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農村土地流轉調研報告（通用17篇）
在當下這個(gè)社會(huì )中，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，其在寫(xiě)作上有一定的技巧。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編收集整理的農村土地流轉調研報告，希望對大家有所幫助。
農村土地流轉調研報告 1
隨著(zhù)《農村土地承包法》的貫徹和實(shí)施，農村第二輪土地承包關(guān)系的不斷完善和農村經(jīng)濟體制的不斷深入，農村剩余勞動(dòng)力就業(yè)渠道不斷拓寬，農民紛紛進(jìn)城外出務(wù)工經(jīng)商，甚至全家外出的現象不斷涌現，為我市農村經(jīng)濟多元化發(fā)展注入了新的活力。全市出現了較大數量土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉。據統計，全市現在已進(jìn)行土地流轉的有14233份地、面積為36637畝。其中：轉包的9407份地、面積畝，轉讓2678份地、面積畝，互換916份地、面積畝，出租991份地、面積畝，入股27份地、面積畝，其他形式流轉的214份地、面積畝。在全市農村土地流轉中，有較為規范的流轉合同的只有1195份地、面積為5466畝，分別占應簽訂合同份數和面積的8.4%、14.92%；不規范的流轉合同有1278份地、面積為2545畝，分別占應該簽訂合同份數和面積的8.98%和6.95%；沒(méi)有流轉合同的有11760份地、面積為28626畝，分別占應簽訂合同份數和面積的`82.62%、78.13%。
由于土地流轉的程序不規范，合同內容不完善，導致土地流轉糾紛案件大幅上升，就其流轉合同糾紛發(fā)生的主要因素由四個(gè)方面造成：一是重視不夠：部份干部認為土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉是農戶(hù)之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務(wù)就行，沒(méi)有嚴格按照土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的要求管理。但事實(shí)證明，不規范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會(huì )引起層層上訪(fǎng)、甚至集體上訪(fǎng)，這樣的結果將會(huì )影響社會(huì )穩定。二是放棄承包地的農戶(hù)沒(méi)有提出書(shū)面申請：前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權時(shí)，只向農業(yè)社長(cháng)打了一個(gè)招呼，有的甚至只打了一個(gè)電話(huà)，沒(méi)有提交放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權的書(shū)面申請或授權委托申請，農業(yè)社將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農戶(hù)，該農戶(hù)事后反說(shuō)是農業(yè)社強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經(jīng)營(yíng)權，農業(yè)社又拿不出有利的證據，增加了此類(lèi)糾紛處理的難度。三是沒(méi)有簽訂較為規范的土地流轉合同甚至沒(méi)有書(shū)面合同：農戶(hù)之間的流轉絕大多數沒(méi)有簽訂書(shū)面合同或合同內容不規范，有的只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關(guān)系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時(shí)難以取證，為處理糾紛增加了難度。四是程序不符合規定：集體經(jīng)濟組織采取其他方式（招標、拍賣(mài)等）發(fā)包的土地，沒(méi)有按照《農村土地承包法》第48條的規定：“發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準”的程序辦理，日后隨著(zhù)土地的升值或有了效益，村民紛紛要求解除合同，一經(jīng)審理，又是無(wú)效合同，得不到法律的保護，使當事人的合法權益得不到的保護。
今年農業(yè)部頒發(fā)了從20xx年3月1日起施行的《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》（第47號令），該辦法明確規定了流轉原則、流轉方式、流轉合同和流轉管理部門(mén)等，對此，我局就加強農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理工作提出如下建議：
一、切實(shí)加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹。利用專(zhuān)欄、廣播電視、會(huì )議等形式多樣的宣傳活動(dòng)，各級干部要充分認識加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理的重要性和必要性。鄉（鎮）要對村社干部進(jìn)行一次專(zhuān)門(mén)的培訓，使其在農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉過(guò)程中把好關(guān)，在依法、自愿、有償的前提下嚴格按程序操作。還沒(méi)有購買(mǎi)農業(yè)法律法規選編的地方，請務(wù)必在近期內購回。
二、在今年6～8月對所轄區域內的土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉情況進(jìn)行一次全面清理。對清理出來(lái)的問(wèn)題分類(lèi)加以完善和補充。
1、對農戶(hù)之間流轉合同和協(xié)議或不規范不完善的合同或協(xié)議的流轉行為，按照市統一的《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉合同書(shū)》（樣式附后）的格式進(jìn)行重新簽訂，當事人不在家的，由當事人寄回書(shū)面《授權委托書(shū)》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過(guò)承包人承包期的剩余時(shí)間。
2、對自愿放棄土地承包的農戶(hù)，必須完善放棄承包經(jīng)營(yíng)權的《申請書(shū)》或與集體經(jīng)濟組織簽訂協(xié)議。否則不容許農業(yè)社將其承包地發(fā)包給他人承包。
3、對集體經(jīng)濟組織采取招標、拍賣(mài)等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》第48條的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實(shí)保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
三、土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時(shí)向發(fā)包方務(wù)案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出申請，取得同意后，雙方簽訂書(shū)面流轉合同書(shū)。流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發(fā)包方和鄉(鎮)人民政府農村土地管理部門(mén)各備案一份。流轉當事人可以向鄉(鎮)農村土地承包管理部門(mén)申請合同鑒證。但不得強迫接受鑒證。
四、各鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門(mén)應當及時(shí)向達成流轉意向的雙方當事人提供統一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證的過(guò)程中，發(fā)現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時(shí)予以糾正。
五、健全農村土地流轉檔案。各鄉鎮農村土地承包管理部門(mén)要及時(shí)對各類(lèi)流轉土地進(jìn)行登記備案，并將相應情況及時(shí)錄入微機，并報送市土地承包管理部門(mén)，在全市實(shí)行農村土地流轉信息化管理，減少和杜絕因土地流轉引起的各類(lèi)糾紛。
農村土地流轉調研報告 2
最近，我就全市農村土地流轉情況進(jìn)行了專(zhuān)題調研�？傮w上看，我市農村土地流轉發(fā)展態(tài)勢良好，但存在的問(wèn)題不容忽視，必須加大力度，規范管理，促進(jìn)我市土地流轉健康有序發(fā)展。
一、當前我市農村土地流轉的現狀和特點(diǎn)
近年來(lái)，我市把積極推動(dòng)農戶(hù)承包土地的經(jīng)營(yíng)權流轉，作為調整農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構、發(fā)展現代農業(yè)和規模農業(yè)的主要措施來(lái)抓，取得了較好的成績(jì)。截止20xx年底止，全市農戶(hù)承包土地經(jīng)營(yíng)權流轉面積達98.37萬(wàn)畝，占全市農用地總面積的10.7％；出讓承包土地經(jīng)營(yíng)權的農戶(hù)達到9.07萬(wàn)戶(hù)，占全市農戶(hù)總數的12.91%，全市農村土地流轉呈現流轉形式多樣化、經(jīng)營(yíng)主體多元化、地區發(fā)展差異化的特征。
1、流轉形式多樣化。表現為轉包轉讓的比重最大，租賃次之，其余依次是入股和拍賣(mài)。一是轉包。這是一種短期的、季節性的流轉方式，一次流轉時(shí)間一般在一年以?xún)�。如茶陵縣煙稻產(chǎn)業(yè)區烤煙種植一般采用這種流轉方式，上半年烤煙種植大戶(hù)轉包部分農戶(hù)承包耕地種植煙葉，下半年由原承包戶(hù)繼續種水稻。轉包占全市農村土地承包權流轉總面積的36.24%。二是租賃。為目前我市承包土地流轉的主要形式之一。租賃期限一般在二年以上，耕地租賃不能超過(guò)承包期，"四荒"資源及林地租賃可達到30年，甚至更長(cháng)。目前租賃占全市農村土地承包權流轉總面積的28.52%。三是"股份制"。也有叫股田制。承包農戶(hù)以自己的承包耕地經(jīng)營(yíng)權作為股份，融入合作社或農業(yè)企業(yè)，實(shí)行按股分紅；勞力參與生產(chǎn)，領(lǐng)取工資。承包農戶(hù)獲取股份分紅和勞務(wù)工資雙重收入。如攸縣網(wǎng)嶺鎮北坪村金嶺農民經(jīng)濟合作社。全村24個(gè)組中20個(gè)組，450戶(hù)農戶(hù)、1600余畝連片耕地加入合作社。
合作社保證每年400斤稻谷/畝的最低保底收入返回給農戶(hù)，農戶(hù)還可以享受60%的合作社分紅。四是拍賣(mài)。村組將種植條件差，常年無(wú)人耕種的"四荒地"收歸集體，由集體統一連片重新開(kāi)發(fā)，收入歸集體所有，開(kāi)發(fā)后也可成片拍賣(mài)發(fā)包，這是丘崗地開(kāi)發(fā)的主要形式。"四荒"資源、水面或原村級集體所有的土地使用權也是通過(guò)拍賣(mài)，拍賣(mài)期可達到50年或更長(cháng)。五是托管、互換等其他形式達18.66萬(wàn)畝，占18.97%
2、經(jīng)營(yíng)主體多元化。表現為農業(yè)生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、農業(yè)龍頭企業(yè)和其他經(jīng)濟單位成為流轉土地的受讓主體。一是專(zhuān)業(yè)大戶(hù)經(jīng)營(yíng)流轉土地。全市受讓100畝土地以上的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)有359家，經(jīng)營(yíng)100畝耕地以上的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)有97家，經(jīng)營(yíng)林地面積在1000畝以上的大戶(hù)有43家，農業(yè)生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)大戶(hù)的流轉土地占總面積的11.8%。二是專(zhuān)業(yè)合作組織經(jīng)營(yíng)流轉土地。全市有146家農民專(zhuān)業(yè)合作組織參與了土地經(jīng)營(yíng)流轉。如攸縣大和諧農業(yè)生產(chǎn)服務(wù)專(zhuān)業(yè)合作社由11個(gè)村50名社員自愿聯(lián)合組建，擁有水稻種植面積3000畝，糧食加工企業(yè)3家，規模種植示范戶(hù)30戶(hù)，不僅壯大了合作社，也為出租土地的農戶(hù)人平增收近200元。三是農業(yè)加工企業(yè)經(jīng)營(yíng)流轉土地。全市先后有129家農業(yè)加工企業(yè)采取"公司+基地"的模式，積極融入農村土地流轉，經(jīng)營(yíng)受讓土地4.9萬(wàn)畝，建設農業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地。如醴陵市保豐農業(yè)發(fā)展股份公司以市農業(yè)局為技術(shù)依托，實(shí)行機械化操作，今年發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻、瓜果、蔬菜1762畝，明年將擴大到3000畝，有力推動(dòng)了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)發(fā)展。四是其他經(jīng)濟主體經(jīng)營(yíng)流轉土地。由于工商企業(yè)參與農村土地流轉，初步形成了股份制企業(yè)和個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)等不同市場(chǎng)主體共同參與、投資農村土地流轉市場(chǎng)的格局。據初步調查，目前全市土地流入的家庭和工商企業(yè)、事業(yè)單位等達10萬(wàn)多戶(hù)，涉及的農戶(hù)達到8萬(wàn)之多。
3、地區之間的差異化。表現為經(jīng)濟發(fā)展越活躍，農村土地流轉需求越旺盛，土地流入經(jīng)營(yíng)的形式越多，效益越高。首先是流轉規模差異明顯。從全市五縣市來(lái)看，流轉面積最大的攸縣達15.4萬(wàn)畝，占農用地總面積的6.16%；相對最少的炎陵縣流轉面積2.9萬(wàn)畝，僅占農用地總面積的1.42%，相差5個(gè)百分點(diǎn)。其次是流轉的價(jià)格相差較大。由于受地域、用途、效益和非農產(chǎn)業(yè)比重等因素影響，流轉價(jià)格差異很大。全市農村耕地流轉畝均租賃價(jià)格達到200元/畝·年；最高、最低的分別為80元/畝·年和500元/畝·年，上下相差6倍多。流轉林地價(jià)格最高、最低的分別為3元/畝·年和30元/畝·年，上下相差10倍。從各區縣市內部分析看，越是農業(yè)生產(chǎn)效益高的地方流轉價(jià)格高。第三是土地流入經(jīng)營(yíng)形式差異明顯。就城郊而言，土地流轉的需求相對十分旺盛，受讓主體更加多樣化，在流轉后經(jīng)營(yíng)形式上形成了以休閑農業(yè)為主，加工業(yè)、市場(chǎng)服務(wù)業(yè)、規模種養業(yè)等共同發(fā)展的格局，其土地流轉的效益相對較高，有的高達800元/畝。
二、當前制約農村土地流轉的主要因素
經(jīng)調查分析，當前制約農村土地流轉主要存在四個(gè)因素。
1、觀(guān)念滯后、社保不力--流轉意愿不強。一是少數農民思想保守。受小富即安思想或對政策理解不透的影響，擔心土地長(cháng)期流轉于自身利益不利，不敢與經(jīng)營(yíng)戶(hù)簽定長(cháng)期流轉合同。特別是一些近城農民考慮建設征地利益問(wèn)題，寧可拋荒也不愿流轉給別人耕種。二是部分農民對土地依賴(lài)性強。長(cháng)期以來(lái)，農民都是以土地作為生存和就業(yè)的保障。特別是一些年齡偏大、缺乏務(wù)工技能的農民，更是依靠土地養家糊口。三是農民就業(yè)和社會(huì )保障乏力。一些進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農民，擔心崗位和社會(huì )保障不穩，把土地作為今后生活的退路。甚至連一些長(cháng)期在城市工作、甚至有住房的農民，也不敢放棄土地。如xx縣一吳姓農民，在xx做蔬菜生意十七年，收入十分可觀(guān)，全家均在城市生活，但家里的土地只是委托親屬耕種，對放下土地仍有顧慮。
2、規章缺少、監管缺位--流轉規范不夠。當前我市土地流轉中的不規范行為突出表現為"三多三少"：農民自行流轉多，報村鎮批準備案少；口頭協(xié)議多，書(shū)面協(xié)議少；協(xié)議責權不明的多，明確的少。調查顯示，目前全市有流轉合同的僅占25%，真正責權明確、條款完整、內容全面的合同流轉少之又少。其原因：一是缺乏操作性強的流轉規則。如沒(méi)有相應的具體的'規范操作程序，統一編制的流轉合同書(shū)，科學(xué)的土地流轉價(jià)格體系等等，使土地經(jīng)營(yíng)權流轉無(wú)從下手。二是缺乏中介組織服務(wù)平臺。全市僅醴陵清水江等個(gè)別鄉鎮開(kāi)始成立農村土地流轉服務(wù)中心外，絕大部分縣市區、鄉鎮農村土地中介機構一片空白，土地流轉供求雙方信息不暢。三是缺乏有效管理和監督。雖然《農村土地承包法》明確規定縣級以上地方政府農業(yè)、林業(yè)等行政主管部門(mén)分別負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理，鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理，但受多方面影響，相關(guān)部門(mén)和鄉鎮只對土地矛盾糾紛進(jìn)行處理，而對農村土地流轉缺乏有效的引導、規范與監管，土地流轉大多處于自發(fā)狀態(tài)。
3、層次較低、方式單一--流轉效益不高。突出表現為"三低"。一是土地流轉比重低。據調查，目前全市耕地、林地、水面、荒土流轉比重分別為11.2%、6.7%、11.1%和6.5%，流轉的土地真正進(jìn)入了專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)、公司化經(jīng)營(yíng)的只有11%左右，遠落后于江浙等東部先進(jìn)地區。二是流轉層次低。當前，農村土地流主要是轉包、出租兩種方式，占流轉總面積的60%以上，農民只得到單一而且低廉土地租金，農民收益較低。而股份合作等新形式全市僅2.7萬(wàn)畝，為流轉總量的3%。三是流轉集中程度低。土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、兼顧性與土地流轉的計劃性、規模性之間的矛盾，土地流轉集中程度低。有時(shí)往往因為一戶(hù)或幾戶(hù)條件談不妥，就使業(yè)主難以實(shí)施土地成片規模流轉。全市最大種糧大戶(hù)攸縣符和平租賃耕地810畝，分散在新市、大同橋兩鎮21個(gè)村的125戶(hù)農戶(hù)，土地流轉的分散，降低了農業(yè)規模效益。
4、設施較差、主體不足--流轉基礎不牢。一是基礎設施條件較差。全市仍有相當部份的農田水利設施落后，特別是山區農田的交通、地塊狀況很不利于土地規模經(jīng)營(yíng)。二是經(jīng)營(yíng)主體規模不大。受農村經(jīng)濟發(fā)展水平影響，農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展滯后，作為土地流轉主體之一流入方--龍頭企業(yè)、種養大戶(hù)總量明顯不足，全市參與土地流轉的農業(yè)加工企業(yè)僅129家、合作組織146家，不能滿(mǎn)足全市大規模土地流轉的需求。三是承包關(guān)系的不穩性。部分村級組織隨意調整土地，無(wú)視"土地延包三十年不變"的政策，"三年一小調，五年一大調，一年調一次"。這些造成維系農戶(hù)與承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、業(yè)主之間土地承包關(guān)系的協(xié)議無(wú)法生效和履行，導致承包關(guān)系不穩定，阻礙土地流轉進(jìn)程。
三、對推進(jìn)我市農村土地流轉的措施和建議
1、積極探索，創(chuàng )新流轉方式。要在穩定完善農村家庭承包經(jīng)營(yíng)制度，按照"三個(gè)不得"，即不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益的原則，鼓勵多形式流轉土地。農戶(hù)在流轉承包土地時(shí)，可以采取轉包、轉讓、出租、互換、入股以及其它法律法規規定的方式進(jìn)行。要大膽創(chuàng )新、學(xué)習借鑒各地先進(jìn)經(jīng)驗，積極探索農戶(hù)自愿聯(lián)合流轉、農戶(hù)委托流轉、土地股份合作社等多種土地流轉形式。如保豐公司采取的以土地入股、以現金抵租、以實(shí)物抵租、公司免費租種早稻，晚稻返回農戶(hù)耕種的租用模式。支持集體經(jīng)濟組織參與土地流轉。如醴陵市清水江鎮土地流轉托管中心模式。充分發(fā)揮農村合作經(jīng)濟組織在土地流轉中的作用。如攸縣北坪金嶺合作社以農戶(hù)土地承包經(jīng)營(yíng)權入股進(jìn)行合作生產(chǎn)，連片開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉土地的模式。打破行政區域，鼓勵以整村、聯(lián)村為單位進(jìn)行土地流轉，如新市鎮種糧大戶(hù)符和平租用新市、大同橋兩鎮21個(gè)村125戶(hù)農戶(hù)810畝耕地的聯(lián)鎮聯(lián)村租賃規�；l(fā)展模式。同時(shí)探索有效的流轉辦法。如外出務(wù)工的農民可以通過(guò)集體經(jīng)濟組織托管承包土地，可由村集體代為流轉，流轉收益歸原承包方；鼓勵從事二三產(chǎn)業(yè)的農民在自愿的基礎上將承包土地的剩余承包期一次性流轉出去，接轉方經(jīng)原承包者同意可以將取得的土地再流轉等�？傊�，只要符合"三個(gè)有利于"、符合"三個(gè)不得"原則，就要不拘形式，不論性質(zhì)，大膽闖、大膽試，創(chuàng )造土地流轉新路子。
2、加強管理，推動(dòng)流轉有序進(jìn)行。一是抓緊制定流轉發(fā)展規劃。尤其依據產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃做好土地流轉工作。各鄉鎮、村的土地流轉要圍繞設施農業(yè)、休閑觀(guān)光農業(yè)、特色農業(yè)等抓好布局。106國道和主要公路沿線(xiàn)的農業(yè)走廊和特色種植基地、休閑農業(yè)觀(guān)光園、科技示范園和"一村一品"專(zhuān)業(yè)村等作為土地流轉發(fā)展的重點(diǎn)，形成"村為點(diǎn)、鎮為線(xiàn)、區為面"的土地流轉新格局。二是保障流轉雙方的利益。積極開(kāi)展換發(fā)承包土地經(jīng)營(yíng)權工作，力爭在今年底之前完成全市農戶(hù)土地承包經(jīng)營(yíng)權換發(fā)證工作；同時(shí)，加快推進(jìn)集體林權制度改革。嚴格農村土地流轉的民主程序和行政報批程序，依法簽訂土地流轉合同并建立備案制。加強土地流轉收益分配的管理，嚴格控制土地流轉的經(jīng)營(yíng)內容，依法保護流轉雙方利益，促進(jìn)土地流轉健康有序進(jìn)行。
3、扶持引導，促進(jìn)土地向大戶(hù)集中。要盡快出臺扶持農村土地流轉相關(guān)政策性文件，制定并落實(shí)好土地流轉中用電、用地、稅收等優(yōu)惠政策。一是加大財政扶持力度。各級財政每年要在支農資金中安排一定額度，用于鼓勵農村承包土地流轉，壯大規模經(jīng)營(yíng)主體，培育重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、發(fā)展龍頭企業(yè)及興辦各類(lèi)合作經(jīng)濟組織。對農村合作經(jīng)濟組織入股土地以及規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)流轉集中土地達到一定規模給予一次性獎勵。對縣市區農村土地流轉進(jìn)行目標考核，重點(diǎn)培育一批農村土地股份合作社。二是強化金融信貸支持。各級金融部門(mén)要制訂支持農村土地流轉的信貸政策，允許農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作組織和規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)采取土地承包經(jīng)營(yíng)權證進(jìn)行抵押貸款。對業(yè)主流轉開(kāi)發(fā)初期緊缺的資金，銀信部門(mén)應積極給予信貸支持。允許土地規模經(jīng)營(yíng)企業(yè)和種養大戶(hù)修建直接用于種養業(yè)生產(chǎn)、管理、服務(wù)的非永久性建筑物，并給予收費優(yōu)惠。三是整合涉農資金和資源。進(jìn)一步整合各部門(mén)的涉農資金，促進(jìn)涉農項目資金向土地流轉大戶(hù)、龍頭企業(yè)和專(zhuān)業(yè)合作組織傾斜。對土地流轉開(kāi)展較好的地方，優(yōu)先安排土地整理項目和農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項目，著(zhù)力提高涉農資金的使用效率。
