房地產(chǎn)的調研報告13篇
隨著(zhù)人們自身素質(zhì)提升，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要避免篇幅過(guò)長(cháng)。你知道怎樣寫(xiě)報告才能寫(xiě)的好嗎？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)的調研報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產(chǎn)的調研報告 篇1
結合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)類(lèi)崗位進(jìn)行了專(zhuān)項薪酬調查，主要內容如下：
一、總體概述
近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年，20xx年合肥平均工資為39292元/年，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二，漲幅達到22%。近期通過(guò)對合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬狀況的調查了解，得出以下數據（見(jiàn)下表）：
其中標桿企業(yè)（如恒大、藍鼎）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7000元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500—12000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7500元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500—8500元/月；
3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗的.工資為7500—12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為5000—6000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在6000—8000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為6000元/月以上，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500—10000元/月；
3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為6000—7000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3—4年工作經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員為例，特作如下比較：
三、問(wèn)題診斷
1、從上表可以看出，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場(chǎng)相比，整體偏低；
2、調查發(fā)現，土建工程師、安裝工程師、造價(jià)工程師由于市場(chǎng)稀缺程度和崗位價(jià)值不同，工資待遇也是不同的，表現為土建工程師＜安裝工程師＜造價(jià)工程師，而華鑫房產(chǎn)公司工資在崗位差異上體現不明顯。四、對策建議
根據上述調查數據及診斷問(wèn)題，結合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況（見(jiàn)下表），提出以下建議：
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關(guān)系，雖標桿企業(yè)的工資普遍偏高，但也伴隨高強度的工作量，目前華鑫房產(chǎn)公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考，適度調整華鑫房產(chǎn)公司工程師的薪酬水平；
2、根據崗位評價(jià)及市場(chǎng)稀缺度，分別對土建、安裝、造價(jià)工程師設定不同的薪酬水平，以體現其差異性和層次性。
3、華鑫房產(chǎn)公司的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員工資調整應與市場(chǎng)的工資變化保持適度一致，同時(shí)根據市場(chǎng)變化每年做適度的調整。
房地產(chǎn)的調研報告 篇2
近年來(lái)，違規變更規劃、調整容積率成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的一個(gè)常見(jiàn)重災問(wèn)題。有人將“擅改控制性詳規，提高項目容積率，減少配套設施，讓開(kāi)發(fā)商獲取高額利潤”總結為房地產(chǎn)犯罪官員尋租七法之首。
長(cháng)期以來(lái)，購房業(yè)主因違規變更規劃、調整容積率問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉建設部、監察部聯(lián)合就加強容積率管理和監督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規變更規劃、調整容積率再次發(fā)出通知，可見(jiàn)國家對此問(wèn)題極為重視，因此，切實(shí)治理違規變更規劃、調整容積率問(wèn)題是當前和今后的一項重要任務(wù)。
違規變更規劃、調整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個(gè)原因。其一是利益驅動(dòng)，開(kāi)發(fā)商為了獲取高額利潤，未經(jīng)規劃行政主管部門(mén)許可擅自變更調整，這可謂是違規變更規劃、調整容積率的利益誘因。其二是有關(guān)制度目前尚不完善，操作機制不夠嚴密健全，導致違規變更規劃、調整容積率存在空間。
眾所周知，容積率是一個(gè)體現土地使用強度的指標，是項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地的面積之比。同樣一塊建設用地，容積率提高少許，即意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開(kāi)發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規變更規劃方案及調整容積率。
應當說(shuō)，容積率對開(kāi)發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品房小區業(yè)主和整個(gè)城市規劃更為重要。容積率是控制性詳細規劃和修建性詳細規劃的實(shí)質(zhì)內容。容積率高低與小區居住舒適度成反比，高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區內道路狹窄、光照通風(fēng)條件差、停車(chē)位置不足等，還會(huì )對小區內的休閑健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區域形成擠壓，并且會(huì )對樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設施老化。同時(shí)，高的容積率也會(huì )影響城市整體規劃，影響城市面貌與持續發(fā)展，造成市政配套設施與資源供應緊張。因此，對容積率的調整應當慎重和嚴格。
根據《省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規變更規劃、調整容積率專(zhuān)項治理工作實(shí)施方案》有關(guān)精神，為提高規劃管理依法行政水平，有效控制違規變更規劃、調整容積率行為，促進(jìn)城鄉建設和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，我們提出以下幾點(diǎn)工作思路：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權后，必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》的約定和規劃行政主管部門(mén)確定的容積率等規劃條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。如需調整容積率的，除應當符合國家和省有關(guān)規定和技術(shù)規范要求外，還必須符合下列條件：
1、因城市規劃要求需要提高容積率的；
2、建設用地所在規劃區域內可以提高開(kāi)發(fā)強度的；
3、建設用地所在規劃區域內可以滿(mǎn)足建筑總量整體平衡條件的；
4、增加容積率后收取的增容地價(jià)可以滿(mǎn)足外部配套建設投資要求的。
二、土地出讓前，規劃建設部門(mén)要根據總體規劃對宗地深入研究，科學(xué)下達規劃條件；土地出讓后，如無(wú)特殊理由不得調整容積率。確需調整容積率的，應按下列程序辦理：
1、屬城市規劃要求需要提高容積率的，由規劃部門(mén)提出報告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關(guān)部門(mén)按抄告單原則辦理手續。
2、屬建設單位要求提高容積率的`，應按以下程序辦理：
�。�1）建設單位向規劃行政主管部門(mén)和國土資源行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請，并附規劃設計方案；
�。�2）規劃行政主管部門(mén)對調整容積率申請報告進(jìn)行初審，組織對規劃設計方案進(jìn)行論證、評審，并告知國土資源主管部門(mén)，對符合調整條件的，報政府或規劃咨詢(xún)委員會(huì )批準后下達《調整容積率告知書(shū)》；
�。�3）建設單位持《調整容積率告知書(shū)》與國土資源行政主管部門(mén)簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，由國土資源行政主管部門(mén)按規定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”，開(kāi)發(fā)建設單位持補交清單向財政部門(mén)補交土地使用權出讓金；
�。�4）規劃行政主管部門(mén)依據《國有建設用地使用權出讓合同》和補交出讓金后開(kāi)具的《省國有土地有償使用收入專(zhuān)用票據》，審批發(fā)放或換發(fā)《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權后，報規劃行政主管部門(mén)，規劃咨詢(xún)委員會(huì )批準已調整容積率的，規劃部門(mén)應書(shū)面告知國土資源行政主管部門(mén)。國土資源行政主管部門(mén)按照開(kāi)發(fā)項目調整后的容積率計算收取應補交的土地出讓金，規劃建設、房管等部門(mén)依據補交土地出讓金的票據辦理相關(guān)手續。
四、經(jīng)規劃、國土部門(mén)驗收后，對超過(guò)土地批準容積率的用地項目，在扣除因城市空間設計需要，市政府鼓勵由出讓條件中規定的多層建筑（在符合國家規范的前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協(xié)議為準），應按有關(guān)規定確定并收取應補交的土地出讓金。
五、調整容積率的建設項目，不得提高建筑密度、降低綠地率。
六、鼓勵利用地下空間修建停車(chē)場(chǎng)、人防設施及儲物區，地下建筑面積不納入容積率計算。
七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反《國有建設用地使用權出讓合同》的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積或按現行市場(chǎng)地價(jià)補交土地出讓金。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反《城鄉規劃法》第四十三條規定，擅自改變建設用地規劃許可證的，相關(guān)執法部門(mén)須對其違法行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規劃允許保留的前提下，開(kāi)發(fā)建設單位應根據相關(guān)部門(mén)的處理決定，補交土地出讓金及相關(guān)規費，并接受相應罰款。
八、國土資源、建設、規劃、城管、財政、審計、房定等部門(mén)應密切配合、加強溝通，并將有關(guān)情況相互告知。凡發(fā)現開(kāi)發(fā)建設單位提高容積率而未補繳土地出讓金的，一律依法查處，并停止辦理該宗地的建設工程規劃許可、施工許可、建設用地延期、商品房預售許可、竣工綜合驗收、房屋產(chǎn)權證書(shū)等手續，對該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法暫緩年檢，并停止辦理該單位新開(kāi)發(fā)項目的一切手續。
九、對違反規定擅自調整容積率的行政主管部門(mén)工作人員，依法依紀從嚴處理。
房地產(chǎn)的調研報告 篇3
