房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告(15篇)
在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，越來(lái)越多人會(huì )去使用報告，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。其實(shí)寫(xiě)報告并沒(méi)有想象中那么難，以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告1
一、摘要
目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個(gè)居住中心。
二、城區規劃背景（XX新城：未來(lái)XX的城市副中心）
XX新城區其定位為XX未來(lái)的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開(kāi)發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區5平方公里，規劃總人口約12萬(wàn)人。XX新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據市里“南居北工”的發(fā)展戰略，到20xx年XX新城區將成為一個(gè)現代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的.優(yōu)勢，分擔XX主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。
XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，XX新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。
三、已建成樓盤(pán)：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于錢(qián)湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶(hù)，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點(diǎn)。
3、半島名�。�由XX光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車(chē)站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤(pán)：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶(hù)。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。
2、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)XX新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告2
一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著(zhù)大量外埠資本注資xx，該區域房地產(chǎn)格局呈現出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動(dòng)了高端消費力量。長(cháng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀(guān)調控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè )等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析
(1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過(guò)去的時(shí)間內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區域相比，其價(jià)格一直呈現出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(cháng)了39.57%。另一方面，受?chē)液暧^(guān)調控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個(gè)區域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區域可售樓盤(pán)套數在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著(zhù)該區經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì )在其中充當越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jì)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷(xiāo)量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(cháng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對拆遷規模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò )調查數據和對90多個(gè)樓盤(pán)的調研數據顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買(mǎi)住房的'區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房?jì)r(jià)的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業(yè)的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統計結果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。
四、xx各區域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個(gè)區域組成，根據其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區
20xx年上半年xx中心區成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數開(kāi)發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤(pán)項目打起價(jià)格戰，這也就造成了6月該片區的價(jià)格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著(zhù)武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè )、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來(lái)，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區
20xx年上半年古田片區成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn)，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著(zhù)輕軌建設的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區供應量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房?jì)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。
對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著(zhù)硚口對古田區域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區
20xx年上半年二七、后湖片區成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區價(jià)格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價(jià)格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關(guān)注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jì)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè )福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業(yè)配套不足的現實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區
20xx年上半年?yáng)|西湖片區成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(cháng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數來(lái)看，東西湖片區今年實(shí)現價(jià)量雙增，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(cháng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀(guān)望情緒，但從該片區個(gè)別項目的調查顯示，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù)，很多也是因為價(jià)格相對較低，所以將買(mǎi)房目標選定在郊區，面對高房?jì)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型，一直是本區域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應量的遞減趨勢說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結構的調整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(cháng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據空港經(jīng)濟之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告3
今年以來(lái)，國家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴大內需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸好轉，商品房銷(xiāo)售不斷上升，政策效果進(jìn)一步顯現。
