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土地流轉的調研報告
在現實(shí)生活中，報告有著(zhù)舉足輕重的地位，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。相信很多朋友都對寫(xiě)報告感到非�？鄲腊�，以下是小編整理的土地流轉的調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
土地流轉的調研報告1
近年來(lái),我區堅持以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，積極探索和創(chuàng )建農村土地流轉新機制，本著(zhù)“積極發(fā)展、因地制宜、探索嘗試、逐步規范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)農村土地合理流轉，促進(jìn)農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，加快了農業(yè)經(jīng)營(yíng)轉型升級。
目前，全區耕地流轉已達5.4萬(wàn)畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業(yè)企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、種養大戶(hù)的土地共有4.6萬(wàn)畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業(yè)用地，而且基本上用于種植業(yè)，99.8%的流轉土地用于發(fā)展農業(yè)生產(chǎn)，用于種植業(yè)的為4.7萬(wàn)畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養殖業(yè)的有0.8萬(wàn)畝，占流轉量的13.9%，主要以魚(yú)、蝦等水產(chǎn)養殖為主。
一、實(shí)踐做法
1、宣傳引導，順勢推進(jìn)。面對農民自發(fā)流轉土地的發(fā)展態(tài)勢，及時(shí)把握經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展階段、市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展規律和經(jīng)濟全球化的客觀(guān)要求，利用科技下鄉、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣講現代農業(yè)的發(fā)展趨勢，講解效益農業(yè)的發(fā)展路徑，引導農民轉變思想觀(guān)念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區召開(kāi)春耕備耕暨土地流轉現場(chǎng)會(huì )，總結交流推廣蓮花鎮、橫路鄉農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉、農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗和做法，研究部署加快推進(jìn)農村土地流轉和農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)的政策措施，動(dòng)員全區各級進(jìn)一步提高認識，強化措施，狠抓落實(shí)，有力地推進(jìn)土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務(wù)。首先在蓮花鎮探索建立了土地流轉服務(wù)中心，中心實(shí)行“服務(wù)組織網(wǎng)絡(luò )化、交易形式多樣化、經(jīng)營(yíng)主體多元化”的.模式運轉。服務(wù)中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉臺賬簿》，并通過(guò)農業(yè)信息網(wǎng)和農民信箱網(wǎng)站對外發(fā)布，搭建起土地流轉的服務(wù)平臺�，F正在建立區、鄉、村三級土地流轉服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，為規范土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動(dòng)。我區通過(guò)深化農技推廣責任體系改革、實(shí)施萬(wàn)名農民素質(zhì)工程和農業(yè)政策扶持等措施，培育了一批規模農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。到現在有區級以上農業(yè)龍頭企業(yè)91家，農民專(zhuān)業(yè)合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養大戶(hù)大量涌現，20xx年有20畝以上種糧大戶(hù)1567戶(hù)，10畝以上柑桔種植戶(hù)176戶(hù)；年飼養生豬50頭以上養殖戶(hù)3866戶(hù)，年出欄5000羽以上養禽戶(hù)126戶(hù)。這些農業(yè)企業(yè)和大戶(hù)的發(fā)展，直接帶動(dòng)了農村土地流轉，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結構調整、農業(yè)適度規模經(jīng)營(yíng)和生態(tài)特色農業(yè)的發(fā)展。
4、創(chuàng )新模式，加大流量。一是探索季節性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長(cháng)流轉的同時(shí)，探索季節性流轉方式，解決季節性?huà)伝膯?wèn)題。土地流入主體在冬閑季節，根據生產(chǎn)需要向農戶(hù)租用土地，到來(lái)年開(kāi)春將土地歸還給承包戶(hù)耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉下墅街村將87戶(hù)農戶(hù)的425畝農田流轉給本村大戶(hù)種植蘿卜，租金按土質(zhì)和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶(hù)自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節性?huà)伝膯?wèn)題，又給農閑期農業(yè)勞動(dòng)力增加了就業(yè)途徑，還提高了土地產(chǎn)出效率。二是創(chuàng )建“東湖模式”。蓮花鎮東湖村是個(gè)典型的農業(yè)村，全村現有農戶(hù)221戶(hù)，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務(wù)工和無(wú)勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經(jīng)營(yíng)。二是季節流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶(hù)早稻種植實(shí)行全程管理服務(wù)模式，實(shí)行 “五代理、十統一”服務(wù)。
5、規范管理，保障權益。區里制定了《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權委托流轉申請書(shū)》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉合同》樣本，下發(fā)各地參照執行，到目前，簽訂書(shū)面合同的達4.58萬(wàn)畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價(jià)格和流轉款支付方式的引導與監管，普遍采用以稻谷計價(jià)方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風(fēng)險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會(huì )，通過(guò)仲裁機構及時(shí)化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開(kāi)辟了農民增收的良好途徑。承包土地流轉后，農戶(hù)在獲得租金的同時(shí)，還可以從事二三產(chǎn)業(yè)或外出務(wù)工獲得更多的收入。如浙江寶島現代農業(yè)科技有限公司從蓮花鎮五坦、澗峰、董家三個(gè)村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價(jià)格（以糧食收購指導價(jià)）支付租金，常年雇用當地幾十名農民務(wù)工，按月支付工資。蓮花鎮五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮大田畈村種糧大戶(hù)高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發(fā)放工資10萬(wàn)多元。
2、增加了農業(yè)投入提高了生產(chǎn)效率。土地規模經(jīng)營(yíng)實(shí)現了農業(yè)投入主體的多元化，彌補了國家、農戶(hù)農業(yè)投入的不足。一些有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者立足高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)農業(yè)，紛紛投資農業(yè)基礎設施建設，著(zhù)力解決交通不便、水電不通等問(wèn)題，改善了生產(chǎn)條件。20xx年以來(lái)溫嶺老板和區林氏精品西瓜專(zhuān)業(yè)合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬(wàn)多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周?chē)r民也受益，彌補了村級公益事業(yè)經(jīng)費的不足。嶺洋、舉村兩鄉動(dòng)員農戶(hù)將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專(zhuān)業(yè)合作社，建立茶葉、吊瓜生產(chǎn)基地，大大提高了土地的產(chǎn)出率。
3、增強了農業(yè)科技創(chuàng )新能力。土地集中連片經(jīng)營(yíng)，為農業(yè)科技試驗示范創(chuàng )造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術(shù)、新工藝的推廣應用，促進(jìn)了農業(yè)品牌建設。全區有 75 個(gè)名特優(yōu)農產(chǎn)品注冊商標，9個(gè)農產(chǎn)品通過(guò)有機、綠色食品認證；20個(gè)農產(chǎn)品獲國家無(wú)公害農產(chǎn)品。15個(gè)優(yōu)質(zhì)農業(yè)新品種試種示范順利實(shí)施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優(yōu)新品種在全區推廣；測土配方施肥、重大病蟲(chóng)無(wú)害化治理技術(shù)、水稻直播栽培、早稻旱育秧無(wú)紡布覆蓋技術(shù)等新技術(shù)廣泛應用。
4、提高了糧食綜合生產(chǎn)能力。通過(guò)土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬(wàn)畝高標準優(yōu)質(zhì)稻米基地，為國家提供優(yōu)質(zhì)無(wú)公害商品糧；促進(jìn)了糧食組織化生產(chǎn)，區金岳糧食合作社由種糧大戶(hù)107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數為225.86%。同時(shí)實(shí)現了糧食生產(chǎn)機械化。兩家農機合作社和一批農機專(zhuān)業(yè)戶(hù)，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農田作業(yè)機收機割率達90%，在全市率先初步實(shí)現農業(yè)機械化。
5、推動(dòng)了農業(yè)轉型升級發(fā)展。隨著(zhù)土地流轉的加快，農業(yè)企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社和種養大戶(hù)有了更大的創(chuàng )業(yè)平臺，他們在適度規模經(jīng)營(yíng)的基礎上，大力發(fā)展特色農業(yè)，有力加快了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。蓮花鎮加速推進(jìn)土地流轉，促進(jìn)了規模農業(yè)、效益農業(yè)、綠色農業(yè)的發(fā)展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業(yè)生產(chǎn)新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質(zhì)稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業(yè)發(fā)展公司在澗峰畈租賃農戶(hù)土地200多畝，建立了優(yōu)質(zhì)葡萄園。土地流轉促進(jìn)了主導產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的規�；l(fā)展，帶動(dòng)了一批具有一定地方特色和規模優(yōu)勢的“一村一品”專(zhuān)業(yè)村。茭白專(zhuān)業(yè)村、吊瓜專(zhuān)業(yè)村、枇杷專(zhuān)業(yè)村、無(wú)公害蔬菜專(zhuān)業(yè)村、高山蔬菜專(zhuān)業(yè)村、生姜專(zhuān)業(yè)村等“一村一品”專(zhuān)業(yè)村，在全區各地紛紛涌現。
三、存在問(wèn)題
�。ㄒ唬┎糠洲r民用地觀(guān)念相對滯后。農民戀土觀(guān)念較重，對耕地的依賴(lài)性過(guò)強。當前，盡管有很多農戶(hù)棄農經(jīng)商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
�。ǘ┩恋亓鬓D基礎條件有待整合。家庭經(jīng)營(yíng)承包時(shí)，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶(hù)數進(jìn)行了等分，農戶(hù)地塊小而且分散，若有少數農戶(hù)不愿流轉，就不能形成連片種養，導致影響其他農戶(hù)的正常流轉，降低了土地流轉效率。
�。ㄈ┩恋亓鬓D矛盾糾紛逐步增多。近年來(lái)各級政府出臺了支農相關(guān)優(yōu)惠政策，取消農業(yè)稅，給種糧農戶(hù)直接補貼，再加上市場(chǎng)糧價(jià)上浮因素，有些農戶(hù)對流轉租金期望增加，引發(fā)了農民新一輪的種養熱和承包熱，導致土地流轉過(guò)程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農戶(hù)現在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產(chǎn)生矛盾和糾紛。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長(cháng)越好，這樣就能在土地、農業(yè)基礎設施等方面加大投入，以獲得長(cháng)期的收益。然而，經(jīng)調查，我區土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
�。ㄎ澹┩恋亓鬓D操作程序不夠規范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書(shū)面合同或簽訂合同不規范的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書(shū)面的面積約占15%。有少數耕地流出戶(hù)法律意識淡薄，看到耕地轉入戶(hù)經(jīng)營(yíng)效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過(guò)高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進(jìn)對策
�。ㄒ唬┘哟笮麄髁Χ�、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點(diǎn)，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進(jìn)一步促使農民轉變觀(guān)念，引導農民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉鎮、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進(jìn)耕地合理流轉作為加快農業(yè)結構調整的關(guān)鍵來(lái)抓，切實(shí)加強對這項工作的領(lǐng)導，耐心細致地做好農戶(hù)的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
�。ǘ⿵娀r業(yè)招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網(wǎng)絡(luò )渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實(shí)施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。三是加大龍頭企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社、種養大戶(hù)的扶持力度，培育更多的參與主體。
�。ㄈ⿵娀⻊�(wù)職能，健全流轉機制。建立和健全區、鄉鎮（街道）、村三級土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)組織。區成立土地流轉工作領(lǐng)導小組，領(lǐng)導全區有序開(kāi)展農村土地流轉工作；建立區土地流轉服務(wù)中心（設在區農業(yè)局），負責流轉工作的指導、協(xié)調和政策、信息咨詢(xún)，技術(shù)服務(wù)和考核督查等工作；各鄉鎮（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務(wù)中心，負責流轉信息的收集、發(fā)布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務(wù)站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關(guān)服務(wù)工作。
�。ㄋ模┘訌姼亓鬓D管理、切實(shí)維護農民權益。鄉鎮或村可以確定專(zhuān)門(mén)的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶(hù)流轉承包地應簽訂書(shū)面流轉協(xié)議，并報所屬村集體經(jīng)濟組織和農村土地承包合同管理機關(guān)備案。農村土地流轉期限不得超過(guò)農戶(hù)家庭承包土地的剩余承包期。進(jìn)一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
�。ㄎ澹┮婪ㄒ幏哆\作，探索創(chuàng )新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進(jìn)過(guò)程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點(diǎn)推進(jìn)土地向種植大戶(hù)、向有實(shí)力的農業(yè)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社流轉；以增產(chǎn)增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點(diǎn)要向農業(yè)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社，向種養大戶(hù)集中，才能最大程度實(shí)現增產(chǎn)增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產(chǎn)業(yè)，實(shí)現全民創(chuàng )業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個(gè)問(wèn)題解決了，土地流轉就是成功的。
重點(diǎn)在探索建立五項機制。一是建立服務(wù)機制。在完善蓮花、橫路兩試點(diǎn)鄉鎮的土地流轉服務(wù)中心建設同時(shí)，要建立區、鄉、村三級服務(wù)體系。在農業(yè)部門(mén)和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務(wù)中心，村建立服務(wù)站，為土地經(jīng)營(yíng)權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時(shí)掌握農村土地流轉動(dòng)態(tài)，加強流轉過(guò)程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進(jìn)行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時(shí)解決土地流轉過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲備機制。要探索通過(guò)合作、入股、經(jīng)營(yíng)權置換等方式，將部分農戶(hù)的土地實(shí)行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時(shí)對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開(kāi)展分等定級，建立價(jià)值評價(jià)標準，健全評估體系。要加強土地流轉價(jià)格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風(fēng)險。
�。┲贫钫�，加大推進(jìn)力度。研究制定《區農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉規范化管理實(shí)施意見(jiàn)》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務(wù)工作考核評價(jià)體系和流轉實(shí)績(jì)考核評價(jià)體系，將專(zhuān)項考核與綜合考核結合起來(lái)，專(zhuān)項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區財政每年安排一定的專(zhuān)項資金，對當年新增連片規模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實(shí)際流轉面積一次性給予資金補助。
土地流轉的調研報告2
大足縣農村土地流轉和農民增收情況的調研報告
當前農村工作的重點(diǎn)是解決“三農”問(wèn)題，其核心是農民增收問(wèn)題。農民增收問(wèn)題解決的好壞，直接關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會(huì )的穩定。我縣農業(yè)人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個(gè)以農業(yè)為主的縣，近幾年，通過(guò)認真落實(shí)貫徹中共中央、市縣有關(guān)加強農業(yè)和農村工作的方針政策，鼓勵和發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化，優(yōu)化農業(yè)和農村經(jīng)濟結構，農業(yè)和農村經(jīng)濟取得了長(cháng)足發(fā)展，但就農村土地流轉和農民增收來(lái)講，出現了土地流轉難、農民收入的增長(cháng)幅度小，增收難度加大等問(wèn)題，農民人均純收入年均增長(cháng)5%左右，嚴重制約了全縣經(jīng)濟的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個(gè)調研小組，采取以座談會(huì )和實(shí)地走訪(fǎng)相結合的調查方法，對我縣的農村土地流轉和農民增收情況進(jìn)行了全面細致的調研，現將調研結果匯報如下：
一、我縣農村土地流轉和農民增收的現狀
�。ㄒ唬┺r村土地流轉現狀
1、土地流轉的基本情況?
我縣現有24個(gè)鎮鄉（街道辦事處）、50個(gè)社區居委、20xx個(gè)村民小組。農地67萬(wàn)畝，人均農地面積0.84畝,經(jīng)過(guò)幾年的大膽嘗試，土地流轉的'范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬(wàn)畝,占農地總面積的6.07 %,土地流轉方式以轉包和出租為主,轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬(wàn)畝,占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬(wàn)畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積20xx畝,互換2600畝, 土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農戶(hù)自發(fā)流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個(gè):一是流向外來(lái)耕作戶(hù)；二是流向專(zhuān)業(yè)承包戶(hù);三是流向農業(yè)企業(yè);四是流向一般農戶(hù);五是流向其他單位。
2、土地流轉的特點(diǎn)?
