房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告模板
在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，我們都不可避免地要接觸到報告，其在寫(xiě)作上有一定的技巧。我們應當如何寫(xiě)報告呢？下面是小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告模板，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告模板1
一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢分析
近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
預計房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長(cháng)之后，將趨向平穩，全年增長(cháng)速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。
XX年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(cháng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(cháng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對gdp增長(cháng)的貢獻率達到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(cháng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì )總體消費的增長(cháng)。XX年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費系數1.4計算，拉動(dòng)其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來(lái)我縣商品房?jì)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠趕不上房?jì)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，包括商品房預售和銷(xiāo)售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項目立項、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規劃許可、建設許可、開(kāi)發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監測市場(chǎng)運行的動(dòng)態(tài)變化提供依據，有利于調控市場(chǎng)，規范交易行為，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)監督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場(chǎng)進(jìn)行監測分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統一房屋權屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠(chǎng)統一印制�？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產(chǎn)，特別是各鄉鎮駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國統一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續，不利于企業(yè)和社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的.思想還很?chē)乐�。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。
5、違規開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷(xiāo)售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場(chǎng)競爭，對商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì )的穩定。
二、關(guān)于規范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì )上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【XX】37號文件已經(jīng)要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開(kāi)發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續大力推進(jìn)舊城區改造，力爭在未來(lái)五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶(hù)區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開(kāi)發(fā)模式，對影響城市道路景觀(guān)的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會(huì )效益相統一的原則，實(shí)行統一規劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設。堅持成區連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實(shí)從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買(mǎi)�！濒斦l(fā)[XX]22號文件中再一次規定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件�！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀(guān)念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內要樹(shù)立現代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jì)?yōu)等方式，盡快創(chuàng )建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟倫理觀(guān)念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門(mén)加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì )的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續，導致一宗土地出現兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場(chǎng)監管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話(huà)等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告模板2
第一部分：投資環(huán)境分析
1、濟南自然環(huán)境及人口概況
濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會(huì )，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開(kāi)放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。
濟南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟南的市樹(shù)是柳樹(shù)，市花是荷花。
2、濟南經(jīng)濟狀況分析
(1)宏觀(guān)經(jīng)濟概況
2004年，濟南市實(shí)現地區生產(chǎn)總值1618。9億元，增長(cháng)15。6%，綜合經(jīng)濟實(shí)力持續在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值118。7億元，增長(cháng)7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值742。4億元，增長(cháng)19。8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值757。8億元，增長(cháng)13。0%。。
(2)銀行存款余額概況
濟南市是中國九大金融區之一，金融機構門(mén)類(lèi)齊全，運營(yíng)良好。到2004年底，全市各類(lèi)銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長(cháng)22。1%，全市貸款余額2830億元，增長(cháng)10。8%。
(3)濟南市民收入及消費概況