一、我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現狀
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低調整狀態(tài)。1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn)，比第三季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構表
投資額(億元)
發(fā)展投資比例(%)
同比增減比例(%)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地產(chǎn)建設規模及現狀；兩升一滴。隨著(zhù)我市六個(gè)部門(mén)推進(jìn)新建設措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續升溫，市場(chǎng)供應發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長(cháng)規模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%；其中，居住面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%；辦公樓5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%；商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。
新開(kāi)工面積293萬(wàn)平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
二、新房地產(chǎn)政策對市場(chǎng)的影響分析
1.新住房政策的累積效應得到了進(jìn)一步的揭示。自去年第四季度以來(lái)，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政；今年以來(lái)，各部門(mén)在原有基礎上不斷完善和細化各項政策措施，出臺了《關(guān)于調整城鎮房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔的政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《促進(jìn)新項目發(fā)展的政策措施》，同時(shí)增加金融支持服務(wù)，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調整為20%，將最高貸款額度從25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，將最高貸款期限從20年調整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費者都有好處，增強了信心，獲得了利益。從目前的情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運作，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的效果，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速復蘇起到了積極的作用。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應對市場(chǎng)變化。去年下半年后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資和商品房銷(xiāo)售持續下滑的新形勢，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整發(fā)展戰略和營(yíng)銷(xiāo)策略，采取各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地激發(fā)了居民的購房欲望和消費熱情，交易量大幅增加。
三、目前值得注意的兩個(gè)問(wèn)題
其次，高房?jì)r(jià)可能會(huì )對商品房銷(xiāo)售施加新的限制。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的快速增長(cháng)，市場(chǎng)復蘇的跡象趨于明顯，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)和新建筑出現了價(jià)格上漲。據報道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開(kāi)始漲價(jià)，8月份出現了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現象。從城市商品房平均成交價(jià)格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比增長(cháng)17.62%。在市區，有價(jià)格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤(pán)，如地景藍灣、童淵、運河一號大廈、江南一品、公園一號等，商品房的漲價(jià)幅度大大超過(guò)人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的約束。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1.加快政策調整，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論和制定政策時(shí)，應更加堅定地運用市場(chǎng)導向的標準，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩定的環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的繁榮穩定奠定基礎。
2.政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學(xué)地利用現有可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導和鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展中小戶(hù)型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項目，增加廉租房、保障房建設，滿(mǎn)足廣大公民住房需求。過(guò)高的.房?jì)r(jià)仍然是有效擴大市場(chǎng)交易的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者還是買(mǎi)不起現在的房?jì)r(jià)，但實(shí)際上現在的房?jì)r(jià)還是蘊含著(zhù)很大的利潤。一方面，如果開(kāi)發(fā)商愿意讓消費者受益，兩者之間的需求可以達到合理的平衡，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長(cháng)期積累；另一方面，開(kāi)發(fā)商需要對土地儲備和住房開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理規劃，防止資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。
3.穩定就業(yè)，增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交量取決于市場(chǎng)消費能力。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費至關(guān)重要。
4.創(chuàng )造更好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府應不斷加大投入，重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衛生、文化等民生工程建設，營(yíng)造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告4
“只要去做，你就能得到�！焙芏喾康禺a(chǎn)項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現實(shí)世界里，所有經(jīng)濟上獲得成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目都與其市場(chǎng)潛力密不可分。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據，不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導致不切實(shí)際的市場(chǎng)預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容體系，歸納總結出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告有效性的途徑。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內容側重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。
區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是市場(chǎng)研究區域內所有的物業(yè)類(lèi)型及總的地區經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側重于地區經(jīng)濟分析、區位分析、市場(chǎng)概況分析等內容。
專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是對市場(chǎng)研究區域內專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或專(zhuān)業(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨的估計和預測。它側重于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析內容。
項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是在前兩個(gè)層次的基礎上，對特定地點(diǎn)特定項目作競爭能力分析，預測一定價(jià)格和特征下的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率情況，對項目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計劃進(jìn)行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側重點(diǎn)不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區經(jīng)濟分析：
