房地產(chǎn)調研報告(集錦15篇)
在人們素養不斷提高的今天，越來(lái)越多的事務(wù)都會(huì )使用到報告，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長(cháng)。相信許多人會(huì )覺(jué)得報告很難寫(xiě)吧，以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)調研報告1
一、項目背景
1 、 項目名稱(chēng)：居住小區
2、可行性研究報告的編制依據：
《城市居住區規劃設計規范》
《a市城市拆遷管理條例》
《城市居住區公共服務(wù)設施設置規定》
《住宅設計規范》
《住宅建筑設計標準》
《建筑工程交通設計及停車(chē)場(chǎng)設置標準》
《城市道路綠化規劃及設計規范》
《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類(lèi)地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積：
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格： 元/畝
建筑面積：總建筑面積：
3 )周?chē)h(huán)境與設施
步行約10 分鐘可至a市中心。
西側為 市城市中心景點(diǎn)。
東側為城市綠化帶，南側為廣場(chǎng)。
西南靠近a市小學(xué)。
北面為a市人民銀行。
4 、項目swot分析
優(yōu)勢及機會(huì )
該項目地處a市最具發(fā)展潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區域。
a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
東側 的成功開(kāi)發(fā)，為該區域的房?jì)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認可性。
周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎。
拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
該項目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià)
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
該項目規劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的.經(jīng)驗可以為之借鑒。
我公司與a市的政府及建設主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當地的發(fā)展。
物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價(jià)成功創(chuàng )造了一定的機會(huì )。
劣勢及威脅
拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
a市拆遷實(shí)施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風(fēng)險性。
市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
小高層的居住觀(guān)念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 a市概況
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動(dòng)植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區和實(shí)施《中國21世紀議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長(cháng)江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開(kāi)放口岸，年設計吞吐能力達500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。
項目所在區位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉、13個(gè)鎮、4個(gè)街道辦事處。城區人口12萬(wàn)。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規范階段。以城區南門(mén)“兩點(diǎn)一線(xiàn)”舊城改造和西苑小區的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現了創(chuàng )業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著(zhù)改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現在以下幾個(gè)方面：
表現之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房?jì)r(jià)平穩上升。城區商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)調研報告2
名稱(chēng)××公司××房地產(chǎn)項目市場(chǎng)調研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執行部門(mén)監督部門(mén)考證部門(mén)
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調研活動(dòng)。
本市場(chǎng)調研報告就是對這次調研活動(dòng)的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場(chǎng)情況，從而為××項目的銷(xiāo)售決策提供比較全面的數據參考。
二、調研方法和人員
�。ㄒ唬┱{研方法
本次調研活動(dòng)所采取的調研方法包括調查問(wèn)卷法、文獻法、訪(fǎng)談法等多種調研方法。
�。ǘ┱{研人員
�、俟臼袌�(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部是本次調研活動(dòng)的主導部門(mén)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部派出三名經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)展了本次調研活動(dòng)，并編寫(xiě)了調研報告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展此次調研活動(dòng)。
�、蹫榱舜_保調研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調研活動(dòng)。
三、調研內容和結論
�。ㄒ唬痢潦械暮暧^(guān)環(huán)境
1.宏觀(guān)經(jīng)濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
�、�?lài)鴥壬a(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥壬a(chǎn)總值。
�、凵鐣�(huì )消費品零售總額。
�、苋司鐣�(huì )消費品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎偩用袢司芍涫杖�。
�、叱擎偩用袢司M性支出。
�、喽鞲駹栂禂担ㄊ称分С稣枷M性支出的比重）。
�、岢青l居民儲蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2.城市規劃及發(fā)展趨勢
�、俪鞘幸巹�。
�、诎l(fā)展趨勢（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
�、诮�(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和預測
�、俳刂两衲辍痢猎碌腵銷(xiāo)售增長(cháng)情況。
�、谖磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售預測情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
�、偻恋卣�。
�、诮鹑谡�。
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區總體規劃
�、俪鞘幸巹�。
�、诰幼∮玫匾巹�。
�、凵虡I(yè)規劃。
�、芙煌ㄒ巹�。
2.××區零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
�。痢另椖克诘摹痢羺^的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.項目區域市場(chǎng)分析
�。裕�
2.項目片區市場(chǎng)分析
�、夙椖课恢�。
�、谄瑓^范圍。
3.項目街區特點(diǎn)
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
�、谌丝诜植技笆杖霕嫵�。
4.項目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。
�、陧椖恐苓吔逃涮�。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘摹痢羺^的售樓盤(pán)及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤(pán)及分析
分析內容包括樓盤(pán)概況、交通情況、戶(hù)型分析、價(jià)格分析、銷(xiāo)售分析、客源客層、項目?jì)?yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤(pán)概況、配套情況、價(jià)格情況、戶(hù)型情況等。
3.其他在售樓盤(pán)及分析
分析內容包括其他在售樓盤(pán)的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶(hù)型統計、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
�。ò耍┚C合結論
�、僭搮^域房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和景觀(guān)營(yíng)造的特點(diǎn)。
�、诒緟^域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)建筑風(fēng)格和設計特點(diǎn)。
�、郾緟^域的戶(hù)型特點(diǎn)和面積分布情況。
�、鼙緟^域樓盤(pán)客戶(hù)的主要特點(diǎn)。
�。ň牛┍緟^域房地產(chǎn)項目暢銷(xiāo)與滯銷(xiāo)的因素
1.暢銷(xiāo)特征
�、俳煌ū憷�，生活配套設施、教育配套設施完善。
�、谑袌�(chǎng)定位準確。
�、郛a(chǎn)品在當地市場(chǎng)具有唯一性。
�、軕�(hù)型設計相對較為合理、實(shí)用率高。
�、莓a(chǎn)品的性?xún)r(jià)比高。
�、尬飿I(yè)管理到位。
�、郀I(yíng)銷(xiāo)定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷(xiāo)特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設施不完善。
�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。
�、僖巹澰O計較差，戶(hù)型設計不合理，面積過(guò)大。
�、诳們r(jià)過(guò)高，首付壓力相對較大。
�、莓a(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)概念的設計與市場(chǎng)實(shí)際脫節。
�、揲_(kāi)發(fā)規模與開(kāi)發(fā)時(shí)機出現錯位。
�。ㄊ┱{研結論
�、夙椖渴袌�(chǎng)環(huán)境、區域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶(hù)特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊�(hù)調研問(wèn)卷。
�、诮y計數據資料。
�、墼L(fǎng)談及會(huì )談?dòng)涗洝?/p>
編制日期審核日期批準日期
修改標記修改處數修改日期
房地產(chǎn)調研報告3
為了深入了解遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)遼陽(yáng)房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年-20xx年遼寧省遼陽(yáng)市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，現就有關(guān)遼寧省遼陽(yáng)市最近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
經(jīng)濟適用住房也是影響遼寧省遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,廉租房建設起步較晚。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
1、房?jì)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房?jì)r(jià)漲幅的心理預期，加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象，各種因素導致遼陽(yáng)市特別是遼陽(yáng)市的房?jì)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機以來(lái)，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降xx%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，促成今年二、三季度遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：
一是20xx年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；
二是市場(chǎng)政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長(cháng)，穩定宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jì)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達xx92億元，居全省第二，較年初增加2xx億元，較年初增加137億元，增長(cháng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機構個(gè)人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個(gè)人中長(cháng)期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng )新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動(dòng)了遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
2、區域發(fā)展不平衡，地區差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時(shí)，房?jì)r(jià)也存在較大差異。一些縣區的房?jì)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機影響，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀(guān)望。一部分經(jīng)濟基礎好且在遼陽(yáng)市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)遼陽(yáng)市經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升。
20xx年以前，土地價(jià)格的變化正與榆林城區的房?jì)r(jià)基本吻合。據調查，20xx年上半年遼陽(yáng)市城區房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動(dòng)，現在建和銷(xiāo)售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場(chǎng)金融危機的影響程度、持續時(shí)間、宏觀(guān)調控政策變化、房?jì)r(jià)走勢等不確定因素難以作出準確科學(xué)判斷，土地購買(mǎi)熱情不高，對土地價(jià)格的心理預期不是很樂(lè )觀(guān)，導致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長(cháng)到大幅回落。20xx年至20xx年，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火爆，土地購置費用快速增長(cháng)，增速達到1.7倍；之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年后土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。從宏觀(guān)政策調控的層面上來(lái)看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來(lái)講當前支撐房?jì)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著(zhù)居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長(cháng)是支撐房?jì)r(jià)增長(cháng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著(zhù)近幾年以來(lái)的土地儲備和“招（標）、拍（賣(mài)）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房?jì)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內其他地區房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現。
