生產(chǎn)。六是委托流轉，由農戶(hù)委托集體經(jīng)濟組織或中介組織流轉其土地承包經(jīng)營(yíng)權。此外還有委托代耕和拍賣(mài)經(jīng)營(yíng)兩種形式。
�。ㄈ┢邨l成效
農村土地流轉的再度興起，順應了農村經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的新要求，它對于推動(dòng)農村生產(chǎn)力發(fā)展和現代農業(yè)發(fā)展、促進(jìn)新農村建設，意義重大。
一是促進(jìn)了土地規模經(jīng)營(yíng)。XX市土地規模經(jīng)營(yíng)的農戶(hù)達到XX戶(hù)，涉及面積13.2萬(wàn)畝。XX市土地規模經(jīng)營(yíng)面積達到8.7598萬(wàn)畝。
二是增加了流轉雙方的收人。土地流轉實(shí)現的是雙贏(yíng)。從流出的一方看，農民不僅得到每畝100元至1000元不等的流轉費，還可以享受各種惠農補貼，更可以放心地就近或者外出打工，獲取更大的勞動(dòng)收人。從流入方來(lái)看，增加土地面積后獲得了更多的農業(yè)資源，產(chǎn)生了較好的規模經(jīng)營(yíng)效益。XX市糧食生產(chǎn)狀元XX，20xx年種糧純收人46萬(wàn)元。
三是提升了農業(yè)綜合生產(chǎn)能力。一方面各地為服務(wù)大戶(hù)規模經(jīng)營(yíng)改善了水電路等基礎設施，另一方面，大戶(hù)也主動(dòng)投資基礎設施建設，兩方面合力提高了農業(yè)綜合生產(chǎn)能力。
四是加快了農業(yè)機械化進(jìn)程和農業(yè)科技推廣步伐。土地流轉產(chǎn)生種田大戶(hù)，種田大戶(hù)大都是農業(yè)機械大戶(hù)，也是科技示范戶(hù)。
五是解決棄田拋荒問(wèn)題，保障糧食生產(chǎn)安全。隨著(zhù)農村勞動(dòng)力的大量轉移，有的地方開(kāi)始出現新的土地撂荒現象。各地土地流轉的努力工作及時(shí)地解決了這個(gè)問(wèn)題。
六是擴大農民就業(yè)，促進(jìn)農村勞動(dòng)力轉移。土地流轉的最大價(jià)值就是為轉移農民提供后方保障，也就是讓農民放心出外打工掙錢(qián)。而通過(guò)土地流轉產(chǎn)生的種田大戶(hù)，他們又為農民的再就業(yè)提供平臺。
七是催生農村新的經(jīng)濟社會(huì )組織更快更好地發(fā)育成長(cháng)。隨著(zhù)土地流轉和種田大戶(hù)的產(chǎn)生，一些服務(wù)性的政府組織和民間組織伴隨產(chǎn)生。
二、當前農村土地流轉的總體評價(jià)和問(wèn)題、原因分析
我們認為當前大規模的土地流轉還沒(méi)形成，現在只是恢復性發(fā)展階段。表現在兩個(gè)方面。
一是總量不大。我們說(shuō)農村土地流轉呈恢復性發(fā)展，但還沒(méi)有恢得到過(guò)去20xx年的頂峰時(shí)期。20xx年XX市土地流轉面積達到10萬(wàn)畝，后來(lái)降到4萬(wàn)畝�，F在上升到8萬(wàn)-9萬(wàn)畝。XX市的土地流轉面積只占全市總耕地面積的6%，XX市只占4%。據XX省委農辦最近統計，全省土地規模經(jīng)營(yíng)面積約占農業(yè)用地總面積的.5%，土地規模經(jīng)營(yíng)農戶(hù)約占總農戶(hù)的1.8%。數字反映：當前農村土地流轉和規模經(jīng)營(yíng)雖再度興起，但總量很小。
二是質(zhì)量不高。從兩方面看，流轉經(jīng)營(yíng)層次上以傳統的種植業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)現代產(chǎn)業(yè)、獲得高效益的很少；流轉經(jīng)營(yíng)方式上以自種為主，并且從下種到收割從頭到尾家庭包干制；一些特大戶(hù)主以“反租倒包”為主，我接人家的地，再轉包給別人，像做工程一樣的層層轉包，代表現代農業(yè)生產(chǎn)方式的專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)、企業(yè)化生產(chǎn)、標準化生產(chǎn)很少看到。