4、夯實(shí)平臺，規范土地流轉運作。建立健全政府和市場(chǎng)兩個(gè)流轉服務(wù)平臺。政府平臺主要是建立健全農村土地流轉的專(zhuān)門(mén)機構。建議縣級經(jīng)管局加掛土地流轉服務(wù)中心牌子，鄉鎮成立土地流轉服務(wù)站，村級成立土地流轉托管站，賦予其職權，負責抓好農村土地流轉指導、協(xié)調、監管工作，包括出臺土地流轉的具體實(shí)施意見(jiàn)；加強流轉審批程序、合同簽訂簽證、流轉登記備案及檔案管理等工作；建立協(xié)調處理機制，調處農村土地流轉中的各類(lèi)矛盾和糾紛；培育流轉紀經(jīng)人、健全土地流轉社會(huì )保障制度等，為推進(jìn)土地流轉創(chuàng )造良好的法制環(huán)境、信用環(huán)境、服務(wù)環(huán)境。市場(chǎng)平臺主要是成立流轉中介服務(wù)組織。按市場(chǎng)化規則有效配置土地，推行農村土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估機制，評估使用權市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)現公平交易。建立土地流轉供需和市場(chǎng)價(jià)格等信息庫，為土地流轉供銷(xiāo)雙方提供信息服務(wù)，降低流轉交易成本，提高土地流轉交易的成功率。搭建經(jīng)營(yíng)項目、生產(chǎn)基地與流轉土地之間的橋梁，打造全省、全國知名的農村土地流轉對接服務(wù)品牌。真正做到流而有向、流而增效、流而有序、流而無(wú)憂(yōu)，流出活力。
農村土地流轉調研報告 3
調查表明：全市農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉主要有三種形式：
一是土地轉包；二是土地出租；三是土地入股。
除此以外，還有土地轉讓、土地互換等其它形式。
一、我市土地流轉呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一是流轉形式多樣化。農村土地流轉的形式已由過(guò)去農戶(hù)之間的轉包為主，逐漸轉變?yōu)檗D包、互換、出租、轉讓等多種形式并存，流轉形式多樣化趨勢明顯。在全市流轉的8.58萬(wàn)畝土地中，轉包、出租、入股、轉讓、互換五種形式都有，其中轉包、出租和入股共8.17萬(wàn)畝，占95.2%，成為農村土地流轉的主要形式。
二是流轉主體多元化。隨著(zhù)農村經(jīng)濟的發(fā)展，農村土地流轉已不僅僅局限于農戶(hù)之間，種養大戶(hù)、龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作組織已經(jīng)全面參與，使農村土地流轉主體趨于多元化。據統計，目前流入種養大戶(hù)的土地有3.57萬(wàn)畝，占流轉面積的41.6%；流入到農民專(zhuān)業(yè)合作社的有2.05萬(wàn)畝，占23.9%，流入到農業(yè)龍頭企業(yè)的有0.35萬(wàn)畝，占4.1%。
三是流轉面積規�；�。土地流轉由以前的分散零星流轉開(kāi)始轉向規模集中連片流轉。據調查，全市涌現出以合作社、種植大戶(hù)、龍頭企業(yè)等為主體的100畝以上種養殖大戶(hù)179家，農民專(zhuān)業(yè)合作社承接土地流轉的有17家，流轉面積2.05萬(wàn)畝，仁和集鎮的蘆龍農事服務(wù)合作社、金集鎮的益民新型農業(yè)合作社流轉土地2500多畝，種植大戶(hù)承接流轉的有159人，面積3.57萬(wàn)畝。承接流轉面積100畝以上的有6.5萬(wàn)多畝，占總流轉面積的76%，其中500畝以上流轉的達到33957畝，占總流轉面積的40%左右。仁和集鎮的宣有林、冶山鎮的張獻國流轉土地超過(guò)5000畝。
四是流轉程序規范化。通過(guò)完善制度、開(kāi)展培訓、加強宣傳、搭建平臺等一系列措施，我市土地流轉程序進(jìn)一步得到規范，基本做到土地流入流出有申請、村組有審核、市鎮有備案。據統計，20xx年全市共簽訂土地流轉合同3946份，合同面積達47260畝，占20xx年總流轉面積的83%，基本上采用了統一提供的規范性文本，土地經(jīng)營(yíng)權證、流轉合同都在鎮土地流轉中心備案存檔。
五是流轉服務(wù)組織化。隨著(zhù)市、鎮、村三級管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系的建立，我市土地流轉已經(jīng)開(kāi)始由自發(fā)、口頭形式向規范化、組織化發(fā)展。目前，我市成立了以市委副書(shū)記劉榮祥同志為組長(cháng)的農村土地流轉工作領(lǐng)導組，掛牌成立了農村土地流轉交易服務(wù)中心。15個(gè)鎮（街道）都成立工作領(lǐng)導組、土地流轉中心和管理辦公室，各鎮行政服務(wù)大廳增設了服務(wù)窗口，各村（社區）都配備了土地流轉信息員。據統計，三級農村土地流轉管理人員已經(jīng)達到260多人。
二、土地流轉的主要成效及存在問(wèn)題
1、提高了土地利用效率。實(shí)行農村土地適度規模流轉后，促進(jìn)了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮蘆龍農事合作服務(wù)社集中流轉土地近3000畝，通過(guò)小田改大田等措施對部分土地進(jìn)行整治，增加了耕地面積近25%。
2、促進(jìn)了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。開(kāi)展農村土地流轉，滿(mǎn)足了一部分有技術(shù)特長(cháng)、有資金實(shí)力、有經(jīng)營(yíng)管理能力的專(zhuān)業(yè)大戶(hù)集約經(jīng)營(yíng)土地的`愿望，實(shí)現了生產(chǎn)要素的合理配置，使土地經(jīng)營(yíng)權向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、合作社等規模經(jīng)營(yíng)主體集聚，擴大了規模經(jīng)營(yíng)面積，形成了一批具有一定規模的農產(chǎn)品基地。大通鎮的項永祥戶(hù)原是跑運輸的，積累資金后，通過(guò)參與土地流轉，建成了我市新興的蔬菜規模生產(chǎn)基地。冶山鎮張獻國辦企業(yè)有了一定的積累，便棄工從農，今年租賃流轉后的土地5000多畝，除了進(jìn)行水稻、玉米種植外，還引進(jìn)了太空蓮藕、油桃等經(jīng)濟作物，引領(lǐng)當地農民向高效特色農業(yè)方向發(fā)展。
3、增加了農民的直接收入。我市絕大多數土地流轉費在每畝500元左右，國家有關(guān)惠農補貼仍歸農民享有。因此農民把土地流出后，不但在農田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經(jīng)工經(jīng)商，或外出務(wù)工，或在本地企業(yè)就業(yè)。金集鎮益民新型農業(yè)專(zhuān)業(yè)合作社有700多戶(hù)農民入社成為社員，將2468畝承包地流轉給合作社，每畝每年可得到450斤稻谷，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農民平時(shí)也可以在合作社做工獲得一定的報酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉后的農民務(wù)工經(jīng)商、外出打工戶(hù)均增加收入5000多元。
4、培育了新的經(jīng)濟主體。以農民專(zhuān)業(yè)合作社和有實(shí)力的種養大戶(hù)為主的經(jīng)營(yíng)主體參與土地流轉的積極性高漲，土地股份合作、農事服務(wù)等合作社數量不斷增加，有力地推動(dòng)了農村土地流轉。永豐鎮的華福昌戶(hù)，20xx年從市良種場(chǎng)流轉土地504畝，與有關(guān)企業(yè)實(shí)行訂單生產(chǎn)，一年純收入達到30多萬(wàn)元，已經(jīng)成為名副其實(shí)的種植大戶(hù)。
5、加快了農村勞動(dòng)力轉移。通過(guò)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，使很多農村勞動(dòng)力從土地中解放出來(lái)，既維護了農民的土地承包權益，又解除了農民離土離鄉的后顧之憂(yōu)，使更多的人從事二、三產(chǎn)業(yè)或外出打工。據統計：全市20xx年離土不離市的農業(yè)勞動(dòng)力約12萬(wàn)人，占全市農業(yè)總勞動(dòng)力的38%。
據調查，目前影響土地流轉的主要問(wèn)題有以下三個(gè)方面：
一是傳統思想觀(guān)念的束縛。目前，大多數農民戀土情結較濃，加上各項農業(yè)補貼，土地收益得到提升，農民把土地看得更加珍貴。即使外出務(wù)工、經(jīng)商，也舍不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。
二是個(gè)別鎮村認識不到位。一些鎮村干部對于通過(guò)土地流轉發(fā)展現代農業(yè)，加快新農村建設的重要性認識不足，積極性、主動(dòng)性不高。
三是流轉機制不夠完善。有的鎮流轉程序不規范，土地流轉雙方的管理約束機制、調解糾紛仲裁機制等不夠完善。
三、加快推進(jìn)土地流轉的意見(jiàn)和建議
1、強化責任，充分調動(dòng)鎮村干部積極性和創(chuàng )造性。在農村土地流轉的進(jìn)程中，鎮村干部的作用發(fā)揮非常關(guān)鍵。他們熟悉農戶(hù)家庭現狀、當地的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、勞動(dòng)力的流動(dòng)狀況、農民的思想動(dòng)態(tài)，做工作的針對性強。因此，各鎮（街道）黨委、政府要高度重視農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉工作，把建立土地經(jīng)營(yíng)權流轉機制，促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權的有序流轉作為深化農村改革，實(shí)施機制創(chuàng )新的重要內容來(lái)抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結合當地實(shí)際，制訂一些促進(jìn)土地流轉的措施，落實(shí)鎮村干部工作責任。建議市委、市政府考慮拿出指導性計劃，分解到各地并列入考核內容，對成績(jì)突出的予以表彰獎勵。
2、加強宣傳，消除農民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉法律法規，宣傳土地流轉、規模經(jīng)營(yíng)的典型，使土地流轉的基本政策、原則、程序家喻戶(hù)曉，為土地流轉創(chuàng )造良好的輿論氛圍和政策環(huán)境。二要讓廣大農民充分認識到，土地不僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆可以利用的資產(chǎn)，從而提高農民群眾參與土地流轉的積極性和主動(dòng)性。三要提高基層干部“以地生財”的意識，引導農民群眾提高組織化程度，增強運作土地的能力，促進(jìn)農村土地流轉工作合理、健康、有序開(kāi)展。
3、強力推進(jìn)，大膽創(chuàng )新土地流轉模式。根據全市農業(yè)發(fā)展實(shí)際，大膽創(chuàng )新土地流轉模式，最大限度提高土地利用率及產(chǎn)出率。一要大戶(hù)示范帶動(dòng)。大力培育種植、養殖大戶(hù)，依靠大戶(hù)的示范效應，促進(jìn)農村土地流轉。二要合作社合力帶動(dòng)。大力發(fā)展農村專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織，按照民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。三要招商引資帶動(dòng)。建議將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，互為促動(dòng)。要大力引進(jìn)有實(shí)力的農業(yè)龍頭企業(yè)到我市興辦特色農業(yè)、休閑農業(yè)、觀(guān)光農業(yè)。四要科研單位帶動(dòng)。通過(guò)實(shí)行優(yōu)惠政策，鼓勵市內外科研單位和大專(zhuān)院校租賃農民土地，建設產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地和科研基地。五要鼓勵有一定規模種植和養殖的大戶(hù)和合作社掛牌成立家庭農場(chǎng)和合作農場(chǎng)，為發(fā)展設施農業(yè)和高效農業(yè)創(chuàng )造條件，打好基礎。
農村土地流轉調研報告 4
xx縣農村土地流轉經(jīng)過(guò)近幾年的不斷摸索、實(shí)踐，已形成了一定規模，并積累了豐富的經(jīng)驗。為了進(jìn)一步探索xx縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經(jīng)營(yíng)權市場(chǎng)，我局組織力量對全縣土地承包管理及經(jīng)營(yíng)權轉讓等土地流轉問(wèn)題進(jìn)行了一次專(zhuān)項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。xx縣共有40個(gè)鄉鎮，839個(gè)村，25萬(wàn)農戶(hù)，77.1萬(wàn)農業(yè)負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬(wàn)畝，其中水田91.6萬(wàn)畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬(wàn)份，承包耕地116.6萬(wàn)畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權證22.1萬(wàn)份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬(wàn)畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶(hù)4.6萬(wàn)戶(hù)，占承包數的19%。從鄉鎮看，40個(gè)鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉的村共825個(gè)，占總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤(pán)塘、楓樹(shù)、茶庵鋪、鄭家驛等6個(gè)鄉鎮，走訪(fǎng)了部分村組干部和農戶(hù)，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個(gè)方面：一是承包者外出務(wù)工，不能經(jīng)營(yíng)土地;二是勞動(dòng)力進(jìn)城經(jīng)商，不便經(jīng)營(yíng)土地;三是種田效益不高，不想經(jīng)營(yíng)土地;四是為了方便生產(chǎn)，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個(gè)共同點(diǎn)，都認識到土地是農民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，xx縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務(wù)工或經(jīng)商的農戶(hù)，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認可并且未辦理任何手續，這種形式的轉讓?xiě)艏s占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶(hù)將承包地全部或部分轉包給承接戶(hù)。轉包的權利和義務(wù)由雙方議定或請中介人鑒證達成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過(guò)發(fā)包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓?xiě)粽技s41%。三是互換。這種形式主要表現在戶(hù)與戶(hù)之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償等事宜，由雙方協(xié)商達成協(xié)議，原承包關(guān)系不變。這種形式的轉讓?xiě)艏s占5%。四是租賃。這種形式是承包戶(hù)將承包地租賃給本村本組農戶(hù)或本村組以外的單位和個(gè)人用于開(kāi)發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶(hù)的9%。
4、土地流轉效應。一是促進(jìn)了家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的進(jìn)一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產(chǎn)業(yè)戶(hù)的后顧之憂(yōu)，而且擴大了種地農戶(hù)的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動(dòng)力的轉移，促進(jìn)了民營(yíng)私營(yíng)經(jīng)濟的發(fā)展。這種流轉機制，使從事非農業(yè)的農戶(hù)擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事二、三產(chǎn)業(yè)等。目前xx縣這類(lèi)人員約占10萬(wàn)人以上，加速了xx縣農村產(chǎn)業(yè)結構的合理調整。三是推動(dòng)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化規模經(jīng)營(yíng)。目前全縣已有規模經(jīng)營(yíng)面積2.1萬(wàn)畝，占到總流轉面積的20%，其中經(jīng)營(yíng)面積在30—50畝的大戶(hù)就有120多戶(hù)，這些農戶(hù)經(jīng)營(yíng)規模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質(zhì)稻60多畝，每年增效1.2萬(wàn)元，取得了可觀(guān)的經(jīng)濟效益。四是創(chuàng )新了經(jīng)營(yíng)理念。土地的有序流轉帶動(dòng)了勞動(dòng)力的合理轉移，他們走出家門(mén)，開(kāi)闊視野，不僅增加了收入，還學(xué)會(huì )了一定的技能，了解外界各種信息以及市場(chǎng)經(jīng)濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營(yíng)銷(xiāo)渠道和合作關(guān)系，利用當地資源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經(jīng)濟起到了典型引路和示范推動(dòng)作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農牧等，他們的領(lǐng)辦者都是從土地流轉中解脫出來(lái)的農民和打工成長(cháng)起來(lái)的民營(yíng)企業(yè)家。
二、存在主要問(wèn)題
在調查了解中，我們還發(fā)現xx縣在土地流轉過(guò)程中還存在著(zhù)以下幾個(gè)帶傾向性的問(wèn)題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說(shuō)法不一，依法管理意識差;二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯后，缺乏執法手段，操作難度大;三是土地流轉形式五花八門(mén)，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規范;四是對土地流轉，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒(méi)有履行合法手續，多為口頭協(xié)議，私下流轉屬于個(gè)人行為，在誠信制度尚不完善的`情況下，土地穩定性差，雙方利益無(wú)法受到法律保護，一旦發(fā)生糾紛，無(wú)法調處，導致部分農戶(hù)土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對xx縣農村土地流轉過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題，我們建議應從以下幾個(gè)方面采取對策措施。
一是認識要統一。xx縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進(jìn)土地流轉是小農經(jīng)濟向現代化農業(yè)經(jīng)濟轉變的重要途徑;是為從事農業(yè)生產(chǎn)的農民獲得更多的土地，發(fā)展規模農業(yè)、效益農業(yè)，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關(guān)涉農部門(mén)要把土地流轉當作一個(gè)重要問(wèn)題進(jìn)行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來(lái)抓，特別是加強各級黨政領(lǐng)導的法律法規的培訓學(xué)習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實(shí)質(zhì)，做到依法行政，使土地流轉真正實(shí)現“自愿、依法、有序”。
二是運作要規范。所發(fā)生的土地經(jīng)營(yíng)權流轉，要符合法律法規和政策的規定;要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實(shí)性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉雙方的合法權益;明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實(shí)。農村承包合同管理是農經(jīng)部門(mén)的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進(jìn)一步明確土地執法主體、并賦予相關(guān)的管理權力和執法手段，包括人員和經(jīng)費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業(yè)增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務(wù)要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營(yíng)權流轉的中介服務(wù)組織，尤其是《物權法》的頒布實(shí)施，農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉應該逐漸走向市場(chǎng)，逐步使土地向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、經(jīng)營(yíng)能手等集約經(jīng)營(yíng)者集中，建立相應的土地流轉服務(wù)系統，使土地從隨意無(wú)序流轉向有序規范流轉方面轉變。同時(shí)，村級經(jīng)濟組織要發(fā)揮流轉中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
農村土地流轉調研報告 5
一、農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的現狀
至20xx年底，全市頒發(fā)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬(wàn)畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現四個(gè)特點(diǎn)：
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉以實(shí)物支付或以實(shí)物折價(jià)支付租金為主，以實(shí)物或實(shí)物折價(jià)支付的占75%，以現金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數在100元以?xún)取?/p>
2、流轉以短期為主。據調查，全市土地流轉期限在1年以?xún)鹊恼?8%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說(shuō)明經(jīng)營(yíng)權流轉的短期及非穩定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經(jīng)營(yíng)權的分別為6.91萬(wàn)畝、1.28萬(wàn)畝、1.34萬(wàn)畝、7.53萬(wàn)畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說(shuō)明農民流轉的大多數是有償的。
4、農民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過(guò)程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶(hù)之間進(jìn)行，但農戶(hù)與企業(yè)連片出租、規模經(jīng)營(yíng)的比重正在提高。從尤溪縣調查來(lái)看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶(hù)與農戶(hù)之間進(jìn)行，且流轉土地數量小，只有10%是成規模的土地流轉，操作發(fā)生在農戶(hù)與農業(yè)企業(yè)之間。
二、農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法