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻。19xx年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。從19xx年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(cháng)24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長(cháng)速度。19xx年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長(cháng)的間接貢獻率，19xx年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的間接貢獻率從3%上升到xx%。
2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(cháng)態(tài)勢，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7xx6萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—xx月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫xx77萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(cháng)的.63.96%。20xx年1—xx月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較20xx年5349萬(wàn)元同比增長(cháng)16.96%。20xx年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長(cháng)和活躍中。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長(cháng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
四、對規范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對于推動(dòng)遼陽(yáng)市經(jīng)濟快速發(fā)展，促進(jìn)區域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。
為了加快遼陽(yáng)市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控和監管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩定房?jì)r(jià)，防止房?jì)r(jià)的大起大落。要在綜合運用政府宏觀(guān)調控手段的基礎上，把房?jì)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩發(fā)展。要通過(guò)建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jì)r(jià)，在經(jīng)濟適用住房的建設過(guò)程中，既要把握規劃建設時(shí)機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房?jì)r(jià)作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數量；既要滿(mǎn)足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì )進(jìn)步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規律，不宜過(guò)分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規律。同時(shí)要對低收入人群進(jìn)行深入調研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導房?jì)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內。
二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準確、真實(shí)的房地產(chǎn)統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據。要對遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調查研究，通過(guò)統計分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數量、戶(hù)型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會(huì )資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權威、科學(xué)的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監管。目前，有項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚(yú)龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實(shí)力強、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時(shí)對那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關(guān)政策的違規房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序。
2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年為回應廣大網(wǎng)民對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，調查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，土地價(jià)格在房?jì)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房?jì)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀(guān)調控力度，高度壟斷土地一級市場(chǎng)，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場(chǎng)。依法打擊非法炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿(mǎn)兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場(chǎng)，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，必須按原土地用途開(kāi)發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓?zhuān)粚σ云渌绞阶兿噙M(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴格的稅費征收政策，防止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。四是做好征地計劃。根據市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門(mén)檻，從而預防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明、公開(kāi)。政府要及時(shí)公開(kāi)土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的監督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì )的心理預期，通過(guò)金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開(kāi)發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。首先開(kāi)發(fā)理念要與遼陽(yáng)市發(fā)展同步。遼陽(yáng)市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時(shí)無(wú)法與同類(lèi)發(fā)達城市的開(kāi)發(fā)理念直接接軌。未來(lái)要使遼陽(yáng)市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開(kāi)發(fā)城市理念進(jìn)入遼陽(yáng)市，帶動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須順應未來(lái)發(fā)展的總趨勢，走整體性、規�；l(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開(kāi)發(fā)水平參差不齊。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著(zhù)品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營(yíng)銷(xiāo)能力上。隨著(zhù)房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著(zhù)消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長(cháng)遠利益負責的開(kāi)發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷(xiāo)中的重要性。隨著(zhù)市民對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶(hù)型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進(jìn)行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷(xiāo)售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng )新。
4、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著(zhù)人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來(lái)越高。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問(wèn)題給序了相當大的關(guān)注，買(mǎi)房的同時(shí)更加注重了對生活品質(zhì)的追求。遼陽(yáng)市開(kāi)發(fā)區作為區域中心城市建設的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買(mǎi)房的積極性。隨著(zhù)市委辦公小區等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀(guān)的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開(kāi)放和遼陽(yáng)市經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
5、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時(shí)要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái)，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過(guò)不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
以上是對遼陽(yáng)市20xx年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)大體調研和整合，在經(jīng)歷過(guò)20xx年的全球金融危機后的遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)活躍的階段。房產(chǎn)建設面積、購買(mǎi)量、人均收入水平都保持在一個(gè)平穩的狀態(tài)，為了加大遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上升，應總結過(guò)去的經(jīng)驗，彌補過(guò)去的不足。
房地產(chǎn)調研報告4
第一部分、阜新市概況
阜新1940年建市，市名源于“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會(huì )，距沈陽(yáng)直線(xiàn)距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區襟衣相連，是環(huán)渤海經(jīng)濟區的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規劃區面積674.02平方公里，建成區面積53平方公里。下轄兩縣五區，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區、細河區、太平區、新邱區、清河門(mén)區。此外，還有省級經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區。全市總人口193萬(wàn),其中城市人口78萬(wàn)。全市有30個(gè)少數民族,共30.5萬(wàn)人,占總人口的15.8%，其中蒙古族人口22萬(wàn)，占總人口的11％。
阜新具有悠久的歷史文化。境內的查海古人類(lèi)遺址，距今已有7600年以上的歷史，著(zhù)名考古學(xué)家蘇秉琦先生因此將阜新譽(yù)為“玉龍故鄉，文明發(fā)端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動(dòng)區域，近年來(lái)發(fā)現了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內的懿州古城，是武當宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內的瑞應寺現有國務(wù)院冊封的七世活佛，海棠山上至今還保留著(zhù)267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開(kāi)采歷史。
近幾年阜新的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現上升趨勢，而且有穩步上漲的勢頭，所以，阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。
第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征
一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況
�、偻ㄟ^(guò)調查我們發(fā)現,目前本市的房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：
�、诜慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，開(kāi)發(fā)規模及價(jià)格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品化程度偏低；③房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏規范的市場(chǎng)化運作的體制及環(huán)境，規�；氖袌�(chǎng)初步形成；④整體的營(yíng)銷(xiāo)手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，但營(yíng)銷(xiāo)水平并不落后；二級市場(chǎng)表現稍活躍，其價(jià)位與商品房市場(chǎng)步調接近。
二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現狀分析