20xx年9月8日至11日，黑龍江省建設廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價(jià)師繼續教育培訓，參會(huì )的估價(jià)師來(lái)自省內各個(gè)地市。徐處長(cháng)特意從天津聘請了張弘武老師前來(lái)講解，徐處長(cháng)本人也針對我省的現狀進(jìn)行了講解和提示，又讓各地市的資深估價(jià)師介紹自己地方的估價(jià)業(yè)發(fā)展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機會(huì )。我們邊學(xué)習、邊調研，初步有了一點(diǎn)想法。
一、我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現狀
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)估價(jià)機構發(fā)展速度較快，數量多，良莠不齊，估價(jià)機構規模普遍偏小，競爭力弱，品牌意識尚未樹(shù)立起來(lái)。
20xx年的《建設部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規定》，自20xx年12月起房地產(chǎn)估價(jià)機構的成立由原來(lái)的行政主管單位核準制轉變?yōu)樾姓S可制，體制的轉變意味著(zhù)只要符合十五項行政許可條件規定中房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)準入條件的，均可以申請成立專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機構。許多有創(chuàng )業(yè)意識的人借此機會(huì )大舉進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，紛紛成立估價(jià)公司。但多為4-10人的小公司，資質(zhì)低，法人多為賺錢(qián)而賺錢(qián)，事業(yè)心弱。
�。ǘ┕纼r(jià)需求缺乏主動(dòng)性。
張弘武老師講的對，在西方經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士的社會(huì )地位與律師、醫生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問(wèn)，其中私人投資顧問(wèn)中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士。而在中國，幾乎沒(méi)有普通老百姓主動(dòng)尋求房地產(chǎn)估價(jià)機構或專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)幫助，絕大多數是被動(dòng)或是處弱勢條件下委托估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)事宜，其主要原因還是中國的估價(jià)業(yè)務(wù)體制問(wèn)題。在老百姓眼里，估價(jià)就是走個(gè)流程，從而房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認可。
�。ㄈ┕纼r(jià)勘察草率。
有些估價(jià)機構根本不安排估價(jià)人員去現場(chǎng)勘察，甚至有些機構偽造現場(chǎng)勘察紀錄及照片。有的機構不安排估價(jià)人員去現場(chǎng)勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復印件所刊載內容來(lái)判斷。有些機構在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評估時(shí)，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價(jià)人員現場(chǎng)勘察，其物業(yè)照片是通過(guò)網(wǎng)絡(luò )搜索衛星航拍下的外觀(guān)照片下載而成，室內照片則胡亂拼湊。
�。ㄋ模┗乜埏L(fēng)盛行。
商業(yè)賄賂是市場(chǎng)經(jīng)濟的通病，是制約市場(chǎng)經(jīng)濟正常運轉的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調治理中，但收效甚微。估價(jià)行業(yè)顯現出商業(yè)賄賂現象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價(jià)收費低，估價(jià)行業(yè)相對其他行業(yè)來(lái)講，每單估價(jià)業(yè)務(wù)收費低，尤其是目前估價(jià)業(yè)務(wù)競爭激烈，各估價(jià)機構估價(jià)收費標準競相調低；比例大，是指回扣比例占總體估價(jià)收費的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業(yè)務(wù)員的提成，回扣總比例甚至高達60%-70%，這是任何一個(gè)行業(yè)無(wú)法承受的。
�。ㄎ澹┕纼r(jià)機構間業(yè)務(wù)競爭無(wú)序。
企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭，由于估價(jià)機構所提供的估價(jià)產(chǎn)品在客戶(hù)心中沒(méi)有統一的標準來(lái)衡量，而且估價(jià)服務(wù)結果需要有一定的時(shí)間才能得到市場(chǎng)驗證。因此估價(jià)機構之間業(yè)務(wù)無(wú)序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見(jiàn)不鮮�！翱蛻�(hù)定價(jià)法”成為了估價(jià)方法，受估價(jià)目的`所限，哪家估價(jià)機構出具的估價(jià)結果能滿(mǎn)足委托方要求，委托方就將估價(jià)業(yè)務(wù)委托給該家機構做。估價(jià)機構以客戶(hù)期望價(jià)格迎合客戶(hù)，以取得業(yè)務(wù)。滋生了估價(jià)機構為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實(shí)、客觀(guān)、合理的估價(jià)報告的問(wèn)題。
二、解決對策和建議
一把鋒利的刀，如果管理得當，用在正當的地方，能夠為社會(huì )創(chuàng )造財富；如果放任對刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢(qián)的工具。當殺人搶錢(qián)比安分守己能夠帶來(lái)更多的報酬并不必為此承擔任何風(fēng)險，殺人搶錢(qián)就會(huì )成為一種趨勢。因此說(shuō)，游戲規則必須制定好、貫徹好！
�。ㄒ唬┘訌娦袠I(yè)管理，成立地方估價(jià)學(xué)會(huì )，發(fā)揮學(xué)會(huì )作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)評估應由行業(yè)學(xué)會(huì )管理，建設主管部門(mén)分層次負責估價(jià)師和評估機構的資格管理，其他工作，如估價(jià)師執業(yè)資格考試、繼續教育、制定技術(shù)標準和職業(yè)道德規范等工作由政府委托介于政府與中介機構之間的民間機構——估價(jià)師學(xué)會(huì )負責管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會(huì )承擔。
�。ǘ﹪栏袷袌�(chǎng)準入。執業(yè)人員和機構都實(shí)行三級準入制。首先要完善估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員的系列，根據人才的“寶塔結構”，房地產(chǎn)估價(jià)師應分高級和中級，初級應為估價(jià)員，并設置水電、設備等配套專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師。應建立三個(gè)等級的臺階制，即從初級到高級每一個(gè)臺階都要有一定的學(xué)歷和執業(yè)時(shí)間的限定，跨入第一個(gè)臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經(jīng)過(guò)考核，考試，注冊，才能取得資格，并規定每一個(gè)等級的估價(jià)人員只能做一定范圍的評估業(yè)務(wù)。而且要實(shí)行估價(jià)人員責任制，評估所所長(cháng)和項目負責人必須是中級以上估價(jià)師，所有評估報告必須經(jīng)中級以上估價(jià)師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經(jīng)高級估價(jià)師簽字生效，涉及到配套專(zhuān)業(yè)的評估報告必須有相關(guān)配套專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師介入。允許二級機構到外地承接業(yè)務(wù)，但要有控制范圍，要比一級低一個(gè)檔次。
“準入”的標準要嚴格。一是與三個(gè)等級估價(jià)人員相適應，要確立非常嚴格的高級估價(jià)師專(zhuān)業(yè)資格考試和注冊條件。要改變現行估價(jià)師執業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級估價(jià)人員的相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估實(shí)務(wù)的年限，一般應增加2－3年，筆試內容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊時(shí)要提供2－3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應不準注冊（滿(mǎn)五年以上的充其量只能從事估價(jià)員工作，但最好不開(kāi)這個(gè)口子），受行政處罰處分的應滿(mǎn)五年才準予注冊。隨著(zhù)評估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的標準。二是三個(gè)等級評估機構的資格條件偏寬，根據“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構應具備條件的規定，每一個(gè)等級機構有注冊資金，估價(jià)師人數，總體從事評估人數，機構執業(yè)年限以及已做評估業(yè)務(wù)數量等方面都應提高標準，如三個(gè)等級評估機構的估價(jià)師人數應增加，尤其要規定一、二級機構必設高級估價(jià)師，所有機構執業(yè)人數不能以抽象的70％的比例作限定，而應規定每一個(gè)等級的機構應有具體數量的專(zhuān)業(yè)人員，還應增加評估所硬件設施和信息儲存量（將來(lái)信息共享，應規定評估所有提供信息的義務(wù)）的要求。
�。ㄈ┯烧驅W(xué)會(huì )牽頭，由各估價(jià)機構參與簽訂自律條約，只允許以國家規定的收費標準的六折為最低折扣進(jìn)行價(jià)格競爭，如有違反，堅決進(jìn)行價(jià)格處罰，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)，并在報紙等重要媒體公布自律準則，讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度對于參與壓價(jià)競爭、給回扣、與客戶(hù)勾結出具虛假報告、隱瞞真相出具不實(shí)報告、為外來(lái)報告蓋章收費等違規行為，一經(jīng)查實(shí)，要依法按規處理，涉及估價(jià)師職業(yè)紀律和職業(yè)道德的，由行政部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì )予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機構，要打擊走穴估價(jià)師，取消他們的從業(yè)資格。
�。ㄋ模┓鲋矘I(yè)務(wù)過(guò)硬的估價(jià)機構。應有重點(diǎn)地扶植一批有實(shí)力、有發(fā)展后勁的估價(jià)機構，給予業(yè)務(wù)上的指導和支持。要突出機構信譽(yù)品牌，宣傳幾家信譽(yù)品牌過(guò)得硬的機構。應強化對機構人員的動(dòng)態(tài)管理，鼓勵從業(yè)人員取得多重資格。扶植執業(yè)的估價(jià)師隊伍，保護他們的利益。仿效發(fā)達國家和地區的做法，確定估價(jià)師不同層次（例如：高級估價(jià)師）的標準，強化估價(jià)師個(gè)人品牌。
三、結語(yǔ)
在我國，市場(chǎng)經(jīng)濟仍是初級發(fā)展階段，中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達國家尚有一定差距。我們估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，應有外延發(fā)展轉入內涵發(fā)展�？刂茢盗�，提高質(zhì)量。真正讓有知識的從業(yè)人員得到尊重，吸引更多有素質(zhì)，愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊伍中!