分析當前農村土地流轉中存在的問(wèn)題和原因，有如下幾點(diǎn)：
�。ㄒ唬┧枷胝J識不統一
一方面領(lǐng)導認識有誤區。表現在“四個(gè)有的”：有的簡(jiǎn)單把搞活土地流轉與穩定土地承包權對立起來(lái)，認為不宜提倡，免得影響土地承包權的穩定；有的則是心有余悸，擔心現在流轉了將來(lái)還要“翻燒餅”，因為前幾年的教訓就在眼前，有些遺留問(wèn)題至今還沒(méi)有得到很好解決；有的認為土地流轉是農民自己的事，法律上明確規定“既不能強迫農民流轉又不能阻礙農民流轉"，所以政府沒(méi)必要去參與和干預；有的則認為政府就是要在土地流轉中“提卯子”而“分點(diǎn)肉吃、舀瓢湯喝”，借此發(fā)展集體經(jīng)濟，特別是幫助化解村級債務(wù)�！八膫�(gè)有的”導致鄉村干部在土地流轉中缺位、錯位、越位現象時(shí)有發(fā)生。
另一方面流轉雙方各有擔心。農戶(hù)有兩怕，一怕喪失了土地經(jīng)營(yíng)權，沒(méi)有了生活的最低“保障線(xiàn)"。部分農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。一怕土地流轉后得不到土地被征用時(shí)的全部補償費。這主要是城郊農民的擔心。承包方也有兩怕，一怕政策不穩定，土地二輪延包造成大量種田大戶(hù)面積銳減損失慘重，現在他們怕重蹈覆轍再受創(chuàng )傷。二怕農戶(hù)“扯皮拉筋”，跟千家萬(wàn)戶(hù)農民打交道，要處理各種各樣的矛盾和問(wèn)題，一些種田大戶(hù)和企業(yè)主都有些憂(yōu)慮。前兩怕讓農民不愿拿出土地流轉，后兩怕導致承包方不敢大膽投入，不敢大規模搞開(kāi)發(fā)。
�。ǘ┝鬓D操作不規范
普遍存在的問(wèn)題是手續不規范。大多數土地流轉行為還是農戶(hù)之間口頭協(xié)商，很少經(jīng)過(guò)村組集體并報鄉鎮經(jīng)營(yíng)站（財經(jīng)所）登記和合同鑒定，流轉的權、責、利不很明確，出現糾紛，很難調解。當然是不是所有農民的土地流轉都要向上級組織申報這也值得研究。有書(shū)面流轉合同的，依然存在約定不明、權利義務(wù)不具體、流轉期滿(mǎn)處理辦法不明確等問(wèn)題。土地流轉檔案管理還存在一定差距，臺賬登記和變更工作滯后。由于缺乏規范的規程，一方面流轉雙方的權益得不到有效保護，另一方面土地流轉糾紛影響了流轉雙方的積極性。
另一個(gè)比較嚴重的問(wèn)題是主體被剝奪，現在有的村直接把土地流轉拿在手上，流轉的主體不是農民而是村集體，村委會(huì )低價(jià)從農民手中獲得土地（其中肯定有強迫農民流轉的事情發(fā)生），然后再高價(jià)租給大戶(hù)或企業(yè)。
�。ㄈ┓⻊�(wù)機制不健全
土地流轉遠沒(méi)有形成完整的市場(chǎng)體系，尤其是缺乏連接流轉雙方的中介服務(wù)組織，致使土地供求雙方的信息受阻，信息輻射面小，信息傳播渠道不暢，“要轉的，轉不出；要租的，租不到”，這在很大程度上延緩了土地流轉的進(jìn)程。
在幾輪機構改革中，主管農村土地流轉的農經(jīng)部門(mén)職能不斷弱化，權重下降，大部分鄉鎮農經(jīng)隊伍力量不強、工作繁雜等問(wèn)題還未引起足夠重視，在編不在崗、混崗使用等現象相當普遍。目前，多數縣市和鄉鎮沒(méi)有建立完善的農村土地流轉服務(wù)機構，即使建立了農村土地流轉服務(wù)中心，作用并沒(méi)有完全發(fā)揮。種養大戶(hù)苦于和一家一戶(hù)談判，費時(shí)費力又不能保證連片規模發(fā)展。此外，農民的流轉收益缺乏與市場(chǎng)掛鉤的增長(cháng)機制。