從整個(gè)阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，住宅商品房的開(kāi)發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應量不多，后續開(kāi)發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽(yù)度、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商較多；隨著(zhù)競爭激烈程度的加強，發(fā)展商在整體規劃、建筑設計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強,戶(hù)型設計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據調查顯示，目前阜新市房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升，具有代表性的有：海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤(pán)進(jìn)行具體分析，以便掌握阜新市未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展情況，為本案的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)提供參考資料。
1、代表性樓盤(pán)概況
規模普遍較小,建筑風(fēng)格單一,以傳統多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現與多層共存的市場(chǎng)現狀，小高層市場(chǎng)有待于在今后的市場(chǎng)中逐漸培育，目前還處于初級階段；產(chǎn)品立面外觀(guān)多數以外墻涂料處理，品質(zhì)感稍顯不足；開(kāi)發(fā)戶(hù)型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復式產(chǎn)品稀缺。大多數建筑面積在80——135平米之間。
2、代表樓盤(pán)對比
根據上述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在預售項目的供給量特征，本次調研特別針對市場(chǎng)上具有代表性的'房產(chǎn)項目展開(kāi)分析，有針對性的發(fā)掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場(chǎng)運作的經(jīng)驗，為本項目的規范化市場(chǎng)運作奠定基礎。
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——項目定位：阜新人上層生活的坐標。
——項目規模：占地面積14.85萬(wàn)平方米，由多層和小高層組成，分三期開(kāi)發(fā)建設，共開(kāi)發(fā)建設47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現有16幢即將竣工，三期即將開(kāi)工。
——建筑特色：簡(jiǎn)潔、現代的建筑風(fēng)格。
——工程進(jìn)度：09年4月份而起進(jìn)入市場(chǎng)以來(lái)，截至目前接近三年時(shí)間，目前工程進(jìn)度接近完工。
——銷(xiāo)售情況：房屋接近售完，還有部分小戶(hù)型以及大戶(hù)型待售。
——價(jià)位情況：均價(jià)2500元左右，10樓參考價(jià)位3200元/㎡，最低、最高價(jià)在2300—3500元浮動(dòng)。
——主力總價(jià)：以125㎡主力三房為例，市場(chǎng)總價(jià)為：35萬(wàn)左右。
——商業(yè)分析：臨街商鋪10000元/㎡，最小的商鋪面積為33㎡，總價(jià)為33萬(wàn)，與住宅類(lèi)主力戶(hù)型的主力總價(jià)接近。
——項目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂(lè )、銀行、醫院等配套設施均可以滿(mǎn)足社區居民的日常消費，配套完善。
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——項目定位：戶(hù)型結構優(yōu)勢明顯，地理位置好。
——項目規模：建筑面積160000平方米，占地面積119350平方米。
——銷(xiāo)售情況：現已售完，二期建設完畢，已銷(xiāo)售65%，三期已規劃完畢，正在建設之中。
——價(jià)位情況：起價(jià)：2650元/平方米，最高價(jià)：3800元/平方米，均價(jià)3200元/平方米。
——主力戶(hù)型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。
——其他資料：金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行建造和規劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶(hù)數為1928戶(hù)，采取地熱。
——項目配套：周邊有小型菜市場(chǎng)、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區分布，2路、2環(huán)、12路、13路都在小區門(mén)口經(jīng)過(guò)。
第三部分、區域市場(chǎng)總體分析
一、該項目所在區域概況
小區位于位于人民街以東，東風(fēng)路以北，工業(yè)街以西的34.8萬(wàn)平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹來(lái)各方的關(guān)注，如今，一期27幢15萬(wàn)平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風(fēng)情建筑呈現在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯落，藍色坡屋頂彰顯出藝術(shù)的流暢與美感，簡(jiǎn)約、美觀(guān)、莊重、大氣，品質(zhì)感優(yōu)越；線(xiàn)條、色調、建筑，都表現出了簡(jiǎn)約、硬朗、莊重的氣質(zhì)，它對人的活動(dòng)空間非常注重，無(wú)論是建筑物的外部，還是建筑物的內部，都通過(guò)有層次的空間營(yíng)造來(lái)滿(mǎn)足人的需要。
二、地塊分析
阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準成立的房屋建筑工程總承包三級資質(zhì)的建筑公司。公司設有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質(zhì)量部、物資供應部、財務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部、保衛處等部門(mén)。工程共49棟樓，建筑面積達到30萬(wàn)平方米。
三、競爭分析
本項目周邊3公里半徑范圍內具有代表性的是時(shí)代海鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的海鑫國際項目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務(wù)員團購，目前該項目現房呈現，與本項目不構成直接的競爭局面。
房地產(chǎn)調研報告5
近年來(lái)，xx地區房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，促進(jìn)了當地經(jīng)濟發(fā)展和稅收增長(cháng)，但是，通過(guò)我們檢查發(fā)現，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營(yíng)周期長(cháng)，預收預付賬款多，經(jīng)營(yíng)方式多樣等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，由此，也隱藏著(zhù)一些問(wèn)題，針對存在的問(wèn)題，如何進(jìn)一步加強稅務(wù)管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┢髽I(yè)之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開(kāi)發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價(jià)，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷(xiāo)售行為，應分別交納銷(xiāo)售房地產(chǎn)和轉讓無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應該申報納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷(xiāo)售收入，偷逃了稅款。
�。ǘ┮蚤_(kāi)發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內部財務(wù)報表中體現，致使企業(yè)少計了應稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶(hù)補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業(yè)所得稅。
�。ㄈ╀N(xiāo)售款長(cháng)期不結轉或少結轉收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(cháng)期將銷(xiāo)售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來(lái)帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無(wú)應稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項確定收入實(shí)現，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷(xiāo)售，不按照合同約定的時(shí)間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。
�。ㄋ模o(wú)正當理由以明顯偏低的價(jià)格銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從而達到少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開(kāi)發(fā)票減少計稅依據，實(shí)現“雙偷”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權證》，可見(jiàn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現所謂“雙贏(yíng)”，實(shí)則是實(shí)現應納稅款的“雙偷”。
�。ㄎ澹┐湛铐椡堤佣�。將在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃氣初裝費、有線(xiàn)電視初裝費不按價(jià)外費用申報繳納營(yíng)業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。
�。笆杖雽�(shí)收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會(huì )計利潤偷逃企業(yè)所得稅。
�。ㄆ撸┡c關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉收入和費用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，利益關(guān)系密切，互轉收入和費用存在著(zhù)很強的可操作性和隱蔽性，導致企業(yè)最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。
�。ò耍┒嗔蓄A提費用。一些企業(yè)采用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之后不及時(shí)結轉配套工程成本，對多提費用的余額不及時(shí)調整、沖減商品房成本，而是長(cháng)期滾動(dòng)使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍繼續計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。
�。ň牛┨摿谢蛘咛撛龀杀举M用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現為：
�。�1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；
�。�2）將開(kāi)發(fā)項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開(kāi)發(fā)成本。自用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉到“固定資產(chǎn)”，而是計入對外銷(xiāo)售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。
�。�3）多列利息支出和經(jīng)營(yíng)費用。
�。�4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經(jīng)營(yíng)成本。
二、加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的`對策和建議
�。ㄒ唬┟迮c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項目、開(kāi)發(fā)地段、完工情況、銷(xiāo)售情況等進(jìn)行外圍的調查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價(jià)、預付款比例等內容，推算出企業(yè)的銷(xiāo)售收入和應預繳的所得稅數額。
�。ǘ┙⑸娑愋畔鬟f和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門(mén)信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項、開(kāi)工日期、預計完工日期、建筑面積、銷(xiāo)售進(jìn)度、現金流量和預收房款情況、已交付產(chǎn)權情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶(hù)進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)規律，進(jìn)而準確審核納稅申報資料，強化控管。
�。ㄈ┘訌娿y行賬戶(hù)預收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監控。爭取銀行部門(mén)的合作，對設立的預售房款賬戶(hù)進(jìn)行有效監控，掌握銷(xiāo)售收入情況，實(shí)現源頭控管。通過(guò)實(shí)地調查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)度，加強對售樓情況的適時(shí)監控，保證銷(xiāo)售信息、預收房款真實(shí)、準確，確保稅款及時(shí)、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪(fǎng)調查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
�。ㄋ模┘訌妼μ潛p、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶(hù)的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價(jià)銷(xiāo)售給內部職工等應作為重點(diǎn)檢查對象，對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。
房地產(chǎn)調研報告6
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì )，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
奎年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。
20xx年榆林市區商品房均價(jià)1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jì)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jì)r(jià)平穩上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬(wàn)㎡，其中20xx年完成22萬(wàn)㎡;20xx年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶(hù)8510戶(hù)。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區申報了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區等5個(gè)縣區已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
1、房?jì)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房?jì)r(jià)漲幅的心理預期，加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房?jì)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。
20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長(cháng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長(cháng)，穩定宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。