房地產(chǎn)的調研報告 篇4
今年以來(lái)，在國家擴大內需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸向好，商品房銷(xiāo)售持續上升，政策效應進(jìn)一步顯現。
一、當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現狀
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構表
投資額(億元)
占開(kāi)發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設規�！岸唤怠�。隨著(zhù)我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長(cháng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。
新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
二、房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應得到進(jìn)一步顯現。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關(guān)于調整市區房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開(kāi)工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，貸款最長(cháng)期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續下降的'新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整開(kāi)發(fā)戰略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長(cháng)。
三、當前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題
其次，房?jì)r(jià)高位運行，可能對商品房銷(xiāo)售形成新的制約。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的較快增長(cháng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現了價(jià)格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)始，有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤(pán)出現了“坐地漲價(jià)”的現象。從市區商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jì)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場(chǎng)化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現有的可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展以中小戶(hù)型(戶(hù)型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿(mǎn)足絕大多數市民的住房需求。房?jì)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者依然無(wú)法承受當前的房?jì)r(jià)，而事實(shí)上當前的房?jì)r(jià)仍然包含著(zhù)較大的利潤，一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(cháng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
3、穩定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴(lài)于市場(chǎng)消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng )造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著(zhù)力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創(chuàng )造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)的調研報告 篇5
一、 國內環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì )拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì )無(wú)論是在規模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì )，從側面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期向好，一致認同住交會(huì )主辦方所預言"中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景" 。
"中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在20xx年中國的GDP增長(cháng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來(lái)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(cháng)。
20xx年中國住宅投資占GDP比例超過(guò)了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫藥、房地產(chǎn))之一，已持續了50多年。
20xx年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長(cháng)4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比20xx年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。"
二、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現階段迅速升溫
1、湖北省宏觀(guān)政策的指導
20xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續快速健康發(fā)展，根據《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》，結合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自20xx年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數量驟增。同時(shí)，隨著(zhù)居民收入水平不斷提高以及消費者觀(guān)念的轉變，消費者對商品房的.需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮化，擴大了市場(chǎng)消費需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著(zhù)悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著(zhù)近年來(lái)城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著(zhù)人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費能力逐步增強。
20xx年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長(cháng)7.4%。人均消費支出5400元，增長(cháng)3.3%;20xx年全市農民人均純收入2502元，增長(cháng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《20xx年荊州市經(jīng)濟運行特點(diǎn)、問(wèn)題及對策》)
20xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(cháng)8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長(cháng)7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(cháng)20.0%，增長(cháng)速度創(chuàng )九年來(lái)最好水平，增長(cháng)速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《20xx年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)
以上數據反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費仍蘊藏著(zhù)較大的增長(cháng)潛力。
近年來(lái)，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求"居者有其屋"向"居者優(yōu)其屋"發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話(huà)、摩托車(chē)等消費的快速增長(cháng)帶動(dòng)了城市消費品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費的增加預示著(zhù)新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀(guān)邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力， 20xx年，政府出臺"為古城減壓，城內只許拆房，不許建房"的新規劃，開(kāi)始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時(shí)下令城內十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實(shí)力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)的調研報告 篇6
一 調查背景及目的
近些年來(lái)，出現全國性的房地產(chǎn)過(guò)熱現象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，20xx年以來(lái)針對房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)高現象，出臺了一系的宏觀(guān)調控政策，希望有效的抑制房?jì)r(jià)的上漲。另外，房?jì)r(jià)影響想到城市居民的基本生活保障，購房者對房子的需求持續保持在上漲的趨勢。這是因為經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化水平的發(fā)展，帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)中的暴利又驅使更多的人們獻身于這一行業(yè)。盲目的投資帶來(lái)了許多問(wèn)題的發(fā)生，導致社會(huì )上出現了許多的問(wèn)題。以此我們此次針對蘭州市本地區的房地產(chǎn)需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調查，便是根據房地產(chǎn)估價(jià)這門(mén)課理論知識的學(xué)習，為了加強對學(xué)科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產(chǎn)現狀有更深入的了解。
二 調查方法
通過(guò)采取問(wèn)卷調查的方法，對蘭州市城關(guān)區居民進(jìn)行隨機調查問(wèn)答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調查問(wèn)卷42份，獲取調查結果后采用Excel表
對數據進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過(guò)嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。
三 調查結果
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的.居住條件中，房改房所占比例較大，占47.5%；其次是自建房占25%，然后為向單位出租占6%。由此我們可以得出，蘭州市消費者居住條件以房改房和自建房為主，而商品房較少，從而說(shuō)明蘭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數據我們可以看出，蘭州市消費者家庭月總收入主要集中到
2500-4000元范圍內，占到被調查者的46.15%；其次是1500-2500元范圍，占到36.92%；排到第三位的是4000元以上，占19.23%；而800-1500元以及800元元以下的消費者比例甚小。由此我們可以得出蘭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費者實(shí)際家庭收入水平。
3.需要住房面積分析
從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為45.71%；60-80平方米占25.71%；100-120平方米占17.14%；<60平方米的為5.71%；>120平方米占5.71%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開(kāi)發(fā)商在設計住宅面積時(shí)，應把重心放在該面積范圍內。
4.居民購房計劃分析
從以上數據我們可以看出，消費者計劃暫時(shí)不購買(mǎi)房屋的占46.34%；三年內購買(mǎi)年的占24.39%；一年內購買(mǎi)的占19.51%；五年內購買(mǎi)的占9.76%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買(mǎi)能力和購買(mǎi)積極性不高，開(kāi)發(fā)商應提高消費者的購買(mǎi)積極性。
5.居民購房目的分析
以上數據我們可以看出，消費者的購房目的72.5%為居�。ň幼�1：已解決生活問(wèn)題為目的；居住2：以改善生活質(zhì)量為目的）；22.5%為商住兩用；5%為升值轉賣(mài)。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣(mài)等投資手段來(lái)獲取利潤所占比例較小。
房地產(chǎn)的調研報告 篇7
新穎的營(yíng)銷(xiāo)理念
1、碧桂園“微信營(yíng)銷(xiāo)”：開(kāi)發(fā)商將項目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺，客戶(hù)通過(guò)手機或者IPAD登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺，實(shí)現了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時(shí)空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營(yíng)銷(xiāo)吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項目發(fā)布微全景當天，平均1小時(shí)3000的點(diǎn)擊量、每分鐘就有將近50
人瀏覽，上線(xiàn)第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn)，而在上線(xiàn)第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機號，加客戶(hù)的微信，發(fā)看房鏈接到客戶(hù)手機上，引導客戶(hù)看環(huán)境，再看戶(hù)型......(此信息有貴州房地產(chǎn)QQ群得知)
2、花果園“連鎖式銷(xiāo)售中心”：由于樓盤(pán)較大，銷(xiāo)售人員較多，據了解花果園最多時(shí)銷(xiāo)售人員為5000人，目前1500個(gè)銷(xiāo)售人員，一個(gè)銷(xiāo)售中心不能滿(mǎn)足需求，因此增設臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)，目前花果園項目臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市，據工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷(xiāo)售人員派出銷(xiāo)售中心，分散到各臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)，一方面最大化調動(dòng)銷(xiāo)售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷(xiāo)售體制和先進(jìn)的銷(xiāo)售宣傳工具。走訪(fǎng)到花果園項目銷(xiāo)售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷(xiāo)售場(chǎng)景，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現場(chǎng)，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶(hù)感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力。另外一方面，從客戶(hù)接待，到客戶(hù)定房，再到客戶(hù)交款，再到客戶(hù)辦理手續，整個(gè)過(guò)程設立專(zhuān)人專(zhuān)辦，緊然有序。同時(shí)設立售后服務(wù)和客戶(hù)投訴部門(mén)，這一整套體制接近完美。再來(lái)看銷(xiāo)售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶(hù)身臨其境，享受其項目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項目也有比較先進(jìn)的銷(xiāo)售工具，比如中國水電〃觀(guān)府壹號，單體戶(hù)型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶(hù)可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。