�。�1）、堅持農戶(hù)自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉的 萬(wàn)畝農地中,農戶(hù)自愿流轉的占98%。
�。�2）、土地流轉收益是農民家庭收入的補充。土地進(jìn)行自發(fā)流轉的農戶(hù)一般是從事第
二、三產(chǎn)業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以
二、三產(chǎn)業(yè)和財產(chǎn)性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
�。�3）、村社集體組織流轉的土地基本形成規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)，土地收益較高。
�。�4）農戶(hù)自發(fā)流轉的期限短。
土地流轉的調研報告3
近年來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟結構的不斷調整、現代農業(yè)發(fā)展和城鄉一體化進(jìn)程的推進(jìn)，任縣土地流轉呈現出明顯加快的勢頭。通過(guò)建立健全農村土地流轉服務(wù)中心和農村土地承包仲裁委員會(huì )兩個(gè)機構，建立鄉級土地流轉服務(wù)站，加強土地流轉服務(wù)工作，全縣農村土地流轉取得了較好的成效。
一、土地流轉現狀
目前全縣農村土地流轉總量達8萬(wàn)畝，占全縣耕地面積47.7萬(wàn)畝的17％，涉及農戶(hù)7500戶(hù)，占全縣農業(yè)總戶(hù)數的10.8％。我縣農村土地流轉呈現以下兩大特點(diǎn)：
一是土地流轉形式多樣化。
我縣農村土地流轉主要流轉形式有轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式。截止20xx年底，以轉包、出租形式流轉的土地面積1.7萬(wàn)畝，約占土地流轉面積的21%；以互換形式流轉的土地6.3萬(wàn)畝，約占土地流轉面積的79%；以轉讓和入股形式的流轉方式目前還很少。
二是土地流轉向規�；l(fā)展。
土地流轉已逐步由農戶(hù)間的分散零星，向流轉經(jīng)營(yíng)集約化、規�；较虬l(fā)展。主要有以下幾種：大戶(hù)承包型。目前，全縣各類(lèi)種植大戶(hù)不斷涌現，大戶(hù)承包土地100畝以上的有5家，承包50畝以上的有50多家。企業(yè)帶動(dòng)型。采取“公司+基地+農戶(hù)”等方式，發(fā)展規模高效農業(yè)和生態(tài)旅游休閑業(yè)。如金發(fā)蔬菜公司帶動(dòng)蔬菜種植面積2800畝，沃隆公司發(fā)展400多畝設施精品蔬菜，宜采農業(yè)觀(guān)光園項目建成占地400畝綠色蔬菜生產(chǎn)基地。合作經(jīng)營(yíng)型。成立專(zhuān)業(yè)合作社，對生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中部分環(huán)節提供統一服務(wù)。如任城鎮北甘寨村甘寨專(zhuān)業(yè)合作社，采取統一技術(shù)、品種、用肥、農藥、收購，現已發(fā)展社員126戶(hù)，規模經(jīng)營(yíng)土地500畝，探索出一條土地流轉新路子。
二、土地流轉中存在問(wèn)題
�。ㄒ唬┧枷胝J識不到位。一小部分農戶(hù)心里沒(méi)底。一怕政策不穩，擔風(fēng)險；二怕失去賴(lài)以生存的土地，戀土觀(guān)念根深蒂固；三怕流轉后得不到應有收益。
�。ǘ┩恋亓鬓D程序不規范。很多農戶(hù)間土地流轉，都是采用“口頭協(xié)議”的形式，私下進(jìn)行土地流轉，即使簽了合同，也比較簡(jiǎn)單，流轉雙方在責、權、利關(guān)系上沒(méi)有明確規定，也無(wú)違約責任，更沒(méi)有考慮到今后市場(chǎng)變化因素，由于合同不規范，給合同糾紛留下隱患。
�。ㄈ┩恋亓鬓D政策不完善。我縣在相關(guān)政策上配套還不夠，在規模土地流轉過(guò)程中，涉及到臨時(shí)用地、調整規劃、招商服務(wù)等方面，缺少配套政策和項目資金支持。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D經(jīng)營(yíng)主體不強。調查顯示，農村土地流轉發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)仍以農戶(hù)間零散性的短期流轉為主，面積萬(wàn)畝，占流轉總面積的％；專(zhuān)業(yè)合作社、龍頭企業(yè)參與土地流轉面積萬(wàn)畝，占％。主要原因是我縣農業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不高，龍頭企業(yè)帶動(dòng)能力弱，制約了土地流轉經(jīng)營(yíng)主體發(fā)展；農業(yè)是弱勢產(chǎn)業(yè)，受自然和市場(chǎng)雙重影響，收益較低，導致企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉規模經(jīng)營(yíng)農
業(yè)極為慎重。
三、土地流轉發(fā)展對策
�。ㄒ唬┰谕恋亓鬓D保障工作上求突破。要切實(shí)加強對土地流轉工作的領(lǐng)導。
一是注重宣傳引導。利用新聞媒體等宣傳形式，加強對農村土地流轉相關(guān)政策和法規的宣傳，使廣大基層干部群眾深刻認識土地流轉的重要性，自覺(jué)運用政策和法規參與土地流轉。
二是維護農戶(hù)利益。土地流轉必須讓農民得實(shí)惠，否則，農民不愿意進(jìn)行土地流轉。土地經(jīng)營(yíng)權交易定價(jià)應合理，租金原則上不能少于流轉前收益。要探索建立收益浮動(dòng)機制，使農民的.經(jīng)濟利益有增進(jìn)空間。
三是防范流轉風(fēng)險。為防止土地經(jīng)營(yíng)大戶(hù)或企業(yè)出現經(jīng)營(yíng)困難后，農民利益受損，承包方向受讓方交付一定數量的風(fēng)險金，流轉雙方要在合同中約定受讓方在收獲一季農作物前交齊當年租金，同時(shí)協(xié)調保險機構搞好農業(yè)保險，力求流轉風(fēng)險降到最低。
(二)在土地流轉經(jīng)營(yíng)規模上求突破。推進(jìn)土地流轉的目的是要實(shí)現農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，提高農業(yè)效率，建設現代農業(yè)。
一要大戶(hù)示范帶動(dòng)。大力培育種植、養殖大戶(hù)，依靠大戶(hù)示范效應，促進(jìn)農村土地流轉。
二要合作社管理帶動(dòng)。大力發(fā)展農村專(zhuān)合組織，實(shí)行民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。
三要村企聯(lián)姻帶動(dòng)。圍繞農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規劃，加強招商引資力度，注重引進(jìn)經(jīng)濟實(shí)力強的大企業(yè)參與農業(yè)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)土地流轉。
四要發(fā)揮特色帶動(dòng)。結合區位優(yōu)勢引導農民積極發(fā)展生態(tài)農業(yè)、觀(guān)光農業(yè)，依據產(chǎn)業(yè)特色，引導農戶(hù)向龍頭企業(yè)、種養大戶(hù)有償流轉土地，壯大特色產(chǎn)業(yè)規模。
(三)在土地流轉政策扶持上求突破。
一是設立農村土地流轉扶持資金�？h財政每年安排資金，重點(diǎn)用于改善流轉土地規模經(jīng)營(yíng)的基礎設施，完善土地流轉信息網(wǎng)絡(luò )，鼓勵農民土地流轉和培育規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)；發(fā)揮永福莊鄉、固城鄉等農業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢，規劃建立農業(yè)示范園區，對于土地流轉面積300畝以上的，由縣級立項并給予項目資金獎勵扶助。
二是實(shí)行土地流轉項目資金優(yōu)先政策。農村土地整理、標準農田建設、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農用機械補助等涉農項目，要盡可能與土地流轉經(jīng)營(yíng)相結合，優(yōu)先安排項目資金。
三是落實(shí)信貸支持和貸款貼息。各金融機構要探索試行土地經(jīng)營(yíng)權作為貸款抵押，支持具備條件的規模經(jīng)營(yíng)主體利用法律法規未禁止的其他方式開(kāi)展融資。對規模經(jīng)營(yíng)主體用于添制和更新機耕設備、擴大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的貸款，財政給予適當比例貼息。
(四)在土地流轉規范管理上求突破。
一是實(shí)行土地流轉登記制度。以鄉鎮、村為單位，建立農村土地流轉登記冊，對內摸清土地流轉底數，對外聯(lián)系土地流轉業(yè)主。凡沒(méi)登記的流轉土地及其附著(zhù)物不得進(jìn)行擔保抵押和融資，不得再流轉第三方。
二是規范土地流轉合同管理制度。全面推行農村土地流轉合同管理制度，使用統一的土地流轉合同文本，對流轉合同立卷歸檔，永久保存，實(shí)行規范化管理。
三是建立三級土地流轉服務(wù)體系�？h農村土地流轉服務(wù)中心要抓好農村土地流轉的協(xié)調指導、督促檢查等日常工作;鄉鎮農村土地流轉服務(wù)站要加強對農村土地流轉申請、合同鑒定、流轉備案、調解糾紛等管理服務(wù)；村一級要明確一名農村土地流轉管理員，及時(shí)掌握土地流轉動(dòng)態(tài)信息。
土地流轉的調研報告4
當前農村工作的重點(diǎn)是解決“三農”問(wèn)題，其核心是農民增收問(wèn)題。農民增收問(wèn)題解決的好壞，直接關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會(huì )的穩定。我縣農業(yè)人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個(gè)以農業(yè)為主的縣，近幾年，通過(guò)認真落實(shí)貫徹中共中央、市縣有關(guān)加強農業(yè)和農村工作的方針政策，鼓勵和發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化，優(yōu)化農業(yè)和農村經(jīng)濟結構，農業(yè)和農村經(jīng)濟取得了長(cháng)足發(fā)展，但就農村土地流轉和農民增收來(lái)講，出現了土地流轉難、農民收入的增長(cháng)幅度小，增收難度加大等問(wèn)題，農民人均純收入年均增長(cháng)5%左右，嚴重制約了全縣經(jīng)濟的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個(gè)調研小組，采取以座談會(huì )和實(shí)地走訪(fǎng)相結合的調查方法，對我縣的農村土地流轉和農民增收情況進(jìn)行了全面細致的調研，現將調研結果匯報如下：
一、我縣農村土地流轉和農民增收的現狀
�。ㄒ唬┺r村土地流轉現狀
1、土地流轉的基本情況??
我縣現有24個(gè)鎮鄉（街道辦事處）、50個(gè)社區居委、20xx個(gè)村民小組。農地67萬(wàn)畝，人均農地面積0.84畝,經(jīng)過(guò)幾年的大膽嘗試，土地流轉的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬(wàn)畝,占農地總面積的6.07 %,土地流轉方式以轉包和出租為主,轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬(wàn)畝,占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬(wàn)
畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積20xx畝,互換2600畝, 土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農戶(hù)自發(fā)流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個(gè):一是流向外來(lái)耕作戶(hù)；二是流向專(zhuān)業(yè)承包戶(hù);三是流向農業(yè)企業(yè);四是流向一般農戶(hù);五是流向其他單位。
2、土地流轉的特點(diǎn)??
�。�1）、堅持農戶(hù)自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉的 萬(wàn)畝農地中,農戶(hù)自愿流轉的占98%。
�。�2）、土地流轉收益是農民家庭收入的補充。土地進(jìn)行自發(fā)流轉的農戶(hù)一般是從事第二、三產(chǎn)業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以二、三產(chǎn)業(yè)和財產(chǎn)性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
�。�3）、村社集體組織流轉的土地基本形成規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)，土地收益較高。
�。�4）農戶(hù)自發(fā)流轉的期限短。
�。ǘ┺r民增收的現狀
全縣現有農戶(hù)21.82萬(wàn)戶(hù)，農業(yè)人口79.86萬(wàn)人，農村勞力41.92萬(wàn)人。20xx年，全縣堅持以農民增收為目標，以農業(yè)結構調整為主線(xiàn)，大力調整農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，使農業(yè)綜合效益穩步提高。全年實(shí)現農民人均純收入2747元，比上年增長(cháng)5.1 %。
1、農民外出務(wù)工是農民收入的'重要組成部分和來(lái)源
經(jīng)濟活躍的龍水鎮等臨街處的農民主要靠手工業(yè)，進(jìn)城打工增加家庭收入。而在偏遠山區的農民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮也近50%的農民靠外出打工。
2、政策扶持農民增收
推進(jìn)稅費改革、減輕農民負擔，退耕還林政策給農民增收創(chuàng )造了條件。
3、產(chǎn)業(yè)結構調整、引進(jìn)企業(yè)也是農民增收的重要途徑
業(yè)主制經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)了農民增收。農民將土地轉讓出去，不投一分錢(qián)就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。
二、土地流轉和農民增收中存在的問(wèn)題和阻礙
�。ㄒ唬┐嬖诘膯�(wèn)題
1、土地流轉程序不規范，無(wú)序流轉現象嚴重
農村中多數是農戶(hù)自發(fā)流轉，口頭協(xié)議多，無(wú)具體的合同依據，長(cháng)期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過(guò)政府協(xié)調引進(jìn)的企業(yè)、業(yè)主大戶(hù)等許多也沒(méi)有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。
2、修建鄉村公路任務(wù)重。
鄉鎮建設鄉村公路既無(wú)資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農民增收，還加重了農民負擔。中敖鎮中塘路屬省道，三百萬(wàn)元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊XX縣的五桂鎮修同一條公路需投資1400多萬(wàn)元，沒(méi)有要農民出一分錢(qián)，這樣中敖鎮許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關(guān)系，還影響了農業(yè)稅的征收。
3、農業(yè)產(chǎn)值、附加值低下，撂荒土地現象嚴重
農民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶(hù)中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農業(yè)投資大、周期長(cháng)、收益低，農民種地積極性不高，這就造成外出務(wù)工農民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無(wú)人耕種，在偏遠山區尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務(wù)工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。
4、土地流轉達不到預期效果
部份農民素質(zhì)較低，小農意識強，狹隘的自私心對規模經(jīng)營(yíng)阻力很大，既不愿意轉租給業(yè)主，自己又不積極經(jīng)營(yíng)，使得很多鄉鎮無(wú)法引進(jìn)企業(yè)。
�。ǘ┺r民增收中的障礙
1、
農村科技缺乏
農村文化服務(wù)體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農民自身技能低，技術(shù)欠缺，接受科技的能力弱、依賴(lài)性強。即使外出務(wù)工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動(dòng)強度大，還達不到預期的收入。
2、農村基礎設施滯后
農村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。
三、建議
土地流轉是解決農業(yè)增效、農民增收、農村穩定的重要途徑，“土地不搞活，農民難致富”，土地流轉是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，關(guān)鍵是我們如何引導農民將土地流向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)和農業(yè)企業(yè)，使土地形成連片種植和規�；�(jīng)營(yíng)。為了更好地利用有限的土地資源，發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益，促使農民增收，建議如下：
1、規范和引導土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，推進(jìn)城鎮化進(jìn)程。
加強農村基層組織建設，推進(jìn)農業(yè)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，使土地向種養殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專(zhuān)業(yè)戶(hù)集中，實(shí)現土地的規�；�(jīng)營(yíng)，引導農民致富增收。
2、加強農民知識培訓，提高農民素質(zhì)
農民現實(shí)主義嚴重，抗御市場(chǎng)風(fēng)險能力差，這主要是因為農民文化素質(zhì)差，農業(yè)科技水平低。建議有關(guān)部門(mén)加強對農村技術(shù)的培訓，強化農業(yè)技術(shù)服務(wù)推廣體系建設。搞一些符合實(shí)際的短平快項目，拓展農民創(chuàng )業(yè)空間，使農村由習慣型、傳統型生產(chǎn)向專(zhuān)業(yè)型、技術(shù)型轉變。
3、加大農業(yè)投入，改善農村基礎設施和農民生產(chǎn)生活條件
政府應加強對農村公路、電訊、學(xué)校、醫療、能源等基礎設施的投入，重點(diǎn)要投到特別需要的鄉村，要扶小扶弱，不要扶優(yōu)扶強。
4、減輕農民負擔，增加農民收入
減免農業(yè)稅，增大對農村的轉移支付，減少農民對各種公益事業(yè)的投資。
5、科學(xué)合理組織農村富余勞動(dòng)力的轉移
建立健全專(zhuān)門(mén)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò )機構，構建互動(dòng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。加大對農村富余勞動(dòng)力的培訓力度，拓寬農民外出務(wù)工的途徑，減勉農民子女在縣內入學(xué)的選校費。對外出務(wù)工回鄉創(chuàng )業(yè)的農民，享受與外來(lái)投資企業(yè)相同的各種優(yōu)惠政策。