同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jì)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(cháng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機構個(gè)人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個(gè)人中長(cháng)期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng )新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)肯快回暖。
2、區域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jì)r(jià)也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jì)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jì)r(jià)達到5400元以上，南部縣區的房?jì)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀(guān)望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升(見(jiàn)表4)：
20xx年以前，榆林城區土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元，而20xx—20xx每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，20xx年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與20xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區的房?jì)r(jià)基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動(dòng)，現在建和銷(xiāo)售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場(chǎng)筐融危機的影響程度、持續時(shí)間、宏觀(guān)調控政策變化、房?jì)r(jià)走勢等不確定因素難以作出準確科學(xué)判斷，土地購買(mǎi)熱情不高，對土地價(jià)格的心理預期不是很樂(lè )觀(guān)，導致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。
榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長(cháng)到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火爆，土地購置費用快速增長(cháng)，增速達到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積計算出來(lái)的平均銷(xiāo)售價(jià)格(現價(jià))，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀(guān)政策調控的層面上來(lái)看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來(lái)講當前支撐房?jì)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著(zhù)居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。
因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長(cháng)是支撐房?jì)r(jià)增長(cháng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著(zhù)近幾年以來(lái)的土地儲備和“招(標)、拍(賣(mài))、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房?jì)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開(kāi)發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀(guān)政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發(fā)展”目標的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)艺{控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對榆林經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(cháng)24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長(cháng)速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長(cháng)的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(cháng)態(tài)勢，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫9877萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(cháng)的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較去年5349萬(wàn)元同比增長(cháng)16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長(cháng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬(wàn)元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬(wàn)元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬(wàn)元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬(wàn)元，同比增長(cháng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對于推動(dòng)榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進(jìn)區域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控和監管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩定房?jì)r(jià)，防止房?jì)r(jià)的大起大落。要在綜合運用政府宏觀(guān)調控手段的基礎上，把房?jì)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩發(fā)展。要通過(guò)建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jì)r(jià)，在經(jīng)濟適用住房的建設過(guò)程中，既要把握規劃建設時(shí)機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房?jì)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數量;既要滿(mǎn)足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì )進(jìn)步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規律，不宜過(guò)分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規律。同時(shí)要對低收入人群進(jìn)行深入調研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導房?jì)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內。
二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準確、真實(shí)的房地產(chǎn)統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據。要對榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)盔行深入調查研究，通過(guò)統計分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數量、戶(hù)型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會(huì )資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權威、科學(xué)的`獲取信息的平臺。
三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監管。目前，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚(yú)龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實(shí)力強、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時(shí)對那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關(guān)政策的違規房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序。
2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網(wǎng)民對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，調查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類(lèi)型，620個(gè)案例中，銷(xiāo)售房?jì)r(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房?jì)r(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房?jì)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價(jià)格在房?jì)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房?jì)r(jià)不合理上漲。
一是加大政府宏觀(guān)調控力度，高度壟斷土地一級市場(chǎng)，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場(chǎng)。依法打擊非法炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿(mǎn)兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規范土地市場(chǎng)，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，必須按原土地用途開(kāi)發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。
三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴格的稅費征收政策，防止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。四是做好征地計劃。根據市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門(mén)檻，從而預防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明、公開(kāi)。政府要及時(shí)公開(kāi)土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的監督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì )的心理預期，通過(guò)金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開(kāi)發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。首先開(kāi)發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時(shí)無(wú)法與同類(lèi)發(fā)達城市的開(kāi)發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬(wàn)多美元，超過(guò)北京、上海，創(chuàng )造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長(cháng)也功不可沒(méi)。據統計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來(lái)要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開(kāi)發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須順應未來(lái)發(fā)展的總趨勢，走整體性、規�；l(fā)展之路。
其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開(kāi)發(fā)水平參差不齊。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著(zhù)品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營(yíng)銷(xiāo)能力上。隨著(zhù)房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著(zhù)消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長(cháng)遠利益負責的開(kāi)發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷(xiāo)中的重要性。隨著(zhù)市民對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶(hù)型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進(jìn)行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷(xiāo)售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng )新。
4、公開(kāi)稅費項目，規范稅費征管行為。據有關(guān)統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門(mén)提供了權力尋租的機會(huì )，增大了腐的可能性，同時(shí)也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進(jìn)行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開(kāi)發(fā)商負擔，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著(zhù)人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來(lái)越高。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問(wèn)題給序了相當大的關(guān)注，買(mǎi)房的同時(shí)更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開(kāi)發(fā)區作為區域中心城市建設的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買(mǎi)房的積極性。隨著(zhù)市委辦公小區等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀(guān)的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開(kāi)放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
6、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時(shí)要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái)，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過(guò)不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
房地產(chǎn)調研報告7
一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現狀
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展