2004年，城市市區居民(非農業(yè))人均可支配收入為12005元，增長(cháng)9。0%;人均消費性支出8581元，增長(cháng)2。2%。農民人均純收入4116元，增長(cháng)13。7%;人均生活費支出2543元，增長(cháng)9。8%。城鄉居民的消費結構發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費更注重消費質(zhì)量，休閑娛樂(lè )享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂(lè )等服務(wù)支出800元，增長(cháng)19。7%，占消費性支出的比重9。3%，提高1。3個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積到達了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。
(4)固定資產(chǎn)投資概況
2005年濟南全年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資856。9億元，增長(cháng)31。6%。在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資中，城鎮及以上單位投資724。4億元，增長(cháng)32。3%;農村投資132。6億元，增長(cháng)44。0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121。1億元，增長(cháng)9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長(cháng)10。1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79。4%。
(5)建筑業(yè)
2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93。3億元，增長(cháng)10。4%;實(shí)現利稅22億元，增長(cháng)8。6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當年價(jià)全社會(huì )增加值計算)為13。03萬(wàn)元/人，房屋施工面積3448萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米，其中住宅732萬(wàn)平方米。
2006年一季度，全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48。2億元，同比增長(cháng)7。8%。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31。5億元，同比增長(cháng)1。1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16。7億元，增長(cháng)19。3%。
一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)13。2%。其中，新開(kāi)工面積376。2萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)34。7%。
一季度，完成竣工產(chǎn)值14。6億元，比去年同期增長(cháng)33。9%，房屋建筑竣工面積39。4萬(wàn)平方米，與去年持平。
綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟狀況，作以下幾點(diǎn)分析：
(1)2005年濟南市的國內生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結構比例調整為5:45:50，這無(wú)疑會(huì )對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大。數據證明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個(gè)副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買(mǎi)力水平中高。2005年，家庭年收入區間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素，以上收入特征預示著(zhù)未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大，中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。
(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(cháng)、05年低幅調整后，正成為熱點(diǎn)。
(5)在與當地同行的接觸中發(fā)現，濟南部分“先富”人士已開(kāi)始二次或多次購房。
3、濟南市城市發(fā)展規劃
(1)中心城區總體布局。
中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團組成。
A、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區和11個(gè)功能各有傾重的片區。
●核心區為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區。
●白馬山、濼衛、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區。
●無(wú)影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區。
●文東為科研文教片區。
●千佛山為風(fēng)景旅游片區。
B、王舍人組團位于中心城區最東部，規劃為獨立工業(yè)區。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。
C、賢文組團位于主城區與王舍人組團之間，以濟南開(kāi)發(fā)區新區為主體構成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。
D、大金組團位于中心城區西部，規劃為新興產(chǎn)業(yè)園區。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。
E、黨家組團位于中心城區西南部，規劃為汽車(chē)制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)制造工業(yè)。
(2)公共設施布局
A、中心商務(wù)區。
在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區內。
B、市級商業(yè)中心。
在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區。
C、省級行政辦公用地。
集中在經(jīng)八緯一地區。同時(shí)完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。
D、金融設施。
在中心商務(wù)區內。
E、文化娛樂(lè )設施。
在南門(mén)、經(jīng)三緯三、普利門(mén)、經(jīng)八緯一等地區。
F、體育設施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
G、調整完善醫療衛生設施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫療衛生院所。
H、文科設施。
完善文東科研文教區建設，在南部十六里河地區建設濟南科技活動(dòng)場(chǎng)所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。
(3)濟南旅游資源開(kāi)發(fā)。構成以古城旅游區為中心，四面擴展的格局。
A、古城旅游區。
主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。
B、向北擴展建成黃河旅游區。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區和鴨旺口溫泉旅游度假區等。
C、向東擴展建成龍山文化旅游區。
主要包括龍山文化遺址、齊長(cháng)城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴展建成山川古跡旅游區。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區。
E、向西擴展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區。
主要包括洪范池、翠屏門(mén)等風(fēng)景旅游區。
(4)外聯(lián)交通
A、鐵路。
2010年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線(xiàn)、濟龍煙線(xiàn)，并引入濟南樞紐。
B、公路。
近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)。
C、機場(chǎng)。
濟南(遙墻)機場(chǎng)擴建為國內口岸一級機場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長(cháng)現有跑道至3200米，張莊軍用機場(chǎng)不宜在市區內保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡(jiǎn)稱(chēng)“三環(huán)九射、九縱九橫”)