本次貴陽(yáng)之行，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習到一些我們所未知的營(yíng)銷(xiāo)理念。同時(shí)也體會(huì )到自身的不足，無(wú)論是產(chǎn)品規劃上的，銷(xiāo)售體制和管理上的'都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項目，我個(gè)人提出以下建議：目前項目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過(guò)大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷(xiāo)售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷(xiāo)售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車(chē)位來(lái)緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭激烈，客源較少，又如何度過(guò)銷(xiāo)售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬(wàn)元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷(xiāo)售，買(mǎi)房子送車(chē)位。3、車(chē)位目前報名情況不理想，報名10組客戶(hù)，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷(xiāo)售。剩余車(chē)位待住宅和商鋪全部銷(xiāo)售完畢后在銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè)。4、提高銷(xiāo)售服務(wù)質(zhì)量，嚴格要求銷(xiāo)售人員的行為規范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預計20xx年7月通車(chē)，據此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)的調研報告 篇8
近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革逐步深入，國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策驅動(dòng)，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現出強勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了我縣城鄉建設和社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運作不規范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題�？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998—20xx年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細致、全面的調研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續健康發(fā)展�，F就1998—20xx年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀、存在問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢分析如下：
一、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況
�。ㄒ唬﹪窠�(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998—20xx年，我縣國內生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到20xx年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(cháng)幅度在17.53%以上。20xx年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)和國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟發(fā)展中的一支生力軍。
�。ㄈ┩恋毓⿷闆r（表格附后）。1999—20xx年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，處于發(fā)展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至20xx年達到最高，項目數有26個(gè)，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。20xx年由于政府宏觀(guān)干預，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到20xx年開(kāi)始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來(lái)源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。20xx年開(kāi)始，國家宏觀(guān)調控政策實(shí)施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供應不多，這與我縣經(jīng)濟發(fā)展結構及速度有關(guān)。近6年來(lái)，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應總量?jì)H為7.3289公頃，市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供應量?jì)H為2.3821公頃，可見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。從我縣統計部門(mén)的數據顯示，1998—20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額波動(dòng)較大。20xx年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20xx年增長(cháng)3.1%。施工房屋面積83.1萬(wàn)平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬(wàn)平方米，減少5。3%；商品房銷(xiāo)售面積16.4萬(wàn)平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬(wàn)平方米，增長(cháng)102.9%。
�。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)購銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格穩步上升。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量年均保持在15萬(wàn)平方米以上，其中住宅銷(xiāo)售總量每年基本保持在12萬(wàn)平方米以上。據我縣相關(guān)統計資料顯示，我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米，增長(cháng)到20xx年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
�。┵彿縿�(dòng)機發(fā)生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動(dòng)機發(fā)生變化，由原來(lái)自住轉向以營(yíng)利為目的。據20xx年房展會(huì )統計，我縣居民購買(mǎi)外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。
�。ㄆ撸┬袠I(yè)規模迅速擴大，打造品牌房開(kāi)企業(yè)。截止20xx年底，全縣房開(kāi)企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開(kāi)企業(yè)脫穎而出。
�。ò耍┓康禺a(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供強大支持。從1998年末至20xx年末，我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長(cháng)了2.12倍。20xx年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(cháng)1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來(lái)發(fā)展最快的信貸品種，個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據人民銀行平陽(yáng)縣支行統計數據，我縣在20xx年以前個(gè)人購房信貸廖廖無(wú)幾，在20xx年個(gè)人購房信貸也只有623萬(wàn)元，僅占信貸總額的0.99%，而在20xx年個(gè)人購房貸款額就有8554萬(wàn)元，比20xx年增長(cháng)13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著(zhù)政府宏觀(guān)調控干預，到20xx年6月個(gè)人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬(wàn)元，比20xx年增長(cháng)350萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續發(fā)展提供了一個(gè)強有力的保障。
�。ň牛┓课莶疬w情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開(kāi)始，在摸索中不斷發(fā)展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20xx年出臺《平陽(yáng)縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》，從以產(chǎn)權調換逐步發(fā)展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開(kāi)、公正、公平性。同時(shí)，20xx年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽(yáng)縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽(yáng)鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶(hù)的一致認可。
�。ㄊ┐媪糠慨a(chǎn)交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。20xx年存量房成交量達47.49萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)42.70%。同時(shí)，啟動(dòng)經(jīng)濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿(mǎn)足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35。9平方米，農民人均建筑面積達到35。1平方米，居全市前列。
�。ㄊ唬┳》勘Ｕ象w系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點(diǎn)縣以來(lái)，安居工程（經(jīng)濟適用房）改變了原來(lái)以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經(jīng)濟適用房）建設規模共25萬(wàn)平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺廉租住房實(shí)施辦法�，F根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶(hù)，符合廉租住房登記的有215戶(hù)（目前我縣準備在昆陽(yáng)鎮試行）。
二、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)分析
1、繁榮經(jīng)濟強硬支撐。近年來(lái)，我縣經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，20xx年全縣國內生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比，分別增長(cháng)71%和125%。隨著(zhù)經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，20xx年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長(cháng)191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著(zhù)住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家宏觀(guān)政策大力推動(dòng)。一是消費減負，降低入市門(mén)檻。自1997年以來(lái)房產(chǎn)交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，20xx年6月國家清理取消了47項建設性收費，20xx年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個(gè)人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來(lái)，我縣各類(lèi)金融機構和住房資金管理中心累計發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%，比全國平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn)，這正是增加住房消費的大好時(shí)機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀(guān)念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強大的活力。
5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來(lái)，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，20xx年我縣城鎮總人口達84.1萬(wàn)人，比1998年增長(cháng)4.7%，此外，加上每年上萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員，這無(wú)疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。
三、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中存在的主要問(wèn)題和深層次原因分析
總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說(shuō)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟適用房和低價(jià)商品房供應遠遠不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。樓盤(pán)中大戶(hù)型較多，小戶(hù)型較少，提高了商品房均價(jià)；二是宏觀(guān)調控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢發(fā)展，部分房開(kāi)企業(yè)的自我約束機制不夠完善，導致房開(kāi)企業(yè)違規開(kāi)發(fā)、虛假廣告、違規銷(xiāo)售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問(wèn)題；三是房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度不快，導致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。20xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒(méi)有出現較大增幅，可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對該縣GDP的拉動(dòng)并不明顯，也沒(méi)有產(chǎn)生規模效應；四是土地價(jià)格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過(guò)大，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據統計，我縣房?jì)r(jià)上漲的同時(shí)，空置率和空關(guān)率也隨之增大。20xx年空置率為3.5624萬(wàn)平方米，20xx年則上升為5。4121萬(wàn)平方米。20xx年，我縣商品房均價(jià)由20xx年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬(wàn)元推算，如一個(gè)家庭買(mǎi)60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導致眾多房源被少數有錢(qián)人購買(mǎi)，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟問(wèn)題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開(kāi)企業(yè)整體水平不高�，F有房開(kāi)企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構規模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場(chǎng)運作不甚規范。在開(kāi)發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣(mài)出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險不均、開(kāi)發(fā)成本差異等；九是開(kāi)發(fā)的`小區品位不高。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無(wú)幾。
四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展對策
1、要加快房地產(chǎn)宏觀(guān)發(fā)展戰略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規劃的編制。房地產(chǎn)宏觀(guān)發(fā)展戰略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規劃將調解長(cháng)期以來(lái)因為行政區面積過(guò)小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區功能改造相結合，同時(shí)強調生態(tài)環(huán)境。通過(guò)總體規劃的編制與實(shí)施，真正實(shí)現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時(shí)要兼顧“兩頭”，適時(shí)調控開(kāi)發(fā)結構，今后住宅要統籌考慮社會(huì )各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜，使他們買(mǎi)得起房，有房子住。
