房地產(chǎn)調研報告(通用15篇)
在人們越來(lái)越注重自身素養的今天，越來(lái)越多的事務(wù)都會(huì )使用到報告，報告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。在寫(xiě)之前，可以先參考范文，下面是小編精心整理的房地產(chǎn)調研報告，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)調研報告1
一、XX市房地產(chǎn)發(fā)展狀況
在XX新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“XX市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從XX市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
二、宏觀(guān)規劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
XX市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：2005年、2010年和2020年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元；2005年、2010年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、XX市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮2005年、2010年和2020年的城鎮總人口分別為47、5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；2005年、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃2005年、2010年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、常平各個(gè)區域分析：
1）常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區，整個(gè)區域以小戶(hù)型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報快，出租率高，購買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2）西北面區域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷(xiāo)為主，開(kāi)發(fā)以大戶(hù)為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤(pán)藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷(xiāo)售總結，本地人購買(mǎi)占80%，本地人購房以三戶(hù)為主，面積要求在大，對住戶(hù)要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買(mǎi)較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣(mài)點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區域樓盤(pán)銷(xiāo)售一直看好。
3）常平南面，常黃公路沿線(xiàn)區域
住宅空置嚴重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設計與需求日趨“內銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶(hù)型為主，早期針對長(cháng)香港業(yè)主，如紫荊花園購買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶(hù)型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊2004年購房80%為內地人，常黃公路沿線(xiàn)區域銷(xiāo)售很不樂(lè )觀(guān)，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購買(mǎi)客戶(hù)向本地內地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應消費者需求。
4）常平東門(mén)區域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門(mén)聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地熱點(diǎn)區域。加之政府全力扶植該區域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注，這與常平的規劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的'有力依托。
5）麗城開(kāi)發(fā)商住居區，依托于隱賢山莊風(fēng)景區的人文底蘊與自然景觀(guān)為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以XX四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂(lè )、渡假、旅游為一體，其區域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區，污染小，戶(hù)型設計超前，購買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買(mǎi)的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶(hù)型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多�，F今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設計為基礎，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤(pán)分析
針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，在售戶(hù)型有二戶(hù)至三戶(hù)。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè )觀(guān)，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設計新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀(guān)原因，山水雅居的客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)量也較少，我司預測導致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶(hù)量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設7、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，但經(jīng)過(guò)購房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買(mǎi)中80%為香港人，三戶(hù)及四房購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。
相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考……
市場(chǎng)結論：
1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設計，還是物業(yè)管理，銷(xiāo)售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應。
2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷(xiāo)主導向內銷(xiāo)轉變，由于港人（含其它外銷(xiāo)需求部）與大陸與內銷(xiāo)置業(yè)者的消費習慣不同，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的規劃更注重對內銷(xiāo)市場(chǎng)的偏好。
3、內銷(xiāo)市場(chǎng)的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶(hù)二廳為主，相對創(chuàng )新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售的價(jià)格平穩，實(shí)際成交價(jià)集中在2700－4000元/平方米區間，個(gè)別樓盤(pán)因其早期設計不適應市場(chǎng)需求而價(jià)格下調，現整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現出銷(xiāo)售緩慢的情況。
房地產(chǎn)調研報告2
近期，由市統計局牽頭，就準旗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行了專(zhuān)項調研。此次調研活動(dòng)共走訪(fǎng)了21家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，實(shí)地考查了都市雅園經(jīng)濟適用房、錦麗苑、名盛園商住小區、桃園盛景商住小區等小區的建設情況，走訪(fǎng)了部分小區住戶(hù)，聽(tīng)取了各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的情況介紹。通過(guò)調研，了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀及存在的問(wèn)題。
近年來(lái)，準旗在工業(yè)經(jīng)濟迅猛發(fā)展的帶動(dòng)下，經(jīng)濟社會(huì )實(shí)現了跨越式發(fā)展，城鄉居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產(chǎn)投資快速增長(cháng)，前三季度累計完成401億元。為遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資、投機性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，國家和地方先后出臺了一系列政策，從限貸、限購、限外、限價(jià)，到提高存款準備金率、加息、擴大保障性住房供給等各個(gè)方面加強了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控。在此背景下，前三季度準旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運行穩中有升，一方面，房地產(chǎn)業(yè)繼續保持高位運行，新開(kāi)工面積多于去年，施工規模繼續擴大;另一方面，市場(chǎng)銷(xiāo)售穩中趨緩，價(jià)格漲幅有所回落，市場(chǎng)觀(guān)望氛圍漸顯�？傮w而言，全旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運行正朝著(zhù)宏觀(guān)調控預期方向發(fā)展。
一、20xx年前三季度房地產(chǎn)運行情況：
1、開(kāi)發(fā)投資繼續高位運行，住宅投資增速加快
三季度，全旗共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家)，啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項目65個(gè)，計劃總投資達100.96億元，累計完成投資46.55億元，同比增長(cháng)548.6%，比前四年累計完成額高出0.55億元，達到有史以來(lái)最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長(cháng)521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達68%，處于主體地位。
2、資金來(lái)源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度，全旗共開(kāi)發(fā)65個(gè)項目計劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。
據調查，8成房地產(chǎn)商資金缺口大，來(lái)源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國內貸款在資金來(lái)源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來(lái)源中：國內貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長(cháng)3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設進(jìn)度加快
準旗保障房建設有序推進(jìn)，至9月底，全旗已開(kāi)工建設各類(lèi)保障房5024套，其中新開(kāi)工3486套，開(kāi)工率為100%;施工面積為128.45萬(wàn)平方米，其中：廉租房4.87萬(wàn)平方米、公共租賃住房1萬(wàn)平方米、經(jīng)濟適用房2.4萬(wàn)平方米、各類(lèi)棚戶(hù)改造120.18萬(wàn)平方米;累計完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟適用房0.34億元，各類(lèi)棚戶(hù)改造5.4億元，住房保障工作進(jìn)度居全市前列。
4、商品房供銷(xiāo)出現明顯差距，成交數量下滑
從供應方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬(wàn)平方米，在建規模同比增加248.6萬(wàn)平方米，增長(cháng)215.2%，增速比上年同期提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開(kāi)工面積330.37萬(wàn)平方米，增長(cháng)297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開(kāi)發(fā)建設中，使得房地產(chǎn)投資規模繼續擴張，未來(lái)房源供給充足。
從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)70%，7、8、9月銷(xiāo)售面積分別為18.94萬(wàn)平方米、28.86萬(wàn)平方米、29.36萬(wàn)平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷(xiāo)售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷(xiāo)售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價(jià)略有下降。9月本是商品房銷(xiāo)售的傳統旺季，但由于受限購環(huán)境和調控政策影響，明顯呈現出金九成色不足，銀十開(kāi)盤(pán)不暢，所簽售合同不到20%，銷(xiāo)售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開(kāi)發(fā)量較多，而且購買(mǎi)群體多為本地儲戶(hù)，加之宏觀(guān)調控政策進(jìn)一步趨緊，房貸收緊，限購擴大，貸款利率上調，投機性購房獲利必然減少，大部分消費者購買(mǎi)意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購房者持觀(guān)望態(tài)度。另?yè)䴕v年來(lái)統計數據顯示：1990-20xx年全旗城鎮累計開(kāi)發(fā)商品住宅面積為723.81萬(wàn)平方米，全旗20xx年城鎮常住戶(hù)數以7.27萬(wàn)戶(hù)估算，這樣平均每戶(hù)理論住房面積達到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本飽和。
二、準旗未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢情況
總的來(lái)看，政策調控的累積效應對房?jì)r(jià)上漲的遏制作用已逐漸顯現，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟不確定因素的增多及調控力度的增大，短期內房貸政策收緊的態(tài)勢將不可能放松，加息和提高存款準備金率的貨幣政策仍將延續。在調查中，六成房地產(chǎn)商認為照目前速度和開(kāi)發(fā)量，我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)將很快飽和，形成供大于求的`局面，市場(chǎng)銷(xiāo)售將迎來(lái)一個(gè)拐點(diǎn)，房?jì)r(jià)上漲空間不大，而企業(yè)為了回籠資金，降價(jià)打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應適度控制房地產(chǎn)建設規模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。
三、需要關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題
1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大
準旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來(lái)源主要靠自籌，融資壓力很大�；I資壓力問(wèn)題在承擔保障房建設的企業(yè)中也普遍存在，今年全旗各類(lèi)保障房建設任務(wù)為4434套，總量比去年增長(cháng)23%，在規模擴大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應在積極爭取中央財政補貼的同時(shí)，從各方面多渠道籌集資金，彌補保障性住房資金存在的缺口，加快推進(jìn)保障性安居工程建設，加大保障性住房供給，改善住房供給結構。