據統計，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長(cháng)了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬(wàn)平方米，其中住宅1106。59萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了32。03%和33。34%；新開(kāi)工面積710。95萬(wàn)平方米，其中住宅555。75萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬(wàn)平方米，其中住宅464。99萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長(cháng)45。9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說(shuō)明中央宏觀(guān)調控措施的實(shí)施，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)繼續持續快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。
2、合肥市房?jì)r(jià)一路走高
目前合肥市商品住房預售均價(jià)（不含三縣）為2722元/平方米。而據同一部門(mén)的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數字來(lái)看，雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國平均價(jià)約100元，但由于房?jì)r(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開(kāi)始趨于平緩。
據悉，20xx年新建樓盤(pán)中房?jì)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷(xiāo)量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長(cháng)，單套40萬(wàn)元的住宅銷(xiāo)售增長(cháng)迅速，占總銷(xiāo)量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買(mǎi)方式的多樣化及人們消費觀(guān)念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個(gè)小區環(huán)境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房?jì)r(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房?jì)r(jià)的上揚。同時(shí)，購買(mǎi)力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導致了房?jì)r(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。需求快速增長(cháng)主要是因為合肥城市化進(jìn)程的加快，據統計當發(fā)展中國家人均GDP達1000美元，城鎮化率達30%時(shí)，城鎮化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬(wàn)，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。
4、賣(mài)方市場(chǎng)漸變買(mǎi)方市場(chǎng)
在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會(huì )上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng )造了機遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷(xiāo)理念，推動(dòng)了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤(pán)的品質(zhì)和銷(xiāo)售速度，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀(guān)念，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開(kāi)發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出，引入專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷(xiāo)手段，對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。
二、合肥市場(chǎng)潛力購房消費者特征分析
消費者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時(shí)期內隨著(zhù)收入與觀(guān)念的變化對住宅的需求也必然會(huì )呈現不同的特點(diǎn)與趨勢。
1、購房需求更旺，購房群體更年輕
按照中等發(fā)達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會(huì )持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積為18。12平方米，市場(chǎng)需求仍有強大的增長(cháng)后勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著(zhù)變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會(huì )對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化：
一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的.戶(hù)型主流應該以經(jīng)濟型戶(hù)型（包括部分小戶(hù)型）為主，從供求關(guān)系的角度來(lái)講，中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(cháng)機會(huì )和空間；
二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級消費市場(chǎng)，最初購買(mǎi)商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會(huì )中堅力量），從以上的數據來(lái)看，目前市場(chǎng)中堅力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開(kāi)發(fā)商過(guò)度耗費需求資源有關(guān)；
三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；
四是20xx年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài)，從需求上講，沒(méi)有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來(lái)看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢是：低端市場(chǎng)需求增長(cháng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。
三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展
自20xx年以來(lái)，安徽省的土地開(kāi)發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開(kāi)工與竣工面積、商品住宅銷(xiāo)售的總量和增長(cháng)情況等，一直處于中部地區之首或前列，而作為省會(huì )城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝，供應總價(jià)達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會(huì )城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長(cháng)11。5%，成交僅額約415867。1萬(wàn)元。（注：以上數據為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）
按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬(wàn)元。其次為龍陽(yáng)區成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬(wàn)元�，幒^成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬(wàn)元。
土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時(shí)性和對土地市場(chǎng)的控制權，從而解決土地市場(chǎng)混亂無(wú)序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場(chǎng)，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟的可持續發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里范圍內四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地，在盤(pán)活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。
四、未來(lái)合肥樓盤(pán)的發(fā)展趨勢
1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2），適當發(fā)展聯(lián)體別墅區。開(kāi)發(fā)區遠離市區，自然條件和地理環(huán)境都比城區優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區，這既可滿(mǎn)足社會(huì )需求，又符合發(fā)展需要。
3），中小戶(hù)型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來(lái)越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現，中小戶(hù)型住房無(wú)疑會(huì )成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個(gè)里程碑，這也就注定了中小戶(hù)型住房將在二級市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例�？臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛及空調設備，并具有一定的實(shí)用性和耐用性，任何年齡均可居��；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無(wú)毒、無(wú)污染，節能型的綠色新材料；要實(shí)行分質(zhì)供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統；實(shí)行三表自動(dòng)收費、門(mén)禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動(dòng)報警的智能系統；要運用生態(tài)技術(shù)，力求節約能源、減少污染。達到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)調研報告8
一、宏觀(guān)經(jīng)濟與政策
1、國家經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)大勢現狀
�。�1）經(jīng)濟狀況分析：近3—5年經(jīng)濟增長(cháng)，去年同比數據。
�。�2）房地產(chǎn)大勢分析：近期房地產(chǎn)發(fā)展情況、投放量、消化量、控制量等。
2、國家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析主觀(guān)分析，分解成若干條
3、分析及應對
�。�1）通過(guò)經(jīng)濟層面分析，提出市場(chǎng)投放觀(guān)點(diǎn)等
�。�2）通過(guò)對政策的解讀，提出對項目的應對政
二、縱觀(guān)市場(chǎng)及區域（以重慶市涪陵區為例）
1、涪陵城區概況及經(jīng)濟狀況城鄉劃分、下轄鄉鎮、人口基數、經(jīng)濟總量、房地產(chǎn)資金投放情況等
2、涪陵區整體規劃及發(fā)展方向整體規劃及城市發(fā)展方向，主城區、新城區等符合劃分。
3、涪陵區土地市場(chǎng)投放情況政府客觀(guān)數據，并形成潤弘；快速啟動(dòng)項目，快進(jìn)快出，迅速回金。
4、涪陵區最近6個(gè)月的'房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀及解讀通過(guò)調研了解，對半年內市場(chǎng)變化的判斷主要體現為：
�。�1）新樓盤(pán)的推出量
�。ǎ玻┯袩o(wú)新產(chǎn)品（特色產(chǎn)品、創(chuàng )新戶(hù)型等）的出現
�。ǎ常﹥r(jià)格有無(wú)明顯拉上
�。ǎ矗╅_(kāi)盤(pán)項目的分析與判斷
�。ǎ担┫M需求導向如何
�。ǎ叮﹨^域政策執行及應對情況，對區域市場(chǎng)影響如何
三、涪陵區房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼
�。�、個(gè)案調研含個(gè)案調研印象，優(yōu)劣勢分析
�。�、在售項目總結及細分
�。�、市場(chǎng)總體特征
�。�、板塊劃分及格局狀況
�。�、建設規模分析
�。�、建筑風(fēng)格分析
�。�、戶(hù)型分析
�。�、價(jià)格競爭分析
�。�、消費群體分析
�。�、購買(mǎi)力分析
�。�、營(yíng)銷(xiāo)和推廣的認識
�。�、市場(chǎng)發(fā)展趨勢預測
�。�、住宅
市場(chǎng)定位上，產(chǎn)品規劃及定位上，戶(hù)型定位上，景觀(guān)設計上，樣板區設計上
�。�、商業(yè)
隨著(zhù)城市發(fā)展，土地日益稀缺，地價(jià)攀新高，以商業(yè)為主的綜合體或商業(yè)項目將陸續出現······主要目的是提上土地價(jià)值，增加項目開(kāi)發(fā)利潤。
�。�、寫(xiě)字樓
就涪陵區而言，早期辦公場(chǎng)所主要集中在舊式住宅或臨街住樓上，市場(chǎng)呼喚一批具備形象及辦公環(huán)境好的寫(xiě)字樓產(chǎn)品出現。
房地產(chǎn)調研報告9
一、 中國房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國城市化建設與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開(kāi)放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長(cháng)。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著(zhù)屆時(shí)中國將有超過(guò)一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會(huì )增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現狀及宏觀(guān)政策 針對部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)及房?jì)r(jià)過(guò)高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機行為以及部分房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的一線(xiàn)城市。從20xx年開(kāi)始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控細則。20xx年國家調控房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)政策其主要內容有：
1、完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。建立健全穩定房?jì)r(jià)工作的考核問(wèn)責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市要在限購區域、限購住房類(lèi)型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的`，省級政府應要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實(shí)20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時(shí)交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍。
5、加強市場(chǎng)監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進(jìn)城鎮個(gè)人住房信息系統建設，加強市場(chǎng)監測和信息發(fā)布管理。 由上政策細則可見(jiàn)，國家政策由此前的抑制投機，實(shí)際轉向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等，通過(guò)國家政策干預使中國房地產(chǎn)走向理性化，規范化。從長(cháng)遠來(lái)看，國家的干預是有助于中國房地產(chǎn)長(cháng)期健康的發(fā)展的。
