房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告
在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報告使用的次數愈發(fā)增長(cháng)，寫(xiě)報告的時(shí)候要注意內容的完整。那么你真正懂得怎么寫(xiě)好報告嗎？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告1
兩港一城建設熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著(zhù)重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進(jìn)而研究并提出相應的對策和建議，對保持本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(cháng)率
近年來(lái)，我區巨大的開(kāi)發(fā)建設形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年，我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續保持去年以來(lái)的快速增長(cháng)勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增長(cháng)率為42.2%。具體趨勢見(jiàn)圖1。其中，住房建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長(cháng)率持續上升。2-6月累計增長(cháng)率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(cháng)速度。
2.房地產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭明顯下降
今年，我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增長(cháng)率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長(cháng)趨勢如圖2所示:
從商品房預售情況來(lái)看，下降趨勢明顯。1-6月，小區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；與去年同期相比，預售單位數量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望態(tài)度，我區3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續走低，每月預售385套，總面積約5萬(wàn)平方米。
3.房地產(chǎn)平均價(jià)格持續上漲
今年以來(lái)，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來(lái)規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著(zhù)漲而不是跟著(zhù)跌”的投資心理，我區的房?jì)r(jià)也呈現出持續上漲的趨勢。
自20xx年以來(lái)，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房?jì)r(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機現象嚴重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，我市也出臺了一系列相關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調控。中央和市政政策主要通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)規范住房市場(chǎng):
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩定房?jì)r(jià)的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調整土地供應結構、供應方式和供應時(shí)間；對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行發(fā)布調整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策，規定在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國家稅務(wù)總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購買(mǎi)不滿(mǎn)2年的房屋，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
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——房地產(chǎn)發(fā)展目標的調整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。全市加強新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運行，增強房地產(chǎn)信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結構調整。大力調整供應結構，增加中低價(jià)普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房建設。
短期內，宏觀(guān)政策的調整將對我區房地產(chǎn)投資和建設產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟目標的完成；同時(shí)，穩定房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現更大幅度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)遠來(lái)看，宏觀(guān)政策調整將有效消除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)金額。通過(guò)調整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機成分，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求，合理引導房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，通過(guò)嚴格的土地供應，可以有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過(guò)加大配套商品房和低價(jià)商品房建設，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩定房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續上漲。但期房限量轉讓、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩定房?jì)r(jià)過(guò)度上漲，穩定其上漲。
三、積極應對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-完善的.階段，并日趨成熟。為了保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，目前應注意以下幾點(diǎn)。
1.加強對房地產(chǎn)價(jià)格的監控
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測預警系統，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應特別注意加強對住宅商品房?jì)r(jià)格的監控。加強對房?jì)r(jià)的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2.加強房地產(chǎn)項目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖窟M(jìn)度，發(fā)現問(wèn)題，協(xié)調問(wèn)題，解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，通過(guò)統一招標、拍賣(mài)、掛牌等方式取得土地使用權。同時(shí)，嚴格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項目設立、規劃、建設和銷(xiāo)售手續。做好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本、項目資本金、無(wú)證或超越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴厲打擊。
3.有計劃、有步驟地規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與我區經(jīng)濟發(fā)展和城市建設總體規劃相結合，根據軌道交通等基礎設施建設編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，通過(guò)城市規劃達到引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排發(fā)展規劃。
4.合理引導住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì )對住房的主要需求。為了滿(mǎn)足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設，同時(shí)加大廉租房建設力度。我區應以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住房建設轉變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結合我區發(fā)展建設和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導居民合理消費住房，促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告2
一、調查背景
隨著(zhù)人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來(lái)越強烈，買(mǎi)房的人不斷增多，房?jì)r(jià)也在不斷的攀升。
進(jìn)入21世紀以來(lái)，國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng )造了一個(gè)又一個(gè)的財富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)高現象，出臺了一系的宏觀(guān)調控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么，針對國內房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)會(huì )如何發(fā)展展開(kāi)多方面的調查。
二、調查目的
面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的房地產(chǎn)是否會(huì )如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調查就是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展趨勢。
三、調查情況
1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現狀
自黨的十一屆三中全會(huì )以來(lái)，在經(jīng)濟體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。
自20xx年起，本來(lái)相對平穩的房?jì)r(jià)仿佛一夜之間就打著(zhù)滾似的增長(cháng)了一倍多，使得人們認為在以后房?jì)r(jià)還會(huì )繼續增長(cháng)，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看準了時(shí)機都搶著(zhù)開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房?jì)r(jià)也一直在飆升。
進(jìn)入20xx年9月，美國金融市場(chǎng)再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場(chǎng)，并在國際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場(chǎng)金融危機仍處于持續發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，危機將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數，這場(chǎng)危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見(jiàn)。
次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著(zhù)巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時(shí)間里，美聯(lián)儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20xx年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。
房地產(chǎn)的投機者日益的增多，我國的房?jì)r(jià)不斷地飆升，這一現象持續了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房，有錢(qián)的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，普通一些的老百
姓只能看著(zhù)房?jì)r(jià)的一再飆升，慢慢的買(mǎi)房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國內房地產(chǎn)的經(jīng)濟來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現出不斷增長(cháng)的態(tài)勢，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國內房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長(cháng)速度來(lái)看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長(cháng)狀態(tài)，隨著(zhù)國內房地產(chǎn)調控政策的出臺，這一數據又逐漸開(kāi)始歸落。國家統計局發(fā)布的數據顯示，20xx年上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元，同比名義增長(cháng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標連續兩個(gè)月出現回落。從投資結構來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉向住宅投資。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況上來(lái)看：據中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的統計數據，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著(zhù)國內對房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡、開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導致竣工面積的增長(cháng)很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來(lái)越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現經(jīng)濟問(wèn)題。國家審計署發(fā)布的《24個(gè)市縣至土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部聯(lián)合召開(kāi)的電視電話(huà)會(huì )議中，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)省(區、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點(diǎn)項目。至20xx年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。
進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標已有所改善。數據顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬(wàn)平方米，增長(cháng)12.9%。住宅新開(kāi)工面積70630萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著(zhù)短期內整體市場(chǎng)供應無(wú)虞。數據還顯示，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售量呈現出一定的波動(dòng)，從20xx年至，銷(xiāo)售量不斷增加，即使在20xx年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷(xiāo)售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，全國商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，比上年增長(cháng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開(kāi)發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到隨著(zhù)國家調控的堅決執行而發(fā)生了改變，數據報道房地產(chǎn)市場(chǎng)相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房?jì)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運行，雖然在個(gè)別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國內市場(chǎng)對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數據來(lái)看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來(lái)的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(cháng)43.2%。
2、居民預購房情況
根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過(guò)半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買(mǎi)住房的人占大多數，一般想買(mǎi)70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jì)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jì)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。