是研究地區的經(jīng)濟環(huán)境，它包含￠ù地區經(jīng)濟的基本趨勢分析；￠？地區基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計劃部門(mén)等機構對地區經(jīng)濟情況的研究結果，而不必對地區經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據分析時(shí)的實(shí)情作調整，以反映最新信息，當然，如沒(méi)能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區位分析：
是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類(lèi)似的區位進(jìn)行比較，發(fā)現市場(chǎng)機會(huì )；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀(guān)層次上的分析，而不是在宏觀(guān)和微觀(guān)上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jì)热荨?/p>
市場(chǎng)概況分析：
它包含￠ù對地區房地產(chǎn)各類(lèi)市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目�！�？找出影響計劃項目成功的關(guān)鍵問(wèn)題，明確下一步分析的方向和側重點(diǎn)。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析：
它包含￠ù根據潛在需求的來(lái)源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區域；￠ú細分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)；￠？分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標子市場(chǎng)，具體求出目標子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿(mǎn)足的需求量）。
項目競爭分析：
它包含：￠ù分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達性等特征；￠ú根據目標物業(yè)的特征選擇、調查競爭物業(yè)；￠？進(jìn)行競爭評價(jià)，確定目標物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預測一定價(jià)格和特征下項目的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側重點(diǎn)，即營(yíng)銷(xiāo)建議、售價(jià)和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側重點(diǎn)。其中營(yíng)銷(xiāo)建議是研究銷(xiāo)售較好的競爭項目及戶(hù)型，進(jìn)行目標物業(yè)的規劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險來(lái)源。售價(jià)和租金預測是通過(guò)對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來(lái)預測。吸納量計劃是指研究地區、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系，將項目所在子市場(chǎng)中未滿(mǎn)足的需求。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。
敏感性分析：
測定關(guān)鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數變動(dòng)范圍，對分析中的關(guān)鍵假設，測定它閃在確保項目滿(mǎn)足投資目標要求的情況下，允許變動(dòng)的范圍。
二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn)
在實(shí)際應用中，某一使用者或部門(mén)可能會(huì )遇到所有物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)分析問(wèn)題。如投資決策部門(mén)、金融機構、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府農場(chǎng)宏觀(guān)管理部門(mén)等，他們由于各自不同的目的需要，對市場(chǎng)分析報告的側重點(diǎn)和深度也有差別。
1、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開(kāi)發(fā)或投資滿(mǎn)足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機會(huì )的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場(chǎng)前景及項目租金預測。開(kāi)發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機會(huì )，選擇正確的'位置、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。
2、項目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地嚴項目融資中要時(shí)項目進(jìn)行市場(chǎng)評估，以預測項目的銷(xiāo)售收入，作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。在融資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結果來(lái)評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎，確保項目的經(jīng)濟能?chē)�，作為貸款項目選擇的重要依據。
3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中，房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價(jià)值，幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場(chǎng)預期回報。作為投資者選擇證券類(lèi)則的依據；為政府擔保方及評級機構提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析，價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考，并為進(jìn)行證券結構控制提供依據�？傊�，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復雜，它根本的側重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項目物業(yè)的收益或回報率。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要根據市場(chǎng)的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計劃、設計、品質(zhì)、定價(jià)、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略促進(jìn)項目開(kāi)發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平；根據項目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據此制定營(yíng)銷(xiāo)策略；另外，市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場(chǎng)狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，實(shí)時(shí)調整營(yíng)銷(xiāo)策略。
5、市場(chǎng)宏觀(guān)管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng)，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開(kāi)發(fā)與土地供給的數量與結構；了解房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結構控制提供依據；房地產(chǎn)宏觀(guān)管理部門(mén)還要確定什么樣的項目類(lèi)型能獲得公眾的贊同，了解計劃開(kāi)發(fā)項目周?chē)姷膽B(tài)度，以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區的需要，滿(mǎn)足公眾的需要。
研究以上各類(lèi)活動(dòng)的特點(diǎn)，得出各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內容側重點(diǎn)如表所示。
三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑
1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因
通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統研究，本文認為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達到一定深度，不因分析內容過(guò)多而遮掩了主體的分析；第二，分析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場(chǎng)分析的數據是否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生，都會(huì )導致市場(chǎng)分析結論的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地戶(hù)市場(chǎng)分析有效性的途徑