�。ㄋ模┺r村勞動(dòng)力轉移速度不快
XX市家庭承包經(jīng)營(yíng)的耕地面積為579萬(wàn)畝，戶(hù)平6.03畝，勞平2.8畝。按照農業(yè)部勞平10畝耕地的標準，全市耕地種植只需57.9萬(wàn)勞力，富余勞力數達148.8萬(wàn)個(gè)，而全市長(cháng)期在外務(wù)工經(jīng)商的勞力為85萬(wàn)人，農村剩余勞動(dòng)力還多達63.8萬(wàn)人�！皯�(hù)戶(hù)種田，人人種地”，土地流轉困難較大。據有關(guān)方面統計，XX省農村勞動(dòng)力有近20xx萬(wàn)人，己累計轉移1020萬(wàn)人，靜態(tài)算賬，還有300多萬(wàn)富余勞動(dòng)力有待轉移。若按現在每年新增轉移80萬(wàn)人的規模測算，完成全部轉移約需4至5年。這里面沒(méi)有算上每年新增勞動(dòng)力50萬(wàn)人。
�。ㄎ澹┱攮h(huán)境不寬松
在推進(jìn)土地流轉過(guò)程中，基層感覺(jué)政策環(huán)境不大寬松，有一些政策性的障礙。一是基本農田保護政策形成的障礙。稍微有些經(jīng)濟頭腦的農民，他們流轉土地不是想繼續種糧種棉種油菜，雖然傳統的種植有些收獲，但不能獲得最大的利潤，他們至少想在流轉的土地上搞點(diǎn)比種糧更賺錢(qián)的“副業(yè)”，比方養殖業(yè)、畜牧業(yè)，有的還想搞點(diǎn)加工業(yè)，有的本身就打算辦工廠(chǎng)。但基本農田保護條例限制嚴格，自由發(fā)展的空間很小。二是村集體機動(dòng)地政策形成的障礙�！锻恋爻邪ā访鞔_規定，村集體機動(dòng)地不能超過(guò)村土地面積的5%。后來(lái)中央和省關(guān)于土地二輪延包的政策又明確規定，過(guò)去有村級集體機動(dòng)地的可以保留，沒(méi)有的不能再留。而現在很大一部分鄉村干部流轉土地的積極性就是建立在擴大集體“機動(dòng)地”發(fā)展集體經(jīng)濟上。三是不允許城里人下鄉買(mǎi)地建房和不允許在耕地上建設長(cháng)期建筑的政策障礙。土地流轉應該是開(kāi)放的，農村招商引資不應該只在農村打圈圈，應該更多地把城市的資本和人才吸引到農村去，讓城市生產(chǎn)要素也向農村流動(dòng)而不是只有農村生產(chǎn)要素向城市單向流動(dòng)。由于部分農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體特別是鄉村休閑游、畜禽規�；B殖小區的經(jīng)營(yíng)主體，必須在較長(cháng)的流轉期限內，用少量土地建設必要的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或居住房屋，而目前此類(lèi)建設只能以臨時(shí)建筑報批，且有效使用時(shí)間只有2年。四是農村稅改政策、集體林權改革政策和惠農政策也有一些條款不利于農村土地流轉。比方說(shuō)稅改政策規定的不允許清收歷年欠款，有的農民以此為據也不向集體交納土地流轉的租金。比方說(shuō)還林權給農民，把山地林地全分給老百姓了，村里想留點(diǎn)機動(dòng)地發(fā)展集體經(jīng)濟就不可能了，原來(lái)已簽訂流轉合同的也不得不撕毀合同按大政策辦事，給集體帶來(lái)一些損失和干部工作帶來(lái)一些麻煩。比方說(shuō)惠農政策里，就沒(méi)有很明確地考慮土地流轉后的問(wèn)題，沒(méi)有給土地規模經(jīng)營(yíng)業(yè)主以應有的激勵。
三、適當引導