數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀大概是要買(mǎi)結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房?jì)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國內市場(chǎng)對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數據來(lái)看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來(lái)的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(cháng)43.2%。
2、居民預購房情況
根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過(guò)半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買(mǎi)住房的人占大多數，一般想買(mǎi)70—150平米之間的.房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jì)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jì)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。
數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀大概是要買(mǎi)結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房?jì)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機車(chē)較多，空氣污染嚴重，小區的物業(yè)普遍高于郊區，郊區的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區。
3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量
政府部門(mén)為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的
激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過(guò)關(guān)，但是這并沒(méi)有為居民的居住條件改善帶來(lái)積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。
4、房地產(chǎn)的價(jià)格
我國商品房?jì)r(jià)格一直保持穩定增長(cháng)的趨勢，但是在，全國商品房?jì)r(jià)格開(kāi)始飆升，其中北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的商品房?jì)r(jià)格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來(lái)說(shuō)，據報道北京六環(huán)以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)都飆升到了2萬(wàn)元一平米，許多買(mǎi)不起房的居民都在往北京周邊地區購買(mǎi)房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區的房?jì)r(jià)也在不斷的向上飆升，接近1萬(wàn)元一平米。
5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢
從對前幾年的房地產(chǎn)現狀分析來(lái)看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩的。就目前來(lái)看，20xx年的樓市要好過(guò)于20xx年。
中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩健增長(cháng)的情況下達到基本的統一。在發(fā)展這一輪的調控下來(lái)以后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現兩個(gè)反差。
第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現了反差，二線(xiàn)城市的市場(chǎng)和三、四線(xiàn)城市的市場(chǎng)出現了大的反差。就如北京市住建委說(shuō)，北京住宅市場(chǎng)沒(méi)有出現恐慌性購房，這其實(shí)是此地無(wú)銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來(lái)了，一手房交易量也上來(lái)了，房?jì)r(jià)就又開(kāi)始往上走了。你不說(shuō)還好，你一說(shuō)大家就會(huì )覺(jué)得已經(jīng)出現恐慌性購房了。隨著(zhù)交易量的上升，房?jì)r(jià)也在涌動(dòng)，這是一方面的情況，所以大城市的開(kāi)發(fā)商高興的說(shuō)，春天的腳步又來(lái)臨了。中小城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，什么時(shí)候限購、限貸能取消，我們實(shí)在沒(méi)辦法過(guò)了。三四線(xiàn)城市市場(chǎng)不那么樂(lè )觀(guān)，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。
第二個(gè)反差是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的反差。開(kāi)發(fā)商處在市場(chǎng)的兩端，在土地市場(chǎng)是買(mǎi)者，在房屋市場(chǎng)是賣(mài)者。到目前為止，房屋的銷(xiāo)售是明顯上升了，但是土地的銷(xiāo)售，政府賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商在20xx年11月底買(mǎi)房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地還沒(méi)有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，盡管我們看到土地市場(chǎng)在放大，實(shí)際上是個(gè)別的，全國的土地市場(chǎng)還在觸底，還沒(méi)有起來(lái)，真正到正增長(cháng)是在今年的上半年，實(shí)際上土地市場(chǎng)還沒(méi)有回暖。這樣的市場(chǎng)給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整是進(jìn)一步加強調控，還是房子賣(mài)不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟工作會(huì )上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門(mén)已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現在正是空檔，就這么維持著(zhù)。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開(kāi)發(fā)商很有意思，前兩年向二三線(xiàn)城市進(jìn)發(fā)，現在又回來(lái)了，回到大城市了，覺(jué)得還是大城市效益好，還是大城市購買(mǎi)力強。
所以說(shuō)20xx年的市場(chǎng)是相對穩定的市場(chǎng)，并沒(méi)有出現大幅度的反彈。
四、調查結果
根據上面一系列的調查發(fā)現我國房市還存在許多問(wèn)題。
1、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度很高。
我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續發(fā)展。據權威部門(mén)提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長(cháng)。
2、供需結構失衡。
一是新建的中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟適用房的供給不能滿(mǎn)足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問(wèn)題。
3、房?jì)r(jià)的升高
房?jì)r(jià)的不斷飆升使得購買(mǎi)者買(mǎi)不到合適的房子，而一些投機者從這里面買(mǎi)到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現象在各大城市都有發(fā)生。
五、總結
根據對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查與居民預購買(mǎi)房的調查，發(fā)現現在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問(wèn)題存在的。
但是根據調查所得到的結論，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì )有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩，增長(cháng)格局將繼續調整;我國經(jīng)濟運行基本穩定，預期目標能夠如期實(shí)現。經(jīng)濟平穩增長(cháng)的內在動(dòng)力總體上仍會(huì )支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲預期，調控基調不容改變。在此背景下，預計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長(cháng)期來(lái)看，新型城鎮化戰略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。
房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設比較經(jīng)濟適用的住房。讓這些人都可以買(mǎi)上房子而不是在居無(wú)定所的租住房子。
國家要加快經(jīng)濟建設，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房?jì)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀(guān)調控手段，加大調控力度，穩定房?jì)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。
現在開(kāi)發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀(guān)的利潤，現在都蓋起了高層的建筑，可見(jiàn)，今后高層建筑是會(huì )成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告3
房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見(jiàn)的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱(chēng)二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調整和配置的市場(chǎng)。結合深入學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)，筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍監理(市場(chǎng))處、**市房屋置業(yè)擔保公司和其它房地產(chǎn)中介機構進(jìn)行了存量房(二手房)市場(chǎng)調研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應、人們住房消費觀(guān)念的轉變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現強勁增長(cháng)勢頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現快速成長(cháng)的態(tài)勢。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著(zhù)舉足輕重的作用，對整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩定也會(huì )產(chǎn)生很大影響。一般來(lái)說(shuō)，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權交易中心、銀行、房屋中介、專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機構，貫穿整個(gè)二手房交易過(guò)程。其中，任何一個(gè)環(huán)節的疏漏都可能導致銀行信貸資金的損失或無(wú)法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問(wèn)題和金融風(fēng)險一旦擴大，就會(huì )嚴重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準入門(mén)檻比較低，二手房貸款服務(wù)機構的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場(chǎng)現狀，有關(guān)管理部門(mén)應抓緊找出其隱藏的風(fēng)險和和潛在的問(wèn)題，盡快研究防范與改進(jìn)對策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場(chǎng)的現狀及原因分析
我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險和問(wèn)題
1.還款風(fēng)險
借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。
2.二手房貸款服務(wù)機構的誠信風(fēng)險。
在二手房貸款操作過(guò)程中，二手房貸款服務(wù)機構的`道德風(fēng)險、信用風(fēng)險、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險，無(wú)法得到有效控制，銀行的利益無(wú)法得到很好的保障。
從調查到我市二手房市場(chǎng)現狀來(lái)看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門(mén)尚未制定針對二手房中介公司和專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準入標準和它們的服務(wù)收費標準，造成這些服務(wù)公司的準入門(mén)檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開(kāi)假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶(hù)騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷(xiāo)聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長(cháng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔風(fēng)險的只有銀行和廣大購房借款人。
3.各商業(yè)銀行內部風(fēng)險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個(gè)住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開(kāi)始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報并逐級審批，這個(gè)過(guò)程需要耗費很長(cháng)時(shí)間。所以，銀行在開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風(fēng)險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風(fēng)險管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競爭和無(wú)序發(fā)展狀態(tài)。
二、解決問(wèn)題的對策和建議
(一)盡快建立完備的個(gè)人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的源頭。筆者認為，可從以下三方面著(zhù)手建立個(gè)人信用制度：
1.有關(guān)部門(mén)可以根據房屋的區域性和固定性，以城市為單位，依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專(zhuān)業(yè)技能、年齡等方面信息，評價(jià)借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來(lái)源，并據此評定借款人的個(gè)人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。
2.各商業(yè)銀行還可通過(guò)審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過(guò)審查其債務(wù)和貸款的償還情況，來(lái)評定借款人的信用資質(zhì)。
3.各商業(yè)銀行間要盡快聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現客戶(hù)信息資源共享。對于還款信用極差的借款人，要在各行之間公示，使其不能再享受各商業(yè)銀行的任何融資服務(wù)。
(二)建立二手房服務(wù)機構和從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)標準和職業(yè)規范。有關(guān)管理部門(mén)應盡快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司，制定切實(shí)可行的市場(chǎng)準入標準，如通過(guò)注冊資本、操作規范、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的規定，淘汰那些不符合標準的小公司;提高從事二手房交易和貸款人員的執業(yè)資格和職業(yè)素質(zhì)，對他們進(jìn)行培訓和資格考試，對不合格和違紀的從業(yè)人員，應取消他們的從業(yè)資格。嚴厲打擊某些中介公司、從業(yè)人員的違法違規行為，保障各商業(yè)銀行和廣大住房消費者的利益。二手房貸款服務(wù)機構也應為自身長(cháng)遠發(fā)展考慮，依法經(jīng)營(yíng)、規范范運作誠實(shí)守信，才能使自己的公司不斷發(fā)展壯大。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告4
名稱(chēng)××公司××房地產(chǎn)項目市場(chǎng)調研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執行部門(mén)監督部門(mén)考證部門(mén)
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調研活動(dòng)。
本市場(chǎng)調研報告就是對這次調研活動(dòng)的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場(chǎng)情況，從而為××項目的銷(xiāo)售決策提供比較全面的數據參考。
二、調研方法和人員
�。ㄒ唬┱{研方法
本次調研活動(dòng)所采取的調研方法包括調查問(wèn)卷法、文獻法、訪(fǎng)談法等多種調研方法。
�。ǘ┱{研人員
�、俟臼袌�(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部是本次調研活動(dòng)的主導部門(mén)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部派出三名經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)展了本次調研活動(dòng)，并編寫(xiě)了調研報告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展此次調研活動(dòng)。