2、要加強對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀(guān)調控能力。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預警和信息披露制度，提高對市場(chǎng)的分析和判斷能力，加強宏觀(guān)調控能力，并正確引導房地產(chǎn)的投資和消費，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預警機制。
3、要控制商品房?jì)r(jià)格非正常上漲。一是要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經(jīng)濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，給房開(kāi)商創(chuàng )造平等競爭環(huán)境。同時(shí)，要科學(xué)、合理制定招、投標辦法，防止地價(jià)以“天標”中標；三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監測體系，對市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導房開(kāi)企業(yè)做好市場(chǎng)的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀(guān)調控。
4、要盤(pán)活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿(mǎn)足不同層次住宅需求。隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快，建設和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產(chǎn)權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時(shí)間，按時(shí)交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿(mǎn)足不同層次住宅需求。
5、要改進(jìn)和加強房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。一是要加強商品房預（銷(xiāo)）售管理，規范商品房銷(xiāo)售環(huán)節，解除購房者后顧之憂(yōu)；二是要加強房產(chǎn)經(jīng)紀機構管理，規范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開(kāi)企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導房開(kāi)企業(yè)創(chuàng )建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開(kāi)發(fā)建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動(dòng)我縣住宅建設向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區環(huán)境，優(yōu)化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設朝著(zhù)產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴格入市門(mén)檻，對那些無(wú)資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開(kāi)企業(yè)，通過(guò)規范市場(chǎng)經(jīng)濟秩序及時(shí)清理出局。同時(shí)，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實(shí)力強、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強，以適應入世后的新形勢。
7、要加大經(jīng)濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點(diǎn)要體現在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟適用房建設項目招標工作，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設體制；二是要明確界定經(jīng)濟適用房購買(mǎi)標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實(shí)際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經(jīng)濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經(jīng)濟適用房單戶(hù)建筑面積，優(yōu)化戶(hù)型空間，改革建設戶(hù)型標準。同時(shí)，加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風(fēng)險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實(shí)行差別政策，以控制房開(kāi)在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實(shí)強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時(shí)，強化貸款監控，實(shí)行封閉運行；四是要加強對個(gè)人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個(gè)人貸款。
9、要規范發(fā)展物管。要結合文明創(chuàng )建活動(dòng)和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門(mén)作為行業(yè)主管部門(mén)，要結合實(shí)際，積極開(kāi)展試點(diǎn)工作、并注意總結經(jīng)驗，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實(shí)基礎。
10、要加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監控力度。據了解，目前昆陽(yáng)鎮房開(kāi)用地較大，已遠遠超過(guò)當地住房需求量，這將影響整個(gè)地區房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。要加強對該鎮房開(kāi)的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期，建立健全統一有序的房開(kāi)市場(chǎng)，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過(guò)度投放，形成市場(chǎng)風(fēng)險。
五、未來(lái)3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷、預測及發(fā)展趨勢分析
綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現狀可以看出，當前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說(shuō)是喜憂(yōu)參半，既不能盲目樂(lè )觀(guān)，也不能妄自菲薄。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀(guān)必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的必然結果，相對較大需求空間對房?jì)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持，而不是純粹投資動(dòng)機驅動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽(yáng)現象”區別于“海南現象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房?jì)r(jià)較快上漲的同時(shí)，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因�；谝陨媳尘胺治�，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大發(fā)展空間。主要表現在：
1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間�！皹嬛欢既h’，建設新平陽(yáng)”，率先基本實(shí)現現代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰略�！白≡谄疥�(yáng)、游在平陽(yáng)、學(xué)在平陽(yáng)、創(chuàng )業(yè)在平陽(yáng)”是城市發(fā)展目標定位，這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進(jìn)程，構筑“大平陽(yáng)”發(fā)展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)機遇，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。根據聯(lián)合國相關(guān)機構統計資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過(guò)1250美元。另外在90年代，發(fā)達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發(fā)展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展潛在動(dòng)力。我縣區域舊城保護和改造經(jīng)過(guò)10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽(yáng)鎮解北11.87萬(wàn)平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬(wàn)平方米。另外，鰲江鎮火車(chē)站的后年開(kāi)通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動(dòng)作用。雖然，20xx年前我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬(wàn)平方米，而近年來(lái)實(shí)施開(kāi)放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬(wàn)人，這里雖有經(jīng)濟適用房供給，但還不能滿(mǎn)足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng)，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。20xx年，我縣戶(hù)籍人口為84.1萬(wàn)人，暫住人口3.83萬(wàn)人。根據我縣有關(guān)規劃資料，規劃近期20xx年戶(hù)籍人口為85。88萬(wàn)人，遠期20xx年戶(hù)籍人口為88.41萬(wàn)人。目前，隨著(zhù)該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長(cháng)情況，城鎮總人口以每年4000—5000人速度增長(cháng)，其中非農人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。
�。�1）新增城鎮人口住房需求
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農人口增量
N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠(chǎng)及咨詢(xún)服務(wù)等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實(shí)際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.20xx（萬(wàn)平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬(wàn)平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬(wàn)平方米）
�。�2）經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求
由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據20xx年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35。9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買(mǎi)新房換舊房，參照國際經(jīng)驗，如以非農業(yè)人口4萬(wàn)戶(hù)為基數，按每年每戶(hù)增加1平方米計算，年需求量為4萬(wàn)平方米左右。
�。�3）投資對商品房的需求
由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來(lái)，有相當數量的社會(huì )閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產(chǎn)市場(chǎng)低入住率，一旦可以賺錢(qián)，基本上都會(huì )出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉投資房地產(chǎn)等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右�？傊�，從目前土地供應狀況與未來(lái)市場(chǎng)需求分析，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )更加完善和成熟，住房消費將會(huì )更趨理性。
房地產(chǎn)的調研報告 篇9
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(cháng)，銷(xiāo)竣比顯示供需仍不平衡。xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計投資額445、97億元，同比增長(cháng)27%，20xx年1—2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77、2億元，同比增長(cháng)41%。xx年以來(lái)平均銷(xiāo)竣比為2、64，xx年全年呈現供不應求的局面，但是xx年前兩個(gè)月銷(xiāo)售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。
xx年1—2月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，同比xx年2月份增長(cháng)10、1%，相比xx年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)0、5%，但是比較xx年末的銷(xiāo)售均價(jià)略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量顯著(zhù)放大，xx年前兩個(gè)月成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現比較平穩，較xx年同比有所減少。xx年3月份累計成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40、2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比xx年4月仍有縮減。
南京未來(lái)兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應相比xx年減少135萬(wàn)平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。
一、xx年以來(lái)南京商品房銷(xiāo)售情況，xx年，南京市商品房全年銷(xiāo)售額為603、51億元，銷(xiāo)售面積1137、88萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5303、8元/平方米，其中住宅全年銷(xiāo)售額533、42億元，銷(xiāo)售面積為1064、52萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5011元/平方米，現房全年銷(xiāo)售額為77、58億元，銷(xiāo)售面積為190、27萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4077元/平方米，期房全年銷(xiāo)售額為455、84億元，銷(xiāo)售面積為874、24萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5214元/平方米。
xx年1—2月份南京市商品房銷(xiāo)售額為24、74億元，銷(xiāo)售面積46、41萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比xx年2月份增長(cháng)10、1%，相比xx年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)0、5%。其中住宅銷(xiāo)售額為20、61億元，銷(xiāo)售面積42、63萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(cháng)16、23%，現房銷(xiāo)售額為2、05億元，銷(xiāo)售面積為4、37萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22、2%，期房銷(xiāo)售額為18、56億元，銷(xiāo)售面積38、26萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(cháng)27、83%。
從各月商品房銷(xiāo)售均價(jià)的走勢來(lái)看，xx年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)呈現穩步上漲態(tài)勢，但是xx年末到xx年初房?jì)r(jià)有略微的下降。