土地流轉的目的是什么?順應農村勞動(dòng)力轉移的需求，適應市場(chǎng)經(jīng)濟的需要，促進(jìn)農民增收、農業(yè)增效、農村增速發(fā)展，推進(jìn)現代農業(yè)發(fā)展和新農村建設。核心是其中的“三增”。土地流轉的根本矛盾在哪里?在于穩定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度和流轉土地經(jīng)營(yíng)權，一個(gè)必須穩住，三十年不變，二十年之后也不要變。一個(gè)需要流動(dòng)，農民、農業(yè)、農村這三農都需要土地流動(dòng)，如果說(shuō)有第四農叫農民工的話(huà)，第四農更需要土地流動(dòng)，不流動(dòng)就穩不住，不流動(dòng)穩定也失去價(jià)值，不流動(dòng)農村生產(chǎn)力的發(fā)展就受到阻礙。當前土地流轉最大的制約在哪里?主要是流轉雙方需求并不旺，特別是流入方要求不強烈。
土地流轉是農村帶方向性和帶根本性的課題，這道難題突破了，很多三農問(wèn)題可能會(huì )迎刃而解，農村社會(huì )會(huì )前進(jìn)一大步。解決這個(gè)問(wèn)題的意義不亞于農村稅費改革，甚至不亞于當年進(jìn)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的重大歷史性改革，我們也可以把它叫做新的農村土地制度的改革創(chuàng )新。
而根據我們的調查判斷，這個(gè)問(wèn)題的突破時(shí)機還不成熟，現在還處在新一輪土地流轉的恢復性階段，也就是初始階段。前面兩次土地流轉階段都可以作為層次劃歸這一初始階段，真正的大規模流轉土地時(shí)期還沒(méi)有到來(lái)，我們不能著(zhù)急上火，更不能拔苗助長(cháng)，正確的態(tài)度是八個(gè)字：順其自然，適當引導。這好比十月懷胎，未到預產(chǎn)期，硬要開(kāi)胸破肚引下來(lái)，就會(huì )早產(chǎn)而發(fā)育不良，會(huì )出現很多問(wèn)題，甚至夭折。所以我們要耐心地等待瓜熟蒂落、水到渠成的時(shí)候，不過(guò)，必要的引導也是不可或缺的，這如同做些糾正胎位免其難產(chǎn)、加強鍛煉助其順產(chǎn)一樣的工作。
我們應當從哪些方面去適當引導呢?一是要統一認識，加強宣傳，為土地流轉營(yíng)造氛圍。二是要加大農業(yè)基礎設施建設，特別是小型農田水利建設，為土地流轉打好基礎。二是要大力培育社會(huì )化服務(wù)體系，尤其是搞好機械插秧、信息與技術(shù)提供、資金融通等服務(wù)，為土地流轉作好支撐。四是要創(chuàng )建多種形式的合作經(jīng)濟組織，發(fā)揮龍頭企業(yè)、種田大戶(hù)、各種協(xié)會(huì )等引導帶動(dòng)作用，為土地流轉建好主體。五是要加快發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化，把發(fā)展農業(yè)優(yōu)質(zhì)板塊經(jīng)濟和土地流轉結合起來(lái)，為土地流轉增加效益。六是要加大農村勞動(dòng)力轉移力度，搞好就業(yè)培訓，為土地流轉創(chuàng )造必要條件。七是要完善農村社會(huì )保障體系，為土地流轉提供堅強后盾。八是要規范土地流轉行為，為土地流轉持續健康發(fā)展成就制度機制。九是要出臺相關(guān)扶持激勵政策，為土地流轉加快發(fā)展增添活力動(dòng)力。
農村土地流轉調研報告14
為了更好地了解和掌握農村土地流轉情況，及時(shí)發(fā)現和解決存在的問(wèn)題，促進(jìn)農村土地流轉健康有序規范進(jìn)行，達到增加農民收入的目的。近期，我們組織人員對全鄉各村土地流轉情況進(jìn)行了調查。
一、基本情況
我鄉共有耕地122870畝，其中，農民家庭承包的耕地93506畝。截止20xx年5月，我鄉共有2349戶(hù)農民流轉出耕地面積41600畝。
二、土地流轉的主要特點(diǎn)
目前，我鄉農村土地流轉的主要特點(diǎn)是。
1、流轉形式單一，只有有轉包流轉形式。