6、提高農民組織化程度，是農民增收關(guān)鍵環(huán)節。
在穩定以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎、統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，積極發(fā)展各種形式的農村專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織，克服小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的矛盾。鼓勵和支持境內外投資大戶(hù)和農民大力興辦龍頭企業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、科技示范園區、發(fā)展專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì )、運銷(xiāo)隊伍、農村經(jīng)紀人隊伍、服務(wù)實(shí)體等農村合作經(jīng)濟組織和市場(chǎng)中介組織，采用統分結合、股份合作、合同契約、市場(chǎng)中介等多種形式把農民和市場(chǎng)連接起來(lái)，把農業(yè)生產(chǎn)與科技的推廣應用結合起來(lái)，給予農村專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織的優(yōu)惠政策扶持。
土地流轉的調研報告5
一、基本情況
大橋鎮是一個(gè)傳統的農業(yè)大鎮，是江山西北部的“糧倉”。全鎮共有耕地面積16052畝，其中水田面積15213畝。全鎮總人口19383人，其中農業(yè)人口為16474，占84.99%；共有勞動(dòng)力10314人，其中外出勞動(dòng)力6087人，占59%。
為建立現代農業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，提高土地利用率、產(chǎn)出率和綜合效益，妥善解決保障農戶(hù)家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權與規模經(jīng)營(yíng)之間的矛盾，大橋鎮黨委、政府積極引導廣大農戶(hù)推行土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。目前，已有2296戶(hù)農戶(hù)參與土地流轉，面積達到6176.9畝，其中今年新流轉土地526畝，累計流轉土地占全鎮水田面積的40.6%，占有土地使用權證14788畝的41.8%。參與連片流轉30畝以上的主體有41個(gè)，涉及農戶(hù)1219戶(hù)，流轉土地面積3669.9畝，連片流轉面積占總流轉面積的59.4%。農戶(hù)之間流轉面積2197.68畝，涉及農戶(hù)866戶(hù)，占流轉面積的35.6%。
二、土地流轉主要特點(diǎn)
全鎮流轉土地6176.9畝中，流轉給專(zhuān)業(yè)大戶(hù)的面積為4666.9畝，流轉給農民專(zhuān)業(yè)合作社的面積為1330畝，流轉給工商企業(yè)經(jīng)營(yíng)的有0畝。從近幾年的土地流轉情況看，呈現以下幾個(gè)特點(diǎn)。
1、土地流轉以轉包和出租的形式為主。在流轉總面積6176.9畝中，以轉包和出租形式流轉的面積分別為20xx.9畝和3466畝，分別
占了32.5%和56.1%。
2、以農業(yè)龍頭企業(yè)、農業(yè)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)合作社參與規模土地流轉比較突出。我鎮新生糧食專(zhuān)業(yè)合作社和振農植保專(zhuān)業(yè)合作社承包土地面積分別為2480畝和450畝。
3、土地流轉年限多樣。以承包期1-5年及5-10年最多，分別有2925畝和2162畝，占總面積的47.4%和35%。
4、口頭協(xié)議和書(shū)面協(xié)議并存。季節性承包不付田租，普遍用口頭協(xié)議達成；一年或一年以上的，大多有書(shū)面協(xié)議。目前，已簽訂流轉合同的面積為3716.9畝，占總面積的60.2%。
三、初步成效
1、實(shí)現了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。土地流轉促進(jìn)了城鄉之間的資金、技術(shù)、人才、設備等生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，有效地解決了農村有人無(wú)地種和有地無(wú)人種的矛盾，逐漸形成了城鄉優(yōu)勢互補、協(xié)調發(fā)展的新格局。
2、探索了農村經(jīng)營(yíng)機制改革的新途徑。土地按照市場(chǎng)經(jīng)濟和價(jià)值規律進(jìn)行優(yōu)化配置，面向市場(chǎng)生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、短缺、適銷(xiāo)農產(chǎn)品，提高農產(chǎn)品商品率，較好地解決了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制與社會(huì )化大生產(chǎn)之間的矛盾，促進(jìn)了農民傳統的自給自足的小農經(jīng)濟意識的轉變，推動(dòng)了農村社會(huì )進(jìn)步。
3、推動(dòng)了農村勞動(dòng)力轉移。土地流轉促使部分農民從土地中解脫出來(lái)，從事二、三產(chǎn)業(yè)，有效地加快了農村勞動(dòng)力轉移。土地流轉后的農民，外出打工月收入約在1200—20xx元之間，年收入普遍達1萬(wàn)以上，農民一手拿薪金一手拿租金。一定程度上緩解了二三產(chǎn)業(yè)用工
需求，同時(shí)增加了農民收入。
4、促進(jìn)了農業(yè)增效、農民增收。通過(guò)土地流轉，一方面農戶(hù)可就近務(wù)工或外出尋找新的掙錢(qián)門(mén)路，同時(shí)又可獲得土地租金收入。土地經(jīng)營(yíng)權向大戶(hù)、農業(yè)專(zhuān)業(yè)合作組織、農業(yè)龍頭企業(yè)集聚，建成了一批具有一定規模的農產(chǎn)品基地，實(shí)現了社會(huì )化大生產(chǎn)，提高了農業(yè)比較效益。
5、推進(jìn)了農業(yè)生產(chǎn)服務(wù)社會(huì )化。通過(guò)規模集中連片流轉，為機械化服務(wù)提供了更好的平臺。去年全鎮共完成機插面積3785畝,機耕面積13820畝,占全鎮耕作面積的67%。對農戶(hù)開(kāi)展水稻統防統治服務(wù)，有效降低生產(chǎn)成本，提高防治效果。保豐、振農等5個(gè)植保合作社為739戶(hù)農戶(hù)開(kāi)展統防統治，服務(wù)面積達到8540畝，占水稻種植面積的41.4%。
6、增強了農產(chǎn)品的市場(chǎng)競爭力。實(shí)行適度規模集約經(jīng)營(yíng)后，業(yè)主普遍采用先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，運用機械化設備，推行企業(yè)化管理，培育產(chǎn)品品牌，增強了市場(chǎng)競爭力。江山市新生糧食專(zhuān)業(yè)合作社生產(chǎn)的無(wú)公害大米已經(jīng)通過(guò)國家農業(yè)部認證。同時(shí)，大橋“壽欣”牌大米已經(jīng)通過(guò)了QS認證，進(jìn)入超市實(shí)行上架銷(xiāo)售，提高了市場(chǎng)競爭力。
四、存在問(wèn)題
1、部分基層干部求穩怕亂思想較重。農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉涉及千家萬(wàn)戶(hù)和方方面面的利益，政策性強，情況復雜，工作難度大，不少基層干部存在著(zhù)求穩怕亂，少找麻煩的思想，對土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉和規模經(jīng)營(yíng)尚未引起足夠的重視，引導不力，服務(wù)滯后，使一些地方土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉處于農戶(hù)之間自發(fā)流轉狀態(tài)，影響了土地承
包經(jīng)營(yíng)權流轉、規模經(jīng)營(yíng)的進(jìn)程和流轉行為的規范化管理。
2、流轉手續還不夠規范，矛盾時(shí)有發(fā)生。農戶(hù)間的流轉大多為口頭協(xié)議，有的即使簽訂書(shū)面合同，對流轉雙方權利義務(wù)及違約責任、承租土地附著(zhù)物處理、有關(guān)賠償條款、土地被征用后的承租戶(hù)損失補償等缺乏明確具體的約定，流轉雙方權益得不到有效保障。一些委托村集體經(jīng)濟組織統一流轉的，農戶(hù)的委托手續也不夠規范。
3、土地流轉信息不夠對稱(chēng)。由于土地供需信息網(wǎng)絡(luò )尚未形成，供需雙方的信息不能得到有效溝通，使流轉受阻。而農民往往處于信息不對稱(chēng)的劣勢，從而對市場(chǎng)行情不能充分把握，導致流轉價(jià)格不能真實(shí)反映土地的價(jià)值，造成土地流轉市場(chǎng)的價(jià)格混亂。
4、承包農戶(hù)非理性惜土情節加重。一方面，隨著(zhù)糧食定購任務(wù)、村提留、農業(yè)稅的取消，農民種田已無(wú)任何負擔，效益明顯提高，使農戶(hù)不肯輕易放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權。另一方面，隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，農田征用增加，被征農田得到各種補償，農戶(hù)可獲得現實(shí)利益。有的農田處于交通線(xiàn)或開(kāi)發(fā)區沿邊，雖然現在還未征，但部分農民認為這些農田遲早會(huì )被征用，有現實(shí)利益可得，因而，原承包戶(hù)一方面不愿流轉給大戶(hù)，另一方面一些農戶(hù)對流轉費期望值過(guò)高，超過(guò)了受讓方的承受能力，使流轉雙方難以達成。
5、土地流轉中部分村級組織定位不當。當前由于農村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，一些工商資本尤其是農業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)、農業(yè)生產(chǎn)大戶(hù)等土地流轉需求呈快速增強趨勢，但個(gè)別村干部出于地方經(jīng)濟利益的考慮或以招商引資的名義，村級組織直接充當土地流轉的`主體，直接參與并組織土地流轉，扭曲了正常的土地流轉關(guān)系，甚至違背農民意愿，強
行推行土地流轉，有的還以流轉管理服務(wù)費的名義變相截留流轉收益，侵害了當事人的承包權益，扭曲正常的土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉關(guān)系。
五、幾點(diǎn)對策
1、注重引導，強化服務(wù)。要積極引導，熱情服務(wù)，多做工作，落實(shí)好配套的優(yōu)惠政策，鼓勵農民離地經(jīng)營(yíng)創(chuàng )業(yè)。積極開(kāi)展技能培訓，擴大有組織勞務(wù)輸出。大力發(fā)展農村二、三產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)崗位，為土地流轉創(chuàng )造條件。及時(shí)化解土地流轉中的矛盾和糾紛。完善鎮土地流轉服務(wù)中心建設，依法管理農村耕地、林地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的指導、協(xié)調、監督和管理。
2、加強考核，有序推進(jìn)。把土地流轉工作列入村級考核，進(jìn)一步完善土地流轉考核責任制，并對土地流轉工作先進(jìn)單位進(jìn)行表彰獎勵。
3、健全機制，規范操作。一是始終堅持承包方的主體地位，嚴格按照自愿、有償的原則，依法引導農民土地承包經(jīng)營(yíng)權。嚴禁行政推動(dòng)，堅決糾正任何以土地流轉為名收回、調整農戶(hù)承包地的行為。二是建立健全土地流轉的登記備案制度、合同管理制度、糾紛調節制度和動(dòng)態(tài)監測制度，形成規范的土地流轉管理規程。對農民與農民之間自發(fā)形成的短期（如一年內和季節性）土地流轉只有口頭協(xié)議、沒(méi)有書(shū)面協(xié)議的進(jìn)行登記造冊；對土地流轉承包期2年以上以農業(yè)專(zhuān)業(yè)合作社和種糧大戶(hù)為主體和村集體組織為主體的重點(diǎn)抓好書(shū)面協(xié)議完善，進(jìn)一步明確土地所有權和使用權的關(guān)系；明確種糧直補歸屬等問(wèn)題，減少土地流轉的糾紛。三是建立健全土地流轉風(fēng)險評估和控制制度，特別要嚴格規范大戶(hù)、龍頭企業(yè)參與土地流轉的行為，認真審核其農業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，保護承包農戶(hù)的土地承包經(jīng)營(yíng)權。四是加強土地流
土地流轉的調研報告6
土地是農業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，也是農民最基本的生活保障。改革開(kāi)放以來(lái)，實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，使農村土地的經(jīng)營(yíng)權從所有權中分離出來(lái)，曾極大地促進(jìn)了農業(yè)和農村經(jīng)濟的發(fā)展，但隨之也產(chǎn)生了一些矛盾與問(wèn)題，近年來(lái)顯得尤為突出。隨著(zhù)農村改革發(fā)展的快速推進(jìn)，在穩定家庭承包經(jīng)營(yíng)的基礎上，以市場(chǎng)為導向，堅持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵土地合理流轉，是整合農業(yè)生產(chǎn)要素、促進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的有效途徑，是促進(jìn)農業(yè)專(zhuān)業(yè)化、規�；�(jīng)營(yíng)的現實(shí)選擇，將有力推動(dòng)我縣農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮化建設進(jìn)程。
一、我縣土地流轉基本概況。
我縣有農業(yè)人口31.87萬(wàn)人，勞動(dòng)力16.73萬(wàn)個(gè)，耕地總資源58.45萬(wàn)畝，二輪延包時(shí)，全縣農戶(hù)共承包土地48.66萬(wàn)畝。據不完全統計，截止20xx月12月底，全縣登記流轉土地面積4180畝，涉及農戶(hù)1452戶(hù)。通過(guò)調查，我們發(fā)現，全縣農村土地流轉呈現如下特點(diǎn)：
(一)流轉方式多樣化。
從全縣土地流轉情況來(lái)看，轉包、轉讓、出租、入股等多種流轉方式并存。
一是轉包(含代耕滿(mǎn)一年的)，大部分外出務(wù)工家庭采取了這種方式。即原承包戶(hù)將承包地全部或部分轉包給轉入戶(hù)，轉包條件和利益關(guān)系雙方達成口頭協(xié)議，也不經(jīng)過(guò)發(fā)包方，只是一年一定一結算。具體數據暫時(shí)無(wú)法統計。這種流轉期限的不固定性，容易造成轉入方的短期行為，對土地進(jìn)行掠奪式經(jīng)營(yíng)。
二是租賃，采取這種流轉方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉青龍嘴村、干壩村，高羅鄉九間店村、埃山村470戶(hù)農民將736畝土地承包經(jīng)營(yíng)權出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地;曉關(guān)鄉茶葉加工大戶(hù)龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優(yōu)質(zhì)茶葉基地200畝。農戶(hù)每年可從中獲得350——500元/畝的租金收入。采用這種流轉方式，讓轉出方收入比較穩定，但未考慮到價(jià)格因素給收益所帶來(lái)的影響。
三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉酉源蔬菜專(zhuān)業(yè)合作社吸收青龍嘴村100戶(hù)農戶(hù)400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農戶(hù)每畝可獲得800元純利。這種流轉方式，將農民與企業(yè)(合作社)聯(lián)成利益共同體，農民受益較大，但其收益受企業(yè)(合作社)的經(jīng)營(yíng)狀況影響較大，農民對此持觀(guān)望態(tài)度。
四是轉讓?zhuān)怯浢娣e274畝。如萬(wàn)寨鄉移民通過(guò)轉讓從當地農戶(hù)手中獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權，從而擁有穩定的生活來(lái)源，當地農戶(hù)在轉讓土地承包經(jīng)營(yíng)權時(shí)，已經(jīng)有比較穩定的非農收入，通過(guò)轉讓土地承包經(jīng)營(yíng)權后，又得到了經(jīng)濟補償用于擴大二三產(chǎn)業(yè)。通過(guò)轉讓?zhuān)鉀Q部分土地二輪延包后移民搬遷無(wú)土地耕種的問(wèn)題，維護了社會(huì )穩定。
(二)經(jīng)營(yíng)模式多元化。
我縣農村土地流轉面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實(shí)際情況，符合經(jīng)濟發(fā)展規律的一些農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)模式：
一是專(zhuān)業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)模式。全縣共有各類(lèi)農村專(zhuān)業(yè)合作社54個(gè)，其中種植業(yè)專(zhuān)業(yè)合作社49個(gè)。如李家河鄉二虎寨村精品柑桔白柚專(zhuān)業(yè)合作社，流轉500多畝土地用于規模經(jīng)營(yíng)。
二是農業(yè)公司化經(jīng)營(yíng)模式。農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)圍繞建立農產(chǎn)品原料基地，采取公司+基地+農戶(hù)的形式組建有限責任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉270畝發(fā)展苗圃基地。
三是專(zhuān)業(yè)大戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式。全縣種植面積在50畝以上的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)50多戶(hù)，流轉面積達4000多畝(流轉面積末完全登記)。如李家河鄉燕子溪村農民朱道，流轉土地80畝，用于種植柑桔。
(三)發(fā)展效果明顯化。
近年來(lái)，隨著(zhù)農村勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉移，農村土地流轉規模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉呈上升趨勢。農村土地合理流轉，促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，提高土地產(chǎn)出率。
從調查的情況來(lái)看,業(yè)主把土地主要用于發(fā)展果園、蔬菜、藥材和農產(chǎn)品深加工原材料生產(chǎn)基地，對發(fā)展適度規模經(jīng)營(yíng)，推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了示范作用。如李家河鄉二虎寨村村民譚紹榮，20xx租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災害后仍然采摘白柚兩萬(wàn)多個(gè)，進(jìn)入豐產(chǎn)期后，年均可采摘白柚20萬(wàn)個(gè)，收入可達30多萬(wàn)元;種植大戶(hù)黃禹福，在椿木營(yíng)鄉租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動(dòng)周邊農戶(hù)200多戶(hù)，發(fā)展蔬菜2800多畝。目前，在大戶(hù)示范、基地帶動(dòng)下，全縣已發(fā)展煙葉72990畝，茶葉 78390畝、水果 95130 畝，藥材53280畝，農業(yè)產(chǎn)業(yè)化已初顯規模。