“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線(xiàn)和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。
“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環(huán)西路、營(yíng)市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環(huán)南路、劉長(cháng)山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路東、北、西線(xiàn)和黃河二橋建成通車(chē)。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場(chǎng)建成使用。
D、濟南機場(chǎng)主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“藍天工程”，市區新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶(hù)區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟適用房建設。
(3)規劃：詳見(jiàn)“濟南市城市發(fā)展規劃”。
分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點(diǎn)：
A、對中心城區，采取強化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區的構成確立其每個(gè)片區的核心任務(wù)。
C、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源，構成濟南的生態(tài)區。
D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：
●北向擴建黃河旅游區，其中華山旅游區作為其中一部分。
●京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)工程。將使外聯(lián)更方便。
●順河高架路北延工程。
●歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運行狀況
由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動(dòng)作用，濟南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫。據有關(guān)部門(mén)透露，5年之內濟南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬(wàn)平方米。
在一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )脫穎而出。
1、土地市場(chǎng)分析
2006年土地供應狀況
根據濟南市土地部門(mén)的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前能夠進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬(wàn)畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問(wèn)題的理順解決，會(huì )在必須時(shí)光內造成明顯的供求矛盾。
2、房地產(chǎn)投資狀況分析
2006年投資預期
有關(guān)部門(mén)的信息顯示，濟南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開(kāi)發(fā)投資135億元，同比增長(cháng)25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬(wàn)平方米，其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米;新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售面積300萬(wàn)平方米。
3、商品房銷(xiāo)售狀況分析
截至2006年2月末，全市商品房屋銷(xiāo)售建筑面積為20。8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)33。3%。其中，住宅銷(xiāo)售建筑面積為18。4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18。7%，占全部銷(xiāo)售面積的88。5%，下降10。9個(gè)百分點(diǎn)。2月末，我市商品房屋空置面積為38。5萬(wàn)平方米，其中空置住宅34。6萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(cháng)42。6%和31。1%。買(mǎi)方市場(chǎng)有需求釋放的跡象，但超多新開(kāi)樓盤(pán)的出現，購房人選取余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強的樓盤(pán)將面臨市場(chǎng)的考驗。
4、商品房?jì)r(jià)格走勢
2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米，比1月份增長(cháng)18。3%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看，在售樓盤(pán)每平方米均價(jià)到達3500-4500元。市場(chǎng)出現10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。
5、經(jīng)濟適用房市場(chǎng)分析
據悉，濟南市總共規劃了5個(gè)片區來(lái)建設經(jīng)濟適用房，其中首個(gè)向中低收入家庭銷(xiāo)售的槐蔭區大金莊經(jīng)濟適用房項目建設面積15萬(wàn)平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬(wàn)平方米，北全福經(jīng)濟適用房居住組團7。7萬(wàn)平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問(wèn)題的同時(shí)也帶給良好的居住環(huán)境。
二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區域板塊分析
濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線(xiàn)貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現出沿交通線(xiàn)兩側帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。
這種城市結構特點(diǎn)造成了濟南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線(xiàn)沿線(xiàn)，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說(shuō)法，談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，南部，東部的房?jì)r(jià)比北部西部的房?jì)r(jià)要高上一個(gè)檔次。
針對濟南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線(xiàn)的商業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)。
成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線(xiàn)大型樓盤(pán)，東部中潤世紀城，西部的陽(yáng)光一百都有不俗的市場(chǎng)表現，越來(lái)越得到市場(chǎng)認可。
大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長(cháng)線(xiàn)和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤(pán)前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開(kāi)發(fā)的明珠國際商務(wù)港，投資前景看好。
濟南市的歷史文化風(fēng)貌區具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線(xiàn)，周?chē)麆倬奂�，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場(chǎng)，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。
歷史及規劃因素構成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂(lè )產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關(guān)注的投資熱點(diǎn)。
屬“南控”的濟南南部地區，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動(dòng)物園、藥鄉森林公園等濟南大部分近郊旅游景區也都在南部，南部獲批準開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光舜城、偉東新都、國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷(xiāo)也說(shuō)明這一點(diǎn)。