總體上來(lái)說(shuō)，要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求，明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn)，有針對性地分析。同時(shí)，要求在分析過(guò)程中，采用合適的市場(chǎng)分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數據有針對性，有兩個(gè)以上數據來(lái)源的比較；需求參數確定合理，對關(guān)鍵需求參數的變動(dòng)趨勢有獨到的研究分析，而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數來(lái)求算；預測需求時(shí)測定了細分市場(chǎng)的分段需求；分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建項目的供給；市場(chǎng)占有率、吸納量計劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性；市場(chǎng)分析結論明確，結論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場(chǎng)分析結論所面對的不確定性。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是房產(chǎn)市場(chǎng)調查者最主要的一種統計分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據，是房產(chǎn)走向的導航標！
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告5
一、總體概況
1、地理綜述：
濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內陸腹地通往半島地區的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮淄博、東營(yíng)，南連臨沂、日照，地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長(cháng)188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達97.7%，人口自然增長(cháng)率4.00‰，性別比104.3。據公安部門(mén)統計，全市20xx年末總人口855.3萬(wàn)人，其中非農業(yè)人口328.3萬(wàn)人。經(jīng)濟實(shí)力居山東省第四位。
2、基礎設施概況：
濰坊市鐵路、公路、機場(chǎng)、通信及城市供水、供氣和商貿設施建設已取得重大進(jìn)展。公路通車(chē)里程達到14萬(wàn)公里。全部開(kāi)通了程控電話(huà)和國內外直撥電話(huà)，電話(huà)交換機總容量達到101萬(wàn)。市區供水普及率達100%，居民生活燃料氣化率達90.03%。
3、城市經(jīng)濟綜述
(1)地區生產(chǎn)總值
濰坊現轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級)，臨朐、昌樂(lè )2縣，共有152 個(gè)鄉鎮，濰坊為地級市，轄4區2縣代管6市。市中心區人口68萬(wàn)。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價(jià)格比上年增長(cháng)16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元，增長(cháng)0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元，增長(cháng)20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元，增長(cháng)21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元，增長(cháng)16.1%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(cháng)0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計算，人均GDP達到19677元(按現行匯率折算約2520美元)，比上年增長(cháng)16.2%。產(chǎn)業(yè)結構調整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國民經(jīng)濟中的主導地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調整為12.31：58.15：29.54。
(2)居民收入
1)濰坊市人均GDP及增長(cháng)情況
20xx年人均GDP達到17279元(按現行匯率折算為2141美元)，20xx年人均GDP達到19677元(按現行匯率折算為2520美元)，比上年增長(cháng)16.2%。
2)濰坊市人均可支配收入情況
城鄉居民收入增長(cháng)明顯。據抽樣調查，20xx年全市城鎮居民人均可支配收入11846元，比上年增長(cháng)14.8%。城鎮居民人均消費性支出8816.3元，增長(cháng)15.1%。
4、城市建設規劃
中心城區總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”
1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區;
2) “一環(huán)”，即長(cháng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);
3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。
4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態(tài)綠化廊道。
5、未來(lái)城市規劃
(1)城市化與中心城市人口規模
根據人口綜合預測法，濰坊市中心城市的總人口數20xx年將達到127萬(wàn)人，20xx年將達到179萬(wàn)人;人口發(fā)展策略方面，將實(shí)行“合理疏導，向心集聚;企業(yè)集中，擴大就業(yè);制度保障，引流穩流;安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則。
(2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟 提升綜合競爭力
近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達到13%，到20xx年GDP總量達到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實(shí)現16%，到20xx年GDP總規模達到800億元，占全市比重上升到33%，市區三產(chǎn)比例為9：58：33。
遠期全市GDP年均增速為9%，到20xx年全市GDP達到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市GDP到遠期年均增速為11%，到20xx年中心城市GDP規模達到2300億元，占全市比重為40%，市區三產(chǎn)結構為5：55：40。
(3)濰坊城市用地
根據《濰坊市土地利用總體規劃(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建設用地總規模為93.89km2(14.08萬(wàn)畝)，其中建設用地占用耕地47.6km2(7.14萬(wàn)畝)，說(shuō)明耕地是濰坊市建設用地重要的供給來(lái)源。其中濰坊市區經(jīng)濟發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長(cháng)的特征十分明顯，濰坊市中心城區國民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現出較強的正線(xiàn)性關(guān)系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來(lái)的城市用地需求也呈此狀況。
規劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地熱病花葉病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。
小結：近兩年來(lái)濰坊市的產(chǎn)業(yè)結構和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增長(cháng)近1/3，其中房地產(chǎn)建設投資特別是住宅建設投資都在以50%以上的速率增長(cháng)，說(shuō)明濰坊房地產(chǎn)建設投資市場(chǎng)發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類(lèi)居住的城市之一。
二、調查內容
1、調查時(shí)間：
20xx年7月21號、22號
2、調查區域：
以圍繞濰城區為主，奎文區為輔向其城區樓盤(pán)展開(kāi)調研。
3、調查對象：
面積在50畝以上，建筑面積在10萬(wàn)平以上的樓盤(pán)等
4、調查目的：
了解濰坊市及擬投項目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境
三、目前房地產(chǎn)狀況調查
1、產(chǎn)品形態(tài)
單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級階段。很多產(chǎn)品還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現，就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求，產(chǎn)品升級還有一個(gè)過(guò)程。從建筑形態(tài)上來(lái)看，簡(jiǎn)單
的復制，借鑒的東西太多了。有個(gè)性，有標志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內涵和自主創(chuàng )新。通過(guò)7月22號的調查，發(fā)現濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規劃設計的產(chǎn)品守舊，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高，單體建筑往往做成板式，整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品，沒(méi)有錯落感，形成不了好的視覺(jué)效果，也不利于社區景觀(guān)的營(yíng)造。當然在實(shí)際操作過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。