二、我縣農村土地流轉存在的主要問(wèn)題。
1、思想認識不到位，思想觀(guān)念亟待轉變。
一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導農民進(jìn)行土地合理流轉，對土地合理流轉的重要性和必要性認識不到位。另一方面，許多農民對土地的所有權、承包權和經(jīng)營(yíng)權三者之間的關(guān)系模糊不清，對土地流轉的相關(guān)政策了解不多，擔心因流轉而失去承包權和收益，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿輕易流轉。
2、流轉機制不完善，流轉信息不暢通。
缺乏中介服務(wù)組織和土地流轉平臺，土地流轉的供求信息不能及時(shí)有效溝通，轉出方找不到轉入方，種植大戶(hù)和產(chǎn)業(yè)業(yè)主難以集中成片流轉。
3、盲目注重當前利益，隨意改變流轉土地農業(yè)用途。
有的借土地流轉之名隨意改變土地的農業(yè)用途，基本農田不能得到有效的保護;有的流轉耕地未能落實(shí)相應的復耕措施，掠奪式經(jīng)營(yíng)方式仍然存在。
4、缺乏相應的資金政策配套，土地流轉需求動(dòng)力不足。
農業(yè)生產(chǎn)投資量大，農作物生產(chǎn)周期長(cháng)，見(jiàn)效慢，當前農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)缺乏相應的資金、政策配套，難以調動(dòng)生產(chǎn)大戶(hù)進(jìn)行規模經(jīng)營(yíng)的積極性，阻礙了土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的步伐。
5、轉移勞動(dòng)力就業(yè)不穩定，影響了農村土地流轉進(jìn)程。
目前，土地對農民兼有生產(chǎn)和社會(huì )保障雙重功能，當農民非農就業(yè)能力低時(shí)，種地仍然是農民謀生的首選之計。即使進(jìn)行流轉，期限也比較短，導致有的轉入方采取短期經(jīng)營(yíng)行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規�；�(jīng)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。
三、鼓勵土地合理流轉，發(fā)展我縣農村土地適度規模經(jīng)營(yíng)的建議。
(一)搞好宣傳發(fā)動(dòng)，統一思想認識。
認真學(xué)習、宣傳、貫徹黨的十七屆三中全會(huì )精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅持“依法、自愿、有償”原則，加強對土地流轉的正確引導，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮;加強土地流轉政策的'宣傳，引導群眾轉變“自給自足”的生產(chǎn)理念，樹(shù)立“規模經(jīng)營(yíng)、共同發(fā)展”的思想;加強土地流轉典型事例的宣傳，創(chuàng )造良好的輿論環(huán)境。
(二)建立服務(wù)體系，規范流轉行為。
推進(jìn)土地流轉，發(fā)展土地適度規模，應建立“政府搭建平臺，業(yè)主選準項目，中介搞好服務(wù)，農民共同發(fā)展”的土地流轉體系。
1、建立健全組織領(lǐng)導體系。
堅持以產(chǎn)業(yè)為依托，以業(yè)主為主體，發(fā)展土地流轉中介服務(wù)組織，搭建土地流轉交易平臺，做好土地流轉政策咨詢(xún)、信息發(fā)布、供求登記、土地評估等服務(wù)工作，為土地流轉提供全程服務(wù)。
2、建立健全政策支持體系。
制定相應的激勵措施，在資金、技術(shù)、稅收等方面給予優(yōu)惠。一方面，引進(jìn)有實(shí)力的農業(yè)龍頭企業(yè)、種植大戶(hù)、社會(huì )資本到我縣投資經(jīng)營(yíng)，另一方面，培育本地懂技術(shù)、有管理經(jīng)營(yíng)能力的種植能手承包經(jīng)營(yíng)。如對連片成塊進(jìn)行土地流轉和規模經(jīng)營(yíng)的農用地，建議將其優(yōu)先列入土地整理、基本農田建設等項目中去，對經(jīng)營(yíng)業(yè)主按其經(jīng)營(yíng)規模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規模經(jīng)營(yíng)的積極性，從而推行土地產(chǎn)業(yè)化、規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)，發(fā)展現代農業(yè)。
3、建立健全監督管理體系。
首先要規范土地流轉合同文本，確保流轉雙方利益得到有效保護，不形成遺留問(wèn)題，維護社會(huì )穩定。在現有流轉合同的基礎上，建議將土地流轉費用以實(shí)物為參照物進(jìn)行折價(jià)，可以避免因物價(jià)上漲或下跌而導致流轉雙方利益受損的現象出現;明確土地流轉后到期還地于民時(shí)，歸還的方式、面積等，解決土地流轉整理后原有土地四至界限被打亂而無(wú)法復原的問(wèn)題。其次加強土地流轉后用途的監管。相關(guān)部門(mén)要做好協(xié)調配合，對流轉后擅自改變農用地用途的，要堅決予以打擊，保護耕地資源。三是建立健全農村土地流轉檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實(shí)。
4、建立健全調解仲裁體系。
流轉主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質(zhì)具有多元性、糾紛的原因具有復雜性的特點(diǎn)，要求必須有一支業(yè)務(wù)素質(zhì)較高的仲裁人員，構建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農地流轉糾紛提供新的路徑。
5、建立健全社會(huì )保障體系。
沒(méi)有土地，農民就缺失安全感，而要讓農民解除后顧之憂(yōu)的基礎就是社會(huì )保障。對自愿進(jìn)城的要在就業(yè)方面提供扶持，加強技能培訓，提高就業(yè)能力。對遷居城鎮,并放棄了承包地、宅基地的農民,低收入家庭應享受城市最低生活保障;在戶(hù)籍制度上應消除城鄉差別，讓農民進(jìn)城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫療、住房、養老，至少能保證農民進(jìn)城的基本生活。
(三)發(fā)展合作組織，促進(jìn)規模經(jīng)營(yíng)。
發(fā)展農民專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織，鼓勵農民以土地承包經(jīng)營(yíng)權、入股，提高農民組織化程度。
一是催生新型市場(chǎng)主體，推進(jìn)農業(yè)標準化生產(chǎn)，發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)。
二是農民可以通過(guò)土地入股參與分紅得到收益，并讓轉出土地的農民成為新生產(chǎn)業(yè)主體的農業(yè)工人，獲得土地收益與工資雙重收入。
三是可解決其外出務(wù)工時(shí)家中留守老人、留守兒童等社會(huì )問(wèn)題。
(四)推進(jìn)城鎮建設，促進(jìn)勞力轉移。
不斷提高城鎮化水平，使已轉移勞力擁有穩定的非農收入來(lái)源，從而實(shí)現農村土地合理流轉，推進(jìn)全縣農業(yè)生產(chǎn)的規�；�、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)。通過(guò)“陽(yáng)光工程”等項目對農村勞動(dòng)力進(jìn)行轉移培訓，提高農村勞動(dòng)力素質(zhì)，增強農村勞動(dòng)力就業(yè)層次，加速農村勞動(dòng)力轉移步伐，帶動(dòng)農村土地流轉，實(shí)現“人走在先，流轉在后”的目標。
土地流轉的調研報告7
以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎，統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，是我國農村的基本經(jīng)營(yíng)制度，是黨的農村政策的基石。從十七屆三中全會(huì )精神和實(shí)際來(lái)看，保障現有土地承包關(guān)系穩定并長(cháng)久不變，賦予農民更加充分且有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉市場(chǎng)，加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理和服務(wù)，創(chuàng )新農業(yè)經(jīng)營(yíng)體制機制，是推進(jìn)當前農村改革發(fā)展的重中之重。
一、農村土地流轉現狀及特點(diǎn)
依法完善農村土地二輪延包的村有627個(gè)，組4452個(gè)，耕地面積1349783畝，農戶(hù)228365戶(hù)。流轉面積達175471畝，占總面積的13％，流轉土地仍以種、養植業(yè)為主。涉及農戶(hù)34254戶(hù)，占總農戶(hù)數15％，以流轉期限劃分，長(cháng)期流轉面積68434畝，占流轉面積39％，短期流轉面積107037畝，占流轉面積61％；以流轉方式劃分，出租面積10528畝，占6％，轉包面積107751畝，占61％，入股面積1755畝，占1％，互換面積54396畝，占31％，轉讓面積1041畝，占1％；土地凈流出農戶(hù)17046戶(hù)，凈流出面積35436畝。土地規模經(jīng)營(yíng)方面，30畝以上規模經(jīng)營(yíng)農戶(hù)1627戶(hù)，經(jīng)營(yíng)面積56945畝，其中~100畝以上經(jīng)營(yíng)戶(hù)132戶(hù)，經(jīng)營(yíng)面積14515畝�？傮w來(lái)看，農村土地流轉主要呈現出三大特點(diǎn)：
1、流轉規模日趨擴大化。近幾年來(lái)，隨著(zhù)農村“打工”經(jīng)濟的不斷發(fā)展，農村勞務(wù)輸出規模的不斷壯大，越來(lái)越多的農民，特別是青年農民離開(kāi)土地，走出家門(mén)尋找致富門(mén)路，加速了農村土地的流轉，農村土地流轉規模呈逐年擴大之勢。
2、流轉形式日趨多樣化。農村土地流轉主要有五種類(lèi)型。一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的承包經(jīng)營(yíng)權轉移給其他農戶(hù)，承包方與發(fā)包方原承包關(guān)系不變。這種形式在為主要形式，轉包土地面積達10．78萬(wàn)畝，占流轉總面積的61％。二是互換型。為了耕種方便、發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)或發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的需要，農戶(hù)之間或農戶(hù)與集體經(jīng)濟組織按照自愿、互利的原則串換承包地。全市為5．44萬(wàn)畝，占流轉總面積的31％。三是租賃型。就是農戶(hù)將土地租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人。全市為1．10萬(wàn)畝，占流轉總面積的6％。四是入股型。就是農民將土地以股份的形式參與經(jīng)營(yíng)。全市為0．17萬(wàn)畝，占流轉總面積的1％。五是轉讓型。就是原承包戶(hù)有了比較穩固的非農經(jīng)營(yíng)項目或穩定的收入來(lái)源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將土地承包經(jīng)營(yíng)權讓渡給本集體經(jīng)濟組織內其他農戶(hù)經(jīng)營(yíng)。全市為0.10萬(wàn)畝，占流轉總面積的l％。
3、流轉主體日趨多元化。參與農村土地流轉的.除一般農戶(hù)外，農村專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、農民專(zhuān)業(yè)合作組織、農業(yè)企業(yè)也參與到農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)中。目前，有多家農業(yè)企業(yè)和農民專(zhuān)業(yè)合作社參與了土地流轉。如沙湖鎮萬(wàn)荷堂蓮業(yè)有限公司，鼓勵扶持農戶(hù)發(fā)展蓮業(yè)種植，發(fā)展種植大戶(hù)100多戶(hù)，參與土地流轉面積1800多畝。鎮天利養雞專(zhuān)業(yè)合作社，發(fā)展養殖大戶(hù)30多戶(hù)，以畝平600元左右價(jià)格租賃農戶(hù)承包耕地600畝左右，進(jìn)行規�；B雞。
二、取得的主要成效及存在問(wèn)題
農村土地的合理流轉，提高了農村土地利用率，有效整合了農業(yè)資源，產(chǎn)生了比較顯著(zhù)的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。一是促進(jìn)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整。全市農村土地流轉17．55萬(wàn)畝中，80％用于發(fā)展水產(chǎn)、蔬菜、畜禽等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)板塊不斷發(fā)展壯大。二是擴大了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。農村土地流轉就是為了發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)，以取得規模效益。如今年全市采取轉包、租賃、互換、入股、轉讓等形式集約開(kāi)發(fā)，發(fā)展新的水產(chǎn)養殖面積10萬(wàn)畝。三是促進(jìn)了農村勞動(dòng)力轉移和農民增收。農村土地的合理流轉；不僅為外出務(wù)工的農民解決了后顧之憂(yōu)，而且還使務(wù)工農民從中獲得了一定收益。四是維護了農村社會(huì )穩定。制定了符合實(shí)際，操作性強的農村土地糾紛調處責任制，安排專(zhuān)人負責，按照“屬地管理、分級負責”的原則妥善調處了各類(lèi)土地糾紛。
從調查情況看，全市農村土地流轉還存在一些突出問(wèn)題：
1、土地流轉行為不規范。農戶(hù)之間的土地流轉，多通過(guò)私下口頭協(xié)議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒(méi)有簽訂合同；有的村組存在少數人種“霸王田”，導致承包費兌現難、農戶(hù)間土地不均等問(wèn)題而引發(fā)糾紛，難以解決，存在著(zhù)這種農戶(hù)間口頭約定流轉土地的現象。
2、對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務(wù)工、經(jīng)商的農民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
3、耕地規模經(jīng)營(yíng)面積小，農業(yè)資源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類(lèi)平均發(fā)包給農戶(hù)的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結構調整，也影響了規模經(jīng)營(yíng)農戶(hù)的收入。
4、部分基層干部對農村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶(hù)自己的事，應由農戶(hù)和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽(tīng)之任之的態(tài)度，疏于管理。
5、少數村組借土地流轉與民爭利。部分地方一些村組，稅費改革前因農業(yè)比較效益低，將農戶(hù)撂荒等的土地集中發(fā)包，承包期5—20年不等，寅吃卯糧，一次性收取承包費，用于償還債務(wù)及開(kāi)支，有的村組“賣(mài)地”比例高達50％。還有少數村借產(chǎn)業(yè)結構調整，集約土地統一經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，截留本應調利返還農戶(hù)的流轉收益，侵占農民土地權益。
三、相關(guān)政策建議
1、借簽模式。
�。�1）土地流轉模式之一：農民專(zhuān)業(yè)合作社型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體建立農民專(zhuān)業(yè)合作組織，負責本村小規模土地流轉業(yè)務(wù)。在鎮辦一級，依托鎮辦財政所，建立農村土地流轉服務(wù)中心，從事土地承包經(jīng)營(yíng)權交易。在市一級，依托經(jīng)管局，建立健全土地流轉交易監管、糾紛仲裁機構和農村土地流轉網(wǎng)上交易平臺。
優(yōu)點(diǎn)：供求信息集中、全面，有利于增強流轉土地的市場(chǎng)競爭能力�？赏ㄟ^(guò)協(xié)商辦法使流轉土地連片集中，逐步推進(jìn)適度規模經(jīng)營(yíng)。適應面上推廣。
缺點(diǎn)：發(fā)展規模和速度較緩，只能逐步通過(guò)流轉收益吸引周邊農戶(hù)參加。
�。�2）土地流轉模式之二：確權確利不確地型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體，在村內以“確權不確地”的方式進(jìn)行調整，形成連片土地，以流轉收益補償流轉出土地的農戶(hù)。
優(yōu)點(diǎn)：發(fā)展規模和速度較快，效果明顯。適應漁池開(kāi)挖面積較大等不易分田到戶(hù)的地方。
缺點(diǎn)：與二輪延包確權確地到戶(hù)的要求有所沖突，易引發(fā)無(wú)田農戶(hù)要田的糾紛。
2、具體思路。結合市實(shí)際，應采取的模式為：以村為單位成立農村土地流轉專(zhuān)業(yè)合作社，內部以“確權不確地”的方式調整土地。市鎮兩級分別建立相應的糾紛仲裁、信息收集發(fā)布機制。同時(shí)，建立健全嚴格規范的農民土地管理制度。
3、措施建議
建立新型的土地流轉機制，推動(dòng)農村土地規模經(jīng)營(yíng)可稱(chēng)謂我國第三次土地革命，是一項長(cháng)期而艱巨的工作，既不能無(wú)所作為、求穩怕亂；更不能強行亂為，急于求成。為了積極穩妥地推進(jìn)這項工作，要積極探索“政府培育市場(chǎng)，市場(chǎng)引導流轉，流轉促進(jìn)發(fā)展，發(fā)展維護民權”的土地流轉新機制，促進(jìn)土地規范流轉和適度規模經(jīng)營(yíng)。
一是政府培育市場(chǎng)。加快培育“村鄉交易、縣市監管，的土地流轉市場(chǎng)。分級建立土地流轉合作社、土地流轉服務(wù)中心和市級網(wǎng)上交易平臺。
二是市場(chǎng)引導流轉。按照誠信、便民、規范、公平的原則，利用市場(chǎng)機制引導流轉。一是信息服務(wù)。建立鄉、村、組三級信息收集、審核、儲備、發(fā)布、反饋網(wǎng)絡(luò )，為申請流轉的供、求雙方提供真實(shí)準確的信息。二是組織洽談。交易中心要定期開(kāi)展掛牌交易業(yè)務(wù)，組織有交易意向的供、求雙方面談，提供洽談場(chǎng)所、指導基價(jià)、示范合同文本等服務(wù)。三是簽約鑒證。面談成交后，交易所要組織供、求雙方簽定規范的流轉合同，鑒證后頒發(fā)流轉確認書(shū)。四是資料歸檔。交易中心要將流轉合同等交易資料整理歸檔，妥善保存，并定期將成交表冊上報市經(jīng)管局備案。五是跟蹤服務(wù)。經(jīng)管部門(mén)要負責合同履約的信息反饋和糾紛調解、仲裁。
三是流轉促進(jìn)發(fā)展。任何形式的流轉都要緊扣發(fā)展這個(gè)主題，瞄準提高土地產(chǎn)出率這個(gè)首選目標，在確保承包農戶(hù)流轉權益的前提下，使土地逐步向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、家庭農場(chǎng)、農民專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織、龍頭企業(yè)集中，最終形成一村一品、一鄉一業(yè)。要采取切實(shí)措施，幫助流轉雙方解決實(shí)際困難，修訂發(fā)展規劃，完善流轉合同，不斷增產(chǎn)增效，真正實(shí)現雙贏(yíng)。