2、房地產(chǎn)項目審批手續復雜，審批流程長(cháng)，在一定程度上影響了項目開(kāi)工進(jìn)度。
3、部分保障房建設項目供電，供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎設施不到位，導致項目建設進(jìn)度緩慢。
4、保障房開(kāi)發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目容積率變小，部分項目難以大規模開(kāi)工建設。
房地產(chǎn)調研報告3
目錄
第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調查 ——— 1
1。1 當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境分析 ——— 1
1。1。1 國民經(jīng)濟快速增長(cháng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強勁動(dòng)力 ——— 1
1。1。2 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大——— 2
1。1。3 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展 ——— 2
1。1。4 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道 ——— 3
1。1。5 城市發(fā)展對土地財政的依賴(lài)有增無(wú)減 ——— 3
1。2 房地產(chǎn)中觀(guān)環(huán)境 ——— 4
1。2。2 項目所在區域市場(chǎng)調研（二道區） ——— 5
第二部分 微觀(guān)環(huán)境 ——— 6
2。1 位置優(yōu)勢 ——— 6
2。2 產(chǎn)品優(yōu)勢 ——— 7
2。3 規劃優(yōu)勢 ——— 7
第三部分
3。1 商品房總體情況 ——— 8
3。2 商品住宅市場(chǎng) ——— 9
3。2。1 整體商品住宅市場(chǎng)情況 ——— 9
3。2。2 二道區商品住宅市場(chǎng)情況——— 10
第四部分 房地產(chǎn)價(jià)格調查 ——— 10
4。1 土地供應狀況 ——— 11
4。1。1 長(cháng)春市土地供應狀況 ——— 11
4。1。2 二道區土地供應狀況 ——— 11
第五部分 市場(chǎng)調研 ——— 12
5。1 區域范圍 ——— 12
5。2 區域背景 ——— 12
5。3 調查目的 ——— 13
5。4 調查方法 ——— 13
5。5 時(shí)間安排 ——— 13
第六部分 消費者調查問(wèn)卷 ——— 14
6。1 設計問(wèn)卷 ——— 14
6。2 分析問(wèn)卷 ——— 18
第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調查
1。1 當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境分析
在房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì )資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策。20xx年1月26日出臺的新國八條為全年的市場(chǎng)調控確定了基調，本輪調控除了繼續提高存款準備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。 系列調控政策的疊加，將會(huì )在短期內對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟規律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名房地產(chǎn)企業(yè)20xx年半年報均顯示：中國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩發(fā)展的態(tài)勢，本輪房地產(chǎn)調控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續穩定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調控，不會(huì )改變行業(yè)中長(cháng)期向好的發(fā)展趨勢。
1。1。1 國民經(jīng)濟快速增長(cháng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強勁動(dòng)力
中國經(jīng)濟連續多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟的持續增長(cháng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會(huì )提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的'量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數量更呈崛起之勢。
國民經(jīng)濟持續穩定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強勁動(dòng)力。高盛預計中國20xx年和20xx年的經(jīng)濟增長(cháng)分別為9。4%和9。2%，根據房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。
1。1。2 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大
城鎮人口數量、人口分布、人口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量。根據20xx年發(fā)布的全國第六次人口普查結果，中國大陸人口總數達13。397億人，十年間增加7390萬(wàn)人；城鎮人口占49。68%，十年間上升13。46個(gè)百分點(diǎn)；中國大陸流動(dòng)人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。
中國大陸人口呈現出人口基數大、城鎮人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢。隨著(zhù)中國城鎮人口規模的不斷增長(cháng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。
1。1。3 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展
在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著(zhù)名的“納瑟姆曲線(xiàn)”。納瑟姆曲線(xiàn)表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著(zhù)內在聯(lián)系：城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)持續推動(dòng)，當城市化率達到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速增長(cháng)，當城市化率達到50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達到峰值，其后一直到城市化率達到70%時(shí)都將保持這種高增長(cháng)率。
20xx 年中國城市化率達到 47。5%，預計20xx 年前后將達到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì )持續 30—40年的繁榮。
1。1。4 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道
隨著(zhù)經(jīng)濟的持續、較快回升，我國出現了通脹預期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國等主要經(jīng)濟體持續實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動(dòng)性溢出效應更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國CPI同比漲6。4%，創(chuàng )三年來(lái)新高。當前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財富向資產(chǎn)投資轉移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。
1。1。5 城市發(fā)展對土地財政的依賴(lài)有增無(wú)減
20xx年國有土地出讓收入2。9萬(wàn)億元，占全國財政收入的35%
與此同時(shí)，全國省市縣三級政府的負債總額已達到10。7萬(wàn)億元，其中超過(guò)三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)還。中西部欠發(fā)達城市、沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區，由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來(lái)源，對土地財政更加依賴(lài)。
中國經(jīng)濟的持續快速增長(cháng)、城市化進(jìn)程的穩步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預期等因素，仍將支持中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(cháng)的時(shí)間內保持較快的增長(cháng)。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著(zhù)不少問(wèn)題，諸如——地價(jià)過(guò)高、房?jì)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見(jiàn)大等等。
房地產(chǎn)調研報告4
一、調研前言
長(cháng)沙是湖南省會(huì )，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱(chēng)。全市現轄芙蓉，天心，岳麓，開(kāi)福，雨花五區和長(cháng)沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區面積556平方公里，人口199萬(wàn)。 本次調研主要是為了了解長(cháng)沙地區的人均住房面積情況，針對XX年長(cháng)沙地區的400戶(hù)住民進(jìn)行的調查，通過(guò)了解這400戶(hù)住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調查。通過(guò)此次調研，我們了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶(hù)不同收入層次的人群顯示：有80%的戶(hù)主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
�。ㄒ唬┱{研時(shí)間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長(cháng)沙市區
�。ǘ┱{研對象及范圍 長(cháng)沙市區隨機抽取的400戶(hù)住民
�。ㄈ┱{研目的 了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當前長(cháng)沙的住房形式以及人均住房面積。
�。ㄋ模┱{研方法 隨機抽樣調查法和上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調查法
�。ㄎ澹┱{研結論
通過(guò)調查了解長(cháng)沙的人均住房面積有了很大的增長(cháng)，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購置面積等等，都在增長(cháng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過(guò)本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶(hù)占5.75%，租私房14戶(hù)，占3.50%，自由私房360戶(hù)，占90.0%，其他3戶(hù)，占0.75%。其中一居室19戶(hù)，二居室173戶(hù)，三居室147戶(hù)，四居室以上18戶(hù)。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現在長(cháng)沙的人均住房面積有了很大的增長(cháng)，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購置面積等等，都在增長(cháng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
�。ㄒ唬╅L(cháng)沙市人均住房和市區人口分析 從1980年開(kāi)始到XX年，長(cháng)沙市的人均住房使用面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬(wàn)人增加到XX年的`218.75萬(wàn)人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長(cháng)到XX年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預測。
�。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶(hù)住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶(hù)住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶(hù)住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
�。ㄈ┳》款�(lèi)型和現有住房數分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類(lèi)型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類(lèi)型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
�。ㄋ模╅L(cháng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析
1、長(cháng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長(cháng)到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長(cháng)到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長(cháng)到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍，房屋售出面積增長(cháng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長(cháng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米，其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米，空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。
從而可以看出長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。
四、結論及建議
通過(guò)此次調研，可以看出長(cháng)沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍，房屋售出面積增長(cháng)了30倍。長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。 長(cháng)沙市可以減少房屋的施工建筑，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房?jì)r(jià)。
房地產(chǎn)調研報告5
兩港一城建設熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著(zhù)重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進(jìn)而研究并提出相應的對策和建議，對保持本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(cháng)率
近年來(lái)，我區巨大的開(kāi)發(fā)建設形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年，我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續保持去年以來(lái)的快速增長(cháng)勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增長(cháng)率為42.2%。具體趨勢見(jiàn)圖1。其中，住房建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長(cháng)率持續上升。2-6月累計增長(cháng)率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(cháng)速度。
2.房地產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭明顯下降
今年，我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增長(cháng)率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長(cháng)趨勢如圖2所示:
從商品房預售情況來(lái)看，下降趨勢明顯。1-6月，小區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；與去年同期相比，預售單位數量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望態(tài)度，我區3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續走低，每月預售385套，總面積約5萬(wàn)平方米。
3.房地產(chǎn)平均價(jià)格持續上漲
今年以來(lái)，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來(lái)規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著(zhù)漲而不是跟著(zhù)跌”的`投資心理，我區的房?jì)r(jià)也呈現出持續上漲的趨勢。
自20xx年以來(lái)，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房?jì)r(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機現象嚴重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，我市也出臺了一系列相關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調控。中央和市政政策主要通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)規范住房市場(chǎng):
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩定房?jì)r(jià)的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調整土地供應結構、供應方式和供應時(shí)間；對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行發(fā)布調整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策，規定在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國家稅務(wù)總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購買(mǎi)不滿(mǎn)2年的房屋，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
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——房地產(chǎn)發(fā)展目標的調整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。全市加強新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運行，增強房地產(chǎn)信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結構調整。大力調整供應結構，增加中低價(jià)普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房建設。
短期內，宏觀(guān)政策的調整將對我區房地產(chǎn)投資和建設產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟目標的完成；同時(shí)，穩定房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現更大幅度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)遠來(lái)看，宏觀(guān)政策調整將有效消除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)金額。通過(guò)調整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機成分，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求，合理引導房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，通過(guò)嚴格的土地供應，可以有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過(guò)加大配套商品房和低價(jià)商品房建設，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩定房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續上漲。但期房限量轉讓、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩定房?jì)r(jià)過(guò)度上漲，穩定其上漲。
三、積極應對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，目前應注意以下幾點(diǎn)。
1.加強對房地產(chǎn)價(jià)格的監控
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測預警系統，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應特別注意加強對住宅商品房?jì)r(jià)格的監控。加強對房?jì)r(jià)的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2.加強房地產(chǎn)項目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖窟M(jìn)度，發(fā)現問(wèn)題，協(xié)調問(wèn)題，解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，通過(guò)統一招標、拍賣(mài)、掛牌等方式取得土地使用權。同時(shí)，嚴格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項目設立、規劃、建設和銷(xiāo)售手續。做好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本、項目資本金、無(wú)證或超越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴厲打擊。
3.有計劃、有步驟地規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與我區經(jīng)濟發(fā)展和城市建設總體規劃相結合，根據軌道交通等基礎設施建設編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，通過(guò)城市規劃達到引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排發(fā)展規劃。
4.合理引導住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì )對住房的主要需求。為了滿(mǎn)足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設，同時(shí)加大廉租房建設力度。我區應以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住房建設轉變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結合我區發(fā)展建設和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導居民合理消費住房，促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)調研報告6
近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續升溫，帶動(dòng)了小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，其具體表現形態(tài)為：一是自主開(kāi)發(fā)。由開(kāi)發(fā)商自行完成從土地使用權的取得到房屋施工建設、銷(xiāo)售的全過(guò)程。二是委托開(kāi)發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后交付委托單位，開(kāi)發(fā)商按約定收取開(kāi)發(fā)傭金。三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開(kāi)發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和合伙自建為主要形式。
因此，小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著(zhù)開(kāi)發(fā)規模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮功能的同時(shí)，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
一、小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現狀
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體呈現出開(kāi)發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導的鎮區規劃項目和工業(yè)園區建設，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì )組織參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開(kāi)發(fā)（包括合伙自建）。多元化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了稅收征管中的一系列問(wèn)題，最為突出的是無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。如村級組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其獨特個(gè)性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收流失現象較為普遍，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導購房戶(hù)簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶(hù)名義“共同”集資，“聯(lián)合”開(kāi)發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開(kāi)發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開(kāi)發(fā)商，大多既無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開(kāi)發(fā)中再轉戶(hù)，更有甚者在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。
小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由自然人投資入股，開(kāi)發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規定如實(shí)申報其應稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門(mén)稅收征管帶來(lái)較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復雜，涉稅環(huán)節多，涉及的'稅種也多，客觀(guān)上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進(jìn)一步助長(cháng)開(kāi)發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要銷(xiāo)售對象為消費者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對于出現的“陰陽(yáng)合同”，地稅機關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機關(guān)對申報價(jià)格及面積根本無(wú)法確認，明知納稅人申報不實(shí)但又無(wú)法查證。還有的通過(guò)假繼承、假贈與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達到避稅逃費目的。
涉稅信息不對稱(chēng)導致稅收管理滯后。利益驅動(dòng)，部門(mén)之間協(xié)作不強。通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項目，必須經(jīng)過(guò)規劃、國土、房管、財政、建設等多個(gè)行政部門(mén)的審批、許可與監督。由于沒(méi)有建立有效的信息交換制度，這些行政部門(mén)掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門(mén)利益時(shí)，部門(mén)之間相互缺乏協(xié)調配合，有的甚至互不相讓?zhuān)嗷幊�。這樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地稅部門(mén)難以有效地參與管理和監督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì )化綜合協(xié)調管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現部門(mén)共享和信息互換，稅務(wù)部門(mén)往往只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋后介入管理，客觀(guān)上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。尤其是在農村小城鎮，對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調管理，行政管理部門(mén)往往各自為政，甚至部分工程項目規劃立項手續不全，稅務(wù)部門(mén)從規劃、建設等部門(mén)也無(wú)法取得相關(guān)信息，更談不上對項目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監控。
稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現象不同程度存在。從外部環(huán)境來(lái)看，由于各部門(mén)的管理職能分割，加之各部門(mén)對地稅機關(guān)沒(méi)有法定的配合職責和義務(wù)，與稅務(wù)部門(mén)的協(xié)作配合相對乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門(mén)僅僅依靠協(xié)調來(lái)實(shí)現外部借力顯得力不從心、鞭長(cháng)莫及。從內部情況來(lái)看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節稅源分析對比與稅款實(shí)現及征收無(wú)法實(shí)施同步監控，無(wú)法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關(guān)自身的征管力量薄弱，而開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性大、穩定性差并且多是異地開(kāi)發(fā)，一旦工程完工結算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷(xiāo)手續，也不辦理稅款結算手續，立即卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。
二、對加強小城鎮房地產(chǎn)稅收管理的建議
�。ㄒ唬╅_(kāi)展針對性的稅法宣傳。 進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開(kāi)發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實(shí)際工作中正確運用；三是完善房地產(chǎn)價(jià)格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機構。一方面，要加強對房地產(chǎn)價(jià)格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據；另一方面，要在稅務(wù)部門(mén)內部建立評稅機構和專(zhuān)職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強農村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規范建筑業(yè)納稅行為
�。ǘ┥罨鐣�(huì )綜合治稅，充分依托社會(huì )力量，搞好協(xié)稅、護稅工作。建立由鄉鎮土地管理所、村鎮建設服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機關(guān)組成的農村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護稅組織，建立健全村委會(huì )負責制度，鄉鎮黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核范圍。村委會(huì )要詳細掌握轄區內的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數量，并對承攬人員和施工隊情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì )制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì )，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報農村建房情況。通過(guò)宅基地的控管對農村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規范了稅收征管秩序，增加了財政收入。