通過(guò)簡(jiǎn)單統計，目前市區在售樓盤(pán)100多個(gè)，幾乎遍地開(kāi)花，但沒(méi)有精品，同質(zhì)化，同樣化相當嚴重，所有樓盤(pán)幾乎都是一樣，其價(jià)格也相差不大，差價(jià)主要顯示在地段差別上。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品：1、最差。低檔房，不是說(shuō)品質(zhì)很差，而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農民買(mǎi)得起。2、最好。當然是說(shuō)品質(zhì)、配套、房型、房?jì)r(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高。地段倒不是主要問(wèn)題�？膮^有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的樓盤(pán)，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬(wàn)平方米。6層買(mǎi)到4200元每平方米。但是銷(xiāo)量一般，主要是規模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀(guān)設計，在濰坊綠化作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當不錯的，而且綠化比較容易做，綠樹(shù)成蔭，芳草萋萋滿(mǎn)眼都是。
2、市場(chǎng)需求量
任何行業(yè)的發(fā)展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。
潛在需求，目前城區現有居民108萬(wàn)人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有關(guān)部門(mén)分析，濰坊城區居民將增加到130萬(wàn)人，這期間就有22萬(wàn)人需要解決住房問(wèn)題，按人均30計算，就需要660萬(wàn)的住宅面積。
現有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個(gè)家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶(hù)，這個(gè)改善需求是60平米。
隨著(zhù)城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來(lái)一段時(shí)間內由于基礎設施建設舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規模，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。
總體來(lái)說(shuō)濰坊市房地產(chǎn)未來(lái)幾年的發(fā)展仍將是平穩上升的。
3、房地產(chǎn)價(jià)格
20xx年奎文、濰城、高新中心區，住宅的均價(jià)已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區域市場(chǎng)房?jì)r(jià)來(lái)看奎文區是房?jì)r(jià)領(lǐng)跑者，濰城區房?jì)r(jià)相對要低一些，但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺(jué)是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的，蓋什么樣的就賣(mài)什么樣的，沒(méi)有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農民的菜園里買(mǎi)青菜一樣，貨真價(jià)實(shí)當然是沒(méi)有泡沫和水份，房?jì)r(jià)是合理的。當前濰坊市區房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。今年及今后一個(gè)時(shí)期內，市區房?jì)r(jià)依然不會(huì )下降，房?jì)r(jià)穩中有升的'基本態(tài)勢仍然不會(huì )改變。
據市房管局對市區89家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年以來(lái)的投資、開(kāi)發(fā)建設及銷(xiāo)售等情況的調查數據顯示，今年上半年，市區共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44.3億元，同比增長(cháng)44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長(cháng)34.6%;商品房施工面積為345.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)80.1%;商品房新開(kāi)工面積109.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)19.95%，其中，新開(kāi)工住房95.95萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26.06%;據統計，共批準商品房預售面積161.73萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)61.7%;完成初始登記面積141.43萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)24.09%;完成商品房買(mǎi)賣(mài)面積59.67萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶(hù)型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性。
預計今后一段時(shí)間內，如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒(méi)有大的變化，隨著(zhù)市場(chǎng)主體整合效應的進(jìn)一步顯現，房地產(chǎn)投資增幅會(huì )有回落，但回落的幅度不會(huì )很大。據調查統計，上半年，市區新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(cháng)2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。
價(jià)格的上升，是受內因和外因兩種因素綜合作用的體現。內因方面，主要是由于成本的增加，必然導致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來(lái)，鋼材、建材價(jià)格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來(lái)，據估算，鋼材價(jià)格上漲了約50-60%，混凝土價(jià)格上漲約30%，水泥價(jià)格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費用也有了大的提高。同時(shí)，新型建筑材料的運用、小區環(huán)境的營(yíng)造、配套設施的完善等等也都會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)的上漲。外因方面，是住房消費的增長(cháng)。主要一是由于城鎮居民、流動(dòng)人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設力度加大，因拆遷而購房的居民較多;三是社會(huì )各類(lèi)群體收入水平的提高，購買(mǎi)力增強。
各項數據顯示，濰坊市房?jì)r(jià)盡管持續上升，但不會(huì )出現大起大落，房?jì)r(jià)總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時(shí)間內，房?jì)r(jià)不會(huì )下降，總體穩中有升的態(tài)勢不會(huì )改變，但上升會(huì )放緩。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告6
一 調查背景
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與一般市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一樣，是個(gè)人和集體通過(guò)創(chuàng )造，與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，獲得所需物品的社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)過(guò)程。其實(shí)質(zhì)是以消費者對各類(lèi)房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠(chǎng)房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足消費者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的需求，并獲取利潤的經(jīng)濟活動(dòng)。 近年來(lái)，大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷(xiāo)策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷(xiāo)策劃上。營(yíng)銷(xiāo)策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷(xiāo)策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷(xiāo)策劃、概念打造轉向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著(zhù)廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤(pán)的“賣(mài)點(diǎn)”也在逐年轉變。生態(tài)賣(mài)點(diǎn)逐步取代高科技賣(mài)點(diǎn)，成為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的主流�！熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項目針對性更強。社會(huì )消費心理的不穩定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現“不斷升級”的現象。居住趨向郊區化，住房消費平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項目不斷出現，開(kāi)發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶(hù)多元化、開(kāi)發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統性，均是營(yíng)銷(xiāo)工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌已開(kāi)始為買(mǎi)家識別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專(zhuān)車(chē)接送服務(wù)，均給買(mǎi)家帶來(lái)了方便和優(yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買(mǎi)樓的良性循環(huán)。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習階段對購房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來(lái)發(fā)展趨勢所做的調查。