從每月銷(xiāo)售量來(lái)看，xx年12月份南京市商品房成交量顯著(zhù)放大，xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年以來(lái)，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到xx年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38、9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32、9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12、44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤(pán)房型結構和質(zhì)量也相對比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠，適合有車(chē)族的消費群體，xx年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著(zhù)放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8、7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14、8%。
二、南京各區域主要在售樓盤(pán)根據搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區域主要在售樓盤(pán)情況玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)位居全市前三位。玄武區的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房?jì)r(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤(pán)大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設等都在該板塊開(kāi)發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶(hù)，目前該板塊的銷(xiāo)售均價(jià)都在10000元/平方米以上。
新樓盤(pán)比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對較低，比較適合來(lái)南京落戶(hù)的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區房?jì)r(jià)相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號線(xiàn)，預計江寧區的房?jì)r(jià)會(huì )有較大升值空間。
三、南京未來(lái)兩年住房建設計劃，根據南京市住房建設計劃，xx年南京各類(lèi)住房上市量將達1120萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬(wàn)平方米，比xx年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。xx年南京廉租房建設計劃投入資金3、6億，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平米。xx年各類(lèi)住房建設用地計劃供應量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設用地約150萬(wàn)平方米，相比xx年土地實(shí)際供應量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。
xx年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比xx年的.850萬(wàn)平方米有所下調，其中，中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟適用住房約225萬(wàn)平方米，與08的計劃基本持平;中低價(jià)商品房（含限價(jià)房、拆遷復建房）可上市供應總量為60萬(wàn)平方米，比xx年30萬(wàn)平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3、4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平方米。xx年各類(lèi)住房建設用地計劃供應1050萬(wàn)平方米，其中各類(lèi)普通商品住宅建設用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設用地200萬(wàn)平方米，相比xx年的土地供應量有所增加，預示土地市場(chǎng)將持續活躍。xx年南京市住房建設計劃總量與xx年大致持平。
總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應相比xx年減少135萬(wàn)平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。
房地產(chǎn)的調研報告 篇10
近期，由市統計局牽頭，就準旗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行了專(zhuān)項調研。此次調研活動(dòng)共走訪(fǎng)了21家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，實(shí)地考查了都市雅園經(jīng)濟適用房、錦麗苑、名盛園商住小區、桃園盛景商住小區等小區的建設情況，走訪(fǎng)了部分小區住戶(hù)，聽(tīng)取了各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的情況介紹。通過(guò)調研，了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀及存在的問(wèn)題。
近年來(lái)，準旗在工業(yè)經(jīng)濟迅猛發(fā)展的帶動(dòng)下，經(jīng)濟社會(huì )實(shí)現了跨越式發(fā)展，城鄉居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產(chǎn)投資快速增長(cháng)，前三季度累計完成401億元。為遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資、投機性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，國家和地方先后出臺了一系列政策，從限貸、限購、限外、限價(jià)，到提高存款準備金率、加息、擴大保障性住房供給等各個(gè)方面加強了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控。在此背景下，前三季度準旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運行穩中有升，一方面，房地產(chǎn)業(yè)繼續保持高位運行，新開(kāi)工面積多于去年，施工規模繼續擴大;另一方面，市場(chǎng)銷(xiāo)售穩中趨緩，價(jià)格漲幅有所回落，市場(chǎng)觀(guān)望氛圍漸顯�？傮w而言，全旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運行正朝著(zhù)宏觀(guān)調控預期方向發(fā)展。
一、20xx年前三季度房地產(chǎn)運行情況：
1、開(kāi)發(fā)投資繼續高位運行，住宅投資增速加快
三季度，全旗共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家)，啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項目65個(gè)，計劃總投資達100.96億元，累計完成投資46.55億元，同比增長(cháng)548.6%，比前四年累計完成額高出0.55億元，達到有史以來(lái)最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長(cháng)521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達68%，處于主體地位。
2、資金來(lái)源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度，全旗共開(kāi)發(fā)65個(gè)項目計劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。
據調查，8成房地產(chǎn)商資金缺口大，來(lái)源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國內貸款在資金來(lái)源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來(lái)源中：國內貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長(cháng)3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設進(jìn)度加快
準旗保障房建設有序推進(jìn)，至9月底，全旗已開(kāi)工建設各類(lèi)保障房5024套，其中新開(kāi)工3486套，開(kāi)工率為100%;施工面積為128.45萬(wàn)平方米，其中：廉租房4.87萬(wàn)平方米、公共租賃住房1萬(wàn)平方米、經(jīng)濟適用房2.4萬(wàn)平方米、各類(lèi)棚戶(hù)改造120.18萬(wàn)平方米;累計完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟適用房0.34億元，各類(lèi)棚戶(hù)改造5.4億元，住房保障工作進(jìn)度居全市前列。
4、商品房供銷(xiāo)出現明顯差距，成交數量下滑
從供應方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬(wàn)平方米，在建規模同比增加248.6萬(wàn)平方米，增長(cháng)215.2%，增速比上年同期提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開(kāi)工面積330.37萬(wàn)平方米，增長(cháng)297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開(kāi)發(fā)建設中，使得房地產(chǎn)投資規模繼續擴張，未來(lái)房源供給充足。
從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)70%，7、8、9月銷(xiāo)售面積分別為18.94萬(wàn)平方米、28.86萬(wàn)平方米、29.36萬(wàn)平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷(xiāo)售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷(xiāo)售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價(jià)略有下降。9月本是商品房銷(xiāo)售的傳統旺季，但由于受限購環(huán)境和調控政策影響，明顯呈現出金九成色不足，銀十開(kāi)盤(pán)不暢，所簽售合同不到20%，銷(xiāo)售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開(kāi)發(fā)量較多，而且購買(mǎi)群體多為本地儲戶(hù)，加之宏觀(guān)調控政策進(jìn)一步趨緊，房貸收緊，限購擴大，貸款利率上調，投機性購房獲利必然減少，大部分消費者購買(mǎi)意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購房者持觀(guān)望態(tài)度。另?yè)䴕v年來(lái)統計數據顯示：1990-20xx年全旗城鎮累計開(kāi)發(fā)商品住宅面積為723.81萬(wàn)平方米，全旗20xx年城鎮常住戶(hù)數以7.27萬(wàn)戶(hù)估算，這樣平均每戶(hù)理論住房面積達到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本飽和。
二、準旗未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢情況
總的來(lái)看，政策調控的累積效應對房?jì)r(jià)上漲的遏制作用已逐漸顯現，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟不確定因素的增多及調控力度的增大，短期內房貸政策收緊的態(tài)勢將不可能放松，加息和提高存款準備金率的'貨幣政策仍將延續。在調查中，六成房地產(chǎn)商認為照目前速度和開(kāi)發(fā)量，我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)將很快飽和，形成供大于求的局面，市場(chǎng)銷(xiāo)售將迎來(lái)一個(gè)拐點(diǎn)，房?jì)r(jià)上漲空間不大，而企業(yè)為了回籠資金，降價(jià)打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應適度控制房地產(chǎn)建設規模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。
三、需要關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題
1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大
準旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來(lái)源主要靠自籌，融資壓力很大�；I資壓力問(wèn)題在承擔保障房建設的企業(yè)中也普遍存在，今年全旗各類(lèi)保障房建設任務(wù)為4434套，總量比去年增長(cháng)23%，在規模擴大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應在積極爭取中央財政補貼的同時(shí)，從各方面多渠道籌集資金，彌補保障性住房資金存在的缺口，加快推進(jìn)保障性安居工程建設，加大保障性住房供給，改善住房供給結構。
2、房地產(chǎn)項目審批手續復雜，審批流程長(cháng)，在一定程度上影響了項目開(kāi)工進(jìn)度。
3、部分保障房建設項目供電，供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎設施不到位，導致項目建設進(jìn)度緩慢。
4、保障房開(kāi)發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目容積率變小，部分項目難以大規模開(kāi)工建設。
房地產(chǎn)的調研報告 篇11
自去年下半年以來(lái)，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀，國家統計局巴中調查隊采取實(shí)地走訪(fǎng)房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門(mén)，與問(wèn)卷調查社會(huì )群眾相結合的方式，開(kāi)展了新政下巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀調研，現將有關(guān)情況報告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考依據。
一、近期巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩，銷(xiāo)量同比呈下降趨勢
一是售價(jià)企穩，同、環(huán)比基本持平。根據巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數據：今年以來(lái)，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷(xiāo)量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區新建商品房銷(xiāo)售套數與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開(kāi)發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷(xiāo)量就達500余套，而今年截止3月中旬才銷(xiāo)售了不到300套，表明今年新建商品房銷(xiāo)售情況整體不容樂(lè )觀(guān)。究其原因主要有兩個(gè)方面：一是20xx年國內整體經(jīng)濟發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回熱錢(qián)大幅減少，致使購買(mǎi)能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀(guān)望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買(mǎi)”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫
今年來(lái)，巴中市主城區二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現出房源增加，銷(xiāo)量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過(guò)對5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪(fǎng)了解，今年一月以來(lái)，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現了三個(gè)新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現增長(cháng)趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開(kāi)征的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見(jiàn)一斑。
二是交易量回落明顯，單價(jià)小幅下降。據5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷(xiāo)售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬(wàn)之間，而今年交易價(jià)格降到了44-48萬(wàn)之間。
三是租賃市場(chǎng)有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來(lái)國內經(jīng)濟下行壓力較大、物價(jià)低位運行，同時(shí)隨著(zhù)巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節后，二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬(wàn)降到了今年的1.8-2萬(wàn)，江北的100平方米二手房租金由2.4萬(wàn)左右降到了2.2萬(wàn)左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)