去年我市在xx、將樂(lè )縣開(kāi)展了農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押信貸試點(diǎn)工作。至20xx年底，xx縣農村信用聯(lián)社通過(guò)公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押等各類(lèi)形式共發(fā)放15.6萬(wàn)元貸款支持紅豆杉規模種植戶(hù)，涉及土地流轉187畝。將樂(lè )縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營(yíng)權作抵押的貸款20萬(wàn)元。其主要做法是：
1、明確農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經(jīng)營(yíng)權必須是合法流轉取得或通過(guò)招標、拍賣(mài)和公開(kāi)協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經(jīng)營(yíng)權產(chǎn)權關(guān)系清晰、合法，村委會(huì )或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續符合國家法規政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規定的承包期以?xún)�，同時(shí)抵押人取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經(jīng)營(yíng)權的抵押價(jià)值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值進(jìn)行認定，認定的一般原則：土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養物價(jià)值。同時(shí)明確了縣農業(yè)行政主管部門(mén)為土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門(mén)。抵押登記后，還要將情況抄報鄉（鎮）農村土地管理部門(mén)和村集體經(jīng)濟組織備案，以方便農村土地管理。
3、設計農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款的風(fēng)險防范措施。一是把好貸款用途關(guān)，防范信貸風(fēng)險和用地政策風(fēng)險。借款人取得貸款必須用于農業(yè)開(kāi)發(fā)項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款金額不超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押認定價(jià)值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動(dòng)資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創(chuàng )新貸款模式。
�、佟肮�+土地經(jīng)營(yíng)權抵押”，即農業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權作為抵押物，同時(shí)企業(yè)負連帶責任；
�、凇盎饟�+土地經(jīng)營(yíng)權抵押”，即行業(yè)設立基金，由基金擔保和經(jīng)營(yíng)戶(hù)的土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經(jīng)營(yíng)權按約定比例分擔；
�、邸巴恋爻邪�(jīng)營(yíng)權作股權抵押”，即兩個(gè)以上經(jīng)營(yíng)戶(hù)以擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權作為股權成立聯(lián)營(yíng)公司，把股權作抵押申請貸款；
�、苤苯右赞r村土地承包經(jīng)營(yíng)權為抵押取得貸款；
�、萜渌戏ㄒ幍馁J款模式。
4、政府支持，為農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款提供組織保障。xx縣政府下發(fā)了《關(guān)于農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理的實(shí)施意見(jiàn)》，對農村土地流轉進(jìn)行了規范，成立農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區域建立鄉（鎮）土地流轉服務(wù)中心和村級土地流轉服務(wù)站，以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營(yíng)權抵押的土地進(jìn)行管理和流轉，為農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強有力的組織保障。
三、農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款利弊分析
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1、增加農村融資渠道，突破農業(yè)融資的“瓶頸”制約。開(kāi)展農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經(jīng)營(yíng)戶(hù)認識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農戶(hù)保護土地的意識，也可為在農村經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中解決資金不足問(wèn)題提供有效的途徑。
2、促進(jìn)土地合理流轉，實(shí)現土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過(guò)流轉，改變了傳統簡(jiǎn)單生產(chǎn)模式，農村土地逐步向集約和規模方向發(fā)展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農產(chǎn)品的商品化程度。同時(shí)，一旦抵押人出現貸款違約，銀行可以將經(jīng)營(yíng)權及附著(zhù)物一起進(jìn)入土地流轉市場(chǎng)拍賣(mài)轉讓?zhuān)恋刭Y源的配置將更加合理。
3、推動(dòng)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農村金融業(yè)的發(fā)展，實(shí)現了雙方互利多贏(yíng)。土地經(jīng)營(yíng)權抵押信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)辦，一方面促進(jìn)了土地的合理流轉和土地的適度規模經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導金融機構改變了過(guò)去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經(jīng)濟建設中去，從而推動(dòng)了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農民特別是種養大戶(hù)擔保難的問(wèn)題。由于經(jīng)營(yíng)大戶(hù)生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過(guò)設定土地經(jīng)營(yíng)權抵押信貸，可以支持其開(kāi)展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開(kāi)發(fā)，提高土地利用率。
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1、金融風(fēng)險加大。農業(yè)抵御自然災害的能力弱，農業(yè)保險業(yè)務(wù)尚未全面展開(kāi)，如遇到較大的自然災害或市場(chǎng)因素影響，將給開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機構帶來(lái)不可預知的風(fēng)險，影響了金融部門(mén)對這項業(yè)務(wù)的全面開(kāi)展。
2、辦理農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款手續繁雜。金融部門(mén)為了保障其既得利益，最大限度降低金融風(fēng)險，設立了防范信貸風(fēng)險的有關(guān)措施，手續繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質(zhì)偏低，農戶(hù)要實(shí)現以農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款，困難很多，部分農戶(hù)寧愿以更高的利息通過(guò)商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶(hù)參與的積極性。
四、土地流轉和抵押存在的主要問(wèn)題
1、流轉程序不規范。目前，在土地流轉過(guò)程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規模較小，且當事雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面合同，也未向發(fā)包的村委會(huì )或村小組登記備案，或未經(jīng)發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規范等也較欠缺。即使個(gè)別簽訂了書(shū)面合同，也都是農戶(hù)間的不規范合同，極易產(chǎn)生土地糾紛。
2、中介組織及流轉市場(chǎng)發(fā)育緩慢。由于農民思想觀(guān)念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場(chǎng)的發(fā)育。如xx縣沙溪鄉于20xx年組織到浙江等發(fā)達地區考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務(wù)站，但至今都沒(méi)有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個(gè)鄉鎮都沒(méi)有建立土地流轉服務(wù)中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規范，出現自發(fā)性無(wú)序流轉。
3、鄉村組織越俎代皰。一些鄉村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區反映，盡管?chē)乙幎ǖ诙喭恋爻邪谠傺娱L(cháng)30年，但個(gè)別地方依然以村規民約的形式規定每3-5年對承包土地進(jìn)行調整。有的地方不顧客觀(guān)實(shí)際，以產(chǎn)業(yè)化規模經(jīng)營(yíng)為由強行流轉，嚴重侵害了農戶(hù)利益。
4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產(chǎn)出農產(chǎn)品的經(jīng)濟功能和農民的社會(huì )保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營(yíng)使用權長(cháng)期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時(shí)，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶(hù)。同時(shí)也造成想種地的沒(méi)地種，有地的不想種的粗放式經(jīng)營(yíng)，降低耕地的利用率。
5、農村土地抵押價(jià)值認定不夠科學(xué)。農村價(jià)值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價(jià)值認定不夠科學(xué)，貸款人主觀(guān)意愿成份比較大，抵押權人實(shí)現農村土地經(jīng)營(yíng)權這個(gè)抵押物的`價(jià)值也相對比較困難。
五、對策與建議
1、穩妥推進(jìn)，保障權益。要進(jìn)一步完善和落實(shí)黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實(shí)施《農村土地承包法》過(guò)程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動(dòng)放棄土地的承包權，否則任何組織或個(gè)人都不得通過(guò)任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長(cháng)期穩定的預期。要進(jìn)一步明確界定農民的土地權利，讓農戶(hù)真正享有占有、使用、收益和處置四權統一的承包經(jīng)營(yíng)權，讓農戶(hù)對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時(shí)，要采取政府、村集體和個(gè)人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進(jìn)城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農村居民，享受城鎮居民的同等待遇，參與城鎮最低生活保障和社保等福利待遇，并在進(jìn)城鎮經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經(jīng)營(yíng)土地的外地經(jīng)營(yíng)主體，在農業(yè)技術(shù)培訓、戶(hù)口、子女就學(xué)等方面給予照顧。
2、建章立制，規范運作。建議及時(shí)出臺農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的政策法規和制度，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場(chǎng)化及農村實(shí)際的土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉制度。要進(jìn)一步規范土地流轉行為，體現土地經(jīng)營(yíng)權流轉中自愿原則。流轉時(shí)必須經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，簽訂流轉合同，報村集體經(jīng)濟組織、鄉鎮土地承包管理部門(mén)備案。土地流轉的期限應由雙方協(xié)商約定，但最長(cháng)的期限不得超過(guò)第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務(wù)固定下來(lái)，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價(jià)款以及違約責任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調處有據。
3、創(chuàng )新機制，培育市場(chǎng)。一是建立土地流轉風(fēng)險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業(yè)主每年應交納一定數量的風(fēng)險保證金，如合同到期無(wú)糾紛發(fā)生，風(fēng)險保證金如數退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩定承包權、搞活經(jīng)營(yíng)權”的原則，在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè)，以土地承包權入股的方式，組織開(kāi)展土地股份合作制的試點(diǎn)探索工作，在試點(diǎn)成功的基礎上逐步推開(kāi)。三是要積極培育農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉市場(chǎng)。流轉市場(chǎng)的培育應遵循市場(chǎng)經(jīng)濟規律，確立集體經(jīng)濟組織與農民、農戶(hù)作為流轉市場(chǎng)主體的地位。鄉村組織應堅持土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門(mén)應著(zhù)重做好法律政策宣傳、制定流轉規則、發(fā)布流轉耕地供求及價(jià)格信息、監督土地流轉公開(kāi)公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場(chǎng)選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)體系建設。
4、宏觀(guān)調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀(guān)上的調控。完善產(chǎn)權登記制度，建立科學(xué)的農地資產(chǎn)評估體系，合理評價(jià)農村土地價(jià)值，逐漸形成城鄉一體化的管理。二是要建立約束政府行為過(guò)度干預的機制。準確定位政府在推進(jìn)土地流轉中的角色，監控土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關(guān)法規和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺(jué)。
5、積極探索，推動(dòng)抵押。要強化地方政府與金融部門(mén)互動(dòng)作用，以農村金融體系改革與創(chuàng )新為契機，加大試點(diǎn)力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經(jīng)營(yíng)權相互分離、用土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款的可操作性意見(jiàn)，讓更多的農民在穩定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押融資的方式，使農民較為方便地獲得急需的啟動(dòng)資金。要建立健全農村土地價(jià)值評估制度。應建立農村土地價(jià)值評估機構，可以委托有資質(zhì)中介機構來(lái)承擔，使土地流轉、抵押、清償等行為做到公正、合理。
6、加強引導，優(yōu)化服務(wù)。要把農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實(shí)加強領(lǐng)導。要加強黨的農村政策的學(xué)習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發(fā)現與解決新問(wèn)題，總結新經(jīng)驗，探索新路子，處理好各方面的利益關(guān)系。對二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、就業(yè)門(mén)路較多、農民收入比較穩定、部分農民不再以土地收入為主要來(lái)源的地方，要積極引導，做好工作，確保農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的順利進(jìn)行。要切實(shí)執行黨的土地承包政策，為土地流轉及時(shí)提供法律、政策、信息服務(wù)和搞好協(xié)調服務(wù)，建立土地經(jīng)營(yíng)權流轉機制，促進(jìn)土地適度規模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)。
農村土地流轉調研報告 6
當前農村工作的重點(diǎn)是解決“三農”問(wèn)題，其核心是農民增收問(wèn)題。農民增收問(wèn)題解決的好壞，直接關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會(huì )的穩定。我縣農業(yè)人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個(gè)以農業(yè)為主的縣，近幾年，通過(guò)認真落實(shí)貫徹中共中央、市縣有關(guān)加強農業(yè)和農村工作的方針政策，鼓勵和發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化，優(yōu)化農業(yè)和農村經(jīng)濟結構，農業(yè)和農村經(jīng)濟取得了長(cháng)足發(fā)展，但就農村土地流轉和農民增收來(lái)講，出現了土地流轉難、農民收入的增長(cháng)幅度小，增收難度加大等問(wèn)題，農民人均純收入年均增長(cháng)5%左右，嚴重制約了全縣經(jīng)濟的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個(gè)調研小組，采取以座談會(huì )和實(shí)地走訪(fǎng)相結合的調查方法，對我縣的農村土地流轉和農民增收情況進(jìn)行了全面細致的調研，現將調研結果匯報如下：
一、我縣農村土地流轉和農民增收的現狀
�。ㄒ唬┺r村土地流轉現狀
1、土地流轉的基本情況
我縣現有24個(gè)鎮鄉（街道辦事處）、50個(gè)社區居委、20xx個(gè)村民小組。農地67萬(wàn)畝，人均農地面積0.84畝，經(jīng)過(guò)幾年的大膽嘗試，土地流轉的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬(wàn)畝，占農地總面積的6.07 %，土地流轉方式以轉包和出租為主，轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬(wàn)畝，占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬(wàn)畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積20xx畝，互換2600畝， 土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農戶(hù)自發(fā)流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個(gè)：一是流向外來(lái)耕作戶(hù)；二是流向專(zhuān)業(yè)承包戶(hù);三是流向農業(yè)企業(yè);四是流向一般農戶(hù);五是流向其他單位。
2、土地流轉的特點(diǎn)
�。�1）堅持農戶(hù)自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉的 萬(wàn)畝農地中，農戶(hù)自愿流轉的占98%。
�。�2）土地流轉收益是農民家庭收入的補充。土地進(jìn)行自發(fā)流轉的農戶(hù)一般是從事第二、三產(chǎn)業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以二、三產(chǎn)業(yè)和財產(chǎn)性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
�。�3）村社集體組織流轉的土地基本形成規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)，土地收益較高。
�。�4）農戶(hù)自發(fā)流轉的期限短。
�。ǘ┺r民增收的現狀
全縣現有農戶(hù)21.82萬(wàn)戶(hù)，農業(yè)人口79.86萬(wàn)人，農村勞力41.92萬(wàn)人。20xx年，全縣堅持以農民增收為目標，以農業(yè)結構調整為主線(xiàn)，大力調整農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，使農業(yè)綜合效益穩步提高。全年實(shí)現農民人均純收入2747元，比上年增長(cháng)5.1 %。
1、農民外出務(wù)工是農民收入的重要組成部分和來(lái)源
經(jīng)濟活躍的龍水鎮等臨街處的農民主要靠手工業(yè)，進(jìn)城打工增加家庭收入。而在偏遠山區的`農民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮也近50%的農民靠外出打工。
2、政策扶持農民增收
推進(jìn)稅費改革、減輕農民負擔，退耕還林政策給農民增收創(chuàng )造了條件。
3、產(chǎn)業(yè)結構調整、引進(jìn)企業(yè)也是農民增收的重要途徑
業(yè)主制經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)了農民增收。農民將土地轉讓出去，不投一分錢(qián)就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。
二、土地流轉和農民增收中存在的問(wèn)題和阻礙
�。ㄒ唬┐嬖诘膯�(wèn)題
1、土地流轉程序不規范，無(wú)序流轉現象嚴重
農村中多數是農戶(hù)自發(fā)流轉，口頭協(xié)議多，無(wú)具體的合同依據，長(cháng)期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過(guò)政府協(xié)調引進(jìn)的企業(yè)、業(yè)主大戶(hù)等許多也沒(méi)有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。
2、修建鄉村公路任務(wù)重。