二、公司簡(jiǎn)介
秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金20xx萬(wàn)元。公司成立于20xx年，自成立以來(lái)，始終貫徹“仁和、誠信、務(wù)實(shí)、求新”的企業(yè)精神，通過(guò)實(shí)行科學(xué)規范的運營(yíng)管理，現已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。
公司以房地產(chǎn)中介、樓盤(pán)代理和信貸業(yè)務(wù)為核心，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過(guò)戶(hù)、代辦產(chǎn)權、廣告等，力爭成為國內房地產(chǎn)經(jīng)紀和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。公司與數十家金融機構建立了長(cháng)期友好的合作關(guān)系，在廣大購房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。20xx年10月，公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線(xiàn)。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類(lèi)信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務(wù)。
20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強。公司現有市內黃金地段大型戶(hù)外廣告位、京沈高速戶(hù)外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，
本著(zhù)“以市場(chǎng)為導向，以客戶(hù)為中心”的服務(wù)理念，致力于為客戶(hù)全面、貼身的廣告服務(wù)。
公司大專(zhuān)以上學(xué)歷的員工占到了90%以上，高素質(zhì)的人才隊伍為公司的持續穩定發(fā)展奠定了良好的基礎。公司堅持“德才兼備、敬業(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。從剛剛入職的新員工培訓到基層門(mén)店管理人員的素質(zhì)提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓，無(wú)不體現著(zhù)公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”，公司為員工提供了更為全面的成長(cháng)和發(fā)展平臺。
公司重視企業(yè)文化建設。通過(guò)內刊《動(dòng)感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團結、拼搏、奉獻的精神風(fēng)貌，同時(shí)，經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂(lè )活動(dòng)，豐富員工的業(yè)余文化生活�！褒堯v杯”長(cháng)跑比賽、運動(dòng)會(huì )、歌詠比賽、春節晚會(huì )等，無(wú)不體現著(zhù)公司濃厚的文化氛圍。
公司堅持“貼近社區、服務(wù)百姓、回報社會(huì )”的宗旨，與秦皇島各個(gè)社區居委會(huì )進(jìn)行便民合作，同時(shí)經(jīng)常組織員工參與各種公益活動(dòng)，多次捐資助教，得到了社會(huì )各界的肯定和好評。
在開(kāi)拓市場(chǎng)的過(guò)程中，公司的綜合實(shí)力不斷增強，呈現出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來(lái)的日子里，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的精英們一起，以“誠信的品質(zhì)，專(zhuān)業(yè)的服務(wù)”，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀新坐標。
三、目前購房群體的基本狀況
1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買(mǎi)力不高。
從調查結果來(lái)看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的.起步階段，60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們在單位的職務(wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級別。一方面這些人沒(méi)有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補充知識，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費上的總體購買(mǎi)力不高。就總體情況來(lái)看，購房者的購買(mǎi)力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為20xx元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬(wàn)元以下。
2、購房者對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高。
隨著(zhù)外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤(pán)銷(xiāo)售具有非常重要的意義。在調查結果中，購房者能夠說(shuō)出開(kāi)發(fā)商品牌的數量不等，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開(kāi)發(fā)商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個(gè)開(kāi)發(fā)商品牌的購房者所占的比例高達31.2%，這充分表明購房者對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的總體認知程度不高。在所有購房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，消費者認知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3—4個(gè)開(kāi)發(fā)商，但對它們的認知水平仍然不高。購房者認知度最高的兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對其他開(kāi)發(fā)商的認知度則更低。
消費者對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌認知程度不高，其主要原因在于以往開(kāi)發(fā)商對樓盤(pán)項目本身的宣傳力度很大，而對開(kāi)發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經(jīng)驗來(lái)看，那些知曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購房者對其所知曉的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)項目選擇率會(huì )更高�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的品牌，是影響消費者購買(mǎi)的重要因素，對促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起著(zhù)不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大力宣傳樓盤(pán)項目的同時(shí)，也要加強本身品牌的建設和宣傳。
3、置業(yè)消費盲區與企業(yè)品牌建立
置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買(mǎi)過(guò)程過(guò)于復雜，涉及眾多環(huán)節，因此存在著(zhù)比較極大的認知難度，而消費者在房屋消費過(guò)程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來(lái)了隱患。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí)，購房糾紛也隨著(zhù)增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員對開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售內幕進(jìn)行暴光，這些事件對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的負面影響在短期內挽回的可能極小，致使消費者在選擇開(kāi)發(fā)商以及樓盤(pán)上存在著(zhù)更多的忐忑不安
從總體看，在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購買(mǎi)者當中，只有不到20%的消費者在購買(mǎi)之前對購房手續、市場(chǎng)供應樓盤(pán)狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認為"購房是一種理性消費"存在著(zhù)嚴重的差異，產(chǎn)生這一現象的原因是復雜的：但消費動(dòng)機與消費決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。
從消費市場(chǎng)經(jīng)驗來(lái)說(shuō)，在復雜而缺乏規范秩序的市場(chǎng)中，在消費者消費認知力低下的情況下，消費者的消費安全感直接影響消費選擇、決策，而影響消費安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值，良好的品牌形象的建立將大大提升開(kāi)發(fā)商的業(yè)界地位、市場(chǎng)業(yè)績(jì)，尤其是在目前消費者對期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)表現將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費群體認知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告7
1．西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況.