貴陽(yáng)市行政區位概況及經(jīng)濟指標
�、�、行政區位概況：貴陽(yáng)是中國貴州省省會(huì )。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽(yáng)”的美譽(yù)。
貴陽(yáng)市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽(yáng)新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬(wàn)，是貴州省第一大城市。
貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富，貴陽(yáng)擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀(guān)和人文旅游資源。全市現有國家級風(fēng)景名勝區1個(gè)，國家4A級旅游區6個(gè)，國家3A級旅游區2個(gè)，省級風(fēng)景名勝區8個(gè)，國家級重點(diǎn)文物保護單位1個(gè)，省級歷史文化名鎮1個(gè)，省級文物保護單位25個(gè)。此外，還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
�、�、經(jīng)濟指標：xx年全市實(shí)現生產(chǎn)總值1700億元，增長(cháng)17%左右;財政總收入480億元，增長(cháng)20%;公共財政預算收入236億元，增長(cháng)26%;全社會(huì )固定資產(chǎn)投資2480億元，增長(cháng)55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長(cháng)16%;農民人均純收入達8871元，增長(cháng)18%。
房地產(chǎn)調研報告10
一、房地產(chǎn)可行性研究的目的
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷(xiāo)售等一系列復雜的程序�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過(guò)深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的主要依據。
通過(guò)可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的正確性，提高項目的經(jīng)濟效益。其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施和控制提供參考。
二、規劃設計的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特性，是否符合規劃設計概念。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實(shí)產(chǎn)品的可能性。
2.容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。
3.土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的.影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、"風(fēng)水"因素等對產(chǎn)品規劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò ))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規劃設計的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。
7.市場(chǎng)分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類(lèi)型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
房地產(chǎn)調研報告11
可行性研究過(guò)程中的誤區及應對措施
�。ㄒ唬┏Ｒ�(jiàn)誤區
1、一個(gè)標準的效益分析
如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì )是一份實(shí)事求是的報告。一份專(zhuān)業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個(gè)效益標準。在可行性研究時(shí)，會(huì )有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值�？尚行匝芯扛鶕煌钠谕到o出不同的期望效益預測。
2、先入之見(jiàn)的可行性分析研究
通過(guò)一些房地產(chǎn)投資項目失敗的案例，發(fā)現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括：在一個(gè)離市區較遠的鄉鎮開(kāi)發(fā)高層公寓，結果是無(wú)人問(wèn)津；準備在一個(gè)規劃失控的農民居住區開(kāi)發(fā)商住小區，結果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應量過(guò)大致使需求短缺；建設成本遠遠超過(guò)預算造成資金不繼等等。通過(guò)失敗的案例可以發(fā)現，房地產(chǎn)項目在可行分析研究過(guò)程中，只是從各個(gè)角度描繪這個(gè)項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
�。ǘ⿷獙Υ胧�
1、重視專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作。加快專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規�；c專(zhuān)業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場(chǎng)逐漸走向規范和成熟，日益劇烈的市場(chǎng)競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動(dòng)力。
2、提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的`工程技術(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規、稅務(wù)、金融等專(zhuān)業(yè)知識。
3、建立可行性研究數據庫。當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場(chǎng)信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過(guò)去粗取精，去偽存真的過(guò)程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數據。另外，還可加強項目后評價(jià)工作，按照四川交投集團《投資項目后評價(jià)指引》的方法和內容，通過(guò)分析對比，總結經(jīng)驗，改善投資管理和決策，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。
加強房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議
�。ㄒ唬┲匾暥喾桨副容^
一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時(shí)研究多種方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險等各方面的問(wèn)題，綜合評價(jià)合理取舍。
�。ǘ﹫猿挚尚行匝芯康目陀^(guān)性原則
客觀(guān)性原則就是要堅持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究是根據擬開(kāi)發(fā)項目的具體情況進(jìn)行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個(gè)人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動(dòng)。
�。ㄈ┨岣呖尚行匝芯烤幹迫藛T素質(zhì)
相當一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個(gè)人，不能適應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多專(zhuān)業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，他們能做的僅是依葫蘆畫(huà)瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經(jīng)濟評價(jià)流于形式。不能根據特定的對象進(jìn)行必要的調查、數據收集和分析，對一些關(guān)鍵的數據進(jìn)行處理用來(lái)滿(mǎn)足經(jīng)濟評價(jià)結果的需要，失去了可行性研究的真實(shí)性和指導作用。
五、結語(yǔ)
總之，可行性研究要以市場(chǎng)為導向，對房地產(chǎn)項目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會(huì )效益等方面進(jìn)行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響�？尚行匝芯恳栽鰪娖髽I(yè)核心競爭力、創(chuàng )造經(jīng)濟效益為中心，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的各要素進(jìn)行全面的調查研究和詳細的測算分析，進(jìn)行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時(shí)我們應注意房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問(wèn)題，在工作中應避免這些問(wèn)題的出現，發(fā)揮可行性研究的實(shí)際作用，使房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)工作有據可依。
房地產(chǎn)調研報告12
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現狀
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設，認真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標，以服務(wù)大局、情系民生為著(zhù)眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項目帶動(dòng)戰略為重點(diǎn)，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(cháng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù)，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“增長(cháng)速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價(jià)格穩中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問(wèn)題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業(yè)管理和規范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項目未取得《商品房預（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預售;少數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現象更新的.問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿(mǎn)足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng )新力度還不夠。
三、幾點(diǎn)建議
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級市場(chǎng)
在20xx年我縣就已全面放開(kāi)住房二級市場(chǎng)，為了進(jìn)一步放開(kāi)搞活住房二級市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現與商品房增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，適應居民改善居住條件的需求，拉動(dòng)居民消費，必需降低準入門(mén)坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續;必需簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng);
2、規范市場(chǎng)，著(zhù)力監管與服務(wù)
在規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應在“監管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項目情況等方面嚴格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現場(chǎng)踏勘。二是加強商品房預（銷(xiāo)）售的監督和管理。嚴格執行預（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機制
一是加大宣傳，轉變觀(guān)念。向社會(huì )開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì )整體意識。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶(hù)灌輸現代文明新的居住消費觀(guān)念，增強住區群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導機構，負責領(lǐng)導、協(xié)調、指導和監督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì )有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權利和義務(wù)，具體規定物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同，明確責、權、利關(guān)系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實(shí)加強“兩房”建設管理和監管。建立領(lǐng)導機構，設立專(zhuān)人負責，嚴格操作規程，實(shí)行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進(jìn)“兩房”建設工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟適用住房 和廉租住房建設實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅持科學(xué)運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開(kāi)搖號活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì )廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶(hù)調查、審核確認、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng )新思路、加強“兩房”建設。要用創(chuàng )新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復雜問(wèn)題和打造“兩房”建設領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng )新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)調研報告13
一、社會(huì )調查目的：
1）對自己的家鄉的地理環(huán)境做一個(gè)全面、系統的認識和了解，以便讓自己更加清楚的認識自己的家鄉；
2）認識自己家鄉在鎮、縣、市、省的一個(gè)發(fā)展格局及自己家鄉在自身發(fā)展過(guò)程中存在的不足之處，并尋求改善的良策，積極配合周邊的兄弟地區共同協(xié)調發(fā)展；
3）了解人民生活狀況、幸福指數，了解國家政策在推動(dòng)“三農”建設上取得的成就是否切實(shí)落實(shí)到人民群眾身上；
4）調查人民群眾對政府、基礎組織的滿(mǎn)意指數，并了解政府、鄉鎮基層組織是否在為人民群眾辦實(shí)事，想人民之所想急人民之所急；
5）了解人民群眾的受教育程度及醫療保險的落實(shí)情況，是否還存在上學(xué)難、看病貴等現象，了解鄉鎮醫療衛生狀況、硬件設施、人員力量的安排狀況及教育設施的建設狀況；
7）了解隨著(zhù)人們生活水平的提高、出行條件的改善，交通方面發(fā)生的巨大改變以及對當地經(jīng)濟、政治、文化等方面帶來(lái)的影響，并分析其中存在的發(fā)展經(jīng)驗；
8）隨著(zhù)改革開(kāi)放的不斷深入，各種分配、協(xié)調機制充分調動(dòng)人民群眾積極性方面有哪些作用、影響及對當地“三農”的改革與發(fā)展產(chǎn)生哪些深刻影響；
二、社會(huì )調查的內容：
1）時(shí)間：20xx年1月20日至20xx年2月20日共30天；
2）地點(diǎn)：我的家鄉——云南省曲靖市陸良縣；