�、蹫榱舜_保調研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調研活動(dòng)。
三、調研內容和結論
�。ㄒ唬痢潦械暮暧^(guān)環(huán)境
1.宏觀(guān)經(jīng)濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
�、�?lài)鴥壬a(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥壬a(chǎn)總值。
�、凵鐣�(huì )消費品零售總額。
�、苋司鐣�(huì )消費品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎偩用袢司芍涫杖�。
�、叱擎偩用袢司M性支出。
�、喽鞲駹栂禂担ㄊ称分С稣枷M性支出的比重）。
�、岢青l居民儲蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2.城市規劃及發(fā)展趨勢
�、俪鞘幸巹�。
�、诎l(fā)展趨勢（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
�、诮�(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和預測
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N(xiāo)售增長(cháng)情況。
�、谖磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售預測情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
�、偻恋卣�。
�、诮鹑谡�。
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區總體規劃
�、俪鞘幸巹�。
�、诰幼∮玫匾巹�。
�、凵虡I(yè)規劃。
�、芙煌ㄒ巹�。
2.××區零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
�。痢另椖克诘摹痢羺^的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.項目區域市場(chǎng)分析
�。裕�
2.項目片區市場(chǎng)分析
�、夙椖课恢�。
�、谄瑓^范圍。
3.項目街區特點(diǎn)
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
�、谌丝诜植技笆杖霕嫵�。
4.項目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。
�、陧椖恐苓吔逃涮�。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘摹痢羺^的`售樓盤(pán)及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤(pán)及分析
分析內容包括樓盤(pán)概況、交通情況、戶(hù)型分析、價(jià)格分析、銷(xiāo)售分析、客源客層、項目?jì)?yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤(pán)概況、配套情況、價(jià)格情況、戶(hù)型情況等。
3.其他在售樓盤(pán)及分析
分析內容包括其他在售樓盤(pán)的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶(hù)型統計、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
�。ò耍┚C合結論
�、僭搮^域房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和景觀(guān)營(yíng)造的特點(diǎn)。
�、诒緟^域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)建筑風(fēng)格和設計特點(diǎn)。
�、郾緟^域的戶(hù)型特點(diǎn)和面積分布情況。
�、鼙緟^域樓盤(pán)客戶(hù)的主要特點(diǎn)。
�。ň牛┍緟^域房地產(chǎn)項目暢銷(xiāo)與滯銷(xiāo)的因素
1.暢銷(xiāo)特征
�、俳煌ū憷�，生活配套設施、教育配套設施完善。
�、谑袌�(chǎng)定位準確。
�、郛a(chǎn)品在當地市場(chǎng)具有唯一性。
�、軕�(hù)型設計相對較為合理、實(shí)用率高。
�、莓a(chǎn)品的性?xún)r(jià)比高。
�、尬飿I(yè)管理到位。
�、郀I(yíng)銷(xiāo)定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷(xiāo)特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設施不完善。
�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。
�、僖巹澰O計較差，戶(hù)型設計不合理，面積過(guò)大。
�、诳們r(jià)過(guò)高，首付壓力相對較大。
�、莓a(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)概念的設計與市場(chǎng)實(shí)際脫節。
�、揲_(kāi)發(fā)規模與開(kāi)發(fā)時(shí)機出現錯位。
�。ㄊ┱{研結論
�、夙椖渴袌�(chǎng)環(huán)境、區域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶(hù)特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊�(hù)調研問(wèn)卷。
�、诮y計數據資料。
�、墼L(fǎng)談及會(huì )談?dòng)涗洝?/p>
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房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告5
xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策：1、購房入戶(hù)。凡在貴陽(yáng)市購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購買(mǎi)住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶(hù)手續或居住證，享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫等同等待遇，不受入住時(shí)間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買(mǎi)普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買(mǎi)普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買(mǎi)首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買(mǎi)自住房的最高貸款額度調整為50萬(wàn)元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會(huì )保障部門(mén)認定的引進(jìn)人才，可在一次性補繳12個(gè)月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶(hù)區、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房，金融機構在風(fēng)險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車(chē)搖號。凡購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房金額每滿(mǎn)500萬(wàn)元，并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng)，有合法營(yíng)業(yè)執照的，可不參加搖直接申請一個(gè)小汽車(chē)專(zhuān)段號牌。
由以上細則可得出，貴陽(yáng)市作為我國三線(xiàn)城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶(hù)區、舊城區改造所帶來(lái)的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實(shí)需要購房的民眾以及價(jià)格合理的房地產(chǎn)項目不會(huì )造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)，如井噴式的發(fā)展。
貴陽(yáng)典型樓盤(pán)分析
提及貴陽(yáng)的樓盤(pán)，不得不用“三個(gè)大字”來(lái)概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷(xiāo)售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤(pán)要歸屬于貴陽(yáng)花果園項目，被譽(yù)為“中國第一大盤(pán)”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬(wàn)㎡，其中1230萬(wàn)㎡住宅，200萬(wàn)㎡商業(yè)，200萬(wàn)㎡辦公，200萬(wàn)㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬(wàn)人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶(hù)區改造項目，拆遷戶(hù)數21000多戶(hù)，拆遷面積400萬(wàn)㎡，受到國家的領(lǐng)導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開(kāi)發(fā)成本低，房?jì)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，總銷(xiāo)售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷(xiāo)售明顯高于貴陽(yáng)其他項目，可以說(shuō)是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪(fǎng)調查，目前該樓盤(pán)剩余不足5000套住宅、銷(xiāo)售均價(jià)4200元/㎡，平均每天銷(xiāo)售300套左右，如此龐大的銷(xiāo)售率，在整個(gè)中國比較罕見(jiàn)，分析因素：1、市場(chǎng)剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，綜合性?xún)r(jià)比高。 2、其二典型樓盤(pán)：由中天城投集團全力打造的“中天未來(lái)方舟”項目位于貴陽(yáng)新區，是西南地域唯一集溫泉養生、游樂(lè )度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來(lái)建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬(wàn)人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀(guān)板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場(chǎng)、室內滑雪場(chǎng)、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬(wàn)平方米旅游綜合商業(yè)，70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來(lái)方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點(diǎn)項目，
使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶(hù)式垃圾處理等先進(jìn)高端技術(shù)。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說(shuō)花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷(xiāo)售量占貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的17%，最高月銷(xiāo)售總量1500套，平均日銷(xiāo)售總量為100套左右，由此可見(jiàn)如此高端的產(chǎn)品也是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展需要。分析因素：1、市場(chǎng)剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽(yáng)樓市“以?xún)r(jià)換量”特征顯著(zhù)，最典型樓盤(pán)花果園項目，今年除了在售的超過(guò)10個(gè)100萬(wàn)平方米的大盤(pán)將推出大量新房源外，多個(gè)響當當的實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、多個(gè)幾百萬(wàn)方甚至超千萬(wàn)方的大盤(pán)齊聚貴陽(yáng)，一場(chǎng)貴陽(yáng)樓市前所未有、全國樓市也不多見(jiàn)的“大盤(pán)之戰”即將拉開(kāi)序幕。在超大盤(pán)和資金壓下，一些樓盤(pán)并沒(méi)有一味走“以?xún)r(jià)換量”路線(xiàn)，而是通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤(pán)不一樣的差異化產(chǎn)品路線(xiàn)，滿(mǎn)足改善性購房群體的`居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實(shí)現了價(jià)位不低的花園洋房熱銷(xiāo)，成為走差異化市場(chǎng)道路的成功案例，充分說(shuō)明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬(wàn)平方米的大盤(pán)為何齊集貴陽(yáng)?分析因素：1、國家對當地房地產(chǎn)的支持起主導作用，加之當地房地產(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領(lǐng)導人親臨市查，要求大批改造棚戶(hù)區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽(yáng)是新星中的發(fā)展城市，外來(lái)人口和當地人口居住需求量在不斷上升。
3、其它樓盤(pán)分析
(1)天譽(yù)城：由貴州譽(yù)浚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司隸屬廣州天譽(yù)臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來(lái)上市公司。項目位于貴陽(yáng)省的政府北門(mén)上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬(wàn)㎡，總建面58萬(wàn)㎡，33層、38層超高層，總規劃戶(hù)數4754戶(hù)，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學(xué)，超市，餐飲，休閑會(huì )所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門(mén)口還有公交車(chē)中專(zhuān)站，交通便利，車(chē)位配比1：1。同時(shí)三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時(shí)，也將住宅退后，與交通干道隔絕開(kāi)，其完善的配套也創(chuàng )造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷(xiāo)售均價(jià)：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車(chē)位只租不賣(mài)，租金200每/月，車(chē)位管理費用50元/月。
分析：該項目?jì)?yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價(jià)位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤(pán)整體空間局促。
(2)中大國際廣場(chǎng)：項目處于貴陽(yáng)云巖區大營(yíng)坡鹿沖關(guān)路，金陽(yáng)新區與老城區交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬(wàn)方，容積率7.0，車(chē)位配比：1:1.5。集購物、娛樂(lè )、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶(hù)高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場(chǎng)，目前該項目已
經(jīng)建成，并成功引進(jìn)沃爾瑪超市，屬于現房銷(xiāo)售。住宅銷(xiāo)售均價(jià)：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格：2萬(wàn)/㎡至3萬(wàn)/㎡，車(chē)位只租不賣(mài)，租金300-400元/月，車(chē)位管理費：80元/月。 分析：該項目?jì)?yōu)勢：屬于城中心樓盤(pán)，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價(jià)值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷(xiāo)售策略上，該樓盤(pán)住宅部分分批銷(xiāo)售，每月僅開(kāi)放幾套房源，銷(xiāo)售完畢再放出批次房源，并且選引進(jìn)商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告6
自去年下半年以來(lái)，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀，國家統計局巴中調查隊采取實(shí)地走訪(fǎng)房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門(mén)，與問(wèn)卷調查社會(huì )群眾相結合的方式，開(kāi)展了新政下巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀調研，現將有關(guān)情況報告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考依據。
一、近期巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩，銷(xiāo)量同比呈下降趨勢
一是售價(jià)企穩，同、環(huán)比基本持平。根據巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數據：今年以來(lái)，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷(xiāo)量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區新建商品房銷(xiāo)售套數與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開(kāi)發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷(xiāo)量就達500余套，而今年截止3月中旬才銷(xiāo)售了不到300套，表明今年新建商品房銷(xiāo)售情況整體不容樂(lè )觀(guān)。究其原因主要有兩個(gè)方面：一是20xx年國內整體經(jīng)濟發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回熱錢(qián)大幅減少，致使購買(mǎi)能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀(guān)望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買(mǎi)”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫
今年來(lái)，巴中市主城區二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現出房源增加，銷(xiāo)量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過(guò)對5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪(fǎng)了解，今年一月以來(lái)，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現了三個(gè)新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現增長(cháng)趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開(kāi)征的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見(jiàn)一斑。
二是交易量回落明顯，單價(jià)小幅下降。據5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷(xiāo)售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬(wàn)之間，而今年交易價(jià)格降到了44-48萬(wàn)之間。
三是租賃市場(chǎng)有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來(lái)國內經(jīng)濟下行壓力較大、物價(jià)低位運行，同時(shí)隨著(zhù)巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節后，二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬(wàn)降到了今年的1.8-2萬(wàn)，江北的100平方米二手房租金由2.4萬(wàn)左右降到了2.2萬(wàn)左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)
通過(guò)對100名社會(huì )群眾(包括城鄉居民，機關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶(hù)，離退休人員)進(jìn)行入戶(hù)面訪(fǎng)、問(wèn)卷調查發(fā)現，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，群眾表現出知曉率關(guān)注度高、對內容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀(guān)望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì )關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標志著(zhù)《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施;對不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調查發(fā)現，僅16%的受調查者表示不關(guān)注，有49%的受調查者表示非常關(guān)注，有35%的受調查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì )各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內容知之甚少�！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì )公眾對《條例》的詳細內容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過(guò)調查發(fā)現，除16%的受訪(fǎng)者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪(fǎng)者表示知之甚少。究其原因，部分受訪(fǎng)者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒(méi)有出臺配套政策，群眾處于觀(guān)望狀態(tài);再者是因為《條例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強化。
三是觀(guān)望心態(tài)比較普遍。通過(guò)調查發(fā)現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀(guān)望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪(fǎng)對象在回答“是否準備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀(guān)望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪(fǎng)者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí)，大家都知曉“簡(jiǎn)政放權、保護權利人合法財產(chǎn)權”、“利好剛需購房、有效調控房?jì)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎”等其他衍生作用，但存在著(zhù)主次不明的現象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見(jiàn)，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著(zhù)主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導。
五是擔憂(yōu)新政泄露隱私。對“《條例》實(shí)施后最大擔憂(yōu)”的問(wèn)題，有60%的受訪(fǎng)者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”，表明受訪(fǎng)者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢(xún)、調閱機制，確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪(fǎng)者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì )被征過(guò)高的稅�！北砻鞴妼浾搨鲗У姆慨a(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開(kāi)征的隱憂(yōu)、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪(fǎng)者對不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔憂(yōu)，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應盡快出臺落實(shí)。
三、新政影響初現，程度尚需觀(guān)察
(一)企業(yè)多措并舉適應新政
為了適應《條例》實(shí)施、“降息降準”等新政實(shí)施，巴中市區多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應對新政實(shí)施帶來(lái)的影響。
一是開(kāi)發(fā)企業(yè)穩中求進(jìn)、積極應對。首先，走訪(fǎng)的5家房開(kāi)企業(yè)中有4家采取了調整營(yíng)銷(xiāo)策略、優(yōu)化促銷(xiāo)方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售策略整合，力促穩價(jià)保量。其次，對已納入開(kāi)發(fā)計劃的項目進(jìn)行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)，放緩整體開(kāi)發(fā)腳步;同時(shí)針對巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買(mǎi)土地，確保企業(yè)發(fā)展穩中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費率，力促降低買(mǎi)賣(mài)雙方交易成本;其次強化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)、納稅報備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買(mǎi)賣(mài)雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措，積極做好買(mǎi)賣(mài)雙方溝通說(shuō)明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。
(二)百姓買(mǎi)跌賣(mài)空持續觀(guān)望
一是購房者觀(guān)望心態(tài)較重，等待價(jià)格繼續下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì )使更多的房源涌現，價(jià)格勢必會(huì )繼續下行，因此問(wèn)多買(mǎi)少、持續觀(guān)望、期待價(jià)格繼續下行的現象較為普遍。
二是大量拋售未出現，希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長(cháng)，但由于《條例》實(shí)施現屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價(jià)趨勢未有顯現，故巴中市區未出現拋售潮。同時(shí)多數多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺，利于社會(huì )群眾做出合理判斷和相應舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門(mén)相繼出臺降低二套房購買(mǎi)首付及調整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策，標志著(zhù)新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)，作為房屋銷(xiāo)售將迎來(lái)利好，尤其是二手房銷(xiāo)售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下，將會(huì )一定程度上擴大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺的`影響，作為改善型需求的購買(mǎi)者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見(jiàn)及建議
通過(guò)問(wèn)卷收集和實(shí)地面訪(fǎng)，現將群眾提出的意見(jiàn)和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進(jìn)一步強化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò )、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂(lè )見(jiàn)的方式強化宣傳引導，確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細則，并給予支持配合，為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎。
二是強化責任落實(shí)，出臺配套政策。針對不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問(wèn)題及時(shí)研究出臺配套政策，如改革后監管及個(gè)人信息隱私的問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題、反腐敗的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問(wèn)題、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問(wèn)題等，進(jìn)一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務(wù)，夯實(shí)物權保障。進(jìn)一步梳理職能，簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項具體業(yè)務(wù)事項出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí)，重點(diǎn)規范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴厲查處各類(lèi)違法違規行為，增強不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護群眾合法權益。
四是強化監管職能，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強對不動(dòng)產(chǎn)登記監管工作，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規互通共享，實(shí)現跨部門(mén)、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強市場(chǎng)監測和行為監管，建立健全完善的社會(huì )信用體系和市場(chǎng)監管體系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序運行。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告7
今年上半年，惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)61、52%，達到26、28億元，商品房施工面積422、27萬(wàn)平米，其中新開(kāi)工面積為140、93萬(wàn)平米，竣工面積41、54萬(wàn)平米。在投資增加且房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展的情況下，市場(chǎng)需求也比較旺盛，商品房銷(xiāo)售達78、13萬(wàn)平米，銷(xiāo)售總額達23、27億元，與去年同期分別增長(cháng)36、9%和46、7%。以上數據充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的徘徊發(fā)展，今年上半年出現供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢。
5月29日，建設部等九部委出臺了“國六條”新一輪調控措施。其中涉及到重點(diǎn)開(kāi)發(fā)90平米以下的中心戶(hù)型、不足5年的二手房交易要征收全額營(yíng)業(yè)稅等措施，以期望能夠達到穩定房?jì)r(jià)的作用。政策的出臺后，引起了購房者的觀(guān)望，一定程度抑制消費者的購買(mǎi)欲望，特別是二手房受此影響較大，但調控政策過(guò)后的二個(gè)月后，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)已恢復平衡�？紤]到《國六條》以及相關(guān)政策出臺對市場(chǎng)的影響，為客觀(guān)反映惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，本調研分析報告半從半年延至1—7月。
一、20xx年上半年惠州房地產(chǎn)現況
1、整體經(jīng)濟狀況
固定資產(chǎn)投資增長(cháng)平穩。1—7月份，惠州市已完成全社會(huì )固定資產(chǎn)投資額149、31億元，增長(cháng)2、6%，增幅比1—6月上升了1、9個(gè)百分點(diǎn)。若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則今年1—7月的全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)為51、8%，顯示今年以來(lái)的新增投資繼續保持較快的增長(cháng)。分縣（區）來(lái)看，1—7月各縣（區）的全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增幅分別為：惠城區43、2%、惠陽(yáng)區50、2%、惠陽(yáng)區50、2%、大亞灣區52、3%、惠東縣23、2%、博羅縣67、9%、龍門(mén)縣14、5%，顯示博羅縣的投資增長(cháng)加快，躍居全市首位，惠陽(yáng)區、惠城區緊隨其后，增長(cháng)迅猛。
表一：開(kāi)發(fā)投資對比表（單位：億元）
項目固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
20xx年1—6月123、926、28
20xx年1—6月12316、27
同比增長(cháng)（%）0、7%61、52%
20xx年1—7月149、3131、37
20xx年1—7月145、5318、76
同比增長(cháng)（%）2、6%67、2%
第三產(chǎn)業(yè)投資增長(cháng)強勁。1—7月，第三產(chǎn)業(yè)投資完成60、28億元，增長(cháng)54、7%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成31、37億元，增長(cháng)67、2%。房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中的占比從46、6%上升至52、04%，占據第三產(chǎn)業(yè)半壁江山有多，成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。
2、商品房投資與建設
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模情況來(lái)看，投資量持續擴大增長(cháng)，開(kāi)發(fā)局勢穩定良好。上半年共完成房地產(chǎn)投資26、28億元，其中住宅建設投資占57、95%，商業(yè)用房占7、1%，其它占34、95%，市場(chǎng)供應以商品住宅為主，同比增長(cháng)為57、7%，商業(yè)用房投資比去年下降幅度較大，所占投資比例比去年下降10個(gè)百分點(diǎn)。
上半年商品房施工面積及新開(kāi)工面積增輻較大，但竣工面積卻在減少，依照往年慣例，不少開(kāi)發(fā)商年初動(dòng)式，上半年一般竣工較少，商品房供應的高峰期集中在下半年，估計下半年竣工量會(huì )大幅增長(cháng)。
表二：商品房屋建設數據表（萬(wàn)㎡）
項目施工面積其中：新開(kāi)工面積竣工面積
20xx年1—6月422、27140、9341、54
20xx年1—6月326、0785、0243、64
同比增長(cháng)（%）24、7665、76—4、81
3、商品房銷(xiāo)售
1—7月，據市統計局統計，全市商品房銷(xiāo)售面積97、02萬(wàn)平米，增長(cháng)45、3%；商品房銷(xiāo)售金額27、93億元，增長(cháng)52、8%，商品房銷(xiāo)售均價(jià)2879元/平米。以上數據顯示我市受房產(chǎn)新政的影響不大。
4、商品房交易