四是發(fā)展維護民權。要切實(shí)保證流轉農民的權益，讓他們安心放心，村、鄉兩級土地流轉服務(wù)體系應該做到：第一，對受讓方嚴格進(jìn)行資質(zhì)審查，實(shí)行市場(chǎng)準入制度；第二，對較大規模的新興項目進(jìn)行論證，努力避免市場(chǎng)風(fēng)險；第三，合理確定合同標的，提倡實(shí)物標的、以國家牌價(jià)計價(jià)；第四，對較大規模的流轉，按照標的額的一定比例，由承租方向交易中心交納風(fēng)險抵寸甲金。
土地流轉的調研報告8
近年來(lái)，隨著(zhù)農村經(jīng)濟發(fā)展、農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和農村勞動(dòng)力的轉移，農民對土地的依賴(lài)性越來(lái)越小;同時(shí)，很多養殖大戶(hù)、專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織和農業(yè)龍頭企業(yè)通過(guò)土地流轉、擴大經(jīng)營(yíng)規模的愿望越來(lái)越強烈，土地流轉應運而生。特別是20xx年，縣委、縣政府按照市委、市政府“農業(yè)結構調整、土地流轉和生態(tài)旅游文章打捆一起做”的總體部署，依托龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)化合作社及種糧大戶(hù)，采取公司租賃、合作社承包、農戶(hù)自發(fā)流轉等形式，按照依法、自愿、有償的原則，強化引導，示范帶動(dòng)，促進(jìn)了土地流轉規�；�(jīng)營(yíng)。為進(jìn)一步推進(jìn)我縣農村土地有序流轉，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理和服務(wù)，促進(jìn)農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)和農民增收，根據縣領(lǐng)導指示，農業(yè)局組織人員對全縣農村流轉情況做了專(zhuān)項調研，現將調研情況匯報如下：
一、土地流轉相關(guān)政策
農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉是指農村土地承包期內，承包方以轉包、出租、互換、轉讓等方式將承包土地的使用權轉移給第三方從事農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，簡(jiǎn)稱(chēng)農村土地使用權流轉或土地流轉。20xx年3月1日實(shí)施的《中華人民共和國農村土地承包法》第五節第三十三條規定土地流轉應遵循的原則：
�。ㄒ唬┢降葏f(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉；
�。ǘ┎坏酶淖兺恋厮袡嗟男再|(zhì)和土地的農業(yè)用途；
�。ㄈ┝鬓D的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限；
�。ㄋ模┦茏尫巾氂修r業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；
�。ㄎ澹┰谕葪l件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。 20xx年3月1日起施行的《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》規定，承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個(gè)人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地；土地流轉收益歸承包方所有,任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳；承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書(shū)。委托書(shū)應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒(méi)有承包方的書(shū)面委托，任何組織和個(gè)人無(wú)權以任何方式?jīng)Q定流轉農戶(hù)的承包土地。
二、我縣土地流轉的現狀
我縣共有16個(gè)鄉鎮318個(gè)行政村，農業(yè)人口50.2萬(wàn)人，耕地面積46.7萬(wàn)畝。人均0.9畝。目前全縣已實(shí)現農村土地流轉57747畝，土地流轉率達12%。其中，轉包27141畝，占47%；出租19634畝，占34%；轉讓3465畝，占6%；互換2310畝，占4%；入股xx55畝，占2%；其它流轉形式4042畝，占7%。流轉入企業(yè)面積15974畝，流轉入合作社面積3449畝，流轉入農戶(hù)面積38195畝，流轉入其它組織面積129畝；500畝以上的地塊 24宗合計29271畝。20xx年新增土地流轉面積30105畝，其中500畝以上的地塊 19宗合計19190畝。
分析我縣土地流轉現狀，呈現以下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是從流轉方式看，主要以出租、轉包為主，占流轉土地總量的81%，以轉讓、入股、互換及其它形式為輔，占流轉土地總量的`19%。二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在車(chē)村、田湖等二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的鄉鎮，或者像黃莊、九店及大坪等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的鄉鎮。三是從承包對象看，除跨村跨鄉流轉土地的情況外，出現了河南綠色陽(yáng)光林業(yè)有限公司、嵩縣金鴻牡丹種植有限公司、洛陽(yáng)春艷牡丹生物科技有限公司等縣外企業(yè)來(lái)我縣承租土地的現象；四是從流轉主體看，土地正由農戶(hù)間流轉向農戶(hù)與種養大戶(hù)、農民專(zhuān)業(yè)合作 組織、農業(yè)龍頭企業(yè)等流轉，目前全縣流入專(zhuān)業(yè)合作社及龍頭企業(yè)的土地面積19423畝，占流轉面積的34%。五是土地流轉組織化程度逐步提高，我縣及16個(gè)鄉鎮均成
立了土地流轉服務(wù)中心，加強對土地流轉工作的指導和服務(wù)工作，土地流轉正從農民自發(fā)流轉向有組織規�；鬓D轉變。
三、土地流轉工作主要做法
一是成立組織，建立服務(wù)網(wǎng)絡(luò )�？h政府成立以副縣長(cháng)為組長(cháng)、有關(guān)部門(mén)為成員的土地流轉領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組下設土地流轉服務(wù)中心，負責印制全縣統一規范的土地流轉合同，構建完整的流轉信息網(wǎng)絡(luò )，收集發(fā)布農村土地流轉信息，建立完善土地流轉臺賬，監督土地流轉合同的履行；各鄉鎮依托現有的農業(yè)服務(wù)中心，成立了土地流轉辦公室，行政村也成立了土地流轉服務(wù)組織，具體指導土地流轉工作。
二是制定方案，出臺優(yōu)惠政策。為推進(jìn)土地流轉速度，規范土地流轉行為，根據（洛發(fā)【20xx】5號）文件精神，縣政府制定《嵩縣20xx年農村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉工作實(shí)施方案》，明確了今年工作的目標任務(wù)，提出了工作重點(diǎn)及保障措施。方案提出“縣里列出專(zhuān)項資金，重點(diǎn)對集中流轉500畝以上、流轉期限5年以上的龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社和種養大戶(hù)給以扶持，每畝一次性給予補貼100元。對及時(shí)成 立土地流轉服務(wù)機構，并順利開(kāi)展工作、取得一定成效的鄉鎮，年底給予一定獎勵�！�
三是多種形式，加快流轉速度。在流轉形式上，有的是政府負責從群眾手中統一租來(lái)土地，然后通過(guò)拍賣(mài)的方式，承包給有實(shí)力的企業(yè)經(jīng)營(yíng)；有的是采取農民自發(fā)流轉、合作社承包的形式，將土地資源有效整合，實(shí)現經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和生態(tài)效益的統一。
四是規范程序，保障農民合法權益�？h、鄉、村土地流轉服務(wù)中心具體負責指導農戶(hù)和業(yè)主簽訂流轉合同，監督土地流轉的履行，調解土地流轉糾紛；縣成立土地流轉仲裁委員會(huì )，調解仲裁鄉村難以調解的土地流轉糾紛，切實(shí)保障農民合法權益。
四、土地流轉工作取得的成效
一是促進(jìn)了農業(yè)規�；�(jīng)營(yíng)。土地流轉改變了一家一戶(hù)分散經(jīng)營(yíng)的狀況，推動(dòng)了土地的適度經(jīng)營(yíng)規模，增強了農業(yè)生產(chǎn)的組織化程度，加快了農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整步伐。20xx年我縣新增土地流轉面積呈現“政府引導、集中連片、程序規范”等特點(diǎn)。今年新增土地流轉面積30105畝，其中連片500畝以上的19190畝。主要地塊有河南綠色陽(yáng)光林業(yè)有限公司 與車(chē)村鎮天橋溝村、下廟村、銅河村三個(gè)村簽訂流轉面積2324畝，用于種植玫瑰、薰衣草；洛陽(yáng)春艷牡丹生物科技有限公司與車(chē)村鎮車(chē)村村、水磨村、佛坪村三個(gè)村簽訂流轉面積2800畝，用于發(fā)展牡丹、花卉苗木等產(chǎn)業(yè)；嵩縣金鴻牡丹種植有限公司與車(chē)村鎮孫店村簽訂流轉面積1040畝，用于發(fā)展牡丹產(chǎn)業(yè)；嵩縣金農農業(yè)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)合作社與車(chē)村孫店村簽訂流轉面積650畝，用于發(fā)展花卉、苗木產(chǎn)業(yè)；嵩縣源生中藥材專(zhuān)業(yè)合作社與車(chē)村等村簽訂流轉面積736畝，用于發(fā)展原生柴胡等中藥材產(chǎn)業(yè)。
土地流轉的調研報告9
xx縣農村土地流轉經(jīng)過(guò)近幾年的不斷摸索、實(shí)踐，已形成了一定規模，并積累了豐富的經(jīng)驗。為了進(jìn)一步探索xx縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經(jīng)營(yíng)權市場(chǎng)，我局組織力量對全縣土地承包管理及經(jīng)營(yíng)權轉讓等土地流轉問(wèn)題進(jìn)行了一次專(zhuān)項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。xx縣共有40個(gè)鄉鎮，839個(gè)村，25萬(wàn)農戶(hù)，77.1萬(wàn)農業(yè)負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬(wàn)畝，其中水田91.6萬(wàn)畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬(wàn)份，承包耕地116.6萬(wàn)畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權證22.1萬(wàn)份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬(wàn)畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶(hù)4.6萬(wàn)戶(hù)，占承包數的19%。從鄉鎮看，40個(gè)鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%；從行政村看，有土地流轉的村共825個(gè)，占總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤(pán)塘、楓樹(shù)、茶庵鋪、鄭家驛等6個(gè)鄉鎮，走訪(fǎng)了部分村組干部和農戶(hù)，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個(gè)方面：一是承包者外出務(wù)工，不能經(jīng)營(yíng)土地；二是勞動(dòng)力進(jìn)城經(jīng)商，不便經(jīng)營(yíng)土地；三是種田效益不高，不想經(jīng)營(yíng)土地；四是為了方便生產(chǎn)，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個(gè)共同點(diǎn)，都認識到土地是農民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，xx縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務(wù)工或經(jīng)商的農戶(hù)，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認可并且未辦理任何手續，這種形式的轉讓?xiě)艏s占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶(hù)將承包地全部或部分轉包給承接戶(hù)。轉包的權利和義務(wù)由雙方議定或請中介人鑒證達成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過(guò)發(fā)包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓?xiě)粽技s41%。三是互換。這種形式主要表現在戶(hù)與戶(hù)之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償等事宜，由雙方協(xié)商達成協(xié)議，原承包關(guān)系不變。這種形式的轉讓?xiě)艏s占5%。四是租賃。這種形式是承包戶(hù)將承包地租賃給本村本組農戶(hù)或本村組以外的單位和個(gè)人用于開(kāi)發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶(hù)的9%。
4、土地流轉效應。一是促進(jìn)了家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的進(jìn)一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產(chǎn)業(yè)戶(hù)的后顧之憂(yōu)，而且擴大了種地農戶(hù)的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動(dòng)力的轉移，促進(jìn)了民營(yíng)私營(yíng)經(jīng)濟的發(fā)展。這種流轉機制，使從事非農業(yè)的農戶(hù)擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事
二、三產(chǎn)業(yè)等。目前xx縣這類(lèi)人員約占10萬(wàn)人以上，加速了xx縣農村產(chǎn)業(yè)結構的合理調整。三是推動(dòng)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化規模經(jīng)營(yíng)。目前全縣已有規模經(jīng)營(yíng)面積2.1萬(wàn)畝，占到總流轉面積的20%，其中經(jīng)營(yíng)面積在30—50畝的大戶(hù)就有120多戶(hù)，這些農戶(hù)經(jīng)營(yíng)規模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質(zhì)稻60多畝，每年增效1.2萬(wàn)元，取得了可觀(guān)的經(jīng)濟效益。四是創(chuàng )新了經(jīng)營(yíng)理念。土地的有序流轉帶動(dòng)了勞動(dòng)力的合理轉移，他們走出家門(mén)，開(kāi)闊視野，不僅增加了收入，還學(xué)會(huì )了一定的.技能，了解外界各種信息以及市場(chǎng)經(jīng)濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營(yíng)銷(xiāo)渠道和合作關(guān)系，利用當地資源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經(jīng)濟起到了典型引路和示范推動(dòng)作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農牧等，他們的領(lǐng)辦者都是從土地流轉中解脫出來(lái)的農民和打工成長(cháng)起來(lái)的民營(yíng)企業(yè)家。
二、存在主要問(wèn)題
在調查了解中，我們還發(fā)現xx縣在土地流轉過(guò)程中還存在著(zhù)以下幾個(gè)帶傾向性的問(wèn)題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說(shuō)法不一，依法管理意識差；二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯后，缺乏執法手段，操作難度大；三是土地流轉形式五花八門(mén)，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規范；四是對土地流轉，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒(méi)有履行合法手續，多為口頭協(xié)議，私下流轉屬于個(gè)人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩定性差，雙方利益無(wú)法受到法律保護，一旦發(fā)生糾紛，無(wú)法調處，導致部分農戶(hù)土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對xx縣農村土地流轉過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題，我們建議應從以下幾個(gè)方面采取對策措施。
一是認識要統一。xx縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進(jìn)土地流轉是小農經(jīng)濟向現代化農業(yè)經(jīng)濟轉變 的重要途徑；是為從事農業(yè)生產(chǎn)的農民獲得更多的土地，發(fā)展規模農業(yè)、效益農業(yè)，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關(guān)涉農部門(mén)要把土地流轉當作一個(gè)重要問(wèn)題進(jìn)行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來(lái)抓，特別是加強各級黨政領(lǐng)導的法律法規的培訓學(xué)習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實(shí)質(zhì)，做到依法行政，使土地流轉真正實(shí)現“自愿、依法、有序”。
二是運作要規范。所發(fā)生的土地經(jīng)營(yíng)權流轉，要符合法律法規和政策的規定；要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實(shí)性、合法性和有效性；確保土地用途不變，提升地力；維護流轉雙方的合法權益；明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實(shí)。農村承包合同管理是農經(jīng)部門(mén)的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進(jìn)一步明確土地執法主體、并賦予相關(guān)的管理權力和執法手段，包括人員和經(jīng)費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業(yè)增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務(wù)要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營(yíng)權流轉的中介服務(wù)組織，尤其是《物權法》的頒布實(shí)施，農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉應該逐漸走向市場(chǎng)，逐步使土地向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、經(jīng)營(yíng)能手等集約經(jīng)營(yíng)者集中，建立相應的土地流轉服務(wù)系統，使土地從隨意無(wú)序流轉向有序規范流轉方面轉變。同時(shí)，村級經(jīng)濟組織要發(fā)揮流轉中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