�。ㄈ┙⒒A性的征管制度。1、強化納稅申報制度，實(shí)行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務(wù)機關(guān)按工程形象進(jìn)度或預收款情況預征稅款，工程竣工結算開(kāi)具發(fā)票時(shí)多退少補。2、建立房地產(chǎn)基準價(jià)格計稅制度，建議政府有權的部門(mén)定期公布本地區不同地塊房屋的交易基準價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機關(guān)有權以該基準價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權以交易基準價(jià)確定為計稅依據。3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時(shí)掌握監控二手房轉讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門(mén)在對當地房地產(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負進(jìn)行測算的基礎上，根據房地產(chǎn)行業(yè)應繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算較為混亂、稅收監控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。
�。ㄋ模┽槍σ恍┙ㄖで奥�(lián)戶(hù)建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節的部分稅收問(wèn)題，及時(shí)找準問(wèn)題癥結，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶(hù)建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準確的聯(lián)戶(hù)建房合同、聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主名單、聯(lián)戶(hù)建房施工設計圖紙進(jìn)行備案，當地稅務(wù)所嚴格審核聯(lián)戶(hù)建房的真偽。二是事中監管。施工建設期間，稅收管理員深入施工現場(chǎng)，調查核實(shí)聯(lián)戶(hù)業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結算。工程竣工后，抓住“誰(shuí)擁有土地使用權，誰(shuí)就擁有房屋初始權”實(shí)質(zhì)，核對最初報送的聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權證業(yè)主是否一致，據此分不同情況辦理稅款結算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會(huì )計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標準下限，并實(shí)時(shí)根據市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建筑面積關(guān)口，，嚴禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。
�。ㄎ澹┘哟笳饝匦缘牟樘幜Χ�。針對小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以具有開(kāi)發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調查相結合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強制執行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴格依照法律程序移送司法機關(guān)追究刑事責任。要通過(guò)稅收剛性懲處手段的積極應用，充分發(fā)揮其震懾效應，加大對房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。
房地產(chǎn)調研報告7
樓宇經(jīng)濟是隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現的一種新興都市特色經(jīng)濟。溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為主城區的區域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉型努力構建以服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系。主動(dòng)順應城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式的應有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟形態(tài)，更好地促進(jìn)其發(fā)展，近期，區委政研室就此開(kāi)展了專(zhuān)題調研，摸查了全區樓宇經(jīng)濟現狀，并走訪(fǎng)學(xué)習了成華、錦江、武侯等區的經(jīng)驗，思考了一些具體的對策建議，現將情況報告如下。
一、樓宇經(jīng)濟的主要特點(diǎn)及對溫江的積極作用
樓宇經(jīng)濟是以樓宇為載體,吸引一些機構公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟形式，是隨著(zhù)城市經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟形態(tài)�？傮w來(lái)看，樓宇經(jīng)濟有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是樓宇經(jīng)濟是都市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規模、地位和綜合經(jīng)濟實(shí)力有明顯的正向關(guān)系，城市規模越大，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進(jìn)經(jīng)濟要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟一般具有較高的投入產(chǎn)出回報。一般一棟高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過(guò)一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟必須以一批基礎和配套較為完善、建設標準和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應相對集中，最好是有一些CBD區。四樓宇經(jīng)濟所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷(xiāo)售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)，無(wú)論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的'聚集，都有十分明顯的推動(dòng)作用。
基于這些原因，國內外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟發(fā)展作為成區域發(fā)展的一個(gè)重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區中環(huán)銅鑼灣等;國內比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(市)縣。都這方面進(jìn)行過(guò)很多的探索和實(shí)踐，積累了很多成功的經(jīng)驗，可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒。
就溫江當前的現實(shí)而言，主動(dòng)順應快速城市化的趨勢，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對推動(dòng)溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個(gè)方面的積極作用。一是能極大地促進(jìn)資源節約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進(jìn)我區產(chǎn)業(yè)結構的調整和提檔升級，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來(lái)大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動(dòng)周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)。四是能通過(guò)一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設施的建設，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升。
二、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展現狀及主要差距
研究溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展，必須首先對全區樓宇經(jīng)濟現狀有一個(gè)仔細的了解。為此，我們通過(guò)借鑒其它地區的經(jīng)驗和標準，對全區建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)、營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇、城市綜合體等四種類(lèi)型樓宇，分已建成、在建、計劃開(kāi)工三種情況進(jìn)行了相應的統計分析。
統計顯示：目前，全區已建成的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計56座，建筑面積約72.1萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)48座，建筑面積57.8萬(wàn)平方米，占80.2%，在全區已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導地位;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)3座，建筑面積7.6萬(wàn)平方米，占10.5%;營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇2座，建筑面積5.4萬(wàn)平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座，建筑面積1.3萬(wàn)平方米，占1.8%。
房地產(chǎn)調研報告8
結合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)類(lèi)崗位進(jìn)行了專(zhuān)項薪酬調查，主要內容如下：
一、總體概述
近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年，20xx年合肥平均工資為39292元/年，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二，漲幅達到22%。近期通過(guò)對合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬狀況的調查了解，得出以下數據（見(jiàn)下表）：
其中標桿企業(yè)（如恒大、藍鼎）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7000元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500—12000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7500元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500—8500元/月；
3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7500—12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為5000—6000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在6000—8000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為6000元/月以上，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500—10000元/月；
3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為6000—7000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3—4年工作經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員為例，特作如下比較：
三、問(wèn)題診斷
1、從上表可以看出，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場(chǎng)相比，整體偏低；
2、調查發(fā)現，土建工程師、安裝工程師、造價(jià)工程師由于市場(chǎng)稀缺程度和崗位價(jià)值不同，工資待遇也是不同的，表現為土建工程師＜安裝工程師＜造價(jià)工程師，而華鑫房產(chǎn)公司工資在崗位差異上體現不明顯。四、對策建議
根據上述調查數據及診斷問(wèn)題，結合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況（見(jiàn)下表），提出以下建議：
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關(guān)系，雖標桿企業(yè)的工資普遍偏高，但也伴隨高強度的工作量，目前華鑫房產(chǎn)公司的`工作飽和度一般，所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考，適度調整華鑫房產(chǎn)公司工程師的薪酬水平；
2、根據崗位評價(jià)及市場(chǎng)稀缺度，分別對土建、安裝、造價(jià)工程師設定不同的薪酬水平，以體現其差異性和層次性。
3、華鑫房產(chǎn)公司的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員工資調整應與市場(chǎng)的工資變化保持適度一致，同時(shí)根據市場(chǎng)變化每年做適度的調整。
房地產(chǎn)調研報告9
一、考察時(shí)間：
xxxx年xx月xx日-xx月xx日
二、考察地點(diǎn)：
張家界——中昊回龍地下街（新合作地下商業(yè)步行街），常德——金旺地地下步行街，荊州——北京路中央大道地下商業(yè)步行街，武漢——楚河漢界、江漢路步行街、光谷步行街、楚河漢界、漢正街、戶(hù)部巷，長(cháng)沙——太平街、國金街、中茂城、廟街等。
三、考察目的：
學(xué)習其他項目好的管理模式，運營(yíng)手段以及當前形勢下熱門(mén)、吸引人流的業(yè)態(tài)項目，綜合學(xué)習商業(yè)項目的業(yè)態(tài)布局，場(chǎng)景打造，宣傳策劃手段等，并收集有效的商戶(hù)資源。為公司項目管理及鶴洲路的招商運營(yíng)提供基礎數據及建議。
四、考察情況回顧：
1、張家界回龍地下商業(yè)街一期工程xx ㎡，公攤率xx，銷(xiāo)售均價(jià)xx元/㎡，租金均價(jià)xx元/㎡，合同期三年，每年遞增xx%，物業(yè)費餐飲區xx元/㎡，服裝區xx元/㎡。二期xx ㎡，公攤率xx%，預計銷(xiāo)售均價(jià)xx元/㎡，開(kāi)業(yè)免租2個(gè)月租金均價(jià)xx元/㎡，合同期三年，每年遞增8%，物業(yè)費餐飲區xx元/㎡，服裝區xx元/㎡，水費xx元/噸，電費xx元/度。銷(xiāo)售模式先售后租，返租3年。該項目特色及亮點(diǎn)，商鋪大部分為30 ㎡左右的小格子，方便銷(xiāo)售及租賃。第一期過(guò)道寬xxm，總長(cháng)xxm，第二期街道寬xx m，總長(cháng)xxm。單個(gè)門(mén)頭xxm，三門(mén)頭xxm。街區過(guò)道平坦無(wú)落差，人流旺盛，業(yè)態(tài)布局交錯混搭，無(wú)明顯業(yè)態(tài)分區。主要業(yè)態(tài)為鞋服類(lèi)，二期餐飲區面積共xx ㎡，占比xx%。
2、常德金旺地橋南商業(yè)街，總面積xx ㎡，總長(cháng)xxm，公攤率xx%，過(guò)道寬xxm，銷(xiāo)售均價(jià)xx元/㎡，租金均價(jià)xx元/㎡，合同期二至三年，每年遞增xx，物業(yè)費xx，水費xx/噸，電費xx元/度。銷(xiāo)售模式先售后租，返租3年。該項目特色及亮點(diǎn)，商鋪空置率低，商鋪大部分為40—50 ㎡便于銷(xiāo)售及租賃。單個(gè)門(mén)頭寬4m，整個(gè)街區過(guò)道平坦，管理規范，干凈整潔。業(yè)態(tài)分區明顯，主要業(yè)態(tài)為鞋服類(lèi)。街區視覺(jué)導視清晰明了，廣告位規劃整齊，管理有條。
常德金旺地地下步行街入口街區內部景象3、北京路中央大道地下商業(yè)步行街總面積xx ㎡，總長(cháng)xxm，公攤率xx，主街區過(guò)道寬xx，租金均價(jià)xx元/㎡，合同期三年，物業(yè)費xx元/㎡，水費xx元/噸，電費xx元/度。銷(xiāo)售模式先售后租，返租x年。該項目特色及亮點(diǎn)，該項目開(kāi)業(yè)8年，商鋪已售罄，目前商鋪空置較低，商業(yè)旺盛，人流量大。商鋪大部分為20—50 ㎡便于銷(xiāo)售及租賃。商鋪開(kāi)間3.5，進(jìn)深5.5m，整個(gè)街區過(guò)道平坦，管理規范，干凈整潔。衛生清潔使用全機械化操作，兒童娛樂(lè )，時(shí)尚鞋服、美妝個(gè)戶(hù)、手機數碼、餐飲美食等業(yè)態(tài)分區明顯，鞋服類(lèi)占比55%。