通過(guò)對100名社會(huì )群眾(包括城鄉居民，機關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶(hù)，離退休人員)進(jìn)行入戶(hù)面訪(fǎng)、問(wèn)卷調查發(fā)現，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，群眾表現出知曉率關(guān)注度高、對內容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀(guān)望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì )關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標志著(zhù)《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施;對不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調查發(fā)現，僅16%的受調查者表示不關(guān)注，有49%的受調查者表示非常關(guān)注，有35%的受調查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì )各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內容知之甚少�！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì )公眾對《條例》的詳細內容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過(guò)調查發(fā)現，除16%的'受訪(fǎng)者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪(fǎng)者表示知之甚少。究其原因，部分受訪(fǎng)者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒(méi)有出臺配套政策，群眾處于觀(guān)望狀態(tài);再者是因為《條例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強化。
三是觀(guān)望心態(tài)比較普遍。通過(guò)調查發(fā)現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀(guān)望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪(fǎng)對象在回答“是否準備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀(guān)望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪(fǎng)者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí)，大家都知曉“簡(jiǎn)政放權、保護權利人合法財產(chǎn)權”、“利好剛需購房、有效調控房?jì)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎”等其他衍生作用，但存在著(zhù)主次不明的現象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見(jiàn)，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著(zhù)主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導。
五是擔憂(yōu)新政泄露隱私。對“《條例》實(shí)施后最大擔憂(yōu)”的問(wèn)題，有60%的受訪(fǎng)者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”，表明受訪(fǎng)者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢(xún)、調閱機制，確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪(fǎng)者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì )被征過(guò)高的稅�！北砻鞴妼浾搨鲗У姆慨a(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開(kāi)征的隱憂(yōu)、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪(fǎng)者對不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔憂(yōu)，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應盡快出臺落實(shí)。
三、新政影響初現，程度尚需觀(guān)察
(一)企業(yè)多措并舉適應新政
為了適應《條例》實(shí)施、“降息降準”等新政實(shí)施，巴中市區多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應對新政實(shí)施帶來(lái)的影響。
一是開(kāi)發(fā)企業(yè)穩中求進(jìn)、積極應對。首先，走訪(fǎng)的5家房開(kāi)企業(yè)中有4家采取了調整營(yíng)銷(xiāo)策略、優(yōu)化促銷(xiāo)方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售策略整合，力促穩價(jià)保量。其次，對已納入開(kāi)發(fā)計劃的項目進(jìn)行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)，放緩整體開(kāi)發(fā)腳步;同時(shí)針對巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買(mǎi)土地，確保企業(yè)發(fā)展穩中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費率，力促降低買(mǎi)賣(mài)雙方交易成本;其次強化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)、納稅報備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買(mǎi)賣(mài)雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措，積極做好買(mǎi)賣(mài)雙方溝通說(shuō)明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。
(二)百姓買(mǎi)跌賣(mài)空持續觀(guān)望
一是購房者觀(guān)望心態(tài)較重，等待價(jià)格繼續下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì )使更多的房源涌現，價(jià)格勢必會(huì )繼續下行，因此問(wèn)多買(mǎi)少、持續觀(guān)望、期待價(jià)格繼續下行的現象較為普遍。
二是大量拋售未出現，希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長(cháng)，但由于《條例》實(shí)施現屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價(jià)趨勢未有顯現，故巴中市區未出現拋售潮。同時(shí)多數多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺，利于社會(huì )群眾做出合理判斷和相應舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門(mén)相繼出臺降低二套房購買(mǎi)首付及調整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策，標志著(zhù)新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)，作為房屋銷(xiāo)售將迎來(lái)利好，尤其是二手房銷(xiāo)售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下，將會(huì )一定程度上擴大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買(mǎi)者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見(jiàn)及建議
通過(guò)問(wèn)卷收集和實(shí)地面訪(fǎng)，現將群眾提出的意見(jiàn)和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進(jìn)一步強化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò )、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂(lè )見(jiàn)的方式強化宣傳引導，確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細則，并給予支持配合，為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎。
二是強化責任落實(shí)，出臺配套政策。針對不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問(wèn)題及時(shí)研究出臺配套政策，如改革后監管及個(gè)人信息隱私的問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題、反腐敗的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問(wèn)題、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問(wèn)題等，進(jìn)一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務(wù)，夯實(shí)物權保障。進(jìn)一步梳理職能，簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項具體業(yè)務(wù)事項出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí)，重點(diǎn)規范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴厲查處各類(lèi)違法違規行為，增強不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護群眾合法權益。
四是強化監管職能，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強對不動(dòng)產(chǎn)登記監管工作，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規互通共享，實(shí)現跨部門(mén)、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強市場(chǎng)監測和行為監管，建立健全完善的社會(huì )信用體系和市場(chǎng)監管體系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序運行。
房地產(chǎn)的調研報告 篇12
近年來(lái)，由于XX經(jīng)濟結構調整和房地產(chǎn)政策調控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現出錯綜復雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)發(fā)展與轉型的新挑戰，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊，這意味著(zhù)海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”，如何規避風(fēng)險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開(kāi)辟、探索新時(shí)期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現狀和未來(lái)發(fā)展方向，現結合前期走訪(fǎng)調研做分析如下：
一、基本情況
此次調研在�？�、文昌兩地開(kāi)展，共走訪(fǎng)兩地16個(gè)房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內人士進(jìn)行交流，收集市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。
20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347。38萬(wàn)平方米，同比下降25%；
成交367。02萬(wàn)平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長(cháng)72%；
成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年�？谏唐纷≌⿷�136。74萬(wàn)平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬(wàn)平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
�。ㄒ唬┖Ｄ戏康禺a(chǎn)業(yè)的歷史和現狀
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣(mài)樓花”造成爛尾樓遍地，小區里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣(mài)終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機階段，這個(gè)階段可謂一波三折。歷經(jīng)數年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受?chē)H金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數大搞促銷(xiāo)；
20xx年海南開(kāi)始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開(kāi)始瘋漲，房?jì)r(jià)像脫韁的野馬短短數天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房?jì)r(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開(kāi)發(fā)商花樣百出的各種促銷(xiāo)，在XX的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來(lái)一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩步、健康發(fā)展，特別是XX批準海南自貿區（港）后，海南樓市銷(xiāo)售量出現了“井噴式”增長(cháng)，房?jì)r(jià)甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬(wàn)達、環(huán)球100等也瞄準機會(huì )紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤(pán)，海南樓市呈現出難得的火爆現狀，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應求。為避免房?jì)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(cháng)，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現在買(mǎi)房的門(mén)檻提高了，可是開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現這樣的局面呢？通過(guò)分析我認為主要有以下幾個(gè)方面因素。
一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的'明媚陽(yáng)光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開(kāi)”、“推窗看�！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂，而獨特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區休閑小站、健身場(chǎng)所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來(lái)極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，�？�、三亞大型、超大型購物中心，大大滿(mǎn)足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。
三是暢通的交通線(xiàn)路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；�？�、三亞國際機場(chǎng)年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機場(chǎng)，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問(wèn)題。
四是健全的醫療體系。XX非常重視老百姓的醫療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院，醫療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養老基地；三亞的海棠灣現規劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿(mǎn)足旅游、度假、療養和“候鳥(niǎo)”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以�？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶(hù)也需要一個(gè)長(cháng)期穩定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來(lái)說(shuō)，海南的房子好賣(mài)，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。