2、經(jīng)營(yíng)范圍單一。土地流轉經(jīng)營(yíng)范圍以種植糧食為主。
3、經(jīng)營(yíng)主體單一，只有農戶(hù)。
4、流轉效益明顯提升。
通過(guò)土地使用權的流轉，涌現了大量的農業(yè)種植大戶(hù)，增強了我鄉農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的市場(chǎng)競爭力，而且使全鄉的土地的規�；l(fā)展水平有了顯著(zhù)的提高，農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構日趨優(yōu)化。同時(shí)，土地的流轉使大量的農村勞動(dòng)力從農業(yè)生產(chǎn)中轉移出來(lái)，及時(shí)地補充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對勞動(dòng)力的需求，農村現代化的進(jìn)程明顯加快。20xx年我鄉成立了農村土地流轉服務(wù)中心，無(wú)償為當地農村的土地流轉提供政策指導、業(yè)務(wù)咨詢(xún)、協(xié)調服務(wù)和監督管理，以進(jìn)一步完善全鄉農村土地流轉市場(chǎng)，努力實(shí)現農村土地流轉市場(chǎng)化。
三、制定了土地流轉幫扶辦法。
1、成立土地流轉服務(wù)中心，對流轉雙方提供統一合同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉合同等工作，為供需雙方搭建流轉橋梁；
2、承擔土地流轉業(yè)務(wù)指導，為流轉雙方提供服務(wù)和法律、法規及政策咨詢(xún)，對發(fā)生的土地流轉糾紛進(jìn)行調解處理或向上級部門(mén)申請仲裁等協(xié)調服務(wù)；
3、對發(fā)生土地流轉以后進(jìn)行設施農業(yè)建設的，優(yōu)先享受各項設施農業(yè)扶持政策；
4、對流轉轉出土地的農民，優(yōu)先享受鎮、村兩級再就業(yè)培訓，并優(yōu)先安排就業(yè)，對創(chuàng )辦二、三產(chǎn)經(jīng)濟實(shí)體的，協(xié)調信貸資金扶持；
四、土地流轉存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D行為不規范。農戶(hù)之間的'土地流轉，多通過(guò)私下口頭協(xié)議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒(méi)有簽訂合同，導致承包費兌現難而引發(fā)糾紛，難以解決。目前我鄉存在著(zhù)這種農戶(hù)間口頭約定流轉土地的現象。
�。ǘ⿲ν恋亓鬓D各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務(wù)工、經(jīng)商的農民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
�。ㄈ└匾幠＝�(jīng)營(yíng)面積小，農業(yè)資源配置效率不高。由于責任制初期，大多數地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類(lèi)平均發(fā)包給農戶(hù)的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結構調整，也影響了規模經(jīng)營(yíng)農戶(hù)的收入。
�。ㄋ模┎糠执甯刹繉r村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶(hù)自己的事，應由農戶(hù)和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽(tīng)之任之的態(tài)度，疏于管理。
五、幾點(diǎn)建議。