荊州北京路中央商業(yè)街入口街區內部一角3、武漢江漢步行街、光谷步行街、漢正街以及長(cháng)沙國金街、中茂城，太平街等地，有的位置條件優(yōu)越，繁榮了一段時(shí)間，現已在衰退；有的業(yè)態(tài)新穎，主題鮮明，形成購物文化，人流如潮，持久繁榮。
武漢江漢步行街小吃城江漢步行街一角長(cháng)沙廟街小吃城廟街小吃城內部造景
五、考察體會(huì )
通過(guò)認真實(shí)地考察發(fā)現，一個(gè)商業(yè)能持續繁榮，總的概括就是具備“你無(wú)我有，你優(yōu)我優(yōu)，你有我特”特點(diǎn)。除了項目本身的位置條件外，與其商業(yè)別樹(shù)一幟的文化內涵及獨具一格的業(yè)態(tài)布局息息相關(guān)。商業(yè)文化是指該商圈本身特有的特點(diǎn)在消費者心中的定位及口碑，如購物到江漢步行街，因其建筑保留清朝租界時(shí)間歐式風(fēng)格，街道寬廣，環(huán)境優(yōu)美，物品繁多，價(jià)格實(shí)惠，成為網(wǎng)紅打卡地等因此而著(zhù)名。業(yè)態(tài)布局是指該業(yè)態(tài)本身能吸引人流，能形成競爭力及購買(mǎi)力，包括其承載該業(yè)態(tài)的裝修設計，特點(diǎn)鮮明，與眾不同。如現代粉色網(wǎng)紅服裝街，明清時(shí)期古建筑美食城，因其特有的裝修設計業(yè)態(tài)的融合搭配。讓消費者打卡拍照，留戀忘返�；蛟摌I(yè)態(tài)本身為現代流行或關(guān)注焦點(diǎn)，足夠具備吸引客流的能力。如紅網(wǎng)打卡地，復古風(fēng)格美食城等�？疾觳煌腵地方及業(yè)態(tài)，發(fā)現能快速吸引人流的業(yè)態(tài)項目，為吃喝玩樂(lè )的業(yè)態(tài)，特色美食，特色娛樂(lè )項目是現在年輕人喜聞熱見(jiàn)的事，一般年輕人聚集的地方，商業(yè)非常繁榮。
六、項目分析及考察建議
�。ㄒ唬Q洲路現狀分析
1、鶴洲路地上區位及商業(yè)現狀
中心商業(yè)步行街鶴州路段北起迎豐西路路口緊鄰懷化火車(chē)站，南至人民南路路口緊靠市郵政局及中國電信，路面寬16米，全長(cháng)636米，過(guò)去該地段人流如潮，商業(yè)繁華。近年隨著(zhù)市民出行方式的改變，高鐵站的新建，周?chē)虡I(yè)業(yè)態(tài)影響，以及其他區域商圈的新起。目前，該地段人流稀少，馬路臨街商業(yè)衰落蕭條。探究其原因，一是高鐵站新建客流向高鐵站分流；二是道路窄，兩側居民小區少，主要公交線(xiàn)路繞行，公交站臺設置少，且馬路兩邊停車(chē)位及停車(chē)場(chǎng)資源缺乏；三是佳惠國際、佳惠華盛堂，萬(wàn)達廣場(chǎng)等大型商圈新起分散了人流；四是周?chē)虡I(yè)業(yè)態(tài)未形成規模及品牌影響力不吸引人流�；诋斍暗默F狀，建議在后期招商及業(yè)態(tài)布局中，布局能自帶人流的業(yè)態(tài)，主要為
吃喝玩樂(lè )的業(yè)態(tài)，同時(shí)，該業(yè)態(tài)具備一定的特色，是現代關(guān)注度高，熱門(mén)的業(yè)態(tài)。
2、項目購物文化及區位優(yōu)勢改變，自流人群較少。
過(guò)去該地段緊鄰火車(chē)站，人流如潮，商業(yè)繁華，素有鶴州路購物街之稱(chēng)，為消費者購物首選之地。隨著(zhù)高鐵站的新建，人流進(jìn)行了分流，再加上馬路上商業(yè)蕭條，業(yè)態(tài)較為單一，對顧客的吸引力不強，前期形成的購物文化及原來(lái)的區位優(yōu)勢已發(fā)生改變，依靠現在的區位條件及周?chē)鷺I(yè)態(tài)情況，自動(dòng)吸引人流較為困難。因此，在后續規劃和運用中，建議對鶴洲路重新塑造概念，打造具有特色的購物文化，建立自己的購物品牌，增加競爭力，在消費者心中樹(shù)立形象和口碑。
3、街區跨度長(cháng)，地段落差較大。
鶴州路街區總長(cháng)630余米，人行過(guò)道為3.7米，地勢由南向北逐步增高，最高地勢差有12余米，高差影響，導致整條街的縱覽視角窄小，不能很好的將商品業(yè)態(tài)成規模的展現，而吸引顧客眼球。同時(shí)，爬坡式購物體驗，在購物體驗上讓顧客容易感覺(jué)疲勞，前行購物欲望消退。建議進(jìn)行場(chǎng)景打造，把鶴洲路的劣勢變?yōu)閮?yōu)勢，以吸引顧客和留住顧客。
�。ǘQ洲路的定位
1、通過(guò)考察發(fā)現目前能吸引人流，能帶動(dòng)消費的業(yè)態(tài)項目，無(wú)外乎為吃喝玩樂(lè )的業(yè)態(tài)，而這些業(yè)態(tài)里面消費能符合大眾，能吸引年輕人這類(lèi)主力人群的業(yè)態(tài)，其生命力會(huì )很強。飲食業(yè)態(tài)最能吸引人流特色飲食最受年輕人喜愛(ài)
2、結合鶴洲路項目的現狀，包括地理位置、物業(yè)結構以及現在的人流，建議定位特色餐飲為主，配套娛樂(lè )、服飾，手工等業(yè)態(tài)。比如打造民清時(shí)期特色美食街/五溪文化特色美食街。
�。ㄈQ洲路運營(yíng)
1、做好前期市場(chǎng)調查
對鶴洲路業(yè)態(tài)及主題的定位，建議結合鶴洲路項目本身的特點(diǎn)，前期做好詳細的市場(chǎng)調查，確定業(yè)態(tài)受眾人群，消費層次，才能針對性的招商引進(jìn)業(yè)態(tài)。再加上，目前鶴洲路已開(kāi)業(yè)兩次，條件上已不允許“先行先試”地招商開(kāi)業(yè)。須慎重確定主題業(yè)態(tài)，才能一蹴而紅。
2、進(jìn)行場(chǎng)景設計打造
考察不同的地方及業(yè)態(tài)，發(fā)現一個(gè)業(yè)態(tài)的繁榮，除了其本身的產(chǎn)品需具備特色，配套其業(yè)態(tài)的不同，不同風(fēng)格的裝修場(chǎng)景設計，（如八十年代的餐飲裝修設計，能喚起顧客對過(guò)往的回憶，能留住顧客腳步）能形成特定的購物文化及口碑效應。鶴洲路如重新啟動(dòng)，建議進(jìn)行依據鶴洲路的層高進(jìn)行場(chǎng)景設計，塑造文化主題，增加特色，建立品牌，才能吸引商家及顧客。而一個(gè)吸引人流的業(yè)態(tài)場(chǎng)景的打造，需要新穎的創(chuàng )作理念及專(zhuān)業(yè)的設計團隊。因此，如進(jìn)行場(chǎng)景設計打造，建議一定要聘請專(zhuān)業(yè)的設計團隊。
3、多方尋求合作引用新型宣傳手段
一個(gè)項目及業(yè)態(tài)的繁榮，與其超強的運營(yíng)策劃和宣傳方式密不可分。良好的宣傳和策劃手段，不僅能引流增效，還能延續業(yè)態(tài)的生命力。鶴洲路重新啟動(dòng)，建議尋找好的噱頭，通過(guò)與抖音、微信等新型平臺合作，將鶴洲路品牌及業(yè)態(tài)快速宣傳出去。
房地產(chǎn)調研報告10
一、目前我區房地產(chǎn)基本情況
�。ㄒ唬┰诮椖窟M(jìn)展情況
目前，全區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目共11項，總占地面積1315.58畝，總建筑面積128.66萬(wàn)㎡，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區、文化名園小區、傳世經(jīng)典小區、東方宜家小區、錦城佳苑小區、永業(yè)嘉苑小區、桃源世家小區、同旺家園小區、星光花園小區、漢都華庭小區、祥頤園小區二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建筑面積為18.46萬(wàn)平方米。部分竣工的有傳世一期12萬(wàn)平方米，東方宜家11萬(wàn)平方米，永業(yè)嘉苑8萬(wàn)平方米、同旺家園2.34萬(wàn)平方米。目前，在建項目總竣工面積為51.8萬(wàn)平方米，占在建項目總面積的40.26%。
�。ǘ┩恋匾颜莆撮_(kāi)工項目
共有7個(gè)項目，總占地面積約1007畝，規劃總建筑面積90.6萬(wàn)平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區、育才小區、東風(fēng)花園小區、中信康橋小區、同樂(lè )雅苑小區、麗景嘉苑小區。
二、近三年來(lái)**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況
20xx年——20xx年，全區房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)面積為149.61萬(wàn)平方米。 20xx年為25.04萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為17.17萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為8.59萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為11738萬(wàn)元。20xx年為66.18萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為43.29萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為8.03萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額11600萬(wàn)元。20xx年1-9月份為58.37萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為29.02萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為4.63萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為7800萬(wàn)元。三年的開(kāi)發(fā)趨勢呈低、高、平的趨勢，其中，20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較快，開(kāi)發(fā)量突破60萬(wàn)平方米，至20xx年沒(méi)有出現在20xx年基礎上繼續攀升的勢頭，發(fā)展趨勢平緩。
根據以上近三年的數據分析可得出：①20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積速度減慢。今天截止到九月份，建筑面積比去年增長(cháng)17.6％，相較去年與20xx年同比增長(cháng)的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開(kāi)工面積較去年減少14.26萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積比去年下降3.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額比去年減少7880萬(wàn)元③開(kāi)工率低。在今年全區總計18個(gè)房地產(chǎn)項目中，未開(kāi)工的就有7項，占所有項目的38%，開(kāi)工率為62%，未開(kāi)工面積占所有項目面積的70.4%。另外還有部分開(kāi)工項目因資金問(wèn)題出現中途停頓現象（如錦城佳苑、永業(yè)嘉苑等）。
三、近三年來(lái)我區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和存在問(wèn)題
1.發(fā)展情況
1993年區劃調整后至20xx年的12年中，全區商品房開(kāi)發(fā)總量為80萬(wàn)平方米，但在20xx年至20xx年不到三年的時(shí)間內，全區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量就達到149.61萬(wàn)平方米，較前12年總和增長(cháng)了53.47%。并且在小區開(kāi)發(fā)的數量、開(kāi)發(fā)規模及小區開(kāi)發(fā)的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來(lái)所開(kāi)發(fā)的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開(kāi)發(fā)的傳世經(jīng)典、東方宜家等一批小區，在綜合配套、園林綠化上有所突破。并且商品房售價(jià)由20xx年前徘徊12年的600—800元／平方米，到20xx年升至1700元／平方米，20xx年突破1800／平方米，房地產(chǎn)業(yè)契稅收入由20xx年前的年均200—300萬(wàn)元，上升至20xx年1500萬(wàn)元，20xx年3200萬(wàn)元，遞增幅度為10倍，并且至20xx年底，全區拆遷安置率達100%，新建商品房空置率在5%以?xún)�，低于全�?5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在賈從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外地企業(yè)由05年前的三家，至20xx年發(fā)展到20家，20xx年為28家。整體來(lái)看，近三年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)秩序明顯好轉，開(kāi)發(fā)企業(yè)水平不斷提高，開(kāi)發(fā)的數量和規模較05年前呈現大幅度的增長(cháng)。
2.存在問(wèn)題
雖然我區近三年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，但也存在著(zhù)許多問(wèn)題，購買(mǎi)勢頭下降，建銷(xiāo)比例失調的矛盾，已在08年中顯現，導致銷(xiāo)售不旺原因主要有以下幾點(diǎn)：
�、俜课萁ㄔO戶(hù)型結構問(wèn)題突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有形成高、中、低檔齊全的商品房結構體系，房屋戶(hù)型缺乏特色，房屋結構千樓一面，小區綜合配套沒(méi)有明顯的`特色和突出優(yōu)點(diǎn)，導致收入高的群體到市里買(mǎi)房子，收入低的群體又買(mǎi)不起合適的低價(jià)房，而中等價(jià)格的房屋在市場(chǎng)上又出現斷檔，戶(hù)型面積偏大，中小戶(hù)型比例偏少。
�、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目單一，市場(chǎng)發(fā)展不平衡。目前，我區投資開(kāi)發(fā)項目主要集中在住宅項目和少數配套門(mén)面房，并出現扎堆現象。而投資在寫(xiě)字樓、賓館、酒店、文化娛樂(lè )等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設施的項目太少，一方面與我區的經(jīng)濟總量和生活水平有關(guān)，另一方面也存在著(zhù)正確引導的問(wèn)題。
�、刍A設施落后，購房吸引力低。一是市政公共設施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網(wǎng)建設滯后于城市發(fā)展。二是城市老城區部分設施陳舊，路網(wǎng)結構不合理，中心城區交通排擠，停車(chē)配套設施不全。三是環(huán)衛設施建設滯后，垃圾收集、清運和處理設施缺口較大。四是城市綜合環(huán)境水平低，城市綠化率低，生態(tài)環(huán)境有待提升。五是與徐州主城區全面融入的交通道路發(fā)展還需加快。
四、影響我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因
我區房地產(chǎn)業(yè)由于受大環(huán)境影響，進(jìn)入08年來(lái)，其建設速度趨緩，銷(xiāo)售幅度放慢，導致開(kāi)發(fā)商信心不足，既有政策和市場(chǎng)原因，出有開(kāi)發(fā)企業(yè)自身問(wèn)題，歸納起來(lái)主要存在以下幾個(gè)方面問(wèn)題：
�、僬叩闹鸩揭幏�，約束了開(kāi)發(fā)企業(yè)的投機行為。至20xx年來(lái)，國家在土地、房屋建設結構等方面不斷出臺新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結構、商品混凝土推廣、建筑節能運用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開(kāi)發(fā)企業(yè)的投機行為，使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運作的范圍大大縮小，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險進(jìn)一步加大，無(wú)實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)難以為繼。
�、陂_(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源短缺。一是政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的行政事業(yè)性收費逐步規范，過(guò)去對個(gè)別開(kāi)發(fā)商給予的一些特殊收費減免政策，不再繼續執行，開(kāi)發(fā)利潤縮水。二是銀行加強對開(kāi)發(fā)公司三級資質(zhì)企業(yè)貸款的限制，這就大大的限制了**房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源。**到目前為止，除了江蘇怡華置業(yè)有限公司為二級開(kāi)發(fā)資質(zhì)，其余的都是三級或三級以下開(kāi)發(fā)資質(zhì)。三是鋼材、水泥等建材價(jià)格不斷上漲，直接導致商品房?jì)r(jià)格提高 ，自去年以來(lái)，鋼材的價(jià)格由原來(lái)的每噸3000多元上漲到現在的4500余元，幾乎翻了一番。據統計，在06年土建招標為316元/㎡，07年為496元/㎡，到目前為694元/㎡，這就大大的增加的建筑成本。
�、凼袌�(chǎng)秩序還有待規范。**區的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步晚，還在處于房地產(chǎn)的不成熟期而不是成熟期。個(gè)別開(kāi)發(fā)公司出現未經(jīng)過(guò)辦理小區交付使用擅自上房和低價(jià)售房，惡意競爭現象，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠民工工資現象嚴重，導致建設速度跟不上和信訪(fǎng)壓力增大。