土地流轉的調研報告10
行政村位于鄉北4公里處，轄、積善村2個(gè)自然村。全村共有291戶(hù)，822人，其中五保戶(hù)6人，低保戶(hù)104人，特困家庭5戶(hù)。全村勞力483人，其中外出務(wù)工人員285人。村領(lǐng)導班子3人，村dang小組5個(gè)，共有黨員53人。
全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省級重點(diǎn)貧困村。
一、村土地流轉現狀
目前，該村土地經(jīng)營(yíng)權流轉的主要形式為轉包和出租，均為外出務(wù)工農戶(hù)與村留守種植農戶(hù)之間的土地經(jīng)營(yíng)權流轉，到20xx年底，全村土地經(jīng)營(yíng)權流轉1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉土地農戶(hù)183戶(hù)，占全村總農戶(hù)數的63%：其中較大宗土地經(jīng)營(yíng)權流轉3起，流轉土地農戶(hù)32戶(hù)，占流轉土地農戶(hù)17.5%，流轉土地面積320畝,占流轉耕地17%；其余為農戶(hù)之間零星的土地經(jīng)營(yíng)權流轉。
二、村種植專(zhuān)業(yè)合作社規劃及運行情況
20xx年初,村支部書(shū)記組織村里種植大戶(hù)、回鄉創(chuàng )業(yè)能手等人，在三家種植合作社的基礎上組建了“建鑫種植專(zhuān)業(yè)合作社聯(lián)社”。
合作聯(lián)社通過(guò)積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個(gè)，鋪設膜下滴管。目前共接收入社農戶(hù)35戶(hù)，入社農戶(hù)基本為村留守種植農戶(hù)，共流轉土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯(lián)社統籌建設育苗棚,購買(mǎi)化肥、農藥等。
種植專(zhuān)業(yè)合作社采取集中連片種植，統一管理、銷(xiāo)售，收益分紅，風(fēng)險共擔，調動(dòng)了部分有想法，想致富的農民積極性，給全村種植戶(hù)做了表率，能夠有效帶動(dòng)全村經(jīng)濟發(fā)展，并增加農民收入。合作社形式的土地的流轉，對土地進(jìn)行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農業(yè)設施的引入，對土地的'投入不斷加大。同時(shí)打破了一家一戶(hù)的經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)該村傳統農業(yè)開(kāi)始向現代農業(yè)邁進(jìn)。
三、存在的問(wèn)題
少數村干部對《中華人民共和國農村土地承包法》理解不徹底，在流轉過(guò)程中引導不力，方法不當。農戶(hù)對土地流轉政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉會(huì )失去承包經(jīng)營(yíng)權，影響自己的利益，加上農民的戀土情結，寧愿粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿轉出去。
農村土地流轉還處在自發(fā)階段，各方面的利益關(guān)系缺乏調整的法律依據。政府部門(mén)要制定、完善和出臺指導土地流轉的政策性文件和農村土地流轉管理辦法實(shí)施細則，使基層在實(shí)際操作中有規可依，有章可循。
資金短缺是制約農村土地流轉的一大因素，金融部門(mén)要本著(zhù)支持新農村建設和城鄉統籌為出發(fā)點(diǎn)加大信貸支持，行政“建鑫種植專(zhuān)業(yè)合作社聯(lián)社”現有7眼機井配套資金不足，需相關(guān)單位給予一定支持。
土地流轉的調研報告11
按照市、區委學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)的部署，在“三進(jìn)三幫”活動(dòng)中，xx區政協(xié)領(lǐng)導和機關(guān)的同志一道，深入到我區農村，對土地流轉規模經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行調研。先后在部分村召開(kāi)了兩委班子和部分村民代表座談會(huì )，又走訪(fǎng)了土地流轉的主管部門(mén)區農村合作經(jīng)濟(三)加強了農田水利化建設。為了使規模經(jīng)營(yíng)的土地增強旱澇保收能力，建設高產(chǎn)穩產(chǎn)農田，興華村在玉米專(zhuān)業(yè)合作社承包的1360畝土地中新打井11眼，實(shí)現了旱能灌、澇能排，為高產(chǎn)穩產(chǎn)提供了有力的保障，為實(shí)現農業(yè)水利化奠定了基礎。
�。ㄋ�)推進(jìn)了農業(yè)機械化進(jìn)程。我區興華村、九里村通過(guò)土地連片開(kāi)發(fā)，規模經(jīng)營(yíng)，為實(shí)現農業(yè)機械化創(chuàng )造了條件。興華村20xx年通過(guò)享受農機補貼，購買(mǎi)了904膠輪一臺、水稻收割機一臺，農用四輪拖拉機已達到480臺(套)。九里村水稻專(zhuān)業(yè)合作社新購置504拖拉機一臺、水稻收割機一臺、插秧機4臺。
(五)促進(jìn)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。我區興華村與區種子公司合作培育玉米、小米種植基地，形成科研、示范、生產(chǎn)、銷(xiāo)售一條龍。建立蛋雞產(chǎn)業(yè)化鏈條，實(shí)行生產(chǎn)、銷(xiāo)售一條龍、一體化。在生豬飼養上，飼養無(wú)公害笨豬。專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)的發(fā)展，促進(jìn)和明晰分工分業(yè)，讓留下來(lái)的農民專(zhuān)心當好農民，讓轉出去的農民安心當好非農民，實(shí)現了互利雙贏(yíng)，各展所長(cháng)。
(七)完善了農村統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。土地流轉放活了農村土地承包經(jīng)營(yíng)權，使農村土地集體所有、農戶(hù)家庭承包經(jīng)營(yíng)權的雙重經(jīng)營(yíng)體制得到進(jìn)一步升華。從群眾自發(fā)流轉到有組織流轉，從小片零散流轉到規模集中流轉，從地塊互換、農戶(hù)間轉
包到以土地入股分享收益，農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的形式、規模、內涵都發(fā)生了積極的變化，促進(jìn)了農村經(jīng)營(yíng)體制的完善和農村生產(chǎn)力的發(fā)展。
三、制約我區農村土地流轉、規模經(jīng)營(yíng)的不利因素和問(wèn)題
我區土地流轉規模經(jīng)營(yíng)，總體上看發(fā)展是好的，但也存在不利因素和問(wèn)題，歸納起來(lái)，主要有以下幾個(gè)方面：
一是思想認識還不夠到位。
�、偕贁荡甯刹克枷胝J識模糊，工作積極性不高，導致土地流轉速度不快，規模不大；
�、谕恋剞D租的農戶(hù)目前普遍存在“三憂(yōu)”。一憂(yōu)土地一旦流轉出去，想收回土地經(jīng)營(yíng)權時(shí)，能不能收回；二憂(yōu)土地流轉后國家的惠農補貼，還能不能長(cháng)時(shí)期發(fā)到自己手中。三憂(yōu)土地流轉出去后，外出經(jīng)商、打工，收入不穩定，失去了生存的最后一道保障，流轉期限普遍較短。由于三種憂(yōu)慮影響了土地流轉規模經(jīng)營(yíng)的推進(jìn)速度與健康發(fā)展。
二是土地流轉行為不夠規范。目前，土地流轉有一定數量是農戶(hù)問(wèn)的自發(fā)流轉，多以口頭約定為主，即使有書(shū)面合同，二要進(jìn)一步推動(dòng)多種形式的土地流轉規模經(jīng)營(yíng)。土地流轉規模經(jīng)營(yíng)，有多種形式，興華村組建合作社，九里村股份合作通過(guò)土地連片種植，促進(jìn)規模經(jīng)營(yíng)，是一條成功的路子。但全區各村集體經(jīng)濟實(shí)力差異較大，投入有限，必須因地制宜，選擇適合本村實(shí)際的土地流轉規模經(jīng)營(yíng)的形式，做到既要積極，又要穩妥。因此，在實(shí)踐中要不斷探索新的形式，開(kāi)辟新的途徑，總結經(jīng)驗，正確引導，采取多種形式，科學(xué)、有序、規范、有效地推進(jìn)土地流轉、規模經(jīng)營(yíng)。
三要進(jìn)一步發(fā)揮優(yōu)勢，推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。農業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)，是實(shí)現土地流轉規模經(jīng)營(yíng)和推進(jìn)農業(yè)現代化的重要途徑。因此，我們要把土地規模經(jīng)營(yíng)與農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展結合起來(lái)。以專(zhuān)業(yè)合作組織、農產(chǎn)品加工企業(yè)或專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)大戶(hù)為載體，拉動(dòng)規模經(jīng)營(yíng)。通過(guò)土地流轉、規模經(jīng)營(yíng)讓土地逐步向產(chǎn)業(yè)基地集中，提高土地經(jīng)營(yíng)效益。我區林果、奶牛、生豬、禽類(lèi)、水稻、蔬菜等優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)向最適宜區域集中，形成具有區域特色的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)帶。發(fā)展鼓勵農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，以承包、租賃或股份合作的方式發(fā)展土地規模經(jīng)營(yíng)；以“合作組織+企業(yè)+農戶(hù)”或“企業(yè)+合作組織+農戶(hù)”的經(jīng)營(yíng)模式，推動(dòng)傳統農業(yè)
向農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和轉變，形成適當集中與分散生產(chǎn)相結合條件下的規模生產(chǎn)優(yōu)勢，從而促進(jìn)土地規模經(jīng)營(yíng)。
四要進(jìn)一步創(chuàng )建有利于土地流轉規模經(jīng)營(yíng)的政策環(huán)境。隨著(zhù)黨中央惠農政策的逐年增多，農民對土地的`依戀情結不斷加大，特別是對土地普遍有增值預期和保障心理等，直接影響到土地流轉的推進(jìn)。因此，必須建立有利于土地流轉和規模經(jīng)營(yíng)的政策環(huán)境。一要發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，開(kāi)拓新的途徑，解決農民的就業(yè)問(wèn)題，使離開(kāi)土地的農民有業(yè)可就，有錢(qián)可掙。二是健全土地流轉機制。充分發(fā)揮區、村服務(wù)組織和仲裁機構的作用。積極培育土地流轉中介服務(wù)組織，為農民自愿流轉提供有關(guān)信息、咨詢(xún)、委托代理、合同簽訂、糾紛調解等服務(wù)，讓農民的土地科學(xué)、合理、有序流轉。三是制定扶持政策。重點(diǎn)對有一定規模的專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、專(zhuān)業(yè)合作組織、龍頭企業(yè)在政策、資金、技術(shù)上給予支持，特別是爭取國家、省、市有關(guān)扶持政策上，不失時(shí)機，搶抓機遇，培植重點(diǎn)，帶動(dòng)全面，不斷促進(jìn)經(jīng)營(yíng)大戶(hù)和重點(diǎn)合作組織乃至企業(yè)的發(fā)展壯大。
五要進(jìn)一步尊重農民意愿，防止一刀切。按照黨的十七屆三中全會(huì )精神，土地承包經(jīng)營(yíng)權轉移，做到“三不”。即不能改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。土地流轉的核心要務(wù)，仍然是保護農民利益。因此，在促進(jìn)土地流轉的工作中，要充分發(fā)揮農民的自主精神和創(chuàng )造精神。要尊重農民意愿，防止一刀切，防止出現只追求流轉數量，不顧及流轉質(zhì)量的傾向。要認真分析各村的實(shí)際情況，采取不同的方法，建立靈活的考核機制，讓土地流轉更好地發(fā)揮強村富民的作用。
土地流轉的調研報告12
xx位于xxxxxxx，總戶(hù)數有1417戶(hù),5661人,每年村財收入約25萬(wàn)元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。20xx年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬(wàn)元，農民人均6893元。近年來(lái),該村從事農業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力由于種種原因急劇下降，導致大量農田處于拋荒狀態(tài)。當地政府和村兩委針對實(shí)際,整合土地資源，大力推動(dòng)土地流轉，建設現代農業(yè)示范園區，有力促進(jìn)了農民增收。xxxxx的土地流轉是xxxxxx市農村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產(chǎn)權登記與確認
�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒(méi)辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點(diǎn)：
�、偕霞壝磕曛挥袑徟�2戶(hù)的指標，村里有個(gè)300座居住房的小區，也只分配了20戶(hù)的辦證指標，這遠遠不能滿(mǎn)足群眾的建房需要。
�、谵k證手續煩瑣。要經(jīng)過(guò)的程序有：村委----土地局----鎮政府----規劃局----環(huán)保局----建設局
�、垡辖坏馁M用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。
�。�2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶(hù)農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶(hù)農戶(hù)自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關(guān)系。
二、農村房產(chǎn)與宅基地流轉
當前的農村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場(chǎng)需求量巨大，就酒店村而言，其市場(chǎng)需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買(mǎi)賣(mài)，在買(mǎi)賣(mài)時(shí)要交納20%的契稅。但實(shí)際上，農民全在私下買(mǎi)賣(mài)，這種情況已經(jīng)持續了很長(cháng)一段時(shí)間。在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒(méi)有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤(pán)活、變現農村房產(chǎn)和宅基地，支持新農村建設提出三點(diǎn)建議：
�、僬獙ν恋亟y一規劃。
�、谡雠_政策，允許買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時(shí)，不受指標限制。
�、酆�(jiǎn)化辦證手續。
三、土地承包經(jīng)營(yíng)全流轉
�。�1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統一整理并以每畝每年300元的價(jià)格（以當年500斤谷子的市場(chǎng)價(jià)格折算），27年的期限（以農戶(hù)簽定轉包協(xié)議時(shí)的時(shí)間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農業(yè)園區。在此過(guò)程中，發(fā)現了一些問(wèn)題，主要有：
�、俅竽粗讣瘓F公司在以每畝300元的價(jià)格承包下土地后，又以每畝700元的價(jià)格反包了一部分土地出去，群眾對此意見(jiàn)極大。
�、谌诰盎居邢薰局饕�(jīng)營(yíng)的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹(shù)木成長(cháng)到一定時(shí)期后，要把整樹(shù)賣(mài)出，在把樹(shù)木從地里挖出時(shí)，土地的耕作層受到嚴重的破壞。
�、酆灦ê贤瑫r(shí)，是由鎮政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30%的農戶(hù)同意轉包期限為27年，大部分農戶(hù)對此長(cháng)時(shí)間的轉包并不同意。
�。�2）各地推動(dòng)土地使用權流轉和耕地適度規模經(jīng)營(yíng)的主要政策就是農業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關(guān)政策。主要措施有：
�、僬y一整理土地后，進(jìn)行統一流轉。
�、趪彝度�1600多萬(wàn)元，村財投入100多萬(wàn)元用于建設農業(yè)園區。
�、墼谕恋亓鬓D過(guò)程中，要尊重農戶(hù)的意見(jiàn)，農戶(hù)自愿，才能進(jìn)行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實(shí)踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬(wàn)元共72萬(wàn)元的價(jià)格統一征用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價(jià)格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬(wàn)元的價(jià)格把其中的'320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無(wú)償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬(wàn)元的價(jià)格，全部承包給農戶(hù)。
五、農村產(chǎn)權市場(chǎng)建設
目前，酒店村還沒(méi)有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場(chǎng)還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進(jìn)行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀(guān)察點(diǎn)，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關(guān)部門(mén)統一拍賣(mài)，價(jià)格應由鎮、村、村民協(xié)商制定，要適當的提高村集體、農戶(hù)的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開(kāi)投標的形式，拍賣(mài)程序要有幾個(gè)規范的基本程序，如農民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節，手續煩瑣、收費過(guò)高。應適當的簡(jiǎn)化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進(jìn)行。
5、每個(gè)鎮應設立一個(gè)專(zhuān)職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買(mǎi)賣(mài)房屋、土地進(jìn)行操作、指導和監督。