鄉鎮建設鄉村公路既無(wú)資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農民增收，還加重了農民負擔。中敖鎮中塘路屬省道，三百萬(wàn)元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊xx縣的五桂鎮修同一條公路需投資1400多萬(wàn)元，沒(méi)有要農民出一分錢(qián)，這樣中敖鎮許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關(guān)系，還影響了農業(yè)稅的征收。
3、農業(yè)產(chǎn)值、附加值低下，撂荒土地現象嚴重
農民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶(hù)中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農業(yè)投資大、周期長(cháng)、收益低，農民種地積極性不高，這就造成外出務(wù)工農民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無(wú)人耕種，在偏遠山區尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務(wù)工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。
4、土地流轉達不到預期效果
部份農民素質(zhì)較低，小農意識強，狹隘的自私心對規模經(jīng)營(yíng)阻力很大，既不愿意轉租給業(yè)主，自己又不積極經(jīng)營(yíng)，使得很多鄉鎮無(wú)法引進(jìn)企業(yè)。
�。ǘ┺r民增收中的障礙
1、農村科技缺乏
農村文化服務(wù)體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農民自身技能低，技術(shù)欠缺，接受科技的能力弱、依賴(lài)性強。即使外出務(wù)工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動(dòng)強度大，還達不到預期的收入。
2、農村基礎設施滯后
農村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。
三、建議
土地流轉是解決農業(yè)增效、農民增收、農村穩定的重要途徑，“土地不搞活，農民難致富”，土地流轉是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，關(guān)鍵是我們如何引導農民將土地流向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)和農業(yè)企業(yè)，使土地形成連片種植和規�；�(jīng)營(yíng)。為了更好地利用有限的土地資源，發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益，促使農民增收，建議如下：
1、規范和引導土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，推進(jìn)城鎮化進(jìn)程。
加強農村基層組織建設，推進(jìn)農業(yè)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，使土地向種養殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專(zhuān)業(yè)戶(hù)集中，實(shí)現土地的規�；�(jīng)營(yíng)，引導農民致富增收。
2、加強農民知識培訓，提高農民素質(zhì)
農民現實(shí)主義嚴重，抗御市場(chǎng)風(fēng)險能力差，這主要是因為農民文化素質(zhì)差，農業(yè)科技水平低。建議有關(guān)部門(mén)加強對農村技術(shù)的培訓，強化農業(yè)技術(shù)服務(wù)推廣體系建設。搞一些符合實(shí)際的短平快項目，拓展農民創(chuàng )業(yè)空間，使農村由習慣型、傳統型生產(chǎn)向專(zhuān)業(yè)型、技術(shù)型轉變。
3、加大農業(yè)投入，改善農村基礎設施和農民生產(chǎn)生活條件
政府應加強對農村公路、電訊、學(xué)校、醫療、能源等基礎設施的投入，重點(diǎn)要投到特別需要的鄉村，要扶小扶弱，不要扶優(yōu)扶強。
4、減輕農民負擔，增加農民收入
減免農業(yè)稅，增大對農村的轉移支付，減少農民對各種公益事業(yè)的投資。
5、科學(xué)合理組織農村富余勞動(dòng)力的轉移
建立健全專(zhuān)門(mén)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò )機構，構建互動(dòng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。加大對農村富余勞動(dòng)力的培訓力度，拓寬農民外出務(wù)工的途徑，減勉農民子女在縣內入學(xué)的選校費。對外出務(wù)工回鄉創(chuàng )業(yè)的農民，享受與外來(lái)投資企業(yè)相同的各種優(yōu)惠政策。
6、提高農民組織化程度，是農民增收關(guān)鍵環(huán)節。
在穩定以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎、統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，積極發(fā)展各種形式的農村專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織，克服小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的矛盾。鼓勵和支持境內外投資大戶(hù)和農民大力興辦龍頭企業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、科技示范園區、發(fā)展專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì )、運銷(xiāo)隊伍、農村經(jīng)紀人隊伍、服務(wù)實(shí)體等農村合作經(jīng)濟組織和市場(chǎng)中介組織，采用統分結合、股份合作、合同契約、市場(chǎng)中介等多種形式把農民和市場(chǎng)連接起來(lái)，把農業(yè)生產(chǎn)與科技的推廣應用結合起來(lái)，給予農村專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織的優(yōu)惠政策扶持。
農村土地流轉調研報告 7
一、全縣土地流轉總體情況和主要特點(diǎn)
我縣現有耕地面積57萬(wàn)畝，其中水田42萬(wàn)畝，旱土15萬(wàn)畝。20xx年全縣耕地流轉面積11.27萬(wàn)畝，涉及農戶(hù)6.5萬(wàn)戶(hù)，占耕地總面積的19.77%。耕地流轉主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、流轉形式多樣化。目前，全縣耕地流轉主要以轉包、出租、入股、轉讓等形式為主。其中轉包3.3萬(wàn)畝，占29.3%;出租6.8萬(wàn)畝，占60.3%;互換0.8萬(wàn)畝，占7.1%;入股0.23萬(wàn)畝，占2%;轉讓及其它形式0.34畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉形式正在探索之中。水市鎮水市村唐義成承包本村320余畝耕地，用于發(fā)展烤煙和糧食生產(chǎn)。清水橋鎮平三村歐陽(yáng)迪文自有耕地13畝，長(cháng)期轉包耕地368畝，短期轉包耕地200畝，種植糧食580畝。太平鎮坪石頭村歐陽(yáng)植竹長(cháng)期轉包耕地5000畝，短期轉包耕地1000畝，種植糧食1800畝。
2、流轉范圍不斷拓寬。流轉的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉對象由原來(lái)的本村內進(jìn)行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經(jīng)營(yíng)主體從單戶(hù)轉向合作社，經(jīng)營(yíng)從種糧為主轉向發(fā)展糧食與優(yōu)質(zhì)高效農業(yè)并重。20xx年全縣850戶(hù)種糧大戶(hù)經(jīng)營(yíng)耕地面積45895畝，其中：流轉面積6100畝，托管面積19876畝，代耕代種面積57469畝;全縣10個(gè)種糧合作社經(jīng)營(yíng)耕地面積5605畝，其中：流轉面積3500畝，托管面積1300畝，代耕代種面積751畝。
3、流轉效果初步顯現。一是促進(jìn)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整。全縣流轉的土地中，80%用于發(fā)展烤煙、糧食、蔬菜、生豬、工業(yè)原料林、中藥村、油茶、水果等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大。通過(guò)土地流轉，清水橋鎮、水市鎮、保安鄉、太平鎮等鄉鎮新增烤煙種植面積千畝以上，進(jìn)一步鞏固了烤煙的主導地位。九疑山瑤族鄉太平村村民以700余畝耕地的經(jīng)營(yíng)權入股，發(fā)展優(yōu)質(zhì)臍橙，形成了“一村一品”的產(chǎn)業(yè)格局。二是擴大了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。目前，我縣土地流轉規模在10畝以上的有4萬(wàn)多畝，規模經(jīng)營(yíng)戶(hù)已達20xx戶(hù)以上，烤煙生產(chǎn)逐步轉向大戶(hù)為主。三是促進(jìn)了農村勞動(dòng)力轉移和農民增收。農村土地流轉，一方面創(chuàng )造了新的就業(yè)機會(huì )，農民在享受地租的同時(shí)，可以足不出鄉在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務(wù)工農民解除了后顧之憂(yōu)，安心務(wù)工，增加勞務(wù)收入。四是促進(jìn)了農業(yè)適用新技術(shù)、新品種、新農機的推廣應用。通過(guò)土地流轉形成的規模經(jīng)營(yíng)戶(hù)，為提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和土地利用率、產(chǎn)出率，均采用了先進(jìn)適用的新農機、新技術(shù)和優(yōu)良品種，有的甚至聘請了專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。
二、存在的問(wèn)題
1、流轉規模小。土地流轉中，耕地流轉率只有19.77%，制約了我縣農業(yè)產(chǎn)業(yè)的壯大，沒(méi)有達到產(chǎn)業(yè)“攪”活土地流轉，土地流轉促進(jìn)產(chǎn)業(yè)壯大的效應。
2、流轉行為不規范。農村土地流轉多以農戶(hù)間自發(fā)流轉為主，以口頭協(xié)議進(jìn)行流轉的多，簽訂正規書(shū)面協(xié)議或合同的少。有的即使簽訂了書(shū)面協(xié)議，內容也很簡(jiǎn)單，形式不規范不健全，經(jīng)過(guò)村集體統一組織并報上級主管部門(mén)備案的極少。流轉不規范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現了部分轉出土地的農民借合同不規范而索回土地經(jīng)營(yíng)權現象;集體林地承包中，很多未經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì )討論通過(guò)，群眾意見(jiàn)大，引發(fā)上訪(fǎng)事(案)件，造成不穩定因素。
3、流轉層次低。農村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉鎮的村、組范圍內，流轉期限較短。全縣耕地土地流轉期在5年以?xún)鹊挠?萬(wàn)畝，占流轉面積的79.8%;流轉期在20xx年以上0.7萬(wàn)畝，占6.2%。流轉的短期行為，不利于土地的可持續利用。而且，由于產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)程度不高，土地流轉形成的規�；�(jīng)營(yíng)、標準化生產(chǎn)水平低，科技含量不高，種植、養殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養、開(kāi)發(fā)少。
4、流轉環(huán)境不優(yōu)。一些農戶(hù)對土地流轉經(jīng)營(yíng)戶(hù)生紅眼病的情況仍然存在，采取各種手段予以破壞。一些部門(mén)、單位的服務(wù)在一定程度上缺失。
5、機制不健全，服務(wù)不到位。中介服務(wù)組織尚未建立，土地流轉市場(chǎng)還沒(méi)有形成，流轉信息不暢，土地評價(jià)缺乏依據，農民咨詢(xún)沒(méi)有門(mén)路;鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成，沒(méi)有配套的政策措施;鄉村兩級引導和服務(wù)不到位，缺乏有效組織農民“以地生財”的能力;鄉鎮農村土地承包管理部門(mén)對土地流轉的管理和監督職能也沒(méi)有完全落實(shí)到位。
6、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)程度不高，從事農業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的投資者偏少。農業(yè)比較效益差，農業(yè)生產(chǎn)投資大、周期長(cháng)、風(fēng)險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規避風(fēng)險的能力弱，因此，從事開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的投資者偏少。目前，全縣還沒(méi)有一個(gè)叫得響、帶動(dòng)能力強的龍頭企業(yè)，大部分農產(chǎn)品加工企業(yè)停留在作坊式的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段，農產(chǎn)品基本上是作為原料直接供應市場(chǎng)，附加值低、農民增收少。
三、對策和建議
加快農村土地流轉是推進(jìn)農村土地集約化經(jīng)營(yíng)、推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、發(fā)展現代農業(yè)和增加農民收入的有效途徑。要加快農村土地流轉進(jìn)程，提高農村土地流轉質(zhì)量和效益，必須從以下幾方面入手：
1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農民參與農村土地流轉的積極性。農民是農村土地流轉的主體，讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快農村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的.意義，引導農民增強流轉土地的自覺(jué)性。要按照《農村土地承包法》、《合同法》、中央省市農村土地流轉的有關(guān)政策要求，引導農民知曉農村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規范�？h、鄉鎮、村都要舉辦農村土地流轉示范點(diǎn)，通過(guò)典型示范，使廣大農民看到土地流轉帶來(lái)的實(shí)際利益，從而轉變思想觀(guān)念，加快農村土地流轉。
2、加強監管，搞好服務(wù)，不斷健全農村土地流轉機制。一是要進(jìn)一步健全農村土地流轉管理制度，加強對農村土地流轉的日常監管工作，切實(shí)做到三個(gè)規范：即規范土地流轉程序、規范土地流轉合同和規范土地流轉行為。二是要組建以“兩個(gè)中心、一個(gè)服務(wù)站”為運作模式的農村土地流轉中介服務(wù)體系，即鄉鎮成立農村土地流轉信息服務(wù)中心和合同糾紛調處中心，村級建立土地流轉服務(wù)站，縣、鄉、村三級按照各自職責，及時(shí)開(kāi)展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢(xún)、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務(wù)，實(shí)現依靠市場(chǎng)調節完善流轉機制，推動(dòng)土地流轉的健康運行，籍以提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。三是要建立健全縣級農村土地糾紛仲裁機構和鄉鎮農村土地糾紛調處機構，著(zhù)力解決各類(lèi)農村土地糾紛。
3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農村土地流轉空間。一是要拓寬勞務(wù)輸出渠道，為農民外出就業(yè)創(chuàng )造條件。要加強對農村勞動(dòng)力的技術(shù)、技能培訓，搞好信息服務(wù)、政策服務(wù)、法律服務(wù)和組織管理，為農村勞動(dòng)力永久性、實(shí)質(zhì)性向二、三產(chǎn)業(yè)轉移提供條件，讓大量的農村勞動(dòng)力能夠出得去，掙到錢(qián)，留得住，使大量的農村人口離開(kāi)土地，離開(kāi)農村，向城市轉移，為農村土地流轉創(chuàng )造必要條件和有效空間。二是要健全農村社會(huì )保障機制。加強以農村最低生活保障、社會(huì )保險、大病救助、子女教育、農民工保護等為主的農村社會(huì )保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會(huì )保障功能，解除農民的后顧之憂(yōu)，使農民放心走出去，進(jìn)而為農村土地流轉創(chuàng )造良好的條件。三是要大力發(fā)展農民專(zhuān)業(yè)合作組織。充分發(fā)揮農民專(zhuān)業(yè)合作組織在資源整合，帶動(dòng)農戶(hù)搞規模經(jīng)營(yíng)的方面的積極作用。引導有能力的農民專(zhuān)業(yè)合作組織，探索農戶(hù)土地入股等流轉方式，自創(chuàng )品牌，擴大規模，自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)農業(yè)項目。大力扶持農業(yè)龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、專(zhuān)業(yè)購銷(xiāo)大戶(hù)，使他們做大做強，進(jìn)一步促進(jìn)農村土地的流轉。四是大力發(fā)展烤煙、水果、蔬菜、速生豐產(chǎn)林、牲豬等優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，擴大板塊規模，增強對農村土地流轉的吸引力。
4、加強領(lǐng)導，協(xié)調配合，不斷優(yōu)化農村土地流轉工作環(huán)境。要把農村土地流轉工作納入縣、鄉鎮兩級政府的重要議事日程，成立由主要領(lǐng)導負責的組織機構，綜合協(xié)調、統一領(lǐng)導本地的農村土地流轉工作。要把農村土地流轉同新農村建設、農村綜合配套改革、創(chuàng )新農村經(jīng)營(yíng)管理制度、發(fā)展現代農業(yè)、加強農村基層組織建設等工作有機結合起來(lái)，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門(mén)要發(fā)揮職能作用，加強協(xié)調配合，進(jìn)一步優(yōu)化農村土地流轉工作環(huán)境。國土部門(mén)要加強對耕地，特別是基本農田的保護和監管，并通過(guò)土地整理、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)等項目建設，改善農田基礎設施條件，增強抗災能力，為農村土地規模經(jīng)營(yíng)打好基礎;勞動(dòng)保障部門(mén)要積極做好統籌城鄉勞動(dòng)就業(yè)及社會(huì )保障工作，落實(shí)有關(guān)勞動(dòng)保障政策;財政、經(jīng)管部門(mén)要加強業(yè)務(wù)指導，保障必要的工作經(jīng)費，農業(yè)、畜牧、農機、林業(yè)等部門(mén)要加強技術(shù)指導和服務(wù);總之，全縣上下要形成一盤(pán)棋，共同推進(jìn)農村土地流轉。
農村土地流轉調研報告 8
近年來(lái)，我區堅持以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，積極探索和創(chuàng )建農村土地流轉新機制，本著(zhù)“積極發(fā)展、因地制宜、探索嘗試、逐步規范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)農村土地合理流轉，促進(jìn)農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，加快了農業(yè)經(jīng)營(yíng)轉型升級。
目前，全區耕地流轉已達5.4萬(wàn)畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業(yè)企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、種養大戶(hù)的土地共有4.6萬(wàn)畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業(yè)用地，而且基本上用于種植業(yè)，99.8%的流轉土地用于發(fā)展農業(yè)生產(chǎn)，用于種植業(yè)的為4.7萬(wàn)畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養殖業(yè)的有0.8萬(wàn)畝，占流轉量的13.9%，主要以魚(yú)、蝦等水產(chǎn)養殖為主。
一、實(shí)踐做法
1、宣傳引導，順勢推進(jìn)。面對農民自發(fā)流轉土地的發(fā)展態(tài)勢，及時(shí)把握經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展階段、市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展規律和經(jīng)濟全球化的客觀(guān)要求，利用科技下鄉、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣講現代農業(yè)的發(fā)展趨勢，講解效益農業(yè)的發(fā)展路徑，引導農民轉變思想觀(guān)念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區召開(kāi)春耕備耕暨土地流轉現場(chǎng)會(huì )，總結交流推廣蓮花鎮、橫路鄉農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉、農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗和做法，研究部署加快推進(jìn)農村土地流轉和農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)的政策措施，動(dòng)員全區各級進(jìn)一步提高認識，強化措施，狠抓落實(shí)，有力地推進(jìn)土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務(wù)。首先在蓮花鎮探索建立了土地流轉服務(wù)中心，中心實(shí)行“服務(wù)組織網(wǎng)絡(luò )化、交易形式多樣化、經(jīng)營(yíng)主體多元化”的模式運轉。服務(wù)中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉臺賬簿》，并通過(guò)農業(yè)信息網(wǎng)和農民信箱網(wǎng)站對外發(fā)布，搭建起土地流轉的服務(wù)平臺�，F正在建立區、鄉、村三級土地流轉服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，為規范土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動(dòng)。我區通過(guò)深化農技推廣責任體系改革、實(shí)施萬(wàn)名農民素質(zhì)工程和農業(yè)政策扶持等措施，培育了一批規模農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。到現在有區級以上農業(yè)龍頭企業(yè)91家，農民專(zhuān)業(yè)合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養大戶(hù)大量涌現，20xx年有20畝以上種糧大戶(hù)1567戶(hù)，10畝以上柑桔種植戶(hù)176戶(hù)；年飼養生豬50頭以上養殖戶(hù)3866戶(hù)，年出欄5000羽以上養禽戶(hù)126戶(hù)。這些農業(yè)企業(yè)和大戶(hù)的發(fā)展，直接帶動(dòng)了農村土地流轉，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結構調整、農業(yè)適度規模經(jīng)營(yíng)和生態(tài)特色農業(yè)的發(fā)展。