�、懿疬w難的問(wèn)題制約了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。20xx年，全區房屋拆遷5萬(wàn)平方米，20xx年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬(wàn)平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區由于個(gè)別釘子戶(hù)問(wèn)題導致久拆不下，造成項目無(wú)法按時(shí)開(kāi)工，同時(shí)，也使部分已拿到土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)形成觀(guān)望態(tài)勢，開(kāi)發(fā)積極性不高。
�、菔袌�(chǎng)信心不足。今年我區新上的房地產(chǎn)項目很少，一方面開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，另一方面開(kāi)發(fā)商自身資金鏈的短缺。**今年房?jì)r(jià)基本為1700元/㎡左右，與去年相比沒(méi)有變化，激發(fā)不起開(kāi)發(fā)投資的欲望。
�、拮》勘Ｕ象w系不夠完善。在我區廉租房和經(jīng)濟適用房建設至今尚未啟動(dòng)，商品房在占主導地位，造成了底層消費者買(mǎi)不起房的局面。
五、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策和措施
1.改善房屋開(kāi)發(fā)結構，滿(mǎn)足不同層次居民的購房需求。
一是學(xué)習沐陽(yáng)低地價(jià)、低房?jì)r(jià)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式，吸引投資企業(yè)開(kāi)發(fā)建設，吸引周邊村鎮農民進(jìn)城購房。二是結合經(jīng)濟適用房和廉租房建設，增加小戶(hù)型結構樓房建設和中檔房建設，滿(mǎn)足困難群體和普通居民的購房需求。三是適當開(kāi)發(fā)低密度、組團式、園林小區建設，吸引周邊城市居民來(lái)賈購房，留住**高層消費群體。
2.擴大項目投資范圍，推動(dòng)商貿三產(chǎn)設施建設。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與城市人氣有直接關(guān)系，對于投資三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設施的開(kāi)發(fā)企業(yè)在政策上，予以?xún)?yōu)惠。積極引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目多元化發(fā)展，集聚城市人氣，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)由單純的商品房建設逐步向樓宇經(jīng)濟過(guò)渡。
3.提升綜合環(huán)境，完善基礎設施。
加大城市供氣、供熱、道路等基礎設施建設力度，提升城市功能，特別是重點(diǎn)推進(jìn)山水城區建設，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態(tài)環(huán)境的提升促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4.利用棚戶(hù)區改造的機遇，改造建設老城區
我區主城區還有棚戶(hù)區40余萬(wàn)平方米，居民換房、購房的潛力很大。抓住棚戶(hù)區改造這個(gè)機遇，制定政策盤(pán)活土地，將棚戶(hù)區居民拆遷安置到區郊，把老城區土地集中起來(lái)，用于居住和商業(yè)開(kāi)發(fā)，這樣的話(huà)，既解決了棚戶(hù)區改造問(wèn)題，最大的好處是利用老城區凈地進(jìn)行商品開(kāi)發(fā)。
六、幾點(diǎn)建議
1.建議區政府和相關(guān)部門(mén)應盡快制定出我區房地產(chǎn)業(yè)的近期和遠期發(fā)展規劃，培植本土和引進(jìn)外地企業(yè)，積極引導我區的房地產(chǎn)走規范化的發(fā)展道路，形成具有一定規模、資質(zhì)級別高、企業(yè)品牌化程度高、融資能力強、承擔市場(chǎng)風(fēng)險強的企業(yè)。
2.規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，營(yíng)造良好投資環(huán)境。
一是規范政府各部門(mén)的行政行為，提高辦事服務(wù)速度和水平。二是規范規費征收，實(shí)行一站式服務(wù)，特別是各項手續和規費征收。三是盡快解決拆遷難的問(wèn)題。
3.繼續完善和改造城市和市政基礎設施建設，特別是教育水平的提高，醫療水平的提高，農貿市場(chǎng)建設，休閑娛樂(lè )場(chǎng)所建設，文化場(chǎng)所建設等，通過(guò)城市功能的不斷完善和建設改造，留住**居民，吸引周邊人口來(lái)**安居樂(lè )業(yè)。
4.運用政策杠桿，穩定當前房?jì)r(jià)。
目前乃至今后幾年，房地產(chǎn)業(yè)是買(mǎi)方市場(chǎng)，房?jì)r(jià)是商品房銷(xiāo)售的晴雨表，要根據全區存量房產(chǎn)合理調節市場(chǎng)房?jì)r(jià)，并使之與全區居民收入水平相適應。房?jì)r(jià)不能過(guò)高，要和本地區收入水平相適應，應在保證開(kāi)發(fā)企業(yè)有利潤的前提下制定房屋價(jià)格，否則房?jì)r(jià)定的過(guò)高，購房熱情不高，房子銷(xiāo)售不好，可能形成惡性循環(huán)，防止房?jì)r(jià)大起大落的情況發(fā)生。
房地產(chǎn)調研報告11
為了深入了解遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)遼陽(yáng)房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年-20xx年遼寧省遼陽(yáng)市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，現就有關(guān)遼寧省遼陽(yáng)市最近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
經(jīng)濟適用住房也是影響遼寧省遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,廉租房建設起步較晚。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
1、房?jì)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房?jì)r(jià)漲幅的心理預期，加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象，各種因素導致遼陽(yáng)市特別是遼陽(yáng)市的房?jì)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機以來(lái)，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降xx%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，促成今年二、三季度遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：
一是20xx年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；
二是市場(chǎng)政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長(cháng)，穩定宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jì)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達xx92億元，居全省第二，較年初增加2xx億元，較年初增加137億元，增長(cháng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機構個(gè)人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個(gè)人中長(cháng)期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng )新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動(dòng)了遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
2、區域發(fā)展不平衡，地區差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時(shí)，房?jì)r(jià)也存在較大差異。一些縣區的房?jì)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機影響，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀(guān)望。一部分經(jīng)濟基礎好且在遼陽(yáng)市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)遼陽(yáng)市經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升。
20xx年以前，土地價(jià)格的變化正與榆林城區的房?jì)r(jià)基本吻合。據調查，20xx年上半年遼陽(yáng)市城區房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動(dòng)，現在建和銷(xiāo)售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場(chǎng)金融危機的影響程度、持續時(shí)間、宏觀(guān)調控政策變化、房?jì)r(jià)走勢等不確定因素難以作出準確科學(xué)判斷，土地購買(mǎi)熱情不高，對土地價(jià)格的心理預期不是很樂(lè )觀(guān)，導致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長(cháng)到大幅回落。20xx年至20xx年，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火爆，土地購置費用快速增長(cháng)，增速達到1.7倍；之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年后土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。從宏觀(guān)政策調控的層面上來(lái)看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來(lái)講當前支撐房?jì)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著(zhù)居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長(cháng)是支撐房?jì)r(jià)增長(cháng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著(zhù)近幾年以來(lái)的土地儲備和“招（標）、拍（賣(mài)）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房?jì)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內其他地區房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現。
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻。19xx年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。從19xx年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(cháng)24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長(cháng)速度。19xx年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長(cháng)的間接貢獻率，19xx年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的間接貢獻率從3%上升到xx%。
2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(cháng)態(tài)勢，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7xx6萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—xx月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫xx77萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(cháng)的63.96%。20xx年1—xx月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較20xx年5349萬(wàn)元同比增長(cháng)16.96%。20xx年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長(cháng)和活躍中。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長(cháng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
四、對規范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對于推動(dòng)遼陽(yáng)市經(jīng)濟快速發(fā)展，促進(jìn)區域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。
為了加快遼陽(yáng)市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控和監管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩定房?jì)r(jià)，防止房?jì)r(jià)的大起大落。要在綜合運用政府宏觀(guān)調控手段的基礎上，把房?jì)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩發(fā)展。要通過(guò)建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jì)r(jià)，在經(jīng)濟適用住房的建設過(guò)程中，既要把握規劃建設時(shí)機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房?jì)r(jià)作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數量；既要滿(mǎn)足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì )進(jìn)步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規律，不宜過(guò)分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規律。同時(shí)要對低收入人群進(jìn)行深入調研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導房?jì)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內。
二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準確、真實(shí)的房地產(chǎn)統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據。要對遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調查研究，通過(guò)統計分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數量、戶(hù)型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會(huì )資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權威、科學(xué)的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監管。目前，有項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚(yú)龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監管上的.難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實(shí)力強、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時(shí)對那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關(guān)政策的違規房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序。