第一季度全市房屋合同備案預售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加，預售商品房均價(jià)已達到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均價(jià)已達2646元/平米，說(shuō)明惠州市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)在宏觀(guān)調控下，總體需求仍是平衡增長(cháng)，消費者對房產(chǎn)未來(lái)仍然形勢看漲。
表三：商品住宅交易數據（1—7月）（數據來(lái)源：惠州房管局、世聯(lián)數據中心）
指標數值增長(cháng)率（與去年同期環(huán)比）
成交面積（萬(wàn)平米）130、9817%
成交套數（套）101770、04%
成交金額（萬(wàn)元）346701、323%
成交均價(jià)（元/平米）26465%
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、住宅商品房仍是我市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主力
從市房協(xié)調研中心及市統計局、市社調隊及各方綜合資料來(lái)看，住宅商品房仍是我市房屋價(jià)格指數上漲的主力軍。按地級劃分來(lái)看，我市目前商品房?jì)r(jià)格指數漲幅最高的為一級地段，包括了市環(huán)城西路、下埔、南壇片區以及江北合生帝景區域等，這部分地段因土地性稀缺和作為市商業(yè)、居住的繁華地段等因素，而決定了該地段房?jì)r(jià)的高位，開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)將高層住宅作為主賣(mài)點(diǎn)；其次河南岸、東平向惠陽(yáng)方向延伸的四級地段，房?jì)r(jià)漲幅也因在政策性導向及未來(lái)發(fā)展前景等因素的帶動(dòng)之下逐月遞增。
2、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始退熱，所占份額降低較快
非住宅中商業(yè)用房投資下降較快，商業(yè)用房所占份額從去年的17%下降為今年的7、1%，在去年的“井噴”式增長(cháng)后，各項非住宅商業(yè)用房目前正在市場(chǎng)消化階段，而商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險性逐漸顯現，開(kāi)發(fā)商投機性行為減少，市場(chǎng)趨向理性。
3、房產(chǎn)新政對二手房存量市場(chǎng)影響較大
隨著(zhù)國家加強市場(chǎng)調控，抑制市場(chǎng)炒作的.政策出臺，特別有關(guān)稅收政策的實(shí)施，交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實(shí)施后，我市二手房交易市場(chǎng)在“大限”前幾天出現了一個(gè)集中交易的小高潮，交易對象主要是不足5年轉手交易的二手房。從6月以來(lái)，不足5年的二手房交易量很少。
4、居民收入穩步增加，市場(chǎng)需求呈剛性，需求較旺。
1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增長(cháng)6、1%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(cháng)4、5%。7月末，全市城鄉居民儲蓄存款余額575，56億元，比年初增長(cháng)10、2%，其中，城鎮居民484、14億元，增長(cháng)9、1%。由于住房消費需求潛力大，房從呈現小幅上漲。根據今年惠州市社調隊對我市常年調查戶(hù)中抽取的50戶(hù)居民家庭進(jìn)行住房消費意見(jiàn)調查資料中顯示，有26%的家庭打算“購買(mǎi)住房”，居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今后經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房?jì)r(jià)格就不會(huì )出現大幅度下降的情況。
另外，從市交易中心資料顯示，上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長(cháng)，其中個(gè)人住房借款增幅較大，表明本市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)需求仍較旺盛。
三、房?jì)r(jià)走勢分析
1、住宅品質(zhì)的提升，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。新增供應來(lái)看，惠州市項目的開(kāi)發(fā)水平和建設檔次在不斷提高，樓盤(pán)品質(zhì)越來(lái)越高，房地產(chǎn)種類(lèi)也更加豐富，涌現出了合生帝景灣、藍波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉等精品樓盤(pán)和花園住宅小區，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對居住小區的功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料的使用以及房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方面都加大了投入，成本的上升直接帶動(dòng)房?jì)r(jià)的上漲。
2、惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房?jì)r(jià)較低且穩定等因素，越來(lái)越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳發(fā)展商到惠州挖金。另外，從經(jīng)濟上來(lái)看，隨著(zhù)中海殼牌項目的正式投產(chǎn)，在大項目的帶動(dòng)下惠州經(jīng)濟高速增長(cháng)，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動(dòng)到惠州，深惠間商務(wù)往來(lái)將比往年增加數倍，這也將推動(dòng)深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。
3、隨著(zhù)土地交易的規范化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關(guān)節能建筑政策的實(shí)施，建材的升級換代，人工等相關(guān)房地產(chǎn)建設要素的價(jià)格上漲提升了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。
表四：近五年惠州房?jì)r(jià)情況
年份商品房?jì)r(jià)格（元/平米）同比增長(cháng)
20xx年2394—3、70%
20xx年1965—18%
20xx年242423、35%
20xx年26157、8%
20xx年1—7月287910、1%
四、國家房地產(chǎn)新政對我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的影響
當前，“國六條”、“國十五條”細則的出臺，引起地產(chǎn)界較大震動(dòng)。從惠州訕的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，也不例外。特別是在住房供應結構制度方面，要求地方國家編制住房建設規劃和保障性住房的建設目標，并在今年9月底前公布；明確了新建住房結構比例，強調了自6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。這是我市房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的焦點(diǎn)問(wèn)題。
國家房地產(chǎn)新政出臺后，市國家及時(shí)召開(kāi)開(kāi)發(fā)商座談會(huì )，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，并要求業(yè)務(wù)主管部門(mén)盡快組織調研，向市國家反映情況�；葜萁ㄔO局會(huì )同市房產(chǎn)局、房協(xié)于6月份展開(kāi)為期一個(gè)月的專(zhuān)題調研。從調研得到的數據來(lái)看，我市目前近年的商品住房結構基本上以90—144平米的套型所占比例最大，占總比的58、12%，整個(gè)住房結構呈橄欖型，因而商品住房結構戶(hù)型也明顯偏大。
表五：20xx年至20xx年5月商品住房結構調查匯總表
類(lèi)別小于90平米套數所占比重90—114平米套數所占比重大于144平米套數所占比重
惠城區725681521、21%1922556、29%767522、47%
博羅縣81513、75%421071、04%60410、19%
龍門(mén)縣19615、56%95375、63%1118、8%
惠陽(yáng)區102315、39%410561、78%151922、85%
惠東縣2216、8%182456、38%119036、79%
大亞灣121047、24%77230、14%57922、6%
全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%
另外，建設局委托惠州市社會(huì )經(jīng)濟調查隊進(jìn)行了住房消費意向的調查。從購房目的來(lái)看，自住性需求占86、4%，大部分為改善居住條件及結婚等，而投資保值只占13、6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到58、1%和18、3%，這與本地客戶(hù)為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。選擇的面積也以90—144平米的人口居多，占60、2%，同時(shí)還有12、5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面積已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶(hù)型較受歡迎。從近五年房?jì)r(jià)變化來(lái)看，惠州房?jì)r(jià)有起有落，有一定的自身調節能力，考慮到目前惠州總體房?jì)r(jià)不高，從銷(xiāo)售增長(cháng)來(lái)看，房?jì)r(jià)還是在居民的可接受范圍之內。
目前，惠州市正處于大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)行業(yè)，并明確提出“以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求為導向，加強管理，科學(xué)調控，大力推動(dòng)房地產(chǎn)向規�；�、高水平發(fā)展，做大做強房地產(chǎn)業(yè)”。并提出堅持“節約土地、價(jià)格合理、供求平衡”原則，科學(xué)調控土地供應增量和商品房?jì)r(jià)格，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩定的供需總體平衡。同時(shí)要推廣綠色節能建筑，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)方式的轉型和產(chǎn)品的創(chuàng )新，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。同時(shí)，也應根據當地的實(shí)際情況宏觀(guān)把握市場(chǎng)，防止房?jì)r(jià)的大起大落，促進(jìn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告8
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
二、存在問(wèn)題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，大部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
三、下步打算：
1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的'信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。
4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告9
今年以來(lái)，在國家擴大內需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸向好，商品房銷(xiāo)售持續上升，政策效應進(jìn)一步顯現。
一、 當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現狀
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
市區共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開(kāi)發(fā)投資38.9億元，同比增長(cháng)12.4%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長(cháng)，降幅較大的有廣陵、開(kāi)發(fā)區和儀征(詳見(jiàn)下表)。
從房地產(chǎn)投資構成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長(cháng)48.4%。辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。
(二)房地產(chǎn)建設規�！岸唤怠�。隨著(zhù)我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長(cháng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。
1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)13.6%;其中住宅面積887.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)4.1%;辦公樓26.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)75.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房161.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)52.5%�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
(三)新政助今年商品房銷(xiāo)售增勢強勁。1-11月，全市商品房共銷(xiāo)售313.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)58.5%。其中，住宅銷(xiāo)售面積286.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)64.7%;辦公樓銷(xiāo)售面積3.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)92.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積20.3萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)8.0%。商品房銷(xiāo)售額147.6億元，同比增長(cháng)92.1%;其中住宅銷(xiāo)網(wǎng)售額130.8億元，同比增長(cháng)103.2%;辦公樓銷(xiāo)售額2.2億元，同比增長(cháng)116.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額14.0億元，同比增長(cháng)27.6%。
(四)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來(lái)，隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售逐步回升，成交量顯著(zhù)增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好。1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元，同比增長(cháng)12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長(cháng)13.3%;上年末結余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個(gè)百分點(diǎn)。今年開(kāi)發(fā)資金來(lái)源數為同期開(kāi)發(fā)投資完成額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來(lái)源情況看，1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的其它資金來(lái)源為76.2億元，同比網(wǎng)增長(cháng)19.2%，其中定金及預收款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(cháng)32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來(lái)隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的活躍，企業(yè)回籠資金情況良好。
二、房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應得到進(jìn)一步顯現。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關(guān)于調整市區房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開(kāi)工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，貸款最長(cháng)期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續下降的新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整開(kāi)發(fā)戰略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長(cháng)。
3、城鎮居民收入增長(cháng)較快，消費信心和購買(mǎi)力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長(cháng)態(tài)勢，XX年1-11月，人均達17878元，同比增長(cháng)12.0%。居民收入的增長(cháng)，加上“80后”的結婚用房，另一方面，積累了去年處于觀(guān)望狀態(tài)的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位，今年以來(lái)全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著(zhù)提升，使得購房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。
三、當前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題
首先，商品房新開(kāi)工面積近幾年首次出現下降之勢。受去年商品房銷(xiāo)售持續下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開(kāi)工面積為293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個(gè)百分點(diǎn)。據分析，今年以來(lái)商品房新開(kāi)工面積出現下降的主要原因，一是當前部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對當前經(jīng)濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開(kāi)發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數增速高(去年1-11月全市新開(kāi)工面積379.1萬(wàn)平方米)。如果新開(kāi)工面積出現持續下滑態(tài)勢，不但會(huì )影響到今后的市場(chǎng)供應量，也會(huì )影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長(cháng)也會(huì )造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。