3）內容：通過(guò)實(shí)踐了解家鄉近些年來(lái)的宏觀(guān)（如：農業(yè)、工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化以及其三者發(fā)展變化背后的多方面因素）和微觀(guān)變化；
4）實(shí)踐的.流程：
a、收集一定量介紹家鄉狀況的文稿材料
b、整理文稿材料，并作分析
c、動(dòng)筆寫(xiě)作
在自身的實(shí)踐過(guò)程中，由于受某些因素的的影響，導致未能獲取全面、綜合的信息，通過(guò)了解、探究自己擴大了自己的知識面，鍛煉了自己的思考能力，增強了與他人的交際能力；
三、實(shí)踐的結果和體會(huì )：
經(jīng)濟基礎決定上層建筑。在黨和國家提出以經(jīng)濟建設為中心的發(fā)展綱要時(shí)，舉國上下團結一致共同為此奮斗。我的家鄉位于滇東北的一個(gè)壩子里，它是云南最大的壩子，是滇東糧倉具有“魚(yú)米之鄉”的美譽(yù)，它有著(zhù)得天獨厚的氣候條件（四季如春）和豐富的自然資源（森林、水、礦產(chǎn)），讓生活在這里的人們得以安居樂(lè )業(yè)。對于這樣一個(gè)地方，地理位置相對重要，鐵路、國道、高速公路相繼在這里開(kāi)通，改善了這里的交通狀況。然而這樣的改變并沒(méi)有在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中給這里帶來(lái)巨大改變，反而，從全國百強縣的行列中被淘汰出來(lái)了，昔日那些能容納大量勞動(dòng)力崗位的工廠(chǎng)陸續“下課”······從此便留下并滋生了一些污染、浪費型的企業(yè)。在我的家鄉歷來(lái)以煙草、蠶桑等為重要產(chǎn)業(yè)，并且每年能為全縣人民帶來(lái)大量的收入，但由于工業(yè)慣性、科技落后、設備老舊等原因，使得與這些相關(guān)的產(chǎn)業(yè)得不到深化更新，未能形成一個(gè)良性的、循環(huán)的發(fā)展結構，經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，城鎮化進(jìn)程緩慢、人們生活水平得不到巨大改善。面的這樣的狀況，政府未能充分發(fā)揮其職能來(lái)對經(jīng)濟的發(fā)展進(jìn)行及時(shí)的調整。
在改革開(kāi)放的推動(dòng)下，人們的積極性被充分調動(dòng)起來(lái)，經(jīng)濟作物（煙草、蠶桑）得到大面積種植，人們收入也隨之提高，生活也變得豐富多彩，追求高品質(zhì)的生活成了一種時(shí)尚；在追求時(shí)尚的過(guò)程中給我們身邊的環(huán)境帶來(lái)了巨大的壓力，污染、浪費比比皆是，并在人群中出現了一些不利于社會(huì )和諧的人和事，讓中國這個(gè)禮儀之邦的顏面為之蒙受損失，人們的幸福指數也不會(huì )太高，身心健康也受到威脅。因此，再好的教育也難撫平這樣“傷口”，看教育辦得如何就看受教育的范圍有多廣、深度有多深。在我的家鄉，教育設施相對完善，但在完善的教育設施也不如有一個(gè)良好的社會(huì )環(huán)境，因為好的環(huán)境的確有至關(guān)重要的作用，老師只能治療精神上的傷口，身體上的傷還得靠醫生。說(shuō)到這，順便談一下人們看病的問(wèn)題，隨著(zhù)醫療保險的實(shí)施，國家、人民各出一部分，給廣大人民群眾建立醫療保險，大大解決了人民看病難的問(wèn)題，提高了健康水平，節約了農民的血汗錢(qián)，也在人民心中養成了健康的生活意識。
農業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎，并且現階段我國的糧食供應始終處于一個(gè)基本平衡且偏緊狀態(tài)，自20xx年國家取消了農業(yè)稅，并每年對農民發(fā)放種糧補貼，提高農民種糧的積極性。由此可以看出國家對“三農”的重視，國家做出這樣的決策的確高瞻遠矚。自改革開(kāi)放以來(lái)農業(yè)雖說(shuō)有所發(fā)展但跟工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)相比，農業(yè)相對滯后，發(fā)展緩慢，有關(guān)農業(yè)的一些水利建設不夠完善，并且我國農業(yè)每年都要受自然災害的嚴重影響（如：干旱、洪澇）。如今，國家制定了促進(jìn)“三農”有效健康的發(fā)展政策，并且投入大量人力、物力來(lái)支持農業(yè)的發(fā)展。修建基礎設施，改建電網(wǎng)，家電三下鄉，提高了農業(yè)的生產(chǎn)效率、生產(chǎn)質(zhì)量。促進(jìn)了社會(huì )主義新農村的建設，為“三農”的發(fā)展注入了新鮮的血液，為構建社會(huì )主義和諧社會(huì )添磚加瓦。
山的雄偉構筑起地形的骨架，水的溫柔孕育了萬(wàn)千生命，土的敦厚養育了一方子民，火的剛烈開(kāi)啟了燦爛的文明之路，最后我希望我的家鄉——陸良壩子在以后的發(fā)展過(guò)程中越來(lái)越美。
房地產(chǎn)調研報告14
20xx年9月8日至11日，黑龍江省建設廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價(jià)師繼續教育培訓，參會(huì )的估價(jià)師來(lái)自省內各個(gè)地市。徐處長(cháng)特意從天津聘請了張弘武老師前來(lái)講解，徐處長(cháng)本人也針對我省的現狀進(jìn)行了講解和提示，又讓各地市的資深估價(jià)師介紹自己地方的估價(jià)業(yè)發(fā)展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機會(huì )。我們邊學(xué)習、邊調研，初步有了一點(diǎn)想法。
一、我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現狀
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)估價(jià)機構發(fā)展速度較快，數量多，良莠不齊，估價(jià)機構規模普遍偏小，競爭力弱，品牌意識尚未樹(shù)立起來(lái)。
20xx年的《建設部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規定》，自20xx年12月起房地產(chǎn)估價(jià)機構的成立由原來(lái)的行政主管單位核準制轉變?yōu)樾姓S可制，體制的轉變意味著(zhù)只要符合十五項行政許可條件規定中房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)準入條件的，均可以申請成立專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機構。許多有創(chuàng )業(yè)意識的人借此機會(huì )大舉進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，紛紛成立估價(jià)公司。但多為4-10人的小公司，資質(zhì)低，法人多為賺錢(qián)而賺錢(qián)，事業(yè)心弱。
�。ǘ┕纼r(jià)需求缺乏主動(dòng)性。
張弘武老師講的對，在西方經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士的社會(huì )地位與律師、醫生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問(wèn)，其中私人投資顧問(wèn)中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士。而在中國，幾乎沒(méi)有普通老百姓主動(dòng)尋求房地產(chǎn)估價(jià)機構或專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)幫助，絕大多數是被動(dòng)或是處弱勢條件下委托估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)事宜，其主要原因還是中國的估價(jià)業(yè)務(wù)體制問(wèn)題。在老百姓眼里，估價(jià)就是走個(gè)流程，從而房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認可。
�。ㄈ┕纼r(jià)勘察草率。
有些估價(jià)機構根本不安排估價(jià)人員去現場(chǎng)勘察，甚至有些機構偽造現場(chǎng)勘察紀錄及照片。有的機構不安排估價(jià)人員去現場(chǎng)勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復印件所刊載內容來(lái)判斷。有些機構在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評估時(shí)，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價(jià)人員現場(chǎng)勘察，其物業(yè)照片是通過(guò)網(wǎng)絡(luò )搜索衛星航拍下的外觀(guān)照片下載而成，室內照片則胡亂拼湊。
�。ㄋ模┗乜埏L(fēng)盛行。
商業(yè)賄賂是市場(chǎng)經(jīng)濟的通病，是制約市場(chǎng)經(jīng)濟正常運轉的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調治理中，但收效甚微。估價(jià)行業(yè)顯現出商業(yè)賄賂現象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價(jià)收費低，估價(jià)行業(yè)相對其他行業(yè)來(lái)講，每單估價(jià)業(yè)務(wù)收費低，尤其是目前估價(jià)業(yè)務(wù)競爭激烈，各估價(jià)機構估價(jià)收費標準競相調低；比例大，是指回扣比例占總體估價(jià)收費的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業(yè)務(wù)員的提成，回扣總比例甚至高達60%-70%，這是任何一個(gè)行業(yè)無(wú)法承受的。
�。ㄎ澹┕纼r(jià)機構間業(yè)務(wù)競爭無(wú)序。
企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭，由于估價(jià)機構所提供的估價(jià)產(chǎn)品在客戶(hù)心中沒(méi)有統一的標準來(lái)衡量，而且估價(jià)服務(wù)結果需要有一定的時(shí)間才能得到市場(chǎng)驗證。因此估價(jià)機構之間業(yè)務(wù)無(wú)序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見(jiàn)不鮮�！翱蛻�(hù)定價(jià)法”成為了估價(jià)方法，受估價(jià)目的所限，哪家估價(jià)機構出具的估價(jià)結果能滿(mǎn)足委托方要求，委托方就將估價(jià)業(yè)務(wù)委托給該家機構做。估價(jià)機構以客戶(hù)期望價(jià)格迎合客戶(hù)，以取得業(yè)務(wù)。滋生了估價(jià)機構為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實(shí)、客觀(guān)、合理的估價(jià)報告的問(wèn)題。
二、解決對策和建議
一把鋒利的'刀，如果管理得當，用在正當的地方，能夠為社會(huì )創(chuàng )造財富；如果放任對刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢(qián)的工具。當殺人搶錢(qián)比安分守己能夠帶來(lái)更多的報酬并不必為此承擔任何風(fēng)險，殺人搶錢(qián)就會(huì )成為一種趨勢。因此說(shuō)，游戲規則必須制定好、貫徹好！
�。ㄒ唬┘訌娦袠I(yè)管理，成立地方估價(jià)學(xué)會(huì )，發(fā)揮學(xué)會(huì )作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)評估應由行業(yè)學(xué)會(huì )管理，建設主管部門(mén)分層次負責估價(jià)師和評估機構的資格管理，其他工作，如估價(jià)師執業(yè)資格考試、繼續教育、制定技術(shù)標準和職業(yè)道德規范等工作由政府委托介于政府與中介機構之間的民間機構——估價(jià)師學(xué)會(huì )負責管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會(huì )承擔。
�。ǘ﹪栏袷袌�(chǎng)準入。執業(yè)人員和機構都實(shí)行三級準入制。首先要完善估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員的系列，根據人才的“寶塔結構”，房地產(chǎn)估價(jià)師應分高級和中級，初級應為估價(jià)員，并設置水電、設備等配套專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師。應建立三個(gè)等級的臺階制，即從初級到高級每一個(gè)臺階都要有一定的學(xué)歷和執業(yè)時(shí)間的限定，跨入第一個(gè)臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經(jīng)過(guò)考核，考試，注冊，才能取得資格，并規定每一個(gè)等級的估價(jià)人員只能做一定范圍的評估業(yè)務(wù)。而且要實(shí)行估價(jià)人員責任制，評估所所長(cháng)和項目負責人必須是中級以上估價(jià)師，所有評估報告必須經(jīng)中級以上估價(jià)師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經(jīng)高級估價(jià)師簽字生效，涉及到配套專(zhuān)業(yè)的評估報告必須有相關(guān)配套專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師介入。允許二級機構到外地承接業(yè)務(wù)，但要有控制范圍，要比一級低一個(gè)檔次。
“準入”的標準要嚴格。一是與三個(gè)等級估價(jià)人員相適應，要確立非常嚴格的高級估價(jià)師專(zhuān)業(yè)資格考試和注冊條件。要改變現行估價(jià)師執業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級估價(jià)人員的相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估實(shí)務(wù)的年限，一般應增加2－3年，筆試內容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊時(shí)要提供2－3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應不準注冊（滿(mǎn)五年以上的充其量只能從事估價(jià)員工作，但最好不開(kāi)這個(gè)口子），受行政處罰處分的應滿(mǎn)五年才準予注冊。隨著(zhù)評估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的標準。二是三個(gè)等級評估機構的資格條件偏寬，根據“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構應具備條件的規定，每一個(gè)等級機構有注冊資金，估價(jià)師人數，總體從事評估人數，機構執業(yè)年限以及已做評估業(yè)務(wù)數量等方面都應提高標準，如三個(gè)等級評估機構的估價(jià)師人數應增加，尤其要規定一、二級機構必設高級估價(jià)師，所有機構執業(yè)人數不能以抽象的70％的比例作限定，而應規定每一個(gè)等級的機構應有具體數量的專(zhuān)業(yè)人員，還應增加評估所硬件設施和信息儲存量（將來(lái)信息共享，應規定評估所有提供信息的義務(wù)）的要求。
�。ㄈ┯烧驅W(xué)會(huì )牽頭，由各估價(jià)機構參與簽訂自律條約，只允許以國家規定的收費標準的六折為最低折扣進(jìn)行價(jià)格競爭，如有違反，堅決進(jìn)行價(jià)格處罰，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)，并在報紙等重要媒體公布自律準則，讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度對于參與壓價(jià)競爭、給回扣、與客戶(hù)勾結出具虛假報告、隱瞞真相出具不實(shí)報告、為外來(lái)報告蓋章收費等違規行為，一經(jīng)查實(shí)，要依法按規處理，涉及估價(jià)師職業(yè)紀律和職業(yè)道德的，由行政部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì )予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機構，要打擊走穴估價(jià)師，取消他們的從業(yè)資格。
�。ㄋ模┓鲋矘I(yè)務(wù)過(guò)硬的估價(jià)機構。應有重點(diǎn)地扶植一批有實(shí)力、有發(fā)展后勁的估價(jià)機構，給予業(yè)務(wù)上的指導和支持。要突出機構信譽(yù)品牌，宣傳幾家信譽(yù)品牌過(guò)得硬的機構。應強化對機構人員的動(dòng)態(tài)管理，鼓勵從業(yè)人員取得多重資格。扶植執業(yè)的估價(jià)師隊伍，保護他們的利益。仿效發(fā)達國家和地區的做法，確定估價(jià)師不同層次（例如：高級估價(jià)師）的標準，強化估價(jià)師個(gè)人品牌。
三、結語(yǔ)
在我國，市場(chǎng)經(jīng)濟仍是初級發(fā)展階段，中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達國家尚有一定差距。我們估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，應有外延發(fā)展轉入內涵發(fā)展�？刂茢盗�，提高質(zhì)量。真正讓有知識的從業(yè)人員得到尊重，吸引更多有素質(zhì)，愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊伍中!