2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年為回應廣大網(wǎng)民對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，調查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，土地價(jià)格在房?jì)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房?jì)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀(guān)調控力度，高度壟斷土地一級市場(chǎng)，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場(chǎng)。依法打擊非法炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿(mǎn)兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場(chǎng)，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，必須按原土地用途開(kāi)發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓?zhuān)粚σ云渌绞阶兿噙M(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴格的稅費征收政策，防止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。四是做好征地計劃。根據市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門(mén)檻，從而預防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明、公開(kāi)。政府要及時(shí)公開(kāi)土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的監督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì )的心理預期，通過(guò)金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開(kāi)發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。首先開(kāi)發(fā)理念要與遼陽(yáng)市發(fā)展同步。遼陽(yáng)市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時(shí)無(wú)法與同類(lèi)發(fā)達城市的開(kāi)發(fā)理念直接接軌。未來(lái)要使遼陽(yáng)市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開(kāi)發(fā)城市理念進(jìn)入遼陽(yáng)市，帶動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須順應未來(lái)發(fā)展的總趨勢，走整體性、規�；l(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開(kāi)發(fā)水平參差不齊。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著(zhù)品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營(yíng)銷(xiāo)能力上。隨著(zhù)房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著(zhù)消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長(cháng)遠利益負責的開(kāi)發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷(xiāo)中的重要性。隨著(zhù)市民對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶(hù)型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進(jìn)行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷(xiāo)售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng )新。
4、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著(zhù)人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來(lái)越高。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問(wèn)題給序了相當大的關(guān)注，買(mǎi)房的同時(shí)更加注重了對生活品質(zhì)的追求。遼陽(yáng)市開(kāi)發(fā)區作為區域中心城市建設的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買(mǎi)房的積極性。隨著(zhù)市委辦公小區等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀(guān)的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開(kāi)放和遼陽(yáng)市經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
5、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時(shí)要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái)，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過(guò)不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
以上是對遼陽(yáng)市20xx年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)大體調研和整合，在經(jīng)歷過(guò)20xx年的全球金融危機后的遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)活躍的階段。房產(chǎn)建設面積、購買(mǎi)量、人均收入水平都保持在一個(gè)平穩的狀態(tài)，為了加大遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上升，應總結過(guò)去的經(jīng)驗，彌補過(guò)去的不足。
房地產(chǎn)調研報告12
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1—6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
5）房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的`萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產(chǎn)調研報告13
一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現狀
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展
據統計，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長(cháng)了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬(wàn)平方米，其中住宅1106。59萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了32。03%和33。34%；新開(kāi)工面積710。95萬(wàn)平方米，其中住宅555。75萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬(wàn)平方米，其中住宅464。99萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長(cháng)45。9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說(shuō)明中央宏觀(guān)調控措施的實(shí)施，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)繼續持續快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。
2、合肥市房?jì)r(jià)一路走高
目前合肥市商品住房預售均價(jià)（不含三縣）為2722元/平方米。而據同一部門(mén)的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數字來(lái)看，雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國平均價(jià)約100元，但由于房?jì)r(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開(kāi)始趨于平緩。
據悉，20xx年新建樓盤(pán)中房?jì)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷(xiāo)量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長(cháng)，單套40萬(wàn)元的住宅銷(xiāo)售增長(cháng)迅速，占總銷(xiāo)量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買(mǎi)方式的多樣化及人們消費觀(guān)念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個(gè)小區環(huán)境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房?jì)r(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房?jì)r(jià)的上揚。同時(shí)，購買(mǎi)力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導致了房?jì)r(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。需求快速增長(cháng)主要是因為合肥城市化進(jìn)程的加快，據統計當發(fā)展中國家人均GDP達1000美元，城鎮化率達30%時(shí)，城鎮化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬(wàn)，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。
4、賣(mài)方市場(chǎng)漸變買(mǎi)方市場(chǎng)
在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會(huì )上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng )造了機遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷(xiāo)理念，推動(dòng)了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤(pán)的品質(zhì)和銷(xiāo)售速度，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀(guān)念，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開(kāi)發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出，引入專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷(xiāo)手段，對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。
二、合肥市場(chǎng)潛力購房消費者特征分析
消費者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的.主導力量，然而消費者的住房需求在一定時(shí)期內隨著(zhù)收入與觀(guān)念的變化對住宅的需求也必然會(huì )呈現不同的特點(diǎn)與趨勢。
1、購房需求更旺，購房群體更年輕
按照中等發(fā)達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會(huì )持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積為18。12平方米，市場(chǎng)需求仍有強大的增長(cháng)后勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著(zhù)變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會(huì )對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化：
一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶(hù)型主流應該以經(jīng)濟型戶(hù)型（包括部分小戶(hù)型）為主，從供求關(guān)系的角度來(lái)講，中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(cháng)機會(huì )和空間；
二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級消費市場(chǎng)，最初購買(mǎi)商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會(huì )中堅力量），從以上的數據來(lái)看，目前市場(chǎng)中堅力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開(kāi)發(fā)商過(guò)度耗費需求資源有關(guān)；
三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；
四是20xx年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài)，從需求上講，沒(méi)有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來(lái)看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢是：低端市場(chǎng)需求增長(cháng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。
三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展
自20xx年以來(lái)，安徽省的土地開(kāi)發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開(kāi)工與竣工面積、商品住宅銷(xiāo)售的總量和增長(cháng)情況等，一直處于中部地區之首或前列，而作為省會(huì )城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝，供應總價(jià)達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會(huì )城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長(cháng)11。5%，成交僅額約415867。1萬(wàn)元。（注：以上數據為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）
按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬(wàn)元。其次為龍陽(yáng)區成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬(wàn)元�，幒^成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬(wàn)元。
土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時(shí)性和對土地市場(chǎng)的控制權，從而解決土地市場(chǎng)混亂無(wú)序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場(chǎng)，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟的可持續發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里范圍內四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地，在盤(pán)活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。
四、未來(lái)合肥樓盤(pán)的發(fā)展趨勢
1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2），適當發(fā)展聯(lián)體別墅區。開(kāi)發(fā)區遠離市區，自然條件和地理環(huán)境都比城區優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區，這既可滿(mǎn)足社會(huì )需求，又符合發(fā)展需要。