�。玻埃埃赌晡靼彩蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)在２００５年快速增長(cháng)的基礎上繼續保持穩定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場(chǎng)形勢良好，商品房市場(chǎng)表現活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積等指標快速增長(cháng)，市場(chǎng)成交活躍，空置量持續減少。這一方面是因為20xx年是國家現代化建設第三步戰略目標的起步之年，也是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略和十五計劃的開(kāi)局之年，隨著(zhù)國家商品房建設步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀(guān)經(jīng)濟的持續向好，居民收入的穩步增長(cháng)，使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強勢上升期，尤其是商服房銷(xiāo)售的高速增長(cháng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應已經(jīng)體現和大眾對西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持；20xx年來(lái)伴隨著(zhù)國家金融政策的調控，開(kāi)發(fā)商資金構成情況也處于進(jìn)一步調整過(guò)程。從資金來(lái)源上看：20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結構中開(kāi)發(fā)商自有資金及預售資金比例進(jìn)一步擴大。自有資金占總投資的40.78%，較２００４年該比例增加了4.36%，實(shí)際投資額較上年增長(cháng)18.98%；借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著(zhù)國家商品房建設步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀(guān)經(jīng)濟的持續向好，居民收入的穩步增長(cháng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強勢上升期，尤其是商品房銷(xiāo)售的高速增長(cháng)，說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準備政府積極整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(cháng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規范，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費者的購房行為更加理性，政府充當的角色更具經(jīng)濟性。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢將呈現出總體看好、平穩發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現，不再出現大起大落的局面，并保持一定的'增長(cháng)速
2、西安宏觀(guān)經(jīng)濟大勢向好
20xx年以來(lái)，西安國民經(jīng)濟繼續保持兩位數的增長(cháng)速度，上半年經(jīng)濟增長(cháng)率達11．6，實(shí)現國內生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18．6億元，比去年同期增長(cháng)3．4％，第二產(chǎn)業(yè)增加值149．5億元，同比增長(cháng)15．5％，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174．9億元，比去年同期增長(cháng)9．3％。到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資60．74億元，同比增長(cháng)30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長(cháng)8．3％，城鄉居民儲蓄存款余額734．52億元，比年初增長(cháng)8．69％。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)供應情況
20xx年上半年，西安市商品房完成投資10．20億萬(wàn)元，比去年同期增長(cháng)20．73％。分物業(yè)來(lái)看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類(lèi)為0．69％，商服房類(lèi)為18．30％，普通住宅類(lèi)為61.64％，辦公樓類(lèi)為19.37％；比去年同期公寓別墅類(lèi)下降86．04％，商服房、普通住宅、辦公樓類(lèi)分別增長(cháng)117．67％、1．06％和5.4倍。
20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)44．84％；商品房竣工面積73．37萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)68．40％；商品房新開(kāi)工面積20．45萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)25．54％。
從物業(yè)來(lái)看，公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi)、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分別增長(cháng)31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；
新開(kāi)工面積公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi)、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)占商品房新開(kāi)工總面積的比例分別為：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分別增長(cháng)一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。
從資金來(lái)源看，上半年自有資金32244萬(wàn)元，占總投資額的31．61％；借貸資金48O19萬(wàn)元，占總投資額的47．07％；預售資金21743萬(wàn)元，占總投資額的21．32％。從所占比例與去年相比來(lái)看，自有資金所占比例上升明顯，預售資金也增長(cháng)較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢.
4、市場(chǎng)銷(xiāo)售
上半年，西安市商品房成交活躍，市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續保持去年以來(lái)的高速增長(cháng)態(tài)勢，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比去年同期均有較大幅度的增長(cháng)。1-6月商品房累計銷(xiāo)售面積達90．37萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)了52．98％。其中售給個(gè)人的79．60萬(wàn)平方米，占商品房銷(xiāo)售總面積的88．08％，個(gè)人購房繼續呈上升趨勢，占商品房銷(xiāo)售的比例越來(lái)越高。上半年商品房銷(xiāo)售額30．28億元，比去年同期增長(cháng)82．94％。
20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì )，為銷(xiāo)售旺季“推波助瀾”。9月份的商品房成交量并沒(méi)有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷(xiāo)售的最好成績(jì)，較上期上升了10.04%,較去年同期增長(cháng)78.53%。普通住宅依舊獨領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷(xiāo)售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%；商品用房較上期呈下降態(tài)勢，商品用房占到總銷(xiāo)售量的7.8%，較上期下跌7.7%；寫(xiě)字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%；別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。
從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，西安商品房銷(xiāo)售從20xx年以來(lái)的持續快速增長(cháng)，加之其它相關(guān)指標也相應地呈現較好的增長(cháng)趨勢，說(shuō)明了隨著(zhù)住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場(chǎng)全面開(kāi)放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng)，將會(huì )為西安樓市創(chuàng )造越來(lái)越多的需求空間，商品房銷(xiāo)售的快速增長(cháng)也相應地仍將會(huì )持續下去。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告8
引言： 新房成交遠高于預期，二手房20%個(gè)稅出臺，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高于預期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤(pán)分多期開(kāi)盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段使得開(kāi)盤(pán)的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴格按照轉讓所得的20%計征個(gè)人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆， 單月成交量達到了842套。（文中所有數據截至3月29日）
一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析
�。�20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統計圖）
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出，諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份，春節前后，大部分房企正處于總結前一年業(yè)績(jì)、制訂新一年目標的階段，開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)節奏普遍放緩，因此這個(gè)時(shí)間段內交易量通常會(huì )相對較低，尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正�，F象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無(wú)幾�？偨Y來(lái)看，去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續。
二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價(jià)分析
�。ǖ谝患径戎T暨商品房住宅成交均價(jià)走勢圖）
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開(kāi)始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)在穩步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價(jià)卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。
事實(shí)上，20xx年樓市調控初步控制了房?jì)r(jià)快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來(lái)，整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jì)r(jià)齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個(gè)相對高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著(zhù)庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
�。�20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）
二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴格按照轉讓所得的20%計征個(gè)人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細則出臺之后，住建部部長(cháng)姜偉新在接受記者采訪(fǎng)時(shí)強調，“國五條”一定要嚴格執行。他說(shuō)：“執行過(guò)程中如果有什么問(wèn)題再改，但一定要嚴格執行�！蓖ㄟ^(guò)走訪(fǎng)諸暨本地的中介了解到，此前執行的個(gè)人所得稅政策分為幾類(lèi)情況：普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的.2%計征；但自有住房如滿(mǎn)5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。
細則出臺前的短期內，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內會(huì )加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車(chē)，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。
租房：每年過(guò)年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施，進(jìn)一步導致了房租租賃的減少，年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主。