東部區域板塊發(fā)展潛力日益顯現，隨著(zhù)新城建設進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應的同時(shí)促進(jìn)了該區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區域。
第三部分2006年濟南住宅市場(chǎng)分析預測
2006年住宅市場(chǎng)預測
1、行業(yè)發(fā)展方面
計劃經(jīng)濟——改革開(kāi)放——加入世貿組織，中國的經(jīng)濟是不斷走向市場(chǎng)化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場(chǎng)化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話(huà)語(yǔ)權在不斷加大，央行雖在總體監控，但越來(lái)越多的是透過(guò)市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng);匯率方面，國家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革，控制性的放開(kāi)了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng)。綜合來(lái)看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用，推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟，穩步發(fā)展。
2、新增供應量方面
05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場(chǎng)一度低迷，銷(xiāo)售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng)，卻并無(wú)大幅滑坡。但從長(cháng)遠來(lái)看，宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)方面，國家在抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一向以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題。進(jìn)入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤(pán)項目在啟動(dòng)，在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅(80萬(wàn)平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬(wàn)平米)、融基·湖光山色等新項目或開(kāi)盤(pán)或開(kāi)始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬(wàn)平米)、蝶泉山莊、陽(yáng)光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)、繡水如意國際商都等項目啟動(dòng)發(fā)售。60萬(wàn)平米以上的大型樓盤(pán)就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬(wàn)平米以上)、外海中央花園。正在熱賣(mài)的大盤(pán)有偉東新都(103萬(wàn)平米)、陽(yáng)光100國際新城(178萬(wàn)平米)
3、產(chǎn)品種類(lèi)方面
2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場(chǎng)、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區等品種的出現反映了當前市場(chǎng)需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項目及其它價(jià)格較低的項目的旺銷(xiāo)，也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢。06年開(kāi)發(fā)商應注意市場(chǎng)細分，找準客戶(hù)定位，才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏(yíng)得一席之地。
4、居住品質(zhì)提高方面
在2006年新開(kāi)工的項目中，技術(shù)含量、戶(hù)型設計、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步，這反映了在“節能、節地、舒適、生態(tài)環(huán)�！贝蟊尘跋聺戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。天泰太陽(yáng)樹(shù)項目推出“不要空調暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶(hù)型設計等方面申請5項專(zhuān)利。
5、戶(hù)型及面積方面
市場(chǎng)需求在戶(hù)型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價(jià)低，易于理解。南部城區的狀況略有不一樣。詳見(jiàn)客戶(hù)群分析。
6、價(jià)格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩步上漲，樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預計未來(lái)一段時(shí)光價(jià)格不會(huì )下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟適用房、舊村改造轉軌等關(guān)鍵詞，預示必須規模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)光新增供應量的增加，將會(huì )對濟南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(cháng)幅度。2006年前四個(gè)月，在售樓盤(pán)均價(jià)到達3500-4500元/平米，銷(xiāo)售勢頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米，位于陽(yáng)光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤(pán)均價(jià)在4300-4800元/平米，太陽(yáng)樹(shù)醞釀10000元/平米銷(xiāo)售均價(jià)。
7、供應分布方面
未來(lái)一段時(shí)光，南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會(huì )我們能夠看出，南部新樓盤(pán)驟增，并且開(kāi)發(fā)規模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區域發(fā)展潛力日益顯現，隨著(zhù)新城建設進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應的同時(shí)促進(jìn)了該區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區域。
8、客戶(hù)群方面
(1)潛在購房者基本特征
�、贊撛谫彿空叩�'年齡結構趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶(hù)型選取、建筑風(fēng)格、社區配套等的需求狀況。
�、谫彿啃袨橹饕约彝閱挝�，三口之家占據主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費意識隨著(zhù)社會(huì )進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外，老年人消費市場(chǎng)正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著(zhù)人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會(huì )比較充裕。
�、蹪撛谫彿空咧芯哂写髮�(zhuān)和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(cháng)為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專(zhuān)、技校)學(xué)歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。
�、軡撛谫彿空叩墓ぷ鲉挝欢酁樗綘I(yíng)企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過(guò)對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬(wàn)元間的購房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位，年收入在10萬(wàn)元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。