其次，房?jì)r(jià)高位運行，可能對商品房銷(xiāo)售形成新的制約。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的較快增長(cháng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現了價(jià)格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)始，有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤(pán)出現了“坐地漲價(jià)”的.現象。從市區商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jì)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場(chǎng)化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現有的可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展以中小戶(hù)型(戶(hù)型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿(mǎn)足絕大多數市民的住房需求。房?jì)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者依然無(wú)法承受當前的房?jì)r(jià)，而事實(shí)上當前的房?jì)r(jià)仍然包含著(zhù)較大的利潤，一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(cháng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
3、穩定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴(lài)于市場(chǎng)消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng )造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著(zhù)力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創(chuàng )造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告10
為了向公司高層投資決策提供參考數據，同時(shí)為下一步的項目前期策劃工作準備基礎資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對綿陽(yáng)市區目標地塊開(kāi)發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、開(kāi)發(fā)環(huán)境、消費環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調查。通過(guò)考察現場(chǎng)、拜訪(fǎng)相關(guān)職能部門(mén)，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調查報告，供領(lǐng)導參閱。
第一部分目標地塊環(huán)境分析
第一節 目標地塊(財貿校地塊)環(huán)境分析
一、地塊位置及邊界：
地塊位于綿陽(yáng)市涪城區濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設中的青年廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面；南臨一條規劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿校區道路），此路西邊為財貿校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
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二、面積指標：
該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(cháng)130米，南邊邊長(cháng)130米，西邊邊195米，北邊邊長(cháng)220米。
三、地塊形狀：
地塊外型類(lèi)似于一個(gè)不規則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著(zhù)物：
整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災害時(shí)，地塊上沒(méi)有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(cháng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一籃球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；其余地面均長(cháng)著(zhù)一些雜草。
五、 現有街道狀況
目標地塊周邊現沒(méi)有成型的商業(yè)街道，根據現場(chǎng)考察來(lái)看，此地塊的商鋪開(kāi)發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊，以及原財貿校內道路。
六、 地塊權屬及相關(guān)情況
成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標，通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規劃，獲得了該地塊的土地使用權（見(jiàn)綿國土函[20xx]136號）。中標總地價(jià)為￥2900萬(wàn)元，63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬(wàn)元），按規定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬(wàn)元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉讓出來(lái)。據現場(chǎng)考察，此地塊現應是綿陽(yáng)市五橋內最好的地塊。屬二級土地，市場(chǎng)地價(jià)應為80萬(wàn)/畝。
第二節 周邊環(huán)境區位分析
一、 自然環(huán)境
�。ㄒ唬�、自然景觀(guān)：
目標地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂(lè )山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀(guān)的自然景觀(guān)；在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹(shù)木將會(huì )形成一片漂亮的綠化景觀(guān)，（廣場(chǎng)計劃今年11月份竣工）。
�。ǘ�、環(huán)境污染狀況
由于綿陽(yáng)市定位為全國唯一的一座“科技城“，市區所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀(guān)優(yōu)秀，
所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。
二、 人文景觀(guān)
1、 緊臨目標地塊東側的青年廣場(chǎng)建成后將為目標地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣(mài)點(diǎn)。
2、 在目標地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂(lè )山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀(guān)使目標地塊的周邊環(huán)境大為增色。
三、 社會(huì )環(huán)境
�。ㄒ唬�、人居環(huán)境
該地塊所處涪城區是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內。政府機關(guān)有市委、區委、區政府、公安、財政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫院等單位。
各機關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè )，生活設施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。
�。ǘ�、社會(huì )治安環(huán)境
綿陽(yáng)市整體社會(huì )治安情況較好，目標地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區等強力機關(guān)。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現象，同時(shí)地塊東側的青年廣場(chǎng)修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹(shù)成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車(chē)輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。
�。ㄈ�、商務(wù)狀況
由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級城市，商務(wù)較省內其它區市發(fā)達，加之目標地塊所處區域為該市的商務(wù)中心，其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標地塊1公里，區域內的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上，是當地入住率最高的賓館之一，為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。
第三節 社區生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路，目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的`干道僅修至“南河花園”尚未通到目標地塊，隨著(zhù)青年廣場(chǎng)的竣工，此路也將連通。
目前當地人均車(chē)輛數較多，街上過(guò)往的代步車(chē)主要是公交車(chē)、出租車(chē)、三輪車(chē)和自行車(chē)，公用轎車(chē)數量較多，副局級領(lǐng)導的車(chē)子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據說(shuō)該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。
經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車(chē)線(xiàn)路有5條，其中5路公交車(chē)的起點(diǎn)站在距目標地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網(wǎng)設施
由于目標地塊地處原財貿校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統完善，相對而言，寬帶網(wǎng)建設相對滯后，周邊小區居民通常使用電信撥號方式上網(wǎng)。
目標地塊及周邊社區原有的城市排污管道系統比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設備初期使用，沒(méi)有起到多大作用。但目標地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據我們實(shí)地考察，污水提升泵站滿(mǎn)負荷工作時(shí)嘈聲不大，不會(huì )對將來(lái)的小區造成影響。
3、 市政單位
目標地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛生局、民政局及涪城區各職能部門(mén)。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué)，150米處有綿陽(yáng)一中，該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級中學(xué)——“南山中學(xué)”；在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局，綿陽(yáng)晚報、日報社、市教委、涪城區黨校及新華書(shū)店。
5、 體育設施
緊鄰目標地塊東側有一大型休閑娛樂(lè )的“青年廣場(chǎng)”；地塊南側1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設施最齊全，檔次最高的“南河體育運動(dòng)中心”，今年的“全國農運會(huì )”及即將舉行的“全國少數民族運動(dòng)會(huì )”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統
由于目標地塊與傳統的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，附近中行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內。
二、生活配套設施
1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)
目標地塊距離較政府職能部門(mén)較近，但政府職能部門(mén)距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標地塊周邊300米范圍內的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃，不過(guò)范圍內的日常生活品購買(mǎi)還是較方便，在建設路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區”內市政道路旁有一門(mén)診部及其個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以?xún)龋?/p>
2、 休閑娛樂(lè )設施
當地休閑娛樂(lè )較集中的街道在距目標地塊西側400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過(guò)目標地塊的濱河南路西側上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái)，這個(gè)區域內休閑娛樂(lè )設施不是很集中。
3、 醫療衛生設施
在目標地塊西側的一環(huán)路南段上有涪城區中醫院及市中醫院機關(guān)分院，綿陽(yáng)市中心醫院距地塊只有600米左右，該醫院是綿陽(yáng)市醫療設施最先進(jìn)，市民最信得過(guò)的醫院。
4、 農貿市場(chǎng)
在距目標地塊西側300米處有一建設路市場(chǎng)，為較大型的農貿市場(chǎng)。
5、 住宿、餐飲設施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿(mǎn)香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是，上述設施從文字上感覺(jué)與目標地塊有一定的距離，但實(shí)際生活中，它們卻處在人們日常生活中能夠接受的活動(dòng)范圍之內。
第四節目標地塊分析
一、 目標地塊價(jià)值分析
綜前所述，財貿校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區開(kāi)發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據周邊規劃建設的不斷完善，住宅開(kāi)發(fā)的價(jià)值較大。
二、成本分析
在目標地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車(chē)庫，將會(huì )導致建安成本大大增加，同時(shí)目標地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)風(fēng)險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項目投資風(fēng)險進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后，項目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預算的那樣高，多層建安約500元/M2。
因綿陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商較多，整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高，據國土局的葉先生講市區商品地產(chǎn)地價(jià)（凈地）大約為：
備注：
根據目標地塊的周邊情況及當地市民購房的習慣，該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開(kāi)發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告11
全區計劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計18座，建筑面積約165.7萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬(wàn)平方米，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬(wàn)平方米，占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇1座，建筑面積10萬(wàn)平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬(wàn)平方米，占20.4%。
調查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區的重要區域，處于成都西向城市群的重要節點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區位優(yōu)勢十分明顯。近年來(lái)，隨著(zhù)我區加快構建以現代服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略的實(shí)施，全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開(kāi)始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟也呈現快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共達97座344萬(wàn)平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區，之后是科技園片區、醫學(xué)城片區和體育城片區，4個(gè)片區樓宇面積占全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經(jīng)濟發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規劃較為商端的區域版塊內，這對我區樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現代服務(wù)業(yè)的培育，無(wú)疑是十分有利的。尤其是隨著(zhù)西部新城建設的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現。