�。ㄒ唬┨岣哒J識，加大宣傳。土地流轉是農村產(chǎn)業(yè)結構調整的重要內容，是實(shí)現規模農業(yè)、效益農業(yè)、推動(dòng)農業(yè)產(chǎn)
業(yè)化經(jīng)營(yíng)的前提和基礎。建立正常的農村土地次序不僅有利于農村社會(huì )的穩定，而且影響到農業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，要大力宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》以及中共中央《關(guān)于做好農戶(hù)承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關(guān)的政策、法規，教育廣大農民和基層干部知法、懂法、用法。
�。ǘ┡嘤柾恋亓鬓D工作人員。由于開(kāi)展土地流轉工作的工作人員，對土地流轉認識還不夠，對各方面政策了解還不夠透徹，也會(huì )導致土地流轉工作難進(jìn)行，所以建議對涉及土地流轉的工作人員進(jìn)行培訓，使土地流轉工作能夠順利進(jìn)行。
�。ㄈ┮J真解決土地糾紛。土地糾紛是農民土地流轉后的遺留問(wèn)題，如果解決不到位，勢必影響農民的積極性，從而影響整個(gè)土地流轉工作。
�。ㄋ模┮幏锻恋亓鬓D行為。土地流轉工作人員需指導農戶(hù)之間簽定的合同，簽定之后，需嚴格審核，以減少和避免土地流轉糾紛。
�。ㄎ澹┙⒔ㄈ笆У剞r民”的培訓機制，提高“失地農民”的技術(shù)水平和生存本領(lǐng)。從調研可以看出，許多失地農民外出務(wù)工仍然是停留在原始的出賣(mài)勞動(dòng)力的水平上，因此提高他們的勞動(dòng)技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動(dòng)技能培訓工作，讓他們真正從農民中分離出來(lái)，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩、能增收，能致富。這對促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現實(shí)意義。
農村土地流轉調研報告15
近年來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟結構的不斷調整、現代農業(yè)發(fā)展和城鄉一體化進(jìn)程的推進(jìn)，任縣土地流轉呈現出明顯加快的勢頭。通過(guò)建立健全農村土地流轉服務(wù)中心和農村土地承包仲裁委員會(huì )兩個(gè)機構，建立鄉級土地流轉服務(wù)站，加強土地流轉服務(wù)工作，全縣農村土地流轉取得了較好的成效。
一、土地流轉現狀
目前全縣農村土地流轉總量達8萬(wàn)畝，占全縣耕地面積47.7萬(wàn)畝的17％，涉及農戶(hù)7500戶(hù)，占全縣農業(yè)總戶(hù)數的10.8％。我縣農村土地流轉呈現以下兩大特點(diǎn)：
一是土地流轉形式多樣化。
我縣農村土地流轉主要流轉形式有轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式。截止20xx年底，以轉包、出租形式流轉的土地面積1.7萬(wàn)畝，約占土地流轉面積的21%；以互換形式流轉的土地6.3萬(wàn)畝，約占土地流轉面積的79%；以轉讓和入股形式的流轉方式目前還很少。
二是土地流轉向規�；l(fā)展。