�、轁撛谫彿空叩闹饕鲂泄ぞ弑憩F為公交車(chē)，所占比例為44%，相應的，購房者對于公交汽車(chē)站的關(guān)注程度也較強。其次為自行車(chē)/助力車(chē)，比例為24%，排列在第三位的是私家車(chē)，比例為17%，購房者的私家車(chē)擁有數量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特征
�、�79%的受訪(fǎng)者選取1～2年內購房，打算一年內購房的比例為38%，2年內購房者比例為41%，選取2~3年內購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來(lái)，由于拆遷的區域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現出相對集中的特征。
�、跐撛谫彿空叩闹脴I(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16。2%，自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%，拆遷房所占的比例為9。3%。
�、蹪撛谫彿空咧杏�40%選取在東部購房，選取南部區域的比例為22%，選取西部區域的比例為19%。南部區域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。
�、軡撛谫彿空邔ㄖ螒B(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據主導地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解，其地位日漸穩固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現，而對多層的需求則會(huì )由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來(lái)將呈現增漲勢頭。
�、轁撛谫彿空呤走x的戶(hù)型結構是平層，所占比例為50%，選取復式結構的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結構為8%。
�、逎鲜袘�(hù)型需求綜合分析狀況來(lái)看，二居室、三居室是需求的主力戶(hù)型，比例超過(guò)90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶(hù)型需求極少，分別為2%、3%。戶(hù)型需求與家庭成員結構密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶(hù)型因其總樓款較高，相對抑制客戶(hù)的購買(mǎi)需求。但相關(guān)分析證明，濟南市不一樣區域的購房者對住宅的戶(hù)型需求略有差異，選取市中區的購房者對三室的需求量較其他區域強勁，南部區域內對四室的需求較顯著(zhù)，證明這兩個(gè)區域大戶(hù)型住宅較有市場(chǎng)。南部區域需求戶(hù)型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
�、�80~100平方米之間的戶(hù)型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶(hù)型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買(mǎi)潛力分析
�、偌彝ツ晔杖雲^間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的，對總價(jià)的承受潛力就應在20~45萬(wàn)之間。家庭年收入在6~10萬(wàn)之間的，對總價(jià)的承受潛力就應在40~90萬(wàn)之間。
�、趯r(jià)格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過(guò)90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
�、蹖ψ≌們r(jià)的承受力，以40萬(wàn)元以下的為需求主流，占到總數的八成多，其中21~30萬(wàn)元間的總價(jià)，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬(wàn)元之間的總價(jià)，約占到三成，超過(guò)40萬(wàn)元的總價(jià)水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價(jià)水平40萬(wàn)元為潛在購房者的心理底線(xiàn)。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價(jià)格，細分不一樣購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬(wàn)元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶(hù)型分別為二室一廳一衛和二室二廳二衛;總房款在31~40萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶(hù)型為二室二廳一衛;總房款在41~60萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶(hù)型為三室二廳二衛;總房款在61~80萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶(hù)型為四室二廳二衛。
(4)配套需求分析
�、倬G化、超級市場(chǎng)、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項配套。潛在購房者關(guān)注的社區配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場(chǎng)、學(xué)校/幼兒園和運動(dòng)場(chǎng)所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強。
�、跐撛谫彿空邔τ谟熊�(chē)位需求與無(wú)需求的比例為4：1，租用與購買(mǎi)所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車(chē)位。購房者愿意支付的車(chē)位價(jià)格主要集中于7萬(wàn)元以下，比例為50%，其次為8萬(wàn)元，比例為21%，購買(mǎi)者對車(chē)位的購買(mǎi)意識不強，愿意支付的價(jià)格普遍較低，車(chē)位配比應將當前需求與未來(lái)城市發(fā)展相結合思考。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告模板3
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的.來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告模板4
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策推薦，對持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要好處。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資持續較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42。2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售狀況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)光;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現必須程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，到達抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。透過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，透過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格。思考到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、用心應對，持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的`房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前個(gè)性要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警推薦。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展狀況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以到達透過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，用心引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
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