4、創(chuàng )新模式，加大流量。一是探索季節性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長(cháng)流轉的同時(shí)，探索季節性流轉方式，解決季節性?huà)伝膯?wèn)題。土地流入主體在冬閑季節，根據生產(chǎn)需要向農戶(hù)租用土地，到來(lái)年開(kāi)春將土地歸還給承包戶(hù)耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉下墅街村將87戶(hù)農戶(hù)的425畝農田流轉給本村大戶(hù)種植蘿卜，租金按土質(zhì)和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶(hù)自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節性?huà)伝膯?wèn)題，又給農閑期農業(yè)勞動(dòng)力增加了就業(yè)途徑，還提高了土地產(chǎn)出效率。二是創(chuàng )建“東湖模式”。蓮花鎮東湖村是個(gè)典型的農業(yè)村，全村現有農戶(hù)221戶(hù)，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務(wù)工和無(wú)勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經(jīng)營(yíng)。二是季節流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶(hù)早稻種植實(shí)行全程管理服務(wù)模式，實(shí)行 “五代理、十統一”服務(wù)。
5、規范管理，保障權益。區里制定了《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權委托流轉申請書(shū)》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉合同》樣本，下發(fā)各地參照執行，到目前，簽訂書(shū)面合同的達4.58萬(wàn)畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價(jià)格和流轉款支付方式的引導與監管，普遍采用以稻谷計價(jià)方式確定租金，以每年支付一次承包款的.方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風(fēng)險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會(huì )，通過(guò)仲裁機構及時(shí)化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開(kāi)辟了農民增收的良好途徑。承包土地流轉后，農戶(hù)在獲得租金的同時(shí)，還可以從事二三產(chǎn)業(yè)或外出務(wù)工獲得更多的收入。如浙江寶島現代農業(yè)科技有限公司從蓮花鎮五坦、澗峰、董家三個(gè)村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價(jià)格（以糧食收購指導價(jià)）支付租金，常年雇用當地幾十名農民務(wù)工，按月支付工資。蓮花鎮五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮大田畈村種糧大戶(hù)高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發(fā)放工資10萬(wàn)多元。
2、增加了農業(yè)投入提高了生產(chǎn)效率。土地規模經(jīng)營(yíng)實(shí)現了農業(yè)投入主體的多元化，彌補了國家、農戶(hù)農業(yè)投入的不足。一些有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者立足高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)農業(yè)，紛紛投資農業(yè)基礎設施建設，著(zhù)力解決交通不便、水電不通等問(wèn)題，改善了生產(chǎn)條件。20xx年以來(lái)溫嶺老板和區林氏精品西瓜專(zhuān)業(yè)合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬(wàn)多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周?chē)r民也受益，彌補了村級公益事業(yè)經(jīng)費的不足。嶺洋、舉村兩鄉動(dòng)員農戶(hù)將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專(zhuān)業(yè)合作社，建立茶葉、吊瓜生產(chǎn)基地，大大提高了土地的產(chǎn)出率。
3、增強了農業(yè)科技創(chuàng )新能力。土地集中連片經(jīng)營(yíng)，為農業(yè)科技試驗示范創(chuàng )造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術(shù)、新工藝的推廣應用，促進(jìn)了農業(yè)品牌建設。全區有 75 個(gè)名特優(yōu)農產(chǎn)品注冊商標，9個(gè)農產(chǎn)品通過(guò)有機、綠色食品認證；20個(gè)農產(chǎn)品獲國家無(wú)公害農產(chǎn)品。15個(gè)優(yōu)質(zhì)農業(yè)新品種試種示范順利實(shí)施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優(yōu)新品種在全區推廣；測土配方施肥、重大病蟲(chóng)無(wú)害化治理技術(shù)、水稻直播栽培、早稻旱育秧無(wú)紡布覆蓋技術(shù)等新技術(shù)廣泛應用。
4、提高了糧食綜合生產(chǎn)能力。通過(guò)土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬(wàn)畝高標準優(yōu)質(zhì)稻米基地，為國家提供優(yōu)質(zhì)無(wú)公害商品糧；促進(jìn)了糧食組織化生產(chǎn)，區金岳糧食合作社由種糧大戶(hù)107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數為225.86%。同時(shí)實(shí)現了糧食生產(chǎn)機械化。兩家農機合作社和一批農機專(zhuān)業(yè)戶(hù)，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農田作業(yè)機收機割率達90%，在全市率先初步實(shí)現農業(yè)機械化。
5、推動(dòng)了農業(yè)轉型升級發(fā)展。隨著(zhù)土地流轉的加快，農業(yè)企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社和種養大戶(hù)有了更大的創(chuàng )業(yè)平臺，他們在適度規模經(jīng)營(yíng)的基礎上，大力發(fā)展特色農業(yè)，有力加快了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。蓮花鎮加速推進(jìn)土地流轉，促進(jìn)了規模農業(yè)、效益農業(yè)、綠色農業(yè)的發(fā)展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業(yè)生產(chǎn)新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質(zhì)稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業(yè)發(fā)展公司在澗峰畈租賃農戶(hù)土地200多畝，建立了優(yōu)質(zhì)葡萄園。土地流轉促進(jìn)了主導產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的規�；l(fā)展，帶動(dòng)了一批具有一定地方特色和規模優(yōu)勢的“一村一品”專(zhuān)業(yè)村。茭白專(zhuān)業(yè)村、吊瓜專(zhuān)業(yè)村、枇杷專(zhuān)業(yè)村、無(wú)公害蔬菜專(zhuān)業(yè)村、高山蔬菜專(zhuān)業(yè)村、生姜專(zhuān)業(yè)村等“一村一品”專(zhuān)業(yè)村，在全區各地紛紛涌現。
三、存在問(wèn)題
�。ㄒ唬┎糠洲r民用地觀(guān)念相對滯后。農民戀土觀(guān)念較重，對耕地的依賴(lài)性過(guò)強。當前，盡管有很多農戶(hù)棄農經(jīng)商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
�。ǘ┩恋亓鬓D基礎條件有待整合。家庭經(jīng)營(yíng)承包時(shí)，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶(hù)數進(jìn)行了等分，農戶(hù)地塊小而且分散，若有少數農戶(hù)不愿流轉，就不能形成連片種養，導致影響其他農戶(hù)的正常流轉，降低了土地流轉效率。
�。ㄈ┩恋亓鬓D矛盾糾紛逐步增多。近年來(lái)各級政府出臺了支農相關(guān)優(yōu)惠政策，取消農業(yè)稅，給種糧農戶(hù)直接補貼，再加上市場(chǎng)糧價(jià)上浮因素，有些農戶(hù)對流轉租金期望增加，引發(fā)了農民新一輪的種養熱和承包熱，導致土地流轉過(guò)程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農戶(hù)現在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產(chǎn)生矛盾和糾紛。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長(cháng)越好，這樣就能在土地、農業(yè)基礎設施等方面加大投入，以獲得長(cháng)期的收益。然而，經(jīng)調查，我區土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
�。ㄎ澹┩恋亓鬓D操作程序不夠規范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書(shū)面合同或簽訂合同不規范的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書(shū)面的面積約占15%。有少數耕地流出戶(hù)法律意識淡薄，看到耕地轉入戶(hù)經(jīng)營(yíng)效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過(guò)高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進(jìn)對策
�。ㄒ唬┘哟笮麄髁Χ�、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點(diǎn)，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進(jìn)一步促使農民轉變觀(guān)念，引導農民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉鎮、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進(jìn)耕地合理流轉作為加快農業(yè)結構調整的關(guān)鍵來(lái)抓，切實(shí)加強對這項工作的領(lǐng)導，耐心細致地做好農戶(hù)的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
�。ǘ⿵娀r業(yè)招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網(wǎng)絡(luò )渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實(shí)施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。三是加大龍頭企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社、種養大戶(hù)的扶持力度，培育更多的參與主體。
�。ㄈ⿵娀⻊�(wù)職能，健全流轉機制。建立和健全區、鄉鎮（街道）、村三級土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)組織。區成立土地流轉工作領(lǐng)導小組，領(lǐng)導全區有序開(kāi)展農村土地流轉工作；建立區土地流轉服務(wù)中心（設在區農業(yè)局），負責流轉工作的指導、協(xié)調和政策、信息咨詢(xún)，技術(shù)服務(wù)和考核督查等工作；各鄉鎮（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務(wù)中心，負責流轉信息的收集、發(fā)布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務(wù)站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關(guān)服務(wù)工作。
�。ㄋ模┘訌姼亓鬓D管理、切實(shí)維護農民權益。鄉鎮或村可以確定專(zhuān)門(mén)的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶(hù)流轉承包地應簽訂書(shū)面流轉協(xié)議，并報所屬村集體經(jīng)濟組織和農村土地承包合同管理機關(guān)備案。農村土地流轉期限不得超過(guò)農戶(hù)家庭承包土地的剩余承包期。進(jìn)一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
�。ㄎ澹┮婪ㄒ幏哆\作，探索創(chuàng )新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進(jìn)過(guò)程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點(diǎn)推進(jìn)土地向種植大戶(hù)、向有實(shí)力的農業(yè)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社流轉；以增產(chǎn)增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點(diǎn)要向農業(yè)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社，向種養大戶(hù)集中，才能最大程度實(shí)現增產(chǎn)增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產(chǎn)業(yè)，實(shí)現全民創(chuàng )業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個(gè)問(wèn)題解決了，土地流轉就是成功的。
重點(diǎn)在探索建立五項機制。一是建立服務(wù)機制。在完善蓮花、橫路兩試點(diǎn)鄉鎮的土地流轉服務(wù)中心建設同時(shí)，要建立區、鄉、村三級服務(wù)體系。在農業(yè)部門(mén)和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務(wù)中心，村建立服務(wù)站，為土地經(jīng)營(yíng)權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時(shí)掌握農村土地流轉動(dòng)態(tài)，加強流轉過(guò)程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進(jìn)行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時(shí)解決土地流轉過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲備機制。要探索通過(guò)合作、入股、經(jīng)營(yíng)權置換等方式，將部分農戶(hù)的土地實(shí)行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時(shí)對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開(kāi)展分等定級，建立價(jià)值評價(jià)標準，健全評估體系。要加強土地流轉價(jià)格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風(fēng)險。
�。┲贫钫�，加大推進(jìn)力度。研究制定《區農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉規范化管理實(shí)施意見(jiàn)》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務(wù)工作考核評價(jià)體系和流轉實(shí)績(jì)考核評價(jià)體系，將專(zhuān)項考核與綜合考核結合起來(lái)，專(zhuān)項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區財政每年安排一定的專(zhuān)項資金，對當年新增連片規模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實(shí)際流轉面積一次性給予資金補助。
農村土地流轉調研報告 9
關(guān)于農村土地流轉糾紛若干問(wèn)題的法律適用意見(jiàn)由于土地制度尚不完善和土地流轉中上述問(wèn)題的存在，當前審理土地流轉糾紛案件存在諸多法律適用疑難問(wèn)題。
�。ㄒ唬┌l(fā)包方調整承包方的土地的合法性問(wèn)題要正確處理當前普遍存在的土地調整的矛盾和需求，必須正確理解法律和政策規定的精神。法律嚴格限制土地調整主要是基于以往發(fā)包方通過(guò)行政手段頻繁調整承包地帶來(lái)不少問(wèn)題，并非針對農戶(hù)自愿的調整。法律限定了行政性調整只能是特定情形下的“個(gè)別”調整。對《農村土地承包法》第27條規定的調整土地的條件應作較寬的理解，并不能僅限于發(fā)生自然災害嚴重毀損承包地等極端特殊的情形。對確因家庭人口變化、土地征用等原因造成人地矛盾特別突出而依程序通過(guò)民主議定進(jìn)行土地調整的，是農民解決集體內部人地矛盾的一種方法，有利于一方穩定，不應一概加以干涉和否定。關(guān)鍵是，政府及有關(guān)部門(mén)應當對這種調整及時(shí)予以有效的指導和監督，協(xié)調農民集體合理處理內部矛盾。對可以通過(guò)其他方式解決的人地矛盾，應當引導和鼓勵農民盡量不要以進(jìn)行大范圍土地調整的方式解決，對確需調整、農民自愿又經(jīng)過(guò)了嚴格的民主議定程序的，應當予以適時(shí)指導，并及時(shí)變更或換發(fā)承包經(jīng)營(yíng)權證書(shū)，避免出現后遺癥。
�。ǘ┩恋亓鬓D合同的效力認定問(wèn)題發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個(gè)人承包，如果發(fā)包時(shí)經(jīng)過(guò)了村民的民主評議程序，則可以認定合同有效；
如果發(fā)包時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)民主評議的程序，如果承包合同已經(jīng)實(shí)施了一年以上，承包方已經(jīng)對承包地做了實(shí)質(zhì)性的投入，則宜維持合同的效力，人民法院不應因發(fā)包方違反民主議定程序越權發(fā)包而認定合同無(wú)效，但可根據實(shí)際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關(guān)內容適當調整。對承包方依法采取轉讓、轉包、出租、互換、股份合作等方式，流轉其農村土地承包經(jīng)營(yíng)權和林權的，只要符合“依法、自愿、有償”原則，一般應確認有效。改變土地農業(yè)用途的，違反法律禁止性原則，應當認定無(wú)效，不能借改革之名而違反法律禁止性規定。對以股份合作形式流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權的，要著(zhù)重審查入股行為是否符合農民意愿，防止因股份合作導致農民喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權。
�。ㄈ┺r民專(zhuān)業(yè)合作社的法律地位和性質(zhì)問(wèn)題《農民專(zhuān)業(yè)合作社法》明確規定了農民專(zhuān)業(yè)合作社的市場(chǎng)主體地位和民事主體地位。農民專(zhuān)業(yè)合作社，既不是有限公司和無(wú)限公司，也不是合伙型企業(yè)，而是一種特殊類(lèi)型的企業(yè)法人。根據該法第4條和第5條的規定，農民專(zhuān)業(yè)合作社以合作社的財產(chǎn)承擔有限責任，農戶(hù)以其出資額和公積金份額為限對農民專(zhuān)業(yè)合作社承擔有限責任。土地承包經(jīng)營(yíng)權作價(jià)出資專(zhuān)業(yè)合作社，是農戶(hù)以入股形式組織在一起，從事農業(yè)合作生產(chǎn)，收益按照股份分配，而不是將農村土地承包經(jīng)營(yíng)權入股作為賺取經(jīng)營(yíng)回報的投資。土地承包經(jīng)營(yíng)權入股農民專(zhuān)業(yè)合作社，應作價(jià)出資并在營(yíng)業(yè)執照中注明。該出資額和公積金份額即為入股農戶(hù)承擔責任的范圍。至于入股土地，根據《xx省實(shí)施土地承包法辦法》第23條“股份合作終止時(shí)入股土地應退回原承包農戶(hù)”的規定，應及時(shí)返還農戶(hù)，不能作為抵償欠款的財產(chǎn)。
�。ㄋ模┘w經(jīng)濟組織成員資格的認定問(wèn)題農村集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，現行法律缺乏統一明確的規定，這也成為大量涉農糾紛難以處理的根源。對于農村集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，應當以是否已與集體經(jīng)濟組織形成較為穩定的生活、生產(chǎn)狀態(tài)，成員的戶(hù)籍所在地是否為該集體經(jīng)濟組織所在地以及成員是否已經(jīng)取得其他替代性生活保障，作為界定的標準，并可參照地方性法規、規章的規定進(jìn)行確認�！秞x省村經(jīng)濟合作社組織條例》對村經(jīng)濟合作社社員資格的取得和喪失就進(jìn)行了規定，可作為審理的依據。該條例第17條規定，戶(hù)籍在本村，符合六類(lèi)條件之一，且遵守村經(jīng)濟合作社章程的農村居民，為本村經(jīng)濟合作社社員。第18條規定，因四類(lèi)原因之一戶(hù)籍關(guān)系遷出本村或者被注銷(xiāo)的，應當保留社員資格。第19條規定，除條例第十八條、第十九條規定以外的人員，經(jīng)本社社員（代表）大會(huì )三分之二以上社員同意，且履行村經(jīng)濟合作社章程規定義務(wù)的，可以成為本社社員或者保留本社社員資格。在遵循上述認定標準的前提下，審判實(shí)踐中還應當兼顧公平，對由于農村人口流動(dòng)產(chǎn)生的一些特殊事實(shí)狀態(tài)作出具體分析，并作相應處理。
�。ㄎ澹┺r村土地流轉后衍生的`經(jīng)營(yíng)權等權利抵押（質(zhì)押）的效力問(wèn)題農村土地流轉后衍生的經(jīng)營(yíng)權質(zhì)押（抵押），實(shí)際上已不是以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權的質(zhì)押（抵押），而是土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉后由接包方取得的經(jīng)營(yíng)權的質(zhì)押（抵押）。不僅僅限于流轉土地經(jīng)營(yíng)權，往往還涉及土地附著(zhù)物的抵押，實(shí)際上結合了《物權法》第223條規定的權利質(zhì)押和《物權法》第181條規定的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的結合。實(shí)踐中，金融機構是根據總體的經(jīng)營(yíng)狀況、信譽(yù)進(jìn)行審查的，實(shí)際上是經(jīng)營(yíng)者以經(jīng)營(yíng)狀況、信譽(yù)作擔保，以實(shí)現融資的目的。在當地政策支持的情況下，只要當事人依據相關(guān)規定辦理了抵押或出質(zhì)登記的，對抵押權和質(zhì)權應當予以確認和保護，依法支持創(chuàng )新貸款擔保方式，擴大農村有效擔保物范圍，拓寬農村融資渠道。但在審判和執行中，應當注意保障農民享有的承包土地和必要的生活住房，防止農民徹底喪失承包土地和基本生活住房。
農村土地流轉調研報告 10
近期我們小組對農村土地流轉情況進(jìn)行了調查，經(jīng)過(guò)匯總研究，現將調研情況報告如下：
一、土地流轉的主要形式
目前，土地流轉的形式主要有：轉包、出租、入股、轉讓、互換等形式。
二、土地流轉的效果
土地流轉形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業(yè)集中。目前。二是土地向農民專(zhuān)業(yè)合作社集中。三是土地向種養能手集中。主要是各村的種植和養殖大戶(hù)。
三、土地流轉存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┱J識不足，重視不夠。部份村干部認為土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉是農戶(hù)之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務(wù)就行，沒(méi)有嚴格按照土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的要求管理。但事實(shí)證明，不規范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會(huì )引起層層上訪(fǎng)、甚至集體上訪(fǎng)，這樣的結果將會(huì )影響社會(huì )穩定。