土地流轉已逐步由農戶(hù)間的分散零星，向流轉經(jīng)營(yíng)集約化、規�；较虬l(fā)展。主要有以下幾種：大戶(hù)承包型。目前，全縣各類(lèi)種植大戶(hù)不斷涌現，大戶(hù)承包土地100畝以上的有5家，承包50畝以上的有50多家。企業(yè)帶動(dòng)型。采取“公司+基地+農戶(hù)”等方式，發(fā)展規模高效農業(yè)和生態(tài)旅游休閑業(yè)。如金發(fā)蔬菜公司帶動(dòng)蔬菜種植面積2800畝，沃隆公司發(fā)展400多畝設施精品蔬菜，宜采農業(yè)觀(guān)光園項目建成占地400畝綠色蔬菜生產(chǎn)基地。合作經(jīng)營(yíng)型。成立專(zhuān)業(yè)合作社，對生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中部分環(huán)節提供統一服務(wù)。如任城鎮北甘寨村甘寨專(zhuān)業(yè)合作社，采取統一技術(shù)、品種、用肥、農藥、收購，現已發(fā)展社員126戶(hù)，規模經(jīng)營(yíng)土地500畝，探索出一條土地流轉新路子。
二、土地流轉中存在問(wèn)題
�。ㄒ唬┧枷胝J識不到位。一小部分農戶(hù)心里沒(méi)底。一怕政策不穩，擔風(fēng)險；二怕失去賴(lài)以生存的'土地，戀土觀(guān)念根深蒂固；三怕流轉后得不到應有收益。
�。ǘ┩恋亓鬓D程序不規范。很多農戶(hù)間土地流轉，都是采用“口頭協(xié)議”的形式，私下進(jìn)行土地流轉，即使簽了合同，也比較簡(jiǎn)單，流轉雙方在責、權、利關(guān)系上沒(méi)有明確規定，也無(wú)違約責任，更沒(méi)有考慮到今后市場(chǎng)變化因素，由于合同不規范，給合同糾紛留下隱患。
�。ㄈ┩恋亓鬓D政策不完善。我縣在相關(guān)政策上配套還不夠，在規模土地流轉過(guò)程中，涉及到臨時(shí)用地、調整規劃、招商服務(wù)等方面，缺少配套政策和項目資金支持。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D經(jīng)營(yíng)主體不強。調查顯示，農村土地流轉發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)仍以農戶(hù)間零散性的短期流轉為主，面積萬(wàn)畝，占流轉總面積的％；專(zhuān)業(yè)合作社、龍頭企業(yè)參與土地流轉面積萬(wàn)畝，占％。主要原因是我縣農業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不高，龍頭企業(yè)帶動(dòng)能力弱，制約了土地流轉經(jīng)營(yíng)主體發(fā)展；農業(yè)是弱勢產(chǎn)業(yè)，受自然和市場(chǎng)雙重影響，收益較低，導致企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉規模經(jīng)營(yíng)農
業(yè)極為慎重。
三、土地流轉發(fā)展對策
�。ㄒ唬┰谕恋亓鬓D保障工作上求突破。要切實(shí)加強對土地流轉工作的領(lǐng)導。
一是注重宣傳引導。利用新聞媒體等宣傳形式，加強對農村土地流轉相關(guān)政策和法規的宣傳，使廣大基層干部群眾深刻認識土地流轉的重要性，自覺(jué)運用政策和法規參與土地流轉。
二是維護農戶(hù)利益。土地流轉必須讓農民得實(shí)惠，否則，農民不愿意進(jìn)行土地流轉。土地經(jīng)營(yíng)權交易定價(jià)應合理，租金原則上不能少于流轉前收益。要探索建立收益浮動(dòng)機制，使農民的經(jīng)濟利益有增進(jìn)空間。
三是防范流轉風(fēng)險。為防止土地經(jīng)營(yíng)大戶(hù)或企業(yè)出現經(jīng)營(yíng)困難后，農民利益受損，承包方向受讓方交付一定數量的風(fēng)險金，流轉雙方要在合同中約定受讓方在收獲一季農作物前交齊當年租金，同時(shí)協(xié)調保險機構搞好農業(yè)保險，力求流轉風(fēng)險降到最低。
(二)在土地流轉經(jīng)營(yíng)規模上求突破。推進(jìn)土地流轉的目的是要實(shí)現農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，提高農業(yè)效率，建設現代農業(yè)。