但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì )發(fā)現，我區商務(wù)樓宇雖已初具規模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在發(fā)展規模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個(gè)方面：
一、特色化和專(zhuān)業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專(zhuān)業(yè)樓宇少。
我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對于發(fā)展總部、醫療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng )意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟較發(fā)達地區的樓宇已經(jīng)呈現出產(chǎn)業(yè)集聚和專(zhuān)業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫(xiě)字樓宇11座，面積86.3萬(wàn)平方米。樓宇特色不鮮明，專(zhuān)業(yè)化不強，就必然導致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應和集群效應。
二、綜合配套不完善。
從外部環(huán)境來(lái)看，交通、停車(chē)、市容衛生等問(wèn)題影響著(zhù)樓宇的發(fā)展。老城區雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車(chē)泊位不足、物業(yè)管理不規范等問(wèn)題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開(kāi)發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著(zhù)功能定位不明確、生活配套不完善等問(wèn)題。從內部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫(xiě)字樓等級指導標準》，我區還沒(méi)有一座甲級寫(xiě)字樓，甚至沒(méi)有一座乙級寫(xiě)字樓。而錦江區現有甲級寫(xiě)字樓7座，占全市13座甲級寫(xiě)字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
成都商務(wù)寫(xiě)字樓評定標準
三、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想的原因分析。
通過(guò)分析梳理，我們認為，溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：
一是重視不到位。通過(guò)調研，我們看到成華、錦江、武侯區都先后制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟辦公室，專(zhuān)門(mén)負責樓宇經(jīng)濟的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。與之相比，我區樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作尚未“破題”，全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經(jīng)濟在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級、構建以現代服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經(jīng)濟的研究還處于起步階段。
二是機制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì )的聯(lián)動(dòng)。而我區尚未建立系統的樓宇經(jīng)濟工作機制。目前，我區樓宇經(jīng)濟的建設管理職能分散在發(fā)改、建設、商務(wù)、工商等多個(gè)部門(mén)，難以形成工作合力，部門(mén)、片區、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵方面，目前我區尚未制定樓宇經(jīng)濟考核辦法，沒(méi)有形成層層抓落實(shí)的工作機制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性尚未充分調動(dòng)。由于上述問(wèn)題的存在，我區目前對樓宇經(jīng)濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的問(wèn)題也不能及時(shí)予以協(xié)調化解。
三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開(kāi)針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見(jiàn)》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫(xiě)字樓220座，其中高檔寫(xiě)字樓70座，實(shí)現“億元樓”30座等一系列目標，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟的健康可持續發(fā)展。我區雖然也已出臺了促進(jìn)現代服務(wù)業(yè)、現代工業(yè)、現代農業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專(zhuān)門(mén)針對樓宇經(jīng)濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經(jīng)濟有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟的快速科學(xué)發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經(jīng)濟城的過(guò)程中，加強商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng )新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機制，加大對品牌集團公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策思考
分析溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)地區的發(fā)展經(jīng)驗，我們認為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強化相應保障。
1、加強組織領(lǐng)導。成立溫江區樓宇經(jīng)濟領(lǐng)導小組，定期分析全區樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中出現的'問(wèn)題及時(shí)提出處理意見(jiàn)，并督促各單位層層落實(shí)責任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展狀況，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。領(lǐng)導小組下設辦公室，主要負責全區樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點(diǎn)項目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調工作，處理領(lǐng)導小組的日常工作。
2、合理規劃布局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規劃，加快編制溫江區樓宇經(jīng)濟發(fā)展規劃，細化各功能片區發(fā)展規劃。在空間布局上堅持“點(diǎn)塊結合、以塊為主”，合理布局全區樓宇經(jīng)濟的基本版圖和發(fā)展內容，形成以光華片區、科技園片區、醫學(xué)城片區、體育城片區等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)等現代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區域性的特色主題樓宇，如在醫學(xué)城片區大力發(fā)展醫學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達地區以?xún)?yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開(kāi)發(fā)，對示范性和帶動(dòng)性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關(guān)規劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標;對新開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過(guò)設臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車(chē)設施、提升物業(yè)水平的，按開(kāi)發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規模的，對有關(guān)工作主體予以相應獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著(zhù)力改善商務(wù)樓宇的交通、停車(chē)、電梯、電力、內部裝修等方面的問(wèn)題，大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問(wèn)題，積極引入在社會(huì )上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫(xiě)字樓進(jìn)行管理，形成區域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂(lè )等配套服務(wù)設施，改善樓宇配套狀況。
至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施，當前應著(zhù)重抓好以下六個(gè)方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進(jìn)責任機制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時(shí)跟蹤了解項目進(jìn)度，幫助協(xié)調解決建設過(guò)程中存在的問(wèn)題和矛盾;對天來(lái)酒店、�？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計劃開(kāi)工項目，促進(jìn)其盡快開(kāi)工建設。
2、強化現有資源的盤(pán)活、挖潛。要實(shí)現我區樓宇經(jīng)濟的新突破，盤(pán)活用好存量樓宇是最現實(shí)、最快捷、最經(jīng)濟、最有效的
3、快產(chǎn)業(yè)升級轉型步伐，實(shí)現由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過(guò)程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘�？菩畔a(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng )業(yè)街等項目的潛力，同步實(shí)施閑臵標準廠(chǎng)房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務(wù)于園區工業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設計、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷(xiāo)售服務(wù)等公司、項目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標準，盡快設計建設一批甲級寫(xiě)字樓，實(shí)現溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會(huì )投資、長(cháng)期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
5、加大招商營(yíng)銷(xiāo)力度�！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢�。只有投資方財力雄厚、建設方經(jīng)驗豐富、管理方運作規范，才能確保樓宇定位準確、設計科學(xué)、施工規范、功能完善。因此，招商營(yíng)銷(xiāo)工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重。堅持政府主導、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵，創(chuàng )新樓宇招商機制，建立專(zhuān)業(yè)招商隊伍，強化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡(luò )平臺，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對外知名度。加強與外商聯(lián)系，積極與各類(lèi)知名中介機構合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟專(zhuān)場(chǎng)推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告12
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現狀
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設，認真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標，以服務(wù)大局、情系民生為著(zhù)眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項目帶動(dòng)戰略為重點(diǎn)，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(cháng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù)，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“增長(cháng)速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價(jià)格穩中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問(wèn)題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業(yè)管理和規范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項目未取得《商品房預（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預售;少數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿(mǎn)足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng )新力度還不夠。
三、幾點(diǎn)建議
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級市場(chǎng)
在20xx年我縣就已全面放開(kāi)住房二級市場(chǎng)，為了進(jìn)一步放開(kāi)搞活住房二級市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現與商品房增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，適應居民改善居住條件的需求，拉動(dòng)居民消費，必需降低準入門(mén)坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續;必需簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng);
2、規范市場(chǎng)，著(zhù)力監管與服務(wù)
在規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應在“監管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項目情況等方面嚴格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現場(chǎng)踏勘。二是加強商品房預（銷(xiāo)）售的監督和管理。嚴格執行預（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機制
一是加大宣傳，轉變觀(guān)念。向社會(huì )開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì )整體意識。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶(hù)灌輸現代文明新的居住消費觀(guān)念，增強住區群眾配合和接受物業(yè)管理的'自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導機構，負責領(lǐng)導、協(xié)調、指導和監督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì )有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權利和義務(wù)，具體規定物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同，明確責、權、利關(guān)系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實(shí)加強“兩房”建設管理和監管。建立領(lǐng)導機構，設立專(zhuān)人負責，嚴格操作規程，實(shí)行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進(jìn)“兩房”建設工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟適用住房 和廉租住房建設實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅持科學(xué)運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開(kāi)搖號活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì )廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶(hù)調查、審核確認、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng )新思路、加強“兩房”建設。要用創(chuàng )新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復雜問(wèn)題和打造“兩房”建設領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng )新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告13
一、XX市房地產(chǎn)發(fā)展狀況
在XX新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“XX市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從XX市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