�。ǘ┱哒{整后的現狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房?jì)r(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來(lái)的觀(guān)念就是“安居樂(lè )業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無(wú)房難結婚的觀(guān)念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房?jì)r(jià)穩居高位。換句話(huà)說(shuō)，XX調控土地開(kāi)發(fā)后，出現了僧多粥少的現象。在走訪(fǎng)�？赬XX、XX城、XXX園等10多個(gè)樓盤(pán)了解到，買(mǎi)房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤(pán)拿到號后還要先買(mǎi)車(chē)位才能選房，造成一房難求、有錢(qián)也難買(mǎi)到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開(kāi)盤(pán)400套房子，而報名人數已達到8000多人，其中只有5%的人能買(mǎi)到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀是“房?jì)r(jià)永遠是昨天的便宜”，有的人因為房?jì)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著(zhù)掏腰包了。因此說(shuō)，海南樓市住上走趨勢還會(huì )在繼續，因為市場(chǎng)就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬(wàn)平方公里，20xx年海南人口數量約為867.15萬(wàn)人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍，總的來(lái)說(shuō)，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著(zhù)自貿區、港建設的繼續推進(jìn)，海南外來(lái)人口還會(huì )繼續大幅度增長(cháng)，同時(shí)也會(huì )帶動(dòng)住房和配套設施的需求，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(cháng)空間。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有遵守市場(chǎng)規則、把握客戶(hù)需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶(hù)認可。而作為中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對新的形勢、新的變化，只有揚長(cháng)避短、轉變觀(guān)念、拓寬思維、及時(shí)變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開(kāi)辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)的調研報告 篇13
今年上半年，惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)61、52%，達到26、28億元，商品房施工面積422、27萬(wàn)平米，其中新開(kāi)工面積為140、93萬(wàn)平米，竣工面積41、54萬(wàn)平米。在投資增加且房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展的情況下，市場(chǎng)需求也比較旺盛，商品房銷(xiāo)售達78、13萬(wàn)平米，銷(xiāo)售總額達23、27億元，與去年同期分別增長(cháng)36、9%和46、7%。以上數據充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的徘徊發(fā)展，今年上半年出現供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢。
5月29日，建設部等九部委出臺了“國六條”新一輪調控措施。其中涉及到重點(diǎn)開(kāi)發(fā)90平米以下的中心戶(hù)型、不足5年的二手房交易要征收全額營(yíng)業(yè)稅等措施，以期望能夠達到穩定房?jì)r(jià)的作用。政策的出臺后，引起了購房者的觀(guān)望，一定程度抑制消費者的購買(mǎi)欲望，特別是二手房受此影響較大，但調控政策過(guò)后的二個(gè)月后，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)已恢復平衡�？紤]到《國六條》以及相關(guān)政策出臺對市場(chǎng)的影響，為客觀(guān)反映惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，本調研分析報告半從半年延至1—7月。
一、20xx年上半年惠州房地產(chǎn)現況
1、整體經(jīng)濟狀況
固定資產(chǎn)投資增長(cháng)平穩。1—7月份，惠州市已完成全社會(huì )固定資產(chǎn)投資額149、31億元，增長(cháng)2、6%，增幅比1—6月上升了1、9個(gè)百分點(diǎn)。若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則今年1—7月的全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)為51、8%，顯示今年以來(lái)的新增投資繼續保持較快的增長(cháng)。分縣（區）來(lái)看，1—7月各縣（區）的全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增幅分別為：惠城區43、2%、惠陽(yáng)區50、2%、惠陽(yáng)區50、2%、大亞灣區52、3%、惠東縣23、2%、博羅縣67、9%、龍門(mén)縣14、5%，顯示博羅縣的投資增長(cháng)加快，躍居全市首位，惠陽(yáng)區、惠城區緊隨其后，增長(cháng)迅猛。
表一：開(kāi)發(fā)投資對比表（單位：億元）
項目固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
20xx年1—6月123、926、28
20xx年1—6月12316、27
同比增長(cháng)（%）0、7%61、52%
20xx年1—7月149、3131、37
20xx年1—7月145、5318、76
同比增長(cháng)（%）2、6%67、2%
第三產(chǎn)業(yè)投資增長(cháng)強勁。1—7月，第三產(chǎn)業(yè)投資完成60、28億元，增長(cháng)54、7%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成31、37億元，增長(cháng)67、2%。房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中的占比從46、6%上升至52、04%，占據第三產(chǎn)業(yè)半壁江山有多，成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。
2、商品房投資與建設
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模情況來(lái)看，投資量持續擴大增長(cháng)，開(kāi)發(fā)局勢穩定良好。上半年共完成房地產(chǎn)投資26、28億元，其中住宅建設投資占57、95%，商業(yè)用房占7、1%，其它占34、95%，市場(chǎng)供應以商品住宅為主，同比增長(cháng)為57、7%，商業(yè)用房投資比去年下降幅度較大，所占投資比例比去年下降10個(gè)百分點(diǎn)。
上半年商品房施工面積及新開(kāi)工面積增輻較大，但竣工面積卻在減少，依照往年慣例，不少開(kāi)發(fā)商年初動(dòng)式，上半年一般竣工較少，商品房供應的高峰期集中在下半年，估計下半年竣工量會(huì )大幅增長(cháng)。
表二：商品房屋建設數據表（萬(wàn)㎡）
項目施工面積其中：新開(kāi)工面積竣工面積
20xx年1—6月422、27140、9341、54
20xx年1—6月326、0785、0243、64
同比增長(cháng)（%）24、7665、76—4、81
3、商品房銷(xiāo)售
1—7月，據市統計局統計，全市商品房銷(xiāo)售面積97、02萬(wàn)平米，增長(cháng)45、3%；商品房銷(xiāo)售金額27、93億元，增長(cháng)52、8%，商品房銷(xiāo)售均價(jià)2879元/平米。以上數據顯示我市受房產(chǎn)新政的影響不大。
4、商品房交易
第一季度全市房屋合同備案預售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加，預售商品房均價(jià)已達到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均價(jià)已達2646元/平米，說(shuō)明惠州市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)在宏觀(guān)調控下，總體需求仍是平衡增長(cháng)，消費者對房產(chǎn)未來(lái)仍然形勢看漲。
表三：商品住宅交易數據（1—7月）（數據來(lái)源：惠州房管局、世聯(lián)數據中心）
指標數值增長(cháng)率（與去年同期環(huán)比）
成交面積（萬(wàn)平米）130、9817%
成交套數（套）101770、04%
成交金額（萬(wàn)元）346701、323%
成交均價(jià)（元/平米）26465%
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、住宅商品房仍是我市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主力
從市房協(xié)調研中心及市統計局、市社調隊及各方綜合資料來(lái)看，住宅商品房仍是我市房屋價(jià)格指數上漲的主力軍。按地級劃分來(lái)看，我市目前商品房?jì)r(jià)格指數漲幅最高的為一級地段，包括了市環(huán)城西路、下埔、南壇片區以及江北合生帝景區域等，這部分地段因土地性稀缺和作為市商業(yè)、居住的繁華地段等因素，而決定了該地段房?jì)r(jià)的高位，開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)將高層住宅作為主賣(mài)點(diǎn)；其次河南岸、東平向惠陽(yáng)方向延伸的四級地段，房?jì)r(jià)漲幅也因在政策性導向及未來(lái)發(fā)展前景等因素的帶動(dòng)之下逐月遞增。
2、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始退熱，所占份額降低較快
非住宅中商業(yè)用房投資下降較快，商業(yè)用房所占份額從去年的17%下降為今年的7、1%，在去年的“井噴”式增長(cháng)后，各項非住宅商業(yè)用房目前正在市場(chǎng)消化階段，而商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險性逐漸顯現，開(kāi)發(fā)商投機性行為減少，市場(chǎng)趨向理性。
3、房產(chǎn)新政對二手房存量市場(chǎng)影響較大
隨著(zhù)國家加強市場(chǎng)調控，抑制市場(chǎng)炒作的政策出臺，特別有關(guān)稅收政策的實(shí)施，交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實(shí)施后，我市二手房交易市場(chǎng)在“大限”前幾天出現了一個(gè)集中交易的小高潮，交易對象主要是不足5年轉手交易的二手房。從6月以來(lái)，不足5年的二手房交易量很少。
4、居民收入穩步增加，市場(chǎng)需求呈剛性，需求較旺。
1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增長(cháng)6、1%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(cháng)4、5%。7月末，全市城鄉居民儲蓄存款余額575，56億元，比年初增長(cháng)10、2%，其中，城鎮居民484、14億元，增長(cháng)9、1%。由于住房消費需求潛力大，房從呈現小幅上漲。根據今年惠州市社調隊對我市常年調查戶(hù)中抽取的50戶(hù)居民家庭進(jìn)行住房消費意見(jiàn)調查資料中顯示，有26%的家庭打算“購買(mǎi)住房”，居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今后經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房?jì)r(jià)格就不會(huì )出現大幅度下降的情況。
另外，從市交易中心資料顯示，上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長(cháng)，其中個(gè)人住房借款增幅較大，表明本市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)需求仍較旺盛。
三、房?jì)r(jià)走勢分析
1、住宅品質(zhì)的提升，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。新增供應來(lái)看，惠州市項目的開(kāi)發(fā)水平和建設檔次在不斷提高，樓盤(pán)品質(zhì)越來(lái)越高，房地產(chǎn)種類(lèi)也更加豐富，涌現出了合生帝景灣、藍波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉等精品樓盤(pán)和花園住宅小區，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對居住小區的功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料的使用以及房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方面都加大了投入，成本的.上升直接帶動(dòng)房?jì)r(jià)的上漲。
2、惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房?jì)r(jià)較低且穩定等因素，越來(lái)越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳發(fā)展商到惠州挖金。另外，從經(jīng)濟上來(lái)看，隨著(zhù)中海殼牌項目的正式投產(chǎn)，在大項目的帶動(dòng)下惠州經(jīng)濟高速增長(cháng)，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動(dòng)到惠州，深惠間商務(wù)往來(lái)將比往年增加數倍，這也將推動(dòng)深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。
3、隨著(zhù)土地交易的規范化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關(guān)節能建筑政策的實(shí)施，建材的升級換代，人工等相關(guān)房地產(chǎn)建設要素的價(jià)格上漲提升了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。
表四：近五年惠州房?jì)r(jià)情況
年份商品房?jì)r(jià)格（元/平米）同比增長(cháng)
20xx年2394—3、70%
20xx年1965—18%
20xx年242423、35%
20xx年26157、8%
20xx年1—7月287910、1%
四、國家房地產(chǎn)新政對我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的影響
當前，“國六條”、“國十五條”細則的出臺，引起地產(chǎn)界較大震動(dòng)。從惠州訕的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，也不例外。特別是在住房供應結構制度方面，要求地方國家編制住房建設規劃和保障性住房的建設目標，并在今年9月底前公布；明確了新建住房結構比例，強調了自6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。這是我市房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的焦點(diǎn)問(wèn)題。
國家房地產(chǎn)新政出臺后，市國家及時(shí)召開(kāi)開(kāi)發(fā)商座談會(huì )，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，并要求業(yè)務(wù)主管部門(mén)盡快組織調研，向市國家反映情況�；葜萁ㄔO局會(huì )同市房產(chǎn)局、房協(xié)于6月份展開(kāi)為期一個(gè)月的專(zhuān)題調研。從調研得到的數據來(lái)看，我市目前近年的商品住房結構基本上以90—144平米的套型所占比例最大，占總比的58、12%，整個(gè)住房結構呈橄欖型，因而商品住房結構戶(hù)型也明顯偏大。
表五：20xx年至20xx年5月商品住房結構調查匯總表
類(lèi)別小于90平米套數所占比重90—114平米套數所占比重大于144平米套數所占比重
惠城區725681521、21%1922556、29%767522、47%
博羅縣81513、75%421071、04%60410、19%
龍門(mén)縣19615、56%95375、63%1118、8%
惠陽(yáng)區102315、39%410561、78%151922、85%
惠東縣2216、8%182456、38%119036、79%
大亞灣121047、24%77230、14%57922、6%
全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%
另外，建設局委托惠州市社會(huì )經(jīng)濟調查隊進(jìn)行了住房消費意向的調查。從購房目的來(lái)看，自住性需求占86、4%，大部分為改善居住條件及結婚等，而投資保值只占13、6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到58、1%和18、3%，這與本地客戶(hù)為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。選擇的面積也以90—144平米的人口居多，占60、2%，同時(shí)還有12、5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面積已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶(hù)型較受歡迎。從近五年房?jì)r(jià)變化來(lái)看，惠州房?jì)r(jià)有起有落，有一定的自身調節能力，考慮到目前惠州總體房?jì)r(jià)不高，從銷(xiāo)售增長(cháng)來(lái)看，房?jì)r(jià)還是在居民的可接受范圍之內。
目前，惠州市正處于大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)行業(yè)，并明確提出“以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求為導向，加強管理，科學(xué)調控，大力推動(dòng)房地產(chǎn)向規�；�、高水平發(fā)展，做大做強房地產(chǎn)業(yè)”。并提出堅持“節約土地、價(jià)格合理、供求平衡”原則，科學(xué)調控土地供應增量和商品房?jì)r(jià)格，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩定的供需總體平衡。同時(shí)要推廣綠色節能建筑，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)方式的轉型和產(chǎn)品的創(chuàng )新，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。同時(shí)，也應根據當地的實(shí)際情況宏觀(guān)把握市場(chǎng)，防止房?jì)r(jià)的大起大落，促進(jìn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。
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