一要大戶(hù)示范帶動(dòng)。大力培育種植、養殖大戶(hù)，依靠大戶(hù)示范效應，促進(jìn)農村土地流轉。
二要合作社管理帶動(dòng)。大力發(fā)展農村專(zhuān)合組織，實(shí)行民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。
三要村企聯(lián)姻帶動(dòng)。圍繞農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規劃，加強招商引資力度，注重引進(jìn)經(jīng)濟實(shí)力強的大企業(yè)參與農業(yè)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)土地流轉。
四要發(fā)揮特色帶動(dòng)。結合區位優(yōu)勢引導農民積極發(fā)展生態(tài)農業(yè)、觀(guān)光農業(yè)，依據產(chǎn)業(yè)特色，引導農戶(hù)向龍頭企業(yè)、種養大戶(hù)有償流轉土地，壯大特色產(chǎn)業(yè)規模。
(三)在土地流轉政策扶持上求突破。
一是設立農村土地流轉扶持資金�？h財政每年安排資金，重點(diǎn)用于改善流轉土地規模經(jīng)營(yíng)的基礎設施，完善土地流轉信息網(wǎng)絡(luò )，鼓勵農民土地流轉和培育規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)；發(fā)揮永福莊鄉、固城鄉等農業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢，規劃建立農業(yè)示范園區，對于土地流轉面積300畝以上的，由縣級立項并給予項目資金獎勵扶助。
二是實(shí)行土地流轉項目資金優(yōu)先政策。農村土地整理、標準農田建設、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農用機械補助等涉農項目，要盡可能與土地流轉經(jīng)營(yíng)相結合，優(yōu)先安排項目資金。
三是落實(shí)信貸支持和貸款貼息。各金融機構要探索試行土地經(jīng)營(yíng)權作為貸款抵押，支持具備條件的規模經(jīng)營(yíng)主體利用法律法規未禁止的其他方式開(kāi)展融資。對規模經(jīng)營(yíng)主體用于添制和更新機耕設備、擴大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的貸款，財政給予適當比例貼息。
(四)在土地流轉規范管理上求突破。
一是實(shí)行土地流轉登記制度。以鄉鎮、村為單位，建立農村土地流轉登記冊，對內摸清土地流轉底數，對外聯(lián)系土地流轉業(yè)主。凡沒(méi)登記的流轉土地及其附著(zhù)物不得進(jìn)行擔保抵押和融資，不得再流轉第三方。
二是規范土地流轉合同管理制度。全面推行農村土地流轉合同管理制度，使用統一的土地流轉合同文本，對流轉合同立卷歸檔，永久保存，實(shí)行規范化管理。
三是建立三級土地流轉服務(wù)體系�？h農村土地流轉服務(wù)中心要抓好農村土地流轉的協(xié)調指導、督促檢查等日常工作;鄉鎮農村土地流轉服務(wù)站要加強對農村土地流轉申請、合同鑒定、流轉備案、調解糾紛等管理服務(wù)；村一級要明確一名農村土地流轉管理員，及時(shí)掌握土地流轉動(dòng)態(tài)信息。
【農村土地流轉調研報告】相關(guān)文章：
農村土地流轉調研報告12-29
農村土地流轉調研報告（精選15篇）04-10
農村土地流轉調研報告（通用13篇）10-13
土地流轉的調研報告08-02
土地流轉的調研報告06-05
土地流轉調研報告12-23
土地流轉調研報告07-27
村土地流轉調研報告12-07