土地流轉的調研報告13
近年來(lái)，隨著(zhù)農村經(jīng)濟發(fā)展、農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和農村勞動(dòng)力的轉移，農民對土地的依賴(lài)性越來(lái)越小;同時(shí)，很多養殖大戶(hù)、專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織和農業(yè)龍頭企業(yè)通過(guò)土地流轉、擴大經(jīng)營(yíng)規模的愿望越來(lái)越強烈，土地流轉應運而生。特別是xx年，縣委、縣政府按照市委、市政府“農業(yè)結構調整、土地流轉和生態(tài)旅游三篇文章打捆一起做”的總體部署，依托龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)化合作社及種糧大戶(hù)，采取公司租賃、合作社承包、農戶(hù)自發(fā)流轉等形式，按照依法、自愿、有償的原則，強化引導，示范帶動(dòng)，促進(jìn)了土地流轉規�；�(jīng)營(yíng)。為進(jìn)一步推進(jìn)我縣農村土地有序流轉，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理和服務(wù)，促進(jìn)農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)和農民增收，根據縣領(lǐng)導指示，農業(yè)局組織人員對全縣農村流轉情況做了專(zhuān)項調研，現將調研情況匯報如下：
一、土地流轉相關(guān)政策
農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉是指農村土地承包期內，承包方以轉包、出租、互換、轉讓等方式將承包土地的使用權轉移給第三方從事農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，簡(jiǎn)稱(chēng)農村土地使用權流轉或土地流轉。xx年3月 日實(shí)施的《中華人民共和國農村土地承包法》第五節第三十三條規定土地流轉應遵循的原則：
�。ㄒ唬┢降葏f(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉；
�。ǘ┎坏酶淖兺恋厮袡嗟男再|(zhì)和土地的農業(yè)用途；
�。ㄈ┝鬓D的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限；
�。ㄋ模┦茏尫巾氂修r業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；
�。ㄎ澹┰谕葪l件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。 xx年3月 日起施行的《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》規定，承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個(gè)人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地；土地流轉收益歸承包方所有,任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳；承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書(shū)。委托書(shū)應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒(méi)有承包方的書(shū)面委托，任何組織和個(gè)人無(wú)權以任何方式?jīng)Q定流轉農戶(hù)的承包土地。
二、我縣土地流轉的現狀
我縣共有 6個(gè)鄉鎮3 8個(gè)行政村，農業(yè)人口50.2萬(wàn)人，耕地面積46.7萬(wàn)畝。人均0.9畝。目前全縣已實(shí)現農村土地流轉57747畝，土地流轉率達 2%。其中，轉包27 4 畝，占47%；出租 9634畝，占34%；轉讓3465畝，占6%；互換23 0畝，占4%；入股xx55畝，占2%；其它流轉形式4042
畝，占7%。流轉入企業(yè)面積 5974畝，流轉入合作社面積3449畝，流轉入農戶(hù)面積38 95畝，流轉入其它組織面積 29畝；500畝以上的地塊 24宗合計2927 畝。xx年新增土地流轉面積30 05畝，其中500畝以上的地塊 9宗合計 9 90畝。
分析我縣土地流轉現狀，呈現以下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是從流轉方式看，主要以出租、轉包為主，占流轉土地總量的8 %，以轉讓、入股、互換及其它形式為輔，占流轉土地總量的 9%。二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在車(chē)村、田湖等二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的鄉鎮，或者像黃莊、九店及大坪等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的鄉鎮。三是從承包對象看，除跨村跨鄉流轉土地的`情況外，出現了河南綠色陽(yáng)光林業(yè)有限公司、嵩縣金鴻牡丹種植有限公司、洛陽(yáng)春艷牡丹生物科技有限公司等縣外企業(yè)來(lái)我縣承租土地的現象；四是從流轉主體看，土地正由農戶(hù)間流轉向農戶(hù)與種養大戶(hù)、農民專(zhuān)業(yè)合作 組織、農業(yè)龍頭企業(yè)等流轉，目前全縣流入專(zhuān)業(yè)合作社及龍頭企業(yè)的土地面積 9423畝，占流轉面積的34%。五是土地流轉組織化程度逐步提高，我縣及 6個(gè)鄉鎮均成
立了土地流轉服務(wù)中心，加強對土地流轉工作的指導和服務(wù)工作，土地流轉正從農民自發(fā)流轉向有組織規�；鬓D轉變。
三、土地流轉工作主要做法
一是成立組織，建立服務(wù)網(wǎng)絡(luò )�？h政府成立以副縣長(cháng)為組長(cháng)、有關(guān)部門(mén)為成員的土地流轉領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組下設土地流轉服務(wù)中心，負責印制全縣統一規范的土地流轉合同，構建完整的流轉信息網(wǎng)絡(luò )，收集發(fā)布農村土地流轉信息，建立完善土地流轉臺賬，監督土地流轉合同的履行；各鄉鎮依托現有的農業(yè)服務(wù)中心，成立了土地流轉辦公室，行政村也成立了土地流轉服務(wù)組織，具體指導土地流轉工作。
二是制定方案，出臺優(yōu)惠政策。為推進(jìn)土地流轉速度，規范土地流轉行為，根據（洛發(fā)【xx年農村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉工作實(shí)施方案》，明確了今年工作的目標任務(wù)，提出了工作重點(diǎn)及保障措施。方案提出“縣里列出專(zhuān)項資金，重點(diǎn)對集中流轉500畝以上、流轉期限5年以上的龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社和種養大戶(hù)給以扶持，每畝一次性給予補貼 00元。對及時(shí)成 立土地流轉服務(wù)機構，并順利開(kāi)展工作、取得一定成效的鄉鎮，年底給予一定獎勵�！�
三是多種形式，加快流轉速度。在流轉形式上，有的是政府負責從群眾手中統一租來(lái)土地，然后通過(guò)拍賣(mài)的方式，承包給有實(shí)力的企業(yè)經(jīng)營(yíng)；有的是采取農民自發(fā)流轉、合作社承包的形式，將土地資源有效整合，實(shí)現經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和生態(tài)效益的統一。
四是規范程序，保障農民合法權益�？h、鄉、村土地流轉服務(wù)中心具體負責指導農戶(hù)和業(yè)主簽訂流轉合同，監督土地流轉的履行，調解土地流轉糾紛；縣成立土地流轉仲裁委員會(huì )，調解仲裁鄉村難以調解的土地流轉糾紛，切實(shí)保障農民合法權益。
四、土地流轉工作取得的成效
一是促進(jìn)了農業(yè)規�；�(jīng)營(yíng)。土地流轉改變了一家一戶(hù)分散經(jīng)營(yíng)的狀況，推動(dòng)了土地的適度經(jīng)營(yíng)規模，增強了農業(yè)生產(chǎn)的組織化程度，加快了農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整步伐。xx年我縣新增土地流轉面積呈現“政府引導、集中連片、程序規范”等特點(diǎn)。今年新增土地流轉面積30 05畝，其中連片500畝以上的 9 90畝。主要地塊有河南綠色陽(yáng)光林業(yè)有限公司 與車(chē)村鎮天橋溝村、下廟村、銅河村三個(gè)村簽訂流轉面積2324畝，用于種植玫瑰、薰衣草；洛陽(yáng)春艷牡丹生物科技有限公司與車(chē)村鎮車(chē)村村、水磨村、佛坪村三個(gè)村簽訂流轉面積2800畝，用于發(fā)展牡丹、花卉苗木等產(chǎn)業(yè)；嵩縣金鴻牡丹種植有限公司與車(chē)村鎮孫店村簽訂流轉面積 040畝，用于發(fā)展牡丹產(chǎn)業(yè)；嵩縣金農農業(yè)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)合作社與車(chē)村孫店村簽訂流轉面積650畝，用于發(fā)展花卉、苗木產(chǎn)業(yè)；嵩縣源生中藥材專(zhuān)業(yè)合作社與車(chē)村等村簽訂流轉面積736畝，用于發(fā)展原生柴胡等中藥材產(chǎn)業(yè)。
土地流轉的調研報告14
在穩定農村土地延包30年不變的前提下，積極穩妥地搞好農用土地流轉，是實(shí)現土地資源的優(yōu)化配置，提高農業(yè)生產(chǎn)的規模效益以及增加農民收入的有效途徑。為貫徹落實(shí)黨的十七屆三中全會(huì )確定的農村土地政策，及時(shí)了解我縣農用土地資源流轉現狀，探索科學(xué)合理的流轉機制，縣委農工委、縣農經(jīng)中心組成聯(lián)合調查小組，采取發(fā)放調查表與實(shí)地調研相結合的方式，對全縣農村土地流轉情況進(jìn)行了調查，現將有關(guān)情況報告如下：
一、基本情況
據調查統計，全縣25.63萬(wàn)畝耕地中，目前土地實(shí)際流轉面積達6410畝，占耕地總面積的2.5%，涉及農戶(hù)9640戶(hù)，占承包農戶(hù)總數（97000戶(hù)）的9.9%。從分布情況看，新集鎮、羅家屯鎮、興城鎮、三屯營(yíng)鎮等土地連片集中的鄉鎮流轉規模較大，其中，新集鎮土地流轉面積達1694畝。土地流轉主要采取形式互換、出租、轉包、入股。其中有7592戶(hù)農戶(hù)采用互換形式流轉土地3010畝，分別占流轉涉及農戶(hù)和流轉面積的78.8%和47%；有1756戶(hù)農戶(hù)采用出租形式流轉土地2776畝，分別占流轉涉及農戶(hù)和流轉面積的18.2%和43.3%；有243戶(hù)農戶(hù)采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農戶(hù)和流轉面積的2.5%和8.1%；有243戶(hù)農戶(hù)采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農戶(hù)和流轉面積的2.5%和8.1%；49戶(hù)農戶(hù)采用入股形式流轉土地105畝，分別占流轉涉及農戶(hù)和流轉面積的0.5%和1.6%。合同管理情況：據統計，全縣農村土地流轉應簽合同9640份，其中：有流轉合同并經(jīng)鄉鎮農經(jīng)部門(mén)鑒證的2150份，占22.3%；有合同未經(jīng)鑒證的1523份，占15.8%；無(wú)合同或僅有口頭協(xié)議的5967份，占61.9%。通過(guò)實(shí)施土地流轉，促進(jìn)了農業(yè)規�；�、集約化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，為加快我縣現代農業(yè)發(fā)展打下堅實(shí)基礎。一是促進(jìn)了新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。祥瑞花卉合作社成立后，為集中連片發(fā)展花卉生產(chǎn)，流轉土地600畝，種植百合、劍蘭等花卉。目前，全縣花卉栽培面積達到2320畝，年可產(chǎn)鮮切花3000多萬(wàn)只。漢兒莊、新莊子等鄉鎮為發(fā)展食用菌產(chǎn)業(yè)，流轉土地570余畝，全縣以栗蘑為主的食用菌栽培達到2240萬(wàn)棒，年產(chǎn)鮮菇600萬(wàn)公斤。二是推動(dòng)了一批農業(yè)重點(diǎn)項目實(shí)施。通過(guò)土地流轉，解決了農業(yè)重點(diǎn)項目用地問(wèn)題，5500畝現代農業(yè)示范園區、八面峰生態(tài)觀(guān)光采摘、青山綠水野豬養殖等重點(diǎn)農業(yè)項目順利推進(jìn)。三是促進(jìn)了農業(yè)增效、農民增收。祥瑞花卉合作社以入社成員每年每畝土地800元轉包費入股，再吸收入社社員打工，年底分紅返利的方式，社員一年平均在一畝土地上獲得綜合收益9000元。喜峰口生態(tài)種植合作社，與社員簽訂土地租賃合同，并回收入社社員產(chǎn)品，按照綠色、有機、無(wú)公害的要求大力發(fā)展小雜糧種植，流轉的土地純收入比入社前增加了600元。
二、思考啟示
土地流轉的特點(diǎn)：1、自發(fā)為主。多數都是由承包戶(hù)之間自行協(xié)商進(jìn)行，全縣承包戶(hù)自發(fā)流轉的土地面積達5880畝，占流轉總面積的7%；2、本村為主。絕大部分都是在本村范圍內進(jìn)行流轉。全縣在本村范圍內流轉的'土地面積為4359畝，占流轉總面積的%；3、短期為主。土地流轉中，互換、轉包的期限多數都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。
存在問(wèn)題：一是土地流轉規模小。全縣流轉的土地面積只占耕地總面積的2.5%。以農業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的南部鄉鎮為例，如新集鎮，土地流轉面積為1694畝，占耕地面積的6.1%，涉及農戶(hù)1733戶(hù)，占總農戶(hù)的27.6%；新莊子鄉土地流轉面積為378畝，占耕地面積的5.7%，涉及農戶(hù)172戶(hù)，占總農戶(hù)的9.1%。我縣土地流轉還處在初級階段；二是土地流轉程序不規范。從已發(fā)生的土地流轉情況看，61.9%的土地流轉只是口頭協(xié)議，并未履行任何手續，只有22.3%簽訂流轉合同并經(jīng)過(guò)鄉鎮農經(jīng)部門(mén)鑒證。由于缺乏有組織的監督管理，手續不完備，時(shí)間一長(cháng)，難免產(chǎn)生各種糾紛；三是多數土地流轉效益不高。由于我縣土地流轉形式多以互換為主，大部分流轉土地仍以散戶(hù)經(jīng)營(yíng)傳統農業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)粗放，從土地上獲得的收益較低，農民缺乏土地流轉的積極性；四是耕地流失偶有發(fā)生。部分農民以出租方式把自己的承包地租給選廠(chǎng)用于建尾礦庫，一般采取每年結算的方式，還有部分村民的土地以出租方式被用來(lái)建市場(chǎng)等商業(yè)開(kāi)發(fā)，全縣以出租方式租出土地1800多畝，涉及農戶(hù)830多戶(hù)。這些出租方式租出去的土地，大部分無(wú)法恢復成耕地，改變了土地的農業(yè)用途，農田面積不可避免地在減少。原因分析：一是農民對土地流轉的認識不夠。長(cháng)期受傳統的種植模式的影響，部分農民對土地的依賴(lài)性較強，習慣于耕種自己的一畝三分地，視之為“保命田”，認為“手中有田，心中不慌”。加之其他就業(yè)門(mén)路不多，即使種糧效益很低，也不愿意放棄土地。另外，部分村干部甚至一些鄉鎮干部對土地使用權流轉的重要意義認識不足，片面認為“延包三十年，農民有自主權，流轉不流轉，不用干部管”，對實(shí)施土地合理流轉缺乏正確引導和組織。這些片面認識在一定程度上阻礙了土地流轉的進(jìn)程。二是受自然地理環(huán)境的制約。在北部鄉鎮一些自然村較為明顯，這些村以山地為主，土地分散在溝溝岔岔，零散細碎，不易實(shí)現流轉。相比之下南部鄉鎮土地比較集中，容易進(jìn)行土地流轉。三是小城鎮吸納農村剩余勞動(dòng)力的能力不夠。我縣農村二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，不能轉移較多的農村剩余勞動(dòng)力，小城鎮建設水平不高，不能吸納更多的人到城鎮生活就業(yè)。四是缺乏善于經(jīng)營(yíng)土地的能人。鐵礦開(kāi)發(fā)見(jiàn)效快，效益好，吸引大部分能人把精力用在鐵礦開(kāi)發(fā)上，而經(jīng)營(yíng)農業(yè)項目見(jiàn)效慢，風(fēng)險大，人們往往不愿意在這方面投資，也是土地流轉較慢的一個(gè)原因。五是農村社會(huì )保障體系不健全。由于目前農民醫療、養老等社會(huì )保障體系尚不完備，因此農民普遍把土地作為最基本的生活保障來(lái)看待，對于流轉土地存在后顧之憂(yōu)。因此盡管沒(méi)有能力經(jīng)營(yíng)好承包地,獲取最大的收益，但寧肯粗放經(jīng)營(yíng),也不愿將土地流轉出去。
三、對策研究
一是加大土地法律政策的宣傳力度。要采取多種形式，廣泛宣傳《農村土地承包法》、十七屆三中全會(huì )《關(guān)于推進(jìn)農村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》等政策法規，提高廣大農民的土地法律政策水平，充分調動(dòng)廣大農民參與土地流轉的積極性和主動(dòng)性。
二是制定鼓勵土地流轉的政策措施。探索建立土地流轉扶持基金,對于全部轉出土地的農戶(hù)給予一定的補助,扶持其進(jìn)城務(wù)工創(chuàng )業(yè);對于引導農戶(hù)流轉土地較多、增收效果顯著(zhù)的鄉鎮和村給予適當獎勵;對于通過(guò)采取土地流轉合作方式集中農戶(hù)土地進(jìn)行規模經(jīng)營(yíng),并能切實(shí)帶動(dòng)農戶(hù)增加收入的龍頭企業(yè)和種養大戶(hù)給予扶持，從資金、項目、技術(shù)指導等方面給予傾斜。
三是加強農業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設。著(zhù)力培養一批善經(jīng)營(yíng)、會(huì )管理的農村經(jīng)營(yíng)大戶(hù)，培養和扶持種田能手，提高土地經(jīng)營(yíng)效益。大力發(fā)展農村個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟，興辦農業(yè)企業(yè)，實(shí)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，農民可入股分紅，也可進(jìn)企業(yè)當雇員拿工資，增加農民就業(yè)崗位；加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)龍頭企業(yè)建設，積極發(fā)展農民專(zhuān)業(yè)合作社及其它中介組織，學(xué)習借鑒羅家屯鎮奔騰花卉有限責任公司、青楊樹(shù)食用菌專(zhuān)業(yè)合作社等經(jīng)驗作法，進(jìn)一步搞活土地流轉，同時(shí)積極加強土地流轉試點(diǎn)，總結成功經(jīng)驗，推動(dòng)農村土地適度規模經(jīng)營(yíng)。
四是鼓勵農民向小城鎮聚攏。小城鎮是農村剩余勞動(dòng)力的主要集散地，加快小城鎮建設，可以促進(jìn)農村人口、生產(chǎn)要素向中心城鎮集聚，促進(jìn)農村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高農村人口的城鎮化水平，為廣大農村勞動(dòng)力轉移提供更多的就業(yè)崗位，降低農民對土地的依賴(lài)程度。加快農村城鎮化進(jìn)程，大力發(fā)展城鎮二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勞動(dòng)密集型的農產(chǎn)品加工業(yè)，以吸納更多的農村剩余勞動(dòng)力，減少農業(yè)人口。實(shí)施“走出去”戰略，鼓勵農民外出務(wù)工、經(jīng)商，加速農村勞動(dòng)力有序轉移，促進(jìn)農村土地的流轉。