3），中小戶(hù)型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來(lái)越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現，中小戶(hù)型住房無(wú)疑會(huì )成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個(gè)里程碑，這也就注定了中小戶(hù)型住房將在二級市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例�？臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛及空調設備，并具有一定的實(shí)用性和耐用性，任何年齡均可居��；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無(wú)毒、無(wú)污染，節能型的綠色新材料；要實(shí)行分質(zhì)供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統；實(shí)行三表自動(dòng)收費、門(mén)禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動(dòng)報警的智能系統；要運用生態(tài)技術(shù)，力求節約能源、減少污染。達到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)調研報告14
一、引言
隨著(zhù)國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展得如火如荼。而據我們觀(guān)察發(fā)
現，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對地，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應運而生。物業(yè)管理，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是人們對物業(yè)的管理活動(dòng)，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及租售后的管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設備、公共設施的保養、維修，住宅小區的治安、環(huán)衛、交通、分送信報、公共綠化、道路養護等內容，范圍相當廣泛。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區內的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項目，寓管理于服務(wù)之中。
在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，隨著(zhù)生產(chǎn)生活節奏的加快，人們對物質(zhì)文明和精神文明內涵
和外延認識的提高與深化，以及物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢來(lái)看，物業(yè)管理的范圍將是越來(lái)越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項目業(yè)將越來(lái)越細化。因此，為了更好地了解認識天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區——小海地區域的住宅，并對其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調查。通過(guò)以調查問(wèn)卷的方式對小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿(mǎn)意度進(jìn)行了測評。希望通過(guò)這次調查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門(mén)比較客觀(guān)的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。
二、研究設計
�。ㄒ唬┭芯康睦碚摷僭O
“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調查，從對居民的收費公布中，了解是否有亂收費現象。調查居民對小區物業(yè)管理公司最不滿(mǎn)意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現象，從中更深入調查天津居民對物業(yè)服務(wù)公司的要求。
�。ǘ┱{查對象
小海地地區的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里
�。ㄈ┱{查時(shí)間
4月9日就現有規劃方案專(zhuān)項討論會(huì )
4月13日提交調研問(wèn)卷樣本及調研細化方案 4月16日進(jìn)行問(wèn)卷的新一輪修改，并最終確定
4月17日-5月6日走訪(fǎng)小區，逐個(gè)進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)，問(wèn)卷總數80份，有效問(wèn)卷70份5月7日-13日進(jìn)行數據統計分析，市調報告完成提交
�。ㄋ模┱{查方法
首先采取調查問(wèn)卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗，提出較為合理的解決方案。
�。ㄎ澹┱{查內容
為了更深入的調查小海地地區物業(yè)管理服務(wù)，本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調查。
1.調查小區的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：分別從小區環(huán)境、安保、配套設施等方面對業(yè)主進(jìn)行調查，從而分析小區業(yè)主對小區物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿(mǎn)意度。
2.調查小區的物業(yè)管理收費滿(mǎn)意程度：項目收費標準、是否出現亂收費現象等的方面對業(yè)主進(jìn)行調查，從而分析小區業(yè)主對物業(yè)管理的收費滿(mǎn)意度和更好的規范小區物業(yè)管理費的收取。
�。┵Y料的收集和分析
資料主要來(lái)源于發(fā)放的問(wèn)卷。本次調查了三個(gè)小區，實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問(wèn)卷80份，有效回收率100%，全部問(wèn)卷資料由調查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼，然后輸入計算機基本情況。
分析方法：在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗，提出較為合理的`解決方案。
三、調查結果與分析
�。ㄒ唬﹩�(wèn)卷結果分析
四、結論與建議
�。ㄒ唬┱{查結果
無(wú)論從哪個(gè)年齡段的人來(lái)看，衛生環(huán)境都是最突出的問(wèn)題，在走訪(fǎng)過(guò)程中，我們也親身體會(huì )到小海地地區的衛生環(huán)境問(wèn)題確實(shí)很?chē)乐�，其次安保�?wèn)題與配套設施問(wèn)題也不容忽視。但我們的調研主要針對最突出物業(yè)問(wèn)題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對小海地地區衛生環(huán)境問(wèn)題。
�。ǘ┬l生環(huán)境問(wèn)題原因分析
1．小海地地區居民中，中老年占很大比例，消費能力偏弱，對物業(yè)服務(wù)要求也不高。 2.多數小海地地區居民原為附近工廠(chǎng)的工人，人群整體素質(zhì)相對偏低，經(jīng)濟能力不高；除此之外，小海地地處天津河西區與津南區交界處，人員流動(dòng)比較大，不利于管理
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導致兩方互相推卸責任，最終無(wú)人管理的結果。4.與天津市內六區房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價(jià)格相對較低，配套設施相對不夠完善，物業(yè)水平相對不夠成熟。 5.缺少居委會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的管理。
�。ㄈ┙ㄗh
1.建立健全業(yè)主大會(huì )制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應該說(shuō)，健全業(yè)主大會(huì )制度是一個(gè)突破口。通過(guò)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理中心協(xié)調，并對其工作進(jìn)行監督。
2.進(jìn)行先期清理，街道組織社區、潔安序物業(yè)對院內的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛生環(huán)境的舒適感，進(jìn)而提高居民對衛生環(huán)境的重視。
3.廣泛宣傳，認真摸排。各社區、各單位要結合實(shí)際，利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開(kāi)展宣傳活動(dòng)，各小區社區至少懸掛宣傳橫幅1條，通過(guò)宣傳使廣大群眾明確整治的標準、重點(diǎn)和要求，以營(yíng)造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運會(huì )的契機，“人人動(dòng)手，清潔家園，喜迎大運會(huì )”以此調高居民“家園主人翁”意識。
5.政府及街道居委會(huì )等要進(jìn)行不定期的衛生環(huán)境檢查，強化監督，落實(shí)獎懲。
6.對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)標準化管理和操作是確保工作質(zhì)量長(cháng)期穩定的基本要求，工作標準是實(shí)施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性，也就是說(shuō)：既要使操作人員知道自己應工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標準進(jìn)行考評來(lái)控制工作質(zhì)量。
每天做到“四個(gè)一”：一布置安排，一檢查考評，一總結講評，一交流學(xué)習，就可以保證控制過(guò)程兼顧結果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個(gè)環(huán)節，規范到每一個(gè)細節，精確到每一項操作，從而達到日日控制，事事控制；在此基礎上，通過(guò)日常的互動(dòng)交流學(xué)習培訓不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過(guò)持之以恒地反復抓，抓反復，抓重點(diǎn)，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶(hù)）共同努力下，就一定能夠持續的改進(jìn)提高住宅小區環(huán)境衛生質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主（住戶(hù)）的需求和潛在需求。
房地產(chǎn)調研報告15
名稱(chēng)××公司××房地產(chǎn)項目市場(chǎng)調研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執行部門(mén)監督部門(mén)考證部門(mén)
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調研活動(dòng)。
本市場(chǎng)調研報告就是對這次調研活動(dòng)的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場(chǎng)情況，從而為××項目的銷(xiāo)售決策提供比較全面的數據參考。
二、調研方法和人員
�。ㄒ唬┱{研方法
本次調研活動(dòng)所采取的.調研方法包括調查問(wèn)卷法、文獻法、訪(fǎng)談法等多種調研方法。
�。ǘ┱{研人員
�、俟臼袌�(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部是本次調研活動(dòng)的主導部門(mén)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部派出三名經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)展了本次調研活動(dòng)，并編寫(xiě)了調研報告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展此次調研活動(dòng)。
�、蹫榱舜_保調研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調研活動(dòng)。
三、調研內容和結論
�。ㄒ唬痢潦械暮暧^(guān)環(huán)境
1.宏觀(guān)經(jīng)濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
�、�?lài)鴥壬a(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥壬a(chǎn)總值。
�、凵鐣�(huì )消費品零售總額。
�、苋司鐣�(huì )消費品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎偩用袢司芍涫杖�。
�、叱擎偩用袢司M性支出。
�、喽鞲駹栂禂担ㄊ称分С稣枷M性支出的比重）。
�、岢青l居民儲蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2.城市規劃及發(fā)展趨勢
�、俪鞘幸巹�。
�、诎l(fā)展趨勢（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
�、诮�(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和預測
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N(xiāo)售增長(cháng)情況。
�、谖磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售預測情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
�、偻恋卣�。
�、诮鹑谡�。
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區總體規劃
�、俪鞘幸巹�。
�、诰幼∮玫匾巹�。
�、凵虡I(yè)規劃。
�、芙煌ㄒ巹�。
2.××區零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
�。痢另椖克诘摹痢羺^的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.項目區域市場(chǎng)分析
�。裕�
2.項目片區市場(chǎng)分析
�、夙椖课恢�。
�、谄瑓^范圍。
3.項目街區特點(diǎn)
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
�、谌丝诜植技笆杖霕嫵�。
4.項目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。
�、陧椖恐苓吔逃涮�。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘摹痢羺^的售樓盤(pán)及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤(pán)及分析
分析內容包括樓盤(pán)概況、交通情況、戶(hù)型分析、價(jià)格分析、銷(xiāo)售分析、客源客層、項目?jì)?yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤(pán)概況、配套情況、價(jià)格情況、戶(hù)型情況等。
3.其他在售樓盤(pán)及分析
分析內容包括其他在售樓盤(pán)的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶(hù)型統計、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
�。ò耍┚C合結論
�、僭搮^域房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和景觀(guān)營(yíng)造的特點(diǎn)。
�、诒緟^域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)建筑風(fēng)格和設計特點(diǎn)。
�、郾緟^域的戶(hù)型特點(diǎn)和面積分布情況。
�、鼙緟^域樓盤(pán)客戶(hù)的主要特點(diǎn)。
�。ň牛┍緟^域房地產(chǎn)項目暢銷(xiāo)與滯銷(xiāo)的因素
1.暢銷(xiāo)特征
�、俳煌ū憷�，生活配套設施、教育配套設施完善。
�、谑袌�(chǎng)定位準確。
�、郛a(chǎn)品在當地市場(chǎng)具有唯一性。
�、軕�(hù)型設計相對較為合理、實(shí)用率高。
�、莓a(chǎn)品的性?xún)r(jià)比高。
�、尬飿I(yè)管理到位。
�、郀I(yíng)銷(xiāo)定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷(xiāo)特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設施不完善。
�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。
�、僖巹澰O計較差，戶(hù)型設計不合理，面積過(guò)大。
�、诳們r(jià)過(guò)高，首付壓力相對較大。
�、莓a(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)概念的設計與市場(chǎng)實(shí)際脫節。
�、揲_(kāi)發(fā)規模與開(kāi)發(fā)時(shí)機出現錯位。
�。ㄊ┱{研結論
�、夙椖渴袌�(chǎng)環(huán)境、區域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶(hù)特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊�(hù)調研問(wèn)卷。
�、诮y計數據資料。
�、墼L(fǎng)談及會(huì )談?dòng)涗洝?/p>
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