�。ǘ┺r戶(hù)放棄承包地時(shí)無(wú)書(shū)面申請。前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權時(shí)，只向村委打了一個(gè)招呼，有的甚至只打了一個(gè)電話(huà)，沒(méi)有提交放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權的書(shū)面申請或授權委托申請，村委將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農戶(hù)，該農戶(hù)事后反說(shuō)是村委強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經(jīng)營(yíng)權，村委又拿不出有利的證據，增加了此類(lèi)糾紛處理的難度。
�。ㄈ┩恋亓鬓D合同不規范。農戶(hù)之間的土地流轉無(wú)規范的流轉合同，相當部分只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關(guān)系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時(shí)難以取證，為處理糾紛增加了難度。
�。ㄋ模┙M織機構有待完善。街道和村兩級沒(méi)有成立相應的服務(wù)機構，使農村土地流轉和規�；�(jīng)營(yíng)工作沒(méi)有相對完善的'工作機構和健全的工作隊伍；沒(méi)有建立土地流轉檔案管理制度，不能對每一宗土地流轉都建立流轉臺帳和流轉卡，使土地流轉工作不規范；沒(méi)有建立土地流轉矛盾糾紛排查制度，不能及時(shí)發(fā)現土地流轉和規�；�(jīng)營(yíng)中的矛盾和問(wèn)題，溝通協(xié)調工作做的不夠，不能為農民和業(yè)主搞好服務(wù)。
四、加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┱J真貫徹相關(guān)法規。切實(shí)加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹，要讓各級干部充分認識加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理的重要性和必要性。層層開(kāi)展農村土地承包管理和土地流轉的培訓，街道要定期組織對村干部進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的培訓，使其在農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉過(guò)程中把好關(guān)，在依法、自愿、有償的前提下嚴格按程序操作。
�。ǘ┣袑�(shí)完善流轉手續。在全面清理農村土地流轉現狀的基礎上，對清理出來(lái)的問(wèn)題分類(lèi)進(jìn)行完善和補充。
一是對農戶(hù)之間流轉合同和協(xié)議或不規范不完善的合同或協(xié)議的流轉行為，按照統一的《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉合同書(shū)》的格式進(jìn)行重新簽訂農村土地流轉合同，當事人不在家的，由當事人寄回書(shū)面《授權委托書(shū)》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過(guò)承包人承包期的剩余時(shí)間。
二是對自愿放棄土地承包的農戶(hù)，必須完善放棄承包經(jīng)營(yíng)權的《申請書(shū)》或與集體經(jīng)濟組織簽訂協(xié)議。否則不允許村委將其承包地發(fā)包給他人承包。
三是對集體經(jīng)濟組織采取招標、拍賣(mài)等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實(shí)保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
�。ㄈ﹪栏裢恋爻邪�(jīng)營(yíng)權流轉操作程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出申請，取得同意后，再簽訂流轉合同書(shū)。流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發(fā)包方和街道農村土地承包管理部門(mén)各備案一份；街道農村土地承包管理部門(mén)要對農村土地流轉情況適時(shí)進(jìn)行備案登記，建立和完善農村土地流轉檔案。流轉當事人可以向街道農村土地承包管理部門(mén)申請合同鑒證。
�。ㄋ模┲笇Ш炗喠鬓D合同。街道農村土地承包管理部門(mén)應當及時(shí)向達成流轉意向的雙方當事人提供統一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂合同后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發(fā)現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時(shí)指出并予糾正。
�。ㄎ澹┙∪r村土地流轉檔案。街道農村土地承包管理部門(mén)要及時(shí)對各類(lèi)流轉土地進(jìn)行登記備案，并將相應情況及時(shí)錄入微機，減少和杜絕因土地流轉引起的各類(lèi)糾紛。
農村土地流轉調研報告 11
扎實(shí)推進(jìn)農村土地流轉，實(shí)行適度規模經(jīng)營(yíng)，是發(fā)展現代農業(yè)、建設社會(huì )主義新農村的客觀(guān)要求，也是穩定農村土地承包經(jīng)營(yíng)制度、發(fā)展農村經(jīng)濟、增加農民收入的重要舉措。為深入貫徹落實(shí)中共中央、國務(wù)院《關(guān)于全面深化農村改革加快推進(jìn)農業(yè)現代化的若干意見(jiàn)》，進(jìn)一步推進(jìn)全縣土地流轉工作，近日，縣人大常委會(huì )組成調研組，先后到長(cháng)山、魏橋、明集、西董等鎮街進(jìn)行了調研，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取匯報、座談?dòng)懻摰确绞�，深入了解了土地流轉相關(guān)情況�，F將調研情況報告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，縣委、縣政府高度重視農村土地流轉工作，積極建立土地流轉服務(wù)機構，穩步推進(jìn)農村土地流轉，發(fā)展適度土地規模經(jīng)營(yíng)，取得了一定成效。截止2013年底，全縣162318個(gè)農戶(hù)中，15943個(gè)農戶(hù)進(jìn)行了流轉，占9.8%，流轉土地面積84894畝，占家庭承包經(jīng)營(yíng)總面積的9.3%，畝均流轉收入800元以上。按照流轉模式，我縣農村土地流轉工作大致可分為以下四個(gè)類(lèi)型：
一是大戶(hù)承包型。種植大戶(hù)將農民閑散土地流轉過(guò)來(lái)集中耕種，占流轉土地的47%。如焦橋鎮西營(yíng)村李保銀流轉土地420余畝，實(shí)現了規模經(jīng)營(yíng)，提高了土地收益。
二是家庭農場(chǎng)型。以家庭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，通過(guò)較高的生產(chǎn)技術(shù)和管理水平，對土地實(shí)行規�；�、專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)。截止2013年末，全縣共培育申報家庭農場(chǎng)27家。
三是企業(yè)帶動(dòng)型。以農業(yè)龍頭企業(yè)為主體，發(fā)展規模高效農業(yè)，占流轉土地的32.7%。如明集鎮王少唐農業(yè)科技有限責任公司流轉土地1000余畝，開(kāi)發(fā)建設高效生態(tài)園，集種植、加工于一體，促進(jìn)了農業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化。
四是合作經(jīng)營(yíng)型。以農民家庭經(jīng)營(yíng)為基礎，成立農民專(zhuān)業(yè)合作社，發(fā)揮組織優(yōu)勢，實(shí)現規�；N植和標準化生產(chǎn)，提高農業(yè)經(jīng)濟效益，占流轉土地的20.3%。如明集鎮綠寶來(lái)蔬菜種植專(zhuān)業(yè)合作社流轉土地830余畝種植西蘭花、洋蔥等蔬菜，與濟南、濱州等多家食品公司建立穩定合作關(guān)系，不僅規避了市場(chǎng)風(fēng)險，更促進(jìn)了蔬菜種植產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。孫鎮全泉農機合作社通過(guò)農機租賃、土地托管、土地流轉形式，實(shí)現流轉土地2360畝，同時(shí)與西王集團、玉璽集團、恩貝集團等簽訂托管協(xié)議，成功托管7600余畝土地從事農作物、經(jīng)濟作物種植，進(jìn)一步提高了機械化水平，實(shí)現了合作社、企業(yè)、農民的三方共贏(yíng)。
二、主要做法
�。ㄒ唬┩晟茩C構、強化領(lǐng)導。一是建立組織領(lǐng)導機構。我縣專(zhuān)題成立了土地流轉工作領(lǐng)導小組，負責全縣土地流轉工作的領(lǐng)導和協(xié)調。各鎮街也相應建立工作小組，并明確責任領(lǐng)導，負責做好本鎮街的土地流轉工作。二是健全服務(wù)工作網(wǎng)絡(luò )。目前我縣已初步建立縣、鎮、村三級土地流轉服務(wù)平臺，各鎮街建立土地流轉服務(wù)中心16處，為土地流轉提高政策咨詢(xún)、價(jià)格指導、合同簽訂、糾紛協(xié)調等服務(wù)。三是強化工作考核指導。為切實(shí)調動(dòng)鎮街土地流轉積極性，各街鎮土地流轉信息實(shí)行月上報、月統計、月通報的工作制度，進(jìn)一步促進(jìn)土地流轉工作的落實(shí)。
�。ǘ┱叻龀�、加強引導。一方面，為加快農村土地流轉步伐，調動(dòng)廣大干部群眾發(fā)展高效特色農業(yè)積極性，我縣制定出臺了《“一村一品”工程扶持獎勵辦法》，對全年各類(lèi)新上項目進(jìn)行調查驗收，合格的項目給予獎勵。這一優(yōu)惠政策的出臺，為加快推進(jìn)農村土地流轉工作起到了“四兩撥千斤”的作用。另一方面，縣政府加大了對土地流轉的引導和服務(wù)力度。通過(guò)“農廣�！�、“陽(yáng)光工程”、農業(yè)培訓周等多種方式，加強對流轉大戶(hù)的技術(shù)培訓，并全程跟蹤服務(wù)。截止目前，培訓農業(yè)科技示范戶(hù)1000戶(hù)，培訓農技人員100名，發(fā)放農技材料35.9萬(wàn)份。
�。ㄈ┬麄饕龑�、典型帶動(dòng)�？h政府及職能部門(mén)充分利用農民信箱、鄒平農業(yè)信息網(wǎng)、鄒平電視臺農業(yè)信息欄目、《今日鄒平》等宣傳載體，加大對農村土地承包、依法流轉的政策宣傳；進(jìn)一步加大對不同層面的土地流轉事例和成功經(jīng)驗的宣傳力度，用群眾身邊的實(shí)際案例教育、引導群眾，進(jìn)一步提高了群眾對土地流轉的認識和信心。同時(shí)，制定出臺了《鄒平縣關(guān)于推進(jìn)和規范農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的意見(jiàn)》，明確提出了土地流轉的具體程序和步驟，進(jìn)一步規范了土地流轉工作。
三、存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D程序不規范。一是自發(fā)流轉的隨意性較強，農戶(hù)因流轉的對象多是比較了解的鄰里或親戚朋友基本上是口頭協(xié)議，多數無(wú)書(shū)面合同，不僅容易導致流轉糾紛，而且也不利于相關(guān)部門(mén)的數據統計。二是責任機構的職能不完善，雖然我縣成立了縣、鎮、村三級農村土地流轉辦事機構，但并沒(méi)有真正全面投入運行，土地流轉信息統計、價(jià)格指導、合同簽訂等職能沒(méi)有真正落實(shí)，規范、有序的土地流轉運行機制尚未建立。
�。ǘ┩恋亓鬓D存在“非糧化”現象。在土地流轉過(guò)程中，農戶(hù)對農戶(hù)的流轉基本還是用來(lái)種糧食的，但農戶(hù)對合作社、對企業(yè)、對種植大戶(hù)的流轉，出現了“非糧化”現象。當前，農資費用在不斷上漲，而糧價(jià)上漲幅度有限，且農資漲幅大于糧價(jià)漲幅，受經(jīng)濟利益驅使，流轉土地大多用于種植收益較高的經(jīng)濟作物。從我縣流轉情況看，有28111畝流轉土地用于經(jīng)營(yíng)蔬菜、林果、花卉等“非糧”農業(yè)，占流轉土地的33.1%；有6536畝的`流轉土地用于發(fā)展苗木、建廠(chǎng)或辦企業(yè)等“非農”行業(yè)，占流轉土地的7.7%。
�。ㄈ┩恋亓鬓D走樣變形。近年來(lái)，在我縣大力推進(jìn)農村土地流轉的情況下，大量的企業(yè)資本進(jìn)入農村，流轉了大量的土地，不少企業(yè)一次就流轉土地上千畝。但通過(guò)調查發(fā)現，企業(yè)資本進(jìn)入農村進(jìn)行“務(wù)農”各有打算。有的“拿地”是為了申報政府項目資金；有的“拿地”是為了儲備自身企業(yè)發(fā)展用地；有的即使進(jìn)行生態(tài)園區建設，也不追求經(jīng)濟效益，不是真正意義上的農業(yè)開(kāi)發(fā)。這與推進(jìn)土地規模經(jīng)營(yíng)、促進(jìn)農業(yè)現代化的初衷嚴重相背離。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D主體錯位。按照《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》規定，土地流轉沒(méi)有承包方的書(shū)面委托，任何組織和個(gè)人無(wú)權以任何方式?jīng)Q定農戶(hù)的承包地流轉。但從調研情況來(lái)看，我縣農村土地流轉，通過(guò)村委統一組織實(shí)現的占了60%以上，農戶(hù)的主體地位有所弱化，容易發(fā)生強行流轉農民土地的情況。
�。ㄎ澹╋L(fēng)險防控措施不到位。因農產(chǎn)品利潤率低、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善，導致企業(yè)虧損、甚至破產(chǎn)，有些土地已進(jìn)行非農建設，改變了地形地貌，無(wú)法恢復為耕地或重新恢復為耕地需要巨額整理費用，農民無(wú)法承受。一方面，一般農民將面臨失去土地流轉收益，以土地入股的農民甚至面臨失地風(fēng)險。另一方面，農民失去賴(lài)以生存的土地沒(méi)有了經(jīng)濟來(lái)源，便會(huì )向政府施壓，加大了社會(huì )基層不穩定因素的同時(shí)，也對政府在處理土地流轉風(fēng)險問(wèn)題提出了新的考驗。
四、幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┙∪⻊�(wù)體系，促進(jìn)土地流轉規范化。一方面，要健全縣、鎮、村三級管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò )建設，改變當前部分機構虛設、效率低下的現狀，確保職能到位、人員到位、保障到位。另一方面，要完善工作機制，切實(shí)抓好政策咨詢(xún)、信息發(fā)布、價(jià)格指導、合同簽訂、糾紛協(xié)調等服務(wù)職能的落實(shí)，確保土地流轉合理合法、規范有序的進(jìn)行。
�。ǘ┘哟蟊O控力度，確保土地流轉實(shí)效性。要探索建立土地流轉監控體系，在企業(yè)資本進(jìn)入農村前，突出對其農業(yè)經(jīng)營(yíng)背景和能力的考察，避免一些短期逐利的資本盲目進(jìn)入，造成土地資源浪費和農民利益受損；在企業(yè)資本進(jìn)入農村后，要強化流轉后土地的用途管制，對資本在農村經(jīng)營(yíng)不善，公然“圈地”造成浪費的，強令其退出，切實(shí)保障土地流轉的實(shí)效性；制定配套政策加強監控，在土地在大規模流轉后，要建立切實(shí)有效的風(fēng)險防控機制，有效規避土地流轉風(fēng)險，確保農民的基本利益不受損失。
�。ㄈ┳鹬剞r民意愿，突出土地流轉自愿性。一方面，推進(jìn)農村土地流轉必須堅持依法、自愿、有償的原則，充分尊重農民在土地流轉中的主體權利、選擇權利和談判權利，改變村委過(guò)度干預土地流轉的狀況。另一方面，要健全完善問(wèn)責機制，對違法強制流轉農民承包地、強占土地的行為，進(jìn)行嚴厲問(wèn)責，確保農民合法權益得到保障。
�。ㄋ模┩晟普叻龀�，提高土地流轉積極性。一方面，要加大財政扶持力度，適當增加對土地流入的規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)的扶持資金，鼓勵他們多種地、種好地。同時(shí)，結合我縣流轉工作實(shí)際，對土地流出的農戶(hù)也給予一定的資金補助或獎勵，提高廣大農戶(hù)的積極性和主動(dòng)性。另一方面，要加強信貸支持力度，積極探索農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款的有效途徑和形勢，努力推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款業(yè)務(wù)，解決土地流轉的資金瓶頸問(wèn)題。
農村土地流轉調研報告 12
農村土地問(wèn)題是“三農”問(wèn)題的關(guān)健，涉及面廣，政策性強。但就單純的土地管理而言，無(wú)外乎農用地和建設用地兩個(gè)方面。我基層所地處山區農村，轄區地面大，人口分布廣。由于長(cháng)期工作在農村，通過(guò)具體的工作實(shí)踐、調查了解到農村土地的管理仍有較多的問(wèn)題存在。
一、農村土地管理存在的問(wèn)題
(1)農用地管理問(wèn)題
目前，我國實(shí)行土地承包30年不變，廣大農村現存的農用地管理模式，基本上是按照土地下戶(hù)時(shí)農戶(hù)、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法給以后的工作留下了許多弊病。一是長(cháng)期的人口增減，即使是原有農產(chǎn)不變，各戶(hù)耕地的多寡已明顯凸現，二是隨著(zhù)移民并村，新增人口入戶(hù)易，種地難；三是原有的小自然村，人口遷徙已盡，耕地悉數撂荒；四是離遷居地較近的戶(hù)，一戶(hù)種著(zhù)多戶(hù)的地，粗放經(jīng)營(yíng)，廣種薄收；五是大村少數農戶(hù)由于人減地多，或是耕種不了，或是看重眼前利益，進(jìn)行私下租種，甚至轉讓建房等。這些問(wèn)題已經(jīng)嚴重威脅了我國土地資源的可持續發(fā)展。這樣下去后果將不堪設想。
(2)建設用地管理問(wèn)題
建設用地問(wèn)題，主要涉及到農民宅基地問(wèn)題和鄉鎮村建設用地問(wèn)題以及部分國家建設用地問(wèn)題。農民宅基地問(wèn)題主要表現是：一戶(hù)兩宅甚至一戶(hù)多宅，村中舊房空占土地有增無(wú)減，村外新宅蠶食農田與日俱增；鄉鎮村建設占地問(wèn)題，尤以公蓋占地和鄉村養殖園區建設占地為主，鄉鎮自恃政府有權，村委認為集體是主，致使鄉鎮村建設用地想占就占；部分國家用地更是新建設該批批、該占占，舊用地(如撤鄉并鎮后的原各鄉政府、地稅、醫院、獸醫站等單位)想租就租，想賣(mài)就賣(mài)。這些問(wèn)題的'存在和繼續，一是由于少數地方干部尤其是少數鄉村干部對土地法規的不學(xué)習不理解，二是由于國土資源管理體制局限，不敢自把嘴巴。由此形成了鄉鎮、村、戶(hù)非法贏(yíng)利多多，國家土地資源流失嚴重。
上述問(wèn)題的存在，在地廣人稀山區農村干部乃至極少數縣、鄉鎮干部看來(lái)沒(méi)什么大文章可作，可作為國土資源部門(mén)的執法者，卻不能熟視無(wú)睹，聽(tīng)之任之。
二、對加強農村土地管理的幾點(diǎn)建議
(一)農用地管理方面
(1)摸清家底，合理利用。以現鄉、村為單位，詳細核準農用地尤其是基本農田的實(shí)際數據，依法落實(shí)承包合同，層層落實(shí)承包責 任，解決實(shí)際中合同不落實(shí)，責任不明確的弄虛作假問(wèn)題，對邊遠荒蕪土地或還林還草，或栽種經(jīng)濟作物，如建設果園、藥材基地等。
(2)責任到戶(hù)，保證質(zhì)量。按農產(chǎn)承包合同，逐戶(hù)核準承包土 地面積，明確土地質(zhì)量。對少數種地過(guò)多、廣種薄收粗放經(jīng)營(yíng)戶(hù)給予適當調整，使農戶(hù)真正明確使用權與所有權的關(guān)系，解決少數農戶(hù)合 同外耕種土地和空有合同，實(shí)際無(wú)地的問(wèn)題。
(3)合理規劃，嚴格管理。要以科學(xué)合理的態(tài)度，按照土地管理要控制總量、合理布局、節約用地、保護耕地的原則，重新對鄉村土地利用規劃進(jìn)行修訂完善。農用地尤其是基本農田經(jīng)過(guò)確定之后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，年年檢查，嚴格監督，嚴厲查處。
(二)建設用地方面
(1)規范建設用地審批。嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》之規定做到該批的依法審批，不該批的堅決不批。最好能改現在的村、鄉鎮和國土資源部門(mén)三級審批為用地單位(個(gè)人)申請，村、鄉出具依法用地證明，國土部門(mén)獨家批準，使審批權力高度集中。
(2)規范收費標準。集體土地如本集體組織成員農戶(hù)建房占用非耕地可不交費，但農用地轉建設用地，因失去土地造成損失，補償必不可少，建設用地不交費顯失公平。
(3)杜絕搭車(chē)收費。在規范本部門(mén)收費的基礎上，要從根本上 杜絕鄉鎮村搭車(chē)收費。
(4)盤(pán)活建設用地資源。一是要按照一戶(hù)一宅的原則，妥善解決好農戶(hù)住新房閑舊屋的問(wèn)題，盤(pán)活空心村閑置土地。二是要處理好國家、集體單位在農村閑置的土地。三是要搞好無(wú)人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。
(5)加強執法監督力度，嚴懲越權批地現實(shí)非法占地的問(wèn)題，主要是鄉鎮村違法行為比重較大，由于我國現行土地法規在具體操作上的局限，基層所對鄉鎮村干部的違法行為的查處深感力不從心。因為，村有為集體、為群眾的事實(shí)掩護，鄉鎮有地方經(jīng)濟發(fā)展的權力干擾。為此，加強執法監督力度不僅是一線(xiàn)執法者要提高“敢”和“勇”精神更重要的是應該在規范執法程序和提高執法的具體操作依據，提高操作手段上有一個(gè)根本的創(chuàng )新。
農村土地流轉調研報告 13
近年來(lái)，土地承包合同糾紛的大量產(chǎn)生，有其深刻的歷史背景和社會(huì )原因。我國人多地少，戶(hù)籍制度又極大限制了農業(yè)人口的流動(dòng)，農村土地一直是一種稀缺資源，且直接關(guān)乎農民的基本生活保障。但長(cháng)期以來(lái)，農村土地承包經(jīng)營(yíng)權性質(zhì)模糊不清，基層干部和廣大農民法律意識、合同意識淡薄，政府相關(guān)部門(mén)的監督管理缺位，加之國家近年來(lái)的惠農支農政策不斷出臺，農村土地承包引發(fā)的訴訟和信訪(fǎng)事件頻發(fā)不斷。及時(shí)掌握和準確處理此類(lèi)糾紛，直接關(guān)系到農民的切身利益、農村的經(jīng)濟發(fā)展乃至整個(gè)社會(huì )的穩定和諧。
一、農村土地承包糾紛案件的基本特點(diǎn)
�。ㄒ唬┏稍A時(shí)間上的集中性
一方面，由于農作物的種植與收獲受自然規律的制約和影響，90%以上的農村土地承包糾紛案件當事人往往選擇在農閑季節提起訴訟，因此往往集中在每年的秋收后和春播前。相對于其他方式承包的農村土地承包糾紛案件，家庭承包方式承包的農村土地承包糾紛在成訴的季節性尤為明顯。另一方面，從農村土地承包制度的歷史發(fā)展進(jìn)程看，國家政策一直起到主導作用，相關(guān)立法只是將執政黨的意識上升為國家意識，使政策得到進(jìn)一步的鞏固。因此，國家農村土地政策做出重大調整前后，也是農村土地承包糾紛案件集中發(fā)生的時(shí)期。如國家出臺"一免兩補"土地政策后，發(fā)包方起訴承包方要求解除合同和承包方起訴發(fā)包方要求繼續履行合同的大批糾紛訴至法院。
�。ǘ┰V訟主體上的群體性
作為農業(yè)大省，黑龍江省農業(yè)人口總數為1191萬(wàn)，農業(yè)人口比例高達45.8%.但相當一部分農業(yè)人口在一系列惠農政策出臺前，因經(jīng)營(yíng)土地成本高、收益低而外出謀生。國家從收取"兩金一費"即公積金、公益金和管理費，調整為統一征收農業(yè)稅，再調整為免征農業(yè)稅，糧食直補、良種補貼并實(shí)行糧食收購最低保護價(jià)后，農民經(jīng)營(yíng)土地的成本減少，收益顯著(zhù)提高。大批外出務(wù)工的農民紛紛要求回鄉務(wù)農。部分糾紛中，發(fā)包方違約明顯，承包方證據充分，勝訴率高，承包方往往選擇共同訴訟。還有很多案件，起訴時(shí)僅僅是個(gè)別村民提起訴訟，但涉及問(wèn)題卻牽扯到其他村民或全體集體經(jīng)濟組織成員的群體利益，相當一批農戶(hù)持觀(guān)望態(tài)度。一個(gè)案件處理不當，往往引起連鎖反應，波及整個(gè)村莊甚至鄉鎮。另外，受傳統法律文化影響，農戶(hù)們往往愿意憑借人多勢眾，甚至集體上訪(fǎng)，贏(yíng)得法院更多的理解和社會(huì )輿論的支持。
�。ㄈ┘m紛類(lèi)型上的多樣性