五是探索農村居民適度集中居住。隨著(zhù)農村經(jīng)濟的發(fā)展，農戶(hù)建房數量逐漸增多，由于受山區自然條件的限制，單家獨戶(hù)分散居住，居住地和承包地都比較零散。因此要探索農村房屋建設統一規劃，統籌考慮，加強農村宅基地統批統建，將新建和改造的房屋向居民點(diǎn)集中，原有宅基地還田，改變土地零星、分散的狀況，為土地集中連片產(chǎn)業(yè)化規模經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造條件。
六是完善農村社會(huì )保障體系。加大對農村社會(huì )保障的財政投入力度,探索建立農村人口養老保險制度,完善失地農民養老保險機制，進(jìn)一步擴大新型農村合作醫療制度覆蓋范圍,促進(jìn)最低生活保障體系向農村延伸,讓農民放心地流轉土地。
土地流轉的調研報告15
農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權，堅持農戶(hù)自愿的原則將經(jīng)營(yíng)權(土地使用權)轉讓給其他農戶(hù)或其他經(jīng)濟組織，并經(jīng)過(guò)鄉級土地管理部門(mén)備案，簽訂流轉合同的行為，土地流轉是家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的發(fā)展，是農村土地規�；�(jīng)營(yíng)的客觀(guān)要求。近年來(lái)，我縣農村土地流轉對解決農村土地閑置、耕地拋荒、農民專(zhuān)業(yè)合作社和家庭農場(chǎng)發(fā)展有積極貢獻。
一、xx縣土地流轉現狀
(一)流轉速度加快，漸具規模。自19xx年農村土地二輪承包以來(lái)，我縣土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農戶(hù)不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12.88萬(wàn)畝，比上年增加2.61萬(wàn)畝、增長(cháng)25.4%， 比20xx年增加6.40萬(wàn)畝，增長(cháng)98.8%;流轉總面積占承包耕地總面積的比重為18.5%，比上年提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年提高9.2個(gè)百分點(diǎn);參與流轉的農戶(hù)1.51萬(wàn)戶(hù)，比年年增長(cháng)24.8%，比20xx年增長(cháng)91.3%;參與流轉的農戶(hù)占家庭承包經(jīng)營(yíng)總農戶(hù)的比重為14.8%，比上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年提高10個(gè)百分點(diǎn)。
(二)流轉類(lèi)型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉行為分為各種不同的類(lèi)型。
1、以流轉主體為標準，可分為農戶(hù)與村委會(huì )之間的流轉和農戶(hù)與農戶(hù)之間的流轉。其中以農戶(hù)與農戶(hù)之間的流轉為主，農戶(hù)之間的流轉面積為10.81萬(wàn)畝，占總流轉面積的83.9%;流入合作社的面積0.96萬(wàn)畝，占總流轉面積的7.5%，流入企業(yè)、大戶(hù)或其他的面積1.11萬(wàn)畝，占總流轉面積的8.6%;
2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經(jīng)營(yíng)權流轉、機動(dòng)田承包經(jīng)營(yíng)權流轉和三荒地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。其中以責任田承包經(jīng)營(yíng)權流轉為主，約占總流轉面積的90.0%;
3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5.37萬(wàn)畝，比上年增加1.47萬(wàn)畝，增長(cháng)38.0%;轉讓流轉面積1.19萬(wàn)畝，比上年減少0.04萬(wàn)畝，下降3.6%;互換流轉面積1.69萬(wàn)畝，比上年減少0.41萬(wàn)畝，下降19.4%;出租流轉面積4.21萬(wàn)畝，比上年增加2.07萬(wàn)畝，增長(cháng)96.7%;股份合作及其他形式流轉面積0.42萬(wàn)畝，比上年減少0.25萬(wàn)畝，下降37.3%。其中以轉包為主，約占總流轉面積的41.7%。轉包中又以外出打工或經(jīng)商農戶(hù)，將土地轉包給親友或本村其他農戶(hù)居多。此外，還有農戶(hù)將土地轉包給種植、養殖大戶(hù)以及集體向農戶(hù)反租轉包等形式;
4、以流轉規模為標準：一是流轉規模過(guò)千畝的，現有3個(gè)，分別是三岔河xx領(lǐng)辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0.24萬(wàn)畝，主要種植各類(lèi)蔬菜;安障鄉xx領(lǐng)辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0.17萬(wàn)畝，主要種植水稻;安宏鄉劉少華領(lǐng)辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0.10萬(wàn)畝，主要種植水稻。二是流轉規模在200-1000畝之間的，現有14戶(hù)，流轉面積0.80萬(wàn)畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉鎮，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規模在100-200畝之間的，現有41戶(hù)，流轉面積0.76萬(wàn)畝，全縣每個(gè)鄉鎮都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉鎮。四是其他流轉屬于小規模流轉，戶(hù)數多，基數大，達10萬(wàn)畝。
(三)大戶(hù)發(fā)展良好，具有一定引領(lǐng)作用。流轉大戶(hù)具有市場(chǎng)信息靈、銷(xiāo)售渠道穩的優(yōu)勢，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷(xiāo)對路的農產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格，收入增加、效益增長(cháng)，對土地流轉注入正能量。如三岔河鎮羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162.32萬(wàn)元，注冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮的羅洲、三多、春美、長(cháng)明、合家垸、天保6個(gè)村的土地1239.5畝，涉及農戶(hù)135戶(hù)。土地租賃期限1-3年，租賃價(jià)格為每年每畝200-300元。135個(gè)出租戶(hù)簽訂合同的有75戶(hù)，60個(gè)出租戶(hù)屬于口頭約定，時(shí)間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無(wú)公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年-20xx年，合作社年經(jīng)營(yíng)收入1088萬(wàn)元，凈利潤55萬(wàn)元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動(dòng)三岔河鎮20xx戶(hù)農戶(hù)種植蔬菜1.08萬(wàn)畝，每畝產(chǎn)值達0.45萬(wàn)元。
二、當前農村土地流轉存在的突出問(wèn)題
(一)土地流轉行為不規范。 目前土地流轉大多是農戶(hù)間自發(fā)進(jìn)行的，比如無(wú)力或不愿經(jīng)營(yíng)承包地的農戶(hù)，經(jīng)自行協(xié)商臨時(shí)把承包地交由別人(大多是親友、鄰居或同村村民)代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時(shí)間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉合同的耕地流轉面積為5.10萬(wàn)畝，占總流轉面積的39.6%，沒(méi)有簽訂土地流轉合同的占60.4%，其中，既無(wú)書(shū)面協(xié)議又無(wú)口頭約定的約占10%;而經(jīng)過(guò)鄉鎮農業(yè)承包合同管理機關(guān)登記、備案或簽證及公證機關(guān)公證后流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書(shū)面協(xié)議，但也存在手續不規范條款不完備等問(wèn)題，對雙方的權利義務(wù)及違約責任沒(méi)有明確的規定，一旦出現糾紛無(wú)法追究責任，而且缺少土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格評估機構，對于農村流轉地價(jià)的評定缺乏科學(xué)合理的標準，導致農地轉讓的隨意性和無(wú)序性。
(二) 土地流轉期限過(guò)短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協(xié)議，協(xié)議上規定了流轉期限，但由于土地流轉金大多是一年一付，有的農戶(hù)看到流轉大戶(hù)效益好，就隨時(shí)終止流轉協(xié)議，有的大戶(hù)由于管理或技術(shù)或市場(chǎng)原因當年出現虧損付不出土地流轉金，農戶(hù)隨即就終止了流轉協(xié)議，因此土地流轉不穩定，期限短，不利于土地流轉后農業(yè)的長(cháng)遠規模發(fā)展。
(三)土地流轉中農民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶(hù)和企業(yè)業(yè)主農業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格審查與評估的市場(chǎng)。無(wú)論是政府推動(dòng)還是自發(fā)進(jìn)行的土地流轉，對承租方農業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格都沒(méi)有進(jìn)行嚴格審查，更沒(méi)有讓承租方交納經(jīng)營(yíng)風(fēng)險保證金。在土地流轉后，流轉業(yè)主一旦經(jīng)營(yíng)上出現失誤，無(wú)法履約，常常給參與流轉的農戶(hù)造成巨大的經(jīng)濟損失，而且沒(méi)有有效的補償辦法，風(fēng)險由農民和政府承擔。二是農民的流轉收益缺乏增長(cháng)機制。在流轉合同的約定上，農民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒(méi)有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長(cháng)。
(四)土地流轉市場(chǎng)機制及社會(huì )化服務(wù)體系不完善。一方面，當前農村土地流轉市場(chǎng)化運作機制還沒(méi)有完全建立，尚未形成統一規范的土地流轉市場(chǎng)，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，限制了土地流轉區域范圍，制約了農村土地流轉的有序進(jìn)行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產(chǎn)評估機構、委托代理機構、法律咨詢(xún)機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場(chǎng)的發(fā)育及土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的健康、有序進(jìn)行。
(五)土地流轉管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農業(yè)行政部門(mén)沒(méi)有具體的實(shí)施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，土地流轉主管部門(mén)雖然制定有規范的操作規程和土地流轉合同文書(shū)格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉鎮農經(jīng)機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無(wú)人監管，流轉糾紛無(wú)人受理，農民的合法權益受到損害。
三、影響農村土地流轉的原因分析
(一)政府角色定位不明晰。政府的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層政府和部門(mén)角色定位不準，認識錯位，普遍把經(jīng)營(yíng)權流轉當成流轉主體的經(jīng)濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時(shí)沒(méi)有科學(xué)制定流轉后農民出路的規劃，對可能出現的問(wèn)題沒(méi)有做好應急處理預案，提供服務(wù)，化解矛盾。因此政府應在尊重農民意愿的基礎上積極引導，搞好規劃、提高服務(wù)，在集體土地流轉中做好服務(wù)員、裁判員的角色。
(二)農民流轉意愿不強烈。分析當前的土地流轉現狀，存在農民流轉意愿不強烈的現象。究其原因如下：首先，農村社會(huì )保障體系不健全，失地農民缺乏生存保障。對于絕大多數農民來(lái)講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養老等問(wèn)題,普遍把土地作為最基本的生活保障, “有些農民即使轉移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風(fēng)險和收入的不確定性，他們仍把土地作為最后的退路，寧肯粗放經(jīng)營(yíng)，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓”。其次，農民轉移就業(yè)空間小�！巴恋亓鬓D的速度應該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的`速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮化速度慢與城鎮吸納農村剩余勞動(dòng)力能力不足導致農民轉移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農政策的出臺和新農村建設的實(shí)施提高了農民對土地價(jià)值的預期，致使流轉意愿不強烈。
(三)土地流轉后資金與技術(shù)支持不足。土地流轉后，要實(shí)現規�；a(chǎn)、集約化經(jīng)營(yíng)，必須進(jìn)行資金投入和技術(shù)支持。經(jīng)營(yíng)者開(kāi)發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經(jīng)營(yíng)者大面積承包土地后從事高效農業(yè)開(kāi)發(fā)，后續發(fā)展中需要較大的資金投入。
(四)土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是優(yōu)化資源配置，實(shí)現土地規�；�、集約化效益，而第二輪土地延包實(shí)行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)，而且農戶(hù)在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進(jìn)一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規模的土地經(jīng)營(yíng)方式，難以實(shí)現土地成片集中流轉。而且業(yè)主在實(shí)施土地規模流轉時(shí)，往往因為一戶(hù)或幾戶(hù)承包戶(hù)沒(méi)有談妥，而使土地規�；鬓D難產(chǎn)，制約了規模經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了土地的規�；�(jīng)營(yíng)。
四、推進(jìn)農村土地流轉健康進(jìn)行的對策思考
(一)建立土地流轉機構，加強服務(wù)機能。土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，要因地制宜，切實(shí)把握“適度”兩個(gè)字。首先，必須始終堅持依法自愿有償的流轉原則，不能盲目跟風(fēng)推進(jìn)，以行政手段推行農村土地流轉。對于政府和村級組織來(lái)說(shuō)，只能是進(jìn)行政策導向，創(chuàng )造發(fā)展環(huán)境，加強服務(wù)管理。其次，要把握規模的“適度”。因此鄉鎮要成立農村土地流轉服務(wù)站，配備人員，明確職責，切實(shí)制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農民群眾在自愿、有償的前提下開(kāi)展農村土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉工作，認真解決農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作中的新情況、新問(wèn)題。
(二)積極培育規范化的土地流轉市場(chǎng)。推進(jìn)土地流轉，就要積極培育土地流轉市場(chǎng)，建立嚴格、規范的配套制度和措施。一是健全農地流轉服務(wù)平臺，建立農地流轉信息庫，開(kāi)展信息咨詢(xún)、評估、協(xié)辦手續等服務(wù);二是建立農地流轉信息網(wǎng)絡(luò )，使廣大農戶(hù)和有意投資農業(yè)的經(jīng)營(yíng)者能及時(shí)、準確獲取可靠信息，溝通市場(chǎng)供需雙方的相互聯(lián)系，切實(shí)解決農地流轉信息不暢、配置不佳的問(wèn)題;三是建立科學(xué)的土地流轉價(jià)格形成和指導機制�！案鶕袌�(chǎng)供求、宏觀(guān)經(jīng)濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時(shí)進(jìn)行流轉價(jià)格的調整，以便更好地反映土地的動(dòng)態(tài)價(jià)值變化”，從而建立健全農民流轉收益增長(cháng)機制，保障農民收益能隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長(cháng)。
(三)深入強化土地流轉的規范化管理。一是要處理好土地流轉促進(jìn)農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)與保護基本農田的關(guān)系，處理好土地開(kāi)發(fā)與保護群眾權益的關(guān)系。把各種流轉方式納入規范化管理，確保交易雙方權利和義務(wù)明晰;二是要切實(shí)做好農地確權、登記、頒證工作，明確農戶(hù)在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農戶(hù)或超越農戶(hù)對外簽訂流轉合同，依法保障農戶(hù)對承包土地的占有、使用、收益等權利;三是要制定規范的土地流轉程序，提供規范格式的土地流轉合同文本，實(shí)行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規范有序;四是要加強宣傳和監督，杜絕土地流轉過(guò)程中隨意改變土地農業(yè)用途的現象。
(四)加快發(fā)展多種形式的土地流轉規模經(jīng)營(yíng)主體。要有效地加快土地流轉，關(guān)鍵是要創(chuàng )新能促進(jìn)農村生產(chǎn)力解放和提高的規模經(jīng)營(yíng)主體。首先，大力培育以家庭農場(chǎng)和新型農民專(zhuān)業(yè)合作社為主的規模經(jīng)營(yíng)主體，努力形成“規�；彝ソ�(jīng)營(yíng)+農民專(zhuān)業(yè)合作社”的新型農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制;其次，加快構建服務(wù)“三農”的金融平臺，積極探索信貸支農的重點(diǎn)，適度降低支農信貸利率。
(五)建立健全土地流轉的配套保障機制。土地流轉的健康進(jìn)行有賴(lài)于農村配套保障機制的完善。農業(yè)是高風(fēng)險低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會(huì )經(jīng)濟因素的影響。
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