房地產(chǎn)調研報告15
當前，××中心城區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現了房屋滯銷(xiāo)、有價(jià)無(wú)市等現象。如何促進(jìn)××中心城區房地產(chǎn)業(yè)持續穩定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀
據國家發(fā)改委公布的統計數據顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積27743萬(wàn)平方米，同比下降10.8%;在我國東南部某些地區，房?jì)r(jià)降幅從10%到40%不等。在房市房?jì)r(jià)低迷的影響下，全國土地供應總量同比減少25.27%，供應的土地也并未能如期成交。上半年以來(lái)，我國各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。
××中心城區房?jì)r(jià)目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹(shù)略低，比高安略高，比萍鄉、新余城區房?jì)r(jià)低10%左右。然而，1-8月，××中心城區商品房銷(xiāo)售面積37.31萬(wàn)平方米，同比下降44%。同時(shí)，1-9月中心城區共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬(wàn)元，同比下降59%�！痢林行某菂^樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國家宏觀(guān)調控、媒體大肆宣傳、購買(mǎi)者理性應對持觀(guān)望態(tài)度等原因造成。
二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴(lài)條件
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力是工業(yè)化、城市化推進(jìn)和居民收入增加，三者共同作用推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
1、工業(yè)化進(jìn)程的快慢。工業(yè)化進(jìn)程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進(jìn)房地產(chǎn)其他動(dòng)力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長(cháng)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等;另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進(jìn)，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進(jìn)的加速時(shí)期表現得尤為明顯。美國經(jīng)濟學(xué)家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達到40%-60%時(shí)，工業(yè)化進(jìn)入中期。20xx年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達到42.9%。從數據上看，××已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中期。
2、城市化進(jìn)程的快慢。城市化進(jìn)程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況有直接的正相關(guān)性。一方面，城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來(lái)，我市為做大做強中心城區，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺并實(shí)施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設“中部地區最佳宜居城市”，從全面推進(jìn)“三大戰役”到利用3年時(shí)間全面實(shí)施“13579”綠色工程，從實(shí)施“一心三軸五組團”發(fā)展戰略到全面實(shí)施人口倍增計劃等等，中心城區發(fā)生了翻天覆地的變化。20xx年，××中心城區面積45平方公里，比20xx年擴大26平方公里;城市化率為35.62%，比20xx年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當城市化率在30%-60%時(shí)，城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段;當城市化高速發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區現有人口27萬(wàn)左右，根據城市化發(fā)展人口5年倍增計劃，20xx年人口將達50萬(wàn)人。如果新增人口有60%要買(mǎi)房，按人均25平方米計算，到20xx年需要的住房面積為345萬(wàn)平方米，每年需要69萬(wàn)平方米。隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，這一數字還將擴大。因此，××房地產(chǎn)市場(chǎng) “低迷” 是暫時(shí)的，從長(cháng)遠來(lái)看，隨著(zhù)全國房地產(chǎn)業(yè)調整結束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來(lái)一個(gè)較長(cháng)的快速發(fā)展期。
3、居民收入增長(cháng)的快慢。居民收入增長(cháng)的快慢直接影響房屋價(jià)格的高低。20xx年，××居民消費觀(guān)念仍停留在“居者有其屋”。八年來(lái)，隨著(zhù)居民收入的快速增長(cháng)，城鎮居民住房消費需求也不斷增長(cháng)，消費觀(guān)念從原來(lái)的“居者有其屋”轉變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房?jì)r(jià)格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。20xx年，××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算)。依據國際統計經(jīng)驗數據，當人均gdp在800-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。據此推算，××房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gd增長(cháng)率計算，達到人均gdp4000美元需要14年時(shí)間，也就是說(shuō)，××房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展還將持續14年。此外，由于××撤區設市時(shí)間較晚，居民消費的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“黃金期”還將更長(cháng)。
三、幾點(diǎn)建議
近期，國家陸續出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調0.27百分點(diǎn)，首次購買(mǎi)90平米以下住房契稅從3%-5%統一下調到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎上，建議從以下幾個(gè)方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、繼續穩定房?jì)r(jià) �！痢练康禺a(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費引導等方面都有二線(xiàn)城市的“后發(fā)優(yōu)勢”，市場(chǎng)相對健康，其發(fā)展應以“穩定”為主基調。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進(jìn)行調節，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會(huì )等民間組織，約定房屋價(jià)格降幅底線(xiàn)，避免價(jià)格巨大波動(dòng)。同時(shí)，積極引導、鼓勵企業(yè)主動(dòng)采取措施贏(yíng)得市場(chǎng)，實(shí)現政府、開(kāi)發(fā)商、老百姓“多贏(yíng)”的'格局。
2、控制供地規模。20xx年，××中心城區出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量達到20xx、20xx、20xx三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴格控制供地規模，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模每年開(kāi)發(fā)要控制在40萬(wàn)平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機制，按照“控制總量、協(xié)調發(fā)展”的原則，以銷(xiāo)定量出讓土地，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì )議制度，由市政府分管領(lǐng)導主持，市政府辦、發(fā)改委、國土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)參加，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計劃、土地供應計劃，確定開(kāi)發(fā)建設規模、區域分布及結構比例、基礎設施配套建設項目。同時(shí)，調節城市投資規模，控制國民經(jīng)濟和城市發(fā)展節奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達到最優(yōu)化。
3、加大扶持力度。一是對房地產(chǎn)信貸資金實(shí)行區別對待。鼓勵和引導金融機構支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性?xún)r(jià)比高和銷(xiāo)售前景較好的房產(chǎn)項目，加大信貸支持力度。二是適度下調土地競買(mǎi)保證金的比例。根據不同地段、不同時(shí)期以及客戶(hù)情況，適當降低交易起始價(jià)。三是適當放寬項目開(kāi)竣工期限。四是調整商品房預售許可條件。對開(kāi)發(fā)企業(yè)完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開(kāi)始房屋基礎全面施工、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預售審批手續。五是清理房產(chǎn)稅費。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程規費進(jìn)行一次清理，沒(méi)有政策規定的堅決取消，能降低標準的盡量降低標準，能后置的盡量后置，能放開(kāi)的堅決放開(kāi)。
4、出臺購房?jì)?yōu)惠政策。一是推出買(mǎi)房落戶(hù)新政。對外來(lái)人口在中心城區購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶(hù)口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩定、信用良好的個(gè)人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長(cháng)公積金貸款期限。貸款期限不超過(guò)借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調購房首付比例。五是實(shí)行購房退稅或減免稅費。如對個(gè)人購買(mǎi)相應區域內普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。
5、調整經(jīng)濟適用房和廉租房政策。20xx年，××中心城區經(jīng)濟適用住房建設總量為8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售最高限價(jià)為960元/平方米，遠低于商品房市場(chǎng)均價(jià)。要調整經(jīng)濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)資格的城市居民，在購買(mǎi)普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實(shí)物配租以及租金核減為輔方式，適時(shí)提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障范圍，做到應保盡保。
6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場(chǎng)未定的預期，在一定的時(shí)期內，市場(chǎng)會(huì )保持穩定的供給量，政府持有土地對住房?jì)r(jià)格的穩定作用大于其他利好政策對住房?jì)r(jià)格的促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)低迷時(shí)，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規劃擴建新增土地、城區內分散的閑置土地、無(wú)使用權人的土地、土地使用期已滿(mǎn)的土地、未按合同要求使用或無(wú)力開(kāi)發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統一儲備起來(lái)，以規避風(fēng)險、延后開(kāi)發(fā)，獲取土地增值收益，保護房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩定。
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