長(cháng)期以來(lái)，我國的農村經(jīng)濟發(fā)展模式較為單一，但是隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐漸完善和新農村建設的不斷深入，農村經(jīng)濟發(fā)展呈現出多元、快速發(fā)展態(tài)勢，農村土地承包也隨之在承包主體、承包方式和權利義務(wù)內容方面體現出多樣性。2003年3月1日施行的《中華人民共和國農村土地承包法》，以法律的形式明確了土地承包、流轉、承包人的權利義務(wù)、發(fā)包人的權利義務(wù)、救濟方式和法律責任。首先，就承包土地的權屬而言，既有農民集體所有的土地，也有國家所有、依法由農民集體使用的土地，還有權屬不明的土地。從承包土地的使用狀況而言，既有耕地，也有林地、草地。從承包者的身份而言，除集體經(jīng)濟組織內部的農戶(hù)外，還有外來(lái)人員以招標、拍賣(mài)、協(xié)商等其他方式進(jìn)行的承包經(jīng)營(yíng)，且承包面積較大，贏(yíng)利性明顯。糾紛類(lèi)型除了常見(jiàn)的外出打工農民回鄉要地、出嫁女回原住所地要地及相鄰農戶(hù)之間爭地等糾紛外，還如，有的農戶(hù)因舉家搬遷到小城鎮，將所承包土地連同附著(zhù)房屋一并轉讓他人，但未辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權變更登記手續，后又反悔，要求受讓人返還承包地，但不要求返還房屋。有的農戶(hù)承包土地后又進(jìn)行轉包，在轉包合同到期后，次承包人主張優(yōu)先承包權。有的承包合同經(jīng)鄉土地糾紛仲裁機構裁決予以解除，村委會(huì )在承包方未退出承包地之前，又將爭議土地另行發(fā)包，現承包戶(hù)因權利受損，起訴發(fā)包方和原承包戶(hù)要求村委會(huì )履行合同、原承包戶(hù)退出土地，產(chǎn)生合同之訴與侵權之訴的競合。有的`農戶(hù)先起訴調整轉包費，經(jīng)法院判決支持后，次承包人不履行法院生效判決，該農戶(hù)又另行起訴請求解除轉包合同。有的農戶(hù)在二輪土地承包時(shí)口頭放棄承包經(jīng)營(yíng)權或棄耕撂荒，村委會(huì )將上述土地另行發(fā)包，后為滿(mǎn)足該農戶(hù)的要地請求，村委會(huì )又在其他農戶(hù)的承包地中為其調劑，但其他農戶(hù)拒不接受調劑而引發(fā)糾紛等等
二、農村土地承包糾紛案件的成因
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1.合同主體資格混亂。根據《農村土地承包法》第十二條規定："農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會(huì )發(fā)包；已經(jīng)分別屬于村內兩個(gè)以上農村集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組發(fā)包。"但是在發(fā)包過(guò)程中，有些村委會(huì )和村民小組的職責分工并不明確，有的村委會(huì )和村民小組將同一塊地分別承包給不同的村民，還有的村民小組將土地發(fā)包后，村委會(huì )收回村民小組已發(fā)包土地，重新對外發(fā)包或租賃，引發(fā)糾紛。
2.合同簽訂程序不規范。根據《農村土地承包法》第十八條規定，土地承包方案應當依法經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。但是在實(shí)踐中，村、組違反法律規定的民主議定程序進(jìn)行違規發(fā)包的情況屢屢發(fā)生，圍繞承包合同效力產(chǎn)生的糾紛大量出現。有些村干部甚至在發(fā)包時(shí)搞暗箱操作，擅自以低價(jià)將土地發(fā)包給親朋好友。有些村委會(huì )任意制訂土地承包方案，以"優(yōu)惠條件"將土地發(fā)包給非集體經(jīng)濟組織成員，引起了村民強烈不滿(mǎn)。
3.合同約定內容不完善。有的沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，只有口頭協(xié)議，一旦發(fā)生分歧，極易引發(fā)糾紛。有的雖簽有書(shū)面合同，但條款不完善、不具體，有些條款甚至違反法律規定。如土地面積無(wú)約定或約定不清，甚至有的連土地的四至都未約定，僅明確了地塊名稱(chēng)。由于約定不明，雙方又各執一詞，事實(shí)和責任難以認定。有的合同沒(méi)有關(guān)于違約責任的約定，缺乏確保履行合同的制約機制，為當事人隨意違約提供了條件，出現了隨意縮短承包期、收回承包地和提高承包費，隨意調整承包地，多留機動(dòng)地不尊重農民的經(jīng)營(yíng)自主權，強迫種植、強迫流轉承包地等。
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1.發(fā)包方違約。主要包括兩種情況，一是發(fā)包方非法變更、解除合同。根據《農村土地承包法》第二十六條和第二十七條的規定，家庭承包的，在承包期內，非發(fā)生法律規定的事由，并經(jīng)過(guò)法定程序，發(fā)包方不得收回和調整承包地。"這是該法賦予農民長(cháng)期、有保障的土地使用權的核心內容。"但現實(shí)生活中，有些發(fā)包方為謀取利益，在不符合法律規定的情況下擅自解除土地承包合同，收回農業(yè)用地用于營(yíng)利性開(kāi)發(fā)建設。二是發(fā)包方干涉承包方依法享有的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權。依照《農村土地承包法》第十六條第一項的規定，承包方依法享有承包地使用、收益的權利。有的鄉村干部不注意尊重農民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權，還習慣用計劃經(jīng)濟時(shí)代的思維方式和行政干預的手段對農戶(hù)的土地承包經(jīng)營(yíng)權的行使濫加干涉，以發(fā)展集體經(jīng)濟、搞規模經(jīng)營(yíng)等理由強行統一種植作物，或者強制收回承包地。
2.承包方違約。主要包括承包方對土地進(jìn)行破壞性、掠奪性經(jīng)營(yíng)，擅自改變土地的農業(yè)用途，拒絕交納土地承包費等情況。根據《農村土地承包法》第十七條的規定，承包方有維持土地的農業(yè)用途、不得用于非農建設的義務(wù)。土地管理法對于農業(yè)用地轉為建設用地規定了嚴格的轉用審批程序和征地、用地批準程序。在審判實(shí)踐中，一些承包人未履行法律規定的審批手續，在承包地上建設永久性建筑，甚至容許他人在承包的土地內修建墳墓牟取利益。有的承包方在承包地上建筑、取土等，造成土地荒漠化，嚴重破壞耕種條件，使農用地難以恢復耕種。還有的承包方以各種理由逾期、拒絕交納承包費，構成違約。
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1.沒(méi)有土地清冊或記載不詳�，F實(shí)中，很多村委會(huì )沒(méi)有建立土地清冊，或者用手寫(xiě)財務(wù)帳簿的方式代替清冊，其中不少帳簿有改動(dòng)，無(wú)法確定記載事項。有的村委會(huì )建立了土地清冊，但是清冊記載不詳，承包經(jīng)營(yíng)的戶(hù)主有的記載為原承包人，有的記載為受流轉人；對各戶(hù)承包土地的面積、邊界記載不清，面積多為概數，諸如"道南邊"、"沙坑北邊"、"東房東邊"等劃分邊界的字樣十分常見(jiàn)。對于流轉方式及變更理由基本無(wú)記載，關(guān)于流轉土地的坐落、質(zhì)量等級，流轉土地的用途、流轉期限沒(méi)有記載的現象更是十分普遍。承包人之間發(fā)生爭議時(shí)，村委會(huì )拿不出有力依據來(lái)證明土地使用權范圍及流轉詳情，當事人只能通過(guò)向法院起訴確認自己的權利，導致很多不必要的糾紛產(chǎn)生。
2.機動(dòng)地管理不當。村集體在劃分土地時(shí)一般都會(huì )保留一些機動(dòng)地不做分配，將其租賃給農戶(hù)經(jīng)營(yíng)，租期5至10年不等，且一般事先收取部分或全部租賃費。由于近年來(lái)國家減免農業(yè)稅，農民負擔大幅度減輕，一部分租賃戶(hù)不愿意再承擔原租賃費，甚至要求退還已預交的租賃費，雙方發(fā)生糾紛。有些村集體為了收取租賃費用，預留機動(dòng)地超過(guò)國家規定的標準，未受益的農戶(hù)發(fā)現當前種地效益好的形勢，要求重新分配機動(dòng)地，但原來(lái)的承包大戶(hù)不愿意退出，產(chǎn)生糾紛。
農村土地流轉調研報告 14
近年來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟結構的不斷調整、現代農業(yè)發(fā)展和城鄉一體化進(jìn)程的推進(jìn)，任縣土地流轉呈現出明顯加快的勢頭。通過(guò)建立健全農村土地流轉服務(wù)中心和農村土地承包仲裁委員會(huì )兩個(gè)機構，建立鄉級土地流轉服務(wù)站，加強土地流轉服務(wù)工作，全縣農村土地流轉取得了較好的成效。
一、土地流轉現狀
目前全縣農村土地流轉總量達8萬(wàn)畝，占全縣耕地面積47.7萬(wàn)畝的17％，涉及農戶(hù)7500戶(hù)，占全縣農業(yè)總戶(hù)數的10.8％。我縣農村土地流轉呈現以下兩大特點(diǎn)：
一是土地流轉形式多樣化。
我縣農村土地流轉主要流轉形式有轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式。截止20xx年底，以轉包、出租形式流轉的`土地面積1.7萬(wàn)畝，約占土地流轉面積的21%；以互換形式流轉的土地6.3萬(wàn)畝，約占土地流轉面積的79%；以轉讓和入股形式的流轉方式目前還很少。
二是土地流轉向規�；l(fā)展。
土地流轉已逐步由農戶(hù)間的分散零星，向流轉經(jīng)營(yíng)集約化、規�；较虬l(fā)展。主要有以下幾種：大戶(hù)承包型。目前，全縣各類(lèi)種植大戶(hù)不斷涌現，大戶(hù)承包土地100畝以上的有5家，承包50畝以上的有50多家。企業(yè)帶動(dòng)型。采取“公司+基地+農戶(hù)”等方式，發(fā)展規模高效農業(yè)和生態(tài)旅游休閑業(yè)。如金發(fā)蔬菜公司帶動(dòng)蔬菜種植面積2800畝，沃隆公司發(fā)展400多畝設施精品蔬菜，宜采農業(yè)觀(guān)光園項目建成占地400畝綠色蔬菜生產(chǎn)基地。合作經(jīng)營(yíng)型。成立專(zhuān)業(yè)合作社，對生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中部分環(huán)節提供統一服務(wù)。如任城鎮北甘寨村甘寨專(zhuān)業(yè)合作社，采取統一技術(shù)、品種、用肥、農藥、收購，現已發(fā)展社員126戶(hù)，規模經(jīng)營(yíng)土地500畝，探索出一條土地流轉新路子。
二、土地流轉中存在問(wèn)題
�。ㄒ唬┧枷胝J識不到位。一小部分農戶(hù)心里沒(méi)底。一怕政策不穩，擔風(fēng)險；二怕失去賴(lài)以生存的土地，戀土觀(guān)念根深蒂固；三怕流轉后得不到應有收益。
�。ǘ┩恋亓鬓D程序不規范。很多農戶(hù)間土地流轉，都是采用“口頭協(xié)議”的形式，私下進(jìn)行土地流轉，即使簽了合同，也比較簡(jiǎn)單，流轉雙方在責、權、利關(guān)系上沒(méi)有明確規定，也無(wú)違約責任，更沒(méi)有考慮到今后市場(chǎng)變化因素，由于合同不規范，給合同糾紛留下隱患。
�。ㄈ┩恋亓鬓D政策不完善。我縣在相關(guān)政策上配套還不夠，在規模土地流轉過(guò)程中，涉及到臨時(shí)用地、調整規劃、招商服務(wù)等方面，缺少配套政策和項目資金支持。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D經(jīng)營(yíng)主體不強。調查顯示，農村土地流轉發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)仍以農戶(hù)間零散性的短期流轉為主，面積萬(wàn)畝，占流轉總面積的％；專(zhuān)業(yè)合作社、龍頭企業(yè)參與土地流轉面積萬(wàn)畝，占％。主要原因是我縣農業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不高，龍頭企業(yè)帶動(dòng)能力弱，制約了土地流轉經(jīng)營(yíng)主體發(fā)展；農業(yè)是弱勢產(chǎn)業(yè)，受自然和市場(chǎng)雙重影響，收益較低，導致企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉規模經(jīng)營(yíng)農業(yè)極為慎重。
三、土地流轉發(fā)展對策
�。ㄒ唬┰谕恋亓鬓D保障工作上求突破。要切實(shí)加強對土地流轉工作的領(lǐng)導。
一是注重宣傳引導。利用新聞媒體等宣傳形式，加強對農村土地流轉相關(guān)政策和法規的宣傳，使廣大基層干部群眾深刻認識土地流轉的重要性，自覺(jué)運用政策和法規參與土地流轉。
二是維護農戶(hù)利益。土地流轉必須讓農民得實(shí)惠，否則，農民不愿意進(jìn)行土地流轉。土地經(jīng)營(yíng)權交易定價(jià)應合理，租金原則上不能少于流轉前收益。要探索建立收益浮動(dòng)機制，使農民的經(jīng)濟利益有增進(jìn)空間。
三是防范流轉風(fēng)險。為防止土地經(jīng)營(yíng)大戶(hù)或企業(yè)出現經(jīng)營(yíng)困難后，農民利益受損，承包方向受讓方交付一定數量的風(fēng)險金，流轉雙方要在合同中約定受讓方在收獲一季農作物前交齊當年租金，同時(shí)協(xié)調保險機構搞好農業(yè)保險，力求流轉風(fēng)險降到最低。
(二)在土地流轉經(jīng)營(yíng)規模上求突破。推進(jìn)土地流轉的目的是要實(shí)現農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，提高農業(yè)效率，建設現代農業(yè)。
一要大戶(hù)示范帶動(dòng)。大力培育種植、養殖大戶(hù)，依靠大戶(hù)示范效應，促進(jìn)農村土地流轉。
二要合作社管理帶動(dòng)。大力發(fā)展農村專(zhuān)合組織，實(shí)行民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。
三要村企聯(lián)姻帶動(dòng)。圍繞農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規劃，加強招商引資力度，注重引進(jìn)經(jīng)濟實(shí)力強的大企業(yè)參與農業(yè)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)土地流轉。
四要發(fā)揮特色帶動(dòng)。結合區位優(yōu)勢引導農民積極發(fā)展生態(tài)農業(yè)、觀(guān)光農業(yè)，依據產(chǎn)業(yè)特色，引導農戶(hù)向龍頭企業(yè)、種養大戶(hù)有償流轉土地，壯大特色產(chǎn)業(yè)規模。
(三)在土地流轉政策扶持上求突破。
一是設立農村土地流轉扶持資金�？h財政每年安排資金，重點(diǎn)用于改善流轉土地規模經(jīng)營(yíng)的基礎設施，完善土地流轉信息網(wǎng)絡(luò )，鼓勵農民土地流轉和培育規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)；發(fā)揮永福莊鄉、固城鄉等農業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢，規劃建立農業(yè)示范園區，對于土地流轉面積300畝以上的，由縣級立項并給予項目資金獎勵扶助。
二是實(shí)行土地流轉項目資金優(yōu)先政策。農村土地整理、標準農田建設、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農用機械補助等涉農項目，要盡可能與土地流轉經(jīng)營(yíng)相結合，優(yōu)先安排項目資金。
三是落實(shí)信貸支持和貸款貼息。各金融機構要探索試行土地經(jīng)營(yíng)權作為貸款抵押，支持具備條件的規模經(jīng)營(yíng)主體利用法律法規未禁止的其他方式開(kāi)展融資。對規模經(jīng)營(yíng)主體用于添制和更新機耕設備、擴大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的貸款，財政給予適當比例貼息。
(四)在土地流轉規范管理上求突破。
一是實(shí)行土地流轉登記制度。以鄉鎮、村為單位，建立農村土地流轉登記冊，對內摸清土地流轉底數，對外聯(lián)系土地流轉業(yè)主。凡沒(méi)登記的流轉土地及其附著(zhù)物不得進(jìn)行擔保抵押和融資，不得再流轉第三方。
二是規范土地流轉合同管理制度。全面推行農村土地流轉合同管理制度，使用統一的土地流轉合同文本，對流轉合同立卷歸檔，永久保存，實(shí)行規范化管理。
三是建立三級土地流轉服務(wù)體系�？h農村土地流轉服務(wù)中心要抓好農村土地流轉的協(xié)調指導、督促檢查等日常工作;鄉鎮農村土地流轉服務(wù)站要加強對農村土地流轉申請、合同鑒定、流轉備案、調解糾紛等管理服務(wù)；村一級要明確一名農村土地流轉管理員，及時(shí)掌握土地流轉動(dòng)態(tài)信息。
農村土地流轉調研報告 15
近期我們小組對農村土地流轉情況進(jìn)行了調查，經(jīng)過(guò)匯總研究，現將調研情況報告如下：
一、土地流轉的主要形式
目前，土地流轉的形式主要有：轉包、出租、入股、轉讓、互換等形式。
二、土地流轉的效果
土地流轉形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業(yè)集中。目前。二是土地向農民專(zhuān)業(yè)合作社集中。三是土地向種養能手集中。主要是各村的種植和養殖大戶(hù)。
三、土地流轉存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┱J識不足，重視不夠。部份村干部認為土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉是農戶(hù)之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務(wù)就行，沒(méi)有嚴格按照土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的要求管理。但事實(shí)證明，不規范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會(huì )引起層層上訪(fǎng)、甚至集體上訪(fǎng)，這樣的結果將會(huì )影響社會(huì )穩定。
�。ǘ┺r戶(hù)放棄承包地時(shí)無(wú)書(shū)面申請。前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權時(shí)，只向村委打了一個(gè)招呼，有的甚至只打了一個(gè)電話(huà)，更沒(méi)有提交放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權的書(shū)面申請或授權委托申請，村委將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農戶(hù)，該農戶(hù)事后反說(shuō)是村委強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經(jīng)營(yíng)權，村委又拿不出有利的證據，增加了此類(lèi)糾紛處理的難度。
�。ㄈ┩恋亓鬓D合同不規范。農戶(hù)之間的土地流轉無(wú)規范的流轉合同，相當部分只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關(guān)系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時(shí)難以取證，為處理糾紛增加了難度。
�。ㄋ模┙M織機構有待完善。街道和村兩級沒(méi)有成立相應的服務(wù)機構，使農村土地流轉和規�；�(jīng)營(yíng)工作沒(méi)有相對完善的工作機構和健全的工作隊伍；沒(méi)有建立土地流轉檔案管理制度，不能對每一宗土地流轉都建立流轉臺帳和流轉卡，使土地流轉工作不規范；沒(méi)有建立土地流轉矛盾糾紛排查制度，不能及時(shí)發(fā)現土地流轉和規�；�(jīng)營(yíng)中的矛盾和問(wèn)題，溝通協(xié)調工作做的不夠，不能為農民和業(yè)主搞好服務(wù)。
四、加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┱J真貫徹相關(guān)法規。切實(shí)加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹，要讓各級干部充分認識加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理的重要性和必要性。層層開(kāi)展農村土地承包管理和土地流轉的培訓，街道要定期組織對村干部進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的培訓，使其在農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉過(guò)程中把好關(guān)，在依法、自愿、有償的前提下嚴格按程序操作。
�。ǘ┣袑�(shí)完善流轉手續。在全面清理農村土地流轉現狀的基礎上，對清理出來(lái)的問(wèn)題分類(lèi)進(jìn)行完善和補充。
一是對農戶(hù)之間流轉合同和協(xié)議或不規范不完善的合同或協(xié)議的流轉行為，按照統一的《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉合同書(shū)》的格式進(jìn)行重新簽訂農村土地流轉合同，當事人不在家的，由當事人寄回書(shū)面《授權委托書(shū)》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過(guò)承包人承包期的剩余時(shí)間。
二是對自愿放棄土地承包的'農戶(hù)，必須完善放棄承包經(jīng)營(yíng)權的《申請書(shū)》或與集體經(jīng)濟組織簽訂協(xié)議。否則不允許村委將其承包地發(fā)包給他人承包。
三是對集體經(jīng)濟組織采取招標、拍賣(mài)等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實(shí)保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
�。ㄈ﹪栏裢恋爻邪�(jīng)營(yíng)權流轉操作程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出申請，取得同意后，再簽訂流轉合同書(shū)。流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發(fā)包方和街道農村土地承包管理部門(mén)各備案一份；街道農村土地承包管理部門(mén)要對農村土地流轉情況適時(shí)進(jìn)行備案登記，建立和完善農村土地流轉檔案。流轉當事人可以向街道農村土地承包管理部門(mén)申請合同鑒證。
�。ㄋ模┲笇Ш炗喠鬓D合同。街道農村土地承包管理部門(mén)應當及時(shí)向達成流轉意向的雙方當事人提供統一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂合同后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發(fā)現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時(shí)指出并予糾正。
�。ㄎ澹┙∪r村土地流轉檔案。街道農村土地承包管理部門(mén)要及時(shí)對各類(lèi)流轉土地進(jìn)行登記備案，并將相應情況及時(shí)錄入微機，減少和杜絕因土地流轉引起的各類(lèi)糾紛。
農村土地流轉調研報告 16
為全面掌握全縣農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉情況，研究制定下步農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的對策和措施，積極引導、規范農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，促進(jìn)農村土地適度規模經(jīng)營(yíng)、農民增收和現代農業(yè)發(fā)展，根據省、州要求，我站對全縣農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉情況進(jìn)行了專(zhuān)題調研，現將調研情況報告如下：
一、我縣土地流轉的現狀及特點(diǎn)
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D的現狀。
據調查統計，截止20xx年6月底，全縣農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉面積8488畝，占總承包耕地面積19.59萬(wàn)畝的4.33％，其中：
1、轉包面積5813畝，占流轉總面積的68.48％；
2、轉讓面積91畝，占流轉總面積的1.07%；
3、互換面積1088畝，占流轉總面積的12.82％;
4、出租1486畝，占流轉總面積的17.51%。
�。ǘ┑亓鬓D的特點(diǎn)
1、流轉規模逐步擴大。隨著(zhù)農村勞務(wù)輸出規模的不斷擴大，越來(lái)越多的農民，特別是農村青年離開(kāi)土地、離開(kāi)農村向城市轉移，常年在外務(wù)工及經(jīng)商，加速了農村土地的流轉；