二、宏觀(guān)規劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
XX市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：2005年、2010年和2020年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元；2005年、2010年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、XX市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮2005年、2010年和2020年的城鎮總人口分別為47、5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；2005年、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃2005年、2010年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、常平各個(gè)區域分析：
1）常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區，整個(gè)區域以小戶(hù)型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報快，出租率高，購買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2）西北面區域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷(xiāo)為主，開(kāi)發(fā)以大戶(hù)為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤(pán)藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷(xiāo)售總結，本地人購買(mǎi)占80%，本地人購房以三戶(hù)為主，面積要求在大，對住戶(hù)要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買(mǎi)較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣(mài)點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區域樓盤(pán)銷(xiāo)售一直看好。
3）常平南面，常黃公路沿線(xiàn)區域
住宅空置嚴重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設計與需求日趨“內銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶(hù)型為主，早期針對長(cháng)香港業(yè)主，如紫荊花園購買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶(hù)型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊2004年購房80%為內地人，常黃公路沿線(xiàn)區域銷(xiāo)售很不樂(lè )觀(guān)，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購買(mǎi)客戶(hù)向本地內地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應消費者需求。
4）常平東門(mén)區域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門(mén)聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地熱點(diǎn)區域。加之政府全力扶植該區域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注，這與常平的規劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5）麗城開(kāi)發(fā)商住居區，依托于隱賢山莊風(fēng)景區的人文底蘊與自然景觀(guān)為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以XX四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂(lè )、渡假、旅游為一體，其區域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區，污染小，戶(hù)型設計超前，購買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買(mǎi)的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶(hù)型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多�，F今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設計為基礎，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤(pán)分析
針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，在售戶(hù)型有二戶(hù)至三戶(hù)。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè )觀(guān)，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設計新穎超前，戶(hù)型選擇的`多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀(guān)原因，山水雅居的客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)量也較少，我司預測導致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶(hù)量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設7、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，但經(jīng)過(guò)購房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買(mǎi)中80%為香港人，三戶(hù)及四房購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。
相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考……
市場(chǎng)結論：
1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設計，還是物業(yè)管理，銷(xiāo)售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應。
2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷(xiāo)主導向內銷(xiāo)轉變，由于港人（含其它外銷(xiāo)需求部）與大陸與內銷(xiāo)置業(yè)者的消費習慣不同，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的規劃更注重對內銷(xiāo)市場(chǎng)的偏好。
3、內銷(xiāo)市場(chǎng)的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶(hù)二廳為主，相對創(chuàng )新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售的價(jià)格平穩，實(shí)際成交價(jià)集中在2700－4000元/平方米區間，個(gè)別樓盤(pán)因其早期設計不適應市場(chǎng)需求而價(jià)格下調，現整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現出銷(xiāo)售緩慢的情況。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告14
新穎的營(yíng)銷(xiāo)理念
1、碧桂園“微信營(yíng)銷(xiāo)”：開(kāi)發(fā)商將項目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺，客戶(hù)通過(guò)手機或者IPAD登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺，實(shí)現了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時(shí)空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營(yíng)銷(xiāo)吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項目發(fā)布微全景當天，平均1小時(shí)3000的點(diǎn)擊量、每分鐘就有將近50
人瀏覽，上線(xiàn)第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn)，而在上線(xiàn)第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機號，加客戶(hù)的微信，發(fā)看房鏈接到客戶(hù)手機上，引導客戶(hù)看環(huán)境，再看戶(hù)型......(此信息有貴州房地產(chǎn)QQ群得知)
2、花果園“連鎖式銷(xiāo)售中心”：由于樓盤(pán)較大，銷(xiāo)售人員較多，據了解花果園最多時(shí)銷(xiāo)售人員為5000人，目前1500個(gè)銷(xiāo)售人員，一個(gè)銷(xiāo)售中心不能滿(mǎn)足需求，因此增設臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)，目前花果園項目臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市，據工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷(xiāo)售人員派出銷(xiāo)售中心，分散到各臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)，一方面最大化調動(dòng)銷(xiāo)售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷(xiāo)售體制和先進(jìn)的銷(xiāo)售宣傳工具。走訪(fǎng)到花果園項目銷(xiāo)售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷(xiāo)售場(chǎng)景，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現場(chǎng)，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶(hù)感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力。另外一方面，從客戶(hù)接待，到客戶(hù)定房，再到客戶(hù)交款，再到客戶(hù)辦理手續，整個(gè)過(guò)程設立專(zhuān)人專(zhuān)辦，緊然有序。同時(shí)設立售后服務(wù)和客戶(hù)投訴部門(mén)，這一整套體制接近完美。再來(lái)看銷(xiāo)售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶(hù)身臨其境，享受其項目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項目也有比較先進(jìn)的銷(xiāo)售工具，比如中國水電〃觀(guān)府壹號，單體戶(hù)型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶(hù)可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。
本次貴陽(yáng)之行，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的.全新感受，并看到和學(xué)習到一些我們所未知的營(yíng)銷(xiāo)理念。同時(shí)也體會(huì )到自身的不足，無(wú)論是產(chǎn)品規劃上的，銷(xiāo)售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項目，我個(gè)人提出以下建議：目前項目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過(guò)大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷(xiāo)售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷(xiāo)售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車(chē)位來(lái)緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭激烈，客源較少，又如何度過(guò)銷(xiāo)售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬(wàn)元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷(xiāo)售，買(mǎi)房子送車(chē)位。3、車(chē)位目前報名情況不理想，報名10組客戶(hù)，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷(xiāo)售。剩余車(chē)位待住宅和商鋪全部銷(xiāo)售完畢后在銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè)。4、提高銷(xiāo)售服務(wù)質(zhì)量，嚴格要求銷(xiāo)售人員的行為規范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預計20xx年7月通車(chē)，據此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告15
近年來(lái)，隨著(zhù)國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來(lái)的是一些大中城市出現的房?jì)r(jià)“爆漲”現象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀(guān)調控措施對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調整，本文就__市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展狀況及趨勢進(jìn)行分析預測。
__市位于__中部，地處經(jīng)濟欠發(fā)達地區，是__自治區最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來(lái)隨著(zhù)投資環(huán)境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)情況
目前，__市共有各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級企業(yè)中二級企業(yè)10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)荣Y和民營(yíng)為主，國有企業(yè)數量逐年減少。外阜開(kāi)發(fā)商加快進(jìn)入__市場(chǎng)步伐，這加劇了市場(chǎng)競爭，同時(shí)也抬高了本地企業(yè)參與競爭的'準入門(mén)檻。開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊資金總額達到22。51億元，從業(yè)人員達到4808人，人均占用資金量達到46。83萬(wàn)元。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續增長(cháng)。20__年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首次突破50億元，達到59。29億元，與20__年全年相比同比增長(cháng)91。3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計投資的1/3。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資中住宅建設完成的投資為47。8億元，同比增長(cháng)136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資增幅明顯。
�。ㄈ�20__年新開(kāi)工項目情況
在全部施工面積中，20__年新開(kāi)工面積為404。4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)125%；其中住宅新開(kāi)工面積約為354。4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)151。2%；房屋竣工面積194。8萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積151萬(wàn)平方米。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)情況
1、新建商品房交易情況
20__年，新建商品房成交14413套，同比增長(cháng)17。97%，成交面積125。91萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18。38%，其中住宅9995套，同比增長(cháng)11。40%，成交面積104。04萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)17。67%；非住宅4418套，同比增長(cháng)36。15%，成交面積21。87萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)21。91%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交3748套，成交面積20。11萬(wàn)平方米。20__年__市新建商品住宅平均價(jià)格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬(wàn)平方米、78。64萬(wàn)平方米、133。6萬(wàn)平方米、139。01萬(wàn)平方米、204。15萬(wàn)平方米、194。8萬(wàn)平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬(wàn)平方米。而同期房屋銷(xiāo)售面積分別是67。95萬(wàn)平方米、75。21萬(wàn)平方米、__。04萬(wàn)平方米、137。52萬(wàn)平方米、217。49萬(wàn)平方米、262。03萬(wàn)平方米，6年間銷(xiāo)售面積904。27萬(wàn)平方米。
3、存量房交易情況
20__年，__市存量房成交套數11692套，成交面積104。37萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬(wàn)平方米，成交金額7。67億元，平均成交價(jià)格863。1元/平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交877套，成交面積11。67萬(wàn)平方米，成交金額1。76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。
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