四、第一季度諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)總結
20xx年1月，隨著(zhù)春節的逐漸臨近，大部分房企放慢了營(yíng)銷(xiāo)推案節奏，新增供應量環(huán)比出現大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現了增長(cháng)。3月1日國五條細則出臺之后， 二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期， 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場(chǎng)的影響，可能會(huì )在未來(lái)一段時(shí)間里逐步顯現。
我市存量雖仍處在一個(gè)相對高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著(zhù)庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
總體看來(lái)，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開(kāi)門(mén)紅。至于這波行情能延續到什么時(shí)候，我們認為，如果短期內整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當前的平穩格局，那么市場(chǎng)需求繼續溫和釋放應是基本上確定的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告9
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研
房地產(chǎn)商圈調查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報資料，通過(guò)對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀(guān)市場(chǎng)到微觀(guān)市場(chǎng)，如從對房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調研細致到個(gè)別樓盤(pán)的調研；從抽象的觀(guān)念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價(jià)值觀(guān)等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛(ài)、購物習慣于行為等，進(jìn)行全方位的`調查研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調研的目的
主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據。調研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調研的目的的可能是為了制定長(cháng)遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研的特點(diǎn) 1.內容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容廣范，既有宏觀(guān)方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個(gè)樓盤(pán)的調研，同時(shí)也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內容不同，實(shí)施調研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項目調研對地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì )發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話(huà)調研、實(shí)地調研、座談會(huì )
按調研目的分類(lèi)
從調研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調研主要分為應用性市場(chǎng)調研和基礎性市場(chǎng)調研。
應用性市場(chǎng)調研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告10
一、摘要
目前新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，中心區即將成為又一個(gè)居住中心。
二、城區規劃背景（新城：未來(lái)城市副中心）
新城區其定位為未來(lái)的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開(kāi)發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區5平方公里，規劃總人口約12萬(wàn)人。新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據市里“南居北工”的發(fā)展戰略，到20xx年新城區將成為一個(gè)現代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。
新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的'河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。
三、已建成樓盤(pán)：
1、華泰劍橋：由華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于錢(qián)湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶(hù)，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點(diǎn)。
3、半島名�。河晒獯笾脴I(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車(chē)站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤(pán)：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶(hù)。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。
2、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告11
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的'鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告12
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策推薦，對持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要好處。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資持續較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42。2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售狀況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)光;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現必須程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，到達抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。透過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，透過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格。思考到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、用心應對，持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的.階段，走向日趨成熟。為持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前個(gè)性要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警推薦。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展狀況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以到達透過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，用心引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告13
班級：電商0731
姓名：xxx
學(xué)號：xxx
目錄
一、調查說(shuō)明
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況
�。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求狀況
三、當前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢
�。ㄒ唬┬袠I(yè)趨于整合，結構面臨調整，價(jià)格相對穩定
�。ǘ┌l(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊
五、政策建議
�。ㄒ唬┙㈩A警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。
�。ǘ┘訌娬暧^(guān)調控，努力解決供需矛盾，實(shí)現供需平衡。
�。ㄈ┩晟剖袌�(chǎng)監管制度，加大違規查處力度，規范市場(chǎng)秩序。
�。ㄋ模﹫猿质袌�(chǎng)化導向，創(chuàng )造公平競爭環(huán)境，規范市場(chǎng)化運作。
�。ㄎ澹┘訌娮》空咝员Ｕ�，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
�。┘涌彀l(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
�。ㄆ撸┐龠M(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設，增強發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告14
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的`房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告15
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì )，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。
XX年榆林市區商品房均價(jià)1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jì)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jì)r(jià)平穩上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬(wàn)㎡，其中XX年完成22萬(wàn)㎡;XX年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶(hù)8510戶(hù)。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區申報了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區等5個(gè)縣區已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
1、房?jì)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房?jì)r(jià)漲幅的心理預期，加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的`作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房?jì)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長(cháng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長(cháng)，穩定宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jì)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(cháng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機構個(gè)人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個(gè)人中長(cháng)期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng )新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國內貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀(guān)政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發(fā)展”目標的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)艺{控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對榆林經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(cháng)24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長(cháng)速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長(cháng)的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。XX年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：
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