2、興辦農業(yè)龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社，也從一定程度上助推了農村土地流轉的速度。近年來(lái)相繼涌現出了煙葉、啤酒大麥、油菜、林果、蔬菜等方面的土地流轉承包大戶(hù)，都已取得了明顯的經(jīng)濟效益，展示了很好的發(fā)展前景。
二、我縣農村土地流轉的做法及成效
我縣農村承包土地流轉堅持依法、自愿、有償的原則，本著(zhù)尊重農民意愿，考慮農民應得利益，從加快農業(yè)結構調整步伐，推動(dòng)農村勞動(dòng)力向非農產(chǎn)業(yè)轉移，提高農業(yè)實(shí)施效益出發(fā)，以農業(yè)增效、農民增收為目的，積極穩妥地推進(jìn)農村土地流轉，其主要做法及成效是：
�。ㄒ唬┩七M(jìn)農村土地流轉，切實(shí)維護農民利益。
在土地資源日愈緊張的情況下，推進(jìn)農村土地流轉必須充分尊重農民意愿，切實(shí)把維護和實(shí)現好農民土地承包經(jīng)營(yíng)權益作為土地流轉的前提條件。在整個(gè)土地流轉工作中，始終堅持“依法、自愿、有償”原則，做到“三不變”，即不改變土地的.農業(yè)用途，不改變土地二輪承包期，不改變農民承包權。
�。ǘ┙⒁幏读鬓D制度，積極推進(jìn)土地流轉。
農村土地流轉關(guān)系農民的根本利益和長(cháng)遠生計，規范、有序地推動(dòng)農村土地流轉，不僅是維護農民切身利益不受侵害的需要，而且是有效防范土地流轉糾紛、維護農村社會(huì )穩定和諧的需要。完善調解仲裁機構，對土地流轉合同糾紛案件調解及仲裁，及時(shí)化解矛盾，消除隱患。從制度上奠定維護和發(fā)展好土地承包經(jīng)營(yíng)權益的基礎。
�。ㄈ﹦�(chuàng )新土地流轉形式，加快農村土地流轉。
推進(jìn)土地流轉是實(shí)現農村土地規�；�(jīng)營(yíng)、推動(dòng)現代化農業(yè)發(fā)展和新農村建設的現實(shí)選擇和途徑，但最重要、最根本目的在于實(shí)現農民利益的最大化。在具體工作中，堅持因地制宜，嘗試多種土地流轉形式，使農村土地流轉由過(guò)去單一的以轉包為主向轉包、轉讓、出租、互換、入股等多種形式轉變，積極引導并鼓勵土地經(jīng)營(yíng)權向種植能手和種養殖大戶(hù)流轉，形成規模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢。
三、農村土地流轉中存在的問(wèn)題
我縣的土地流轉盡管呈現出較好的勢頭，但是畢競還處于初始階段，表現出規模小，層次低，不規范的情況，大部分流轉僅限于農戶(hù)之間的零星流轉不成規模，更沒(méi)有出現以土地入股等形式組建的合作社等，具體表現為：
�。ㄒ唬┺r民的思想認識不到位，抑制了土地流轉。部分農民戀土觀(guān)念根深蒂固，視承包田為“保命田”，即使外出打工，進(jìn)城經(jīng)商，也要保留承包田，不愿長(cháng)期轉讓或轉包他人經(jīng)營(yíng)。
�。ǘ┩恋亓鬓D程序不規范，制約著(zhù)土地流轉。目前我縣農村土地經(jīng)營(yíng)權的流轉，以農民自發(fā)流轉較多，集中連片的、有組織的流轉較少；以農戶(hù)之間的流轉較多，農戶(hù)與開(kāi)發(fā)業(yè)主之間的大批量流轉較少；以短期性、季節性的流轉較多，中長(cháng)期的流轉不多。并且在流轉過(guò)程中，大部分沒(méi)有簽訂規范的合同，只有口頭協(xié)議，自由性和隨意性較大。有些流轉的土地雖然簽訂了流轉承包合同，但沒(méi)有使用規范統一的合同書(shū)，內容不夠完整，合同條款、期限、標的不具體，雙方的權、責、利不明確，沒(méi)有違約責任追究和損失補償辦法，容易引發(fā)合同糾紛。
�。ㄈ┏梢幠Ａ鬓D困難，限制了土地流轉。由于我縣土地的自然環(huán)境、類(lèi)型復雜，土地分散在不同區域，有的村、組農戶(hù)面積更零星分散，難以實(shí)施規模經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，規模經(jīng)營(yíng)承包業(yè)主為了獲得穩定的生產(chǎn)周期，要求中長(cháng)期流轉土地。而一些農戶(hù)由于擔心外出務(wù)工不穩定，考慮到能夠隨時(shí)回來(lái)恢復耕種承包土地，只考慮短期性、季節性流轉。因此，要把土地從分散的農戶(hù)手中集中成片，沒(méi)有較好的利益導向或出臺新的政策措施，很難獲得所有承包戶(hù)的同意。
�。ㄋ模C制不健全，影響了土地流轉。我縣目前尚缺乏土地經(jīng)營(yíng)權流轉的配套政策措施和服務(wù)機構，基層干部對土地流轉工作缺乏指導和管理，土地流轉的供求信息不能及時(shí)有效溝通。出租方找不到承租方，只好請人代耕或無(wú)償轉包，而想擴大經(jīng)營(yíng)規模的專(zhuān)業(yè)大戶(hù)，又難以找到有流轉土地意向的對象，即便找到了不是太分散就是面積小�？傮w來(lái)說(shuō)，我縣土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉還處在一個(gè)自發(fā)的、分散的、無(wú)序的小規模狀態(tài)。
�。ㄎ澹┺r村社會(huì )保障跟不上，遏制了土地流轉。盡管我縣農村的養老、醫療、社會(huì )救助等社會(huì )保障體系在不斷的完善、健全，但農民主要還是依靠土地來(lái)解決吃飯和依賴(lài)土地收入解決看病、上學(xué)、養老等問(wèn)題，普遍把土地作為最基本的生活保障來(lái)看待，對于流轉土地存在后顧之憂(yōu)。
五、加快農村土地流轉的對策與建議
�。ㄒ唬┘訌娦麄鞣e極引導，進(jìn)一步提高農民的大局意識。要以廣泛宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》為重點(diǎn)，通過(guò)廣播、電視、報刊、雜志等宣傳媒體，將相關(guān)法律、法規的條款和土地流轉典型事例與成果，采取聽(tīng)、看、比的方法，向廣大農民進(jìn)行多層面、多方位的宣傳和引導，著(zhù)力提高農民群眾對土地流轉的思想認識，積極營(yíng)造土地流轉的工作氛圍，讓更多的農民和基層干部主動(dòng)參與和配合土地流轉工作，廣泛形成大局意識、發(fā)展意識，全面推進(jìn)土地流轉速度。
�。ǘ┙⒔∪l村土地流轉服務(wù)組織，加強對農村土地流轉的日常監管工作�？h設立土地經(jīng)營(yíng)權流轉辦公室，鄉鎮設立土地經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)中心，村級建立土地經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)站�？h流轉辦做好土地經(jīng)營(yíng)權流轉操作規程的制訂，加強對土地經(jīng)營(yíng)權流轉的監督、檢查、指導、協(xié)調等工作；鄉鎮、村按照各自職責，及時(shí)開(kāi)展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢(xún)、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務(wù)，實(shí)現依靠市場(chǎng)調節完善流轉機制，推動(dòng)土地流轉的健康運行，提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。
�。ㄈ┻M(jìn)一步規范土地流轉行為。
�、僖幏锻恋亓鬓D程序。土地經(jīng)營(yíng)權的流轉，必須經(jīng)農戶(hù)自愿提出申請、自愿簽訂書(shū)面流轉合同，村級審核同意，鄉鎮登記備案并依法鑒定三個(gè)環(huán)節。
�、谝幏锻恋亓鬓D合同。簽訂規范統一的流轉合作文本，保證每份土地流轉合同條款清晰、手續完備、內容齊全、權責明確，同時(shí)對經(jīng)營(yíng)權流轉的土地狀況、違約責任以及解決爭議方式等也要約法三章。
�、垡幏锻恋亓鬓D行為。遵循“依法、自愿、有償”的原則，由農民自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權是否流轉及流轉方式，任何組織和個(gè)人不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權。
�。ㄋ模┙⒓顧C制，實(shí)行農村土地適度規模經(jīng)營(yíng)。
大力發(fā)展農村二、三產(chǎn)業(yè)，拓寬農村勞動(dòng)力的就業(yè)門(mén)路，就地轉化農村勞動(dòng)力�？h、鄉（鎮）政府對土地規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)、專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織和農業(yè)龍頭企業(yè)的支農資金、扶貧資金等要優(yōu)先支付。充分發(fā)揮其他經(jīng)營(yíng)業(yè)主在資源整合、帶動(dòng)農戶(hù)發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)方面的積極作用。引導有能力的農民專(zhuān)業(yè)合作組織，探索農民土地入股等流轉方式，創(chuàng )立品牌，擴大規模，自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)農業(yè)項目。
�。ㄎ澹┙∪r村社會(huì )保障機制。加強以農村最低生活保障、養老保險、醫療保險、子女教育、農民工保護等為主的農村社會(huì )保障體系建設，積極探索農民以土地承包經(jīng)營(yíng)權收益換社保＋財政補助的新型農村養老保障，解除農民的后顧之憂(yōu)，使農民放心走出去，為農村土地流轉創(chuàng )造良好的條件。
�。┨剿鲃�(chuàng )新形式，力求農民利益最大化。
從土地流轉的成功實(shí)踐和經(jīng)驗來(lái)看，當前應積極引導和著(zhù)力推廣農民以土地承包經(jīng)營(yíng)權入股農民專(zhuān)業(yè)合作社統一經(jīng)營(yíng)的流轉形式，農民以土地承包經(jīng)營(yíng)權入股產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)實(shí)現產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的流轉形式，以及農民以土地承包經(jīng)營(yíng)權自愿聯(lián)合建立新的合作經(jīng)濟組織實(shí)現規�；�(jīng)營(yíng)的流轉形式。
�。ㄆ撸┙⒃圏c(diǎn)，加強土地流轉的示范和引導。
由于我縣土地流轉目前還僅處于初始和起步階段，而且經(jīng)驗不足，財力有限。加之現實(shí)中農民的小農思想、惜土觀(guān)念、趨同意識還都比較濃厚，因此必須通過(guò)樹(shù)立典型、示范帶動(dòng)的辦法，在局部實(shí)現突破，形成“典型拉著(zhù)走，政府推著(zhù)走”的局面。
農村土地流轉調研報告 17
為全面了解當前農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉情況，加強對農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的指導，前段時(shí)間，我們就農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作進(jìn)行了專(zhuān)項調查。
一、基本情況
xx縣位于山西省晉中地區中部，是一個(gè)傳統的農業(yè)大縣，全縣轄9個(gè)鄉鎮，197個(gè)行政村，其中：農業(yè)人口20.85萬(wàn)人，涉及農戶(hù)6.67萬(wàn)戶(hù)，全縣總耕地面積39.81萬(wàn)畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬(wàn)畝，簽訂土地承包合同6.67萬(wàn)份。據不完全統計，20xx年底，我縣簽訂土地流轉合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2 %，近年來(lái)我們還規范了農村土地流轉臺帳，建立完善了全縣的農村土地承包經(jīng)營(yíng)及流轉管理機構。
二、土地流轉合同簽訂及流轉調查情況
隨著(zhù)國家一系列惠農政策的出臺，特別是全面取消農業(yè)稅，《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，我縣的農村土地流轉顯現出一些新的特點(diǎn)，主要表現在以下幾個(gè)方面。
(一)、從流轉形式來(lái)看，主要有以下幾種流轉形式。
1、轉讓。指農戶(hù)之間土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的轉移。有些農戶(hù)因無(wú)力繼續承包土地，與其他戶(hù)協(xié)商一致，經(jīng)村委會(huì )同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會(huì )確立新的土地承包關(guān)系，出讓方與村委會(huì )在轉讓土地上的承包關(guān)系即行終止。這種流轉形式的好處是出讓方可以有更充足的時(shí)間從事非農產(chǎn)業(yè);受讓方可以根據自己的需要，轉入土地擴大經(jīng)營(yíng)規模。我縣共轉讓土地4139.79畝，占總流轉面積的53.6 %。
2、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶(hù)間一定期限內土地使用權實(shí)現轉移。轉包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限，轉包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。20xx年底，我縣共有轉包土地2090.14畝，占總流轉面積的27%。
3、互換。即農戶(hù)之間土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的相互轉移�；Q的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要�；Q后，互換地塊的土地承包權、經(jīng)營(yíng)權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務(wù)關(guān)系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉面積的13.5%。
4、出租。主要指農戶(hù)與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶(hù)與用地單位之間進(jìn)行，農戶(hù)自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉面積的1.4%。
5、其它。農戶(hù)將全部或部分承包土地使用權作價(jià)為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，以入股的土地使用權作為分紅依據，入股收入按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉面積的4.4 %。如xx縣小白鄉白燕村有400多戶(hù)，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。
白燕村最早的土地流轉形式是以租地的形式流轉，他們意識到土地流轉的意義在于增產(chǎn)、增效、增收。就白燕村來(lái)講，該村支書(shū)張云利所辦的xx縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農民代種地，全部種他的樹(shù)苗，農民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農民隨時(shí)可以撤股�，F在白燕村40%的就流轉給了張云利，全村有350人長(cháng)期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶(hù)他們的地。本村的20xx年寫(xiě)有書(shū)面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。
張xx的基地帶動(dòng)公司，公司帶動(dòng)合作社，重點(diǎn)搞工程，注冊資金在1000萬(wàn)元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉搞一個(gè)苗木鄉鎮，把小白鄉建成苗木基地鄉，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對土地流轉，他指出：土地流轉要規范，上面要出臺一些政策，關(guān)于流轉合同、鑒證方面都要規范。
(二)、從土地流轉去向來(lái)看，主要是農戶(hù)之間的流轉居多，我縣共有流轉土地面積7717.99畝，其中流入農戶(hù)面積4768.78畝，占流轉面積的62 %;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉面積34%。流轉土地用于種糧4172.81畝，其中流入農戶(hù)土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉面積54%。
(三)、從土地流轉的分布情況來(lái)看，我縣土地流轉主要集中在平川鄉鎮，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過(guò)流轉形成大面積土地耕種的現象;二是免征農民稅收的同時(shí)，國家又給農戶(hù)種糧進(jìn)行了補貼，農戶(hù)科技種植大棚，形成了部分農戶(hù)之間土地的互換。
三、土地流轉中存在的問(wèn)題
(一)流轉合同不規范
從簽訂情況看，我縣農村土地的流轉在國家免征稅費后，形成了農民承包耕地的流轉不經(jīng)過(guò)村委同意的事實(shí)，造成了農戶(hù)之間土地流轉不簽訂書(shū)面的流轉合同。
(二)由于多年來(lái)農戶(hù)土地自行流轉情況多，造成了原來(lái)稅費改革前農戶(hù)自行流轉的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現，形成土地流轉事實(shí)存在但無(wú)證據、無(wú)依據的現象，使土地流轉合同糾紛難以處理。
(三)由于國家的規劃建設，形成城郊農戶(hù)土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農戶(hù)自行流轉的合同由于利益的分配問(wèn)題也引發(fā)了農戶(hù)之間的土地流轉合同糾紛的出現。
(四)宣傳力度不夠，農戶(hù)之間土地流轉由于法律意識差，不懂法，形成農戶(hù)自行流轉合同及手續不完善，同時(shí)也給自己留下了發(fā)生糾紛的隱患。
(五)流轉文書(shū)管理不完整。我縣存在土地流轉臺賬管理不規范，個(gè)別鄉鎮沒(méi)有建立土地流轉臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒(méi)有在農經(jīng)部門(mén)鑒證、存檔和備案，在村社也都沒(méi)有備案，至使農經(jīng)部門(mén)對全縣土地流轉的.真實(shí)情況難掌握。全縣的土地流轉協(xié)議在鄉鎮存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無(wú)依據，無(wú)法進(jìn)行審核，不利于糾紛及時(shí)解決。同時(shí)也不利于縣農經(jīng)辦對開(kāi)展農村土地流轉工作的指導。
(六)小農思想束縛影響流轉。土地是農民賴(lài)以生存的最基本的生產(chǎn)資料，是農民的“命根子”，特別是我縣近年來(lái)征用土地頻繁，大多農民盯牢征地補償款。農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿將土地流轉出去。特別是取消農業(yè)稅實(shí)行糧食補貼后，一些私下轉出土地的農民，又開(kāi)始收回原有承包地自己耕種，另外，多數農民小農經(jīng)濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)L(fēng)險，務(wù)工經(jīng)商怕丟地權，滿(mǎn)足于守土經(jīng)營(yíng)或交親戚耕種比較放心。
(七)土地流轉難成規模。土地使用權流轉具有不穩定性，主要是因為非農產(chǎn)業(yè)的不發(fā)達和非農就業(yè)機會(huì )不多，外出務(wù)工就業(yè)相對不固定，經(jīng)商風(fēng)險較大，農民創(chuàng )業(yè)本領(lǐng)不強，技能素質(zhì)不高，年齡結構偏大，農業(yè)收入仍是許多農民家庭收入的主要形式，由此，許多農民不愿放棄承包土地，分散種植與規模經(jīng)營(yíng)成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉是在農戶(hù)間自發(fā)進(jìn)行的，缺乏專(zhuān)業(yè)組織引導土地流轉，組織化規模經(jīng)營(yíng)機制不健全，難以改變土地分散種植經(jīng)營(yíng)的局面。
四、土地流轉的目標思路及工作措施
家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制極大地解放了農村生產(chǎn)力，有力地推動(dòng)了農業(yè)農村經(jīng)濟的發(fā)展。但隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步確立和傳統農業(yè)向現代農業(yè)的過(guò)渡，這種分散經(jīng)營(yíng)的小農生產(chǎn)與現代農業(yè)對規模經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的要求越來(lái)越難以適應。實(shí)踐表明，結合城鄉統籌發(fā)展，實(shí)行農村土地適度規模經(jīng)營(yíng)，對調整農村產(chǎn)業(yè)結構、轉移農村剩余勞動(dòng)力、促進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、加快鄉鎮企業(yè)發(fā)展和小城鎮建設等都具有重要作用，是實(shí)現家庭承包經(jīng)營(yíng)責任制與現代農業(yè)順利對接的有效途徑，是今后農村改革的方向選擇。土地適度規模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展應加強以下幾個(gè)方面：
(一)加快土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。針對我縣農戶(hù)土地經(jīng)營(yíng)規模小，土地分片細碎化等現象;以及二、三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)農村剩余勞動(dòng)力轉移及效益性農業(yè)的實(shí)際需要，要加強農村土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，為發(fā)展現代農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)提供了土地資源的有效配置，為引進(jìn)人才、資金、技術(shù)、管理提供了載體。要在明確所有權、穩定承包權的基礎上，搞活土地使用權，把農村勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產(chǎn)出率為目的實(shí)現土地有序流轉。
(二)按照因地制宜、發(fā)揮優(yōu)勢、相對集中、形成規模的原則，搞好優(yōu)勢農產(chǎn)品區域布局規劃，加大農業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)布局調整，推行優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)向最適宜區域集中，形成具有區域特色的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)帶，從而促進(jìn)土地適度規模經(jīng)營(yíng)。土地合同糾紛仲裁處理情況
(三)加強土地流轉糾紛管理。針對我縣出現的新的土地流轉糾紛問(wèn)題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農業(yè)部批準為農村土地糾紛仲裁試點(diǎn)縣，加強土地的進(jìn)一步規范管理，近期，我縣在原有的農村承包合同仲裁委員會(huì )的基礎上，成立了xx縣農村土地糾紛仲裁委員會(huì )，各鄉(鎮)成立了農村土地糾紛調解委員會(huì )，使我縣的土地糾紛過(guò)正在逐漸步入正規化的軌道。
同時(shí)，根據縣委、政府要求，積極起草農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉管理意見(jiàn)及流轉程序，進(jìn)一步加強農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉的管理，完善農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉程序，提高農戶(hù)土地流轉的法律意識，成立農村土地流轉中心，規范土地流轉辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉逐步走上規范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現的土地流轉糾紛高潮，加強土地流轉糾紛案件的調處工作，也是保障我縣城鄉統籌發(fā)展，土地適度規模經(jīng)營(yíng)的有力支持。
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